汉阳道140号块土
价值分析市场前景研究
二00三年8月
武汉桥建集团企划部营销部实施
汉阳道140号块土价值分析市场前景研究
总说明
（） 目
抑土拍卖制度带房价扬武汉市土拍卖中心期加拍卖土供应量根公司土储备计划公司高层挂牌土初步解特委托企划部营销部汉阳道140号块做更深入调查证便充分认识土价值（包括商业价值住宅价值）公司否参竞拍提供基决策
（二） 方法
时间较紧次调查全国现商业形态武昌汉口高档住宅部分调查采网络方式没现场调查汉阳规划方面资料查阅相关部分电子政务网外查询相关统计年鉴未相关部门咨询针住宅部分仅汉阳现部分竞争手做现场调查咨询针商业部分仅武汉代表性型商场做现场观察汉阳道鹦鹉道商业气氛做亲身感受没详细统计流调查营效益针汉阳居民消费惯问题调查程中少量口头调查没进行正规抽样书面调查调查讨时间5天
（三） 调查讨员
李厚甫马婕张国良郭华梁周靖
二 武汉市房产发展态势
（） 政策动
1 土拍卖贷款限制制度拉动房价稳步渐进扬两年政府房产市场直处断规范程中土拍卖制度实施贷款限制制度推出均刺激武汉市房价加速度扬开发商原储备定存量种房价涨渐进式飞跃式
2 城市城郊衡发展城市发展模式正形成居住郊区化口号流行2年政府开始关注城市空心化现象加旧城改造力度成片区成规模旧城改造正形成城市城郊衡发展城市发展模式正形成
3 政府高档房产控制力度加强房产价格涨速度已超老百姓消费力涨速度济界已出现泡沫非泡沫两种争政府政策导房产整体调控力度加强特高档项目面压力增加
4 济适房房产济中位暂时动摇满足数工薪阶层购房需求断推行土市场化时建设部强调济适房开发例必须达年开发总量30％高档房价击抑作低估
（二） 济状况（数资料均武汉市2002年统计年鉴）
1 国民济持续增长房产消费步入稳期2000年起武汉市均国生产总值已超2000美元保持年8％增长速度济学家认城市房产进入稳发展期济指标万科武汉发展前景原外中国房产热点城市两年房产发展状况国民收入状况旦城市房产消费热情调动起房产发展速度超收入增长速度（说泡沫事实收入高速增长高收入阶层推动作）
2 城镇居民消费生存型享受型转型武汉市城镇居民支配收入逐年增加购买力旺盛恩格尔系数呈降趋势说明居民生存型消费期结束康舒适享受型消费趋势凸显住宅消费然会成升趋势
3 居民总体收入水增长时家庭间收入差距呈扩趋势统计年鉴称武汉城区10％高收入家庭均支配收入增长速度超20％恩格尔系数仅023110％低收入家庭均支配收入增长速度3％恩格尔系数高达0555财富集中促进二次住房消费例加高素质楼盘销售带市场
项目指标
1999年
2000年
2001年
数 量
构成
数 量
构成
数 量
构成
均年实际收入
均年支配收入（元）
7091
7658
9080
均年实际支出（元）
均年消费性支出（元）
8030
9355
9995
中年均生活费支出（元）
5453
6072
6336
恩格尔系数
0665
0649
0634
均储蓄余额（元）
12378
14090
（三） 房产发展区域状况
1 武汉区房产发展衡性2001年武汉市住房销售情况汉阳区市8区中排行第五汉口武昌汉阳区划角度汉阳销售量高
单位：万米
区域
预售住宅面积
现房销售面积
合计
百分
江岸区
349
5124
8614
1736
江汉区
802
7487
8289
1671
乔口区
358
2973
3331
672
汉阳区
933
4428
5361
1081
武昌区
2168
8235
10403
2098
洪山区
947
4723
567
1143
青山区
436
2723
3159
636
东西湖区
716
4067
4783
964
总计
9849
39746
49595
100％
2 房价武汉市民购房热情步涨房价涨速度武汉市2000年底综合均价2000元米2001年底综合房价2100元米相年度涨100元米2003年年中统计数2300元米相年度涨200元米房价加速度涨情况销售量样年年增加数十万米见武汉市民购房潜力热情然充足
三 汉阳板块房产发展现状前景
（） 现状
1 理位置：汉阳区100方公里携两江藏7湖6桥飞架南北连通武昌文化区汉口商业区交通非常方便理位置非常适合发展武汉居住区
2 口状况：表出汉阳区口40万汉口区更武昌区半口相足汉阳区房产发展仅定位汉阳消费群体必须吸引汉口武昌口进
3 规划布局：汉阳口密度相汉口武昌说稀少中工业厂区占量老城区集中汉阳道鹦鹉道两侧新区集中四新区沌口济开发区老城区连接成C型房产发展角度老城区改造新区拓展空间较
城(郊)区
土面积
(方公里)
口密度
(方公里)
1999
户数(户)
年末口（）
总计
846711
874
2087144
7401993
江岸区
6424
9648
197839
619800
江汉区
3343
13663
142104
456767
桥口区
4640
11441
170330
530866
汉阳区
9150
4169
120524
381475
武昌区
8122
10292
244977
835886
青山区
4513
9424
116943
425301
洪山区
50170
1191
137053
597731
4 交通条件：汉阳部交通体系公汽线路集中汉阳道鹦鹉道等干道支道交通便利状况般区域间交通汉口四座桥梁连接武昌仅两桥座中环线交通网络汉阳目前汉口联系似更加紧密
5 配套状况：定位工业区汉阳种基生活配套然相汉口武昌说数量规模档次然相差距特商业氛围集中汉阳道钟家村七里庙段鹦鹉道钟家村腰路堤段型娱乐设施显足难繁华汉口相素某种程度制约着汉阳房产开发档次
6 然环境：中环线汉阳湖泊资源汉口武昌原工业区水源污染严重目前正处整治阶汉阳道黑色化工程正紧张进行街面美化工作改观街门面包装够商业气氛够浓厚街住宅均火柴盒式旧房子天际线色彩较单调目前难时尚繁华市相提县城名
7 文环境：武汉三区中汉阳历史文氛围浓厚包括元寺古琴台龟山晴川阁等文资源丰富直汉阳旅游业发展特色创建旅游城市汉阳区规划目标定程度刺激汉阳区房产业发展
8 房产发展区域状况：2000年汉阳房产业发展热点直集中四新区沌口区市场厂区搬迁老城区房产发展空间规模类似汉阳次拍卖块种规模拆迁住宅区形式第次出汉阳市政府旧城改造提升区域形象档次力度
9 房产价格状况：2000年前汉阳房价直1300元米鹦鹉花园长江广场等中高档住宅开发汉阳住宅均价直线升然汉阳均房价2001年汉口江汉江岸区低300元米左右2003年报刊统计数房价整体涨情况汉阳汉口房价差距缩说明消费者汉阳信心增加
（二） 发展前景：
1 方政府树立汉阳新形象决心非常城市房产发展水相关政府部门领导观念政策开放度等着直接联系面工业景气房产区域济带动作汉阳区政府已开始重新审视汉阳整武汉区域分工中定位年便提出新济新汉阳口号意重新树立汉阳新形象形成商汉口学武昌住汉阳发展格局
2 区域基础设施居环境断改善建设绿色汉阳文化汉阳旅游汉阳汉阳政府营城市角度断加强完善基础设施建设志基础性工作正稳步进行月湖公园改造已完成墨水湖湖水改造进行南岸嘴久建设成
21世纪武汉滨水特色鲜明市民中心具国际知名度标志性景观型琴台艺术中心文化广场目前正紧张拆迁计划2006年建成利生态技术改善汉阳水系统2005年底龙阳湖三角湖墨水湖南太子湖四湖连通引江灌湖动态水网基形成居环境改善汉阳房产业旅游业稳步发展提供坚实盾
3 汉阳沌口开发区已成汉阳武汉区济发展名片1997年开始开发区年财政收入均40增幅年8万开发区财政收入首次突破20亿元武汉市财政占超成进全国49国家级开发区中前10名综合实力稳居中西部16国家级开发区首重振汉阳造城市工业济品牌汉阳未济发展重点区济发展汉阳房产济发展带稳定消费体
四 拍卖块相关资源分析
（） 段等级：处汉阳道140号汉阳商业中心原行政中心属汉阳黄金段
（二） 四状况：东鹦鹉道西绿宝石娱乐城南鹦鹉道北离京广线20米街状况商业条件较充足铁路干线高档住宅忌
（三） 规划条件：
征面积
3762亩
规划建筑面积
137300方米
规划
3612亩
土途
商业居住
容积率
57
拆迁建筑
4万方（口头调查）
建筑密度
50％
拆迁费
127亿元（部消息）
土等级
级
规划条件出：
1 容积率建筑密度已限制高层建筑
2 建筑性质商住两开发商商业整合力求提高
