营策划书
前 言
该项目编制：
1 东光集团提供项目资料
2 进行市场调研获第手资料
3 国家统计局1998年1999年国民济社会发展统计公报
4 商业联合会商业济学会编辑部资料流通商业参考
二 项目概况
项目名称：东光批发市场
1 项目选址：位商业中心区南接中山路广百货北火车站
2 项目规模投资：
(1) 该项目占面积253万方米建筑面积7万方米分三层营业面积6万方米
(2) 项目总投资：3800万元东光集团投资
3 项目营者：
4 项目营方式：采取租赁营方式东光集团投资商户租赁营
三 项目营环境分析
1 项目城市区政治济文化商贸中心区交通枢纽着丰富口资源雄厚济实力工业基础1999年全市济稳中进济水逐步提高国民济财政政策作济运行明显加快总体济形势呈现出健康发展态势目前宏观济运行已进入适度绿灯区总体济发展已进入景气状态
2 第三产业发展迅速年较力度支持全市济快速增长1999年第三产业增加值总量达5067亿元1993年增长653均增速达99第三产业gdp贡献率稳步增加行业构成批零贸易餐饮业运输邮电仓储业金融保险业推动市第三产业发展支柱产业中批零贸易餐饮业作第三产业发展传统行业1999年增加值总量达180亿元第三产业中高居榜首批零贸易第三产业持续发展利推动居民消费水提高时预示东光批发市场区行业潜力
3 项目符合市区政府发展商贸总体思路基原符合市区政府关规划规范规市场基思路区商业街区改造起示范作市区政府开拓市场宗指基思路：加快流通体制改革步伐加快流通业末端行业先导行业转化程三改加强原建立现代流通企业制度目标建立元化产权明晰流通体继续推进新型营销方式发展市场贸易流通方构造商品流通体制加强市场载体规范理做规划合理规范发展规交易重点改造建设市全国性区域性批发市场通技术改造提高现代物流技术交流水理水逐步形成交易功强幅射面广商品集散中心信息中心项目建设目标完全符合市区政府述需求会级政府力支持
4 综述社会济发展运行势态良第三产业持续增长项目营方针级政府
发展市场思路相符该项目政府肯定力扶持素项目运作提供济社会政策保证
市场竞争手分析
1市场分析
(1) 社会购买力分析
国民济增长稳中加快济效益趋转民生活进步改善1999年全年实现社会消费品零售总额2632亿增长101城乡市场分实现程度发展市区实现社会消费品零售总额2301亿元增长112 县县实现社会消费品零售总额131亿元增长45 吃穿商品销售分增长9611796 民生活改善预计城市居民均支配收入达4950元增长61全市农民均纯收入达2870元增长197
(2) 消费倾分析
根统计资料1997年市城乡居民吃穿消费全面增长恩格尔系数降着城乡民生活水断提高消费观念发生根性变化消费呈现快速健康简便样专业化趋势服装消费需求特高档次专业服务优雅购物环境需求越越高1998年投衣着类零售额1068亿元1997年增长1131999年1328亿元 年增长126占社会消费品零售总额确22 6
(3) 市场容量分析
类商品市场交易活跃截止1998年全市类市场达533中生产资料市场71消费市场462全市类市场成交额556亿元增长42超亿元市场55 中消费品市场46 超10亿元市场8中数消费品市场例五赛市场交易额已达110亿元总类市场已成城乡居民生产生活购物场空间培养东光批发市场潜客户群体
述分析表明消费增长稳序需求回升社会购买力正较快速度增长该项目开展提供坚实市场基础着生活水断提高居民正脱离原消费传统步入更高消费层次更消费穿追求更性高质量服饰(性化服装订制业务提供市场源)居民消费水提高消费惯改善项目提供顾客源
2竞争手分析
东光批发市场基定位全国流实行标准化统理高水准服务服装(成衣)批零布料(辅料)批零服装(制服)加工订制商业中心基该项目构成市场竞争接触点样目标
(1) 白雪春天事服装(成衣)零售营品牌知名度较高东光批发市场竞争承租业户
(2) 五赛市场服装(成)布料(辅料)批零营服装布料档次混杂外埠具较强辅射力东光批发市场竞争承租业户
