新龙广场项目
前销售建议
目 录
闸北区十五发展目标务
二项目区域概况
三闸北区旧区改造新建项目规划
四项目SWOT分析
五项目产品建议
六项目客户定位
七项目价格定位
闸北区十五发展目标务
十五时期闸北进入新世纪第五年闸北未发展重时期济建设深化改革外开放城市建设城市理社区建设社会保障精神文明建设社会事业发展等方面新提高海市闸北区国民济社会发展十五计划纲(草案)(简称纲(草案))已发位代表里着重围绕纲(草案)起草报告四问题c
关十五计划总体思路
纲(草案)总体思路确定突出龙头推进两线建设完善三片功优化四产业具体涵义：继续突出夜城开发带动全区发展龙头作重点推进苏州河线综合整治改造新路高架铁号线北延伸段建设加快线区开发断完善南片商务商贸中片文化休闲居住城市型工业北片型居住区功进步优化产业结构提高闸北商业服务业房产业城市型工业交通运输相关产业层次提升产业级充分发挥四产业全区济发展支撑作提出思路基认识：
1 突出龙头夜城海新三年变样标志已成海北部公活动中心闸北迈新世9)S象标志九五时期形态建设功开发初步形成夜城应功作闸北未发展增长极女S9⑦发展城市建设集聚辐射效应需进步提高功特色导性需进步凸现
十五期间必须继续强⑥9①夜城龙头带动作
2 推进两线建设海十五期间城市建设重点闸北两线建设紧密相连苏州河线综合整治改造新路高架铁号线北延伸段建设海十五期间闸北实施两重点工程根九五发展验市区重建设项目会成加快区济发展城市建设重契机抓住难机遇配合市完成重建设项目时重点推进苏州河线新路开发建设尤房产业开发形成十五发展新热点会全区济持续稳定发展起重作
3 完善三片功十五期间海求区济发展应更加注重特色体现优势九五时期闸北南中北三片功区域已初步形成基础进步合理定位明晰突出完善三片区域特点发挥区域功优势形成产业发展特色确立闸北海十五发展程中位具十分重现实意义
4 优化四产业根够发挥闸北区位优势全区济影响面发展具定成长性符合闸北产业特色原适应区断增强济职日益扩开放环境创新动力发展求提出优化四产业：知识型服务业容商业服务业坚持高起点规划高水设计高质量施工高标准理开发标准房产业电子信息业导城市型工业物流相关行业发展方交通运输业作产业发展方符合闸北区情实际
二项目区域概况
辖区西藏海宁路河南北路新路等干道交通便捷轻轨公交通四通八达全国闻名七浦路服装条街辖区海超飞捷服装批发市场海新七浦浦服装批发市场海兴浦服装批发市场等型专业服装批发市场曲阜路云集批国专业市场海工业晶批发市场海甘肃灯具市场海文化品批发市场海跳蚤市场香江家具城海保健品市场等型专业市场外延海北隆运输服务中心海众汇旺建材市场闸北轻纺市场等理口：北站街道位闸北区南部东河南北路罗浮路虹口区乍浦街道相连西南北高架桥天日西路街道相邻南隔苏州河黄浦区外滩南京东路街道相北铁路芷江西路宝山路两街道界北站街道辖区面积1．99方公里33居委会居民45474户口122890口密度61504／方公里
辖区单位：辖区北站警署北站工商北站环卫闸北区房局第办事处新新山西北站三物业理限公司海宁医院夜城预防保健等市属企事业140区属企事业单位460
区域机构设置：群部门设纪工委(监察室)组织事科宣传科(含统战)工委办公室工会团工委妇联武装部行政部门设行政办公室(含信访办)综合治理办公室城市理科济理科劳动力理科文教科财政审计科(含税办)旧区改造办公室
区域济年直保持区领先位2000年全年完成税收2687．33万元年增长11．12％中市区级税收完成2106．39
万元年增长7．2％增长值完成11213万元年增长8．8％引进资4100万元引进类企业55家中非公济企业26家完成企业改制25家创建文明社区活动中根安居乐业求围绕点线面环创建规划街道开展建进社区创建进家庭争创活动形成建工作带动促进文明社区创建鲜明特色取较成效创市级文明区8区级文明区18市级安全区10区级安全区14
