34普陀区五星级酒店分析
文中指五星级酒店包括海已持五星级牌酒店已开业准五星级酒店
341五星级酒店市场分析
供应量：海市五星级酒店供应量呈现稳升趋势截目前海市五星级酒店19家累计客房总数9453间均座酒店拥472间客房
0102年五星级酒店入住率分析：
整体两年中市五星级酒店入住率基呈升趋势（淡季春节期间）2002年均入住率达7891
帮解决切难题包括企业切切 httpblogsinacomcnzhubrajie 现免费注册(姓名抢注）享受会员功极力推荐补充信息实名认证身份证相片手机然传行实名认证户资料真实性进行验证审核保障户合法权益
0102年均客房价（实际价格）
两年酒店价格水市五星级酒店价格均相较稳定
具体数分析市五星级酒店标房均价格维持100美元~130美元日间五星级价格四星级价格高出50
需求分析
境外客（含港澳台）五星级酒店客源境外客例超80高达90喜登豪达太洋酒店
境外沪数变动情况直接影响高级酒店实际需求量1990年沪旅游境外数快速增长1995年13679万2001年超200万2002年达272万年增长36
年海外客源五星级酒店需求例走势稳中升中海外客源均达20402002年2075抵沪海外客住宿五星级酒店
区域市场分析
五星级酒店分布区域位市中心六区普陀区拥四星级酒店两座没五星级酒店
高档酒店客房数量相较少普陀区发展定位相称未区域市场消费供矛盾点
市场潜力分析
行根海市历年统计数未五年五星级酒店潜需求市场供应量进行预测预测数包括：
1) 海海外游客入境次预测 – 根海历年海外游客入境次均增长率进行预测
2) 国省市沪商务旅游探亲访友次预测 – 根海历年国省市沪商务旅游探亲访友次均增长率
3) 未五星级酒店客房供应量预测 – 根已知未新增酒店供应量测算
图示预测结果：
未五年整市场供应量需求量基保持行增长态势中市场供应量均增长率836略高潜需求量808增长需求量预测基10年均增长率期间海高档酒店业亚洲金融危机影响历段低靡期需求量度滑负增长行预计未需求量基较保守增长率
未供应量：未五年年会两新增五星级酒店预计20052006年三家型五星级酒店开业市场会定竞争压力预计客房出租率会略调潜需求保持稳步升情况未五年客房出租率预计基保持70理想水整市场会太波动
2007年年底前市已知建五星级酒店12座
浦东：环球金融中心中古酒店新鸿基项目
静安区：静安香格里拉项目仲里项目昌辉项目（）
黄浦：世茂国际广场明天广场世福汇
徐汇：万项目
卢湾：金玉兰广场
虹口：北外滩项目
酒店提供总套数超5000间占目前存量50％
发展前景：
然半年受非典等素影响国外入沪数增长势头会受遏制专家预测第四季度旅游接量接达年期水
普陀区新轮发展建设已启动苏州河岸理历史文化优势未必逐渐成海新商务旅游区
海已成外资企业中国投资热土具备发展商务旅游市场基础方面海举办国际性会展活动软硬件环境日趋完善会展旅游业会海旅游事业增长点会展旅游计划性强没季节性酒店带稳定收入海市旅游事业理局统计资料显示入住高星级酒店国际商务客中60参加国际会议展览
外世博会申办成功极促动海旅游业发展鉴行认普陀五星级酒店具较强长远发展潜力
342消费者分析
行海五星级酒店进行抽样调查结果显示：
客户源：目前入住五星级酒店客80境外客酒店境外客源例数甚高达90太洋酒店方面五星级酒店价格非般国客承受时五星级酒店国际理集团理部分客源全球预定系统
客户需求：入住五星级酒店客户群商务客源五星级酒店商务客占全部客源80左右
未发展：海五星级酒店针客旧会境外商务客针商务客需求酒店服务功会议展览商务次旅游观光购物休闲等
消费者特征分析：根客户需求偏段客户选择酒店考虑素
考虑素
素 含 义
重性
理位置