(3) 辽展服装(成衣)休闲装运动装数业户营东南海三补企业生产外单余尾货进货成较低市场竞争力较强东光批发市场竞争终消费者
存竞争手东光批发市场然足够优势立败白雪春天五赛市场规模利优势五赛市场服装专营市场缺乏专业优势营服装布料批零缺乏服装订做业务功单品种档次摊次充损害市场形象二二者离东光批发市场较远商圈会重叠三光展等市场价格优势存品种少规模等缺陷难构成东光批发市场＇竞争手
鉴东光批发市场项目功规划述竞争手进行错位设计进行迎头竞争现代化理高档次高质量良服务赢顾客减低竞争风险加投资回报获取行业竞争优势
二 项目立条件分析
1 理位置
东光批发市场处市三商业区商业区该商业区域发展区域济思路建设区商贸中心求加市场体系力度建设1998年重点改造完成该位置享佳商业位置旺商业传统交通四通八达25路20路282路329路422路132路231路公交车通行市区郊区车程短运力强具较强辅射力西邻长江街市商业中心太原街仅十分钟路程现片棚户区阻隔目前区委区政府正致力棚户区改造工程旦实施北行区商业太原街西塔街商业中心联成体商业机会更广阔该项目具优五赛市场白雪春天光展中心利便例五
赛市场市场占庞设施陈旧理滞交易活跃时交通堵塞严重时刻影响发展劲
2 合配套设置
东光批发市场项目身具配套设置外该项目处位置周边环境已形成然配置功十分完备北侧距该
项目1000米型综合百货店银泰市场南侧中型精品店三百货具十年传统良社会口碑北行农贸厅北行副食西式快餐店麦劳肯基中式快餐店土豆＇老四季面条许家鸡味抻面金龙建筑装饰市场家具卖场距仅XX米建行交行工商行招商行农行专门营业网点密布左右总已形成良社会商业环境氛围竞争者具备完全具备优势
3 客流量分析
总根区口数员结构客流量已超时段竞争手北行作商业中心位置容置疑说明该项目处理位置十分优越具商业旺铺具备基条件
东光批发市场项目附客流量图例(车流计)
测算点
东光项目距离
测算时间
客流量(次分钟)
银光百货
1000米
XX年10月13日14：00
98
北太轻工
500米
XX年10月13日15：00
122
北太书店
500米
XX年10月14日10：00
120
北太商场
800米
XX年10月14日11：00
133
麦劳快餐店
800米
XX年10月14日10：00
92
三 项目营理
1 功规划
全国流实行标准化统理高水准服务服装(成衣)批零布料(辅料)批零服装(制服)加工订制商业中心
摊位设置：9米摊位国际标准设置摊位3000
f1(层)：进口国产布料批零销售服装(制服)
加工订制：f2(二层)：服装(成衣)批零销售
f3(三层)：服装(成衣)批零销售
2 项目硬环境
(1)该项目设计导思想注重空间流畅行学理念总体布局具较强前瞻性部通行便利三通行口设货物进出口处设置滚梯四部客梯三部货梯三部
(2)二层设11000方米享厅设置侧面采光窗空间通透
(3)层设置卫生间两处休息椅处
(4) 层防火分区求设置防火卷帘相应中央监控系统动报警喷淋设施
(5) 设置集中供暖冷气设备
(6) 采双回路供电
(7) 设置电子保安系统
(8) 设置行政房工商税务银行邮政民航铁路客货运代办
(9) 装修标准
外部：铝合金饰面板塑钢窗玻璃板门
部：花岗岩面吊顶中央灯带
卫生间：三星级酒店标准
3 项目营理
(1) 营理策略：助东光集团综合功物业理商业服务紧密结合采国际化商业服务标准通计算机理系统商户提供规范化标准化现代化服务国际惯例组织营重点宣传顾客(承租业户)满意
(2)营理模式：营利润实行目标理企业目标部门目标目标密切联系起达径效果接目标保证位目标完成说形成开发投资者目标理者具体承租户间三位体利益链建立市场规荣俱荣损俱损利益关系见图：
4 采计算机理系统进行理
计算机已广泛应行业理工作中东光批发市场计算机理系统应招商物业商户合收费工商理物流配套理基涵盖业务流程通规范化标准化现代化理方式树立东光批发市场高档次市场形象
