尖冈山块分析
项目SWOT分析
优势：
1环境优美
该宗位规划中尖冈山高尚居住区背倚铁岗水库周边坡丘陵结合
形做出高差联体墅者独栋墅
2交通方便
尖冈山位广深高速公路西乡道交界处交通会十分方便处城市外围通勤成相较低（塞车机率较）
3规模优势：
宗出面积21万方米整尖冈山土出面积会达2方公里宗整尖冈山土规模具规模优势
4规划优势：
尖冈山宝安区政府规划宝安区高尚生活居住区规划引导发展果目标利实
现该区域会成宝安区钱聚集外规划中高尚居住区政府会配套建设政策支持等方面加力度期实现高尚生活居住区目标
劣势：
1噪音污染严重
该宗背高速公路退红线仅6米难避免高速公路噪音困扰
高尚居住生活区环境求背离规避噪音污染会成该块尤南部区域
关键
2市场成熟培育期较长
尖冈山居住区政府规划高尚生活区目前工作停留规划阶段尚未
真正形成居家生活起氛围市场培育引导首宗出土
说会花费量成宣传推广该区域
3景观改造费较高
该宗丘陵带起伏较绿化较景观建造成基成会相应增加
4配套较差
该宗位非成熟区种配套超市会学校等配套没明确说明时建设宗期服务带确定性
5关外系列问题存
宗作关外土存着系列宝城片区固作关外城镇弊病治安问题关外整体形象问题关口心理落差问题等宗土出价格高出关墅出价格否会代性原买家倾关买
机会点：
1城市化进程
宗市场机会点城市化进程推进着城市化进程推进关外体化关口心理障碍越越宗整宝城区域土说会
相应增值宗说更意义力阻击关外高端客户关流动趋
势吸引关客户关外置业
2宝城济持续快速发展
宝城济快速健康发展整尖冈山土出够持续关键尖冈山说
目标客户群宝城片区工作生活企业投资环境坏租成高低
会决定留否济发展尤工业济会尖冈山土出起
非常重推动作
3宝城豪宅市场释放
宗市场机会源宝城市场极高端客户直没相应释放
首宗出高尚生活居住区土说占市场先机较早垄断该客户群宗
市场方面亮点
4路网改造工程
路网工程改造建设会整宝城市场带正面影响尤宝城南侧107国道海滨道间区域带前未增值空间想象空间宗说会加强关联系加快城市化进程间接影响宗
5产外移低密度住宅绝稀缺
墅说深圳市政府已明确规定禁止批复墅需求
宗算政策擦边球正墅稀缺尖冈山墅代性原越
想购买墅客户说选择尖冈山稀缺
6政策支持
该宗市尖冈山第宗土出成功否期土推出着重意义相信政府土拍卖底价土拍卖程中系列承诺会实现
威胁点：
1市场确定性素较土供应计划宝城区域墅情况
尖冈山居住区说存着市场确定性素方面尖冈山土整体出计划未出台相应续土出时间规模会宗造成定影响方面宝城市场区域尚部分土规划低密度住宅西乡滨海区果该区域土启动会项目造成定影响外关墅者townhouse未年少供量尚未知数区域墅未年供量会宗带确定性影响
2政策威胁
宗说政府已明确规划墅中央政府墅
政策方面严格规定政策变动风险较银行墅支持力度
存定变数风险政策方面应该综合考虑
二计价
项目宝城片区没实例选择市区墅作计价
1关口价格：2003年半年住宅市场销售量分析：南山区住宅均价宝安区相
相差2631元方米关口价格相南山说约2631元方米福田区住宅整体均
价宝安区相高出4102元方米福田区说南头关价格约4102元方
米果种思路计算宝城市场墅价格南山区墅均价12000元方米福
田区14000元方米宝城墅应该9633元方米
2区域房产墅价格住宅整体均价较：
南山区墅价格整体住宅均价相高出5625元方米福田区墅价格相福田区住宅均价高出6154元方米综合两种差价宝成片区墅价格应9633元方米
3代性原
宝城市场说墅价格般会低7000元方米否根代性原消费者会放弃宝城市场普通住宅高价7000元方米选择墅样道理宝城市场墅高价应该高12000元方米否消费者会放弃宝城市场墅选择市区墅宝城墅价格应该7000元方米12000元方米间值注意着城市化进程加快市区着墅项目日益稀缺代性逐渐减少宝城市场墅面升值性
4市场认度：宝城墅市场说需求象企业高级政府公务员价格敏感性相较差价格弹性较墅价格难度量统标准
三拍卖价格估算
次拍卖价格会受素影响：
1尖冈山第宗土
宗尖冈山板块出第宗土尤周边配套市场环境均处成熟状态中正常思维宗拍卖价格会低期推出土拍卖价格低正常市场价格
2年底拍卖财务吃紧
宗属年度宗土出般公司说年底公司财务较吃紧现金流量限热情高力未达值提果宗较感兴趣企业现金流应该成问题前企业会做充分准备
3宝安开发商热情够关开发商尚未该块
