重庆奥林匹克花园项目市场调研报告


重庆奥林匹克花园项目
市场调研报告


第二分册


竞争态势分析
All Right
奥林匹克花园项目市场调研报告












市场竞争环境概述

高端市场竞争日趋激烈

1北部新区楼盘概览
项目名称
物业形态
价格水
销售时间
蓝湖郡
联排墅独立墅
5000元 M2起
定估计8月
棕榈泉国际花园
联排墅独立墅
5000元 M2起
2004年7月25日
保利集团
独立墅
未定
尚早
鲁星城
种建筑形式
28004300元 M2
开始认购
蓝山湖
联排墅
未定
尚早
天湖美镇
花园洋房
4000元 M2起
定估计8月
财富中心
高层花园洋房
3800元 M2起
定估计8月
水晶郦城（三四组团）
高层高层
3800元 M2起
定估计8月
佰富高尔夫
墅
独立墅
10000元 M2起
定估计年底
华利
独立墅
10000元 M2起
2004年4月17日

2北部新区市场迅速放量
通表出楼盘开盘时间集中8月份明两年整市场高档楼盘供应量会迅速放
市场调研报告中出现北部新区已销售销售楼盘蓝湖郡天籁美社财富中心棕榈泉国际花园华利豪园鲁星城等项目现蓝湖郡销售例仅期湖边独立墅29栋总面积11600方米左右市场价值约15亿元联排墅743栋总面积185750方米左右市场价值约10亿元棕榈泉期住宅300余套总建筑面积70000方米左右市场价值约4亿元七月二十五日开始外销售前天湖美镇强广告攻势八月份开盘积极准备天湖美镇建筑面积40万方估计市场价值约16亿元三楼盘出总市值超31亿元容纳
约3000户左右现实问题三家楼盘开发商希年期房销售出回笼资金约20亿元左右意味着市场居民财富20亿元会年流三家开发公司

3产品定位趋致
现北部新区推出楼盘包括独立墅联排墅花园洋房高尔夫墅等种建筑形态基涵盖建筑流产品楼盘产品定位设计趋雷产品质化趋势严重社区题没实质性差续开发项目想产品突破非常困难

4理位置相集中
鲁星城外余楼盘集中消费者购房选择时候考虑理位置素更配套服务等软件素

5竞争态势分析
市场现三梯队产品分时间形成竞争趋势
第梯队金科天籁城中华坊美社龙湖水晶郦城期代表楼盘 部分楼盘已全部销售结束市场取骄成绩北部新区第批掘金者通身项目推广吸引消费者眼球提升开发公司品牌知名度谓名利双收梯队产品现会市场产生击更作起标杆作成面开发项目超越目标
第二梯队龙湖蓝湖郡鲁星城金科天湖美镇财富中心华利佰富高尔夫水晶郦城二期棕榈泉国际花园等代表楼盘部分项目正积极准备市集中年半年开始销售部分楼盘市场定位独立墅外竞争层次客户面竞争异常激烈
第三梯队奥林匹克花园蓝山湖融科智保利集团等代表三梯队部分项目产品面世时间长程暂第二梯队楼盘形成竞争三梯队市场前景第二梯队市场反应中分析明显问题二梯队销售完成会市场消化量客户资源
























第部分 竞争环境背景
北部新区简介
重庆北部新区2001年4月25日挂牌成立规划北部新区未重庆济活跃高科技量聚集商务发达新城区园区规划布局未新重庆涉外生态商务区领馆区重庆光电产业基重庆软件产业基重庆医疗器械产业基雄厚产业发展背景巨口涌入众高新产业业员疑里拥取竭住房需求
1明显区位优势
北部新区位重庆城区南渝中半岛北江北国际空港区西接嘉陵江高等院校科研院密集沙坪坝区北碚区数桥相连东长江寸滩港区规划面积1366方公里重庆中心城区难片面积开发区北部新区中国西部拥通达四川贵州陕西湖北湖南等便利交通优势：中国西部南北（渝黔渝合高速公路）东西（成渝渝涪高速公路）公路通道交汇枢纽2005年通车渝怀铁路横贯境重庆铁路客运枢纽江北客运站聚散数居西部前列濒长江嘉陵江两江长江黄金水道舟楫利设计70万标箱连接长江三角洲寸滩港集装箱码头已2003年7月开工建设中国西南电信交换枢纽落户南缘优越理位置发达便捷交通通信条件赋予北部新区明显区位优势
2广阔发展空间
北部新区建设9173方公里规划口65万竹林礼嘉黄茅坪翠云鸳鸯金山7组团构成呈中心组团式布局结构组团间生态林公园绿间隔北部新区分北部新区开园北部新区高新园分全面委托重庆济技术开发区（开区）重庆高新技术产业开发区（高新区）实施开发建设利充分发挥两国家级开发区骨干支撑作
3重点发展产业
北部新区产业布局发展十里汽车城光电产业基重点规划
十里汽车城造成福特轿车力帆汽车体中高档轿车生产基微型车重型货车型客车零部件生产研发基集生产研发贸易博展教育旅游等综合功体新型工业区汽车城已入驻长安福特轿车15万辆力帆轿车5万辆项目十家海外知名汽车零部件企业北部新区正新思路调动方面积极性造十里汽车城重点支持长安福特力帆轿车发展推动轿车发动机微型车重型货车型客车汽车空调汽车技术研发中心等重点工程引进批专车改装车汽车零部件生产项目引导批海外汽配企业特民营汽配企业入驻实现摩托车零部件生产汽车零部件生产转化
规划光电产业基重点推进高新技术产业项目引进发展高新园实施三四五产业发展重点集中建设光电子生物医药工程软件三产业基重点培育发展电子信息新医药生物医学工程新材料环保机电体化四导产业办留学员创业园软件园生物生化技术开发园光电技术开发园机电体化技术开发园五专业孵化器引进发展信威华邦海扶等批医疗器械生物制药通讯网络电子元件软件项目
4良基础设施生态环境
北部新区开发建设四年批重基础设施已建成投入基满足企业入驻需2003年开始新轮综合交通源排水信息设施生态环境园区基础设施等骨干工程建设投资450亿造良产业发展居环境2007年左右基建成现金开道等批干道已通车供水加压站变电站等批设施已投入渝怀铁路重庆铁路客运枢纽江北客运站寸滩港集装箱码头物流园区建设进展利批骨干道路建设快速推进形成网络式命名金系列开山通海兴渝州七条骨干路网连接北部新区4条轨道交通线已完成规划中3号线（市中心区江北国际机场）年开工6号线（北部新区北碚）提速推进完善基础设施构成北部新区公路铁路水运航空综合立体交通网络
批体现重庆直辖市水文化教育科技体育卫生旅游等标志性功性重点基础设施项目正兴建逐步展露北部新区现代市风貌100米宽165公里长嘉陵江江景观带已邀世界著名规划企业德国佩西公司重庆市规划设计院进行形象设计2004年动工重庆汽车会展中心动工正加快推进重庆贸科技会展中心国际双语学校国际医院高档生活区高尔夫球场民俗文化村等提供佳贸居住休闲旅游环境
北部新区注重生态环境建设坚持创造然城然谐存生活工作休闲环境构筑山水园林体框架分期建成龙景湖生态公园黄桷公园母山植物园公园等批型生态林公园绿等绿色生态空间形成城然谐存生态环境
5优惠扶持政策
北部新区充分利直辖市西部开发政策优势实行普惠特惠特事特办政策形成明显政策洼吸引海外投资者兴业发展工业实行优惠价租标准厂房实行优惠价格生产性企业享受优惠电价财政企业入库税额安排专项扶持资金工业企业税1510税率征收高新技术企业税实行两免三减半实行高新技术成果转化项目两税增长部分财政安排企业企业建设费实行优惠出口商品等实行贴息重项目采取事议双赢赢方式商洽
6快捷服务方式
北部新区服务生产力建设诚信政府服务型委会贯求服务快捷重庆市政府决定市政府职委托北部新区委会市政府相关部门职委托开区高新区委会简化办事程序提高效率北部新区开园高新园实行机构服务限度简化审批程序实现体制创新建立快捷服务方式建立投资者投诉制度进入项目实行踪式全程式保姆式服务已竣工开园金山厦基竣工高新园理服务中心楼设站式服务厅实行站式服务首问责制实现权限投资项目审批政务服务出园区
7开发建设步入挡提速轨道
⑴ 基础设施提速建设2003年北部新区包括开区高新区完成固定资产投资985亿元中基础设施建设投资497亿元均年期较幅度增长北部新区开园高新园完成固定资产投资529亿元年期增长604中基础设施建设投资392亿元年期增长667市政府确定北部新区14重项目进展利
⑵ 落户开发区项目投资明显增四年北部新区开园高新园引进项目122合投资总额2691亿元中建成投产16开工建设522003年引进项目87占历年引进项目总数71合投资总额2087亿元占历年合投资总额776
⑶ 入驻开发区项目生产营状况良2003年北部新区包括开区高新区实现国生产总值1302亿元增长288完成工业总产值426亿元增长357中规模工业总产值379亿元占全市规模工业总产值239外贸出口实现9890万美元较幅度增长2003年北部新区开园高新园实现国生产总值14亿元年期增长539完成工业总产值394亿元年期增长23倍

