第章 案目前操作难点
控前期项目身违素影响案实际操作中必然会产生操作难点素少少增加案操作难度难度产生通期工作弥补首先正视案目前操作中实际难点问题:
案墅部分项目处区域区域抗
首先墅住宅产品中高端产品研究墅产品时候放整宏观市场考虑市场需求问题时放实际需求群体中进行产品局部定位微观环境分析
皋样城市城区面积市民般段认程度5~10分钟路程拥完善生活便利系统相案段区域产品吸引力够
时皋周边乡镇建筑外观消费趋墅概念停留农民庄台基础消费概念基停留宅基加建筑费低成低消耗层面案
连排墅产品应该属新兴产品达终接受引导宣传需精神层面诸生活氛围区文化等方面引起客户鸣提高认度
二案墅部分商业部分形象气质抗
众周知墅高档住宅产品讲究恬静舒适品位生活状态商业配套墅距离太免嘈杂商业环境破坏墅生活氛围案墅区商业街咫尺墅形象气质会造成影响利产品销售推广
目前案商业+墅产品组合已弥补需墅推广宣传中寻找新亮点转移消费者视线期房阶段完成定量墅产品推广
三案商业部分纯市场概念普难度
作政府招商引资项目案前期商业赖支撑机动车配件市场强力买点实际操作情况暴露前期市场考察足盲目性规划定位公里长体量机动车配件市场皋县级城市否市场需?
显然做政府规划支持机动车配件商业街样单薄题远远足支撑案体量商铺时案定位较高连排墅住宅身需体量生活配套类定程度否定案商业仅做机动车配件市场操作方法
案机动车配件市场外没商铺做明确区域定位功分类定程度导致投资者市场未发展规划明确降低投资者投资信心
四案商业部分售反租操作问题
案商铺操作程中提出返租11卖点首先否认返租实际操作中强力卖点销售操作手法提出视项目需求承受力返租定程度运单位产品总价高者单价高投资者投资时预期握足时时候返租程度提高投资客投资信心目前案返租仅仅建立降价销售目定程度客户造成降价销售销售现象刺激投资信心效果相差
反观案案投资客户确实普遍存购买信心足问题时足源价格更源市场规划前景预见性体量商铺全做机动车配件商业街否够运作成功缺乏信心案推广程中进步明确案商业功定位细化分类定位细节投资者真正觉案定位操作行性目前增强投资者购铺效直接根方法
五案墅商业两部分企划宣传协调问题
案企划推广中突出问题商业住宅两者间协调问题案目前汽车配件市场商铺定位住宅墅推广相突求案推广时机开盘引导售楼处实际操作布置中两者做相应协调
节约成目考量商业住宅售楼处应该没问题部操作终究保证住宅商业两套独立分开系统包括案名(总案名副案名进行区分)楼书板VI两套系统风格联系区(通画面色文案追求诉求点进行区分)时推广程中保证定时间范围商业住宅推广力度侧重
现宣传单页中文案细节卖点诉求具体户型插图例定问题案名LOGO欧式感觉产品身海派简约建筑风格相符合少感觉点牵强时单页整体感觉案LOGO够显眼没起LOGO予客户鲜明印象作
第二章案产品定位
针目前情况操作难点案亟完善通产品重新定位重新确立产品卖点概念系列适合案宣传推广方案通期宣传引导改变案已消费者心目中留固印象通全新定位全新概念重新铨饰案
商业部分产品定位
体量商业街讲丰富业态组合商业街具基商业功尤项目连绵公里长商铺说单业态会限制商业街吸引力未商业氛围塑造会困难然单业态果定位准确操作成功幸项目业态定位缺乏区域商业业态分析市场预测实际操作中案处较动局面
项目规划商业裙楼高档墅区规划量连体墅商业街业态定位定符合住宅产品属性做放矢否会出现定位突形成销售极端终整项目营销会带极负面效应困难
项目住宅产品属性区域现商业业态分布建议整商业街进行种业态组合针商业街马路宽街商铺基做效互动采取东西二条街商铺单独进行业态划分兼顾商业街整体功区分做区域互动
商业街整体业态建议:
南北商业流商铺现布局规划分:
l 餐饮娱乐:中型特色餐饮酒吧茶室网吧茶室等娱乐设施
l 生活配套:便利超市美容美发洗衣洗烫等生活配套设施
