东坡金城商业计划书
目 录
第部分 ………………………… 运营资料
第二部分 ………………………… 城市分析
第三部分 ………………………… SWOT分析
第四部分 ………………………… 项目定位
第五部分 ………………………… 市场定位
第六部分 ………………………… 业态规划
第七部分 ………………………… 项目营模式（商业部分）
第八部分 ………………………… 租金定位
第九部分 ………………………… 招商计划
………………………… 整体策略
………………………… 推广策略
………………………… 招商手段
………………………… 优惠政策
第十部分 ………………………… 项目营模式（文化部分）
第十部分 ………………………… 配套改进计划
第十二部分 ………………………… 财务情况
第十三部分 ………………………… 融资计划
附件（） ………………………… 现场规划
附件（二） ………………………… 招商手
附件（三） ………………………… 媒介计划
第部分 运营资料
1 项目100余亩建筑面积70000余方米商铺面积5000余方米住房面积2000余方米总投资RMB 15 亿元
2 东坡金城2003年9月开盘销售
3 项目销售招商情况（图）
4 项目业态（图）
类
美容养生
服装饰品
文化教育
休闲食品
通讯
名细
国珍专营
天然居
姚明代
音乐声
冷酷100
中国联通
超英美容
城市猎
腾飞运动
记星
空门足球吧
中国移动
叶氏美容
童话世界
爱情氧吧
东坡文化公司
曼德夫
晶悦女子
精彩F1
瞬间间
唯尔靓
怪妹妹
心情驿站
徐艳霞艺术中心
SOLO
琪赛
智电脑
QQ女孩
哟喂呀
金键艺术中心
阿迪达斯
统计
4
15
7
3
2
5 项目现状分析
a) 着项目整体块增值招商节奏阵逐渐加快
b) 服饰美容教育产业招商例较
c) 休闲广场利率高时带动周围商铺招商
第二部分 城市分析（2005年）
资料
1 04~05年城市口然增长率122‰30万左右常住口20万左右
2 04年消费品市场更趋活跃全年实现社会消费品零售总额6738亿元增长216中批发零售贸易业实现销售额4987亿元增长237餐饮业实现销售额131亿元增长32105年半年城镇居民均支配收入4088元增长284半年均消费支出2720元增长189中食品消费增长142教育文化娱乐服务消费增长69交通通信消费增长76
3 目前全市体工商户73216户业员101425
4 市民消费惯 （观察结）
集中购物：4点~8点 点：北街
外出餐：6点~7点 点：猪市街杭州路
休闲娱乐：4点~10点 点：红星路东段
夜宵吃：9点~11点 点：环湖路
5 04年房屋建筑竣工面积3576万方米降72房产投资直呈现降态势 年商品房销售增幅直落投资50百分点空置面积较半年空置面积197万方米中住宅71万方米空置面积年期增长423 16月商品房销售额12754万元销售面积114万方米分年期降544606年商品房销售幅度直落投资增幅50百分点
信息源：眉山市统计局
分析
1 口流动性较弱
2 商铺数量密集
3 房产投资（住房商铺）成负增长
4 休闲产业发达居民惯休闲购物
5 长期形成雕广场中心购物娱乐休闲餐饮体商业中心
说明
1 城市收入稳步增加消费力涨
2 房产出现负增长局面受口数量限制
3 市民消费惯固定
第三部分 SWOT分析
项目理位置（图）
Strength（优势）
1 政府优势：政府文化产业重点项目
2 块优势：居住口离传统商业中心仅街隔利气培养
3 项目规模：利综合竞争力形成
4 整合营销：缺少休闲产业项目体量足支持休闲产业形成
Weakness（劣势）
1 区位劣势：项目位老城区项目周边气目前旺商业氛围佳现商业中心项目相隔南街没项目带效气聚集效应
2 道路交通：目前项目周边仅沙觳行南街定流量北街商业气氛三苏祠阻隔难展项目
3 消费惯：南街消费者遗忘唤起记忆需宣传品质花费力气
Opportunity（机会）
1． 市场：眉山没形成特色消费商圈商业楼盘缺少系统科学推广方式做项目定位目标象项目迅速成败关键
2． 城市块增值市中心商铺密集业态单（服饰）业态零散形成集中补充业态机会
Threat（威胁）
1． 区域竞争：新城区政府规划重点建设区域东坡湖广场义乌商贸城金罗马假日广场青年步行街等型商业楼盘老城区：赛尔阳光广场巴黎春天香港商业步行街等