宗出土处宝城片区缘企业角度说宝城开发商清该宗发展前景熟悉该片区市场企业参热情泰华富通没太兴趣航空城前开发产品品质符战略难行通龙光产前已透露希私获取土降低开发成宗更程度持观态度宗说果关企业角度判断该市场低估该片区市场价值
综合素宗土出略低正常市场价格
四济核算：
基济技术指标
项目面积(㎡)
土面积21318331
建筑面积106600
住宅面积96100
会500
居委会10000
室架空层0
容积率0500039145
总投资（总成+销售费税金）1066007952062万元
总利润1066001177438万元
净利润1066001000823万元
成利润率（税前）1066001632
年成利润率（税前）106600653
投资利润率（税前）1066001481
年投资利润率（税前）106600592
成利润率（税）1066001388
年成利润率（税）106600550
投资利润率（税）1066001258
年投资利润率(税)106600503
投资构成表项目单价(元)总价占例
1土购置费40001200000000245496086
2前期勘察设计费5053300000010904118
3建安成186821991501200407421458
4理费56046597450360012222644
5预见费56046597450360012222644
6财务费73572313578428086190160448235
7销售费2569277674273885000056031413
8营业税金4367772045465604500095253402
9合计745972010748880616341
投资成表
序号项目建筑面积（㎡）市场价(元㎡)单价(元㎡)
总价(元)
土费10660035004000426400000
二前期费(勘察设计费)1066005080505330000
三建筑工程费（1～4）106600 18682199150120
1体工程106600113813821134120884400
2基础土方106600 10511193000
①基础土石方106600121850
②桩基础106600110140110
3配套费106600 629267072720
①讲系统10660012816715
②消防系统1066007011038
③通讯系统10660014118211
④电视天线10660035454
⑤煤气系统106600232349232
⑥水电安装106600235313238
⑦电梯1066001501800
⑧室外配套106600110150300
四预见费(建安成3)106600 5604659745036
五理费(建安成3)106600 5604659745036
六财务费 7842808619
七①土利息106600 658870228080
②建安成利息106600 769231358200006191
总成（～七）106600 676601517212572134
资金回收表 面积单价合计
住宅961009500912950000
计961009500912950000
保持住宅价格方米9500元变土价格浮动1500元时
土价格(弹性系数1)浮动例土费楼面价成利润率
250↑45305000042501153
500↑4797000004500711
750↑5063500004750302
1000↑53300000050000
浮动例土费楼面价成利润率
250↓39975000037502156
500↓37310000035002727
750↓34645000032503357
1000↓31980000030004051
住宅价格调1500元方米住宅价格8000元方米土价格调1000元土价格3000元方米时土弹性浮动表格
土价格(弹性系数2)浮动例土费楼面价成利润率
250↑34645000032501248
500↑3731000003500718
750↑3997500003750236
1000↑42640000040002
土价格(弹性系数2)浮动例土费楼面价成利润率
250↓29315000027502481
500↓26650000025003206
750↓23985000022504018
1000↓21320000020004939
保持土价格方米4000元变住宅价格浮动：
销售价格（弹性浮动）浮动例销售单价成利润率浮动例销售单价成
