重庆市花园洋房市场研究报告
第部分 重庆房产市场概述
重庆房产市场现状
11房产开发投资基适度增速减缓
12商品房施工规模幅增长新开工面积增幅减缓
13土购置面积增速回落土素制约进步显现
14银行信贷规模紧缩资金结构发生变化
15消费者观情绪蔓延新盘入市量幅缩减
16商品房交易价格增幅放缓
17重庆市政府加房产业扶持力度众利政策出台
18部分楼盘遭冷落高性价产品热销
二重庆住宅市场走势分析
21宏观调控继续预计会规范市场秩序调整房产供应结构抑制投机炒房等方面政策
22强需求良预期带动市场逐步走出低谷
23着市场预期走高重庆政府救市政策出台众利素会直接刺激众商家加速产品入市速度市场集中放量供量加
24成交量升价格涨幅
25普通商品房建设力度加
26长期考虑房产开发投资强度建设规模保持稳定适度增长
第二部分 重庆花园洋房市场综述
重庆花园洋房历史革
重庆早出花园洋房旗号水方水天花园初3年前作新鲜事物时花园洋房理解限６层带入室花园房子然济发展分化出批相富群少数实力开发商开始尝试着涉足花园洋房未形成真正意义市场
直２００３年８月重庆企业金科集团做出胆尝试天籁城中华坊旁边推出花园洋房——天籁城美社退错露院全新形态单元６—８户低密度设置仅创造北部新区销售神话彻底颠覆传统花园洋房概念作金科第代花园洋房美社产品形态逐渐成评判花园洋房否纯粹重标志具重庆花园洋房正名意义重庆花园洋房开始风生水起更开发商陆续进军花园洋房中产阶级作花园洋房目标客户定位逐渐明晰
花园洋房黄金季节2004年年花园洋房项目相继横空出世雨春笋般茁壮成长时产品迅速升级中０４年３月金科推出第二代花园洋房——天籁城·紫园建筑布局进步升华双流设计加宽楼间距退台退更彻底增露台面积年９月金科金开道推出第三代花园洋房天湖美镇层户型均错层跃层设计做层户型相均带花园露台时第二代洋房较天湖美镇户型提升表现底层花园面积更步阳台设计等等04年年底中原产推出拳头产品——中央美该项目聘请世界顶级设计师担纲设计温馨浪漫英伦风情首开文化牌先河奇妙融水景园林生态峡谷体景观做新高度外高级石材墅PVC外墙挂板等高级材运更显示出尊贵面已然成花园洋房全新标杆
期间更花园洋房接踵棕榈泉国际花园奥林匹克花园恒运·青河湾广厦城建工未城美茵河谷……观重庆花园洋房发展轨迹市场细分景观质量户型设计建筑材独特色等已成众商家角逐重点相信着观念更新科技进步量产品涌入必带花园洋房精彩纷呈欣欣荣美丽景象
二重庆花园洋房市场现状
1区域分布特征分析
区域开发花园洋房项目列表
区域
花园洋房项目数
占例
渡口
1
3
高新区
1
3
沙坪坝
1
3
九龙坡
1
3
巴南区
3
10
江北区
3
10
南岸区
7
23
渝北区
14
45
合计
31
100
综合整体分布情况重庆花园洋房分布具点特征：
1拥丰富然景观量未开发原生态土区域成开发热点
2距离传统市中心较远居住安静风景秀美
3传统商务区——渝中区没花园洋房项目
4巴南区分布密度增趋势
2市场供应情况分析
21已入住项目简析
已入住项目列表
项目名称
区域
体量（m2）
容积率
绿化率
价格
日月山庄
巴南
20160
05
5720
2300
川水岸
江北
15000
1
50
2900
广厦城江畔语林
九龙坡
50000
13
40
3700
高山流水
南岸
25000
1
45
3200
竞·溯源居
南岸
115666
1162
50
3900
融侨半岛风洲
南岸
50000
136
60
3400
金科中华坊
渝北
79900
12
40
4800
金科天籁城·美社
渝北
50000
12
40
3500
丽源岛
渝北
30000
17
60
2300
黄金堡·城市花园
渝北
18000
092
45
2680
已入住项目属早年开发产品中部分属纯花园洋房项目混合层高层体中间形态
着需求强劲竞争手增加开发商花园洋房产品精雕细琢价格年涨入住花园洋房项目中早期黄金堡·城市花园日月山庄期广厦城江畔语林天籁城美社方米价格涨1000元户型设计越加宽敞明亮
22售项目简析
221售项目数量
目前市场售花园洋房16中渝北区8南岸区4沙坪坝区江北区高新区渡口1
222售项目体量
目前市场售花园洋房总体体量652292方米中渝北占率占重达58南岸区次占20 外江北区占6高新区占5沙坪坝区占3
通售花园洋房项目调查目前部分项目销售状况良扣市场已消化部分市场目前存量仅202587方米消耗量达总体体量23部分存量未段时间市场供应量
223售项目价格情况
区花园洋房产品均价格渝北区然排第位该区域项目尤北部新区项目整体品质较高基品牌开发商开发盘生态景观设计规划等作较位 优质优价理成章
南岸区均价格偏低定位较低崇文区（均售价2500元m2）价格幅度拉低南岸区整体均价 江北沙坪坝高新区渡口四区目前分花园洋房项目售然足代表整区域均水表现单项目价格然体现区间差距江北区房产开发热点区年更发展迅速土价格等级情况明显四区高终端产品价格四区中高沙坪坝高新区紧密相连开发成市场环境趋终端产品售价相渡口区济水交通等原房产开发市场起步较晚两年发展迅速市场热度逐步提高显示强潜力发现渡口花园洋房价格四区中低差距仅200元反映真实渡口市场水
23未半年入市花园洋房项目
项目名称
区域
预计开盘时间
体量
香林华府
巴南
2005年8月
——
申烨太阳城
巴南
2006年初