理位置访谈象致认重考虑素客户理想居住酒店：位市中心闹中取静时购物娱乐商务活动方便熟悉海环境客户尤重
A
理服务
客户认优质酒店理完善服务促选择某酒店基础
B
周边环境
周边环境指酒店环境状况：绿化景观品喷泉等
C
酒店风格
酒店风格包括房间房型设计酒店整体建筑风格等
D
343竞争项目案例分析
图表——竞争手较
金茂君悦酒店
浦东香格里拉
波特曼丽嘉酒店
形象特色
海标志性建筑世界高酒店
目前浦东唯滨江酒店正浦西外滩万国博览建筑群
独特建筑造型处浦西高档商业中心
品牌美誉度高世界顶级豪华酒店
设施配备
设施配备完善齐全
设施配备完善齐全
设施配备完善齐全
理机构
美国凯悦集团
香港香格里拉集团
美国丽嘉集团
服务理念
客提供迅捷创新酒店产品
顾客世外桃源 体贴入微员工提供亚洲式接
黄金准（Golden Standards）三步式服务
特客房
7层嘉宾轩行政楼82套客房套房客提供私化贴心服务
香格里拉套房
54间丽嘉特色客房客提供豪华服务
客房数
555
612
564
出租客房年均房价 （2002年）
USD 1811
USD 1302
USD155
出租率（2002年）
7773
8430
8149
述列三家酒店目前海顶级酒店成功案例代表2000年营位收入海市酒店中位列前三位
表知三家酒店均国际知名理集团理营业绩仅先进硬件设施配备高水准服务更独特深入心鲜明形象年建立品牌保证作家顶级五星级必须先进软硬件设施时建立鲜明形象具身特色服务
344项目SWOT分析
优势：
1) 区位条件优越周边环境逐步改善
2) 该块综合开发项目种物业类型相互取长补短发挥互动效应
3) 综合型商务酒店设计商务配套先进齐备
劣势：
1) 较目前星级酒店处位置相集中特点该块位置较独立积聚性较差难引起注意
机会：
1) 苏州河岸成片开发进步完善岸基础设施建设未交通更便捷必带动商务旅游全面发展促进客源增长
2) 会展业海蓬勃发展必吸引更商务客源入住
3) 普陀区四星级酒店偏少作整体规划型物流中心普陀区缺少中高档酒店未区域市场消费供矛盾点项目进入佳时机
挑战：
1) 着五星级酒店推出项目商务旅游客源造成定击
345战略定位建议
目标客户：根海目前五星级酒店客源特征未苏州河岸作海新旅游商务中心区位优势该酒店目标客户应商务旅游客源
项目产品方：生态精品超五星级酒店
项目定位建议：苏州河边标型建筑物融生态国际超高标准体超五星级酒店利受建筑高度限制项目块时普陀区发展标志性建筑提高整块区域整体品质形象
景观设计强调周围然水景绿景融合起防止噪音空气污染苏州河岸独特文化艺术展现出酒店夜休憩处更享受旅游休闲氛围场
营模式建议：
高档酒店投资耗费庞许企业法独立承担旅游市场国际化财力业见力营出现权营权分离现象统计市23五星级酒店国外酒店理公司理
海目前高档酒店营国理公司理水规模品牌知名度均远远落国际知名理集团酒店理公司坏整酒店品质非常重国际著名酒店理公司理四五星级酒店客房价格国公司理级酒店客房价格高出30％部分甚超100％
针项目豪华五星级酒店定位建议开发商寻求国际知名理合作引进属顶级品牌
海五星级酒店合作营方式：
1 委托营方式（红塔瑞吉）
方式目前海采合作方式委托约期限般10年足处理公司助国际知名度签定约初先提出身较利条件营期间业拥资产百分百权
2 合资营方式 （四季酒店）
方式委托营处仅国际理集团入股形式构成合作关系集团业绩直接相关
3．出土权 （花园饭店）
中方出土权家外资集团全权投资理土期期时中方收回酒店方式处中方投资营风险
市时间
20052006年预计量酒店进入市场降低风险应推迟进入市场考虑世博会伸办成功2010年酒店产生巨需求酒店年试营业期推测应2009年开出助世博会迅速提升酒店营知名度