2． 市场风险：目前区域市场商业产开发属实质性空白阶段三苏祠产业形态传统零售商业反面作导致商业开发滞否改变消费者购物惯市场风险关键
3． 目前眉山空置商铺达30万方米集中新城区老城区楼盘二楼商铺果合理运业态掌握业态营场选择次失败
第四部分 营销目标
① 实现招商70
② 流量均3000天
③ 拉动资产价值均价达4200元㎡
第五部分 项目定位
文化休闲购物中心
1 第三产业概念发展特点
概念
第三产业第第二产业外行业称服务业包括生产服务生活服务两方面生产力提高社会进步必然结果发展水已成衡量国家区发展水现代化程度重标志
发展
a) 2001年第三产业完成投资18306亿元增长176％增长速度分第产业第二产业高1710百分点第三产业投资占社会固定资产总投资重达658形成投资新热点
b) 传统批发零售贸易餐饮业交通运输业持续稳定发展时旅游信息咨询科技服务社区服务金融保险
通讯美容健身教育娱乐文化等新兴产业快速发展
c) 未第三产业已成城市济增长支柱北京海石家庄长沙等城市第三产业增加值占GDP重分达589507402484
特点
第三产业部行业较劳动密集技术密集智力密集行业存吸纳层次素质劳动力业
2 结合身条件城市条件满足条件产业批发零售贸易旅游通讯美容健身教育娱乐文化
3 眉山城区商铺密集休闲场足
4 服饰销售集中外餐饮娱乐科技等均没形成特色商圈
5 眉山区域理位置社会环境济发展状况决定项目市场需求支撑
第六部分 市场定位：
市构成：眉山区消费市场旅游口书画爱者培训机构
场构成：外贸易贸易想结合
第七部分 业态规划
根满足条件产业开店策略确定产业结构
休闲服务类营者开店策略
休闲服务行业选择口岸时考虑素：具备域优势休闲娱乐较集中配备充足车位良营环境产业气氛充足
休闲服务行业商铺般会选择楼商铺行业惯例消费者接受二楼休闲业营者建筑层高部通道设计较高求时求通风条件良
商品零售类营者开店策略
商品零售行业选择口岸时考虑素：交通便利周边型居住社区作常规消费群体支撑整体环境利吸引消费者
商品零售行业根类型选择商铺求样总体说规模效应吸引商家消费者重点时市场求较高
书画营者开店策略
书画行业选择口岸时考虑素：文化背景市场影响力交易市场否成熟市场区域购买力市场组织力销售通路否完善
书画行业商铺求：便作品陈列规模性整体性三方面
文化教育营者开店策略
文化教育行业选择口岸时考虑素：社区选址交通情况区域学校数量租金价格家庭休闲较集中便实宣传
文化教育行业商铺求：面积符合求租金便宜相安静
具体业态分布
中心广场分割出两业态区（休闲商业相结合产业融入文化）带重享受
业态图（层选择街商铺纳入规划）
二层业态（含二层）
层力业态规划
第八部分 项目营模式（商业部分）
商业产开发少涉利益相关群体种权利分配围绕级市场利益相关群体种权利分配必须通效项目营模式实现开发商投资者营者理者消费者五者生赢利益协调统提升开发商美誉度持续发展力实现商业利益化
五利益相关群体
开发企业项目开发整体组织协调者利益取商业物业利销售回收投资者通长期租金收入获投资回报
投资者项目销售关键商业物业成功销售前提投资者创造良投资机会协助投资者规避投资风险取合理投资回报投资者商业项目产品走市场关键纽带注重商铺升值潜力丰厚租金收益
营者（身投资者）商业营者营程中市场盈利机会成熟商圈合理租金商品档次商场推广力度等素决定营状况直接影响商业口岸成熟度商业氛围营状况坏反决定投资者投资回报高低回收期长短项目开发中商业形成初期吸引营者前商营者优惠扶持尤必
理者（时开发商兼）开发商引进验丰富商业理公司参商业项目理营解决纯投资者营理力足效手段
消费者商业物业终消费象商业物业营商品服务终消费者
项目营模式
常规营模式产权式营模式营模式两种
产权式营模式：商业物业全部销售权投资者投资者营者独立招商分散营物业理公司简单物业理职租金收益全部投资者
营模式：式营分两细分层面①商业物业部分产权营权销售投资者专业商业理公司负责统理投资者营委托营享受商业理公司固定投资回报种销售模式②指开发商预留部分商业物业出产权引进核心力商家带动零散商家进场营商业理公司负责统理实现租金收益资产增值种营模式
模式优劣势分析
1．产权式营模式优劣势：营模式开发企业投资回收较快风险较低操作简单追求短期利益产权分散便期商业理缺乏长期收益化力
2．营模式优劣势：通专业商业理公司专业化理实现商业价值化期风险投入增加
项目营模式选择
结合项目实际情况整体营战略项目前期招商力导致气足影响产权销售必须首先考虑招商问题然利产业形成气利聚集效应实现产权销售
