房产评估专业实总结报告
首先先谈谈房产理认识房产种稀资源重生产素生活必需品重视珍惜具体财产形式着济发展社会进步口增加需求日益增长市场济中房产种商品成投资置业良象房产投资开发咨询估价纪物业理等组成房产业国民济中重产业房产种特殊商品房产业特殊产业现代房产业国兴起然二十年事势迅猛波三折富生命力世瞩目特1992年1993年国度出现房产热1993年开始实施宏观调控1998年提出住宅建设培育新济增产点等等房产业国社会义市场济发展中越越重
房产估价表面估价员房产定价—估价员认值少钱值少钱实际房产估价应估价员观意定价应估价员模拟市场形成价格机制程客观存房产价格价值揭示显示出科学艺术机结合做房产估价仅需通晓房产估价理方法技巧需具备房产制度政策开发营济建筑城市规划法律等方面知识需理实践高度结合实中通万隆关估价员接触解原学建筑设计学建筑济甚学会计实践中必须方面知识融会贯通样估价工作做完善
房产房土建筑物含义中：房产指土指建筑物指土建筑物合成体房指土建筑物合成体土仅指土部分说土价格时价格含建筑物价格建筑物仅指建筑物部分
国惯房产估价称房产评估种法够确切评估词含义太广仅包含房产价值评估包含房产质量等级评估甚包含房产制度政策评估房产企业资信评估等称房产价值评估房产价格评估者简称房产估价更准确
专业角度讲房产估价指专业估价员根估价目遵循估价原估价程序
选适宜估价方法综合分析影响房产价格素基础房产估价时点客观合理价格价值进行估算判定活动
房产估价应助科学估价方法单纯估价员验房产估价产生三基方法：较法成法收益法外估价方法假设开发法长期趋势法路线价法基准价修正法等实中通案例估价员交谈种方法终市场决定项房产估价案例受市场素影响极
影响房产价格素复杂估价员必须熟练掌握种影响房产价格素种程度影响房产价格目前影响房产价格素9类：1身素2环境素3口素4济素5社会素6行政素7心理素8国际素9素
房产估价程序指房产估价全程中项具体工作联系性排列出先进行次序般说获取估价业务开始完成估价资料档时止宗房产估价活动全程步骤：1获取估价业务2受理估价委托明确估价基事项3拟订估价作业方案4收集估价需资料5实查勘估价象6选定估价方法计算7确定估价结果8撰写估价报告9交付估价报告10估价资料档房产估价然应述程序进行实际估价中步骤间割裂相互间回交叉甚需定反复
房产估价总求独立客观公正具体估价作业中应遵循原5项：1合法原2高佳原3代原4估价时点原5公原房产估价原估价员估价基前提具认识致性估价象估价目估价时点估价结果具似性
专业估价员房产估价员资格考试合格关观部门审定注册取执业资格证书专门事房产估价员成名合格房产专业估价员符合定求应遵循定职业道德估价员估价结果否客观公正仅取决估价理方法掌握程度具估价实践验取决职业道德修养实程中解万隆估价员具注册房产估价师资格具土估价师资格具注册会计师注册资产评估师资格短暂两星期接触中发现工作态度非常认真工作时极仔细专业样估价象负责
次谈谈房产估价感性认识然蒋老师两星期万隆估价员说恰逢实阶段正年中业务较忙时段年夏天天热干评估项目时起参观解通实际接触房产估价认识更深层实中接触案例
案例：2004年7月6日8点30分项目理凌涛助手赵位莘庄某工厂进行评估万隆受闵行区法院委托进行司法评估项目该厂原先租莘庄X村土该块土征该厂尚未X村土理关厂房办公楼等价值达成识前方该厂厂房办公楼宿舍等推倒双方发生争执该厂X村土理告法院万隆房产估价限公司受闵行法院委托该厂已拆厂房等价值进行估价行该厂原址估价员马开始取证工作厂房办公楼等已拆方面拍取证方面求该厂X村关员场进行相关询问司法程序方签字作证取证时楼房高度占面积造楼材料红砖空心砖基样铺垫等容询问非常仔细关厂房双方发生争执行驱车距离该厂原址12公里新址取证原厂房片回万隆时已12点30分
案例二：2004年7月8日13点项目理海等四位嘉定海永敬纺织品限公司进行评估该公司办公楼幢厂房部分接部分三处方委托XX装潢公司进行装修XX装潢公司业务繁忙该装修工程出包公司预付10万元工程已进行段时间承包方提出资金够求XX装潢公司补付20万元双方发生争执万隆房产估价限公司受XX装潢公司委托已装修部分进行估价达估价员先三处方装修情况做总解进行现场勘察装修建材种类规格数量等做心里底然方索取三处方图纸测量工作非常复杂耗时双方约定安排时间测量行晚19点回陆家浜路