3 拆迁耗费巨单位楼面分摊925元拆迁费果商住50％建筑面积考虑政府收取规费300元米{（240＋196）2＋80}土整费100元米该块起拍价达500万亩楼面均摊土成1315元米果政府土低价288万亩{(430＋168)2}收取（含规费）起拍价达640万亩楼面均摊土成达1684元米
（四） 建筑情况：汉阳区政府拆迁法回流住宅拆迁回流性（拆迁费难支付项目3000元米房价果考虑做街门面街现型销售服装门店估计回流性较（商业区域转移成）特现绿宝石娱乐城肯德鸡快餐厅家证券公司回流性非常调查中解肯德鸡原房签20年租约拆迁问题导致合纠纷较绿宝石意参土竞拍项目裙楼规划型娱乐立体停车场
（五） 交通条件：该块处鹦鹉道汉阳道交汇琴台路连接汉阳桥长江桥附长途汽车站距离汉口武昌均1站路便利交通优势
（六） 周边种配套：汉阳中心该块周边汉阳商业文化银行学校集中带项目东南角便汉阳区域型购物中心汉商广场鹦鹉道钟家村腰路堤段商业银行网点集中带附翠微路分学中学城市配设施非常成熟
（七） 然文环境：元寺古琴台等文化景点均15分钟路程做高层建筑果设计充分考虑北户型北龟山绿树葱茏宝塔高耸俯瞰琴台楼阁幽幽月湖湖水涟涟特月湖周边拆迁工作正紧张进行做月湖文化艺术题公园体建筑1800座剧院1600座音乐厅艺术展厅配套设施组成总建筑面积6万方米武汉表演艺术中心国际文化交流重场文化广场亲水广场水舞台园林绿化组合时容纳3万观演活动场2006年建成迎接汉举行第八届中国艺术节该中心含民住宅项目作边产项目景观具独享性堪称免费住文化公园里
（八） 远景规划：钟家村身处武汉三镇交通道汉阳文化商业中心某种程度担着汉阳门面门户作改变提升汉阳形象必然改变钟家村开始汉阳区政府迁出达双重目标方面新区政府周边行政中心带商业生活群体进间接提升周边土升值方面充分发掘老区政府土价值见汉阳政府心提升汉阳形象决心
五 土成开发产品组合影响
（） 项目区位产品影响：项目特殊位置已决定商业价值充分利项目改造重点
（二） 土成产品制约：鉴项目高昂价开发商愿意做层住宅性基存充分利容积率降低部分楼面土成充分挖掘项目商业价值利商业产住宅价格剪刀差摊消土成终出路
（三） 土成商业住宅面积搭配例影响
1 预测低价情况完全开发成：
土成：1300元米
前期费：50元米
建安工程费：1300元米
室外工程费：150元米
建设税费：150元米
财务费：200元米
开发商理费预见费：100元米
销售费：100元米
销售税金：150元米
（1） 楼面综合造价：3500元米
（2） 预测总投资：49亿元（含商场部分装修电梯等工程商场面积明确）
2 假设商铺均销售价格5000元米住宅销售价格3000元米商铺面积设未知数X预期利润成10％计算式：
5000×X+3000×（136X）3500×11×136
求X＝578万方必须建578万方商铺保证目标利润
3 价涨1000万商业面积影响：5000×X+3000×（136X）3500×11×136+1000×11求X＝633633－578055万方价涨1000万元商业面积必须增加5500方保证预期目标利润
见规划条件已限定项目总体开发模式商住结合土成越高商业面积占例求越
六 市场前景研究土价值分析
（） 项目住宅部分前景研究
规划条件分析项目住宅部分高层住宅售价超3000元米高档住宅条件限制客观定位（开发商选择性较）考虑高档房针消费者阶层范围更窄域范围更广相关住宅市场解仅仅局限汉阳武汉区域3000元米高档楼盘进行网络调查分市场特点分析：
1 武汉市售价3000元米高档住宅市场特征：
（1） 高档房区域分布特征：行政区域汉口高档房数量排行第武昌次汉阳3000元米高档房实际——长江广场
（2） 产品形式卖点：环高档项目属商住结合点式项目卖段建设道发展道间出现纯民高档住宅楼卖环境郊包括武汉现7热点板块高档房基属型复合社区高层墅卖土资源环境产品等综合素质
（3） 高档房面消费阶层特殊性：车族（私车公车）选择楼盘受交通限制范围更广二产品质量材料质量外产品附加值（服务涵品位等）求更高三投资较意识维权意识更强
（4） 产品价格特点：高档房销售价格具域性武汉高档房海样汉阳高档房区域特殊性整体价格水汉阳2500元米住宅称高档房
（5） 销售效果：武汉高档房绝部分属高层方面武汉高层消费热情高方面高档房消费体较零散层项目相高档项目销售周期明显中低档项目长项目销售旦达40％～60％总体销售率时期销售基持久战
2 汉阳区住宅市场行情：
（1） 区域档次特征：四新区汉阳新盘集中区目前区普通楼盘售价2000元米（墅外）墨水湖周边2002年高素质楼盘断推出长江汉江岸汉阳售价2000元米楼盘集中区汉阳道街厂区改造项目断推出售价部分郊区便宜倒成济适房集中带（原丽雅花园拖拉机厂部分项目）汉阳房产发展特殊现象
（2） 区域价格行情：观汉阳年房产发展历史出：1998年前汉阳房产基900－1300元米间99年左右汉阳芳草花园第1600元中档价格挑战取成功项目相继开盘鹦鹉花园着胆子项目综合素质提升时武汉较领先水价格先突破1800突破2000已均价达2300元米成功政府武汉区开发商第次汉阳产开发潜力2000～2001年长江广场江滩花园时项目售价突破2800元米项目前者没明确营销题现没收盘作重点营销商场部分证足基失败者江滩花园独特江优势加长江送句脍炙口广告词煽动成时武汉高档项目中卖快楼盘政策原成武汉市生命力短楼盘东方华尔兹2002年汉阳墨水湖区价格突破2800元全高层楼盘汉阳高档房江走湖2003年汉阳住宅已形成高档中档低档衡发展格局中高档房开始走盘化外资化（包括外省）新资鹦鹉花园胜利走第五期外四新区70万方南国明珠元寺旁边40万方复兴翠微新城等等综合型高素质楼盘开发方面提升汉阳整体开发水断刺激消费者投资欲方面汉阳年销售总量基维持50万方左右未出现特素前提增长会出现起落量开发商进入盘入市终出现种结果：汉阳整体销售量升开发商分蛋糕升反跌（具垄断性优势项目外）
（3） 销售推广特点：外开发商进入汉阳注入新活力汉阳作起秀汉口武昌抗衡开发商板块意识非常强（沌口区楼盘整体参展推盘）整体板块热开发商然分杯羹汉阳区政府非常卖力开发商起充分利媒体炒做汉阳板块炒做美规划前景断诱惑汉口武昌区投资型消费者追捧
（4） 汉阳售价2000元米项目统计：
楼盘名称
开发商
房型
结构
价格(元m2)
交房方式
卖点
碧波山庄
官湖畔
墅
砖混
2100均
期房
湖景
国信新城（期）
汉阳二桥桥头
3*24*25*…
框架
2100均
现房
汉江江景
荷塘月色
月湖桥头月湖汉江畔
3*2
框架
2580起
期房
江景湖景
东方江景园
腰路堤长江边
3*24*2
框架
2200~2700
现房
长江江景
东方华尔兹
墨水湖湖畔
3*2*23*2*…
框架高层
2300~2900
现房
湖景
长江广场
江汉桥桥头
2*23*2
框架高层
3000元起
现房
月湖湖景长江江景
鹦鹉花园（五期）
腰路堤
2*13*1复式
框架
2200~2500
现房
型复合社区部工湖
复翠微新城
元寺
2*23*2
框架部分高层高层
2300～2650
准现房
型复合社区元寺文化景观
南国明珠
龙阳道墨水湖畔
部分高层高层
湖景
（1） 表出汉阳目前高价位楼盘均具备特征——均属景观产基属江湖水景产作项目说高档材料层出穷产品环境规划请国外师天东西钱家机会均等天然景观优势稀缺产生垄断种景观垄断简单房产价格量化
（2） 项目层目前正处层高层渡阶段土拍卖制度实行项目高层例会加
（3） 销售定价汉阳高档住宅售价汉口武昌定差距认汉阳吸引汉口武昌消费者重素美前景＋综合素质＋适低价位汉阳产追赶汉口基战略模式
（4） 销售效果综合素质较高层住宅销售效果高层高层强长江广场东方华尔兹汉阳做高档高层项目市场认度足市场容量非常限况武汉方高档高层项目存销售周期长尾盘销售困难通病
（5） 消费体中档项目鹦鹉花园销售总监透露消费体汉阳基占60％汉口占30％汉口士汉阳购房重原父母汉阳者老婆汉阳工作汉阳高档项目东方华尔兹销售总监（学）强调种消费体例构成汉阳较普遍武昌消费者基忽视会超5％乡土情结汉阳中高档房消费忽视重素
3 竞争势态分析
项目述客观定位前提项目面竞争手特征划分两竞争圈：
