进行房产开发项目质量理
进行房产开发项目质量理十年房产开发项目雨春笋蓬勃发展庞市场需求成批开发商初入产界佬未掌握产开发规律导致开发出产品市场认频倒闭边缘什原导致种截然结局呢？答案：产品质量差导致房产商倒闭
里质量广义质量包括：块段选择质量行性研究质量项目前期策划质量设计质量工程实施质量物业理质量等
面提高房产开发项目产品质量提出想法
房产开发项目生命周期：前期行性研究——产品策划——设计——实施——交付等五阶段作五阶段工作阶段提交符合市场需客户满意产品房产开发项目说关重关系成败根
目前房产开发项目问题
房产项目开发中普遍忽视开发前期项目行性研究阶段策划阶段设计阶段质量理精力放施工阶段果获取项目施工实施施工单位固然必作建设方项目成立团队种思维应该改变开发项目进行施工阶段时产品策划市场定位目标客户群项目设施配套均已确定规划设计方案技术方案设计图纸已审查通假产品策划市场定位目标客户群项目设施配套均已审核规划设计方案技术方案设计图纸优难保证工程项目整体投资效益
房产开发商片面行性研究报告视批性报告支付前期行性报告咨询费标准远远低市场收费标准承担行性研究报告编制咨询单位少进行深入市场调查(宏观中观微观调查)调查结果深入进行分析规划方案户型景观方案等进行方案选设计阶段开发商业片面低支付设计费影响设计员进行精心设计积极性问题已严重影响开发项目产品质量
二房产开发项目前期工作
房产开发项目前期工作指项目建议书行性研究报告项目开发产品策划等前期工作质量整工程房产项目关键房产项目段选择规模规划方案容户型构成潜目标客户分析客户购买心理分析配套设施水分析开发项目技术含量分析风险分析财务济效益社会效益等否深入全面项数否符合实际直接决定着拟开发项目前途命运建议点作手：
1建立开发项目质量理责制 项目负责开发项目质量全权负责必须亲抓质量工作型开发项目设项目质量理质量理职责：根投资项目开发战略市场定位目标负责编制开发项目质量计划组织实施质量计划规定踪督促检查项目质量计划执行情况特质量控制点验证检查评审活动发现重理方面技术方面质量问题组织研究解决项目团队负责报告编制项目质量报告报级质检部门项目理项目质量理质量监督检查代项目岗位质量职责项目理专业负责部室专业员均应完成应负质量责项目质量保证
2制定开发项目质量计划充分解项目投资开发项目战略决策质量政策解掌握项目特点熟悉产行业动态走势明确咨询成果质量目标质量标准熟悉咨询企业质量理体系文件根项目组织结构特点决定应企业质量理体系独立开发项目团队应开发企业质量理体系进行适调整质量目标进行层层分解质量计划实施步骤层层落实直落实末端层次职责权限资源分配保证质量措施予明确质量理计划简明扼重点突出具操作性
3建立开发项目前期工作成果质量评审制度建立评审制度保证提高开发项目前期成果质量重手段采德尔非法进行评审吸取更专家知识智慧时发现问题优化前期工作成果项目咨询公司提供项目咨询工作完成开发商项目团队求咨询公司先组织项目员项目咨询成果进行评审然进行部评审部评审完成咨询成果提交委托方建设方项目理邀请关专家咨询成果进行评审完善形成性相应记录文件提高投资效益开发项目前期咨询单位选择应严格关现相数量咨询公司似喜欢业提定性分析报告少进行定量分析（包括财务分析）分析没结业根定性思路作判断决策实业咨询委托服务范围致首先作定性定量相结合调查分析费高二业该项工作认识足舍出钱三相数量咨询公司员配置达作定量定性相结合咨询求作进入WTO国理世界接轨目前种感觉开发项目作法久会成历史＇
三设计阶段质量控制
1方案设计阶段房产开发项目中前期行性研究报告市场调查开发项目产品策划定位作规划方案设计作房产投资投开发项目根目获效益（济效益社会效益）作房产开发商请全程策划咨询公司咨询公司出较科学项目开发产品定位应该参阶段规划方案设计开发商寻找规划规划方案设计单位时规划方案设计单位业绩进