15000M2
天江鼎城
江北
2005年9月
70000 M2
金韵天城
渝北
2005年10月
——
融科蔚城
渝北
2005年8月
——
司调查未半年入市花园洋房项目约5入市时间部分集中年89月份入市时间较集中众开发商半年十分纷纷选择时间集中市
区域分布渝北巴南新入市力量强劲二者分两项目外位江北区值关注表现十分抢眼巴南区该区年济建设力度加交通等设施日趋完善加拥天独厚景观资源土优势正花园洋房开发中稀缺重资源优越条件吸引少商家开发花园洋房物业目前该区域花园洋房类产品建设力量强劲居势相信该区域会断新项目面世期
3产品特征分析
31理区位特征
目前重庆市场花园洋房产品开发理区位选择然倾远离市中心然景观出色土成低廉郊区者欠发达区域消费者种配套求断提高市中心区域发展趋势
32立面风格
立面风格数产品拥独特风格流目前较流欧式风格英伦风格法兰西风格中海风格等等外部分产品外立面显较凌乱概念模糊特点够鲜明表现色彩单调灰暗复杂等等
33区绿化配套特点
目前众花园洋房项目绿化配套两点工夫已然成开发商竞争力纷纷作重环节造项目江湖水挂边呈低容积率少硬化绿化配套等特点
总体点特征：
◆绿化率普遍较高少30达50
◆绿化植草坪种灌木
◆湖泊假山桥流水亭台楼榭应
◆会学校游泳池等种类繁
◆配套水均衡表现差异
◆少部分楼盘景观绿化规划存牵强合理等问题
◆量已足够质加强
34户型设计特点
◆户型占绝部分户型数量限
◆部分采取3+14+1等层加跃层结构部分纯跃层错层产品
◆动静分区干湿分区合理开间进深等户型受青睐
◆通风采光等硬性指标成热点
◆露台入户花园庭院等渐成流
35广告诉求特点
◆项目核心竞争力作诉求点：金科天籁城·美社——四度空间五亲住宅
◆项目独特色作诉求点：奥林匹克花园——山水奥运村
◆天然资源然景观作诉求：崇文区——南山森林洋房洞天养生福邸
◆案名概念作推点：阳光美——幸福阳光
◆文化特质作诉求：棕榈泉国际花园——象棕榈泉样生活
◆综合品质虚幻憧憬型诉求：枫林秀水——春华秋实醉美生
36花园洋房华策定义
目前重庆市场花园洋房谓百花齐放争奇斗艳种风格种档次产品充斥着市场兴盛混乱花园洋房定义界定范围历见仁见智众说纷纭
综合华策重庆房产市场花园洋房调研结果出华策花园洋房定义界定范围姑称华策定义：
l 拥独特社区文化生活题墅享受层价格
l 低密度般容积率超10建筑密度较高居住口密度
l 产品形式五层左右户户拥花园景观露台建筑风格欧洲北美南洋等外国风格
l 全户型设计户型宽敞分区合理崇尚舒适度生活品位
l 强调景观稀缺资源拥功齐全种生活配套
l 区园林规划张弛道层次分明风格明显绿化率较高（般50左右）
针目前重庆花园洋房市场良莠齐局面根定义界定三档次：
高端：满足5条符合中产阶级品位品质需求
中端：达34条符合需品位高端消费力群
低端：足2条符合济条件高定感性追求消费者
37重庆花园洋房产品存足处
历34年快速发展重庆花园洋房已取长足进步设计风格开发环节等断进步完善中市场先涌现出金科·天湖美镇中央美等堪称典项目疑者起标杆示范作承认重庆花园洋房起步较晚发展历史尚短开发理念规划设计等环节存着足改善处市场研究部调查发现目前重庆市场花园洋房产品足处体表现方面：
◆良莠齐鱼龙混杂宣传容实际存差距
目前重庆花园洋房市场存着夸辞鱼目混珠现象开发商项目销售时针没购房验客户项目描述做文章签定合时利身素全部考虑众业苦难言 ◆缺乏文气息文化特质
功性需求基满足情感性需求极度释放（马斯洛需求理）换句话说基需求会更高层需求产生奢众周知花园洋房购买者较高收入水较高文化素养中产部分消费者住宅求已远远超出满足基居住功范畴追求更种生活品位文享受说花园洋房墅种高端产品说文化涵已形成决定核心价值标志然重庆市场真正做文化涵文气息产品少数开发商旧单纯堆砌产品产品价值难质提高
◆缺乏设计理念
目前重庆市场花园洋房产品数存规划设计合理问题表现：简单味追求容积率绿化率高低楼间距绿化带配置等合理缺乏文设计理念
◆细节处理加强
花园洋房作墅公寓类住宅中间形态衍生品定位属较高档次档次高低拥段配套佳材等程度取决细节处理程度目前重庆市场数产品细节处做够墙面做更细致脱皮等等
4竞争分析 41类产品竞争分析 着重庆市场类产品量入市产品规划设计理念断进步标志着市场细分时代真正花园洋房应具稀缺性唯性复制性等特点更具竞争优势目前花园洋房言容积率较低绿化户型采取错跃式建筑等特点数花园洋房项目说属基符合条件众项目中脱颖出需具独特性景观户型配套物做进步发展充分考虑准客户喜量身造样众竞争中占席位
目前重庆市场花园洋房存量约20万方左右调查半年入市少5项目入市量少10万方目前市场存量未市场增量消耗均剩余部分中产阶级客户群新增中产客户群二者数量底？者中产客户增长速度否产品开发速度相匹配？问题目前妄结预见未花园洋房类产品竞争形势然严峻谁产品特点谁产品核心价值高谁成胜利者
42代产品竞争分析
两年花园洋房江景房直争锋山城楼市江景资源限花园洋房成引领中端市场强势产品楼盘低容积率花园洋房成市场导产品花园洋房击高层高层产品部分产品重庆种土实面积相表较少域说更具优势
历花园园洋房引领2004年目前高层住宅卷土重势市场断放量立面外观户型等方面传统高层创新点高层低密度非核心区绽放龙湖水晶郦城首创高层低密度润江·金韵天城更1031低密度面世外板式高层已成新楼盘方花园洋房威胁空中豪宅怡景天域海客瀛洲高层豪宅市中豪宅郊区型中高端产品抢夺市场明年初面世融科蔚城三栋高层更吹响景洋房号角针等产品竞争花园洋房想市场突围定需紧紧握核心竞争力做出产品独特性优异性样市场获商机
