****度假酒店二期
项目行性研究报告
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目 录
第章 总
11 项目概况
12 项目提出背景建设必性
13 行性研究范围
14 技术济指标
15 施工进度计划
第二章 市场调研前景预测
21 度假公寓概念
22 三亚引入度假公寓情况介绍
23 目前三亚已推出推出项目分析
24 项目项目相较优劣势分析
25 项目前景预测
第三章 项目定位
31 题定位
32 功定位
33 市场定位
34 项目建设方案规划设计定位
35 价格定位
36 入市姿态推广时机定位
37 销售方式定位
38 物业理定位
第四章 营销策略
41 宣传题概念
42 卖点整合
43 优惠措施
44 销售目标体系——整体推广思路
45 分阶段控制公关效果
46 外发式宣传策略
47 销售进度目标
48 资金回笼计划
第五章 投资估算资金筹措
51 投资估算
52 资金筹措
第六章 财务评价社会效益分析
61 盈亏衡分析
62 赢利预测
63 敏感性分析
64 社会效益分析
第七章 结
第章 总
11 项目概况
报告陈述象三亚****度假酒店二期简称项目
项目位三亚著名国家级旅游度假区***湾***湾犹颗璀璨明珠镶嵌球北纬18°阿拉伯海红海加勒海孟加拉湾墨西哥湾夏威夷群岛道呼吸着温馨海洋季风条关热带关滨海假日旅行线里长夏冬明媚阳光纯净空气碧蓝海水洁白沙滩然生态环境世界首屈指世界旅游组织三亚认证4A级旅游目国际环境保护组织世界48国家158城市环境质量进行监测评价三亚空气质量位居世界第二中国第国家环境保护总局三亚****浴场列入全国5水质优适宜游泳海水浴场稀然资源****全球游客中具吸引力****度假酒店二期便位****海岸线中点
项目建设东接****度假酒店期南****海西接*****度假酒店（五星级）北****高尔夫球场块方正规视野开阔观海效果极佳建设高档度假酒店理想
12 项目提出背景建设必性
20年着中国济持续升温中国旅游业长足增长现已跻身世界旅游国列跃居亚洲旅游国首旅游业已中央政府确定国民济发展新增长点扩开放带动相关产业发展促进业区域济衡发展提高民生活质量素质等方面发挥越越重作
全国旅游发展形势三亚旅游业步步升温旅游房产业旅游业房产交融中脱颖出
年三亚房产慢慢脱离海南房产泡沫济阴影开始复苏着良性方发展三亚房产开始新轮升温特着年国济转国家假日济刺激国消费观念改变三亚旅游综合环境断改善三亚作全国唯热带旅游度假目越越受国国际关注时三亚良气候优美然环境特东北华北区三亚冬度假充满热情客观造成三亚期推出房产特海景房数购买业士认未年三亚房产特海景房产具较市场需求
美丽****区域供滨海线房产目前尚家****二线房产产品屈指数未年远远难满足市场****滨海房产产品强需求背景准备开发建设****度假酒店二期疑适时具定建设必性方面提供市场高品质房产产品满足市场需求方面会产生较济效益社会效益
13 行性研究范围
报告基市场充分解该项目市场前景着准确判断作具科学性前瞻性报告部分着重项目市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略项目财务评价进行研究
14 技术济指标
总占面积：58070方米
总建筑面积：67981方米
销售面积：34000方米
建筑密度：2446
容积率：072
绿化率：656
15 施工进度计划
151 2003年11月29日破土动工
152 2004年1月26日结构达正负零
153 2004年5月18日结构封顶
154 2005年6月30日交付
第二章 市场调研前景预测
21 产权式酒店概念
产权式酒店时权酒店（TIME SHARE）演变消费者投资者买断酒店客房特定时间里权首创概念瑞士亚力山 奈特1976年法国阿尔卑斯山区旅游酒店首次进行真正意义产权酒店进买断产权仅买断时段酒店客房分割间客房作住时带独立产权独立单位出售客户投资者长期居住住时客房委托酒店营获取回报时获酒店赠送定期
限免费入住权产权酒店种旅游业房产业效结合投资品种
产权式酒店流行趋势
产权式酒店建设酒店需投资宏理体系分解单体组合拥定闲置资金投资获较高回报想承受投资风险法提供机会正全球范围快速增长国际旅游组织2002年报告增长率达1932003年已65万家庭81国家6000旅游目购买时权酒店产权酒店美国产权酒店已超1000
中国1995年开始流行目前北京青岛北海珠海长春兰州昆明长沙深圳海南等均开始出现种规模产权酒店
22 ****度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析
．市场形势分析
（）客观区域市场分析
****二期定位：中国****国家级旅游度假区家五年成功营历史五星级度假酒店二期工程
酒店旅游产业链中重环节度假酒店酒店类型中数量占济重较类型项目处市场形势利
1．三亚市国年旅游业发展迅速城市
20年着中国济持续升温中国旅游业长足增长现已跻身世界旅游国列跃居亚洲旅游国首旅游业已中央政府确定国民济发展新增长点扩开
放带动相关产业发展促进业区域济衡发展提高民生活质量素质等方面发挥越越重作
全国旅游发展形势三亚旅游业步步升温旅游房产业旅游业房产交融中脱颖出2001年坐落东海瑞海豪庭推出高档海景房极短时间三幢高层楼盘发售空点燃三亚房产春天信号紧接着碧海蓝天蓝海花园昌达海景花园等进2002年底阳光海岸投资资愈三亿三亚湾开发高档海景区造高品质海景居现批山傍海环境优美海景房成颇受消费者欢迎皇帝女销售势头增减2003年1月7月三亚市销售住宅面积达3117万方米商铺面积167方米非典疫情刚7月份中销售面积达311万方米（中认购面积135万方米）表明风雨三亚房产业已驶入健康快速发展轨道
2．三亚着天生丽质然美阳光海水沙滩椰树城市美骄资源****二期位综合然条件****国家环保总局全国17海城市28海水浴场进行水质监测结果表明：三亚东海浴场****浴场全国5水质优适宜游泳海水浴场稀缺资源世吸引力越越年300万海外游客赴三亚休闲度假居住养生****更成三亚旅游必处
3．生态市貌时俱进青春活力世界瞩目年三亚城市发展日新月异城市品位显著提升市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市目标 旅游度假生态示范性特色城市总体规划进行布局修编创造山海河城融体城市生态环境力营造城绿中城花中城
水中生态环境增加城市综合竞争力世界范围知名度三亚市政府进行系列形象工程建设组织量重文化活动……切成功三亚推全国甚世界优秀旅游城市前列
4．房产投资腹转移旅游度假胜旅游产正形成市场新华社济观察报道2001年2003年中三亚房产购买者居民占10海南岛客户占20全国城市购买者占70证明中国旅游产正形成市场房产投资腹走旅游度假胜房产发展必然眼光然投三亚样旅游胜三亚房产带百年遇良机
2001年瑞海豪庭抢购代表产济复苏信号三亚全方位旅游开发类楼盘市吸引全国城市买家包括港澳台东南亚国买家中国度假区投资房产似成相互间发心默契线海景海公寓酒店式公寓墅等成房产投资首选尤****线海景种稀缺资源尤抢手三亚现海景房产价格升升房产开盘差全部售罄三亚房产商明白道理：时机
综述****二期开发着良外部济环境社全环境理位置项目面市场基础
（二）市场供求分析
****酒店开业时****仅凯莱家五星级酒店客房接力达30万次年年发展已出喜登环球城等十家星级酒店客房接力越300万次年三亚旅游市场稳步发展酒店业带蓬勃生机
目前****酒店接力没饱尤周末节假日入住****五星级酒店提前周预订黄金周根供应求根****公司提供资料五年游客增长速度远酒店接力增长速度：
酒店接力
实际访游客数量
图例： （表3）
8
15
14
26
32
170
50
220
80
330
单位：万次
1999年 2000年 2001年 2002年 2003年
表见****酒店没达饱星级客房接等然市场****二期开发完全应市场需求****二期****期联体完全开敞式热带滨海酒店风格毫拟特色区凯莱喜登等酒店牢固巩固保持竞争位
（三）项目较分析
1．项目块情况
项目块A52约58070m2位****中部南面南中国海北起伏山岭****高尔夫球场紧挨着****期块优质专属沙滩线海景开发度假酒店非常珍贵非常稀缺块宝
政府线海景开发限制块着极升值潜力开发种物业稀缺
2．市场定位
****二期设计五星级标准度假酒店期样目标三亚度假具高消费力顶级富豪高端游客包括世界500强企业新崛起济鳄社会高层机构知名士产权发售角度考虑样样群高端客户提供****星级酒店产权客房象中包括高端旅游房产目标资金千万投资群体
3．较分析
样理条件****暂时尚未出现类项目拥线海景凯莱喜登等酒店没家发出产权销售信息严格说三亚引入产权酒店概念房产项目见三亚市房产行业发展产品产权酒店基空白
目前唯竞争手位********期北面****假日酒店位二线海景项目存性****假日酒店现价格定位：13000元方米（均价）
项目名称
项目位置
开发商
开盘预计开盘日期
总占面积
总建筑面积
容积率
建筑密度
绿化率
总套数
层数
8层
户型
项目优势：
1处目前房产开发佳****道分享椰梦长廊美景处市中心生活配套设施完善全海景户型满足海需
2整体规划设计较实率高八层带电梯提升项目档次
项目劣势：
1项目规模稍法构筑更完美社区环境
2户型设计面积较非常适购房面积求
3项目处椰梦长廊头老城区周边环境稍显美中足
宣传销售方式
采传单条幅宣传传统店铺方式销售
销售价格
2780元起高层加50100等均价3100
客户源
80游客
目前销售情况
住宅部分销售率已达95
装修标准毛坯房
24 项目优劣势分析
●项目****项目相较具特点：
A 位****
B 均新建项目
●项目****项目相较具优势：
A 位置更海线
B 产品概念户型设计更符合市场需求（突出旅游房产概念迎合客户旅游度假房产需套房户型组合）
C 总体规划产品概念相致酒店式外观花园式环境设专循环水游泳池精心造度假空间充分营造度假氛围
● 项目项目相较具劣势：
采酒店式设计配套公建筑面积较
25 项目前景预测
评价项目原谨慎保守项目市场综合环境值乐观部分财务评价中运济数价格均低目前市场价格成高发生成估算理讲项目实际收益率会高项目预测理收益率着海南整济环境逐步改善海南旅游产业快速稳定发展房产市场价格回升指日三亚作著名旅游度假目越越受关注位世界级旅游目****度假酒店二期更会三亚旅游房产业增添新亮色预测项目具较市场前景
第三章 项目定位
31 题定位
****度假酒店二期
——绝版海景视野生度假计划
——国宝级海景您客
32 功定位
结合****度假酒店期成功处规划设计****度假酒店二期完善第期设施满足断增长客流量需求提高接力增强市场竞争优势
3．3开发该项目目定位：
1．投资收益化
2．提升现****酒店品牌形象
3．****成世界级旅游目做出贡献
4．增强市场竞争力
5．增强客户满意度提升客户重复入住率
6．完善期设施酒店配套运作佳化
3．4项目开发市场需求定位
****度假酒店期已运行五年五年里****积累许成功验成****二期建成成功运作保障五年中客反馈建设性建议促业快开发****二期重源动力意见包括：
1．总体接力需求尤节假日客房需求海景客房尤正海景客房需求
2．功厅现代化会议设施需求
3．现园林开敞空间满足称赞需求更然园景变热带植物
4．需求更娱乐设施包括海滩水运行
5．需求更康体设施水疗（SPA）设施
6．需求更独家休闲VIP空间
7．需求更文化活动短程旅行活动
3．5．行业发展趋势项目影响
****度假酒店建成****出现许国国际知名品牌酒店种风格建筑优美环境国外先进理验优质服务****形成压力保持****市场竞争力****应该方面行业发展趋势通二期规划建设创造更完美更迎合市场需求中国式热带滨海度假酒店：
1．规划设计更面积客房灵活组合套房
2．更高质量建筑更漂亮外立面更精细室装饰
3．体现国际品牌酒店合理差异性保持优势特色提高国际客源吸引力提高市场竞争力
4．招聘培养培训保持高素质员工队伍提高服务水准
5．增加康体健康水疗设施
6．期合建成具明显独特热带风格超园林强化性
3．6公配套条件
1．****国家旅游度假区1992年建立完整包括边防消防支队派出行政理架构
2．中国银行已设立储蓄酒店设立动取款柜员机柜台POS机直接交付款操作外币兑换
3．邮电代办设置酒店
4．文化体育设施包括：****高尔夫球场酒店网球场游泳池海底世界剧院潜水项水运动沙滩运动等
5．酒店设医务室
6．排水电电信英特网线电视等网络健全
7．排污系统垃圾站健全
8．通市区机场车站交通便利
33 市场定位
市场定位实际选择买家确定项目目标购买者目标者类
面根家庭生活阶段区域两标准进行划分详细分析终准确确定项目目标客户群体
3 3 1家庭生活阶段性划分标准客户分析
家庭生活周期阶段特点
住宅购买
消费特点
旅游旅游物业购买
消费特点
1单身阶段：
年轻单身
没济负担新消费观念带头普遍没厚实济基础动型青年公寓租买者
新生事物接受较快旅游拥浓厚兴趣热情尤助游情独钟贷款力强接受贷款购物方式出游朋友事作组合元素
2新婚阶段：
年轻夫妻子女
济条件购买力强耐品件商品期求强烈中型住宅购买需求较强劲
济处升阶段购买力强开始家庭旅游组合方式助游拥更充足财力精力兴趣暂时没繁重工作家庭负担购买住宅削弱定济力处升阶段贷款力购买力予力支持
3满巢阶段（）：
年轻夫妻6岁子女
家庭品购买高峰期满足现济状况注意储蓄购买较童品购买住宅力降低正承担贷购房款压力
开始承担繁重工作家庭压力开支剧增旅游兴趣精力明显减弱
4满巢阶段（二）：
年轻夫妻6岁子女
济状况较购买趋理智受广告营销刺激影响减少注意档次较高商品子女教育投资职位升快较力调整住房更更高档次
验积累职位升迁令该群体拥更强更稳固济实力开始注重投资生活质素提高高质量休闲度假生活已提议事日程时间财力支持处断升阶段时财力新事物接受程度正处佳衡点
