苏园（2002）01块
土报价研究报告
苏州铭星软件科技限公司
苏州市新天工程造价咨询事务
2003年3月
苏州铭星软件科技限公司总理 陈溥财
苏州市新天工程造价咨询事务 杨永明
总工程师 杜利
项目总设计师 陈溥财
苏州铭星软件科技限公司
苏州市新天工程造价咨询事务
2002年6月10日
目录
第章 总
第二章 市场调研产品定位
第节 筛选产品类型
第二节 市场研究
第三节 产品方案初步优化
第三章 初步规划方案优化
第四章 投资估算
第五章 财务评价
第节 投资分类
第二节 投资计划
第三节 销售收入销售税金计算
第四节 资金筹措计划编制
第五节 土基报价方案
第六节 素变化土价格界点分析
第七节 风险分析
第章 总
项目名称
苏园（2002）01号块土权竞买行性研究报告
二报告编制单位
苏州市新天工程造价咨询事务苏州铭星软件科技限公司
三块位置环境
块坐落苏州工业园区首期开发8方公里金鸡西岸呈东西长条形长37287米宽144751765米东湖畔北面澜韵园墅区隔河相西面隔河星港街南面空
1园区概况
苏州工业园区开发建设7年取令瞩目成绩园区房产开发取辉煌成园区房产仅发展快销售旺成安家落户
苏州工业园区房产1996年开始开发建设年园区房产蓬勃发展年开发10万方米2001年开发量70万方米约占市区总开发量半2001年8月底区累计住宅开工面积1307万方米竣工交付748万方米园区委会力推动园区率先苏州市推出高层住宅购房者青睐目前园区楼市高层住宅已层住宅样旺销2001年底园区已建建高层住宅40幢左右高层住宅已成园区住宅开发热点成园区道亮丽风景线目前园区房产产销两旺销售量直远竣工量房产项目预售阶段销售空整体销售率95园区住宅已苏州市民品牌成安家落户首先
园区住宅建设缘呈现红红火火态势？关键园区前瞻性眼光全面推进住宅建设努力走高起点规划高水设计高质量施工高标准理四高路
2园区总体规划
苏州工业园区引进国外资金理验开发举世闻名开发区金鸡湖中心总体规划70方公里规划口60万首期开发8方公里紧苏州古城建成工商业体包括金融业旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖建成富水城特色居住区高新技术产业区第三期海势开阔建成技术密集制造业加工业基
3金鸡湖景观规划
金鸡湖位园区70方公里规划区中心带占74方公里根园区总体规划周边8方公里建成公绿现代化商住文化娱乐区1998年初园区委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划围绕金鸡湖规划湖滨道城市广场玲珑湾波心岛文化水廊金姬墩湖角水巷邻里等8特色景区金鸡湖总体规划已中国新加坡美国专家审定获中国国家发展计划委员会批准
该项工程总投资11亿元施工区45年
4环境
中新双方专家苏州工业园区开发伊始坚持国际化标准注重融合现代国际城市规划开发建设验新特点力邀国际知名师参编制设计具备世界流水科学规划体系时着先规划建设先指导方针积极实施高标准基础设施开发仅形成高科技产业发展相适应投资环境创造舒适怡高品质生活环境
5配套设施
苏州工业园区鉴新加坡验住宅区商业服务社会服务设施集中邻里中心70方公里规划区规划19邻里中心园区住宅围绕集商业文化社区服务体邻里中心布置种社区服务设施设计新理念设施社区居民提供综合性全方位功服务时园区新建职业技术学院新加坡国际学校九年贯制星海学校新城花园学附属幼园新加花园幼园新馨花园幼园华新国际幼园等教育设施配套交通极改善生活环境工业园区社区服务设施设计新理念实施园区住宅开发建设成功重素
6快环境综述
园区住宅已形成规模商品房售价已连续年超古城区冠全市第2001年开发量70万方米开发块热销块块北面澜韵园二期工程正开发45幢独立墅尚施工已基售完价格期工程方米4200元增长二期工程75008000元前相差年外开发区政府工作效率高出结：该块投资环境
四报告编制途
根苏园土拍（2002）第1号苏州工业园区国土权拍卖公告苏州市新天工程造价咨询事务苏州铭星软件科技限公司充分发挥技术优势优势组织市场营销规划设计工程造价济评价等专业知名专家利苏州铭星软件科技限公司开发土报价研究决策软件深入研究拍卖文件现场调查基础通市场调研产品定位研究初步规划投资估算济分析方案分析证提出苏园（2002）01号块竞买高限价风险决策指标供参加拍卖房产企业提供贷款金融机构参考
五评价指标建议
土拍卖项目行性研究目确定企业接受土高限价接受该限价需风险确定土高限价首先确定企业接受低收益率（基准收益率）然倒推土价格较高土高限价获土机会越风险越反较低土高限价风险较获土机会越决策者仅需勇气更需智慧
报告分三层次土报价进行分析土基报价方案分析素变化土界点分析风险分析
土基报价方案：取投资售价销售量等参数取值设定会变化详见表1土报价方案计算通财务分析计算报价方案济评价指标块起拍价12000万元14600万元起算 次加价200万元测算报价方案直出现亏损止软件动测算19报价方案列表印详见表2土报价基方案种方法模拟土拍卖情景土价格低高台阶济效益降低定幅度直出现亏损止直观
企业获土迫程度企业着土存量减少迫程度加剧项目收益水求会降低企业现状样基准收益率加企业家险精神高限价建议：
企业土存量较土需求十分迫切时基准收益率取10建议土高报价15800万元
般情况基准收益率8～10宜建议土高报价16400万元
企业土存量足时基准收益率6～8宜（银行贷款利率约2百分点）建议土高报价17000万元
企业土存量时基准收益率4～6宜（相银行贷款利率企业微利）建议土高报价17800万元
企业异开发首块块该块志必时基准收益率4宜（低银行贷款利率企业利盈亏衡点般亏损）建议土高报价18000万元
基准收益率低4亏损报价18200万元全部投资部收益率356亏损186万元
素变化土界点：房产企业进行土报价研究决策程中常会投资售价确定争休客观讲投资售价会定范围变化确定数确定存法正常解决问题针意见（参数取值）进行方案分析计算出方案（素变化组合）评价指标素变化组合较象基报价方案样素变化组合计算量报价方案素组合根基准收益率倒推出土价格土价格土价格界点
报告根专家投资售价时变化意见计算10素变化组合变化组合分基准收益率108642计算5土价格界点分析结果详见表3素变化土价格界点分析
分析认项目墅单位造价1200元售价9200元较建议采改组合分析结果：
企业土存量较土需求十分迫切时基准收益率取10建议土高报价17097万元
般情况基准收益率8～10宜建议土高报价17765万元
企业土存量足时基准收益率6～8宜（银行贷款利率约2百分点）建议土高报价18496万元
企业土存量时基准收益率4～6宜（相银行贷款利率企业微利）建议土高报价19289万元
企业异开发首块块该块志必时基准收益率4宜（低银行贷款利率企业利盈亏衡点般亏损）建议土高报价19289万元
风险决策指标：素变化界点分析然基报价分析前进步没法综合起综合方法概率分析方法（称风险分析）种分析高层次决策分析
项目分咨询干专家产品售价分估算概率估算概率加权均售价概率分布投资变化概率分布操作根参数概率分布计算出土价格界点部收益率期值达基准收益率概率收益率0概率参数概率分布输入土报价软件计算全部计算机完成计算结果详见表4风险决策指标（概率分析）结：
企业土存量较土需求十分迫切时基准收益率取10建议土高报价16492万元部收益率0概率657风险般情况基准收益率8～10宜建议土高报价17147万元部收益率0概率1314风险加倍接受企业土存量足时基准收益率6～8宜（银行贷款利率约2百分点）建议土高报价17837万元部收益率0概率1719接受企业土存量时基准收益率4～6宜（相银行贷款利率企业微利）建议土高报价18586万元部收益率0概率2887风险较
综合述分析建议风险分析结建议高报价17800万元
土报价方案计算
表1
序号
项目名称
单位1
数量1
技术济指标
指标名称
单位2
数量2
1
土
11
土面积
方米
5241500
亩单位
亩
7862
12
起拍价格
万元
1200000
亩单位
万元亩
15263
13
土报价起算价格
万元
1460000
亩单位
万元亩
18571
2
销售产品数量
方米
6979001
21
独立墅出售
方米
1225001
22
层住宅出售
方米
2990000
23
中高层住宅出售
方米
1914000
24
汽车车位出售
方米
800000
25
商业配套出售
方米
50000
3
销售产品均价格
元方米
477805
31
独立墅出售
元方米
880000
32
层住宅出售
元方米
400000
33
中高层住宅出售
元方米
400000
34
汽车车位出售
元方米
350000
35
商业配套出售
元方米
300000
4
总投资
万元
2775124
米造价
元方米
2785
41
建筑安装工程费
万元
810830
元方米
625000
411
独立墅
万元
147000
元方米
120000
412
层住宅
万元
254150
元方米
85000
413
中高层住宅
万元
229680
元方米
120000
414
汽车车位
万元
176000
元方米
220000
415
商业配套
万元
4000
元方米
80000
42
土价格
万元
1460000
米价
元方米
278546
43
前期费
万元
59353
占建安费例
732
44
基础设施
万元
161913
单位建筑面积
元
23200
45
公配套设施
万元
3243
占建安费例
040
46
开发期税费
万元
33346
占收入例
100
47
工程费
万元
18325
占建安费例
226
48
开发间接费
万元
占建安费例
49
理费
万元
18000
占建安费例
18000
41
销售费
万元
83365
占收入例
250
411
预见费
万元
60000
占建安费例
60000
412
财务费
万元
66749
利率
5．49
413
营资金
万元
土报价方案
表2
序号
指标名称
单位
方案1
方案2
方案3
方案4
方案5
方案6
方案7
方案8
方案9
方案10
1
土报价方案
万元
14600
14800
15000
15200
15400
15600
15800
16000
16200
16400
11
亩价
万元亩
186
188
191
193
196
198
201
204
206
209
12
方米价
元M2
2785
2824
2862
2900
2938
2976
3014
3053
3091
3129
2
项目总投资
万元
27751
27966
28183
28400
28617
28834
29051
29266
29483
29700
3
资金筹措
万元
27751
27966
28183
28400
28617
28834
29051
29266
29483
29700
31
资金
万元
6000
6000
6000
6000
6000
6000
6000
6000
6000
6000
32
长期款
万元
10404
10596
10789
10982
11176
11369
11563
11724
11920
12116
33
预租售收入
万元
11357
11381
11406
11431
11456
11481
11506
11561
11583
11606
4
营业收入
万元
33346
33346
33346
33346
33346
33346
33346
33346
33346
33346
5
营业税金附加
万元
1851
1851
1851
1851
1851
1851
1851
1851
1851
1851
6
土增值税
万元
158
147
136
125
114
103
92
81
71
60
7
利润总额
万元
3586
3382
3176
2970
2764
2558
2352
2148
1942
1735
8
税
万元
1184
1116
1048
980
912
844
776
709
641
573
9
税利润
万元
2403
2266
2128
1990
1852
1714
1576
1439
1301
1163
10
全投资部收益率
1435
136
1286
1212
114
1068
998
935
872
811
11
资金部收益率
2207
2073
1935
1802
167
1535
1401
1272
1142
1009
12
投资利润率
1292
1209
1127
1046
966
887
81
734
659
584
13
资金利润率
4005
3777
3547
3317
3087
2856
2626
2398
2168
1938
14
款偿期
年
175
2
2
2
2
2
2
2
2
2
序号
指标名称
单位
方案11
方案12
方案13
方案14
方案15
方案16
方案17
方案18
方案19
1
土报价方案
万元
16600
16800
17000
17200
17400
17600
17800
18000
18200
11
亩价
万元亩
211
214
216
219
221
224
226
229
232
12
方米价
元M2
3167
3205
3243
3282
3320
3358
3396
3434
3472
2
项目总投资
万元
29918
30135
30352
30569
30787
31004
31221
31438
31659
3
资金筹措
万元
29918
30135
30352
30569
30787
31004
31221
31438
31659
31
资金
万元
6000
6000
6000
6000
6000
6000
6000
6000
6000
32
长期款
万元
12312
12508
12704
12901
13098
13296
13493
13689
13894
33
预租售收入
万元
11628
11651
11673
11695
11716
11738
11759
11782
11798
4
营业收入
万元
33346
33346
33346
33346
33346
33346
33346
33346
33346
5
营业税金附加
万元
1851
1851
1851
1851
1851
1851
1851
1851
1851
6
土增值税
万元
49
38
27
22
22
22
22
22
22
7
利润总额
万元
1529
1323
1117
904
687
469
252
35
186
8
税
万元
505
437
369
298
227
155
83
12
61
9
税利润
万元
1025
886
748
606
460
314
169
23
124
10
全投资部收益率
75
69
63
571
516
462
409
356
304
11
资金部收益率
885
76
632
505
378
248
12
002
13
12
投资利润率
511
439
368
296
223
151
081
011
059
13
资金利润率
1708
1477
1247
1009
767
524
282
039
207
14
款偿期
年
2
2
2
2
2
2
2
275
275
素变化土价格界点分析
表3
参数
影响
素
指标名称
基
方案
变化次数变化数量
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
投资
[独立墅]单位造价(元M2)
1200
1100
1100
1100
1100
1100
1200
1200
1200
1200
1200
[层住宅]单位造价(元M2)
850
800
800
800
800
800
850
850
850
850
850
[中高层住宅]单位造价(元M2)
1200
1100
1100
1100
1100
1100
1200
1200
1200
1200
1200
[汽车车位]单位造价(元M2)
2200
2000
2000
2000
2000
2000
2200
2200
2200
2200
2200
[商业配套]单位造价(元M2)
800
750
750
750
750
750
800
800
800
800
800
费变化率()
售价
[独立墅出售]开盘价(元M2)
8800
8400
8800
9200
9600
10000
8400
8800
9200
9600
10000
[层住宅出售]开盘价(元M2)
4000
3600
3800
4200
4400
4600
3600
3800
4200
4400
4600
[中高层住宅出售]开盘价(元M2)