第步：蓄势阶段营第二种模式实现资产增值
第二部：销售阶段营第种模式强化项目整体品牌结合产权营
招商期成果服务销售投资者固定投资回报增强投资信心
租金定位
眉山商铺租赁市场定价制定符合市场租金价格体系（图表）
三苏祠正面东坡苑背面低租金价格体系
位置
楼层
楼层面积
总面积
租金（元方米月）
备注
正面
背面
号楼
1层
1519㎡
339056
30－35
25－30
街
广
场
面
商
铺
租
金
低
30
∣
35
2层
1340㎡
15－20
12－15
3层
53156㎡
10－15
8－12
二号楼
1层
1267㎡
28286
30－35
25－30
2层
1030㎡
15－20
12－15
3层
5316㎡
10－15
8－12
三号楼
1层
1272㎡
28336
30－35
25－30
2层
1030㎡
15－20
12－15
3层
5316㎡
10－15
8－12
四号楼
1层
1277㎡
28726
30－35
25－30
2层
1064㎡
15－20
12－15
3层
5316㎡
10－15
8－12
五号楼
1层
86758㎡
159158
25－30
18－22
2层
724㎡
12－15
10－15
六号楼
1层
11037㎡
203562
25－30
18－22
2层
93192㎡
12－15
10－15
七号楼
1层
11037㎡
203562
25－30
18－22
2层
93192㎡
12－15
10－15
九号楼
1层
23025㎡
9595
价格面议
整体
租赁
2层
23025㎡
3层
23025㎡
4层
23025㎡
十号楼
1层
9785㎡
25013
18－22
15－20
街
广
场
面
商
铺
租
金
低
30
∣
35
2层
9912㎡
10－15
10－15
3层
5316㎡
8－12
8－12
十号楼
1层
1139㎡
28227
18－22
15－20
2层
11521㎡
10－15
10－15
3层
5316㎡
8－12
8－12
十二号楼
1层
1277㎡
3573
30－35
15－20
2层
1148㎡
15－20
10－15
3层
1148㎡
10－15
8－12
十三号楼
1层
1139㎡
28227
18－22
15－20
2层
1152㎡
10－15
10－15
3层
5316㎡
8－12
8－12
十七号楼
底层
69711㎡
15－20
十八号楼
底层
57378㎡
18－25
十九号楼
底层
5096㎡
18－25
休闲广场
租金7元㎡物业理费1元㎡
第九部分 招商计划
招商象：符合业态规划营者
招商区域：+成区
整体策略
1． 项目前期市场形成良影响选择前熟悉项目成区作招商战外带动消良影响
2． 项目形象：眉山第座文化商业城休闲购物新体验
3． 媒介策略（附件媒介计划）
诉求象：具扩张意图体商户连锁品牌营者意识开店潜投资者
象特征：① 具备定抗风险力济基础
② 具险精神现收入满意
③ 身投资验具方面际关系
④ 具某行业工作验际关系
象行分析：开店基础某行业解开店目明确营场选择前期投入考虑重点特意识开店首次投资者初期投入十分重视际关系较广信息收集渠道范围相较广
蓄势期
诉求题：注意知识性眉山消费市场分析项目基属性介绍
诉求范围：成+眉山
诉求时间：7月15日～8月15日
媒介选择：华西市报
广告形式：软文题花
诉求频次：软文1次题花3次计4次
导入期
诉求题：楼盘展示业态理交通理等优势传递招商信息
诉求范围：成+眉山
诉求时间：8月15日～9月15日
媒介选择：华西市报
广告形式：软文题花
诉求频次：软文1次题花9次计10次
强销期：
诉求题：优惠标店铺装修里花钱副更优惠方案等您决策
诉求范围：成+眉山
诉求时间：9月15日～11月15日
媒介选择：华西市报+面媒体+眉山夹报户外辅助媒体
广告形式：面户外媒体广播
诉求频次：华西公告2次题花资讯5次面硬广4次华西夹报4次广播5秒1月户外媒体计面15次户外2月广播1月
持续期：
诉求题：诉求象信息互动招商成果展示项目消费者提供服务
诉求范围：眉山
诉求时间：11月15日～次年1月1日
媒介选择：户外媒体+面媒体（针休闲服务媒体）
广告形式：硬广户外媒体
诉求频次：面4次户外4月
争取合作：
① 青城山GOLF会易拉宝展示
② 广告公司项目资源互换
③ 政府型品牌引入支持
事项：
① 国庆元旦春节举办活动媒介宣传