第三部分 重庆花园洋房市场需求简析
花园洋房目标客户群分析
着物质需求提高数中产阶级成花园洋房消费力军选择花园洋房具较高文化素养审美观念收入稳定生活富庶品位高雅城市中产阶层包括律师医生文化企业家等行业精英
目前重庆市场花园洋房客户特征明显究原花园洋房分类明晰类客户皆致分布墅客户普通住宅客户间落差极
低端花园洋房分析客户：现洋房仅仅某方面满足花园洋房指标例低容积率全层者景观等等标榜花园洋房低价楼盘偏重周边群济条件高定感性追求车族住房需求解决住房问题
中端花园洋房分析客户：说花园洋房中产阶级宠现准中产阶级数量远中产阶级庞崇尚舒适资生活中产阶级住花园洋房风气已逐渐渗入居住理念中说正开发商迎合未成熟高端购买力盲目风建造出品质般花园洋房直接导致低端花园洋房畸形诞生
高端花园洋房分析客户：高端花园洋房客户真正中产阶级者包括企业家律师医生教师文艺界ＩＴ界等行业精英车位需品位需品质花园洋房感性理性认识达前两种客户未高度正存引导高端需求催化花园洋房诞生进化
二消费者认满意度简析
根市场研究部调查消费者购房前趋感性消费选择承受品质楼盘时更关心花园洋房社区否花园洋房独特设计否社区生活方式文化氛围等购房消费者倾理性消费花园洋房类硬件指标着高度关心
调查结果显示：楼盘存美中足处业意见集中产品绿化物配套质量正谓完金足赤楼盘高端花园洋房面前业指出问题妥善解决中低端花园洋房面前业意见式样究原购房前花园洋房缺乏理性认识味相信售楼员描述楼盘解充分二中低端洋房迎合相较低层客户设计价格吸引消费者品质高端洋房存差距业意见规划设计关予满足开发商损失业抗议隔靴挠痒起什作
三花园洋房市场潜力分析
着中国济快速发展民收入水断提高越越具备购房力加国家项政策出台促成房产市场高速增长局面作房产市场新锐业态花园洋房日趋走成熟潜力三方面分析：
居住氛围：花园洋房居住氛围非常符合中国国情社区环境优美建筑特点突出文化氛围浓郁邻里关系亲足够楼间距流治安等中国传统文化风俗惯相吻合堪墅品质花园洋房着仅仅略高普通住房价格感性理性强烈吸引着广消费者注意单点出花园洋房具极竞争潜力
消费水：越越迈入康生活城市中产阶层生活中更强调品位意境消费理念已满足基住房需转追求舒适品位高度普通住房档次太低墅高高时花园洋房应运生现实恰满足中产阶级需求特征
消费心理：中国崇 洋显阔心理特征处中间体广中产种意识更强烈花园洋房洋阔二者兼优势备受青睐
时代机遇：政府部门严控容积率10墅审批想见花园洋房利政策优势趁机作展宏图
综述花园洋房潜力极
需注意开发然注意量控制：
首先重庆属口密度高土适面积少开发难度区度开发低密度花园洋房疑会浪费量土资源相关媒体报道目前重庆实际建设完2010年规划指标见目前重庆土形势非常严峻次城市中产阶级更准中产阶级迎合居住需建造低品质花园洋房势必会扰乱正常市场秩序孰取
华策认：应适调控花园洋房开发量逐渐放出高品质楼盘花园洋房建成真正高端住宅说花园洋房会稳步持续发展成未新低密度住宅市场典范
第四部分 重庆花园洋房未发展趋势
41市场持续放量竞争加剧价格会稳中升
中产消费群体庞需求会继续刺激增量市场断增加花园洋房较时代已着消费者产品解消费理性回花园洋房产品会时面类产品代产品双重竞争竞争激烈程度增减外长时期考虑着土稀缺性日益凸现花园洋房等低密度产品土成会逐渐增加价格会稳基础适度增长
42城郊化流城市中心拢趋势
城郊区域景观生态土优势等天独厚条件强烈吸引着花园洋房等低密度产品安家落户重庆种适土面积少城市化率低城市更短时期重庆花园洋房建设保持城郊开发密度特征花园洋房稀缺便利双重特质决定述原非成变段时间便直接
闯进城市中心花园洋房项目持新市义张异军突起中产阶层居住理念坐标定位选择南湖社区中天·阳光美石桥铺南方·风林丽舍新牌坊枫林秀水……正实践着享受城市生活繁华领略田园宁静极城市生活快捷享受城市生活尊崇新市义花园洋房张
43市场进入细分时代风格更加样化
消费者理性回竞争态势加剧势必会重庆花园洋房市场提前进入细分时代众型项目难市场青睐独特性稀缺性唯性复制性等特点更具竞争优势市场细分会形成种风格种类型产品供消费者选择时海带较流行题式花园洋房情景型花园洋房度假型尊贵型花园洋房等等选择余扩产品品质提高疑广消费者福音
44创新势趋科技成突破口
消费者住宅消费满足基居住追求舒适奢侈消费消费心理变化济社会发展必然结果消费者会越越挑剔时候存买账时候……等等切刺激鞭策着商品制造者路方？济发展规律告诉唯创新断创新会创新企业法适应目前瞬息万变市场创新势趋
创新余产品空间布局建筑形态景观营造等发挥空间创新基础目前发展节环保生态健康智等科技手段先成创新突破口节环保社会政府倡导提倡生态健康职广消费者切实关心种科技手段会政府导消费者需求双重作未房产市场行道然定位中高端花园洋房市场包括
附件：重庆市场部分花园洋房分布图
附件二：重庆市场售花园洋房项目列表
附件三：重庆花园洋房典型案分析
附件：重庆市场部分花园洋房分布图
附件二：重庆市场售花园洋房项目列表
项目名称
开盘时间
体量
容积率
绿化率
总户数
核心优势
均价
工程进度
销售状况
晋愉·绿岛映
04121
53000
204
3570
354
2000亩生态公园中花园洋房
