马鞍山商品批发市场市场分析报告
目 录
第部分 宏观市场研究 3
1马鞍山宏观市场研究 3
11马鞍山济发展现况 3
12济环境分析 6
13口环境分析 8
14投资环境分析 8
15房产宏观市场 10
16安徽特色分析 12
17总结 13
第二部分 细分市场分析 14
2细分市场 14
21商业 14
22宾馆 24
23办公楼市场 28
24住宅 30
第三部分 项目分析 38
3项目分析 38
31项目背景 38
32SWOT分析 38
第四部分 项目建议 40
4总体定位建议 40
41总体定位 40
42定位 41
43相关配套产业布置意义 42
44 项目产品结构定位 42
45案例—义乌商品批发市场济贡献 42
46义乌商品批发市场成区域济繁荣强推动力 43
47济意义——扩业力 43
48部分商品批发市场吸纳业情况 43
49必性——马鞍山位决定 44
410产品细分定位 46
411总体布局 46
412开发序 46
第部分 宏观市场研究
1马鞍山宏观市场研究
11马鞍山济发展现况
马鞍山市位处安徽东门安徽省济发达区均GDP城乡居民支配收入均占全省第位年工业济快速发展改革开放步伐加快着长三角济圈步伐南京江浙沪交日渐频繁外交流日益增
马鞍山市历史悠久文化底蕴深厚全国卫生城市中国优秀旅游城市旅游资源十分丰富境外游客国旅游纷纷慕名
1）交通状况
马鞍山市北邻南京45公里南连芜湖45公里南京时市圈核心城市交通便利宁马高速公路接沪宁高速公路通讯发达南北交通重通道长江黄金水道重港口
2）工业
3 工业济效益幅提升全年规模工业济效益综合指数达11593年提高1924百分点
4 全年累计实现产品销售收入18461亿元年增长2336％实现利税2118亿元年增长3478％实现利润843亿元年增长6488％
5 工业企业亏损面降亏损企业亏损额年降1438％
3）建筑业
4 全年实现建筑业增加值996亿元年增长1938施工工程数3534中投标承包工程2374
5 房屋建筑施工面积2823万方米年增加535万方米中投标承包房屋施工面积217万方米增加393万方米
6 房屋竣工面积1542万方米年增加84万方米
7 四级建筑企业实现利税119亿元年增长968
4）固定资产
A固定资产投资高速增长
3 全年累计完成全社会固定资产投资6168亿元年增长7749％增速年加快6389百分点
4 中：基建设投资完成1875亿元年增长8393％更新改造投资完成2706亿元年增长136倍房产投资完成997亿元年增长3086％
5 济类型划分：国济投资2279亿元增长5347集体济投资172亿元增长886济投资3232亿元增长12955
6 开发区建设投资成倍增长完成277亿元年增长125倍
B重点项目建设利推进
16 全年完成投资额2405亿元年增长141倍中国债项目完成1478亿元年增长128倍：马钢建筑薄板工程完成投资76154万元马芜高速公路完成投资38513万元江东道完成5226万元湖西南路完成4700万元红旗南路完成
2100万元马濮路改造完成5000万元
17 水利工程加紧推进中：江堤加固工程完成投资19762万元雨山湖排水整治工程完成3829万元
18 年竣工投资项目：安徽星马汽车股份限公司5000辆专汽车技改完成10985万元马钢股份限公司改转工程完成24317万元安徽山鹰纸业股份限公司8万吨牛皮箱纸板技改完成5957万元中橡（马鞍山）化学工业限公司35万吨新工艺炭黑完成10144万元
C城镇建设成效显著
全年城镇建设总投入达38亿元城镇基础设施日趋完善道路铺装率超758中心镇建设持续健康发展全年中心镇建设实际投资177亿元镇区道路铺装率达871
5）引进外资
8 全市招商引资重点开发区具特色县区济园区载体抓住国际资国海区产业梯度转移历史性机遇断优化投资环境创新招商方式拓宽招商领域招商引资取突破性进展
9 全年实际利外资4272万美元年增长14倍实际利资接10亿元达99亿元全年批准设立外商投资企业11中5家落户开发区
10 全年外贸进出口总额完成34579万美元年增长20％
6）旅游业
4 旅游业发展持续加快全年接国游客17537万次年增长3254接入境数 6104次24355天分年增长17611829
5 2003年末星级宾馆11家中：四星三星级宾馆1家星级宾馆9家涉外宾馆房间数达1065间床位2196张
6 旅游业外汇收入46091万美元（含旅游商品创汇收入）年增长1878
7）财政状况
1 财政收入幅增长
2 全年累计完成财政收入2412亿元年增长2051％增速年加快1194百分点中：中央财政收入
1217亿元年增长1758％
3 方财政收入1195亿元年增长2364％全年累计财政支出1426亿元年增长3458％中：基建设支出增长15102％社会保障支出增长10917
4 金融运行稳定
5 金融机构继续执行稳健货币政策项存贷款业务迅速增长力支持方济快速发展年末金融机构存款余额14884亿元年初增加2037亿元
6 类存款中城乡居民储蓄存款达9277亿元年初增加1453亿元表明着济加快发展民更实惠
7 年末贷款余额9138亿元年初增加812亿元中：短期贷款余额高达5739亿元年初增加389亿元短期贷款占份额628％表明贷款流动性断增强贷款结构继续改善
8 全年货币投放29409亿元年增加5956亿元货币回笼27892亿元年增加5567亿元货币净投放1517亿元年增加389亿元
9 保险事业快速发展
10 泰康寿太洋财险等保险机构进驻马鞍山年末全市保险机构达6家
11 全年保险公司保费收入总额37亿元年增长4176 已决赔付059亿元
12 保险公司保费收入总额中寿保险份额明显提高寿险占重达73
8）商业市场繁荣兴旺
5 着国家扩需提高中低收入阶层居民收入项政策措施稳步实施全市专卖连锁超市加盟店卖场等种营业态断出现邮购电话订购电视购物网订购等类营销方式悄然兴起农贸建材果品等类专业综合批发市场相继建成
6 全年累计完成社会消费品零售总额4142亿元年增长827区分：市区社会消费品零售额3117亿元年增长876涂县社会消费品零售额1025亿元年增长68行业分：批发零售贸易业零售额2978亿元年增长1504餐饮业零售额477亿元年增长1919中限额批发零售业餐饮业增幅分
1936％2294％
12济环境分析
121马鞍山市1978年济稳步增长
3 2003年实现国生产总值1885亿元位居全省第11位年增长14
4 2002年均GDP达23412元年增长1143％国民济持续稳定增长房产业发展提供力支撑
10 固定资产投资稳步增长2004年1—7月份全市累计完成固定资产投资7222亿元增长145月回落72百分点
122商业市场发展研究
2003年商业市场繁荣兴旺——
3 全市社会消费品总额达4686亿年增长1432％98年首次突破两位数增幅
4 批发零售贸易业社会消费品体实现零售额4133亿元年增长1485％
5 餐饮业销售额年直保持较快增长速度
6 规模化超市卖场竞争优势凸显天润发农工商苏果等超市首卖场占马鞍山零售市场部分份额
7 2003年马鞍山城镇居民家庭恩格尔系数387
2004年商业市场销售增长较快——
居民消费力断提高消费品市场持续升温呈现繁荣活跃发展态势7月份实现社会消费品零售总额428亿元增长1111—7月份累计实现社会消费品零售总额3015亿元增长126
13口环境分析
1 口持续增长房产业发展提供定保证
2 全市总口12212常住口1206万流动口15万
3 2002年末户籍口12212万中农业口6794万非农业口5418万市区口58万
4
14投资环境分析
141城市区域发展规划
7 城市东扩南进形成城（城区）四组团（山霍里濮塘银黄）发展模式——完善城拓展副城南扩东进滨江带发展预计2007年建成区达70方公里南涂芜湖连接东南京江宁连接缩短禄口机场距离
8 称马鞍山南京正促进两电话需拨区号事两公交联网事马鞍山正逐渐成南京花园
9 市政广场年底动工总体规划包括行政会议中心市民广场文化艺术中心三部分期工程开发行政会议中心市民广场
10 安徽省民政府批准19962010年马鞍山城市规划区面积77方千米
14 2础设施发展
15
A城市绿化景观发展
形成二心二轴三圈层布局结构二心雨山湖公园金山湖公园二轴中心道景观绿带采石河滨河生态绿带三圈层城市环城绿圈城环城绿圈副城环城绿圈
B交通设施建设
3 交通——规化城市干道网呈方格网状形成十八横八中城区干道网十横八
4 马鞍山公交公司南京公交收购两公交联网运行2004年实现南京公交卡马鞍山车
5 宁马芜轻轨目前正进行证预计2012－2015年左右建成届时马鞍山离南京需15分钟宁马高速已通车马芜高速正建设中预计年年底建成
6 跨江交通：期利马合轮渡连通合肥滁州等公路交通远期城区南部规划长江公路桥西面连通合肥东面通机场路南京海连通形成海—合肥第二条高速公路部分
143
a) 3商引资政策
b)
1 税收政策——
2 马鞍山举办外商投资企业免征方税
A 减免企业税优惠政策——两免六减半
B 外商投资源交通基础设施项目C 15％缴纳企业税营期十年D 开始获利年度起E 企业税五免五减半
F 马鞍山济开发区资企业G 批准享受外商投资企业关税收优惠政策
3 制定马鞍山市鼓励吸引外投资干规定外投资者予奖励包括产业结构调整奖理示范奖科技引导奖业安置奖技术创新奖出口创汇奖重贡献奖等
4 鼓励高档酒店政策——
5 土政策：三星级酒店项目土出金次性缴纳困难分期付款3年付清特殊困难5年缴清
A 水电价格：星级宾馆水电价格工业企业价格标B 准执行
C 税收减免：三星级作鼓励类投资企业税前三年年缴纳税50补助D 房产税3年免征
15房产宏观市场
151历年房产供需状况
