海裕安酒店项目计划书
海裕安投资限公司
二 〇 〇 六 年 八 月 八 日
目 录
海高星级酒店市场分析裕安厦简介
（）海高星级酒店现状分析…………………………………1
（二）海浦东新区酒店市场分析………………………………2
（三）裕安厦简介区位特点…………………………………4
（四）海裕安公司介绍营特色……………………………4
二改建裕安酒店意义
（）提高裕安厦资产收益提升安徽沪形象………6
（二）抓住安徽济东发展战略机遇充分利裕安品牌效应裕安酒店成新轮沪皖互动桥头堡………………6
三裕安酒店规划设想设计档次
（）酒店客房标准………………………………………………8
（二）配套设施标准………………………………………………8
（三）装饰布局标准………………………………………………9
（四）前厅（堂）标准………………………………9
四裕安酒店工程改建行性
（）建筑结构……………………………………………………10
（二）空调设备…………………………………………………10
（三）锅炉热交换设备………………………………………10
（四）供水设备……………………………………………………11
（五）排水系统…………………………………………………11
（六）供电设备…………………………………………………11
（七）电梯设备…………………………………………………11
（八）酒店堂…………………………………………………11
五裕安厦改建酒店优势条件
（）裕安厦外观现状…………………………………………12
（二）裕安厦部结构…………………………………………12
（三）厦现设备基齐全……………………………………12
（四）酒店写字楼互补充……………………………………13
（五）改建费低周期短……………………………………13
六改建裕安酒店功介绍………………………………………13
七裕安酒店改建成改建前收益
（）裕安酒店改建成………………………………………15
（二）酒店改建前收益……………………………………18
八酒店营成效益分析
（）酒店年营业收入测算………………………………………22
（二）酒店年营成测算………………………………………25
（三）营业税………………………………………………………29
（四）税………………………………………………………30
九财务分析
（）投资回报分析………………………………………………31
（二）盈亏衡分析……………………………………………33
（三）现金流量表………………………………………………37
十裕安厦业分布态势业参股方式
（）业分布态势………………………………………………39
（二）合作方式……………………………………………………41
十裕安酒店公司治理结构
（）采股份限公司形式…………………………………42
（二）公司治理结构……………………………………………46
十二海裕安酒店营理方式建议
（）行理…………………………………………………52
（二）聘酒店顾问公司………………………………………52
（三）纳入酒店理集团营体系………………………………53
十三结语………………………………………………………………54
附件
海裕安酒店项目计划书
海高星级酒店市场分析裕安厦简介
（）海高星级酒店现状分析
海市旅游事业理委员会公告（2006年第1号）称目前止海拥五星级饭店25家四星级40家三星级125家二星级130家
分布状况四五星级饭店集聚中心城区高星级饭店功定位适配环境基致远郊区目前尚未正式挂牌成熟五星级饭店四星级饭店仅宝山宝山宾馆奉贤悦华酒店嘉定迎园饭店三星级饭店相衡全市18区崇明县均分布
根海市2005年统计年鉴数字显示海市2004年旅游星级饭店基情况图示：
图表1：海市2004年旅游星级饭店基情况
旅游星级饭店基情况 (2004)
指标
合 计
五星级
四星级
三星级
二星级
星级
饭店数（）
359
24
37
132
147
19
客房数（万间）
605
105
131
235
122
012
床位数（万张）
1032
150
207
425
226
024
客房均出租率（）
690
760
723
657
663
611
营业收入（亿元）
13969
6010
3433
3524
937
065
均房价 (元间天)
539
117721
58681
33294
20470
17823
外根海旅游事业理委员会网站公布统计资料海市四星级饭店2005年1月2006年2月均出租率房价走势图示：
图表2：海市四星级饭店均出租率（20051—20062）
图表3：海市四星级饭店均房价（20051—20062）
根图数显示海市四星级酒店2005－2006年均出租率般60—80％间波动均房价600－800间波动浦东新区金融中心特殊理区位酒店出租率均价格高全市均水
（二）海浦东新区酒店市场分析
着金融旅游会展等现代服务业迅速发展浦东高档宾馆需求量断提升浦东新区旅游会展处统计2002年
浦东新区四星级高星级宾馆均房价年均增幅达172005年达晚间1513元均出租率均高72良水
年高星级宾馆兴建越越黄浦江畔世纪道西东1公里距离里已投建设世界顶级酒店达6品牌——江两座香格里拉酒店香港新鸿基产建项目中引进W酒店里兹·卡尔顿酒店已投金茂君悦酒店建环球金融厦21世纪厦分引进柏悦酒店四季酒店世界抢摊陆家嘴金融贸易区机构越越作高星级酒店潜客户聚集甲级写字楼停建造短期继续呈现供应求局面外中半数世界500强企业浦东百金桥出口加工区设立总部基商贸非常频繁高星级酒店然孕育着巨发展空间
海作国际会展国际性旅游观光城市会展旅游业非常发达统计仅浦东新区年国际性会展高达600海新国际博览中心年365天展会年展会日程已排2008年2010年海世博会历时6月吸引200国家国际组织参展吸引海外7000万次参观参展参观者居历届世博会首参观者成浦东高星级酒店重客户资源2010年前海酒店业规模幅度扩容床位现27万张增加40万张中星级酒店床位现9万张基础增加17万张
综述根浦东高星级酒店发展趋势酒店业巨发展空间裕安厦部分楼层改建酒店组建裕安酒店符合市场发展需
（三）裕安厦简介区位特点
裕安厦位海市浦东新区东方路738号30层层总建筑面积39000方米裕安厦享浦东开发开放第楼美誉载入浦东开发开放史代表安徽海形象
厦位陆家嘴金融贸易区中心段紧邻第八百伴世界广场华汤臣宝安等商贸厦周边紫金山齐鲁万怡通贸（喜登）红塔汤臣州际等高星级酒店目前厦功齐全商务中心银行餐饮等应俱全2005年末裕安厦房屋入住率达 94 较2004年（88）提高6百分点
裕安厦交通十分方便公交铁车站咫尺厦紧邻世纪道铁站铁站裕安厦徒步需3分钟外根海轨道交通规划世纪道路铁站成4条铁线汇集交通枢纽站裕安厦优越交通条件更凸现
年公司已筹资金裕安厦楼堂消防系统监控中心中央空调网系统等进行全面改造开设员工餐厅等服务设施幅提高厦服务功改造监控中心面貌焕然新整洁舒适设备精良成裕安厦外展示窗口裕安厦软硬件方面改造完成裕安酒店改建奠定良基础
（四）海裕安公司介绍营特色
1公司简介
海裕安公司位浦东裕安厦安徽省民政府批准省政府出资海浦东注册国型类企业安徽省海重联络营台
目前公司正充分发挥品牌理区位优势抓住安徽实施东发展战略长三角产业结构调整等利时机坚持企业文化破原思维拓展业务框架转变营观念创新发展模式发展现代服务业方托两资源市场优势效促进沪皖两员流商品流资金流技术流信息流项目流相互流动幅提高公司济收益发展速度
2005年6月4日安徽省委书记郭金龙行裕安公司进行视察指导工作听取公司领导工作汇报郭书记明确指出裕安公司抓住省实施东发展战略机遇围绕世博会亮点做文章努力做东济桥头堡安徽海两济发展做出应贡献郭书记充分肯定裕安公司重新整合裕安厦产权厦实施统化理思路认厦实施统营合作赢事厦整体形象提升收益提高处
2公司优势
裕安厦建设安徽省呼应浦东开发重举措展示安徽外开放决心裕安公司作裕安厦建设者安徽省委省政府海窗口企业沪皖两着良品牌优势连接两市场促进沪皖资源配置桥梁安徽实行东发展战略桥头堡
作安徽省海唯省属企业裕安公司安徽省委省政府海市委市政府领导高度关注力支持沪皖两拥良信息资源沟通渠道公司投资营合作开发资运作创造良条件
二改建裕安酒店意义
（）提高裕安厦资产收益提升安徽沪形象
裕安厦作安徽海树立重形象工程海浦东第座省部楼安徽省海标志性建筑厦住安徽省属单位10家安徽省发展外型济海桥头堡裕安厦落成10年省企业进入海市场树立安徽沪形象促进沪皖两济交流合作发挥代作
裕安厦产权分散业单位政裕安厦法实行集中统营加厦投入运营已超10年资产质量收益已受影响重新整合裕安厦产权组织省属企业业部分私业参加裕安酒店改建工作厦实施统化理提升裕安厦整体形象确保业单位实现资产保值增值显非常必紧迫
（二）抓住安徽济东发展战略机遇充分利裕安品牌效应裕安酒店成新轮沪皖互动桥头堡
海中心长三角济区中国规模时具活力济区域海建成国际济金融贸易航运中心成现代化国际市2010年海世博会更难发展机遇世博会举办前举办程中会商机安徽长三角区省份面区位优势发展机遇安徽济
实施东发展战略新组建裕安酒店处海开发开放前——浦东新区必成安徽东发展战略桥头堡促进安徽海两济联系交流加快安徽济融入长三角济推动安徽济迅速发展做出历史性贡献
着海市快速发展国际市作华东济体龙头带动作越越巨相应沪皖两交流日益扩两政务商务日益频繁宾馆酒店业需求增加裕安酒店作安徽沪窗口公司投资兴办酒店吸引安徽客源具天然优势外裕安公司省部窗口企业中率先进驻浦东伴着浦东开发开放全程已海建立相知名度影响力裕安酒店品牌建设提供强力支持
长期眼光着裕安酒店海浦东成功营裕安公司逐渐积累起现代化酒店营理理念方法必反带动安徽酒店业发展加强省宾馆酒店行业整合增强省旅游业竞争力加快安徽济建设方面做出更贡献
三裕安酒店规划设想设计档次
述两部分着重分析海高星级酒店发展现状改建裕安酒店意义正基建议裕安厦应四星级酒店标准进行改建酒店拟标准进行改建：
（）酒店客房标准
酒店设计客房楼层10层计划拥183间（套）类满足商务旅行行政办公途豪华舒适客房中豪华套房12间商务间45间标准房126间
酒店房间力求装修豪华豪华软垫床写字台衣橱衣架茶座椅简易沙发床头柜床头灯台灯落灯全身镜行李架等高级配套家具床品室满铺高级毯优质木板适应材料等采区域明目物明度良
客房拥独立卫生间装高级抽水马桶面盆彩色标识冷热水龙头梳妆台(配备梳妆镜必盥洗品)浴缸带淋浴喷头（设单独淋浴间）配浴帘晾衣绳采取效防滑措施卫生间采豪华建筑材料装修面墙面色调高雅柔采分区明目物明度良
客房拥良排风系统110220V电源插座电话副机配吹风机24时供应冷热水程控电话直拨国国际长途提供国际互联网宽带接入服务电话机旁备说明市电话簿彩色电视机提供客控制音响系统配备十分效防噪音隔音措施窗帘外层遮光窗帘等
（二）配套设施标准
型中西餐厅汇集式精美中西佳肴满足宾客饮食文化需求
设施完善类型丰富娱乐设施设桑健身中心桌球室美容美发厅等宾客休闲中消紧张疲劳
典雅豪化风格迥异会议室公厅承接国外型商务会议婚宴举行种规模国际国会议宴会佳场
型购物天汇集世界精品宾客足出户满载
酒店拥100泊车位停车场完全满足类客停车需