二北部新区竞争态势综述
北部新区拥开阔坦土具吸引力城市发展前景正吸引着境外众房产巨头抢先进入千亩成片开发超级盘正成重庆楼市里引注目焦点北部新区成立时间长该区域房产市场发展迅速短短两年时间已成市北部市场颗耀眼明珠龙湖水晶郦城蓝湖郡华利豪园财富中心天湖美镇棕榈泉鲁星城等盘项目北部新区推出该片区成重庆市愧盘展览馆
龙湖1600亩蓝湖郡已破土动工香港裕汇集团棕榈泉盖定1200亩良田保利集团3200亩封正谋划联想控股融科智开发公司1000亩皮刚刚奥林匹克花园占3300亩土建工集团1000亩项目浮出水面……少千亩五六千亩相距甚块纷纷落入产巨鳄肚皮
圈外先期紧挨着开园楼盘展开攻势：300亩黄·华利豪园300亩中央硅谷600亩金科集团六水库项目……楼盘皆紧挨着金开道条黄金线冠响亮名字——金开组团
着新轮开发热潮兴起北部城区次世证明独特理交通产业政策等优势北部房产开发前景
三北部新区业态特点
项目名称
物业类型

项目名称
物业类型
蓝湖郡
联排墅独立墅
融科智
预测独立墅
棕榈泉国际花园
独立墅联排墅
华利
独立墅
财富中心
种建筑形态
水晶郦城
高层高层
鲁星城
种建筑形态
川水岸
联排墅
天湖美镇
花园洋房
蓝山湖
联排墅
佰富高尔夫墅
独立墅

保利集团
高尔夫独立墅
表出北部新区流开发商开发楼盘绝数
联排墅独立墅花园洋房少量低密度高层发展趋势北部新区产低密度高档建筑低密度市场已成北部新区流市场
重庆市低密度住宅判定基两标准指建筑密度低20住宅类型二指容积率指标般意义言高层低密度住宅容积率22层低密度住宅容积率12联排墅容积率07独立墅容积率035目前市场满足中求称低密度住宅
目前重庆市场低密度住宅类型分两类：花园洋房基45层容积率112左右二墅包括叠加联排独栋等中叠加墅容积率08联排独栋墅容积率08
1低密度市场发展现状分析
重庆市低密度住宅发展2002年开始龙湖香樟林竞溯源居天骄美茵河谷金科天籁城等代表销售进度均较乐观低密度住宅成年重庆房产突出亮点旺销原致：
正常规律5—10年住宅升级周期市场成熟阶段周期相更短重庆房产市场起动时间较晚99年左右开始进行规模开发早期市场买卖双方成熟直白说中高收入阶层花钱没买房子年换房住宅升级换代高峰直接拉动低密度住宅发展
二交通条件改善消费观念转变程度影响居民购房特征：生活繁华段赖性断削减特车族购房更注重景观质量物业身品质低密度住宅开发说拥良然生态资源先天景观优势块疑抢占制高点
三重庆城市中心住宅外较具形象档次住宅两类：江景房复制先天景观优势作卖点二低密度住宅明显超出普通住宅区户均绿化拥指标景观良交融性区整体高形象档次作卖点2002年年底2003年相继推出溯源居金砂水岸美茵河谷天籁城等作两类物业代表中高端市场占市场份额仅仅开始未3—5年中高档住宅市场低密度住宅保持流位难物业成规模击流位
2低密度住宅分布
目前区域角度言重庆市低密度住宅基重板块：
北部新区板块目前项目川水岸蓝湖郡棕榈泉鲁星城华利水木清华清河湾天籁城水晶郦城枫林秀水佰富高尔夫墅等
二沙坪坝板块项目水天花园翡翠湖美茵河谷等
三南岸板块项目学府道69号天池林海溯源居高山流水融桥半岛等





第二部分 竞争案分析
蓝湖郡

1开发商背景
重庆龙湖产发展限公司重庆中建科置业限公司更名公司成立1995年6月重庆佳辰济发展限公司控股拥员工800余名
1995年6月公司正式介入房产领域确立房产核心发展战略住宅开发作导方公司贯创新精神专业开发优势准确市场定位超前规划设计优质物业理业树立良企业品牌形象截止2003年11月累计已开发面积约110万方米建面积约150万方米

2项目基情况

位金开道1111号金山道金开道交汇处数条城市快速干道构筑畅达交通体系车开道6分钟抵达龙湖社区金山道五童路仅10余分钟快捷达渝中区繁华宁静线间
该项目建筑形态联排墅独立墅总面积1600亩期占408亩772套住房中联排墅743套水边独立墅29套
户型面积：联排墅约210方米290方米水边独立墅约400米
该项目全球富盛名建筑设计师美国建筑协会会员注册建筑师加州学客座教授芬兰博客利学教授纽约塞瑞克斯学建筑学院院长约翰·费雪尔设计情调异私家花园户户间开放式庭院通系列环境融合性化设计创造出尊贵然优雅具梦幻般色彩理想居环境
蓝湖郡部配套设施包括体育中心恒温游泳池壁球馆网球场羽毛球场健身房SPA标准游泳池等外部配套幼园学中学等教育设施更型体育中心休闲商业街20000方米型超市等生活配套设施

3项目定位

该项目定位湖滨纯墅社区广告推广题：生栋品味传承
4销售状况
项目套起价5000元方米 总价80 万元起
2004年2月中旬蓝湖郡第次推出38套连排墅卖月4月27日蓝湖郡推出均价66套连排墅仅天半天销售50套次套涨3万元数字仅刷新龙湖历史成绩（香樟林天销售20套）更创重庆高端物业市场新纪录
龙湖产够取热销成绩龙湖品牌强号召力关系时龙湖产刚刚获2003年住宅户满意度抽查测评全国第全国守合重信企业称号龙湖产增添巨市场美誉度促成市场龙湖产品持续追捧
5客户群分析
蓝湖郡双资阶层（资＋知）富裕群开创墅生活倡导弹性生活模式迎合双资阶层价值观教育水职业求成白领精英置业首选
6项目优势分析
n 良品牌效应特香樟林墅开发获巨成功蓝湖郡良基础
n 开阔独特功丰富蓝湖郡墅特点名师设计充分满足居者空间功需求
n 独特然景观蓝湖郡墅品质保证购房者重点蓝湖郡广告推广非常成功带良口碑产品附加值通精心策划推广蓝湖郡优势完全展现消费者面前深深动消费者购买欲