3 马鞍山新开工面积突破性涨房产市场飞速发展表明需求旺盛
4 2003年房屋销售面积达80万方米左右空置面积仅32057方米
5 2002年末城镇居民均住房建筑面积2136方米
6 2003年16月新建商品房交易面积24233万方米增长1014
152历年土出情况
年 度
面积（亩）
成交总价（万元）
成交单价
2001年
7936
574606
7241
2002年
91486
3959874
4328
2003年
466279
170170
26266
2004年17月
64786
24800
3827
1 受宏观调控影响04年半年土出量降
2 半年已成交居住综合面积64786亩
3 预计半年土出量放规划途居住综合少量商业供应
4 历年土供应城市南发展力度加
153房产结构
市场住宅绝体办公楼市场极活跃商业市场处初步发展阶段2004年开始马鞍山市较商业项目马逐步改变目前市场格局
1543房产价格走势分析
11 国家统计局新测算全国房产开发景气指数表明5月份商品房销售价格分类指数101514月份升218点2001年9月首次突破100点15月份全国商品房均销售价格2708元／方米增长107增幅年期提高37百分点
12 统计显示15月份全国商品房完成销售面积8310万方米增长309中销售7839万方米增长32商品住宅均销售价格2479元／方米增长83办公楼商业营业房销售价格分涨225128分区商品房均销售价格高区海北京广东方米均售价分5381元5156元3877元
13 5月末全国商品房空置面积9706万方米增长24增幅年期回落68百分点中空置年商品房面积5610万方米增长307分区东部区商品房空置面积6012万方米降32中西部区商品房空置面积增加较快增速均超10
16安徽特色分析
茶——许传统名茶原产
n 芜湖——2004中国国际茶博会
n 黄山——黄山茶叶交易会年举办
n 处皖南边陲休宁——中国第绿茶出口县
n 繁昌n 峨桥茶市——江南 第茶市
工艺品——
——
1 竹编工艺品——舒城产
2 仿古家具——北京条东仿古家具街仿古家具数销国外
3 徽州四雕——指砖雕石雕木雕竹雕歙县黟县婺源县典型极具历史艺术价值
162历史文化
161历史文化
3) 桐城——皖江文化中心桐城派（中国史时间长参加数影响）发源明清期间
4) 毫州——商代成汤
5) 古寿春（寿县）——春秋战国时楚国首
6) 凤阳府——朱元璋家乡明时中
7) 明中叶新安商崛起东南区成晋商相抗衡支重商业力量徽商中巨商贾盐商
8) 历史文：包青天包拯李鸿章淮系集团五四运动领袖陈独秀胡适说家张恨水京剧鼻祖程长庚台湾第巡抚刘铭传黄梅戏表演家严凤英马兰韩芬等杂技皇夏菊花
9) 书院——青莲书院首翠螺采石丹阳天门号称五书院
163城市特色济
162城市特色济
6) 马鞍山——钢兴市钢铁业4万产钢1000万吨占全市GDP重约13左右
7) 涂——民营企业快速发展2004年天少家民营企业诞生形成机械制造冶金压治绿色食品加工纺织服装四具特色规模块状工业济
8) 黄山——会展业
9) 安庆——石化业长江中游石化企业气配产业发展前途
10) 两淮——煤制油气
11) 皖北——牛产业奶业豆业皮革业综合发展
12) 芜湖——家电汽车产业
17总结
1 8宏观背景总结
2 济断增长国民济口增长房产业发展提供力支撑
3 城乡居民均支配收入逐年涨生活水断提高
4 固定资产投资高速增长2003年全社会固定资产投资首次突破100亿达10679亿元2002年增长7315％投入高速度快创历史新高
5 商业市场繁荣兴旺2003年全市社会消费品年增长1432％98年首次突破两位数增幅
6 居民住房消费持续扩住房水断提高——2002年马鞍山市购买商品住房占商品住房销售面积9774％购买商品房总额约75997万元居民住房支出已成房产市场需求体成房产业发展根动力
7 住房消费呈现旺盛态势房产销售价格涨幅较
第二部分 细分市场分析
2细分市场
21商业
211供应状况研究
马鞍山商业中心两块解放路核心老商业中心团结花坛中心新兴商业中心
A解放路商业中心——
业态分布：
解放路作马鞍山老商业中心解放路线辐射湖北路竹园路团结街等路商业鸿泰新百飞天家具新开业苏宁电器推出营业面积达两万米型购物中心
——恭喜发财核心业态零售业占623零售业服饰综合性购物体
B团结花坛商业中心
团结花坛核心新亚百货华联商厦新新等体聚集马鞍山绝数气马鞍山核心商贸区目前马鞍山市民购物场家核心型百货店占马鞍山社会消费品零售总额绝力
商场览：
商场名称
营业面积
营容
招租方式
华联商厦
三层营业面积7000方米
1F烟酒钟表女鞋珠宝化妆品
2F女式服装床品童品
3F男式服装羽绒制品
20－25％营业额返
新新鞋城莱斯厚服装
三层1000方米左右
－1F童装
1F服装化妆品
2F新新鞋城
营
新亚百货
4层9000方米
1F烟酒副食日百货家电化妆品KFC
2F首饰床品手机箱包鞋家饰布艺
3F男女服装
4F家电厨卫品
品牌般营业额扣点25
鸿泰新百
5层10000方米左右
1F饰品通讯首饰化妆品箱包鞋文化品
2F服饰
3F床品
45F家电电脑世界
团结广场中心核心商业圈辐射道路湖南路湖东路外涵盖南湖四周部分高档住宅区区域未马鞍山富区中央花园海外海名筑等住宅区配备商业相体量外建面达138万米华马鞍山国际广场建面达7万米马鞍山步行街未区域商业总供应量30万方米区域逐渐成熟业态分布改变单传统百货现状业种进步丰富
新老两商业中心外马鞍山存相较集中型商贸街：
4 五金建材：花山路湖东中路雨山路档次较低缺少系统整合
5 电脑配件：湖东中路
6 摩托车助动车：解放路车站路
7 音广告：湖东中路公园路
8 电信：湖东南路
9 商品：桃源路
10 餐饮：重阳路
特色商业——
14 KTV：哆唻咪巴拉维利亚IOIO岛中岛KTV岛咖啡联合营位湖东路湖北路口IOIO马鞍山第家综合性档次KTV带动马鞍山休闲娱乐业开始新发展
15 酒店：梦塞纳河畔避风港金盛红梅梦塞纳河畔年力发展连锁餐饮马鞍山餐饮行业着代垄断位避风港金盛红梅稍影响力餐饮企业外重阳路餐饮条街黟县黄山等安徽特色菜已形成气候占定市场份额
16 洗浴中心：翠林鼓浪屿金海湾莱茵河畔翠林马鞍山知名品牌2003年8月开业营业面积仅8000米左右良服务低廉价格赢市场认开业直获良营效益日均客流量达1000余高峰日达2000余甚南京海浙江等客户会周末专程消费
17 咖啡茶座：江南茶岛咖啡老槐树咖啡园代表岛咖啡两年开数家分店外马鞍山类似星巴客真锅等档次稍差茶座咖啡茶座目前马鞍山夜晚休闲场
18 歌舞厅：FACE热舞会田园歌舞厅海阔天空海阔天空马鞍山新开业家迪吧位花山路已市场定轰动效应营状况较总体言娱乐业家舞厅档次尚够较杂乱设施设备服务够档次
19 网吧：新浪潮欧亚外零星网吧尚未形成体市场
20 家具市场：家家爱富园建皖家家爱广场营业面积2万方米左右开业填补马鞍山家具市场空白成马鞍山购买家具处目前档次够高
21 超市：天润发农工商华联吉买盛苏果超市家超市成马鞍山零售业体力量马鞍山市民日品消费基家超市满足尤天润发建成班车开设卖场范围辐射马鞍山全市已形成定市场进驻超市易初莲花位江东道湖南路口占40亩左右目前正拆迁预计9月份动工易初莲花建成引起马鞍山市型超市激烈竞争马鞍山市区口数量消费力限制势必造成市场趋饱
供应状况结
74 两商业中心业态分布传统百货业休闲娱乐占重较少
75 细分业态说餐饮业梦塞纳河畔两家垄断型超市未竞争激烈五金建材市场目前档次低处序竞争状态迫切需整合马鞍山特色水文化目前仅翠林家做出品牌未市场潜力相
76 马鞍山商业呈现种生特征竞争充分政府强制实施药店连锁形成规模性品牌外余相较零散
77 马鞍山总体商业数低水竞争商业服务精神乏善陈
78 马鞍山商业缺乏效整合型购物中心批发市场等紧锣密鼓进行中
79 连锁专卖仓储式超市卖场等新型零售业态相继出现马鞍山零售业市场获较反响
212需求状况研究
调研方式：问卷访谈
样数量获取方式：收取效问卷137份中：马钢50份建行等银行系统20
份余机拦截调研
样描述：
次消费者调查着重述方面解马鞍山市民目前消费惯测试消费者项目区域偏
n 月外出消费额
n 消费容偏
n 消费点偏
n 目前商业设施n 足思考
普通家庭月外出消费额集中1000元尤低500元月消费水目前马鞍山市职工工资水相适应
常进行消费活动：
图出马鞍山市民目前消费传统购物餐饮洗浴作马鞍山特色消费成众消费者首选唱歌跳舞网吧等新兴消费活动数年轻偏
消费点：
消费形式
点
购物
天润发农工商：55
团结花坛：22
餐
特色餐饮店：45
团结花坛：31
休闲娱乐
团结花坛：37
：42
团结花坛作商业中心然目前日常购物场天润发首型超市日常生活品购买求较高消费者购买服饰建材数码产品等稍高档次物品基会选择前南京基目前马鞍山餐饮基梦塞纳河畔等垄断两家餐饮公司数家连锁店缘餐饮消费固定区域限制休闲娱乐目前基家
KTV迪吧翠林等
消费点选择言基马鞍山市区范围消费方便快捷居住附消费商业中心消费选择消费时重考虑素特色消费点天润发梦餐饮翠林洗浴等具定品牌知名度获众消费者普遍亲睐
认马鞍山缺少商业设施：
三分客户目前马鞍山没档次购物中心表示认型中餐厅西式快餐等相欠缺体育场馆健身中心等高尚场较欠缺项中般包括目前马鞍山没者未成规模景观商业街型娱乐设施型洗浴中心书店游乐场部分较高档次消费场高尔夫跑马场等选择体现目前马鞍山市民商业供应业态现状档次太低强烈满
项目倾性：
超半数调查者愿意前项目消费原：•规模服务特色档次服务价格低
愿前消费理：太偏远交通便担心价格高配套全商圈够成熟
消费特征总结：
94 外出消费传统购物餐饮基供应水低层次收入水原消费额普遍高
95 餐饮休闲购物前南京消费较马鞍山消费水高吸引南京前洗浴
96 消费传统商业中心新兴超市相强吸引力