2000年8月区域街道政务理中心(国庆路43号)启面积2258方米设部门办公室中会议室5100方米社区政务事务受理中心政务中心楼设常规物业理运行系统外配置中央空调全动电话总机交换宽带计算机局域网楼音响调控制式会议视听播放计算机媒体屏幕投影卫星电视接收端口红外线楼宇安报警联网楼理监控闭路电视布线等系统街道投资建立四中心融职业介绍职业培训岗位开发失业保障养老保险六功体社会保障服务中心加招商引资力度改善招商环境招商服务中心社区居民提供教育文娱休闲学等服务社区文化中心社区服务中心
三闸北区旧区改造新建项目规划
根闸北区政府规划铁路海站北广场海宁路两侧商务区苏州河岸休闲居住区宁绿龙头中部商业文化中心市北工业新区二期北区两物流区闸北日着力发展六重点区域闸北区三线二片建设抓手力争2010年基完成全区旧区改造务扮靓沪北门
三线：苏州河线4．1公里闸北段建成绿色景观线环保生态型高档住宅区：海宁路线建成新梅太古城等批高档住宅商贸区中兴路线道路拓宽突破口带动旧区改造
二片：夜城区全部拆剩余二级旧里旧住房促进城区功战略性调整：宝山路街道辖区加快实施成片旧改块改造建设
海火车站北广场改造列改造重点预计总投资约100万美元北广场改造方案境外专业机构设计规划中包括海长途客运总站等重中重6条东西道路改造目前售市新盘30余项目
2003年闸北旧城改造项目情况根规划海宁路线重点区域海宁路北东西北站新城安康苑华兴新城等总规划约97万m住宅：海宁路南面银邦花园塘沽新城新梅太古城华祺苑二期等总量约80万m0
闸北区新梅太古城旧区改造项目2002年12月23日正式签约启动标志着闸北区新轮旧区改造全面拉开帷幕率先启动新梅太古城旧区改造项目位闸北区曲阜路北海宁路南西藏北路东浙江北路西未该块崛起建筑面积约40万方米新梅太古城集居住商业办公体
迄止闸北动迁口改造块项目——中兴城1日区改造工程年3月启动中兴城位中兴路北天通庵路南西藏路东宝通路西范围占约20．7公顷规划建造50万m0中高档住宅中中兴路西藏路口建设4万m型公绿悉西块年10月份基拆东块动迁年启动年年底开工建设
四．项目SWOT分析
a)优势
1．海房产指数持续39月连续扬保持良健康态势
2．海目前办公房住宅房例低国际商业城市
3．海2010年世博会申办成功带巨商机
4．闸北区 十五计划重点房产发展提出更高求
5．区域轨道交通建设已启动高架道路干道网络已开始施工(部分已建成)
6．外滩源民广场C肋等集中商务区形成发展带联动效应
b)劣势
1． 历史原闸北区市中心区域认档次较低区域
2．区域期规划新建混合项目总量超180万方米
3．办公房说周边量规划住宅房该区域缺少纯办公气氛
4．住宅说项目规模较难增加创造附加值高额利润
5．相新梅公司品牌效应弱
c)机会点
1．西藏北路拓宽带商机西藏北路二期拓宽工程已启动建成条北中山北路南中山南路双六车道城市中心干道通西藏北路项目世博会场馆区域约7．5公里
2．轨道交通8号线连接整海轨道交通8号线2005年底建成通车时项目块旁边建站点住户出行带极便利该线路直接连接世博会浦西浦东场馆办公房优势
3．区域旧貌换新颜区域原先海影响较差周边处危棚简屋规划建成绿色景观线环保生态型高档住宅区商贸区住宅房商业房销售带量气
4．区域原先办公房客户区域原先量外省市驻沪办事机构区域已办公居住许年该区定解愿意继续区域生活办公房潜客户群
5．区域等区域价格差种原造成目前区域等区域价格低样规划项目逐渐启动会形成销售价格逐步扬走势
6．周边型CBD形成带动商机目前北外滩外滩民广场南京西路夜城等集中商务区建设成熟项目理位置正等距离辐射区域形成补充
五．项目产品建议
项目整体规划布局较合理西藏北路二期拓宽住宅没太影响出入口安排较合理先产品类型部分提出建议：
a)办公房
1．纯办公房
作纯办公房项目应定位中档面积办公房
1)夕I立面外立面设计石材(仿石材)深色面砖基调配合金属百叶等建材巧妙结合运
2)．单层面积
800m2左右
3)．单元面积
50—80m’(应考虑两套通形式)
4)．层高建议
3．5 m／单层
5)．堂形象
部分挑高8m建筑面积800余方米超精装堂堂设计充分体现宽敞气派空间感受业访客体会尊贵感觉建筑全面引入生态堂设计理念堂巧妙浓郁商务氛围然轻松享商务空间融合起热带亚热带绿色植物点缀堂角落堂呈现出派生机盎然景象堂设接资讯中心商务中心访客休息区咖啡厅茶座等商务设施入住企业访客拥良洽谈环境入住企业提升企业形象提供良条件
