山西XX投资兴建酒店项目行性分析报告
报告：海XX酒店咨询限公司
总
酒店行业旅游行业组成部分特点元素组成行业够代表国家方城市文明文化够国家方城市发展开放起积极作国酒店行业起步1982年开始已22年头历三阶段：第阶段80年代着国家改革开放政策酒店行业全国行业中率先外开放引进国际集团先进理投资体国资第二阶段90年代行业新建酒店作营业务种补充投资体国资第三阶段21世纪着北京申奥成功海申博成功酒店行业潜需求成量房产发展商投资目标投资体民营资
2003年底国家旅游局官方统计数表明全国酒店现状：
星级酒店总数 9751 100
国济 5622 5765
集体股份联营 2816 2887
私营 635 652
外商港澳台 678 696
星级酒店总数 9751 100
5星级酒店 198 203
4星级酒店 727 746
3星级酒店 3166 3246
2星级酒店 4864 4988
1星级酒店 796 817
酒店行业特点营理发展直处敏感动位国际国政治济重事件会酒店业产生影响
二 市场分析
酒店业政治济互动程需市场分析必须考虑世界政治济旅游背景格局密切关系仅客观分析解国山西省旅游济形势掌握世界旅游济走正确估计推断出酒店未济市场估算出酒店发展前景投资收益
1．济方面
11 世界济2003年半年开始回升全年增长252004年世界济贸易投资复苏势头增强增长率达35中美国济增长4作世界口国家中国印度济持续保持高速增长增长率分达85625前世界济严重赖国区刺激济增长项政策措施例：需求回升外国际贸易增长缺乏动力二国际资流动远远没恢复先前活跃程度三国家区信息通讯技术投资够四区突国际恐怖事件发生影响投资项目开发中国基保持持续稳定
12 2004年中国GDP增长率88左右保持继续走高态势年国济总量盘子断增济重点投资转消费增加收入进步鼓励消费增长增强消费需求济增长拉动作针前济运行中出现盲目扩投资等增强调控科学性预见性效性国济保持良发展轨道预计2005年中国济成功实现软着陆年全球原油价格升2005年中国GDP增长率会预测值低08百分点
中国国家统计局国民济司司长许宪春认中国济总量2005年超法国目前着祖国陆开发进程台商投资方逐渐陆中西部进发2005年会进入快速发展期跨国公司沃尔玛迪斯尼博世等中国海深圳北京追加投资日NEC公司广电开发中国投资中心见中国济明年会继续着升通道势稳健前行
13 山西省作中部区省份2004年年16月份全省进出口总值达4174亿美元年提高八百分点增长6907占全省半年GDP2659XX省会城市全省11级市中跃居领先水中出口3253亿美元增长7875全国省市中排名第15位
山西省2003年审批外商投资项目总计89年16月份审批外商投资项目44增长233项目总投资662亿美元增长899合外资16亿美元增长2274实际利外资6119万美元年期1100万美元增长46536
目前止年合外资增长5087达448亿美元基础年半年省实际利外资增长加快增加5019万美元XX市焚烧垃圾发电舟源项目济技术开发区富士康工业园鸿富晋精密工业IT项目总投资3000万美元外方分注资198万美元950万美元威奇达等医药项目增资613万美元均已时位外瑞腾科技发展泰吕科技电子普林斯正源辐技术恒宇科技等公司项目进度加快外资投产项目均保持良发展势头
14 2004年山西省民政府德国北威州政府发展合作高层坛山西省城XX市举行目前德国企业山西投资项目四十八投资达4000万美元产业结构煤炭钢铁电力化工相似性促成山西北威州长期友合作推进省济快速发展
2．旅游方面
21 2004年山西省半年累计接海外旅游者95007次2002年期增长1194完成年计划5453旅游创汇265985万美元2002年期增长1498完成年计划5086累计接国旅游者287925万次2002年期增长4353完成年计划5396旅游总收入8211亿元民币2002年期增长4253完成年计划5379客源国日韩国法国美国德国蒙古新加坡马西亚英国澳利亚俄罗斯加意利泰国菲律宾
山西省2004年16月全省旅游接收入完成情况统计表
指标
2004年
16月份
2002年
16月份
增 长
（）
完成年计划（）
海外旅游者（次）
95007
84875
1194
5453
海外旅游创汇（万美元）
265985
231329
1498
5000
国旅游者（万）
287925
203728
4133
5317
国旅游收入（亿元民币）
7993
5569
4353
5396
旅游总收入（亿元民币）
8211
5761
4253
5379
山西省2004年16月外国客源国统计表
国
2004年16月份
2002年16月份
增长（）
名次
接次
名次
接次
日
1
45288
1
15412
19385
韩国
2
19127
4
4831
29592
法国
3
13366
3
4870
17445
美国
4
9086
2
5215
7422
德国
5
8521
5
3833
12230
蒙古
6
7220
16
575
11556
新加坡
7
7052
7
2227
21666
马西亚
8
4166
12
1029
30486
英国
9
3421
6
2480
3794
澳利亚
10
2888
14
890
22449
俄罗斯
11
2756
8
2072
3300
加
12
2435
11
1222
9926
意利
13
2384
10
1556
5321
泰国
14
1718
9
1570
942
菲律宾
15
1229
13
908
3535
XX市2004年16月客源接海外旅游者24017次2002年期增长1255完成年计划5065国旅游者76823万次2002年期增长5200完成年计划7614接总量居全省第名