5满巢阶段（三）：
年长夫妇尚未独立成年子女住
济状况然伴侣子女皆工作注重储蓄购买冷静理智住房储蓄购买力已达高峰
然拥较强济实力高质素度假生活需求消费力正达高峰消费态度日趋理智积蓄断增投资保值拥越越浓厚兴趣
6满巢阶段：
年长夫妇子女离家立
前期收入较高购买力达高峰期住房购买力释放部分较购买老年品医疗保健品等医院等配套设施赖性增强期退休收入减少
充足时间金钱计划度假生活中部分子女支持更拥强济实力实现高质素退休度假生活投资兴趣开始减退新生事物接受程度已幅度降
7孤独阶段：
单身老独居
收入锐减特注重情感沟通关注安全保障着重社区事素怕孤独冷落
消费力消费兴趣明显降
表分析知家庭生活阶段性标准划分客户群中项目目标客户群应包括列3部分：
3．3 1 1济富裕年轻阶层
包括表中阶段12群：年轻夫妻子女单身士
行性格特征
新生事物拥快接受速度浓厚兴趣旅游度假物业推广突破点
助游情独钟长时间拥免费酒店式公寓较完善配套服务说极吸引力
容量快节奏旅游活动较适合口味周边旅游景点广泛分布三亚强吸引力
价格适中偏低时间灵活旅游配套服务齐备度假物业产品较迎合该群体口味
济实力消费惯
阶段客户群体然积蓄限已开始进入济实力升阶段贷力较强贷款购物方式较容易接受着产业结构改变高薪年轻族例正呈断升趋势
暂时没重济负担消费欲相较强容易受媒体市场营销活动影响时彼间相互影响力容忽视
3 3 1 2注重生活质素成熟家庭
包括表中阶段45群
行性格特征
该类群家庭结构济收入已进入稳固断升阶段
济实力断提高生活质素求提升更高层次享受型非纯粹观光型度假生活更迎合该群体口味
家庭拥定积蓄进入计划收支模式中投资着浓厚兴趣较强实力
度假余消费活动通常家庭单位进行
济实力消费惯
济实力断加强时消费态度日趋理智整家庭条理理财模式形成稳定媒体市场营销活动影响激发动型消费行已基存处基稳定期具定社会位容易体现身社会位相称虚荣心产生购买行
3 3 1 3财力雄厚
包括表中阶段6群
行性格特征
拥充足时间精力计划退休度假生活回复年轻时代惯喜爱龄结伴行
节奏缓慢．配套服务细意周环境良乡居式度假生活较迎合该类群口味
济实力消费惯
然逐步进入收入阶段年积蓄子女济支持拥充裕时间金钱计划享受退休悠闲日子
期供支配入住时间优惠远年轻族拥长时间住机会度假物业更迎合该类客户需
外着三亚作旅游度假目位日趋形成三亚越越成北方银发族养老度假钟情方项目推出旅游度假物业会成银发族充分享受生机会
3 3 2区域作划分标准目标客户层分析
3 3 2 1海核心长三角区
观影响素
长三角区士务实特征令投资风险承受力相北方区群弱通常作风险较高握投资选择
新生事物接受速度较慢接受程度偏低
该区客户济较富足房价处国领导水该区域现实购买力较强
宣传推广中侧重低风险稳健投资会更吸引力时发展商实力信誉关注部分
客观影响素
长三角区三亚区气候差异般令海滨度假产生吸引力北京区北方区客
时域交通便消费节省三亚成乐选择度假点
3 3 2 2北京核心三北区
观影响素
南方区群冷静精算计相北方明显更充满豪气
动会时动决定项投资项消费
北方区群消费阵线更容易攻破更容易受激发心欲产品诱导产生强烈购买欲购买行项产品强烈刺激感官便会推敲琢磨赢青睐
客观影响素
北京核心北方区三亚区气候差异较令海滨度假产生吸引力海长三角区
着北京区现代化进程断加快北京区集聚着相部分富裕阶层整市场容量说北京区疑北京区高档住宅商品价格居高情况（高档住宅商品价格普遍高7000元方米）三亚购旅游度假物业方面满足休闲度假家庭度假养老度假需方面三亚较低房价情况会显轻松容
综分析项目目标客户应确定：
● 区域市场应三北区长三角区
● 目标客户应养老度假目富中老年注重生活质量成熟家庭
● 三北区长三角区中企业
具体细分该项目细分市场应：
● 第类市场：度假休闲目岛外中产阶层（工作拥两套住宅富裕资金）享受型市场
● 第二类市场：养老目岛外退休老（子女出资）
养老型市场
● 第三类市场：改善居住质量目三亚市居民三亚事旅游饭店理工作高级理居住型市场
● 第四类市场：动产投资增值获取营收入目投资型市场
● 第五类市场：部接员工度假目岛外机构客户
34 项目建设方案规划设计定位
341 总体规划设计特色
项目设计旨度假旅游成功士国政会议团队提供高档休闲度假酒店项目设计幢F型分布建筑物分裙楼楼楼高八层裙楼度假酒店公配套F型建筑物围合部分组成中心园林承袭夏威夷园林风格国际流行设计理念融合海南土文化特色规模恢弘气制作精致完美蜿蜒石路玲珑雕塑变化泳池叠错式喷泉户外巴厘岛式spa精巧致灯饰加80种罕见热带植物果树奇花异草整园林风情万种美胜收具格开敞式酒店堂热带风情豪华观海客房融合成出优美海滨度假酒店效果
3．4．2建筑设计规划定位
1．标高
数建筑标高原形设计功设计原面积高（ elo +120）防范台风期间供水侵袭
2．景观
客房高效益区域设计海景位置限度减少期公区域客房视野景响建筑体取广域海景应夏季导风
3．形利
充分利原起伏形通热带园林设计减少建筑物视觉击房间间视
4．规模设计（参见技术济指标表）
设计约400套客房安排布局方式单元1000方米功厅花园直接接通设户外童娱乐园配备种中西餐厅酒吧型超市巴厘岛风格户外温泉SPA夏威夷式泳池热带园林充分考虑植物样性利高植物制造适宜遮阳效果充分考虑海通透性客户外活动私密性相辅相成时创造灯光制造优美夜间视觉环境
5．建设装修
高标准建设针****二期项目特点充分利****线海景资源优势建成全海南全中国线海景五星级度假酒店类度假酒店中规模风格特色充分体现硬件优势
建筑采框架结构户型单间配部分双套间三套间适客户需求户型面积51m2256 m2等
装修：全部五星级酒店标准装修配备五星级酒店必备设施品销售期间提供户型样板房13间(套)
6．设计意图求：
a充分利阳光时苍翠繁茂热带园林水景结合创造舒适宜荫凉环境
b．创造热带滨海气息室外空间提供高质量令身心舒畅停居环境
c 建筑风格园林风格统相互陪衬相益彩符合方性气候特征
d 客房公空间应海景高尔夫球场景观
e 结合环保设计太阳利水循环污水处理系统
项目房屋造型格调休闲度假原体现酒店外观项目建设密度低绿化充分体现海景化热带园林效
343 功分类户型设置定位
3431 功分类
项目总建筑面积约67981方米中：
客房部分34000方米占总建筑面积50公设施部分包括18116方米占总建筑面积26包括堂走廊机电设备房工作间电梯候梯厅垃圾道烟道消防楼梯商务中心会议室餐厅便利店配送中心美容美发中心健身房等室部分：15865方米占总建筑面积23包括：办公室停车场仓库等
3432 户型设置
建议设置三种销售户型：
单间双套间三套间
单间房卫阳台带型衣帽间面积5180
方米235间占537
双套间设计房厅厨两卫加阳台面积100140方米111间占254
三套间设计两房厅厨三卫加阳台面积160256方米90间占206
备注：三套间销售时考虑根客户需进行组合分拆
35 价格定位
该项目价格策略建议采两极化政策利限度吸纳客户
选择景观楼层相较差套房制订竞争力起价根质素调整套房价格令景观较部分套房承担更成售价水更部分客户接受快速回收资金
景观较套房然价格较高景观会十分吸引潜客户加元化轻松付款方式吸引买家
具体定价建议：
351 相关济技术指标：
（1）项目公寓部分销售面积约18900方米商业房部分约1100方米总销售面积约20000方米
（2）项目总建筑面积：约21166方米
（3）项目总投资费：约6578万元（见附件1）
（5）销售面积部分单位成：3289元方米
3．5．2 均售价制定建议（公寓部分）：
①70毛利润：公寓实收售价公寓单位成×（1+70）5591元M2
②80毛利润：公寓实收售价公寓单位成×（1+80）5920元M2
③90毛利润：公寓实收售价公寓单位成×（1+90）6249元M2
具体销售价格充分考虑销售市场素推出时投资变化素酌情提高降低综合三亚市新房产市场行情类项目售价策略项目预期赢利状况建议：
第阶段阶段市场导入期（部认购期）快市场接受项目建议销售价格采取低开策略迅速抢占市场份额阶段售价单位成基础提高（70+80）275：
销售均价格：5760元M2
第二阶段阶段市场升期（取商品房预售许证正式开盘期）前阶段市场成功开拓项目逐渐形成定认知度取良市场形象销售业绩价格体应呈现升趋势阶段售价单位成基础提高（70+80+90）380：
销售均价格约：5920元M2
第三阶段阶段市场成熟期前两阶段利进行项目呈现旺销趋势价格走高情理中阶段销售单位成基础提高90：
销售均实收价格约：6250元M2
阶段价格策略组合终实现5850元M2销售价格
备注：
1价格包含公寓套房精装修家具家电配备费精装修全配备价格
2控制项目赢利水通销售时销售门市价折例控制实际公布销售价格应该预留折空间果销售市场反映良目标客户项目推出门市价格接受程度较高相应减少折反加折维持高均5折率
353 价格分布
楼层房屋质素存定差距应加价格调整
客房划分级图示：
A2
A2
A1
A1
A1
A1
A2
A2
C2
C1
B2
B1
A2
A2
A1
C2
C1
B2
B1
A2
A1
海景
（部分标准层户型会根销售需作适调整）
位置景观公寓划分：A1A2B1B2C1C2六级配合楼层价差调整出公寓价格分布
价格区域分布表
（底纹部分价格调整系数）
楼 层
A1区
A2区
B1区
B2区
C1区
C2区
140
129
120
112
105
100
1F
1000
0套
1套
1套
1套
1套
1套
2F
1010
2套
3套
2套
2套
2套
2套
3F
1020
6套
7套
2套
2套
2套
2套
4F
1035
6套
7套
2套
2套
2套
2套
5F
1050
3套
4套
2套
2套
2套
2套
6F
1065
3套
4套
2套
2套
2套
2套
7F
1080
5套
5套
2套
2套
2套
2套
8F
1095
5套
5套
2套
2套
2套
2套
9F
1110
6套
7套
2套
2套
2套
2套
10F
1125
6套
5套
2套
2套
2套
2套
11F
1140
6套
4套
1套
2套
2套
2套
12F
1155
6套
4套
1套
2套
2套
2套
套数（200套）
54套
56套
21套
23套
23套
23套
说明：价格区域分布表表明制订详细价格时遵循分布规律C2区1F基准价格（起价）然阴影部分
价格调整系数进行价格细分调整
36 入市姿态推广时机定位
房产项目什样姿态出现选择什样推广时机结合项目身特点
理讲房产项目应该完整形象出现谓佳姿态应该：
● 体工程已基完成
● 配套设施已全部位
● 外部环境部配套已衔接位
● 形象品牌推广已达预期效果
● 物业理模式服务项目收费标准已确定
● 关手续销售文件已全部准备绪
针该项目特点：
● 筹资金法完成项目建设部分续资金赖销售回款银行贷款
● 施工周期短：否具备述佳条件形成时间差三四月时间佳姿态出现时入市令资金回收速度更加迅速
● 新概念销售：硬件必须客户营造强信心达成销售信心力支持
● 项目规模限销售推广费限：适宜选择佳时机
佳姿态集中火力短快推广策略完成项目销售避免拖延时间长造成宣传费分散推广力度足影响销售业绩
综合述分析建议采先入推广策略提前宣传抢占市场份额赢取更市场优势佳宣传认购时机2003年春节
届时硬件软件配套应达阶段：
● 项目建筑整体形象已达正负零
● 物业理模式服务配套收费标准已确定
● 销售方式销售价格已确定
37 销售方式定位
销售方式销售进度影响较根项目特性投资方式资金回笼计划发展商实力等具体条件够更加利达销售目标销售方式确定
建议该项目销售方式：
● 进行公寓产权销售然采标准酒店式营理方式接受业委托物业进行日常营理
● 零散发售
● 采销松散型委托代理销售辅销售方式
● 采组合式付款方式
38 物业理定位
381 项目营理模式
项目采酒店式模式进行日常营理酒店理公司
项目业物业闲置期间统星级酒店理标准业闲置物业进行理服务项目建成委托丰富酒店理验酒店理公司营理（已选定三亚天泽酒店物业理限公司）通业委员会选择酒店理公司营理确保项目高效高品质营理
382 酒店理公司
酒店理公司业委托营（理）约定项目进行酒店式标准化营（理）保证业物业良营（理）业绩前提断增值维护保障业营收益
383 运作机制
酒店营理公司中华民国财务审计制度实施理高透明度业提供营理方面咨询定期业通报公寓营（理）状况接受业委员会书面预约公寓业委员会委托会计师事务审计营业绩财务年度委托国会计师事务进行审计提交审计报告业审计报告确认营业绩委托营理协议书规定享受营回报
384 业委托营理方式
专 名 词 定 义
****度假酒二期：****度假酒店二期位三亚****五星级度假酒店标准建造酒店客房产权方式销售营理
二 营业收入：****度假酒店二期通营出租酒店客房产生
收入（仅指房租）包括酒店商场会务餐厅酒水康乐洗衣电话电报电传等酒店项目收入包括服务费收入酒店设备场费租赁费等收入
三 营理成：营业费营业税金理费员工资理佣金设施保养维修家具更新基金累加资金
四 分配收益：酒店客房营业收入双方约定方式进行分配收益部分
五 会计年度：第会计年度年酒店客房营日起年12月31日止年 1月 1日起年12月31日止会计年度
六 免费入住权：指业委托酒店理公司营（理）期间委托营理方免费提供业客房入住权
第三章 理范围
理公司理范围乙方拥****度假酒店二期客房
第四章 理期限义务权力
理期限
客房委托理期限30年
营理方式委托时段3年实际交接日作第委托营理时段起始时间（第委托时段前四会计年度）双方中途终止合第委托时段乙方甲方重新确认类型委托营理方式签署时段委托营理合书
二 收益分配期限
酒店正式外营业时间计算收益起始时间年终分配次年分配次
三乙方权利义务
权利
1．乙方选择第 种方式型
（详见合附件）
2． 业委托期间权转客房必须协议合附件连带转协议容转变更委托期间理公司更换必须协议合附件连带转协议容转变更
义务：