时商务中心代售邮票代发信件办理电传传真复印国际长途电话代购交通票务国行李托运等提供字电脑出租等服务提供代购交通影剧参观等票务服务
（三）装饰布局标准
酒店布局合理外观特色设施方便安全外装修采高档豪华材料工艺精致具突出风格酒店公信息图形符号符合LBT001酒店区域通风良空气质量符合国家标准 客服务设施设备养护良达整洁完整卫生维持正常功员工更衣室公卫生间浴室餐厅宿舍等工作福利设施功相完善相应理制度酒店星级形象相致
（四）前厅（堂）标准
酒店堂设厦裙楼面积宽敞接力相适应气氛豪华风格独特装饰典雅色调协调光线充足酒店规模星级相适应总服务台堂中英文标志堂提供服务：24时提供接问询结帐服务提供留言服务提供次性总帐单结帐服务(商品外)提供信卡服务提供外币兑换服务接受客房预订非营区设客休息场提供代客预订安排出租汽车服务够英语提供服务等等
四裕安酒店工程改建行性
（）建筑结构
裕安厦建筑结构框架结构层面积分割根层面积四星级酒店房间设置标准厦单层改建14标间5商务间市场需厦单层改建12豪华套房
（二）空调设备
目前裕安厦具特灵冷水机两台循环泵四台冷泵三台冷风机二台空调设备基适应酒店改造需相关道需重新更换便酒店客房需
酒店区域空调需单独配置功率较两台冷水机组相应设备便24时独立运行供应冷气
（三）锅炉热交换设备
裕安厦现锅炉三台热交换（车库）气包道目前较新供裕安酒店需更换添加类设备空调设备类似酒店区域锅炉单独配置便冬季24时独立运行供暖
（四）供水设备
目前裕安厦总四水箱中水箱容量25吨外水箱容量均50吨目前供水设备改造裕安酒店供水没问题外水压流量等符合酒店需标准
（五）排水系统
排水问题裕安厦改建酒店问题目前裕安厦水道道太少部分排水道通畅出水口径相太然目前排水系统作办公楼符合求作酒店较困难优化排水系统酒店改造必须排水道进行重新布外排水系统需配备污水处理装置
（六）供电设备
目前裕安厦单楼层均提供3×80A容量供电设备状况良酒店改建完成供电系统没问题需进行量线路调整符合酒店电需求
（七）电梯设备
目前裕安楼电梯四部货运电梯部裙楼扶手电梯六部楼电梯OTIS电梯速度25ms载重1150KG容量15电梯符合四星级酒店硬件求酒店营时根实际情况分区电梯方便酒店客户迅速入住房间
（八）酒店堂
目前裕安厦楼裙楼写字楼标准进行设计酒店改建需楼裙楼四星级酒店标准改建酒店堂改建楼堂咖啡吧茶吧等酒店配套设施
裙楼堂门停车场电梯设备等均需规模改造便高星级酒店相应高档次高品味公设施环境
五裕安厦改建酒店优势条件
（）裕安厦外观现状
外形设计具鲜明性酒店建筑疑会留难忘印象样收益良基础裕安厦浦东新区第幢高层建筑外观朴实失典雅周边汤臣华宝安齐鲁嘉兴等厦相成特色完全符合高星级酒店建筑外观标准
（二）裕安厦部结构
裕安厦建筑结构框架结构根层面积四星级酒店房间设置标准厦层面积均分割楼层局部调整楼结构层总体布局影响效降低酒店部改造成外高等级酒店般拥裙楼裕安厦四层裙楼合理布局会议中心等配套设施良基础
（三）厦现设备基齐全
目前裕安厦现设备基完备功基齐全楼空调设备供排水系统供热系统电梯设备供电设备停车场等配套设施稍作调整够完全适应酒店改建外目前裕安厦办公写字楼根四星级酒店硬件标准需添置部分酒店设备
（四）酒店写字楼互补充
高级商务写字楼高星级酒店机组合高层厦说全新高效题式商业组合沪知名厦均采组合厦部分楼层办公楼部分酒店楼种商业组合中写字楼酒店提供商务客源酒店写字楼带高档酒店式物业理两者商业模式相独立互补充
（五）改建费低周期短
利裕安厦现成办公房改建四星级酒店房改建费较低10楼层计算改建费控制1500万元民币左右类区寻新址兴建类似级酒店需资金少达7－8亿元相改建酒店显济实惠外改建酒店周期较短改造10楼层需时间4－5月兴建酒店购竣工直酒店营业般需四五年时间
六改建裕安酒店功介绍
裕安酒店裕安厦部分楼层楼裙楼二楼裙楼停车场改造成计划改建豪华套房12间商务间45间标准房126间装修雅致客房套间均备闭路彩色电视单独浴室淋浴单独控制空调系统国际直拨电话带浴室专线酒店设卫星面接收系统宾客时转播国际电视节目外酒店拥中央音响系统中央空调系统动火警系统电脑理系统等现代化设施
外酒店拥：
（1）现代化商务中心面积100方米位群1楼
（2）设备完善健身房面积150方米位裙2楼
（3）高档购物中心面积200方米位裙1楼
（4）时容纳160参会会议中心（分隔4－6间型会议室）面积300方米位裙2楼
（5）典雅致咖啡吧酒吧茶吧面积200方米位裙1楼
（6）型宴会餐厅裕安厦现餐厅开展合作
（7）停车场面积207835方米
酒店功附表：
图表4：裕安酒店功表
序号
酒店功
面积（单位：方米）
备注
1
豪华套房
1035．13
2
商务间标准房
9316．17
3
停车场
207835
4
商务中心
100
改建费20万
5
健身房
150
改建费20万
6
型会议中心
300
改建费50万
7
咖啡吧酒吧茶吧
200
改建费30万
8
餐厅
厦现餐厅合作
七裕安酒店改建成改建前收益
（）裕安酒店改建成
根酒店改建初步规划厦中选择10楼层作酒店楼层外厦裙楼改建酒店堂厦车库改建酒店停车场酒店改造总面积1566408方米
中（1）客房面积：103513方米
（2）停车场面积207835方米
（3）楼堂面积约183443方米（扣华夏银行占面积）
（4）功设施面积约1400方米（扣华夏银行占面积）
中楼层改建酒店豪华套房九楼层改建商务间标房计算103513方米改建套房931617方米改建商务间标房
酒店功区域面积例图：
图表5：裕安酒店功区域面积例图
根四星级酒店设计标准裕安酒店改建工程包括项目：（1）套房装饰（2）标房装饰（3）房间机电（4）楼设备（5）套房家具窗帘等（6）标房家具窗帘（7）堂改造等面图表示裕安酒店改建工程预算：
图表6：裕安酒店改建工程预算表
编号
项目名称
单位
工程量
单价（元）
合计（元）
1
豪华套房装饰
M2
103513
1050
108688650
2
商务间标房装饰
M2
931617
880
819822960
3
房间机电
M2
103513
120
124215600
4
楼设备
项
1
1156000
115600000
5
套房家具窗帘
套
12
1501938
18023256
6
商务间标房家具窗帘
套
171
1181635
202059585
7
酒店功
1200000
工程总造价
元
1508410051
备注：
1楼设备项目包括空调改装增加锅炉交换器等属暂估改建成
2楼酒店堂改造费已摊薄酒店功栏目行计算
根该工程预算工程改建费致：
（1）酒店豪华套房装饰面积103513方米方米1050元济指标计算酒店套房改造工程造价10868865元
（2）酒店商务间标房装饰面积931617方米方米880元济指标计算酒店标房改造工程造价81982296元
(3)酒店改造机电部分工程费方米120元济指标计算10楼层机电改造费1242156元
（4）酒店功设施商务中心健身房型会议中心咖啡吧酒吧茶吧等改造费约120万元部分功设施位酒店楼堂堂改造费已基摊薄述改造费中行计算
酒店改造工程总体费包括套房标房机电部分改造费应该包括楼设备更换费酒店房间家具窗帘等费根表格显示酒店改造工程总造价1508410051元
项目改建费占总改建费例图表示：
图表7：裕安酒店改建费例示意图
（二）酒店改建前收益
改造前：单层面积进行效益测算：目前裕安厦均租金3元民币方米天（相关成业收益达3元民币方米天）价格办公房出租率95％计算单层年出租收入10768万元民币10楼层年出租收入10768万元民币根酒店设计楼裙楼
183443方米停车场（36车位207835方米）作酒店辅设施改造前该辅设施年总收入约9456万元计算：
改造前方米年收益＝酒店年总收入酒店总面积
＝（10楼层年出租收入＋辅设施年收入）1566408方米
＝117136万元1566408方米
＝7478元民币
改造：裕安厦楼层布局面积计划中9楼层改建标准间商务间中楼层专门改建高级套房单楼层改建14套标准间5套商务间外单楼层改建12豪华套房根述改造方式裕安酒店拥183间客房中豪华套房12间商务间45间标准房126间
目前调查裕安厦周边酒店价格：
图表8：裕安厦周边酒店价格览表(单位：元)
酒店名称
星级
标准间价格
套房（高级房）价格
海锦江汤臣酒店
5
市场价1800
旅行社签约价1944元
海齐鲁万怡酒店
4．5
1136
1711
宝安酒店
4
772
858
通贸酒店
4
828
浦东华美达酒店
4
1180
海外高桥皇冠假日酒店
4．5
1251
明城酒店
3．5
898
海浦东香格里拉酒店
4．5
2473
2668
紫金山酒店
5
900
海证丽笙酒店
4．5
1021
述10酒店价格作参考浦东等级酒店加统计分析认目前浦东四星级酒店标准间保守价格800元商务间保守价格1100元豪华套房保守价格1500元
述价格酒店年出租率70％计算高级套房楼层年收入4599万元商务间年收入126473万标准间年收入257544万元10酒店楼层年收入430007万元外配套设施年收入135万计算：
改造方米年收益＝年总收入酒店总面积
＝（10楼层年出租收入＋配套设施年收入）1566408方米
＝443507万元1566408方米
＝283136元民币
外改造层堂产生客观济效益高级西餐厅咖啡吧购物中心商务中心等
厦改造前毛收入酒店年收入少改造前37倍厦办公房改建酒店房广业带巨济效益回报
改造前收入示意表：（单位元）
图表9：裕安厦改造前收入表
项
改造前
改造
备注
10楼层年出租收入
10768万
430007万
——
辅助设施年收入
94．56万
——
改造收入列入改造配套设施年收入
改造配套设施年收入
——
135万
——
年总收入
117136万
443507万
米年总收入
7478
283136
米日总收入
2．05
7．75
裕安厦均租金3元改造前205元摊薄辅助设施面积
八酒店营成效益分析
（）酒店年营业收入测算
裕安酒店拥183间客房中套房12间商务间45间标准房126间外拥型会议中心高级西餐厅咖啡吧健身房商务中心等酒店配套设施
（1）营业收入酒店客房收入
套房价格1500元日商务间1100元日标间800元日计算酒店出租率70％计算酒店客房年收入430007万元：中高级套房年收入4599万元商务间年收入126473万元标准间年收入257544万元房间类年收入例表：
图表10：裕安酒店房间类年收入表
着2010年海世博会日益未年海高星级酒店出租率稳步升外酒店房间价格幅度增长裕安酒店年营收入较涨幅
2006年2010年裕安酒店客房出租率年1％例升客房价格年10％例增长计算（浦东新区旅游会展处统计2002年浦东新区四星级高星级宾馆均房价年均增幅达17处计算保守测算）裕安酒店客房年收入呈现稳步升趋势
裕安酒店客房价格增长致：
图表11：裕安酒店2006—2010年客房价格表
2006
2007
2008
2009
2010
套房
1500
1650
1810
1996
2196
商务间
1100
1210
1330
1460
1610
标准间
800
