泰州市场调查报告
目录
第部分 项目投资环境行性分析……………………P1~6
城市概况
二 城市济发展状况
三 新城市建设总体规划
第二部分 泰州房产市场分析…………………………P7~15
房产发展势态分析
二 房产级市场分析
三 房产二级市场分析
四 房产三级市场分析
五 城市居民承接力分析年需求量预分析
第三部分 项目分析………………………………………P16~36
项目概况
二 项目项济指标
三 项目周边竞争楼盘分析
四 项目SWTO分析
五 项目潜客户分析
泰州市场调查报告
第部分 项目投资环境行性分析
城市概况
1理位置
泰州市处江苏省中部长江北岸西面连接扬州市北面东北毗邻盐城市东面紧南通市南面苏州锡常州三市镇江市辖扬中市隔江相全市南北长东西窄南北直线距离约124公里东西窄处约19公里宽处仅55公里全市总面积5790方公里中市区面积428方公里总面积中陆面积占8274水域面积占17262001年末泰州市行政区划设海陵高港2区兴化靖江泰兴姜堰4县级市91镇8乡6街道办事处338居民委员会1578村民委员会中海陵区高港区辖9镇2乡6街道办事处87居民委员会127村民委员会2003年末泰州总户数16959万户总口503万中市区62万
2交通条件
泰州滨江海着良区位优势苏中入江达海5条重航道交汇境长江岸线百公里中10米较稳定深水岸线60公里建长江港口3国家类开放口岸——泰州港体河港口群初具规模投资10亿元建成泰州引江河工程集引排航体成泰州济发展条龙脉全市公路通车总里程5693公里328国道宁通高速公路广靖高速公路宁靖盐高速公路京沪高速公路境横交错江阴长江桥南北接线高速公路开辟泰州海苏南快速通道铁路交通发展较快新长铁路宁启铁路均泰州境穿明年泰州铁路全线贯通
3历史文化
泰州座历史文化名城战国时期称海阳汉初称海陵南唐明清称泰州取国泰民安意千余年泰州枕吴楚交襟江淮风交通发达济繁荣素汉唐古郡淮海名区称泰州历代文荟萃名贤辈出儒风盛夙冠淮南水浒传作者施耐庵泰州学派创始哲学家王艮扬州八怪代表物郑板桥京剧艺术师梅兰芳质学家丁文江等均泰州历代文化名中杰出代表抗金英雄岳飞政治家文学家范仲淹书画师齐白石等泰州政业丰富历史积淀泰州留众名胜古迹现存古遗址古建筑古石刻数百处中列省市级文物保护单位134处全市建5座博物馆珍藏文物万余件千年古刹光孝律寺海外佛教界享盛名日涉园崇儒祠岳王庙安定书院施耐庵陵园郑板桥居梅兰芳纪念馆等文景观俱泰州历史文化瑰宝
4文惯
溱潼会船节 溱湖区历史文化悠久民间传说丰富彩南宋绍兴元年支山东南投奔岳家军义民队伍行溱湖金兵遭遇金兵落花流水义民伤亡惨重血染溱湖溱湖百姓含悲收葬国捐躯英雄年清明节撑船祭扫久久便形成清明撑会船俗演化成年度水乡民间盛会——溱潼会船节年清明节四乡八镇数百船万船民聚会观众游客超十万恢宏壮观场面惊心动魄争赛姿彩表演堪称民俗文化观水乡风情博览海外士盛赞天会船数溱潼'92中国友观光年江浙沪旅游目'95中国江苏民俗风情游首游式举行2001年列省级风景名胜区
中国泰兴银杏节 中国泰兴银杏节银杏艺术节银杏科技节演化年银杏成熟时候举办节旨银杏媒宣传泰兴银杏节期间般举办坛科技市场产品交易信息发布项目洽谈引进型文艺演出等活动促进泰兴外界交流沟通进步提高泰兴知名度强化招商引资院企接项目开发等工作推进全市济健康快速发展12年银杏节泰兴济社会项事业发展起积极推动作
中国兴化—郑板桥艺术节 郑板桥清代著名书画家文学家扬州八怪杰出代表物海外享盛誉兴化郑板桥先生乡纪念板桥宣传兴化扩交加快发展1993年11月22日郑板桥诞辰300周年际举办首届中国兴化—郑板桥艺术节两年举办次
二 城市济发展状况
1城市类型
泰州区位优越势坦良资源条件济基础目前已聚集春兰集团扬子江药业集团LG等世界知名企业东西承接海南京两济圈南北联接苏南苏北两济板块长江三角洲工业发达商贸繁荣中心城市已逐步形成工业商贸存发展新兴商贸城市
2宏观济水