② 强销期招商手册直邮
③ 重点招商象直接踪
④ VI系统务必推广启动前确定
⑤ 集团网站建成起站宣传该信息媒介信息体现
⑥ 原做销售方面推广
招商手段：
现场烘托商业气氛（附件现场规划）
1． 户外广告形式样新颖
2． 提早形成国庆喜庆气氛利气球彩旗等
3． 气氛延展利步行街仿古路灯
SP活动提升气
1． 东坡金城品牌展示（91～101活动方案）
2． 第届东坡文化购物节（101活动方案）
3． 春节开业活动
优惠政策
容
项
目
面积（建筑面积㎡）优惠政策（总租金）
付款方式优惠政策
品牌优惠政策
50
5099
100199
200500
500㎡
次性付清3年
次性付清5年
国际国知名
国普通品牌
租金
优惠
95折
9折
85折
7折
7折
65折
8折
9折
物费
优惠
优惠
优惠
协商
协商
优惠
优惠
协商
优惠
营理费
优惠
协商
协商
免
免
协商
协商
免
协商
免租期
13月
13月
36月
69月
912月
912月
13月
1 商家第次装修产生属东坡金城垃圾清运费全免（注：业营行租赁招商业承担）
2 商家入场装修装修入场证理费减半收取
3 商家享受区域商家政府予优惠政策（政府相关文件执行）
4 优惠政策折扣限第年总租金折扣享受重复优惠
优惠政策：
2006年10月1日前入场商家予3月免租期
2006年10月1日入场商家面积（建筑面积㎡）50㎡免租期1月
广告位优惠
根商家营规模品牌适提供12广告位（视品牌情况）指定位置免费期限2月期广告位优先租赁正常外收费标准予优惠期宣传项目商家做出推广计划结合整项目外造势宣传商家进行品牌推广
工作计划（图）
时间
完成事件
715～815
眉山市消费力方需求城市属性调查报告
招商手册
蓄势期广告发布
布置休闲设施
815～901
导入期媒介宣传
宣传范围效果评估吸引力意见等
901～1115
根情况调整策略
现场布置题气氛营造
强销期介宣传
品牌推广活动
101活动
1115～次年11
元旦狂欢夜活动
入住商家沟通
目标商家意数量达求总体招商50
101～春节
目标商家招商基完成商铺入住率达70
东坡金城试营业结束
广告招商宣传结束
春节项目正式营业时间
春节
未期户外广告诉求项目功时商家服务
举办类活动影响力活动免费提供场扩项目影响力
根营业情况制定宣传计划达营销目标数求
第十部分 项目营模式（文化部分）
该部分营模式商业部分基致样采先租销模式出租率提升资产价值合理回报
招商计划
招商象：教育业+书画营者
招商区域：+成区
推广区域：+成区
推广题
眉山东坡金城获XX书画教育示范基称号东坡金城服务眉山全力造书画教育示范基
目标客户
招商目标
1 书画院校
2 第二教育培训机构
3 书画营者
销售目标
1 合作书画院校
2 入住营者
3 投资理财者
整体策略
1 成区高校书画院教授达成合作项目作第二教室
2 加公益例提高流量
3 加强政府合作促进作品销售
实施手段
1 画家画院等行业员直邮合作计划书
2 作品陈列室名家真品仿真画政府员字画
3 政府文化交流作品提供单位
4 助101活动扩文化影响
5 媒介计划项目形象推广
6 开发旅游商品形态
第十部分 配套改进计划
1． 中心广场设置遮阳伞休闲长椅保安值班台
2． 休闲广场现草坪改造改建东坡文化题公园
3． 光彩工程连接面道路灯广场标识等箱
4． 9 号楼周边广场砖铺设
5． 街花台花草种植
6． 三广场晚明灯配置
7． 东坡苑东未整广场转铺设
8． 走廊雨棚餐饮条街雨棚搭建
9． 广告规划
第步开发灯杆罗马旗标识广告
第二步广告公司合作全面开发开半月刊杂志（刊）
第十二部分 财务计划
投入时间
名称
名细
支出金额
715～815
市场行性调研
成眉山
1000元
招商手
手1000册DM10000份
5000元
布置休闲设施
遮阳伞10长椅8张
2000元
915～107
现场布置
彩旗彩球等
1000元
活动
国庆前期品牌推广活动
50000元
1220～13
元旦狂欢购物节
50000元
———
支出
预备资金商家活动支持
41000元
合计
———
———
15万
备注
该预算含宣传费
第十三部分 融资计划（略）
附件未制定
需总部支持：
1． VI系统
2． 招商基础设施
美仑投资
策划部
6242006
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目 录
