第四章 投资性房产
考情分析
章容考试中般出现客观题中作基础知识款费非货币性资产交换债务重组税会计政策变更差错更正等容结合出现计算题综合题中
历年考试情况章容常考知识点：投资性房产续计量模式变更房产转换续计量等投资性房产企业会计准新划分出类资产核算应注意区分两种续计量模式：成模式公允价值模式中者核算重点
三年章考试题型分值考点分布
题型
2013年
2012年
2011年
考点
单选题
—
1题1分
1题1分
（1）成模式投资性房产转换固定资产
（2）成模式转公允价值模式核算
判断题
1题1分
1题1分
—
（1）投资性房产续计量模式变更
（2）投资性房产确认条件
综合题
—
1题15分
—
投资性房产转换续计量处置
合计
1题1分
3题17分
1题1分
—
考点：投资性房产范围
（）属投资性房产范围
1已出租土权指企业通出转方式取营租赁方式出租土权
思考问题甲公司拍卖方式土交易市场取宗土权年限50年甲公司该土权营租赁方式出租乙公司属投资性房产？
『正确答案』属
2持准备增值转土权指企业通出转方式取准备增值转土权
思考问题企业发生转产厂址搬迁部分土权停止理层决定继续持部分土权增值转赚取增值收益属投资性房产？
『正确答案』属
3已出租建筑物指企业拥产权营租赁方式出租房屋等建筑物
注意
（1）已出租建筑物指企业拥产权建筑物果营租赁方式租入建筑物属投资性房产
思考问题A企业B企业签订项营租赁合A企业拥产权门面房出租B企业租期5年B企业初门面房行营餐馆2年连续亏损B企业餐馆转租C公司赚取租金差价属家公司投资性房产？
『正确答案』门面房产权属A企业A企业言属投资性房产产权属B企业B企业言属投资性房产
例题·判断题（2013年考题）企业采营租赁方式租入土权转租单位应该土权确认投资性房产（ ）
『正确答案』错
『答案解析』企业拥营租入土权权该企业确认投资性房产
（2）已出租建筑物企业已方签订租赁协议约定营租赁方式出租建筑物
（3）企业建筑物出租租赁协议承租提供相关辅助服务整协议中重企业办公楼出租承租提供保安维修等辅助服务应该建筑物确认投资性房产
（4）企业持备营出租空置建筑物企业董事会作出正式书面决议明确表明营出租持意图短期发生变化视投资性房产
思考问题甲公司重庆市中心购买栋写字楼20层中1层营出租某商业银行作分行2层营出租A公司作餐饮服务3层全部营出租B公司作办公房1层营出租C公司作型超市甲公司时整栋楼提供保安清洁维修等日常辅助服务该房产否属投资性房产？
『正确答案』属
（二）属投资性房产情形
1房产指生产商品提供劳务者营理持房产企业厂房办公楼企业生产营土权等
2作存货房产指房产开发企业销售销售正开发商品房土部分房产属房产开发企业存货
3某项房产部分赚取租金资增值部分生产商品提供劳务营理够单独计量出售赚取租金资增值部分应确认投资性房产够单独计量出售赚取租金资增值部分确认投资性房产
思考问题
（1）甲公司贵阳市中心拥栋办公楼15层供企业理部门15层够单独计量出售2012年甲公司第1层全部营出租A公司作超市 2－10层全部营出租B公司作办公房11层－15层然作办公
第1层2－10层属投资性房产？
『正确答案』属
（2）甲公司长沙市中心座旅馆10层提供住宿服务110层均够单独计量出售现第8910层全部营出租某公司作办公房1－7层然作旅馆提供住宿服务
第8910层否作投资性房产？
『正确答案』企业拥行营旅馆饭店营目通客户提供客房服务取服务收入该业务具租赁性质属投资性房产拥旅馆饭店部分全部出租出租部分够单独计量出售出租部分确认投资性房产
纳总结
容
否属投资性房产
1
企业拥行营旅馆饭店
×属固定资产
2
企业办公楼
×属固定资产
3
企业持准备建造办公楼土权
×属形资产
4
房产企业开发准备出售房屋
×属存货
5
房产企业开发已出租房屋
√
6
房产企业正开发商品房
×属存货
7
房产企业持准备建造商品房土权
×属存货
8
房产企业持准备增值出售商品房
×属存货
9
房产企业持准备增值转土权
×属存货
10
企业营租赁方式租入建筑物
×属企业资产
11
已出租房屋租赁期届满收回继续出租暂时空置
√
12
出租柜台
×属固定资产
13
炒楼花
×
14
闲置土
×属存货形资产
15
企业出租企业职工居住宿舍
×属固定资产
例题·选题列项中属投资性房产（ ）
A房产企业开发准备出售房屋
B房产企业开发已出租房屋
C企业持准备建造房屋土权
D企业营租赁方式租入建筑物
『正确答案』ACD
『答案解析』房产企业开发准备出售房屋属企业存货企业持准备建造房屋土权属形资产企业营租赁方式租入建筑物产权属企业属企业资产更确认投资性房产
考点二：投资性房产初始计量
（）外购投资性房产
企业外购房产购入房产时开始外出租（租赁期开始日起）资增值称外购投资性房产
外购投资性房产成包括购买价款相关税费直接属该资产支出
企业购入房产段时间改出租资增值应先外购房产确认固定资产形资产租赁期开始日资增值日起固定资产形资产转换投资性房产
采成模式进行续计量
采公允价值模式进行续计量
：投资性房产
贷：银行存款
：投资性房产——成
贷：银行存款
（二）行建造投资性房产
企业行建造（开发）房产行建造开发活动完成（达预定状态）时开始外出租资增值确认投资性房产
企业行建造房产达预定状态段时间外出租资增值应先行建造房产确认固定资产形资产租赁期开始日资增值日开始固定资产形资产转换投资性房产
采成模式进行续计量
采公允价值模式进行续计量
：投资性房产
贷：建工程开发成
：投资性房产——成
贷：建工程开发成
例题·判断题（2010年考题）企业行建造房产达预定状态时开始改外出租应该房产达预定状态时确认投资性房产（ ）
『正确答案』错
『答案解析』企业行建造房产达预定状态段时间外出租资增值应先行建造房产确认固定资产等外出租转投资性房产题错误
思考问题2012年3月20日A公司拍卖方式取宗土权银行存款转账支付20 000万元土权年限50年该土建造两栋厂房2012年12月20日A公司B公司签订营租赁合中栋厂房租赁B公司合约定该厂房完工时作租赁期开始日2013年3月30日该工程已完工达预定状态两栋厂房全部建造成均6 000万元2013年3月30日土权已摊销400万元假设两栋厂房分占该土半面积占土面积作土权划分标准2013年3月30日A公司会计处理：
：固定资产 6 000
投资性房产 6 000
贷：建工程 12 000
时：
：投资性房产 10 000（20 0002）
累计摊销 200（4002）
贷：形资产 10 000（20 0002）
投资性房产累计摊销 200（4002）
考点三：投资性房产续计量
（）成模式公允价值模式
投资性房产续计量具成公允价值两种模式通常应采成模式计量满足特定条件时采公允价值模式计量企业采种模式投资性房产进行续计量时采两种计量模式
例题·选题（2008年考题）列关投资性房产续计量会计处理表述中正确（ ）
A企业分采成模式公允价值模式
B满足特定条件时采公允价值模式
C企业分采成模式公允价值模式
D企业时采成模式公允价值模式
『正确答案』ABD
『答案解析』投资性房产核算企业时采成模式公允价值模式
成模式计量
公允价值模式计量
1相关规定
成模式应固定资产形资产规定投资性房产进行计量计提折旧摊销存减值迹象应企业会计准第8 号——资产减值规定进行处理
1相关规定
企业存确凿证表明公允价值够持续取采公允价值计量模式企业选择公允价值模式应投资性房产采公允价值模式进行续计量部分投资性房产采成模式进行续计量部分投资性房产采公允价值模式进行续计量
采公允价值模式计量投资性房产应时满足两条件：（1）投资性房产活跃房产交易市场（2）企业够房产交易市场取类类似房产市场价格相关信息投资性房产公允价值作出科学合理估计两条件必须时具备缺
2会计处理
（1）计提折旧摊销
：业务成
贷：投资性房产累计折旧
投资性房产累计摊销
2会计处理
（1）计提折旧摊销应资产负债表日公允价值计量
①投资性房产公允价值高账面余额差额会计处理：
：投资性房产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
②公允价值低账面余额差额做相反会计分录
（2）取租金收入
：银行存款
贷：业务收入
（2）取租金收入
：银行存款
贷：业务收入
（3）减值测试确定发生减值应计提减值准备
：资产减值损失
贷：投资性房产减值准备
—
例题·计算题甲公司董事会批准甲公司购买栋写字楼明确表明营出租持意图短期发生变化
（1）2013年3月1日支付价款3 000万元
采成模式计量投资性房产
采公允价值模式计量投资性房产
：投资性房产 3 000
贷：银行存款 3 000
：投资性房产——成 3 000
贷：银行存款 3 000
（2）2013年5月1日甲公司乙公司签订租赁协议约定甲公司述写字楼出租乙公司租赁期3年年租金600万元2013年7月1日租赁期开始日日收300万元存入银行假定年末次确认收入
采成模式计量投资性房产
采公允模式计量投资性房产
：银行存款 300
贷：预收账款 300
左
（3）2013年12月31日采成模式计量写字楼预计剩余年限30年净残值零采直线法计提折旧采公允价值模式计量公允价值3 200万元