97 目前消费方便快捷新兴消费偏远区商业消费需引导
213商业案例研究
新天(海)
新天广场综合性房产项目项目总投资民币逾13亿元占约3万米座落淮海中路旁该项目中西合璧新旧结合总体基调海特传统石库门里弄充满现代感建筑融体创建集历史文化旅游餐饮商业娱乐住宅办公等功区
· 总体定位：旧石库门建筑老区集餐饮娱乐休闲历史文化体全新石库门海新天里房舍旧里面设备现代意念新原汁原味现20世纪初海家生活形态游客怀旧寻根情绪中解海历史文化
· 新天集中许中高档品牌餐饮娱乐商家营造高品位休闲场目前已成眼海风靡休闲港湾
· 开发思路：该项目采种崭新开发思路商业设施建设带动整旧区改造该项目位淮海路南面具淮海路商圈浓郁商业氛围项目开发初面吸引气提升整体区域档次两问题结合块身具容积率限制等素新天开发思路应生开发思路：开发成集休闲娱乐体商业建筑模式作淮海路商圈延续吸引气加太桥绿项目启动该区带非常明显土升值效应许开发商纷纷区域发展前景通新天开发模式整体拔高该区域房价成海顶级段
214商业市场结
目前供需市场
1 目前消费结构形式需引导
2 目前供应业态需提升服务品牌度商品质量等
3 马鞍山缺少综合性集商业文化娱乐餐饮等功体商业购物中心
4 需求市场存批档次消费群目前需求法马鞍山满足前南京等消费
项目客户定位：
消费者——
流
目
省（市）流
成熟客成出行休闲购物首选点
省外流
马鞍山必首选点
旅游者商务员
旅游商务活动余值购物点
员
认知马鞍山重购物休闲中心
商户——
3 引进力店营集团商家——知名度高集团公司建议百货公司型建材商店利聚集流提升市场影响力吸引中型商家入驻
4 国外名牌专业店商家——弥补目前马鞍山名牌产品缺口
5 百货娱乐餐饮业营者集团——考虑引进浙江等营者电影院游艺场型中西餐厅食府等
6 私业投资者——营种中低档服饰精品铺位风味美食等
7 旅游产品专业店商家——商家中规模求定档次考虑结合徽派建筑设立
22宾馆
221马鞍山宾馆现状分析
马鞍山目前四星级宾馆两家（含新开业准四星雨山湖饭店）三星级（含准三星）三家二星级宾馆七家提供客房
1236间床位数2400左右三星级酒店提供客房数620间左右
马鞍山宾馆览
宾馆名称
星级
房间数目
标间价
南湖宾馆
四星
120
598
雨山湖饭店
准四星
209
480
宝龙酒店
三星
88
298（258）
海兴国际酒店
三星
88
398（278）
贝斯特假日酒店
准三
114
214238
富园饭店
二星
90
100120
长城宾馆
二星
68
180288
马钢宾馆
二星
80
160280
田园饭店
96
150288
富坤酒店
35
总体言目前马鞍山宾馆业存问题：
6 星级饭店数量较少供应量足整体实力较差尤高档饭店数量满足市场需求
7 整修完新开业雨山湖饭店外部分星级饭店设施设备严重老化急需更新改造
8 星级饭店营销手段落
9 理方式落雨山湖饭店外数属国企业部分星级酒店甚原单位招改造成袭落理方式
222宾馆入住率客源分析
马鞍山城市特殊性马钢马鞍山济发展中具代作马鞍山进行商务活动公务活动外国专家技术服务旅游特外国专家技术服务公务商务活动入住三星级酒店构成马鞍山酒店需求体
2003年全年马鞍山星级宾馆接总数249787381100天数接海外旅游者34100天受非典影响年均客房出租率达6668三星级宾馆年均出租率更高达7655统计2004年季度星级宾馆均客房出租率达73仅四星级宾馆南湖宾馆客房出租率达90预定房间较困难房价居高折扣较少
宾馆客源分析
4 会议商务活动马鞍山酒店入住客户体着马鞍山年造李白钟爱山水题旅游城市活动开展马鞍山旅游济进步发展2005年全市10处存定数量潜客户
5 部分星级酒店中相数量长期包房客户部分客户马钢外籍专家例南湖宾馆60左右长期包房马钢宾馆部分长期包房新开业雨山湖饭店30左右长期包房
目前马鞍山宾馆入住情况星级宾馆入住率普遍较高般星级越高入住率越高高档宾馆供应足
223宾馆潜供应
3 浙江海外海集团科技馆块3266亩——建造五星级宾馆28层
4 梦湖国际饭店——湖南路雨山湖酒店西侧总建面29万米28层五星级酒店提供客房200间左右
5 马鞍山市步行街二期项目——五星级酒店（暂定）六层预计2006年建成家四星级宾馆期建设
6 鸿泰国际酒店——12万方米含部分餐饮宾馆房间数量80间左右定位四星级目前附属酒店已开业宾馆部分正进行装修年底会开业
7 太阳广场——已建成八年原办公楼现622层改建四星级酒店正改建中
目前暂定项目情况说明两年三家五星级酒店马四星级酒店三家市必带马鞍山酒店业竞争格局改变目前供应足设施破旧局面
224宾馆市场结
宏观市场发展趋势
2 南京核心1时市圈建立马鞍山济旅游发展带新机遇
3 马鞍山钢铁公司350亿扩建工程已报批快会启动工程位慈湖工业园区部分引进国外先进技术设备马钢实施扩建工程批外国专家长期马鞍山市居住星级酒店长期客源
4 马钢外马鞍山济开发区企业逐渐兴起马鞍山带定商务客源
5 马鞍山市年着力造旅游城市改建扩建原采石风景区力开发东部濮塘风景区马鞍山旅游客源逐步增
宾馆市场发展
18 着马鞍山济快速发展星级酒店目前市场稀缺产品良发展空间
19 未两年马鞍山市区三家五星级酒店市体量较区位景观状况均导致五星级酒店市场趋饱竞争异常激烈
20 四星级酒店价格缘受较客源偏未推出家四星级酒店体量尚构成威胁区位优势般
项目特征
31 块位宁马高速公路出口处紧邻快速干道——江东道具良交通条件具备截流南京等方源客户优势
32 江东道建设成景观道项目部规划3000方米广场星级酒店营造高品质周边环境
33 块区位较偏距离市中心定距离区位景观言具备推出五星级酒店竞争条件
34 规划说项目相体量高档商业配套设施项目建造四星级酒店相应支撑
23办公楼市场
231市场现状分析
目前马鞍山纯办公楼供应银行电信邮政等楼剩余部分外招租成交
目前马鞍山企业办公点：
1 工业区厂房
2 济开发区企业数片厂房厂房办公
3 租政府部门办公房招商局规划局等余办公房租企业
4 住宅区马鞍山住宅区般办公挂牌甚注册住宅租金现写字楼便宜果选择购买相便利
太阳广场目前马鞍山唯纯写字楼物业楼高28层该厦竣工已八年直未外招商沦烂尾工程外家企业接手拟改建四星级酒店目前正改建程中改建
13层购物中心622层宾馆东附楼410层办公目前暂定租售
根马鞍山市政规划马鞍山市政府南迁市政广场年半年动工约需两年时间竣工届时马鞍山市行政中心搬中心道印山路附规划中市政广场附会兴建批办公楼
232需求客源分析
长久马鞍山济发展重工轻商马钢马钢配套企业核心发展马钢马鞍山GDP发展中占重位置马鞍山第三产业第二产业中行业发展长久较缓慢年着马鞍山济技术开发区逐步建设优惠政策税收措施引进星马汽车泰尔重工等批企业进驻逐步开始建设马鞍山汽车城马鞍山济快速发展入驻企业数济开发区办公市区办公楼需求较少
233结
目前状况言居民楼商住复合楼开发区量厂房存短期会存办公楼强力需求
城市东扩南进发展态势东部发展旅游工业行政中心会南移未推出市政广场附写字楼形成项目力威胁
项目城市东扩南进发展范围远离未城市中心开发区暂时具备浓厚办公氛围
基目前马鞍山存批量专家住酒店长期包房需求部分零散租住政府普通住宅型企业存司建议项目中设置公寓式办公楼设计完全满足住宅标准配备煤卫设施者少预留煤卫道分割面积100米间者更满足型企业商住两需求降低物业开发风险确定性时较高楼层设置整层予分割出售时根客户需求意分割
24住宅市场分析
241住宅总体市场分析
20022020城市规划
规划居住33184万公顷
1
2 中城区形成金家庄居住区雨山居住区花山居住区梅山居住区四居住片区
3 副城区银黄居住区姑孰居住区二居住片区城区南东发展
历年房产供需分析
B 马鞍山房产市场年快速发展市场容量逐步加
C 2003年房屋销售面积达80万方米左右空置面积32057方米
D 2002—2020年规划居住33184万公顷
历年价格分析
市区住宅均价格：
n 2000年：1300元m2
n 2001年：15001600元m2左右
n 2002年：1590元m2（花山区：1800元m21997年升550元m2）
n 2004年初推项目均价格：2450元 m2
拆迁量分析
年拆迁量般20万m2
n
n 年拆迁户50006000户
n 三年拆迁户1500017000户
n 2003年：住宅拆迁量821885m2
二手房交易量
2003年二手房买卖面积1982万m2成交价值2338亿元
242住宅供应市场分析
物业形态
物业纯层区混合型区
马鞍山区房型三房供应楼盘三房份额50左右
v市场供应力房型面积
价格分析
5 海外海名筑混合型物业少量叠加联排墅该盘段较佳马鞍山售价格贵楼盘墅均价5000元方米左右
6 汇翠名邸马鞍山唯湖景房期8月8日开盘天销售85
住宅案例分析
海外海·名筑
A项目规划
海外海·名筑浙江海外集团开发总建筑面积４万方米5000方米商网配套绿化率达46容积率086层公寓景观洋房排屋墅构成总户数约186户层137叠加36联13预计05年年底交房
B户型设计
层力户型3*2面积137叠加户型12层176方米34加跃层230方米排屋3层送层240260方米户型面积指标：
户型
3*2（层）
顶+跃层
叠加
联体
面积
137163
213238
176230
240260
例
607
129
194
69
C价格策略
层价格34003600元／方米叠加墅价格45005000元方米联排墅均价5000元方米左右高56005800元方米付款方式灵活样次性付款分期付款七成30年银行揭公积金贷款
D销售情况
区2004年8月18日开盘首批推出89套层房天销售70余套销售率达80墅房预计9月中旬开盘
汇翠名邸
A项目规划