总东光批发市场项目须投资者整项目进行充分掌控前提通具较高水营理机构充分发挥领导统御技巧沟通协调力运营基业绩商品定位招商谈判销售促进员理方面制定十分理性持续发展计划确立具操作性流程规项业务章循事财务商品卖场理定流程规推动发展
四 项目市场策略
1 招商渠道
f1(层)租者应该：(1)原南二市场布料市场业户(2)五赛市场西柳市场业户(3)北行轻工厅二楼服装加工户南酒店品市场事服装加工业户(4)原市型市场(商业城中兴春城商业厦)事服装加工业户(5)品牌厂家(黎富富田洋服赛诗哲服装厂派羽服饰荣仕惠英旗袍等)(6)散落市区事洋裁服装业户
f2f3(二三层)租者应：(1)白雪春天中事等品牌营法起领导品牌作效益理想业户(2)五赛市场中事较高档次品牌五赛市场整体定位较低法吸引较高层次购买力业户(3)北行轻工市场北行市场中营整体理水低法取较高业绩业户(4)市型商场营品牌
计划进驻(北行)商业区银泰百货三百货结款程序繁琐结款周期长法进驻业户(5)客观存新生品牌极具扩张性计划较短时间占领较市场份额业户
2 招商方式：租赁形式
根白雪春天(单位9方米6000元月)五赛市场(单位9方米4500元月)建议档口费单位9方米3000元3500元月押金10000元
合作形式：够次性租赁30005000方米业户洽谈合作
专卖代理：针国国际品牌洽谈专卖代理合作分销
创立东光春天项目营品牌
3 市场推广
根东光批发市场项目目标客户手段予市场推广(该项目工程筹备时开始)：
(1)形象宣传着力政府媒体关注方突出卖点予宣传
(2)实宣传针承租潜客户散发宣传单形式予宣传
(3)媒体宣传春城晚报时晚报华报商报桐城春城电视台媒体展开渠道宣传突出置业首选黄金升值卖点
(4)公关活动
五 项目济效益分析
1 项目盈亏衡分析
成项目明细表
固定成项目
金额
变动成项目
金额
交租金前期推广费理费(工资办公费等)
1500万元100万元294万元
税金附加
21312元
合计
1894万元
21312元
总固定成缴租金+前期推广费+理费(工资办公费等)1500+100+2941894万元
缴租金：1500万元年
前期推广费：形象宣传媒体宣传公关等费计100万元
工资：月均工资1000元
月计理员30保结员60保安80勤杂工60230合计年工资总额276万元
办公费：15000元月全年18万元
总变动成税金附加3200元摊位月*12月*税金附加工555
21312元
保点出租摊位1894万元38400万元21312元522摊位
实现目标利润1000万元出租摊位数：
摊位数1894万元+1000万元3840021312元798摊位
租金收入成(万元)
2 关敏感性分析
固定成增加10利润降19
摊位租金增加10利润增加30
摊位数增加10利润增加29
分析出出租522摊位便实现盈亏衡均摊位9米计4698米占总面积16出租798摊位实现利润1000万元798摊位7182米占总面积24完全租出年实现1000万元利润行
六 结
处市三商业区商业区东光批发市场托精良硬件设施完善服务功先进理手段正逐渐回升宏观济形势迅速增长社会购买力市场需求作保证必产生十分良济效益规划出租摊位实现14实现赢利1000万元目标该项目济效益行社会效益方面该项目实现促进市商品批零市场进步完善二促进消费水提高拉动济增长三满足层次物质生活需提高物质生活质量四增加社会业服装城需量理员服务员解决批岗员业问题
该项目社会背景市场条件济社会性效益分析中出样结年租金1500万元价格营东光批发市场完全行
七 实施结果
东光批发市场项目营行性报告方批准目前已进入实施阶段进展：
1 项目筹备线已搭建
2 已项目选址确立规划期开工
3 先期建设资金已位
4 计算机理系统已全面启
5 招商工作已开展
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前 言
