启动住宅市场理分析
国住宅市场需求潜力供力发展前途市场市场中呈现着需求供供需求供求严重脱节状况状况解决？认应住宅商品市场基规律结合市场事利益较出发深入研究选准住宅市场体方利益结合点促住宅快成新济增长点
突破团团转困扰
住宅商品进入市场明显受供求规律制约说商品供求价格相互影响相互作相互制约果市场初始阶段呈现供应求种情况商品价格会涨价格涨程中商品供会升商品需求会降种态势持续定时期市场会呈现供求时价格会降种情况需求升供降持续结果市场呈供应求形成团团转诸企业市场逃脱团团转困扰
住宅商品市场形成种团团转格局更加复杂定时期果社会居民收入定住宅商品价格受住宅区位影响受住宅身品位影响受住宅区位社会然环境影响然果环境素放区位中考虑形成奇迷三位体区位价位品位三者间相互作关系表达更清楚区位环境分开进行研究居民收入区位价位环境品位做高低简单划分样围绕价格形成新团团转团团转求精明住宅开发商必须进行断应变策研究
住宅价位住宅供求联系信息种方式住宅价位关系住宅市场供求滞畅核心
第住宅价位着鲜明区位性住宅区位住宅商品价格差异极种差异仅体现城市甚城市中区位里极明显建设部国家物价部门全国222城市普通住宅价格水抽样调查特城市城市中城市县级城市间商品住宅价格差异城市住宅价格方米600－800元间特城市市中心住宅价格方米高达8000元相差10倍城市市中心市郊边远区住宅价格差异北京销房价例：北京二环路附西面西北北面价位高达8500元左右方米郊稍偏僻点2000元左右方米相差4倍住宅商品种明显区位性决定房产区域性
第二住宅价位住宅品位着密切关系住宅品位高低仅住宅商品建筑质量优劣标志时住宅户身世位种显示住宅品位涵极丰富区位环境定情况住宅建筑设计造型建筑结构构造建筑装饰材料外装饰装修户型类型周边然社会文景观谐协调配置等诸艺术成分种综合体现甚种意会难言传味道里面果住宅商品开发阶段市场需求变化市场需求接受情况进行住宅品位定位确定住宅商品品位住宅建成形成品位硬接受会更容易进入市场方面忽视住宅品位定位住宅品位定位简单化凝固化前空置住宅品位区位环境素外半单户型单元情况甚装修装修料体雷样种住宅品位单调化情况常常带开发商户间双浪费者销售困难户购房已进行室装修全部部分掉重新进行装修情况素难决心购房情况果住宅品位定位高低装修否装修材料设备等档次区出售户需装修公司承做诸类属问题市场高度住宅品位化高度重新加考虑住宅价格住宅品位拉开档次住宅销售起更推进作户提供更选择余造成更成交机会
第三住宅价位收入关联密切国城镇居民收入差距已明显扩趋势减家积百万元数百万户早已房锦添花皆知原急添花者寡急需改善住房条件确实钱买房等花昨天钱买房时日太长明天钱买房条件嫌苛单价位收入关联入手解决现存问题尚难立竿见影快激发成消费热点活跃住宅市场
第四住宅价位受社区环境影响社区环境包括然环境交通通讯生活服务市政配套设施建设等谓硬件环境包括售服务物业理社区文化等谓软件环境种社区环境状况仅影响住宅价位高低住宅销售开发关系极优良社区环境吸引客户踊跃购房重条件然社区环境形成住户进住逐步形成基础设施道路交通绿化卫生等等应该先期提供
总住宅重信息价位性住宅商品价格简单价高价低实价位高低中包涵着诸着相互联系信息者说住宅商品参者相互联系信息特种方式住宅商品价位起码住宅商品区位住宅商品身品位直接反映时住宅商品处居住环境住宅商品购买者收入状况市场表现果加现实制度界定中住宅分配租赁银行存贷款利息等素住宅商品售价间较利益关系住宅商品价位体现济联系信息更加综合丰富