第部分 ………………………… 运营资料
第二部分 ………………………… 城市分析
第三部分 ………………………… SWOT分析
第四部分 ………………………… 项目定位
第五部分 ………………………… 市场定位
第六部分 ………………………… 业态规划
第七部分 ………………………… 项目营模式（商业部分）
第八部分 ………………………… 租金定位
第九部分 ………………………… 招商计划
………………………… 整体策略
………………………… 推广策略
………………………… 招商手段
………………………… 优惠政策
第十部分 ………………………… 项目营模式（文化部分）
第十部分 ………………………… 配套改进计划
第十二部分 ………………………… 财务情况
第十三部分 ………………………… 融资计划
附件（） ………………………… 现场规划
附件（二） ………………………… 招商手
附件（三） ………………………… 媒介计划
第部分 运营资料
1 项目100余亩建筑面积70000余方米商铺面积5000余方米住房面积2000余方米总投资RMB 15 亿元
2 东坡金城2003年9月开盘销售
3 项目销售招商情况（图）
4 项目业态（图）
类
美容养生
服装饰品
文化教育
休闲食品
通讯
名细
国珍专营
天然居
姚明代
音乐声
冷酷100
中国联通
超英美容
城市猎
腾飞运动
记星
空门足球吧
中国移动
叶氏美容
童话世界
爱情氧吧
东坡文化公司
曼德夫
晶悦女子
精彩F1
瞬间间
唯尔靓
怪妹妹
心情驿站
徐艳霞艺术中心
SOLO
琪赛
智电脑
QQ女孩
哟喂呀
金键艺术中心
阿迪达斯
统计
4
15
7
3
2
5 项目现状分析
a) 着项目整体块增值招商节奏阵逐渐加快
b) 服饰美容教育产业招商例较
c) 休闲广场利率高时带动周围商铺招商
第二部分 城市分析（2005年）
资料
1 04~05年城市口然增长率122‰30万左右常住口20万左右
2 04年消费品市场更趋活跃全年实现社会消费品零售总额6738亿元增长216中批发零售贸易业实现销售额4987亿元增长237餐饮业实现销售额131亿元增长32105年半年城镇居民均支配收入4088元增长284半年均消费支出2720元增长189中食品消费增长142教育文化娱乐服务消费增长69交通通信消费增长76
3 目前全市体工商户73216户业员101425
4 市民消费惯 （观察结）
集中购物：4点~8点 点：北街
外出餐：6点~7点 点：猪市街杭州路
休闲娱乐：4点~10点 点：红星路东段
夜宵吃：9点~11点 点：环湖路
5 04年房屋建筑竣工面积3576万方米降72房产投资直呈现降态势 年商品房销售增幅直落投资50百分点空置面积较半年空置面积197万方米中住宅71万方米空置面积年期增长423 16月商品房销售额12754万元销售面积114万方米分年期降544606年商品房销售幅度直落投资增幅50百分点
信息源：眉山市统计局
分析
1 口流动性较弱
2 商铺数量密集
3 房产投资（住房商铺）成负增长
4 休闲产业发达居民惯休闲购物
5 长期形成雕广场中心购物娱乐休闲餐饮体商业中心
说明
1 城市收入稳步增加消费力涨
2 房产出现负增长局面受口数量限制
3 市民消费惯固定
第三部分 SWOT分析
项目理位置（图）
Strength（优势）
1 政府优势：政府文化产业重点项目
2 块优势：居住口离传统商业中心仅街隔利气培养
3 项目规模：利综合竞争力形成
4 整合营销：缺少休闲产业项目体量足支持休闲产业形成
Weakness（劣势）
1 区位劣势：项目位老城区项目周边气目前旺商业氛围佳现商业中心项目相隔南街没项目带效气聚集效应
2 道路交通：目前项目周边仅沙觳行南街定流量北街商业气氛三苏祠阻隔难展项目
3 消费惯：南街消费者遗忘唤起记忆需宣传品质花费力气
Opportunity（机会）
1． 市场：眉山没形成特色消费商圈商业楼盘缺少系统科学推广方式做项目定位目标象项目迅速成败关键
2． 城市块增值市中心商铺密集业态单（服饰）业态零散形成集中补充业态机会
Threat（威胁）
1． 区域竞争：新城区政府规划重点建设区域东坡湖广场义乌商贸城金罗马假日广场青年步行街等型商业楼盘老城区：赛尔阳光广场巴黎春天香港商业步行街等