3400
已封顶外立面修建中
已售75
南方新城风林丽舍
05423
30000
164
品牌型社区
3400错3500跃3700
体已建成
华立·天豪园
0451
40000
164
42
250
江北区中心段高档住宅区闹市中净土
4000
现房
剩套
高山流水
200491
25000
1
45
132
生态住宅区
3200
体开始做外墙
已售完
学府道69号林雅筑
04121
60000
112
4687
550
半山生态住宅
3400
已修
尾盘销售
帝豪峰
0491
25677
343
4130
3500
已修
尾盘销售
中天·阳光美
0541
28000
152
3056
200
离闹市远花园洋房
3600
封顶
已售60
崇文区2期南山郡
0541
18540
11
40
206
位南山风景区空气景色佳价格优势
2500
封顶
已售70
光华·阳光水城
0551
22000
285
3450
200
背重庆两天然氧吧10万亩歌乐山生态公园坐享300亩城市生态公园7公里清水溪生态景观带
3600
已封顶
已售15
棕榈泉国际花园
05626
30000
1
43
390
北部新区核心段
4500
外立面修建中
尾盘销售
金科·天湖美镇
05626
80000
12
43
376
高品质型社区
4700
二期已交房三期体完工
已售40(三期)
奥林匹克花园
05627
96000
088
55
690
品牌力
3900
体建设中
已售45
中央美
05626
30000
15
35
500
首家英式风格区
4200
封顶
已售50
建工·未城
0541
36630
092
45
272
品牌造型住宅社区墅级景观
3360
部分体完工
已售65
东方山水
25245
099
6030
594
度假休闲住宅
4400
体修建中
金香林
200536
50000
17
40
250
低廉价格
2400
体已完工
90
附件三：重庆花园洋房典型案分析
1川水岸洋房部分
址：江北石马河
体 量：15000㎡（1期加墅高层124890㎡）
占面积：10000㎡（1期86702㎡）
容 积 率：144
绿 绿：50
工程进度：05年1月已交房
楼 间 距：15m
总 户 数：110
力户型：三室两厅
户型特点：5层梯两户超阳台+超落窗错层设计动静区分
景观特点：北美园林风格突出原始情调木栏石板路等
建筑特点：北美建筑风格红白两色外立面单元入户处石刻雕柱
社区配套：型医疗保健站 幼园 5000米沙滩10000余方米绿野仙踪森林公园浪泳池60亩欢乐谷休闲公园组园均生态活水景观游泳池滑草场网球场篮球场两万方米异国风情商业街
公配套：重庆8中农贸市场银行餐饮超市等项目期入时步交付
周边4000亩生态公园 2000亩国际标准高尔夫球
广告诉求：已广告前广告推广深圳博思堂担销售诉求生活理念
核心优势：嘉陵江江景歌乐山山景磁器口镇景沙坪坝城景
优 点：嘉陵江景观优美
户型设计合理采光通风效果佳
超阳台具格
景观建设投入
建筑质量佳
缺 点：交通极便出行方便住区出行路边段路长单调
6栋高层建筑遮挡部分江景难称江景房
势差距坡边低户型采光难
面积采落窗1楼住户隐秘性极差
普通行排列3栋层退台设计没露台没院落感觉
景观建设层次感设计略显杂乱拥挤势关仅15米楼间距间密布景观供行动空间少感觉花园洋房间极拥挤
2学府道69号林雅筑
址： 学府道交通学院面（图中黄色区域）
体 量： 60000㎡
占面积： 80亩
容 积 率： 112
绿 绿： 4687
工程进度： 建成景观建设中
楼 间 距： 20m
总 户 数：505
力户型：三室两厅
户型特点：错层设计退台式露台屋顶式露台入户花园根山势户型变
景观特点：面积景观水景山势动感
建筑特点：棕红色白色相间北美风格洋房外观极视觉击
社区配套：篮球场网球场幼园会半山电梯型商业门面
公配套：巴蜀中学
广告诉求：理念宣传
核心优势：半山美景
优 点：景观优美蝶瀑流
半山电梯帮助业山
楼体设计极漂亮
缺 点：景观缺少休息处景观楼盘建做梯田式台绿化
电梯处山腰前没贯通业回家爬山—电梯爬山
诸便客户反映质量存问题
3竞·溯源居
址： 南岸区南城道南湖路23 号
体 量： 115666㎡
占面积： 99540㎡
容 积 率： 1162
绿 绿： 50
工程进度： 已入住
楼 间 距： 20m
总 户 数： 732
力户型： 四室两厅147㎡
户型特点： 跃层全错层设计动静分区户露台
景观特点： 南北东西两条景观轴线中央景观带体穿插设立节点非常层次水景始终贯穿全景怡然幽静
建筑特点： 北欧风格层层退台设计58栋3＋1型楼层28栋4＋1型楼层方便老童
社区配套： 室游泳池室外游泳池标准网球场童游乐场篮球活动场健身中心老年活动中心棋牌室
公配套： 医院学校农贸市场等
广告诉求： 已广告前广告诉求生活理念：生活更纯粹
核心优势： 高品质独特景观设计市区位置
优 点： 环境优美空间层次感强烈步移景异质朴亲切
理位置步行街郊野遍布洋房中独具位置优势
200亩居住732户路边条绿化隔离带区处闹市清静典雅
缺 点： 运动设施较少
没农贸超市等买菜方便
南山高层建筑阻挡期业视线
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第部分 重庆房产市场概述