该项目编制：
1 东光集团提供项目资料
2 进行市场调研获第手资料
3 国家统计局1998年1999年国民济社会发展统计公报
4 商业联合会商业济学会编辑部资料流通商业参考
二 项目概况
项目名称：东光批发市场
1 项目选址：位商业中心区南接中山路广百货北火车站
2 项目规模投资：
(1) 该项目占面积253万方米建筑面积7万方米分三层营业面积6万方米
(2) 项目总投资：3800万元东光集团投资
3 项目营者：
4 项目营方式：采取租赁营方式东光集团投资商户租赁营
三 项目营环境分析
1 项目城市区政治济文化商贸中心区交通枢纽着丰富口资源雄厚济实力工业基础1999年全市济稳中进济水逐步提高国民济财政政策作济运行明显加快总体济形势呈现出健康发展态势目前宏观济运行已进入适度绿灯区总体济发展已进入景气状态
2 第三产业发展迅速年较力度支持全市济快速增长1999年第三产业增加值总量达5067亿元1993年增长653均增速达99第三产业gdp贡献率稳步增加行业构成批零贸易餐饮业运输邮电仓储业金融保险业推动市第三产业发展支柱产业中批零贸易餐饮业作第三产业发展传统行业1999年增加值总量达180亿元第三产业中高居榜首批零贸易第三产业持续发展利推动居民消费水提高时预示东光批发市场区行业潜力
3 项目符合市区政府发展商贸总体思路基原符合市区政府关规划规范规市场基思路区商业街区改造起示范作市区政府开拓市场宗指基思路：加快流通体制改革步伐加快流通业末端行业先导行业转化程三改加强原建立现代流通企业制度目标建立元化产权明晰流通体继续推进新型营销方式发展市场贸易流通方构造商品流通体制加强市场载体规范理做规划合理规范发展规交易重点改造建设市全国性区域性批发市场通技术改造提高现代物流技术交流水理水逐步形成交易功强幅射面广商品集散中心信息中心项目建设目标完全符合市区政府述需求会级政府力支持
4 综述社会济发展运行势态良第三产业持续增长项目营方针级政府
发展市场思路相符该项目政府肯定力扶持素项目运作提供济社会政策保证
市场竞争手分析
1市场分析
(1) 社会购买力分析
国民济增长稳中加快济效益趋转民生活进步改善1999年全年实现社会消费品零售总额2632亿增长101城乡市场分实现程度发展市区实现社会消费品零售总额2301亿元增长112 县县实现社会消费品零售总额131亿元增长45 吃穿商品销售分增长9611796 民生活改善预计城市居民均支配收入达4950元增长61全市农民均纯收入达2870元增长197
(2) 消费倾分析
根统计资料1997年市城乡居民吃穿消费全面增长恩格尔系数降着城乡民生活水断提高消费观念发生根性变化消费呈现快速健康简便样专业化趋势服装消费需求特高档次专业服务优雅购物环境需求越越高1998年投衣着类零售额1068亿元1997年增长1131999年1328亿元 年增长126占社会消费品零售总额确22 6
(3) 市场容量分析
类商品市场交易活跃截止1998年全市类市场达533中生产资料市场71消费市场462全市类市场成交额556亿元增长42超亿元市场55 中消费品市场46 超10亿元市场8中数消费品市场例五赛市场交易额已达110亿元总类市场已成城乡居民生产生活购物场空间培养东光批发市场潜客户群体
述分析表明消费增长稳序需求回升社会购买力正较快速度增长该项目开展提供坚实市场基础着生活水断提高居民正脱离原消费传统步入更高消费层次更消费穿追求更性高质量服饰(性化服装订制业务提供市场源)居民消费水提高消费惯改善项目提供顾客源
2竞争手分析
东光批发市场基定位全国流实行标准化统理高水准服务服装(成衣)批零布料(辅料)批零服装(制服)加工订制商业中心基该项目构成市场竞争接触点样目标
(1) 白雪春天事服装(成衣)零售营品牌知名度较高东光批发市场竞争承租业户
(2) 五赛市场服装(成)布料(辅料)批零营服装布料档次混杂外埠具较强辅射力东光批发市场竞争承租业户