价格建议
家酒店价格首先取决该酒店身品质品牌美誉度服务水准酒店处理位置
项目言假设该五星级酒店现已建成基行酒店品质服务水定位酒店处理位置该酒店房价水少达目前海均水：100 USD间天未言项目酒店价格取决时市场整体状况
价格预测
未五年项目酒店价格预测行根预计客房入住率客房价格弹性测算需求808速度保守增长前提未五年海市五星级酒店房价会着客房入住率起伏略浮动整体价格保持US100水2005年保守原英国济家杂志中国未通胀率预测行取年3通胀率房价进行相应调整
海市五星级酒店房价水预测
着普陀区苏州河岸商务旅游区日趋成熟会展旅游业进步蓬勃发展项目租金水略高全市五星级酒店均水
入住率预测
根五星级酒店营常规知：正常市场情况国际知名集团理酒店开业前三月入住率水般40左右三月逐步升通常半年左右达正常入住水：6575
基保守原项目酒店开业第年均入住率水50第二年达70正常水
风险分析
风险
酒店影响
规避方法
济风险
济波动
² 全球济波动会直接影响境外客源导致五星级酒店出租率降
² 中国济确定性会影响消费者旅游方面支出会间接影响酒店出租状况
² 关注济动推迟入市时机
² 选择灵活样营模式定价模式
市场风险
市场供应预见性
² 未五星级酒店集中开发市会市场短期消化带较压力造成阶段性市场供需衡
² 建议开发商选择供应高峰期切入点开始项目开发酒店建设期通常3年期间集中市量逐渐市场吸纳
346结
目前五星级酒店整体市场进入成熟发展期年全市进入新轮酒店开发未竞争加剧方面未整体宏观环境趋利酒店业稳步发展
苏州河岸作新兴商务区需力发展高档酒店业解决未供需矛盾
项目定位融生态国际超高标准体超五星级酒店普陀区发展标志性建筑
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文中指五星级酒店包括海已持五星级牌酒店已开业准五星级酒店
341五星级酒店市场分析
供应量：海市五星级酒店供应量呈现稳升趋势截目前海市五星级酒店19家累计客房总数9453间均座酒店拥472间客房
0102年五星级酒店入住率分析：
整体两年中市五星级酒店入住率基呈升趋势（淡季春节期间）2002年均入住率达7891
帮解决切难题包括企业切切 httpblogsinacomcnzhubrajie 现免费注册(姓名抢注）享受会员功极力推荐补充信息实名认证身份证相片手机然传行实名认证户资料真实性进行验证审核保障户合法权益
0102年均客房价（实际价格）
两年酒店价格水市五星级酒店价格均相较稳定
具体数分析市五星级酒店标房均价格维持100美元~130美元日间五星级价格四星级价格高出50
需求分析
境外客（含港澳台）五星级酒店客源境外客例超80高达90喜登豪达太洋酒店
境外沪数变动情况直接影响高级酒店实际需求量1990年沪旅游境外数快速增长1995年13679万2001年超200万2002年达272万年增长36
年海外客源五星级酒店需求例走势稳中升中海外客源均达20402002年2075抵沪海外客住宿五星级酒店
区域市场分析
五星级酒店分布区域位市中心六区普陀区拥四星级酒店两座没五星级酒店
高档酒店客房数量相较少普陀区发展定位相称未区域市场消费供矛盾点
市场潜力分析
行根海市历年统计数未五年五星级酒店潜需求市场供应量进行预测预测数包括：
1) 海海外游客入境次预测 – 根海历年海外游客入境次均增长率进行预测
2) 国省市沪商务旅游探亲访友次预测 – 根海历年国省市沪商务旅游探亲访友次均增长率
3) 未五星级酒店客房供应量预测 – 根已知未新增酒店供应量测算
图示预测结果：