6)空调设置
办公区采分户式中央空调裙房商业部分采集中式中央空调分户式中央空调中央空调区前者分产计量单独控制采种空调系统目考虑中公司业员工加班需求加班业空调进行控制堂裙房部分集中中央空调分体式吸顶空调(见附件1)
7)．电梯数量4部电梯1部货梯(成核算允许情况量高速电梯目前电梯速度中档办公房困扰)
8)．电梯厅装修面铺设高档理石墙面贴高档理石夹胶玻璃天花铝格栅板铝板喷砂玻璃
9)．公卫生间：户室预留道井客户根需决定否保留标准层设计男女公卫生间
配备设备装修标准
*设员工餐厅便利店等生活配套设施
*户预留强电弱电箱配电量信息点完全甲级写字楼标准配置宽带入户
*水线统井布置
*堂公部分电梯间精装修
*销售单位毛坯预留洁具出口
*预留线网接口
*公部分：堂公走廊电梯厅等部位精装修
*户部分：层户型毛坯交房10FT户型开发商户墙预留夹层埋件方便业进行夹层处理
*供水系统：变频供水系统提供24时热水
*供电系统：采双路供电系统销售单元设配电箱提供220V电源方便客户电器设备
*楼宇控：写字楼类设备运行进行监视控制理设备包括：空调系统排水系统高低压配电系统明系统(室室外)电梯运行送排风系统等
*综合布线：预留数语音分线箱根客户需求引办公桌面
*安防体化系统：写字楼堂楼层电梯厅车库公通道等处配置CCTV监控摄机通车库入口垂直电梯轿箱楼层步行楼梯门等加装门禁控制系统
*消防报警紧急广播：写字楼层电梯厅公通道办公间设备机房车库等设置烟感温感报警探测器手动报警钮防止火灾发生写字楼层电梯厅公通道办公间设备机房车库等设置吸顶壁挂式扬声器遇火情时通知员疏散时作背景音乐
*停车场理：采智化停车场动理系统进出车辆进行动理
*闭路电视系统：办公间设电视终端插座户收区15套卫星电视节目城市线电视节目
*线通讯转发系统：写字楼层电梯轿厢车库通线通讯转发系统进行手机BP机通讯
*三表远传计量：写字楼户电空调集中计量实现统收费提醒户交费
*开水间：写字楼层设开水间配台开水炉
2商住两房(全装修面积SOHO房)
鉴周边案感性达利成功验感性达利项目立项时办公性质房营销利酒店式公寓概念推市场获成功
1)夕卜立面
现代简洁立面基调部分采玻璃幕墙铝合金幕墙
2)．单层面积：800m左右
3)．单元面积：45白65皿2(应考虑两套通形式)
4)．层高建议：3．2m／单层
5)．堂形象：简约现代风格
6)．空调设置：分体式空调(见附件1)
7)．电梯数量：4部电梯1部货梯
注：基
b)住宅房
针区域楼盘调查项目住宅楼规划做定差异化
1)夕立面：保持办公房统
2)．房型配
2房2厅75％
3房2厅20％
复式4房5％
3)．单元面积
2房2厅8590m
3房2厅105—115m
复式4房160——180m2
4)层高建议： 2．911n
5)．堂形象：简约现代风格
c)商业房
1)．L立面：保持办公房住宅房统
2)面积控制：100——250皿2／套考虑项目部分二层商铺采两层商铺楼梯规划
3)．层高建议
层：4．5m
二层：3．6m
六．项目客户定位
a)办公房
1．原区域外省市驻沪办事机构
2．服务北外滩外滩民广场南京西路夜城等集中商务区型公司
3．区域购房新住民私营企业
4．投资客户
b)住宅房
1．区域原住民
2．闸北虹口铁路北区域客户
3．周边四川路七浦路等商业营业
4．北外滩外滩民广场南京西路夜城等集中商务区工作中高层理员
5．外省市驻沪机构高层理员
6．外省市沪商士
7．投资客户
c)商业房
1．周边四川路七浦路等商业营业
2．外省市沪商士
3．投资客户
七 项目价格定位预计化时间
1． 办公房
a．纯办公房
销售均价：9000／元／m2
预计化时间约1年
达95％销售率
b．商住两房(全装修面积SOHO房)
销售均价：10500／元／m2
预计化时间约4月
达95％销售率
2． 住宅房
销售均价：7000／元／m2
预计化时间约6月
达100％销售率
3． 商铺
二楼销售均价：15500／元／m2
预计化时间约2月
达95％销售率
附件1：室外机轻便美观安全型空调器