1 业应支持理公司五星级酒店标准理****度假酒店二期遵守甲方制定项安全文明制度
2 业应收发展商交付房间七日理公司办理交接手续
3 业期间改变房屋结构外观乱搭建时设施走室设施物品
4 私营客房
四理公司权利义务
权利：
1 甲方理期限作****度假酒店二期唯独立营者理者代表业进行日常营理活动
2 聘验丰富酒店理员组织务实高效理机构采取正确营决策手段保证酒店营高效益
义务：
1 甲方应五星级度假酒店标准****度假酒店二期理成
家优秀区行业中竞争力酒店
2 甲方定期乙方公布营情况收入情况（仅委托营业）
3 乙方通报重营决策重事件
4 甲方应期乙方支付应营收益
5 整营期甲方应严格遵守国家法律法规政策励精图治合法营努力提高竞争力
第五章 酒店客房营收入理成收益分配
客房营收入
开房率酒店客房年实际出租总房间数÷（然营业天数×出租房间数）×100
年均房价酒店年客房营收入÷年实际出租总房间数
酒店年客房营收入年开房率×年均房价×出租房间数×年然营业天数
二营理成（参考）
营理成包括
1营业费
2营业税金附加 6
3理费
4理佣金 5
5维修装修装饰家具更新基金 6
6．保险费
7．房产税
总成 60
三收益分配
详见业须知
四收益支付办法
会计年度终 天进行结算结算 天汇入乙方指定银行账户
第六章 合修改变更解
合附件修改变更必须双方协商签署书面协议方生效
合合附件具等法律效力
震台风水灾火灾战争疫情预见发生果防止避免抗力致合法履行双方意提前终止合暂停营理
合发生列情况时双方解合：
1 合规定期限届满
2 抗力原致合法履行
3 方履行合严重违反合规定造成方法达合目时
4 乙方产权抵押济责产生法律纠纷致财产查封拍卖等影响营时
5 业违法违规行酒店业户造成损害财产损失时应法赔偿相应损失
（****酒店二期客房委托营理附件）
目录
1． 产权运作方式
2． 基运行理
3． 业入住理
4． 客房委托营理模式
5． 委托营理收入分配方案
6． 业客房业权变更关规定
产权运作方式
1 营理公司
a****度假酒店二期****度假酒店营理公司营理
b根市场需特定情况酒店营理公司权****酒店二期部分业务委托酒店营理公司营理
2运作机制
a酒店营理公司遵循中华民国关法律法规营理
b酒店营理公司真诚负责态度定期业通报酒店营情况
c酒店营理公司接受业委托独立注册会计师会计事务审计酒店客房营收入求必须书面提出预约（仅限年3月份）费业行负担
d会计年度酒店理公司委托国注册会计师事务进行审计业部公布审计报告业审计报告确认客房营收入业客房委托营理合书规定享受投资回报
e酒店营理公司时接受业客房营理监督合理批评建议
3日常酒店理
a酒店客房餐饮康乐会务培训等日常营业
b酒店项设施设备日常维护维修改造
c酒店宣传广告公关促销活动
d酒店力资源理
e酒店安全防护
f培训服务水准提升
4业卡
a业拥正副两张印****酒店编号业卡
b两卡享等权益业持业卡士签单挂帐享受酒店优惠服务
c持卡卡号必须业备份卡签单权益身份相符
d业遗失业卡时应第时间通知酒店营理公司挂失时补办挂失前该卡发生消费费业承担
e该卡具明显****二期产权附性持者产权转移转移
f 该卡行转效
二 基运行理
1客房物品配置
酒店竣工开业客房家具电器布草外营理公司间客房配置日常消耗次性品包括信封信纸火柴鞋擦拖鞋牙刷牙膏梳子棉签沐浴液香皂洗头液浴帽润肤露洗衣袋垃圾袋卫生纸等（型客房仅作次性配备）
2基运行理费（年根市场价格调整）：
a客房基运行费
套面积计算方米月摊公区域园林维护费理费保安费清洁费水电费设备物业维护费等合计民币50元㎡*月
b费缴纳
客房基运行费三月缴纳次业需正式房产买卖合确定套建筑面积房屋途办理入住手续签署客户委托营理合时缴纳三月基运行费押金
应交基运行费业须季度首月15日前季基运行费存入甲方账号逾期交者须欠金额支付日万分五滞纳金
c基运行理费
基运行理费开支：
＊ 理员保安员园艺工清洁工服务员工资住房医疗社会保险奖金津贴福利
＊ 沙滩泳池园林等公场设施保养维修
＊ 公场水电
＊ 公场公设施购买保险费
＊ 提供理产生运输交通通讯邮资费
＊ 办公费
＊ 工作制服清洁费
＊ 理开支
三业入住理
（1）客房营核算
酒店营理公司根市场需求整体营销规划客房进行统科学营理分配客源时遵市场规律时充分顾业利益酒店二期整体营情况统核算全体业视仁
（2）业入住理
A提前预约：保证业期入住酒店客房必须提前预约委托营期间需入住业应提前（注：季4—10月含节假日提前三天旺季11—3月提前七天春节提前月）通知酒店（业需传真签名方式确认）酒店优先安排业入住客房业客房已客租时安排业入住等标准客房
B加开房间：委托营业带亲朋友加开房间超出获赠免费入住期部分日客房价折扣价支付房租
C业授权入住：需预定房间传真Email中写明授权姓名身份证号码入住时间授权者持业卡消费享受业等遇消费签单挂账入业帐授权业卡时享受住房房租签单房租记业账消费离店前须现金支付
D持卡消费：业持卡持卡消费费月结算业需发出结算单7日付清全部款项超1日需支付应付款万分五滞纳金超30天酒店权终止服务通方式予追索
E业选择入住客房入住记分调整：业求入住客房委托方物业房租标准存差异时入住分数做适调整(见入住分值表)
F业应遵守中华民国三亚市关治安社会秩序等种法规免造成必麻烦果酒店营理公司业造成济名誉损失需承担相关赔偿责
业入住必须遵守酒店关营运理制度
(3)业享受优惠服务
酒店配套设施供业优先享受795折价格优惠：
＊ 温水泳池西餐厅烧烤咖啡厅游艇潜水专海滨沙滩
＊ 酒店专车交通中医保健美容美发桑水疗
＊ 优先停车场收费标准停车场规定执行
四客房委托营理模式
业办理入伙手续时必需酒店营理公司签署委托协议确定业理公司委托关系委托方式业客房委托营理时间少三会计年度
业客房委托营理公司理三种基模式：
完全型
业客房完全委托酒店营理公司进行营理委托酒店营理公司进行物业理种方式委托理期限30年签约期限5年期酒店营理公司提供酒店基理服务业须支付酒店基运行费（50元㎡*月）费参酒店利润分配（基运行费容附表）
果业提出换洗布草补充洗漱品康乐服务等求酒店业提供选服务（见选服务菜单）
B部分型
业年购酒店客房定时间外时段委托酒店营理公司进行营理
种方式委托营期限30年签约时间3年业安排入住酒店时间限天数业入住时间段委托酒店理公司营理非出租期间（住空置时间）酒店理公司提供酒店基理服务业须承担酒店基运行费季度结算（50元㎡*月尾数足月日计算）业需换洗布草补充洗漱品康乐服务等求酒店提供选服务
年终类客房实际客房营业收入40加权分配
年底收入分配时业应分客房收入中减非出租期间酒店基
运行费（50元㎡*月）应分客房收入足减业应承担酒店基运行费业应会计年度结束前补交差额部分
业委托期限满改变委托方式终止委托合时需次性结清酒店代垫基运行费欠费
C 完全投资型
业购客房完全全部委托酒店营理公司理
种方式委托营期限30年签约时间3年
酒店运行费全免业委托期分享酒店客房收入分担酒店亏损
分配额度：客房营业收入40
业年获赠21间*夜（酒店季4月9月日21分计）客房
完全投资型客户获赠免费入住期周计算（7间*夜次）
超出21分者日折扣价利润中抵扣
年足21分者累计营年度
变更委托方式
业变更委托方式时须提前月通知甲方验收达委托前标准余家具桌椅等私物品必须搬走缺少家私物品等必须原样配齐（酒店统配置费业原价支付）便出租
五委托营理收入分配方案
酒店客房收入实行年度分配原
分配时间会计年度计算单位****度假酒店二期开业日起会计年度分配年度
年终时酒店营理公司双方签定客房委托营理合约定方式会计师事务审计客房总收入客房物业价值占酒店客房总价值例进行分配中考虑业年度实际入住情况该类房分类开房率系数
1收入分配关系素：
a总收入： 年度****二期酒店客房总收入
b分配收入： 年度客房总收入x 40
c业入住酒店费： 业入住计分制（详见业入住计分附表）进行核算分配时予抵扣
d分类开房率系数：会计年度中某类客房实际开房率总开房率值
2业分配公式：
B方案：部分型
年度（B方案）业分配收入＝酒店客房年度总收
入×[B方案业物业总价值÷酒店（二期）物业总价值]X40
年度（B方案）业收益额＝年度（B方案）业分配收入×（B方案业物业价值÷B方案物业总价值）X 该客房效委托时间系数X B方案客房开房率系数业入住酒店费
C方案：完全投资型
（C方案）业分配收入酒店客房年度总收入X[C方案业物业总价值÷酒店（二期）物业总价值]X40
年度（C方案）业收益额＝C方案业分收入×（C方案业客房物业价值÷C方案物业总价值）X C方案客房开房率系数
六业客房业权变更关规定
鉴业享产权酒店分割部分维护酒店营连续性广业权益特规定：
1． 业变更客房业权时须酒店营理公司提出书面申请
2． 业提出变更业权时须提供材料：
a转双方身份证正复印件
b转双方户口正复印件
c原始购房合书
d原始发票
e原始房产证
f原始委托营理合
3． 新旧业应酒店营理公司结算确认结清原业帐务
4． 原业缴纳基运行费押金予退储备账项动转新业名
5． 酒店营理公司监督双方签订房产买卖合合交酒店理公司份备案
6． 关费新旧业协商支付
7． 原业关账务没结清受方予承认情况办理客房业权变更
8． 直系亲属客房业权继承权直系亲属办理客房业权变更时样须提供相关证件某种特殊情况提供公证书者律师证明书
9． 等条件酒店营理公司具优先购买权
10未酒店营理公司私转酒店营理公司予承认果酒店营理公司业造成损失需承担相关责
第四章 营销策略
41 宣传题概念
● ****度假公寓您酒店您家
● 三亚首家Beach condo题滨海度假公寓
● 开创三亚度假物业户型先河
● 时尚Condo享型交流型开放型
● 典段造典楼盘典楼盘吸引典顾客典顾客享受典生——****演绎典
42 卖点整合
● 海南天涯中国著名热带滨海旅游度假城市环境优美气候宜
● 滨三亚湾十七公里椰梦长廊拥抱海景画椰韵诗
● 三亚唯滨海酒店公寓题（Beach condo）度假公寓品质高雅位显赫投资度假两受益
● 三亚市海景户型先锋
● 三亚唯酒店观景外廊抬升式入口建筑规划设计超
建筑质素臻美体现度假建筑公性体现居环境隐私性
● 具中心游泳池热带花园式景观
● 三亚唯通透式酒店堂设计
● 雍居城市中心配套齐全交通便捷生活便利
● 配完善酒店配套设施提供性化酒店服务
43 优惠措施
● 售前宣传期间购买优惠2
● 试销期购买优惠1
● 次性付款优惠4
● 购买两套（含两套）优惠2
● 购买五套（含五套）优惠4
● 特定促销期购买额外优惠
备注：优惠叠加
44 销售目标体系——整体推广思路
销售目标毫疑问利产品销售出需操作步骤达预期效果包括形象品牌推广效果公关效果销售进度资金回笼计划
独立执行互相协调操作步骤预期目标时实现终目标果循环目标体系步骤需达预期目标
441 形象品牌推广效果
企业形象项目品牌推广应该早销售开始前进行便
目标客户解接受程项目前期宣传铺垫阶段应三亚首推滨海酒店公寓题（Beach condo）形象确立项目 时尚Condo享型开放型交流型概念确立首先体现项目施工围墙工POP施工队伍进场日开始建立围墙广告宣传效果采墙体喷绘技术项目题概念首先体现工围墙选择较位置树立适量数量工广告牌时开始精心造具特色品位卖场力争卖场现场宣传效果相呼应项目出正负零前完成项目提前进入销售状态基础
442 现场广告牌制作
容：项目鸟瞰图项目名称题广告词副广告词发展商址联系电话
色彩：底色白色图案实效效果图图案题广告词深蓝色副广告词深蓝色发展商址联系电话橙色
443 施工围墙制作
围墙高度22米底色白色墙顶坡顶带槽深蓝色图案采墙体喷绘者挂式广告牌画面容简洁色彩明快辅项目广告语言烘托销售气氛
444 卖场制作
卖场规模装修品位：总面积约165方米（中样板房80方米展厅60方米办公室20方米洗手间5方米）精致典雅细微处体现发展商浓浓关怀企业精神
卖场建筑外型：坡顶圆型亭楼式建筑白色玻璃幕墙绿色圆型柱墨绿色屋顶
卖场外围：背巨副广告牌左右宣传围墙然连接宽广整体视觉带形成强烈楼盘印象周围绿树花草相辉映通卖场道路鹅卵石石板铺整卖场营造种轻松休闲失典雅氛围
卖场部：
色彩：色调淡蓝色绿色白色玻璃幕墙青石板防滑砖面淡蓝色墙体天花板增强色调（体现卖场识性需恰处配较亮丽色彩）橙色绿色接案板蓝色背景饰橙蓝相间强印象色调（者背景淡蓝色底色绘公司蓝黄相间徽标）接桌椅色调浅绿色白色销售员着装颜色公司标志性颜色装橙色短裙蓝色宣传资料销售手册外面均饰公司蓝橙色标志蓝橙色底色
陈设：墙体张贴悬挂公司营业执预售资格宣传展板售控表室摆放接案板谈判桌椅休息沙发签约桌椅沙盘模型饮水机空调机文件柜适量盆景
445 广告语
广告牌题广告语：****度假公寓——您酒店您家
广告语广告牌题语言项目核心概念醒目颜色字体醒目位置您酒店表明项目基功具度假酒店基功您家指兼顾居家特点整概念营造种高雅舒适休闲生活意境
背景广告语：时尚Condo享型交流型开放型
广告语连续重复隐影字体出现广告牌名字面边框线连续击受众者受众者时项目形成种印
象：Condo时尚住带消费者种全新生活方式住宅观种建筑必然求仅满足新住宅义者阳光绿树沙滩海景求时满足住宅公性交流性开放性公资源享性求样房子身心愉悦充满快乐房子
文字广告语：
海梦
翩翩少年时心中悄然编织份海梦想
立年疲奔波驰骋商海时称：海弄潮梦境中海南辕北辙
海神圣深邃中透着份恬淡闲适身心置中感受海潮抚慰消退心浮躁抵达宁静更****海映衬梦中海市蜃楼赐心智灵感赋生命充沛
海梦
三亚·****颗璀璨明珠镶嵌球北纬18°夏威夷道呼吸着温馨海洋季风
北纬18°条关热带关滨海假日旅行线：孟加拉湾阿拉伯海红海加勒海墨西哥湾夏威夷群岛南中国海三亚·****条璀璨珍珠串起项链佩戴蔚蓝色球
[相关链接：三亚凤凰国际机场已新加坡澳门香港马西亚泰国汉城阪东京俄罗斯哈萨克斯坦等连成十条国际空间走廊国已开通北京海广州深圳哈尔滨沈阳昆明航线 着三亚旅游升温增开条国国际航线]
穿越时光隧道仿佛域外桃源