l 政府特许营:摩配汽配机动车展示厅易耗品交易市场
三业态分布总说政府特许营块餐饮娱乐生活配套两块商业部分墅生活配套出现方面适提升商铺身档次实性方面庞专业市场降低推广风险
二墅部分产品定位
1 强调墅产品稀缺性
众周知原墅土已愈显金贵案交通占绝优势郊墅产品绝程区范围具珍藏价值样定位利案购买群连排墅客户扩展墅意性客户稀缺性性定位利商业推广中广告炒作
2 强调墅产品文化品位强调生活品质提升求
值注意墅部分进行推广宣传期间应量避免牵扯商业部分墅产品销售体量没完全放开前两者宣传媒体宣传渠道宣传时间应错开墅产品宣传应该高品位高档次高尚生活宣传宗旨宣传墅区文化品位生活品质卖点吸引生活质量定求客户前解
3 配合时尚精品商铺造全新生活娱乐健康中心
商铺规划出现墅区相影响时通商铺较规划利通视线转移促客户关心重点放商铺作生活配套合理商圈购物便利素考虑
第三章案商业产推广建议
中国房产正面急剧洗牌步入商铺写字楼住宅三分天鼎足势全新时代五花八门具类型商业住宅混合体层出穷值注意然出产体系商业产开发操作营理念住宅着
商业物业住宅物业差异:
1 作动态产商业产营获收益需托商业段价值营特色
2 商业性更强开发商物业理商业营理水求更高
3 建筑土出金住宅高土出年限40年
4 相关政策规定般商铺销售揭贷款超300万元贷款额度高6成期限10年利率625工程具备竣工备案条件银行放款消费者购买商业物业时揭贷款月供必须房子投入时发生
5 缴纳费水电气热须专门商业市政标准缴费
6 期装潢营维护等费
7 商业物业开发汇报利润高通常住宅投资2~4倍
8 房产开发商商家合作联合商业物业开发趋势
商业产继居住型物业更高层投资境界商业产讲概念注重户型环境销售商业产投资价值区域商业氛围否浓厚关具体说建什业态处建建成营形式科学整体策划正确功定位商铺代表单独铺面更隐藏铺面面限获利空间
做商业产必须进行策划定位(前期)营理(期)必须策划中营造出浓厚商业氛围创造出丰厚商业空间够通营理长期引领商家够限度提升商业物业价值短期促进销售长期促进整商业物业价值提升带动租售水提高
时真正出钱购买物业业投资者终商铺受益者必须通次招商租售商铺终获利
商业产常营销策略中住宅种:
1 统招租
2 售包租
3 部分营租赁加部分出售
求先培育营出商业价值然实现产价值
商业住宅复合型产裙楼底商作零售业房产结合考虑开发商商铺投资者利益兼顾租赁营着住区业利益参者利益出发点避免存矛盾商铺作旺参者愿做什做商业街业态规划核心………群楼底商效开发带动社区物业销售项目开发形成良性循环强化项目整体品牌形象商住复合产效互动催生更丰富商业形态社区品质进步提升科学正确立足整体规划营销策划裙楼商业仅避免身住宅品质破坏干扰反更丰富社区建筑整体性协调性
商业产◆立体策划全案流程
商业环境分析
竞争环境分析 市场分析 市场调查数库
消费者环境分析
产品潜力分析
市场定位策略 项目行性分析
商铺形象定位
产品综合成
投资回报分析 商业定位策略 VI视觉识系统
商铺设计建议 设计制作
商业物业理体系
业种组合规划
产品销售
价格制定
付款方式 商业定价策略 完善价格构成体系
研究操作价格
变动策略
招商广告宣传
执行
系列招商活动
建议执行 商铺招商策略 全案市场推广方案
销售推广策划
代理销售执行
阶段性销售
计划建议 商铺通路策略 立体营销全案策划
销售员专业培训
销售控制计划
商铺旺场策略 产品续服务 销售率品牌度双赢互动
第四章案销售操作建议
销售策略
案整开发程中周期长带市场风险市场中短期客源清洗会时常出现暂时性市场客源支持度够建议案操作中压缩整体开发周期迅速化产品根市场价格变化时调整定价策略配合销控利价格杠杆减少供应量造成紧迫感热销感突破区域行销销售行扩张整皋周边市县