22 山西省处黄河中游历史悠久物天华中华民族发祥境风光旖旎气候适资源丰富古迹汇萃素中国煤仓 中国古代博物馆誉文然旅游资源全省面文物总数达31401处全国（陕西省外）惟3万处文物省份列世界文化遗产名录单位2国家命名历史文化名城5座国家级风景名胜区5列入全国首批旅游发展优先项目2
山西未济发展程度托丰富旅游资源宣传祖国文化创造百姓业机会利方
三．山西XX酒店行业现状
山西省星级酒店270家房间总数22372间床位数46493张客房出租率5394
XX市高星级酒店中准五星级2家四星级9家房间总数2106间床位数3426张出租率5066目前止没国际酒店理集团进入国理理市场竞争处相简单层面
XX市四五星级客房供统计表
饭店
年
客房数
年床位数
明年
客房数
明年床位数
迎泽宾馆
294
534（单16双240套38）
294
534（单16双240套38）
山西酒店
166
236（单60双70套36）
166
236（单60双70套36）
愉园酒店
255
452（单18双197套40）
200
300（单60双100套40）
三晋国际饭店
225
360（单60双135套30）
225
360（单60双135套30）
太洋酒店
119
221（单12双102套5）
119
221（单12双102套5）
阳光酒店
55
91（单8双36套11）
55
91（单8双36套11）
御花园假日酒店
82
136（单24双54套4）
82
136（单24双54套4）
晋协宾馆
151
266（单8双115套28）
151
266（单8双115套28）
金港酒店
215
356（单77双98三21：套19：）
215
356（单77双98三21： 套19：）
万狮京华酒店
201
242（单90双40套71）
201
242（单90双40套71）
山西国贸饭店
398
533(单190：双135：套：73)
398
533（单190：双135：套：73）
总计
2106
3425
2106
3273
根解目前XX星级酒店中够代表山西文化酒店空白
四．兴建酒店利素
1．政府重视
年11月省长张宝持召开省旅游产业领导组会议听取省旅游业领导组办公室关全省旅游产业发展情况汇报分析全省旅游产业发展形势安排部署前段时期全省旅游产业发展工作副省长宋北杉省政府秘书长李政文省旅游产业领导组成员单位负责志出席会议
会议指出山西旅游产业快速发展旅游市场出现全面升温时全省级关部门旅游产业发展中出现困难问题容忽视投入足体制旅游基础设施建设薄弱矛盾日益突出公路铁路航空等交通基础设施难满足游客日益增长需求旅游产业素市场发展均衡旅游门票济倾严重旅游市场秩序整顿务然较重旅游服务水需进步提高部分景点追求短期效益忽视长远发展弊端进步显露问题关部门切实重视努力解决
会议强调旅游产业省阳产业实现持续发展希产业省产业政策重点鼓励发展七优势产业步旅游产业发展会议提出五点求：1) 前段时期全省文化旅游产业作重支柱产业优势产业新兴接续产业摆全局战略位置予扶持推动2) 举全省力办旅游切实加发展旅游产业工作力度级政府关部门树立全省盘棋思想努力旅游产业发展做出贡献级旅游部门切实履行职责充分发挥行业规划指导理服务等职作动加强相关部门协调配合关部门局出发战略思考问题着眼产业快速发展动搞衔接沟通努力做身工作加快发展旅游业办实事做贡献3) 政府引导社会办市场运作思路力促进旅游产业发展政府说重点抓旅游景区景点发展规划积极推进规划制定完善实施抓旅游资源整合开发旅游商品推出旅游精品搞宣传促销旅游产品进入国际国旅游市场加强旅游市场监维护旅游市场秩序搞重点部位重点景区重旅游资源开发保护千方百计加投入着力搞旅游景区景点水电路等基础设施建设加强环境整治综合开发创造良发展环境4) 市场济求努力培育旅游市场体采取种方式努力扶持批竞争力旅游企业做做强资金市场理等入股组建型国际旅游集团吸引国外省外企业投资山西旅游市场切实山西旅游做成开放型产业5) 加强周边省市合作邻伴邻善实现旅游产业发展
会议求旅游产业发展树立产品市场企业旅游观念努力实现新跨越发展省旅游领导组切实履行职加强协调配合搞统筹规划实现资源整合造精品路线加强市场监级政府关部门方面予力支持旅游产业快发展成省优势支柱产业
2．产业需酒店配套
XX市展览馆山西省展览馆中国煤炭博物馆年
约20国展览办方均省展览公司北京海展览公司暂没山西办国际国展览计划年五台山国际旅游节九月份遥国际摄影展云岗旅游节世界文化产业谈会等节庆活动展览活动XX固定需足够酒店够住宿接加配套
3．交通配套改观
2004年山西航空航线已扩50条省武宿机场外出港航班数量急剧攀升2003年山西航空完成旅客运输量8240万次增长14626年16月份XX机场出港旅客市场占率中山西航空占4099进港旅客市场中山西航空占3912先增加XX哈尔滨XX乌鲁木齐等航线目前XX航空口岸开通香港韩国日新加坡等条时客运航线成全国独联体货包机口岸
山西交通便利2003年9月28日连接山西南北全线666公里运高速公路全线通车长晋高速公路建设指挥部解目前长晋高速公路已进入收尾阶段2004年九月底已全线完工长晋高速公路作国家济干线XX澳门高速公路重组成部分铁路方面会2005年新建条XX北京高速铁路客运专线北京XX需2时现缩短8时山西公路建设突飞猛进 带动山西济快速增长
五．兴建酒店风险
1．目前供求现状
然山西省XX市诸利酒店业现状趋势根山西省XX市旅游局统计资料表明目前少数月份酒店住宿率达80全年均酒店出租率5394XX市高星级酒店均出租率5066两数告诉1）样出租率现状酒店达保水 2）目前酒店数量供求
2 投资酒店业性质投资回报率现实
投资酒店业性质属投资动产范畴投资房产
21 投资房产特点：1）资金周转时间短般34年 2）投入产出差价 3）开发商投资产权着产权单位面积出售逐步转移终获利结束项目时失权
