成建信·奥林匹克花园
项目行性研究报告
成博思房产决策资讯顾问限公司
二00年十月
目 录
报告总体结 6
I 报告说明 6
II 总体评价 6
III 技术济指标 7
IV 结建议 8
第章 项目介绍 9
1．1项目背景块现状 9
1．1．2项目背景 9
1．1．3块现状 9
1．2项目块综合开发环境 10
1．2．1然文历史景观条件 10
1．2．2交通条件 10
1．2．3水土空气污染状况 10
1．2．4项目块周边治安状况分析 10
1．3项目块周边建筑状况分析 11
1．4项目块周边居民状况 11
1．5项目块周边市政工程实施情况 11
1．6项目块周边配套设施状况 11
1．6．1商业设施 11
1．6．2生活设施 11
1．7项目块优劣势分析 12
1．7．1优势分析 12
1．7．2劣势分析 13
第二章 宏观社会济环境研究 14
21国民济景气状况项目影响 14
22银行利息金融政策项目影响 14
23通货膨胀素项目影响 15
24固定资产投资项目影响 15
25消费需求项目影响 16
第三章 项目区位环境分析 17
3．1项目区位行政区划然理 17
3．1．1行政区划 17
3．1．2然理 17
3．2项目区位济发展状况 18
321国民济 18
322外开放 18
323城乡建设 19
33温江城市发展战略定位 19
3．4 项目区位文历史景观状况 19
3．4．1文历史 19
3．4．2项目区位景观状况 20
3．6项目区位城市建设房产开发状况 22
3．7项目区位生活配套设施状况 23
3．7．1．源状况 23
3．7．2．通讯状况 23
3．7．3．教育条件 23
3．7．4．医疗条件 23
3．8项目区位城市发展规划 24
3．9项目区位综合开发价值分析 24
3．9．1利素 24
3．9．2利素 25
第四章 成市房产市场发展现状 27
4．1房产业国民济中位日益增加 27
42房产开发投资增势强劲 27
4．3住宅开发份额断扩 28
4．4规模开发出现端倪开发企业效益提高 28
4．5商品房销售稳步增长增长趋缓房价趋降 28
4．6开发结构需改善 29
4．7空置总量空置面积升 29
4．8土政策购置面积增势较猛 29
4．9成房产市场展 31
第五章 市场效需求项目定位建议 32
5．1消费者特征分析 32
5．1．1消费力 32
5．1．2年龄结构 32
5．2消费者域结构 32
5．3消费者心理惯特征 33
5．3成市房产消费市场需求特征 34
5．3．1消费者方位选择分析 34
5．3．3消费者置业环域选择 35
5．5项目处板块消费环境 39
5．6成购房者运动健康认知程度 40
5．7成市购房者精装房认知程度 40
5．8项目目标消费群体综合定位 40
5．9产品题定位 41
第六章 项目建设进度 44
6．1施工条件 44
6．2计划进度安排 44
第七章 项目投资估算资金筹措 46
7．1投资估算范围 46
7．2投资估算容 46
7．3投资估算 47
7．4项目总投资 47
7．5投资分年投入计划 48
7．6资金筹措 48
第八章 财务效益分析财务评价 48
8．1财务分析 48
8．2财务指标选取 48
8．3财务效益分析 48
8．4 盈亏衡分析 48
8．5敏感性分析 48
8．6风险分析 48
8．5财务评价 48
附表目录
表：济技术指标 7
表二：2000年温江县济指标 18
表三：成市房产业年济指标 29
表四：项目分期开发济技术指标 单位：m2 46
表五：项目投资估算表 48
表六：资金筹措 48
项目销售价格预测 单位：元 m2 48
项目方案销售额 48
投资收益率 48
表：保守方案项目现金流量表 48
表：般方案项目现金流量表 48
表：乐观方案项目现金流量表 48
盈亏衡表 48
项目敏感性分析表 48
报告总体结
I 报告说明
报告中投资估算采假设开发法定额标准行业普遍惯例销售预测采市场较法计算时点2001年10月
报告采计算方法分析出结建议代表公司观点供开发商相关单位作决策参考实际开发中实际情况作相应调整
II 总体评价
温江天独厚区位优势良然生态环境城市综合配套功进步加强项社会事业协调发展项目发展提供良社会环境济环境量土资源建设单位雄厚济实力奥林匹克花园优良品牌资源项目具良市场前景
根报告定性定量分析风险分析出总体结性意见供委托方参考：
l 项目区位理想相发展潜力适合开发型项目
l 项目开发住宅项目较市场前景
l 项目技术财务行具良投资价值相收益回报
III 技术济指标
表：济技术指标
项目
合计
期
二期
三期
四期
数量
数量
例
数量
例
数量
例
数量
例
占面积(亩)
1570
400
500
400
270
总建筑面积（m2）
1151909
293480
366850
293480
198099
住宅（m2）
1036718
264132
330165
264132
178289
中：层住宅
546240
161414
55
183425
50
132066
45
69335
35
花园洋房
253493
58696
20
91713
25
73370
25
29715
15
联体墅
207270
44022
15
55028
15
58696
20
49525
25
独体墅
29715
29715
15
商业公配套（m2）
115191
29348
10
36685
10
29348
10
19810
10
商业公配套包括售楼中心办公区奥运体育会馆幼园购物广场商业步行街生活会等非住宅建筑
l 项目项目总占面积： 1570亩
l 容积率 11
l 建筑覆盖面积： 261668方米 （覆盖率25）
l 绿化率 42
l 高度限制 18米
l 车位例： 1：09
l 项目开发周期： 5年
l 开发总成： 146亿元（营业税附加未计入）
方米单位成： 1269元方米
l 项目销售收入：
保守估计： 165亿元
般估计： 189亿元
乐观估计： 216亿元
l 总投资利润率：
保守估计： 674
般估计： 2209
乐观估计： 3958
l 权益资利润率：
保守估计： 25490
般估计： 30696
乐观估计： 36527
l 净现值NPV（单位：万元）：
保守估计： 3153
般估计： 17325
乐观估计： 33162
l 部收益率IRR：
保守估计： 11
般估计： 33
乐观估计： 57
l 盈亏衡点X：
保守估计： 0943
般估计： 0829
乐观估计： 0732
IV 结建议
项目区位理想相发展潜力适合开发型住宅项目较宏观利前景具良投资价值观济效益然项目存定风险建设单位果效采取措施规避分散消转移风险达身资源够承受程度该项目具相行性
建设单位应抓紧筹集资金合理利资金时应适时加广告宣传力度优化工程设计工程建设程中严格实行招标建设监理制力争2002年半年开工建设
第章 项目介绍
1．1项目背景块现状
1．1．2项目背景
l 温江位成市西面风水光华道西延线开工建设成市高新西区开发建设温江房产开发带极利市政府然未进行正面引导单已暗含机带动温江跨越式发展意
l 温江县政府房产业作带动温江济聚集区域气支柱产业持召开住温江——成房产高层坛会坛会续效应置信芙蓉古城项目温江成功令温江房产市场受市开发商普遍关注先华新国际森宇房产华润房产亚房产等家开发商圈
l 未23年着成市中区旧房改造工程全面展开总拆迁量达400万方米1：3安置例计算带1200万方米市场需求量市法消化巨市场需求必带动成市房产市场郊区化发展
l 2001年12月份四川建信置业发展限责公司正式温江县政府签定征合中期400亩2001年12月31日建信公司成市艺术中心举办建信·奥林匹克花园奥利皇家乐团新年音乐会进行项目第次形象宣传项目开发推广作铺垫
1．1．3块现状
项目块位温江县总占1560亩江安河界跨温江县涌泉公两镇体部分位涌泉镇境块南光华道西延线东西两侧华新国际爱房产项目块邻北侧目前农业区
块部势坦土肥沃相落差米左右现农田中零星分布着农房竹林西南光华道处企业块现条东西双车道水泥公路路面高出两侧田垄约米左右路两侧部分村民建房屋
1．2项目块综合开发环境
1．2．1然文历史景观条件
块整体然条件优越江安河蜿蜒流淌水质较清澈河竹林环舍生竹团构成道独特风景外块保存条较完整江安河古河道缺少独特文景观历史古迹
1．2．2交通条件
l 项目块外界连接交通条件
块条两车道水泥路面乡间公路整体路况较外部公路接合部沙石路面路况较差较泥泞坑洼
l 项目块周边交通状况
目前块周边土龙路温双路涌泉——柳城公路南侧光华道正处施工阶段尚未形成交通力政府块控制红线东西北三侧均规划三条市政公路目前尚未动工着项目区域项目启动项目块周边交通状况非常良
1．2．3水土空气污染状况
项目块整体污染状况江安河水质较清澈流量土坦均农业西南部企业处停产状态污染光华道施工未周边环境造成明显破坏粉尘污染较低整体较项目块污染状况远成市区轻似心旷神怡氧运动美
1．2．4项目块周边治安状况分析
项目块周边居民村民服务业口较少居民世代邻总体治安状况较
1．3项目块周边建筑状况分析
项目块周边建筑村民房舍围合式院落两层建房西南面厂区工业房年代较久远五六层砖混建筑
1．4项目块周边居民状况
项目块周边居民附村民农业口占绝重西南处极少企业职工外没类型居民商业口服务业口企业单位居民极少
1．5项目块周边市政工程实施情况
目前块周边建市政工程仅光华道西延线（温江段）项路面现已推正铺设两侧网政府环境块四周均规划市政道路目前均未进行施工
1．6项目块周边配套设施状况
1．6．1商业设施
块周边商业设施非常少块东南面康河村少量副食品商店杂货店餐馆温双公路侧温江县较知名仲华养生园块周边缺少银行邮局等配套设施娱乐场
1．6．2生活设施
块处农业区周边没菜市场等生活配套设施
l 医疗教育设施
附缺少医院疗养院康河村体诊东面土龙公路侧成市狮马路学教育实验基星星外国语学校四川省商业学校等教育单位
1．7项目块优劣势分析
1．7．1优势分析
l 土坦然条件优越适宜进行房产开发营造良居住环境
l 项目规划1600亩符合房产规模化开发趋势时设计师留出设计空间便组团规划配套设施完善
l 紧光华道距成市区三环路仅8公里交通条件极便利光华道高标准建设规划路两侧100米绿化带仅缩短城乡距离令回家成种享受
l 项目块位涌泉镇未规划中高档居住区周边均成市知名开发企业项目块区域含金量高升值潜力未区域整体开发利提升版块整体形象竞争力
l 便开发企业合作营造周边配套加速居住气候形成时避免重复投资带重复性浪费
l 块三公里长河岸线利造生态河景岸良茂密竹林利造具川西风俗景观环境开发企业节省营造景观绿化成河河漫滩利营造亲水休闲空间
l 项目块处区域房产开发处女开发起点高政府便加强控制规划令区域产品整体风格档次较统保持版块形象完整性
l 住温江成房产高层坛会召开树立良温江版块区域品牌引起市场关注项目期宣传推广创造良条件
l 光华道两侧铺设网区开发中线引入引出创造良水电气路等基础设施条件
l 项目良区位环境块特征项目成功开发创造良基础条件加成建信公司雄厚资金实力背景良政府资源背景辅奥林匹克花园良项目品牌运作模式温江县政府建信·奥林匹克花园项目列温江县政府号工程进步加强项目优势
1．7．2劣势分析
l 项目块面积开发建设周期长投资成资金回收慢
l 项目块势坦块相落差仅1米左右势缺少起伏利营造部规划景观规划空间层次感差异性
l 块周边现交通条件较差光华道西延线（青羊段）施工尚未进行存较变数建设滞项目开发周期产生较影响
l 块周边商业生活娱乐等配套设施落居住环境商业环境尚未形成利项目推广
l 森宇音乐花园距项目块较先项目推出市场价格定位较低均价1300元左右推出产品品质消费者预期存较差异会损害温江版块房产项目整体形象利奥园项目推广
相邻项目块附圈开发企业华新国际爱房产等现未实质性开发动作造成项目营造区域配套设施吸引气显势单力孤
第二章 宏观社会济环境研究
项目投资规模开发周期长项目投资营建营销理环节必然会受国家宏观济形式产业政策影响然准确预测宏观面项目影响程度作出量化分析非常困难章根 层面角度项目面宏观背景济形势作定性研判：
21国民济景气状况项目影响
全球济增长趋势减缓权威结构普通提出悲观预测时候中国GDP年季度增长81需求方面全社会固定资产投资增长124消费品零售总额增长103呈现出稳定增长运行态势进亚洲开发银行4月19日提出预测认中国东南亚国济年增速分76
目前观察国需求年升趋势物价稳定项宏观济政策保持连续性稳定性需会出现异常变化确定素外需越越国外学者认世界济尤美国济增长放缓慢明显影响中国济增长种影响半年显现
国家统计局副局长邱晓华认国际需求减少国需求会增加二者相抵国年整济运行相稳增长率保持7～8间会出现起落时国家统计局调查季度全国企业景气指数1186年期提高34百分点扣季节素季持特股份合作企业私营企业景气指数提高
认整体国民济突显需格局目前济景气状况年济基面言支持项目项目开发中应注意年半年济增长放缓需增长影响
22银行利息金融政策项目影响
已发布货币信贷情况中年季度民银行继续执行稳健货币政策供应适度落中央年初调整目标13—14金融运行稳国家货币政策委员会年确定总方针继续执行稳健货币政策保持货币总量政策基稳定灵活运公开市场业务操作时调节商业银行流动性保持民币利率总水稳定保持民币汇率基稳定积极运信贷政策促进信贷结构调整促进货币市场酱市场协调发展
专家预测国济发展身情况世界济发展态势短期国银行利息会调该项目开发期然会处较宽松利金融环境中良握项目开发进程相关配套资金时位工程抵押贷款消费性揭贷款总体利率风险会太
23通货膨胀素项目影响
年季度居民消费价格总水涨07物价总水呈现出长稳中微涨势中城市涨06农村涨08构成涨较快项目娱乐教育文化品服务项目居住分涨9224食品价格降16工业品出厂价格涨08原材料燃料动力购进价格涨29
年物价会进步涨涨幅会太涨速会太快物价水总体较稳项目投资收益影响会太原材料燃料动力价格涨较快会影响项目开发成费开支委托方应注意握开发节奏合理控制成
24固定资产投资项目影响
年1—4月份国济类型累计完成投资4236亿元增长165年期高出72百分点中更新改造房产开发投资继续保持快速增长态势：更新改造投资增长248房产开发投资增长228基建设投资增长121固定资产投资区分布中1—4月份西部区国济类型投资672亿元增长262东部中部区投资增速西部区增速慢79129百分点
投资增长中二方面值关注新开工项目资金源呈现较快增长态势资金源中筹资金增长明显筹资金较快增长中出加入世贸压力政府鼓励措施作扩更新改造投资程度已成企业种觉行促进投资增长房产开发投资增长状况反映出整体济活动日渐活跃二住房投资增长已连续数季度保持20带建材装修家具市场繁荣购房观念行开始消费投资转变消费信贷发展关系年高速增长基础年第季度信贷继续幅增长成中国济金融发展中突出现象年济继续回升重素
25消费需求项目影响
改革开放国济增长稳定推动力量消费需求增长年份消费增量占GDP增量重60左右源居民消费增长政府支出扩张总消费中居民消费直占80左右处导位
年4月份国消费品市场继续保持活跃态势月实现社会消费品零售总额2821亿元年月增长97增幅年期高06百分点1—4月份累计实现社会消费品零售总额12077亿元年期增长101
年1月1日开始三方面增加工资机关事业单位职工月均增加工资100元二13省634县职工发放艰苦边远区津贴三实施干部称职考评发放年终奖次调整工资涉4500万增支800亿元增加800亿元工资相全国工资总额增075百分点左右工资政策具长期效应次调整工资扩国需求强化需济增长拉动作产生重影响
时国住房制度改革九五期间取突破性进展住房货币化分配正全国范围逐步展开年全国首次出现住房贷款超开发贷款现象国家计划高达1000亿银行贷款扶持住消费贷款均进步扩市场需求