900
1000
1150
1300
裕安酒店2006年2010年客房收入增长图（单位：万元）：
图表12：裕安酒店2006—2010年客房年收入增长图
（2）收入：酒店会议中心餐厅健身房商务中心停车场等配套设施年收入
根浦东新区高星级酒店营情况调查般高星级酒店会议室餐厅配套设施年收入约100万元酒店会议中心力开拓安徽市场作安徽沪召开会议会场酒店会议中心年收入较提高外根目前停车场状况预计停车场年收入35万元左右
营业收入汇总列表：（单位：万元）
图表13：裕安酒店营业收入汇总表
收入
高级套房
商务间
标准间
配套设施
停车场
总计
数额
4599
126473
257544
100
35
443507
注：酒店出租率70％计算
（二）酒店年营成测算
（1）营业成
营成指酒店客房收入相应运营成解高星级酒店客房运营成包括客房耗材成客户早餐成等般情况酒店客房日消耗材料成15元出租率70％计算裕安酒店客房年材料消耗费约7013万元早餐成份20元客房日2份早餐计算年早餐成费约18702万元
（2）营业费
营业费指酒店运营物业理费支出基层员工资费支出
物业理费支出包括酒店设备保养费设备修理费等等方米月理费10元计算裕安酒店年物业理费约16302万元（处计算包含停车场面积外通协商物业理费适降低）外解四星级酒店年水电燃油等源消耗费约360万元
基层员工工资：根文示裕安酒店岗位设置员编制表预编酒店基层员工98目前海高星级酒店基层员工工资般水（月均薪水1800元含四金）裕安酒店基层员工年工资总额约212万元
费：费酒店运营中宣传广告等必须支出费解高星级酒店年宣传广告费约10万元
（3）理费
理费指酒店运营程中酒店理层工资酒店公司前期开办费酒店固定资产折旧费
理层工资：根文示裕安酒店岗位设置员编制表预编酒店理层员工10目前海高星级酒店理层员工工资般水（均年薪10万元含四金）裕安酒店理层员工年工资总额约100万元
公司开办费：包括装饰费酒店公司工商注册费酒店开业典礼费等开办费合计1130万元（中装饰费约1100万元）公司开办费5年摊销年摊销费226万元
固定资产折旧摊消费：相关须重新添置固定资产（设备）400万元折旧年限10年计算年折旧费38万元增加酒店电脑等办公固定资产30万元5年折旧年折旧费57万元
酒店固定资产折旧费开办费摊销表：
图表14：裕安酒店固定资产折旧费开办费
折旧资产
资产总值（万元）
折旧年限
年折旧成（万元）
公司开办费
1130
5
226
设备固定资产
400
10
38
办公固定资产
30
5
57
折旧摊销费总计
269．7
费：高星级酒店费开支般标准年酒店差旅费办公费招费车费培训费约需 80万元
（4）财务费
财务费指酒店涉银行贷款时需支付银行利息银行手续费等计划银行贷款1500万民币贷款时间2年目前银行贷款利率计算年财务费约90万元
综述裕安酒店项年运营成费总额约154187万元民币
酒店运营具体成构成表：（单位：万元民币）
图表15：裕安酒店运营成表
序号
成
年成数额
备注
1
客房年材料消耗费
7013
客房日消耗材料成15元出租率70％计算
2
年早餐成费
18702
早餐成份20元客房日2份早餐出租率70％计算
3
物业理费
16302
包含停车场面积
4
年水电燃油等源消耗费
360
——
5
基层员工工资
212
预编酒店基层员工98
6
宣传广告费
10
——
7
理层工资
100
预编酒店理层员工10
8
公司开办费年摊消
226（公司开办费总费1100万5年摊销年摊销费226万元）
包括装饰费酒店公司工商注册费酒店开业典礼费等
9
固定资产年折旧摊消费
43．7
——
10
差旅费办公费招费车费培训费
80
——
11
财务费
90
计划银行贷款1500万民币贷款时间2年目前银行贷款利率计算
年运营成费总额
154187
备
注
果部分业房产入股酒店公司酒店公司缴纳定房产税
酒店运营具体成例(单位：万元)：
图表16：裕安酒店运营成例图
（三）营业税
根文计算裕安酒店年收入443507万元浦东新区关税务征收规定高星级酒店营业税附加征收例555根项规定酒店年营业税附加应24615万元
（四）税
根文计算裕安酒店年收入项成费营业税附加264705万元根浦东新区关税务征收规定高星级酒店税征收例15％根项规定酒店年税39706万元裕安酒店年净收入2250万元
税收入表示：
图表17：裕安酒店税收入表
序号
酒店收入成项目
数额
备注
1
年收入
443507
2
年营业税附加费
24615
营业税附加征收例555
3
年运营成费总额
154187
4
年收入项成费营业税附加
264705
5
年税
39706
税征收例15％
6
年净收入
2250
根裕安酒店2006年2010年客房年收入增长示意图中显示年客房总收入配套设施年收入135万元均变2007年营业成统1550万元计算营业税税述例计算2006年2010年年净收入图示（单位：万元）：
图表18：裕安酒店2006—2010年净收入增长示意图
然果考虑财务费两年存2年净收入图数高
九财务分析
重假设：
1酒店业持续发展
2重突发政治事件战争影响酒店建设发展
3宏观济环境重突变
般假设：
1税率15％
2利率维持目前水
（）投资回报分析
2006—2010年酒店财务指标表：
图表19：裕安酒店2006—2010年财务指标
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
总收入(万元)
443507
499795
558994
638464
722788
总成(万元)
154184
1550
1550
1550
1550
营业税附加(万元)
24615
27739
31024
35435
40115
税(万元)
39706
47558
55946
67204
79151
净收入(万元)
2250
269498
317025
380825
448522
酒店改造工程总造价150841万元计算表发现酒店改造工程投资1年收回成
年投资收益率曲线图：
图表20：裕安酒店2006—2010年投资收益率曲线图
年成收益率回报曲线图：
图表21：裕安酒店2006—2010年成收益率曲线图
（二）盈亏衡分析
根酒店年营成测算部分相关数测算酒店营固定成变动成：
（1）固定成理专成＋物业理成＋基层员工工资50％＋水电专成50％
＝540万元+163万元＋106万元＋180万元
＝989万元
（2）变动成＝客房材料（年）＋早餐专成（年）＋水电成50％＋基层工资50％＋营业税
＝100万元＋267万元+180万元+106万元＋239万元
＝892万元
备注：a述计算中理专成包括（单位：万元）：
图表22：裕安酒店理专成览
项成
高工资
开办费年折旧
设备年折旧
装修费折旧
办公品折旧
年差旅费等
年财务成
总计
数额
100
6
38
220
6
80
90
540
b计算变动成中客房材料早餐专成中客房出租率100％基层员工工资水电成计算中50％计算外变动成中营业税客房收入数计算包括收入部分
（3）酒店营业收入：4300万元（保守计算仅采酒店客房收入数字包括酒店收入）
（4）变动成分解房价中
套客房年变动成：892万元÷183套＝48743万元套
天套客房变动成：48743元套÷365天＝13354元套天
（5）出租率100％计算
天客房收入800×126+1100×45+1500×12168300元天
套客房天均收入＝168300元天÷183套91967元套天
（6）酒店正常营运均天固定成989万元÷365天270959元天
根述数：
1客房出租盈亏衡点＝天固定成（套客房天均收入天套客房变动成）
酒店客房出租盈亏衡点天出租35套
盈亏衡客房收入：35×91967×365117488万
说明实际营中预计出租收入远远超盈亏衡收入酒店盈利
2盈亏衡出租率
：酒店年出租率达1913时盈亏达衡
3预计70出租率进行营业盈亏衡出租价格：
4盈亏衡出租价格利率：
根利率计算类房间盈亏衡价格
标准间盈亏衡价格800×375230016元
商务间盈亏衡价格1100×375241272元
豪华套房盈亏衡价格1500×37525628元
盈亏衡关系见示意图：
图表23：裕安酒店盈亏衡关系示意图
金额
(万元)
出租率
利润
变成
固定成
总成
总收入
盈亏衡点出租率1913
预计出租率70
989
117488
盈亏衡点
盈利区
盈亏衡关系示意图
2007—2010年盈亏衡分析
根前面假设2007—2010年酒店总成1550万元2006年成154184万元差距里假设2007—2010年酒店营固定成变动成2006年相
2007—2010年盈亏衡点数表：
图表24：裕安酒店2007—2010年盈亏衡点数
2007
2008
2009
2010
套客房天均收入
（元套天）
102541
113426
12817
1435
客房出租盈亏衡点
（套）
304
214
191
173
盈亏衡出租率
1661
1169
1044
945
盈亏衡出租价格
（元套天）
34208
33919
33637
33363
图表25：裕安酒店2006—2010年盈亏衡出租率
注：财务数成项中尚未考虑素（酒店折旧理费预见费等）总体达盈亏衡水难度风险较
图表26：裕安酒店2006—2010年盈亏衡出租价格
（三）现金流量预测表
图表27：裕安酒店2006—2010年现金流量预测表
金额单位：万元
项目
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
现金流入
营业收入
0
4435
4998
5590
6385
股东流动资金
150
0
0
0
0
银行款
1500
0
0
0
0
（预收款项）
30
50
40
40
合计
1650
4465
5048
5630
6425
二现金流出
成费营业税附加
0
1418
测算
测算
测算
利息支出
45
90
45（半年）
0
0
开办费
30
改建工程支出
1100
固定资产购置
430
0
新购额
新购额
新购额
缴税
0
278
年70+年余额
年70+年余额
年70+年余额
支付股东股利
0
940
2025
测算
测算
股东资金
0
200
银行款
0
0
1500（7月）
（预付款等）
0
20
30
30
50
合计
1605
2946
三现金净流入
45
1519
说明：税年缴70第二年清算30方法测算支付股东股利：07年原租金收入（扣税）预分配08年07年分配利润预分配
十裕安厦业分布态势业参股方式
（）业分布态势
目前裕安厦业55中包括14私业裕安厦1234510111217181920212325262829等楼层产权较完整层均完整属某业楼层产权较分散外统计裕安厦安徽企业业29产权集中分布停车场124567111213161517
18262829等楼层
面详细列出楼层安徽企业产权例：
图表28：裕安厦楼层企业产权例览
（单位面积：方米）
楼层
省企业
产权面积
产权面积
省企业产
权面积例
省企业业数
业数
B1
0
100％
1