三亚凤凰国际机场机海风迎面轻拂感受三亚独特礼迎方式约30分钟光景高级公路您便进入中国唯国家级热带风情度假区三亚·****
三亚209公里海岸线分布着十余处海湾****属纯生态处女湾海水清澈见底沙粒银白细腻中国仅存珊瑚群热带观赏鱼群海域
****海景线8公里绵延沙滩3倍美国夏威夷海滩开发段已规划国际知名酒店：喜登****凯莱假日万豪希尔顿凯悦香格里拉****二期成****线海景心腹绝版
**** 天赐圣域
****天赐圣域
应间仙境涛声椰影海岸沙滩俊男美女交织成幅幅怡然乐风情图画仿佛时间停留世外桃源海边香格里拉
演绎传说美丽然醉
然谐相融没城市喧嚣生活戏嬉捕蝶野趣手采撷缤纷菁英献灵魂深处生命挚爱
银白沙滩澄澈海水清纯富氧空气七彩太阳雨
传说中美丽事撩拔着心弦享受份纯净脱俗间情爱
****美丽然醉
健康加油生命增值
繁重工作紧张会议忙碌生活日益严重城市污染处藏身亚健康状态已悄然出现身事业成功身体拖跨啦
放山工作挽起告厨房太太带赶完功课孩子融入****怀抱？
(相关链接：长寿岛健康岛：2000年第五次口普查资料表明
海南口均寿命80岁百岁老案查286名第四次口普查均寿命提高53岁海南已跨进世界长寿区行列)
异域风情****乐（图）
（****住海边海项目高尔夫描述）
激情余波****缘
海边浪****高尔夫球场激情挥杆回****椰林花园中泳池承载激情余波情享受循环水池水球场激摩池肌肤相亲快感更俊男美女您池绽放沉默快乐伴着
丰盛美食
暮色悄然降星星开始闪烁海滩边椰林中绿茵赏****美景听海涛朗诵黎族姑娘竹竿舞节拍品椰林烧烤渔家火锅丰盛美食享天伦乐
星月相情深
携手国宝级海岸线诉说情爱踩着银白细腻沙粒星月相情深良辰美景生？
海滨生活骑士愿意生作次长假
岁月蹉跎总缠绕烦杂事务海滨树荫吊床事已成遥远梦想
****海天间仰椰树冠累累硕果顿悟：什****拥家呢？
国际师艺术匠心魅力凝聚
****五星级度假酒店担纲夏威夷****酒店夏威夷万豪酒店拉斯维加斯喜登酒店港岛香格里拉雅加达香格里拉新加坡君悦巴厘君悦印尼KotaKinabalu君悦美国著名设计团队领衍设计
国际顶级师手笔源建筑艺术灵感独具匠心精巧设计天然木藤石竹赋****二期总统套房豪华海景房园景房处处流溢国际五星级酒店尊贵舒适
建筑设计：
园林设计：
装修设计：
灯光设计：
标识设计：
康体设计公司：
创世纪杰作美丽
****2期园林出美国知名设计师手承袭夏威夷风格国际流行性化设计理念融合海南土特色规模恢弘气制作精致完美弯曲石路玲珑雕塑精巧致灯饰富变化泳池叠错式喷泉户外巴厘岛式SPA加80种罕见热带植物：果树奇花异草整园林风情万种美胜收
产权式VVIP休闲度假
1976年世界首家真正意义产权酒店法国阿尔卑斯山旅游酒店诞生联合国旅游组织2002年报告：全球已65万家庭81国家6000旅游目购买时权产权酒店美国产权酒店已超1000年中国前卫旅游城市：北京青岛珠海昆明深圳等出现种规模产权式酒店
谓产权式酒店：发展商酒店客房分割成独立产权单位出售投资者投资者住客房委托酒店营完全委托酒店营
获取投资回报时获赠定期限免费入住权
新财富劳斯莱斯500富榜揭晓：京沪浙粤富居民营企业家占富榜前五位500富财富总量超5000亿元相海市2002年GDP（引2004年4月29日新财富）
中国济发展涌现更豪富阶层需
中国32600公里海岸线仅美热带海岸线三亚****
位****海线中点****二期成弥足珍贵极品
言许机会
****承接世界500强众知名公司会议国家领导国政度假首选着国际旅游文化热移三亚世界级选美盛会新丝路模特赛相继海岸绽放********中点更成举世瞩目焦点
贵客请天边远离城市钢筋水泥海风拂面椰影婆娑****：商务谈判沟通交流谈笑间轻松完成您盛情体现朋友深切关怀
投资**** 加入快乐营
中国美丽海岸线投资份属领海奉献家朋
友份健康幸福投资****加入快乐营：生快乐身健康货币单位法计算幸福回报
时果愿意份享受快乐健康机会分享****理团队适时出租精心理
鲜花予手流余香快乐予安康生 理财师法测算投资曲线份爱心心灵回报岂张钞俗纸
完善酒店设施服务
先进完备会议设施样化海运动康体设施ID电话房宽带网浪中外卫星电视录象节目智化理系统24时保安服务24时送餐服务VIP贴身家服务导游服务美容美发中心摩桑中心医务室洗衣服务邮政收发快递服务机票预定机场接送车辆租停车场行李寄存商务中心秘书服务婴护婴床免费擦鞋服务外币兑换专业摄影摄高尔夫球场预定残疾卫生间轮椅插花醒服务留言服务
五星级酒店标准室家私配备
客 厅：名牌空调名牌电视机沙发床茶电视桌灯具
电话机鞋架水杯垃圾筒烟灰缸
卧 室：名牌空调(客厅)高级席梦思床床头柜写字桌椅衣架灯具电话机水杯垃圾筒烟灰缸
洗手间：全套布草五星级酒店标准日耗品口杯垃圾筒烟灰缸
餐 厅：餐桌椅餐布灯具
厨 房：灶具炊具餐具品牌电冰箱微波炉电磁炉组合式厨房设备厨布草电热水壶灯具垃圾筒
窗 帘：高级遮光窗帘
床品：全套高级优质床品
装 修 标 准
外 墙：进口防水防霉防盐碱环保高级涂料
墙：环保高级防霉高级涂料
天 花：环保高级防霉高级涂料
面：实木板热带风情石材
门 窗：高级铝合金
厨 房：高级防滑瓷砖
卫 生 间：墙体高级面砖面高级仿古防滑砖石材理石台面
阳 台：高级仿古防滑瓷砖
电 梯：海三菱电梯GPS3级 通信接口：二 间
洁 具：科勒美标TOTO高级洁具级
信息理：安保系统动消防系统（烟感动喷淋户）热水系统部电话交换系统宽带网接入
基户型： 八层（带停车场）户型分：单间＼双套间＼三套间等
房类分：端头海景房豪华海景房高级海景房豪华花园房私家花园房
专业团队 贴心家
****家您贴心呵护总您适需时候出现
训练素彬彬礼离您十米开外微笑悄然您绽放
业私生活助理历长期严格训练全力完成业求
全天候24时周护卫确保业绝隐私忠诚业提供全方位细致服务
智者识****前瞻限景
五星级****五星级服务享受顶级硬件配套设施线绝版海景视野规划国际级滨海酒店生活连绵垠洁白沙滩浩渺边粼粼碧海椰林涛声海风阳光****度假酒店编织明天
美生活更真正拥产权拥属投资属限风光未梦
围墙广告：项目名称****酒店公寓文字求字体醒目颜色鲜艳（考虑采发展商标志性色彩橙色）时尚Condo享型交流型开放型副文字求较暗颜色衬托题文字（考虑采发展商标志性色彩蓝色）中点缀着绿色椰树蓝色海浪发展商公司徽标整画面白色底色亮丽橙色稳重蓝色活泼绿色渲染构筑幅典雅活泼充分体现热带滨海特色画卷
45 分阶段控制公关效果
基项目特点方案前面部分已提出项目宣传推广建议采短快路线项目公关活动应建议步骤划分三阶段：
● 形象建立宣传铺垫阶段
● 试销阶段
● 正式销售阶段
阶段公关效果目标：
451 售前形象建立宣传铺垫——项目开工（时间月预计开始时间2002年12月旬）
售前宣传基目标目标客户项目项目推出新概念相程度解产生信感认感项目较深刻印象休闲度假养老度假等新生活方式初步认识
通现场POP工围墙三亚旅游通道条幅进行宣传阶段项工作尚处准备调试阶段楼书沙盘模型卖场销售队伍等
452 试销阶段——（时间三月预计开始时间2003年春节前）
试销阶段试探目标客户项目直接反应进步证实项目定位价格销售方式区域等方面否迎合市场需求便作适调整
阶段公关活动控制特点目标明确范围包括海南旅游者包机团等采直邮广告重点位置设立宣传咨询点现场售楼处建立现场POP三亚星级酒店配送宣传品宣传条幅等
建议售前宣传试销阶段部分时间重叠阶段工作时进行项目推出概念部分客户说已非常熟知提前告徘徊三亚区域楼盘间准客户果项目新推出产品符合济力理财惯度假观念需求具较性价格前期争取部分客户成项目现实客户义务宣传者
阶段考虑投入适量软性广告规模活动作客户项目信心培养支持
时阶段销售基素楼书卖场沙盘模型销售队伍等已完成接受部认购
453 正式销售阶段——项目体工程出三层（时间十月预计正式开盘时间2003年五）
建立前两阶段公关效果阶段推广力度费达极限报纸户外广告直邮现场展销宣传资料模型等公关手段销售工具全面展开阶段吸引目标区域市场较实力代理商介入联合代理商集中宣传造成项目销售轰动效应迅速完成销售目标甚考虑委托目标区域市场销售机构进行异销售
46 外发式宣传策略
461 精品楼书
新度假概念新生活概念引入描绘游身份海滨城市度假冬季养老携家带口享受家庭乐趣种种优点详介绍项目周边海南众旅游资源激发潜客户海南购房置业享受新生活方式渴求憧憬
楼书发送象现场楼者专门促销活动中场客户针性直邮客户酒店客（考虑摆放三亚高级酒店里供阅读）
形式：12开铜板纸精美册子
容：
● 游新度假概念优点特色描述
● 家庭度假三亚迅猛发展未家庭度假发展趋势
● 介绍海南项目周边旅游景点民族风情诉求项目环境优势
● 海南旅游交通设施收费旅游服务项目收费景点娱乐项目收费旅游度假酒店分布收费等旅游常识介绍
● 海南旅游三亚湾发展规划开发前景
● 国外酒店式公寓特色优势介绍
● 公寓规模园林绿化规划设计户型设计产品设计介绍
462 折页楼书
折页式楼书集中广泛宣传目传输项目市信息较浅显化容形式初步引起目标客户关注产生进步解销售操作细节兴趣
形式：
● 折页
● 设风琴袋放置插页（张插页容）
容：
● 折页
简单介绍项目位置周边旅游资源规模配套物业理发展商实力等容（标题式简洁形式帮助客回顾项目优势特色）
●风琴袋插页
面图价目表付款方式认购流程认购须知销售方式附加值优惠
463 单张
折页容相更加简单
464 沙盘模型
● 模型：固定售楼中心例尺寸根展厅空间
制订
● 模型：目标市场展销会易搬运原
述模式考虑选择灯光形式加强效果
465 展板
● 规格
60cm×90cm标准尺寸宜做78块左右（墙挂式轻质泡沫材料）
● 容
理位置周边旅游资源介绍项目概念介绍公寓配套设施园林规划图标准套房面图装修标准
47 销售进度目标（面积计算均指公寓部分）
● 形象建立售前宣传铺垫阶段（开工开始春节）：完成5（阶段需努力争取关系客户部客户果公开认购前部分面积落定极鼓舞带动潜目标客户进）
● 试销阶段（春节开始五）：完成50
● 正式销售阶段（六月日开始二00五年五月）：完成95
48 资金计划（见附件56）
● 项目建设资金筹4600万元保证工程体完成封顶工程进度没外资金（包括销售回款）进帐情况筹资金维持2003年10月份
● 目标销售进度2003年10月底预计完成50销售率销售面积达约9450方米（总销售面积18900方米计）实现销售合额约5528万元首期款均回款
10计约实现销售款552万
● 2004年2月底预计项目销售率突破60销售面积达11340方米实现销售合总额约6634万元8月底前实现销售房屋全部合约定支付30首期款（部分采取次性付款分期付款付款例更高）均回款率30计算时期约实现销售款1990万元
● 2004年3月份2005年5月份预计销售率实现95销售面积达17955方米实现销售合额10500万元均回款率30计算约实现3150万元销售回款时前段已销售面积中已部分利办理完揭更加丰富项目建设资金保证建设资金外开始着揭款逐步发放项目开始实现赢利
● 根资料资金计划资金资金供应会出现供求矛盾确保项目资金流畅考虑吸纳项目贷款建议贷款额度2000万元（见附件5）
根常规测算项目保证筹资金基础加稳定销售回款完全保证项目建设全部资金出现资金链条断裂风险极
第五章 投资估算资金筹措
51 投资估算（见附件1）
● 总建设成费列项
A 土费：750万（含户）
B 前期费：200万（含规划设计报建勘探测量水电配
套）
C 土建安装（含园林绿化公部分装修室工程）： 1354元方米预2866万
D 消防动系统集中供热系统：240万
E 公寓部精装修费：667元方米计1412万
计：5468万元
● 开发费列项：
F 理费：80万
G 财务费：330万
H 销售费：70万
I 开发期税费：630万
● 成综计6578万
52 资金筹措（见附件2）
● 筹资金：4600万（土成前期土建）
● 销售回款银行贷款：2000万
第六章 财务评价社会效益分析
61 盈亏衡分析
项目销售总面积20000方米中公寓部分18900方米商业房部分1100方米公寓部分实现均销售价格5850元方米计算公寓部分总销售收入：11060万商业房部分均实现4000元方米计算商业房部分总销售收入440万两项合计11500万
前章分析知项目总建设费6578万元项目盈亏衡点：
盈亏衡点总建设费总销售收入657811500572
说项目果实现572销售率保证项目总投资成全部回收
62 赢利预测（见附件345）
项目
名称
金额（万元）
备注
说明
公寓部分5850元方米
商业房部分4000元方米
销售收入
11500
全部售面积算
开发税费
630
营业税附加55计算
总建设费
5468
理财务销售费
480
税
832
营业利润15
税利润
4090
净收益率
62
63 敏感性分析（见附件7）
项目销售面积变情况利润变化敏感素销售价格单位成费项目情况销售价格单位成费两敏感素进行分析项目导产品公寓分析公寓部分
● 假设单位成费变销售价格降低585元利润减少110万元方米销售价格拟定销售价格降低1开发利润拟定利润降低32
● 假设销售价格变单位成费增加1元总成费增加658万元销售利润相应减少658万元单位成拟定单位成增加1开发利润拟定利润降低19
销售价格变动影响项目投资风险敏感性素项目总成费变化项目投资风险关键
64 社会效益分析
项目成功开发改善三亚湾综合环境启动社会闲置资金增加业率促进旅游房产消费起双重积极作时三亚市旅游房产开发运作提供宝贵验三亚房产开创条新发展思路项目社会效益
第七章 结
通分析策略发现项目达盈亏衡点较低投资收益率高行业基准收益率具较投资吸引力
项目投资开发中预测风险较少控性较强项目投资开发市场操作财务行项目言市场分析项目整体定位项目投资济分析基验济学角度定具客观性般性符合市场规律投资济原理配合理营销手段实现项目销售目标终实现项目赢利目标实现