结：述宏观基面分析跨入2001年中国房产面发展特殊机遇挑战国家宏观济稳中见暖新济热潮力影响房产业整体济形势国家宏观政策导支持项目相利背景宏观面特国际济确定性素委托方开发项目程中密切关注济局势根形势变化预期时调整项目动作思路
第三章 项目区位环境分析
3．1项目区位行政区划然理
3．1．1行政区划
温江县处成原腹心东成市青羊区南邻双流县西接崇州市北连郫县成七卫星城市温江县辖10镇182村面积277．04方公里口30．56万县城柳城镇建成区面积12．4方公里口数量10万东距成19公里南双流机场20公里距建成铁路西站12公里
成市总体规划成市逐步撤县建区年1月1号新县成第撤县建区试点卫星城市消息成南华阳成西温江成第二批撤县建区城市基础设施建设工农业结构调整城市总体规划等方面获快速发展
3．1．2然理
素天府国膏腴享金温江美誉温江县属岷江水系江堰然灌溉区境畴沃野物产丰富气候温雨量充沛土肥沃四季常青年均气温15．8℃年降水量966．1毫米境观赏植物资源丰富县河流十分发达境4条河：金马河杨柳河江安河清水河支流
1996年温江投入建设资金17．2亿元然生态进步改善生态环境指标协调发展片区16生态环境指标全部达国家二类区验收标准全县林木覆盖率14．9高出国家标准5百分点城镇气环境质量城镇噪声状况水环境质量等均达国家规定标准
温江县具——幅员面积277方公里二少——总口30万三——距成市区18公里四——境势山丘原沃野等显著特点
3．2项目区位济发展状况
321国民济
2000年温江较保证全年目标务完成九五计划实现次评全省综合济实力十强县升第七位全县实施十五计划力推进温江跨越式发展奠定良基础
表二：2000年温江县济指标
项目
单位
实绩
增减（±）
国生产总值
万元
362096
11．6
均国生产总值
元
11856
11．3
第产业增加值
万元
47977
3．2
第二产业增加值
万元
189230
13．9
第三产业增加值
万元
124889
10．1
全社会固定资产投资总额
万元
81182
0．4
外贸进出口总额
万美元
2190
18．3
社会消费品零售总额
万元
19233
11．4
职工年均工资
元
10957
19．5
城镇居民均支配收入
元
7303
10．8
农民均纯收入
元
3092
5．3
年末存款余额
万元
291364
11．6
年末贷款余额
万元
177057
3．3
322外开放
温江推进园两区建设（海峡两岸科技园卫星城济区金马旅游区）五开发（工业开发农业开发卫星城开发旅游开发市场开发）外型济格局初步形成目前全县引进类企业600家中引进三资企业135家总投资
5．2亿美元协议外资4．97亿美元三资企业工业总产值达2．5亿元位居全省第位
323城乡建设
温江县体育设施较齐备具体育场馆2000年温江县体育事业财政投入45万元增长114．2金融机构较发达全县农村9镇省级城镇建设试点全县初步形成卫星城中心道路纽带城镇体中心村基点城乡体化生态型中等城市格局
33温江城市发展战略定位
前温江正处跨越式发展关键时期聚气造声势提高知名度美誉度稳固发展生态型规模型农业长足发展生态型工业济活跃第三产业城市发展战略围绕目温江县政府已先期策划实施住温江活动取成功包含项目十型房产项目实质性启动第二步塑造吃温江拟美食温江概念基础然演绎第三步乐温江温江第三产业发展方完整定位涵温江第三产业整体蓬勃发展温江成市娱乐休闲等时尚消费理想完成围绕三步走战略切实营造起气商气推动全县第三产业整体启动全面发展
3．4 项目区位文历史景观状况
3．4．1文历史
温江县古蜀国领域相传鱼凫王境犹存柏灌王墓鱼凫王墓鱼凫王遗址迄已4000年历史西魏恭帝二年（公元255年）始置温江县
改革开放温江县先确定成市第卫星城省市康县建设试点省条线济发展重点县省级台商投资区省级城镇建设试点省级农业产业化试点国家级生态示范县1997年2月省委省政府命名四川省第康县
3．4．2项目区位景观状况
l 休闲旅游处
温江访古寻幽休闲度假赏花品茗啖佳肴找满意处想寻古幽思古迹院陈家桅杆古蜀国鱼岛凫城遗址鱼凫王墓柏灌王墓等丰富灿烂鱼凫文化田野里块块绿毯道道翠色屏风团团葱笼竹木秀丽景色清新空气处处浓荫遮蔽花香四溢农家乐里赏花品茶休闲娱乐尝农家风味饮乡村美酒会难忘享受外东方幸运城花圃农庄华亨酒店柳城宾馆等综合性旅游展现出温江县休闲旅游蓬勃生机
l 金马太极旅游区
金马太极旅游区位温江县金马乡境距成市区26公里面积1500亩新开发原田园式旅游区拟建成融现代气派民族风格川西原特色体吃住行游购娱综合配套具旅游观光度假娱乐健身等功综合性景点
l 金马温泉
早清乾隆年间温江南郭温泉记载年4月距金马旅游区1．5公里处成功钻探出温泉填补成原没温泉空白誉成原第泉第泉钻探成功温江旅游带新亮点温江次成游关注热点温泉井底温度63oC井口温度46oC日出水量6600立方米开采年限达100年水质优良锶含量居全市温泉首极具医浴疗特性
时温泉隅隔金马旅游区温江水世界金马娱乐世界成国际赛马场温江金马奇特城快慢速赛车广场已建成营运风格异墅群度假村均温泉开发更添风采
l 陈家桅杆
座坐落温江县寿安乡天鹅村迷宫式清代古宅宅前竖双斗石桅杆功名标志称陈家桅杆系翰林陈宗典父子清治三年（1863）造历时8年倾注匠心
陈家桅杆具桥流水家情调四面溪水环绕风景致门前双斗石桅杆巍然屹立气势雄伟院前壁横陈八字粉墙分列两旁墙镌刻浮雕石刻镂空福寿两字蝙蝠等图案精湛黑漆卷拱重檐龙门花鸟彩绘十分逼真光耀夺目
建筑师徐尚志古建专家古家南风景园林专家熊世尧建设部专家钱震岳李素乐古民居学者季富政等专家学者眼里陈家桅杆活生生民间文化博物馆
l 西南花木第县
温江国家级生态示范区素花木乡美誉着悠久花木种植历史川西园林母川派树桩盆景发祥现已发展成西南区花木生产基花木3万亩占成花木总量50四川省重点花木市场花木产业化试点县具特色温江花木着产业化道路断发展壮已形成规模化商品化专业化紫薇雪松银杏桂花广玉兰深山含笑罗汉松等绿化观赏花木2000种古老苍劲川派桩头盆景更绝具高美化欣赏价值种花木技术作全国花木集散现交易服务带1万余亩交易区4门市300花木产品远销北京广州昆明等年销量2000车皮销售额达1亿元花木产业发展形成优美城市生态环境取良济效益
1．5项目区位道路交通状况
l 温江县城较便利快捷交通网络全县公路总里程354公里中级公路32．8公里二级公路78．1公里三级公路60．8公里四级公路182．3公里目前温江然村村通公路温江骨干交通道成—温—邛路条成相连成温江1．8万辆日均车流量已成温通道接饱开辟新成温通道已成温江济实现新跨越必路
l 温江县距成市区仅10公里12分钟车程紧新成温公路快速通道成绕城高速公路穿越中拟明年5月全面完成连接成市中心高等级公路三条：连接西延线成灌高速路二连接成绕城高速公路飞机制造公司（132厂）三连接青羊区文家乡立交桥外温江县准备修建三条成相连干道：第条光华村穿二环路温江柳城长12．5公里快速通道——光华道第二条正规划中成—黄田坝—永宁—温江第三条石西路—机投—温江
l 项目涌泉镇占21．3方公里距三环路仅8公里青羊区仅线隔总长12．5公里预计投资1．3亿双8车道光华道西延线青羊段青羊区温江县政府投资修建光华道该路起青羊区光华道苏坡乡温江县交界点止柳城道全长12．5公里贯穿温江国家级海峡两岸科技产业园区国家级生态示范区金马旅游区2003年路修通涌泉镇进入市中心仅7分钟车程距双流国际机场仅10公里境阳路温双路土龙路公金路形成发达交通网络整温江房产开发提供良基础设施极改善温江招商引资环境加快温江城市化进程成成市区外辐射居住休闲娱乐旅游热点
3．6项目区位城市建设房产开发状况
l 城市建设
温江城市建设目标建设现代化花园城市位成原腹心带温江岷江正流金马河支流江安河杨柳河清水河均流县境温江利丰富水利资源引水入城城区宽阔水景目前县政府正拟投资千万元整治城区规模占167亩温江公园公园完全开放提升温江县形象周边成温江佳居住区域时温江着重发挥苗木优势新建城市快速通道两旁兴建立体绿化准备利6万亩苗木建成西部森林生态园
l 温江县城区售楼盘概况
目前温江县城区售楼盘基属产商开发楼盘总体情况：项目开发规模档次较低针目标消费群体消费者付款方式单
位城中心金桂花园某街商住楼公寓单套建筑面积80m2—150m2间较楼层销售单价900元m2左右必须采次性付款方式销售情况较130m2户型已基售完150左右户型剩余量较总体已销售量已分达7080
3．7项目区位生活配套设施状况
3．7．1．源状况
l 电力状况
现35KV变电站4座110KV变电站2座级输电线路51条中110KV输电线路4条35KV线路6条10KV线路41条水电站10总装机容量8170KW日供电量206KWH形成环网结构开环运行配网框架
l 天然气状况
天然气道92．3公里日供气力22万立方米
3．7．2．通讯状况
总装机容量达6．6万户建成全县宽带媒体通信骨干网成—温江SDH高速传输网DDN数传输网移动通信方面GSM网900MNZ基站21时容纳30000部手机时通话
3．7．3．教育条件
境具类学校（含成教）78中中专院校11校学生数4．6万建双语学校新世纪外语学校温江中学等成享盛名良教育条件投资者子女受良教育企业生产培训类
3．7．4．医疗条件
全县县民医院中医院红十字医院等县属医疗卫生机构22成市第五民医院等驻温医疗卫生机构7
3．8项目区位城市发展规划
温江县国家建设部乡村城市化试点工作部署求温江县实际出发坚持济建设中心农业现代化基础农村工业化导基础设施建设手段加快园两区建设合理调整产业结构构筑卫星城中心城镇托中心村农村聚居点基点新型城乡体系实现统规划分步实施点带面梯次推进2005年乡村城市化项指标达国家建设部求建成具典型川西原特色乡村城市化模式
3．9项目区位综合开发价值分析
3．9．1利素
l 然环境优越
风水温江占作生活居家天时利具天府国温润天气外清新空气优良水质繁茂树木花草等然条件强成市成东南北方区县优越然环境温江作房产开发优势
l 土资源丰富进行规模开发
温江基房产开发处女易找块适合开发土加温江政府招商引资注重温江成郊适合开发第居块宝目前温江手价相便宜
温江丰富土资源利开发商进行规模成片开发带房产开发规模效益
l 文化附加价值高
温江相传4000年前古蜀国鱼凫王古鱼凫文化温江金字招牌笔难估量形资产外水文化温江文脉古老川西俗文化处见形成独文化优势
l 定数量市政建设生活配套设施
温江县目前市政建设情况现生活配套设施满足前温江县居住群需成郊县中位列前
l 政府房产开发重视力促进
温江县政府房产开发重视程度高仅予项优惠政策城市规划方面努力配合房产开发进程
l 规划交通状况良
温江县现交通线路加规划修建道路形成较完善交通网络——通畅便捷县道路四通八达通成周边郊县干线势必提升温江综合开发价值
3．9．2利素
l 成市东南发展温江房产发展影响
成市政府提出东南发展战略规划政公众注意力东南方发展吸引温江区房产开发宣传政府完成力度足导致宣传效果明显消费者温江房产热切关注成难题
l 华阳龙泉中等郊县房产温江房产击
华阳龙泉中等郊县房产开发现已成定规模交通生活配套更完善成市消费者华阳认知程度温江更加深刻成郊房产开发市场华阳目前占相利位
l 交通道路建设中确定素
项目紧邻光华道温江段修建已开始直接影响项目成通行光华道青羊段开工通车时间尚难确定
l 开发商开发时机握具确定性
温江开发时机确定性导致开发商已温江圈等项目开发时机
l 房产开发温江房产市场影响
温江房产市场容量限需求层次较低新开发项目原楼盘相品质具较跨越消费者突然提升品质楼盘接受会需定时间
l 开发商间激烈竞争
温江现已聚集批开发实力雄厚验丰富房产开发商房产市场认识进行规模开发相似产品规范市场条件会形成恶性竞争影响项目赢利
l 规模化居住环境尚未形成
开发商进行土购买已规模开发完全政府行法建成成熟社区生活居住环境区位现暂时具规模化居住环境
第四章 成市房产市场发展现状
研究成市房产市场基状况市场特征项目行性作区域性研判
4．1房产业国民济中位日益增加
成市房产业十年历史未出现省市国家宏观济政策产业政策调整面起落情况相反走出条相稳发展轨迹
历史数分析1990年成房产业总产值213亿元占年国生产总值（GDP）1190年代十年快速发展行业发展速度两倍全市国民济增长速度1990年全市房产业产值达3634亿元占国生产总值31突破3总产业分界点确立成房产业国民济中重支柱产业位尤值注意住宅业逐渐扮演者成房产业导产业角色：1998年全市完成住宅建设投资709亿元拉动GDP增长102百分点1999年全市完成住宅建设投资8298亿元拉动GDP增长12百分点2000年完成住宅建设投资达11999亿元拉动GDP增长3百分点
着房产业国民济重日益增加成市政府区政府充分意识城市营重性积极造市相继出台种相关配套政策扶持房产业健康稳步发展
42房产开发投资增势强劲
投资增占速度情况成市房产业投资19921995年期间历高速发展重时期：1992年房产开发投资额944亿元1991年相增长20451995年投资额545亿元增长率615中府南河综合整治工程二环路建设天府广场拆迁等系列重点工程建设契机成市房产业获决定性基础性发展
19961999年成房产业处相稳发展阶段着成市住房制度改革断深化1998年底取消福利分房制度实行鼓励住房消费贷款消费结构集团性消费散户时代全面渡市场环境发生质变化2002年国家实施西部开发发展战略政策背景成房产全年新开工商品房面积达76946万方米年相净增加17601万方米增幅达97全年完成投资12916亿元名列项投资增幅榜首连续九年增长基础创新高份显示投资者信心毫夸张讲成已成国西部房产开发投资片热土
4．3住宅开发份额断扩
着福利分房制度取消开发商纷纷扩住宅开发份额2000年成住宅开发投资8676亿元（含济适房）年相增长566占开发总投资重1999年589升672尤98年相住宅重攀升幅度达103百分点住宅开工规模2000年开工面积124439万方米中新开工规模667万方米年期相分增长24326住宅新开工规模已占房新开规模867反映出开发商住宅消费市场信心较强
4．4规模开发出现端倪开发企业效益提高
着房产业发展日趋成熟规模开发实现规模效益营策略已出现端倪2000年成商品房新开工面积均规模32467方米1999年相新开工面积均规模增加3306方米特成花园万科城市花园中海名城蜀风花园城等批规模项目启动示范效应强强结合联手开发托品牌质量价格服务扩市场份额已成成房产开发市场显著特征
时城市居民住宅消费市场扩企业营环境逐步改善2000年成开发全年实现商品房销售收入8774亿元中住宅6286亿元年相分增长214111全年实现利润总额228亿元较年增长583亏损企业99年210家减少201家开发企业总体效益提高
4．5商品房销售稳步增长增长趋缓房价趋降
2000年成国民济社会发展统计公报快报数中计算出刺眼负增长2000年全全市商品房销售仅6350亿元1999年降69出办公楼商业房销售面积年基持外住宅销售面积增长3982000年成商品房方米均售价1804元年降21考虑统计口径原认商品房销售额品方销售面积稳步增加商品房价格总体水稳中趋降
4．6开发结构需改善
成目前开发结构规模市场需求紧密结合高档住宅2000年销售降181基础2000年开始出现滑趋势新开工面积增长207委托方应高度重视情况增强决策科学性减少盲目性
4．7空置总量空置面积升
成商品房空置总量1998年幅度减少逐年增加1523万方米空置率98年93升2000年110空置总量空置率步升整体房产市场种潜危险
4．8土政策购置面积增势较猛
受政策性变动素影响2000年成房产市场土购置增势较猛全年购置土面积61218万方米支付土购置费3337亿元年相分增长713678二级市场土资源规模迅速扩方面商品房开发奠定良基础方面预示着潜市场竞争激烈市场风险
附表：19962000年成市房产业济指标表
表三：成市房产业年济指标
年份指标