利润率
500↑100002245500↓90001020
1000↑1050028571000↓8500408
1500↑1100034691500↓8000204
五：竞争态势分析
参加次拍卖企业八家：记黄埔保利文化百士达卓越产沙河产泰华产中海产鸿荣源产竞拍力序逐分析
第位百士达产：百士达产深圳嘉里建设造精品豪宅闻名深圳产界罗湖百士达花园红树西岸堪称深圳豪宅典作红树西岸开工盐田块外没听说百士达土储备种土储备量显然企业相适应判断百士达获取种土动外宗土说规划墅项目正百士达精品路线相吻合百士达产动力激情竞拍次宗
第二位：保利文化：中国保利集团属企业南山开发保利城花园外建树值注意保利产背景中国保利集团国务院计划单列型企业集团业务遍北京海广州等中城市深圳保利公司成功开发保利城急需项目已证明存保利产次拍卖中成黑马
第三位：记黄埔：参加拍卖公司中泰华鸿荣源外数记黄埔熟悉市场清该块市场价值更重记黄埔开发御龙居区域品牌优势已显现良机加开发力度争取更胜利然难免值注意记黄埔方法样该宗果超出预期目标黄便会住绝存势必决心黄出价位理性价位
第四位：沙河产：沙河竞拍次块土点出意外沙河产说沙河农场着足够土储备战略规划全国战略然世纪村开发称较成功果沙河产批量开发墅开发力值商榷沙河参加次拍卖更程度市公司脸面着想沙河股份然摆脱前年st深华源惨淡营状况果说企业绩表现较突出现实沙股份股票市场表现直淡淡次拍卖激发沙河产激情谓老夫倾发少年狂明天拍卖沙河产表现值期
第五位：中海产：中海产缺缺钱缺乏规范统理制度中海目前正处调整期调整中海更值关注更值期毕竟理科中海深圳市场三剑客中海出席次拍卖意外次型拍卖身影
第六位：卓越产：蔚蓝海岸成功成天卓越产年卓越产发展圈点然横岗项目羞启齿良体制发展战略非常明晰元化全国化战略宗说卓越产更程度试水便宜便捎着没便走
第七位：鸿荣源产：果没龙岗块成功获取次拍卖竞争力定鸿荣源鸿荣源宝安企业宝安精品路线始作俑者领头雁市场鸿荣源极熟悉社会资源丰富开发水关开发商相绝称流龙岗块获取块更程度观捡便宜更捡没关系年重参嘛
第八位：泰华产：泰华沉寂两年终回拍卖场回令举成名拍卖场回泰华产值关注长时间部调整天终结果明天泰华否帆风期
次拍卖相前次够发现开发商参热情略降方面拍卖时间关系安排年底拍卖令开发商适感觉部分开发商前已完成土原始积累富通鸿荣源中海等企业参热情降低难免方面宗拍卖时机远远够成熟黄御龙居没完成热身运动情况宝恒没项目推市场条件急急忙忙该宗推市场实利益攻心嫌果该宗两年甚年推出价已定高出次拍卖价次拍卖值关注现象企业参热度远远够前次宝城拍卖土宝安开发商倾注全部热情次拍卖宝安开发商关注度降低提出问题企业更出该块市场价值果关开发商参话市场判断高低难清楚市场状况次土拍卖低宗市场价值
外考察宗程中笔者重信息位享果清种市场暗流开发商说致命击深圳动物园原已香港家产巨头获取规划全墅信息未关部门核实绝值关注
八价格定位策略
盐田区房产市场然走条升路线目前处程起步阶段盐田区具特色滨海住区未建立起区域房价乐观认楼盘走市场均价路线销售中价格策略销售核心目前盐田区三区域价格水呈现三档次低盐田新区均价格3500元㎡沙头角物业均价40006500元㎡等东部物业价格高价格水达7000元㎡项目综合素质盐田区处中游合理价格应定位50005400元㎡区间建议价格定位5200元㎡建议基盐田区楼盘销售周期较长东厦东部阳光东埔福苑等反映盐田需足事实快回笼资金早日实现利益建议走价路线
价格策略尤分期推广程中显特重根销售验结合楼盘实际情况采低开高走价格策略
1低开高走价格策略分期推广动作力配合作：
（1）开盘前期实行稍低市场优惠价格达短期迅速聚集气目实现前期开门红
（2）着销售推进售楼现场气增加根销售实际情况二期房号进行提价均价格市场均价格基持实际操作中户型进行价格调整甚期畅销型房号价格进行适提升尾盘促销提供较空间调价频率高
（3） 着销售进步推进楼盘优势已客户深层次认识楼盘形象已树立良市场口碑期价格次进行提升价格水略高市场价格水200300元m2逐期提价程中客户产生先先抢购思想物业保值升值强信心
（4） 销售中前期价格保持坚挺走势间采适促销方法赠送电器等尾盘期方采取价格直接利方式推出特价房
2低开高走初步实现目标确定：第期5000元m2第二期5200元M2第三期5500元M
2
2000320
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项目SWOT分析