重庆房产市场现状
11房产开发投资基适度增速减缓
12商品房施工规模幅增长新开工面积增幅减缓
13土购置面积增速回落土素制约进步显现
14银行信贷规模紧缩资金结构发生变化
15消费者观情绪蔓延新盘入市量幅缩减
16商品房交易价格增幅放缓
17重庆市政府加房产业扶持力度众利政策出台
18部分楼盘遭冷落高性价产品热销
二重庆住宅市场走势分析
21宏观调控继续预计会规范市场秩序调整房产供应结构抑制投机炒房等方面政策
22强需求良预期带动市场逐步走出低谷
23着市场预期走高重庆政府救市政策出台众利素会直接刺激众商家加速产品入市速度市场集中放量供量加
24成交量升价格涨幅
25普通商品房建设力度加
26长期考虑房产开发投资强度建设规模保持稳定适度增长
第二部分 重庆花园洋房市场综述
重庆花园洋房历史革
重庆早出花园洋房旗号水方水天花园初3年前作新鲜事物时花园洋房理解限６层带入室花园房子然济发展分化出批相富群少数实力开发商开始尝试着涉足花园洋房未形成真正意义市场
直２００３年８月重庆企业金科集团做出胆尝试天籁城中华坊旁边推出花园洋房——天籁城美社退错露院全新形态单元６—８户低密度设置仅创造北部新区销售神话彻底颠覆传统花园洋房概念作金科第代花园洋房美社产品形态逐渐成评判花园洋房否纯粹重标志具重庆花园洋房正名意义重庆花园洋房开始风生水起更开发商陆续进军花园洋房中产阶级作花园洋房目标客户定位逐渐明晰
花园洋房黄金季节2004年年花园洋房项目相继横空出世雨春笋般茁壮成长时产品迅速升级中０４年３月金科推出第二代花园洋房——天籁城·紫园建筑布局进步升华双流设计加宽楼间距退台退更彻底增露台面积年９月金科金开道推出第三代花园洋房天湖美镇层户型均错层跃层设计做层户型相均带花园露台时第二代洋房较天湖美镇户型提升表现底层花园面积更步阳台设计等等04年年底中原产推出拳头产品——中央美该项目聘请世界顶级设计师担纲设计温馨浪漫英伦风情首开文化牌先河奇妙融水景园林生态峡谷体景观做新高度外高级石材墅PVC外墙挂板等高级材运更显示出尊贵面已然成花园洋房全新标杆
期间更花园洋房接踵棕榈泉国际花园奥林匹克花园恒运·青河湾广厦城建工未城美茵河谷……观重庆花园洋房发展轨迹市场细分景观质量户型设计建筑材独特色等已成众商家角逐重点相信着观念更新科技进步量产品涌入必带花园洋房精彩纷呈欣欣荣美丽景象
二重庆花园洋房市场现状
1区域分布特征分析
区域开发花园洋房项目列表
区域
花园洋房项目数
占例
渡口
1
3
高新区
1
3
沙坪坝
1
3
九龙坡
1
3
巴南区
3
10
江北区
3
10
南岸区
7
23
渝北区
14
45
合计
31
100
综合整体分布情况重庆花园洋房分布具点特征：
1拥丰富然景观量未开发原生态土区域成开发热点
2距离传统市中心较远居住安静风景秀美
3传统商务区——渝中区没花园洋房项目
4巴南区分布密度增趋势
2市场供应情况分析
21已入住项目简析
已入住项目列表
项目名称
区域
体量（m2）
容积率
绿化率
价格
日月山庄
巴南
20160
05
5720
2300
川水岸
江北
15000
1
50
2900
广厦城江畔语林
九龙坡
50000
13
40
3700
高山流水
南岸
25000
1
45
3200
竞·溯源居
南岸
115666
1162
50
3900
融侨半岛风洲
南岸
50000
136
60
3400
金科中华坊
渝北
79900
12
40
4800
金科天籁城·美社
渝北
50000
12
40
3500
丽源岛
渝北
30000
17
60
2300
黄金堡·城市花园
渝北
18000
092
45
2680
已入住项目属早年开发产品中部分属纯花园洋房项目混合层高层体中间形态
着需求强劲竞争手增加开发商花园洋房产品精雕细琢价格年涨入住花园洋房项目中早期黄金堡·城市花园日月山庄期广厦城江畔语林天籁城美社方米价格涨1000元户型设计越加宽敞明亮
22售项目简析
221售项目数量
目前市场售花园洋房16中渝北区8南岸区4沙坪坝区江北区高新区渡口1
222售项目体量
目前市场售花园洋房总体体量652292方米中渝北占率占重达58南岸区次占20 外江北区占6高新区占5沙坪坝区占3
通售花园洋房项目调查目前部分项目销售状况良扣市场已消化部分市场目前存量仅202587方米消耗量达总体体量23部分存量未段时间市场供应量
223售项目价格情况
区花园洋房产品均价格渝北区然排第位该区域项目尤北部新区项目整体品质较高基品牌开发商开发盘生态景观设计规划等作较位 优质优价理成章
南岸区均价格偏低定位较低崇文区（均售价2500元m2）价格幅度拉低南岸区整体均价 江北沙坪坝高新区渡口四区目前分花园洋房项目售然足代表整区域均水表现单项目价格然体现区间差距江北区房产开发热点区年更发展迅速土价格等级情况明显四区高终端产品价格四区中高沙坪坝高新区紧密相连开发成市场环境趋终端产品售价相渡口区济水交通等原房产开发市场起步较晚两年发展迅速市场热度逐步提高显示强潜力发现渡口花园洋房价格四区中低差距仅200元反映真实渡口市场水
23未半年入市花园洋房项目
项目名称
区域
预计开盘时间
体量
香林华府
巴南
2005年8月
——
申烨太阳城
巴南
2006年初
15000M2