二租售息模拟分析
住宅市场启动外力拉动力拉动站国家利益角度应该考虑购房开发商双边利益协调互利利益利住宅市场断完善方发展前迫切需解决较利益驱动点：居民买房租房存钱三者间较利益关系
第租售价格例问题
购房者说果居住目标关注住宅增值意进行炒作前提住房源属分配属购买基样情况关心问题购房价格租房租金间界定时期起租购种方式济更利果售价租金悬殊宁愿租房愿买房
见短期居民收入幅度快提高情况提租促销具理价值缺乏实际意义
第二住宅租金存款利率间关系
居民住宅购租利益较会考虑银行存款利息高低素说假购房20万元存放银行年取利息房租金关系
假设住宅然增值率→0通货膨胀率存款利率变居民储蓄存款均年利率8％
20万元8％年利率存入银行年利息16万元说月方米租金超13－14元情况利息抵租金年年余情况居民租购房选择首选然租购然考虑房屋然增值通货膨胀预期变化会新选择
住宅租金销售价格银行存款利息二者模拟分析出提租促销办法利息挡驾路难畅通现实情况提租促销提出已二年实际效果理想
前住宅做新济增长点增长呢？笔者认途径起码四：
：长期目标实行住房抵押贷款
中期目标实行建新房促空置房
期目标解决住宅存量损益较快止损快获益益补损重新增益
现实市场二级市场带动级市场作应忽视
三长中短期目标策建议
第实行住房抵押贷款缺房想购房暂时足够钱买房够提前买起房刺激住宅消费带动住宅市场发展世界诸国家采取效措施然国（区）消费观念市场济发达国家（区）花明天钱已成众惯国花昨天钱然许墨守常规果实行住宅储蓄存款高息住宅抵押贷款低息利差政府安居工程款进行贴息政策激励住宅储蓄改变消费观念采住宅负债消费安居工程渠道实施理讲益措施已成功验鉴政策迟早问题笔者认早胜托迟
第二兴建新住宅促进带动空置住宅销售空置住宅滞销引起消费者青睐原错综复杂空置住宅身情况（1）区位偏僻问题然价位合适需房者够买起处偏僻生活工作便难决心（2）区位较交通方便基生活环境条件具备价格高难接受（3）房屋户型适宜室装修已做符合户需新买房子马重做装修花冤枉钱值舍（4）住宅质量难保整体环境差价格偏高总想等等想说诸类问题已出现身解决总困难新房拉动新房造市空置房销售起定带动作购买者众心理讲买买买买买买总感滋味中国时购买中众攀心理作低估空置房形成消费连接点国时国外住房消费重区国怕热闹喜欢住区繁华国外尤发达国家愿清静孤立偏僻处清静住处需求外区甚果新建房空置房减少空旷感孤独感会带动消费户型档次高低否做装修等方面做市场调查预测满足消费需会形成俏销态势利启动住宅市场
第三空置房进行损益分析适时采取止损求益措施说住宅空置带损坏居住损坏速度损坏程度更快更点姑提空置期占压资金支付利息收回资金投资生利进行较算出时序损益情况选择止损获益佳时点采取优措施然资金占压利息损失现行体制国企业关紧甚企业成企业体制造成市场济转变程中加企业市场体意识发展趋势
第四二级市场带动级市场住房分配货币化已势趋购买成套旧公房理应现市场条件日益发展情况允许市流通样启动二级市场起化黑市明市作黑市暗中租售变二级市场公开租售房虫暗中渔利扰乱市场变二级市场合法中介组织纪二起激活级市场作市场互通联动果级市场购新房种原想出手转换二级市场较活跃级市场购房积极性会增加带级市场升温起激发购置新房作然房产市场监措施紧紧市场逐步完善运作逐步规范题中应义