2． 市场风险：目前区域市场商业产开发属实质性空白阶段三苏祠产业形态传统零售商业反面作导致商业开发滞否改变消费者购物惯市场风险关键
3． 目前眉山空置商铺达30万方米集中新城区老城区楼盘二楼商铺果合理运业态掌握业态营场选择次失败
第四部分 营销目标
① 实现招商70
② 流量均3000天
③ 拉动资产价值均价达4200元㎡
第五部分 项目定位
文化休闲购物中心
1 第三产业概念发展特点
概念
第三产业第第二产业外行业称服务业包括生产服务生活服务两方面生产力提高社会进步必然结果发展水已成衡量国家区发展水现代化程度重标志
发展
a) 2001年第三产业完成投资18306亿元增长176％增长速度分第产业第二产业高1710百分点第三产业投资占社会固定资产总投资重达658形成投资新热点
b) 传统批发零售贸易餐饮业交通运输业持续稳定发展时旅游信息咨询科技服务社区服务金融保险
通讯美容健身教育娱乐文化等新兴产业快速发展
c) 未第三产业已成城市济增长支柱北京海石家庄长沙等城市第三产业增加值占GDP重分达589507402484
特点
第三产业部行业较劳动密集技术密集智力密集行业存吸纳层次素质劳动力业
2 结合身条件城市条件满足条件产业批发零售贸易旅游通讯美容健身教育娱乐文化
3 眉山城区商铺密集休闲场足
4 服饰销售集中外餐饮娱乐科技等均没形成特色商圈
5 眉山区域理位置社会环境济发展状况决定项目市场需求支撑
第六部分 市场定位：
市构成：眉山区消费市场旅游口书画爱者培训机构
场构成：外贸易贸易想结合
第七部分 业态规划
根满足条件产业开店策略确定产业结构
休闲服务类营者开店策略
休闲服务行业选择口岸时考虑素：具备域优势休闲娱乐较集中配备充足车位良营环境产业气氛充足
休闲服务行业商铺般会选择楼商铺行业惯例消费者接受二楼休闲业营者建筑层高部通道设计较高求时求通风条件良
商品零售类营者开店策略
商品零售行业选择口岸时考虑素：交通便利周边型居住社区作常规消费群体支撑整体环境利吸引消费者
商品零售行业根类型选择商铺求样总体说规模效应吸引商家消费者重点时市场求较高
书画营者开店策略
书画行业选择口岸时考虑素：文化背景市场影响力交易市场否成熟市场区域购买力市场组织力销售通路否完善
书画行业商铺求：便作品陈列规模性整体性三方面
文化教育营者开店策略
文化教育行业选择口岸时考虑素：社区选址交通情况区域学校数量租金价格家庭休闲较集中便实宣传
文化教育行业商铺求：面积符合求租金便宜相安静
具体业态分布
中心广场分割出两业态区（休闲商业相结合产业融入文化）带重享受
业态图（层选择街商铺纳入规划）
二层业态（含二层）
层力业态规划
第八部分 项目营模式（商业部分）
商业产开发少涉利益相关群体种权利分配围绕级市场利益相关群体种权利分配必须通效项目营模式实现开发商投资者营者理者消费者五者生赢利益协调统提升开发商美誉度持续发展力实现商业利益化
五利益相关群体
开发企业项目开发整体组织协调者利益取商业物业利销售回收投资者通长期租金收入获投资回报
投资者项目销售关键商业物业成功销售前提投资者创造良投资机会协助投资者规避投资风险取合理投资回报投资者商业项目产品走市场关键纽带注重商铺升值潜力丰厚租金收益
营者（身投资者）商业营者营程中市场盈利机会成熟商圈合理租金商品档次商场推广力度等素决定营状况直接影响商业口岸成熟度商业氛围营状况坏反决定投资者投资回报高低回收期长短项目开发中商业形成初期吸引营者前商营者优惠扶持尤必
理者（时开发商兼）开发商引进验丰富商业理公司参商业项目理营解决纯投资者营理力足效手段
消费者商业物业终消费象商业物业营商品服务终消费者
项目营模式
常规营模式产权式营模式营模式两种
产权式营模式：商业物业全部销售权投资者投资者营者独立招商分散营物业理公司简单物业理职租金收益全部投资者
营模式：式营分两细分层面①商业物业部分产权营权销售投资者专业商业理公司负责统理投资者营委托营享受商业理公司固定投资回报种销售模式②指开发商预留部分商业物业出产权引进核心力商家带动零散商家进场营商业理公司负责统理实现租金收益资产增值种营模式
模式优劣势分析
1．产权式营模式优劣势：营模式开发企业投资回收较快风险较低操作简单追求短期利益产权分散便期商业理缺乏长期收益化力
2．营模式优劣势：通专业商业理公司专业化理实现商业价值化期风险投入增加
项目营模式选择
结合项目实际情况整体营战略项目前期招商力导致气足影响产权销售必须首先考虑招商问题然利产业形成气利聚集效应实现产权销售