汇翠名邸海滨江置业公司投资马鞍山澳申置业开发总占24万方米幢32层点式五幢板式18层建筑组成项目位马鞍山市中心南湖公园接壤住区界马鞍山水体雨山湖南湖间理位置优越
B户型设计
高层力户型2*2面积100方米3*2面积117125方米区首创高层单身公寓户型1*12*1面积51110方米户型面积指标：
户型
1*1
2*1
2*2
3*2*1
3*2*2
面积
5060
109
10065
117121125
148153
分布
单身公寓
单身公寓
高层
高层
高层
例
15
20
25
35
10
C价格策略
高层价格2800元方米起楼层差价50元方米 均价3300元方米左右物业理费12元方米月
D销售情况
该盘8月8日开盘首批推出150套房源开盘天化100套销售状况较10天里销售20余套高层户型市场阻力较单身公寓预计年底推出
E客户分析
客户居民少量南京客户生意较98购房者改善居住环境中子女购房例较60客户采次性付款方式
调查结果表明：
u 马鞍山居民高品质区需求较u 称高品质区较少
u 马鞍山特色楼盘较少u 没真正成型致命品牌
u 中低档次楼盘间价格差距u u 中高档次楼盘间价格差距较悬殊中高档次楼盘销售相较快
u 区位差异带价格变化影响相较u 决定价位更物业品牌品质
243未供应量预测
1 未两年竣工面积幅度增加
2 2004年住宅建设计划完成投资1814亿元
3 总施工面积18913万m2
4 中新开住宅面积9168万m2
竣工住宅面积8023万m2
山居住区：该居住区康嘉花园贵花园瑞慈花园康乐花园名雅居碧溪花园碧溪丽景等7项目8家房产开发企业开发建设总建筑面积5876万m22004年计划竣工面积513万m2住宅472套
花园居住区：马钢集团康泰置公司开发建设总建筑面积57万m22004年计划完成住宅面积244万m2住宅2110套
西湖花园：该项目国家康居示范工程西湖房产开发公司开发建设总建筑面积36万m22004年竣工面积25万m2住宅216套
花雨路两侧开发：该道路两侧荷西嘉园中央花园海外海名筑花雨亭区步行街等5项目组成6家房产开发企业开发建设总建筑面积3435万m22004年计划步行街项目竣工面积3万m2
万嘉颐园：该项目农民安置房区市房产总公司开发建设总建筑面积2273万m22004年竣工面积5万m2住宅640套
花果山居住区：济花园花果山庄康城花园等3项目组成5家房产商开发建设总建筑面积2273万m22004年计划竣工面积1047万m2住宅852套
江东区：中房置业公司开发建设总建筑面积1814万m22004年计划竣工面积513万m2住宅472套
襄城明珠：佳达开发公司开发建设总建筑面积17万m22004年计划竣工面积2万m2住宅136套
金汇城市光：金汇开发公司开发建设总建筑面积10万m2
汇翠名邸：澳申置业公司开发建设总建筑面积9万m2
244需求市场分析
趋区客户需求分析
调研方式：抽样拦截问卷访谈形式
调研样：发放问卷180份选择区域占48
住房结构选择：
2 倾建筑类型：层高层接受度较低
3 承受总价：65万
4 力需求面积：90130m2
5 力需求房型：三房两厅两卫
层绝偏着年市场中央花园等首高层物业出现高层逐步接受目前言高层建筑具相排斥性
建筑面积选择
力需求面积90130米
246市场总结
3 马鞍山居民层物业认度较高供应量较化速度然高层高层快
5 目前开发物业未供应位城市东部南部区域充分体现城市东扩南进发展纲领
8 数拆迁户喜欢区域购房动迁安置房排布城市板块城市居民普遍雨山区花山区趋性强
9 马鞍山居民墅物业需求较该区层高层墅物业较少该区房屋交付状态全部毛坯装修房供应
10 马鞍山没纯办公楼物业数住宅物业做办公部分注册
第三部分 项目分析
3项目分析
31项目背景
项目处马鞍山东北角马鞍山门户位置距离市政府1公里市中心达性良
占面积：A块76994484方米
B块5498159方米
城市规划方：东扩南进南涂芜湖连接东南京江宁连接
32SWOT分析
项目优势 Strength
2 块处安徽东门南京半时车程
3 项目东江东道南葛羊路快速干道江东道建设景观道
8 规模性开发效形成集聚辐射
10 周边中学医院等设施配套齐全马鞍山二中重点中学年9月开学
11 江东道两侧规划量住宅项目商业部分带相客源
项目劣势 Weakness
2 区域形象相较落周边动迁房均价格方米18002200元左右
3 项目北面葛羊山山边火葬场项目西北侧马钢生产基马鞍山心目中项目块属工业块适居住
4 马鞍山基发展战略东扩南进重设施两区域倾斜项目范围
项目机遇 Opportunity
3 马鞍山房产市场呈稳步提升趋势普通商品房（包括住宅商铺）供应求
4 块周边竞争型物业区域缺乏领头羊项目案具规模优势区域足够影响力
8 区域购买力尚中项目东部马钢园区北部工业园区会区域输送量居民客源
15 整市区干特色条街建材汽配电脑摩托家电服装等未形成规模理混乱产品档次够
16 目前马鞍山住宅区景观设计建筑设计等方面普遍层次较低外开发商然逐步进入马鞍山市场西湖花园外尚未市场造成影响
项目威胁 Threats
1 项目区域潜土房产供应量较
6 马鞍山目前商业中心两老区新区千秋明显消彼长效应
7 马鞍山受南京芜湖双牵引身没足够特色商业留住消费者
33项目综合评价
n 综合n 项目特具备n 规模成优势中住宅部分风险较n 取决开发商目标n 实现利润心态商业部分风险偏n 更程度取决项目发起商业验长远战略眼光
n 项目开发关键性素否效聚集气n 非走形n 学形象工程路线切n 实尊重市场n 引导市场需求成败关键
第四部分 项目建议
4总体定位建议
41总体定位
411产品定位思路
412商业产开发环节
413项目总体形象定位
马鞍山城市扩展进程中商品批发物流酒店体集购物餐饮休闲文化娱乐旅游服务商住体符合国际综合性商业发展趋势超型商品批发市场
目标——营规模型化营品种专业化营档次高级化营手段现代化营空间国际化营环境规范化超规模专业交易中心
414413项目定位产品结构
三分类：
A 型批发市场
B 配套酒店餐饮休闲娱乐等
C 中高档住宅
42定位
421项目超型商品批发市场定位
商品批发物流酒店体集购物餐饮休闲文化娱乐旅游服务商住体符合国际综合性商业发展趋势超型商品批发市场
422项目产品定位应具特征
3 硬件设施流建筑环境宜室外空间设计优美
4 功：涵盖商品批发物流购物餐饮休闲文化娱乐旅游酒店服务等
5 理水流：包括整体形象宣传公服务商业服务
6 具较高文化涵艺术品味
43相关配套产业布置意义
工商税务海关等政府职部门原料城设立办事机构市场营者客商提供种便利缩短办理相关手续时间
专业引进专业搬运装卸运输银行保险信息咨询等机构时设立餐饮宾馆会等生活配套服务营者客商提供种专业化服务性化营商环境
44 项目产品结构定位
45案例—义乌商品批发市场济贡献
2002年义乌社会济综合发展指数全国百强县市中排名第17位2001年前移2位综合竞争力居全省22县级市首位
46义乌商品批发市场成区域济繁荣强推动力
3 促进济发展民生活水提高财政收入增长
4 促进济专业化商品化市场化
5 促进农村工业化城市化
47济意义——扩业力
商品批发市场相关流通部门社会创造量劳动业机会整商品市场流通部门均年社会提供180万业机会全社会新增业贡献率236中商品批发市场流通部门占导素
48部分商品批发市场吸纳业情况
2 商品批发市场带动相关产业发展吸纳富余劳动力
3 商品批发市场促进农村工业化发展增加业机会
4 商品批发市场提高济市场化增强闲置劳动力商意识提高业水
5 商品批发市场促进济发展反济发展吸收更劳动力提供空间
49必性——马鞍山位决定
5 马鞍山作整安徽融入长三角济圈启动点马鞍山身融入长三角融入南京济圈迫切性需马鞍山造张属名片
6 马鞍山第二产业相发达第三产业发展较迟缓第三产业发展程度高低会决定区济发展力城市形象考虑造名片应该辐射长三角目标着眼商品批发市场建设必
性——独特产品资源
4 马钢作全国知名钢铁企业拥特竞争优势形资产钢材交易市场基条件成熟
5 茶文化安徽源远流长
6 工艺品众竹编仿古家具徽州四雕等文化底蕴浓厚
7 市区干建材市场考虑企业聚集起吸引更企业进入
物流业——必性
6 目前第三方物流占整物流市场重日80美国57中国仅18第三方物流发展空间巨
7 商流物流信息流汇聚组合求物流行业快速发展欲消费品市场中某商品批发市场商品 必然求商品批发市场拥强物流产业支撑
1) 市场流通格局形成2) 求第三方物流支持批发市场建立
3) 实现通批发市场进行批发零售商品流通模式4) 效解决分散生产市场间矛盾批发市场成区域性交易中心5) 时6) 影响扩国外市场市场流通格局7) 没第三方物流支持8) 难实现
9) 着类商品批发市场信息网络建立物流配送中心发展10) 批发市场物流产业11) 尤第三方物流必12) 断繁荣
物流业——性
块处安徽东门南京半时车程时项目东江东道南葛羊路快速干道江东道建设景观道物流业发展提供基支持
休闲娱乐产必性
3 着消费模式消费行改变型商品批发市场适应现代社会范围高效率快节奏需时应该满足购物休闲活动相结合求
4 现代社会中购物活动已仅仅满足基生活需包括娱乐休闲成分种社会活动购物者角度购物家务娱乐放松刺激
5 项目市场倡导体现马鞍山安徽特色嫁接文化旅游市旅游等概念休闲娱乐产品作旅游产业中必少部分必然提升项目潜价值
商业配套住宅必性
2 商品批发市场量营者需居住空间
3 商品批发市场带量业群需居住空间
4 着批发市场商业配套成熟生活环境完善市区居民会部分考虑批发市场置业
5 周边县市民营企业理层尤批发市场事营活动者会考虑举家搬迁马鞍山市中部分考虑批发市场购买住房
410产品细分定位
411总体布局
412开发序
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目 录