22 投资酒店业特点：1）资金需沉淀少5年 2）建成需备资金更新改造 3）酒店营身回报率高般10左右 4）酒店业回报率动产升值种升值身产价值升需通营理效益支撑 5）投资方长期拥酒店权
3 投资酒店资金结构求
酒店业性质特点酒店业投资保证回报率资金结构求资金例超60果负债例高财务费加会造成应回报率取
4 投资者目心态
投资酒店业投资者定长远利益着想急功利果短期套利宜投资酒店
5 投资成
根酒店业般规律投资酒店国家区合理成区域超区域投资未回报带负面作
6 酒店类型选择
酒店行业细分市场超10种类型果没充分市场调研专家指导选择类型误话市场增加竞争指数加未回报风险
六．投资方条件愿
山西X投资限公司级集团山西省煤炭产业中知名企业年稳定业产出希投资项目助长期持续发展
山西X投资限公司级集团已年前志旅游业投入贡献年投入营理山西旅游点 – 绵山已山西全国成集历史名胜文景观结合知名景点旅游开发成功案例绵山山古水活古迹众量古老传说鲜明性跨身国名山列日绵山正恢复原魅力万壑千崖增秀丽画图中定会游留永恒记忆
绵山开发营成功投资者做旅游产业链想法愿时样发展方完全集团营业务持续发展思路相吻合
目前山西X投资限公司计划山西省会 – XX投资家高星级酒店资金规模2亿民币
根投资方身条件愿投资酒店业具备资格
七 项目预选块分析评价
1 块编号：
项目预选位XX市滨河西路土面积规模达38亩块编1号块
项目预选位XX市长风街长治路口转角处土面积规模达10亩块编2号块
项目预选位XX市州南路南环路转角处土面积规模达23亩块编3号块
2 块分析评价：
21 1号块分析评价： （面积：38亩）
理位置：
该块位迎泽桥漪汾桥间紧汾河畔滨河西路南北走汾河贯穿整XX城市汾河然形成城市河东城域河西城域块属两桥中河西城域距迎泽桥漪汾桥均500米左右
周边环境：
块处发展中城市标志性景观汾河块右侧紧邻省博物馆左侧市图书馆面高层建筑群面汾河（美中足块面偏右耸立着烟囱）域空旷视野开阔
交通条件：
块处迎泽桥漪汾桥间滨河西路居中位置距离两桥仅500米左右道路规范两桥方均进出（实际滨河西路南北汾河桥沟通）路况畅通交通便利距市中心商业区火车站10分钟车程离机场30分钟车程
分析评价：
1号块汾河边两桥间作XX市景观河规划发展正形成中尤两桥间河两岸已成定规模时紧邻作XX市干道景观桥迎泽街迎泽桥商业闹市区保持定距离太远发展眼光应该处特色发展块酒店专业角度适合做种类型酒店重客观1号块综合物理环境条件分析认较适合做会议型酒店
素：
（1）域空旷视野开阔双交通集散便利
（2）周边环境相安静会议型酒店干扰较少
（3）块面积规模较（38亩）形规范标准非常适合会议型酒店基条件：道路交通车辆场会议场酒店整体规划等然1号块38亩规模搞单体酒店土成太作集团发展规划产业结构逐步调整等完全项目战略策划整体规划分期实施
建议：
会议型酒店XX类市场目前干年区性会议部分国会议实施必须形成会议市场龙头会议型酒店旗帜立败赢回报
22 2号块分析评价： （面积：10亩）
理位置：
该块位长风街长治路口转角处属街块长风街XX市新兴规划发展商业中心区域典型商业段
周边环境：
块处正规划发展中新兴商业街区块左侧建沃尔玛型超市右侧东方家园建材超市块右边紧1排4层居民楼处典型商业环境街区干道街口转角处加身面积规模相狭周围开阔度稍差该块正面街长风街已成XX市新轮开发建设城市轴心道未年省政府市政府南迁移规划均区域时长风商业中心区南XX市高科技开发区
交通条件：
块处具双10车道长风街路况交通言喻非常距迎泽街老城区火车站15分钟车程离机场20分钟车程
分析评价：
2号块处XX市整体发展规划中新轮中心区域未年中形成政治济商业中心尤宽阔长风街轴心干道着断建设深入发展中心区域成熟度会更加提高商业氛围更浓会逐步取代目前迎泽街市中心成XX市轴心道核心区域2号块综合物理环境条件分析认该块规划现代商务型酒店较适合
素：
块处新兴商业中心区轴心干道中心段邻周边环境正逐步形成支撑商务型酒店目标市场优越段良商贸济环境加交通便利商务客首选条件块面积较两块规模言属狭正身客观条件时外优良基面提升定位形成类型块较适宜结合点：现代商务型酒店适合东西理解点酒店定位规划发展体现价值非常重
23 3号块分析评价： （面积：23亩）
理位置：
块位州南路南环路转角处原营盘汽车站属街块州南路营盘段属XX市老城区域范围
周边环境：
3号块处位置言目前XX市区段价值应错块南环路侧面武警总队块面紧排4层居民楼周边部分类企事业单位民居商业中心商务区域典型居住区域应该属中等层次环境般缺乏特点普通区域城市中类型区域中性化
交通条件：
块处段路况交通处区域环境样较中性化作XX市南北走道路州路交通总体便利城市区域干道沟通力距迎泽街火车站仅10分钟车程离机场20分钟车程
分析评价：
然3号块处环境般缺乏特点较普通区域仔细分析研究独处适合运作产品（酒店）首先XX市目前迎泽街干道商业中心区域正规划发展长风街轴心道新兴商业中心区域州路恰恰起沟通连接两区域桥梁作外3号块正处桥梁中心位置北迎泽街商业中心南新兴长风商业中心利综合身区域客观条件认该块较适合运作旅游济型酒店
素：
（1）块处二商业济中心区域中间容易市场接受
（2） 块处位置属老城区域南北路段离交通点：火车站长途汽车站机场等便旅游济型酒店运作块面积适中定空间前期规划科学设计合理充分利块街转角处特点发挥块道路交通双功优越性旅游团体接车辆安排停放更便利
3 综述
酒店定位块选择非常重两者需匹配目前选择3块块言投资种类型酒店均绵山旅游景点产品结合起中次关系首先酒店目标市场酒店目标定位（类型）做目标市场时结合绵山景点起关联作具体规划设计需山西文化涵充分结合体现特色体现价值营造定位准确目标清晰投资合理具文化涵特色酒店