（1） 处板块相段竞争圈竞争手包括复翠微新城鹦鹉花园东方华尔兹长江广场荷塘月色未两年钟家村周边兴建项目鹦鹉花园倚仗成熟社区魅力两年价格路扬基成汉阳富集中营东方华尔兹全部高层刷新汉阳产品创新记录前期猛烈广告攻势销售火爆阵子现面尾盘问题公司澎湖公寓样海复翠微新城初乍首期放量利先进营销推广手段汉阳掀起排队购房热浪摸清市场潜力价格突破2700元米长江广场高峰期已现尾盘户型佳等通病荷塘月色身处月湖景观圈听说属知音艺术公园拆迁范围目前正协调果拆迁构成竞争
（2） 二处价位相定位竞争圈范围局限汉阳包括汉口武汉部分高档住宅项目考虑消费者投资汉阳追求更升值空间消费心态果项目住宅定价3000元米左右汉口武昌区竞争象3200元米项目消费者选择汉阳素美前景＋综合素质＋增值空间外少带点 乡土情结种市场竞争圈目前非项目重点研究象项目产品定位市场细分较明确中选择类似项目做差异性研究
4 未竞争手优劣分析
项目
优势
劣势
鹦鹉花园
社区部环境配套现成熟生活氛围
交通够便利
东方华尔兹
湖景优势公园优势高档社区部景观配套优势
交通相较差离型商业中心较远
复翠微新城
规模优势部配套景观优势复会等全国连锁服务优势营销优势
交通略差
长江广场
景观优势交通优势
产品户型劣势
汉口武昌高档项目
更加成熟配套优势城市区域形象优势
相汉阳价格劣势
5 项目住宅部分SWTO分析：
优势
1 交通便利
2 紧邻公园距离景观优势
3 板块成熟配套优势
劣势
1 土成高住宅升值空间缩
2 铁路噪音高档区形象符
威胁
1 长江广场相模式失败教训
2 复翠微新城规模高尚社区击
3 东方华尔兹成熟景观区魅力击
机会
1 汉阳旧城改造带发展前景
2 汉阳整体居环境改善
3 外开发商整汉阳板块炒做预热
6 项目住宅部分整体法：
通分析认：
（1） 项目定位高档高层项目定土成客观定位改变性较绝高土成项目汉阳处价格劣势（目前项目赚土政策减免钱）甚难取非汉阳高档项目价格优势吸引土外埠客源难度加
（2） 汉阳房产发展前景种前景转换成现实程会蹴简单飞跃特汉阳老城区汉口武昌形象差距非常明显影响外者购房信心
（3） 开发商断汉口武昌消费者频抛媚眼汉阳住宅消费体然汉阳项目身综合素质外汉阳项目吸引汉阳重素情字—— 乡土情结吸引汉口消费者重素利字——相低价带产品升值空间
（4） 汉阳整体房产市场历低档走高档程目前中档房力高档高层住宅认度高市场接受风险较
（5） 项目优势三镇间独特放射状交通枢纽位置高档项目消费者说交通非制约素反重素（私车带特殊便利性）长江广场优劣条件基样走老路板块成熟生活配套优势相汉阳言相汉口说弱势景观紧邻公园优势铁路噪音劣势存者高档项目忌
（二） 项目商业部分前景研究
商业项目特型商业项目选址行业特殊性汉阳项目商住结合唯道路商业潜力底需区整体商业济行情项目基商业条件选择商业形态竞争手状况等方面进行研究证：
1 武汉区整体商业济形势
（1） 历年社会消费品零售总额较
表出着济发展民收入水提高武汉市民消费总量基成直线升
（2） 零售行业财务指标
表出武汉零售业（全国基样）营整体亏损实际武汉商业诸侯武广枝独秀外百货商场片价格战中非常动亏损难免商场营者亏损做游——商业设施开发者日子然会
整商业形式超市竞争压力越越价格形成竞争优势方面会考虑降低超市场租价方面生产厂商利润盘剥已导致生产商苦连天
总老百姓消费总量涨实际商业网点增商业竞争加剧商业场分蛋糕搞着热闹阵子已种竞争格局非结果外省国外商业体然纷纷进入武汉基商业条件外信专业商业理力
2 基商业条件满足情况：
般说商业项目生存发展条件基条件少包括方面：
（1） 交通条件：商业项目服务半径服务半径效必须赖现代交通工具交通网络项目处三镇连通枢纽位置鹦鹉路汉阳道项目附均公交车站购物便利性较强满足型商业设施基需说明点武汉型商业设施条件项目商业手相交通优势
（2） 场状况：做相规模商业设施必须相规模建筑空间相应基础设施配套条件项目两面街规划密度50％定空间设计门前广场便开展商业活动（产品展示路演节气包装抽奖活动服装表演等等）土总面积36亩停车位足
（3） 气状况：作商业项目特零售商业项目销售收入量消费者参购买气商气炎热夏天非双休日调查时感觉现场气较淡星期六次亲感受感觉气升武广等领先商业设施相法相提
（4） 现商业氛围：商业设施气吸引必须赖定商业规模商业氛围商点形成商圈气集聚会久息项目说鹦鹉道部分银行门市外商业设施较少汉阳道钟家村附然商业门面店铺包装（色彩通透产品陈列等）位商业诱惑力强汉商广场档次较低气足东边半拉子工程知开发商初产品定位该工已停工年严重影响钟家村商业气氛非正常死亡者种警示侧面说明钟家村做商业容乐观
3 消费者商业行研究：
（1） 总体口状况：前述汉阳总口40万汉口口四分总口足汉阳做跨区域商业设施定难度吸引非汉阳消费者唯办法差异化生存长江广场差异化尝试产品差异化产品单化进导致消费象单化终气淡化营难继
（2） 收入状况：汉口相汉阳收入相偏低消费力相足许汉商广场年营摸索时候终选择中低档定位原吧
（3） 消费惯：消费惯解需长期观察范围抽样调查时间紧迫调查中做附带解部分汉阳称购物武广武商特年轻更汉口购物作唯选择事实汉口汉阳较优势非常明显汉口商业网点连成片区型商业板块消费者享受连续休闲购物乐趣购物成闲逛消遣副产品钟家村商业网点——商点符合购物惯光顾偶然性难形成汉口特气商气
4 选择商业形态
代商业历史断开发新业态断拓展新市场历史目前国商业形态较特征基分出商业形式：
（1） 服务半径分类：
类
参考素
NSC
邻型购物中心
CSC
社区型购物中心
RSC
区型购物中心
SRSC
超区型购物中心
店铺面积
1万米
3万米
3～9万米
9万米
业种
日常品服务
日常品高级品服务
日常品高级品服务
日常品高级品服务
核心店铺
超级市场杂货商店
超级市场杂货商店GMS百货店
杂货店GMS百货店
GMS百货店
商圈
车程10分钟
车程15分钟
车程30分钟
车程30分钟
商圈口
8000左右
3万～10万
10万～20万
20万
停车辆数
50～100
100～150
500～5000
5000
商业模式特征出：
A 单汉阳总口（39万）适合做种规模商业设施果做邻型（区型）购物中心总量销售行性根法发掘项目商业价值法摊高额土成
B 果做跨区型购物中心面两问题：消费惯问题二实力型领袖型商业服务半径重叠问题述汉阳目前已基形成汉口作购物天堂方汉口武昌商业发达程度居民更会舍趋末 长途跋涉汉阳购物三镇历史定位形成日改变服务半径说钟家村武广两站路汉阳坐5分钟车武广武商换更购物乐趣消费者值项目想做跨区型商业场难找种汉口竞争法模仿优势资源
C 做社区型购物中心流行模式GMS购物中心然汉阳居民总量基支撑两GMS购物中心竞争面两障碍：汉口家乐福王家湾家乐福基汉阳形成夹击势服务半径基饱二汉商楼中型超市产品质化抵消扎堆效应
D 果做区型购物中心形态百货厦面问题包括：利差异化营避免汉商面面竞争二重新唤起汉阳钟家村商业板块信心忠诚度问题
（2） 销售形式国民济行业分类：
零售业
食品饮料烟草零售日百货零售纺织品服装零售日杂货零售五金化工零售药品医疗器械零售图书报刊零售家具等零售
批发业
行业外包括源建材金属材料农业生产资料矿产品等等法零售型工业产品批发
然武汉2001 年统计年鉴显示：武汉商品批发行业总体盈利水零售高批发行业集中求零售高武汉批发业集中东西两汉正街市场规模方公里计规模市场方面响知名度二更便采购商样化采购价格选单网点批发市场难做作强况钟家村离汉正街做零售做批发条件成熟
（3） 商业形态分类特点：
形态
形态细分
营特色
核心竞争力
场选择
百货厦
传统百货
计划济时代产物着时代进度传统百货现代购物中心转移品类规划更现代专业
百年品牌
场资均属商业公司
型销品茂
实现站式购物商业中心实现餐饮购物休闲等体化具备规模优势
现代全
建买断租赁辅
休闲百货
部商业布局引进商业街形式商品陈列位置缩休闲空间加卖商品紧扣科技文化艺术种民族特色担方旅游设施作型旅游城市类
时尚休闲
投资买断转租
连锁超市
仓储配送中心
特点规模品类全价格低紧扣日品部装修简单消费者选购乐趣
低廉价格
建租赁
百货超市
规模适中深入新建社区提供生活便利服务邻
便利性亲力
买断租赁
专营市场
家电家居电子产品音药品图书等某专业领域框架重完善品牌样性服务专业性客户购买功产品时进行品牌选择专业售服务