实新型名称：室外机轻便美观安全型空调器
摘：实新型涉种致冷(热)功率41 0 KW型分体式空调器特征：室外机轻便超薄美观防坠落安装时嵌入外墙免外挂室机台常规尺寸立柜式机加带台壁式机壁挂式机循环系统连接均立柜式机完成全部室机根机功率需组合轮流时工作
实新型特点室外机外墙玻璃幕墙房间安装更济安全组合工作特性特适合室厅高层建筑
1．种室外机轻便美观安全型分体空调器包括室外机(1 8)立柜式室机(1 7)壁挂式室机(1 51 6……)特征：室外机(1 8)翅片盘换热器(1 4)薄型离心风机电机(1 1)装电机口径薄型离心风机叶轮外壳(1 01 3)装出风口出风导流板(1 2)外立面装进风口百叶(9)出风口百叶(8)装室机连接带阀铜接头(3 63 7)控制电源线组装构成
2．根权利求1述种室外机轻便美观安全型空调器特征：立柜式室机(1 7)带导流板出风口(14)电气控制面板(2)带百叶回风口(3)翅片盘换热器(5)离心风扇(6带专减噪罩变频压缩机(7)四通换阀(2 1)带阀铜接头(2 22 32 72 93 1)低压储液器(2 0)毛细节流(243 0)供液电磁阀(2 52 62 8)电气控电路板组装构成
3．根权利求1述种室外机轻便美观安全型空调器特征：壁挂式室机(1 51 6)相关贯流风扇电气电路构成
＼冗明书
实新型涉种新型型空调器特适合室厅高层建筑现市面分体空调器室外机笨重体积安装保养带诸便安全隐患室外机坠落造成身伤亡时发生外建筑物安装分体空调影响整体外观形象实新型目提供种室外具安全美观轻便便安装保养分体空调器实新型3．8KW致冷(热)功率
室外机例作简介：
外型尺寸：800(高)X600(宽)X150(厚)MM
整机重量：20kg
进出风口：立面 (进出)
实新型室外机特性安装方式：
1．贴外墙安装需两钢膨螺栓
2．嵌入外墙安装非承重墙墙体合适位置预留相应尺寸孔洞室外机尺寸超薄型安装完毕封闭孔洞墙面样室外机外立面百叶周围外墙立面面
3．玻璃幕墙安装：玻璃幕墙施工时预留相应尺寸玻璃孔洞利幕墙铝合金骨架制作室外机支撑框架室外机安装完毕封闭支撑框架时室外机外立面周围玻璃外立面面
实新型整体结构通附图附表出实施例进步说明实新型附图附表：
附图1实新型室柜机正立面示意图
附图2实新型室柜机侧立剖面示意图
附图3实新型整机系统连接示意图
附图4实新型室外机正立面示意图
附图5实新型室外机正立面结构示意图
附图6实新型室外机正立面剖面示意图
附图7实新型制冷(热)循环系统原理图
附表1实新型整机部件明细表参见附图附表图中室柜机(1 7)普通尺寸立柜式室机机部安装专减噪罩变频压缩机(7)安装室外机室挂壁式机进行系统连接带阀连接件(2 23 1)安装四通阀(2 1)供液电磁阀(2 52 62 8)控电路板机中部位离心风扇(6)换热盘(5)电气控制面板(2)参见附图附表：图中室外机(1 8)超薄超轻结构机安装式翅片盘换热器(1 4)薄型口径离心风机叶轮壳(10 1 1 1 3)出风导游板(1 2)通相应径铜室机连接带阀铜接头(3 63 7)相关控制电源线正立面装导游方出风口百叶窗(8)进风口百叶窗(9)保证换热进出气流会短路
参见附图附表：图中室壁挂机(1 5 1 6)普通分体空调室壁挂机相铜接头(3 23 33 43 5)通相应径铜室柜式机连接实新型工作原理：需柜式机工作时利控制面板(2)遥控器出指令信号柜式机控电路板接通压缩机(7)室外机(1 8)离心风机(6)供液电磁阀(2 5)电源锁定状态时室机立柜式机工作外壁挂机处关断状态需壁挂式机工作时利控制面板(2)遥控器出指令信号柜式机控电路板接通压缩机(7)室外机(1 8)壁挂式室机(1 5 1 6)供液电磁阀(2 62 8)电源锁定状态时相关壁挂室机工作立柜式室机处关断状态(压缩机外)样保证整机系统安全运行实作新型室外机需外进行工艺设计外余均利现分体室柜机壁挂机制作组装
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前销售建议