0
1
3424．17
0
100％
1
0
2
3424．17
0
100％
1
0
3
3424．17
0
0
1
4
1035．13
0
100％
1
0
裙4
0
100％
1
0
5
1035．13
0
100％
1
0
6
507．84
527．29
49％
3
1
7
541．96
493．17
52％
2
1
8
632．53
402．6
61％
5
3
9
835．05
200．08
81％
4
2
10
0
1035．13
0
0
1
11
1035．13
0
100％
1
0
12
1035．13
0
100％
1
0
13
781．37
253．76
75％
4
2
14
318．42
716．71
31％
2
2
15
919．23
115．90
89％
2
1
16
393．12
642．01
38％
2
2
17
1035．13
0
100％
1
0
18
1035．13
0
100％
1
0
19
0
1035．13
0
0
1
20
0
1035．13
0
0
1
21
0
1035．13
0
0
1
22
765．52
269．61
74％
2
1
23
0
1035．13
0
0
1
24
0
1035．13
0
0
6
25
0
1035．13
0
0
1
26
1035．13
0
100％
1
0
27
493．17
541．96
48％
1
1
28
1035．13
0
100％
1
0
29
0
100％
1
0
（二）合作方式
通业分布态势分析建议：选择第1层第11－20层作酒店改建楼层中7楼层单业4楼层业业中安徽省属企业民营企业私业
根图知：11－20楼层里省属企业业产权面积656266方米业（民营企业私业）产权面积379864方米产权类占例图示：
图表29：裕安厦产权类面积例示意图
样选择说服业工作难度具体操作程中视业情况求采产权入股现金入股承诺固定回报买断产权等方式辅较力行政手段必市场手段说服述业参酒店改建：
（1）产权入股：根文效益分析办公房改建酒店巨投资回报率赞裕安酒店改建项目愿意参股厦业产权折价入股酒店中股份例根公司法裕安酒店公司章程关规定享股东权利酒店收益承担定责义务
（2）现金入股：愿意参股厦业果产权折现入股认入股例没达预想目标应现金方式继续入股该部分现金作前期酒店工程改造等费
（3）承诺固定回报：部分业赞裕安酒店改建项目种原赞成产权参股酒店酒店租赁等方式长期业产权承诺予类业观固定回报固定回报例根实际情况确定类业公司法享酒店股东权利
（4）买断产权：部分业愿意产权入股酒店赞成第二种方式酒店次性买断类业产权购买价格根厦房产市场价格买卖双方谈判确定
十裕安酒店公司治理结构
（）采股份限公司形式
1公司名称
海裕安酒店股份限公司（暂定名）
2设立方式
方式：
公司采发起设立方式发起认购公司应发行全部股份设立公司发起包括海裕安投资限公司参股业担业明确参股方式应签订发起协议海裕安投资限公司承担股份限公司筹办事务
方式二：
公司采发起设立方式发起认购公司应发行全部股份设立公司发起包括海裕安投资限公司少数业担部分业作公司股东成立海裕安酒店股份限公司然海裕安酒店股份限公司名义中业签订房产租赁协议
3公司股份总数股金额注册资
公司总资产应包括：总面积1566408方米裕安厦产权酒店改造工程费约1500万元民币前期流动现金500万元民币
根房产市场行情楼层商业附加值
裕安厦房产均价格约15000元民币方米
楼堂价格约25000元民币方米
二楼裙楼价格约21000元民币方米
停车场价格约7500元民币方米
公司总资产总额（资产均根需资产评估机构正式评估计划书数字暂资产估计值）：
10楼层产权价值＋楼堂价值＋二楼裙楼价值＋停车库价值＋酒店工程改造费＋前期流动现金
1552695＋458608＋2940+155876+1500+500(万元)
＝2661179万元≈26620万
公司资产例示意图：
图表30：新公司资产例示意图
方式：
业均房产现金等方式入股酒店公司拟发行股份8000万股公司总资产总额26620万元计算公司拟注册资8000万元业根实际股份进行配股公司投资总额超出注册资部分留作公司资公积金
方式二：公司拟发行股份5000万股公司拟注册资5000万元公司2－3家业投资成立成立中业签订房产租赁协议需中业直接房产出资入股中业继续保持房产权公司投资总额超出注册资部分留作公司资公积金
相业两种方式差异：
图表31：新公司成立方式差异较
较容
方式
方式二
房屋产权
业拥房屋产权产权属公司
中业继续保持房屋产权
公性
业楼层房产入股楼层实际价值难确定
根房产实际情况予差异性租赁价格利显示公性维护中业合法利益
风险性
业拥产权定风险性
业保留产权保证租金前提基没风险性
设定项权
业原产权设定项权
中业设定项权利业身资运作
税金
业产权入股缴纳较房产交易税费
需缴纳该部分税费减少公司开办费
4认购股份数出资方式
股东根产权例置换相应例公司股份现金方式购买公司股份根公司法关规定发起设立方式设立股份限公司发起应书面认足公司章程规定认购股份次缴纳应缴纳全部出资分期缴纳应缴纳首期出资非货币财产出资应法办理财产权转移手续
5法定代表
公司法定代表公司董事长担
6公司利润分配办法
公司利润分配方式暂定三种具体方式股东会根酒店营实际情况选择适：
（1）公司年利润派发现金
（2）公司年利润派发新股
（3）公司盈余公积金转赠股
（二）公司治理结构
1股东会
公司参股情况建立股东名册股东名册证明股东持公司股份充分证股东持股份种类公司法享权利承担义务持种类股份股东享等权利承担种义务
股东会公司权力机构公司法行相关职权股东会会议董事会召集董事长持董事长履行职务者履行职务副董事长持副董事长履行职务者履行职务半数董事推举名董事持
根贵单位裕安厦中拥产权面积价值初步测算贵单位裕安酒店占股份表：
图表32：贵单位裕安酒店占股份表
酒店改造总建筑面积
1566408 m2
楼层房号
建筑面积
（m2）
产权价值
(万元)
面积例
(％)
股份例
(％)
述方式设立公司股东会组成两种建议：
建议：公司法规定图示22家业入股裕安酒店均股东股东会22家业组成
建议二：股东会运作形式决策力度工商注册等角度考虑建议选举股东会代表代表数10股东会代表22家业通协商交流等方式推荐选然选举产生股东会10家股东代表组成
述方式二设立公司股东会组成公司法规定入股业均股东股东会入股业组成
2董事会营理机构
公司董事会成员公司股东会选举产生9名中职工董事1名董事会设董事长设副董事长董事长副董事长董事会全体董事半数选举产生
董事长召集持董事会会议检查董事会决议实施情况副董事长协助董事长工作董事长履行职务者履行职务副董事长履行职务副董事长履行职务者履行职务半数董事推举名董事履行职务
股份限公司设总理董事会决定聘者解聘总理根公司法公司章程等规定执行董事会种决议酒店进行日常营理
根四星级酒店理营标准拟设定酒店岗位设置员编制：
图表33：裕安酒店岗位设置员编制表
部门
岗位设置
编制数
总理室
3
总理
1
副总理
1
总理助理
1
行政办公室
12
办公室 2
1
行政秘书
1
力资源 2
理
1
事专员
1
质检 4
质检培训理
1
客户服务理
3
仓 2
仓员
2
公企划 2
理
1
企划美工
1
勤保障部
18
工程 1
1
采购 2
理
1
采购员
1
网络工程 2
网络工程师
2
工程维修 3
万工
2
弱电工
1
安保部 10
理
1
消防专员
1
领班
3
安保员（保）
5
市场营销部
6
总监 1
1
市场拓展 3
理
1
市场代表
2
营运 2
1
预订员
1
客户服务部
57
客房 37
理
1
3
服务员
15
计件工
10
制服工
2
PA
1
PA
5
前台 11
理
1
前台
2
前台接员
8
礼宾 6
1
行礼员
6
总机 3
接线员
3
商务中心
6
理
1
商务中心
商务中心文员
2
配套服务中心
服务员
3
财务部
6
理
理
1
会计
1
会计专员
2
出纳
1
出纳员
1
总计
108
3监事会
公司设立监事会监事会成员5名中职工监事2名
监事会设席设副席监事会席副席全体监事半数选举产生监事会席召集持监事会会议监事会席履行职务者履行职务监事会副席召集持监事会会议监事会副席履行职务者履行职务半数监事推举名监事召集持监事会会议公司董事高级理员兼监事
根酒店理实际情况列表简表示公司治理结构：
图表34：裕安酒店公司治理结构
股东会
监事会
董事会
总理
财务部
市场营销部
客户服务部
勤保障部
商务中心
行政办公室
十二海裕安酒店营理建议
关裕安酒店营理三种方式：
（）行理
酒店股东委派相关具定理验员直接参裕安酒店理行理成费相较低酒店营理者验较缺乏会影响酒店济效益
（二）聘酒店顾问公司
酒店理程中聘酒店顾问公司酒店种营活动提出建议意见酒店营者解决营中遇种困难聘酒店顾问公司利弥补酒店营者理验足
认家良营业绩成熟酒店营理验良形象较强实力酒店理机构家高星级酒店说必须聘请品牌酒店理机构目前众高星级酒店贯做法酒店理营制度化规范化提高酒店理水二酒店理机构品牌效益迅速提高酒店知名度竞争力三众酒店业中具权威公信力
（三）纳入酒店理集团营体系
酒店理营办公写字楼物业理着重区建议酒店改造应聘请专门国际酒店营理品牌机构酒店进行营理目前国际知名酒店理机构：喜登假日邦臣万豪希尔顿香格里拉等等国知名酒店理机构锦江海航等酒店改造应家国际知名酒店理机构进行洽谈裕安酒店纳入国际性酒店理集团营体系
解加盟国际性酒店理集团加盟费缴付两种方式（1）品牌费年营业总额进行提成方式般情况提成例10－15％（2）品牌年费固定数额缴纳方式般情况四星级酒店加盟国际性酒店理集团年费600－800万元加盟国酒店理集团年费相较低综述然加盟国际性酒店理集团加酒店营成加盟国际性酒店理集团提高酒店理质量水必然酒店带超加盟费济收益
十三结语
着2010年世博会日益海尤浦东新区高星级酒店发展面巨空间酒店客房出租率客房价格逐年攀升趋势十分明显海裕安投资限公司提高裕安厦业资产收益提升裕安厦整体形象高度出发提出裕安厦部分楼层改建四星级酒店思路规划方案
首先改建酒店费低周期短类区寻新址兴建类似级酒店相裕安厦部分楼层改建酒店改建费较低10楼层计算改建费控制1500万元民币左右外改建周期较短改造10楼层需时间4－5月
次提高业资产收益厦改造方米房产年收入少改造前37倍厦办公房改建酒店房业带巨济效益回报
次投资回报周期短酒店改造工程总费控制1500万元左右酒店营1年收回改造成相关财务数分析酒店总体达盈亏衡水难度风险较投资收益率成收益率年涨幅较
酒店面难发展机遇2010年海世博会日益届时吸引海外7000万次参观参观者成浦东高星级酒店重客户资源果2006年计划酒店进行改造2007年初酒店正式外营运裕安酒店定抓住2010世博会难机遇
通综合分析认裕安厦部分楼层改建四星级酒店思路规划方案总体行
附件：
1酒店类房间面示意图
2酒店堂设计面图
3工程改造费详细预算表
4图表目录
5酒店关重数览表
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海裕安酒店项目计划书