采成模式计量投资性房产
采公允价值模式计量投资性房产
：业务成 75
贷：投资性房产累计折旧 75
（3 00030×912）
：预收账款 300
贷：业务收入 300
：投资性房产——公允价值变动 200
贷：公允价值变动损益 200（3 200－3 000）
：预收账款 300
贷：业务收入 300
（二）投资性房产续计量模式变更
企业投资性房产计量模式确定意变更房产市场较成熟够满足采公允价值模式条件情况允许企业投资性房产成模式计量变更公允价值模式计量
成模式转公允价值模式应作会计政策变更处理计量模式变更时公允价值账面价值差额调整期初留存收益（盈余公积未分配利润）
已采公允价值模式计量投资性房产公允价值模式转成模式
例题·判断题（2012年考题）已采公允价值模式计量投资性房产公允价值计量模式转成计量模式（ ）
『正确答案』
例题·单选题（2011年考题）投资性房产续计量成模式转公允价值模式转换日投资性房产公允价值高账面价值差额会列财务报表项目产生影响（ ）
A资公积 B营业外收入 C未分配利润 D投资收益
『正确答案』C
『答案解析』投资性房产成模式转公允价值模式应该作会计政策变更处理公允价值价值差额应计入留存收益选择C
考点四：投资性房产转换
（）投资性房产转换形式转换日
房产转换房产途发生改变房产进行重新分类企业必须确凿证表明房产途发生改变投资性房产转换非投资性房产者非投资性房产转换投资性房产里确凿证包括两方面企业董事会应改变房产途形成正式书面决议二房产途改变发生实际状态改变
包括：（1）投资性房产转换房产（2）投资性房产转换存货（3）房产转换投资性房产（4）作存货房产转换投资性房产
思考问题12013年1月5日A公司资产理部门建议理层栋闲置办公楼出租2月18日董事会批准关出租办公楼方案明确出租办公楼意图短期会发生变化3月1日A公司承租方签订办公楼租赁合租赁期7月1日起5年A公司房产转换投资性房产时点？
『正确答案』7月1日
思考问题22013年3月5日A公司董事会期已出租办公楼收回行政办公作出书面决议4月30日租赁期届满收回达状态开始A公司投资性房产转换房产时点？
『正确答案』4月30日
（二）房产转换会计处理
1非房产企业
成模式转换
公允价值模式转换
（1）房产转换投资性房产
：投资性房产原值
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（形资产减值准备）
贷：固定资产（形资产）原值
投资性房产累计折旧（投资性房产累计摊销）
投资性房产减值准备
（1）房产转换投资性房产
：投资性房产——成公允价值
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（形资产减值准备）
公允价值变动损益差
贷：固定资产（形资产）原值
资公积——资公积贷差
（2）投资性房产转换房产
：固定资产（形资产）原值
投资性房产累计折旧（投资性房产累计摊销）
投资性房产减值准备
贷：投资性房产原值
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（形资产减值准备）
（2）投资性房产转换房产
：固定资产（形资产）公允价值
公允价值变动损益差
贷：投资性房产——成
——公允价值变动
公允价值变动损益贷差
例题·单选题（2012年考题）2011年7月1日甲公司项成模式进行续计量投资性房产转换固定资产该资产转换前账面原价4 000万元已计提折旧200万元已计提减值准备100万元转换日公允价值3 850万元假定考虑素转换日甲公司应记固定资产科目金额（ ）万元
A3 700 B3 800 C3 850 D4 000
『正确答案』D
『答案解析』成模式应结转
：固定资产 4 000
投资性房产累计折旧 200
投资性房产减值准备 100
贷：投资性房产 4 000
累计折旧 200
固定资产减值准备 100
例题·计算题2012年9月30日A公司董事会决定办公楼整体出租形成正式书面决议（考虑土权）
（1）日乙公司签订租赁合租期3年年租金200万元日租赁期开始日2012年9月30日收租金50万元假定年年末时次确认租金收入
该写字楼2011年9月30日购建完成达预定状态成3 840万元预计年限40年预计净残值零均采直线法计提折旧
转换投资性房产果采成模式采直线法计提折旧果采公允价值模式2012年9月30日2012年12月31日办公楼公允价值分4 000万元4 200万元
成模式转换
公允价值模式转换
①2012年9月30日转换日
：投资性房产 3 840
累计折旧 96（3 840÷40）
贷：固定资产 3 840
投资性房产累计折旧 96
：银行存款 50
贷：预收账款 50
①2012年9月30日转换日
：投资性房产——成 4 000
累计折旧 96
贷：固定资产 3 840
资公积——资公积 256
：银行存款 50
贷：预收账款 50
②2012年12月31日
：业务成24（3 840÷40×312）
贷：投资性房产累计折旧 24
：预收账款 50
贷：业务收入 50
②2012年12月31日
：投资性房产——公允价值变动 200
贷：公允价值变动损益 200（4 200－4 000）
：预收账款 50
贷：业务收入 50
③2012年12月31日报表列报
资产负债表投资性房产
＝3 840－96－24＝3 720（万元）
影响营业利润金额＝租金50－转换前折旧96＝－46（万元）
③2012年12月31日报表列报
投资性房产＝4 200（万元）
影响营业利润金额＝租金50－转换前折旧72＋2012年公允价值变动200＝178（万元）
（2）2013年初收租金200万元2013年12月31日办公楼公允价值5 000万元
成模式转换
公允价值模式转换
2013年1月1日：
：银行存款 200
贷：预收账款 200
2013年1月1日：
：银行存款 200
贷：预收账款 200
2013年12月31日
：预收账款 200
贷：业务收入 200
：业务成 96
贷：投资性房产累计折旧 96
（3 840÷40）
2013年12月31日
：预收账款 200
贷：业务收入 200
：投资性房产——公允价值变动 800
贷：公允价值变动损益 800（5 000－4 200）
（3）2014年初收租金2014年12月31日办公楼公允价值4 600万元
成模式转换
公允价值模式转换
2014年1月1日：
：银行存款 200
贷：预收账款 200
2014年1月1日：
：银行存款 200
贷：预收账款 200
2014年12月31日
：预收账款 200
贷：业务收入 200
：业务成 96
贷：投资性房产累计折旧 96
2014年12月31日
：预收账款 200
贷：业务收入 200
：公允价值变动损益 400
贷：投资性房产——公允价值变动 400（4 600－5 000）
2014年12月31日报表列报
资产负债表投资性房产
＝3 840－96－24－96×2＝3 528（万元）
影响营业利润金额＝租金200－折旧96＝104（万元）
2014年12月31日报表列报
资产负债表投资性房产
＝4 600（万元）
影响营业利润金额＝租金200－400＝－200（万元）
（4）2015年9月30日收租金2015年9月30日办公楼公允价值4 800万元租赁期届满时企业董事会作出书面决议明确表明该房产收回作固定资产入账日达状态
成模式转换
公允价值模式转换
2015年9月30日：
：银行存款 200×912150
贷：业务收入 150
2015年9月30日：
：银行存款 150
贷：业务收入 150
2015年9月30日
：业务成 72（3 840÷40×912）
贷：投资性房产累计折旧 72
2015年9月30日
—
：固定资产 3 840
投资性房产累计折旧 384
贷：投资性房产 3 840
累计折旧384（96＋24＋96×2+72）
：固定资产 4 800
贷：投资性房产——成 4 000
——公允价值变动600（200＋800－400）
允价值变动损益 200
2房产企业
成模式转换
公允价值模式转换
（1）作存货房产转换投资性房产
：投资性房产账面价值
存货跌价准备已计提存货跌价准备
贷：开发产品 账面余额
（1）作存货房产转换投资性房产
：投资性房产——成公允价值
存货跌价准备已计提存货跌价准备
公允价值变动损益 差
贷：开发产品 账面余额
资公积——资公积贷差
（2）投资性房产转换存货
：开发产品 账面价值
投资性房产累计折旧
投资性房产减值准备
贷：投资性房产账面原值
（2）投资性房产转换存货
：开发产品 公允价值
公允价值变动损益差
贷：投资性房产——成
——公允价值变动
公允价值变动损益贷差
例题·计算题甲公司事房产开发业务企业2011年3月31日甲公司董事会开发栋写字楼第层商铺出售改作出租形成书面决议
（1）2011年3月31日甲公司乙企业签订租赁协议租赁期开始日2011年3月31日租赁期2年零3月该写字楼账面余额5 500万元未计提存货跌价准备预计年限50年预计净残值零采直线法计提折旧