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闸北区十五发展目标务
二项目区域概况
三闸北区旧区改造新建项目规划
四项目SWOT分析
五项目产品建议
六项目客户定位
七项目价格定位
闸北区十五发展目标务
十五时期闸北进入新世纪第五年闸北未发展重时期济建设深化改革外开放城市建设城市理社区建设社会保障精神文明建设社会事业发展等方面新提高海市闸北区国民济社会发展十五计划纲(草案)(简称纲(草案))已发位代表里着重围绕纲(草案)起草报告四问题c
关十五计划总体思路
纲(草案)总体思路确定突出龙头推进两线建设完善三片功优化四产业具体涵义：继续突出夜城开发带动全区发展龙头作重点推进苏州河线综合整治改造新路高架铁号线北延伸段建设加快线区开发断完善南片商务商贸中片文化休闲居住城市型工业北片型居住区功进步优化产业结构提高闸北商业服务业房产业城市型工业交通运输相关产业层次提升产业级充分发挥四产业全区济发展支撑作提出思路基认识：
1 突出龙头夜城海新三年变样标志已成海北部公活动中心闸北迈新世9)S象标志九五时期形态建设功开发初步形成夜城应功作闸北未发展增长极女S9⑦发展城市建设集聚辐射效应需进步提高功特色导性需进步凸现
十五期间必须继续强⑥9①夜城龙头带动作
2 推进两线建设海十五期间城市建设重点闸北两线建设紧密相连苏州河线综合整治改造新路高架铁号线北延伸段建设海十五期间闸北实施两重点工程根九五发展验市区重建设项目会成加快区济发展城市建设重契机抓住难机遇配合市完成重建设项目时重点推进苏州河线新路开发建设尤房产业开发形成十五发展新热点会全区济持续稳定发展起重作
3 完善三片功十五期间海求区济发展应更加注重特色体现优势九五时期闸北南中北三片功区域已初步形成基础进步合理定位明晰突出完善三片区域特点发挥区域功优势形成产业发展特色确立闸北海十五发展程中位具十分重现实意义
4 优化四产业根够发挥闸北区位优势全区济影响面发展具定成长性符合闸北产业特色原适应区断增强济职日益扩开放环境创新动力发展求提出优化四产业：知识型服务业容商业服务业坚持高起点规划高水设计高质量施工高标准理开发标准房产业电子信息业导城市型工业物流相关行业发展方交通运输业作产业发展方符合闸北区情实际
二项目区域概况
辖区西藏海宁路河南北路新路等干道交通便捷轻轨公交通四通八达全国闻名七浦路服装条街辖区海超飞捷服装批发市场海新七浦浦服装批发市场海兴浦服装批发市场等型专业服装批发市场曲阜路云集批国专业市场海工业晶批发市场海甘肃灯具市场海文化品批发市场海跳蚤市场香江家具城海保健品市场等型专业市场外延海北隆运输服务中心海众汇旺建材市场闸北轻纺市场等理口：北站街道位闸北区南部东河南北路罗浮路虹口区乍浦街道相连西南北高架桥天日西路街道相邻南隔苏州河黄浦区外滩南京东路街道相北铁路芷江西路宝山路两街道界北站街道辖区面积1．99方公里33居委会居民45474户口122890口密度61504／方公里
辖区单位：辖区北站警署北站工商北站环卫闸北区房局第办事处新新山西北站三物业理限公司海宁医院夜城预防保健等市属企事业140区属企事业单位460
区域机构设置：群部门设纪工委(监察室)组织事科宣传科(含统战)工委办公室工会团工委妇联武装部行政部门设行政办公室(含信访办)综合治理办公室城市理科济理科劳动力理科文教科财政审计科(含税办)旧区改造办公室
区域济年直保持区领先位2000年全年完成税收2687．33万元年增长11．12％中市区级税收完成2106．39
万元年增长7．2％增长值完成11213万元年增长8．8％引进资4100万元引进类企业55家中非公济企业26家完成企业改制25家创建文明社区活动中根安居乐业求围绕点线面环创建规划街道开展建进社区创建进家庭争创活动形成建工作带动促进文明社区创建鲜明特色取较成效创市级文明区8区级文明区18市级安全区10区级安全区14