第部分 宏观市场研究 3
1马鞍山宏观市场研究 3
11马鞍山济发展现况 3
12济环境分析 6
13口环境分析 8
14投资环境分析 8
15房产宏观市场 10
16安徽特色分析 12
17总结 13
第二部分 细分市场分析 14
2细分市场 14
21商业 14
22宾馆 24
23办公楼市场 28
24住宅 30
第三部分 项目分析 38
3项目分析 38
31项目背景 38
32SWOT分析 38
第四部分 项目建议 40
4总体定位建议 40
41总体定位 40
42定位 41
43相关配套产业布置意义 42
44 项目产品结构定位 42
45案例—义乌商品批发市场济贡献 42
46义乌商品批发市场成区域济繁荣强推动力 43
47济意义——扩业力 43
48部分商品批发市场吸纳业情况 43
49必性——马鞍山位决定 44
410产品细分定位 46
411总体布局 46
412开发序 46
第部分 宏观市场研究
1马鞍山宏观市场研究
11马鞍山济发展现况
马鞍山市位处安徽东门安徽省济发达区均GDP城乡居民支配收入均占全省第位年工业济快速发展改革开放步伐加快着长三角济圈步伐南京江浙沪交日渐频繁外交流日益增
马鞍山市历史悠久文化底蕴深厚全国卫生城市中国优秀旅游城市旅游资源十分丰富境外游客国旅游纷纷慕名
1）交通状况
马鞍山市北邻南京45公里南连芜湖45公里南京时市圈核心城市交通便利宁马高速公路接沪宁高速公路通讯发达南北交通重通道长江黄金水道重港口
2）工业
3 工业济效益幅提升全年规模工业济效益综合指数达11593年提高1924百分点
4 全年累计实现产品销售收入18461亿元年增长2336％实现利税2118亿元年增长3478％实现利润843亿元年增长6488％
5 工业企业亏损面降亏损企业亏损额年降1438％
3）建筑业
4 全年实现建筑业增加值996亿元年增长1938施工工程数3534中投标承包工程2374
5 房屋建筑施工面积2823万方米年增加535万方米中投标承包房屋施工面积217万方米增加393万方米
6 房屋竣工面积1542万方米年增加84万方米
7 四级建筑企业实现利税119亿元年增长968
4）固定资产
A固定资产投资高速增长
3 全年累计完成全社会固定资产投资6168亿元年增长7749％增速年加快6389百分点
4 中：基建设投资完成1875亿元年增长8393％更新改造投资完成2706亿元年增长136倍房产投资完成997亿元年增长3086％
5 济类型划分：国济投资2279亿元增长5347集体济投资172亿元增长886济投资3232亿元增长12955
6 开发区建设投资成倍增长完成277亿元年增长125倍
B重点项目建设利推进
16 全年完成投资额2405亿元年增长141倍中国债项目完成1478亿元年增长128倍：马钢建筑薄板工程完成投资76154万元马芜高速公路完成投资38513万元江东道完成5226万元湖西南路完成4700万元红旗南路完成
2100万元马濮路改造完成5000万元
17 水利工程加紧推进中：江堤加固工程完成投资19762万元雨山湖排水整治工程完成3829万元
18 年竣工投资项目：安徽星马汽车股份限公司5000辆专汽车技改完成10985万元马钢股份限公司改转工程完成24317万元安徽山鹰纸业股份限公司8万吨牛皮箱纸板技改完成5957万元中橡（马鞍山）化学工业限公司35万吨新工艺炭黑完成10144万元
C城镇建设成效显著
全年城镇建设总投入达38亿元城镇基础设施日趋完善道路铺装率超758中心镇建设持续健康发展全年中心镇建设实际投资177亿元镇区道路铺装率达871
5）引进外资
8 全市招商引资重点开发区具特色县区济园区载体抓住国际资国海区产业梯度转移历史性机遇断优化投资环境创新招商方式拓宽招商领域招商引资取突破性进展
9 全年实际利外资4272万美元年增长14倍实际利资接10亿元达99亿元全年批准设立外商投资企业11中5家落户开发区
10 全年外贸进出口总额完成34579万美元年增长20％
6）旅游业
4 旅游业发展持续加快全年接国游客17537万次年增长3254接入境数 6104次24355天分年增长17611829
5 2003年末星级宾馆11家中：四星三星级宾馆1家星级宾馆9家涉外宾馆房间数达1065间床位2196张
6 旅游业外汇收入46091万美元（含旅游商品创汇收入）年增长1878
7）财政状况
1 财政收入幅增长
2 全年累计完成财政收入2412亿元年增长2051％增速年加快1194百分点中：中央财政收入
1217亿元年增长1758％
3 方财政收入1195亿元年增长2364％全年累计财政支出1426亿元年增长3458％中：基建设支出增长15102％社会保障支出增长10917
4 金融运行稳定
5 金融机构继续执行稳健货币政策项存贷款业务迅速增长力支持方济快速发展年末金融机构存款余额14884亿元年初增加2037亿元
6 类存款中城乡居民储蓄存款达9277亿元年初增加1453亿元表明着济加快发展民更实惠
7 年末贷款余额9138亿元年初增加812亿元中：短期贷款余额高达5739亿元年初增加389亿元短期贷款占份额628％表明贷款流动性断增强贷款结构继续改善
8 全年货币投放29409亿元年增加5956亿元货币回笼27892亿元年增加5567亿元货币净投放1517亿元年增加389亿元
9 保险事业快速发展
10 泰康寿太洋财险等保险机构进驻马鞍山年末全市保险机构达6家
11 全年保险公司保费收入总额37亿元年增长4176 已决赔付059亿元
12 保险公司保费收入总额中寿保险份额明显提高寿险占重达73
8）商业市场繁荣兴旺
5 着国家扩需提高中低收入阶层居民收入项政策措施稳步实施全市专卖连锁超市加盟店卖场等种营业态断出现邮购电话订购电视购物网订购等类营销方式悄然兴起农贸建材果品等类专业综合批发市场相继建成
6 全年累计完成社会消费品零售总额4142亿元年增长827区分：市区社会消费品零售额3117亿元年增长876涂县社会消费品零售额1025亿元年增长68行业分：批发零售贸易业零售额2978亿元年增长1504餐饮业零售额477亿元年增长1919中限额批发零售业餐饮业增幅分
1936％2294％
12济环境分析
121马鞍山市1978年济稳步增长
3 2003年实现国生产总值1885亿元位居全省第11位年增长14
4 2002年均GDP达23412元年增长1143％国民济持续稳定增长房产业发展提供力支撑
10 固定资产投资稳步增长2004年1—7月份全市累计完成固定资产投资7222亿元增长145月回落72百分点
122商业市场发展研究
2003年商业市场繁荣兴旺——
3 全市社会消费品总额达4686亿年增长1432％98年首次突破两位数增幅
4 批发零售贸易业社会消费品体实现零售额4133亿元年增长1485％
5 餐饮业销售额年直保持较快增长速度
6 规模化超市卖场竞争优势凸显天润发农工商苏果等超市首卖场占马鞍山零售市场部分份额
7 2003年马鞍山城镇居民家庭恩格尔系数387
2004年商业市场销售增长较快——
居民消费力断提高消费品市场持续升温呈现繁荣活跃发展态势7月份实现社会消费品零售总额428亿元增长1111—7月份累计实现社会消费品零售总额3015亿元增长126
13口环境分析
1 口持续增长房产业发展提供定保证
2 全市总口12212常住口1206万流动口15万
3 2002年末户籍口12212万中农业口6794万非农业口5418万市区口58万
4
14投资环境分析
141城市区域发展规划
7 城市东扩南进形成城（城区）四组团（山霍里濮塘银黄）发展模式——完善城拓展副城南扩东进滨江带发展预计2007年建成区达70方公里南涂芜湖连接东南京江宁连接缩短禄口机场距离
8 称马鞍山南京正促进两电话需拨区号事两公交联网事马鞍山正逐渐成南京花园
9 市政广场年底动工总体规划包括行政会议中心市民广场文化艺术中心三部分期工程开发行政会议中心市民广场
10 安徽省民政府批准19962010年马鞍山城市规划区面积77方千米
14 2础设施发展
15
A城市绿化景观发展
形成二心二轴三圈层布局结构二心雨山湖公园金山湖公园二轴中心道景观绿带采石河滨河生态绿带三圈层城市环城绿圈城环城绿圈副城环城绿圈
B交通设施建设
3 交通——规化城市干道网呈方格网状形成十八横八中城区干道网十横八
4 马鞍山公交公司南京公交收购两公交联网运行2004年实现南京公交卡马鞍山车
5 宁马芜轻轨目前正进行证预计2012－2015年左右建成届时马鞍山离南京需15分钟宁马高速已通车马芜高速正建设中预计年年底建成
6 跨江交通：期利马合轮渡连通合肥滁州等公路交通远期城区南部规划长江公路桥西面连通合肥东面通机场路南京海连通形成海—合肥第二条高速公路部分
143
a) 3商引资政策
b)
1 税收政策——
2 马鞍山举办外商投资企业免征方税
A 减免企业税优惠政策——两免六减半
B 外商投资源交通基础设施项目C 15％缴纳企业税营期十年D 开始获利年度起E 企业税五免五减半
F 马鞍山济开发区资企业G 批准享受外商投资企业关税收优惠政策
3 制定马鞍山市鼓励吸引外投资干规定外投资者予奖励包括产业结构调整奖理示范奖科技引导奖业安置奖技术创新奖出口创汇奖重贡献奖等
4 鼓励高档酒店政策——
5 土政策：三星级酒店项目土出金次性缴纳困难分期付款3年付清特殊困难5年缴清
A 水电价格：星级宾馆水电价格工业企业价格标B 准执行
C 税收减免：三星级作鼓励类投资企业税前三年年缴纳税50补助D 房产税3年免征
15房产宏观市场
151历年房产供需状况
3 马鞍山新开工面积突破性涨房产市场飞速发展表明需求旺盛