海裕安投资限公司
二 〇 〇 六 年 八 月 八 日
目 录
海高星级酒店市场分析裕安厦简介
（）海高星级酒店现状分析…………………………………1
（二）海浦东新区酒店市场分析………………………………2
（三）裕安厦简介区位特点…………………………………4
（四）海裕安公司介绍营特色……………………………4
二改建裕安酒店意义
（）提高裕安厦资产收益提升安徽沪形象………6
（二）抓住安徽济东发展战略机遇充分利裕安品牌效应裕安酒店成新轮沪皖互动桥头堡………………6
三裕安酒店规划设想设计档次
（）酒店客房标准………………………………………………8
（二）配套设施标准………………………………………………8
（三）装饰布局标准………………………………………………9
（四）前厅（堂）标准………………………………9
四裕安酒店工程改建行性
（）建筑结构……………………………………………………10
（二）空调设备…………………………………………………10
（三）锅炉热交换设备………………………………………10
（四）供水设备……………………………………………………11
（五）排水系统…………………………………………………11
（六）供电设备…………………………………………………11
（七）电梯设备…………………………………………………11
（八）酒店堂…………………………………………………11
五裕安厦改建酒店优势条件
（）裕安厦外观现状…………………………………………12
（二）裕安厦部结构…………………………………………12
（三）厦现设备基齐全……………………………………12
（四）酒店写字楼互补充……………………………………13
（五）改建费低周期短……………………………………13
六改建裕安酒店功介绍………………………………………13
七裕安酒店改建成改建前收益
（）裕安酒店改建成………………………………………15
（二）酒店改建前收益……………………………………18
八酒店营成效益分析
（）酒店年营业收入测算………………………………………22
（二）酒店年营成测算………………………………………25
（三）营业税………………………………………………………29
（四）税………………………………………………………30
九财务分析
（）投资回报分析………………………………………………31
（二）盈亏衡分析……………………………………………33
（三）现金流量表………………………………………………37
十裕安厦业分布态势业参股方式
（）业分布态势………………………………………………39
（二）合作方式……………………………………………………41
十裕安酒店公司治理结构
（）采股份限公司形式…………………………………42
（二）公司治理结构……………………………………………46
十二海裕安酒店营理方式建议
（）行理…………………………………………………52
（二）聘酒店顾问公司………………………………………52
（三）纳入酒店理集团营体系………………………………53
十三结语………………………………………………………………54
附件
海裕安酒店项目计划书
海高星级酒店市场分析裕安厦简介
（）海高星级酒店现状分析
海市旅游事业理委员会公告（2006年第1号）称目前止海拥五星级饭店25家四星级40家三星级125家二星级130家
分布状况四五星级饭店集聚中心城区高星级饭店功定位适配环境基致远郊区目前尚未正式挂牌成熟五星级饭店四星级饭店仅宝山宝山宾馆奉贤悦华酒店嘉定迎园饭店三星级饭店相衡全市18区崇明县均分布
根海市2005年统计年鉴数字显示海市2004年旅游星级饭店基情况图示：
图表1：海市2004年旅游星级饭店基情况
旅游星级饭店基情况 (2004)
指标
合 计
五星级
四星级
三星级
二星级
星级
饭店数（）
359
24
37
132
147
19
客房数（万间）
605
105
131
235
122
012
床位数（万张）
1032
150
207
425
226
024
客房均出租率（）
690
760
723
657
663
611
营业收入（亿元）
13969
6010
3433
3524
937
065
均房价 (元间天)
539
117721
58681
33294
20470
17823
外根海旅游事业理委员会网站公布统计资料海市四星级饭店2005年1月2006年2月均出租率房价走势图示：
图表2：海市四星级饭店均出租率（20051—20062）
图表3：海市四星级饭店均房价（20051—20062）
根图数显示海市四星级酒店2005－2006年均出租率般60—80％间波动均房价600－800间波动浦东新区金融中心特殊理区位酒店出租率均价格高全市均水
（二）海浦东新区酒店市场分析
着金融旅游会展等现代服务业迅速发展浦东高档宾馆需求量断提升浦东新区旅游会展处统计2002年
浦东新区四星级高星级宾馆均房价年均增幅达172005年达晚间1513元均出租率均高72良水
年高星级宾馆兴建越越黄浦江畔世纪道西东1公里距离里已投建设世界顶级酒店达6品牌——江两座香格里拉酒店香港新鸿基产建项目中引进W酒店里兹·卡尔顿酒店已投金茂君悦酒店建环球金融厦21世纪厦分引进柏悦酒店四季酒店世界抢摊陆家嘴金融贸易区机构越越作高星级酒店潜客户聚集甲级写字楼停建造短期继续呈现供应求局面外中半数世界500强企业浦东百金桥出口加工区设立总部基商贸非常频繁高星级酒店然孕育着巨发展空间
海作国际会展国际性旅游观光城市会展旅游业非常发达统计仅浦东新区年国际性会展高达600海新国际博览中心年365天展会年展会日程已排2008年2010年海世博会历时6月吸引200国家国际组织参展吸引海外7000万次参观参展参观者居历届世博会首参观者成浦东高星级酒店重客户资源2010年前海酒店业规模幅度扩容床位现27万张增加40万张中星级酒店床位现9万张基础增加17万张
综述根浦东高星级酒店发展趋势酒店业巨发展空间裕安厦部分楼层改建酒店组建裕安酒店符合市场发展需
（三）裕安厦简介区位特点
裕安厦位海市浦东新区东方路738号30层层总建筑面积39000方米裕安厦享浦东开发开放第楼美誉载入浦东开发开放史代表安徽海形象
厦位陆家嘴金融贸易区中心段紧邻第八百伴世界广场华汤臣宝安等商贸厦周边紫金山齐鲁万怡通贸（喜登）红塔汤臣州际等高星级酒店目前厦功齐全商务中心银行餐饮等应俱全2005年末裕安厦房屋入住率达 94 较2004年（88）提高6百分点
裕安厦交通十分方便公交铁车站咫尺厦紧邻世纪道铁站铁站裕安厦徒步需3分钟外根海轨道交通规划世纪道路铁站成4条铁线汇集交通枢纽站裕安厦优越交通条件更凸现
年公司已筹资金裕安厦楼堂消防系统监控中心中央空调网系统等进行全面改造开设员工餐厅等服务设施幅提高厦服务功改造监控中心面貌焕然新整洁舒适设备精良成裕安厦外展示窗口裕安厦软硬件方面改造完成裕安酒店改建奠定良基础
（四）海裕安公司介绍营特色
1公司简介
海裕安公司位浦东裕安厦安徽省民政府批准省政府出资海浦东注册国型类企业安徽省海重联络营台
目前公司正充分发挥品牌理区位优势抓住安徽实施东发展战略长三角产业结构调整等利时机坚持企业文化破原思维拓展业务框架转变营观念创新发展模式发展现代服务业方托两资源市场优势效促进沪皖两员流商品流资金流技术流信息流项目流相互流动幅提高公司济收益发展速度
2005年6月4日安徽省委书记郭金龙行裕安公司进行视察指导工作听取公司领导工作汇报郭书记明确指出裕安公司抓住省实施东发展战略机遇围绕世博会亮点做文章努力做东济桥头堡安徽海两济发展做出应贡献郭书记充分肯定裕安公司重新整合裕安厦产权厦实施统化理思路认厦实施统营合作赢事厦整体形象提升收益提高处
2公司优势
裕安厦建设安徽省呼应浦东开发重举措展示安徽外开放决心裕安公司作裕安厦建设者安徽省委省政府海窗口企业沪皖两着良品牌优势连接两市场促进沪皖资源配置桥梁安徽实行东发展战略桥头堡
作安徽省海唯省属企业裕安公司安徽省委省政府海市委市政府领导高度关注力支持沪皖两拥良信息资源沟通渠道公司投资营合作开发资运作创造良条件
二改建裕安酒店意义
（）提高裕安厦资产收益提升安徽沪形象
裕安厦作安徽海树立重形象工程海浦东第座省部楼安徽省海标志性建筑厦住安徽省属单位10家安徽省发展外型济海桥头堡裕安厦落成10年省企业进入海市场树立安徽沪形象促进沪皖两济交流合作发挥代作
裕安厦产权分散业单位政裕安厦法实行集中统营加厦投入运营已超10年资产质量收益已受影响重新整合裕安厦产权组织省属企业业部分私业参加裕安酒店改建工作厦实施统化理提升裕安厦整体形象确保业单位实现资产保值增值显非常必紧迫
（二）抓住安徽济东发展战略机遇充分利裕安品牌效应裕安酒店成新轮沪皖互动桥头堡
海中心长三角济区中国规模时具活力济区域海建成国际济金融贸易航运中心成现代化国际市2010年海世博会更难发展机遇世博会举办前举办程中会商机安徽长三角区省份面区位优势发展机遇安徽济
实施东发展战略新组建裕安酒店处海开发开放前——浦东新区必成安徽东发展战略桥头堡促进安徽海两济联系交流加快安徽济融入长三角济推动安徽济迅速发展做出历史性贡献
着海市快速发展国际市作华东济体龙头带动作越越巨相应沪皖两交流日益扩两政务商务日益频繁宾馆酒店业需求增加裕安酒店作安徽沪窗口公司投资兴办酒店吸引安徽客源具天然优势外裕安公司省部窗口企业中率先进驻浦东伴着浦东开发开放全程已海建立相知名度影响力裕安酒店品牌建设提供强力支持
长期眼光着裕安酒店海浦东成功营裕安公司逐渐积累起现代化酒店营理理念方法必反带动安徽酒店业发展加强省宾馆酒店行业整合增强省旅游业竞争力加快安徽济建设方面做出更贡献
三裕安酒店规划设想设计档次
述两部分着重分析海高星级酒店发展现状改建裕安酒店意义正基建议裕安厦应四星级酒店标准进行改建酒店拟标准进行改建：
（）酒店客房标准
酒店设计客房楼层10层计划拥183间（套）类满足商务旅行行政办公途豪华舒适客房中豪华套房12间商务间45间标准房126间
酒店房间力求装修豪华豪华软垫床写字台衣橱衣架茶座椅简易沙发床头柜床头灯台灯落灯全身镜行李架等高级配套家具床品室满铺高级毯优质木板适应材料等采区域明目物明度良
客房拥独立卫生间装高级抽水马桶面盆彩色标识冷热水龙头梳妆台(配备梳妆镜必盥洗品)浴缸带淋浴喷头（设单独淋浴间）配浴帘晾衣绳采取效防滑措施卫生间采豪华建筑材料装修面墙面色调高雅柔采分区明目物明度良
客房拥良排风系统110220V电源插座电话副机配吹风机24时供应冷热水程控电话直拨国国际长途提供国际互联网宽带接入服务电话机旁备说明市电话簿彩色电视机提供客控制音响系统配备十分效防噪音隔音措施窗帘外层遮光窗帘等
（二）配套设施标准
型中西餐厅汇集式精美中西佳肴满足宾客饮食文化需求
设施完善类型丰富娱乐设施设桑健身中心桌球室美容美发厅等宾客休闲中消紧张疲劳
典雅豪化风格迥异会议室公厅承接国外型商务会议婚宴举行种规模国际国会议宴会佳场
型购物天汇集世界精品宾客足出户满载
酒店拥100泊车位停车场完全满足类客停车需