八．酒店项目种类功配投资规模简介
酒店类型决定酒店投资规模投资回报率投资者说投资种类型酒店未投资项目否成功关键
样规模酒店类型面积造价区300间客房规模例：
旅游济型酒店
特点：限服务双房例高客房面积紧凑
客房总面积：7350方米
投资金额：3600万元（含土费）
预计盈利均房价：140元 间
投资回报时间：5年左右（包括财务费）
现代商务型酒店
特点：智化程度高会议设施单房例高客房面积宽敞
客房总面积：10530方米
投资金额：12亿元（含土费）
预计均盈利房价：420元 间
投资回报时间：6年左右（包括财务费）
会议型酒店（国会议市场）
特点：会议设施核心产品会议室配套双房例高客房面积宽敞
客房总面积：10320方米
投资金额：2亿元（含土费）
预计均盈利房价：660元间
投资回报时间：8年左右（包括财务费）
豪华五星级酒店
特点：设施齐全高档单房例高客房面积
客房总面积：13425 方米
投资金额：37亿元（含土费）
预计均盈利房价：1233元 间
投资回报时间：8年左右（包括财务费）
四种提出介绍分析酒店类型均空间分配例列表：
旅游济型酒店均空间分配例
功
面 积
[方米]
客 房
总 数
单
标 房
数 量
双
标 房
数 量
家庭房
数 量
房 型
例
[占总数]
总面积
例
客 房
7350
[总面积]
300间套
75间
210间
15间
79％
单标房
22㎡
75间
25
双标房
25㎡
210间
70
家庭房
（3）
30㎡
15间
5
堂
200㎡
22％
餐 饮
550㎡
59％
行政区域
100㎡
11％
服务区域
1100㎡
118％
注：表均空间分配包含层部分客房区域附属部分
现代商务型酒店均空间分配例
功
面 积
[方米]
客 房
总 数
单
标 房
数 量
双
标 房
数 量
商 务
套 房
数 量
高 级
套 房
数 量
房 型
例
[占总数]
总面积
例
客 房
10530
[总面积]
300
间套
180间
60间
50套
10套
57％
单
标 房
32㎡
180间
60％
双
标 房
32㎡
60间
20％
商 务
套 房
45㎡
50套
17％
高 级
套 房
60㎡
10套
3％
堂
450㎡
25％
餐 饮
1200㎡
66％
会 议
宴 会
1000㎡
55％
行 政
区 域
600㎡
33％
服 务
区 域
3500㎡
191％
娱 乐
休 闲
1100㎡
6 ％
注：表均空间分配包含层部分客房区域附属部分
豪华五星级酒店均空间分配例
功
面 积
[方米]
客 房
总 数
单
标 房
数 量
商 务
套 房
数 量
高 级
套 房
数 量
豪 华
套 房
数 量
房 型
例
[占总数]
总面积
例
客 房
13425
[总面积]
300
间套
230间
40套
25套
5套
578％
单
标 房
40㎡
230间
77％
商 务
套 房
50㎡
40套
13％
高 级
套 房
65㎡
25套
83％
豪 华
套 房
120㎡
5套
17％
堂
600㎡
25％
餐 饮
1500㎡
66％
会 议
宴 会
1200㎡
52％
行 政
区 域
600㎡
25％
服 务
区 域
4200㎡
181％
游泳池
400㎡
17％
娱 乐
休 闲
1300㎡
56％
注：表均空间分配包含层部分客房区域附属部分
会议型酒店均空间分配例
功
面 积
[方米]
客 房
总 数
单
标 房
数 量
双
标 房
数 量
普 通
套 房
数 量
高 级
套 房
数 量
房 型
例
占总数
总面积
例
客 房
10320
[总面积]
300
间套
80间
180间
30套
10套
469％
单
标 房
32㎡
80间
267％
双
标 房
32㎡
180间
60％
普 通
套 房
45㎡
30套
10％
高 级
套 房
65㎡
10套
33％
堂
600㎡
27％
餐 饮
1600㎡
73％
功 厅会议宴会
1200㎡
118％
会 议
区 域
1560㎡
具体分配：专演讲厅500方米 贵宾厅80方米
新闻厅60方米会议室140方米（2） 中会议厅
80方米（4）会议室80方米（4）
行 政
区 域
600㎡
27％
服 务
区 域
4800㎡
218％
娱 乐
休 闲
1500㎡
68％
注：表均空间分配包含层部分客房区域附属部分
九． 投资酒店定位特点建议
1．山西文化精髓体现
山西区保存数构思精巧建造完美古代建筑实物少该时代该类型代表作堪称国古代建筑艺术博物馆珍贵古代建筑实物解古代建筑艺术成认识古代劳动民聪明智创造力增强民族豪感具重意义开发旅游业宝贵资源
时古代雕塑壁画艺术山西充分体现云冈石窟XX旁边天龙石窟宋代元代明代清代泥塑彩塑壁画砖雕石雕木雕等体现山西文化艺术结晶
山西建筑雕塑壁画等精髓素必须兴建酒店中充分体现
2．酒店定位原
投资酒店定位必须坚持原市场
效益获胜：
1）目前市场没类型
2）XX满足顾客需求
3）充分体现山西文化精髓
4）量利廉价原材料降低投入成
3．建议
1）号块兴建国会议型酒店
2）二号块兴建现代商务型酒店
3）请专业咨询公司提供酒店功规划详细财务行性分析
4）请流力表述山西文化设计公司进行设计
5）争取两年建成酒店
备注：（两块选）
十．结
1． 根山西X投资限公司旅游业情结身资金实力完全条件进行酒店业投资
2 然XX酒店业现状供求表明投资酒店利图
3 建造体现山西文化精髓现代服务设施造价成合理酒店市场会具极高竞争力会四赢结果：
1）XX酒店业产生家山西特色现代化酒店
2）顾客XX够理想途中家
3）XX劳动力市场新输出渠道
4）X投资持续发展理想途径
二零零四年十月二十二日
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山西XX投资兴建酒店项目行性分析报告