(3) 辽展服装(成衣)休闲装运动装数业户营东南海三补企业生产外单余尾货进货成较低市场竞争力较强东光批发市场竞争终消费者
存竞争手东光批发市场然足够优势立败白雪春天五赛市场规模利优势五赛市场服装专营市场缺乏专业优势营服装布料批零缺乏服装订做业务功单品种档次摊次充损害市场形象二二者离东光批发市场较远商圈会重叠三光展等市场价格优势存品种少规模等缺陷难构成东光批发市场＇竞争手
鉴东光批发市场项目功规划述竞争手进行错位设计进行迎头竞争现代化理高档次高质量良服务赢顾客减低竞争风险加投资回报获取行业竞争优势
二 项目立条件分析
1 理位置
东光批发市场处市三商业区商业区该商业区域发展区域济思路建设区商贸中心求加市场体系力度建设1998年重点改造完成该位置享佳商业位置旺商业传统交通四通八达25路20路282路329路422路132路231路公交车通行市区郊区车程短运力强具较强辅射力西邻长江街市商业中心太原街仅十分钟路程现片棚户区阻隔目前区委区政府正致力棚户区改造工程旦实施北行区商业太原街西塔街商业中心联成体商业机会更广阔该项目具优五赛市场白雪春天光展中心利便例五
赛市场市场占庞设施陈旧理滞交易活跃时交通堵塞严重时刻影响发展劲
2 合配套设置
东光批发市场项目身具配套设置外该项目处位置周边环境已形成然配置功十分完备北侧距该
项目1000米型综合百货店银泰市场南侧中型精品店三百货具十年传统良社会口碑北行农贸厅北行副食西式快餐店麦劳肯基中式快餐店土豆＇老四季面条许家鸡味抻面金龙建筑装饰市场家具卖场距仅XX米建行交行工商行招商行农行专门营业网点密布左右总已形成良社会商业环境氛围竞争者具备完全具备优势
3 客流量分析
总根区口数员结构客流量已超时段竞争手北行作商业中心位置容置疑说明该项目处理位置十分优越具商业旺铺具备基条件
东光批发市场项目附客流量图例(车流计)
测算点
东光项目距离
测算时间
客流量(次分钟)
银光百货
1000米
XX年10月13日14：00
98
北太轻工
500米
XX年10月13日15：00
122
北太书店
500米
XX年10月14日10：00
120
北太商场
800米
XX年10月14日11：00
133
麦劳快餐店
800米
XX年10月14日10：00
92
三 项目营理
1 功规划
全国流实行标准化统理高水准服务服装(成衣)批零布料(辅料)批零服装(制服)加工订制商业中心
摊位设置：9米摊位国际标准设置摊位3000
f1(层)：进口国产布料批零销售服装(制服)
加工订制：f2(二层)：服装(成衣)批零销售
f3(三层)：服装(成衣)批零销售
2 项目硬环境
(1)该项目设计导思想注重空间流畅行学理念总体布局具较强前瞻性部通行便利三通行口设货物进出口处设置滚梯四部客梯三部货梯三部
(2)二层设11000方米享厅设置侧面采光窗空间通透
(3)层设置卫生间两处休息椅处
(4) 层防火分区求设置防火卷帘相应中央监控系统动报警喷淋设施
(5) 设置集中供暖冷气设备
(6) 采双回路供电
(7) 设置电子保安系统
(8) 设置行政房工商税务银行邮政民航铁路客货运代办
(9) 装修标准
外部：铝合金饰面板塑钢窗玻璃板门
部：花岗岩面吊顶中央灯带
卫生间：三星级酒店标准
3 项目营理
(1) 营理策略：助东光集团综合功物业理商业服务紧密结合采国际化商业服务标准通计算机理系统商户提供规范化标准化现代化服务国际惯例组织营重点宣传顾客(承租业户)满意
(2)营理模式：营利润实行目标理企业目标部门目标目标密切联系起达径效果接目标保证位目标完成说形成开发投资者目标理者具体承租户间三位体利益链建立市场规荣俱荣损俱损利益关系见图：
4 采计算机理系统进行理
计算机已广泛应行业理工作中东光批发市场计算机理系统应招商物业商户合收费工商理物流配套理基涵盖业务流程通规范化标准化现代化理方式树立东光批发市场高档次市场形象