2000年8月区域街道政务理中心(国庆路43号)启面积2258方米设部门办公室中会议室5100方米社区政务事务受理中心政务中心楼设常规物业理运行系统外配置中央空调全动电话总机交换宽带计算机局域网楼音响调控制式会议视听播放计算机媒体屏幕投影卫星电视接收端口红外线楼宇安报警联网楼理监控闭路电视布线等系统街道投资建立四中心融职业介绍职业培训岗位开发失业保障养老保险六功体社会保障服务中心加招商引资力度改善招商环境招商服务中心社区居民提供教育文娱休闲学等服务社区文化中心社区服务中心
三闸北区旧区改造新建项目规划
根闸北区政府规划铁路海站北广场海宁路两侧商务区苏州河岸休闲居住区宁绿龙头中部商业文化中心市北工业新区二期北区两物流区闸北日着力发展六重点区域闸北区三线二片建设抓手力争2010年基完成全区旧区改造务扮靓沪北门
三线：苏州河线4．1公里闸北段建成绿色景观线环保生态型高档住宅区：海宁路线建成新梅太古城等批高档住宅商贸区中兴路线道路拓宽突破口带动旧区改造
二片：夜城区全部拆剩余二级旧里旧住房促进城区功战略性调整：宝山路街道辖区加快实施成片旧改块改造建设
海火车站北广场改造列改造重点预计总投资约100万美元北广场改造方案境外专业机构设计规划中包括海长途客运总站等重中重6条东西道路改造目前售市新盘30余项目
2003年闸北旧城改造项目情况根规划海宁路线重点区域海宁路北东西北站新城安康苑华兴新城等总规划约97万m住宅：海宁路南面银邦花园塘沽新城新梅太古城华祺苑二期等总量约80万m0
闸北区新梅太古城旧区改造项目2002年12月23日正式签约启动标志着闸北区新轮旧区改造全面拉开帷幕率先启动新梅太古城旧区改造项目位闸北区曲阜路北海宁路南西藏北路东浙江北路西未该块崛起建筑面积约40万方米新梅太古城集居住商业办公体
迄止闸北动迁口改造块项目——中兴城1日区改造工程年3月启动中兴城位中兴路北天通庵路南西藏路东宝通路西范围占约20．7公顷规划建造50万m0中高档住宅中中兴路西藏路口建设4万m型公绿悉西块年10月份基拆东块动迁年启动年年底开工建设
四．项目SWOT分析
a)优势
1．海房产指数持续39月连续扬保持良健康态势
2．海目前办公房住宅房例低国际商业城市
3．海2010年世博会申办成功带巨商机
4．闸北区 十五计划重点房产发展提出更高求
5．区域轨道交通建设已启动高架道路干道网络已开始施工(部分已建成)
6．外滩源民广场C肋等集中商务区形成发展带联动效应
b)劣势
1． 历史原闸北区市中心区域认档次较低区域
2．区域期规划新建混合项目总量超180万方米
3．办公房说周边量规划住宅房该区域缺少纯办公气氛
4．住宅说项目规模较难增加创造附加值高额利润
5．相新梅公司品牌效应弱
c)机会点
1．西藏北路拓宽带商机西藏北路二期拓宽工程已启动建成条北中山北路南中山南路双六车道城市中心干道通西藏北路项目世博会场馆区域约7．5公里
2．轨道交通8号线连接整海轨道交通8号线2005年底建成通车时项目块旁边建站点住户出行带极便利该线路直接连接世博会浦西浦东场馆办公房优势
3．区域旧貌换新颜区域原先海影响较差周边处危棚简屋规划建成绿色景观线环保生态型高档住宅区商贸区住宅房商业房销售带量气
4．区域原先办公房客户区域原先量外省市驻沪办事机构区域已办公居住许年该区定解愿意继续区域生活办公房潜客户群
5．区域等区域价格差种原造成目前区域等区域价格低样规划项目逐渐启动会形成销售价格逐步扬走势
6．周边型CBD形成带动商机目前北外滩外滩民广场南京西路夜城等集中商务区建设成熟项目理位置正等距离辐射区域形成补充
五．项目产品建议
项目整体规划布局较合理西藏北路二期拓宽住宅没太影响出入口安排较合理先产品类型部分提出建议：
a)办公房
1．纯办公房
作纯办公房项目应定位中档面积办公房
1)夕I立面外立面设计石材(仿石材)深色面砖基调配合金属百叶等建材巧妙结合运
2)．单层面积
800m2左右
3)．单元面积
50—80m’(应考虑两套通形式)
4)．层高建议
3．5 m／单层
5)．堂形象
部分挑高8m建筑面积800余方米超精装堂堂设计充分体现宽敞气派空间感受业访客体会尊贵感觉建筑全面引入生态堂设计理念堂巧妙浓郁商务氛围然轻松享商务空间融合起热带亚热带绿色植物点缀堂角落堂呈现出派生机盎然景象堂设接资讯中心商务中心访客休息区咖啡厅茶座等商务设施入住企业访客拥良洽谈环境入住企业提升企业形象提供良条件