二（龙湖）水晶郦城
1项目基情况
项目位渝北区新牌坊龙湖西苑旁465411133125路等六条公交线路社区交通车江北线社区线1：龙湖新世纪家乐福北城天街龙湖沙区线社区线2：龙湖石坝沙坪坝石桥铺彩电中心南坪线社区线3：龙湖五里店巴蜀中学南坪
该项目总面积500亩期开发204亩住宅15栋建筑面积241288方米总户数1677户容积率21绿化率60建筑18层31层高层楼房力户型建筑面积85165方米
建筑设计成塔式双菱形住宅呈45度角相H型住宅错落排列少接面积减少原生形变形15栋水晶建筑塔群错落致疏密序散布绿野
户型分配：
B1 两房两厅卫 套面积 75方米
C11 三房两厅双卫 套面积101方米
C21 三房两厅双卫 套面积104方米
C4 三房两厅双卫 套面积123方米
D11 四房两厅双卫 套面积125方米
D2 四房两厅双卫 套面积139方米
设计尊重然核心理念规划设计建筑设计中特强调竖线条体现建筑晶莹感水晶然形态强调建筑挺拔感建筑水晶般点缀绿色海洋
区中三种类型休闲广场社区周边游泳池标准网球场童游乐场篮球活动场健身中心老年活动中心棋牌室等供业休闲娱乐爱琴道两旁超市美容美发蛋糕房助银行药店洗衣店花店酒吧咖啡馆等商业形态龙湖巴蜀学巴蜀幼园项目周边配套设施成熟
龙湖水晶郦城商业项目动步公园配套商业龙湖水晶郦城型超级市场龙湖水晶郦城日式风情商业街等组成
动步公园配套商业
    8000方米动步体育公园配套商业设施单层面积2000余方米计四层坐落美丽动步体育公园西南角紧邻新西路建筑中间围合中庭花园营精品店酒吧水吧茶楼中西餐饮
龙湖水晶郦城型超级市场
    龙湖水晶郦城型超级市场面积12000方米两层坐落龙湖水晶郦城住宅区南面紧邻新西路紧接龙湖水晶郦城入口交通畅达流巨扼守商业进出道型超市开店首选址
龙湖水晶郦城日式风情商业街
    龙湖水晶郦城日式风情商业街围绕龙湖水晶郦城住 宅 两层巧建筑围饶社区成建筑立面错落致中间零星意散布着围合日式庭院商铺适中约100300方米适合社区配套商业进驻
2项目定位
项目定位低密度高层广告推广题：善然善未生活
尺度视野然生幸福值等
3销售状况
项目销售套起价3180元方米高价4500元方米均价3800元方米
2003年8月水晶郦城开盘4天销售843套创历史新纪录 2004年3月水晶郦城推128套住宅创3时卖光奇迹
4客户群分析
水晶郦城定位高收入年轻白领阶层购房者中年龄普遍年轻25岁35岁白领型公司企业力客户
5项目优势分析
n 项目整体密度较低休闲活动空间较
n 然景观营造较项目周边配套设施较完善
n 龙湖品牌优势明显前期成功开发项目奠定良美誉度建筑外形户型设计景观设计具国际流水

三财富中心
1开发商背景
香港香江国际集团投资开发香江国际集团创立九六九年香港基逐步发展间元化跨国企业集团次投资２５亿元造重庆涉外商务区德国国际设计师联合体（ＡＸＩＳ　ＧＲＯＵＰ）担规划设计

2项目基情况
重庆财富中心位称济增长极北部新区高新园区北部新区星光道16号园区高科技企业云集交通便捷重庆规划未馆区紧密相邻
总面积3216万方米规划建筑面积75万方米容积率233集高档商业高级公寓甲级写字楼会议中心酒店体期公寓预计年7月限量面市总户数812套产品形态丰富包含层低密度板楼居住区高层板楼休闲居住区高层塔楼商务精英居住区等建筑风格欧洲现代理性义风格
社区中容纳现代商务活动生活需切设施功齐全化集中居住者带方便高效工作效率更高生活品质
3项目定位
财富中心定位新城副心重庆首涉外商务区推广告语：新代品质空间
4销售状况
7月3日重庆财富中心销售处音乐鸡尾酒优雅风情中正式开放期推出起价3800元方米
财富中心限量推出国际公寓期产品包括层板楼高层板楼两种形态中层板楼采梯两户设计高层板楼18层全部坐北南楼间距达54米外立面设计凸现理性简约北欧风格户餐厅外均搭配精巧花池露台独特原木隔栅带生态居家感受
四鲁星城
1开发商背景
重庆鲁开发(集团)限公司山东电力现代化企业制度组建重庆注册成立型限责集团公司营理战略市场导资纽带规范化运作模式实施名牌战略雄厚企业实力现代化理手段鲁集团中西部区发展奠定坚实基础该公司山东鲁集团重庆注册组建限责公司重庆市型综合性开发企业集团注册资金2亿元民币母公司实力相雄厚家国商业银行股东麾相数目信托投资机构
2项目基情况
鲁•星城位北部城区核心带鲁•星城五童路新溉路分北区西区东区三区域西区位龙头寺片区呈方形佰亩新华水库南规划水系界紧龙头寺公园东区位五童路东侧新溉路南侧北区位新溉路北侧五童路东侧紧邻黄花园桥建轻轨三号线目前暂公交车辆直接达
鲁星城重庆市未商业中心文化中心时兼
具坡特色园林式住宅区项目总面积约2000亩建筑面积241017方米总户数1680户停车位1008容积率177绿化率45社区中高层层高层种建筑形态存
建筑单体定位原：根生态景观资源结合购房者需求安排档次面积户型建筑实现资源优配置
8层集合住宅
F01－F09栋8层集合住宅水岸布置坡建层层退台景观资源佳户型复式住宅四房户型中14层集合住宅形坡度建筑紧密结合形作退台式处理户住宅提供120
方米左右私家花园丰富建筑形体削弱建筑体量层住宅均视野开阔四时佳景收眼底区美宅精华相
 11+1高层18+1 高层住宅
E01－E06栋11+1高层住宅避免前面集合住宅影响幢建筑间均拉间距保持景观轴线时视线通透力求做户户阳户户观水观水景观北面区中心花园具较景观资源区力户型三房户型
B01－B06D01－D04栋18+1高层住宅紧邻区中心花园景观较户型力型三房户型建筑群面呈弧形围合状减少逼压感顶部中间两边退台丰富柔化建筑轮廓线中D01－D04栋部层远眺南面水景底部全部架空南北庭院景观空间贯通居民提供充沛灵动户外活动空间
纯灵动：30层高层点式
    A01C01C02栋住宅街布置30层点式该建筑
城市青年白领阶层量身造典住宅户型绝部分户型
济实户型结构取胜设计力求提高住宅实率户型方正
部分户型南北通争取良景房间尺寸功
精雕细琢程度满足未业居住求顶层加利
设复式户型

着生命建筑懂相处重性切然发生关系切谐生设计理念项目期原始貌较完整圆形山丘高点267米低点216米山坡东南西北坡景观良山脚区丰富天然水系——原新堰水库样环境正住区中生复制稀缺然资源种山水格局古代风水观中：负阴抱阳背山面水风水宝格局谋合体现出独特山水然环境

面鲁•星城期区位优势独特山水环境价值适应然环境发挥区位然资源优势果断取舍放弃山夷做法限度利现条件减少原生环境破坏延续保留原历史背景脉特征山水城市住区诗意健康生活住户建筑留历史评说
社区部规划设万方米型会商业街超市幼园社区医疗中心等
3项目定位
项目定位CBD首席亲水生活保护区
4销售状况
项目起价2800元方米花园洋房起价3500元方米6月15日现已开始外公开认购

五棕榈泉国际花园
1开发商背景
重庆棕榈泉房产开发限公司成立2003年4月香港裕汇集团控股专业事房产开发合资企业注册资金6000万元港币美资背景香港裕汇集团成立1995年属控股10家企业家事房产休闲科技教育等项业务综合性集团公司年成功投资开发建设北京盈科中心北京棕榈泉国际公寓深圳沙河高尔夫球会南京沙河高尔夫球会等知名项目累计投资超50亿港币麾三力品牌：沙河高尔夫棕榈泉国际社区中美国际学校均尊贵生活高尚品质闻名业界
2项目基情况
项目位重庆北部新区金开道88号
紧邻北部新区植物园总面积约1200亩160亩天然湖泊240亩生态公园建筑面积80万方米期住宅300余套车位400容积率12整项目分34期开发
项目联排墅花园洋房秉承棕榈泉品牌
特生活品质造国际流品质建筑柏涛墨尔建筑设计公司进行建筑规划园林景观公园设计香港贝尔高林首席设计师担纲物业理世界级权威物业理公司香港铁物业理公司进行物业理服务业带五星级酒店式物业理
3销售状况
7月25日棕榈泉国际花园外开放房四景观：棕榈泉入口景观棕榈泉国际俱乐部双层架空景观堂11交楼标准精装修样板房销售价格联