推广阶段安排建议先墅商铺策略目前正推广商铺进行低调处理客接介绍外媒体广告先行住宅宣传路住宅推广开盘2~3月墅成交约30左右时考虑商业进行宣传
商业操作前期宜采取客户招商力争区域业态引进相应力店怕租赁争取签订意书期推广造势助客户品牌优势吸引客户前投资
营终促进商业销售建议组建专业招商组项目未展开销售攻势前类业态中营户开展招商采取强力优惠措施力争积累部分效营户签约部分营散户扩续销售策略操作空间
商业街广告推广配合住宅着重渲染商业街业态未商业前景强调商铺投资增值功营功配合招商进度做系列时效推广量保持推广驻留时间项目新鲜感
商业街根推广效果销售态势采取商铺销售策略
l 营:控制业态通广告现场引导量符合规划业态
l 委托营:提供承租信息具体事项双方洽谈
l 返租营:定年限通返租吸引纯投资客户
三种营方式视案具体销售状况酌情分期开展
二促销手段
1 众媒体:皋区缺少权威性强众媒体通众媒体广告效应较差建议案
操作中众媒体更面力意性客户进行宣传
方式:DM(SP活动宣传预告)街派发者私家车进行派发
设立楼书宣传资料宣传架市高档消费场型综合商场高档柜台效益较企事业单位设立宣传架
2 建立目标客户俱乐部
3 POP户外广告形式采罗马旗灯箱板等区域客户活动线路配置户外广告
第五章案企划推广计划
企划推广文案
商业推广企划着重商业街复合形态综合商业街墅区完善配套形象出现机动车配件市场前期已定量宣传基已深入心期操作中降低宣传力度
1 综合商圈复合业态
2 稀世段稍逝
3 黄金例性价优异
4 带租售铺三年返租
5 生活配套站服务
相关卖点文案阐述:
商业物业商圈效应域黄金属性决定型商业物业房产市场重素黄金道处城区南门贯穿中心城区必路交通网络发达完善商业中心位非议繁华商机延续遗余力双重气双重财气财富升值魅力限
黄金道通全面招商引资引入力店等方式精心造城中新型商圈开放休闲配套商业类便利店连锁店理想时加现成熟气配商城完善集休闲娱乐专业市场体综合商圈亮相城南闪亮登场
复合业态功互补街区商业业态丰富集娱乐休闲餐饮居住体业态间动态互补客户真正享受站式购物乐趣
黄金例性价优异街区商业空间科学规划需步行距离便轻松享受娱乐休闲美食黄金例店面分布合理面宽进深店铺投资性价达高性尺度带交沟通便利更带效商业时间延长
精品商铺规模营黄金道坚持走规模营路摒弃杂乱章传统营思路特色餐饮咖啡语茶健身中心等格调生活元素融体国际流行站式营模式性化定位倾力黄金道造成皋时尚生活风标
墅建议副案名黄金道案分割开宣传中量避免黄金道产生联系做项目两套宣传方案
案名:黄金道
—生活艺墅
—银墅
—钻石星墅
空中墅:
尊贵种高瞻远瞩气魄
高点墅您享受高等尊宠体验点风景
艺术种生机盎然生活
空中墅样情怀更早享受阳光墅
超面宽超短进深
全新户性设计体验六居室通透舒适生活
连排墅:
飘逸海派风格简约时尚造型
户居建筑师艺术灵感结晶
彰显居住者卓然艺术气息
服饰精品便利超市咖啡语茶……
5分钟快捷生活圈便捷演绎新城市生活义
天空花园私属豪宅
尊享齐全雅仕品位配套完备名流生活
二 媒体推广计划
项目
说明
预算
售楼处装潢户外广告牌
围墙板等户外广告
5万
售楼处现场装潢
10万
图标类
效果图
墅部布局总图墅立面效果图室设计装修效果图
2万
般印刷品
单页楼书
选特种纸折页楼书
6万
户型单页
现场发放
销售海报
现场发放
媒体传播
宣传派发印刷品
DM单页
15万
电视广告宣传片
SP活动
活动费
35万
赠品
时尚精致礼品活动派发面意性客户
精致礼品活动期间光现场客户
总计
合计费
73万
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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