第步：蓄势阶段营第二种模式实现资产增值
第二部：销售阶段营第种模式强化项目整体品牌结合产权营
招商期成果服务销售投资者固定投资回报增强投资信心
租金定位
眉山商铺租赁市场定价制定符合市场租金价格体系（图表）
三苏祠正面东坡苑背面低租金价格体系
位置
楼层
楼层面积
总面积
租金（元方米月）
备注
正面
背面
号楼
1层
1519㎡
339056
30－35
25－30
街
广
场
面
商
铺
租
金
低
30
∣
35
2层
1340㎡
15－20
12－15
3层
53156㎡
10－15
8－12
二号楼
1层
1267㎡
28286
30－35
25－30
2层
1030㎡
15－20
12－15
3层
5316㎡
10－15
8－12
三号楼
1层
1272㎡
28336
30－35
25－30
2层
1030㎡
15－20
12－15
3层
5316㎡
10－15
8－12
四号楼
1层
1277㎡
28726
30－35
25－30
2层
1064㎡
15－20
12－15
3层
5316㎡
10－15
8－12
五号楼
1层
86758㎡
159158
25－30
18－22
2层
724㎡
12－15
10－15
六号楼
1层
11037㎡
203562
25－30
18－22
2层
93192㎡
12－15
10－15
七号楼
1层
11037㎡
203562
25－30
18－22
2层
93192㎡
12－15
10－15
九号楼
1层
23025㎡
9595
价格面议
整体
租赁
2层
23025㎡
3层
23025㎡
4层
23025㎡
十号楼
1层
9785㎡
25013
18－22
15－20
街
广
场
面
商
铺
租
金
低
30
∣
35
2层
9912㎡
10－15
10－15
3层
5316㎡
8－12
8－12
十号楼
1层
1139㎡
28227
18－22
15－20
2层
11521㎡
10－15
10－15
3层
5316㎡
8－12
8－12
十二号楼
1层
1277㎡
3573
30－35
15－20
2层
1148㎡
15－20
10－15
3层
1148㎡
10－15
8－12
十三号楼
1层
1139㎡
28227
18－22
15－20
2层
1152㎡
10－15
10－15
3层
5316㎡
8－12
8－12
十七号楼
底层
69711㎡
15－20
十八号楼
底层
57378㎡
18－25
十九号楼
底层
5096㎡
18－25
休闲广场
租金7元㎡物业理费1元㎡
第九部分 招商计划
招商象：符合业态规划营者
招商区域：+成区
整体策略
1． 项目前期市场形成良影响选择前熟悉项目成区作招商战外带动消良影响
2． 项目形象：眉山第座文化商业城休闲购物新体验
3． 媒介策略（附件媒介计划）
诉求象：具扩张意图体商户连锁品牌营者意识开店潜投资者
象特征：① 具备定抗风险力济基础
② 具险精神现收入满意
③ 身投资验具方面际关系
④ 具某行业工作验际关系
象行分析：开店基础某行业解开店目明确营场选择前期投入考虑重点特意识开店首次投资者初期投入十分重视际关系较广信息收集渠道范围相较广
蓄势期
诉求题：注意知识性眉山消费市场分析项目基属性介绍
诉求范围：成+眉山
诉求时间：7月15日～8月15日
媒介选择：华西市报
广告形式：软文题花
诉求频次：软文1次题花3次计4次
导入期
诉求题：楼盘展示业态理交通理等优势传递招商信息
诉求范围：成+眉山
诉求时间：8月15日～9月15日
媒介选择：华西市报
广告形式：软文题花
诉求频次：软文1次题花9次计10次
强销期：
诉求题：优惠标店铺装修里花钱副更优惠方案等您决策
诉求范围：成+眉山
诉求时间：9月15日～11月15日
媒介选择：华西市报+面媒体+眉山夹报户外辅助媒体
广告形式：面户外媒体广播
诉求频次：华西公告2次题花资讯5次面硬广4次华西夹报4次广播5秒1月户外媒体计面15次户外2月广播1月
持续期：
诉求题：诉求象信息互动招商成果展示项目消费者提供服务
诉求范围：眉山
诉求时间：11月15日～次年1月1日
媒介选择：户外媒体+面媒体（针休闲服务媒体）
广告形式：硬广户外媒体
诉求频次：面4次户外4月
争取合作：
① 青城山GOLF会易拉宝展示
② 广告公司项目资源互换
③ 政府型品牌引入支持
事项：
① 国庆元旦春节举办活动媒介宣传