转换投资性房产果采成模式采直线法计提折旧果采公允价值模式2011年3月31日2011年12月31日商铺公允价值分6 000万元6 100万元
2011年12月31日收9月租金450万元
成模式转换
公允价值模式转换
①2011年3月31日
：投资性房产 5 500
贷：开发产品 5 500
①2011年3月31日
：投资性房产—成 6 000
贷：开发产品 5 500
资公积—资公积 500
②2011年12月31日
：银行存款 450
贷：业务收入 450
：业务成 825
贷：投资性房产累计折旧 825（5 500÷50×912）
②2011年12月31日
：银行存款 450
贷：业务收入 450
：投资性房产——公允价值变动 100
贷：公允价值变动损益 100（6 100－6 000）
③2011年12月31日报表列报
投资性房产项目＝5 500－825＝5 4175 （万元）
影响营业利润项目＝450－825＝3675（万元）
③2011年12月31日报表列报
投资性房产项目＝6 100（万元）
影响营业利润项目＝450＋100＝550（万元）
（2）2012年12月31日商铺公允价值6 500万元收年租金600万元
成模式转换
公允价值模式转换
① 2012年12月31日
：银行存款 600
贷：业务收入 600
：业务成 110
贷：投资性房产累计折旧 110
（5 500÷50）
① 2012年12月31日
：银行存款 600
贷：业务收入 600
：投资性房产——公允价值变动 400
贷：公允价值变动损益 400
（6 500－6 100）
②2012年12月31日报表列报
投资性房产项目
＝5 500－825－110＝5 3075（万元）
影响营业利润项目＝600－110＝490（万元）
② 2012年12月31日报表列报
投资性房产项目＝6 500（万元）
影响营业利润项目＝600＋400＝1 000（万元）
（3）2013年6月30日外出租房产租赁期届满企业董事会作出书面决议明确表明该投资性房产转换存货2013年6月30日转换日该房产公允价值6 400万元收半年租金300万元
成模式转换
公允价值模式转换
：银行存款 300
贷：业务收入 300
：业务成 55
贷：投资性房产累计折旧 55
（5 500÷502）
：开发产品 5 2525
投资性房产累计折旧 2475
（825＋110＋55）
贷：投资性房产 5 500
：银行存款 300
贷：业务收入 300
：开发产品 6 400
公允价值变动损益 100
贷：投资性房产——成 6 000
——公允价值变动 500
（100＋400）
总结：
例题·单选题（2010年考题）房产转换采公允价值模式计量投资性房产转换日该房产公允价值账面价值差额正确会计处理（ ）
A计入资公积 B计入期初留存收益
C计入营业外收入 D计入公允价值变动损益
『正确答案』A
『答案解析』房产转换公允价值模式计量投资性房产时转换日公允价值账面价值差额计入资公积——资公积科目
考点五：投资性房产关续支出
（）资化续支出
投资性房产关续支出满足投资性房产确认条件应计入投资性房产成例企业提高投资性房产效需投资性房产进行改建扩建更加坚固耐者通装修改善室装潢改扩建装修支出满足投资性房产确认条件应资化
采成模式进行续计量
采公允价值模式进行续计量
企业某项投资性房产进行改扩建等开发作投资性房产开发期间应继续作投资性房产开发期间计提折旧摊销
企业某项投资性房产进行改扩建等开发作投资性房产开发期间应继续作投资性房产开发期间考虑公允价值变动
（1）投资性房产转入改扩建工程
：投资性房产——建
投资性房产累计折旧
投资性房产减值准备
贷：投资性房产
（1）投资性房产转入改扩建工程
：投资性房产——建
贷：投资性房产——成
——公允价值变动
（2）发生改扩建装修支出
：投资性房产——建
贷：银行存款等
（2）发生改扩建装修支出
：投资性房产——建
贷：银行存款等
（3）改扩建工程装修完工
：投资性房产
贷：投资性房产——建
（3）改扩建工程装修完工
：投资性房产——成
贷：投资性房产——建
例题·单选题2013年3月甲公司乙公司项写字楼营租赁合期该写字楼成模式进行续计量提高写字楼租金收入甲公司决定租赁期满写字楼进行改扩建丙公司签订营租赁合约定改扩建完工时写字楼出租丙公司3月31日乙公司租赁合期写字楼进入改扩建工程原价10 000万元已计提折旧2 000万元12月15日写字楼改扩建工程完工发生支出3 000万元日租赁合出租丙公司改扩建支出属资化续支出甲公司改扩建完工投资性房产入账价值（ ）万元
A11 000 B13 000 C3 000 D10 000
『正确答案』A
『答案解析』改扩建完工投资性房产入账价值＝10 000－2 000＋3 000＝11 000（万元）
①2013年3月31日投资性房产转入改扩建工程
：投资性房产——建 8 000
投资性房产累计折旧 2 000
贷：投资性房产 10 000
②2013年发生改扩建支出
：投资性房产——建 3 000
贷：银行存款 3 000
③2013年12月15日改扩建工程完工
：投资性房产 11 000
贷：投资性房产——建 11 000
例题·单选题2013年3月甲公司乙公司项写字楼营租赁合期该写字楼公允价值模式进行续计量提高写字楼租金收入甲公司决定租赁期满写字楼进行改扩建丙公司签订营租赁合约定改扩建完工时写字楼出租丙公司3月31日乙公司租赁合期写字楼进入改扩建工程日投资性房产——成科目余额10 000万元投资性房产——公允价值变动方科目余额2 000万元12月10日写字楼改扩建工程完工发生支出5 000万元日租赁合出租丙公司改扩建支出属资化续支出甲公司改扩建完工投资性房产入账价值（ ）万元
A1 7000 B13 000 C3 000 D10 000
『正确答案』A
『答案解析』改扩建完工投资性房产入账价值＝10 000+2 000＋5 000＝17 000（万元）
①2013年3月31日投资性房产转入改扩建工程
：投资性房产——建 12 000
贷：投资性房产——成 10 000
——公允价值变动 2 000
②2013年发生改扩建支出
：投资性房产——建 5 000
贷：银行存款等 5 000
③2013年12月10日改扩建工程完工
：投资性房产——成 17 000
贷：投资性房产——建 17 000
（二）费化续支出
满足投资性房产确认条件应发生时计入期损益
采成模式进行续计量
采公允价值模式进行续计量
：业务成
贷：银行存款等
：业务成
贷：银行存款等
考点六：投资性房产处置
企业通外出售转方式处置投资性房产非货币性交易等减少投资性房产属投资性房产处置
（）成模式计量投资性房产
（二）公允价值模式计量投资性房产
：银行存款等
贷：业务收入
：银行存款等
贷：业务收入
：业务成
投资性房产累计折旧（投资性房产累计摊销）
投资性房产减值准备
贷：投资性房产
：业务成
公允价值变动损益
资公积——资公积
贷：投资性房产——成
——公允价值变动
例题·计算题A公司关投资性房产资料：
（1）2011年12月18日A公司B公司签订租赁合A公司栋办公楼整体出租B公司租期3年年租金2 000万元年末收取租金2011年12月31日租赁期开始日该办公楼原值50 000万元预计年限50年预计净残值零采直线法计提折旧已计提折旧10年
果续采成模式计量采直线法计提折旧果续采公允模式计量2011年12月31日公允价值60 000万元假定A公司年次确认收入
成模式计量投资性房产
公允模式计量投资性房产
：投资性房产 50 000
累计折旧 10 000（50 000÷50×10）
贷：固定资产 50 000
投资性房产累计折旧 10 000
：投资性房产——成 60 000
累计折旧 10 000
贷：固定资产 50 000
资公积—资公积 20 000
投资性房产项目列报金额40 000万元（50 00010 000）
影响2011年损益金额＝1 000万元（办公楼出租前计提折旧费）
投资性房产项目列报金额60 000万元
影响2011年损益金额＝1 000万元（办公楼出租前计提折旧费）
（2）2012年收租金2012年支付办公楼修理费2万元2012年末办公楼公允价值63 000万元
成模式计量投资性房产
公允模式计量投资性房产
：银行存款 2 000
贷：业务收入 2 000
：银行存款 2 000
贷：业务收入 2 000
：业务成 2
贷：银行存款 2
：业务成 2
贷：银行存款 2
：业务成 1 000
贷：投资性房产累计折旧
1 000（50 000÷50）
：投资性房产——公允价值变动 3 000
贷：公允价值变动损益 3 000（63 00060 000）
投资性房产项目列报金额39 000万元（50 0001 000×11）
影响2012年损益金额＝租金收入2 000修理费2－折旧1 000＝998（万元）
投资性房产项目列报金额63 000万元
影响2012年损益金额＝租金收入2 000修理费2+公允价值变动损益3 000＝4 998（万元）
（3）2013年收租金年末办公楼公允价值61 000万元