优势：
1环境优美
该宗位规划中尖冈山高尚居住区背倚铁岗水库周边坡丘陵结合
形做出高差联体墅者独栋墅
2交通方便
尖冈山位广深高速公路西乡道交界处交通会十分方便处城市外围通勤成相较低（塞车机率较）
3规模优势：
宗出面积21万方米整尖冈山土出面积会达2方公里宗整尖冈山土规模具规模优势
4规划优势：
尖冈山宝安区政府规划宝安区高尚生活居住区规划引导发展果目标利实
现该区域会成宝安区钱聚集外规划中高尚居住区政府会配套建设政策支持等方面加力度期实现高尚生活居住区目标
劣势：
1噪音污染严重
该宗背高速公路退红线仅6米难避免高速公路噪音困扰
高尚居住生活区环境求背离规避噪音污染会成该块尤南部区域
关键
2市场成熟培育期较长
尖冈山居住区政府规划高尚生活区目前工作停留规划阶段尚未
真正形成居家生活起氛围市场培育引导首宗出土
说会花费量成宣传推广该区域
3景观改造费较高
该宗丘陵带起伏较绿化较景观建造成基成会相应增加
4配套较差
该宗位非成熟区种配套超市会学校等配套没明确说明时建设宗期服务带确定性
5关外系列问题存
宗作关外土存着系列宝城片区固作关外城镇弊病治安问题关外整体形象问题关口心理落差问题等宗土出价格高出关墅出价格否会代性原买家倾关买
机会点：
1城市化进程
宗市场机会点城市化进程推进着城市化进程推进关外体化关口心理障碍越越宗整宝城区域土说会
相应增值宗说更意义力阻击关外高端客户关流动趋
势吸引关客户关外置业
2宝城济持续快速发展
宝城济快速健康发展整尖冈山土出够持续关键尖冈山说
目标客户群宝城片区工作生活企业投资环境坏租成高低
会决定留否济发展尤工业济会尖冈山土出起
非常重推动作
3宝城豪宅市场释放
宗市场机会源宝城市场极高端客户直没相应释放
首宗出高尚生活居住区土说占市场先机较早垄断该客户群宗
市场方面亮点
4路网改造工程
路网工程改造建设会整宝城市场带正面影响尤宝城南侧107国道海滨道间区域带前未增值空间想象空间宗说会加强关联系加快城市化进程间接影响宗
5产外移低密度住宅绝稀缺
墅说深圳市政府已明确规定禁止批复墅需求
宗算政策擦边球正墅稀缺尖冈山墅代性原越
想购买墅客户说选择尖冈山稀缺
6政策支持
该宗市尖冈山第宗土出成功否期土推出着重意义相信政府土拍卖底价土拍卖程中系列承诺会实现
威胁点：
1市场确定性素较土供应计划宝城区域墅情况
尖冈山居住区说存着市场确定性素方面尖冈山土整体出计划未出台相应续土出时间规模会宗造成定影响方面宝城市场区域尚部分土规划低密度住宅西乡滨海区果该区域土启动会项目造成定影响外关墅者townhouse未年少供量尚未知数区域墅未年供量会宗带确定性影响
2政策威胁
宗说政府已明确规划墅中央政府墅
政策方面严格规定政策变动风险较银行墅支持力度
存定变数风险政策方面应该综合考虑
二计价
项目宝城片区没实例选择市区墅作计价
1关口价格：2003年半年住宅市场销售量分析：南山区住宅均价宝安区相
相差2631元方米关口价格相南山说约2631元方米福田区住宅整体均
价宝安区相高出4102元方米福田区说南头关价格约4102元方
米果种思路计算宝城市场墅价格南山区墅均价12000元方米福
田区14000元方米宝城墅应该9633元方米
2区域房产墅价格住宅整体均价较：
南山区墅价格整体住宅均价相高出5625元方米福田区墅价格相福田区住宅均价高出6154元方米综合两种差价宝成片区墅价格应9633元方米
3代性原
宝城市场说墅价格般会低7000元方米否根代性原消费者会放弃宝城市场普通住宅高价7000元方米选择墅样道理宝城市场墅高价应该高12000元方米否消费者会放弃宝城市场墅选择市区墅宝城墅价格应该7000元方米12000元方米间值注意着城市化进程加快市区着墅项目日益稀缺代性逐渐减少宝城市场墅面升值性
4市场认度：宝城墅市场说需求象企业高级政府公务员价格敏感性相较差价格弹性较墅价格难度量统标准
三拍卖价格估算
次拍卖价格会受素影响：
1尖冈山第宗土
宗尖冈山板块出第宗土尤周边配套市场环境均处成熟状态中正常思维宗拍卖价格会低期推出土拍卖价格低正常市场价格
2年底拍卖财务吃紧
宗属年度宗土出般公司说年底公司财务较吃紧现金流量限热情高力未达值提果宗较感兴趣企业现金流应该成问题前企业会做充分准备
3宝安开发商热情够关开发商尚未该块