时商务中心代售邮票代发信件办理电传传真复印国际长途电话代购交通票务国行李托运等提供字电脑出租等服务提供代购交通影剧参观等票务服务
（三）装饰布局标准
酒店布局合理外观特色设施方便安全外装修采高档豪华材料工艺精致具突出风格酒店公信息图形符号符合LBT001酒店区域通风良空气质量符合国家标准 客服务设施设备养护良达整洁完整卫生维持正常功员工更衣室公卫生间浴室餐厅宿舍等工作福利设施功相完善相应理制度酒店星级形象相致
（四）前厅（堂）标准
酒店堂设厦裙楼面积宽敞接力相适应气氛豪华风格独特装饰典雅色调协调光线充足酒店规模星级相适应总服务台堂中英文标志堂提供服务：24时提供接问询结帐服务提供留言服务提供次性总帐单结帐服务(商品外)提供信卡服务提供外币兑换服务接受客房预订非营区设客休息场提供代客预订安排出租汽车服务够英语提供服务等等
四裕安酒店工程改建行性
（）建筑结构
裕安厦建筑结构框架结构层面积分割根层面积四星级酒店房间设置标准厦单层改建14标间5商务间市场需厦单层改建12豪华套房
（二）空调设备
目前裕安厦具特灵冷水机两台循环泵四台冷泵三台冷风机二台空调设备基适应酒店改造需相关道需重新更换便酒店客房需
酒店区域空调需单独配置功率较两台冷水机组相应设备便24时独立运行供应冷气
（三）锅炉热交换设备
裕安厦现锅炉三台热交换（车库）气包道目前较新供裕安酒店需更换添加类设备空调设备类似酒店区域锅炉单独配置便冬季24时独立运行供暖
（四）供水设备
目前裕安厦总四水箱中水箱容量25吨外水箱容量均50吨目前供水设备改造裕安酒店供水没问题外水压流量等符合酒店需标准
（五）排水系统
排水问题裕安厦改建酒店问题目前裕安厦水道道太少部分排水道通畅出水口径相太然目前排水系统作办公楼符合求作酒店较困难优化排水系统酒店改造必须排水道进行重新布外排水系统需配备污水处理装置
（六）供电设备
目前裕安厦单楼层均提供3×80A容量供电设备状况良酒店改建完成供电系统没问题需进行量线路调整符合酒店电需求
（七）电梯设备
目前裕安楼电梯四部货运电梯部裙楼扶手电梯六部楼电梯OTIS电梯速度25ms载重1150KG容量15电梯符合四星级酒店硬件求酒店营时根实际情况分区电梯方便酒店客户迅速入住房间
（八）酒店堂
目前裕安厦楼裙楼写字楼标准进行设计酒店改建需楼裙楼四星级酒店标准改建酒店堂改建楼堂咖啡吧茶吧等酒店配套设施
裙楼堂门停车场电梯设备等均需规模改造便高星级酒店相应高档次高品味公设施环境
五裕安厦改建酒店优势条件
（）裕安厦外观现状
外形设计具鲜明性酒店建筑疑会留难忘印象样收益良基础裕安厦浦东新区第幢高层建筑外观朴实失典雅周边汤臣华宝安齐鲁嘉兴等厦相成特色完全符合高星级酒店建筑外观标准
（二）裕安厦部结构
裕安厦建筑结构框架结构根层面积四星级酒店房间设置标准厦层面积均分割楼层局部调整楼结构层总体布局影响效降低酒店部改造成外高等级酒店般拥裙楼裕安厦四层裙楼合理布局会议中心等配套设施良基础
（三）厦现设备基齐全
目前裕安厦现设备基完备功基齐全楼空调设备供排水系统供热系统电梯设备供电设备停车场等配套设施稍作调整够完全适应酒店改建外目前裕安厦办公写字楼根四星级酒店硬件标准需添置部分酒店设备
（四）酒店写字楼互补充
高级商务写字楼高星级酒店机组合高层厦说全新高效题式商业组合沪知名厦均采组合厦部分楼层办公楼部分酒店楼种商业组合中写字楼酒店提供商务客源酒店写字楼带高档酒店式物业理两者商业模式相独立互补充
（五）改建费低周期短
利裕安厦现成办公房改建四星级酒店房改建费较低10楼层计算改建费控制1500万元民币左右类区寻新址兴建类似级酒店需资金少达7－8亿元相改建酒店显济实惠外改建酒店周期较短改造10楼层需时间4－5月兴建酒店购竣工直酒店营业般需四五年时间
六改建裕安酒店功介绍
裕安酒店裕安厦部分楼层楼裙楼二楼裙楼停车场改造成计划改建豪华套房12间商务间45间标准房126间装修雅致客房套间均备闭路彩色电视单独浴室淋浴单独控制空调系统国际直拨电话带浴室专线酒店设卫星面接收系统宾客时转播国际电视节目外酒店拥中央音响系统中央空调系统动火警系统电脑理系统等现代化设施
外酒店拥：
（1）现代化商务中心面积100方米位群1楼
（2）设备完善健身房面积150方米位裙2楼
（3）高档购物中心面积200方米位裙1楼
（4）时容纳160参会会议中心（分隔4－6间型会议室）面积300方米位裙2楼
（5）典雅致咖啡吧酒吧茶吧面积200方米位裙1楼
（6）型宴会餐厅裕安厦现餐厅开展合作
（7）停车场面积207835方米
酒店功附表：
图表4：裕安酒店功表
序号
酒店功
面积（单位：方米）
备注
1
豪华套房
1035．13
2
商务间标准房
9316．17
3
停车场
207835
4
商务中心
100
改建费20万
5
健身房
150
改建费20万
6
型会议中心
300
改建费50万
7
咖啡吧酒吧茶吧
200
改建费30万
8
餐厅
厦现餐厅合作
七裕安酒店改建成改建前收益
（）裕安酒店改建成
根酒店改建初步规划厦中选择10楼层作酒店楼层外厦裙楼改建酒店堂厦车库改建酒店停车场酒店改造总面积1566408方米
中（1）客房面积：103513方米
（2）停车场面积207835方米
（3）楼堂面积约183443方米（扣华夏银行占面积）
（4）功设施面积约1400方米（扣华夏银行占面积）
中楼层改建酒店豪华套房九楼层改建商务间标房计算103513方米改建套房931617方米改建商务间标房
酒店功区域面积例图：
图表5：裕安酒店功区域面积例图
根四星级酒店设计标准裕安酒店改建工程包括项目：（1）套房装饰（2）标房装饰（3）房间机电（4）楼设备（5）套房家具窗帘等（6）标房家具窗帘（7）堂改造等面图表示裕安酒店改建工程预算：
图表6：裕安酒店改建工程预算表
编号
项目名称
单位
工程量
单价（元）
合计（元）
1
豪华套房装饰
M2
103513
1050
108688650
2
商务间标房装饰
M2
931617
880
819822960
3
房间机电
M2
103513
120
124215600
4
楼设备
项
1
1156000
115600000
5
套房家具窗帘
套
12
1501938
18023256
6
商务间标房家具窗帘
套
171
1181635
202059585
7
酒店功
1200000
工程总造价
元
1508410051
备注：
1楼设备项目包括空调改装增加锅炉交换器等属暂估改建成
2楼酒店堂改造费已摊薄酒店功栏目行计算
根该工程预算工程改建费致：
（1）酒店豪华套房装饰面积103513方米方米1050元济指标计算酒店套房改造工程造价10868865元
（2）酒店商务间标房装饰面积931617方米方米880元济指标计算酒店标房改造工程造价81982296元
(3)酒店改造机电部分工程费方米120元济指标计算10楼层机电改造费1242156元
（4）酒店功设施商务中心健身房型会议中心咖啡吧酒吧茶吧等改造费约120万元部分功设施位酒店楼堂堂改造费已基摊薄述改造费中行计算
酒店改造工程总体费包括套房标房机电部分改造费应该包括楼设备更换费酒店房间家具窗帘等费根表格显示酒店改造工程总造价1508410051元
项目改建费占总改建费例图表示：
图表7：裕安酒店改建费例示意图
（二）酒店改建前收益
改造前：单层面积进行效益测算：目前裕安厦均租金3元民币方米天（相关成业收益达3元民币方米天）价格办公房出租率95％计算单层年出租收入10768万元民币10楼层年出租收入10768万元民币根酒店设计楼裙楼
183443方米停车场（36车位207835方米）作酒店辅设施改造前该辅设施年总收入约9456万元计算：
改造前方米年收益＝酒店年总收入酒店总面积
＝（10楼层年出租收入＋辅设施年收入）1566408方米
＝117136万元1566408方米
＝7478元民币
改造：裕安厦楼层布局面积计划中9楼层改建标准间商务间中楼层专门改建高级套房单楼层改建14套标准间5套商务间外单楼层改建12豪华套房根述改造方式裕安酒店拥183间客房中豪华套房12间商务间45间标准房126间
目前调查裕安厦周边酒店价格：
图表8：裕安厦周边酒店价格览表(单位：元)
酒店名称
星级
标准间价格
套房（高级房）价格
海锦江汤臣酒店
5
市场价1800
旅行社签约价1944元
海齐鲁万怡酒店
4．5
1136
1711
宝安酒店
4
772
858
通贸酒店
4
828
浦东华美达酒店
4
1180
海外高桥皇冠假日酒店
4．5
1251
明城酒店
3．5
898
海浦东香格里拉酒店
4．5
2473
2668
紫金山酒店
5
900
海证丽笙酒店
4．5
1021
述10酒店价格作参考浦东等级酒店加统计分析认目前浦东四星级酒店标准间保守价格800元商务间保守价格1100元豪华套房保守价格1500元
述价格酒店年出租率70％计算高级套房楼层年收入4599万元商务间年收入126473万标准间年收入257544万元10酒店楼层年收入430007万元外配套设施年收入135万计算：
改造方米年收益＝年总收入酒店总面积
＝（10楼层年出租收入＋配套设施年收入）1566408方米
＝443507万元1566408方米
＝283136元民币
外改造层堂产生客观济效益高级西餐厅咖啡吧购物中心商务中心等
厦改造前毛收入酒店年收入少改造前37倍厦办公房改建酒店房广业带巨济效益回报
改造前收入示意表：（单位元）
图表9：裕安厦改造前收入表
项
改造前
改造
备注
10楼层年出租收入
10768万
430007万
——
辅助设施年收入
94．56万
——
改造收入列入改造配套设施年收入
改造配套设施年收入
——
135万
——
年总收入
117136万
443507万
米年总收入
7478
283136
米日总收入
2．05
7．75
裕安厦均租金3元改造前205元摊薄辅助设施面积
八酒店营成效益分析
（）酒店年营业收入测算
裕安酒店拥183间客房中套房12间商务间45间标准房126间外拥型会议中心高级西餐厅咖啡吧健身房商务中心等酒店配套设施
（1）营业收入酒店客房收入
套房价格1500元日商务间1100元日标间800元日计算酒店出租率70％计算酒店客房年收入430007万元：中高级套房年收入4599万元商务间年收入126473万元标准间年收入257544万元房间类年收入例表：
图表10：裕安酒店房间类年收入表
着2010年海世博会日益未年海高星级酒店出租率稳步升外酒店房间价格幅度增长裕安酒店年营收入较涨幅
2006年2010年裕安酒店客房出租率年1％例升客房价格年10％例增长计算（浦东新区旅游会展处统计2002年浦东新区四星级高星级宾馆均房价年均增幅达17处计算保守测算）裕安酒店客房年收入呈现稳步升趋势
裕安酒店客房价格增长致：
图表11：裕安酒店2006—2010年客房价格表
2006
2007
2008
2009
2010
套房
1500
1650
1810
1996
2196
商务间
1100
1210
1330
1460
1610
标准间
800