成模式计量投资性房产
公允模式计量投资性房产
：银行存款 2 000
贷：业务收入 2 000
：银行存款 2 000
贷：业务收入 2 000
：业务成 1 000
贷：投资性房产累计折旧 1 000（50 000÷50）
：公允价值变动损益 2 000
贷：投资性房产——公允价值变动 2 000 （61 00063 000）
（4）2014年收租金年末办公楼公允价值62 000万元假定2014年12月31日租赁期满收回提高办公楼租金收入决定租赁期满办公楼进行改扩建C企业签订营租赁合约定改扩建完工时办公楼出租C公司进入改扩建工程
成模式计量投资性房产
公允模式计量投资性房产
：银行存款 2 000
贷：业务收入 2 000
：银行存款 2 000
贷：业务收入 2 000
：业务成 1 000
贷：投资性房产累计折旧 1 000
：投资性房产——公允价值变动 1 000
贷：公允价值变动损益 1 000（62 00061 000）
：投资性房产—建 37 000
投资性房产累计折旧13 000（1 000×13）
贷：投资性房产 50 000
：投资性房产——建 62 000
贷：投资性房产——成 60 000
——公允价值变动 2 000
投资性房产项目列报金额37 000万元
影响2014年损益金额＝租金收入2 000折旧1 000＝1 000（万元）
投资性房产项目列报金额62 000万元
影响2014年损益金额＝租金收入2 000+公允价值变动损益 1 000＝3 000（万元）
（5）2015年3日31日办公楼改扩建工程完工发生支出6 000万元均银行存款支付时出租C公司
成模式计量投资性房产
公允模式计量投资性房产
：投资性房产——建 6 000
贷：银行存款 6 000
：投资性房产——建 6 000
贷：银行存款 6 000
：投资性房产 43 000（37 000+6 000）
贷：投资性房产——建 43 000
：投资性房产——成 68 000（62 000+6 000）
贷：投资性房产——建 68 000
（6）假定2014年12月31日租赁期满（进行改扩建）直接出售售价62 000万元
成模式计量投资性房产
公允模式计量投资性房产
：银行存款 2 000
贷：业务收入 2 000
：银行存款 2 000
贷：业务收入 2 000
：业务成 1 000
贷：投资性房产累计折旧 1 000
租赁期满直接出售时需编制公允价值变动分录
：银行存款 62 000
贷：业务收入 62 000
：业务成 37 000
投资性房产累计折旧13 000（1 000×13）
贷：投资性房产 50 000
：银行存款 62 000
贷：业务收入 62 000
：业务成 40 000
资公积－资公积 20 000
公允价值变动损益 1 000
贷：投资性房产－成 60 000
—公允价值变动 1 000（3 0002 000）
思考问题出售时影响损益金额？
公允价值62 000账面价值37 000
＝25 000（万元）
出售时影响损益金额？
公允价值62 000账面价值61 000+资公积20 000＝21 000（万元）
例题·单选题2011年6月1日甲公司董事会批准关出租办公楼方案明确出租办公楼意图短期会发生变化采公允价值模式投资性房产进行续计量日办公楼账面价值5 500万元公允价值12 000万元转换日产生资公积6 500万元办公楼2011年12月31日公允价值13 000万元2012年12月31日公允价值13 200万元2013年3月1日甲公司收回租赁期届满办公楼外出售取价款14 000万元甲公司2013年度出售办公楼应确认损益金额（ ）万元
A800 B2 000 C7 300 D8 500
『正确答案』C
『答案解析』公允价值14 000账面价值13 200+资公积金6 500＝7 300（万元）
拓展假定转换日办公楼账面价值5 500万元公允价值5 000万元转换日产生方差额500万元甲公司2013年度出售办公楼应确认损益金额（ ）万元
公允价值14 000账面价值13 200+资公积金0＝800（万元）
例题·计算题甲公司事房产开发营业务出租商品房土权商铺均采成模式进行续计量
2013年度发生关交易事项：
（1）1月1日商品房滞销董事会决定栋商品房出租1月20日 甲公司乙公司签订租赁合已商品房营租赁方式提供乙公司出租商品房账面余额9 000万元未计提跌价准备公允价值10 000万元该出租商品房预计50年预计净残值零采年限均法计提折旧
①2013年1月出租商品房
：投资性房产——商品房 9 000
贷：开发产品 9 000
②出租商品房2013年度计提折旧
1月出租成模式进行续计量计提折旧时间应该11月折旧金额9 00050×1112＝165（万元）
：业务成 165
贷：投资性房产累计折旧 165
（2）1月5日收回租赁期届满宗土权批准建造办公楼该土权成2 750万元未计提减值准备预计50年采直线法摊销已摊销10年摊销额550万元收回预计尚40年采直线法摊销办公楼1月5日开始建造年末尚未完工发生工程支出3 445万元银行存款支付
：形资产 2 750
投资性房产累计摊销 550
贷：投资性房产——土权 2 750
累计摊销 550
：建工程 55（2 75050）
贷：累计摊销 55
：建工程 3 445
贷：银行存款 3 445
（3）3月5日收回租赁期届满商铺计划重新装修继续出租该商铺成6 500万元重新装修日已计提折旧2 000万元账面价值4 500万元装修工程8月1日开始年末完工达预定状态发生装修支出1 500万元银行存款支付装修预计租金收入幅增加
：投资性房产——建 4 500
投资性房产累计折旧 2 000
贷：投资性房产 6 500
：投资性房产——建 1 500
贷：银行存款 1 500
：投资性房产 6 000（4 500+1 500）
贷：投资性房产——建 6 000
例题·综合题（2012年考题）甲公司2007度2012年度发生栋办公楼关业务资料：
（1）2007年1月1日甲公司乙公司签订合委托乙公司建造栋办公楼合约定该办公楼总造价5 000万元建造期12月甲公司2007年1月1日乙公司预付20工程款7月1日12月31日分根工程进度乙公司进行工程款结算
（2）2007年1月1日建造该办公楼甲公司银行专门款2 000万元期限2年合年利率实际年利率均8年利息次年1月1日支付期次专门款中尚未动部分全部存入银行年利率1假定甲公司年年末计提款利息费存贷款利息全年360天计算月30天计算
（3）2007年1月1日该办公楼建造活动正式开始甲公司通银行乙公司预付工程款1 000万元7月1日甲公司根完工进度乙公司结算半年工程款2 250万元扣全部预付工程款余款银行存款支付乙公司
（4）2007年12月31日该办公楼期完工达预定状态日投入甲公司银行存款乙公司支付工程款2 750万元该办公楼预计年限50年预计净残值155万元采年限均法计提折旧
（5）2010年11月甲公司生产营战略调整决定该办公楼停止改出租获取租金收益2010年12月20日甲公司丙公司签订租赁协议约定该办公楼营租赁方式租丙公司租赁期2年租赁开始日2010年12月31日甲公司投资性房产采公允价值模式进行续计量2010年12月31日该办公楼公允价值5 100万元
（6）2011年12月31日该办公楼公允价值5 000万元
（7）2012年12月31日租赁合期甲公司该办公楼4 800万元价格售出款项已存银行假定考虑相关税费 （投资性房产科目求写出二级明细科目答案中金额单位万元表示）
『正确答案』
（1）根资料（3）编制甲公司2007年1月1日预付工程款2007年7月1日乙公司结算工程款会计分录
：预付账款 1 000
贷：银行存款 1 000
：建工程 2 250
贷：预付账款 1 000
银行存款 1 250
（2）根资料（1）（4）计算甲公司2007年专门款利息应予资化金额编制相应会计分录
专门款利息资化金额2 000×81 000×1÷2155（万元）
：建工程 155
应收利息[：银行存款] 5
贷：应付利息 160
（3）根资料（4）计算甲公司2007年12月31日该办公楼完工作固定资产入账金额2008年度应计算折旧金额
固定资产入账金额2 250+2 750+1555 155（万元）
2008年固定资产应计折旧额（5 155155）÷50100（万元）
（4）根资料（5）编制甲公司该办公楼转出租会计分录
：投资性房产成 5 100
累计折旧 300
贷：固定资产 5 155
资公积 245
（5）根资料（6）编制甲公司2011年12月31日该办公楼进行期末计量会计分录
：公允价值变动损益 100
贷：投资性房产公允价值变动 100
（6）根资料（7）编制甲公司2012年12月31日售出办公楼会计分录
：银行存款 4 800
贷：业务收入 4 800
：业务成 4 855
投资性房产公允价值变动100
资公积 245
贷：投资性房产成 5 100
公允价值变动损益 100
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考情分析