专业专营性
建买断租赁
街门店
题特色街
开发商招商时规定营类限规模强化产品特色女街文化街××风情街等购买者更针性消遣性
特色突出休闲性
买断租赁
混合商业
开发商卖门面体业行决定营产品类部分街门面运作模式
买断
买断租赁
形式
餐饮娱乐
中式餐饮般设办公场集中位置西式快餐般设流较商场附
特色便利
租赁
办公场
高档办公场般设交通便利餐饮娱乐设施健全环境优美方
现代便利
买断租赁
金融超市
家银行门市集中办公市民提供更全面服务
全便利
租赁买断
概念店
IT行业带新概念网购物正发展中
专业化虚拟化
租赁
根商业形态分析认：汉阳做商业应该商业形态做点：
A 必须抛弃传统百货营模式营形态走休闲购物道路
B 必须题鲜明特色吸引消费者
C 必须具备定规模扩知名度影响力
D 必须营容保证休闲购物娱乐餐饮金融服务结合站式消费予消费者更购物乐趣抓住消费者心
E 营形式创新引进部商业街银行超市等竞争手没新形势满足消费者求新求变心理
5 商业手调查竞争态势分析
（1） 武汉现中型商业设施网点分布
行政区划
汉阳
类型
规模
汉口
商业设施
钟家村汉商
七里庙华联
王家湾家乐福
长江广场
中南路中南商厦
鲁巷广场
徐东价
徐东沃尔玛
徐东工贸
徐东美家(B)
中百港路购物广场
中百珞狮路购物广场
武广
武商家电
世贸
武展中百商场
崇光SOGO
王府井百货
中百商厦
武胜路家乐福
中百古田路购物广场
古田路沃尔玛
西北湖新世界百货
唐家墩中百
唐家墩工贸
唐家墩国贸
唐家墩美家
表出：
F 板块商业数量汉口——武昌——汉阳三者明显成递减势汉口商业领导位非常明显汉阳四家商业王家湾超市武汉类似超市中具备规模优势外汉商已萎靡振七里庙华联超市规模较长江广场做家居文化类商业已难拨云见日建港路中百超市烂尾工程估计信心够者资金链断裂
G 商业设施板块集中程度汉阳集中钟家村王家湾两交通枢纽武昌集中中南路鲁巷徐东等三交通道汉口集中步行街解放道江道形成三角带唐家墩古田路二路附种商圈作便消费者站式购物便利集聚气
H 接50％商圈部存扎堆现象商圈间存约30分钟车程距离商业服务半径起码范围
I 商圈商业设施间普遍遵循差异化生存原武广更侧重高档时尚年轻武商偏重中档老年SOGO更偏重女性消费者种差异化限难做泾渭分明部竞争非常残酷
（2） 部分商业设施营状况实调查：
竞争手营情况汉阳汉口武昌代表性商业场进行现场观察然难取具体营效果等商业机密资料通现场商气气感受营效果做感性分析：
商场名称
现场感觉
交通评分
卖场包装评分
商品陈列评分
服务评分
气评分
综合分
汉商
u 建筑外墙包装位
u 建筑层高低
u 装修庸俗灯光布置位
u 商品陈列密集杂乱章
u 电梯气
u 售货员老化礼仪位
u 部导明
70
30
30
50
50
230
王家湾家乐福
u 装修简洁
u 商品陈列整齐
50
50
70
70
80
320
武广
u 外部包装时尚
u 门前广场雕塑气势花柱温馨
u 装饰典雅现代风格统
u 灯光音响位
u 销售员年轻亮丽
u 礼貌语位
90
80
80
80
80
410
亚贸
u 外部装修现代亮丽
u 商品陈列较整齐
u 销售员年轻化
70
60
70
60
60
320
徐东工贸
u 装修简约
u 规模品类足
50
60
60
60
40
270
唐家墩国贸家电
u 商场装修般
u 商品陈列拥挤
u 部导明确
30
50
50
30
80
240
u 销售员均厂家商场收银互相攻击
表代表调查组感受没进行广泛调查中少出：
A 商场吸引力板块天然优势外整商场营理水密切相关
B 商圈扎堆效赢整体气忠诚度获益者少量综合条件领先商业场部分扎堆商业设施说配角面气足问题（武展商圈中SOGO徐东商圈中工贸）气等商气（世贸）
C 汉商萧条竞争格局利服务半径重叠客观原商业手段位理善重原者果弥补足便轻易举击败汉商改变汉阳消费惯武展商圈中抢回汉阳心困难
6 竞争手优劣分析
（1） 通汉阳商业布点解认项目商业部分竞争手武广商圈汉商王家湾武胜路家乐福次竞争手华联超市长江广场
（2） 前述项目武广商圈间竞争劣势优势商点商圈间竞争新手行业领袖间竞争应该利差异化量规避
（3） 汉商武汉商业中间已属老弱残兵软硬设施种种足商业竞争中堪击出现面面竞争逼狗急跳墙发动价格战击项目商业营
（4） 两家乐福钟家村夹击势项目利面商业设施移动性超市求便利性果钟家村引进型超市达截流目超市采租赁商业场方式租金水维持20元米左右公司加速资金周转目符
（5） 长江广场武广差异化非常明显然未站稳脚侧面说明：迷信交通带气商气做法值怀疑武广商圈心力低估项目长江广场条件基差营风险差前车师车鉴
7 鉴开发模式
商业产规划设计更复杂销售象范围更窄受商业市场整体行情竞争手影响更降低商业产开发风险目前较普遍商业产开发模式三种：
模式分类
特点
优势
风险
典型案例
商业机构行开发模式
商业机构专门房产公司选址规划设计设施购买商场理等方面协作均部协作进行较利
市场研究较透彻
协作更完美
担心违约
整体市场错误估计风险
超前性足风险
武商集团开发武汉广场
联合开发协议包租模式
商业机构房产开发公司形成松散型联合商业机构中某块开发公司签订合委托开发公司双方参规划设计项目完工商业机构整体买断签订10年长期包租协议实现双赢模式种模式订单商业产
市场研究较透彻
协作较完美
担心招商问题
降低开发成
更便双方拓展市场扩品牌影响力
合作愉快整体济萧条商场营善导致违约风险
万达沃尔玛强强联合
开发商建设招商模式
实力开发商项目商业价值做出调查评估单独组织规划设计开发竣工组织范围招商（商业机构整体收购长期租赁业分散投资购买租赁）双方谈判决定转租赁价格
开发商性较强
商业机构居谈判动性更容易牵着开发商鼻子走
验足导致商业设施设计满足实际功需风险
市场估计错误导致租赁风险
商业机构压价导致谈判动亏损转风险
果针业招商时难造市
汉正街中心商城
通表开发模式较分析出：
A 开发商单独开发商业设施进行招商模式风险实属策
B 商业机构行开发模式根等外开发商参委托代建问题基排外
C 开发商想成万达样幸运容易间种相互利关系万达品牌资金技术理优势沃尔玛亲睐武汉开发商需求短暂订单商业产商业机构先行进行联系没开发资质商业机构否意进入利开发资质资金力商业机构形成种单项目型联合限度规避风险实现双赢
8 公司相关力分析
（1） 市场研究力：做汉正街中心商城汉阳项目商业模式中心商城反差前者针众营销者针营销市场研究验搬性
（2） 规划设计力：商业设施设计中缺乏系统设计力超前设计市场预见力引进外部权威机构进行证者商业机构先期参
（3） 融资力：商业设施相住宅说投入更（预估5亿元）资金回笼速度更慢（特时采取租赁方式时）公司目前资金压力较果新商业项目公司融资力信心均够
（4） 资源整体力：项目招商程中公司难承担资源整合者角色更时候提供勤服务
更坚定认公司果算进入零售商业项目开发领域须重新定位角色先期接触商业机构采取联合开发模式解决融资力问题具备进行长期投资耐心
9 项目商业部分SWTO分析
优势
1 交通便利
2 定商业氛围
3 定规模口
劣势
1 服务半径重叠导致竞争压力加
2 土成导致开发成高
3 土成产品组合限制
4 消费者消费惯利汉阳
5 公司身力众足
威胁
1 实力商业机构亲介入
2 商业济整体盈利水持续滑
机会
1 汉阳发展潜力
2 汉商竞争力足
10 项目商业部分整体法
通分析认：
（1） 项目然交通便利周边已形成定商业氛围具备商业设施选址基条件
（2） 竞争格局武广商圈间距离短存服务半径重叠致命缺陷面竞争压力非常
（3） 开发成高土成限制项目产品组合方式缩开发商预期利润加市场风险
（4） 消费惯改变汉阳消费惯定难度
（5） 商业形态仅做街门面法摊消成做型超市租金回收速度公司资金周转求符做传统型百货难找核心竞争优势走差异化营避免走长江广场老路做站式休闲购物中心样需具备相应资源整合力机构合作问题
（6） 公司身力型商住项目开发求定差距商业机构联合开发然实现风险担利润享挂牌时间已允许
七 总体结
综合素认公司言项目开发风险受益利公司整体健康运作建议踪参拍卖
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汉阳道140号块土