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****度假酒店二期
项目行性研究报告
编撰单位：
编撰时间：
目 录
第章 总
11 项目概况
12 项目提出背景建设必性
13 行性研究范围
14 技术济指标
15 施工进度计划
第二章 市场调研前景预测
21 度假公寓概念
22 三亚引入度假公寓情况介绍
23 目前三亚已推出推出项目分析
24 项目项目相较优劣势分析
25 项目前景预测
第三章 项目定位
31 题定位
32 功定位
33 市场定位
34 项目建设方案规划设计定位
35 价格定位
36 入市姿态推广时机定位
37 销售方式定位
38 物业理定位
第四章 营销策略
41 宣传题概念
42 卖点整合
43 优惠措施
44 销售目标体系——整体推广思路
45 分阶段控制公关效果
46 外发式宣传策略
47 销售进度目标
48 资金回笼计划
第五章 投资估算资金筹措
51 投资估算
52 资金筹措
第六章 财务评价社会效益分析
61 盈亏衡分析
62 赢利预测
63 敏感性分析
64 社会效益分析
第七章 结
第章 总
11 项目概况
报告陈述象三亚****度假酒店二期简称项目
项目位三亚著名国家级旅游度假区***湾***湾犹颗璀璨明珠镶嵌球北纬18°阿拉伯海红海加勒海孟加拉湾墨西哥湾夏威夷群岛道呼吸着温馨海洋季风条关热带关滨海假日旅行线里长夏冬明媚阳光纯净空气碧蓝海水洁白沙滩然生态环境世界首屈指世界旅游组织三亚认证4A级旅游目国际环境保护组织世界48国家158城市环境质量进行监测评价三亚空气质量位居世界第二中国第国家环境保护总局三亚****浴场列入全国5水质优适宜游泳海水浴场稀然资源****全球游客中具吸引力****度假酒店二期便位****海岸线中点
项目建设东接****度假酒店期南****海西接*****度假酒店（五星级）北****高尔夫球场块方正规视野开阔观海效果极佳建设高档度假酒店理想
12 项目提出背景建设必性
20年着中国济持续升温中国旅游业长足增长现已跻身世界旅游国列跃居亚洲旅游国首旅游业已中央政府确定国民济发展新增长点扩开放带动相关产业发展促进业区域济衡发展提高民生活质量素质等方面发挥越越重作
全国旅游发展形势三亚旅游业步步升温旅游房产业旅游业房产交融中脱颖出
年三亚房产慢慢脱离海南房产泡沫济阴影开始复苏着良性方发展三亚房产开始新轮升温特着年国济转国家假日济刺激国消费观念改变三亚旅游综合环境断改善三亚作全国唯热带旅游度假目越越受国国际关注时三亚良气候优美然环境特东北华北区三亚冬度假充满热情客观造成三亚期推出房产特海景房数购买业士认未年三亚房产特海景房产具较市场需求
美丽****区域供滨海线房产目前尚家****二线房产产品屈指数未年远远难满足市场****滨海房产产品强需求背景准备开发建设****度假酒店二期疑适时具定建设必性方面提供市场高品质房产产品满足市场需求方面会产生较济效益社会效益
13 行性研究范围
报告基市场充分解该项目市场前景着准确判断作具科学性前瞻性报告部分着重项目市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略项目财务评价进行研究
14 技术济指标
总占面积：58070方米
总建筑面积：67981方米
销售面积：34000方米
建筑密度：2446
容积率：072
绿化率：656
15 施工进度计划
151 2003年11月29日破土动工
152 2004年1月26日结构达正负零
153 2004年5月18日结构封顶
154 2005年6月30日交付
第二章 市场调研前景预测
21 产权式酒店概念
产权式酒店时权酒店（TIME SHARE）演变消费者投资者买断酒店客房特定时间里权首创概念瑞士亚力山 奈特1976年法国阿尔卑斯山区旅游酒店首次进行真正意义产权酒店进买断产权仅买断时段酒店客房分割间客房作住时带独立产权独立单位出售客户投资者长期居住住时客房委托酒店营获取回报时获酒店赠送定期
限免费入住权产权酒店种旅游业房产业效结合投资品种
产权式酒店流行趋势
产权式酒店建设酒店需投资宏理体系分解单体组合拥定闲置资金投资获较高回报想承受投资风险法提供机会正全球范围快速增长国际旅游组织2002年报告增长率达1932003年已65万家庭81国家6000旅游目购买时权酒店产权酒店美国产权酒店已超1000
中国1995年开始流行目前北京青岛北海珠海长春兰州昆明长沙深圳海南等均开始出现种规模产权酒店
22 ****度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析
．市场形势分析
（）客观区域市场分析
****二期定位：中国****国家级旅游度假区家五年成功营历史五星级度假酒店二期工程
酒店旅游产业链中重环节度假酒店酒店类型中数量占济重较类型项目处市场形势利
1．三亚市国年旅游业发展迅速城市
20年着中国济持续升温中国旅游业长足增长现已跻身世界旅游国列跃居亚洲旅游国首旅游业已中央政府确定国民济发展新增长点扩开
放带动相关产业发展促进业区域济衡发展提高民生活质量素质等方面发挥越越重作
全国旅游发展形势三亚旅游业步步升温旅游房产业旅游业房产交融中脱颖出2001年坐落东海瑞海豪庭推出高档海景房极短时间三幢高层楼盘发售空点燃三亚房产春天信号紧接着碧海蓝天蓝海花园昌达海景花园等进2002年底阳光海岸投资资愈三亿三亚湾开发高档海景区造高品质海景居现批山傍海环境优美海景房成颇受消费者欢迎皇帝女销售势头增减2003年1月7月三亚市销售住宅面积达3117万方米商铺面积167方米非典疫情刚7月份中销售面积达311万方米（中认购面积135万方米）表明风雨三亚房产业已驶入健康快速发展轨道
2．三亚着天生丽质然美阳光海水沙滩椰树城市美骄资源****二期位综合然条件****国家环保总局全国17海城市28海水浴场进行水质监测结果表明：三亚东海浴场****浴场全国5水质优适宜游泳海水浴场稀缺资源世吸引力越越年300万海外游客赴三亚休闲度假居住养生****更成三亚旅游必处
3．生态市貌时俱进青春活力世界瞩目年三亚城市发展日新月异城市品位显著提升市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市目标 旅游度假生态示范性特色城市总体规划进行布局修编创造山海河城融体城市生态环境力营造城绿中城花中城
水中生态环境增加城市综合竞争力世界范围知名度三亚市政府进行系列形象工程建设组织量重文化活动……切成功三亚推全国甚世界优秀旅游城市前列
4．房产投资腹转移旅游度假胜旅游产正形成市场新华社济观察报道2001年2003年中三亚房产购买者居民占10海南岛客户占20全国城市购买者占70证明中国旅游产正形成市场房产投资腹走旅游度假胜房产发展必然眼光然投三亚样旅游胜三亚房产带百年遇良机
2001年瑞海豪庭抢购代表产济复苏信号三亚全方位旅游开发类楼盘市吸引全国城市买家包括港澳台东南亚国买家中国度假区投资房产似成相互间发心默契线海景海公寓酒店式公寓墅等成房产投资首选尤****线海景种稀缺资源尤抢手三亚现海景房产价格升升房产开盘差全部售罄三亚房产商明白道理：时机
综述****二期开发着良外部济环境社全环境理位置项目面市场基础
（二）市场供求分析
****酒店开业时****仅凯莱家五星级酒店客房接力达30万次年年发展已出喜登环球城等十家星级酒店客房接力越300万次年三亚旅游市场稳步发展酒店业带蓬勃生机
目前****酒店接力没饱尤周末节假日入住****五星级酒店提前周预订黄金周根供应求根****公司提供资料五年游客增长速度远酒店接力增长速度：
酒店接力
实际访游客数量
图例： （表3）
8
15
14
26
32
170
50
220
80
330
单位：万次
1999年 2000年 2001年 2002年 2003年
表见****酒店没达饱星级客房接等然市场****二期开发完全应市场需求****二期****期联体完全开敞式热带滨海酒店风格毫拟特色区凯莱喜登等酒店牢固巩固保持竞争位
（三）项目较分析
1．项目块情况
项目块A52约58070m2位****中部南面南中国海北起伏山岭****高尔夫球场紧挨着****期块优质专属沙滩线海景开发度假酒店非常珍贵非常稀缺块宝
政府线海景开发限制块着极升值潜力开发种物业稀缺
2．市场定位
****二期设计五星级标准度假酒店期样目标三亚度假具高消费力顶级富豪高端游客包括世界500强企业新崛起济鳄社会高层机构知名士产权发售角度考虑样样群高端客户提供****星级酒店产权客房象中包括高端旅游房产目标资金千万投资群体
3．较分析
样理条件****暂时尚未出现类项目拥线海景凯莱喜登等酒店没家发出产权销售信息严格说三亚引入产权酒店概念房产项目见三亚市房产行业发展产品产权酒店基空白
目前唯竞争手位********期北面****假日酒店位二线海景项目存性****假日酒店现价格定位：13000元方米（均价）
项目名称
项目位置
开发商
开盘预计开盘日期
总占面积
总建筑面积
容积率
建筑密度
绿化率
总套数
层数
8层
户型
项目优势：
1处目前房产开发佳****道分享椰梦长廊美景处市中心生活配套设施完善全海景户型满足海需
2整体规划设计较实率高八层带电梯提升项目档次
项目劣势：
1项目规模稍法构筑更完美社区环境
2户型设计面积较非常适购房面积求
3项目处椰梦长廊头老城区周边环境稍显美中足
宣传销售方式
采传单条幅宣传传统店铺方式销售
销售价格
2780元起高层加50100等均价3100
客户源
80游客
目前销售情况
住宅部分销售率已达95
装修标准毛坯房
24 项目优劣势分析
●项目****项目相较具特点：
A 位****
B 均新建项目
●项目****项目相较具优势：
A 位置更海线
B 产品概念户型设计更符合市场需求（突出旅游房产概念迎合客户旅游度假房产需套房户型组合）
C 总体规划产品概念相致酒店式外观花园式环境设专循环水游泳池精心造度假空间充分营造度假氛围
● 项目项目相较具劣势：
采酒店式设计配套公建筑面积较
25 项目前景预测
评价项目原谨慎保守项目市场综合环境值乐观部分财务评价中运济数价格均低目前市场价格成高发生成估算理讲项目实际收益率会高项目预测理收益率着海南整济环境逐步改善海南旅游产业快速稳定发展房产市场价格回升指日三亚作著名旅游度假目越越受关注位世界级旅游目****度假酒店二期更会三亚旅游房产业增添新亮色预测项目具较市场前景
第三章 项目定位
31 题定位
****度假酒店二期
——绝版海景视野生度假计划
——国宝级海景您客
32 功定位
结合****度假酒店期成功处规划设计****度假酒店二期完善第期设施满足断增长客流量需求提高接力增强市场竞争优势
3．3开发该项目目定位：
1．投资收益化
2．提升现****酒店品牌形象
3．****成世界级旅游目做出贡献
4．增强市场竞争力
5．增强客户满意度提升客户重复入住率
6．完善期设施酒店配套运作佳化
3．4项目开发市场需求定位
****度假酒店期已运行五年五年里****积累许成功验成****二期建成成功运作保障五年中客反馈建设性建议促业快开发****二期重源动力意见包括：
1．总体接力需求尤节假日客房需求海景客房尤正海景客房需求
2．功厅现代化会议设施需求
3．现园林开敞空间满足称赞需求更然园景变热带植物
4．需求更娱乐设施包括海滩水运行
5．需求更康体设施水疗（SPA）设施
6．需求更独家休闲VIP空间
7．需求更文化活动短程旅行活动
3．5．行业发展趋势项目影响
****度假酒店建成****出现许国国际知名品牌酒店种风格建筑优美环境国外先进理验优质服务****形成压力保持****市场竞争力****应该方面行业发展趋势通二期规划建设创造更完美更迎合市场需求中国式热带滨海度假酒店：
1．规划设计更面积客房灵活组合套房
2．更高质量建筑更漂亮外立面更精细室装饰
3．体现国际品牌酒店合理差异性保持优势特色提高国际客源吸引力提高市场竞争力
4．招聘培养培训保持高素质员工队伍提高服务水准
5．增加康体健康水疗设施
6．期合建成具明显独特热带风格超园林强化性
3．6公配套条件
1．****国家旅游度假区1992年建立完整包括边防消防支队派出行政理架构
2．中国银行已设立储蓄酒店设立动取款柜员机柜台POS机直接交付款操作外币兑换
3．邮电代办设置酒店
4．文化体育设施包括：****高尔夫球场酒店网球场游泳池海底世界剧院潜水项水运动沙滩运动等
5．酒店设医务室
6．排水电电信英特网线电视等网络健全
7．排污系统垃圾站健全
8．通市区机场车站交通便利
33 市场定位
市场定位实际选择买家确定项目目标购买者目标者类
面根家庭生活阶段区域两标准进行划分详细分析终准确确定项目目标客户群体
3 3 1家庭生活阶段性划分标准客户分析
家庭生活周期阶段特点
住宅购买
消费特点
旅游旅游物业购买
消费特点
1单身阶段：
年轻单身
没济负担新消费观念带头普遍没厚实济基础动型青年公寓租买者
新生事物接受较快旅游拥浓厚兴趣热情尤助游情独钟贷款力强接受贷款购物方式出游朋友事作组合元素
2新婚阶段：
年轻夫妻子女
济条件购买力强耐品件商品期求强烈中型住宅购买需求较强劲
济处升阶段购买力强开始家庭旅游组合方式助游拥更充足财力精力兴趣暂时没繁重工作家庭负担购买住宅削弱定济力处升阶段贷款力购买力予力支持
3满巢阶段（）：
年轻夫妻6岁子女
家庭品购买高峰期满足现济状况注意储蓄购买较童品购买住宅力降低正承担贷购房款压力
开始承担繁重工作家庭压力开支剧增旅游兴趣精力明显减弱
4满巢阶段（二）：
年轻夫妻6岁子女
济状况较购买趋理智受广告营销刺激影响减少注意档次较高商品子女教育投资职位升快较力调整住房更更高档次
验积累职位升迁令该群体拥更强更稳固济实力开始注重投资生活质素提高高质量休闲度假生活已提议事日程时间财力支持处断升阶段时财力新事物接受程度正处佳衡点