900
1000
1150
1300
裕安酒店2006年2010年客房收入增长图（单位：万元）：
图表12：裕安酒店2006—2010年客房年收入增长图
（2）收入：酒店会议中心餐厅健身房商务中心停车场等配套设施年收入
根浦东新区高星级酒店营情况调查般高星级酒店会议室餐厅配套设施年收入约100万元酒店会议中心力开拓安徽市场作安徽沪召开会议会场酒店会议中心年收入较提高外根目前停车场状况预计停车场年收入35万元左右
营业收入汇总列表：（单位：万元）
图表13：裕安酒店营业收入汇总表
收入
高级套房
商务间
标准间
配套设施
停车场
总计
数额
4599
126473
257544
100
35
443507
注：酒店出租率70％计算
（二）酒店年营成测算
（1）营业成
营成指酒店客房收入相应运营成解高星级酒店客房运营成包括客房耗材成客户早餐成等般情况酒店客房日消耗材料成15元出租率70％计算裕安酒店客房年材料消耗费约7013万元早餐成份20元客房日2份早餐计算年早餐成费约18702万元
（2）营业费
营业费指酒店运营物业理费支出基层员工资费支出
物业理费支出包括酒店设备保养费设备修理费等等方米月理费10元计算裕安酒店年物业理费约16302万元（处计算包含停车场面积外通协商物业理费适降低）外解四星级酒店年水电燃油等源消耗费约360万元
基层员工工资：根文示裕安酒店岗位设置员编制表预编酒店基层员工98目前海高星级酒店基层员工工资般水（月均薪水1800元含四金）裕安酒店基层员工年工资总额约212万元
费：费酒店运营中宣传广告等必须支出费解高星级酒店年宣传广告费约10万元
（3）理费
理费指酒店运营程中酒店理层工资酒店公司前期开办费酒店固定资产折旧费
理层工资：根文示裕安酒店岗位设置员编制表预编酒店理层员工10目前海高星级酒店理层员工工资般水（均年薪10万元含四金）裕安酒店理层员工年工资总额约100万元
公司开办费：包括装饰费酒店公司工商注册费酒店开业典礼费等开办费合计1130万元（中装饰费约1100万元）公司开办费5年摊销年摊销费226万元
固定资产折旧摊消费：相关须重新添置固定资产（设备）400万元折旧年限10年计算年折旧费38万元增加酒店电脑等办公固定资产30万元5年折旧年折旧费57万元
酒店固定资产折旧费开办费摊销表：
图表14：裕安酒店固定资产折旧费开办费
折旧资产
资产总值（万元）
折旧年限
年折旧成（万元）
公司开办费
1130
5
226
设备固定资产
400
10
38
办公固定资产
30
5
57
折旧摊销费总计
269．7
费：高星级酒店费开支般标准年酒店差旅费办公费招费车费培训费约需 80万元
（4）财务费
财务费指酒店涉银行贷款时需支付银行利息银行手续费等计划银行贷款1500万民币贷款时间2年目前银行贷款利率计算年财务费约90万元
综述裕安酒店项年运营成费总额约154187万元民币
酒店运营具体成构成表：（单位：万元民币）
图表15：裕安酒店运营成表
序号
成
年成数额
备注
1
客房年材料消耗费
7013
客房日消耗材料成15元出租率70％计算
2
年早餐成费
18702
早餐成份20元客房日2份早餐出租率70％计算
3
物业理费
16302
包含停车场面积
4
年水电燃油等源消耗费
360
——
5
基层员工工资
212
预编酒店基层员工98
6
宣传广告费
10
——
7
理层工资
100
预编酒店理层员工10
8
公司开办费年摊消
226（公司开办费总费1100万5年摊销年摊销费226万元）
包括装饰费酒店公司工商注册费酒店开业典礼费等
9
固定资产年折旧摊消费
43．7
——
10
差旅费办公费招费车费培训费
80
——
11
财务费
90
计划银行贷款1500万民币贷款时间2年目前银行贷款利率计算
年运营成费总额
154187
备
注
果部分业房产入股酒店公司酒店公司缴纳定房产税
酒店运营具体成例(单位：万元)：
图表16：裕安酒店运营成例图
（三）营业税
根文计算裕安酒店年收入443507万元浦东新区关税务征收规定高星级酒店营业税附加征收例555根项规定酒店年营业税附加应24615万元
（四）税
根文计算裕安酒店年收入项成费营业税附加264705万元根浦东新区关税务征收规定高星级酒店税征收例15％根项规定酒店年税39706万元裕安酒店年净收入2250万元
税收入表示：
图表17：裕安酒店税收入表
序号
酒店收入成项目
数额
备注
1
年收入
443507
2
年营业税附加费
24615
营业税附加征收例555
3
年运营成费总额
154187
4
年收入项成费营业税附加
264705
5
年税
39706
税征收例15％
6
年净收入
2250
根裕安酒店2006年2010年客房年收入增长示意图中显示年客房总收入配套设施年收入135万元均变2007年营业成统1550万元计算营业税税述例计算2006年2010年年净收入图示（单位：万元）：
图表18：裕安酒店2006—2010年净收入增长示意图
然果考虑财务费两年存2年净收入图数高
九财务分析
重假设：
1酒店业持续发展
2重突发政治事件战争影响酒店建设发展
3宏观济环境重突变
般假设：
1税率15％
2利率维持目前水
（）投资回报分析
2006—2010年酒店财务指标表：
图表19：裕安酒店2006—2010年财务指标
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
总收入(万元)
443507
499795
558994
638464
722788
总成(万元)
154184
1550
1550
1550
1550
营业税附加(万元)
24615
27739
31024
35435
40115
税(万元)
39706
47558
55946
67204
79151
净收入(万元)
2250
269498
317025
380825
448522
酒店改造工程总造价150841万元计算表发现酒店改造工程投资1年收回成
年投资收益率曲线图：
图表20：裕安酒店2006—2010年投资收益率曲线图
年成收益率回报曲线图：
图表21：裕安酒店2006—2010年成收益率曲线图
（二）盈亏衡分析
根酒店年营成测算部分相关数测算酒店营固定成变动成：
（1）固定成理专成＋物业理成＋基层员工工资50％＋水电专成50％
＝540万元+163万元＋106万元＋180万元
＝989万元
（2）变动成＝客房材料（年）＋早餐专成（年）＋水电成50％＋基层工资50％＋营业税
＝100万元＋267万元+180万元+106万元＋239万元
＝892万元
备注：a述计算中理专成包括（单位：万元）：
图表22：裕安酒店理专成览
项成
高工资
开办费年折旧
设备年折旧
装修费折旧
办公品折旧
年差旅费等
年财务成
总计
数额
100
6
38
220
6
80
90
540
b计算变动成中客房材料早餐专成中客房出租率100％基层员工工资水电成计算中50％计算外变动成中营业税客房收入数计算包括收入部分
（3）酒店营业收入：4300万元（保守计算仅采酒店客房收入数字包括酒店收入）
（4）变动成分解房价中
套客房年变动成：892万元÷183套＝48743万元套
天套客房变动成：48743元套÷365天＝13354元套天
（5）出租率100％计算
天客房收入800×126+1100×45+1500×12168300元天
套客房天均收入＝168300元天÷183套91967元套天
（6）酒店正常营运均天固定成989万元÷365天270959元天
根述数：
1客房出租盈亏衡点＝天固定成（套客房天均收入天套客房变动成）
酒店客房出租盈亏衡点天出租35套
盈亏衡客房收入：35×91967×365117488万
说明实际营中预计出租收入远远超盈亏衡收入酒店盈利
2盈亏衡出租率
：酒店年出租率达1913时盈亏达衡
3预计70出租率进行营业盈亏衡出租价格：
4盈亏衡出租价格利率：
根利率计算类房间盈亏衡价格
标准间盈亏衡价格800×375230016元
商务间盈亏衡价格1100×375241272元
豪华套房盈亏衡价格1500×37525628元
盈亏衡关系见示意图：
图表23：裕安酒店盈亏衡关系示意图
金额
(万元)
出租率
利润
变成
固定成
总成
总收入
盈亏衡点出租率1913
预计出租率70
989
117488
盈亏衡点
盈利区
盈亏衡关系示意图
2007—2010年盈亏衡分析
根前面假设2007—2010年酒店总成1550万元2006年成154184万元差距里假设2007—2010年酒店营固定成变动成2006年相
2007—2010年盈亏衡点数表：
图表24：裕安酒店2007—2010年盈亏衡点数
2007
2008
2009
2010
套客房天均收入
（元套天）
102541
113426
12817
1435
客房出租盈亏衡点
（套）
304
214
191
173
盈亏衡出租率
1661
1169
1044
945
盈亏衡出租价格
（元套天）
34208
33919
33637
33363
图表25：裕安酒店2006—2010年盈亏衡出租率
注：财务数成项中尚未考虑素（酒店折旧理费预见费等）总体达盈亏衡水难度风险较
图表26：裕安酒店2006—2010年盈亏衡出租价格
（三）现金流量预测表
图表27：裕安酒店2006—2010年现金流量预测表
金额单位：万元
项目
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
现金流入
营业收入
0
4435
4998
5590
6385
股东流动资金
150
0
0
0
0
银行款
1500
0
0
0
0
（预收款项）
30
50
40
40
合计
1650
4465
5048
5630
6425
二现金流出
成费营业税附加
0
1418
测算
测算
测算
利息支出
45
90
45（半年）
0
0
开办费
30
改建工程支出
1100
固定资产购置
430
0
新购额
新购额
新购额
缴税
0
278
年70+年余额
年70+年余额
年70+年余额
支付股东股利
0
940
2025
测算
测算
股东资金
0
200
银行款
0
0
1500（7月）
（预付款等）
0
20
30
30
50
合计
1605
2946
三现金净流入
45
1519
说明：税年缴70第二年清算30方法测算支付股东股利：07年原租金收入（扣税）预分配08年07年分配利润预分配
十裕安厦业分布态势业参股方式
（）业分布态势
目前裕安厦业55中包括14私业裕安厦1234510111217181920212325262829等楼层产权较完整层均完整属某业楼层产权较分散外统计裕安厦安徽企业业29产权集中分布停车场124567111213161517
18262829等楼层
面详细列出楼层安徽企业产权例：
图表28：裕安厦楼层企业产权例览
（单位面积：方米）
楼层
省企业
产权面积
产权面积
省企业产
权面积例
省企业业数
业数
B1
0
100％
1