4000
3600
3800
4200
4400
4600
3600
3800
4200
4400
4600
[汽车车位出售]开盘价(元M2)
3500
3500
3600
3700
3800
3900
3500
3600
3700
3800
3900
[商业配套出售]开盘价(元M2)
3000
3100
3200
3300
3400
3500
3100
3200
3300
3400
3500
指标
方案
基准收益率（）
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
土价格界点（万元）
14269
15645
17631
18864
20096
13712
15110
17097
18329
19561
利润总额
2372
2338
2488
2587
2687
2319
2319
2470
2571
2670
税利润
1590
1566
1667
1733
1800
1554
1554
1655
1722
1789
投资利润率
886
828
819
816
813
864
819
811
809
807
方案二
基准收益率（）
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
土价格界点（万元）
14964
16262
18312
19586
20861
14242
15689
17765
19039
20313
利润总额
1636
1702
1785
1842
1898
1768
1690
1780
1838
1895
税利润
1096
1140
1196
1234
1272
1185
1132
1193
1231
1269
投资利润率
595
589
574
567
561
645
584
571
565
559
方案三
基准收益率（）
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
土价格界点（万元）
15562
16911
19056
20376
21697
14969
16318
18496
19815
21136
利润总额
989
1005
1018
1028
1033
991
1007
1027
1038
1043
税利润
662
673
682
689
692
664
675
688
695
699
投资利润率
351
339
319
308
297
352
340
321
311
300
方案四
基准收益率（）
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
土价格界点（万元）
16215
17613
19875
21247
22618
15606
17004
19289
20671
22043
利润总额
279
242
170
123
75
299
262
195
147
100
税利润
187
162
114
82
50
200
175
130
99
67
投资利润率
097
079
052
036
021
104
086
059
043
028
方案五
基准收益率（）
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
土价格界点（万元）
16933
18388
20763
22214
23642
16306
17761
20135
21591
23047
利润总额
505
611
784
891
998
465
570
740
848
955
税利润
338
409
525
597
669
312
382
496
568
640
投资利润率
170
196
232
252
270
157
183
219
240
259
风险决策指标（概率分析）
表4
参数
指标名称
基
变化次数变化数量
方案
1
2
3
4
5
6
7
[独立墅]单位造价(元M2)
1200
1100
1200
[独立墅]概率
100
040
060
[层住宅]单位造价(元M2)
850
800
850
[层住宅]概率
100
040
060
[中高层住宅]单位造价(元M2)
1200
1100
1200
[中高层住宅]概率
100
040
060
[汽车车位]单位造价(元M2)
2200
2000
2200
[汽车车位]概率
100
040
060
[商业配套]单位造价(元M2)
800
750
800
[商业配套]概率
100
040
060
费变化率()
[独立墅出售]开盘价(元M2)
8800
8000
8400
8800
9000
9200
9600
10000
[独立墅出售]概率
100
008
010
018
015
018
020
013
[层住宅出售]开盘价(元M2)
4000
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
[层住宅出售]概率
100
008
015
025
025
015
008
005
[中高层住宅出售]开盘价(元M2)
4000
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
[中高层住宅出售]概率
100
005
008
015
025
025
015
008
[汽车车位出售]开盘价(元M2)
3500
3500
3500
3500
3500
3500
3500
3500
[汽车车位出售]概率
100
015
015
015
015
015
015
010
[商业配套出售]开盘价(元M2)
3000
3000
3000
3000
3000
3000
3000
3000
[商业配套出售]概率
100
015
015
015
015
015
015
010
指标
基准收益率（）
1000
土价格界点（万元）
16492
部收益率期值（）
1032
部收益率基准收益率概率（）
5136
部收益率0概率（）
657
基准收益率（）
800
土价格界点（万元）
17147
部收益率期值（）
818
部收益率基准收益率概率（）
5136
部收益率0概率（）
1314
基准收益率（）
600
土价格界点（万元）
17837
部收益率期值（）
577
部收益率基准收益率概率（）
5136
部收益率0概率（）
1719
基准收益率（）
400
土价格界点（万元）
18586
部收益率期值（）
332
部收益率基准收益率概率（）
5136
部收益率0概率（）
2887
基准收益率（）
200
土价格界点（万元）
19415
部收益率期值（）
077
部收益率基准收益率概率（）
4362
部收益率0概率（）
3606
第二章 市场调研产品定位
第节 筛选产品类型
苏园（2002）01#块处苏州工业园区金鸡湖畔拍卖文件规定规划条件全文摘录：
该块居住块面积524公顷容积率12湖少半须低层墅
1．建筑退线
1）建筑退区界
建筑须退界5米中界少3米绿化带少2米间距缓带绿化带做停车场
高层住宅退边界线8米
界外已建规划生活居住建筑须满足日间距退线求
2）低层住宅建筑退户基线
建筑正面：5米 侧面：2米 面：3米
停车房正面：0米 侧面：2米 面：0米
2．日间距
日间距系数低层住宅取14层住宅取12计算方法应满足苏州工业园区规划理技术规定求
中高层住宅需做日分析报告满足相关求
3．区建筑密度户基参数
1）区建筑密度超３０％独立式住宅户建筑密度超40
2）低层住宅户基参数
独立式住宅400方米
半独立式住宅300方米
排屋式住宅150方米（中间户）200方米（转角户）
3）户基面宽：
独立式住宅10米
半独立式住宅8米
排屋式住宅6米（中间户）8米（转角户）
４．场坪标高住宅建筑高度
1）干道场坪标高设计低312米场坪标高低282米（黄海高程）
2）低层建筑超3层建筑檐口高度超12米
3)层中高层层数超14层
５．绿
绿率少40％
６．道路停车位
1）通车道路：路面６米路面两侧户基界少３米作绿化种植带
2）非通车道路：两侧设２米绿化种植带
3）停车位：户１汽车位
７．出入口
区出入口设块南部出入口宽度48米（单双）出入口位置距城市道路交叉口出入口间间距５０米
８．围墙
围墙高度般超18米宜采金属栏杆漏空形式实心底座高度低03米围墙基础出红线中公道路围墙外边线退道路红线05米相邻单位围墙中心线界线致
９．
1）规划设计防消防环保抗震等方面应符合国家规范关理部门意见
2）服务区商业面积超总建筑面积1（具体功设置详见苏州工业园区完善住宅公益商业配套设施意见）
3）低层墅外作公活动空间架空层面积少应达建筑基面积３０％作停车等途
4）阁楼原应设台太阳热水器空调室外机等生活配套设施设计中应预先设计预留位置采取遮蔽措施影响城市美观
5）单体设计前先报干总面构思草图方案确定做深化设计
6）正式报批设计方案时应提供新建项目规划批准呈递申请清单求提供文件
见产出产品限规划条件筛选做三种产品：湖半土面积必须做墅超3层层中高层（层数超14层）
第二节 市场研究
苏州工业园区住宅需求供进行分析
1市场需求预测
关资料购买园区住房员中园区公积金会员占436城区占433外占131区公积金会员购房数绝量逐年升1997年921998年6591999年9872000年17132001年18月1780累计5231园区现公积金会员30900潜力
根规划苏州工业园区金鸡湖中心总体规划70方公里规划口60万首期开发8方公里紧苏州古城建成工商业体包括金融业旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖建成富水城特色居住区高新技术产业区第三期海势开阔建成技术密集制造业加工业基
60万口三口家计算20万户户均面积140方米需2800万方米预测园区住宅年需求量见表52015年累计达2769万方米苏州工业园区1994年开始开发2015年22年时间达60万口珠江三角洲发展已先例苏州目前速度发展预测完全实现甚提前
需求量统计预测
表5 单位：万方米
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
增幅
80
276
111
65
88
20
18
16
14
数量
1447
278
1044
2199
3622
6818
81
96
111
128
累计
1447
1725
2769
4968
859
1541
235
331
442
570
价格
1556
1694
1899
2045
2555
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
增幅
12
10
10
10
10
8
8
8
8
8
数量
143
157
173
190
209
226
244
264
285
308
累计
713
870
1043
1233
1442
1668
1912
2176
2461
2769
2目前供需状况
年开工面积50万方米左右园区政府预测年全年达80万方米左右开发量1997年2001年均增幅316销售量等开发量年预测需求量新供应量弥补
3产品价格
价格涨幅1997年2000年均涨幅951997年2001年均涨幅132 已超古城区环金鸡湖优美环境层中高层商品住宅预计房价逐步逼方米6000元年售价会10左右幅度涨
独立墅：邻块澜韵园二期工程尚未竣工45幢二层墅剩67套方米75008000元澜韵园土成相较低通拍卖获土成般会低8000元存量土完湖边墅价位应该会提高首期拍卖苏园（2001）01#块然尚未开盘传墅价格定位10000元左右认价位8000～10000元间项目评价基分析墅售价取8800元
关层住宅中高层住宅间价格较分析认方米土价格超1500元层住宅成超高层块土起拍价已超2000元层住宅成高高层高层年限层长物业理费稍高二者售价应该相报告改变高层价格高层惯做法二者定价相
块湖边风景优美拥套湖边住宅已成园区住户二次购房参加项目咨询专家致认应该段类产品售价高10～20基分析方米售价定4000元
干专家预测均值产品价格收入概率分布表：
售价分析表
表6
产品
项目
加权
均
售价概率
独立
墅
售价
9109
8000
8400
8800
9000
9200
9600
10000
概率
0075
01
0175
015
0175
02
0125
层
住宅
售价
3943
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
概率
0075
015
025
025
015
0075
005
高层
住宅
售价
4070
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
概率
005
0075
015
025
025
015
0075
商业配套方米3000元计算汽车车位约77万元
4关产品结构分析
块工业园区环境块价较高宜建中高档住宅规划求半墅园区投资商高级白领阶层象消费群较少产品数量供需基衡紧邻墅销售速度明显层高层慢市场需求角度半宜建墅
中高层住宅已苏州市民认土成升高中高层住宅成价格层趋统适合户群
第三节 产品方案初步优化
该块土面积52415方米预计方米土价格会低2500元少半26208方米墅高容积率12见表7
拟建产品参考容积率售价造价等参数见表8
1计算种产品土增值
土增值（扣土费）计算：
土增值［售价×（1营业税率附加）－建安造价－M2费－售价×费占收入例／１００－建安造价×费占建安费例／１００］×参考容积率－方米土费
土增值（扣土费）计算：
土增值［售价×（1营业税率附加）－建安造价－M2费－售价×费占收入例／１００－建安造价×费占建安费例／１００］×参考容积率
计算结果详见表9
块信息
表7
项目
参数代号
单位
数量
土面积
D
M2
52415
土价格
DJ
元M2
2500
高容积率
RZ
M2 M2
12
拟建产品
表8
产品名称
（选）
需
求量
（Ｍ２）
参考容积率
（选）
售价
建安造价
M2
费
费占
收入例
费占
建安费例
参数代号
RI
SjI
ZJI
QT1i
QT2i
QT3i
独立墅
048
8800
1200
250
35
726
层
151
4000
850
200
35
726
高层
298
4000
1200
180
35
726
方米土增值
表9
产品名称
方米土增值(扣土费)（元）
方米土增值（扣土费）（元）
变量
Z1I
Z2i
独立墅
6039
31039
层
13147
38147
高层
37955
62955
2根块规划控制容积率找出佳产品组合
设种产品例表达Xi
种产品容积率RI 高容积率RZ 土面积D种产品土增值ZI
变量限制条件：0≤Xi≤1 （1）
∑Xi≤1 （2）
数量限制条件：∑Xi*Ri≤RZ （3）
目标函数（土增值）：Ymax（∑Z2i*Xi －DJ）×D 10000 （4）
表9较结果建墅增值建层次建高层增值需求角度分析宜增加墅项目优化确定层高层例
项目墅已确定设层例X1高层例X2
规划条件规定总建筑面积超12×5241562899方米墅26208方米建筑面积12580方米剩建面积50319方米土面积26208方米容许层高层均容积率5031926208191
项目优化方法种产品分取例0123…100进行排列组合满足式（1）式（2）式（3）条件组合行解Y获值优解理优解列表10整优化程全部计算机动完成需输入表7块基信息表8拟建产品 计算机计算表9表10
3优化结果说明
（1）述优化结果受参数影响特土价格影响结果定十分准确指明方
（2）优化方案需建筑总面布置规划确定作济分析参数
(3)优化计算筛选产品结构组合计算结果科学严谨工作量巨全程均计算机完成
优方案
表10
产品名称
面积
容积率
建筑面积
土增值
计算式
D *XI
Ri
Ri*D *XI
D *XI*Zi
层
18870
151
28494
高层
7338
290
21280
合计
26208
19
49774
5327
第三章 初步规划方案优化
产品初步规划目通建筑面布置根初步优化指明产品定位（方）验证初步优化产品方案技术行微调确定产品数量估算工程量确定产品方案技术行济合理
画出总面布置图标明面积种产品建筑面积道路面积总户数种辅助设施建筑面积车库面积绿化面积总建筑面积容积率规划条件求容
根规划条件方案优化初步结果例做三方案规划设计方案三参考理优化值设计规划见图1图2图3规划指标详见表11方案较见表12
方案较结章优化结致方案三三种产品数量方案优化理值基相：独立墅12250方米（优化理值12580）层住宅29900方米（优化理值28494）中高层住宅19140方米（优化理值21280）