5满巢阶段（三）：
年长夫妇尚未独立成年子女住
济状况然伴侣子女皆工作注重储蓄购买冷静理智住房储蓄购买力已达高峰
然拥较强济实力高质素度假生活需求消费力正达高峰消费态度日趋理智积蓄断增投资保值拥越越浓厚兴趣
6满巢阶段：
年长夫妇子女离家立
前期收入较高购买力达高峰期住房购买力释放部分较购买老年品医疗保健品等医院等配套设施赖性增强期退休收入减少
充足时间金钱计划度假生活中部分子女支持更拥强济实力实现高质素退休度假生活投资兴趣开始减退新生事物接受程度已幅度降
7孤独阶段：
单身老独居
收入锐减特注重情感沟通关注安全保障着重社区事素怕孤独冷落
消费力消费兴趣明显降
表分析知家庭生活阶段性标准划分客户群中项目目标客户群应包括列3部分：
3．3 1 1济富裕年轻阶层
包括表中阶段12群：年轻夫妻子女单身士
行性格特征
新生事物拥快接受速度浓厚兴趣旅游度假物业推广突破点
助游情独钟长时间拥免费酒店式公寓较完善配套服务说极吸引力
容量快节奏旅游活动较适合口味周边旅游景点广泛分布三亚强吸引力
价格适中偏低时间灵活旅游配套服务齐备度假物业产品较迎合该群体口味
济实力消费惯
阶段客户群体然积蓄限已开始进入济实力升阶段贷力较强贷款购物方式较容易接受着产业结构改变高薪年轻族例正呈断升趋势
暂时没重济负担消费欲相较强容易受媒体市场营销活动影响时彼间相互影响力容忽视
3 3 1 2注重生活质素成熟家庭
包括表中阶段45群
行性格特征
该类群家庭结构济收入已进入稳固断升阶段
济实力断提高生活质素求提升更高层次享受型非纯粹观光型度假生活更迎合该群体口味
家庭拥定积蓄进入计划收支模式中投资着浓厚兴趣较强实力
度假余消费活动通常家庭单位进行
济实力消费惯
济实力断加强时消费态度日趋理智整家庭条理理财模式形成稳定媒体市场营销活动影响激发动型消费行已基存处基稳定期具定社会位容易体现身社会位相称虚荣心产生购买行
3 3 1 3财力雄厚
包括表中阶段6群
行性格特征
拥充足时间精力计划退休度假生活回复年轻时代惯喜爱龄结伴行
节奏缓慢．配套服务细意周环境良乡居式度假生活较迎合该类群口味
济实力消费惯
然逐步进入收入阶段年积蓄子女济支持拥充裕时间金钱计划享受退休悠闲日子
期供支配入住时间优惠远年轻族拥长时间住机会度假物业更迎合该类客户需
外着三亚作旅游度假目位日趋形成三亚越越成北方银发族养老度假钟情方项目推出旅游度假物业会成银发族充分享受生机会
3 3 2区域作划分标准目标客户层分析
3 3 2 1海核心长三角区
观影响素
长三角区士务实特征令投资风险承受力相北方区群弱通常作风险较高握投资选择
新生事物接受速度较慢接受程度偏低
该区客户济较富足房价处国领导水该区域现实购买力较强
宣传推广中侧重低风险稳健投资会更吸引力时发展商实力信誉关注部分
客观影响素
长三角区三亚区气候差异般令海滨度假产生吸引力北京区北方区客
时域交通便消费节省三亚成乐选择度假点
3 3 2 2北京核心三北区
观影响素
南方区群冷静精算计相北方明显更充满豪气
动会时动决定项投资项消费
北方区群消费阵线更容易攻破更容易受激发心欲产品诱导产生强烈购买欲购买行项产品强烈刺激感官便会推敲琢磨赢青睐
客观影响素
北京核心北方区三亚区气候差异较令海滨度假产生吸引力海长三角区
着北京区现代化进程断加快北京区集聚着相部分富裕阶层整市场容量说北京区疑北京区高档住宅商品价格居高情况（高档住宅商品价格普遍高7000元方米）三亚购旅游度假物业方面满足休闲度假家庭度假养老度假需方面三亚较低房价情况会显轻松容
综分析项目目标客户应确定：
● 区域市场应三北区长三角区
● 目标客户应养老度假目富中老年注重生活质量成熟家庭
● 三北区长三角区中企业
具体细分该项目细分市场应：
● 第类市场：度假休闲目岛外中产阶层（工作拥两套住宅富裕资金）享受型市场
● 第二类市场：养老目岛外退休老（子女出资）
养老型市场
● 第三类市场：改善居住质量目三亚市居民三亚事旅游饭店理工作高级理居住型市场
● 第四类市场：动产投资增值获取营收入目投资型市场
● 第五类市场：部接员工度假目岛外机构客户
34 项目建设方案规划设计定位
341 总体规划设计特色
项目设计旨度假旅游成功士国政会议团队提供高档休闲度假酒店项目设计幢F型分布建筑物分裙楼楼楼高八层裙楼度假酒店公配套F型建筑物围合部分组成中心园林承袭夏威夷园林风格国际流行设计理念融合海南土文化特色规模恢弘气制作精致完美蜿蜒石路玲珑雕塑变化泳池叠错式喷泉户外巴厘岛式spa精巧致灯饰加80种罕见热带植物果树奇花异草整园林风情万种美胜收具格开敞式酒店堂热带风情豪华观海客房融合成出优美海滨度假酒店效果
3．4．2建筑设计规划定位
1．标高
数建筑标高原形设计功设计原面积高（ elo +120）防范台风期间供水侵袭
2．景观
客房高效益区域设计海景位置限度减少期公区域客房视野景响建筑体取广域海景应夏季导风
3．形利
充分利原起伏形通热带园林设计减少建筑物视觉击房间间视
4．规模设计（参见技术济指标表）
设计约400套客房安排布局方式单元1000方米功厅花园直接接通设户外童娱乐园配备种中西餐厅酒吧型超市巴厘岛风格户外温泉SPA夏威夷式泳池热带园林充分考虑植物样性利高植物制造适宜遮阳效果充分考虑海通透性客户外活动私密性相辅相成时创造灯光制造优美夜间视觉环境
5．建设装修
高标准建设针****二期项目特点充分利****线海景资源优势建成全海南全中国线海景五星级度假酒店类度假酒店中规模风格特色充分体现硬件优势
建筑采框架结构户型单间配部分双套间三套间适客户需求户型面积51m2256 m2等
装修：全部五星级酒店标准装修配备五星级酒店必备设施品销售期间提供户型样板房13间(套)
6．设计意图求：
a充分利阳光时苍翠繁茂热带园林水景结合创造舒适宜荫凉环境
b．创造热带滨海气息室外空间提供高质量令身心舒畅停居环境
c 建筑风格园林风格统相互陪衬相益彩符合方性气候特征
d 客房公空间应海景高尔夫球场景观
e 结合环保设计太阳利水循环污水处理系统
项目房屋造型格调休闲度假原体现酒店外观项目建设密度低绿化充分体现海景化热带园林效
343 功分类户型设置定位
3431 功分类
项目总建筑面积约67981方米中：
客房部分34000方米占总建筑面积50公设施部分包括18116方米占总建筑面积26包括堂走廊机电设备房工作间电梯候梯厅垃圾道烟道消防楼梯商务中心会议室餐厅便利店配送中心美容美发中心健身房等室部分：15865方米占总建筑面积23包括：办公室停车场仓库等
3432 户型设置
建议设置三种销售户型：
单间双套间三套间
单间房卫阳台带型衣帽间面积5180
方米235间占537
双套间设计房厅厨两卫加阳台面积100140方米111间占254
三套间设计两房厅厨三卫加阳台面积160256方米90间占206
备注：三套间销售时考虑根客户需进行组合分拆
35 价格定位
该项目价格策略建议采两极化政策利限度吸纳客户
选择景观楼层相较差套房制订竞争力起价根质素调整套房价格令景观较部分套房承担更成售价水更部分客户接受快速回收资金
景观较套房然价格较高景观会十分吸引潜客户加元化轻松付款方式吸引买家
具体定价建议：
351 相关济技术指标：
（1）项目公寓部分销售面积约18900方米商业房部分约1100方米总销售面积约20000方米
（2）项目总建筑面积：约21166方米
（3）项目总投资费：约6578万元（见附件1）
（5）销售面积部分单位成：3289元方米
3．5．2 均售价制定建议（公寓部分）：
①70毛利润：公寓实收售价公寓单位成×（1+70）5591元M2
②80毛利润：公寓实收售价公寓单位成×（1+80）5920元M2
③90毛利润：公寓实收售价公寓单位成×（1+90）6249元M2
具体销售价格充分考虑销售市场素推出时投资变化素酌情提高降低综合三亚市新房产市场行情类项目售价策略项目预期赢利状况建议：
第阶段阶段市场导入期（部认购期）快市场接受项目建议销售价格采取低开策略迅速抢占市场份额阶段售价单位成基础提高（70+80）275：
销售均价格：5760元M2
第二阶段阶段市场升期（取商品房预售许证正式开盘期）前阶段市场成功开拓项目逐渐形成定认知度取良市场形象销售业绩价格体应呈现升趋势阶段售价单位成基础提高（70+80+90）380：
销售均价格约：5920元M2
第三阶段阶段市场成熟期前两阶段利进行项目呈现旺销趋势价格走高情理中阶段销售单位成基础提高90：
销售均实收价格约：6250元M2
阶段价格策略组合终实现5850元M2销售价格
备注：
1价格包含公寓套房精装修家具家电配备费精装修全配备价格
2控制项目赢利水通销售时销售门市价折例控制实际公布销售价格应该预留折空间果销售市场反映良目标客户项目推出门市价格接受程度较高相应减少折反加折维持高均5折率
353 价格分布
楼层房屋质素存定差距应加价格调整
客房划分级图示：
A2
A2
A1
A1
A1
A1
A2
A2
C2
C1
B2
B1
A2
A2
A1
C2
C1
B2
B1
A2
A1
海景
（部分标准层户型会根销售需作适调整）
位置景观公寓划分：A1A2B1B2C1C2六级配合楼层价差调整出公寓价格分布
价格区域分布表
（底纹部分价格调整系数）
楼 层
A1区
A2区
B1区
B2区
C1区
C2区
140
129
120
112
105
100
1F
1000
0套
1套
1套
1套
1套
1套
2F
1010
2套
3套
2套
2套
2套
2套
3F
1020
6套
7套
2套
2套
2套
2套
4F
1035
6套
7套
2套
2套
2套
2套
5F
1050
3套
4套
2套
2套
2套
2套
6F
1065
3套
4套
2套
2套
2套
2套
7F
1080
5套
5套
2套
2套
2套
2套
8F
1095
5套
5套
2套
2套
2套
2套
9F
1110
6套
7套
2套
2套
2套
2套
10F
1125
6套
5套
2套
2套
2套
2套
11F
1140
6套
4套
1套
2套
2套
2套
12F
1155
6套
4套
1套
2套
2套
2套
套数（200套）
54套
56套
21套
23套
23套
23套
说明：价格区域分布表表明制订详细价格时遵循分布规律C2区1F基准价格（起价）然阴影部分
价格调整系数进行价格细分调整
36 入市姿态推广时机定位
房产项目什样姿态出现选择什样推广时机结合项目身特点
理讲房产项目应该完整形象出现谓佳姿态应该：
● 体工程已基完成
● 配套设施已全部位
● 外部环境部配套已衔接位
● 形象品牌推广已达预期效果
● 物业理模式服务项目收费标准已确定
● 关手续销售文件已全部准备绪
针该项目特点：
● 筹资金法完成项目建设部分续资金赖销售回款银行贷款
● 施工周期短：否具备述佳条件形成时间差三四月时间佳姿态出现时入市令资金回收速度更加迅速
● 新概念销售：硬件必须客户营造强信心达成销售信心力支持
● 项目规模限销售推广费限：适宜选择佳时机
佳姿态集中火力短快推广策略完成项目销售避免拖延时间长造成宣传费分散推广力度足影响销售业绩
综合述分析建议采先入推广策略提前宣传抢占市场份额赢取更市场优势佳宣传认购时机2003年春节
届时硬件软件配套应达阶段：
● 项目建筑整体形象已达正负零
● 物业理模式服务配套收费标准已确定
● 销售方式销售价格已确定
37 销售方式定位
销售方式销售进度影响较根项目特性投资方式资金回笼计划发展商实力等具体条件够更加利达销售目标销售方式确定
建议该项目销售方式：
● 进行公寓产权销售然采标准酒店式营理方式接受业委托物业进行日常营理
● 零散发售
● 采销松散型委托代理销售辅销售方式
● 采组合式付款方式
38 物业理定位
381 项目营理模式
项目采酒店式模式进行日常营理酒店理公司
项目业物业闲置期间统星级酒店理标准业闲置物业进行理服务项目建成委托丰富酒店理验酒店理公司营理（已选定三亚天泽酒店物业理限公司）通业委员会选择酒店理公司营理确保项目高效高品质营理
382 酒店理公司
酒店理公司业委托营（理）约定项目进行酒店式标准化营（理）保证业物业良营（理）业绩前提断增值维护保障业营收益
383 运作机制
酒店营理公司中华民国财务审计制度实施理高透明度业提供营理方面咨询定期业通报公寓营（理）状况接受业委员会书面预约公寓业委员会委托会计师事务审计营业绩财务年度委托国会计师事务进行审计提交审计报告业审计报告确认营业绩委托营理协议书规定享受营回报
384 业委托营理方式
专 名 词 定 义
****度假酒二期：****度假酒店二期位三亚****五星级度假酒店标准建造酒店客房产权方式销售营理
二 营业收入：****度假酒店二期通营出租酒店客房产生
收入（仅指房租）包括酒店商场会务餐厅酒水康乐洗衣电话电报电传等酒店项目收入包括服务费收入酒店设备场费租赁费等收入
三 营理成：营业费营业税金理费员工资理佣金设施保养维修家具更新基金累加资金
四 分配收益：酒店客房营业收入双方约定方式进行分配收益部分
五 会计年度：第会计年度年酒店客房营日起年12月31日止年 1月 1日起年12月31日止会计年度
六 免费入住权：指业委托酒店理公司营（理）期间委托营理方免费提供业客房入住权
第三章 理范围
理公司理范围乙方拥****度假酒店二期客房
第四章 理期限义务权力
理期限
客房委托理期限30年
营理方式委托时段3年实际交接日作第委托营理时段起始时间（第委托时段前四会计年度）双方中途终止合第委托时段乙方甲方重新确认类型委托营理方式签署时段委托营理合书
二 收益分配期限
酒店正式外营业时间计算收益起始时间年终分配次年分配次
三乙方权利义务
权利
1．乙方选择第 种方式型
（详见合附件）
2． 业委托期间权转客房必须协议合附件连带转协议容转变更委托期间理公司更换必须协议合附件连带转协议容转变更
义务：