章容考试中般出现客观题中作基础知识款费非货币性资产交换债务重组税会计政策变更差错更正等容结合出现计算题综合题中
历年考试情况章容常考知识点：投资性房产续计量模式变更房产转换续计量等投资性房产企业会计准新划分出类资产核算应注意区分两种续计量模式：成模式公允价值模式中者核算重点
三年章考试题型分值考点分布
题型
2013年
2012年
2011年
考点
单选题
—
1题1分
1题1分
（1）成模式投资性房产转换固定资产
（2）成模式转公允价值模式核算
判断题
1题1分
1题1分
—
（1）投资性房产续计量模式变更
（2）投资性房产确认条件
综合题
—
1题15分
—
投资性房产转换续计量处置
合计
1题1分
3题17分
1题1分
—
考点：投资性房产范围
（）属投资性房产范围
1已出租土权指企业通出转方式取营租赁方式出租土权
思考问题甲公司拍卖方式土交易市场取宗土权年限50年甲公司该土权营租赁方式出租乙公司属投资性房产？
『正确答案』属
2持准备增值转土权指企业通出转方式取准备增值转土权
思考问题企业发生转产厂址搬迁部分土权停止理层决定继续持部分土权增值转赚取增值收益属投资性房产？
『正确答案』属
3已出租建筑物指企业拥产权营租赁方式出租房屋等建筑物
注意
（1）已出租建筑物指企业拥产权建筑物果营租赁方式租入建筑物属投资性房产
思考问题A企业B企业签订项营租赁合A企业拥产权门面房出租B企业租期5年B企业初门面房行营餐馆2年连续亏损B企业餐馆转租C公司赚取租金差价属家公司投资性房产？
『正确答案』门面房产权属A企业A企业言属投资性房产产权属B企业B企业言属投资性房产
例题·判断题（2013年考题）企业采营租赁方式租入土权转租单位应该土权确认投资性房产（ ）
『正确答案』错
『答案解析』企业拥营租入土权权该企业确认投资性房产
（2）已出租建筑物企业已方签订租赁协议约定营租赁方式出租建筑物
（3）企业建筑物出租租赁协议承租提供相关辅助服务整协议中重企业办公楼出租承租提供保安维修等辅助服务应该建筑物确认投资性房产
（4）企业持备营出租空置建筑物企业董事会作出正式书面决议明确表明营出租持意图短期发生变化视投资性房产
思考问题甲公司重庆市中心购买栋写字楼20层中1层营出租某商业银行作分行2层营出租A公司作餐饮服务3层全部营出租B公司作办公房1层营出租C公司作型超市甲公司时整栋楼提供保安清洁维修等日常辅助服务该房产否属投资性房产？
『正确答案』属
（二）属投资性房产情形
1房产指生产商品提供劳务者营理持房产企业厂房办公楼企业生产营土权等
2作存货房产指房产开发企业销售销售正开发商品房土部分房产属房产开发企业存货
3某项房产部分赚取租金资增值部分生产商品提供劳务营理够单独计量出售赚取租金资增值部分应确认投资性房产够单独计量出售赚取租金资增值部分确认投资性房产
思考问题
（1）甲公司贵阳市中心拥栋办公楼15层供企业理部门15层够单独计量出售2012年甲公司第1层全部营出租A公司作超市 2－10层全部营出租B公司作办公房11层－15层然作办公
第1层2－10层属投资性房产？
『正确答案』属
（2）甲公司长沙市中心座旅馆10层提供住宿服务110层均够单独计量出售现第8910层全部营出租某公司作办公房1－7层然作旅馆提供住宿服务
第8910层否作投资性房产？
『正确答案』企业拥行营旅馆饭店营目通客户提供客房服务取服务收入该业务具租赁性质属投资性房产拥旅馆饭店部分全部出租出租部分够单独计量出售出租部分确认投资性房产
纳总结
容
否属投资性房产
1
企业拥行营旅馆饭店
×属固定资产
2
企业办公楼
×属固定资产
3
企业持准备建造办公楼土权
×属形资产
4
房产企业开发准备出售房屋
×属存货
5
房产企业开发已出租房屋
√
6
房产企业正开发商品房
×属存货
7
房产企业持准备建造商品房土权
×属存货
8
房产企业持准备增值出售商品房
×属存货
9
房产企业持准备增值转土权
×属存货
10
企业营租赁方式租入建筑物
×属企业资产
11
已出租房屋租赁期届满收回继续出租暂时空置
√
12
出租柜台
×属固定资产
13
炒楼花
×
14
闲置土
×属存货形资产
15
企业出租企业职工居住宿舍
×属固定资产
例题·选题列项中属投资性房产（ ）
A房产企业开发准备出售房屋
B房产企业开发已出租房屋
C企业持准备建造房屋土权
D企业营租赁方式租入建筑物
『正确答案』ACD
『答案解析』房产企业开发准备出售房屋属企业存货企业持准备建造房屋土权属形资产企业营租赁方式租入建筑物产权属企业属企业资产更确认投资性房产
考点二：投资性房产初始计量
（）外购投资性房产
企业外购房产购入房产时开始外出租（租赁期开始日起）资增值称外购投资性房产
外购投资性房产成包括购买价款相关税费直接属该资产支出
企业购入房产段时间改出租资增值应先外购房产确认固定资产形资产租赁期开始日资增值日起固定资产形资产转换投资性房产
采成模式进行续计量
采公允价值模式进行续计量
：投资性房产
贷：银行存款
：投资性房产——成
贷：银行存款
（二）行建造投资性房产
企业行建造（开发）房产行建造开发活动完成（达预定状态）时开始外出租资增值确认投资性房产
企业行建造房产达预定状态段时间外出租资增值应先行建造房产确认固定资产形资产租赁期开始日资增值日开始固定资产形资产转换投资性房产
采成模式进行续计量
采公允价值模式进行续计量
：投资性房产
贷：建工程开发成
：投资性房产——成
贷：建工程开发成
例题·判断题（2010年考题）企业行建造房产达预定状态时开始改外出租应该房产达预定状态时确认投资性房产（ ）
『正确答案』错
『答案解析』企业行建造房产达预定状态段时间外出租资增值应先行建造房产确认固定资产等外出租转投资性房产题错误
思考问题2012年3月20日A公司拍卖方式取宗土权银行存款转账支付20 000万元土权年限50年该土建造两栋厂房2012年12月20日A公司B公司签订营租赁合中栋厂房租赁B公司合约定该厂房完工时作租赁期开始日2013年3月30日该工程已完工达预定状态两栋厂房全部建造成均6 000万元2013年3月30日土权已摊销400万元假设两栋厂房分占该土半面积占土面积作土权划分标准2013年3月30日A公司会计处理：
：固定资产 6 000
投资性房产 6 000
贷：建工程 12 000
时：
：投资性房产 10 000（20 0002）
累计摊销 200（4002）
贷：形资产 10 000（20 0002）
投资性房产累计摊销 200（4002）
考点三：投资性房产续计量
（）成模式公允价值模式
投资性房产续计量具成公允价值两种模式通常应采成模式计量满足特定条件时采公允价值模式计量企业采种模式投资性房产进行续计量时采两种计量模式
例题·选题（2008年考题）列关投资性房产续计量会计处理表述中正确（ ）
A企业分采成模式公允价值模式
B满足特定条件时采公允价值模式
C企业分采成模式公允价值模式
D企业时采成模式公允价值模式
『正确答案』ABD
『答案解析』投资性房产核算企业时采成模式公允价值模式
成模式计量
公允价值模式计量
1相关规定
成模式应固定资产形资产规定投资性房产进行计量计提折旧摊销存减值迹象应企业会计准第8 号——资产减值规定进行处理
1相关规定
企业存确凿证表明公允价值够持续取采公允价值计量模式企业选择公允价值模式应投资性房产采公允价值模式进行续计量部分投资性房产采成模式进行续计量部分投资性房产采公允价值模式进行续计量
采公允价值模式计量投资性房产应时满足两条件：（1）投资性房产活跃房产交易市场（2）企业够房产交易市场取类类似房产市场价格相关信息投资性房产公允价值作出科学合理估计两条件必须时具备缺
2会计处理
（1）计提折旧摊销
：业务成
贷：投资性房产累计折旧
投资性房产累计摊销
2会计处理
（1）计提折旧摊销应资产负债表日公允价值计量
①投资性房产公允价值高账面余额差额会计处理：
：投资性房产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
②公允价值低账面余额差额做相反会计分录
（2）取租金收入
：银行存款
贷：业务收入
（2）取租金收入
：银行存款
贷：业务收入
（3）减值测试确定发生减值应计提减值准备
：资产减值损失
贷：投资性房产减值准备
—
例题·计算题甲公司董事会批准甲公司购买栋写字楼明确表明营出租持意图短期发生变化
（1）2013年3月1日支付价款3 000万元
采成模式计量投资性房产
采公允价值模式计量投资性房产
：投资性房产 3 000
贷：银行存款 3 000
：投资性房产——成 3 000
贷：银行存款 3 000
（2）2013年5月1日甲公司乙公司签订租赁协议约定甲公司述写字楼出租乙公司租赁期3年年租金600万元2013年7月1日租赁期开始日日收300万元存入银行假定年末次确认收入
采成模式计量投资性房产
采公允模式计量投资性房产
：银行存款 300
贷：预收账款 300
左
（3）2013年12月31日采成模式计量写字楼预计剩余年限30年净残值零采直线法计提折旧采公允价值模式计量公允价值3 200万元
采成模式计量投资性房产