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
国生产总值（万元）
8693356
10070260
11025948
11900325
13100000
房产业值（万元）
184401
229556
321716
363394
432300
房产业值占国生产总值率
212
228
29
31
33
房产业开发年投资完成额（万元）
684379
730147
799675
939665
1290000
#住宅
372592
349139
455224
554029
890300
商品房施工面积（万m2）
104652
110385
114133
132683
142122
#住宅
73013
72652
77542
100357
115604
商品房竣工面积（万m2）
3721
3599
30365
37518
42784
商品房销售额（万m2）
324788
441953
4971736
682642
635000
#住宅
272554
352990
431416
544288
508000
商品房销售面积（万m2）
23109
29242
33161
3705
38022
#住宅
20843
26242
31092
33691
35022
购买商品房率（）
69
688
7177
828
811
商品房空置面积（万m2）
10536
17087
11077
13654
12932
#住宅
8242
12237
6199
859
8797
成市房产开发投资增长情况表
年份指标
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
国生产总值（万元）
116
115
101
102
108
年投资完成额（万元）
255
67
95
175
375
#住房
1691
638
3038
217
6069
商品房施工面积（万m2）
187
55
339
1625
711
#住房
159
05
673
2942
1519
商品房竣工面积（万m2）
336
144
2037
3167
47
商品销售额（万元）
591
361
113
388
69
商品房销售面积（万m2）
80
265
134
117
27
#住房
7871
259
1848
836
398
4．9成房产市场展
着成市政建设高速推进城市化进程快速发展加深化房改刺激国需求西部开发等宏观背景成言理相信正投资额幅增加显示投资者信心未五十年时间里成房产业获进步快速发展国民济中先导型租越越民县终成成市国民济支柱性产业
然年市数量逐年累计增市场竞争断加剧必然推进住宅产业化进程企业战略种族整合必路谁资金谁踏入房产门槛市场准入度较低家投入产出效益高目前成已涌出业绩瞩目型开发集团公司象万达集团中海外万科等市场发展起良性刺激作认市场真正竞争存集团公司间竞争焦点更集中市场占率筹资力两方面
项目投资决策时点言出初步结：
项目投资开发应成市房产市场发展趋势具备长期利宏观市场背景支持项目关键需求握市场创新企业核心竞争力提升
第五章 市场效需求项目定位建议
5．1消费者特征分析
5．1．1消费力
统计数：2001年成市居民均支配收入首次突破8000元关达812839元较2000年期增长63行业教育年龄工资外收入影响收入差距四重素着社会发展传统收入分配格局新济背景新变化产业间收入距离较年尤甚相关统计数显示：科技金融保险房产通信电力煤气水等新济行业垄断行业职工收入排位前职工收入低三行业：社会服务业制造业采掘业
5．1．2年龄结构
分青年消费者(25周岁)中青年消费者(25～35岁)中年消费者(35～45岁)老年消费者五群体占例分283718107
5．2消费者域结构
分市消费者市外消费者两类型目前外消费者占四成左右例长期成工作商生活外群体生活惯做事风格已融入成家庭
外成市房产需求调查统计中知外接受调查者占超三成例见外者已成支容忽视重力量
5．3消费者心理惯特征
价格位置交通等传统素外户型设计环境运动休闲教育设施物配套均影响消费者购房素
具定规模低层高层复合建筑低密度底层建筑区较选择物业类型选择倾层低层住宅电梯物业尤高层住宅日渐受青年白领族青昧区配套中商场超市银行医院教育等配套设施消费者首选宽带网红外线监控系统视讲系统单元防盗门越越受开发商消费者重视着民居住水提高规模生活居信区景观绿化景观交融互动市场追求热点
目前住房已仅仅停留满足单居住功更加注重产品功外延买房更买种生活方式受消费者认生活质量提高生存压力增健康追求消费者渴运动健康渴间交流掌握调查表统计知：455消费者希区具良运动休闲环境
5．3成市房产消费市场需求特征
5．3．1消费者方位选择分析
目前市场供应消费情况分析选择西南市中心购房消费者排前三位中西南占13强重排首位两次房交会总体成交量占成交重变化南面市中心房产成交量排位两次房交会位次例刚换秋季房交会东面房产成交例没变化占例
5．3．3消费者置业环域选择
春秋两季房交会商品住宅分环域成交状况统计图中出：二环外商品房占成交量半左右例高居首位郊县房产成交量副升增加十百分点环房产成交量增副七百分点二环商品房成交量副降幅十四百分点
郊县商品房成交量放原：
总体原二环外相似相言郊县房产价格更竞争优势升值潜力更距离素带时间成交通费成制约幅增长瓶领
郊县房产幅增长止表现房交会212增加更郊县房产更倾立足市场开拓开发商营销然成城区消费者日益增促开发商开始注重房交会展示房交会展场面积限制开发商营销思路局限等素实际郊县房产增幅数量会更
3)购房者接受产品类型
市场需求：层住宅占5960电梯住宅占2420墅项目占620
4)产品户型需求
2001年成户型面积需求流区间集中90～150m2间户型三室两厅双卫面积户型均市场开发流户型保持致该区间成交量占两届房交会总成交量57150m2户型成交量占全年总成交量1790m2户型商品房较明显变化：70～90m2户型成交例春交会期间17降秋交会期间14总体成交例1432001年推出70m2户型精装房客户群普通白领单身贵族成交例春交会期间96升秋交会12全年成交例1184
5)产品价格需求
2001年两届房交会成交商品房单价2000～3000元m2区间总体需求趋势呈增长态势该单价区间商品房秋交会成交例春交会涨7百分点占总成交量488应单价2000元m2商品住房秋交会期间春交会成交例降7百分点
值关注3000元m2单价商品房需求持续保持增长势头2000年秋交会相2001年春交会该区间商品房成交例幅升12百分点2001年秋交会期间保持样成交例27该单价区间商品房表现俗成目前二次置业者较住宅综合品质求日益增高趋势较吻合
总价总价10～35万区间商品房目前市场力需求成交量占总成交量7550万高档住宅总成交量中占例呈降趋势
6)购房者购房动机
青年消费者首次置业占90左右选择40～60m2套套二面积住房作度中年消费者二次置业出改善居信条件目约占7030消费者投资目老年消费者二次置业次置业购房目改善居住环境子女居住子女购房投资四种二次次置业者选择90～130m2三室两厅两卫住房项目品质求较高
7)购房者接受付款方式
前年房产市场中购房者选择次性分期短期揭付款方式着消费观念更新收入水提高次付款占例逐渐降八成七成二十年揭十年揭受年轻消费群体认中年消费群体更倾选择十年揭分期付款方式老年消费群体趋次性短期揭付款方式
8）购房者愿意承受揭贷款方式
消费者揭月供额选择统计表中出揭月供额1000元付款方式受七成消费者认
5．5项目处板块消费环境
1)购房者郊县板块选择情况
成市郊县房产市场集中江堰温江华阳龙泉驿四板块中江堰板块综合然条件知名旅游景点旅游房产度假房产5+2生活方式吸引部分消费者该板块距成市区较远高速公路相连受交通成制约消费者城市高收入者
温江华阳龙泉驿三板块距市区较仅8～10分钟车程温江板块处成市西门城西风水然环境条件现成()温(江)邛(崃)高速成相连光华道西延线(温江段)正施工中目前面积房产开发尚未形成诸知名企业面积圈未温江必成座美丽居住新城
龙泉驿成市花果基现成()渝(重庆)高速相连目前部分房产项目正兴建中总体规模较档次较低板块概念尚未形成
华阳郊县板块中起步早发展快城市配套相完善区政府引导媒体炒作扩板块知名度期出现少数具定代表性房产项目南线建成通车等利素吸引第批郊县购房消费者目前郊县房产热点区
2)购房者选择郊县板块理动机
市老年消费者青年消费者郊县市场购房力中前者价格环境影响置业素购房动机二次置业投资年轻消费者讲更重郊县板块房价发展潜力满足前居住求时种投资
5．6成购房者运动健康认知程度
5．6．1成喜欢运动方式
保龄球网球羽毛球台球游泳健身操外中青年中篮球足球等运动方式热爱消费者较受场时间运动伙伴等限制运动机会较少
目前成市民运动健康方面年支出费着年龄段增长降青年中年老年三群体例分15左右8左右5左右
5．6．2成孩子教育重视程度
社会发展竞争日益激烈令父母代教育越越重视成市民家庭教育支出例逐步升市民选择住房时更考虑教育素高校名校周边教育买点楼盘较反映市场供需双方教育日渐重视发展趋势教育影响市民购房决策素中占分量断增
5．7成市购房者精装房认知程度
目前成市房产现状：清水房占绝例占九成左右市场份额少部分橱卫装简装房项目仅极少部分精装成品房2001年精装房推出市场户型项目精装房市场空间
5．8项目目标消费群体综合定位
项目潜目标客户群体分析市场细分基础进行目标客户群体选择项目目标消费群体定位：
l 年龄
2535周岁消费者（约占30） 3650岁（约占40）50周岁消费者（约占30）
l 家庭构成
青年夫妇（约占30） 三口家（约占40）三代堂老（约占30）
l 购房目
居住目消费者（约占60）置业投资休闲居目消费者（约占40）
l 消费者源域
市消费者（约占70）市外消费者（约占30）
l 消费者群体
高新西区市工作年轻白领（约30）城市中等偏高收入者（约占60）私营企业高级商务士型企业高级理者律师运动员影视歌星等城市高收入者（约占10）
5．9产品题定位
1 产品题定位
A项目品牌运动涵
奥林匹克花园宗旨连锁营模式实现房产业体育产业效嫁接复合房产产业理整合种业外资源全新服务理念满足生活居家效需求超常规策划思维实现项目定位营运方式创新启动新市场热点领先技术手段创造科学运动健康生活全新生活方式
B义健康关怀
奥林匹克生活实质奥林匹克文化精神营造种积极乐观开朗健康生活氛围奥园生活理念强调：运动中快乐运动中放松享受适宜快乐舒心奥园生活氛围运动亮点运动中交流感情运动中释放烦恼消疲惫缓解压力畅通心情提出种身心健康生活方式
C成文化休闲现象
成温情城市极具包容情怀城市古休闲城市成爱喝茶亲朋友生意伙伴杯清茶开始龙门阵爱逛街盐市口春熙路……总游织熙熙攘攘成爱玩麻逢休假逢年节茶馆河边公园里……处见喝茶逛商店麻便成成休闲方式三特色
D块生态环境
项目块属温江区域评国家级生态示范区生态优越势坦纯居住型生态社区开发提供发良然环境规模花卉生产基生态绿化带营造氛围清新空气泥土气息然生态居创造良开发题材1999年置信丽花园A区亮相100亩生态公园引领成市住宅产业绿化浪潮2001年置信芙蓉古城项目成功江堰房产项目异军突起买房先环境便成成居家消费重影响指标
2产品档次定位
项目规模较项目运动题材社会阶层均具广泛吸引力范围限度吸引消化市场购买力进行产品档次定位导思想
结合成目前房产市场状况郊县房产开发情况潜消费群体综合品质高配套设施完善生态环境良社区功活动丰富中高档组团项目具较高期值置信芙蓉古城产品定位中高档古文化古风建筑获取良销售业绩充分说明点目前通常成郊县房产中低档定位项目相邻森宇花园走中低档路线奥林匹克花园具体育题材优势全国影响力巨流消费体高文化中收入高文化低收入中文化高收入中文化中收入低文化低收入5组群构成
项目采差定位法走中高档楼盘定位路线力效推广原品牌高速提升开发商成社会形象体现奥林匹克精神辐射出更深广更丰富生命涵
第六章 项目建设进度
6．1施工条件
成建信奥林匹克花园位温江县江安河界跨温江县涌泉公两镇体部分位涌泉镇境块南光华道西延线东西两侧华新国际爱房产项目块邻北侧目前农业区总占1560亩拟定容积率11总建筑面积151909方米住宅占90商业公配套占10
该项目区域具优越然环境域外景良交通路网接驳着成市城市建设进步发展配套设施断完善趋成熟程度逐渐提高项目开发规模部塑性较强容易建设成体系居住区具较适应外部竞争部条件
该项目土征基结束势坦温江质条件总说良质情况（具体涉基等进行现场勘探勘测部门准）该项目分四期进行前三期建设场宽敞便方材料安装吊装设备施工机具等利施工组织机械化施工作业进行着老成温路光华道延线建成水电气通讯市政污水水网等市政工程建成种线接口位置逐渐接该项目具良施工条件
6．2计划进度安排
项目建设进度计划拟分四期五阶段进行：
筹备期：2001年10月2002年5月项目前期工作包括征期拆迁安置土整三通等工程
期：2002年5月2003年5月期住宅公建等建设工作
二期：2003年5月2004年5月二期住宅公建等建设工作
三期：2004年5月2005年5月三期住宅公建等建设工作
四期：2005年5月2006年5月四期住宅公建等建设工作
五阶段均应符合房产开发实际情况建设期投入批投资收回期滚动投入期
第七章 项目投资估算资金筹措
7．1投资估算范围
征1570亩总建筑面积1151909方米进行投资估算
7．2投资估算容
项目采取分阶段征建设投入滚动方式开发整项目分五阶段阶段开发均包括住宅建设公建设基础设施建设
（1） 住宅建设包括层住宅连体墅独体墅三种建筑类型
（2） 公建筑包括行政理文化体育金融邮电商业服务市政公医疗卫生教育七种建筑类
（3） 公设施建设包括区供电供水工程排水排污工程智化工程区道路工程绿化水体工程等
具体分阶段开发指标：
表四：项目分期开发济技术指标 单位：m2
项目
合计
期
二期
三期
四期
占面积(亩)
1570
400
500
400
270
总建筑面积（m2）
1151909
293480
366850
293480
198099
住宅（m2）
1036718
264132
330165
264132
178289
中：层住宅
546240
161414
183425
132066
69335
花园洋房
253493
58696
917125
73370
29715
联体墅
207270
44022
550275
58696
49525
独体墅
29715
29715
商业公配套（m2）
115191
29348
36685
29348
19810
7．3投资估算
l 土建工程：参四川省建筑工程计价定额(SGD95)四川省建设工程计价定额附录作类工程概算参考成市建筑市场实际情况建筑工程造价统计数设定类建筑造价600元方米计算包括开发期项税费：国家省市现行关规定缴纳包括：市政设施配套费中学危房改造费防建设费招标理费等
l 土成：包括土征费土增值税等成20万元亩
l 前期费：建安成3
l 基础设施配套费：建安成10
l 报建费：方米100元计算
l 工程理费：建安成3
l 销售费：包括广告推广宣传销售代理销售员工资福利等3进行计算
l 财务费：包括银行利息支出金融机构手续费融资费等年息603连续复利计算
l 预见费：项目开发程中某零星税费杂费预算外支出工程费费5估算
7．4项目总投资
项目总投资全部固定资产投资开发程中财务费银行利息计入开发总投资中项目总投资1461亿元单方造价1269元方米启动资金351亿元（见表五）
表五：项目投资估算表
单位：万元
序号
项目
单位成
筹备期
期
二期
三期
四期
总成
例
备 注
1
土相关费
20
万元亩
31400
31400
21
2
前期费
3
207344
20734
1
3
建安成
600
元m2
17609
22011
176088
1188594
691145
47
4
基础设施配套费
10
1761
2201
1761
1189