1 业应支持理公司五星级酒店标准理****度假酒店二期遵守甲方制定项安全文明制度
2 业应收发展商交付房间七日理公司办理交接手续
3 业期间改变房屋结构外观乱搭建时设施走室设施物品
4 私营客房
四理公司权利义务
权利：
1 甲方理期限作****度假酒店二期唯独立营者理者代表业进行日常营理活动
2 聘验丰富酒店理员组织务实高效理机构采取正确营决策手段保证酒店营高效益
义务：
1 甲方应五星级度假酒店标准****度假酒店二期理成
家优秀区行业中竞争力酒店
2 甲方定期乙方公布营情况收入情况（仅委托营业）
3 乙方通报重营决策重事件
4 甲方应期乙方支付应营收益
5 整营期甲方应严格遵守国家法律法规政策励精图治合法营努力提高竞争力
第五章 酒店客房营收入理成收益分配
客房营收入
开房率酒店客房年实际出租总房间数÷（然营业天数×出租房间数）×100
年均房价酒店年客房营收入÷年实际出租总房间数
酒店年客房营收入年开房率×年均房价×出租房间数×年然营业天数
二营理成（参考）
营理成包括
1营业费
2营业税金附加 6
3理费
4理佣金 5
5维修装修装饰家具更新基金 6
6．保险费
7．房产税
总成 60
三收益分配
详见业须知
四收益支付办法
会计年度终 天进行结算结算 天汇入乙方指定银行账户
第六章 合修改变更解
合附件修改变更必须双方协商签署书面协议方生效
合合附件具等法律效力
震台风水灾火灾战争疫情预见发生果防止避免抗力致合法履行双方意提前终止合暂停营理
合发生列情况时双方解合：
1 合规定期限届满
2 抗力原致合法履行
3 方履行合严重违反合规定造成方法达合目时
4 乙方产权抵押济责产生法律纠纷致财产查封拍卖等影响营时
5 业违法违规行酒店业户造成损害财产损失时应法赔偿相应损失
（****酒店二期客房委托营理附件）
目录
1． 产权运作方式
2． 基运行理
3． 业入住理
4． 客房委托营理模式
5． 委托营理收入分配方案
6． 业客房业权变更关规定
产权运作方式
1 营理公司
a****度假酒店二期****度假酒店营理公司营理
b根市场需特定情况酒店营理公司权****酒店二期部分业务委托酒店营理公司营理
2运作机制
a酒店营理公司遵循中华民国关法律法规营理
b酒店营理公司真诚负责态度定期业通报酒店营情况
c酒店营理公司接受业委托独立注册会计师会计事务审计酒店客房营收入求必须书面提出预约（仅限年3月份）费业行负担
d会计年度酒店理公司委托国注册会计师事务进行审计业部公布审计报告业审计报告确认客房营收入业客房委托营理合书规定享受投资回报
e酒店营理公司时接受业客房营理监督合理批评建议
3日常酒店理
a酒店客房餐饮康乐会务培训等日常营业
b酒店项设施设备日常维护维修改造
c酒店宣传广告公关促销活动
d酒店力资源理
e酒店安全防护
f培训服务水准提升
4业卡
a业拥正副两张印****酒店编号业卡
b两卡享等权益业持业卡士签单挂帐享受酒店优惠服务
c持卡卡号必须业备份卡签单权益身份相符
d业遗失业卡时应第时间通知酒店营理公司挂失时补办挂失前该卡发生消费费业承担
e该卡具明显****二期产权附性持者产权转移转移
f 该卡行转效
二 基运行理
1客房物品配置
酒店竣工开业客房家具电器布草外营理公司间客房配置日常消耗次性品包括信封信纸火柴鞋擦拖鞋牙刷牙膏梳子棉签沐浴液香皂洗头液浴帽润肤露洗衣袋垃圾袋卫生纸等（型客房仅作次性配备）
2基运行理费（年根市场价格调整）：
a客房基运行费
套面积计算方米月摊公区域园林维护费理费保安费清洁费水电费设备物业维护费等合计民币50元㎡*月
b费缴纳
客房基运行费三月缴纳次业需正式房产买卖合确定套建筑面积房屋途办理入住手续签署客户委托营理合时缴纳三月基运行费押金
应交基运行费业须季度首月15日前季基运行费存入甲方账号逾期交者须欠金额支付日万分五滞纳金
c基运行理费
基运行理费开支：
＊ 理员保安员园艺工清洁工服务员工资住房医疗社会保险奖金津贴福利
＊ 沙滩泳池园林等公场设施保养维修
＊ 公场水电
＊ 公场公设施购买保险费
＊ 提供理产生运输交通通讯邮资费
＊ 办公费
＊ 工作制服清洁费
＊ 理开支
三业入住理
（1）客房营核算
酒店营理公司根市场需求整体营销规划客房进行统科学营理分配客源时遵市场规律时充分顾业利益酒店二期整体营情况统核算全体业视仁
（2）业入住理
A提前预约：保证业期入住酒店客房必须提前预约委托营期间需入住业应提前（注：季4—10月含节假日提前三天旺季11—3月提前七天春节提前月）通知酒店（业需传真签名方式确认）酒店优先安排业入住客房业客房已客租时安排业入住等标准客房
B加开房间：委托营业带亲朋友加开房间超出获赠免费入住期部分日客房价折扣价支付房租
C业授权入住：需预定房间传真Email中写明授权姓名身份证号码入住时间授权者持业卡消费享受业等遇消费签单挂账入业帐授权业卡时享受住房房租签单房租记业账消费离店前须现金支付
D持卡消费：业持卡持卡消费费月结算业需发出结算单7日付清全部款项超1日需支付应付款万分五滞纳金超30天酒店权终止服务通方式予追索
E业选择入住客房入住记分调整：业求入住客房委托方物业房租标准存差异时入住分数做适调整(见入住分值表)
F业应遵守中华民国三亚市关治安社会秩序等种法规免造成必麻烦果酒店营理公司业造成济名誉损失需承担相关赔偿责
业入住必须遵守酒店关营运理制度
(3)业享受优惠服务
酒店配套设施供业优先享受795折价格优惠：
＊ 温水泳池西餐厅烧烤咖啡厅游艇潜水专海滨沙滩
＊ 酒店专车交通中医保健美容美发桑水疗
＊ 优先停车场收费标准停车场规定执行
四客房委托营理模式
业办理入伙手续时必需酒店营理公司签署委托协议确定业理公司委托关系委托方式业客房委托营理时间少三会计年度
业客房委托营理公司理三种基模式：
完全型
业客房完全委托酒店营理公司进行营理委托酒店营理公司进行物业理种方式委托理期限30年签约期限5年期酒店营理公司提供酒店基理服务业须支付酒店基运行费（50元㎡*月）费参酒店利润分配（基运行费容附表）
果业提出换洗布草补充洗漱品康乐服务等求酒店业提供选服务（见选服务菜单）
B部分型
业年购酒店客房定时间外时段委托酒店营理公司进行营理
种方式委托营期限30年签约时间3年业安排入住酒店时间限天数业入住时间段委托酒店理公司营理非出租期间（住空置时间）酒店理公司提供酒店基理服务业须承担酒店基运行费季度结算（50元㎡*月尾数足月日计算）业需换洗布草补充洗漱品康乐服务等求酒店提供选服务
年终类客房实际客房营业收入40加权分配
年底收入分配时业应分客房收入中减非出租期间酒店基
运行费（50元㎡*月）应分客房收入足减业应承担酒店基运行费业应会计年度结束前补交差额部分
业委托期限满改变委托方式终止委托合时需次性结清酒店代垫基运行费欠费
C 完全投资型
业购客房完全全部委托酒店营理公司理
种方式委托营期限30年签约时间3年
酒店运行费全免业委托期分享酒店客房收入分担酒店亏损
分配额度：客房营业收入40
业年获赠21间*夜（酒店季4月9月日21分计）客房
完全投资型客户获赠免费入住期周计算（7间*夜次）
超出21分者日折扣价利润中抵扣
年足21分者累计营年度
变更委托方式
业变更委托方式时须提前月通知甲方验收达委托前标准余家具桌椅等私物品必须搬走缺少家私物品等必须原样配齐（酒店统配置费业原价支付）便出租
五委托营理收入分配方案
酒店客房收入实行年度分配原
分配时间会计年度计算单位****度假酒店二期开业日起会计年度分配年度
年终时酒店营理公司双方签定客房委托营理合约定方式会计师事务审计客房总收入客房物业价值占酒店客房总价值例进行分配中考虑业年度实际入住情况该类房分类开房率系数
1收入分配关系素：
a总收入： 年度****二期酒店客房总收入
b分配收入： 年度客房总收入x 40
c业入住酒店费： 业入住计分制（详见业入住计分附表）进行核算分配时予抵扣
d分类开房率系数：会计年度中某类客房实际开房率总开房率值
2业分配公式：
B方案：部分型
年度（B方案）业分配收入＝酒店客房年度总收
入×[B方案业物业总价值÷酒店（二期）物业总价值]X40
年度（B方案）业收益额＝年度（B方案）业分配收入×（B方案业物业价值÷B方案物业总价值）X 该客房效委托时间系数X B方案客房开房率系数业入住酒店费
C方案：完全投资型
（C方案）业分配收入酒店客房年度总收入X[C方案业物业总价值÷酒店（二期）物业总价值]X40
年度（C方案）业收益额＝C方案业分收入×（C方案业客房物业价值÷C方案物业总价值）X C方案客房开房率系数
六业客房业权变更关规定
鉴业享产权酒店分割部分维护酒店营连续性广业权益特规定：
1． 业变更客房业权时须酒店营理公司提出书面申请
2． 业提出变更业权时须提供材料：
a转双方身份证正复印件
b转双方户口正复印件
c原始购房合书
d原始发票
e原始房产证
f原始委托营理合
3． 新旧业应酒店营理公司结算确认结清原业帐务
4． 原业缴纳基运行费押金予退储备账项动转新业名
5． 酒店营理公司监督双方签订房产买卖合合交酒店理公司份备案
6． 关费新旧业协商支付
7． 原业关账务没结清受方予承认情况办理客房业权变更
8． 直系亲属客房业权继承权直系亲属办理客房业权变更时样须提供相关证件某种特殊情况提供公证书者律师证明书
9． 等条件酒店营理公司具优先购买权
10未酒店营理公司私转酒店营理公司予承认果酒店营理公司业造成损失需承担相关责
第四章 营销策略
41 宣传题概念
● ****度假公寓您酒店您家
● 三亚首家Beach condo题滨海度假公寓
● 开创三亚度假物业户型先河
● 时尚Condo享型交流型开放型
● 典段造典楼盘典楼盘吸引典顾客典顾客享受典生——****演绎典
42 卖点整合
● 海南天涯中国著名热带滨海旅游度假城市环境优美气候宜
● 滨三亚湾十七公里椰梦长廊拥抱海景画椰韵诗
● 三亚唯滨海酒店公寓题（Beach condo）度假公寓品质高雅位显赫投资度假两受益
● 三亚市海景户型先锋
● 三亚唯酒店观景外廊抬升式入口建筑规划设计超
建筑质素臻美体现度假建筑公性体现居环境隐私性
● 具中心游泳池热带花园式景观
● 三亚唯通透式酒店堂设计
● 雍居城市中心配套齐全交通便捷生活便利
● 配完善酒店配套设施提供性化酒店服务
43 优惠措施
● 售前宣传期间购买优惠2
● 试销期购买优惠1
● 次性付款优惠4
● 购买两套（含两套）优惠2
● 购买五套（含五套）优惠4
● 特定促销期购买额外优惠
备注：优惠叠加
44 销售目标体系——整体推广思路
销售目标毫疑问利产品销售出需操作步骤达预期效果包括形象品牌推广效果公关效果销售进度资金回笼计划
独立执行互相协调操作步骤预期目标时实现终目标果循环目标体系步骤需达预期目标
441 形象品牌推广效果
企业形象项目品牌推广应该早销售开始前进行便
目标客户解接受程项目前期宣传铺垫阶段应三亚首推滨海酒店公寓题（Beach condo）形象确立项目 时尚Condo享型开放型交流型概念确立首先体现项目施工围墙工POP施工队伍进场日开始建立围墙广告宣传效果采墙体喷绘技术项目题概念首先体现工围墙选择较位置树立适量数量工广告牌时开始精心造具特色品位卖场力争卖场现场宣传效果相呼应项目出正负零前完成项目提前进入销售状态基础
442 现场广告牌制作
容：项目鸟瞰图项目名称题广告词副广告词发展商址联系电话
色彩：底色白色图案实效效果图图案题广告词深蓝色副广告词深蓝色发展商址联系电话橙色
443 施工围墙制作
围墙高度22米底色白色墙顶坡顶带槽深蓝色图案采墙体喷绘者挂式广告牌画面容简洁色彩明快辅项目广告语言烘托销售气氛
444 卖场制作
卖场规模装修品位：总面积约165方米（中样板房80方米展厅60方米办公室20方米洗手间5方米）精致典雅细微处体现发展商浓浓关怀企业精神
卖场建筑外型：坡顶圆型亭楼式建筑白色玻璃幕墙绿色圆型柱墨绿色屋顶
卖场外围：背巨副广告牌左右宣传围墙然连接宽广整体视觉带形成强烈楼盘印象周围绿树花草相辉映通卖场道路鹅卵石石板铺整卖场营造种轻松休闲失典雅氛围
卖场部：
色彩：色调淡蓝色绿色白色玻璃幕墙青石板防滑砖面淡蓝色墙体天花板增强色调（体现卖场识性需恰处配较亮丽色彩）橙色绿色接案板蓝色背景饰橙蓝相间强印象色调（者背景淡蓝色底色绘公司蓝黄相间徽标）接桌椅色调浅绿色白色销售员着装颜色公司标志性颜色装橙色短裙蓝色宣传资料销售手册外面均饰公司蓝橙色标志蓝橙色底色
陈设：墙体张贴悬挂公司营业执预售资格宣传展板售控表室摆放接案板谈判桌椅休息沙发签约桌椅沙盘模型饮水机空调机文件柜适量盆景
445 广告语
广告牌题广告语：****度假公寓——您酒店您家
广告语广告牌题语言项目核心概念醒目颜色字体醒目位置您酒店表明项目基功具度假酒店基功您家指兼顾居家特点整概念营造种高雅舒适休闲生活意境
背景广告语：时尚Condo享型交流型开放型
广告语连续重复隐影字体出现广告牌名字面边框线连续击受众者受众者时项目形成种印
象：Condo时尚住带消费者种全新生活方式住宅观种建筑必然求仅满足新住宅义者阳光绿树沙滩海景求时满足住宅公性交流性开放性公资源享性求样房子身心愉悦充满快乐房子
文字广告语：
海梦
翩翩少年时心中悄然编织份海梦想
立年疲奔波驰骋商海时称：海弄潮梦境中海南辕北辙
海神圣深邃中透着份恬淡闲适身心置中感受海潮抚慰消退心浮躁抵达宁静更****海映衬梦中海市蜃楼赐心智灵感赋生命充沛
海梦
三亚·****颗璀璨明珠镶嵌球北纬18°夏威夷道呼吸着温馨海洋季风
北纬18°条关热带关滨海假日旅行线：孟加拉湾阿拉伯海红海加勒海墨西哥湾夏威夷群岛南中国海三亚·****条璀璨珍珠串起项链佩戴蔚蓝色球
[相关链接：三亚凤凰国际机场已新加坡澳门香港马西亚泰国汉城阪东京俄罗斯哈萨克斯坦等连成十条国际空间走廊国已开通北京海广州深圳哈尔滨沈阳昆明航线 着三亚旅游升温增开条国国际航线]
穿越时光隧道仿佛域外桃源