4 2003年房屋销售面积达80万方米左右空置面积仅32057方米
5 2002年末城镇居民均住房建筑面积2136方米
6 2003年16月新建商品房交易面积24233万方米增长1014
152历年土出情况
年 度
面积（亩）
成交总价（万元）
成交单价
2001年
7936
574606
7241
2002年
91486
3959874
4328
2003年
466279
170170
26266
2004年17月
64786
24800
3827
1 受宏观调控影响04年半年土出量降
2 半年已成交居住综合面积64786亩
3 预计半年土出量放规划途居住综合少量商业供应
4 历年土供应城市南发展力度加
153房产结构
市场住宅绝体办公楼市场极活跃商业市场处初步发展阶段2004年开始马鞍山市较商业项目马逐步改变目前市场格局
1543房产价格走势分析
11 国家统计局新测算全国房产开发景气指数表明5月份商品房销售价格分类指数101514月份升218点2001年9月首次突破100点15月份全国商品房均销售价格2708元／方米增长107增幅年期提高37百分点
12 统计显示15月份全国商品房完成销售面积8310万方米增长309中销售7839万方米增长32商品住宅均销售价格2479元／方米增长83办公楼商业营业房销售价格分涨225128分区商品房均销售价格高区海北京广东方米均售价分5381元5156元3877元
13 5月末全国商品房空置面积9706万方米增长24增幅年期回落68百分点中空置年商品房面积5610万方米增长307分区东部区商品房空置面积6012万方米降32中西部区商品房空置面积增加较快增速均超10
16安徽特色分析
茶——许传统名茶原产
n 芜湖——2004中国国际茶博会
n 黄山——黄山茶叶交易会年举办
n 处皖南边陲休宁——中国第绿茶出口县
n 繁昌n 峨桥茶市——江南 第茶市
工艺品——
——
1 竹编工艺品——舒城产
2 仿古家具——北京条东仿古家具街仿古家具数销国外
3 徽州四雕——指砖雕石雕木雕竹雕歙县黟县婺源县典型极具历史艺术价值
162历史文化
161历史文化
3) 桐城——皖江文化中心桐城派（中国史时间长参加数影响）发源明清期间
4) 毫州——商代成汤
5) 古寿春（寿县）——春秋战国时楚国首
6) 凤阳府——朱元璋家乡明时中
7) 明中叶新安商崛起东南区成晋商相抗衡支重商业力量徽商中巨商贾盐商
8) 历史文：包青天包拯李鸿章淮系集团五四运动领袖陈独秀胡适说家张恨水京剧鼻祖程长庚台湾第巡抚刘铭传黄梅戏表演家严凤英马兰韩芬等杂技皇夏菊花
9) 书院——青莲书院首翠螺采石丹阳天门号称五书院
163城市特色济
162城市特色济
6) 马鞍山——钢兴市钢铁业4万产钢1000万吨占全市GDP重约13左右
7) 涂——民营企业快速发展2004年天少家民营企业诞生形成机械制造冶金压治绿色食品加工纺织服装四具特色规模块状工业济
8) 黄山——会展业
9) 安庆——石化业长江中游石化企业气配产业发展前途
10) 两淮——煤制油气
11) 皖北——牛产业奶业豆业皮革业综合发展
12) 芜湖——家电汽车产业
17总结
1 8宏观背景总结
2 济断增长国民济口增长房产业发展提供力支撑
3 城乡居民均支配收入逐年涨生活水断提高
4 固定资产投资高速增长2003年全社会固定资产投资首次突破100亿达10679亿元2002年增长7315％投入高速度快创历史新高
5 商业市场繁荣兴旺2003年全市社会消费品年增长1432％98年首次突破两位数增幅
6 居民住房消费持续扩住房水断提高——2002年马鞍山市购买商品住房占商品住房销售面积9774％购买商品房总额约75997万元居民住房支出已成房产市场需求体成房产业发展根动力
7 住房消费呈现旺盛态势房产销售价格涨幅较
第二部分 细分市场分析
2细分市场
21商业
211供应状况研究
马鞍山商业中心两块解放路核心老商业中心团结花坛中心新兴商业中心
A解放路商业中心——
业态分布：
解放路作马鞍山老商业中心解放路线辐射湖北路竹园路团结街等路商业鸿泰新百飞天家具新开业苏宁电器推出营业面积达两万米型购物中心
——恭喜发财核心业态零售业占623零售业服饰综合性购物体
B团结花坛商业中心
团结花坛核心新亚百货华联商厦新新等体聚集马鞍山绝数气马鞍山核心商贸区目前马鞍山市民购物场家核心型百货店占马鞍山社会消费品零售总额绝力
商场览：
商场名称
营业面积
营容
招租方式
华联商厦
三层营业面积7000方米
1F烟酒钟表女鞋珠宝化妆品
2F女式服装床品童品
3F男式服装羽绒制品
20－25％营业额返
新新鞋城莱斯厚服装
三层1000方米左右
－1F童装
1F服装化妆品
2F新新鞋城
营
新亚百货
4层9000方米
1F烟酒副食日百货家电化妆品KFC
2F首饰床品手机箱包鞋家饰布艺
3F男女服装
4F家电厨卫品
品牌般营业额扣点25
鸿泰新百
5层10000方米左右
1F饰品通讯首饰化妆品箱包鞋文化品
2F服饰
3F床品
45F家电电脑世界
团结广场中心核心商业圈辐射道路湖南路湖东路外涵盖南湖四周部分高档住宅区区域未马鞍山富区中央花园海外海名筑等住宅区配备商业相体量外建面达138万米华马鞍山国际广场建面达7万米马鞍山步行街未区域商业总供应量30万方米区域逐渐成熟业态分布改变单传统百货现状业种进步丰富
新老两商业中心外马鞍山存相较集中型商贸街：
4 五金建材：花山路湖东中路雨山路档次较低缺少系统整合
5 电脑配件：湖东中路
6 摩托车助动车：解放路车站路
7 音广告：湖东中路公园路
8 电信：湖东南路
9 商品：桃源路
10 餐饮：重阳路
特色商业——
14 KTV：哆唻咪巴拉维利亚IOIO岛中岛KTV岛咖啡联合营位湖东路湖北路口IOIO马鞍山第家综合性档次KTV带动马鞍山休闲娱乐业开始新发展
15 酒店：梦塞纳河畔避风港金盛红梅梦塞纳河畔年力发展连锁餐饮马鞍山餐饮行业着代垄断位避风港金盛红梅稍影响力餐饮企业外重阳路餐饮条街黟县黄山等安徽特色菜已形成气候占定市场份额
16 洗浴中心：翠林鼓浪屿金海湾莱茵河畔翠林马鞍山知名品牌2003年8月开业营业面积仅8000米左右良服务低廉价格赢市场认开业直获良营效益日均客流量达1000余高峰日达2000余甚南京海浙江等客户会周末专程消费
17 咖啡茶座：江南茶岛咖啡老槐树咖啡园代表岛咖啡两年开数家分店外马鞍山类似星巴客真锅等档次稍差茶座咖啡茶座目前马鞍山夜晚休闲场
18 歌舞厅：FACE热舞会田园歌舞厅海阔天空海阔天空马鞍山新开业家迪吧位花山路已市场定轰动效应营状况较总体言娱乐业家舞厅档次尚够较杂乱设施设备服务够档次
19 网吧：新浪潮欧亚外零星网吧尚未形成体市场
20 家具市场：家家爱富园建皖家家爱广场营业面积2万方米左右开业填补马鞍山家具市场空白成马鞍山购买家具处目前档次够高
21 超市：天润发农工商华联吉买盛苏果超市家超市成马鞍山零售业体力量马鞍山市民日品消费基家超市满足尤天润发建成班车开设卖场范围辐射马鞍山全市已形成定市场进驻超市易初莲花位江东道湖南路口占40亩左右目前正拆迁预计9月份动工易初莲花建成引起马鞍山市型超市激烈竞争马鞍山市区口数量消费力限制势必造成市场趋饱
供应状况结
74 两商业中心业态分布传统百货业休闲娱乐占重较少
75 细分业态说餐饮业梦塞纳河畔两家垄断型超市未竞争激烈五金建材市场目前档次低处序竞争状态迫切需整合马鞍山特色水文化目前仅翠林家做出品牌未市场潜力相
76 马鞍山商业呈现种生特征竞争充分政府强制实施药店连锁形成规模性品牌外余相较零散
77 马鞍山总体商业数低水竞争商业服务精神乏善陈
78 马鞍山商业缺乏效整合型购物中心批发市场等紧锣密鼓进行中
79 连锁专卖仓储式超市卖场等新型零售业态相继出现马鞍山零售业市场获较反响
212需求状况研究
调研方式：问卷访谈
样数量获取方式：收取效问卷137份中：马钢50份建行等银行系统20
份余机拦截调研
样描述：
次消费者调查着重述方面解马鞍山市民目前消费惯测试消费者项目区域偏
n 月外出消费额
n 消费容偏
n 消费点偏
n 目前商业设施n 足思考
普通家庭月外出消费额集中1000元尤低500元月消费水目前马鞍山市职工工资水相适应
常进行消费活动：
图出马鞍山市民目前消费传统购物餐饮洗浴作马鞍山特色消费成众消费者首选唱歌跳舞网吧等新兴消费活动数年轻偏
消费点：
消费形式
点
购物
天润发农工商：55
团结花坛：22
餐
特色餐饮店：45
团结花坛：31
休闲娱乐
团结花坛：37
：42
团结花坛作商业中心然目前日常购物场天润发首型超市日常生活品购买求较高消费者购买服饰建材数码产品等稍高档次物品基会选择前南京基目前马鞍山餐饮基梦塞纳河畔等垄断两家餐饮公司数家连锁店缘餐饮消费固定区域限制休闲娱乐目前基家
KTV迪吧翠林等
消费点选择言基马鞍山市区范围消费方便快捷居住附消费商业中心消费选择消费时重考虑素特色消费点天润发梦餐饮翠林洗浴等具定品牌知名度获众消费者普遍亲睐
认马鞍山缺少商业设施：
三分客户目前马鞍山没档次购物中心表示认型中餐厅西式快餐等相欠缺体育场馆健身中心等高尚场较欠缺项中般包括目前马鞍山没者未成规模景观商业街型娱乐设施型洗浴中心书店游乐场部分较高档次消费场高尔夫跑马场等选择体现目前马鞍山市民商业供应业态现状档次太低强烈满
项目倾性：
超半数调查者愿意前项目消费原：•规模服务特色档次服务价格低
愿前消费理：太偏远交通便担心价格高配套全商圈够成熟
消费特征总结：
94 外出消费传统购物餐饮基供应水低层次收入水原消费额普遍高
95 餐饮休闲购物前南京消费较马鞍山消费水高吸引南京前洗浴
96 消费传统商业中心新兴超市相强吸引力