六天湖美镇
1开发商背景
金科集团两年升势头猛扩张势头快土巨头继金科花园金科丽苑年金科·天籁城美社金科·天籁城中华坊金科·金沙水岸三盘连开取惊业绩
2项目基状况
金科天湖美镇位北部新区高新园开道段属高新园组团块面立交北接机场高速路毗邻已开发成熟富区新牌坊距天籁城美社约1000米基东面加新花园D区南面金开道（机场高速路）西面250亩运动休闲公园西北北面直接母山植物园相邻 块东南西三面六水库环绕水库约 100亩南区东北紧市政道路北区四周均市政道路公交线路目前149（—五黄路—南）606（—菜园坝—奥体中心）面（—阳光城）
镇立交市重交通枢纽国道210212319交
汇重庆市外环高速重站通外环高速快速达沙坪坝区九龙破区渡口区距离解放碑车程20分钟距离机场车程15分钟距离江北商圈5分钟车程
机场高速路渝长高速路渝合高速路呈Ｕ型分布2005年通车渝怀铁路横贯境重庆铁路客运枢纽江北客运站集聚数居西部前列西南电信交换枢纽落户南缘优越理位置发达便捷交通通信条件赋予重庆北部新区明显区位优势外市政府建立容量城市轨道交通系统城区布设五条轨道交通线路线路总长119公里中五号线童家院子冉家坝高家花园桥杨公桥桥中梁山线路长22公里轨道交通线网密度方米036公里举措改善该区交通状况
该项目面积约305352㎡块东西宽约550m南北长约1000米呈规形状高差较总体北高南低西高东低总面积850亩中建筑占500余亩公园占250亩天然湖占100亩建筑面积40万方米
组团基单元花园洋房分建筑风格迥异南北两区结合区域
然文展现院错退露生活空间项目定位拥良然山水资源低容积率高档文化健康社区阳光湖面森林然条件激发出设计创造力设计然合谐统根功需求相独立氛围开始营造出独特山水镇风情创造出城市文化精神开放性然生态恬静生活空间规划设计中遵循原：
· 保留势貌特征限度利形周边环境资源进行简化整理适应规模开发根貌特征环境资源规划产品容量密度
· 区中优先考虑公空间区公利益应私利益
· 交通组织简单意义车分流规划中应建立安全步行系统功复合车行系统
· 区基构成元素界面清晰组团邻里结构
· 利然貌特征景观绿化系统绿化景观轴作中心绿脉联系组团绿
3镇开发１０标准
）规划超前化
1创造更高层次生活模式出发点
2提高扩充现行规划设计标准充分满足未生活发展需求根
3机结合区域文然创造生态谐居追求
4 尊重城市历史文化承认建筑城市机组成部分城市更新重组成部分
二）户型合理化
1空间尺度舒适注重居住者需求生理需求
2结构合理房凸柱活动空间隐梁隐柱视觉空间完整
3功布局科学洁污动静等区域明显
三）建筑艺术化
1建筑追求美学注重美享受充分体现建筑性形韵
2遵循国际建协北京宪章关文化历史积淀存留建筑间融汇生活里城市营造市民行具潜移默化影响城市建筑灵魂原倡导追求起历史考验建筑艺术
四）质童标准化
1工程设计技术指标充分符合国家颁发关标准
2精心精致精确做安全舒适提高健康生活标准
五）建材环保化
1建筑材料适应时代潮流符合环保标准避免环境体危害
2积极采新设备新技术科学合理设计减少资源浪费充分循环利资源
六）配套完善化
1服政府教育生活等方面市政配套求严格城市规划求进行开发
2理解健康宜家生活需求筹划层次规模商业性服务网点建立公良性具竞争活力生活商业环境
3建立镇社区服务中心业提供更贴更然更舒适生活服务
七）服务酒店化
1物业理强化行业标准性理容环境治安卫生房屋区设施维护更新
2满足性化服务需求针业物质精神方面需细化服务容建立公健康开放服务体系
八）环境公园化
1融合工作生活立居住环境建设中努力实现高标准园林化
2展未提出居住环境公园化天湖美镇成环境优美休养身性激发生理想
九）生活科技化
1觉运成熟现代科学技术释放居民层次生活空间运成熟技术手段服务社区家庭
2 提倡科技生活化性化
十）社区性化
1高度弘扬建筑理念通理想住宅设计实现终身关怀
2努力营造社区整体文化满足居住者心里需求
3提供足够硬件设施启动社会行业健康公开服务区创造安全优雅舒适充满活力居社区
4项目定位
第三代花园洋房山藏水呈现出市院洞天府区域远眺草泊散布山脉蜿蜒文崇尚繁华宁静诗意存高华锋芒显露
广告推广语：城山色半城湖
5销售状况
天湖美镇预计年８月初入市天湖美镇入市消息传开天强烈求预约登记客户竟达100余目前公园已开始动工湖泊正整治中该项目负责说通治理未湖泊更加清澈建成公园湖泊二者面积达24万余方米公园百种休闲运动设施隐林中：高尔夫练场网球场羽毛球攀岩等等销售价格4000元起

七创奥韵
1开发商背景
重庆创集团置业（集团）限公司专业事房产开发物业理延伸新型企业集团集团注册资金壹亿元具二级房产开发资质级物业理企业资质
目前集团公司拥支集拆迁安置工程理营销策划房产销售投资决策物业理财务控制行政理济法律等体专业门类齐全理力强业务验丰富职工队伍集团总部常设部门9：总裁办财务部开发部设计部策划部工程部销售部行政力资源部法律顾问室现骨干员工100中80员工具专文化程度博士硕士高级职称员占10拥重庆产界部分精英作公司高层决策者
集团创建创美生活营宗旨富创造性创业精神基础严格济效益社会效益环境效益相统原实行科技领先奉献精品创流服务社会营方针取坚实长足发展

2项目基情况
创奥韵体康社区位重庆市国家级高新科技开发区成渝高速公路起点城市总体西发展重中心段谓城市中心中心社区北面紧邻重庆市国宾馆——渝州宾馆型居住社区（南方花园）南面直接成渝高速公路城市交通干道接壤西面高新区科技楼东面直接拥占1800亩全市规模配套齐全设施完备奥林匹克体育中心公园桂花湖水运动公园创·奥韵开发程中奥林匹克体育公园独二优势运动健康题进行区开发建设区规划中采组团布局组团均国家（奥运会著名）特色项目基调确立独特特色结合利周边体育运动设施区身配套设施运动氛围区建筑设计中国家健康住宅示范区标准求进行开发建设造西南区首健康住宅保障区居民长久享健康生活
总面积110175方米中建筑面积229889方米容积率2 09绿化率30总户数1350户停车位765网球运动场建筑面积：11986㎡球场配套功面积：450㎡商业建筑面积：2450㎡会馆建筑面积：18100㎡创奥韵相关指标总面积：60050㎡住宅建筑面积：188555㎡商业建筑面积：8007㎡车库建筑面积：9517㎡幼园建筑面积：1800㎡
创奥韵体康社区总占210亩整体规划六题特色
功区域运动题奥韵光城市阳台弥补高新区没众性休闲广场缺憾树立高新区外发展形象运动题休闲广场位社区北部规划中心露天舞台嘹台动感题喷火台运动雕塑品等感受运动氛围广场设施运动休闲广场形式社区周边居民提供散心信步处
运动题产品规划创奥韵体康社区住宅区域整体设计充分满足现代运动锻炼需健康生活渴舒适居家追求体现出社区建设社会区家庭关爱结合社区独具优势特色运动健康题全力精心造现代社区住宅区域整体规划成南北两组团中间奥韵道相连接规划施封闭围合建筑布局点板结合建筑形态高低错落秩建筑物高度简洁现代外观造型健康明快外立面色彩住宅区域实施运动健康规划硬件设施年龄爱性运动健康需提供保障展现出体康社区规划特色景观园林规划区分组团分设置题体现运动健康特色景观包括高尔夫篮球攀岩等考虑景观互动性参性时利势高差充分体现山社区景观特色户型设计遵健康住宅求居住生活行规律原满足居住者生活需求实现居民舒适安全卫生健康文明型居住生活目标合理安排功空间实施公私分区动静分区洁污分区原明确功空间专性保障户户均充足阳光良视野设计创新家户设计入户花园阳光健身房完善生活功需求抓住厨房卫生间阳台等实功创新运住宅功划分更合理更贴现实生活需求处体现出健康生活尊重重视
社区奥网中心奥韵名店街奥韵会外部环境学医院中心体育场类生活商业配套设施奥网中心作题性网球中心运动场充分体现出独具优势拥13块国际标准室外练场3块国家标准室训练场1国际标准网球正式赛场外拥干块羽毛球室外练场相关配套服务中心规模标准高堪称西南奥韵名店街作题性运动商业步行街充分利奥林匹克体育公园全市号召影响力奥网中心营优势特色社区环境开辟商业步行街题营国际国知名体育品牌体育品装备重新重庆体育产业搭建起营发展新台奥韵会作型题性运动健康会专门居住社区生活健康服务会设置健身房壁球馆乒乓球飞镖等运动功外设置独具特色运动健康理中心社区住户提供体康评价膳食营养运动计划等系列专业咨询服务建立体康档案位住户体会种微贴心关爱奥韵道作题性运动景观道仅奥林匹克体育公园中轴线景观道连接住宅区域两组团条景观轴线奥韵道设计通雕塑景观品等设置体现出运动美健康美表达出体育深刻涵韵味
3项目定位
高尚住宅区推广题： 奥林匹克生活方式
4销售状况
项目起价2700元方米 均价3300元方米二期已销售完毕现三期正销售中
2004年初提倡运动健康题创奥韵健康住宅试点区抛出体验线全年营销计划———2004走进奥韵体验营销计划该营销计划推出立受行业外关注两年行业极力倡导体验营销方式房产张旗鼓推广开始
3月20日创奥韵二期开盘两天时间楼盘销售80销售金额突破亿元样销售业绩产品品质出色外楼盘通体验活动展现健康风采刺激销售重素
3月底奥韵业次出发背负沉重行军装备江津中山古镇开始两天户外拓展体验露天宿营穿行山林山间野炊4月二期品质样品房开放5月底高新区联合举办庆祝六节目汇演亚洲杯倒计时仪式创奥韵光城市阳台举行…
频繁制造体验活动仅目前营销手法突破时创奥韵倡导体育产题重表现形式项目生活方式种塑造目前通系列运动体验活动实施创奥韵作重庆楼市体育产领军者位已广消费者心目中树立时着奥体中心完工创奥韵业会享受区带体育运动设施外奥体中心出色体育装备成奥韵业咫尺配套奥体健康社区氛围迅速形成