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国住宅市场需求潜力供力发展前途市场市场中呈现着需求供供需求供求严重脱节状况状况解决？认应住宅商品市场基规律结合市场事利益较出发深入研究选准住宅市场体方利益结合点促住宅快成新济增长点
突破团团转困扰
住宅商品进入市场明显受供求规律制约说商品供求价格相互影响相互作相互制约果市场初始阶段呈现供应求种情况商品价格会涨价格涨程中商品供会升商品需求会降种态势持续定时期市场会呈现供求时价格会降种情况需求升供降持续结果市场呈供应求形成团团转诸企业市场逃脱团团转困扰
住宅商品市场形成种团团转格局更加复杂定时期果社会居民收入定住宅商品价格受住宅区位影响受住宅身品位影响受住宅区位社会然环境影响然果环境素放区位中考虑形成奇迷三位体区位价位品位三者间相互作关系表达更清楚区位环境分开进行研究居民收入区位价位环境品位做高低简单划分样围绕价格形成新团团转团团转求精明住宅开发商必须进行断应变策研究
住宅价位住宅供求联系信息种方式住宅价位关系住宅市场供求滞畅核心
第住宅价位着鲜明区位性住宅区位住宅商品价格差异极种差异仅体现城市甚城市中区位里极明显建设部国家物价部门全国222城市普通住宅价格水抽样调查特城市城市中城市县级城市间商品住宅价格差异城市住宅价格方米600－800元间特城市市中心住宅价格方米高达8000元相差10倍城市市中心市郊边远区住宅价格差异北京销房价例：北京二环路附西面西北北面价位高达8500元左右方米郊稍偏僻点2000元左右方米相差4倍住宅商品种明显区位性决定房产区域性
第二住宅价位住宅品位着密切关系住宅品位高低仅住宅商品建筑质量优劣标志时住宅户身世位种显示住宅品位涵极丰富区位环境定情况住宅建筑设计造型建筑结构构造建筑装饰材料外装饰装修户型类型周边然社会文景观谐协调配置等诸艺术成分种综合体现甚种意会难言传味道里面果住宅商品开发阶段市场需求变化市场需求接受情况进行住宅品位定位确定住宅商品品位住宅建成形成品位硬接受会更容易进入市场方面忽视住宅品位定位住宅品位定位简单化凝固化前空置住宅品位区位环境素外半单户型单元情况甚装修装修料体雷样种住宅品位单调化情况常常带开发商户间双浪费者销售困难户购房已进行室装修全部部分掉重新进行装修情况素难决心购房情况果住宅品位定位高低装修否装修材料设备等档次区出售户需装修公司承做诸类属问题市场高度住宅品位化高度重新加考虑住宅价格住宅品位拉开档次住宅销售起更推进作户提供更选择余造成更成交机会
第三住宅价位收入关联密切国城镇居民收入差距已明显扩趋势减家积百万元数百万户早已房锦添花皆知原急添花者寡急需改善住房条件确实钱买房等花昨天钱买房时日太长明天钱买房条件嫌苛单价位收入关联入手解决现存问题尚难立竿见影快激发成消费热点活跃住宅市场
第四住宅价位受社区环境影响社区环境包括然环境交通通讯生活服务市政配套设施建设等谓硬件环境包括售服务物业理社区文化等谓软件环境种社区环境状况仅影响住宅价位高低住宅销售开发关系极优良社区环境吸引客户踊跃购房重条件然社区环境形成住户进住逐步形成基础设施道路交通绿化卫生等等应该先期提供
总住宅重信息价位性住宅商品价格简单价高价低实价位高低中包涵着诸着相互联系信息者说住宅商品参者相互联系信息特种方式住宅商品价位起码住宅商品区位住宅商品身品位直接反映时住宅商品处居住环境住宅商品购买者收入状况市场表现果加现实制度界定中住宅分配租赁银行存贷款利息等素住宅商品售价间较利益关系住宅商品价位体现济联系信息更加综合丰富