宗出土处宝城片区缘企业角度说宝城开发商清该宗发展前景熟悉该片区市场企业参热情泰华富通没太兴趣航空城前开发产品品质符战略难行通龙光产前已透露希私获取土降低开发成宗更程度持观态度宗说果关企业角度判断该市场低估该片区市场价值
综合素宗土出略低正常市场价格
四济核算：
基济技术指标
项目面积(㎡)
土面积21318331
建筑面积106600
住宅面积96100
会500
居委会10000
室架空层0
容积率0500039145
总投资（总成+销售费税金）1066007952062万元
总利润1066001177438万元
净利润1066001000823万元
成利润率（税前）1066001632
年成利润率（税前）106600653
投资利润率（税前）1066001481
年投资利润率（税前）106600592
成利润率（税）1066001388
年成利润率（税）106600550
投资利润率（税）1066001258
年投资利润率(税)106600503
投资构成表项目单价(元)总价占例
1土购置费40001200000000245496086
2前期勘察设计费5053300000010904118
3建安成186821991501200407421458
4理费56046597450360012222644
5预见费56046597450360012222644
6财务费73572313578428086190160448235
7销售费2569277674273885000056031413
8营业税金4367772045465604500095253402
9合计745972010748880616341
投资成表
序号项目建筑面积（㎡）市场价(元㎡)单价(元㎡)
总价(元)
土费10660035004000426400000
二前期费(勘察设计费)1066005080505330000
三建筑工程费（1～4）106600 18682199150120
1体工程106600113813821134120884400
2基础土方106600 10511193000
①基础土石方106600121850
②桩基础106600110140110
3配套费106600 629267072720
①讲系统10660012816715
②消防系统1066007011038
③通讯系统10660014118211
④电视天线10660035454
⑤煤气系统106600232349232
⑥水电安装106600235313238
⑦电梯1066001501800
⑧室外配套106600110150300
四预见费(建安成3)106600 5604659745036
五理费(建安成3)106600 5604659745036
六财务费 7842808619
七①土利息106600 658870228080
②建安成利息106600 769231358200006191
总成（～七）106600 676601517212572134
资金回收表 面积单价合计
住宅961009500912950000
计961009500912950000
保持住宅价格方米9500元变土价格浮动1500元时
土价格(弹性系数1)浮动例土费楼面价成利润率
250↑45305000042501153
500↑4797000004500711
750↑5063500004750302
1000↑53300000050000
浮动例土费楼面价成利润率
250↓39975000037502156
500↓37310000035002727
750↓34645000032503357
1000↓31980000030004051
住宅价格调1500元方米住宅价格8000元方米土价格调1000元土价格3000元方米时土弹性浮动表格
土价格(弹性系数2)浮动例土费楼面价成利润率
250↑34645000032501248
500↑3731000003500718
750↑3997500003750236
1000↑42640000040002
土价格(弹性系数2)浮动例土费楼面价成利润率
250↓29315000027502481
500↓26650000025003206
750↓23985000022504018
1000↓21320000020004939
保持土价格方米4000元变住宅价格浮动：
销售价格（弹性浮动）浮动例销售单价成利润率浮动例销售单价成