规划方案指标表
表11
指标名称
单位
层数
方案
方案二
方案三
1方案特征
全部独立墅
独立墅+层
独立墅+层+中高层
2面积
M2
52415
52415
52415
3建筑面积
独立墅
M2
2层
24150
12600
12250
层住宅
M2
5层
39600
29900
中高层住宅
M2
12层
19140
4架空层面积
M2
2640
2640
5行车库面积
M2
5240
5172
6道路面积
M2
8000
9000
9000
7总户数
户
69
36+300
35+230+132
8商业配套面积
M2
250
500
500
9公建面积
M2
150
300
300
10汽车位面积
M2
7000
8000362
11绿化面积
M2
30000
33000
33000
12总建筑面积
M2
24550
53000
62090
13容积率
0．47
1．01
1．18
备注
架空层汽车车位未计算建筑面积
方 案 较 表
表12
序号
指 标 名 称
单 位
数 量
方案
方案二
方案三
1
开发项目总投资
万元
1935889
2383472
2621227
2
资金
万元
600000
600000
600000
3
长期款
万元
860000
875000
880000
4
营收入
万元
2132700
2952800
3278600
5
总成费
万元
1935885
2383472
2621233
中：土费
万元
1300000
1300000
1300000
6
营税金附加
万元
118366
163879
181966
7
土增值税
万元
000
99813
22967
8
利润总额
万元
78449
305638
452433
9
税
万元
25888
100859
149303
10
税利润
万元
52561
204779
303130
11
全部投资部收益率
517
1166
1465
12
资金部收益率
422
1722
2348
墅+层+中高层满足规划条件满足消费者层住宅需（层热销）时提高容积率接规定限提高济效益推荐方案
图1
图2
图3
第四章 投资估算
投资房产开发项目济评价三（投资数量售价）参数
投资包括：建筑安装工程费土费前期工程费基础设施建设费公配套设施建设费开发间接费财务费理费销售费开发期税费费预见费等
土费阶段行性研究需通济证确定参数先确定起算价项目起算价14600万元济评价界点分析确定高限价
建筑安装工程费包括电梯等设备安装费售价中含精装修时包括装修费根方米造价统计资料估算建筑材料价格较稳定估算造价误差会
前期工程费基础设施建设费公配套设施建设费开发间接费理费销售费开发期税费费根已竣工项目统计指标估算
财务费资金筹措方案差异较根资金衡分析确定软件分析项费计算机动计算
预见费般单项工程造价关系较密切总投资（含财务费预见费）2～5估算估算600万元
全程软件计算初步计算结果详见表13土费土契税财务费济分析确定土契税税率4
投资估算表
表13
序号
项目
单位
金额
技术济指标
指标名称
单位
数量
1
建筑安装工程费
81083
独立墅
万元
1470
单位建筑面积
元M2
1200
层住宅
万元
25415
单位建筑面积
元M2
850
中高层住宅
万元
22968
单位建筑面积
元M2
1200
汽车车位
万元
1760
单位建筑面积
元M2
2200
商业配套
万元
40
单位建筑面积
元M2
800
2
土费
万元
14600
方米价
元M2
278546
3
前期费
万元
59353
占建安费例
732
4
基础设施
万元
161913
单位建筑面积
元
232
5
公配套设施
万元
3243
占建安费例
04
6
开发期税费
万元
33346
占收入例
1
7
工程费
万元
18325
占建安费例
226
8
间接开发费
万元
0
占建安费例
0
9
理费
万元
180
输入数
万元
180
10
销售费
万元
83365
占收入例
25
11
预见费
万元
600
输入数
万元
600
12
财务费
万元
0
利率
549
合计
万元
2708375
第五章 济评价
第节 投资分类
投资分类项目总投资分配种产品根产品属性形成资产出售代建产品形成流动资产产品销售收入实现转营成产品出租三产营投资形成固定资产通折旧形式计入成投资分类目准确核算营成
投资分类遵循权责发生制原产品直接发生投资应该直接类单项工程投资项目单项工程中产品面积分摊需分摊投资投资产品相关程度合理分摊土费根产品占土面积分摊费根种产品单项工程投资分摊等等
分摊结果形成产品开发成全部计算机动完成报表略
第二节 投资计划
投资计划济分析中现金流出重组成部分投资计划影响期现金流影响资金筹措影响总投资中财务费
更准确安排投资计划项投资费分进行根合理原分配期项目遵循述原：
1单项工程投资开工竣工验收期均分配（假设均匀款）
2土费计划分三次半年左右付清土价款
3前期费第1期开始单项工程竣工验收期均款
4基础设施公配套设施开发期税费工程费间接开发费项目开工竣工验收期均投入
5理费第1期开始笔房款收止期均匀款
6销售费项目产品开盘销售笔房款收止期均匀
7预见费建筑安装工程费例安排计划全部投资分配
计划安排均计算机述原动完成产生投资计划表报表略
第三节 销售收入销售税金计算
投资数量售价房产开发项目三重参数销售收入数量售价积想知销售收入销售税金附加计算重确保收入计算准确性根项目特点重点握述点：
1销售计划
产品数量期销售计划影响现金流重素产品卖快投资回收快更预售收入投资减少贷款利息减少资金投入认销售计划继投资数量售价重影响素般太注意潜影响素
确定产品销售计划安排产品开盘开始全部产品售完止时段期销售例数量般呈递减规律项目确定开盘时间销售期数计算机双倍余额递减规律安排期销售例
2产品价格预测
产品价格重素想象空间参数竞买土产品市相距段时间（少半年年）产品开盘销售结束（般12年）段时间产品价格会发生什变化开发商预测产品价格预测市场调研重容已第二章市场调研产品定位中确定详见表6
3收款计划
期销售产品收款样期房现房现房求季度付清房款期房般竣工付清房款竣工前分期收款分期收款例般说期房需分干期收款竣工交付全部付清般做法签定合付款30结构封顶付款例达70竣工交付付余30
收款例销售计划样现金流重影响项目计算机动述例制定收款计划
4收入税金计算
营业税率5城建税教育附加分营业税金74征收收入税金均计算机动完成计算
销售收入计算完全模拟房产企业实际收款情况期售出期房分干期收款
项目销售计划参数见表14销售产品基信息
销售产品基信息
表14
（选）
（选）
价格
销售周期（期）
收款例（）
开竣工时间（期）
单项
工程
营
方式
产品名称
数量
开盘
单价
增减
幅度
（）
开盘
时间
（期）
销售
周期
（期）
签定
合
结构
封顶
交付
开工
时间
结构
封顶
竣工
验收
独立墅
出售
独立墅出售
12250
8800
0
5
7
30
40
30
(5)
(7)
(8)
层
出售
层出售
29900
4000
0
4
5
30
40
30
(4)
(7)
(7)
高层
出售
高层出售
19140
4000
0
5
6
30
40
30
(4)
(7)
(8)
汽车车位
出售
汽车车位出售
8000
3500
0
4
7
30
40
30
(5)
(7)
(7)
商业配套
出售
商业配套出售
500
3000
0
9
1
30
40
30
(9)
(9)
(9)
注：营方式：1出售2出租3三产营4代建
第四节 资金筹措计划编制
项目资金源：资金款预租售收入资金筹措原先资金预租售收入够考虑款
年投资计划汇总见表15资金筹措计划表14销售产品基信息表明第4期（季度）开盘13季度销售收入作投资
项目估计总投资3亿资金20考虑6000万元13季度预售收入安排资金款计算机衡现金流资金足动安排款需确定资金低数额款详见表15
资金筹措计划
表15
项目名称
1
2
3
4
5
6
7
8
1投资计划
446231
446231
592231
172366
274844
274844
274844
143596
2资金筹措计划
21资金
中建设投资
4500
1500
营资金
22款
银行款
3000
6000
第五节 土基报价方案
土基报价方案设定投资售价销售量等素会变化条件通财务分析计算报价方案济评价指标
铭星土报价软件动计算根事先确定土起算价格报价方案次加价幅度动测算报价方案直出现亏损止全部报价方案列表印详见表2土基报价方案
块起拍价12000万元14600万元起算 次加价200万元测算报价方案直出现亏损止软件动测算19报价方案列表印详见表2土报价基方案种方法模拟土拍卖情景土价格低高台阶济效益降低定幅度直出现亏损止直观
企业获土迫程度企业着土存量减少迫程度加剧项目收益水求会降低企业现状样基准收益率加企业家险精神高限价建议：
企业土存量较土需求十分迫切时基准收益率取10建议土高报价15800万元
般情况基准收益率8～10宜建议土高报价16400万元
企业土存量足时基准收益率6～8宜（银行贷款利率约2百分点）建议土高报价17000万元
企业土存量时基准收益率4～6宜（相银行贷款利率企业微利）建议土高报价17800万元
企业异开发首块块该块志必时基准收益率4宜（低银行贷款利率企业利盈亏衡点般亏损）建议土高报价18000万元
基准收益率低4亏损报价18200万元全部投资部收益率356亏损186万元
第六节 素变化土价格界点分析
报告根专家投资售价时变化意见计算10素变化组合变化组合分基准收益率108642计算5土价格界点分析结果详见表3素变化土价格界点分析
分析认项目墅单位造价1200元售价9200元较建议采改组合分析结果：
企业土存量较土需求十分迫切时基准收益率取10建议土高报价17097万元
般情况基准收益率8～10宜建议土高报价17765万元
企业土存量足时基准收益率6～8宜（银行贷款利率约2百分点）建议土高报价18496万元
企业土存量时基准收益率4～6宜（相银行贷款利率企业微利）建议土高报价19289万元
企业异开发首块块该块志必时基准收益率4宜（低银行贷款利率企业利盈亏衡点般亏损）建议土高报价19289万元
第七节 风险分析
项目分咨询干专家产品售价分估算概率估算概率加权均售价概率分布投资变化概率分布操作根参数概率分布计算出土价格界点部收益率期值达基准收益率概率收益率0概率参数概率分布输入土报价软件计算全部计算机完成计算结果详见表4风险决策指标（概率分析）结：
企业土存量较土需求十分迫切时基准收益率取10建议土高报价16492万元部收益率0概率657风险般情况基准收益率8～10宜建议土高报价17147万元部收益率0概率1314风险加倍接受企业土存量足时基准收益率6～8宜（银行贷款利率约2百分点）建议土高报价17837万元部收益率0概率1719接受企业土存量时基准收益率4～6宜（相银行贷款利率企业微利）建议土高报价18586万元部收益率0概率2887风险较
综合述分析建议风险分析结建议高报价17800万元
附录
土报价行性研究案例原始数
文件名： AL2
项目名称：
填表：
审核：
日 期： 年 月 日
苏州铭星软件科技限公司
第部分 产品方案初步优化
块信息
项目
单位
数量
土面积
M2
26208
土价格
元M2
2500
高容积率
M2 M2
191
拟建产品
产品名称
（选）
需求量
（Ｍ２）
参考容积率
（选）
售价
建安造价
M2
费
费占收入例
费占建安费例
层
151
4000
850
200
35
726
高层
290
4000
1200
180
35
726
评价指标：土增值［售价*（1营业税率附加）－建安造价－M2费－售价＊费占收入例／１００－建安造价＊费占建安费例／１００］＊参考容积率－方米土费
方米土增值
产品名称
方米土增值（元）
层
高层
优方案
产品名称
面积
容积率
建筑面积
土增值
层
高层
合计
第二部分 数输入
基信息
基信息
原表11
容
单位
数量
计算期
年
3
年分期数
期年
4
基准收益率
10
低利润率
0
土面积
方米
52415
高容积率
≤
12
土低限价起拍价格
万元亩元方米(默认)
12000
报价方案土起算价格
万元
14600
报价方案次加价幅度
万元
200
营业税税率
5
城建税税率
7
教育附加税率
4
税税率
33
公积金
10
公益金
5
营资金利率
短期款利率
注：报价方案次加价幅度>0土报价分析报价方案次加价幅度0行性研究
二投资估算
单项工程造价
原表21
单项工程
面积
工程造价
开竣工时间（期）
建筑
面积
占
面积
容
积率
单位造价
合价
开工
时间
结构
封顶
竣工
验收
独立墅
12250
（2552083）
048
1200
（1470）
5
7
8
层住宅
29900
（1980132）
151
850
（25415）
4
7
7
中高层住宅
19140
（6600）
290
1200
（22968）
4
7
8
汽车车位
8000
2200
（1760）
5
7
7
商业配套
500
800
（40）
9
9
9
合计
（69790）
（5192215）
（134）
（116181）
（81083）
注：需输入容积率占面积中项项计算容积率分配土费输项数土费工分配
投资估算参数
原表22
序号
费名称
选计算基数序号
选计算基数
单位
数量
1
前期费
1
占建安费例
732
2
基础设施
3
单位建筑面积
元
232
3
公配套设施
1
占建安费例
04
4
开发期税费
2
占收入例
1
5
工程费
1
占建安费例
226
6
间接开发费
1
占建安费例
0
7
理费
4
输入金额
万元
180
8
销售费
2
占收入例
25
9
预见费
4
输入金额
万元
600
注：选计算基数：1建筑安装工程费2销售收入3建筑面积 元方米4输入金额万元
三产品销售
销售产品基信息
原表31
（选）
单项
工程
（选）
营
方式
产品名称
数量
价格
销售周期（期）
收款例（）
开竣工时间（期）
开盘单价
增减幅度（）
开盘时
间（期）
销售周期（期）
签定合
结构封顶
交付
开工时间
结构封顶
竣工验收
独立墅
1
独立墅
12250
8800
0
5
7
30
40
30
（5）
（7）
（8）
层住宅
1
层住宅
29900
4000
0
4
5
30
40
30
（4）
（7）
（7）
中高层住宅
1
中高层住宅
19140
4000
0
5
6
30
40
30
（4）
（7）
（8）
汽车车位
1
汽车车位
8000
3500
0
4
7
30
40
30
（5）
（7）
（7）
商业配套
1
商业配套
500
3000
0
9
1
30
40
30
（9）
（9）
（9）
注：营方式：1出售2出租3三产营4代建开竣工时间动转入必输入
四三产营成
三产营成
原表4
产品名称
序号
费名称
1
2
3
4
5
…
产品1
1
直接费
1．1
原材料
1．2
燃料动力
1．3
工资福利费
1．4
2
间接费
3
销售费
4
理费
五资金筹措
款付息条件
原表51
款名称
年利率（）
偿方式
宽限期（期）
偿期（期）
银行贷款
549
4
5
控制：宽限期必须>00报警提示
资金筹措计划
原表52
项目名称
1
2
3
4
5
6
7
8
1投资计划
446231
446231
592231
172366
274844
274844
274844
143596
2资金筹措计划
21资金
中建设投资
4500
1500
营资金
22款
银行款
3000
6000
注 投资计划投资计划表动转入
资金筹措计划动合计 资金筹措计划21资金+22款
六风险分析数
素变化界点分析
原表61
变化
素
工程
产品
单位
基
方案
变化次数
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
单项工程
投资变化
独立墅
元M2
1200
1100
1100
1100
1100
1100
1200
1200
1200
1200
1200
层住宅
元M2
850
800
800
800
800
800
850
850
850
850
850
中高层住宅
元M2
1200
1100
1100
1100
1100
1100
1200
1200
1200
1200
1200
汽车车位
元M2
2200
2000
2000
2000
2000
2000
2200
2200
2200
2200
2200
商业配套
元M2
800
750
750
750
750
750