6911
5
5
报建费
100
元m2
2935
3669
29348
198099
115191
8
6
工程理费
3
528
66033
528
35658
20734
1
7
销售费
3
1620
2036
1646
118265
6485
4
乐观方案销售额3计
8
财务费
603
96014
96014
7
次性款付息连续复利计算计算期3年
计
334734
24453
305769
244792
2619613
1391784
95
8
预见费
5
1674
1223
1529
12240
13098
69589
5
总成
1269
元m2
351471
25675
32106
25703
27506
146137
100
例
24
18
22
18
19
100
7．5投资分年投入计划
根项目开发进度计划安排年计算期5年期期项投资成费期实际完成情况进行估算
7．6资金筹措
表六：资金筹措
资金源
例
金额(万元)
资金
30
43841
银行贷款
34
50000
销售收入
26
37682
施工单位垫资
10
14614
合计
100
146137
第八章 财务效益分析财务评价
根房产项目特点财务效益分析成估算销售测算基础量接项目开发实际情况原现金流量分析基础选取特定财务指标分开发阶段开发程进行效益分析进行财务评价
8．1财务分析
1 计算期
项目分五阶段开发策略需时五年进行财务分析假定年作计算期总五期土征费钱费开发期税费等反映期期末进行计算项工程费工程进度反映核算期末
2 项目销售
投资项目财务评价惯例进行项目投资估算销售收入销售成等均假设采现时价格水计算期保持变考虑通货膨胀素项目财务评价指标影响
项目定价保守般乐观三种方案进行预测基成市郊县楼盘价格调研较参华阳府河音乐花园温江芙蓉古城项目进行综合较分析采市场较法进行修正出销售价格：
项目销售价格预测 单位：元 m2
保守方案
般方案
乐观方案
层住宅
1200
1400
1600
花园洋房
1400
1600
1800
联体墅
1600
1800
2000
独体墅
1800
2000
2400
商业房
2200
2500
3000
销售假定期期末全部销售完毕销售收入投入期进行滚动开发理想状态预测盈亏衡点出销售量达某数字达盈亏衡
项目方案销售额
保守方案
单价
期
二期
三期
四期
销售额
数量
总额
数量
总额
数量
总额
数量
总额
层住宅（m2）
1200
161414
19370
183425
22011
132066
15848
69335
832016
花园洋房（m2）
1400
58696
8217
917125
12840
73370
10272
29715
416008
联体墅（m2）
1600
44022
7044
550275
88044
58696
93914
49525
792396
独体墅（m2）
1800
29715
534867
商业房（m2）
2200
29348
6457
36685
80707
29348
64566
19810
435818
合 计
41087
51726
41968
30111
164892
般方案
单价
期
二期
三期
四期
销售额
数量
总额
数量
总额
数量
总额
数量
总额
层住宅（m2）
1400
161414
22598
183425
25680
132066
18489
69335
970685
花园洋房（m2）
1600
58696
939136
917125
14674
73370
11739
29715
475438
联体墅（m2）
1800
44022
792396
550275
9905
58696
10565
49525
891446
独体墅（m2）
2000
29715
594297
商业房（m2）
2500
29348
7337
36685
91713
29348
7337
19810
495248
合 计
47250
59430
48131
34271
189082
乐观方案
单价
期
二期
三期
四期
销售额
数量
总额
数量
总额
数量
总额
数量
总额
层住宅（m2）
1600
161414
258262
183425
29348
132066
21131
69335
11094
花园洋房（m2）
1800
58696
105653
917125
165083
73370
13207
29715
5349
联体墅（m2）
2000
44022
88044
550275
11006
58696
11739
49525
9905
独体墅（m2）
2400
29715
7132
商业房（m2）
3000
29348
88044
36685
11006
29348
88044
19810
5943
合 计
54000
67867
54881
39422
216170
3 销售时发生税项费
1) 营业税附加：564
2) 税：项目盈亏衡期算期盈利33计
8．2财务指标选取
参财务制度结合现实房产开发实际情况进行项目效益评价时选取财务指标：财务净现值财务部收益率资收益率三种
1 财务净现值（NPV）
净现值设设定贴现率项目计算期年净现金流量折现建设期初现值贴现率取决银行利率高低项目性质营风险程度营目标求案选定折现率财务计算年利率相603
2 资收益率
计算期净现金流量全部投资出指标没考虑通货膨胀货币贬值素简单表达盈利情况指标
3 财务部收益率（IRR）
指项目整计算期年净现金流量现值累计等零式折现率反映项目占资金盈利率
8．3财务效益分析
1 静态投资收益率
项目总投资率润率权益资利润率作研究便保守预测基础项目权益资利润率超行业普遍均利润率水
投资收益率
方案
销售收入
营业税附加
实际销售收入
总投资
权益资
总投资收益率
权益资收益率
保守
164892
9300
155592
146137
43841
647
25490
般
189082
10664
178418
146137
43841
2209
30696
乐观
216170
12192
203978
146137
43841
3958
36527
2 动态投资收益率
鉴项目开发周期较长项目进行动态预测毕静态预测更科学（见表二三四）
表：保守方案项目现金流量表
单位：万元
序号
项目
第1年（筹备期）
第2年（1期）
第3年（2期）
第4年（3期）
第5年（4期）
综合开发
备注
现金流入
387699
488085
396007
284128
155592
1
减相关费实际销售收入
387699
488085
396007
284128
155592
二
现金流出
351471
256754
321058
257031
275059
146137
1
总投资
351471
256754
321058
257031
275059
146137
三
税前
1
税前净现金流量
351471
130945
167027
138975
9068
9454
2
税前累计净现金流量
351471
220526
53499
85476
94545
9454
3
税前净现值
NPV
4184
4
税前部收益率
IRR
13
四
税
13806
1381
33
1
税净现金流量
351471
130945
167027
138975
4737
8074
2
税累计净现金流量
351471
220526
53499
85476
80739
16148
3
税净现值
NPV
3153
4
税部收益率
IRR
11
表：般方案项目现金流量表
单位：万元
序号
项目
第1年（项目准备期）
第2年（1期）
第3年（2期）
第4年（3期）
第5年（4期）
综合开发
备注
现金流入
00
445854
560779
454161
323382
178417612
1
减相关费实际销售收入
00
445854
560779
454161
323382
1784176
二
现金流出
351471
256754
321058
257031
275059
1461374
1
总投资
351471
256754
321058
257031
275059
146137
三
税前
1
税前净现金流量
351471
189100
239721
197130
48323
32280
2
税前累计净现金流量
351471
162371
77349
274480
322803
32280
3
税前净现值
NPV
22985
4
税前部收益率
IRR
38
四
税
75851
7585
33
1
税净现金流量
351471
189100
239721
197130
27528
24695
2
税累计净现金流量
351471
162371
77349
274480
246952
49390
3
税净现值
NPV
17325
4
税部收益率
IRR
33
表：乐观方案项目现金流量表
单位：万元
序号
项目
第1年（项目准备期）
第2年（1期）
第3年（2期）
第4年（3期）
第5年（4期）
综合开发
备注
现金流入
0
509547
640395
517855
371983
203978041
1
减相关费实际销售收入
0
509547
640395
517855
371983
203978
二
现金流出
351471
256754
321058
257031
275059
1461374
1
总投资
351471
256754
321058
257031
275059
1461374
三
税前
1
税前净现金流量
351471
252793
319337
260824
96924
578407
2
税前累计净现金流量
351471
98678
220659
481483
578407
578407
3
税前净现值
NPV
439957
4
税前部收益率
IRR
62
四
税
145186
145186
033
1
税净现金流量
351471
252793
319337
260824
48262
433221
2
税累计净现金流量
351471
98678
220659
481483
433221
866442
3
税净现值
NPV
331619
4
税部收益率
IRR
57
期5年开发周期前提动态指标NPV IRR分析说明项目收入高社会基准收益率
8．4 盈亏衡分析
通整开发程财务计算进行分析总体销售均价变项目整体销售率变化时项目达盈亏衡实际开发中采滚动开发形式期销售回笼资金期投入建设中满足资金占量实际已达盈亏衡
项目准备期包括项目土成项目期基亏损项目总体盈利实际开发中土费果分期付款盈亏衡点产生影响
盈亏衡表
单位：万元
保守方案
第期
第二期
第三期
第四期
综合
固定成
60822
32106
25703
27506
146137
营业税附加
2317
2917
2367
1698
9300
综合成
63140
35023
28070
29204
155437
盈亏衡点
1537
0677
0669
0970
0943
单位：万元
般方案
第期
第二期
第三期
第四期
综合
总投资
60822
32106
25703
27506
146137
营业税附加
2665
3352
2715
1933
10664
综合成
63487415
35457630
28417698
29438828
156801570
盈亏衡点
1344
0597
0590
0859
0829
单位：万元
乐观方案
第期
第二期
第三期
第四期
综合
总投资
60822
32106
25703
27506
146137
营业税附加
3046
3828
2223
2223
12192
综合成
63868117
35933508
27926509
29729320
158329345
盈亏衡点
1183
0529
0509
0754
0732
8．5敏感性分析
根财务效益分析指标现行市场情况建安成销售价格项目收益影响素项目选取固定资产+55销售收入+55分单双变化组合成四种方案项目影响表出固定产投资增加5固定资产投资增加5销售收入减少5项目保守方案中出现亏损项目存定风险性
项目敏感性分析表
敏感度
指标
保守方案
般方案
乐观方案
税前
税
税前
税
税前
税
固定资产5销售+5
财务净现值（I603）
16771
12641
36513
27521
58574
44150
部收益率（）
31
27
56
51
82
75
销售+5
财务净现值（I603）
10582
7976
30323
22856
52385
39485
部收益率（）
22
19
47
42
72
66
原方案
财务净现值（I603）
4184
3153
22985
17325
43996
33162
部收益率（）
13
11
38
33
62
57
固定资产+5
财务净现值（I603）
2005
2005
16796
12660
37807
28497
部收益率（）
3
3
29
25
53
48
固定资产+5销售5
财务净现值（I603）
8404
8404
9458
7129
29418
29418
部收益率（）
8
8
20
17
44
39
计算程详见附表
8．6风险分析
1 宏观素风险分析
项目规模投资开发周期长必然避免受宏观济国家产业政策影响
l 成济格局预见
成处西部开发前列成产业结构正处调整阶段工业基础参差齐结构合理未济格局存预期性
l 房产业政策调整
国家加房产业调整力度政策出台系列政策措施规范房产业发展包括金融开发条件预售许条件等限制项目融资开发销售产生巨影响
l 土政策明确
国家城市郊区量土开发存分歧部分认郊区房产开发度扩城市规模较少耕浪费土资源削弱城市中心区功部分认郊区房产开发利减轻市区交通环境等压力种分析项目造成直接性影响影响相
l 未宏观济确定性
均国民收入增长速度通货膨胀程度物价指数国际收支消费结构WTO进程国家济政策产业政策优惠政策变化货款利率变化种税率变化等均影响项目济效益
2 市场风险
市场风险指项目面市场环境确定性新竞争手出现市场供求关系变化等项目开发带利局面市场风险项目面确定素：
l 竞争风险
项目周边众熟开发准备推市场华新国际置信（芙蓉古城）成知名开发商形成良品牌支撑森宇音乐花园直郊县开发取巨成功运作模式开发理念轻车熟路海外华润集团等项目构成威胁形成竞争风险企业决策层洞察潜危机时调整战略犯明星楼盘错误终市场份额
l 消费空间限制
楼盘规模限制扩张必然受消费总量制约目前趋势分析成年需求总量会太增加供应量逐年高速增长旦市场供应达相规模成房产市场供求关系竞争格局发生相变化委托方应中国房产行业市场高度确定性充分认识
3 运作风险
项目规模处环境复杂变项目运作模式着千差万实际操作中果没良开发理念先进运作模式市场控力健全决策机制流……项目构成巨威胁
外包括项目规划设计建设推广销售物业理开发全程中系列确定素项目营收益影响
4 企业品牌风险
委托方前没事型房产项目开发完全握成房产市场运作项目需长期探索认知程程中存企业决策风险
奥林匹克品牌推崇理念生活方式融入成消费群体需认知程存定风险
5 抗风险
战争洪水震等抗拒灾难项目构成威胁
结：风险确定性房产开发投资实际风险代价获收益利益风险高点房产行业中条客观规律说投资决策时项目选择说风险选择利益风险权衡
建议：提升理水形成特色营断创新化风险竞争优势时采风险理模式敏锐洞察识分析潜风险终提高企业核心竞争力赢市场企业应建立宏观济政策研究组聘请专家专业士作长期顾问时解进行趋势研究根形势变化时调整项目操作思路营销策略
8．5财务评价
项目财务效益分析表明：
项目具良济效益项财务指标均高社会现行房产业基准收益率具较强盈利力
项目建设财务行
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成建信·奥林匹克花园