八阳光100
1开发商背景
重庆渝壹佰房产开发公司北京阳光100房产开发
限公司渝产业（集团）限公司华电投资咨询公司着优势互补效配置资源原出资组建公司2002年12月注册正式成立注册资3000万元民币 重庆阳光100国际新城秉承创造居住文明传播时代文化开发理念特约世界5著名建筑设计事务（澳利亚DCM德国GMP日安腾忠雄法国PL丹麦SHL）加盟竞标规划设计铸造中国房产全新典重庆城市建设创辉煌
2项目基情况
项目位南岸滨江路东北段五桂石片区总面积800亩建
筑面积110万方米容积率20中75万方米现代义住宅15万方米型商业配套65万方米市政广场18万方米车库写字楼酒店社区种建筑形态存
社区种休闲场运动场社区周边南滨路商业街类配套设施完善
户型资料
A户型 13233米
B户型 11881米
C户型 9354米
D户型 8954米
规划设计重庆阳光100国际新城站城市高度长江嘉陵江两江交汇处现代化国际港口形象岸天门江北嘴两艘巨轮交相辉映具巨击力树立重庆城市标志性建筑角度视觉中心海东方明珠样成长江龙头标志
3项目定位
型城市综合体聚焦新兴城市带聚焦新兴白领阶层
伴着中国济繁荣开放城市新兴白领阶层城市逐渐形成迅速扩新济时代城市中坚力量力消费群体城市中活力具时代感阶层开放成熟畜特质足表征身份品位成熟社区勇接受国际化现代化住宅新兴城市带
4销售状况
重庆阳光100国际港尚未推出着CBD东风已原偏僻弹子石捂发热年轻重庆重庆青年激昂点发晕气魄蛊惑群群重庆——说尚未开盘重庆阳光100意性客户已逾千

九蓝山湖
1开发商背景
重庆建工集团限责公司1998年11月11日原重庆市建筑理局整体转制组建重庆市建筑企业集团全集团拥房屋建筑工程施工总承包特级资质（全市唯）级安装级市政施工级装饰装修级土石方工程专业承包二级房产开发二级公路施工市政府公益性项目建设理代理甲级资质国际工程承包外派劳务营权等资质集团拥雄厚技术力量先进施工生产设备现代化理力总资产424亿元18万名员工中拥类专业技术职称员7118中高中级职称员3305国家三级项目理1555中级项目理476营业务建安路桥施工市政建设房产开发业涵盖工程设计机械制造木制品加工工程监理物业理等行业2002年集团公司入选中国企业500强列第424位年入选重庆市企业集团20强列第10位
2项目概况
项目计1374亩中建设851亩道路建设74亩湖面50亩绿化400亩2004年7月15日方案出台期计划15万方集中3+14+1联排墅排屋等准备秋交会推出2005年推出2期30万方



十华利豪园
1开发商背景
记黄埔(重庆江北)限公司 
记黄埔产记黄埔限公司旗产发展投资部门致力发展优质写字楼住宅商场工业酒店渡假项目物业遍布香港北京海青岛重庆广州深圳东莞珠海更断开拓海外市场英国日新加坡巴哈马等均拥投资项目外集团营间高级酒店
2项目概况
华利豪园位渝北重庆市北部新区立交桥东南总占面积约２０万方米２１７幢独立式豪华花园墅中国西部罕纯独立豪华墅社区容积率035建筑面积70000方米
四款风格独特豪华示范墅分皇室贵族风格意利西西里风情白宫纽约市魅力现已公众开放五款尊贵户型设计包括金钻型翡翠型绿宝型红宝型蓝宝型面积约２７２方米４８６方米供选择幢墅均设前私家花园私家车库更拥重庆首创私家升降机
首层均特设楼高约6米挑空厅落玻璃巧日光室屋注入充足天然光线阴沉冬日阳光做亲密接触二二楼设间套房套房带致阳台足出户身处然般开阔三户均拥私家升降机直达楼层生活更加便利舒适重庆首带升降机墅
翡翠型墅：建筑面积约401方米采欧洲宫廷式设计风格利雕花廊柱描金等元素线条明快序独八角形客厅5面全幅落玻璃家庭厅日光窗相连

绿宝型墅：建筑面积约351方米运意利典设计理念金黄色色红白蓝互相搭配特回形图案房间中处见户型结构方正宽敞客厅餐厅处设幅落玻璃
红宝型墅：建筑面积约315方米参美国白宫风格米色基调简单明快高雅二楼分设女孩房男孩房女孩房温馨男孩房沉稳三楼房保留字形坡顶设计空间更宽敞明亮
蓝宝型墅：建筑面积约272方米体设计采现代时尚风格线条简单明快量采玻璃镜面等装饰材料空间变化穷新代年轻贵族首选
华利豪园会位华利豪园显位置外型高低致空间方正称功分区完美拥酒店式入口堂专属室升降梯中接厅高达7米具独特美国加洲华利山典风格会设备完善设室恒温游泳池相连户外游泳池户外网球场健身室红酒坊桌球室棋牌室阅读室医疗保健中心咖啡厅等SPA香熏生活馆保龄球场雪茄吧沙狐球室童游乐室连室外游乐场足出户享受精彩生活
十佰富高尔夫墅
1开发商背景
重庆佰富实业限公司
2项目基情况
项目宏帆实业重庆佰富实业限公司投资位重庆现唯建成宏帆实业加法国两家公司合资建设生态公园项目置27洞国际标准高尔夫球场高尔夫球场环境优美项目总占面积244万方米建筑面积61万方米容积率仅028目前重庆低178户重庆目前惟纯独立墅高尔夫社区
    项目包括法兰西维利亚歌特堡等种建筑风格全部追求高品质生活成功士量身定做纯正高尚贵族生活社区
项目周边景致怡绿草茵植葱郁球场风光更优美江岸坡区采取区—组团—庭院三级结构山系道路天然湖泊骨架进行构建湖滨区—绿坡区—山谷区—江岸区交错辉映具浓郁然风情佰富·高尔夫墅亲然远离繁华高速公路北滨路畅通佰富·高尔夫墅机场市商业中心需20分钟左右车程式维利亚式巴洛克式法兰西式西班牙式北美式佛罗里达式歌特堡式8种新加坡设计师原创墅消费者业界耳目新感觉
佰富GOLF墅请国知名凯莱物业理限公司香港鹏利中心北京名园玫瑰园等高档楼盘家物公司绝部分资深员工着年五星级酒店理验
3销售状况
该项目暂定2004年8月份开盘佰富GOLF墅目标客户行业精英生活品位求佰富GOLF墅针业进行订制式设计：意客户先考察完墅块20种户型外立面中根喜选择设计师根客户细节求相应方案做出调整施工交房订制式设计服务佰富GOLF墅够称豪宅理目佰富GOLF墅造成位业梦中家园
预测佰富高尔夫墅出现应该会重庆住宅高端市场带震撼
十二金科天籁城
1开发商背景
金科集团·重庆聚房产开发限公司 
2项目基情况
金科天籁城金科集团北部新区着力造全新项目该楼盘位重庆市北部新区光电园规划区总约500余亩北接300亩古木峰公园千亩北部植物园