案例三：2004年7月9日12点助理会计师赵文安等三位宝山月浦镇某套居民住宅进行评估万隆受宝山区法院委托进行司法评估项目套建筑面积57方米左右居民住宅楼层总6楼该套住宅位6楼1993年底进行装修已十年左右时间事离婚求进行财产分割万隆房产估价限公司受宝山法院委托该套住宅房屋价值房屋装修进行估价
6楼住房估价员首先查房产证等关文件然房屋面积进行测量装潢新旧程度材料装潢时投入物品等进行记录求事目签字估价项目非常简单回陆家浜路时已16点
案例四：实第星期万隆估价员出做项目实第二星期天气炎热公司估价员没出做项目蒋老师公司解情况估价项目做出评估报告期间样评估报告：万隆房产估价限公司接受金山区法院委托位虹梅路269号宝城厦806室807室808室进行拍卖底价估价宝城厦位虹梅路较成熟区周边环境已较成熟该次估价项目采市场较法估价员选取宝城厦150X室40X室位虹梅路263号金梅公寓160X室作较三套房屋均6月份成交前两套二室厅成交价分700810元方米647730元方米套三室厅成交价624890元方米估价员宝城厦806室作基数通三套房屋系列素修正出估价象宝城厦806室807室808室2004年6月29日公允市场单价6374元方米考虑拍卖房屋求快速时确定拍卖变现系数80：6374×805099（取整）样确定宝城厦806室807室808室单位建筑拍卖底价5099元方米
谈谈房产估价行业感触常说：隔行隔山原先直认课非常辛苦通次短暂实认识实行业辛苦形式次接触房产估价业常出工作者户外者爬爬测量观察案例中莘庄X工厂原址已拆站着勘察长时间接受日光浴
案例二中出门回历6时回学校时天已乌黑案例三案例四中似简单项目需花费量时间精力做前期中期期工作整估价项目完成时非常感谢万隆房产限公司员实期间蒋老师接热情问必答实真正达预期目
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首先先谈谈房产理认识房产种稀资源重生产素生活必需品重视珍惜具体财产形式着济发展社会进步口增加需求日益增长市场济中房产种商品成投资置业良象房产投资开发咨询估价纪物业理等组成房产业国民济中重产业房产种特殊商品房产业特殊产业现代房产业国兴起然二十年事势迅猛波三折富生命力世瞩目特1992年1993年国度出现房产热1993年开始实施宏观调控1998年提出住宅建设培育新济增产点等等房产业国社会义市场济发展中越越重
房产估价表面估价员房产定价—估价员认值少钱值少钱实际房产估价应估价员观意定价应估价员模拟市场形成价格机制程客观存房产价格价值揭示显示出科学艺术机结合做房产估价仅需通晓房产估价理方法技巧需具备房产制度政策开发营济建筑城市规划法律等方面知识需理实践高度结合实中通万隆关估价员接触解原学建筑设计学建筑济甚学会计实践中必须方面知识融会贯通样估价工作做完善
房产房土建筑物含义中：房产指土指建筑物指土建筑物合成体房指土建筑物合成体土仅指土部分说土价格时价格含建筑物价格建筑物仅指建筑物部分
国惯房产估价称房产评估种法够确切评估词含义太广仅包含房产价值评估包含房产质量等级评估甚包含房产制度政策评估房产企业资信评估等称房产价值评估房产价格评估者简称房产估价更准确
专业角度讲房产估价指专业估价员根估价目遵循估价原估价程序
选适宜估价方法综合分析影响房产价格素基础房产估价时点客观合理价格价值进行估算判定活动
房产估价应助科学估价方法单纯估价员验房产估价产生三基方法：较法成法收益法外估价方法假设开发法长期趋势法路线价法基准价修正法等实中通案例估价员交谈种方法终市场决定项房产估价案例受市场素影响极
影响房产价格素复杂估价员必须熟练掌握种影响房产价格素种程度影响房产价格目前影响房产价格素9类：1身素2环境素3口素4济素5社会素6行政素7心理素8国际素9素