0
1
3424．17
0
100％
1
0
2
3424．17
0
100％
1
0
3
3424．17
0
0
1
4
1035．13
0
100％
1
0
裙4
0
100％
1
0
5
1035．13
0
100％
1
0
6
507．84
527．29
49％
3
1
7
541．96
493．17
52％
2
1
8
632．53
402．6
61％
5
3
9
835．05
200．08
81％
4
2
10
0
1035．13
0
0
1
11
1035．13
0
100％
1
0
12
1035．13
0
100％
1
0
13
781．37
253．76
75％
4
2
14
318．42
716．71
31％
2
2
15
919．23
115．90
89％
2
1
16
393．12
642．01
38％
2
2
17
1035．13
0
100％
1
0
18
1035．13
0
100％
1
0
19
0
1035．13
0
0
1
20
0
1035．13
0
0
1
21
0
1035．13
0
0
1
22
765．52
269．61
74％
2
1
23
0
1035．13
0
0
1
24
0
1035．13
0
0
6
25
0
1035．13
0
0
1
26
1035．13
0
100％
1
0
27
493．17
541．96
48％
1
1
28
1035．13
0
100％
1
0
29
0
100％
1
0
（二）合作方式
通业分布态势分析建议：选择第1层第11－20层作酒店改建楼层中7楼层单业4楼层业业中安徽省属企业民营企业私业
根图知：11－20楼层里省属企业业产权面积656266方米业（民营企业私业）产权面积379864方米产权类占例图示：
图表29：裕安厦产权类面积例示意图
样选择说服业工作难度具体操作程中视业情况求采产权入股现金入股承诺固定回报买断产权等方式辅较力行政手段必市场手段说服述业参酒店改建：
（1）产权入股：根文效益分析办公房改建酒店巨投资回报率赞裕安酒店改建项目愿意参股厦业产权折价入股酒店中股份例根公司法裕安酒店公司章程关规定享股东权利酒店收益承担定责义务
（2）现金入股：愿意参股厦业果产权折现入股认入股例没达预想目标应现金方式继续入股该部分现金作前期酒店工程改造等费
（3）承诺固定回报：部分业赞裕安酒店改建项目种原赞成产权参股酒店酒店租赁等方式长期业产权承诺予类业观固定回报固定回报例根实际情况确定类业公司法享酒店股东权利
（4）买断产权：部分业愿意产权入股酒店赞成第二种方式酒店次性买断类业产权购买价格根厦房产市场价格买卖双方谈判确定
十裕安酒店公司治理结构
（）采股份限公司形式
1公司名称
海裕安酒店股份限公司（暂定名）
2设立方式
方式：
公司采发起设立方式发起认购公司应发行全部股份设立公司发起包括海裕安投资限公司参股业担业明确参股方式应签订发起协议海裕安投资限公司承担股份限公司筹办事务
方式二：
公司采发起设立方式发起认购公司应发行全部股份设立公司发起包括海裕安投资限公司少数业担部分业作公司股东成立海裕安酒店股份限公司然海裕安酒店股份限公司名义中业签订房产租赁协议
3公司股份总数股金额注册资
公司总资产应包括：总面积1566408方米裕安厦产权酒店改造工程费约1500万元民币前期流动现金500万元民币
根房产市场行情楼层商业附加值
裕安厦房产均价格约15000元民币方米
楼堂价格约25000元民币方米
二楼裙楼价格约21000元民币方米
停车场价格约7500元民币方米
公司总资产总额（资产均根需资产评估机构正式评估计划书数字暂资产估计值）：
10楼层产权价值＋楼堂价值＋二楼裙楼价值＋停车库价值＋酒店工程改造费＋前期流动现金
1552695＋458608＋2940+155876+1500+500(万元)
＝2661179万元≈26620万
公司资产例示意图：
图表30：新公司资产例示意图
方式：
业均房产现金等方式入股酒店公司拟发行股份8000万股公司总资产总额26620万元计算公司拟注册资8000万元业根实际股份进行配股公司投资总额超出注册资部分留作公司资公积金
方式二：公司拟发行股份5000万股公司拟注册资5000万元公司2－3家业投资成立成立中业签订房产租赁协议需中业直接房产出资入股中业继续保持房产权公司投资总额超出注册资部分留作公司资公积金
相业两种方式差异：
图表31：新公司成立方式差异较
较容
方式
方式二
房屋产权
业拥房屋产权产权属公司
中业继续保持房屋产权
公性
业楼层房产入股楼层实际价值难确定
根房产实际情况予差异性租赁价格利显示公性维护中业合法利益
风险性
业拥产权定风险性
业保留产权保证租金前提基没风险性
设定项权
业原产权设定项权
中业设定项权利业身资运作
税金
业产权入股缴纳较房产交易税费
需缴纳该部分税费减少公司开办费
4认购股份数出资方式
股东根产权例置换相应例公司股份现金方式购买公司股份根公司法关规定发起设立方式设立股份限公司发起应书面认足公司章程规定认购股份次缴纳应缴纳全部出资分期缴纳应缴纳首期出资非货币财产出资应法办理财产权转移手续
5法定代表
公司法定代表公司董事长担
6公司利润分配办法
公司利润分配方式暂定三种具体方式股东会根酒店营实际情况选择适：
（1）公司年利润派发现金
（2）公司年利润派发新股
（3）公司盈余公积金转赠股
（二）公司治理结构
1股东会
公司参股情况建立股东名册股东名册证明股东持公司股份充分证股东持股份种类公司法享权利承担义务持种类股份股东享等权利承担种义务
股东会公司权力机构公司法行相关职权股东会会议董事会召集董事长持董事长履行职务者履行职务副董事长持副董事长履行职务者履行职务半数董事推举名董事持
根贵单位裕安厦中拥产权面积价值初步测算贵单位裕安酒店占股份表：
图表32：贵单位裕安酒店占股份表
酒店改造总建筑面积
1566408 m2
楼层房号
建筑面积
（m2）
产权价值
(万元)
面积例
(％)
股份例
(％)
述方式设立公司股东会组成两种建议：
建议：公司法规定图示22家业入股裕安酒店均股东股东会22家业组成
建议二：股东会运作形式决策力度工商注册等角度考虑建议选举股东会代表代表数10股东会代表22家业通协商交流等方式推荐选然选举产生股东会10家股东代表组成
述方式二设立公司股东会组成公司法规定入股业均股东股东会入股业组成
2董事会营理机构
公司董事会成员公司股东会选举产生9名中职工董事1名董事会设董事长设副董事长董事长副董事长董事会全体董事半数选举产生
董事长召集持董事会会议检查董事会决议实施情况副董事长协助董事长工作董事长履行职务者履行职务副董事长履行职务副董事长履行职务者履行职务半数董事推举名董事履行职务
股份限公司设总理董事会决定聘者解聘总理根公司法公司章程等规定执行董事会种决议酒店进行日常营理
根四星级酒店理营标准拟设定酒店岗位设置员编制：
图表33：裕安酒店岗位设置员编制表
部门
岗位设置
编制数
总理室
3
总理
1
副总理
1
总理助理
1
行政办公室
12
办公室 2
1
行政秘书
1
力资源 2
理
1
事专员
1
质检 4
质检培训理
1
客户服务理
3
仓 2
仓员
2
公企划 2
理
1
企划美工
1
勤保障部
18
工程 1
1
采购 2
理
1
采购员
1
网络工程 2
网络工程师
2
工程维修 3
万工
2
弱电工
1
安保部 10
理
1
消防专员
1
领班
3
安保员（保）
5
市场营销部
6
总监 1
1
市场拓展 3
理
1
市场代表
2
营运 2
1
预订员
1
客户服务部
57
客房 37
理
1
3
服务员
15
计件工
10
制服工
2
PA
1
PA
5
前台 11
理
1
前台
2
前台接员
8
礼宾 6
1
行礼员
6
总机 3
接线员
3
商务中心
6
理
1
商务中心
商务中心文员
2
配套服务中心
服务员
3
财务部
6
理
理
1
会计
1
会计专员
2
出纳
1
出纳员
1
总计
108
3监事会
公司设立监事会监事会成员5名中职工监事2名
监事会设席设副席监事会席副席全体监事半数选举产生监事会席召集持监事会会议监事会席履行职务者履行职务监事会副席召集持监事会会议监事会副席履行职务者履行职务半数监事推举名监事召集持监事会会议公司董事高级理员兼监事
根酒店理实际情况列表简表示公司治理结构：
图表34：裕安酒店公司治理结构
股东会
监事会
董事会
总理
财务部
市场营销部
客户服务部
勤保障部
商务中心
行政办公室
十二海裕安酒店营理建议
关裕安酒店营理三种方式：
（）行理
酒店股东委派相关具定理验员直接参裕安酒店理行理成费相较低酒店营理者验较缺乏会影响酒店济效益
（二）聘酒店顾问公司
酒店理程中聘酒店顾问公司酒店种营活动提出建议意见酒店营者解决营中遇种困难聘酒店顾问公司利弥补酒店营者理验足
认家良营业绩成熟酒店营理验良形象较强实力酒店理机构家高星级酒店说必须聘请品牌酒店理机构目前众高星级酒店贯做法酒店理营制度化规范化提高酒店理水二酒店理机构品牌效益迅速提高酒店知名度竞争力三众酒店业中具权威公信力
（三）纳入酒店理集团营体系
酒店理营办公写字楼物业理着重区建议酒店改造应聘请专门国际酒店营理品牌机构酒店进行营理目前国际知名酒店理机构：喜登假日邦臣万豪希尔顿香格里拉等等国知名酒店理机构锦江海航等酒店改造应家国际知名酒店理机构进行洽谈裕安酒店纳入国际性酒店理集团营体系
解加盟国际性酒店理集团加盟费缴付两种方式（1）品牌费年营业总额进行提成方式般情况提成例10－15％（2）品牌年费固定数额缴纳方式般情况四星级酒店加盟国际性酒店理集团年费600－800万元加盟国酒店理集团年费相较低综述然加盟国际性酒店理集团加酒店营成加盟国际性酒店理集团提高酒店理质量水必然酒店带超加盟费济收益
十三结语
着2010年世博会日益海尤浦东新区高星级酒店发展面巨空间酒店客房出租率客房价格逐年攀升趋势十分明显海裕安投资限公司提高裕安厦业资产收益提升裕安厦整体形象高度出发提出裕安厦部分楼层改建四星级酒店思路规划方案
首先改建酒店费低周期短类区寻新址兴建类似级酒店相裕安厦部分楼层改建酒店改建费较低10楼层计算改建费控制1500万元民币左右外改建周期较短改造10楼层需时间4－5月
次提高业资产收益厦改造方米房产年收入少改造前37倍厦办公房改建酒店房业带巨济效益回报
次投资回报周期短酒店改造工程总费控制1500万元左右酒店营1年收回改造成相关财务数分析酒店总体达盈亏衡水难度风险较投资收益率成收益率年涨幅较
酒店面难发展机遇2010年海世博会日益届时吸引海外7000万次参观参观者成浦东高星级酒店重客户资源果2006年计划酒店进行改造2007年初酒店正式外营运裕安酒店定抓住2010世博会难机遇
通综合分析认裕安厦部分楼层改建四星级酒店思路规划方案总体行
附件：
1酒店类房间面示意图
2酒店堂设计面图
3工程改造费详细预算表
4图表目录
5酒店关重数览表
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