报告：海XX酒店咨询限公司
总
酒店行业旅游行业组成部分特点元素组成行业够代表国家方城市文明文化够国家方城市发展开放起积极作国酒店行业起步1982年开始已22年头历三阶段：第阶段80年代着国家改革开放政策酒店行业全国行业中率先外开放引进国际集团先进理投资体国资第二阶段90年代行业新建酒店作营业务种补充投资体国资第三阶段21世纪着北京申奥成功海申博成功酒店行业潜需求成量房产发展商投资目标投资体民营资
2003年底国家旅游局官方统计数表明全国酒店现状：
星级酒店总数 9751 100
国济 5622 5765
集体股份联营 2816 2887
私营 635 652
外商港澳台 678 696
星级酒店总数 9751 100
5星级酒店 198 203
4星级酒店 727 746
3星级酒店 3166 3246
2星级酒店 4864 4988
1星级酒店 796 817
酒店行业特点营理发展直处敏感动位国际国政治济重事件会酒店业产生影响
二 市场分析
酒店业政治济互动程需市场分析必须考虑世界政治济旅游背景格局密切关系仅客观分析解国山西省旅游济形势掌握世界旅游济走正确估计推断出酒店未济市场估算出酒店发展前景投资收益
1．济方面
11 世界济2003年半年开始回升全年增长252004年世界济贸易投资复苏势头增强增长率达35中美国济增长4作世界口国家中国印度济持续保持高速增长增长率分达85625前世界济严重赖国区刺激济增长项政策措施例：需求回升外国际贸易增长缺乏动力二国际资流动远远没恢复先前活跃程度三国家区信息通讯技术投资够四区突国际恐怖事件发生影响投资项目开发中国基保持持续稳定
12 2004年中国GDP增长率88左右保持继续走高态势年国济总量盘子断增济重点投资转消费增加收入进步鼓励消费增长增强消费需求济增长拉动作针前济运行中出现盲目扩投资等增强调控科学性预见性效性国济保持良发展轨道预计2005年中国济成功实现软着陆年全球原油价格升2005年中国GDP增长率会预测值低08百分点
中国国家统计局国民济司司长许宪春认中国济总量2005年超法国目前着祖国陆开发进程台商投资方逐渐陆中西部进发2005年会进入快速发展期跨国公司沃尔玛迪斯尼博世等中国海深圳北京追加投资日NEC公司广电开发中国投资中心见中国济明年会继续着升通道势稳健前行
13 山西省作中部区省份2004年年16月份全省进出口总值达4174亿美元年提高八百分点增长6907占全省半年GDP2659XX省会城市全省11级市中跃居领先水中出口3253亿美元增长7875全国省市中排名第15位
山西省2003年审批外商投资项目总计89年16月份审批外商投资项目44增长233项目总投资662亿美元增长899合外资16亿美元增长2274实际利外资6119万美元年期1100万美元增长46536
目前止年合外资增长5087达448亿美元基础年半年省实际利外资增长加快增加5019万美元XX市焚烧垃圾发电舟源项目济技术开发区富士康工业园鸿富晋精密工业IT项目总投资3000万美元外方分注资198万美元950万美元威奇达等医药项目增资613万美元均已时位外瑞腾科技发展泰吕科技电子普林斯正源辐技术恒宇科技等公司项目进度加快外资投产项目均保持良发展势头
14 2004年山西省民政府德国北威州政府发展合作高层坛山西省城XX市举行目前德国企业山西投资项目四十八投资达4000万美元产业结构煤炭钢铁电力化工相似性促成山西北威州长期友合作推进省济快速发展
2．旅游方面
21 2004年山西省半年累计接海外旅游者95007次2002年期增长1194完成年计划5453旅游创汇265985万美元2002年期增长1498完成年计划5086累计接国旅游者287925万次2002年期增长4353完成年计划5396旅游总收入8211亿元民币2002年期增长4253完成年计划5379客源国日韩国法国美国德国蒙古新加坡马西亚英国澳利亚俄罗斯加意利泰国菲律宾
山西省2004年16月全省旅游接收入完成情况统计表
指标
2004年
16月份
2002年
16月份
增 长
（）
完成年计划（）
海外旅游者（次）
95007
84875
1194
5453
海外旅游创汇（万美元）
265985
231329
1498
5000
国旅游者（万）
287925
203728
4133
5317
国旅游收入（亿元民币）
7993
5569
4353
5396
旅游总收入（亿元民币）
8211
5761
4253
5379
山西省2004年16月外国客源国统计表
国
2004年16月份
2002年16月份
增长（）
名次
接次
名次
接次
日
1
45288
1
15412
19385
韩国
2
19127
4
4831
29592
法国
3
13366
3
4870
17445
美国
4
9086
2
5215
7422
德国
5
8521
5
3833
12230
蒙古
6
7220
16
575
11556
新加坡
7
7052
7
2227
21666
马西亚
8
4166
12
1029
30486
英国
9
3421
6
2480
3794
澳利亚
10
2888
14
890
22449
俄罗斯
11
2756
8
2072
3300
加
12
2435
11
1222
9926
意利
13
2384
10
1556
5321
泰国
14
1718
9
1570
942
菲律宾
15
1229
13
908
3535
XX市2004年16月客源接海外旅游者24017次2002年期增长1255完成年计划5065国旅游者76823万次2002年期增长5200完成年计划7614接总量居全省第名