行综合考察规划方案设计创造性工作根工程方案设计验教训建议开发商根楼盘策划定位选择三家具相应实力规划设计单位进行方案设计意作该项目家方案设计单位作设计前请作项目咨询公司相关员方案设计单位进行项目行性研究产品市场定位介绍讲解设计员基础进行规划方案设计作承启方案设计程中作业量方案设计员指手划脚意干涉设计师情发挥家出方案建设方组织相关专家讨会评选出优初步规划方案建设方作出优方案初步设计单位签订合基础进行细化作出报批方案
2施工图设计阶段 施工图设计开发项目规划方案审查通基础进行规划方案作项目初步设计设计工程设计般初步设计施工图设计两阶段进行技术复杂特型项目初步设计技术设计施工图设计三阶段进行二阶段设计三阶段设计国工程设计行业长期形成基工作模式阶段设计成果包括设计说明技术文件(图纸)济文件(概预算)目通阶段设计深度控制保证设计质量
（1）开发项目设计阶段质量控制方法 正确编制设计务书设计务书应项目前期策划定位批准规划设计方案工程设计历史记录编写验进行编写 效控制设计质量必须设计进行质量踪定期设计文件进行审核设计程中阶段设计完成时开发商项目设计员应设计招标文件(含设计务书质勘察报告等)设计合政府关批文项技术规范气象区等然条件相关资料设计文件进行深入细致审核审查程中特注意分设计足设计两种极端情况分设计导致济性差足设计存隐患功降低
（2）建立设计理质量责制开发商设计员项目理领导设计程进行理监督检查建设方专业工程师专业设计中执行公司质量体系文件情况确保设计产品服务满足合规定质量求组织设计策划策划结果编设计计划根项目计划项目质量计划设计计划规定设计程进行控制负责专业间衔接负责组织设计专业综合技术方案审查协调确保综合技术方案合理性负责组织监督检查设计阶段设计评审设计验证负责控制设计变更设计更改控制程序规定进行控制设计关键控制点进行检查亲组织检查设计质量重影响活动设计文件
（3）明确建设方专业工程师监控设计质量职责 建设方专业工程师编写专业设计务书明确阶段设计细度深度体现项目特点设计求作建设方设计监控般专业监控实行专业项目组相结合矩
阵方式理求设计单位专业部室项目组建设方相关专业员项目部形成应衔接工作关系建设方相关员设计质量负理控制职责采取措施专业设计程实施效控制求设计单位项目派遣符合资格求专业负责级设计员保证项目具足够质量数量力资源确保设计质量负责确定设计中采专业技术方案设计专业技术方案先进性性合理性负责组织参加设计阶段设计输入输出成品评审验证
四施工阶段质量控制
施工开发项目形成实体程决定终产品质量关键阶段提高开发项目工程质量必须狠抓施工阶段质量控制工程项目施工涉面广极复杂程影响质量素材料微差异操作微变化环境微波动机械设备正常磨损会产生质量变异造成质量事工程项目建成发现质量问题工业产品样拆卸解体更换配件更实行包换退款工程项目施工程中质量控制显极重
1 房产项目施工前准备阶段质量理（1） 明确质量目标 房产开发项目质量目标确定项目投资开发项目战略产品策划定位关时项目进度控制成控制处相优先级项目开发质量目标必须适合项目身特点目标低会项目带伤害失市场竞争力高会造成投入成加综合开发绩效降低述两方面开发商意 准确确定质量目标？首先进行质量投入收益费分析项目投资项目团队中增强质量成认识树立开发项目全寿命周期成观念适增加项目致成减少非致成适增加预防成力降低事成
（2）制定项目建设实施质量理计划 确定项目建设质量目标制定出实现质量目标措施方法正确计划编制输入工具技术（质量基准计划流程图坚持设计样板带路准确质量标准）编制切实行质量计划明确项目团队相关质量责项目理项目质量理负责项目质量理具体项目质量负责项目团队专业工程师项目质量规范负责实施单位承担项目结果负责
（3）质量保证 质量保证实施质量计划增强项目投资项目终户项目质量信心 开发项目工程建设严格实行招投标制建设监理制委托资格监理单位中标施工单位资质进行核查施工单位资质等级承揽工程项目求相致施工员素质员结构进行监控参施工员技术水工程技术求相适应标前举行标前说明会会开发商公开讲明开发项目质量目标进度目标成控制目标招标条件作江太公钓鱼——