三亚凤凰国际机场机海风迎面轻拂感受三亚独特礼迎方式约30分钟光景高级公路您便进入中国唯国家级热带风情度假区三亚·****
三亚209公里海岸线分布着十余处海湾****属纯生态处女湾海水清澈见底沙粒银白细腻中国仅存珊瑚群热带观赏鱼群海域
****海景线8公里绵延沙滩3倍美国夏威夷海滩开发段已规划国际知名酒店：喜登****凯莱假日万豪希尔顿凯悦香格里拉****二期成****线海景心腹绝版
**** 天赐圣域
****天赐圣域
应间仙境涛声椰影海岸沙滩俊男美女交织成幅幅怡然乐风情图画仿佛时间停留世外桃源海边香格里拉
演绎传说美丽然醉
然谐相融没城市喧嚣生活戏嬉捕蝶野趣手采撷缤纷菁英献灵魂深处生命挚爱
银白沙滩澄澈海水清纯富氧空气七彩太阳雨
传说中美丽事撩拔着心弦享受份纯净脱俗间情爱
****美丽然醉
健康加油生命增值
繁重工作紧张会议忙碌生活日益严重城市污染处藏身亚健康状态已悄然出现身事业成功身体拖跨啦
放山工作挽起告厨房太太带赶完功课孩子融入****怀抱？
(相关链接：长寿岛健康岛：2000年第五次口普查资料表明
海南口均寿命80岁百岁老案查286名第四次口普查均寿命提高53岁海南已跨进世界长寿区行列)
异域风情****乐（图）
（****住海边海项目高尔夫描述）
激情余波****缘
海边浪****高尔夫球场激情挥杆回****椰林花园中泳池承载激情余波情享受循环水池水球场激摩池肌肤相亲快感更俊男美女您池绽放沉默快乐伴着
丰盛美食
暮色悄然降星星开始闪烁海滩边椰林中绿茵赏****美景听海涛朗诵黎族姑娘竹竿舞节拍品椰林烧烤渔家火锅丰盛美食享天伦乐
星月相情深
携手国宝级海岸线诉说情爱踩着银白细腻沙粒星月相情深良辰美景生？
海滨生活骑士愿意生作次长假
岁月蹉跎总缠绕烦杂事务海滨树荫吊床事已成遥远梦想
****海天间仰椰树冠累累硕果顿悟：什****拥家呢？
国际师艺术匠心魅力凝聚
****五星级度假酒店担纲夏威夷****酒店夏威夷万豪酒店拉斯维加斯喜登酒店港岛香格里拉雅加达香格里拉新加坡君悦巴厘君悦印尼KotaKinabalu君悦美国著名设计团队领衍设计
国际顶级师手笔源建筑艺术灵感独具匠心精巧设计天然木藤石竹赋****二期总统套房豪华海景房园景房处处流溢国际五星级酒店尊贵舒适
建筑设计：
园林设计：
装修设计：
灯光设计：
标识设计：
康体设计公司：
创世纪杰作美丽
****2期园林出美国知名设计师手承袭夏威夷风格国际流行性化设计理念融合海南土特色规模恢弘气制作精致完美弯曲石路玲珑雕塑精巧致灯饰富变化泳池叠错式喷泉户外巴厘岛式SPA加80种罕见热带植物：果树奇花异草整园林风情万种美胜收
产权式VVIP休闲度假
1976年世界首家真正意义产权酒店法国阿尔卑斯山旅游酒店诞生联合国旅游组织2002年报告：全球已65万家庭81国家6000旅游目购买时权产权酒店美国产权酒店已超1000年中国前卫旅游城市：北京青岛珠海昆明深圳等出现种规模产权式酒店
谓产权式酒店：发展商酒店客房分割成独立产权单位出售投资者投资者住客房委托酒店营完全委托酒店营
获取投资回报时获赠定期限免费入住权
新财富劳斯莱斯500富榜揭晓：京沪浙粤富居民营企业家占富榜前五位500富财富总量超5000亿元相海市2002年GDP（引2004年4月29日新财富）
中国济发展涌现更豪富阶层需
中国32600公里海岸线仅美热带海岸线三亚****
位****海线中点****二期成弥足珍贵极品
言许机会
****承接世界500强众知名公司会议国家领导国政度假首选着国际旅游文化热移三亚世界级选美盛会新丝路模特赛相继海岸绽放********中点更成举世瞩目焦点
贵客请天边远离城市钢筋水泥海风拂面椰影婆娑****：商务谈判沟通交流谈笑间轻松完成您盛情体现朋友深切关怀
投资**** 加入快乐营
中国美丽海岸线投资份属领海奉献家朋
友份健康幸福投资****加入快乐营：生快乐身健康货币单位法计算幸福回报
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鲜花予手流余香快乐予安康生 理财师法测算投资曲线份爱心心灵回报岂张钞俗纸
完善酒店设施服务
先进完备会议设施样化海运动康体设施ID电话房宽带网浪中外卫星电视录象节目智化理系统24时保安服务24时送餐服务VIP贴身家服务导游服务美容美发中心摩桑中心医务室洗衣服务邮政收发快递服务机票预定机场接送车辆租停车场行李寄存商务中心秘书服务婴护婴床免费擦鞋服务外币兑换专业摄影摄高尔夫球场预定残疾卫生间轮椅插花醒服务留言服务
五星级酒店标准室家私配备
客 厅：名牌空调名牌电视机沙发床茶电视桌灯具
电话机鞋架水杯垃圾筒烟灰缸
卧 室：名牌空调(客厅)高级席梦思床床头柜写字桌椅衣架灯具电话机水杯垃圾筒烟灰缸
洗手间：全套布草五星级酒店标准日耗品口杯垃圾筒烟灰缸
餐 厅：餐桌椅餐布灯具
厨 房：灶具炊具餐具品牌电冰箱微波炉电磁炉组合式厨房设备厨布草电热水壶灯具垃圾筒
窗 帘：高级遮光窗帘
床品：全套高级优质床品
装 修 标 准
外 墙：进口防水防霉防盐碱环保高级涂料
墙：环保高级防霉高级涂料
天 花：环保高级防霉高级涂料
面：实木板热带风情石材
门 窗：高级铝合金
厨 房：高级防滑瓷砖
卫 生 间：墙体高级面砖面高级仿古防滑砖石材理石台面
阳 台：高级仿古防滑瓷砖
电 梯：海三菱电梯GPS3级 通信接口：二 间
洁 具：科勒美标TOTO高级洁具级
信息理：安保系统动消防系统（烟感动喷淋户）热水系统部电话交换系统宽带网接入
基户型： 八层（带停车场）户型分：单间＼双套间＼三套间等
房类分：端头海景房豪华海景房高级海景房豪华花园房私家花园房
专业团队 贴心家
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五星级****五星级服务享受顶级硬件配套设施线绝版海景视野规划国际级滨海酒店生活连绵垠洁白沙滩浩渺边粼粼碧海椰林涛声海风阳光****度假酒店编织明天
美生活更真正拥产权拥属投资属限风光未梦
围墙广告：项目名称****酒店公寓文字求字体醒目颜色鲜艳（考虑采发展商标志性色彩橙色）时尚Condo享型交流型开放型副文字求较暗颜色衬托题文字（考虑采发展商标志性色彩蓝色）中点缀着绿色椰树蓝色海浪发展商公司徽标整画面白色底色亮丽橙色稳重蓝色活泼绿色渲染构筑幅典雅活泼充分体现热带滨海特色画卷
45 分阶段控制公关效果
基项目特点方案前面部分已提出项目宣传推广建议采短快路线项目公关活动应建议步骤划分三阶段：
● 形象建立宣传铺垫阶段
● 试销阶段
● 正式销售阶段
阶段公关效果目标：
451 售前形象建立宣传铺垫——项目开工（时间月预计开始时间2002年12月旬）
售前宣传基目标目标客户项目项目推出新概念相程度解产生信感认感项目较深刻印象休闲度假养老度假等新生活方式初步认识
通现场POP工围墙三亚旅游通道条幅进行宣传阶段项工作尚处准备调试阶段楼书沙盘模型卖场销售队伍等
452 试销阶段——（时间三月预计开始时间2003年春节前）
试销阶段试探目标客户项目直接反应进步证实项目定位价格销售方式区域等方面否迎合市场需求便作适调整
阶段公关活动控制特点目标明确范围包括海南旅游者包机团等采直邮广告重点位置设立宣传咨询点现场售楼处建立现场POP三亚星级酒店配送宣传品宣传条幅等
建议售前宣传试销阶段部分时间重叠阶段工作时进行项目推出概念部分客户说已非常熟知提前告徘徊三亚区域楼盘间准客户果项目新推出产品符合济力理财惯度假观念需求具较性价格前期争取部分客户成项目现实客户义务宣传者
阶段考虑投入适量软性广告规模活动作客户项目信心培养支持
时阶段销售基素楼书卖场沙盘模型销售队伍等已完成接受部认购
453 正式销售阶段——项目体工程出三层（时间十月预计正式开盘时间2003年五）
建立前两阶段公关效果阶段推广力度费达极限报纸户外广告直邮现场展销宣传资料模型等公关手段销售工具全面展开阶段吸引目标区域市场较实力代理商介入联合代理商集中宣传造成项目销售轰动效应迅速完成销售目标甚考虑委托目标区域市场销售机构进行异销售
46 外发式宣传策略
461 精品楼书
新度假概念新生活概念引入描绘游身份海滨城市度假冬季养老携家带口享受家庭乐趣种种优点详介绍项目周边海南众旅游资源激发潜客户海南购房置业享受新生活方式渴求憧憬
楼书发送象现场楼者专门促销活动中场客户针性直邮客户酒店客（考虑摆放三亚高级酒店里供阅读）
形式：12开铜板纸精美册子
容：
● 游新度假概念优点特色描述
● 家庭度假三亚迅猛发展未家庭度假发展趋势
● 介绍海南项目周边旅游景点民族风情诉求项目环境优势
● 海南旅游交通设施收费旅游服务项目收费景点娱乐项目收费旅游度假酒店分布收费等旅游常识介绍
● 海南旅游三亚湾发展规划开发前景
● 国外酒店式公寓特色优势介绍
● 公寓规模园林绿化规划设计户型设计产品设计介绍
462 折页楼书
折页式楼书集中广泛宣传目传输项目市信息较浅显化容形式初步引起目标客户关注产生进步解销售操作细节兴趣
形式：
● 折页
● 设风琴袋放置插页（张插页容）
容：
● 折页
简单介绍项目位置周边旅游资源规模配套物业理发展商实力等容（标题式简洁形式帮助客回顾项目优势特色）
●风琴袋插页
面图价目表付款方式认购流程认购须知销售方式附加值优惠
463 单张
折页容相更加简单
464 沙盘模型
● 模型：固定售楼中心例尺寸根展厅空间
制订
● 模型：目标市场展销会易搬运原
述模式考虑选择灯光形式加强效果
465 展板
● 规格
60cm×90cm标准尺寸宜做78块左右（墙挂式轻质泡沫材料）
● 容
理位置周边旅游资源介绍项目概念介绍公寓配套设施园林规划图标准套房面图装修标准
47 销售进度目标（面积计算均指公寓部分）
● 形象建立售前宣传铺垫阶段（开工开始春节）：完成5（阶段需努力争取关系客户部客户果公开认购前部分面积落定极鼓舞带动潜目标客户进）
● 试销阶段（春节开始五）：完成50
● 正式销售阶段（六月日开始二00五年五月）：完成95
48 资金计划（见附件56）
● 项目建设资金筹4600万元保证工程体完成封顶工程进度没外资金（包括销售回款）进帐情况筹资金维持2003年10月份
● 目标销售进度2003年10月底预计完成50销售率销售面积达约9450方米（总销售面积18900方米计）实现销售合额约5528万元首期款均回款
10计约实现销售款552万
● 2004年2月底预计项目销售率突破60销售面积达11340方米实现销售合总额约6634万元8月底前实现销售房屋全部合约定支付30首期款（部分采取次性付款分期付款付款例更高）均回款率30计算时期约实现销售款1990万元
● 2004年3月份2005年5月份预计销售率实现95销售面积达17955方米实现销售合额10500万元均回款率30计算约实现3150万元销售回款时前段已销售面积中已部分利办理完揭更加丰富项目建设资金保证建设资金外开始着揭款逐步发放项目开始实现赢利
● 根资料资金计划资金资金供应会出现供求矛盾确保项目资金流畅考虑吸纳项目贷款建议贷款额度2000万元（见附件5）
根常规测算项目保证筹资金基础加稳定销售回款完全保证项目建设全部资金出现资金链条断裂风险极
第五章 投资估算资金筹措
51 投资估算（见附件1）
● 总建设成费列项
A 土费：750万（含户）
B 前期费：200万（含规划设计报建勘探测量水电配
套）
C 土建安装（含园林绿化公部分装修室工程）： 1354元方米预2866万
D 消防动系统集中供热系统：240万
E 公寓部精装修费：667元方米计1412万
计：5468万元
● 开发费列项：
F 理费：80万
G 财务费：330万
H 销售费：70万
I 开发期税费：630万
● 成综计6578万
52 资金筹措（见附件2）
● 筹资金：4600万（土成前期土建）
● 销售回款银行贷款：2000万
第六章 财务评价社会效益分析
61 盈亏衡分析
项目销售总面积20000方米中公寓部分18900方米商业房部分1100方米公寓部分实现均销售价格5850元方米计算公寓部分总销售收入：11060万商业房部分均实现4000元方米计算商业房部分总销售收入440万两项合计11500万
前章分析知项目总建设费6578万元项目盈亏衡点：
盈亏衡点总建设费总销售收入657811500572
说项目果实现572销售率保证项目总投资成全部回收
62 赢利预测（见附件345）
项目
名称
金额（万元）
备注
说明
公寓部分5850元方米
商业房部分4000元方米
销售收入
11500
全部售面积算
开发税费
630
营业税附加55计算
总建设费
5468
理财务销售费
480
税
832
营业利润15
税利润
4090
净收益率
62
63 敏感性分析（见附件7）
项目销售面积变情况利润变化敏感素销售价格单位成费项目情况销售价格单位成费两敏感素进行分析项目导产品公寓分析公寓部分
● 假设单位成费变销售价格降低585元利润减少110万元方米销售价格拟定销售价格降低1开发利润拟定利润降低32
● 假设销售价格变单位成费增加1元总成费增加658万元销售利润相应减少658万元单位成拟定单位成增加1开发利润拟定利润降低19
销售价格变动影响项目投资风险敏感性素项目总成费变化项目投资风险关键
64 社会效益分析
项目成功开发改善三亚湾综合环境启动社会闲置资金增加业率促进旅游房产消费起双重积极作时三亚市旅游房产开发运作提供宝贵验三亚房产开创条新发展思路项目社会效益
第七章 结
通分析策略发现项目达盈亏衡点较低投资收益率高行业基准收益率具较投资吸引力
项目投资开发中预测风险较少控性较强项目投资开发市场操作财务行项目言市场分析项目整体定位项目投资济分析基验济学角度定具客观性般性符合市场规律投资济原理配合理营销手段实现项目销售目标终实现项目赢利目标实现
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