天江鼎城
江北
2005年9月
70000 M2
金韵天城
渝北
2005年10月
——
融科蔚城
渝北
2005年8月
——
司调查未半年入市花园洋房项目约5入市时间部分集中年89月份入市时间较集中众开发商半年十分纷纷选择时间集中市
区域分布渝北巴南新入市力量强劲二者分两项目外位江北区值关注表现十分抢眼巴南区该区年济建设力度加交通等设施日趋完善加拥天独厚景观资源土优势正花园洋房开发中稀缺重资源优越条件吸引少商家开发花园洋房物业目前该区域花园洋房类产品建设力量强劲居势相信该区域会断新项目面世期
3产品特征分析
31理区位特征
目前重庆市场花园洋房产品开发理区位选择然倾远离市中心然景观出色土成低廉郊区者欠发达区域消费者种配套求断提高市中心区域发展趋势
32立面风格
立面风格数产品拥独特风格流目前较流欧式风格英伦风格法兰西风格中海风格等等外部分产品外立面显较凌乱概念模糊特点够鲜明表现色彩单调灰暗复杂等等
33区绿化配套特点
目前众花园洋房项目绿化配套两点工夫已然成开发商竞争力纷纷作重环节造项目江湖水挂边呈低容积率少硬化绿化配套等特点
总体点特征：
◆绿化率普遍较高少30达50
◆绿化植草坪种灌木
◆湖泊假山桥流水亭台楼榭应
◆会学校游泳池等种类繁
◆配套水均衡表现差异
◆少部分楼盘景观绿化规划存牵强合理等问题
◆量已足够质加强
34户型设计特点
◆户型占绝部分户型数量限
◆部分采取3+14+1等层加跃层结构部分纯跃层错层产品
◆动静分区干湿分区合理开间进深等户型受青睐
◆通风采光等硬性指标成热点
◆露台入户花园庭院等渐成流
35广告诉求特点
◆项目核心竞争力作诉求点：金科天籁城·美社——四度空间五亲住宅
◆项目独特色作诉求点：奥林匹克花园——山水奥运村
◆天然资源然景观作诉求：崇文区——南山森林洋房洞天养生福邸
◆案名概念作推点：阳光美——幸福阳光
◆文化特质作诉求：棕榈泉国际花园——象棕榈泉样生活
◆综合品质虚幻憧憬型诉求：枫林秀水——春华秋实醉美生
36花园洋房华策定义
目前重庆市场花园洋房谓百花齐放争奇斗艳种风格种档次产品充斥着市场兴盛混乱花园洋房定义界定范围历见仁见智众说纷纭
综合华策重庆房产市场花园洋房调研结果出华策花园洋房定义界定范围姑称华策定义：
l 拥独特社区文化生活题墅享受层价格
l 低密度般容积率超10建筑密度较高居住口密度
l 产品形式五层左右户户拥花园景观露台建筑风格欧洲北美南洋等外国风格
l 全户型设计户型宽敞分区合理崇尚舒适度生活品位
l 强调景观稀缺资源拥功齐全种生活配套
l 区园林规划张弛道层次分明风格明显绿化率较高（般50左右）
针目前重庆花园洋房市场良莠齐局面根定义界定三档次：
高端：满足5条符合中产阶级品位品质需求
中端：达34条符合需品位高端消费力群
低端：足2条符合济条件高定感性追求消费者
37重庆花园洋房产品存足处
历34年快速发展重庆花园洋房已取长足进步设计风格开发环节等断进步完善中市场先涌现出金科·天湖美镇中央美等堪称典项目疑者起标杆示范作承认重庆花园洋房起步较晚发展历史尚短开发理念规划设计等环节存着足改善处市场研究部调查发现目前重庆市场花园洋房产品足处体表现方面：
◆良莠齐鱼龙混杂宣传容实际存差距
目前重庆花园洋房市场存着夸辞鱼目混珠现象开发商项目销售时针没购房验客户项目描述做文章签定合时利身素全部考虑众业苦难言 ◆缺乏文气息文化特质
功性需求基满足情感性需求极度释放（马斯洛需求理）换句话说基需求会更高层需求产生奢众周知花园洋房购买者较高收入水较高文化素养中产部分消费者住宅求已远远超出满足基居住功范畴追求更种生活品位文享受说花园洋房墅种高端产品说文化涵已形成决定核心价值标志然重庆市场真正做文化涵文气息产品少数开发商旧单纯堆砌产品产品价值难质提高
◆缺乏设计理念
目前重庆市场花园洋房产品数存规划设计合理问题表现：简单味追求容积率绿化率高低楼间距绿化带配置等合理缺乏文设计理念
◆细节处理加强
花园洋房作墅公寓类住宅中间形态衍生品定位属较高档次档次高低拥段配套佳材等程度取决细节处理程度目前重庆市场数产品细节处做够墙面做更细致脱皮等等
4竞争分析 41类产品竞争分析 着重庆市场类产品量入市产品规划设计理念断进步标志着市场细分时代真正花园洋房应具稀缺性唯性复制性等特点更具竞争优势目前花园洋房言容积率较低绿化户型采取错跃式建筑等特点数花园洋房项目说属基符合条件众项目中脱颖出需具独特性景观户型配套物做进步发展充分考虑准客户喜量身造样众竞争中占席位
目前重庆市场花园洋房存量约20万方左右调查半年入市少5项目入市量少10万方目前市场存量未市场增量消耗均剩余部分中产阶级客户群新增中产客户群二者数量底？者中产客户增长速度否产品开发速度相匹配？问题目前妄结预见未花园洋房类产品竞争形势然严峻谁产品特点谁产品核心价值高谁成胜利者
42代产品竞争分析
两年花园洋房江景房直争锋山城楼市江景资源限花园洋房成引领中端市场强势产品楼盘低容积率花园洋房成市场导产品花园洋房击高层高层产品部分产品重庆种土实面积相表较少域说更具优势
历花园园洋房引领2004年目前高层住宅卷土重势市场断放量立面外观户型等方面传统高层创新点高层低密度非核心区绽放龙湖水晶郦城首创高层低密度润江·金韵天城更1031低密度面世外板式高层已成新楼盘方花园洋房威胁空中豪宅怡景天域海客瀛洲高层豪宅市中豪宅郊区型中高端产品抢夺市场明年初面世融科蔚城三栋高层更吹响景洋房号角针等产品竞争花园洋房想市场突围定需紧紧握核心竞争力做出产品独特性优异性样市场获商机