愿者钩施工组织设计质量计划进行审查进场原材料构配件设备进行监控施工机械设备选择应考虑施工机械技术性工作效率工作质量维修难易源消耗安全灵活等方面施工质量影响保证组织设计单位施工单位参加设计交底设计会审会议检查施工单位否建立健全质量理体系等
（4）开发项目建设施工程质量控制 项目施工程中质量控制实际程序控制程偏差控制房产开发项目建设程中程控制施工单位工作程阶段性成果原合界定工作范围进行较找出工作范围执行中偏差运合确定质量标准施工图设计总说明实际工作成品半成品进行较找出偏差运批准施工方案施工作业序实际工作程序进行较找出偏差运抽查巡查普查等手段整作业程进行踪出施工单位现场项目部现阶段施工序方法质量标准继续作业进行整改意见建议确保工程工作程质量确保程质量确保产品终质量程控制中需工具技术：检查绘制动态程控制图施工作业流程图
实际工作中委托项目监理单位施工单位质量理体系实施状况进行监控监督检查工序施工程中施工员施工机械设备施工方法工艺操作否处良状态否符合保证质量求做设计变更控制工作做施工程中检查验收工作做工程质量问题质量事处理出现合格产品时应求施工单位采取措施予整改踪检查直合格止施工现场出现质量异常情况未采取效措施隐蔽作业未检验擅封闭未意擅修改设计图纸合格原材料构配件时应达停工指令纠正达复工指令工程材料混凝土试块受力钢筋等实行取样送检制度事计量作业操作员技术水进行审核计量作业结果进行评价确认 结：
项目开发建设中实施质量计划关键加强质量预防措施落实适增加预控成（致质量成）力减少返工成（非致质量成）现代项目理理念：高质量计划出非检查出检查出势必增致成实加质量投入开发商非常利时降低开发项目应取济效益
杨光清 重庆市 2004624
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进行房产开发项目质量理十年房产开发项目雨春笋蓬勃发展庞市场需求成批开发商初入产界佬未掌握产开发规律导致开发出产品市场认频倒闭边缘什原导致种截然结局呢？答案：产品质量差导致房产商倒闭
里质量广义质量包括：块段选择质量行性研究质量项目前期策划质量设计质量工程实施质量物业理质量等
面提高房产开发项目产品质量提出想法
房产开发项目生命周期：前期行性研究——产品策划——设计——实施——交付等五阶段作五阶段工作阶段提交符合市场需客户满意产品房产开发项目说关重关系成败根
目前房产开发项目问题
房产项目开发中普遍忽视开发前期项目行性研究阶段策划阶段设计阶段质量理精力放施工阶段果获取项目施工实施施工单位固然必作建设方项目成立团队种思维应该改变开发项目进行施工阶段时产品策划市场定位目标客户群项目设施配套均已确定规划设计方案技术方案设计图纸已审查通假产品策划市场定位目标客户群项目设施配套均已审核规划设计方案技术方案设计图纸优难保证工程项目整体投资效益
房产开发商片面行性研究报告视批性报告支付前期行性报告咨询费标准远远低市场收费标准承担行性研究报告编制咨询单位少进行深入市场调查(宏观中观微观调查)调查结果深入进行分析规划方案户型景观方案等进行方案选设计阶段开发商业片面低支付设计费影响设计员进行精心设计积极性问题已严重影响开发项目产品质量
二房产开发项目前期工作
房产开发项目前期工作指项目建议书行性研究报告项目开发产品策划等前期工作质量整工程房产项目关键房产项目段选择规模规划方案容户型构成潜目标客户分析客户购买心理分析配套设施水分析开发项目技术含量分析风险分析财务济效益社会效益等否深入全面项数否符合实际直接决定着拟开发项目前途命运建议点作手：