② 强销期招商手册直邮
③ 重点招商象直接踪
④ VI系统务必推广启动前确定
⑤ 集团网站建成起站宣传该信息媒介信息体现
⑥ 原做销售方面推广
招商手段：
现场烘托商业气氛（附件现场规划）
1． 户外广告形式样新颖
2． 提早形成国庆喜庆气氛利气球彩旗等
3． 气氛延展利步行街仿古路灯
SP活动提升气
1． 东坡金城品牌展示（91～101活动方案）
2． 第届东坡文化购物节（101活动方案）
3． 春节开业活动
优惠政策
容
项
目
面积（建筑面积㎡）优惠政策（总租金）
付款方式优惠政策
品牌优惠政策
50
5099
100199
200500
500㎡
次性付清3年
次性付清5年
国际国知名
国普通品牌
租金
优惠
95折
9折
85折
7折
7折
65折
8折
9折
物费
优惠
优惠
优惠
协商
协商
优惠
优惠
协商
优惠
营理费
优惠
协商
协商
免
免
协商
协商
免
协商
免租期
13月
13月
36月
69月
912月
912月
13月
1 商家第次装修产生属东坡金城垃圾清运费全免（注：业营行租赁招商业承担）
2 商家入场装修装修入场证理费减半收取
3 商家享受区域商家政府予优惠政策（政府相关文件执行）
4 优惠政策折扣限第年总租金折扣享受重复优惠
优惠政策：
2006年10月1日前入场商家予3月免租期
2006年10月1日入场商家面积（建筑面积㎡）50㎡免租期1月
广告位优惠
根商家营规模品牌适提供12广告位（视品牌情况）指定位置免费期限2月期广告位优先租赁正常外收费标准予优惠期宣传项目商家做出推广计划结合整项目外造势宣传商家进行品牌推广
工作计划（图）
时间
完成事件
715～815
眉山市消费力方需求城市属性调查报告
招商手册
蓄势期广告发布
布置休闲设施
815～901
导入期媒介宣传
宣传范围效果评估吸引力意见等
901～1115
根情况调整策略
现场布置题气氛营造
强销期介宣传
品牌推广活动
101活动
1115～次年11
元旦狂欢夜活动
入住商家沟通
目标商家意数量达求总体招商50
101～春节
目标商家招商基完成商铺入住率达70
东坡金城试营业结束
广告招商宣传结束
春节项目正式营业时间
春节
未期户外广告诉求项目功时商家服务
举办类活动影响力活动免费提供场扩项目影响力
根营业情况制定宣传计划达营销目标数求
第十部分 项目营模式（文化部分）
该部分营模式商业部分基致样采先租销模式出租率提升资产价值合理回报
招商计划
招商象：教育业+书画营者
招商区域：+成区
推广区域：+成区
推广题
眉山东坡金城获XX书画教育示范基称号东坡金城服务眉山全力造书画教育示范基
目标客户
招商目标
1 书画院校
2 第二教育培训机构
3 书画营者
销售目标
1 合作书画院校
2 入住营者
3 投资理财者
整体策略
1 成区高校书画院教授达成合作项目作第二教室
2 加公益例提高流量
3 加强政府合作促进作品销售
实施手段
1 画家画院等行业员直邮合作计划书
2 作品陈列室名家真品仿真画政府员字画
3 政府文化交流作品提供单位
4 助101活动扩文化影响
5 媒介计划项目形象推广
6 开发旅游商品形态
第十部分 配套改进计划
1． 中心广场设置遮阳伞休闲长椅保安值班台
2． 休闲广场现草坪改造改建东坡文化题公园
3． 光彩工程连接面道路灯广场标识等箱
4． 9 号楼周边广场砖铺设
5． 街花台花草种植
6． 三广场晚明灯配置
7． 东坡苑东未整广场转铺设
8． 走廊雨棚餐饮条街雨棚搭建
9． 广告规划
第步开发灯杆罗马旗标识广告
第二步广告公司合作全面开发开半月刊杂志（刊）
第十二部分 财务计划
投入时间
名称
名细
支出金额
715～815
市场行性调研
成眉山
1000元
招商手
手1000册DM10000份
5000元
布置休闲设施
遮阳伞10长椅8张
2000元
915～107
现场布置
彩旗彩球等
1000元
活动
国庆前期品牌推广活动
50000元
1220～13
元旦狂欢购物节
50000元
———
支出
预备资金商家活动支持
41000元
合计
———
———
15万
备注
该预算含宣传费
第十三部分 融资计划（略）
附件未制定
需总部支持：
1． VI系统
2． 招商基础设施
美仑投资
策划部
6242006
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