800
800
800
800
800
费变化率
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
数量
(容积率)
变化
独立墅
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
层住宅
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
中高层住宅
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
汽车车位
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
商业配套
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
价格变化
独立墅
元m2
8800
8400
8800
9200
9600
10000
8400
8800
9200
9600
10000
层住宅
元m2
4000
3600
3800
4200
4400
4600
3600
3800
4200
4400
4600
中高层住宅
元m2
4000
3600
3800
4200
4400
4600
3600
3800
4200
4400
4600
汽车车位
元m2
3500
3500
3600
3700
3800
3900
3500
3600
3700
3800
3900
商业配套
元m2
3000
3100
3200
3300
3400
3500
3100
3200
3300
3400
3500
元m2
注：1基方案数动转入
2项目10组合少10
概率分析
原表62
变化
素
工程
产品
基
数
项目
变化次数
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
单项工程
投资变化
（元M2）
独立墅
1200
造价
1100
1200
概率
04
06
层住宅
850
造价
800
850
概率
04
06
中高层住宅
1200
造价
1100
1200
概率
04
06
汽车车位
2200
造价
2000
2200
概率
04
06
商业配套
800
造价
750
800
概率
04
06
费变化率（）
数量
(容积率)
变化
（）
独立墅
变化
0
概率
1
层住宅
变化
0
概率
1
中高层住宅
变化
0
概率
1
汽车车位
变化
0
概率
1
商业配套
变化
0
概率
1
价格变化
（元m2）
独立墅
价格
8000
8400
8800
9000
9200
9600
10000
概率
0075
01
0175
015
0175
02
0125
层住宅
价格
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
概率
0075
015
025
025
015
0075
005
中高层住宅
价格
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
概率
005
0075
015
025
025
015
0075
汽车车位
价格
3500
3500
3500
3500
3500
3500
3500
概率
015
015
015
015
015
015
01
商业配套
价格
3000
3000
3000
3000
3000
3000
3000
概率
015
015
015
015
015
015
01
注：1基方案数动转入
2项目10组合少10
3单项工程种产品概率1等1报警提示
第三部分 数修改
收入税金计算
产量售价税率数表
原表32
产品名称
分项名称
数量
合 计
4
5
6
7
8
9
10
11
独立墅
销售例()
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
100
8800
12250
2857
8800
3500
100
2381
8800
291667
100
1905
8800
233333
100
1429
8800
1750
100
952
800
116667
100
238
8800
29167
100
238
8800
29167
100
层住宅
销售例()
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
100
4000
29900
40
4000
11960
100
30
4000
8970
100
20
4000
5980
100
5
4000
1495
100
5
4000
1495
100
中高层住宅
销售例()
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
100
3333
4000
637936
100
2667
4000
510464
100
90
4000
3828
100
1333
4000
255136
100
333
4000
63736
100
333
4000
63736
100
汽车车位
销售例()
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
2857
3500
228571
100
2381
3500
190476
100
1905
3500
152381
100
1429
3500
114286
100
952
3500
7619
100
238
3500
19048
100
238
3500
19048
100
商业配套
销售例()
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
100
3000
500
100
分期收款例
表33 产品：独立墅
销售期
收款期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
30
6
30
7
40
40
70
8
70
9
30
30
30
30
100
10
100
11
100
12
100
产品：层住宅
销售期
收款期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
4
30
5
30
6
30
7
40
40
40
70
8
30
30
30
30
100
9
100
10
100
11
100
12
100
产品：中高层住宅
销售期
收款期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
4
5
30
6
30
7
40
40
70
8
70
9
30
30
30
30
100
10
100
11
100
12
100
产品：汽车车位
销售期
收款期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
4
30
5
30
6
30
7
40
40
40
70
8
30
30
30
30
100
9
100
10
100
11
100
12
100
产品：商业配套
销售期
收款期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
9
100
10
100
11
100
12
100
35营业收入税金计算表
产品名称
分项名称
合 计
5
6
7
8
9
10
11
独立墅
营业收入(万元)
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
营业税金附加
1078001
8800
1225001
100
29829
924
8800
3500
5128
770
8800
291667
4274
3696
8800
233333
20513
1078
8800
1750
2983
379867
8800
46667
18993
25667
8800
29167
1283
25667
8800
29167
1283
层住宅
营业收入(万元)
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
营业税金附加
11960
4000
29900
0
66378
14352
4000
11960
7965
10764
4000
8970
5974
7176
4000
8970
3983
47242
4000
1495
26219
40066
4000
1495
22237
中高层住宅
营业收入(万元)
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
营业税金附加
765523
4000
1913808
0
42487
76552
4000
637936
4249
61256
4000
510464
34
45936
4000
3828
2549
31643
4000
255136
17562
17846
4000
63736
909
247503
4000
63736
13736
汽车车位
营业收入(万元)
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
营业税金附加
2800
38500
8000
0
1554
240
3500
228571
1332
200
3500
190476
111
160
3500
152381
888
1080
3500
114286
5994
98666
3500
7619
5476
6667
3500
19048
37
6667
3500
19048
37
商业配套
营业收入(万元)
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
营业税金附加
150
3000
500
0
833
150
3000
500
833
二投资估算数修改
投资估算表
原表23
序号
项目
单位
金额
技术济指标
指标名称
单位
数量
1
建筑安装工程费
81083
独立墅
万元
1470
单位建筑面积
元M2
1200
层住宅
万元
25415
单位建筑面积
元M2
850
中高层住宅
万元
22968
单位建筑面积
元M2
1200
汽车车位
万元
1760
单位建筑面积
元M2
2200
商业配套
万元
40
单位建筑面积
元M2
800
2
土费
万元
14600
方米价
元M2
278546
3
前期费
万元
59353
占建安费例
732
4
基础设施
万元
161913
单位建筑面积
元
232
5
公配套设施
万元
3243
占建安费例
04
6
开发期税费
万元
33346
占收入例
1
7
工程费
万元
18325
占建安费例
226
8
间接开发费
万元
0
占建安费例
0
9
理费
万元
180
占建安费例
180
10
销售费
万元
83365
占收入例
25
11
预见费
万元
600
占建安费例
600
12
财务费
万元
0
利率
549
合计
万元
2708375
三投资分类
投资分类参数
原表71
费
费合计
参数合计
独立墅
层住宅
中高层住宅
汽车车位
商业配套
独立墅
1470
层住宅
25415
中高层住宅
22968
汽车车位
1760
商业配套
40
……
土费
2552083
1980132
6600
前期费
1470
25415
22968
1760
40
基础设施
1470
25415
22968
1760
40
公配套设施
1470
25415
22968
1760
40
开发期税费
1470
25415
22968
1760
40
工程费
1470
25415
22968
1760
40
间接开发费
1470
25415
22968
1760
40
理费
1470
25415
22968
1760
40
销售费
1470
25415
22968
1760
40
预见费
1470
25415
22968
1760
40
财务费
1470
25415
22968
1760
40
合计
投资分类结果
原表72
费
费合计
独立墅
层住宅
中高层住宅
汽车车位
商业配套
……
独立墅
1470
1470
层住宅
25415
25415
中高层住宅
22968
22968
汽车车位
1760
1760
商业配套
40
40
……
土费
14600
71762
556794
185585
0
0
前期费
59353
1076
18604
16813
12883
293
基础设施
161913
29354
50751
45864
35145
799
公配套设施
3243
588
1016
919
704
016
开发期税费
33346
6045
10452
9446
7238
165
工程费
18325
3322
5744
5191
3978
09
间接开发费
0
0
0
0
0
0
理费
180
3263
5642
5099
3907
089
销售费
83364
15114
2613
23614
18095
411
预见费
60001
10878
18807
16996
13024
296
财务费
0
0
0
0
0
0
合计
2708375
943945
94809
539207
170974
6159
四投资计划
投资计划
原表8
费项目
费合计
校数
1
2
3
4
5
6
建筑安装工程费
81083
81083
109474
20489
20489
独立墅
1470
1470
0
3675
3675
层住宅
25415
254152
63538
63538
63538
中高层住宅
22968
22968
45936
45936
45936
汽车车位
1760
176001
58667
58667
商业配套
40
40
土费
14600
14600
4380
4380
5480
前期费
59353
59355
6595
6595
6595
6595
6595
6595
基础设施
161913
161916
26986
26986
26986
公配套
3243
3246
541
541
541
开发期税费
33346
33348
5558
5558
5558
工程费
18325
18324
3054
3054
3054
间接开发费
0
0
理费
180
17996
1636
1636
1636
1636
1636
1636
销售费
83365
83368
10421
10421
10421
预见费
600
60002
8101
15162
15162
财务费
0
0
合计
2708375
2708388
446231
446231
592231
172366
274844
274844
投资计划
原表8
费项目
费合计
校数
7
8
9
10
11
12
建筑安装工程费
81083
81083
20489
82686
40
独立墅
1470
1470
3675
3675
层住宅
25415
254152
63538
中高层住宅
22968
22968
45936
45936
汽车车位
1760
176001
58667
商业配套
40
40
40
土费
14600
14600
前期费
59353
59355
6595
6595
6595
基础设施
161913
161916
26986
26986
26986
公配套
3243
3246
541
541
541
开发期税费
33346
33348
5558
5558
5558
工程费
18325
18324
3054
3054
3054
间接开发费
0
0
理费
180
17996
1636
1636
1636
1636
1636
销售费
83365
83368
10421
10421
10421
10421
10421
预见费
600
60002
15162
6119
296
财务费
0
0
合计
2708375
2708388
274844
143596
59087
12057
12057
五固定参数
1土增值税税率
原表91 修改土增值税率
产品名称
增值≤20
2050
50100
100200
>200
独立墅
0
30
40
50
60
层住宅
0
30
40
50
60
中高层住宅
0
30
40
50
60
汽车车位
0
30
40
50
60
商业配套
0
30
40
50
60
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苏园（2002）01块