项目行性研究报告
成博思房产决策资讯顾问限公司
二00年十月
目 录
报告总体结 6
I 报告说明 6
II 总体评价 6
III 技术济指标 7
IV 结建议 8
第章 项目介绍 9
1．1项目背景块现状 9
1．1．2项目背景 9
1．1．3块现状 9
1．2项目块综合开发环境 10
1．2．1然文历史景观条件 10
1．2．2交通条件 10
1．2．3水土空气污染状况 10
1．2．4项目块周边治安状况分析 10
1．3项目块周边建筑状况分析 11
1．4项目块周边居民状况 11
1．5项目块周边市政工程实施情况 11
1．6项目块周边配套设施状况 11
1．6．1商业设施 11
1．6．2生活设施 11
1．7项目块优劣势分析 12
1．7．1优势分析 12
1．7．2劣势分析 13
第二章 宏观社会济环境研究 14
21国民济景气状况项目影响 14
22银行利息金融政策项目影响 14
23通货膨胀素项目影响 15
24固定资产投资项目影响 15
25消费需求项目影响 16
第三章 项目区位环境分析 17
3．1项目区位行政区划然理 17
3．1．1行政区划 17
3．1．2然理 17
3．2项目区位济发展状况 18
321国民济 18
322外开放 18
323城乡建设 19
33温江城市发展战略定位 19
3．4 项目区位文历史景观状况 19
3．4．1文历史 19
3．4．2项目区位景观状况 20
3．6项目区位城市建设房产开发状况 22
3．7项目区位生活配套设施状况 23
3．7．1．源状况 23
3．7．2．通讯状况 23
3．7．3．教育条件 23
3．7．4．医疗条件 23
3．8项目区位城市发展规划 24
3．9项目区位综合开发价值分析 24
3．9．1利素 24
3．9．2利素 25
第四章 成市房产市场发展现状 27
4．1房产业国民济中位日益增加 27
42房产开发投资增势强劲 27
4．3住宅开发份额断扩 28
4．4规模开发出现端倪开发企业效益提高 28
4．5商品房销售稳步增长增长趋缓房价趋降 28
4．6开发结构需改善 29
4．7空置总量空置面积升 29
4．8土政策购置面积增势较猛 29
4．9成房产市场展 31
第五章 市场效需求项目定位建议 32
5．1消费者特征分析 32
5．1．1消费力 32
5．1．2年龄结构 32
5．2消费者域结构 32
5．3消费者心理惯特征 33
5．3成市房产消费市场需求特征 34
5．3．1消费者方位选择分析 34
5．3．3消费者置业环域选择 35
5．5项目处板块消费环境 39
5．6成购房者运动健康认知程度 40
5．7成市购房者精装房认知程度 40
5．8项目目标消费群体综合定位 40
5．9产品题定位 41
第六章 项目建设进度 44
6．1施工条件 44
6．2计划进度安排 44
第七章 项目投资估算资金筹措 46
7．1投资估算范围 46
7．2投资估算容 46
7．3投资估算 47
7．4项目总投资 47
7．5投资分年投入计划 48
7．6资金筹措 48
第八章 财务效益分析财务评价 48
8．1财务分析 48
8．2财务指标选取 48
8．3财务效益分析 48
8．4 盈亏衡分析 48
8．5敏感性分析 48
8．6风险分析 48
8．5财务评价 48
附表目录
表：济技术指标 7
表二：2000年温江县济指标 18
表三：成市房产业年济指标 29
表四：项目分期开发济技术指标 单位：m2 46
表五：项目投资估算表 48
表六：资金筹措 48
项目销售价格预测 单位：元 m2 48
项目方案销售额 48
投资收益率 48
表：保守方案项目现金流量表 48
表：般方案项目现金流量表 48
表：乐观方案项目现金流量表 48
盈亏衡表 48
项目敏感性分析表 48
报告总体结
I 报告说明
报告中投资估算采假设开发法定额标准行业普遍惯例销售预测采市场较法计算时点2001年10月
报告采计算方法分析出结建议代表公司观点供开发商相关单位作决策参考实际开发中实际情况作相应调整
II 总体评价
温江天独厚区位优势良然生态环境城市综合配套功进步加强项社会事业协调发展项目发展提供良社会环境济环境量土资源建设单位雄厚济实力奥林匹克花园优良品牌资源项目具良市场前景
根报告定性定量分析风险分析出总体结性意见供委托方参考：
l 项目区位理想相发展潜力适合开发型项目
l 项目开发住宅项目较市场前景
l 项目技术财务行具良投资价值相收益回报
III 技术济指标
表：济技术指标
项目
合计
期
二期
三期
四期
数量
数量
例
数量
例
数量
例
数量
例
占面积(亩)
1570
400
500
400
270
总建筑面积（m2）
1151909
293480
366850
293480
198099
住宅（m2）
1036718
264132
330165
264132
178289
中：层住宅
546240
161414
55
183425
50
132066
45
69335
35
花园洋房
253493
58696
20
91713
25
73370
25
29715
15
联体墅
207270
44022
15
55028
15
58696
20
49525
25
独体墅
29715
29715
15
商业公配套（m2）
115191
29348
10
36685
10
29348
10
19810
10
商业公配套包括售楼中心办公区奥运体育会馆幼园购物广场商业步行街生活会等非住宅建筑
l 项目项目总占面积： 1570亩
l 容积率 11
l 建筑覆盖面积： 261668方米 （覆盖率25）
l 绿化率 42
l 高度限制 18米
l 车位例： 1：09
l 项目开发周期： 5年
l 开发总成： 146亿元（营业税附加未计入）
方米单位成： 1269元方米
l 项目销售收入：
保守估计： 165亿元
般估计： 189亿元
乐观估计： 216亿元
l 总投资利润率：
保守估计： 674
般估计： 2209
乐观估计： 3958
l 权益资利润率：
保守估计： 25490
般估计： 30696
乐观估计： 36527
l 净现值NPV（单位：万元）：
保守估计： 3153
般估计： 17325
乐观估计： 33162
l 部收益率IRR：
保守估计： 11
般估计： 33
乐观估计： 57
l 盈亏衡点X：
保守估计： 0943
般估计： 0829
乐观估计： 0732
IV 结建议
项目区位理想相发展潜力适合开发型住宅项目较宏观利前景具良投资价值观济效益然项目存定风险建设单位果效采取措施规避分散消转移风险达身资源够承受程度该项目具相行性
建设单位应抓紧筹集资金合理利资金时应适时加广告宣传力度优化工程设计工程建设程中严格实行招标建设监理制力争2002年半年开工建设
第章 项目介绍
1．1项目背景块现状
1．1．2项目背景
l 温江位成市西面风水光华道西延线开工建设成市高新西区开发建设温江房产开发带极利市政府然未进行正面引导单已暗含机带动温江跨越式发展意
l 温江县政府房产业作带动温江济聚集区域气支柱产业持召开住温江——成房产高层坛会坛会续效应置信芙蓉古城项目温江成功令温江房产市场受市开发商普遍关注先华新国际森宇房产华润房产亚房产等家开发商圈
l 未23年着成市中区旧房改造工程全面展开总拆迁量达400万方米1：3安置例计算带1200万方米市场需求量市法消化巨市场需求必带动成市房产市场郊区化发展
l 2001年12月份四川建信置业发展限责公司正式温江县政府签定征合中期400亩2001年12月31日建信公司成市艺术中心举办建信·奥林匹克花园奥利皇家乐团新年音乐会进行项目第次形象宣传项目开发推广作铺垫
1．1．3块现状
项目块位温江县总占1560亩江安河界跨温江县涌泉公两镇体部分位涌泉镇境块南光华道西延线东西两侧华新国际爱房产项目块邻北侧目前农业区
块部势坦土肥沃相落差米左右现农田中零星分布着农房竹林西南光华道处企业块现条东西双车道水泥公路路面高出两侧田垄约米左右路两侧部分村民建房屋
1．2项目块综合开发环境
1．2．1然文历史景观条件
块整体然条件优越江安河蜿蜒流淌水质较清澈河竹林环舍生竹团构成道独特风景外块保存条较完整江安河古河道缺少独特文景观历史古迹
1．2．2交通条件
l 项目块外界连接交通条件
块条两车道水泥路面乡间公路整体路况较外部公路接合部沙石路面路况较差较泥泞坑洼
l 项目块周边交通状况
目前块周边土龙路温双路涌泉——柳城公路南侧光华道正处施工阶段尚未形成交通力政府块控制红线东西北三侧均规划三条市政公路目前尚未动工着项目区域项目启动项目块周边交通状况非常良
1．2．3水土空气污染状况
项目块整体污染状况江安河水质较清澈流量土坦均农业西南部企业处停产状态污染光华道施工未周边环境造成明显破坏粉尘污染较低整体较项目块污染状况远成市区轻似心旷神怡氧运动美
1．2．4项目块周边治安状况分析
项目块周边居民村民服务业口较少居民世代邻总体治安状况较
1．3项目块周边建筑状况分析
项目块周边建筑村民房舍围合式院落两层建房西南面厂区工业房年代较久远五六层砖混建筑
1．4项目块周边居民状况
项目块周边居民附村民农业口占绝重西南处极少企业职工外没类型居民商业口服务业口企业单位居民极少
1．5项目块周边市政工程实施情况
目前块周边建市政工程仅光华道西延线（温江段）项路面现已推正铺设两侧网政府环境块四周均规划市政道路目前均未进行施工
1．6项目块周边配套设施状况
1．6．1商业设施
块周边商业设施非常少块东南面康河村少量副食品商店杂货店餐馆温双公路侧温江县较知名仲华养生园块周边缺少银行邮局等配套设施娱乐场
1．6．2生活设施
块处农业区周边没菜市场等生活配套设施
l 医疗教育设施
附缺少医院疗养院康河村体诊东面土龙公路侧成市狮马路学教育实验基星星外国语学校四川省商业学校等教育单位
1．7项目块优劣势分析
1．7．1优势分析
l 土坦然条件优越适宜进行房产开发营造良居住环境
l 项目规划1600亩符合房产规模化开发趋势时设计师留出设计空间便组团规划配套设施完善
l 紧光华道距成市区三环路仅8公里交通条件极便利光华道高标准建设规划路两侧100米绿化带仅缩短城乡距离令回家成种享受
l 项目块位涌泉镇未规划中高档居住区周边均成市知名开发企业项目块区域含金量高升值潜力未区域整体开发利提升版块整体形象竞争力
l 便开发企业合作营造周边配套加速居住气候形成时避免重复投资带重复性浪费
l 块三公里长河岸线利造生态河景岸良茂密竹林利造具川西风俗景观环境开发企业节省营造景观绿化成河河漫滩利营造亲水休闲空间
l 项目块处区域房产开发处女开发起点高政府便加强控制规划令区域产品整体风格档次较统保持版块形象完整性
l 住温江成房产高层坛会召开树立良温江版块区域品牌引起市场关注项目期宣传推广创造良条件
l 光华道两侧铺设网区开发中线引入引出创造良水电气路等基础设施条件
l 项目良区位环境块特征项目成功开发创造良基础条件加成建信公司雄厚资金实力背景良政府资源背景辅奥林匹克花园良项目品牌运作模式温江县政府建信·奥林匹克花园项目列温江县政府号工程进步加强项目优势
1．7．2劣势分析
l 项目块面积开发建设周期长投资成资金回收慢
l 项目块势坦块相落差仅1米左右势缺少起伏利营造部规划景观规划空间层次感差异性
l 块周边现交通条件较差光华道西延线（青羊段）施工尚未进行存较变数建设滞项目开发周期产生较影响
l 块周边商业生活娱乐等配套设施落居住环境商业环境尚未形成利项目推广
l 森宇音乐花园距项目块较先项目推出市场价格定位较低均价1300元左右推出产品品质消费者预期存较差异会损害温江版块房产项目整体形象利奥园项目推广
相邻项目块附圈开发企业华新国际爱房产等现未实质性开发动作造成项目营造区域配套设施吸引气显势单力孤
第二章 宏观社会济环境研究
项目投资规模开发周期长项目投资营建营销理环节必然会受国家宏观济形式产业政策影响然准确预测宏观面项目影响程度作出量化分析非常困难章根 层面角度项目面宏观背景济形势作定性研判：
21国民济景气状况项目影响
全球济增长趋势减缓权威结构普通提出悲观预测时候中国GDP年季度增长81需求方面全社会固定资产投资增长124消费品零售总额增长103呈现出稳定增长运行态势进亚洲开发银行4月19日提出预测认中国东南亚国济年增速分76
目前观察国需求年升趋势物价稳定项宏观济政策保持连续性稳定性需会出现异常变化确定素外需越越国外学者认世界济尤美国济增长放缓慢明显影响中国济增长种影响半年显现
国家统计局副局长邱晓华认国际需求减少国需求会增加二者相抵国年整济运行相稳增长率保持7～8间会出现起落时国家统计局调查季度全国企业景气指数1186年期提高34百分点扣季节素季持特股份合作企业私营企业景气指数提高
认整体国民济突显需格局目前济景气状况年济基面言支持项目项目开发中应注意年半年济增长放缓需增长影响
22银行利息金融政策项目影响
已发布货币信贷情况中年季度民银行继续执行稳健货币政策供应适度落中央年初调整目标13—14金融运行稳国家货币政策委员会年确定总方针继续执行稳健货币政策保持货币总量政策基稳定灵活运公开市场业务操作时调节商业银行流动性保持民币利率总水稳定保持民币汇率基稳定积极运信贷政策促进信贷结构调整促进货币市场酱市场协调发展
专家预测国济发展身情况世界济发展态势短期国银行利息会调该项目开发期然会处较宽松利金融环境中良握项目开发进程相关配套资金时位工程抵押贷款消费性揭贷款总体利率风险会太
23通货膨胀素项目影响
年季度居民消费价格总水涨07物价总水呈现出长稳中微涨势中城市涨06农村涨08构成涨较快项目娱乐教育文化品服务项目居住分涨9224食品价格降16工业品出厂价格涨08原材料燃料动力购进价格涨29
年物价会进步涨涨幅会太涨速会太快物价水总体较稳项目投资收益影响会太原材料燃料动力价格涨较快会影响项目开发成费开支委托方应注意握开发节奏合理控制成
24固定资产投资项目影响
年1—4月份国济类型累计完成投资4236亿元增长165年期高出72百分点中更新改造房产开发投资继续保持快速增长态势：更新改造投资增长248房产开发投资增长228基建设投资增长121固定资产投资区分布中1—4月份西部区国济类型投资672亿元增长262东部中部区投资增速西部区增速慢79129百分点
投资增长中二方面值关注新开工项目资金源呈现较快增长态势资金源中筹资金增长明显筹资金较快增长中出加入世贸压力政府鼓励措施作扩更新改造投资程度已成企业种觉行促进投资增长房产开发投资增长状况反映出整体济活动日渐活跃二住房投资增长已连续数季度保持20带建材装修家具市场繁荣购房观念行开始消费投资转变消费信贷发展关系年高速增长基础年第季度信贷继续幅增长成中国济金融发展中突出现象年济继续回升重素
25消费需求项目影响
改革开放国济增长稳定推动力量消费需求增长年份消费增量占GDP增量重60左右源居民消费增长政府支出扩张总消费中居民消费直占80左右处导位
年4月份国消费品市场继续保持活跃态势月实现社会消费品零售总额2821亿元年月增长97增幅年期高06百分点1—4月份累计实现社会消费品零售总额12077亿元年期增长101
年1月1日开始三方面增加工资机关事业单位职工月均增加工资100元二13省634县职工发放艰苦边远区津贴三实施干部称职考评发放年终奖次调整工资涉4500万增支800亿元增加800亿元工资相全国工资总额增075百分点左右工资政策具长期效应次调整工资扩国需求强化需济增长拉动作产生重影响
时国住房制度改革九五期间取突破性进展住房货币化分配正全国范围逐步展开年全国首次出现住房贷款超开发贷款现象国家计划高达1000亿银行贷款扶持住消费贷款均进步扩市场需求
