资产评估
- 1. 资产评估一、资产评估概述 二、资产评估基本方法 三、资产评估应用
- 2. 学习目的：该课程是一门实务性较强的课程。 在掌握了基本概念和原理以后重点在于应用。 通过案例分析，学会资产评估的基本方法。
- 3. 一、资产评估概述 1、资产评估的定义 2、资产评估的要素 3、资产评估的基本原则 4 资产评估的前提条件 5、资产评估的假设 6、资产评估的特点 7、资产评估与会计计价 8、资产评估与清产核资
- 4. 一、资产评估概述1、定义 通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值（价格）的经济活动。 由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定目的遵循适用原则和标准，按照法定的程序，适用科学的方法对资产进行评定和估价的过程。
- 5. 2、资产评估的要素：主体 客体 特定目的 程序 标准 方法
- 6. 主体 谁来评估国外： 综合评估机构 专业性评估机构 兼营机构 我国： 资产评估公司 会计师事务所
- 7. 客体 评估对象－企业资产有形资产： 固定资产 机器设备 房地产 流动资产 原材料 存货 现金 银行存款 应收帐款 长期资产 债券 股票 无形资产： 可确指无形资产 知识产权——专利权、 商标权、版权 对物产权——土地使用权 行为权利—— 租赁权、许可证、专营权 不可确指无形资产——商誉
- 8. 特定目的资产保全 纳税 财产转移税 产权变动 ① 合资、合作经营 ② 企业分设、合并、兼并 ③ 企业出售 ④ 股份经营 ⑤ 企业清算 单项资产交易 融资业务 抵押贷款 担保
- 9. 标准 评估的依据是什么 重置成本标准——重量成本是指现时条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。 现行市价标准——现行市价是指资产在公平市场上的售卖价格。 收益现值标准——收益现值是根据资产未来预期获利能力的大小，按照“将本求利”的逆向思维——“以利求本”以适当的折现率或现本化率将未来收益折成现值。 清算价格标准——清算价格是指在非正常市场上限制拍卖的价格。 历史成本标准——评估资产在购建时段支付的货币资金及等价物。
- 10. 方法 如何评收益现值法 重置成本法 现行市价法 清算价格法 历史成本法
- 11. 方法选择的原则1、不同标准对应不同方法； 2、方法要与评估对象相适应； 固定资产的损耗对流动资产而言并不重要 3、方法选择受数据和信息资料的制约； 4、为提高准确性，选用多种方法相配合，互相验证，弥补某一方法的局限性。
- 12. 程序 资产评估机构： 1、确定评估对象 2、编制评估计划 背景资料 评估服务 资产内容 3、进入评估阶段 国有资产评估： 1、申请立项 2、资产清查 申报、立项、 委托 实物清查 经营成果是否真实 3、评定估算 制定评估方案 收集整理资料 评定估算 提出评估报告 4、验证确认
- 13. 3、资产评估的基本原则工作原则 独立性原则 第三者 公正 客观性原则 充分事实为依据 科学性原则 目的，标准，方法，准确合理 专业性原则 专业技术机构 经济原则 贡献原则 某一部分价值取决于它对资产整体作用 替代原则 同时有几个相类的产品、顾客是买最便宜的 预期原则 资产的价值基于对未来收益的期望值
- 14. 4、资产评估的前提条件继续使用假设 资产能以其提供的服务或用途满足所有者经营上的期望收益 公开市场假设 资产在市场上可以公开买卖 清算假设 资产在公开市场情况下强制出售
- 15. 5、资产评估的假设继续使用假设： 继续使用价值 提供服务或用途，满足所有者经营上期望的收益 所有权明确，并保持完好 资产所有权明确，并保持完好 资产从经济上、法律上是否允许转做他用 充分地考虑了资产的使用功能 公开市场假设： 市场价格 清算（清结）假设：清算价格 三种假设是否可以同时存在？ 不同假设下评估出的资产价格是否相同？
- 16. 6、资产评估的特点现实性 市场性 预测性 公正性 咨询性