22 山西省处黄河中游历史悠久物天华中华民族发祥境风光旖旎气候适资源丰富古迹汇萃素中国煤仓 中国古代博物馆誉文然旅游资源全省面文物总数达31401处全国（陕西省外）惟3万处文物省份列世界文化遗产名录单位2国家命名历史文化名城5座国家级风景名胜区5列入全国首批旅游发展优先项目2
山西未济发展程度托丰富旅游资源宣传祖国文化创造百姓业机会利方
三．山西XX酒店行业现状
山西省星级酒店270家房间总数22372间床位数46493张客房出租率5394
XX市高星级酒店中准五星级2家四星级9家房间总数2106间床位数3426张出租率5066目前止没国际酒店理集团进入国理理市场竞争处相简单层面
XX市四五星级客房供统计表
饭店
年
客房数
年床位数
明年
客房数
明年床位数
迎泽宾馆
294
534（单16双240套38）
294
534（单16双240套38）
山西酒店
166
236（单60双70套36）
166
236（单60双70套36）
愉园酒店
255
452（单18双197套40）
200
300（单60双100套40）
三晋国际饭店
225
360（单60双135套30）
225
360（单60双135套30）
太洋酒店
119
221（单12双102套5）
119
221（单12双102套5）
阳光酒店
55
91（单8双36套11）
55
91（单8双36套11）
御花园假日酒店
82
136（单24双54套4）
82
136（单24双54套4）
晋协宾馆
151
266（单8双115套28）
151
266（单8双115套28）
金港酒店
215
356（单77双98三21：套19：）
215
356（单77双98三21： 套19：）
万狮京华酒店
201
242（单90双40套71）
201
242（单90双40套71）
山西国贸饭店
398
533(单190：双135：套：73)
398
533（单190：双135：套：73）
总计
2106
3425
2106
3273
根解目前XX星级酒店中够代表山西文化酒店空白
四．兴建酒店利素
1．政府重视
年11月省长张宝持召开省旅游产业领导组会议听取省旅游业领导组办公室关全省旅游产业发展情况汇报分析全省旅游产业发展形势安排部署前段时期全省旅游产业发展工作副省长宋北杉省政府秘书长李政文省旅游产业领导组成员单位负责志出席会议
会议指出山西旅游产业快速发展旅游市场出现全面升温时全省级关部门旅游产业发展中出现困难问题容忽视投入足体制旅游基础设施建设薄弱矛盾日益突出公路铁路航空等交通基础设施难满足游客日益增长需求旅游产业素市场发展均衡旅游门票济倾严重旅游市场秩序整顿务然较重旅游服务水需进步提高部分景点追求短期效益忽视长远发展弊端进步显露问题关部门切实重视努力解决
会议强调旅游产业省阳产业实现持续发展希产业省产业政策重点鼓励发展七优势产业步旅游产业发展会议提出五点求：1) 前段时期全省文化旅游产业作重支柱产业优势产业新兴接续产业摆全局战略位置予扶持推动2) 举全省力办旅游切实加发展旅游产业工作力度级政府关部门树立全省盘棋思想努力旅游产业发展做出贡献级旅游部门切实履行职责充分发挥行业规划指导理服务等职作动加强相关部门协调配合关部门局出发战略思考问题着眼产业快速发展动搞衔接沟通努力做身工作加快发展旅游业办实事做贡献3) 政府引导社会办市场运作思路力促进旅游产业发展政府说重点抓旅游景区景点发展规划积极推进规划制定完善实施抓旅游资源整合开发旅游商品推出旅游精品搞宣传促销旅游产品进入国际国旅游市场加强旅游市场监维护旅游市场秩序搞重点部位重点景区重旅游资源开发保护千方百计加投入着力搞旅游景区景点水电路等基础设施建设加强环境整治综合开发创造良发展环境4) 市场济求努力培育旅游市场体采取种方式努力扶持批竞争力旅游企业做做强资金市场理等入股组建型国际旅游集团吸引国外省外企业投资山西旅游市场切实山西旅游做成开放型产业5) 加强周边省市合作邻伴邻善实现旅游产业发展
会议求旅游产业发展树立产品市场企业旅游观念努力实现新跨越发展省旅游领导组切实履行职加强协调配合搞统筹规划实现资源整合造精品路线加强市场监级政府关部门方面予力支持旅游产业快发展成省优势支柱产业
2．产业需酒店配套
XX市展览馆山西省展览馆中国煤炭博物馆年
约20国展览办方均省展览公司北京海展览公司暂没山西办国际国展览计划年五台山国际旅游节九月份遥国际摄影展云岗旅游节世界文化产业谈会等节庆活动展览活动XX固定需足够酒店够住宿接加配套
3．交通配套改观
2004年山西航空航线已扩50条省武宿机场外出港航班数量急剧攀升2003年山西航空完成旅客运输量8240万次增长14626年16月份XX机场出港旅客市场占率中山西航空占4099进港旅客市场中山西航空占3912先增加XX哈尔滨XX乌鲁木齐等航线目前XX航空口岸开通香港韩国日新加坡等条时客运航线成全国独联体货包机口岸
山西交通便利2003年9月28日连接山西南北全线666公里运高速公路全线通车长晋高速公路建设指挥部解目前长晋高速公路已进入收尾阶段2004年九月底已全线完工长晋高速公路作国家济干线XX澳门高速公路重组成部分铁路方面会2005年新建条XX北京高速铁路客运专线北京XX需2时现缩短8时山西公路建设突飞猛进 带动山西济快速增长
五．兴建酒店风险
1．目前供求现状
然山西省XX市诸利酒店业现状趋势根山西省XX市旅游局统计资料表明目前少数月份酒店住宿率达80全年均酒店出租率5394XX市高星级酒店均出租率5066两数告诉1）样出租率现状酒店达保水 2）目前酒店数量供求
2 投资酒店业性质投资回报率现实
投资酒店业性质属投资动产范畴投资房产
21 投资房产特点：1）资金周转时间短般34年 2）投入产出差价 3）开发商投资产权着产权单位面积出售逐步转移终获利结束项目时失权