价值分析市场前景研究
二00三年8月
武汉桥建集团企划部营销部实施
汉阳道140号块土价值分析市场前景研究
总说明
（） 目
抑土拍卖制度带房价扬武汉市土拍卖中心期加拍卖土供应量根公司土储备计划公司高层挂牌土初步解特委托企划部营销部汉阳道140号块做更深入调查证便充分认识土价值（包括商业价值住宅价值）公司否参竞拍提供基决策
（二） 方法
时间较紧次调查全国现商业形态武昌汉口高档住宅部分调查采网络方式没现场调查汉阳规划方面资料查阅相关部分电子政务网外查询相关统计年鉴未相关部门咨询针住宅部分仅汉阳现部分竞争手做现场调查咨询针商业部分仅武汉代表性型商场做现场观察汉阳道鹦鹉道商业气氛做亲身感受没详细统计流调查营效益针汉阳居民消费惯问题调查程中少量口头调查没进行正规抽样书面调查调查讨时间5天
（三） 调查讨员
李厚甫马婕张国良郭华梁周靖
二 武汉市房产发展态势
（） 政策动
1 土拍卖贷款限制制度拉动房价稳步渐进扬两年政府房产市场直处断规范程中土拍卖制度实施贷款限制制度推出均刺激武汉市房价加速度扬开发商原储备定存量种房价涨渐进式飞跃式
2 城市城郊衡发展城市发展模式正形成居住郊区化口号流行2年政府开始关注城市空心化现象加旧城改造力度成片区成规模旧城改造正形成城市城郊衡发展城市发展模式正形成
3 政府高档房产控制力度加强房产价格涨速度已超老百姓消费力涨速度济界已出现泡沫非泡沫两种争政府政策导房产整体调控力度加强特高档项目面压力增加
4 济适房房产济中位暂时动摇满足数工薪阶层购房需求断推行土市场化时建设部强调济适房开发例必须达年开发总量30％高档房价击抑作低估
（二） 济状况（数资料均武汉市2002年统计年鉴）
1 国民济持续增长房产消费步入稳期2000年起武汉市均国生产总值已超2000美元保持年8％增长速度济学家认城市房产进入稳发展期济指标万科武汉发展前景原外中国房产热点城市两年房产发展状况国民收入状况旦城市房产消费热情调动起房产发展速度超收入增长速度（说泡沫事实收入高速增长高收入阶层推动作）
2 城镇居民消费生存型享受型转型武汉市城镇居民支配收入逐年增加购买力旺盛恩格尔系数呈降趋势说明居民生存型消费期结束康舒适享受型消费趋势凸显住宅消费然会成升趋势
3 居民总体收入水增长时家庭间收入差距呈扩趋势统计年鉴称武汉城区10％高收入家庭均支配收入增长速度超20％恩格尔系数仅023110％低收入家庭均支配收入增长速度3％恩格尔系数高达0555财富集中促进二次住房消费例加高素质楼盘销售带市场
项目指标
1999年
2000年
2001年
数 量
构成
数 量
构成
数 量
构成
均年实际收入
均年支配收入（元）
7091
7658
9080
均年实际支出（元）
均年消费性支出（元）
8030
9355
9995
中年均生活费支出（元）
5453
6072
6336
恩格尔系数
0665
0649
0634
均储蓄余额（元）
12378
14090
（三） 房产发展区域状况
1 武汉区房产发展衡性2001年武汉市住房销售情况汉阳区市8区中排行第五汉口武昌汉阳区划角度汉阳销售量高
单位：万米
区域
预售住宅面积
现房销售面积
合计
百分
江岸区
349
5124
8614
1736
江汉区
802
7487
8289
1671
乔口区
358
2973
3331
672
汉阳区
933
4428
5361
1081
武昌区
2168
8235
10403
2098
洪山区
947
4723
567
1143
青山区
436
2723
3159
636
东西湖区
716
4067
4783
964
总计
9849
39746
49595
100％
2 房价武汉市民购房热情步涨房价涨速度武汉市2000年底综合均价2000元米2001年底综合房价2100元米相年度涨100元米2003年年中统计数2300元米相年度涨200元米房价加速度涨情况销售量样年年增加数十万米见武汉市民购房潜力热情然充足
三 汉阳板块房产发展现状前景
（） 现状
1 理位置：汉阳区100方公里携两江藏7湖6桥飞架南北连通武昌文化区汉口商业区交通非常方便理位置非常适合发展武汉居住区
2 口状况：表出汉阳区口40万汉口区更武昌区半口相足汉阳区房产发展仅定位汉阳消费群体必须吸引汉口武昌口进
3 规划布局：汉阳口密度相汉口武昌说稀少中工业厂区占量老城区集中汉阳道鹦鹉道两侧新区集中四新区沌口济开发区老城区连接成C型房产发展角度老城区改造新区拓展空间较
城(郊)区
土面积
(方公里)
口密度
(方公里)
1999
户数(户)
年末口（）
总计
846711
874
2087144
7401993
江岸区
6424
9648
197839
619800
江汉区
3343
13663
142104
456767
桥口区
4640
11441
170330
530866
汉阳区
9150
4169
120524
381475
武昌区
8122
10292
244977
835886
青山区
4513
9424
116943
425301
洪山区
50170
1191
137053
597731
4 交通条件：汉阳部交通体系公汽线路集中汉阳道鹦鹉道等干道支道交通便利状况般区域间交通汉口四座桥梁连接武昌仅两桥座中环线交通网络汉阳目前汉口联系似更加紧密
5 配套状况：定位工业区汉阳种基生活配套然相汉口武昌说数量规模档次然相差距特商业氛围集中汉阳道钟家村七里庙段鹦鹉道钟家村腰路堤段型娱乐设施显足难繁华汉口相素某种程度制约着汉阳房产开发档次
6 然环境：中环线汉阳湖泊资源汉口武昌原工业区水源污染严重目前正处整治阶汉阳道黑色化工程正紧张进行街面美化工作改观街门面包装够商业气氛够浓厚街住宅均火柴盒式旧房子天际线色彩较单调目前难时尚繁华市相提县城名
7 文环境：武汉三区中汉阳历史文氛围浓厚包括元寺古琴台龟山晴川阁等文资源丰富直汉阳旅游业发展特色创建旅游城市汉阳区规划目标定程度刺激汉阳区房产业发展
8 房产发展区域状况：2000年汉阳房产业发展热点直集中四新区沌口区市场厂区搬迁老城区房产发展空间规模类似汉阳次拍卖块种规模拆迁住宅区形式第次出汉阳市政府旧城改造提升区域形象档次力度
9 房产价格状况：2000年前汉阳房价直1300元米鹦鹉花园长江广场等中高档住宅开发汉阳住宅均价直线升然汉阳均房价2001年汉口江汉江岸区低300元米左右2003年报刊统计数房价整体涨情况汉阳汉口房价差距缩说明消费者汉阳信心增加
（二） 发展前景：
1 方政府树立汉阳新形象决心非常城市房产发展水相关政府部门领导观念政策开放度等着直接联系面工业景气房产区域济带动作汉阳区政府已开始重新审视汉阳整武汉区域分工中定位年便提出新济新汉阳口号意重新树立汉阳新形象形成商汉口学武昌住汉阳发展格局
2 区域基础设施居环境断改善建设绿色汉阳文化汉阳旅游汉阳汉阳政府营城市角度断加强完善基础设施建设志基础性工作正稳步进行月湖公园改造已完成墨水湖湖水改造进行南岸嘴久建设成
21世纪武汉滨水特色鲜明市民中心具国际知名度标志性景观型琴台艺术中心文化广场目前正紧张拆迁计划2006年建成利生态技术改善汉阳水系统2005年底龙阳湖三角湖墨水湖南太子湖四湖连通引江灌湖动态水网基形成居环境改善汉阳房产业旅游业稳步发展提供坚实盾
3 汉阳沌口开发区已成汉阳武汉区济发展名片1997年开始开发区年财政收入均40增幅年8万开发区财政收入首次突破20亿元武汉市财政占超成进全国49国家级开发区中前10名综合实力稳居中西部16国家级开发区首重振汉阳造城市工业济品牌汉阳未济发展重点区济发展汉阳房产济发展带稳定消费体
四 拍卖块相关资源分析
（） 段等级：处汉阳道140号汉阳商业中心原行政中心属汉阳黄金段
（二） 四状况：东鹦鹉道西绿宝石娱乐城南鹦鹉道北离京广线20米街状况商业条件较充足铁路干线高档住宅忌
（三） 规划条件：
征面积
3762亩
规划建筑面积
137300方米
规划
3612亩
土途
商业居住
容积率
57
拆迁建筑
4万方（口头调查）
建筑密度
50％
拆迁费
127亿元（部消息）
土等级
级
规划条件出：
1 容积率建筑密度已限制高层建筑
2 建筑性质商住两开发商商业整合力求提高