采公允价值模式计量投资性房产
：业务成 75
贷：投资性房产累计折旧 75
（3 00030×912）
：预收账款 300
贷：业务收入 300
：投资性房产——公允价值变动 200
贷：公允价值变动损益 200（3 200－3 000）
：预收账款 300
贷：业务收入 300
（二）投资性房产续计量模式变更
企业投资性房产计量模式确定意变更房产市场较成熟够满足采公允价值模式条件情况允许企业投资性房产成模式计量变更公允价值模式计量
成模式转公允价值模式应作会计政策变更处理计量模式变更时公允价值账面价值差额调整期初留存收益（盈余公积未分配利润）
已采公允价值模式计量投资性房产公允价值模式转成模式
例题·判断题（2012年考题）已采公允价值模式计量投资性房产公允价值计量模式转成计量模式（ ）
『正确答案』
例题·单选题（2011年考题）投资性房产续计量成模式转公允价值模式转换日投资性房产公允价值高账面价值差额会列财务报表项目产生影响（ ）
A资公积 B营业外收入 C未分配利润 D投资收益
『正确答案』C
『答案解析』投资性房产成模式转公允价值模式应该作会计政策变更处理公允价值价值差额应计入留存收益选择C
考点四：投资性房产转换
（）投资性房产转换形式转换日
房产转换房产途发生改变房产进行重新分类企业必须确凿证表明房产途发生改变投资性房产转换非投资性房产者非投资性房产转换投资性房产里确凿证包括两方面企业董事会应改变房产途形成正式书面决议二房产途改变发生实际状态改变
包括：（1）投资性房产转换房产（2）投资性房产转换存货（3）房产转换投资性房产（4）作存货房产转换投资性房产
思考问题12013年1月5日A公司资产理部门建议理层栋闲置办公楼出租2月18日董事会批准关出租办公楼方案明确出租办公楼意图短期会发生变化3月1日A公司承租方签订办公楼租赁合租赁期7月1日起5年A公司房产转换投资性房产时点？
『正确答案』7月1日
思考问题22013年3月5日A公司董事会期已出租办公楼收回行政办公作出书面决议4月30日租赁期届满收回达状态开始A公司投资性房产转换房产时点？
『正确答案』4月30日
（二）房产转换会计处理
1非房产企业
成模式转换
公允价值模式转换
（1）房产转换投资性房产
：投资性房产原值
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（形资产减值准备）
贷：固定资产（形资产）原值
投资性房产累计折旧（投资性房产累计摊销）
投资性房产减值准备
（1）房产转换投资性房产
：投资性房产——成公允价值
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（形资产减值准备）
公允价值变动损益差
贷：固定资产（形资产）原值
资公积——资公积贷差
（2）投资性房产转换房产
：固定资产（形资产）原值
投资性房产累计折旧（投资性房产累计摊销）
投资性房产减值准备
贷：投资性房产原值
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（形资产减值准备）
（2）投资性房产转换房产
：固定资产（形资产）公允价值
公允价值变动损益差
贷：投资性房产——成
——公允价值变动
公允价值变动损益贷差
例题·单选题（2012年考题）2011年7月1日甲公司项成模式进行续计量投资性房产转换固定资产该资产转换前账面原价4 000万元已计提折旧200万元已计提减值准备100万元转换日公允价值3 850万元假定考虑素转换日甲公司应记固定资产科目金额（ ）万元
A3 700 B3 800 C3 850 D4 000
『正确答案』D
『答案解析』成模式应结转
：固定资产 4 000
投资性房产累计折旧 200
投资性房产减值准备 100
贷：投资性房产 4 000
累计折旧 200
固定资产减值准备 100
例题·计算题2012年9月30日A公司董事会决定办公楼整体出租形成正式书面决议（考虑土权）
（1）日乙公司签订租赁合租期3年年租金200万元日租赁期开始日2012年9月30日收租金50万元假定年年末时次确认租金收入
该写字楼2011年9月30日购建完成达预定状态成3 840万元预计年限40年预计净残值零均采直线法计提折旧
转换投资性房产果采成模式采直线法计提折旧果采公允价值模式2012年9月30日2012年12月31日办公楼公允价值分4 000万元4 200万元
成模式转换
公允价值模式转换
①2012年9月30日转换日
：投资性房产 3 840
累计折旧 96（3 840÷40）
贷：固定资产 3 840
投资性房产累计折旧 96
：银行存款 50
贷：预收账款 50
①2012年9月30日转换日
：投资性房产——成 4 000
累计折旧 96
贷：固定资产 3 840
资公积——资公积 256
：银行存款 50
贷：预收账款 50
②2012年12月31日
：业务成24（3 840÷40×312）
贷：投资性房产累计折旧 24
：预收账款 50
贷：业务收入 50
②2012年12月31日
：投资性房产——公允价值变动 200
贷：公允价值变动损益 200（4 200－4 000）
：预收账款 50
贷：业务收入 50
③2012年12月31日报表列报
资产负债表投资性房产
＝3 840－96－24＝3 720（万元）
影响营业利润金额＝租金50－转换前折旧96＝－46（万元）
③2012年12月31日报表列报
投资性房产＝4 200（万元）
影响营业利润金额＝租金50－转换前折旧72＋2012年公允价值变动200＝178（万元）
（2）2013年初收租金200万元2013年12月31日办公楼公允价值5 000万元
成模式转换
公允价值模式转换
2013年1月1日：
：银行存款 200
贷：预收账款 200
2013年1月1日：
：银行存款 200
贷：预收账款 200
2013年12月31日
：预收账款 200
贷：业务收入 200
：业务成 96
贷：投资性房产累计折旧 96
（3 840÷40）
2013年12月31日
：预收账款 200
贷：业务收入 200
：投资性房产——公允价值变动 800
贷：公允价值变动损益 800（5 000－4 200）
（3）2014年初收租金2014年12月31日办公楼公允价值4 600万元
成模式转换
公允价值模式转换
2014年1月1日：
：银行存款 200
贷：预收账款 200
2014年1月1日：
：银行存款 200
贷：预收账款 200
2014年12月31日
：预收账款 200
贷：业务收入 200
：业务成 96
贷：投资性房产累计折旧 96
2014年12月31日
：预收账款 200
贷：业务收入 200
：公允价值变动损益 400
贷：投资性房产——公允价值变动 400（4 600－5 000）
2014年12月31日报表列报
资产负债表投资性房产
＝3 840－96－24－96×2＝3 528（万元）
影响营业利润金额＝租金200－折旧96＝104（万元）
2014年12月31日报表列报
资产负债表投资性房产
＝4 600（万元）
影响营业利润金额＝租金200－400＝－200（万元）
（4）2015年9月30日收租金2015年9月30日办公楼公允价值4 800万元租赁期届满时企业董事会作出书面决议明确表明该房产收回作固定资产入账日达状态
成模式转换
公允价值模式转换
2015年9月30日：
：银行存款 200×912150
贷：业务收入 150
2015年9月30日：
：银行存款 150
贷：业务收入 150
2015年9月30日
：业务成 72（3 840÷40×912）
贷：投资性房产累计折旧 72
2015年9月30日
—
：固定资产 3 840
投资性房产累计折旧 384
贷：投资性房产 3 840
累计折旧384（96＋24＋96×2+72）
：固定资产 4 800
贷：投资性房产——成 4 000
——公允价值变动600（200＋800－400）
允价值变动损益 200
2房产企业
成模式转换
公允价值模式转换
（1）作存货房产转换投资性房产
：投资性房产账面价值
存货跌价准备已计提存货跌价准备
贷：开发产品 账面余额
（1）作存货房产转换投资性房产
：投资性房产——成公允价值
存货跌价准备已计提存货跌价准备
公允价值变动损益 差
贷：开发产品 账面余额
资公积——资公积贷差
（2）投资性房产转换存货
：开发产品 账面价值
投资性房产累计折旧
投资性房产减值准备
贷：投资性房产账面原值
（2）投资性房产转换存货
：开发产品 公允价值
公允价值变动损益差
贷：投资性房产——成
——公允价值变动
公允价值变动损益贷差
例题·计算题甲公司事房产开发业务企业2011年3月31日甲公司董事会开发栋写字楼第层商铺出售改作出租形成书面决议
（1）2011年3月31日甲公司乙企业签订租赁协议租赁期开始日2011年3月31日租赁期2年零3月该写字楼账面余额5 500万元未计提存货跌价准备预计年限50年预计净残值零采直线法计提折旧