结：述宏观基面分析跨入2001年中国房产面发展特殊机遇挑战国家宏观济稳中见暖新济热潮力影响房产业整体济形势国家宏观政策导支持项目相利背景宏观面特国际济确定性素委托方开发项目程中密切关注济局势根形势变化预期时调整项目动作思路
第三章 项目区位环境分析
3．1项目区位行政区划然理
3．1．1行政区划
温江县处成原腹心东成市青羊区南邻双流县西接崇州市北连郫县成七卫星城市温江县辖10镇182村面积277．04方公里口30．56万县城柳城镇建成区面积12．4方公里口数量10万东距成19公里南双流机场20公里距建成铁路西站12公里
成市总体规划成市逐步撤县建区年1月1号新县成第撤县建区试点卫星城市消息成南华阳成西温江成第二批撤县建区城市基础设施建设工农业结构调整城市总体规划等方面获快速发展
3．1．2然理
素天府国膏腴享金温江美誉温江县属岷江水系江堰然灌溉区境畴沃野物产丰富气候温雨量充沛土肥沃四季常青年均气温15．8℃年降水量966．1毫米境观赏植物资源丰富县河流十分发达境4条河：金马河杨柳河江安河清水河支流
1996年温江投入建设资金17．2亿元然生态进步改善生态环境指标协调发展片区16生态环境指标全部达国家二类区验收标准全县林木覆盖率14．9高出国家标准5百分点城镇气环境质量城镇噪声状况水环境质量等均达国家规定标准
温江县具——幅员面积277方公里二少——总口30万三——距成市区18公里四——境势山丘原沃野等显著特点
3．2项目区位济发展状况
321国民济
2000年温江较保证全年目标务完成九五计划实现次评全省综合济实力十强县升第七位全县实施十五计划力推进温江跨越式发展奠定良基础
表二：2000年温江县济指标
项目
单位
实绩
增减（±）
国生产总值
万元
362096
11．6
均国生产总值
元
11856
11．3
第产业增加值
万元
47977
3．2
第二产业增加值
万元
189230
13．9
第三产业增加值
万元
124889
10．1
全社会固定资产投资总额
万元
81182
0．4
外贸进出口总额
万美元
2190
18．3
社会消费品零售总额
万元
19233
11．4
职工年均工资
元
10957
19．5
城镇居民均支配收入
元
7303
10．8
农民均纯收入
元
3092
5．3
年末存款余额
万元
291364
11．6
年末贷款余额
万元
177057
3．3
322外开放
温江推进园两区建设（海峡两岸科技园卫星城济区金马旅游区）五开发（工业开发农业开发卫星城开发旅游开发市场开发）外型济格局初步形成目前全县引进类企业600家中引进三资企业135家总投资
5．2亿美元协议外资4．97亿美元三资企业工业总产值达2．5亿元位居全省第位
323城乡建设
温江县体育设施较齐备具体育场馆2000年温江县体育事业财政投入45万元增长114．2金融机构较发达全县农村9镇省级城镇建设试点全县初步形成卫星城中心道路纽带城镇体中心村基点城乡体化生态型中等城市格局
33温江城市发展战略定位
前温江正处跨越式发展关键时期聚气造声势提高知名度美誉度稳固发展生态型规模型农业长足发展生态型工业济活跃第三产业城市发展战略围绕目温江县政府已先期策划实施住温江活动取成功包含项目十型房产项目实质性启动第二步塑造吃温江拟美食温江概念基础然演绎第三步乐温江温江第三产业发展方完整定位涵温江第三产业整体蓬勃发展温江成市娱乐休闲等时尚消费理想完成围绕三步走战略切实营造起气商气推动全县第三产业整体启动全面发展
3．4 项目区位文历史景观状况
3．4．1文历史
温江县古蜀国领域相传鱼凫王境犹存柏灌王墓鱼凫王墓鱼凫王遗址迄已4000年历史西魏恭帝二年（公元255年）始置温江县
改革开放温江县先确定成市第卫星城省市康县建设试点省条线济发展重点县省级台商投资区省级城镇建设试点省级农业产业化试点国家级生态示范县1997年2月省委省政府命名四川省第康县
3．4．2项目区位景观状况
l 休闲旅游处
温江访古寻幽休闲度假赏花品茗啖佳肴找满意处想寻古幽思古迹院陈家桅杆古蜀国鱼岛凫城遗址鱼凫王墓柏灌王墓等丰富灿烂鱼凫文化田野里块块绿毯道道翠色屏风团团葱笼竹木秀丽景色清新空气处处浓荫遮蔽花香四溢农家乐里赏花品茶休闲娱乐尝农家风味饮乡村美酒会难忘享受外东方幸运城花圃农庄华亨酒店柳城宾馆等综合性旅游展现出温江县休闲旅游蓬勃生机
l 金马太极旅游区
金马太极旅游区位温江县金马乡境距成市区26公里面积1500亩新开发原田园式旅游区拟建成融现代气派民族风格川西原特色体吃住行游购娱综合配套具旅游观光度假娱乐健身等功综合性景点
l 金马温泉
早清乾隆年间温江南郭温泉记载年4月距金马旅游区1．5公里处成功钻探出温泉填补成原没温泉空白誉成原第泉第泉钻探成功温江旅游带新亮点温江次成游关注热点温泉井底温度63oC井口温度46oC日出水量6600立方米开采年限达100年水质优良锶含量居全市温泉首极具医浴疗特性
时温泉隅隔金马旅游区温江水世界金马娱乐世界成国际赛马场温江金马奇特城快慢速赛车广场已建成营运风格异墅群度假村均温泉开发更添风采
l 陈家桅杆
座坐落温江县寿安乡天鹅村迷宫式清代古宅宅前竖双斗石桅杆功名标志称陈家桅杆系翰林陈宗典父子清治三年（1863）造历时8年倾注匠心
陈家桅杆具桥流水家情调四面溪水环绕风景致门前双斗石桅杆巍然屹立气势雄伟院前壁横陈八字粉墙分列两旁墙镌刻浮雕石刻镂空福寿两字蝙蝠等图案精湛黑漆卷拱重檐龙门花鸟彩绘十分逼真光耀夺目
建筑师徐尚志古建专家古家南风景园林专家熊世尧建设部专家钱震岳李素乐古民居学者季富政等专家学者眼里陈家桅杆活生生民间文化博物馆
l 西南花木第县
温江国家级生态示范区素花木乡美誉着悠久花木种植历史川西园林母川派树桩盆景发祥现已发展成西南区花木生产基花木3万亩占成花木总量50四川省重点花木市场花木产业化试点县具特色温江花木着产业化道路断发展壮已形成规模化商品化专业化紫薇雪松银杏桂花广玉兰深山含笑罗汉松等绿化观赏花木2000种古老苍劲川派桩头盆景更绝具高美化欣赏价值种花木技术作全国花木集散现交易服务带1万余亩交易区4门市300花木产品远销北京广州昆明等年销量2000车皮销售额达1亿元花木产业发展形成优美城市生态环境取良济效益
1．5项目区位道路交通状况
l 温江县城较便利快捷交通网络全县公路总里程354公里中级公路32．8公里二级公路78．1公里三级公路60．8公里四级公路182．3公里目前温江然村村通公路温江骨干交通道成—温—邛路条成相连成温江1．8万辆日均车流量已成温通道接饱开辟新成温通道已成温江济实现新跨越必路
l 温江县距成市区仅10公里12分钟车程紧新成温公路快速通道成绕城高速公路穿越中拟明年5月全面完成连接成市中心高等级公路三条：连接西延线成灌高速路二连接成绕城高速公路飞机制造公司（132厂）三连接青羊区文家乡立交桥外温江县准备修建三条成相连干道：第条光华村穿二环路温江柳城长12．5公里快速通道——光华道第二条正规划中成—黄田坝—永宁—温江第三条石西路—机投—温江
l 项目涌泉镇占21．3方公里距三环路仅8公里青羊区仅线隔总长12．5公里预计投资1．3亿双8车道光华道西延线青羊段青羊区温江县政府投资修建光华道该路起青羊区光华道苏坡乡温江县交界点止柳城道全长12．5公里贯穿温江国家级海峡两岸科技产业园区国家级生态示范区金马旅游区2003年路修通涌泉镇进入市中心仅7分钟车程距双流国际机场仅10公里境阳路温双路土龙路公金路形成发达交通网络整温江房产开发提供良基础设施极改善温江招商引资环境加快温江城市化进程成成市区外辐射居住休闲娱乐旅游热点
3．6项目区位城市建设房产开发状况
l 城市建设
温江城市建设目标建设现代化花园城市位成原腹心带温江岷江正流金马河支流江安河杨柳河清水河均流县境温江利丰富水利资源引水入城城区宽阔水景目前县政府正拟投资千万元整治城区规模占167亩温江公园公园完全开放提升温江县形象周边成温江佳居住区域时温江着重发挥苗木优势新建城市快速通道两旁兴建立体绿化准备利6万亩苗木建成西部森林生态园
l 温江县城区售楼盘概况
目前温江县城区售楼盘基属产商开发楼盘总体情况：项目开发规模档次较低针目标消费群体消费者付款方式单
位城中心金桂花园某街商住楼公寓单套建筑面积80m2—150m2间较楼层销售单价900元m2左右必须采次性付款方式销售情况较130m2户型已基售完150左右户型剩余量较总体已销售量已分达7080
3．7项目区位生活配套设施状况
3．7．1．源状况
l 电力状况
现35KV变电站4座110KV变电站2座级输电线路51条中110KV输电线路4条35KV线路6条10KV线路41条水电站10总装机容量8170KW日供电量206KWH形成环网结构开环运行配网框架
l 天然气状况
天然气道92．3公里日供气力22万立方米
3．7．2．通讯状况
总装机容量达6．6万户建成全县宽带媒体通信骨干网成—温江SDH高速传输网DDN数传输网移动通信方面GSM网900MNZ基站21时容纳30000部手机时通话
3．7．3．教育条件
境具类学校（含成教）78中中专院校11校学生数4．6万建双语学校新世纪外语学校温江中学等成享盛名良教育条件投资者子女受良教育企业生产培训类
3．7．4．医疗条件
全县县民医院中医院红十字医院等县属医疗卫生机构22成市第五民医院等驻温医疗卫生机构7
3．8项目区位城市发展规划
温江县国家建设部乡村城市化试点工作部署求温江县实际出发坚持济建设中心农业现代化基础农村工业化导基础设施建设手段加快园两区建设合理调整产业结构构筑卫星城中心城镇托中心村农村聚居点基点新型城乡体系实现统规划分步实施点带面梯次推进2005年乡村城市化项指标达国家建设部求建成具典型川西原特色乡村城市化模式
3．9项目区位综合开发价值分析
3．9．1利素
l 然环境优越
风水温江占作生活居家天时利具天府国温润天气外清新空气优良水质繁茂树木花草等然条件强成市成东南北方区县优越然环境温江作房产开发优势
l 土资源丰富进行规模开发
温江基房产开发处女易找块适合开发土加温江政府招商引资注重温江成郊适合开发第居块宝目前温江手价相便宜
温江丰富土资源利开发商进行规模成片开发带房产开发规模效益
l 文化附加价值高
温江相传4000年前古蜀国鱼凫王古鱼凫文化温江金字招牌笔难估量形资产外水文化温江文脉古老川西俗文化处见形成独文化优势
l 定数量市政建设生活配套设施
温江县目前市政建设情况现生活配套设施满足前温江县居住群需成郊县中位列前
l 政府房产开发重视力促进
温江县政府房产开发重视程度高仅予项优惠政策城市规划方面努力配合房产开发进程
l 规划交通状况良
温江县现交通线路加规划修建道路形成较完善交通网络——通畅便捷县道路四通八达通成周边郊县干线势必提升温江综合开发价值
3．9．2利素
l 成市东南发展温江房产发展影响
成市政府提出东南发展战略规划政公众注意力东南方发展吸引温江区房产开发宣传政府完成力度足导致宣传效果明显消费者温江房产热切关注成难题
l 华阳龙泉中等郊县房产温江房产击
华阳龙泉中等郊县房产开发现已成定规模交通生活配套更完善成市消费者华阳认知程度温江更加深刻成郊房产开发市场华阳目前占相利位
l 交通道路建设中确定素
项目紧邻光华道温江段修建已开始直接影响项目成通行光华道青羊段开工通车时间尚难确定
l 开发商开发时机握具确定性
温江开发时机确定性导致开发商已温江圈等项目开发时机
l 房产开发温江房产市场影响
温江房产市场容量限需求层次较低新开发项目原楼盘相品质具较跨越消费者突然提升品质楼盘接受会需定时间
l 开发商间激烈竞争
温江现已聚集批开发实力雄厚验丰富房产开发商房产市场认识进行规模开发相似产品规范市场条件会形成恶性竞争影响项目赢利
l 规模化居住环境尚未形成
开发商进行土购买已规模开发完全政府行法建成成熟社区生活居住环境区位现暂时具规模化居住环境
第四章 成市房产市场发展现状
研究成市房产市场基状况市场特征项目行性作区域性研判
4．1房产业国民济中位日益增加
成市房产业十年历史未出现省市国家宏观济政策产业政策调整面起落情况相反走出条相稳发展轨迹
历史数分析1990年成房产业总产值213亿元占年国生产总值（GDP）1190年代十年快速发展行业发展速度两倍全市国民济增长速度1990年全市房产业产值达3634亿元占国生产总值31突破3总产业分界点确立成房产业国民济中重支柱产业位尤值注意住宅业逐渐扮演者成房产业导产业角色：1998年全市完成住宅建设投资709亿元拉动GDP增长102百分点1999年全市完成住宅建设投资8298亿元拉动GDP增长12百分点2000年完成住宅建设投资达11999亿元拉动GDP增长3百分点
着房产业国民济重日益增加成市政府区政府充分意识城市营重性积极造市相继出台种相关配套政策扶持房产业健康稳步发展
42房产开发投资增势强劲
投资增占速度情况成市房产业投资19921995年期间历高速发展重时期：1992年房产开发投资额944亿元1991年相增长20451995年投资额545亿元增长率615中府南河综合整治工程二环路建设天府广场拆迁等系列重点工程建设契机成市房产业获决定性基础性发展
19961999年成房产业处相稳发展阶段着成市住房制度改革断深化1998年底取消福利分房制度实行鼓励住房消费贷款消费结构集团性消费散户时代全面渡市场环境发生质变化2002年国家实施西部开发发展战略政策背景成房产全年新开工商品房面积达76946万方米年相净增加17601万方米增幅达97全年完成投资12916亿元名列项投资增幅榜首连续九年增长基础创新高份显示投资者信心毫夸张讲成已成国西部房产开发投资片热土
4．3住宅开发份额断扩
着福利分房制度取消开发商纷纷扩住宅开发份额2000年成住宅开发投资8676亿元（含济适房）年相增长566占开发总投资重1999年589升672尤98年相住宅重攀升幅度达103百分点住宅开工规模2000年开工面积124439万方米中新开工规模667万方米年期相分增长24326住宅新开工规模已占房新开规模867反映出开发商住宅消费市场信心较强
4．4规模开发出现端倪开发企业效益提高
着房产业发展日趋成熟规模开发实现规模效益营策略已出现端倪2000年成商品房新开工面积均规模32467方米1999年相新开工面积均规模增加3306方米特成花园万科城市花园中海名城蜀风花园城等批规模项目启动示范效应强强结合联手开发托品牌质量价格服务扩市场份额已成成房产开发市场显著特征
时城市居民住宅消费市场扩企业营环境逐步改善2000年成开发全年实现商品房销售收入8774亿元中住宅6286亿元年相分增长214111全年实现利润总额228亿元较年增长583亏损企业99年210家减少201家开发企业总体效益提高
4．5商品房销售稳步增长增长趋缓房价趋降
2000年成国民济社会发展统计公报快报数中计算出刺眼负增长2000年全全市商品房销售仅6350亿元1999年降69出办公楼商业房销售面积年基持外住宅销售面积增长3982000年成商品房方米均售价1804元年降21考虑统计口径原认商品房销售额品方销售面积稳步增加商品房价格总体水稳中趋降
4．6开发结构需改善
成目前开发结构规模市场需求紧密结合高档住宅2000年销售降181基础2000年开始出现滑趋势新开工面积增长207委托方应高度重视情况增强决策科学性减少盲目性
4．7空置总量空置面积升
成商品房空置总量1998年幅度减少逐年增加1523万方米空置率98年93升2000年110空置总量空置率步升整体房产市场种潜危险
4．8土政策购置面积增势较猛
受政策性变动素影响2000年成房产市场土购置增势较猛全年购置土面积61218万方米支付土购置费3337亿元年相分增长713678二级市场土资源规模迅速扩方面商品房开发奠定良基础方面预示着潜市场竞争激烈市场风险
附表：19962000年成市房产业济指标表
表三：成市房产业年济指标
年份指标