未五年整市场供应量需求量基保持行增长态势中市场供应量均增长率836略高潜需求量808增长需求量预测基10年均增长率期间海高档酒店业亚洲金融危机影响历段低靡期需求量度滑负增长行预计未需求量基较保守增长率
未供应量：未五年年会两新增五星级酒店预计20052006年三家型五星级酒店开业市场会定竞争压力预计客房出租率会略调潜需求保持稳步升情况未五年客房出租率预计基保持70理想水整市场会太波动
2007年年底前市已知建五星级酒店12座
浦东：环球金融中心中古酒店新鸿基项目
静安区：静安香格里拉项目仲里项目昌辉项目（）
黄浦：世茂国际广场明天广场世福汇
徐汇：万项目
卢湾：金玉兰广场
虹口：北外滩项目
酒店提供总套数超5000间占目前存量50％
发展前景：
然半年受非典等素影响国外入沪数增长势头会受遏制专家预测第四季度旅游接量接达年期水
普陀区新轮发展建设已启动苏州河岸理历史文化优势未必逐渐成海新商务旅游区
海已成外资企业中国投资热土具备发展商务旅游市场基础方面海举办国际性会展活动软硬件环境日趋完善会展旅游业会海旅游事业增长点会展旅游计划性强没季节性酒店带稳定收入海市旅游事业理局统计资料显示入住高星级酒店国际商务客中60参加国际会议展览
外世博会申办成功极促动海旅游业发展鉴行认普陀五星级酒店具较强长远发展潜力
342消费者分析
行海五星级酒店进行抽样调查结果显示：
客户源：目前入住五星级酒店客80境外客酒店境外客源例数甚高达90太洋酒店方面五星级酒店价格非般国客承受时五星级酒店国际理集团理部分客源全球预定系统
客户需求：入住五星级酒店客户群商务客源五星级酒店商务客占全部客源80左右
未发展：海五星级酒店针客旧会境外商务客针商务客需求酒店服务功会议展览商务次旅游观光购物休闲等
消费者特征分析：根客户需求偏段客户选择酒店考虑素
考虑素
素 含 义
重性
理位置
理位置访谈象致认重考虑素客户理想居住酒店：位市中心闹中取静时购物娱乐商务活动方便熟悉海环境客户尤重
A
理服务
客户认优质酒店理完善服务促选择某酒店基础
B
周边环境
周边环境指酒店环境状况：绿化景观品喷泉等
C
酒店风格
酒店风格包括房间房型设计酒店整体建筑风格等
D
343竞争项目案例分析
图表——竞争手较
金茂君悦酒店
浦东香格里拉
波特曼丽嘉酒店
形象特色
海标志性建筑世界高酒店
目前浦东唯滨江酒店正浦西外滩万国博览建筑群
独特建筑造型处浦西高档商业中心
品牌美誉度高世界顶级豪华酒店
设施配备
设施配备完善齐全
设施配备完善齐全
设施配备完善齐全
理机构
美国凯悦集团
香港香格里拉集团
美国丽嘉集团
服务理念
客提供迅捷创新酒店产品
顾客世外桃源 体贴入微员工提供亚洲式接
黄金准（Golden Standards）三步式服务
特客房
7层嘉宾轩行政楼82套客房套房客提供私化贴心服务
香格里拉套房
54间丽嘉特色客房客提供豪华服务
客房数
555
612
564
出租客房年均房价 （2002年）
USD 1811
USD 1302
USD155
出租率（2002年）
7773
8430
8149
述列三家酒店目前海顶级酒店成功案例代表2000年营位收入海市酒店中位列前三位
表知三家酒店均国际知名理集团理营业绩仅先进硬件设施配备高水准服务更独特深入心鲜明形象年建立品牌保证作家顶级五星级必须先进软硬件设施时建立鲜明形象具身特色服务
344项目SWOT分析
优势：
1) 区位条件优越周边环境逐步改善
2) 该块综合开发项目种物业类型相互取长补短发挥互动效应
3) 综合型商务酒店设计商务配套先进齐备
劣势：
1) 较目前星级酒店处位置相集中特点该块位置较独立积聚性较差难引起注意
机会：