22 投资酒店业特点：1）资金需沉淀少5年 2）建成需备资金更新改造 3）酒店营身回报率高般10左右 4）酒店业回报率动产升值种升值身产价值升需通营理效益支撑 5）投资方长期拥酒店权
3 投资酒店资金结构求
酒店业性质特点酒店业投资保证回报率资金结构求资金例超60果负债例高财务费加会造成应回报率取
4 投资者目心态
投资酒店业投资者定长远利益着想急功利果短期套利宜投资酒店
5 投资成
根酒店业般规律投资酒店国家区合理成区域超区域投资未回报带负面作
6 酒店类型选择
酒店行业细分市场超10种类型果没充分市场调研专家指导选择类型误话市场增加竞争指数加未回报风险
六．投资方条件愿
山西X投资限公司级集团山西省煤炭产业中知名企业年稳定业产出希投资项目助长期持续发展
山西X投资限公司级集团已年前志旅游业投入贡献年投入营理山西旅游点 – 绵山已山西全国成集历史名胜文景观结合知名景点旅游开发成功案例绵山山古水活古迹众量古老传说鲜明性跨身国名山列日绵山正恢复原魅力万壑千崖增秀丽画图中定会游留永恒记忆
绵山开发营成功投资者做旅游产业链想法愿时样发展方完全集团营业务持续发展思路相吻合
目前山西X投资限公司计划山西省会 – XX投资家高星级酒店资金规模2亿民币
根投资方身条件愿投资酒店业具备资格
七 项目预选块分析评价
1 块编号：
项目预选位XX市滨河西路土面积规模达38亩块编1号块
项目预选位XX市长风街长治路口转角处土面积规模达10亩块编2号块
项目预选位XX市州南路南环路转角处土面积规模达23亩块编3号块
2 块分析评价：
21 1号块分析评价： （面积：38亩）
理位置：
该块位迎泽桥漪汾桥间紧汾河畔滨河西路南北走汾河贯穿整XX城市汾河然形成城市河东城域河西城域块属两桥中河西城域距迎泽桥漪汾桥均500米左右
周边环境：
块处发展中城市标志性景观汾河块右侧紧邻省博物馆左侧市图书馆面高层建筑群面汾河（美中足块面偏右耸立着烟囱）域空旷视野开阔
交通条件：
块处迎泽桥漪汾桥间滨河西路居中位置距离两桥仅500米左右道路规范两桥方均进出（实际滨河西路南北汾河桥沟通）路况畅通交通便利距市中心商业区火车站10分钟车程离机场30分钟车程
分析评价：
1号块汾河边两桥间作XX市景观河规划发展正形成中尤两桥间河两岸已成定规模时紧邻作XX市干道景观桥迎泽街迎泽桥商业闹市区保持定距离太远发展眼光应该处特色发展块酒店专业角度适合做种类型酒店重客观1号块综合物理环境条件分析认较适合做会议型酒店
素：
（1）域空旷视野开阔双交通集散便利
（2）周边环境相安静会议型酒店干扰较少
（3）块面积规模较（38亩）形规范标准非常适合会议型酒店基条件：道路交通车辆场会议场酒店整体规划等然1号块38亩规模搞单体酒店土成太作集团发展规划产业结构逐步调整等完全项目战略策划整体规划分期实施
建议：
会议型酒店XX类市场目前干年区性会议部分国会议实施必须形成会议市场龙头会议型酒店旗帜立败赢回报
22 2号块分析评价： （面积：10亩）
理位置：
该块位长风街长治路口转角处属街块长风街XX市新兴规划发展商业中心区域典型商业段
周边环境：
块处正规划发展中新兴商业街区块左侧建沃尔玛型超市右侧东方家园建材超市块右边紧1排4层居民楼处典型商业环境街区干道街口转角处加身面积规模相狭周围开阔度稍差该块正面街长风街已成XX市新轮开发建设城市轴心道未年省政府市政府南迁移规划均区域时长风商业中心区南XX市高科技开发区
交通条件：
块处具双10车道长风街路况交通言喻非常距迎泽街老城区火车站15分钟车程离机场20分钟车程
分析评价：
2号块处XX市整体发展规划中新轮中心区域未年中形成政治济商业中心尤宽阔长风街轴心干道着断建设深入发展中心区域成熟度会更加提高商业氛围更浓会逐步取代目前迎泽街市中心成XX市轴心道核心区域2号块综合物理环境条件分析认该块规划现代商务型酒店较适合
素：
块处新兴商业中心区轴心干道中心段邻周边环境正逐步形成支撑商务型酒店目标市场优越段良商贸济环境加交通便利商务客首选条件块面积较两块规模言属狭正身客观条件时外优良基面提升定位形成类型块较适宜结合点：现代商务型酒店适合东西理解点酒店定位规划发展体现价值非常重
23 3号块分析评价： （面积：23亩）
理位置：
块位州南路南环路转角处原营盘汽车站属街块州南路营盘段属XX市老城区域范围
周边环境：
3号块处位置言目前XX市区段价值应错块南环路侧面武警总队块面紧排4层居民楼周边部分类企事业单位民居商业中心商务区域典型居住区域应该属中等层次环境般缺乏特点普通区域城市中类型区域中性化
交通条件：
块处段路况交通处区域环境样较中性化作XX市南北走道路州路交通总体便利城市区域干道沟通力距迎泽街火车站仅10分钟车程离机场20分钟车程
分析评价：
然3号块处环境般缺乏特点较普通区域仔细分析研究独处适合运作产品（酒店）首先XX市目前迎泽街干道商业中心区域正规划发展长风街轴心道新兴商业中心区域州路恰恰起沟通连接两区域桥梁作外3号块正处桥梁中心位置北迎泽街商业中心南新兴长风商业中心利综合身区域客观条件认该块较适合运作旅游济型酒店
素：
（1）块处二商业济中心区域中间容易市场接受
（2） 块处位置属老城区域南北路段离交通点：火车站长途汽车站机场等便旅游济型酒店运作块面积适中定空间前期规划科学设计合理充分利块街转角处特点发挥块道路交通双功优越性旅游团体接车辆安排停放更便利
3 综述
酒店定位块选择非常重两者需匹配目前选择3块块言投资种类型酒店均绵山旅游景点产品结合起中次关系首先酒店目标市场酒店目标定位（类型）做目标市场时结合绵山景点起关联作具体规划设计需山西文化涵充分结合体现特色体现价值营造定位准确目标清晰投资合理具文化涵特色酒店