金科天籁城联排墅独特院落式规划传统民居现代住宅紧密相融回中国传统居住情怀造现代中国追寻已久院落生活建成完善光电园区整体功城市形象起重作时建成拉动光电园区中心区整体全面建设起重作
周边配套巴蜀学特色幼园 美社沙区江北渝北渝中南岸皆通外环五童路210国道利直达南坪四公里会超30分钟 年重庆市重心北移加快天籁城区基建美社说生活配套已完美金科·天籁城配备型超市两型游泳池条餐饮休闲街时计划设置银行分理处位天籁城·美社北面北部新区规划国际级医院五生活配套满足天籁城业日常生活符合身份高档聚会场合时天籁城项目设篮球场网球场羽毛球场室娱乐项目体功俱乐部完全天籁城业生活姿彩犹值提美社正东面交通干道2004年6月贯穿龙湖花园南门届时美社观音桥等交通时间现提早5－10分种
3销售情况
天籁城·美社2003年8月3日终面市受市场热烈追捧天籁城种户型单价突破4200元方米日卖出200套房销售金额突破8000万
天籁城·美社期热销原分析
产品成功定位年半年席卷全国非典疫情改变消费者居家置业观念高层建筑通风采光存着难避免缺陷天籁城·美社推出花园洋房全板式梯两户坐北南通风采光俱佳重庆尚见
二规划放松空间设计目前重庆区规划重表轻里缺乏居住者文关怀邻里间没沟通难交流天籁城认三分二时间家度居家生活追求心情放松空间天籁城规划设计强调群体私空间衡追求亲密邻里建筑组群布局
三完善配套设施造优质居家环境天籁城惜投入重金教育斥3500万巨资引入重庆巴蜀交通投入3000万元引入465路等条公交线路隔6分钟天籁城区外引入超市修建型农贸市场设置先进压缩式垃圾处理站四风水三讲究天籁城解决坡风风水三问题
天籁城·美社迄止已全部销售完毕

十三项目
保利集团圈3000余亩造高尔夫物业称目标建造亚洲高尔夫球场球场边分布顶级独立墅
联想·融科智鸳鸯镇圈1000亩具体定位规划尚未出台根部员透露搞度假型墅商务墅区









第三部分 竞争市场分析
北部新区楼盘特点
1盘时代
项目名称
占面积
形态
备注
蓝湖郡
1600亩
联排墅独立墅

棕榈泉国际花园
1200亩
联排墅独立墅

保利集团
3000亩
独立墅
正规划中
鲁星城
2000亩
高层

蓝山湖
1400亩
联排墅
正规划中
融科智
1000亩
预测独立墅
正规划中
天湖美镇
500亩
花园洋房

财富中心
500亩
高层高层

水晶郦城
500亩
高层

佰富高尔夫墅
400亩
独立墅

华利
300亩
独立墅


2低密度

项目名称
容积率
项目名称
容积率
蓝湖郡
045
融科智
预计低05
棕榈泉国际花园
12
天湖美镇
108
保利集团
预计低05
财富中心
233
鲁星城
177
水晶郦城
21
蓝山湖
08
佰富高尔夫墅
028
华利
033


3高价位
北部新区楼盘起价3500元方米均价格5000元方米左右
两组数出北部新区高端市场表演舞台重庆未新富区新牌坊北延伸

二北部新区竞争楼盘销售力分析
项目名称
物业形态
价格水
开盘时间
交房时间
蓝湖郡
联排墅独立墅
5000元 M2起
2004年2月
期2004年
棕榈泉
国际花园
联排墅独立墅
5000元 M2起
2004年7月25日
期2005年
保利集团
独立墅
未定
2005年
未定
鲁星城
高层
期均价3400
2004年6月15日
期2005年
蓝山湖
联排墅
未定
2004秋交会

天湖美镇
花园洋房
4000元 M2起
2004年8月
期2005年
财富中心
高层高层
3700元 M2起
2004年7月3日

水晶郦城
高层
3180元 M2起
2003年8月期
2004年4月二期
期2004年
佰富高尔夫
墅
独立墅
10000元 M2起
2004年8月
期2005年
华利
独立墅
10000元 M2
2004年4月17日
2004年
川水岸
联排墅
独立墅
低2900元 M2
高5500元 M2
2004年5月
2004年9月
翡翠湖
联排墅
独立墅
联排墅110万起
独立墅180万起
2003年
2004年
阳光100
种建筑形态
未定
2004年底
期2005年底
通分析出楼盘开盘时间集中年项目
期竣工交房时间集中2004年底2005年明两年整市场高档楼盘供应量会迅速放


三竞争项目相关单位统计表：
项目
建筑设计单位
景观设计单位
物单位
回龙湾
机械工业部第三设计院

香港戴德梁行
光华·阳光水城
澳利亚柏涛（墨尔）建筑设计公司
贝尔高林（香港）限公司
深圳金物业理限公司
阳光100国际新城
澳利亚DCM建筑设计事务（期）丹麦SHL建筑设计事务（二期）


融侨风洲
机械工业第三设计研究
深圳欧博环境景观设计限公司
重庆融侨锦江物业理限公司
天骄美茵河谷
西安建筑科技学建筑设计研究院
英景观设计建设限公司
天骄物
鲁星城
澳利亚柏涛建筑设计集团
贝尔高林香港公司
戴德梁行
美堤雅城
澳洲ANS工程设计顾问公司
深圳市远洲环境景观设计限公司
重庆泓山物业理限公司
竞溯源居
澳洲HASSELL香港怡境师事务
澳洲HASSELL香港怡境师事务
深圳金物业理公司
广厦城
英国ATKINS公司重庆学生态住宅专家
东方园林
广厦重庆第物限公司
棕榈泉国际花园
柏涛墨尔建筑设计公司
贝尔高林香港公司
香港铁物业理公司
川水岸
澳洲DECOLAND设计顾问限公司
澳洲DECOLAND设计顾问限公司
深圳国贸物业理公司

金科天籁城美社
深圳学建筑设计研究院
加润枫国际
重庆金科物业理公司
天池林海
深圳学建筑设计研究院


水晶郦城
日久米设计株式会社
日久米设计株式会社
重庆龙湖物业理公司
东春天
法国PA设计师事务

重庆东花园物业理限公司

分析：建筑景观设计单位国外背景公司已占50例阳光100更提出现房产已进入设计师时代出整房产市建筑景观设计越越重视两部分体现整体项目品质重素通建筑景观特色营造容易造项目特优势树立物业理公司开发商身成立物公司专业物公司占50左右例出目前重庆物方面重视程度明显海城市物专业性提高

四竞争项目区域统计表

楼盘名称
南岸区
回龙湾竞·溯源居华宇·江南枫庭美堤雅城融桥半岛·风洲天池林海阳光100武夷滨江
江北区
鲁·星城川水岸佰富高尔夫墅
九龙坡区（高新区）
天骄·美茵河谷
沙坪坝区
中安·翡翠湖
渝北区（北部新区）
金科·天籁城金科·天湖美镇棕榈泉国际花园华利
蓝湖郡财富中心蓝山湖
巴南区
日月山庄
出案项目竞争楼盘北部新区外南岸区楼盘竞争手北部新区南岸区处CBD边缘范围量消费者会北部新区南岸区两者中选择争取中间客户（渝中区消费者）开展营销重工作