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
国生产总值（万元）
8693356
10070260
11025948
11900325
13100000
房产业值（万元）
184401
229556
321716
363394
432300
房产业值占国生产总值率
212
228
29
31
33
房产业开发年投资完成额（万元）
684379
730147
799675
939665
1290000
#住宅
372592
349139
455224
554029
890300
商品房施工面积（万m2）
104652
110385
114133
132683
142122
#住宅
73013
72652
77542
100357
115604
商品房竣工面积（万m2）
3721
3599
30365
37518
42784
商品房销售额（万m2）
324788
441953
4971736
682642
635000
#住宅
272554
352990
431416
544288
508000
商品房销售面积（万m2）
23109
29242
33161
3705
38022
#住宅
20843
26242
31092
33691
35022
购买商品房率（）
69
688
7177
828
811
商品房空置面积（万m2）
10536
17087
11077
13654
12932
#住宅
8242
12237
6199
859
8797
成市房产开发投资增长情况表
年份指标
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
国生产总值（万元）
116
115
101
102
108
年投资完成额（万元）
255
67
95
175
375
#住房
1691
638
3038
217
6069
商品房施工面积（万m2）
187
55
339
1625
711
#住房
159
05
673
2942
1519
商品房竣工面积（万m2）
336
144
2037
3167
47
商品销售额（万元）
591
361
113
388
69
商品房销售面积（万m2）
80
265
134
117
27
#住房
7871
259
1848
836
398
4．9成房产市场展
着成市政建设高速推进城市化进程快速发展加深化房改刺激国需求西部开发等宏观背景成言理相信正投资额幅增加显示投资者信心未五十年时间里成房产业获进步快速发展国民济中先导型租越越民县终成成市国民济支柱性产业
然年市数量逐年累计增市场竞争断加剧必然推进住宅产业化进程企业战略种族整合必路谁资金谁踏入房产门槛市场准入度较低家投入产出效益高目前成已涌出业绩瞩目型开发集团公司象万达集团中海外万科等市场发展起良性刺激作认市场真正竞争存集团公司间竞争焦点更集中市场占率筹资力两方面
项目投资决策时点言出初步结：
项目投资开发应成市房产市场发展趋势具备长期利宏观市场背景支持项目关键需求握市场创新企业核心竞争力提升
第五章 市场效需求项目定位建议
5．1消费者特征分析
5．1．1消费力
统计数：2001年成市居民均支配收入首次突破8000元关达812839元较2000年期增长63行业教育年龄工资外收入影响收入差距四重素着社会发展传统收入分配格局新济背景新变化产业间收入距离较年尤甚相关统计数显示：科技金融保险房产通信电力煤气水等新济行业垄断行业职工收入排位前职工收入低三行业：社会服务业制造业采掘业
5．1．2年龄结构
分青年消费者(25周岁)中青年消费者(25～35岁)中年消费者(35～45岁)老年消费者五群体占例分283718107
5．2消费者域结构
分市消费者市外消费者两类型目前外消费者占四成左右例长期成工作商生活外群体生活惯做事风格已融入成家庭
外成市房产需求调查统计中知外接受调查者占超三成例见外者已成支容忽视重力量
5．3消费者心理惯特征
价格位置交通等传统素外户型设计环境运动休闲教育设施物配套均影响消费者购房素
具定规模低层高层复合建筑低密度底层建筑区较选择物业类型选择倾层低层住宅电梯物业尤高层住宅日渐受青年白领族青昧区配套中商场超市银行医院教育等配套设施消费者首选宽带网红外线监控系统视讲系统单元防盗门越越受开发商消费者重视着民居住水提高规模生活居信区景观绿化景观交融互动市场追求热点
目前住房已仅仅停留满足单居住功更加注重产品功外延买房更买种生活方式受消费者认生活质量提高生存压力增健康追求消费者渴运动健康渴间交流掌握调查表统计知：455消费者希区具良运动休闲环境
5．3成市房产消费市场需求特征
5．3．1消费者方位选择分析
目前市场供应消费情况分析选择西南市中心购房消费者排前三位中西南占13强重排首位两次房交会总体成交量占成交重变化南面市中心房产成交量排位两次房交会位次例刚换秋季房交会东面房产成交例没变化占例
5．3．3消费者置业环域选择
春秋两季房交会商品住宅分环域成交状况统计图中出：二环外商品房占成交量半左右例高居首位郊县房产成交量副升增加十百分点环房产成交量增副七百分点二环商品房成交量副降幅十四百分点
郊县商品房成交量放原：
总体原二环外相似相言郊县房产价格更竞争优势升值潜力更距离素带时间成交通费成制约幅增长瓶领
郊县房产幅增长止表现房交会212增加更郊县房产更倾立足市场开拓开发商营销然成城区消费者日益增促开发商开始注重房交会展示房交会展场面积限制开发商营销思路局限等素实际郊县房产增幅数量会更
3)购房者接受产品类型
市场需求：层住宅占5960电梯住宅占2420墅项目占620
4)产品户型需求
2001年成户型面积需求流区间集中90～150m2间户型三室两厅双卫面积户型均市场开发流户型保持致该区间成交量占两届房交会总成交量57150m2户型成交量占全年总成交量1790m2户型商品房较明显变化：70～90m2户型成交例春交会期间17降秋交会期间14总体成交例1432001年推出70m2户型精装房客户群普通白领单身贵族成交例春交会期间96升秋交会12全年成交例1184
5)产品价格需求
2001年两届房交会成交商品房单价2000～3000元m2区间总体需求趋势呈增长态势该单价区间商品房秋交会成交例春交会涨7百分点占总成交量488应单价2000元m2商品住房秋交会期间春交会成交例降7百分点
值关注3000元m2单价商品房需求持续保持增长势头2000年秋交会相2001年春交会该区间商品房成交例幅升12百分点2001年秋交会期间保持样成交例27该单价区间商品房表现俗成目前二次置业者较住宅综合品质求日益增高趋势较吻合
总价总价10～35万区间商品房目前市场力需求成交量占总成交量7550万高档住宅总成交量中占例呈降趋势
6)购房者购房动机
青年消费者首次置业占90左右选择40～60m2套套二面积住房作度中年消费者二次置业出改善居信条件目约占7030消费者投资目老年消费者二次置业次置业购房目改善居住环境子女居住子女购房投资四种二次次置业者选择90～130m2三室两厅两卫住房项目品质求较高
7)购房者接受付款方式
前年房产市场中购房者选择次性分期短期揭付款方式着消费观念更新收入水提高次付款占例逐渐降八成七成二十年揭十年揭受年轻消费群体认中年消费群体更倾选择十年揭分期付款方式老年消费群体趋次性短期揭付款方式
8）购房者愿意承受揭贷款方式
消费者揭月供额选择统计表中出揭月供额1000元付款方式受七成消费者认
5．5项目处板块消费环境
1)购房者郊县板块选择情况
成市郊县房产市场集中江堰温江华阳龙泉驿四板块中江堰板块综合然条件知名旅游景点旅游房产度假房产5+2生活方式吸引部分消费者该板块距成市区较远高速公路相连受交通成制约消费者城市高收入者
温江华阳龙泉驿三板块距市区较仅8～10分钟车程温江板块处成市西门城西风水然环境条件现成()温(江)邛(崃)高速成相连光华道西延线(温江段)正施工中目前面积房产开发尚未形成诸知名企业面积圈未温江必成座美丽居住新城
龙泉驿成市花果基现成()渝(重庆)高速相连目前部分房产项目正兴建中总体规模较档次较低板块概念尚未形成
华阳郊县板块中起步早发展快城市配套相完善区政府引导媒体炒作扩板块知名度期出现少数具定代表性房产项目南线建成通车等利素吸引第批郊县购房消费者目前郊县房产热点区
2)购房者选择郊县板块理动机
市老年消费者青年消费者郊县市场购房力中前者价格环境影响置业素购房动机二次置业投资年轻消费者讲更重郊县板块房价发展潜力满足前居住求时种投资
5．6成购房者运动健康认知程度
5．6．1成喜欢运动方式
保龄球网球羽毛球台球游泳健身操外中青年中篮球足球等运动方式热爱消费者较受场时间运动伙伴等限制运动机会较少
目前成市民运动健康方面年支出费着年龄段增长降青年中年老年三群体例分15左右8左右5左右
5．6．2成孩子教育重视程度
社会发展竞争日益激烈令父母代教育越越重视成市民家庭教育支出例逐步升市民选择住房时更考虑教育素高校名校周边教育买点楼盘较反映市场供需双方教育日渐重视发展趋势教育影响市民购房决策素中占分量断增
5．7成市购房者精装房认知程度
目前成市房产现状：清水房占绝例占九成左右市场份额少部分橱卫装简装房项目仅极少部分精装成品房2001年精装房推出市场户型项目精装房市场空间
5．8项目目标消费群体综合定位
项目潜目标客户群体分析市场细分基础进行目标客户群体选择项目目标消费群体定位：
l 年龄
2535周岁消费者（约占30） 3650岁（约占40）50周岁消费者（约占30）
l 家庭构成
青年夫妇（约占30） 三口家（约占40）三代堂老（约占30）
l 购房目
居住目消费者（约占60）置业投资休闲居目消费者（约占40）
l 消费者源域
市消费者（约占70）市外消费者（约占30）
l 消费者群体
高新西区市工作年轻白领（约30）城市中等偏高收入者（约占60）私营企业高级商务士型企业高级理者律师运动员影视歌星等城市高收入者（约占10）
5．9产品题定位
1 产品题定位
A项目品牌运动涵
奥林匹克花园宗旨连锁营模式实现房产业体育产业效嫁接复合房产产业理整合种业外资源全新服务理念满足生活居家效需求超常规策划思维实现项目定位营运方式创新启动新市场热点领先技术手段创造科学运动健康生活全新生活方式
B义健康关怀
奥林匹克生活实质奥林匹克文化精神营造种积极乐观开朗健康生活氛围奥园生活理念强调：运动中快乐运动中放松享受适宜快乐舒心奥园生活氛围运动亮点运动中交流感情运动中释放烦恼消疲惫缓解压力畅通心情提出种身心健康生活方式
C成文化休闲现象
成温情城市极具包容情怀城市古休闲城市成爱喝茶亲朋友生意伙伴杯清茶开始龙门阵爱逛街盐市口春熙路……总游织熙熙攘攘成爱玩麻逢休假逢年节茶馆河边公园里……处见喝茶逛商店麻便成成休闲方式三特色
D块生态环境
项目块属温江区域评国家级生态示范区生态优越势坦纯居住型生态社区开发提供发良然环境规模花卉生产基生态绿化带营造氛围清新空气泥土气息然生态居创造良开发题材1999年置信丽花园A区亮相100亩生态公园引领成市住宅产业绿化浪潮2001年置信芙蓉古城项目成功江堰房产项目异军突起买房先环境便成成居家消费重影响指标
2产品档次定位
项目规模较项目运动题材社会阶层均具广泛吸引力范围限度吸引消化市场购买力进行产品档次定位导思想
结合成目前房产市场状况郊县房产开发情况潜消费群体综合品质高配套设施完善生态环境良社区功活动丰富中高档组团项目具较高期值置信芙蓉古城产品定位中高档古文化古风建筑获取良销售业绩充分说明点目前通常成郊县房产中低档定位项目相邻森宇花园走中低档路线奥林匹克花园具体育题材优势全国影响力巨流消费体高文化中收入高文化低收入中文化高收入中文化中收入低文化低收入5组群构成
项目采差定位法走中高档楼盘定位路线力效推广原品牌高速提升开发商成社会形象体现奥林匹克精神辐射出更深广更丰富生命涵
第六章 项目建设进度
6．1施工条件
成建信奥林匹克花园位温江县江安河界跨温江县涌泉公两镇体部分位涌泉镇境块南光华道西延线东西两侧华新国际爱房产项目块邻北侧目前农业区总占1560亩拟定容积率11总建筑面积151909方米住宅占90商业公配套占10
该项目区域具优越然环境域外景良交通路网接驳着成市城市建设进步发展配套设施断完善趋成熟程度逐渐提高项目开发规模部塑性较强容易建设成体系居住区具较适应外部竞争部条件
该项目土征基结束势坦温江质条件总说良质情况（具体涉基等进行现场勘探勘测部门准）该项目分四期进行前三期建设场宽敞便方材料安装吊装设备施工机具等利施工组织机械化施工作业进行着老成温路光华道延线建成水电气通讯市政污水水网等市政工程建成种线接口位置逐渐接该项目具良施工条件
6．2计划进度安排
项目建设进度计划拟分四期五阶段进行：
筹备期：2001年10月2002年5月项目前期工作包括征期拆迁安置土整三通等工程
期：2002年5月2003年5月期住宅公建等建设工作
二期：2003年5月2004年5月二期住宅公建等建设工作
三期：2004年5月2005年5月三期住宅公建等建设工作
四期：2005年5月2006年5月四期住宅公建等建设工作
五阶段均应符合房产开发实际情况建设期投入批投资收回期滚动投入期
第七章 项目投资估算资金筹措
7．1投资估算范围
征1570亩总建筑面积1151909方米进行投资估算
7．2投资估算容
项目采取分阶段征建设投入滚动方式开发整项目分五阶段阶段开发均包括住宅建设公建设基础设施建设
（1） 住宅建设包括层住宅连体墅独体墅三种建筑类型
（2） 公建筑包括行政理文化体育金融邮电商业服务市政公医疗卫生教育七种建筑类
（3） 公设施建设包括区供电供水工程排水排污工程智化工程区道路工程绿化水体工程等
具体分阶段开发指标：
表四：项目分期开发济技术指标 单位：m2
项目
合计
期
二期
三期
四期
占面积(亩)
1570
400
500
400
270
总建筑面积（m2）
1151909
293480
366850
293480
198099
住宅（m2）
1036718
264132
330165
264132
178289
中：层住宅
546240
161414
183425
132066
69335
花园洋房
253493
58696
917125
73370
29715
联体墅
207270
44022
550275
58696
49525
独体墅
29715
29715
商业公配套（m2）
115191
29348
36685
29348
19810
7．3投资估算
l 土建工程：参四川省建筑工程计价定额(SGD95)四川省建设工程计价定额附录作类工程概算参考成市建筑市场实际情况建筑工程造价统计数设定类建筑造价600元方米计算包括开发期项税费：国家省市现行关规定缴纳包括：市政设施配套费中学危房改造费防建设费招标理费等
l 土成：包括土征费土增值税等成20万元亩
l 前期费：建安成3
l 基础设施配套费：建安成10
l 报建费：方米100元计算
l 工程理费：建安成3
l 销售费：包括广告推广宣传销售代理销售员工资福利等3进行计算
l 财务费：包括银行利息支出金融机构手续费融资费等年息603连续复利计算
l 预见费：项目开发程中某零星税费杂费预算外支出工程费费5估算
7．4项目总投资
项目总投资全部固定资产投资开发程中财务费银行利息计入开发总投资中项目总投资1461亿元单方造价1269元方米启动资金351亿元（见表五）
表五：项目投资估算表
单位：万元
序号
项目
单位成
筹备期
期
二期
三期
四期
总成
例
备 注
1
土相关费
20
万元亩
31400
31400
21
2
前期费
3
207344
20734
1
3
建安成
600
元m2
17609
22011
176088
1188594
691145
47
4
基础设施配套费
10
1761
2201
1761
1189