- 17. 7、资产评估与会计计价 资产评估 会计计价 前提不同 会计主体的企业资产经营中断 会计主体持续经营 现时价值 历史成本 实际成本 目的不同 资产交易、投资时公平的价值 为投资人，债权人经 尺度，就资产论权益 营者提供会计信息， 就资产论资产， 货币量实际价值量 执行操作者不同 专门机构工作难度， 本企业的会计人员 复杂程度 经常性大量性的工作 远超过会计计价 对象不同 整体资产、有形资产 有形资产 无形资产 可确指和不可确指 外购无形资产
- 18. 8、资产评估与清产核资资产评估是通过清查资产对资产的现值进行评定和估算。即当产权变动、资产流动等资产特定行为下的估价过程。 清产核资指清查资产和核实资金、摸清家底。 不同之处 资产评估 清产核资 目的 确定资产的现值 清查资产的实物和帐目 范围 全部有形、无形资产等 主要是固定资产和流动资产 依据 当前的市场价格 历史成本 时间 资产流动时进行 按国家规定期间进行 组织 专门机构 企业自行组织 相同之处 都需对现有资产进行全面清查核实，核实也是评估的基础。
- 19. 二、资产评估的基本方法1、收益现值法 2、现行市价法 3、重置成本法
- 20. 收益现值标准： 定义——采用适当的折现率 将资产未来的纯收益净现值作为资产评估价值的方法 适用条件：资产投入使用 投资者投资的直接目的——获得预期收益
- 21. 收益现值法整体资产，无形资产（专利权） 能预测出“预期收益” 资产的现值等同于本金，资产的未来收益率等同于利率，资产的剩余寿命等同于贷款期限。 假设有一货币存入银行，会源源不断地带来一种稳定的纯收益流量。 纯收益=某一货币×利率 某一货币= 资产价格
- 22. 收益现值法评估资产的程序:收集验证有关经营、财务状况的信息资料； 计算和对比分析有关指标及其变化趋势； 预测资产未来长期收益，确定折现率或本金化率； 将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。
- 23. 收益现值法评估资产的优缺点优点： 1能真实和较准确地反映企业本金化的价格。 2与投资决策相结合，应用此法评估的资产价格，易为买卖双方所接受。 缺点： 1预期收益额预测难度较大。 2评估中适用范围较小。
- 24. 例5：某企业从日本松下电器公司引进一条彩电玻壳生产，经测算，该生产线可使用20年，在使用期间，若开工率为100%时，每年可给公司带来3000万元的净收益，行业平均投资收益率为15%，请评估这条生产线的全部固定资产的价值。 P=A·（P/A，15%，20） =3000×6.259 =18777.9万元
- 25. 评估企业的有固定收益的生产线价值： 在没有考虑生产线的残值时，整条生产线的价值是固定的，尽管企业合同为生产线的引进而增加其他固定资产，但做为收益就是每年3000万元的话，全部固定资产的价值是一定的，并且这部分价值也包括了流动资产的价值。
- 26. 企业整体资产不是企业各单项可确指资产的汇集，其价值也不等于各单项可确指资产价值的总数。 独立存在 法律定义
- 27. 收益现值法 例题 某资产在未来6年中每年末的净收益分别为400、420、440、460、460、460万元，在第6年末，可转让给其他持有者，转让价格为2000万元，市场利率10%，风险调整2%。 则 折现率 10%+2%=12% V=400 (P/F，12%.，1）＋ 420 (P/F，12%.，2）＋440 (P/F，12%.，3）＋ 460（P/A，12%，3 (P/F，12%.，3）＋2000 (P/F，12%.，6）=2780.85万元
- 28. 例如：某人有一房地产，每年可保租金50万元，当市场利率为10%时，他必须有500万元，才能带来50万元收入。500×10%=50万元。 那么在理论上，他拥有房产的价格相当于500万元
- 29. 收益额与折现率收益额:资产的收益 实际收益 现今条件下的实际取得的收益 不可用于评估 实现收益 排除了实际收益中偶然的、特殊的原因组成的部分之后取得到的一般正常收益，方可用于评估。 如城市中一块空地 目前没有利用，实际收益为零，甚至为负。 企业拥有一十分先进的设备，由于企业经营不善，致使资产利用率很差，这不能论资产、土地无价值，最大效用，最佳效用。 资产收益 有形收益和无形收益均需考虑 资产收益 被估资产的 直接收益，不是由说资产形成的收益应分离出来。 收益额的构成 税后利润、税后利润+折旧、利润总额