3 拆迁耗费巨单位楼面分摊925元拆迁费果商住50％建筑面积考虑政府收取规费300元米{（240＋196）2＋80}土整费100元米该块起拍价达500万亩楼面均摊土成1315元米果政府土低价288万亩{(430＋168)2}收取（含规费）起拍价达640万亩楼面均摊土成达1684元米
（四） 建筑情况：汉阳区政府拆迁法回流住宅拆迁回流性（拆迁费难支付项目3000元米房价果考虑做街门面街现型销售服装门店估计回流性较（商业区域转移成）特现绿宝石娱乐城肯德鸡快餐厅家证券公司回流性非常调查中解肯德鸡原房签20年租约拆迁问题导致合纠纷较绿宝石意参土竞拍项目裙楼规划型娱乐立体停车场
（五） 交通条件：该块处鹦鹉道汉阳道交汇琴台路连接汉阳桥长江桥附长途汽车站距离汉口武昌均1站路便利交通优势
（六） 周边种配套：汉阳中心该块周边汉阳商业文化银行学校集中带项目东南角便汉阳区域型购物中心汉商广场鹦鹉道钟家村腰路堤段商业银行网点集中带附翠微路分学中学城市配设施非常成熟
（七） 然文环境：元寺古琴台等文化景点均15分钟路程做高层建筑果设计充分考虑北户型北龟山绿树葱茏宝塔高耸俯瞰琴台楼阁幽幽月湖湖水涟涟特月湖周边拆迁工作正紧张进行做月湖文化艺术题公园体建筑1800座剧院1600座音乐厅艺术展厅配套设施组成总建筑面积6万方米武汉表演艺术中心国际文化交流重场文化广场亲水广场水舞台园林绿化组合时容纳3万观演活动场2006年建成迎接汉举行第八届中国艺术节该中心含民住宅项目作边产项目景观具独享性堪称免费住文化公园里
（八） 远景规划：钟家村身处武汉三镇交通道汉阳文化商业中心某种程度担着汉阳门面门户作改变提升汉阳形象必然改变钟家村开始汉阳区政府迁出达双重目标方面新区政府周边行政中心带商业生活群体进间接提升周边土升值方面充分发掘老区政府土价值见汉阳政府心提升汉阳形象决心
五 土成开发产品组合影响
（） 项目区位产品影响：项目特殊位置已决定商业价值充分利项目改造重点
（二） 土成产品制约：鉴项目高昂价开发商愿意做层住宅性基存充分利容积率降低部分楼面土成充分挖掘项目商业价值利商业产住宅价格剪刀差摊消土成终出路
（三） 土成商业住宅面积搭配例影响
1 预测低价情况完全开发成：
土成：1300元米
前期费：50元米
建安工程费：1300元米
室外工程费：150元米
建设税费：150元米
财务费：200元米
开发商理费预见费：100元米
销售费：100元米
销售税金：150元米
（1） 楼面综合造价：3500元米
（2） 预测总投资：49亿元（含商场部分装修电梯等工程商场面积明确）
2 假设商铺均销售价格5000元米住宅销售价格3000元米商铺面积设未知数X预期利润成10％计算式：
5000×X+3000×（136X）3500×11×136
求X＝578万方必须建578万方商铺保证目标利润
3 价涨1000万商业面积影响：5000×X+3000×（136X）3500×11×136+1000×11求X＝633633－578055万方价涨1000万元商业面积必须增加5500方保证预期目标利润
见规划条件已限定项目总体开发模式商住结合土成越高商业面积占例求越
六 市场前景研究土价值分析
（） 项目住宅部分前景研究
规划条件分析项目住宅部分高层住宅售价超3000元米高档住宅条件限制客观定位（开发商选择性较）考虑高档房针消费者阶层范围更窄域范围更广相关住宅市场解仅仅局限汉阳武汉区域3000元米高档楼盘进行网络调查分市场特点分析：
1 武汉市售价3000元米高档住宅市场特征：
（1） 高档房区域分布特征：行政区域汉口高档房数量排行第武昌次汉阳3000元米高档房实际——长江广场
（2） 产品形式卖点：环高档项目属商住结合点式项目卖段建设道发展道间出现纯民高档住宅楼卖环境郊包括武汉现7热点板块高档房基属型复合社区高层墅卖土资源环境产品等综合素质
（3） 高档房面消费阶层特殊性：车族（私车公车）选择楼盘受交通限制范围更广二产品质量材料质量外产品附加值（服务涵品位等）求更高三投资较意识维权意识更强
（4） 产品价格特点：高档房销售价格具域性武汉高档房海样汉阳高档房区域特殊性整体价格水汉阳2500元米住宅称高档房
（5） 销售效果：武汉高档房绝部分属高层方面武汉高层消费热情高方面高档房消费体较零散层项目相高档项目销售周期明显中低档项目长项目销售旦达40％～60％总体销售率时期销售基持久战
2 汉阳区住宅市场行情：
（1） 区域档次特征：四新区汉阳新盘集中区目前区普通楼盘售价2000元米（墅外）墨水湖周边2002年高素质楼盘断推出长江汉江岸汉阳售价2000元米楼盘集中区汉阳道街厂区改造项目断推出售价部分郊区便宜倒成济适房集中带（原丽雅花园拖拉机厂部分项目）汉阳房产发展特殊现象
（2） 区域价格行情：观汉阳年房产发展历史出：1998年前汉阳房产基900－1300元米间99年左右汉阳芳草花园第1600元中档价格挑战取成功项目相继开盘鹦鹉花园着胆子项目综合素质提升时武汉较领先水价格先突破1800突破2000已均价达2300元米成功政府武汉区开发商第次汉阳产开发潜力2000～2001年长江广场江滩花园时项目售价突破2800元米项目前者没明确营销题现没收盘作重点营销商场部分证足基失败者江滩花园独特江优势加长江送句脍炙口广告词煽动成时武汉高档项目中卖快楼盘政策原成武汉市生命力短楼盘东方华尔兹2002年汉阳墨水湖区价格突破2800元全高层楼盘汉阳高档房江走湖2003年汉阳住宅已形成高档中档低档衡发展格局中高档房开始走盘化外资化（包括外省）新资鹦鹉花园胜利走第五期外四新区70万方南国明珠元寺旁边40万方复兴翠微新城等等综合型高素质楼盘开发方面提升汉阳整体开发水断刺激消费者投资欲方面汉阳年销售总量基维持50万方左右未出现特素前提增长会出现起落量开发商进入盘入市终出现种结果：汉阳整体销售量升开发商分蛋糕升反跌（具垄断性优势项目外）
（3） 销售推广特点：外开发商进入汉阳注入新活力汉阳作起秀汉口武昌抗衡开发商板块意识非常强（沌口区楼盘整体参展推盘）整体板块热开发商然分杯羹汉阳区政府非常卖力开发商起充分利媒体炒做汉阳板块炒做美规划前景断诱惑汉口武昌区投资型消费者追捧
（4） 汉阳售价2000元米项目统计：
楼盘名称
开发商
房型
结构
价格(元m2)
交房方式
卖点
碧波山庄
官湖畔
墅
砖混
2100均
期房
湖景
国信新城（期）
汉阳二桥桥头
3*24*25*…
框架
2100均
现房
汉江江景
荷塘月色
月湖桥头月湖汉江畔
3*2
框架
2580起
期房
江景湖景
东方江景园
腰路堤长江边
3*24*2
框架
2200~2700
现房
长江江景
东方华尔兹
墨水湖湖畔
3*2*23*2*…
框架高层
2300~2900
现房
湖景
长江广场
江汉桥桥头
2*23*2
框架高层
3000元起
现房
月湖湖景长江江景
鹦鹉花园（五期）
腰路堤
2*13*1复式
框架
2200~2500
现房
型复合社区部工湖
复翠微新城
元寺
2*23*2
框架部分高层高层
2300～2650
准现房
型复合社区元寺文化景观
南国明珠
龙阳道墨水湖畔
部分高层高层
湖景
（1） 表出汉阳目前高价位楼盘均具备特征——均属景观产基属江湖水景产作项目说高档材料层出穷产品环境规划请国外师天东西钱家机会均等天然景观优势稀缺产生垄断种景观垄断简单房产价格量化
（2） 项目层目前正处层高层渡阶段土拍卖制度实行项目高层例会加
（3） 销售定价汉阳高档住宅售价汉口武昌定差距认汉阳吸引汉口武昌消费者重素美前景＋综合素质＋适低价位汉阳产追赶汉口基战略模式
（4） 销售效果综合素质较高层住宅销售效果高层高层强长江广场东方华尔兹汉阳做高档高层项目市场认度足市场容量非常限况武汉方高档高层项目存销售周期长尾盘销售困难通病
（5） 消费体中档项目鹦鹉花园销售总监透露消费体汉阳基占60％汉口占30％汉口士汉阳购房重原父母汉阳者老婆汉阳工作汉阳高档项目东方华尔兹销售总监（学）强调种消费体例构成汉阳较普遍武昌消费者基忽视会超5％乡土情结汉阳中高档房消费忽视重素
3 竞争势态分析
项目述客观定位前提项目面竞争手特征划分两竞争圈：