转换投资性房产果采成模式采直线法计提折旧果采公允价值模式2011年3月31日2011年12月31日商铺公允价值分6 000万元6 100万元
2011年12月31日收9月租金450万元
成模式转换
公允价值模式转换
①2011年3月31日
：投资性房产 5 500
贷：开发产品 5 500
①2011年3月31日
：投资性房产—成 6 000
贷：开发产品 5 500
资公积—资公积 500
②2011年12月31日
：银行存款 450
贷：业务收入 450
：业务成 825
贷：投资性房产累计折旧 825（5 500÷50×912）
②2011年12月31日
：银行存款 450
贷：业务收入 450
：投资性房产——公允价值变动 100
贷：公允价值变动损益 100（6 100－6 000）
③2011年12月31日报表列报
投资性房产项目＝5 500－825＝5 4175 （万元）
影响营业利润项目＝450－825＝3675（万元）
③2011年12月31日报表列报
投资性房产项目＝6 100（万元）
影响营业利润项目＝450＋100＝550（万元）
（2）2012年12月31日商铺公允价值6 500万元收年租金600万元
成模式转换
公允价值模式转换
① 2012年12月31日
：银行存款 600
贷：业务收入 600
：业务成 110
贷：投资性房产累计折旧 110
（5 500÷50）
① 2012年12月31日
：银行存款 600
贷：业务收入 600
：投资性房产——公允价值变动 400
贷：公允价值变动损益 400
（6 500－6 100）
②2012年12月31日报表列报
投资性房产项目
＝5 500－825－110＝5 3075（万元）
影响营业利润项目＝600－110＝490（万元）
② 2012年12月31日报表列报
投资性房产项目＝6 500（万元）
影响营业利润项目＝600＋400＝1 000（万元）
（3）2013年6月30日外出租房产租赁期届满企业董事会作出书面决议明确表明该投资性房产转换存货2013年6月30日转换日该房产公允价值6 400万元收半年租金300万元
成模式转换
公允价值模式转换
：银行存款 300
贷：业务收入 300
：业务成 55
贷：投资性房产累计折旧 55
（5 500÷502）
：开发产品 5 2525
投资性房产累计折旧 2475
（825＋110＋55）
贷：投资性房产 5 500
：银行存款 300
贷：业务收入 300
：开发产品 6 400
公允价值变动损益 100
贷：投资性房产——成 6 000
——公允价值变动 500
（100＋400）
总结：
例题·单选题（2010年考题）房产转换采公允价值模式计量投资性房产转换日该房产公允价值账面价值差额正确会计处理（ ）
A计入资公积 B计入期初留存收益
C计入营业外收入 D计入公允价值变动损益
『正确答案』A
『答案解析』房产转换公允价值模式计量投资性房产时转换日公允价值账面价值差额计入资公积——资公积科目
考点五：投资性房产关续支出
（）资化续支出
投资性房产关续支出满足投资性房产确认条件应计入投资性房产成例企业提高投资性房产效需投资性房产进行改建扩建更加坚固耐者通装修改善室装潢改扩建装修支出满足投资性房产确认条件应资化
采成模式进行续计量
采公允价值模式进行续计量
企业某项投资性房产进行改扩建等开发作投资性房产开发期间应继续作投资性房产开发期间计提折旧摊销
企业某项投资性房产进行改扩建等开发作投资性房产开发期间应继续作投资性房产开发期间考虑公允价值变动
（1）投资性房产转入改扩建工程
：投资性房产——建
投资性房产累计折旧
投资性房产减值准备
贷：投资性房产
（1）投资性房产转入改扩建工程
：投资性房产——建
贷：投资性房产——成
——公允价值变动
（2）发生改扩建装修支出
：投资性房产——建
贷：银行存款等
（2）发生改扩建装修支出
：投资性房产——建
贷：银行存款等
（3）改扩建工程装修完工
：投资性房产
贷：投资性房产——建
（3）改扩建工程装修完工
：投资性房产——成
贷：投资性房产——建
例题·单选题2013年3月甲公司乙公司项写字楼营租赁合期该写字楼成模式进行续计量提高写字楼租金收入甲公司决定租赁期满写字楼进行改扩建丙公司签订营租赁合约定改扩建完工时写字楼出租丙公司3月31日乙公司租赁合期写字楼进入改扩建工程原价10 000万元已计提折旧2 000万元12月15日写字楼改扩建工程完工发生支出3 000万元日租赁合出租丙公司改扩建支出属资化续支出甲公司改扩建完工投资性房产入账价值（ ）万元
A11 000 B13 000 C3 000 D10 000
『正确答案』A
『答案解析』改扩建完工投资性房产入账价值＝10 000－2 000＋3 000＝11 000（万元）
①2013年3月31日投资性房产转入改扩建工程
：投资性房产——建 8 000
投资性房产累计折旧 2 000
贷：投资性房产 10 000
②2013年发生改扩建支出
：投资性房产——建 3 000
贷：银行存款 3 000
③2013年12月15日改扩建工程完工
：投资性房产 11 000
贷：投资性房产——建 11 000
例题·单选题2013年3月甲公司乙公司项写字楼营租赁合期该写字楼公允价值模式进行续计量提高写字楼租金收入甲公司决定租赁期满写字楼进行改扩建丙公司签订营租赁合约定改扩建完工时写字楼出租丙公司3月31日乙公司租赁合期写字楼进入改扩建工程日投资性房产——成科目余额10 000万元投资性房产——公允价值变动方科目余额2 000万元12月10日写字楼改扩建工程完工发生支出5 000万元日租赁合出租丙公司改扩建支出属资化续支出甲公司改扩建完工投资性房产入账价值（ ）万元
A1 7000 B13 000 C3 000 D10 000
『正确答案』A
『答案解析』改扩建完工投资性房产入账价值＝10 000+2 000＋5 000＝17 000（万元）
①2013年3月31日投资性房产转入改扩建工程
：投资性房产——建 12 000
贷：投资性房产——成 10 000
——公允价值变动 2 000
②2013年发生改扩建支出
：投资性房产——建 5 000
贷：银行存款等 5 000
③2013年12月10日改扩建工程完工
：投资性房产——成 17 000
贷：投资性房产——建 17 000
（二）费化续支出
满足投资性房产确认条件应发生时计入期损益
采成模式进行续计量
采公允价值模式进行续计量
：业务成
贷：银行存款等
：业务成
贷：银行存款等
考点六：投资性房产处置
企业通外出售转方式处置投资性房产非货币性交易等减少投资性房产属投资性房产处置
（）成模式计量投资性房产
（二）公允价值模式计量投资性房产
：银行存款等
贷：业务收入
：银行存款等
贷：业务收入
：业务成
投资性房产累计折旧（投资性房产累计摊销）
投资性房产减值准备
贷：投资性房产
：业务成
公允价值变动损益
资公积——资公积
贷：投资性房产——成
——公允价值变动
例题·计算题A公司关投资性房产资料：
（1）2011年12月18日A公司B公司签订租赁合A公司栋办公楼整体出租B公司租期3年年租金2 000万元年末收取租金2011年12月31日租赁期开始日该办公楼原值50 000万元预计年限50年预计净残值零采直线法计提折旧已计提折旧10年
果续采成模式计量采直线法计提折旧果续采公允模式计量2011年12月31日公允价值60 000万元假定A公司年次确认收入
成模式计量投资性房产
公允模式计量投资性房产
：投资性房产 50 000
累计折旧 10 000（50 000÷50×10）
贷：固定资产 50 000
投资性房产累计折旧 10 000
：投资性房产——成 60 000
累计折旧 10 000
贷：固定资产 50 000
资公积—资公积 20 000
投资性房产项目列报金额40 000万元（50 00010 000）
影响2011年损益金额＝1 000万元（办公楼出租前计提折旧费）
投资性房产项目列报金额60 000万元
影响2011年损益金额＝1 000万元（办公楼出租前计提折旧费）
（2）2012年收租金2012年支付办公楼修理费2万元2012年末办公楼公允价值63 000万元
成模式计量投资性房产
公允模式计量投资性房产
：银行存款 2 000
贷：业务收入 2 000
：银行存款 2 000
贷：业务收入 2 000
：业务成 2
贷：银行存款 2
：业务成 2
贷：银行存款 2
：业务成 1 000
贷：投资性房产累计折旧
1 000（50 000÷50）
：投资性房产——公允价值变动 3 000
贷：公允价值变动损益 3 000（63 00060 000）
投资性房产项目列报金额39 000万元（50 0001 000×11）
影响2012年损益金额＝租金收入2 000修理费2－折旧1 000＝998（万元）
投资性房产项目列报金额63 000万元
影响2012年损益金额＝租金收入2 000修理费2+公允价值变动损益3 000＝4 998（万元）
（3）2013年收租金年末办公楼公允价值61 000万元