- 30. 折现率折现率与本金化率 当n有限时，叫折现率 有限的年限，把未来收入折成现值折现 n∞ 本金化率 资本化率 资本化是永续收入的折现 折现率计算 资金时间价值率+风险报酬率+通货膨胀率=投资报酬率（投资收益率） 利率使用资本所付的“酬金”=无风险报酬率（国债利率）+风险报酬率 国库券利率=RF=无风险报酬率 Ki=Rf+ß(K-R)
- 31. 收益现值法应用假定北京海滨区双榆树东里有一幅六层楼房，土地面积360平方米，房屋面积共计900平方米，月租金收入每平米150元。订约日期94年1月，地价税40元/年，房屋税20元/年。建筑物已用10年，评价96年1月该土地的价格。
- 32. 解：1资料收集： 找到附近96.1出租的一幅楼房，一层共16平方米，96.1出租，租金200元/平方米，承租人在96.1支付押金3万元。 2租金调整：96.1 200元/平方米 i=12% 押金30000÷16=1875元/平方米 利息收入18.75元/月 租金 218.75元/平方米 每层 900÷6=150平方米 取 一楼250元/平方米 使用方便业务经营 2-6 200元/平方米 没庭院 平均（250＋200×5）÷6＝208（元） 3总收益：208×12×900=2246.400元
- 33. 4总费用 （1）地价税 40×360=14400元/年 （2）房屋税 20×900=18000元/年 （3）管理费 年租金的5% 2246400×5%=112320元/年 （4）折旧费 96.1每平方米重建价9000元 折旧年限80年 期末残值和清理费用相等
- 34. 已用10年 每平方米折旧额已达1125元 房屋现值 9000-1125=7875元/平方米 大楼现值 7875×900=7087500元 大楼折旧额 112.5×900=101250元/年 （5）保险费 按大楼现值1%计算 7087500×1%=70875元/年 （6）总费用：14400+18000+112320+101250+70875=316845元/年
- 35. 5土地年净收入 （1）土地与房屋费用收入 总收入-总费用 =2246400-316845=1929555元 （2）房屋净收入 A=p.I i=15% 房屋现值×折现率 =7087500×15%=1063125元 （3）土地净收入=房地产总净收入-房屋净收入 =1929555-1063125 =866430元
- 36. 6、土地价格 土地收益率相对于房产及为稳定 取12% 土地价格 平均每平米价格： V=7220250÷360=20056元
- 37. 现行市价法定义——参照执行市场上形成的相同或类似资产的公允交易价格，确定资产评估值的方法。 前提条件： 双方有足够时间和能力了解实情 需要有一个充分发育活跃的资产市场。充分的市场竞争 公平市场买卖双方没有垄断和控制。 参照物及其与被评估资产可比较的指标，技术参数等资料是可搜集到的。 一般只适用于对土地使用权，建筑物，通用工业设备等项资产的评估。 决定现行价格的基本因素： 基础价格 供求关系 质量因素
- 38. 程序： 1明确评估对象 2进行公开市场调查，寻找参照物 3判断选择参照物 4把被估资产与参照物比较 5分析调整差异，做出结论。
- 39. 优：1能更能反映市场现实价格。 2评估结果易于被各方面理解和接受。 缺：1需要有公开及其活跃的市场作为基础，不适用于缺少参照物交易的不完善市场。 2不适用于专用机器、设备，大部分的无形资产。
- 40. 清算价格标准： 1定义： 2适用条件 拍卖价格 受期限，买主限制 价格低于现行市价
- 41. 现行市价法应用有块地已做到三通一平，面积10000平方米，交通环境好，二环公路在附近厂门离路仅有10米。 M 交易日期 价格元/平方米 A 15000 92.8.1 20000 B 4000 92.8.1 25000 C 80000 93.6.1 24000 D 11000 94.5.1 27000 E 20000 95.1.1 28000 F 60000 95.2.1 28500 现对该土地95.6.1的价格进行评估？