（1） 处板块相段竞争圈竞争手包括复翠微新城鹦鹉花园东方华尔兹长江广场荷塘月色未两年钟家村周边兴建项目鹦鹉花园倚仗成熟社区魅力两年价格路扬基成汉阳富集中营东方华尔兹全部高层刷新汉阳产品创新记录前期猛烈广告攻势销售火爆阵子现面尾盘问题公司澎湖公寓样海复翠微新城初乍首期放量利先进营销推广手段汉阳掀起排队购房热浪摸清市场潜力价格突破2700元米长江广场高峰期已现尾盘户型佳等通病荷塘月色身处月湖景观圈听说属知音艺术公园拆迁范围目前正协调果拆迁构成竞争
（2） 二处价位相定位竞争圈范围局限汉阳包括汉口武汉部分高档住宅项目考虑消费者投资汉阳追求更升值空间消费心态果项目住宅定价3000元米左右汉口武昌区竞争象3200元米项目消费者选择汉阳素美前景＋综合素质＋增值空间外少带点 乡土情结种市场竞争圈目前非项目重点研究象项目产品定位市场细分较明确中选择类似项目做差异性研究
4 未竞争手优劣分析
项目
优势
劣势
鹦鹉花园
社区部环境配套现成熟生活氛围
交通够便利
东方华尔兹
湖景优势公园优势高档社区部景观配套优势
交通相较差离型商业中心较远
复翠微新城
规模优势部配套景观优势复会等全国连锁服务优势营销优势
交通略差
长江广场
景观优势交通优势
产品户型劣势
汉口武昌高档项目
更加成熟配套优势城市区域形象优势
相汉阳价格劣势
5 项目住宅部分SWTO分析：
优势
1 交通便利
2 紧邻公园距离景观优势
3 板块成熟配套优势
劣势
1 土成高住宅升值空间缩
2 铁路噪音高档区形象符
威胁
1 长江广场相模式失败教训
2 复翠微新城规模高尚社区击
3 东方华尔兹成熟景观区魅力击
机会
1 汉阳旧城改造带发展前景
2 汉阳整体居环境改善
3 外开发商整汉阳板块炒做预热
6 项目住宅部分整体法：
通分析认：
（1） 项目定位高档高层项目定土成客观定位改变性较绝高土成项目汉阳处价格劣势（目前项目赚土政策减免钱）甚难取非汉阳高档项目价格优势吸引土外埠客源难度加
（2） 汉阳房产发展前景种前景转换成现实程会蹴简单飞跃特汉阳老城区汉口武昌形象差距非常明显影响外者购房信心
（3） 开发商断汉口武昌消费者频抛媚眼汉阳住宅消费体然汉阳项目身综合素质外汉阳项目吸引汉阳重素情字—— 乡土情结吸引汉口消费者重素利字——相低价带产品升值空间
（4） 汉阳整体房产市场历低档走高档程目前中档房力高档高层住宅认度高市场接受风险较
（5） 项目优势三镇间独特放射状交通枢纽位置高档项目消费者说交通非制约素反重素（私车带特殊便利性）长江广场优劣条件基样走老路板块成熟生活配套优势相汉阳言相汉口说弱势景观紧邻公园优势铁路噪音劣势存者高档项目忌
（二） 项目商业部分前景研究
商业项目特型商业项目选址行业特殊性汉阳项目商住结合唯道路商业潜力底需区整体商业济行情项目基商业条件选择商业形态竞争手状况等方面进行研究证：
1 武汉区整体商业济形势
（1） 历年社会消费品零售总额较
表出着济发展民收入水提高武汉市民消费总量基成直线升
（2） 零售行业财务指标
表出武汉零售业（全国基样）营整体亏损实际武汉商业诸侯武广枝独秀外百货商场片价格战中非常动亏损难免商场营者亏损做游——商业设施开发者日子然会
整商业形式超市竞争压力越越价格形成竞争优势方面会考虑降低超市场租价方面生产厂商利润盘剥已导致生产商苦连天
总老百姓消费总量涨实际商业网点增商业竞争加剧商业场分蛋糕搞着热闹阵子已种竞争格局非结果外省国外商业体然纷纷进入武汉基商业条件外信专业商业理力
2 基商业条件满足情况：
般说商业项目生存发展条件基条件少包括方面：
（1） 交通条件：商业项目服务半径服务半径效必须赖现代交通工具交通网络项目处三镇连通枢纽位置鹦鹉路汉阳道项目附均公交车站购物便利性较强满足型商业设施基需说明点武汉型商业设施条件项目商业手相交通优势
（2） 场状况：做相规模商业设施必须相规模建筑空间相应基础设施配套条件项目两面街规划密度50％定空间设计门前广场便开展商业活动（产品展示路演节气包装抽奖活动服装表演等等）土总面积36亩停车位足
（3） 气状况：作商业项目特零售商业项目销售收入量消费者参购买气商气炎热夏天非双休日调查时感觉现场气较淡星期六次亲感受感觉气升武广等领先商业设施相法相提
（4） 现商业氛围：商业设施气吸引必须赖定商业规模商业氛围商点形成商圈气集聚会久息项目说鹦鹉道部分银行门市外商业设施较少汉阳道钟家村附然商业门面店铺包装（色彩通透产品陈列等）位商业诱惑力强汉商广场档次较低气足东边半拉子工程知开发商初产品定位该工已停工年严重影响钟家村商业气氛非正常死亡者种警示侧面说明钟家村做商业容乐观
3 消费者商业行研究：
（1） 总体口状况：前述汉阳总口40万汉口口四分总口足汉阳做跨区域商业设施定难度吸引非汉阳消费者唯办法差异化生存长江广场差异化尝试产品差异化产品单化进导致消费象单化终气淡化营难继
（2） 收入状况：汉口相汉阳收入相偏低消费力相足许汉商广场年营摸索时候终选择中低档定位原吧
（3） 消费惯：消费惯解需长期观察范围抽样调查时间紧迫调查中做附带解部分汉阳称购物武广武商特年轻更汉口购物作唯选择事实汉口汉阳较优势非常明显汉口商业网点连成片区型商业板块消费者享受连续休闲购物乐趣购物成闲逛消遣副产品钟家村商业网点——商点符合购物惯光顾偶然性难形成汉口特气商气
4 选择商业形态
代商业历史断开发新业态断拓展新市场历史目前国商业形态较特征基分出商业形式：
（1） 服务半径分类：
类
参考素
NSC
邻型购物中心
CSC
社区型购物中心
RSC
区型购物中心
SRSC
超区型购物中心
店铺面积
1万米
3万米
3～9万米
9万米
业种
日常品服务
日常品高级品服务
日常品高级品服务
日常品高级品服务
核心店铺
超级市场杂货商店
超级市场杂货商店GMS百货店
杂货店GMS百货店
GMS百货店
商圈
车程10分钟
车程15分钟
车程30分钟
车程30分钟
商圈口
8000左右
3万～10万
10万～20万
20万
停车辆数
50～100
100～150
500～5000
5000
商业模式特征出：
A 单汉阳总口（39万）适合做种规模商业设施果做邻型（区型）购物中心总量销售行性根法发掘项目商业价值法摊高额土成
B 果做跨区型购物中心面两问题：消费惯问题二实力型领袖型商业服务半径重叠问题述汉阳目前已基形成汉口作购物天堂方汉口武昌商业发达程度居民更会舍趋末 长途跋涉汉阳购物三镇历史定位形成日改变服务半径说钟家村武广两站路汉阳坐5分钟车武广武商换更购物乐趣消费者值项目想做跨区型商业场难找种汉口竞争法模仿优势资源
C 做社区型购物中心流行模式GMS购物中心然汉阳居民总量基支撑两GMS购物中心竞争面两障碍：汉口家乐福王家湾家乐福基汉阳形成夹击势服务半径基饱二汉商楼中型超市产品质化抵消扎堆效应
D 果做区型购物中心形态百货厦面问题包括：利差异化营避免汉商面面竞争二重新唤起汉阳钟家村商业板块信心忠诚度问题
（2） 销售形式国民济行业分类：
零售业
食品饮料烟草零售日百货零售纺织品服装零售日杂货零售五金化工零售药品医疗器械零售图书报刊零售家具等零售
批发业
行业外包括源建材金属材料农业生产资料矿产品等等法零售型工业产品批发
然武汉2001 年统计年鉴显示：武汉商品批发行业总体盈利水零售高批发行业集中求零售高武汉批发业集中东西两汉正街市场规模方公里计规模市场方面响知名度二更便采购商样化采购价格选单网点批发市场难做作强况钟家村离汉正街做零售做批发条件成熟
（3） 商业形态分类特点：
形态
形态细分
营特色
核心竞争力
场选择
百货厦
传统百货
计划济时代产物着时代进度传统百货现代购物中心转移品类规划更现代专业
百年品牌
场资均属商业公司
型销品茂
实现站式购物商业中心实现餐饮购物休闲等体化具备规模优势
现代全
建买断租赁辅
休闲百货
部商业布局引进商业街形式商品陈列位置缩休闲空间加卖商品紧扣科技文化艺术种民族特色担方旅游设施作型旅游城市类
时尚休闲
投资买断转租
连锁超市
仓储配送中心
特点规模品类全价格低紧扣日品部装修简单消费者选购乐趣
低廉价格
建租赁
百货超市
规模适中深入新建社区提供生活便利服务邻
便利性亲力
买断租赁
专营市场
家电家居电子产品音药品图书等某专业领域框架重完善品牌样性服务专业性客户购买功产品时进行品牌选择专业售服务