6911
5
5
报建费
100
元m2
2935
3669
29348
198099
115191
8
6
工程理费
3
528
66033
528
35658
20734
1
7
销售费
3
1620
2036
1646
118265
6485
4
乐观方案销售额3计
8
财务费
603
96014
96014
7
次性款付息连续复利计算计算期3年
计
334734
24453
305769
244792
2619613
1391784
95
8
预见费
5
1674
1223
1529
12240
13098
69589
5
总成
1269
元m2
351471
25675
32106
25703
27506
146137
100
例
24
18
22
18
19
100
7．5投资分年投入计划
根项目开发进度计划安排年计算期5年期期项投资成费期实际完成情况进行估算
7．6资金筹措
表六：资金筹措
资金源
例
金额(万元)
资金
30
43841
银行贷款
34
50000
销售收入
26
37682
施工单位垫资
10
14614
合计
100
146137
第八章 财务效益分析财务评价
根房产项目特点财务效益分析成估算销售测算基础量接项目开发实际情况原现金流量分析基础选取特定财务指标分开发阶段开发程进行效益分析进行财务评价
8．1财务分析
1 计算期
项目分五阶段开发策略需时五年进行财务分析假定年作计算期总五期土征费钱费开发期税费等反映期期末进行计算项工程费工程进度反映核算期末
2 项目销售
投资项目财务评价惯例进行项目投资估算销售收入销售成等均假设采现时价格水计算期保持变考虑通货膨胀素项目财务评价指标影响
项目定价保守般乐观三种方案进行预测基成市郊县楼盘价格调研较参华阳府河音乐花园温江芙蓉古城项目进行综合较分析采市场较法进行修正出销售价格：
项目销售价格预测 单位：元 m2
保守方案
般方案
乐观方案
层住宅
1200
1400
1600
花园洋房
1400
1600
1800
联体墅
1600
1800
2000
独体墅
1800
2000
2400
商业房
2200
2500
3000
销售假定期期末全部销售完毕销售收入投入期进行滚动开发理想状态预测盈亏衡点出销售量达某数字达盈亏衡
项目方案销售额
保守方案
单价
期
二期
三期
四期
销售额
数量
总额
数量
总额
数量
总额
数量
总额
层住宅（m2）
1200
161414
19370
183425
22011
132066
15848
69335
832016
花园洋房（m2）
1400
58696
8217
917125
12840
73370
10272
29715
416008
联体墅（m2）
1600
44022
7044
550275
88044
58696
93914
49525
792396
独体墅（m2）
1800
29715
534867
商业房（m2）
2200
29348
6457
36685
80707
29348
64566
19810
435818
合 计
41087
51726
41968
30111
164892
般方案
单价
期
二期
三期
四期
销售额
数量
总额
数量
总额
数量
总额
数量
总额
层住宅（m2）
1400
161414
22598
183425
25680
132066
18489
69335
970685
花园洋房（m2）
1600
58696
939136
917125
14674
73370
11739
29715
475438
联体墅（m2）
1800
44022
792396
550275
9905
58696
10565
49525
891446
独体墅（m2）
2000
29715
594297
商业房（m2）
2500
29348
7337
36685
91713
29348
7337
19810
495248
合 计
47250
59430
48131
34271
189082
乐观方案
单价
期
二期
三期
四期
销售额
数量
总额
数量
总额
数量
总额
数量
总额
层住宅（m2）
1600
161414
258262
183425
29348
132066
21131
69335
11094
花园洋房（m2）
1800
58696
105653
917125
165083
73370
13207
29715
5349
联体墅（m2）
2000
44022
88044
550275
11006
58696
11739
49525
9905
独体墅（m2）
2400
29715
7132
商业房（m2）
3000
29348
88044
36685
11006
29348
88044
19810
5943
合 计
54000
67867
54881
39422
216170
3 销售时发生税项费
1) 营业税附加：564
2) 税：项目盈亏衡期算期盈利33计
8．2财务指标选取
参财务制度结合现实房产开发实际情况进行项目效益评价时选取财务指标：财务净现值财务部收益率资收益率三种
1 财务净现值（NPV）
净现值设设定贴现率项目计算期年净现金流量折现建设期初现值贴现率取决银行利率高低项目性质营风险程度营目标求案选定折现率财务计算年利率相603
2 资收益率
计算期净现金流量全部投资出指标没考虑通货膨胀货币贬值素简单表达盈利情况指标
3 财务部收益率（IRR）
指项目整计算期年净现金流量现值累计等零式折现率反映项目占资金盈利率
8．3财务效益分析
1 静态投资收益率
项目总投资率润率权益资利润率作研究便保守预测基础项目权益资利润率超行业普遍均利润率水
投资收益率
方案
销售收入
营业税附加
实际销售收入
总投资
权益资
总投资收益率
权益资收益率
保守
164892
9300
155592
146137
43841
647
25490
般
189082
10664
178418
146137
43841
2209
30696
乐观
216170
12192
203978
146137
43841
3958
36527
2 动态投资收益率
鉴项目开发周期较长项目进行动态预测毕静态预测更科学（见表二三四）
表：保守方案项目现金流量表
单位：万元
序号
项目
第1年（筹备期）
第2年（1期）
第3年（2期）
第4年（3期）
第5年（4期）
综合开发
备注
现金流入
387699
488085
396007
284128
155592
1
减相关费实际销售收入
387699
488085
396007
284128
155592
二
现金流出
351471
256754
321058
257031
275059
146137
1
总投资
351471
256754
321058
257031
275059
146137
三
税前
1
税前净现金流量
351471
130945
167027
138975
9068
9454
2
税前累计净现金流量
351471
220526
53499
85476
94545
9454
3
税前净现值
NPV
4184
4
税前部收益率
IRR
13
四
税
13806
1381
33
1
税净现金流量
351471
130945
167027
138975
4737
8074
2
税累计净现金流量
351471
220526
53499
85476
80739
16148
3
税净现值
NPV
3153
4
税部收益率
IRR
11
表：般方案项目现金流量表
单位：万元
序号
项目
第1年（项目准备期）
第2年（1期）
第3年（2期）
第4年（3期）
第5年（4期）
综合开发
备注
现金流入
00
445854
560779
454161
323382
178417612
1
减相关费实际销售收入
00
445854
560779
454161
323382
1784176
二
现金流出
351471
256754
321058
257031
275059
1461374
1
总投资
351471
256754
321058
257031
275059
146137
三
税前
1
税前净现金流量
351471
189100
239721
197130
48323
32280
2
税前累计净现金流量
351471
162371
77349
274480
322803
32280
3
税前净现值
NPV
22985
4
税前部收益率
IRR
38
四
税
75851
7585
33
1
税净现金流量
351471
189100
239721
197130
27528
24695
2
税累计净现金流量
351471
162371
77349
274480
246952
49390
3
税净现值
NPV
17325
4
税部收益率
IRR
33
表：乐观方案项目现金流量表
单位：万元
序号
项目
第1年（项目准备期）
第2年（1期）
第3年（2期）
第4年（3期）
第5年（4期）
综合开发
备注
现金流入
0
509547
640395
517855
371983
203978041
1
减相关费实际销售收入
0
509547
640395
517855
371983
203978
二
现金流出
351471
256754
321058
257031
275059
1461374
1
总投资
351471
256754
321058
257031
275059
1461374
三
税前
1
税前净现金流量
351471
252793
319337
260824
96924
578407
2
税前累计净现金流量
351471
98678
220659
481483
578407
578407
3
税前净现值
NPV
439957
4
税前部收益率
IRR
62
四
税
145186
145186
033
1
税净现金流量
351471
252793
319337
260824
48262
433221
2
税累计净现金流量
351471
98678
220659
481483
433221
866442
3
税净现值
NPV
331619
4
税部收益率
IRR
57
期5年开发周期前提动态指标NPV IRR分析说明项目收入高社会基准收益率
8．4 盈亏衡分析
通整开发程财务计算进行分析总体销售均价变项目整体销售率变化时项目达盈亏衡实际开发中采滚动开发形式期销售回笼资金期投入建设中满足资金占量实际已达盈亏衡
项目准备期包括项目土成项目期基亏损项目总体盈利实际开发中土费果分期付款盈亏衡点产生影响
盈亏衡表
单位：万元
保守方案
第期
第二期
第三期
第四期
综合
固定成
60822
32106
25703
27506
146137
营业税附加
2317
2917
2367
1698
9300
综合成
63140
35023
28070
29204
155437
盈亏衡点
1537
0677
0669
0970
0943
单位：万元
般方案
第期
第二期
第三期
第四期
综合
总投资
60822
32106
25703
27506
146137
营业税附加
2665
3352
2715
1933
10664
综合成
63487415
35457630
28417698
29438828
156801570
盈亏衡点
1344
0597
0590
0859
0829
单位：万元
乐观方案
第期
第二期
第三期
第四期
综合
总投资
60822
32106
25703
27506
146137
营业税附加
3046
3828
2223
2223
12192
综合成
63868117
35933508
27926509
29729320
158329345
盈亏衡点
1183
0529
0509
0754
0732
8．5敏感性分析
根财务效益分析指标现行市场情况建安成销售价格项目收益影响素项目选取固定资产+55销售收入+55分单双变化组合成四种方案项目影响表出固定产投资增加5固定资产投资增加5销售收入减少5项目保守方案中出现亏损项目存定风险性
项目敏感性分析表
敏感度
指标
保守方案
般方案
乐观方案
税前
税
税前
税
税前
税
固定资产5销售+5
财务净现值（I603）
16771
12641
36513
27521
58574
44150
部收益率（）
31
27
56
51
82
75
销售+5
财务净现值（I603）
10582
7976
30323
22856
52385
39485
部收益率（）
22
19
47
42
72
66
原方案
财务净现值（I603）
4184
3153
22985
17325
43996
33162
部收益率（）
13
11
38
33
62
57
固定资产+5
财务净现值（I603）
2005
2005
16796
12660
37807
28497
部收益率（）
3
3
29
25
53
48
固定资产+5销售5
财务净现值（I603）
8404
8404
9458
7129
29418
29418
部收益率（）
8
8
20
17
44
39
计算程详见附表
8．6风险分析
1 宏观素风险分析
项目规模投资开发周期长必然避免受宏观济国家产业政策影响
l 成济格局预见
成处西部开发前列成产业结构正处调整阶段工业基础参差齐结构合理未济格局存预期性
l 房产业政策调整
国家加房产业调整力度政策出台系列政策措施规范房产业发展包括金融开发条件预售许条件等限制项目融资开发销售产生巨影响
l 土政策明确
国家城市郊区量土开发存分歧部分认郊区房产开发度扩城市规模较少耕浪费土资源削弱城市中心区功部分认郊区房产开发利减轻市区交通环境等压力种分析项目造成直接性影响影响相
l 未宏观济确定性
均国民收入增长速度通货膨胀程度物价指数国际收支消费结构WTO进程国家济政策产业政策优惠政策变化货款利率变化种税率变化等均影响项目济效益
2 市场风险
市场风险指项目面市场环境确定性新竞争手出现市场供求关系变化等项目开发带利局面市场风险项目面确定素：
l 竞争风险
项目周边众熟开发准备推市场华新国际置信（芙蓉古城）成知名开发商形成良品牌支撑森宇音乐花园直郊县开发取巨成功运作模式开发理念轻车熟路海外华润集团等项目构成威胁形成竞争风险企业决策层洞察潜危机时调整战略犯明星楼盘错误终市场份额
l 消费空间限制
楼盘规模限制扩张必然受消费总量制约目前趋势分析成年需求总量会太增加供应量逐年高速增长旦市场供应达相规模成房产市场供求关系竞争格局发生相变化委托方应中国房产行业市场高度确定性充分认识
3 运作风险
项目规模处环境复杂变项目运作模式着千差万实际操作中果没良开发理念先进运作模式市场控力健全决策机制流……项目构成巨威胁
外包括项目规划设计建设推广销售物业理开发全程中系列确定素项目营收益影响
4 企业品牌风险
委托方前没事型房产项目开发完全握成房产市场运作项目需长期探索认知程程中存企业决策风险
奥林匹克品牌推崇理念生活方式融入成消费群体需认知程存定风险
5 抗风险
战争洪水震等抗拒灾难项目构成威胁
结：风险确定性房产开发投资实际风险代价获收益利益风险高点房产行业中条客观规律说投资决策时项目选择说风险选择利益风险权衡
建议：提升理水形成特色营断创新化风险竞争优势时采风险理模式敏锐洞察识分析潜风险终提高企业核心竞争力赢市场企业应建立宏观济政策研究组聘请专家专业士作长期顾问时解进行趋势研究根形势变化时调整项目操作思路营销策略
8．5财务评价
项目财务效益分析表明：
项目具良济效益项财务指标均高社会现行房产业基准收益率具较强盈利力
项目建设财务行
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