五竞争项目推广题统计

楼盘名称
推广题
蓝湖郡
生栋品味传承
水晶郦城
善然善未生活生幸福值等
财富中心
新代品质空间涉外商务区
鲁·星城
CBD首席亲水生活保护区
棕榈泉国际花园
未定
中安·翡翠湖
创意限生活
金科·天湖美镇
第三代花园洋房城山色半城湖

六竞争项目广告投放量

（）蓝湖郡




重庆晨报
重庆日报
重庆商报
重庆晚报
总计
月
1

1

2
二月
2
1

1
4
三月


1
1
2

四月


8
4
12
五月
4

1
1
6
六月
2

2
3
7
总计
9
1
13
10
33




（二）龙湖·水晶郦城




重庆晨报
重庆济报
重庆青年报
重庆商报
重庆晚报
总计
二月


1
1

2
三月
1
1
1
3
2
8
四月
2
1
1
3
4
11
五月
1
1
1
2

5
六月
3
1

2
1
7
总计
7
4
4
11
7
33


（三）鲁星城

月
重庆晨报
重庆济报
重庆青年报
重庆商报
重庆晚报
总计
月
2


1
1
4

二月
1
1
1
2
1
6
三月
3


2
2
7
四月
2
1
1
2
3
9
五月
3



2
5
六月
2


1
3
6
总计
13
2
2
8
12
37


（四）中安·翡翠湖


月
重庆晨报
重庆济报
重庆商报
重庆晚报
总计
月
1



1
二月
1



1
三月
1


1
2
四月

1
1

2
五月
2
2

1
5
六月
2



2
总计
7
3
1
2
13


（五）棕榈泉国际花园

月
重庆晨报
重庆商报
重庆晚报
总计
月
1


1

三月
1


1
四月
1
1
1
3
五月


1
1
六月
2
1
2
5
总计
5
2
4
11



（六）财富中心

月份
商报
晨报
总计
六月
1
1
2


综述


重庆晨报
重庆济报
重庆青年报
重庆商报
重庆晚报
总计
月
5


2
1
8
二月
4
1
2
3
2
12
三月
6
1
1
6
6
20
四月
5
3
2
15
12
37
五月
10
3
1
3
5
22
六月
12
1

7
9
29
总计
42
9
6
36
35
128


发现重庆晨报产广告首选纸质媒体商报晚报紧方面反应出读者楼市信息获取渠道集中三家报纸

七竞争市场户型分析

（）低密度住宅户型面积：
项目名称
类型
面积
类型
面积
蓝湖郡
联排墅
210 M2 290 M2
独立墅
约400 M2
棕榈泉国际花园
联排墅
180 M2 250 M2
独立墅
约480 M2
中安·翡翠湖
联排墅
200 M2 300 M2
独立墅
300 M2
华利豪园


独立墅
270 M2 320 M2

低密度住宅市场分析户型面积呈样化趋势开发商结合楼盘理位置目标客户群体文化背景等素确定明显规律寻说明市场面积样化需求存

（二）般住宅户型面积：
1目前市场供应量户型三居室套数达7980套总面积87万米面积占市场总量例4579次二居室四居室跃层
2二居室户型东春天规划104㎡外余项目76—90㎡间
3三居室面积范围103—148㎡间
4四居室中面积范围131—136㎡间流（东春天四居室面积153㎡超市场流20米）

第四部分 重庆高档物业市场分析
墅市场分析
⑴ 重庆市场墅供应量较宏观市场分析未墅市场竞争激烈
完全统计前亮相潜墅项目占已达16000亩中亮相项目约占6700亩已明确表示作墅潜项目占约9300亩市场统计情况分析目前已亮相墅项目约14已推出墅约1500套预计半年亮相未5年完成开发墅项目约8加已亮相预计22项目推出17500套墅供应分析半年新推出墅项目售墅项目新推产品市场供应力
17500套（包括新开墅盘）5年消化掉意味着年消化3000套时销售情况销售情况特中高档墅楼盘年销售量顶150套重庆市场年出现10样楼盘消化1500套年1500套空置事实墅盘年仅售10余套未墅竞争激烈见斑
⑵ 投放段北部新区渐成热土
目前区域角度言分布板块：
北部新区板块目前项目川水岸蓝湖郡棕榈泉华利青河湾佰富高尔夫墅等
二北碚板块项目中安翡翠湖水天花园鹭岛沙坪坝美茵河谷等
三南岸板块项目天池林海高山流水长青湖墅等售项目分布区域渝北北碚南山含谷墅项目售没形成明显墅集中供应区
相北部新区逐渐成重庆墅市场热土 受势较坦优势政府战略规划支持北部新区成重庆市墅市场重热土金开道线总占超1万亩汇集顶尖开发商汇集众高尚盘庞新城已开始浮出水面龙湖金科保利棕榈泉等八家开发商舞北部新区总体量超600万方（含量墅）估计5年全部推出
⑶ 产品细分中高档墅流
售项目档次分析高中低档墅数均销售供应量中高档墅济型墅供应量相限市调发现目前重庆市墅项目分类：
顶级墅总价260万单价7000元方米独立墅：：香樟林墅龙湖蓝湖郡独立墅华利豪园中安翡翠湖佰富高尔夫等部分墅类墅市场效需求限销售情况错
中高档墅总价120260万单价45007000元方米独立墅连排墅类项目独特稀景观资源做支撑项目身环境配置户型合理走势龙湖·蓝湖郡连排墅川水岸天池林海中安翡翠湖部分墅等
济型墅单价38004500元方米总房款80万120万间青河湾墅华立天豪园天龙部分墅等

[4]果墅外部景观资源稀缺性作划分重庆市目前墅分类：
湖景墅 湖建中型天然湖泊作项目然资源龙湖蓝湖郡天湖美镇中安翡翠湖海兰云天纯水岸等
江景墅 长江嘉陵江资源川水岸
山墅 山景项目外部资源天池林海等
高尔夫墅 高尔夫球场联合开发享受高尔夫球场资源目前佰富高尔夫墅
外景墅 产品身规划品质设计差异化优势取胜华利豪园金科中华坊

[5]墅市场呈现新趋势
趋势1：产品早期单外部景开始规模产品综合质数取胜重庆早期墅规模较部环境配套较差外部然资源（江景湖景）支撑产品身规划功定位缺乏品质进入2002年龙湖香樟林墅代表重庆墅产品开始规模综合质数取胜目前龙湖·蓝湖郡棕榈泉天池林海代表千亩盘相继推出整体规模优势毫疑问促进项目配套环境产品规划方面优化蓝湖郡规划200亩体育中心棕榈泉联姻知名学校华利豪宅形象诉求充分表明市场逐步成熟产品赖规模综合质数取胜趋
趋势2：济型墅行道墅市场发展情况济型中高级墅放量幅增加代表性项目青河湾川水岸天龙墅等类墅连排形式出现建筑面积集中200300米间总价80120万介独立墅花园洋房间济型墅未年重庆墅市场供应重角
趋势3：高尔夫球场开始成顶级墅砝码目前重庆市墅产品联合高尔夫球场开发项目佰富高尔夫墅号称贵族运动高尔夫目前阶段重庆市顶级墅标志重庆金字塔尖贵族惯山水熏陶追求更高尚更体现身份高尔夫运动

[6]墅消费力— 私营业
墅档次高低力目标客户私营企业特高档墅中档墅私营企业消费群体外双知阶层学教授高级专业技术员金融界士成中高档墅重消费群部分消费者更重视环境品质然条件较墅项目置业首选墅消费群中出现种低龄化趋二十岁成墅业少数

二北部新区市场分析
第北部新区市场规模盘居潜楼盘千亩盘规模超3000余亩规模优势明显预见未年北部新区房产开发供应量会剧增
第二品牌房商居潜楼盘开发商全国性知名品牌房产商均全国济发达城市成功开发楼盘验资金实力雄厚品牌优势明显
第三供应体量巨根初步推算目前北部新区初步探明开发总量预计360万方米左右北部新区目前供应量未6年全部开发完毕速度计算年供应量60万方米左右供应量十分巨
第四产品形态集中受容积率等条件限制目前北部新区产品形态高档低密度住宅产品形态十分集中导致市场竞争十分激烈整体联动市场细分差异化路线楼盘取胜关键