1建立开发项目质量理责制 项目负责开发项目质量全权负责必须亲抓质量工作型开发项目设项目质量理质量理职责：根投资项目开发战略市场定位目标负责编制开发项目质量计划组织实施质量计划规定踪督促检查项目质量计划执行情况特质量控制点验证检查评审活动发现重理方面技术方面质量问题组织研究解决项目团队负责报告编制项目质量报告报级质检部门项目理项目质量理质量监督检查代项目岗位质量职责项目理专业负责部室专业员均应完成应负质量责项目质量保证
2制定开发项目质量计划充分解项目投资开发项目战略决策质量政策解掌握项目特点熟悉产行业动态走势明确咨询成果质量目标质量标准熟悉咨询企业质量理体系文件根项目组织结构特点决定应企业质量理体系独立开发项目团队应开发企业质量理体系进行适调整质量目标进行层层分解质量计划实施步骤层层落实直落实末端层次职责权限资源分配保证质量措施予明确质量理计划简明扼重点突出具操作性
3建立开发项目前期工作成果质量评审制度建立评审制度保证提高开发项目前期成果质量重手段采德尔非法进行评审吸取更专家知识智慧时发现问题优化前期工作成果项目咨询公司提供项目咨询工作完成开发商项目团队求咨询公司先组织项目员项目咨询成果进行评审然进行部评审部评审完成咨询成果提交委托方建设方项目理邀请关专家咨询成果进行评审完善形成性相应记录文件提高投资效益开发项目前期咨询单位选择应严格关现相数量咨询公司似喜欢业提定性分析报告少进行定量分析（包括财务分析）分析没结业根定性思路作判断决策实业咨询委托服务范围致首先作定性定量相结合调查分析费高二业该项工作认识足舍出钱三相数量咨询公司员配置达作定量定性相结合咨询求作进入WTO国理世界接轨目前种感觉开发项目作法久会成历史＇
三设计阶段质量控制
1方案设计阶段房产开发项目中前期行性研究报告市场调查开发项目产品策划定位作规划方案设计作房产投资投开发项目根目获效益（济效益社会效益）作房产开发商请全程策划咨询公司咨询公司出较科学项目开发产品定位应该参阶段规划方案设计开发商寻找规划规划方案设计单位时规划方案设计单位业绩进
行综合考察规划方案设计创造性工作根工程方案设计验教训建议开发商根楼盘策划定位选择三家具相应实力规划设计单位进行方案设计意作该项目家方案设计单位作设计前请作项目咨询公司相关员方案设计单位进行项目行性研究产品市场定位介绍讲解设计员基础进行规划方案设计作承启方案设计程中作业量方案设计员指手划脚意干涉设计师情发挥家出方案建设方组织相关专家讨会评选出优初步规划方案建设方作出优方案初步设计单位签订合基础进行细化作出报批方案
2施工图设计阶段 施工图设计开发项目规划方案审查通基础进行规划方案作项目初步设计设计工程设计般初步设计施工图设计两阶段进行技术复杂特型项目初步设计技术设计施工图设计三阶段进行二阶段设计三阶段设计国工程设计行业长期形成基工作模式阶段设计成果包括设计说明技术文件(图纸)济文件(概预算)目通阶段设计深度控制保证设计质量
（1）开发项目设计阶段质量控制方法 正确编制设计务书设计务书应项目前期策划定位批准规划设计方案工程设计历史记录编写验进行编写 效控制设计质量必须设计进行质量踪定期设计文件进行审核设计程中阶段设计完成时开发商项目设计员应设计招标文件(含设计务书质勘察报告等)设计合政府关批文项技术规范气象区等然条件相关资料设计文件进行深入细致审核审查程中特注意分设计足设计两种极端情况分设计导致济性差足设计存隐患功降低
（2）建立设计理质量责制开发商设计员项目理领导设计程进行理监督检查建设方专业工程师专业设计中执行公司质量体系文件情况确保设计产品服务满足合规定质量求组织设计策划策划结果编设计计划根项目计划项目质量计划设计计划规定设计程进行控制负责专业间衔接负责组织设计专业综合技术方案审查协调确保综合技术方案合理性负责组织监督检查设计阶段设计评审设计验证负责控制设计变更设计更改控制程序规定进行控制设计关键控制点进行检查亲组织检查设计质量重影响活动设计文件
（3）明确建设方专业工程师监控设计质量职责 建设方专业工程师编写专业设计务书明确阶段设计细度深度体现项目特点设计求作建设方设计监控般专业监控实行专业项目组相结合矩