97 目前消费方便快捷新兴消费偏远区商业消费需引导
213商业案例研究
新天(海)
新天广场综合性房产项目项目总投资民币逾13亿元占约3万米座落淮海中路旁该项目中西合璧新旧结合总体基调海特传统石库门里弄充满现代感建筑融体创建集历史文化旅游餐饮商业娱乐住宅办公等功区
· 总体定位：旧石库门建筑老区集餐饮娱乐休闲历史文化体全新石库门海新天里房舍旧里面设备现代意念新原汁原味现20世纪初海家生活形态游客怀旧寻根情绪中解海历史文化
· 新天集中许中高档品牌餐饮娱乐商家营造高品位休闲场目前已成眼海风靡休闲港湾
· 开发思路：该项目采种崭新开发思路商业设施建设带动整旧区改造该项目位淮海路南面具淮海路商圈浓郁商业氛围项目开发初面吸引气提升整体区域档次两问题结合块身具容积率限制等素新天开发思路应生开发思路：开发成集休闲娱乐体商业建筑模式作淮海路商圈延续吸引气加太桥绿项目启动该区带非常明显土升值效应许开发商纷纷区域发展前景通新天开发模式整体拔高该区域房价成海顶级段
214商业市场结
目前供需市场
1 目前消费结构形式需引导
2 目前供应业态需提升服务品牌度商品质量等
3 马鞍山缺少综合性集商业文化娱乐餐饮等功体商业购物中心
4 需求市场存批档次消费群目前需求法马鞍山满足前南京等消费
项目客户定位：
消费者——
流
目
省（市）流
成熟客成出行休闲购物首选点
省外流
马鞍山必首选点
旅游者商务员
旅游商务活动余值购物点
员
认知马鞍山重购物休闲中心
商户——
3 引进力店营集团商家——知名度高集团公司建议百货公司型建材商店利聚集流提升市场影响力吸引中型商家入驻
4 国外名牌专业店商家——弥补目前马鞍山名牌产品缺口
5 百货娱乐餐饮业营者集团——考虑引进浙江等营者电影院游艺场型中西餐厅食府等
6 私业投资者——营种中低档服饰精品铺位风味美食等
7 旅游产品专业店商家——商家中规模求定档次考虑结合徽派建筑设立
22宾馆
221马鞍山宾馆现状分析
马鞍山目前四星级宾馆两家（含新开业准四星雨山湖饭店）三星级（含准三星）三家二星级宾馆七家提供客房
1236间床位数2400左右三星级酒店提供客房数620间左右
马鞍山宾馆览
宾馆名称
星级
房间数目
标间价
南湖宾馆
四星
120
598
雨山湖饭店
准四星
209
480
宝龙酒店
三星
88
298（258）
海兴国际酒店
三星
88
398（278）
贝斯特假日酒店
准三
114
214238
富园饭店
二星
90
100120
长城宾馆
二星
68
180288
马钢宾馆
二星
80
160280
田园饭店
96
150288
富坤酒店
35
总体言目前马鞍山宾馆业存问题：
6 星级饭店数量较少供应量足整体实力较差尤高档饭店数量满足市场需求
7 整修完新开业雨山湖饭店外部分星级饭店设施设备严重老化急需更新改造
8 星级饭店营销手段落
9 理方式落雨山湖饭店外数属国企业部分星级酒店甚原单位招改造成袭落理方式
222宾馆入住率客源分析
马鞍山城市特殊性马钢马鞍山济发展中具代作马鞍山进行商务活动公务活动外国专家技术服务旅游特外国专家技术服务公务商务活动入住三星级酒店构成马鞍山酒店需求体
2003年全年马鞍山星级宾馆接总数249787381100天数接海外旅游者34100天受非典影响年均客房出租率达6668三星级宾馆年均出租率更高达7655统计2004年季度星级宾馆均客房出租率达73仅四星级宾馆南湖宾馆客房出租率达90预定房间较困难房价居高折扣较少
宾馆客源分析
4 会议商务活动马鞍山酒店入住客户体着马鞍山年造李白钟爱山水题旅游城市活动开展马鞍山旅游济进步发展2005年全市10处存定数量潜客户
5 部分星级酒店中相数量长期包房客户部分客户马钢外籍专家例南湖宾馆60左右长期包房马钢宾馆部分长期包房新开业雨山湖饭店30左右长期包房
目前马鞍山宾馆入住情况星级宾馆入住率普遍较高般星级越高入住率越高高档宾馆供应足
223宾馆潜供应
3 浙江海外海集团科技馆块3266亩——建造五星级宾馆28层
4 梦湖国际饭店——湖南路雨山湖酒店西侧总建面29万米28层五星级酒店提供客房200间左右
5 马鞍山市步行街二期项目——五星级酒店（暂定）六层预计2006年建成家四星级宾馆期建设
6 鸿泰国际酒店——12万方米含部分餐饮宾馆房间数量80间左右定位四星级目前附属酒店已开业宾馆部分正进行装修年底会开业
7 太阳广场——已建成八年原办公楼现622层改建四星级酒店正改建中
目前暂定项目情况说明两年三家五星级酒店马四星级酒店三家市必带马鞍山酒店业竞争格局改变目前供应足设施破旧局面
224宾馆市场结
宏观市场发展趋势
2 南京核心1时市圈建立马鞍山济旅游发展带新机遇
3 马鞍山钢铁公司350亿扩建工程已报批快会启动工程位慈湖工业园区部分引进国外先进技术设备马钢实施扩建工程批外国专家长期马鞍山市居住星级酒店长期客源
4 马钢外马鞍山济开发区企业逐渐兴起马鞍山带定商务客源
5 马鞍山市年着力造旅游城市改建扩建原采石风景区力开发东部濮塘风景区马鞍山旅游客源逐步增
宾馆市场发展
18 着马鞍山济快速发展星级酒店目前市场稀缺产品良发展空间
19 未两年马鞍山市区三家五星级酒店市体量较区位景观状况均导致五星级酒店市场趋饱竞争异常激烈
20 四星级酒店价格缘受较客源偏未推出家四星级酒店体量尚构成威胁区位优势般
项目特征
31 块位宁马高速公路出口处紧邻快速干道——江东道具良交通条件具备截流南京等方源客户优势
32 江东道建设成景观道项目部规划3000方米广场星级酒店营造高品质周边环境
33 块区位较偏距离市中心定距离区位景观言具备推出五星级酒店竞争条件
34 规划说项目相体量高档商业配套设施项目建造四星级酒店相应支撑
23办公楼市场
231市场现状分析
目前马鞍山纯办公楼供应银行电信邮政等楼剩余部分外招租成交
目前马鞍山企业办公点：
1 工业区厂房
2 济开发区企业数片厂房厂房办公
3 租政府部门办公房招商局规划局等余办公房租企业
4 住宅区马鞍山住宅区般办公挂牌甚注册住宅租金现写字楼便宜果选择购买相便利
太阳广场目前马鞍山唯纯写字楼物业楼高28层该厦竣工已八年直未外招商沦烂尾工程外家企业接手拟改建四星级酒店目前正改建程中改建
13层购物中心622层宾馆东附楼410层办公目前暂定租售
根马鞍山市政规划马鞍山市政府南迁市政广场年半年动工约需两年时间竣工届时马鞍山市行政中心搬中心道印山路附规划中市政广场附会兴建批办公楼
232需求客源分析
长久马鞍山济发展重工轻商马钢马钢配套企业核心发展马钢马鞍山GDP发展中占重位置马鞍山第三产业第二产业中行业发展长久较缓慢年着马鞍山济技术开发区逐步建设优惠政策税收措施引进星马汽车泰尔重工等批企业进驻逐步开始建设马鞍山汽车城马鞍山济快速发展入驻企业数济开发区办公市区办公楼需求较少
233结
目前状况言居民楼商住复合楼开发区量厂房存短期会存办公楼强力需求
城市东扩南进发展态势东部发展旅游工业行政中心会南移未推出市政广场附写字楼形成项目力威胁
项目城市东扩南进发展范围远离未城市中心开发区暂时具备浓厚办公氛围
基目前马鞍山存批量专家住酒店长期包房需求部分零散租住政府普通住宅型企业存司建议项目中设置公寓式办公楼设计完全满足住宅标准配备煤卫设施者少预留煤卫道分割面积100米间者更满足型企业商住两需求降低物业开发风险确定性时较高楼层设置整层予分割出售时根客户需求意分割
24住宅市场分析
241住宅总体市场分析
20022020城市规划
规划居住33184万公顷
1
2 中城区形成金家庄居住区雨山居住区花山居住区梅山居住区四居住片区
3 副城区银黄居住区姑孰居住区二居住片区城区南东发展
历年房产供需分析
B 马鞍山房产市场年快速发展市场容量逐步加
C 2003年房屋销售面积达80万方米左右空置面积32057方米
D 2002—2020年规划居住33184万公顷
历年价格分析
市区住宅均价格：
n 2000年：1300元m2
n 2001年：15001600元m2左右
n 2002年：1590元m2（花山区：1800元m21997年升550元m2）
n 2004年初推项目均价格：2450元 m2
拆迁量分析
年拆迁量般20万m2
n
n 年拆迁户50006000户
n 三年拆迁户1500017000户
n 2003年：住宅拆迁量821885m2
二手房交易量
2003年二手房买卖面积1982万m2成交价值2338亿元
242住宅供应市场分析
物业形态
物业纯层区混合型区
马鞍山区房型三房供应楼盘三房份额50左右
v市场供应力房型面积
价格分析
5 海外海名筑混合型物业少量叠加联排墅该盘段较佳马鞍山售价格贵楼盘墅均价5000元方米左右
6 汇翠名邸马鞍山唯湖景房期8月8日开盘天销售85
住宅案例分析
海外海·名筑
A项目规划
海外海·名筑浙江海外集团开发总建筑面积４万方米5000方米商网配套绿化率达46容积率086层公寓景观洋房排屋墅构成总户数约186户层137叠加36联13预计05年年底交房
B户型设计
层力户型3*2面积137叠加户型12层176方米34加跃层230方米排屋3层送层240260方米户型面积指标：
户型
3*2（层）
顶+跃层
叠加
联体
面积
137163
213238
176230
240260
例
607
129
194
69
C价格策略
层价格34003600元／方米叠加墅价格45005000元方米联排墅均价5000元方米左右高56005800元方米付款方式灵活样次性付款分期付款七成30年银行揭公积金贷款
D销售情况
区2004年8月18日开盘首批推出89套层房天销售70余套销售率达80墅房预计9月中旬开盘
汇翠名邸
A项目规划