6)空调设置
办公区采分户式中央空调裙房商业部分采集中式中央空调分户式中央空调中央空调区前者分产计量单独控制采种空调系统目考虑中公司业员工加班需求加班业空调进行控制堂裙房部分集中中央空调分体式吸顶空调(见附件1)
7)．电梯数量4部电梯1部货梯(成核算允许情况量高速电梯目前电梯速度中档办公房困扰)
8)．电梯厅装修面铺设高档理石墙面贴高档理石夹胶玻璃天花铝格栅板铝板喷砂玻璃
9)．公卫生间：户室预留道井客户根需决定否保留标准层设计男女公卫生间
配备设备装修标准
*设员工餐厅便利店等生活配套设施
*户预留强电弱电箱配电量信息点完全甲级写字楼标准配置宽带入户
*水线统井布置
*堂公部分电梯间精装修
*销售单位毛坯预留洁具出口
*预留线网接口
*公部分：堂公走廊电梯厅等部位精装修
*户部分：层户型毛坯交房10FT户型开发商户墙预留夹层埋件方便业进行夹层处理
*供水系统：变频供水系统提供24时热水
*供电系统：采双路供电系统销售单元设配电箱提供220V电源方便客户电器设备
*楼宇控：写字楼类设备运行进行监视控制理设备包括：空调系统排水系统高低压配电系统明系统(室室外)电梯运行送排风系统等
*综合布线：预留数语音分线箱根客户需求引办公桌面
*安防体化系统：写字楼堂楼层电梯厅车库公通道等处配置CCTV监控摄机通车库入口垂直电梯轿箱楼层步行楼梯门等加装门禁控制系统
*消防报警紧急广播：写字楼层电梯厅公通道办公间设备机房车库等设置烟感温感报警探测器手动报警钮防止火灾发生写字楼层电梯厅公通道办公间设备机房车库等设置吸顶壁挂式扬声器遇火情时通知员疏散时作背景音乐
*停车场理：采智化停车场动理系统进出车辆进行动理
*闭路电视系统：办公间设电视终端插座户收区15套卫星电视节目城市线电视节目
*线通讯转发系统：写字楼层电梯轿厢车库通线通讯转发系统进行手机BP机通讯
*三表远传计量：写字楼户电空调集中计量实现统收费提醒户交费
*开水间：写字楼层设开水间配台开水炉
2商住两房(全装修面积SOHO房)
鉴周边案感性达利成功验感性达利项目立项时办公性质房营销利酒店式公寓概念推市场获成功
1)夕卜立面
现代简洁立面基调部分采玻璃幕墙铝合金幕墙
2)．单层面积：800m左右
3)．单元面积：45白65皿2(应考虑两套通形式)
4)．层高建议：3．2m／单层
5)．堂形象：简约现代风格
6)．空调设置：分体式空调(见附件1)
7)．电梯数量：4部电梯1部货梯
注：基
b)住宅房
针区域楼盘调查项目住宅楼规划做定差异化
1)夕立面：保持办公房统
2)．房型配
2房2厅75％
3房2厅20％
复式4房5％
3)．单元面积
2房2厅8590m
3房2厅105—115m
复式4房160——180m2
4)层高建议： 2．911n
5)．堂形象：简约现代风格
c)商业房
1)．L立面：保持办公房住宅房统
2)面积控制：100——250皿2／套考虑项目部分二层商铺采两层商铺楼梯规划
3)．层高建议
层：4．5m
二层：3．6m
六．项目客户定位
a)办公房
1．原区域外省市驻沪办事机构
2．服务北外滩外滩民广场南京西路夜城等集中商务区型公司
3．区域购房新住民私营企业
4．投资客户
b)住宅房
1．区域原住民
2．闸北虹口铁路北区域客户
3．周边四川路七浦路等商业营业
4．北外滩外滩民广场南京西路夜城等集中商务区工作中高层理员
5．外省市驻沪机构高层理员
6．外省市沪商士
7．投资客户
c)商业房
1．周边四川路七浦路等商业营业
2．外省市沪商士
3．投资客户
七 项目价格定位预计化时间
1． 办公房
a．纯办公房
销售均价：9000／元／m2
预计化时间约1年
达95％销售率
b．商住两房(全装修面积SOHO房)
销售均价：10500／元／m2
预计化时间约4月
达95％销售率
2． 住宅房
销售均价：7000／元／m2
预计化时间约6月
达100％销售率
3． 商铺
二楼销售均价：15500／元／m2
预计化时间约2月