第三部分 重庆花园洋房市场需求简析
花园洋房目标客户群分析
着物质需求提高数中产阶级成花园洋房消费力军选择花园洋房具较高文化素养审美观念收入稳定生活富庶品位高雅城市中产阶层包括律师医生文化企业家等行业精英
目前重庆市场花园洋房客户特征明显究原花园洋房分类明晰类客户皆致分布墅客户普通住宅客户间落差极
低端花园洋房分析客户：现洋房仅仅某方面满足花园洋房指标例低容积率全层者景观等等标榜花园洋房低价楼盘偏重周边群济条件高定感性追求车族住房需求解决住房问题
中端花园洋房分析客户：说花园洋房中产阶级宠现准中产阶级数量远中产阶级庞崇尚舒适资生活中产阶级住花园洋房风气已逐渐渗入居住理念中说正开发商迎合未成熟高端购买力盲目风建造出品质般花园洋房直接导致低端花园洋房畸形诞生
高端花园洋房分析客户：高端花园洋房客户真正中产阶级者包括企业家律师医生教师文艺界ＩＴ界等行业精英车位需品位需品质花园洋房感性理性认识达前两种客户未高度正存引导高端需求催化花园洋房诞生进化
二消费者认满意度简析
根市场研究部调查消费者购房前趋感性消费选择承受品质楼盘时更关心花园洋房社区否花园洋房独特设计否社区生活方式文化氛围等购房消费者倾理性消费花园洋房类硬件指标着高度关心
调查结果显示：楼盘存美中足处业意见集中产品绿化物配套质量正谓完金足赤楼盘高端花园洋房面前业指出问题妥善解决中低端花园洋房面前业意见式样究原购房前花园洋房缺乏理性认识味相信售楼员描述楼盘解充分二中低端洋房迎合相较低层客户设计价格吸引消费者品质高端洋房存差距业意见规划设计关予满足开发商损失业抗议隔靴挠痒起什作
三花园洋房市场潜力分析
着中国济快速发展民收入水断提高越越具备购房力加国家项政策出台促成房产市场高速增长局面作房产市场新锐业态花园洋房日趋走成熟潜力三方面分析：
居住氛围：花园洋房居住氛围非常符合中国国情社区环境优美建筑特点突出文化氛围浓郁邻里关系亲足够楼间距流治安等中国传统文化风俗惯相吻合堪墅品质花园洋房着仅仅略高普通住房价格感性理性强烈吸引着广消费者注意单点出花园洋房具极竞争潜力
消费水：越越迈入康生活城市中产阶层生活中更强调品位意境消费理念已满足基住房需转追求舒适品位高度普通住房档次太低墅高高时花园洋房应运生现实恰满足中产阶级需求特征
消费心理：中国崇 洋显阔心理特征处中间体广中产种意识更强烈花园洋房洋阔二者兼优势备受青睐
时代机遇：政府部门严控容积率10墅审批想见花园洋房利政策优势趁机作展宏图
综述花园洋房潜力极
需注意开发然注意量控制：
首先重庆属口密度高土适面积少开发难度区度开发低密度花园洋房疑会浪费量土资源相关媒体报道目前重庆实际建设完2010年规划指标见目前重庆土形势非常严峻次城市中产阶级更准中产阶级迎合居住需建造低品质花园洋房势必会扰乱正常市场秩序孰取
华策认：应适调控花园洋房开发量逐渐放出高品质楼盘花园洋房建成真正高端住宅说花园洋房会稳步持续发展成未新低密度住宅市场典范
第四部分 重庆花园洋房未发展趋势
41市场持续放量竞争加剧价格会稳中升
中产消费群体庞需求会继续刺激增量市场断增加花园洋房较时代已着消费者产品解消费理性回花园洋房产品会时面类产品代产品双重竞争竞争激烈程度增减外长时期考虑着土稀缺性日益凸现花园洋房等低密度产品土成会逐渐增加价格会稳基础适度增长
42城郊化流城市中心拢趋势
城郊区域景观生态土优势等天独厚条件强烈吸引着花园洋房等低密度产品安家落户重庆种适土面积少城市化率低城市更短时期重庆花园洋房建设保持城郊开发密度特征花园洋房稀缺便利双重特质决定述原非成变段时间便直接
闯进城市中心花园洋房项目持新市义张异军突起中产阶层居住理念坐标定位选择南湖社区中天·阳光美石桥铺南方·风林丽舍新牌坊枫林秀水……正实践着享受城市生活繁华领略田园宁静极城市生活快捷享受城市生活尊崇新市义花园洋房张
43市场进入细分时代风格更加样化
消费者理性回竞争态势加剧势必会重庆花园洋房市场提前进入细分时代众型项目难市场青睐独特性稀缺性唯性复制性等特点更具竞争优势市场细分会形成种风格种类型产品供消费者选择时海带较流行题式花园洋房情景型花园洋房度假型尊贵型花园洋房等等选择余扩产品品质提高疑广消费者福音
44创新势趋科技成突破口
消费者住宅消费满足基居住追求舒适奢侈消费消费心理变化济社会发展必然结果消费者会越越挑剔时候存买账时候……等等切刺激鞭策着商品制造者路方？济发展规律告诉唯创新断创新会创新企业法适应目前瞬息万变市场创新势趋
创新余产品空间布局建筑形态景观营造等发挥空间创新基础目前发展节环保生态健康智等科技手段先成创新突破口节环保社会政府倡导提倡生态健康职广消费者切实关心种科技手段会政府导消费者需求双重作未房产市场行道然定位中高端花园洋房市场包括
附件：重庆市场部分花园洋房分布图
附件二：重庆市场售花园洋房项目列表
附件三：重庆花园洋房典型案分析
附件：重庆市场部分花园洋房分布图
附件二：重庆市场售花园洋房项目列表
项目名称
开盘时间
体量
容积率
绿化率
总户数
核心优势
均价
工程进度
销售状况
晋愉·绿岛映
04121
53000
204
3570
354
2000亩生态公园中花园洋房