阵方式理求设计单位专业部室项目组建设方相关专业员项目部形成应衔接工作关系建设方相关员设计质量负理控制职责采取措施专业设计程实施效控制求设计单位项目派遣符合资格求专业负责级设计员保证项目具足够质量数量力资源确保设计质量负责确定设计中采专业技术方案设计专业技术方案先进性性合理性负责组织参加设计阶段设计输入输出成品评审验证
四施工阶段质量控制
施工开发项目形成实体程决定终产品质量关键阶段提高开发项目工程质量必须狠抓施工阶段质量控制工程项目施工涉面广极复杂程影响质量素材料微差异操作微变化环境微波动机械设备正常磨损会产生质量变异造成质量事工程项目建成发现质量问题工业产品样拆卸解体更换配件更实行包换退款工程项目施工程中质量控制显极重
1 房产项目施工前准备阶段质量理（1） 明确质量目标 房产开发项目质量目标确定项目投资开发项目战略产品策划定位关时项目进度控制成控制处相优先级项目开发质量目标必须适合项目身特点目标低会项目带伤害失市场竞争力高会造成投入成加综合开发绩效降低述两方面开发商意 准确确定质量目标？首先进行质量投入收益费分析项目投资项目团队中增强质量成认识树立开发项目全寿命周期成观念适增加项目致成减少非致成适增加预防成力降低事成
（2）制定项目建设实施质量理计划 确定项目建设质量目标制定出实现质量目标措施方法正确计划编制输入工具技术（质量基准计划流程图坚持设计样板带路准确质量标准）编制切实行质量计划明确项目团队相关质量责项目理项目质量理负责项目质量理具体项目质量负责项目团队专业工程师项目质量规范负责实施单位承担项目结果负责
（3）质量保证 质量保证实施质量计划增强项目投资项目终户项目质量信心 开发项目工程建设严格实行招投标制建设监理制委托资格监理单位中标施工单位资质进行核查施工单位资质等级承揽工程项目求相致施工员素质员结构进行监控参施工员技术水工程技术求相适应标前举行标前说明会会开发商公开讲明开发项目质量目标进度目标成控制目标招标条件作江太公钓鱼——
愿者钩施工组织设计质量计划进行审查进场原材料构配件设备进行监控施工机械设备选择应考虑施工机械技术性工作效率工作质量维修难易源消耗安全灵活等方面施工质量影响保证组织设计单位施工单位参加设计交底设计会审会议检查施工单位否建立健全质量理体系等
（4）开发项目建设施工程质量控制 项目施工程中质量控制实际程序控制程偏差控制房产开发项目建设程中程控制施工单位工作程阶段性成果原合界定工作范围进行较找出工作范围执行中偏差运合确定质量标准施工图设计总说明实际工作成品半成品进行较找出偏差运批准施工方案施工作业序实际工作程序进行较找出偏差运抽查巡查普查等手段整作业程进行踪出施工单位现场项目部现阶段施工序方法质量标准继续作业进行整改意见建议确保工程工作程质量确保程质量确保产品终质量程控制中需工具技术：检查绘制动态程控制图施工作业流程图
实际工作中委托项目监理单位施工单位质量理体系实施状况进行监控监督检查工序施工程中施工员施工机械设备施工方法工艺操作否处良状态否符合保证质量求做设计变更控制工作做施工程中检查验收工作做工程质量问题质量事处理出现合格产品时应求施工单位采取措施予整改踪检查直合格止施工现场出现质量异常情况未采取效措施隐蔽作业未检验擅封闭未意擅修改设计图纸合格原材料构配件时应达停工指令纠正达复工指令工程材料混凝土试块受力钢筋等实行取样送检制度事计量作业操作员技术水进行审核计量作业结果进行评价确认 结：
项目开发建设中实施质量计划关键加强质量预防措施落实适增加预控成（致质量成）力减少返工成（非致质量成）现代项目理理念：高质量计划出非检查出检查出势必增致成实加质量投入开发商非常利时降低开发项目应取济效益
杨光清 重庆市 2004624
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