三富区形成
重庆富区新牌坊富聚居区基础形成会年加速—金开道片区扩张重庆富区年出现批中高端楼盘北推进约10公里完成版图扩张
年—金开道片区名姓楼盘：龙湖·蓝湖郡（占1600亩已动工）保利集团项目（3000余亩）融科置项目（1000亩左右）重庆奥林匹克花园（3300亩）建工集团项目（1000亩左右）外开片区楼盘1200亩棕榈泉国际花园约300亩华利豪园300亩中央硅谷·城市花园600亩金科集团六水库项目项目全部低密高档住宅城市富裕阶层居住需产品形态吻合：品质高环境等等年重庆富区会种全新形象出现市场中
流生活品质富生活必备条件反映居住方面重楼盘品质没品质低楼盘会引富阶层选择居时目光—金开道片区前面提楼盘体高品质奠定区域整体品质里高品质体现楼盘产品形态方面
整区域产品形态金字塔尖独立墅塔中高部份花园洋房产品高定位楼盘高品质消费高品质楼盘城市中高端群质居住趋势越越明显趋势利区域整体形成富聚居效应
里追问金开道（含新牌坊部分区域）片区会成重庆富区点难问题：全球城市少富区重庆富区样新开发区中发展起
恐怕没政府开发商事城市富裕阶层聚拢区域国家城市富区着时间推移逐渐发展成熟起样富区者历史悠久文素养氛围相东京新宿富区者城市中心带著名老公园毗邻相伴伦敦海德公园纽约中央公园巴黎尔赛花园周边富住宅区

金开道片区没条件方式城市发展中初具重庆富区雏形南滨路初步形成市白领聚居区样
金开道（含新牌坊部分区域）片区走重庆富区发展道路离开锦绣山庄龙湖花园等五六年前新牌坊附扎根落户众针中高端客户群楼盘热销逐步认里富居住区概念
目前金开道（含新牌坊部分区域）片区现已具备样特点：理位置离城区1030分钟车程离尘离城享市繁华宁静闲适生活二物业形态品质相较高中高档住宅房价相较高三居住环境空气质量高正富聚居区基条件
着片区居住氛围形成相匹配形成市中央政务区涉外商务区
时金开道片区周边市政配套设施日益完善中交通配套发展快满足富区离开车轮条件解新牌坊通机场高速路连接成渝渝长渝合等高速公路新（牌坊）溉（澜溪）等重市政道路投入

四成功案例欣赏
1龙湖香樟林
龙湖香樟林墅位重庆市渝北区九龙湖北岸龙湖南苑西苑隔湖相北接规划中重庆领事馆区重庆目前市顶级墅区
墅区占面积17万方米建筑面积85万方米整区坐拥山水湖岸线蜿蜓曲折绵延1300米墅区中端长条形岛延伸湖心岸天然形成6湖湾景致迥异势起伏开阔遍种香樟银杏楠木等名贵树木珍奇花草幽雅然环境周边成熟社区配套构筑种然限接极具文美达舒适生活居住环境200余栋独立墅联排墅势起伏曲折绵延湖岸线形成水边墅绿荫墅坡联排墅
香樟林墅项目出现直低迷住宅楼市受震动毕竟墅市场城市房产市场尖端部分业士禁住发出疑问：重庆消费市场究竟潜力？站金字塔尖消费者究竟少？香樟林墅热卖重庆房产市场意味着什？
应该说做墅重庆房产市场早陌生话题止重庆城区中已快10年历史锦绣山庄纯墅区项目外许墅混迹量高层高层层建筑形态举综合社区中提墅时指锦绣山庄十分强调居家环境意生活品质富贵群唯住家选择锦绣山庄样纯墅社区建筑形态纯粹业济位社会位相似元素求富贵宁静环境幽雅消费群体说非常重表面现实少区谓墅开盘起直清冷站里业士说重庆消费力太差墅市场活跃遥遥期
实然龙湖香樟林墅销售状况金字塔尖消费群实已聚集反市场直没需产品观等香樟林墅销售部员话说接客户时发现重庆钱太客户产品提出意见理会房价付款方式需揭解已购房群中年龄客户1975年出生说明重庆富豪阶层正趋年轻化外家三姐妹竟然时香樟林购买独立墅说直想买墅香樟林墅算愿
日前香樟林年前售价480万幢湖墅出价700万求购——仅年时间总价涨220万创重庆墅增值高纪录
年增值220万突出表现罢透露香樟林208套墅增值2003年6月全部售罄已开始——时日香樟林连排墅总价均涨幅30万香樟林独立墅均涨幅70100万谁否认龙湖品牌巨魅力设计品质样完善蓝湖郡未增值速度会逊香樟林呢？
2金科·中华坊
中华坊占300亩毗邻天籁美社龙湖香樟林墅区相距800米区容积率173建筑密度254绿率411中国传统民居风格连排墅花园洋房高层等种建筑形式组成重庆目前惟民居住宅
造中国房子金科·天籁城·中华坊项目负责样诠释中华坊产生原天籁城·中华坊金科力图重现国传统民居灿烂辉煌光荣梦想
中华坊重庆第运现代技术演绎中国传统独院合院民居住宅风格楼盘区配备高尔夫推杆练场足球场文化题会等数十项健康休闲设施体现健康高尚生活万方米民俗公园片绿绵延数百米民俗风情景观道长达100余米古韵新风商业街丰富庭院空间饱含恬静安宁：户均私院100米字顶钢筋架结合镂花落窗搭配体现现代元素传统空间然统
天籁城·中华坊亮相楼市消息发布石激起千层浪引起业界消费者强烈关注开发商始料未套独院民居高达120万元天竟然30余亲金科集团公司咨询关情况开发公司时出会议室作客户咨询点原定8月底排号计划时决定提前
中华坊受关注？
创新成功定位楼市欧风美雨行道天中华坊反道行独辟蹊径传统民居风格townhouse建筑形态相结合运现代建筑材料表现传统民族精神质化竞争中走差异化道路博市场认追捧
二规划放松空间设计目前重庆区规划重表轻里缺乏居住者文关怀邻里间没沟通难交流中华坊烟雨巷陌庭院深深青瓦白墙暗香浮动雨天杯清茶读书听雨晴天朋友喝酒聊天久居城市喧嚣中生活工作压力中华坊够提供精神栖息放松疲惫身心感受文化宁静充分继承传统儒家文化乐精神
三北部城区发展潜力中华坊位北部新区1号道属新牌坊片区北部新区远景规划新区域发展前景相宏伟前金融办公信息第三产业新牌坊区必成城市中配套齐全现代居家中心
四完善配套设施中华坊金科斥资3500万巨资引入重庆巴蜀开通条公交线路外引入超市修建型农贸市场设置先进压缩式垃圾处理站
天籁城·中华坊宅院特点
通天接
中华坊独天井设计继承传统院落通天接设计理念通天井领会传统民居天圆方哲学性格

前庭院
中华坊户皆进前庭登厅堂居正室入院设计格局继承儒家文化登堂入室训诲庭院承接清风雨露日月精华纳气通风代谢新陈

青瓦白墙
院落重重叠青瓦出檐长坡顶高勒脚穿斗白粉墙中华坊民居瓦面采青灰色雪白色墙面形成烟雨迷蒙中幅水墨画写意淡远表现中国文化淡泊宁静格涵

古韵新风
中华坊仿古中国独院民居住宅现代版黑白分明院墙庭清风四时景色字顶钢筋架结合镂花落窗搭配现代时尚元素传统建筑符号中华坊完美然统
天合
中华坊体现天合建筑设计思想尊重然应然利然维护生态环境街巷交通走气流排水通风均形貌建强调然谐生

厚德载屋
势坤君子厚德载物中华坊种寻找文化根厚重感觉中华坊居住空间伦理空间正中国文化种厚重醇美乐序伦品格伦亲情感染训育着富润屋德润身屋润源身润身润源德厚家富传厚德载屋传家道积德润身方家方永年

村落栖居
传承传统文化演绎现代文明民居建筑万方米民俗风情园160万方米北部植物园古韵新风民俗商业街巷体现民族精神风情道民俗文化彰显村落栖居涵



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