土报价研究报告
苏州铭星软件科技限公司
苏州市新天工程造价咨询事务
2003年3月
苏州铭星软件科技限公司总理 陈溥财
苏州市新天工程造价咨询事务 杨永明
总工程师 杜利
项目总设计师 陈溥财
苏州铭星软件科技限公司
苏州市新天工程造价咨询事务
2002年6月10日
目录
第章 总
第二章 市场调研产品定位
第节 筛选产品类型
第二节 市场研究
第三节 产品方案初步优化
第三章 初步规划方案优化
第四章 投资估算
第五章 财务评价
第节 投资分类
第二节 投资计划
第三节 销售收入销售税金计算
第四节 资金筹措计划编制
第五节 土基报价方案
第六节 素变化土价格界点分析
第七节 风险分析
第章 总
项目名称
苏园（2002）01号块土权竞买行性研究报告
二报告编制单位
苏州市新天工程造价咨询事务苏州铭星软件科技限公司
三块位置环境
块坐落苏州工业园区首期开发8方公里金鸡西岸呈东西长条形长37287米宽144751765米东湖畔北面澜韵园墅区隔河相西面隔河星港街南面空
1园区概况
苏州工业园区开发建设7年取令瞩目成绩园区房产开发取辉煌成园区房产仅发展快销售旺成安家落户
苏州工业园区房产1996年开始开发建设年园区房产蓬勃发展年开发10万方米2001年开发量70万方米约占市区总开发量半2001年8月底区累计住宅开工面积1307万方米竣工交付748万方米园区委会力推动园区率先苏州市推出高层住宅购房者青睐目前园区楼市高层住宅已层住宅样旺销2001年底园区已建建高层住宅40幢左右高层住宅已成园区住宅开发热点成园区道亮丽风景线目前园区房产产销两旺销售量直远竣工量房产项目预售阶段销售空整体销售率95园区住宅已苏州市民品牌成安家落户首先
园区住宅建设缘呈现红红火火态势？关键园区前瞻性眼光全面推进住宅建设努力走高起点规划高水设计高质量施工高标准理四高路
2园区总体规划
苏州工业园区引进国外资金理验开发举世闻名开发区金鸡湖中心总体规划70方公里规划口60万首期开发8方公里紧苏州古城建成工商业体包括金融业旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖建成富水城特色居住区高新技术产业区第三期海势开阔建成技术密集制造业加工业基
3金鸡湖景观规划
金鸡湖位园区70方公里规划区中心带占74方公里根园区总体规划周边8方公里建成公绿现代化商住文化娱乐区1998年初园区委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划围绕金鸡湖规划湖滨道城市广场玲珑湾波心岛文化水廊金姬墩湖角水巷邻里等8特色景区金鸡湖总体规划已中国新加坡美国专家审定获中国国家发展计划委员会批准
该项工程总投资11亿元施工区45年
4环境
中新双方专家苏州工业园区开发伊始坚持国际化标准注重融合现代国际城市规划开发建设验新特点力邀国际知名师参编制设计具备世界流水科学规划体系时着先规划建设先指导方针积极实施高标准基础设施开发仅形成高科技产业发展相适应投资环境创造舒适怡高品质生活环境
5配套设施
苏州工业园区鉴新加坡验住宅区商业服务社会服务设施集中邻里中心70方公里规划区规划19邻里中心园区住宅围绕集商业文化社区服务体邻里中心布置种社区服务设施设计新理念设施社区居民提供综合性全方位功服务时园区新建职业技术学院新加坡国际学校九年贯制星海学校新城花园学附属幼园新加花园幼园新馨花园幼园华新国际幼园等教育设施配套交通极改善生活环境工业园区社区服务设施设计新理念实施园区住宅开发建设成功重素
6快环境综述
园区住宅已形成规模商品房售价已连续年超古城区冠全市第2001年开发量70万方米开发块热销块块北面澜韵园二期工程正开发45幢独立墅尚施工已基售完价格期工程方米4200元增长二期工程75008000元前相差年外开发区政府工作效率高出结：该块投资环境
四报告编制途
根苏园土拍（2002）第1号苏州工业园区国土权拍卖公告苏州市新天工程造价咨询事务苏州铭星软件科技限公司充分发挥技术优势优势组织市场营销规划设计工程造价济评价等专业知名专家利苏州铭星软件科技限公司开发土报价研究决策软件深入研究拍卖文件现场调查基础通市场调研产品定位研究初步规划投资估算济分析方案分析证提出苏园（2002）01号块竞买高限价风险决策指标供参加拍卖房产企业提供贷款金融机构参考
五评价指标建议
土拍卖项目行性研究目确定企业接受土高限价接受该限价需风险确定土高限价首先确定企业接受低收益率（基准收益率）然倒推土价格较高土高限价获土机会越风险越反较低土高限价风险较获土机会越决策者仅需勇气更需智慧
报告分三层次土报价进行分析土基报价方案分析素变化土界点分析风险分析
土基报价方案：取投资售价销售量等参数取值设定会变化详见表1土报价方案计算通财务分析计算报价方案济评价指标块起拍价12000万元14600万元起算 次加价200万元测算报价方案直出现亏损止软件动测算19报价方案列表印详见表2土报价基方案种方法模拟土拍卖情景土价格低高台阶济效益降低定幅度直出现亏损止直观
企业获土迫程度企业着土存量减少迫程度加剧项目收益水求会降低企业现状样基准收益率加企业家险精神高限价建议：
企业土存量较土需求十分迫切时基准收益率取10建议土高报价15800万元
般情况基准收益率8～10宜建议土高报价16400万元
企业土存量足时基准收益率6～8宜（银行贷款利率约2百分点）建议土高报价17000万元
企业土存量时基准收益率4～6宜（相银行贷款利率企业微利）建议土高报价17800万元
企业异开发首块块该块志必时基准收益率4宜（低银行贷款利率企业利盈亏衡点般亏损）建议土高报价18000万元
基准收益率低4亏损报价18200万元全部投资部收益率356亏损186万元
素变化土界点：房产企业进行土报价研究决策程中常会投资售价确定争休客观讲投资售价会定范围变化确定数确定存法正常解决问题针意见（参数取值）进行方案分析计算出方案（素变化组合）评价指标素变化组合较象基报价方案样素变化组合计算量报价方案素组合根基准收益率倒推出土价格土价格土价格界点
报告根专家投资售价时变化意见计算10素变化组合变化组合分基准收益率108642计算5土价格界点分析结果详见表3素变化土价格界点分析
分析认项目墅单位造价1200元售价9200元较建议采改组合分析结果：
企业土存量较土需求十分迫切时基准收益率取10建议土高报价17097万元
般情况基准收益率8～10宜建议土高报价17765万元
企业土存量足时基准收益率6～8宜（银行贷款利率约2百分点）建议土高报价18496万元
企业土存量时基准收益率4～6宜（相银行贷款利率企业微利）建议土高报价19289万元
企业异开发首块块该块志必时基准收益率4宜（低银行贷款利率企业利盈亏衡点般亏损）建议土高报价19289万元
风险决策指标：素变化界点分析然基报价分析前进步没法综合起综合方法概率分析方法（称风险分析）种分析高层次决策分析
项目分咨询干专家产品售价分估算概率估算概率加权均售价概率分布投资变化概率分布操作根参数概率分布计算出土价格界点部收益率期值达基准收益率概率收益率0概率参数概率分布输入土报价软件计算全部计算机完成计算结果详见表4风险决策指标（概率分析）结：
企业土存量较土需求十分迫切时基准收益率取10建议土高报价16492万元部收益率0概率657风险般情况基准收益率8～10宜建议土高报价17147万元部收益率0概率1314风险加倍接受企业土存量足时基准收益率6～8宜（银行贷款利率约2百分点）建议土高报价17837万元部收益率0概率1719接受企业土存量时基准收益率4～6宜（相银行贷款利率企业微利）建议土高报价18586万元部收益率0概率2887风险较
综合述分析建议风险分析结建议高报价17800万元
土报价方案计算
表1
序号
项目名称
单位1
数量1
技术济指标
指标名称
单位2
数量2
1
土
11
土面积
方米
5241500
亩单位
亩
7862
12
起拍价格
万元
1200000
亩单位
万元亩
15263
13
土报价起算价格
万元
1460000
亩单位
万元亩
18571
2
销售产品数量
方米
6979001
21
独立墅出售
方米
1225001
22
层住宅出售
方米
2990000
23
中高层住宅出售
方米
1914000
24
汽车车位出售
方米
800000
25
商业配套出售
方米
50000
3
销售产品均价格
元方米
477805
31
独立墅出售
元方米
880000
32
层住宅出售
元方米
400000
33
中高层住宅出售
元方米
400000
34
汽车车位出售
元方米
350000
35
商业配套出售
元方米
300000
4
总投资
万元
2775124
米造价
元方米
2785
41
建筑安装工程费
万元
810830
元方米
625000
411
独立墅
万元
147000
元方米
120000
412
层住宅
万元
254150
元方米
85000
413
中高层住宅
万元
229680
元方米
120000
414
汽车车位
万元
176000
元方米
220000
415
商业配套
万元
4000
元方米
80000
42
土价格
万元
1460000
米价
元方米
278546
43
前期费
万元
59353
占建安费例
732
44
基础设施
万元
161913
单位建筑面积
元
23200
45
公配套设施
万元
3243
占建安费例
040
46
开发期税费
万元
33346
占收入例
100
47
工程费
万元
18325
占建安费例
226
48
开发间接费
万元
占建安费例
49
理费
万元
18000
占建安费例
18000
41
销售费
万元
83365
占收入例
250
411
预见费
万元
60000
占建安费例
60000
412
财务费
万元
66749
利率
5．49
413
营资金
万元
土报价方案
表2
序号
指标名称
单位
方案1
方案2
方案3
方案4
方案5
方案6
方案7
方案8
方案9
方案10
1
土报价方案
万元
14600
14800
15000
15200
15400
15600
15800
16000
16200
16400
11
亩价
万元亩
186
188
191
193
196
198
201
204
206
209
12
方米价
元M2
2785
2824
2862
2900
2938
2976
3014
3053
3091
3129
2
项目总投资
万元
27751
27966
28183
28400
28617
28834
29051
29266
29483
29700
3
资金筹措
万元
27751
27966
28183
28400
28617
28834
29051
29266
29483
29700
31
资金
万元
6000
6000
6000
6000
6000
6000
6000
6000
6000
6000
32
长期款
万元
10404
10596
10789
10982
11176
11369
11563
11724
11920
12116
33
预租售收入
万元
11357
11381
11406
11431
11456
11481
11506
11561
11583
11606
4
营业收入
万元
33346
33346
33346
33346
33346
33346
33346
33346
33346
33346
5
营业税金附加
万元
1851
1851
1851
1851
1851
1851
1851
1851
1851
1851
6
土增值税
万元
158
147
136
125
114
103
92
81
71
60
7
利润总额
万元
3586
3382
3176
2970
2764
2558
2352
2148
1942
1735
8
税
万元
1184
1116
1048
980
912
844
776
709
641
573
9
税利润
万元
2403
2266
2128
1990
1852
1714
1576
1439
1301
1163
10
全投资部收益率
1435
136
1286
1212
114
1068
998
935
872
811
11
资金部收益率
2207
2073
1935
1802
167
1535
1401
1272
1142
1009
12
投资利润率
1292
1209
1127
1046
966
887
81
734
659
584
13
资金利润率
4005
3777
3547
3317
3087
2856
2626
2398
2168
1938
14
款偿期
年
175
2
2
2
2
2
2
2
2
2
序号
指标名称
单位
方案11
方案12
方案13
方案14
方案15
方案16
方案17
方案18
方案19
1
土报价方案
万元
16600
16800
17000
17200
17400
17600
17800
18000
18200
11
亩价
万元亩
211
214
216
219
221
224
226
229
232
12
方米价
元M2
3167
3205
3243
3282
3320
3358
3396
3434
3472
2
项目总投资
万元
29918
30135
30352
30569
30787
31004
31221
31438
31659
3
资金筹措
万元
29918
30135
30352
30569
30787
31004
31221
31438
31659
31
资金
万元
6000
6000
6000
6000
6000
6000
6000
6000
6000
32
长期款
万元
12312
12508
12704
12901
13098
13296
13493
13689
13894
33
预租售收入
万元
11628
11651
11673
11695
11716
11738
11759
11782
11798
4
营业收入
万元
33346
33346
33346
33346
33346
33346
33346
33346
33346
5
营业税金附加
万元
1851
1851
1851
1851
1851
1851
1851
1851
1851
6
土增值税
万元
49
38
27
22
22
22
22
22
22
7
利润总额
万元
1529
1323
1117
904
687
469
252
35
186
8
税
万元
505
437
369
298
227
155
83
12
61
9
税利润
万元
1025
886
748
606
460
314
169
23
124
10
全投资部收益率
75
69
63
571
516
462
409
356
304
11
资金部收益率
885
76
632
505
378
248
12
002
13
12
投资利润率
511
439
368
296
223
151
081
011
059
13
资金利润率
1708
1477
1247
1009
767
524
282
039
207
14
款偿期
年
2
2
2
2
2
2
2
275
275
素变化土价格界点分析
表3
参数
影响
素
指标名称
基
方案
变化次数变化数量
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
投资
[独立墅]单位造价(元M2)
1200
1100
1100
1100
1100
1100
1200
1200
1200
1200
1200
[层住宅]单位造价(元M2)
850
800
800
800
800
800
850
850
850
850
850
[中高层住宅]单位造价(元M2)
1200
1100
1100
1100
1100
1100
1200
1200
1200
1200
1200
[汽车车位]单位造价(元M2)
2200
2000
2000
2000
2000
2000
2200
2200
2200
2200
2200
[商业配套]单位造价(元M2)
800
750
750
750
750
750
800
800
800
800
800
费变化率()
售价
[独立墅出售]开盘价(元M2)
8800
8400
8800
9200
9600
10000
8400
8800
9200
9600
10000
[层住宅出售]开盘价(元M2)
4000
3600
3800
4200
4400
4600
3600
3800
4200
4400