3400
已封顶外立面修建中
已售75
南方新城风林丽舍
05423
30000
164
品牌型社区
3400错3500跃3700
体已建成
华立·天豪园
0451
40000
164
42
250
江北区中心段高档住宅区闹市中净土
4000
现房
剩套
高山流水
200491
25000
1
45
132
生态住宅区
3200
体开始做外墙
已售完
学府道69号林雅筑
04121
60000
112
4687
550
半山生态住宅
3400
已修
尾盘销售
帝豪峰
0491
25677
343
4130
3500
已修
尾盘销售
中天·阳光美
0541
28000
152
3056
200
离闹市远花园洋房
3600
封顶
已售60
崇文区2期南山郡
0541
18540
11
40
206
位南山风景区空气景色佳价格优势
2500
封顶
已售70
光华·阳光水城
0551
22000
285
3450
200
背重庆两天然氧吧10万亩歌乐山生态公园坐享300亩城市生态公园7公里清水溪生态景观带
3600
已封顶
已售15
棕榈泉国际花园
05626
30000
1
43
390
北部新区核心段
4500
外立面修建中
尾盘销售
金科·天湖美镇
05626
80000
12
43
376
高品质型社区
4700
二期已交房三期体完工
已售40(三期)
奥林匹克花园
05627
96000
088
55
690
品牌力
3900
体建设中
已售45
中央美
05626
30000
15
35
500
首家英式风格区
4200
封顶
已售50
建工·未城
0541
36630
092
45
272
品牌造型住宅社区墅级景观
3360
部分体完工
已售65
东方山水
25245
099
6030
594
度假休闲住宅
4400
体修建中
金香林
200536
50000
17
40
250
低廉价格
2400
体已完工
90
附件三：重庆花园洋房典型案分析
1川水岸洋房部分
址：江北石马河
体 量：15000㎡（1期加墅高层124890㎡）
占面积：10000㎡（1期86702㎡）
容 积 率：144
绿 绿：50
工程进度：05年1月已交房
楼 间 距：15m
总 户 数：110
力户型：三室两厅
户型特点：5层梯两户超阳台+超落窗错层设计动静区分
景观特点：北美园林风格突出原始情调木栏石板路等
建筑特点：北美建筑风格红白两色外立面单元入户处石刻雕柱
社区配套：型医疗保健站 幼园 5000米沙滩10000余方米绿野仙踪森林公园浪泳池60亩欢乐谷休闲公园组园均生态活水景观游泳池滑草场网球场篮球场两万方米异国风情商业街
公配套：重庆8中农贸市场银行餐饮超市等项目期入时步交付
周边4000亩生态公园 2000亩国际标准高尔夫球
广告诉求：已广告前广告推广深圳博思堂担销售诉求生活理念
核心优势：嘉陵江江景歌乐山山景磁器口镇景沙坪坝城景
优 点：嘉陵江景观优美
户型设计合理采光通风效果佳
超阳台具格
景观建设投入
建筑质量佳
缺 点：交通极便出行方便住区出行路边段路长单调
6栋高层建筑遮挡部分江景难称江景房
势差距坡边低户型采光难
面积采落窗1楼住户隐秘性极差
普通行排列3栋层退台设计没露台没院落感觉
景观建设层次感设计略显杂乱拥挤势关仅15米楼间距间密布景观供行动空间少感觉花园洋房间极拥挤
2学府道69号林雅筑
址： 学府道交通学院面（图中黄色区域）
体 量： 60000㎡
占面积： 80亩
容 积 率： 112
绿 绿： 4687
工程进度： 建成景观建设中
楼 间 距： 20m
总 户 数：505
力户型：三室两厅
户型特点：错层设计退台式露台屋顶式露台入户花园根山势户型变
景观特点：面积景观水景山势动感
建筑特点：棕红色白色相间北美风格洋房外观极视觉击
社区配套：篮球场网球场幼园会半山电梯型商业门面
公配套：巴蜀中学
广告诉求：理念宣传
核心优势：半山美景
优 点：景观优美蝶瀑流
半山电梯帮助业山
楼体设计极漂亮
缺 点：景观缺少休息处景观楼盘建做梯田式台绿化
电梯处山腰前没贯通业回家爬山—电梯爬山
诸便客户反映质量存问题
3竞·溯源居
址： 南岸区南城道南湖路23 号
体 量： 115666㎡
占面积： 99540㎡
容 积 率： 1162
绿 绿： 50
工程进度： 已入住
楼 间 距： 20m
总 户 数： 732
力户型： 四室两厅147㎡
户型特点： 跃层全错层设计动静分区户露台
景观特点： 南北东西两条景观轴线中央景观带体穿插设立节点非常层次水景始终贯穿全景怡然幽静
建筑特点： 北欧风格层层退台设计58栋3＋1型楼层28栋4＋1型楼层方便老童
社区配套： 室游泳池室外游泳池标准网球场童游乐场篮球活动场健身中心老年活动中心棋牌室
公配套： 医院学校农贸市场等
广告诉求： 已广告前广告诉求生活理念：生活更纯粹
核心优势： 高品质独特景观设计市区位置
优 点： 环境优美空间层次感强烈步移景异质朴亲切
理位置步行街郊野遍布洋房中独具位置优势
200亩居住732户路边条绿化隔离带区处闹市清静典雅
缺 点： 运动设施较少
没农贸超市等买菜方便
南山高层建筑阻挡期业视线
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