达95％销售率
附件1：室外机轻便美观安全型空调器
实新型名称：室外机轻便美观安全型空调器
摘：实新型涉种致冷(热)功率41 0 KW型分体式空调器特征：室外机轻便超薄美观防坠落安装时嵌入外墙免外挂室机台常规尺寸立柜式机加带台壁式机壁挂式机循环系统连接均立柜式机完成全部室机根机功率需组合轮流时工作
实新型特点室外机外墙玻璃幕墙房间安装更济安全组合工作特性特适合室厅高层建筑
1．种室外机轻便美观安全型分体空调器包括室外机(1 8)立柜式室机(1 7)壁挂式室机(1 51 6……)特征：室外机(1 8)翅片盘换热器(1 4)薄型离心风机电机(1 1)装电机口径薄型离心风机叶轮外壳(1 01 3)装出风口出风导流板(1 2)外立面装进风口百叶(9)出风口百叶(8)装室机连接带阀铜接头(3 63 7)控制电源线组装构成
2．根权利求1述种室外机轻便美观安全型空调器特征：立柜式室机(1 7)带导流板出风口(14)电气控制面板(2)带百叶回风口(3)翅片盘换热器(5)离心风扇(6带专减噪罩变频压缩机(7)四通换阀(2 1)带阀铜接头(2 22 32 72 93 1)低压储液器(2 0)毛细节流(243 0)供液电磁阀(2 52 62 8)电气控电路板组装构成
3．根权利求1述种室外机轻便美观安全型空调器特征：壁挂式室机(1 51 6)相关贯流风扇电气电路构成
＼冗明书
实新型涉种新型型空调器特适合室厅高层建筑现市面分体空调器室外机笨重体积安装保养带诸便安全隐患室外机坠落造成身伤亡时发生外建筑物安装分体空调影响整体外观形象实新型目提供种室外具安全美观轻便便安装保养分体空调器实新型3．8KW致冷(热)功率
室外机例作简介：
外型尺寸：800(高)X600(宽)X150(厚)MM
整机重量：20kg
进出风口：立面 (进出)
实新型室外机特性安装方式：
1．贴外墙安装需两钢膨螺栓
2．嵌入外墙安装非承重墙墙体合适位置预留相应尺寸孔洞室外机尺寸超薄型安装完毕封闭孔洞墙面样室外机外立面百叶周围外墙立面面
3．玻璃幕墙安装：玻璃幕墙施工时预留相应尺寸玻璃孔洞利幕墙铝合金骨架制作室外机支撑框架室外机安装完毕封闭支撑框架时室外机外立面周围玻璃外立面面
实新型整体结构通附图附表出实施例进步说明实新型附图附表：
附图1实新型室柜机正立面示意图
附图2实新型室柜机侧立剖面示意图
附图3实新型整机系统连接示意图
附图4实新型室外机正立面示意图
附图5实新型室外机正立面结构示意图
附图6实新型室外机正立面剖面示意图
附图7实新型制冷(热)循环系统原理图
附表1实新型整机部件明细表参见附图附表图中室柜机(1 7)普通尺寸立柜式室机机部安装专减噪罩变频压缩机(7)安装室外机室挂壁式机进行系统连接带阀连接件(2 23 1)安装四通阀(2 1)供液电磁阀(2 52 62 8)控电路板机中部位离心风扇(6)换热盘(5)电气控制面板(2)参见附图附表：图中室外机(1 8)超薄超轻结构机安装式翅片盘换热器(1 4)薄型口径离心风机叶轮壳(10 1 1 1 3)出风导游板(1 2)通相应径铜室机连接带阀铜接头(3 63 7)相关控制电源线正立面装导游方出风口百叶窗(8)进风口百叶窗(9)保证换热进出气流会短路
参见附图附表：图中室壁挂机(1 5 1 6)普通分体空调室壁挂机相铜接头(3 23 33 43 5)通相应径铜室柜式机连接实新型工作原理：需柜式机工作时利控制面板(2)遥控器出指令信号柜式机控电路板接通压缩机(7)室外机(1 8)离心风机(6)供液电磁阀(2 5)电源锁定状态时室机立柜式机工作外壁挂机处关断状态需壁挂式机工作时利控制面板(2)遥控器出指令信号柜式机控电路板接通压缩机(7)室外机(1 8)壁挂式室机(1 5 1 6)供液电磁阀(2 62 8)电源锁定状态时相关壁挂室机工作立柜式室机处关断状态(压缩机外)样保证整机系统安全运行实作新型室外机需外进行工艺设计外余均利现分体室柜机壁挂机制作组装
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