4600
[中高层住宅出售]开盘价(元M2)
4000
3600
3800
4200
4400
4600
3600
3800
4200
4400
4600
[汽车车位出售]开盘价(元M2)
3500
3500
3600
3700
3800
3900
3500
3600
3700
3800
3900
[商业配套出售]开盘价(元M2)
3000
3100
3200
3300
3400
3500
3100
3200
3300
3400
3500
指标
方案
基准收益率（）
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
土价格界点（万元）
14269
15645
17631
18864
20096
13712
15110
17097
18329
19561
利润总额
2372
2338
2488
2587
2687
2319
2319
2470
2571
2670
税利润
1590
1566
1667
1733
1800
1554
1554
1655
1722
1789
投资利润率
886
828
819
816
813
864
819
811
809
807
方案二
基准收益率（）
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
土价格界点（万元）
14964
16262
18312
19586
20861
14242
15689
17765
19039
20313
利润总额
1636
1702
1785
1842
1898
1768
1690
1780
1838
1895
税利润
1096
1140
1196
1234
1272
1185
1132
1193
1231
1269
投资利润率
595
589
574
567
561
645
584
571
565
559
方案三
基准收益率（）
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
土价格界点（万元）
15562
16911
19056
20376
21697
14969
16318
18496
19815
21136
利润总额
989
1005
1018
1028
1033
991
1007
1027
1038
1043
税利润
662
673
682
689
692
664
675
688
695
699
投资利润率
351
339
319
308
297
352
340
321
311
300
方案四
基准收益率（）
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
土价格界点（万元）
16215
17613
19875
21247
22618
15606
17004
19289
20671
22043
利润总额
279
242
170
123
75
299
262
195
147
100
税利润
187
162
114
82
50
200
175
130
99
67
投资利润率
097
079
052
036
021
104
086
059
043
028
方案五
基准收益率（）
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
土价格界点（万元）
16933
18388
20763
22214
23642
16306
17761
20135
21591
23047
利润总额
505
611
784
891
998
465
570
740
848
955
税利润
338
409
525
597
669
312
382
496
568
640
投资利润率
170
196
232
252
270
157
183
219
240
259
风险决策指标（概率分析）
表4
参数
指标名称
基
变化次数变化数量
方案
1
2
3
4
5
6
7
[独立墅]单位造价(元M2)
1200
1100
1200
[独立墅]概率
100
040
060
[层住宅]单位造价(元M2)
850
800
850
[层住宅]概率
100
040
060
[中高层住宅]单位造价(元M2)
1200
1100
1200
[中高层住宅]概率
100
040
060
[汽车车位]单位造价(元M2)
2200
2000
2200
[汽车车位]概率
100
040
060
[商业配套]单位造价(元M2)
800
750
800
[商业配套]概率
100
040
060
费变化率()
[独立墅出售]开盘价(元M2)
8800
8000
8400
8800
9000
9200
9600
10000
[独立墅出售]概率
100
008
010
018
015
018
020
013
[层住宅出售]开盘价(元M2)
4000
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
[层住宅出售]概率
100
008
015
025
025
015
008
005
[中高层住宅出售]开盘价(元M2)
4000
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
[中高层住宅出售]概率
100
005
008
015
025
025
015
008
[汽车车位出售]开盘价(元M2)
3500
3500
3500
3500
3500
3500
3500
3500
[汽车车位出售]概率
100
015
015
015
015
015
015
010
[商业配套出售]开盘价(元M2)
3000
3000
3000
3000
3000
3000
3000
3000
[商业配套出售]概率
100
015
015
015
015
015
015
010
指标
基准收益率（）
1000
土价格界点（万元）
16492
部收益率期值（）
1032
部收益率基准收益率概率（）
5136
部收益率0概率（）
657
基准收益率（）
800
土价格界点（万元）
17147
部收益率期值（）
818
部收益率基准收益率概率（）
5136
部收益率0概率（）
1314
基准收益率（）
600
土价格界点（万元）
17837
部收益率期值（）
577
部收益率基准收益率概率（）
5136
部收益率0概率（）
1719
基准收益率（）
400
土价格界点（万元）
18586
部收益率期值（）
332
部收益率基准收益率概率（）
5136
部收益率0概率（）
2887
基准收益率（）
200
土价格界点（万元）
19415
部收益率期值（）
077
部收益率基准收益率概率（）
4362
部收益率0概率（）
3606
第二章 市场调研产品定位
第节 筛选产品类型
苏园（2002）01#块处苏州工业园区金鸡湖畔拍卖文件规定规划条件全文摘录：
该块居住块面积524公顷容积率12湖少半须低层墅
1．建筑退线
1）建筑退区界
建筑须退界5米中界少3米绿化带少2米间距缓带绿化带做停车场
高层住宅退边界线8米
界外已建规划生活居住建筑须满足日间距退线求
2）低层住宅建筑退户基线
建筑正面：5米 侧面：2米 面：3米
停车房正面：0米 侧面：2米 面：0米
2．日间距
日间距系数低层住宅取14层住宅取12计算方法应满足苏州工业园区规划理技术规定求
中高层住宅需做日分析报告满足相关求
3．区建筑密度户基参数
1）区建筑密度超３０％独立式住宅户建筑密度超40
2）低层住宅户基参数
独立式住宅400方米
半独立式住宅300方米
排屋式住宅150方米（中间户）200方米（转角户）
3）户基面宽：
独立式住宅10米
半独立式住宅8米
排屋式住宅6米（中间户）8米（转角户）
４．场坪标高住宅建筑高度
1）干道场坪标高设计低312米场坪标高低282米（黄海高程）
2）低层建筑超3层建筑檐口高度超12米
3)层中高层层数超14层
５．绿
绿率少40％
６．道路停车位
1）通车道路：路面６米路面两侧户基界少３米作绿化种植带
2）非通车道路：两侧设２米绿化种植带
3）停车位：户１汽车位
７．出入口
区出入口设块南部出入口宽度48米（单双）出入口位置距城市道路交叉口出入口间间距５０米
８．围墙
围墙高度般超18米宜采金属栏杆漏空形式实心底座高度低03米围墙基础出红线中公道路围墙外边线退道路红线05米相邻单位围墙中心线界线致
９．
1）规划设计防消防环保抗震等方面应符合国家规范关理部门意见
2）服务区商业面积超总建筑面积1（具体功设置详见苏州工业园区完善住宅公益商业配套设施意见）
3）低层墅外作公活动空间架空层面积少应达建筑基面积３０％作停车等途
4）阁楼原应设台太阳热水器空调室外机等生活配套设施设计中应预先设计预留位置采取遮蔽措施影响城市美观
5）单体设计前先报干总面构思草图方案确定做深化设计
6）正式报批设计方案时应提供新建项目规划批准呈递申请清单求提供文件
见产出产品限规划条件筛选做三种产品：湖半土面积必须做墅超3层层中高层（层数超14层）
第二节 市场研究
苏州工业园区住宅需求供进行分析
1市场需求预测
关资料购买园区住房员中园区公积金会员占436城区占433外占131区公积金会员购房数绝量逐年升1997年921998年6591999年9872000年17132001年18月1780累计5231园区现公积金会员30900潜力
根规划苏州工业园区金鸡湖中心总体规划70方公里规划口60万首期开发8方公里紧苏州古城建成工商业体包括金融业旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖建成富水城特色居住区高新技术产业区第三期海势开阔建成技术密集制造业加工业基
60万口三口家计算20万户户均面积140方米需2800万方米预测园区住宅年需求量见表52015年累计达2769万方米苏州工业园区1994年开始开发2015年22年时间达60万口珠江三角洲发展已先例苏州目前速度发展预测完全实现甚提前
需求量统计预测
表5 单位：万方米
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
增幅
80
276
111
65
88
20
18
16
14
数量
1447
278
1044
2199
3622
6818
81
96
111
128
累计
1447
1725
2769
4968
859
1541
235
331
442
570
价格
1556
1694
1899
2045
2555
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
增幅
12
10
10
10
10
8
8
8
8
8
数量
143
157
173
190
209
226
244
264
285
308
累计
713
870
1043
1233
1442
1668
1912
2176
2461
2769
2目前供需状况
年开工面积50万方米左右园区政府预测年全年达80万方米左右开发量1997年2001年均增幅316销售量等开发量年预测需求量新供应量弥补
3产品价格
价格涨幅1997年2000年均涨幅951997年2001年均涨幅132 已超古城区环金鸡湖优美环境层中高层商品住宅预计房价逐步逼方米6000元年售价会10左右幅度涨
独立墅：邻块澜韵园二期工程尚未竣工45幢二层墅剩67套方米75008000元澜韵园土成相较低通拍卖获土成般会低8000元存量土完湖边墅价位应该会提高首期拍卖苏园（2001）01#块然尚未开盘传墅价格定位10000元左右认价位8000～10000元间项目评价基分析墅售价取8800元
关层住宅中高层住宅间价格较分析认方米土价格超1500元层住宅成超高层块土起拍价已超2000元层住宅成高高层高层年限层长物业理费稍高二者售价应该相报告改变高层价格高层惯做法二者定价相
块湖边风景优美拥套湖边住宅已成园区住户二次购房参加项目咨询专家致认应该段类产品售价高10～20基分析方米售价定4000元
干专家预测均值产品价格收入概率分布表：
售价分析表
表6
产品
项目
加权
均
售价概率
独立
墅
售价
9109
8000
8400
8800
9000
9200
9600
10000
概率
0075
01
0175
015
0175
02
0125
层
住宅
售价
3943
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
概率
0075
015
025
025
015
0075
005
高层
住宅
售价
4070
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
概率
005
0075
015
025
025
015
0075
商业配套方米3000元计算汽车车位约77万元
4关产品结构分析
块工业园区环境块价较高宜建中高档住宅规划求半墅园区投资商高级白领阶层象消费群较少产品数量供需基衡紧邻墅销售速度明显层高层慢市场需求角度半宜建墅
中高层住宅已苏州市民认土成升高中高层住宅成价格层趋统适合户群
第三节 产品方案初步优化
该块土面积52415方米预计方米土价格会低2500元少半26208方米墅高容积率12见表7
拟建产品参考容积率售价造价等参数见表8
1计算种产品土增值
土增值（扣土费）计算：
土增值［售价×（1营业税率附加）－建安造价－M2费－售价×费占收入例／１００－建安造价×费占建安费例／１００］×参考容积率－方米土费
土增值（扣土费）计算：
土增值［售价×（1营业税率附加）－建安造价－M2费－售价×费占收入例／１００－建安造价×费占建安费例／１００］×参考容积率
计算结果详见表9
块信息
表7
项目
参数代号
单位
数量
土面积
D
M2
52415
土价格
DJ
元M2
2500
高容积率
RZ
M2 M2
12
拟建产品
表8
产品名称
（选）
需
求量
（Ｍ２）
参考容积率
（选）
售价
建安造价
M2
费
费占
收入例
费占
建安费例
参数代号
RI
SjI
ZJI
QT1i
QT2i
QT3i
独立墅
048
8800
1200
250
35
726
层
151
4000
850
200
35
726
高层
298
4000
1200
180
35
726
方米土增值
表9
产品名称
方米土增值(扣土费)（元）
方米土增值（扣土费）（元）
变量
Z1I
Z2i
独立墅
6039
31039
层
13147
38147
高层
37955
62955
2根块规划控制容积率找出佳产品组合
设种产品例表达Xi
种产品容积率RI 高容积率RZ 土面积D种产品土增值ZI
变量限制条件：0≤Xi≤1 （1）
∑Xi≤1 （2）
数量限制条件：∑Xi*Ri≤RZ （3）
目标函数（土增值）：Ymax（∑Z2i*Xi －DJ）×D 10000 （4）
表9较结果建墅增值建层次建高层增值需求角度分析宜增加墅项目优化确定层高层例
项目墅已确定设层例X1高层例X2
规划条件规定总建筑面积超12×5241562899方米墅26208方米建筑面积12580方米剩建面积50319方米土面积26208方米容许层高层均容积率5031926208191
项目优化方法种产品分取例0123…100进行排列组合满足式（1）式（2）式（3）条件组合行解Y获值优解理优解列表10整优化程全部计算机动完成需输入表7块基信息表8拟建产品 计算机计算表9表10
3优化结果说明
（1）述优化结果受参数影响特土价格影响结果定十分准确指明方
（2）优化方案需建筑总面布置规划确定作济分析参数
(3)优化计算筛选产品结构组合计算结果科学严谨工作量巨全程均计算机完成
优方案
表10
产品名称
面积
容积率
建筑面积
土增值
计算式
D *XI
Ri
Ri*D *XI
D *XI*Zi
层
18870
151
28494
高层
7338
290
21280
合计
26208
19
49774
5327
第三章 初步规划方案优化
产品初步规划目通建筑面布置根初步优化指明产品定位（方）验证初步优化产品方案技术行微调确定产品数量估算工程量确定产品方案技术行济合理
画出总面布置图标明面积种产品建筑面积道路面积总户数种辅助设施建筑面积车库面积绿化面积总建筑面积容积率规划条件求容
根规划条件方案优化初步结果例做三方案规划设计方案三参考理优化值设计规划见图1图2图3规划指标详见表11方案较见表12
方案较结章优化结致方案三三种产品数量方案优化理值基相：独立墅12250方米（优化理值12580）层住宅29900方米（优化理值28494）中高层住宅19140方米（优化理值21280）