总东光批发市场项目须投资者整项目进行充分掌控前提通具较高水营理机构充分发挥领导统御技巧沟通协调力运营基业绩商品定位招商谈判销售促进员理方面制定十分理性持续发展计划确立具操作性流程规项业务章循事财务商品卖场理定流程规推动发展
四 项目市场策略
1 招商渠道
f1(层)租者应该：(1)原南二市场布料市场业户(2)五赛市场西柳市场业户(3)北行轻工厅二楼服装加工户南酒店品市场事服装加工业户(4)原市型市场(商业城中兴春城商业厦)事服装加工业户(5)品牌厂家(黎富富田洋服赛诗哲服装厂派羽服饰荣仕惠英旗袍等)(6)散落市区事洋裁服装业户
f2f3(二三层)租者应：(1)白雪春天中事等品牌营法起领导品牌作效益理想业户(2)五赛市场中事较高档次品牌五赛市场整体定位较低法吸引较高层次购买力业户(3)北行轻工市场北行市场中营整体理水低法取较高业绩业户(4)市型商场营品牌
计划进驻(北行)商业区银泰百货三百货结款程序繁琐结款周期长法进驻业户(5)客观存新生品牌极具扩张性计划较短时间占领较市场份额业户
2 招商方式：租赁形式
根白雪春天(单位9方米6000元月)五赛市场(单位9方米4500元月)建议档口费单位9方米3000元3500元月押金10000元
合作形式：够次性租赁30005000方米业户洽谈合作
专卖代理：针国国际品牌洽谈专卖代理合作分销
创立东光春天项目营品牌
3 市场推广
根东光批发市场项目目标客户手段予市场推广(该项目工程筹备时开始)：
(1)形象宣传着力政府媒体关注方突出卖点予宣传
(2)实宣传针承租潜客户散发宣传单形式予宣传
(3)媒体宣传春城晚报时晚报华报商报桐城春城电视台媒体展开渠道宣传突出置业首选黄金升值卖点
(4)公关活动
五 项目济效益分析
1 项目盈亏衡分析
成项目明细表
固定成项目
金额
变动成项目
金额
交租金前期推广费理费(工资办公费等)
1500万元100万元294万元
税金附加
21312元
合计
1894万元
21312元
总固定成缴租金+前期推广费+理费(工资办公费等)1500+100+2941894万元
缴租金：1500万元年
前期推广费：形象宣传媒体宣传公关等费计100万元
工资：月均工资1000元
月计理员30保结员60保安80勤杂工60230合计年工资总额276万元
办公费：15000元月全年18万元
总变动成税金附加3200元摊位月*12月*税金附加工555
21312元
保点出租摊位1894万元38400万元21312元522摊位
实现目标利润1000万元出租摊位数：
摊位数1894万元+1000万元3840021312元798摊位
租金收入成(万元)
2 关敏感性分析
固定成增加10利润降19
摊位租金增加10利润增加30
摊位数增加10利润增加29
分析出出租522摊位便实现盈亏衡均摊位9米计4698米占总面积16出租798摊位实现利润1000万元798摊位7182米占总面积24完全租出年实现1000万元利润行
六 结
处市三商业区商业区东光批发市场托精良硬件设施完善服务功先进理手段正逐渐回升宏观济形势迅速增长社会购买力市场需求作保证必产生十分良济效益规划出租摊位实现14实现赢利1000万元目标该项目济效益行社会效益方面该项目实现促进市商品批零市场进步完善二促进消费水提高拉动济增长三满足层次物质生活需提高物质生活质量四增加社会业服装城需量理员服务员解决批岗员业问题
该项目社会背景市场条件济社会性效益分析中出样结年租金1500万元价格营东光批发市场完全行
七 实施结果
东光批发市场项目营行性报告方批准目前已进入实施阶段进展：
1 项目筹备线已搭建
2 已项目选址确立规划期开工
3 先期建设资金已位
4 计算机理系统已全面启
5 招商工作已开展
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