1) 苏州河岸成片开发进步完善岸基础设施建设未交通更便捷必带动商务旅游全面发展促进客源增长
2) 会展业海蓬勃发展必吸引更商务客源入住
3) 普陀区四星级酒店偏少作整体规划型物流中心普陀区缺少中高档酒店未区域市场消费供矛盾点项目进入佳时机
挑战：
1) 着五星级酒店推出项目商务旅游客源造成定击
345战略定位建议
目标客户：根海目前五星级酒店客源特征未苏州河岸作海新旅游商务中心区位优势该酒店目标客户应商务旅游客源
项目产品方：生态精品超五星级酒店
项目定位建议：苏州河边标型建筑物融生态国际超高标准体超五星级酒店利受建筑高度限制项目块时普陀区发展标志性建筑提高整块区域整体品质形象
景观设计强调周围然水景绿景融合起防止噪音空气污染苏州河岸独特文化艺术展现出酒店夜休憩处更享受旅游休闲氛围场
营模式建议：
高档酒店投资耗费庞许企业法独立承担旅游市场国际化财力业见力营出现权营权分离现象统计市23五星级酒店国外酒店理公司理
海目前高档酒店营国理公司理水规模品牌知名度均远远落国际知名理集团酒店理公司坏整酒店品质非常重国际著名酒店理公司理四五星级酒店客房价格国公司理级酒店客房价格高出30％部分甚超100％
针项目豪华五星级酒店定位建议开发商寻求国际知名理合作引进属顶级品牌
海五星级酒店合作营方式：
1 委托营方式（红塔瑞吉）
方式目前海采合作方式委托约期限般10年足处理公司助国际知名度签定约初先提出身较利条件营期间业拥资产百分百权
2 合资营方式 （四季酒店）
方式委托营处仅国际理集团入股形式构成合作关系集团业绩直接相关
3．出土权 （花园饭店）
中方出土权家外资集团全权投资理土期期时中方收回酒店方式处中方投资营风险
市时间
20052006年预计量酒店进入市场降低风险应推迟进入市场考虑世博会伸办成功2010年酒店产生巨需求酒店年试营业期推测应2009年开出助世博会迅速提升酒店营知名度
价格建议
家酒店价格首先取决该酒店身品质品牌美誉度服务水准酒店处理位置
项目言假设该五星级酒店现已建成基行酒店品质服务水定位酒店处理位置该酒店房价水少达目前海均水：100 USD间天未言项目酒店价格取决时市场整体状况
价格预测
未五年项目酒店价格预测行根预计客房入住率客房价格弹性测算需求808速度保守增长前提未五年海市五星级酒店房价会着客房入住率起伏略浮动整体价格保持US100水2005年保守原英国济家杂志中国未通胀率预测行取年3通胀率房价进行相应调整
海市五星级酒店房价水预测
着普陀区苏州河岸商务旅游区日趋成熟会展旅游业进步蓬勃发展项目租金水略高全市五星级酒店均水
入住率预测
根五星级酒店营常规知：正常市场情况国际知名集团理酒店开业前三月入住率水般40左右三月逐步升通常半年左右达正常入住水：6575
基保守原项目酒店开业第年均入住率水50第二年达70正常水
风险分析
风险
酒店影响
规避方法
济风险
济波动
² 全球济波动会直接影响境外客源导致五星级酒店出租率降
² 中国济确定性会影响消费者旅游方面支出会间接影响酒店出租状况
² 关注济动推迟入市时机
² 选择灵活样营模式定价模式
市场风险
市场供应预见性
² 未五星级酒店集中开发市会市场短期消化带较压力造成阶段性市场供需衡
² 建议开发商选择供应高峰期切入点开始项目开发酒店建设期通常3年期间集中市量逐渐市场吸纳
346结
目前五星级酒店整体市场进入成熟发展期年全市进入新轮酒店开发未竞争加剧方面未整体宏观环境趋利酒店业稳步发展
苏州河岸作新兴商务区需力发展高档酒店业解决未供需矛盾
项目定位融生态国际超高标准体超五星级酒店普陀区发展标志性建筑
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