规划方案指标表
表11
指标名称
单位
层数
方案
方案二
方案三
1方案特征
全部独立墅
独立墅+层
独立墅+层+中高层
2面积
M2
52415
52415
52415
3建筑面积
独立墅
M2
2层
24150
12600
12250
层住宅
M2
5层
39600
29900
中高层住宅
M2
12层
19140
4架空层面积
M2
2640
2640
5行车库面积
M2
5240
5172
6道路面积
M2
8000
9000
9000
7总户数
户
69
36+300
35+230+132
8商业配套面积
M2
250
500
500
9公建面积
M2
150
300
300
10汽车位面积
M2
7000
8000362
11绿化面积
M2
30000
33000
33000
12总建筑面积
M2
24550
53000
62090
13容积率
0．47
1．01
1．18
备注
架空层汽车车位未计算建筑面积
方 案 较 表
表12
序号
指 标 名 称
单 位
数 量
方案
方案二
方案三
1
开发项目总投资
万元
1935889
2383472
2621227
2
资金
万元
600000
600000
600000
3
长期款
万元
860000
875000
880000
4
营收入
万元
2132700
2952800
3278600
5
总成费
万元
1935885
2383472
2621233
中：土费
万元
1300000
1300000
1300000
6
营税金附加
万元
118366
163879
181966
7
土增值税
万元
000
99813
22967
8
利润总额
万元
78449
305638
452433
9
税
万元
25888
100859
149303
10
税利润
万元
52561
204779
303130
11
全部投资部收益率
517
1166
1465
12
资金部收益率
422
1722
2348
墅+层+中高层满足规划条件满足消费者层住宅需（层热销）时提高容积率接规定限提高济效益推荐方案
图1
图2
图3
第四章 投资估算
投资房产开发项目济评价三（投资数量售价）参数
投资包括：建筑安装工程费土费前期工程费基础设施建设费公配套设施建设费开发间接费财务费理费销售费开发期税费费预见费等
土费阶段行性研究需通济证确定参数先确定起算价项目起算价14600万元济评价界点分析确定高限价
建筑安装工程费包括电梯等设备安装费售价中含精装修时包括装修费根方米造价统计资料估算建筑材料价格较稳定估算造价误差会
前期工程费基础设施建设费公配套设施建设费开发间接费理费销售费开发期税费费根已竣工项目统计指标估算
财务费资金筹措方案差异较根资金衡分析确定软件分析项费计算机动计算
预见费般单项工程造价关系较密切总投资（含财务费预见费）2～5估算估算600万元
全程软件计算初步计算结果详见表13土费土契税财务费济分析确定土契税税率4
投资估算表
表13
序号
项目
单位
金额
技术济指标
指标名称
单位
数量
1
建筑安装工程费
81083
独立墅
万元
1470
单位建筑面积
元M2
1200
层住宅
万元
25415
单位建筑面积
元M2
850
中高层住宅
万元
22968
单位建筑面积
元M2
1200
汽车车位
万元
1760
单位建筑面积
元M2
2200
商业配套
万元
40
单位建筑面积
元M2
800
2
土费
万元
14600
方米价
元M2
278546
3
前期费
万元
59353
占建安费例
732
4
基础设施
万元
161913
单位建筑面积
元
232
5
公配套设施
万元
3243
占建安费例
04
6
开发期税费
万元
33346
占收入例
1
7
工程费
万元
18325
占建安费例
226
8
间接开发费
万元
0
占建安费例
0
9
理费
万元
180
输入数
万元
180
10
销售费
万元
83365
占收入例
25
11
预见费
万元
600
输入数
万元
600
12
财务费
万元
0
利率
549
合计
万元
2708375
第五章 济评价
第节 投资分类
投资分类项目总投资分配种产品根产品属性形成资产出售代建产品形成流动资产产品销售收入实现转营成产品出租三产营投资形成固定资产通折旧形式计入成投资分类目准确核算营成
投资分类遵循权责发生制原产品直接发生投资应该直接类单项工程投资项目单项工程中产品面积分摊需分摊投资投资产品相关程度合理分摊土费根产品占土面积分摊费根种产品单项工程投资分摊等等
分摊结果形成产品开发成全部计算机动完成报表略
第二节 投资计划
投资计划济分析中现金流出重组成部分投资计划影响期现金流影响资金筹措影响总投资中财务费
更准确安排投资计划项投资费分进行根合理原分配期项目遵循述原：
1单项工程投资开工竣工验收期均分配（假设均匀款）
2土费计划分三次半年左右付清土价款
3前期费第1期开始单项工程竣工验收期均款
4基础设施公配套设施开发期税费工程费间接开发费项目开工竣工验收期均投入
5理费第1期开始笔房款收止期均匀款
6销售费项目产品开盘销售笔房款收止期均匀
7预见费建筑安装工程费例安排计划全部投资分配
计划安排均计算机述原动完成产生投资计划表报表略
第三节 销售收入销售税金计算
投资数量售价房产开发项目三重参数销售收入数量售价积想知销售收入销售税金附加计算重确保收入计算准确性根项目特点重点握述点：
1销售计划
产品数量期销售计划影响现金流重素产品卖快投资回收快更预售收入投资减少贷款利息减少资金投入认销售计划继投资数量售价重影响素般太注意潜影响素
确定产品销售计划安排产品开盘开始全部产品售完止时段期销售例数量般呈递减规律项目确定开盘时间销售期数计算机双倍余额递减规律安排期销售例
2产品价格预测
产品价格重素想象空间参数竞买土产品市相距段时间（少半年年）产品开盘销售结束（般12年）段时间产品价格会发生什变化开发商预测产品价格预测市场调研重容已第二章市场调研产品定位中确定详见表6
3收款计划
期销售产品收款样期房现房现房求季度付清房款期房般竣工付清房款竣工前分期收款分期收款例般说期房需分干期收款竣工交付全部付清般做法签定合付款30结构封顶付款例达70竣工交付付余30
收款例销售计划样现金流重影响项目计算机动述例制定收款计划
4收入税金计算
营业税率5城建税教育附加分营业税金74征收收入税金均计算机动完成计算
销售收入计算完全模拟房产企业实际收款情况期售出期房分干期收款
项目销售计划参数见表14销售产品基信息
销售产品基信息
表14
（选）
（选）
价格
销售周期（期）
收款例（）
开竣工时间（期）
单项
工程
营
方式
产品名称
数量
开盘
单价
增减
幅度
（）
开盘
时间
（期）
销售
周期
（期）
签定
合
结构
封顶
交付
开工
时间
结构
封顶
竣工
验收
独立墅
出售
独立墅出售
12250
8800
0
5
7
30
40
30
(5)
(7)
(8)
层
出售
层出售
29900
4000
0
4
5
30
40
30
(4)
(7)
(7)
高层
出售
高层出售
19140
4000
0
5
6
30
40
30
(4)
(7)
(8)
汽车车位
出售
汽车车位出售
8000
3500
0
4
7
30
40
30
(5)
(7)
(7)
商业配套
出售
商业配套出售
500
3000
0
9
1
30
40
30
(9)
(9)
(9)
注：营方式：1出售2出租3三产营4代建
第四节 资金筹措计划编制
项目资金源：资金款预租售收入资金筹措原先资金预租售收入够考虑款
年投资计划汇总见表15资金筹措计划表14销售产品基信息表明第4期（季度）开盘13季度销售收入作投资
项目估计总投资3亿资金20考虑6000万元13季度预售收入安排资金款计算机衡现金流资金足动安排款需确定资金低数额款详见表15
资金筹措计划
表15
项目名称
1
2
3
4
5
6
7
8
1投资计划
446231
446231
592231
172366
274844
274844
274844
143596
2资金筹措计划
21资金
中建设投资
4500
1500
营资金
22款
银行款
3000
6000
第五节 土基报价方案
土基报价方案设定投资售价销售量等素会变化条件通财务分析计算报价方案济评价指标
铭星土报价软件动计算根事先确定土起算价格报价方案次加价幅度动测算报价方案直出现亏损止全部报价方案列表印详见表2土基报价方案
块起拍价12000万元14600万元起算 次加价200万元测算报价方案直出现亏损止软件动测算19报价方案列表印详见表2土报价基方案种方法模拟土拍卖情景土价格低高台阶济效益降低定幅度直出现亏损止直观
企业获土迫程度企业着土存量减少迫程度加剧项目收益水求会降低企业现状样基准收益率加企业家险精神高限价建议：
企业土存量较土需求十分迫切时基准收益率取10建议土高报价15800万元
般情况基准收益率8～10宜建议土高报价16400万元
企业土存量足时基准收益率6～8宜（银行贷款利率约2百分点）建议土高报价17000万元
企业土存量时基准收益率4～6宜（相银行贷款利率企业微利）建议土高报价17800万元
企业异开发首块块该块志必时基准收益率4宜（低银行贷款利率企业利盈亏衡点般亏损）建议土高报价18000万元
基准收益率低4亏损报价18200万元全部投资部收益率356亏损186万元
第六节 素变化土价格界点分析
报告根专家投资售价时变化意见计算10素变化组合变化组合分基准收益率108642计算5土价格界点分析结果详见表3素变化土价格界点分析
分析认项目墅单位造价1200元售价9200元较建议采改组合分析结果：
企业土存量较土需求十分迫切时基准收益率取10建议土高报价17097万元
般情况基准收益率8～10宜建议土高报价17765万元
企业土存量足时基准收益率6～8宜（银行贷款利率约2百分点）建议土高报价18496万元
企业土存量时基准收益率4～6宜（相银行贷款利率企业微利）建议土高报价19289万元
企业异开发首块块该块志必时基准收益率4宜（低银行贷款利率企业利盈亏衡点般亏损）建议土高报价19289万元
第七节 风险分析
项目分咨询干专家产品售价分估算概率估算概率加权均售价概率分布投资变化概率分布操作根参数概率分布计算出土价格界点部收益率期值达基准收益率概率收益率0概率参数概率分布输入土报价软件计算全部计算机完成计算结果详见表4风险决策指标（概率分析）结：
企业土存量较土需求十分迫切时基准收益率取10建议土高报价16492万元部收益率0概率657风险般情况基准收益率8～10宜建议土高报价17147万元部收益率0概率1314风险加倍接受企业土存量足时基准收益率6～8宜（银行贷款利率约2百分点）建议土高报价17837万元部收益率0概率1719接受企业土存量时基准收益率4～6宜（相银行贷款利率企业微利）建议土高报价18586万元部收益率0概率2887风险较
综合述分析建议风险分析结建议高报价17800万元
附录
土报价行性研究案例原始数
文件名： AL2
项目名称：
填表：
审核：
日 期： 年 月 日
苏州铭星软件科技限公司
第部分 产品方案初步优化
块信息
项目
单位
数量
土面积
M2
26208
土价格
元M2
2500
高容积率
M2 M2
191
拟建产品
产品名称
（选）
需求量
（Ｍ２）
参考容积率
（选）
售价
建安造价
M2
费
费占收入例
费占建安费例
层
151
4000
850
200
35
726
高层
290
4000
1200
180
35
726
评价指标：土增值［售价*（1营业税率附加）－建安造价－M2费－售价＊费占收入例／１００－建安造价＊费占建安费例／１００］＊参考容积率－方米土费
方米土增值
产品名称
方米土增值（元）
层
高层
优方案
产品名称
面积
容积率
建筑面积
土增值
层
高层
合计
第二部分 数输入
基信息
基信息
原表11
容
单位
数量
计算期
年
3
年分期数
期年
4
基准收益率
10
低利润率
0
土面积
方米
52415
高容积率
≤
12
土低限价起拍价格
万元亩元方米(默认)
12000
报价方案土起算价格
万元
14600
报价方案次加价幅度
万元
200
营业税税率
5
城建税税率
7
教育附加税率
4
税税率
33
公积金
10
公益金
5
营资金利率
短期款利率
注：报价方案次加价幅度>0土报价分析报价方案次加价幅度0行性研究
二投资估算
单项工程造价
原表21
单项工程
面积
工程造价
开竣工时间（期）
建筑
面积
占
面积
容
积率
单位造价
合价
开工
时间
结构
封顶
竣工
验收
独立墅
12250
（2552083）
048
1200
（1470）
5
7
8
层住宅
29900
（1980132）
151
850
（25415）
4
7
7
中高层住宅
19140
（6600）
290
1200
（22968）
4
7
8
汽车车位
8000
2200
（1760）
5
7
7
商业配套
500
800
（40）
9
9
9
合计
（69790）
（5192215）
（134）
（116181）
（81083）
注：需输入容积率占面积中项项计算容积率分配土费输项数土费工分配
投资估算参数
原表22
序号
费名称
选计算基数序号
选计算基数
单位
数量
1
前期费
1
占建安费例
732
2
基础设施
3
单位建筑面积
元
232
3
公配套设施
1
占建安费例
04
4
开发期税费
2
占收入例
1
5
工程费
1
占建安费例
226
6
间接开发费
1
占建安费例
0
7
理费
4
输入金额
万元
180
8
销售费
2
占收入例
25
9
预见费
4
输入金额
万元
600
注：选计算基数：1建筑安装工程费2销售收入3建筑面积 元方米4输入金额万元
三产品销售
销售产品基信息
原表31
（选）
单项
工程
（选）
营
方式
产品名称
数量
价格
销售周期（期）
收款例（）
开竣工时间（期）
开盘单价
增减幅度（）
开盘时
间（期）
销售周期（期）
签定合
结构封顶
交付
开工时间
结构封顶
竣工验收
独立墅
1
独立墅
12250
8800
0
5
7
30
40
30
（5）
（7）
（8）
层住宅
1
层住宅
29900
4000
0
4
5
30
40
30
（4）
（7）
（7）
中高层住宅
1
中高层住宅
19140
4000
0
5
6
30
40
30
（4）
（7）
（8）
汽车车位
1
汽车车位
8000
3500
0
4
7
30
40
30
（5）
（7）
（7）
商业配套
1
商业配套
500
3000
0
9
1
30
40
30
（9）
（9）
（9）
注：营方式：1出售2出租3三产营4代建开竣工时间动转入必输入
四三产营成
三产营成
原表4
产品名称
序号
费名称
1
2
3
4
5
…
产品1
1
直接费
1．1
原材料
1．2
燃料动力
1．3
工资福利费
1．4
2
间接费
3
销售费
4
理费
五资金筹措
款付息条件
原表51
款名称
年利率（）
偿方式
宽限期（期）
偿期（期）
银行贷款
549
4
5
控制：宽限期必须>00报警提示
资金筹措计划
原表52
项目名称
1
2
3
4
5
6
7
8
1投资计划
446231
446231
592231
172366
274844
274844
274844
143596
2资金筹措计划
21资金
中建设投资
4500
1500
营资金
22款
银行款
3000
6000
注 投资计划投资计划表动转入
资金筹措计划动合计 资金筹措计划21资金+22款
六风险分析数
素变化界点分析
原表61
变化
素
工程
产品
单位
基
方案
变化次数
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
单项工程
投资变化
独立墅
元M2
1200
1100
1100
1100
1100
1100
1200
1200
1200
1200
1200
层住宅
元M2
850
800
800
800
800
800
850
850
850
850
850
中高层住宅
元M2
1200
1100
1100
1100
1100
1100
1200
1200
1200
1200
1200
汽车车位
元M2
2200
2000
2000
2000
2000
2000
2200
2200
2200
2200
2200
商业配套
元M2
800