八．酒店项目种类功配投资规模简介
酒店类型决定酒店投资规模投资回报率投资者说投资种类型酒店未投资项目否成功关键
样规模酒店类型面积造价区300间客房规模例：
旅游济型酒店
特点：限服务双房例高客房面积紧凑
客房总面积：7350方米
投资金额：3600万元（含土费）
预计盈利均房价：140元 间
投资回报时间：5年左右（包括财务费）
现代商务型酒店
特点：智化程度高会议设施单房例高客房面积宽敞
客房总面积：10530方米
投资金额：12亿元（含土费）
预计均盈利房价：420元 间
投资回报时间：6年左右（包括财务费）
会议型酒店（国会议市场）
特点：会议设施核心产品会议室配套双房例高客房面积宽敞
客房总面积：10320方米
投资金额：2亿元（含土费）
预计均盈利房价：660元间
投资回报时间：8年左右（包括财务费）
豪华五星级酒店
特点：设施齐全高档单房例高客房面积
客房总面积：13425 方米
投资金额：37亿元（含土费）
预计均盈利房价：1233元 间
投资回报时间：8年左右（包括财务费）
四种提出介绍分析酒店类型均空间分配例列表：
旅游济型酒店均空间分配例
功
面 积
[方米]
客 房
总 数
单
标 房
数 量
双
标 房
数 量
家庭房
数 量
房 型
例
[占总数]
总面积
例
客 房
7350
[总面积]
300间套
75间
210间
15间
79％
单标房
22㎡
75间
25
双标房
25㎡
210间
70
家庭房
（3）
30㎡
15间
5
堂
200㎡
22％
餐 饮
550㎡
59％
行政区域
100㎡
11％
服务区域
1100㎡
118％
注：表均空间分配包含层部分客房区域附属部分
现代商务型酒店均空间分配例
功
面 积
[方米]
客 房
总 数
单
标 房
数 量
双
标 房
数 量
商 务
套 房
数 量
高 级
套 房
数 量
房 型
例
[占总数]
总面积
例
客 房
10530
[总面积]
300
间套
180间
60间
50套
10套
57％
单
标 房
32㎡
180间
60％
双
标 房
32㎡
60间
20％
商 务
套 房
45㎡
50套
17％
高 级
套 房
60㎡
10套
3％
堂
450㎡
25％
餐 饮
1200㎡
66％
会 议
宴 会
1000㎡
55％
行 政
区 域
600㎡
33％
服 务
区 域
3500㎡
191％
娱 乐
休 闲
1100㎡
6 ％
注：表均空间分配包含层部分客房区域附属部分
豪华五星级酒店均空间分配例
功
面 积
[方米]
客 房
总 数
单
标 房
数 量
商 务
套 房
数 量
高 级
套 房
数 量
豪 华
套 房
数 量
房 型
例
[占总数]
总面积
例
客 房
13425
[总面积]
300
间套
230间
40套
25套
5套
578％
单
标 房
40㎡
230间
77％
商 务
套 房
50㎡
40套
13％
高 级
套 房
65㎡
25套
83％
豪 华
套 房
120㎡
5套
17％
堂
600㎡
25％
餐 饮
1500㎡
66％
会 议
宴 会
1200㎡
52％
行 政
区 域
600㎡
25％
服 务
区 域
4200㎡
181％
游泳池
400㎡
17％
娱 乐
休 闲
1300㎡
56％
注：表均空间分配包含层部分客房区域附属部分
会议型酒店均空间分配例
功
面 积
[方米]
客 房
总 数
单
标 房
数 量
双
标 房
数 量
普 通
套 房
数 量
高 级
套 房
数 量
房 型
例
占总数
总面积
例
客 房
10320
[总面积]
300
间套
80间
180间
30套
10套
469％
单
标 房
32㎡
80间
267％
双
标 房
32㎡
180间
60％
普 通
套 房
45㎡
30套
10％
高 级
套 房
65㎡
10套
33％
堂
600㎡
27％
餐 饮
1600㎡
73％
功 厅会议宴会
1200㎡
118％
会 议
区 域
1560㎡
具体分配：专演讲厅500方米 贵宾厅80方米
新闻厅60方米会议室140方米（2） 中会议厅
80方米（4）会议室80方米（4）
行 政
区 域
600㎡
27％
服 务
区 域
4800㎡
218％
娱 乐
休 闲
1500㎡
68％
注：表均空间分配包含层部分客房区域附属部分
九． 投资酒店定位特点建议
1．山西文化精髓体现
山西区保存数构思精巧建造完美古代建筑实物少该时代该类型代表作堪称国古代建筑艺术博物馆珍贵古代建筑实物解古代建筑艺术成认识古代劳动民聪明智创造力增强民族豪感具重意义开发旅游业宝贵资源
时古代雕塑壁画艺术山西充分体现云冈石窟XX旁边天龙石窟宋代元代明代清代泥塑彩塑壁画砖雕石雕木雕等体现山西文化艺术结晶
山西建筑雕塑壁画等精髓素必须兴建酒店中充分体现
2．酒店定位原
投资酒店定位必须坚持原市场
效益获胜：
1）目前市场没类型
2）XX满足顾客需求
3）充分体现山西文化精髓
4）量利廉价原材料降低投入成
3．建议
1）号块兴建国会议型酒店
2）二号块兴建现代商务型酒店
3）请专业咨询公司提供酒店功规划详细财务行性分析
4）请流力表述山西文化设计公司进行设计
5）争取两年建成酒店
备注：（两块选）
十．结
1． 根山西X投资限公司旅游业情结身资金实力完全条件进行酒店业投资
2 然XX酒店业现状供求表明投资酒店利图
3 建造体现山西文化精髓现代服务设施造价成合理酒店市场会具极高竞争力会四赢结果：
1）XX酒店业产生家山西特色现代化酒店
2）顾客XX够理想途中家
3）XX劳动力市场新输出渠道
4）X投资持续发展理想途径
二零零四年十月二十二日
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