成模式计量投资性房产
公允模式计量投资性房产
：银行存款 2 000
贷：业务收入 2 000
：银行存款 2 000
贷：业务收入 2 000
：业务成 1 000
贷：投资性房产累计折旧 1 000（50 000÷50）
：公允价值变动损益 2 000
贷：投资性房产——公允价值变动 2 000 （61 00063 000）
（4）2014年收租金年末办公楼公允价值62 000万元假定2014年12月31日租赁期满收回提高办公楼租金收入决定租赁期满办公楼进行改扩建C企业签订营租赁合约定改扩建完工时办公楼出租C公司进入改扩建工程
成模式计量投资性房产
公允模式计量投资性房产
：银行存款 2 000
贷：业务收入 2 000
：银行存款 2 000
贷：业务收入 2 000
：业务成 1 000
贷：投资性房产累计折旧 1 000
：投资性房产——公允价值变动 1 000
贷：公允价值变动损益 1 000（62 00061 000）
：投资性房产—建 37 000
投资性房产累计折旧13 000（1 000×13）
贷：投资性房产 50 000
：投资性房产——建 62 000
贷：投资性房产——成 60 000
——公允价值变动 2 000
投资性房产项目列报金额37 000万元
影响2014年损益金额＝租金收入2 000折旧1 000＝1 000（万元）
投资性房产项目列报金额62 000万元
影响2014年损益金额＝租金收入2 000+公允价值变动损益 1 000＝3 000（万元）
（5）2015年3日31日办公楼改扩建工程完工发生支出6 000万元均银行存款支付时出租C公司
成模式计量投资性房产
公允模式计量投资性房产
：投资性房产——建 6 000
贷：银行存款 6 000
：投资性房产——建 6 000
贷：银行存款 6 000
：投资性房产 43 000（37 000+6 000）
贷：投资性房产——建 43 000
：投资性房产——成 68 000（62 000+6 000）
贷：投资性房产——建 68 000
（6）假定2014年12月31日租赁期满（进行改扩建）直接出售售价62 000万元
成模式计量投资性房产
公允模式计量投资性房产
：银行存款 2 000
贷：业务收入 2 000
：银行存款 2 000
贷：业务收入 2 000
：业务成 1 000
贷：投资性房产累计折旧 1 000
租赁期满直接出售时需编制公允价值变动分录
：银行存款 62 000
贷：业务收入 62 000
：业务成 37 000
投资性房产累计折旧13 000（1 000×13）
贷：投资性房产 50 000
：银行存款 62 000
贷：业务收入 62 000
：业务成 40 000
资公积－资公积 20 000
公允价值变动损益 1 000
贷：投资性房产－成 60 000
—公允价值变动 1 000（3 0002 000）
思考问题出售时影响损益金额？
公允价值62 000账面价值37 000
＝25 000（万元）
出售时影响损益金额？
公允价值62 000账面价值61 000+资公积20 000＝21 000（万元）
例题·单选题2011年6月1日甲公司董事会批准关出租办公楼方案明确出租办公楼意图短期会发生变化采公允价值模式投资性房产进行续计量日办公楼账面价值5 500万元公允价值12 000万元转换日产生资公积6 500万元办公楼2011年12月31日公允价值13 000万元2012年12月31日公允价值13 200万元2013年3月1日甲公司收回租赁期届满办公楼外出售取价款14 000万元甲公司2013年度出售办公楼应确认损益金额（ ）万元
A800 B2 000 C7 300 D8 500
『正确答案』C
『答案解析』公允价值14 000账面价值13 200+资公积金6 500＝7 300（万元）
拓展假定转换日办公楼账面价值5 500万元公允价值5 000万元转换日产生方差额500万元甲公司2013年度出售办公楼应确认损益金额（ ）万元
公允价值14 000账面价值13 200+资公积金0＝800（万元）
例题·计算题甲公司事房产开发营业务出租商品房土权商铺均采成模式进行续计量
2013年度发生关交易事项：
（1）1月1日商品房滞销董事会决定栋商品房出租1月20日 甲公司乙公司签订租赁合已商品房营租赁方式提供乙公司出租商品房账面余额9 000万元未计提跌价准备公允价值10 000万元该出租商品房预计50年预计净残值零采年限均法计提折旧
①2013年1月出租商品房
：投资性房产——商品房 9 000
贷：开发产品 9 000
②出租商品房2013年度计提折旧
1月出租成模式进行续计量计提折旧时间应该11月折旧金额9 00050×1112＝165（万元）
：业务成 165
贷：投资性房产累计折旧 165
（2）1月5日收回租赁期届满宗土权批准建造办公楼该土权成2 750万元未计提减值准备预计50年采直线法摊销已摊销10年摊销额550万元收回预计尚40年采直线法摊销办公楼1月5日开始建造年末尚未完工发生工程支出3 445万元银行存款支付
：形资产 2 750
投资性房产累计摊销 550
贷：投资性房产——土权 2 750
累计摊销 550
：建工程 55（2 75050）
贷：累计摊销 55
：建工程 3 445
贷：银行存款 3 445
（3）3月5日收回租赁期届满商铺计划重新装修继续出租该商铺成6 500万元重新装修日已计提折旧2 000万元账面价值4 500万元装修工程8月1日开始年末完工达预定状态发生装修支出1 500万元银行存款支付装修预计租金收入幅增加
：投资性房产——建 4 500
投资性房产累计折旧 2 000
贷：投资性房产 6 500
：投资性房产——建 1 500
贷：银行存款 1 500
：投资性房产 6 000（4 500+1 500）
贷：投资性房产——建 6 000
例题·综合题（2012年考题）甲公司2007度2012年度发生栋办公楼关业务资料：
（1）2007年1月1日甲公司乙公司签订合委托乙公司建造栋办公楼合约定该办公楼总造价5 000万元建造期12月甲公司2007年1月1日乙公司预付20工程款7月1日12月31日分根工程进度乙公司进行工程款结算
（2）2007年1月1日建造该办公楼甲公司银行专门款2 000万元期限2年合年利率实际年利率均8年利息次年1月1日支付期次专门款中尚未动部分全部存入银行年利率1假定甲公司年年末计提款利息费存贷款利息全年360天计算月30天计算
（3）2007年1月1日该办公楼建造活动正式开始甲公司通银行乙公司预付工程款1 000万元7月1日甲公司根完工进度乙公司结算半年工程款2 250万元扣全部预付工程款余款银行存款支付乙公司
（4）2007年12月31日该办公楼期完工达预定状态日投入甲公司银行存款乙公司支付工程款2 750万元该办公楼预计年限50年预计净残值155万元采年限均法计提折旧
（5）2010年11月甲公司生产营战略调整决定该办公楼停止改出租获取租金收益2010年12月20日甲公司丙公司签订租赁协议约定该办公楼营租赁方式租丙公司租赁期2年租赁开始日2010年12月31日甲公司投资性房产采公允价值模式进行续计量2010年12月31日该办公楼公允价值5 100万元
（6）2011年12月31日该办公楼公允价值5 000万元
（7）2012年12月31日租赁合期甲公司该办公楼4 800万元价格售出款项已存银行假定考虑相关税费 （投资性房产科目求写出二级明细科目答案中金额单位万元表示）
『正确答案』
（1）根资料（3）编制甲公司2007年1月1日预付工程款2007年7月1日乙公司结算工程款会计分录
：预付账款 1 000
贷：银行存款 1 000
：建工程 2 250
贷：预付账款 1 000
银行存款 1 250
（2）根资料（1）（4）计算甲公司2007年专门款利息应予资化金额编制相应会计分录
专门款利息资化金额2 000×81 000×1÷2155（万元）
：建工程 155
应收利息[：银行存款] 5
贷：应付利息 160
（3）根资料（4）计算甲公司2007年12月31日该办公楼完工作固定资产入账金额2008年度应计算折旧金额
固定资产入账金额2 250+2 750+1555 155（万元）
2008年固定资产应计折旧额（5 155155）÷50100（万元）
（4）根资料（5）编制甲公司该办公楼转出租会计分录
：投资性房产成 5 100
累计折旧 300
贷：固定资产 5 155
资公积 245
（5）根资料（6）编制甲公司2011年12月31日该办公楼进行期末计量会计分录
：公允价值变动损益 100
贷：投资性房产公允价值变动 100
（6）根资料（7）编制甲公司2012年12月31日售出办公楼会计分录
：银行存款 4 800
贷：业务收入 4 800
：业务成 4 855
投资性房产公允价值变动100
资公积 245
贷：投资性房产成 5 100
公允价值变动损益 100
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