- 42. 从92.8.1-土地价格上涨指数： 92.8.1-93.6.1 15% 93.6.1-94.5.1 12% 94.5.1-95.1.1 8% 95.1.1-95.2.1 0% 95.2.1-95.6.1 4%
- 43. A 20000×(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=28934 B 25000×(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=36167 C 24000×(1+12%)(1+8%)(1+4%)=30192 D 27000×(1+8%)(1+4%)=30326 E 28000×(1+4%)=29120 F 28500×(1+4%)=29640 算术平均：（28934+36167+30192+30326+29120+29640）6 =30730元/M 土地 95.6.1总价30730万元
- 44. 例6 某企业有一种设备，拟用于某合资企业并作价折股，该设备的原值为200000元，寿命期为10年，已使用6年，净值为90000元，年生产能力为1500件，年运营费用为15000元，为评估这一资产的价值。有一规格、型号相似的但性能不同的全新设备可作参考，该全新设备的市价为40万元，使用寿命为12年，生产能力为年2000件，年运营费用为12000元，折现率按12%计算。
- 45. 解：估算过程如下： 1购置全新设备的年金为=40（A/P.12%.12）=40×0.1614=6.456万元 2全新资产的每年的费用为：设备年金+每年营运费用=6.456+1.2=7.656万元 3拟评估资产与全新资产的功能比率为1500/2000×100%=75% 4拟评估资产的年总费用为：7.656×75%=5.742万元 5购置拟评估资产的年金成本为 年总费用-年营运费用=5.7242-1.5=4.242万元
- 46. 6拟评估资产的重置价值为：年金成本（P/A.12%.12）=4.242×6.194=26.2766万元 7若拟评估资产尚可使用4年（10-6），则拟评估资产的价值为 年金（P/A.12%.4）=4.242×3.0374=12,8847(万元)
- 47. (本页无文本内容)
- 48. 优：1能更能反映市场现实价格。 2评估结果易于被各方面理解和接受。 缺：1需要有公开及其活跃的市场作为基础，不适用于缺少参照物交易的不完善市场。 2不适用于专用机器、设备，大部分的无形资产。
- 49. 重置成本法1定义 C重置成本 重置完全成本 C1物理损耗 有形磨损 C2功能性损耗 C3经济性损耗 2计算 ①评估值=重量成本-C1-C2-C3 ②评估值=重量成本×成新率
- 50. 与历史成本的异同 适用前提：已用，能继续用 决定重置成本的两个基本因素 构成相同 现行价格，现有技术条件，现在状况 重置完全成本 损耗（贬值）
- 51. 重置成本计算方法直接法 功能价值法 物价指数法 规模经济效益指数法 统计分析法
- 52. 实体性贬值 效率法 合成计算法 功能贬值 经济贬值
- 53. 例：某写字楼的土地面积1000平方米，建筑面积50000平方米，建筑结构为钢筋混土结构，土地使用权年限50年，从90年1月起计，可供出租的使用面积为32000平方米，月租金按使用面积计算，为每月每平米200元，出租率为90%，建筑物原值为40000万元（4亿元）家具设备原值4000万元，经常费用为每月80元，房产税建筑物原值减扣30%的余值的1.2%交纳，（每年）其他税费为月总收入的30%，用收益现值法计算该写字楼的95年1月的转让价格。
- 54. 解：1、计算总收益 年总收益=32000×200×90%×12=6912万元 2、计算总费用 折旧=建筑物折旧+家具设备折旧 =40000/50+4000（1-4%）/10=1184万元 经常费用 80×12=960万元 房产税 40000（1-30%）×1.2%=336万元 其他税费 6912×6%=414.7万元 总费用=折旧费+经常费+房产税+其他税费 =1184+960+336+414.7=2894.7万元