汇翠名邸海滨江置业公司投资马鞍山澳申置业开发总占24万方米幢32层点式五幢板式18层建筑组成项目位马鞍山市中心南湖公园接壤住区界马鞍山水体雨山湖南湖间理位置优越
B户型设计
高层力户型2*2面积100方米3*2面积117125方米区首创高层单身公寓户型1*12*1面积51110方米户型面积指标：
户型
1*1
2*1
2*2
3*2*1
3*2*2
面积
5060
109
10065
117121125
148153
分布
单身公寓
单身公寓
高层
高层
高层
例
15
20
25
35
10
C价格策略
高层价格2800元方米起楼层差价50元方米 均价3300元方米左右物业理费12元方米月
D销售情况
该盘8月8日开盘首批推出150套房源开盘天化100套销售状况较10天里销售20余套高层户型市场阻力较单身公寓预计年底推出
E客户分析
客户居民少量南京客户生意较98购房者改善居住环境中子女购房例较60客户采次性付款方式
调查结果表明：
u 马鞍山居民高品质区需求较u 称高品质区较少
u 马鞍山特色楼盘较少u 没真正成型致命品牌
u 中低档次楼盘间价格差距u u 中高档次楼盘间价格差距较悬殊中高档次楼盘销售相较快
u 区位差异带价格变化影响相较u 决定价位更物业品牌品质
243未供应量预测
1 未两年竣工面积幅度增加
2 2004年住宅建设计划完成投资1814亿元
3 总施工面积18913万m2
4 中新开住宅面积9168万m2
竣工住宅面积8023万m2
山居住区：该居住区康嘉花园贵花园瑞慈花园康乐花园名雅居碧溪花园碧溪丽景等7项目8家房产开发企业开发建设总建筑面积5876万m22004年计划竣工面积513万m2住宅472套
花园居住区：马钢集团康泰置公司开发建设总建筑面积57万m22004年计划完成住宅面积244万m2住宅2110套
西湖花园：该项目国家康居示范工程西湖房产开发公司开发建设总建筑面积36万m22004年竣工面积25万m2住宅216套
花雨路两侧开发：该道路两侧荷西嘉园中央花园海外海名筑花雨亭区步行街等5项目组成6家房产开发企业开发建设总建筑面积3435万m22004年计划步行街项目竣工面积3万m2
万嘉颐园：该项目农民安置房区市房产总公司开发建设总建筑面积2273万m22004年竣工面积5万m2住宅640套
花果山居住区：济花园花果山庄康城花园等3项目组成5家房产商开发建设总建筑面积2273万m22004年计划竣工面积1047万m2住宅852套
江东区：中房置业公司开发建设总建筑面积1814万m22004年计划竣工面积513万m2住宅472套
襄城明珠：佳达开发公司开发建设总建筑面积17万m22004年计划竣工面积2万m2住宅136套
金汇城市光：金汇开发公司开发建设总建筑面积10万m2
汇翠名邸：澳申置业公司开发建设总建筑面积9万m2
244需求市场分析
趋区客户需求分析
调研方式：抽样拦截问卷访谈形式
调研样：发放问卷180份选择区域占48
住房结构选择：
2 倾建筑类型：层高层接受度较低
3 承受总价：65万
4 力需求面积：90130m2
5 力需求房型：三房两厅两卫
层绝偏着年市场中央花园等首高层物业出现高层逐步接受目前言高层建筑具相排斥性
建筑面积选择
力需求面积90130米
246市场总结
3 马鞍山居民层物业认度较高供应量较化速度然高层高层快
5 目前开发物业未供应位城市东部南部区域充分体现城市东扩南进发展纲领
8 数拆迁户喜欢区域购房动迁安置房排布城市板块城市居民普遍雨山区花山区趋性强
9 马鞍山居民墅物业需求较该区层高层墅物业较少该区房屋交付状态全部毛坯装修房供应
10 马鞍山没纯办公楼物业数住宅物业做办公部分注册
第三部分 项目分析
3项目分析
31项目背景
项目处马鞍山东北角马鞍山门户位置距离市政府1公里市中心达性良
占面积：A块76994484方米
B块5498159方米
城市规划方：东扩南进南涂芜湖连接东南京江宁连接
32SWOT分析
项目优势 Strength
2 块处安徽东门南京半时车程
3 项目东江东道南葛羊路快速干道江东道建设景观道
8 规模性开发效形成集聚辐射
10 周边中学医院等设施配套齐全马鞍山二中重点中学年9月开学
11 江东道两侧规划量住宅项目商业部分带相客源
项目劣势 Weakness
2 区域形象相较落周边动迁房均价格方米18002200元左右
3 项目北面葛羊山山边火葬场项目西北侧马钢生产基马鞍山心目中项目块属工业块适居住
4 马鞍山基发展战略东扩南进重设施两区域倾斜项目范围
项目机遇 Opportunity
3 马鞍山房产市场呈稳步提升趋势普通商品房（包括住宅商铺）供应求
4 块周边竞争型物业区域缺乏领头羊项目案具规模优势区域足够影响力
8 区域购买力尚中项目东部马钢园区北部工业园区会区域输送量居民客源
15 整市区干特色条街建材汽配电脑摩托家电服装等未形成规模理混乱产品档次够
16 目前马鞍山住宅区景观设计建筑设计等方面普遍层次较低外开发商然逐步进入马鞍山市场西湖花园外尚未市场造成影响
项目威胁 Threats
1 项目区域潜土房产供应量较
6 马鞍山目前商业中心两老区新区千秋明显消彼长效应
7 马鞍山受南京芜湖双牵引身没足够特色商业留住消费者
33项目综合评价
n 综合n 项目特具备n 规模成优势中住宅部分风险较n 取决开发商目标n 实现利润心态商业部分风险偏n 更程度取决项目发起商业验长远战略眼光
n 项目开发关键性素否效聚集气n 非走形n 学形象工程路线切n 实尊重市场n 引导市场需求成败关键
第四部分 项目建议
4总体定位建议
41总体定位
411产品定位思路
412商业产开发环节
413项目总体形象定位
马鞍山城市扩展进程中商品批发物流酒店体集购物餐饮休闲文化娱乐旅游服务商住体符合国际综合性商业发展趋势超型商品批发市场
目标——营规模型化营品种专业化营档次高级化营手段现代化营空间国际化营环境规范化超规模专业交易中心
414413项目定位产品结构
三分类：
A 型批发市场
B 配套酒店餐饮休闲娱乐等
C 中高档住宅
42定位
421项目超型商品批发市场定位
商品批发物流酒店体集购物餐饮休闲文化娱乐旅游服务商住体符合国际综合性商业发展趋势超型商品批发市场
422项目产品定位应具特征
3 硬件设施流建筑环境宜室外空间设计优美
4 功：涵盖商品批发物流购物餐饮休闲文化娱乐旅游酒店服务等
5 理水流：包括整体形象宣传公服务商业服务
6 具较高文化涵艺术品味
43相关配套产业布置意义
工商税务海关等政府职部门原料城设立办事机构市场营者客商提供种便利缩短办理相关手续时间
专业引进专业搬运装卸运输银行保险信息咨询等机构时设立餐饮宾馆会等生活配套服务营者客商提供种专业化服务性化营商环境
44 项目产品结构定位
45案例—义乌商品批发市场济贡献
2002年义乌社会济综合发展指数全国百强县市中排名第17位2001年前移2位综合竞争力居全省22县级市首位
46义乌商品批发市场成区域济繁荣强推动力
3 促进济发展民生活水提高财政收入增长
4 促进济专业化商品化市场化
5 促进农村工业化城市化
47济意义——扩业力
商品批发市场相关流通部门社会创造量劳动业机会整商品市场流通部门均年社会提供180万业机会全社会新增业贡献率236中商品批发市场流通部门占导素
48部分商品批发市场吸纳业情况
2 商品批发市场带动相关产业发展吸纳富余劳动力
3 商品批发市场促进农村工业化发展增加业机会
4 商品批发市场提高济市场化增强闲置劳动力商意识提高业水
5 商品批发市场促进济发展反济发展吸收更劳动力提供空间
49必性——马鞍山位决定
5 马鞍山作整安徽融入长三角济圈启动点马鞍山身融入长三角融入南京济圈迫切性需马鞍山造张属名片
6 马鞍山第二产业相发达第三产业发展较迟缓第三产业发展程度高低会决定区济发展力城市形象考虑造名片应该辐射长三角目标着眼商品批发市场建设必
性——独特产品资源
4 马钢作全国知名钢铁企业拥特竞争优势形资产钢材交易市场基条件成熟
5 茶文化安徽源远流长
6 工艺品众竹编仿古家具徽州四雕等文化底蕴浓厚
7 市区干建材市场考虑企业聚集起吸引更企业进入
物流业——必性
6 目前第三方物流占整物流市场重日80美国57中国仅18第三方物流发展空间巨
7 商流物流信息流汇聚组合求物流行业快速发展欲消费品市场中某商品批发市场商品 必然求商品批发市场拥强物流产业支撑
1) 市场流通格局形成2) 求第三方物流支持批发市场建立
3) 实现通批发市场进行批发零售商品流通模式4) 效解决分散生产市场间矛盾批发市场成区域性交易中心5) 时6) 影响扩国外市场市场流通格局7) 没第三方物流支持8) 难实现
9) 着类商品批发市场信息网络建立物流配送中心发展10) 批发市场物流产业11) 尤第三方物流必12) 断繁荣
物流业——性
块处安徽东门南京半时车程时项目东江东道南葛羊路快速干道江东道建设景观道物流业发展提供基支持
休闲娱乐产必性
3 着消费模式消费行改变型商品批发市场适应现代社会范围高效率快节奏需时应该满足购物休闲活动相结合求
4 现代社会中购物活动已仅仅满足基生活需包括娱乐休闲成分种社会活动购物者角度购物家务娱乐放松刺激
5 项目市场倡导体现马鞍山安徽特色嫁接文化旅游市旅游等概念休闲娱乐产品作旅游产业中必少部分必然提升项目潜价值
商业配套住宅必性
2 商品批发市场量营者需居住空间
3 商品批发市场带量业群需居住空间
4 着批发市场商业配套成熟生活环境完善市区居民会部分考虑批发市场置业
5 周边县市民营企业理层尤批发市场事营活动者会考虑举家搬迁马鞍山市中部分考虑批发市场购买住房
410产品细分定位
411总体布局
412开发序
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