利润率
500↑100002245500↓90001020
1000↑1050028571000↓8500408
1500↑1100034691500↓8000204
五：竞争态势分析
参加次拍卖企业八家：记黄埔保利文化百士达卓越产沙河产泰华产中海产鸿荣源产竞拍力序逐分析
第位百士达产：百士达产深圳嘉里建设造精品豪宅闻名深圳产界罗湖百士达花园红树西岸堪称深圳豪宅典作红树西岸开工盐田块外没听说百士达土储备种土储备量显然企业相适应判断百士达获取种土动外宗土说规划墅项目正百士达精品路线相吻合百士达产动力激情竞拍次宗
第二位：保利文化：中国保利集团属企业南山开发保利城花园外建树值注意保利产背景中国保利集团国务院计划单列型企业集团业务遍北京海广州等中城市深圳保利公司成功开发保利城急需项目已证明存保利产次拍卖中成黑马
第三位：记黄埔：参加拍卖公司中泰华鸿荣源外数记黄埔熟悉市场清该块市场价值更重记黄埔开发御龙居区域品牌优势已显现良机加开发力度争取更胜利然难免值注意记黄埔方法样该宗果超出预期目标黄便会住绝存势必决心黄出价位理性价位
第四位：沙河产：沙河竞拍次块土点出意外沙河产说沙河农场着足够土储备战略规划全国战略然世纪村开发称较成功果沙河产批量开发墅开发力值商榷沙河参加次拍卖更程度市公司脸面着想沙河股份然摆脱前年st深华源惨淡营状况果说企业绩表现较突出现实沙股份股票市场表现直淡淡次拍卖激发沙河产激情谓老夫倾发少年狂明天拍卖沙河产表现值期
第五位：中海产：中海产缺缺钱缺乏规范统理制度中海目前正处调整期调整中海更值关注更值期毕竟理科中海深圳市场三剑客中海出席次拍卖意外次型拍卖身影
第六位：卓越产：蔚蓝海岸成功成天卓越产年卓越产发展圈点然横岗项目羞启齿良体制发展战略非常明晰元化全国化战略宗说卓越产更程度试水便宜便捎着没便走
第七位：鸿荣源产：果没龙岗块成功获取次拍卖竞争力定鸿荣源鸿荣源宝安企业宝安精品路线始作俑者领头雁市场鸿荣源极熟悉社会资源丰富开发水关开发商相绝称流龙岗块获取块更程度观捡便宜更捡没关系年重参嘛
第八位：泰华产：泰华沉寂两年终回拍卖场回令举成名拍卖场回泰华产值关注长时间部调整天终结果明天泰华否帆风期
次拍卖相前次够发现开发商参热情略降方面拍卖时间关系安排年底拍卖令开发商适感觉部分开发商前已完成土原始积累富通鸿荣源中海等企业参热情降低难免方面宗拍卖时机远远够成熟黄御龙居没完成热身运动情况宝恒没项目推市场条件急急忙忙该宗推市场实利益攻心嫌果该宗两年甚年推出价已定高出次拍卖价次拍卖值关注现象企业参热度远远够前次宝城拍卖土宝安开发商倾注全部热情次拍卖宝安开发商关注度降低提出问题企业更出该块市场价值果关开发商参话市场判断高低难清楚市场状况次土拍卖低宗市场价值
外考察宗程中笔者重信息位享果清种市场暗流开发商说致命击深圳动物园原已香港家产巨头获取规划全墅信息未关部门核实绝值关注
八价格定位策略
盐田区房产市场然走条升路线目前处程起步阶段盐田区具特色滨海住区未建立起区域房价乐观认楼盘走市场均价路线销售中价格策略销售核心目前盐田区三区域价格水呈现三档次低盐田新区均价格3500元㎡沙头角物业均价40006500元㎡等东部物业价格高价格水达7000元㎡项目综合素质盐田区处中游合理价格应定位50005400元㎡区间建议价格定位5200元㎡建议基盐田区楼盘销售周期较长东厦东部阳光东埔福苑等反映盐田需足事实快回笼资金早日实现利益建议走价路线
价格策略尤分期推广程中显特重根销售验结合楼盘实际情况采低开高走价格策略
1低开高走价格策略分期推广动作力配合作：
（1）开盘前期实行稍低市场优惠价格达短期迅速聚集气目实现前期开门红
（2）着销售推进售楼现场气增加根销售实际情况二期房号进行提价均价格市场均价格基持实际操作中户型进行价格调整甚期畅销型房号价格进行适提升尾盘促销提供较空间调价频率高
（3） 着销售进步推进楼盘优势已客户深层次认识楼盘形象已树立良市场口碑期价格次进行提升价格水略高市场价格水200300元m2逐期提价程中客户产生先先抢购思想物业保值升值强信心
（4） 销售中前期价格保持坚挺走势间采适促销方法赠送电器等尾盘期方采取价格直接利方式推出特价房
2低开高走初步实现目标确定：第期5000元m2第二期5200元M2第三期5500元M
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