房产估价程序指房产估价全程中项具体工作联系性排列出先进行次序般说获取估价业务开始完成估价资料档时止宗房产估价活动全程步骤：1获取估价业务2受理估价委托明确估价基事项3拟订估价作业方案4收集估价需资料5实查勘估价象6选定估价方法计算7确定估价结果8撰写估价报告9交付估价报告10估价资料档房产估价然应述程序进行实际估价中步骤间割裂相互间回交叉甚需定反复
房产估价总求独立客观公正具体估价作业中应遵循原5项：1合法原2高佳原3代原4估价时点原5公原房产估价原估价员估价基前提具认识致性估价象估价目估价时点估价结果具似性
专业估价员房产估价员资格考试合格关观部门审定注册取执业资格证书专门事房产估价员成名合格房产专业估价员符合定求应遵循定职业道德估价员估价结果否客观公正仅取决估价理方法掌握程度具估价实践验取决职业道德修养实程中解万隆估价员具注册房产估价师资格具土估价师资格具注册会计师注册资产评估师资格短暂两星期接触中发现工作态度非常认真工作时极仔细专业样估价象负责
次谈谈房产估价感性认识然蒋老师两星期万隆估价员说恰逢实阶段正年中业务较忙时段年夏天天热干评估项目时起参观解通实际接触房产估价认识更深层实中接触案例
案例：2004年7月6日8点30分项目理凌涛助手赵位莘庄某工厂进行评估万隆受闵行区法院委托进行司法评估项目该厂原先租莘庄X村土该块土征该厂尚未X村土理关厂房办公楼等价值达成识前方该厂厂房办公楼宿舍等推倒双方发生争执该厂X村土理告法院万隆房产估价限公司受闵行法院委托该厂已拆厂房等价值进行估价行该厂原址估价员马开始取证工作厂房办公楼等已拆方面拍取证方面求该厂X村关员场进行相关询问司法程序方签字作证取证时楼房高度占面积造楼材料红砖空心砖基样铺垫等容询问非常仔细关厂房双方发生争执行驱车距离该厂原址12公里新址取证原厂房片回万隆时已12点30分
案例二：2004年7月8日13点项目理海等四位嘉定海永敬纺织品限公司进行评估该公司办公楼幢厂房部分接部分三处方委托XX装潢公司进行装修XX装潢公司业务繁忙该装修工程出包公司预付10万元工程已进行段时间承包方提出资金够求XX装潢公司补付20万元双方发生争执万隆房产估价限公司受XX装潢公司委托已装修部分进行估价达估价员先三处方装修情况做总解进行现场勘察装修建材种类规格数量等做心里底然方索取三处方图纸测量工作非常复杂耗时双方约定安排时间测量行晚19点回陆家浜路
案例三：2004年7月9日12点助理会计师赵文安等三位宝山月浦镇某套居民住宅进行评估万隆受宝山区法院委托进行司法评估项目套建筑面积57方米左右居民住宅楼层总6楼该套住宅位6楼1993年底进行装修已十年左右时间事离婚求进行财产分割万隆房产估价限公司受宝山法院委托该套住宅房屋价值房屋装修进行估价
6楼住房估价员首先查房产证等关文件然房屋面积进行测量装潢新旧程度材料装潢时投入物品等进行记录求事目签字估价项目非常简单回陆家浜路时已16点
案例四：实第星期万隆估价员出做项目实第二星期天气炎热公司估价员没出做项目蒋老师公司解情况估价项目做出评估报告期间样评估报告：万隆房产估价限公司接受金山区法院委托位虹梅路269号宝城厦806室807室808室进行拍卖底价估价宝城厦位虹梅路较成熟区周边环境已较成熟该次估价项目采市场较法估价员选取宝城厦150X室40X室位虹梅路263号金梅公寓160X室作较三套房屋均6月份成交前两套二室厅成交价分700810元方米647730元方米套三室厅成交价624890元方米估价员宝城厦806室作基数通三套房屋系列素修正出估价象宝城厦806室807室808室2004年6月29日公允市场单价6374元方米考虑拍卖房屋求快速时确定拍卖变现系数80：6374×805099（取整）样确定宝城厦806室807室808室单位建筑拍卖底价5099元方米
谈谈房产估价行业感触常说：隔行隔山原先直认课非常辛苦通次短暂实认识实行业辛苦形式次接触房产估价业常出工作者户外者爬爬测量观察案例中莘庄X工厂原址已拆站着勘察长时间接受日光浴
案例二中出门回历6时回学校时天已乌黑案例三案例四中似简单项目需花费量时间精力做前期中期期工作整估价项目完成时非常感谢万隆房产限公司员实期间蒋老师接热情问必答实真正达预期目
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