专业专营性
建买断租赁
街门店
题特色街
开发商招商时规定营类限规模强化产品特色女街文化街××风情街等购买者更针性消遣性
特色突出休闲性
买断租赁
混合商业
开发商卖门面体业行决定营产品类部分街门面运作模式
买断
买断租赁
形式
餐饮娱乐
中式餐饮般设办公场集中位置西式快餐般设流较商场附
特色便利
租赁
办公场
高档办公场般设交通便利餐饮娱乐设施健全环境优美方
现代便利
买断租赁
金融超市
家银行门市集中办公市民提供更全面服务
全便利
租赁买断
概念店
IT行业带新概念网购物正发展中
专业化虚拟化
租赁
根商业形态分析认：汉阳做商业应该商业形态做点：
A 必须抛弃传统百货营模式营形态走休闲购物道路
B 必须题鲜明特色吸引消费者
C 必须具备定规模扩知名度影响力
D 必须营容保证休闲购物娱乐餐饮金融服务结合站式消费予消费者更购物乐趣抓住消费者心
E 营形式创新引进部商业街银行超市等竞争手没新形势满足消费者求新求变心理
5 商业手调查竞争态势分析
（1） 武汉现中型商业设施网点分布
行政区划
汉阳
类型
规模
汉口
商业设施
钟家村汉商
七里庙华联
王家湾家乐福
长江广场
中南路中南商厦
鲁巷广场
徐东价
徐东沃尔玛
徐东工贸
徐东美家(B)
中百港路购物广场
中百珞狮路购物广场
武广
武商家电
世贸
武展中百商场
崇光SOGO
王府井百货
中百商厦
武胜路家乐福
中百古田路购物广场
古田路沃尔玛
西北湖新世界百货
唐家墩中百
唐家墩工贸
唐家墩国贸
唐家墩美家
表出：
F 板块商业数量汉口——武昌——汉阳三者明显成递减势汉口商业领导位非常明显汉阳四家商业王家湾超市武汉类似超市中具备规模优势外汉商已萎靡振七里庙华联超市规模较长江广场做家居文化类商业已难拨云见日建港路中百超市烂尾工程估计信心够者资金链断裂
G 商业设施板块集中程度汉阳集中钟家村王家湾两交通枢纽武昌集中中南路鲁巷徐东等三交通道汉口集中步行街解放道江道形成三角带唐家墩古田路二路附种商圈作便消费者站式购物便利集聚气
H 接50％商圈部存扎堆现象商圈间存约30分钟车程距离商业服务半径起码范围
I 商圈商业设施间普遍遵循差异化生存原武广更侧重高档时尚年轻武商偏重中档老年SOGO更偏重女性消费者种差异化限难做泾渭分明部竞争非常残酷
（2） 部分商业设施营状况实调查：
竞争手营情况汉阳汉口武昌代表性商业场进行现场观察然难取具体营效果等商业机密资料通现场商气气感受营效果做感性分析：
商场名称
现场感觉
交通评分
卖场包装评分
商品陈列评分
服务评分
气评分
综合分
汉商
u 建筑外墙包装位
u 建筑层高低
u 装修庸俗灯光布置位
u 商品陈列密集杂乱章
u 电梯气
u 售货员老化礼仪位
u 部导明
70
30
30
50
50
230
王家湾家乐福
u 装修简洁
u 商品陈列整齐
50
50
70
70
80
320
武广
u 外部包装时尚
u 门前广场雕塑气势花柱温馨
u 装饰典雅现代风格统
u 灯光音响位
u 销售员年轻亮丽
u 礼貌语位
90
80
80
80
80
410
亚贸
u 外部装修现代亮丽
u 商品陈列较整齐
u 销售员年轻化
70
60
70
60
60
320
徐东工贸
u 装修简约
u 规模品类足
50
60
60
60
40
270
唐家墩国贸家电
u 商场装修般
u 商品陈列拥挤
u 部导明确
30
50
50
30
80
240
u 销售员均厂家商场收银互相攻击
表代表调查组感受没进行广泛调查中少出：
A 商场吸引力板块天然优势外整商场营理水密切相关
B 商圈扎堆效赢整体气忠诚度获益者少量综合条件领先商业场部分扎堆商业设施说配角面气足问题（武展商圈中SOGO徐东商圈中工贸）气等商气（世贸）
C 汉商萧条竞争格局利服务半径重叠客观原商业手段位理善重原者果弥补足便轻易举击败汉商改变汉阳消费惯武展商圈中抢回汉阳心困难
6 竞争手优劣分析
（1） 通汉阳商业布点解认项目商业部分竞争手武广商圈汉商王家湾武胜路家乐福次竞争手华联超市长江广场
（2） 前述项目武广商圈间竞争劣势优势商点商圈间竞争新手行业领袖间竞争应该利差异化量规避
（3） 汉商武汉商业中间已属老弱残兵软硬设施种种足商业竞争中堪击出现面面竞争逼狗急跳墙发动价格战击项目商业营
（4） 两家乐福钟家村夹击势项目利面商业设施移动性超市求便利性果钟家村引进型超市达截流目超市采租赁商业场方式租金水维持20元米左右公司加速资金周转目符
（5） 长江广场武广差异化非常明显然未站稳脚侧面说明：迷信交通带气商气做法值怀疑武广商圈心力低估项目长江广场条件基差营风险差前车师车鉴
7 鉴开发模式
商业产规划设计更复杂销售象范围更窄受商业市场整体行情竞争手影响更降低商业产开发风险目前较普遍商业产开发模式三种：
模式分类
特点
优势
风险
典型案例
商业机构行开发模式
商业机构专门房产公司选址规划设计设施购买商场理等方面协作均部协作进行较利
市场研究较透彻
协作更完美
担心违约
整体市场错误估计风险
超前性足风险
武商集团开发武汉广场
联合开发协议包租模式
商业机构房产开发公司形成松散型联合商业机构中某块开发公司签订合委托开发公司双方参规划设计项目完工商业机构整体买断签订10年长期包租协议实现双赢模式种模式订单商业产
市场研究较透彻
协作较完美
担心招商问题
降低开发成
更便双方拓展市场扩品牌影响力
合作愉快整体济萧条商场营善导致违约风险
万达沃尔玛强强联合
开发商建设招商模式
实力开发商项目商业价值做出调查评估单独组织规划设计开发竣工组织范围招商（商业机构整体收购长期租赁业分散投资购买租赁）双方谈判决定转租赁价格
开发商性较强
商业机构居谈判动性更容易牵着开发商鼻子走
验足导致商业设施设计满足实际功需风险
市场估计错误导致租赁风险
商业机构压价导致谈判动亏损转风险
果针业招商时难造市
汉正街中心商城
通表开发模式较分析出：
A 开发商单独开发商业设施进行招商模式风险实属策
B 商业机构行开发模式根等外开发商参委托代建问题基排外
C 开发商想成万达样幸运容易间种相互利关系万达品牌资金技术理优势沃尔玛亲睐武汉开发商需求短暂订单商业产商业机构先行进行联系没开发资质商业机构否意进入利开发资质资金力商业机构形成种单项目型联合限度规避风险实现双赢
8 公司相关力分析
（1） 市场研究力：做汉正街中心商城汉阳项目商业模式中心商城反差前者针众营销者针营销市场研究验搬性
（2） 规划设计力：商业设施设计中缺乏系统设计力超前设计市场预见力引进外部权威机构进行证者商业机构先期参
（3） 融资力：商业设施相住宅说投入更（预估5亿元）资金回笼速度更慢（特时采取租赁方式时）公司目前资金压力较果新商业项目公司融资力信心均够
（4） 资源整体力：项目招商程中公司难承担资源整合者角色更时候提供勤服务
更坚定认公司果算进入零售商业项目开发领域须重新定位角色先期接触商业机构采取联合开发模式解决融资力问题具备进行长期投资耐心
9 项目商业部分SWTO分析
优势
1 交通便利
2 定商业氛围
3 定规模口
劣势
1 服务半径重叠导致竞争压力加
2 土成导致开发成高
3 土成产品组合限制
4 消费者消费惯利汉阳
5 公司身力众足
威胁
1 实力商业机构亲介入
2 商业济整体盈利水持续滑
机会
1 汉阳发展潜力
2 汉商竞争力足
10 项目商业部分整体法
通分析认：
（1） 项目然交通便利周边已形成定商业氛围具备商业设施选址基条件
（2） 竞争格局武广商圈间距离短存服务半径重叠致命缺陷面竞争压力非常
（3） 开发成高土成限制项目产品组合方式缩开发商预期利润加市场风险
（4） 消费惯改变汉阳消费惯定难度
（5） 商业形态仅做街门面法摊消成做型超市租金回收速度公司资金周转求符做传统型百货难找核心竞争优势走差异化营避免走长江广场老路做站式休闲购物中心样需具备相应资源整合力机构合作问题
（6） 公司身力型商住项目开发求定差距商业机构联合开发然实现风险担利润享挂牌时间已允许
七 总体结
综合素认公司言项目开发风险受益利公司整体健康运作建议踪参拍卖
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