750
750
750
750
750
800
800
800
800
800
费变化率
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
数量
(容积率)
变化
独立墅
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
层住宅
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
中高层住宅
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
汽车车位
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
商业配套
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
价格变化
独立墅
元m2
8800
8400
8800
9200
9600
10000
8400
8800
9200
9600
10000
层住宅
元m2
4000
3600
3800
4200
4400
4600
3600
3800
4200
4400
4600
中高层住宅
元m2
4000
3600
3800
4200
4400
4600
3600
3800
4200
4400
4600
汽车车位
元m2
3500
3500
3600
3700
3800
3900
3500
3600
3700
3800
3900
商业配套
元m2
3000
3100
3200
3300
3400
3500
3100
3200
3300
3400
3500
元m2
注：1基方案数动转入
2项目10组合少10
概率分析
原表62
变化
素
工程
产品
基
数
项目
变化次数
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
单项工程
投资变化
（元M2）
独立墅
1200
造价
1100
1200
概率
04
06
层住宅
850
造价
800
850
概率
04
06
中高层住宅
1200
造价
1100
1200
概率
04
06
汽车车位
2200
造价
2000
2200
概率
04
06
商业配套
800
造价
750
800
概率
04
06
费变化率（）
数量
(容积率)
变化
（）
独立墅
变化
0
概率
1
层住宅
变化
0
概率
1
中高层住宅
变化
0
概率
1
汽车车位
变化
0
概率
1
商业配套
变化
0
概率
1
价格变化
（元m2）
独立墅
价格
8000
8400
8800
9000
9200
9600
10000
概率
0075
01
0175
015
0175
02
0125
层住宅
价格
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
概率
0075
015
025
025
015
0075
005
中高层住宅
价格
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
概率
005
0075
015
025
025
015
0075
汽车车位
价格
3500
3500
3500
3500
3500
3500
3500
概率
015
015
015
015
015
015
01
商业配套
价格
3000
3000
3000
3000
3000
3000
3000
概率
015
015
015
015
015
015
01
注：1基方案数动转入
2项目10组合少10
3单项工程种产品概率1等1报警提示
第三部分 数修改
收入税金计算
产量售价税率数表
原表32
产品名称
分项名称
数量
合 计
4
5
6
7
8
9
10
11
独立墅
销售例()
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
100
8800
12250
2857
8800
3500
100
2381
8800
291667
100
1905
8800
233333
100
1429
8800
1750
100
952
800
116667
100
238
8800
29167
100
238
8800
29167
100
层住宅
销售例()
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
100
4000
29900
40
4000
11960
100
30
4000
8970
100
20
4000
5980
100
5
4000
1495
100
5
4000
1495
100
中高层住宅
销售例()
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
100
3333
4000
637936
100
2667
4000
510464
100
90
4000
3828
100
1333
4000
255136
100
333
4000
63736
100
333
4000
63736
100
汽车车位
销售例()
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
2857
3500
228571
100
2381
3500
190476
100
1905
3500
152381
100
1429
3500
114286
100
952
3500
7619
100
238
3500
19048
100
238
3500
19048
100
商业配套
销售例()
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
100
3000
500
100
分期收款例
表33 产品：独立墅
销售期
收款期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
30
6
30
7
40
40
70
8
70
9
30
30
30
30
100
10
100
11
100
12
100
产品：层住宅
销售期
收款期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
4
30
5
30
6
30
7
40
40
40
70
8
30
30
30
30
100
9
100
10
100
11
100
12
100
产品：中高层住宅
销售期
收款期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
4
5
30
6
30
7
40
40
70
8
70
9
30
30
30
30
100
10
100
11
100
12
100
产品：汽车车位
销售期
收款期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
4
30
5
30
6
30
7
40
40
40
70
8
30
30
30
30
100
9
100
10
100
11
100
12
100
产品：商业配套
销售期
收款期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
9
100
10
100
11
100
12
100
35营业收入税金计算表
产品名称
分项名称
合 计
5
6
7
8
9
10
11
独立墅
营业收入(万元)
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
营业税金附加
1078001
8800
1225001
100
29829
924
8800
3500
5128
770
8800
291667
4274
3696
8800
233333
20513
1078
8800
1750
2983
379867
8800
46667
18993
25667
8800
29167
1283
25667
8800
29167
1283
层住宅
营业收入(万元)
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
营业税金附加
11960
4000
29900
0
66378
14352
4000
11960
7965
10764
4000
8970
5974
7176
4000
8970
3983
47242
4000
1495
26219
40066
4000
1495
22237
中高层住宅
营业收入(万元)
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
营业税金附加
765523
4000
1913808
0
42487
76552
4000
637936
4249
61256
4000
510464
34
45936
4000
3828
2549
31643
4000
255136
17562
17846
4000
63736
909
247503
4000
63736
13736
汽车车位
营业收入(万元)
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
营业税金附加
2800
38500
8000
0
1554
240
3500
228571
1332
200
3500
190476
111
160
3500
152381
888
1080
3500
114286
5994
98666
3500
7619
5476
6667
3500
19048
37
6667
3500
19048
37
商业配套
营业收入(万元)
价格（元）
数量（M2）
租售率（）
营业税金附加
150
3000
500
0
833
150
3000
500
833
二投资估算数修改
投资估算表
原表23
序号
项目
单位
金额
技术济指标
指标名称
单位
数量
1
建筑安装工程费
81083
独立墅
万元
1470
单位建筑面积
元M2
1200
层住宅
万元
25415
单位建筑面积
元M2
850
中高层住宅
万元
22968
单位建筑面积
元M2
1200
汽车车位
万元
1760
单位建筑面积
元M2
2200
商业配套
万元
40
单位建筑面积
元M2
800
2
土费
万元
14600
方米价
元M2
278546
3
前期费
万元
59353
占建安费例
732
4
基础设施
万元
161913
单位建筑面积
元
232
5
公配套设施
万元
3243
占建安费例
04
6
开发期税费
万元
33346
占收入例
1
7
工程费
万元
18325
占建安费例
226
8
间接开发费
万元
0
占建安费例
0
9
理费
万元
180
占建安费例
180
10
销售费
万元
83365
占收入例
25
11
预见费
万元
600
占建安费例
600
12
财务费
万元
0
利率
549
合计
万元
2708375
三投资分类
投资分类参数
原表71
费
费合计
参数合计
独立墅
层住宅
中高层住宅
汽车车位
商业配套
独立墅
1470
层住宅
25415
中高层住宅
22968
汽车车位
1760
商业配套
40
……
土费
2552083
1980132
6600
前期费
1470
25415
22968
1760
40
基础设施
1470
25415
22968
1760
40
公配套设施
1470
25415
22968
1760
40
开发期税费
1470
25415
22968
1760
40
工程费
1470
25415
22968
1760
40
间接开发费
1470
25415
22968
1760
40
理费
1470
25415
22968
1760
40
销售费
1470
25415
22968
1760
40
预见费
1470
25415
22968
1760
40
财务费
1470
25415
22968
1760
40
合计
投资分类结果
原表72
费
费合计
独立墅
层住宅
中高层住宅
汽车车位
商业配套
……
独立墅
1470
1470
层住宅
25415
25415
中高层住宅
22968
22968
汽车车位
1760
1760
商业配套
40
40
……
土费
14600
71762
556794
185585
0
0
前期费
59353
1076
18604
16813
12883
293
基础设施
161913
29354
50751
45864
35145
799
公配套设施
3243
588
1016
919
704
016
开发期税费
33346
6045
10452
9446
7238
165
工程费
18325
3322
5744
5191
3978
09
间接开发费
0
0
0
0
0
0
理费
180
3263
5642
5099
3907
089
销售费
83364
15114
2613
23614
18095
411
预见费
60001
10878
18807
16996
13024
296
财务费
0
0
0
0
0
0
合计
2708375
943945
94809
539207
170974
6159
四投资计划
投资计划
原表8
费项目
费合计
校数
1
2
3
4
5
6
建筑安装工程费
81083
81083
109474
20489
20489
独立墅
1470
1470
0
3675
3675
层住宅
25415
254152
63538
63538
63538
中高层住宅
22968
22968
45936
45936
45936
汽车车位
1760
176001
58667
58667
商业配套
40
40
土费
14600
14600
4380
4380
5480
前期费
59353
59355
6595
6595
6595
6595
6595
6595
基础设施
161913
161916
26986
26986
26986
公配套
3243
3246
541
541
541
开发期税费
33346
33348
5558
5558
5558
工程费
18325
18324
3054
3054
3054
间接开发费
0
0
理费
180
17996
1636
1636
1636
1636
1636
1636
销售费
83365
83368
10421
10421
10421
预见费
600
60002
8101
15162
15162
财务费
0
0
合计
2708375
2708388
446231
446231
592231
172366
274844
274844
投资计划
原表8
费项目
费合计
校数
7
8
9
10
11
12
建筑安装工程费
81083
81083
20489
82686
40
独立墅
1470
1470
3675
3675
层住宅
25415
254152
63538
中高层住宅
22968
22968
45936
45936
汽车车位
1760
176001
58667
商业配套
40
40
40
土费
14600
14600
前期费
59353
59355
6595
6595
6595
基础设施
161913
161916
26986
26986
26986
公配套
3243
3246
541
541
541
开发期税费
33346
33348
5558
5558
5558
工程费
18325
18324
3054
3054
3054
间接开发费
0
0
理费
180
17996
1636
1636
1636
1636
1636
销售费
83365
83368
10421
10421
10421
10421
10421
预见费
600
60002
15162
6119
296
财务费
0
0
合计
2708375
2708388
274844
143596
59087
12057
12057
五固定参数
1土增值税税率
原表91 修改土增值税率
产品名称
增值≤20
2050
50100
100200
>200
独立墅
0
30
40
50
60
层住宅
0
30
40
50
60
中高层住宅
0
30
40
50
60
汽车车位
0
30
40
50
60
商业配套
0
30
40
50
60
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