二租售息模拟分析
住宅市场启动外力拉动力拉动站国家利益角度应该考虑购房开发商双边利益协调互利利益利住宅市场断完善方发展前迫切需解决较利益驱动点：居民买房租房存钱三者间较利益关系
第租售价格例问题
购房者说果居住目标关注住宅增值意进行炒作前提住房源属分配属购买基样情况关心问题购房价格租房租金间界定时期起租购种方式济更利果售价租金悬殊宁愿租房愿买房
见短期居民收入幅度快提高情况提租促销具理价值缺乏实际意义
第二住宅租金存款利率间关系
居民住宅购租利益较会考虑银行存款利息高低素说假购房20万元存放银行年取利息房租金关系
假设住宅然增值率→0通货膨胀率存款利率变居民储蓄存款均年利率8％
20万元8％年利率存入银行年利息16万元说月方米租金超13－14元情况利息抵租金年年余情况居民租购房选择首选然租购然考虑房屋然增值通货膨胀预期变化会新选择
住宅租金销售价格银行存款利息二者模拟分析出提租促销办法利息挡驾路难畅通现实情况提租促销提出已二年实际效果理想
前住宅做新济增长点增长呢？笔者认途径起码四：
：长期目标实行住房抵押贷款
中期目标实行建新房促空置房
期目标解决住宅存量损益较快止损快获益益补损重新增益
现实市场二级市场带动级市场作应忽视
三长中短期目标策建议
第实行住房抵押贷款缺房想购房暂时足够钱买房够提前买起房刺激住宅消费带动住宅市场发展世界诸国家采取效措施然国（区）消费观念市场济发达国家（区）花明天钱已成众惯国花昨天钱然许墨守常规果实行住宅储蓄存款高息住宅抵押贷款低息利差政府安居工程款进行贴息政策激励住宅储蓄改变消费观念采住宅负债消费安居工程渠道实施理讲益措施已成功验鉴政策迟早问题笔者认早胜托迟
第二兴建新住宅促进带动空置住宅销售空置住宅滞销引起消费者青睐原错综复杂空置住宅身情况（1）区位偏僻问题然价位合适需房者够买起处偏僻生活工作便难决心（2）区位较交通方便基生活环境条件具备价格高难接受（3）房屋户型适宜室装修已做符合户需新买房子马重做装修花冤枉钱值舍（4）住宅质量难保整体环境差价格偏高总想等等想说诸类问题已出现身解决总困难新房拉动新房造市空置房销售起定带动作购买者众心理讲买买买买买买总感滋味中国时购买中众攀心理作低估空置房形成消费连接点国时国外住房消费重区国怕热闹喜欢住区繁华国外尤发达国家愿清静孤立偏僻处清静住处需求外区甚果新建房空置房减少空旷感孤独感会带动消费户型档次高低否做装修等方面做市场调查预测满足消费需会形成俏销态势利启动住宅市场
第三空置房进行损益分析适时采取止损求益措施说住宅空置带损坏居住损坏速度损坏程度更快更点姑提空置期占压资金支付利息收回资金投资生利进行较算出时序损益情况选择止损获益佳时点采取优措施然资金占压利息损失现行体制国企业关紧甚企业成企业体制造成市场济转变程中加企业市场体意识发展趋势
第四二级市场带动级市场住房分配货币化已势趋购买成套旧公房理应现市场条件日益发展情况允许市流通样启动二级市场起化黑市明市作黑市暗中租售变二级市场公开租售房虫暗中渔利扰乱市场变二级市场合法中介组织纪二起激活级市场作市场互通联动果级市场购新房种原想出手转换二级市场较活跃级市场购房积极性会增加带级市场升温起激发购置新房作然房产市场监措施紧紧市场逐步完善运作逐步规范题中应义
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