2003年泰州市国民济快速增长 国生产总值达58004亿元国生产总值年均增长134建市增幅高年占全省重47中第产业增加值7262亿元增长30第二产业增加值30037亿元增长176第三产业增加值20705亿元增长117均国生产总值11513元增长133三次产业构成例年142∶495∶363调整125∶528∶357全市财政收入662563万元年增长247总体济发展形势良
私济发展较快全市体济投资23667亿元年增长221占仅仅总量408年增长24泰州目前体工商业11万余户私营企业14768户年增长14 社会消费品零售总额增长124城镇居民年均支配增长64
3城市口分布
2003年末全市口分布状况
区
总口数()
城镇口
乡村口
市区
622910
547028
75882
兴化市
1549922
556726
993196
靖江市
664706
308026
356680
泰兴市
1292127
563548
728579
江堰市
906979
334793
572186
泰州市口分布状况泰州市区口四市相少城市化发展相落市区口增长速度缓慢市区乡村口仅75万城市发展备力量相足泰州然市区城市城市口规模存优势周边四市济发展迅速逐渐形成济中心市区聚集力相薄弱
4均收入支出情况
2003年市区居民均支配收入8517元均消费性支出5743元恩格尔系数423全市农民均纯收入4079元均消费性支出2606元恩格尔系数417均手存现金18597元民生活达康水
附泰州市2003年均支配收入情况
市区均支配收入
全市农民均纯收入
金额(元)
8517
4079
增长率()
94
64
恩格尔系数()
423
417
2003年泰州市城镇居民均生活费支出构成情况
项目
金额(元)
占总支出例
食品
242929
423
衣着
55453
966
家庭设备品
3884
676
医疗保健
39486
687
交通通讯
54251
945
教育文化娱乐服务
55005
958
居住
57858
1007
杂项商品服务
30473
531
总支出
574294
100
全市生产资料市场32年成交额17204亿元中批发零售贸易业零售额14934亿元餐饮业215亿元泰州消费环境断改善消费市场持续升温活跃兴旺泰州市区2003年社会消费品零售总额17376亿元增长124居住支出仅次食品支出达57858元说明改善居住条件提高生活质量求更强烈
三 新城市建设总体规划
泰州城市扩张已显现出南东发展趋势南发展进步呼应江开发：拓展新区建设新商务区高教区居住区提升新区综合功高新技术开发区泰高路西侧南拓展断放产业效应东发展进步整合海陵姜堰资源海陵工业园区农业开发区体基础设施产业配套资源整合城市空间等方面协调姜堰发展城市南东发展时应积极整合城市西北侧协调九龙城市步发展关系断改变北侧交通状况生活环境
城市中期规划 20062010年口55万60方公里中：城区42万高港区13万城区完成环城河综合整治基实现坝区改造初步完成五巷涵西街古民居片保护改造新区完成府南街区综合开发基完成328国道南区东风路泰高路间商住开发加快高科技工业园区春兰工业园西北工业区开发建设基完成周山河北项目布点适时开发周山河南泰高路西区域高港区刁铺镇口岸镇完成集镇中等城市发展渡加快长江岸线综合开发
城市远期规划 20062020年城区形成城市规模城市调整基完成形成结构合理功明确交通便捷环境优美新城区完成老城区全面改造高港区形成中等城市规模江开发已成规模寺巷野徐泰东苏陈组团形成成市区间重节点
第二部分 房产市场分析
房产发展势态分析
1房产市场红火
2004年季度全市房产开发完成投资941亿元增长5182低全社会固定资产投资增幅20百分点年泰州市首次出现房产开发投资增长慢全社会投资增长局面统计2004年季度全市房产开发施工房屋面积20406万方米增长6231海陵区销售房屋面积3097万方米增长28329商品房销售额511亿元增长28506空置商品房增长局面遏制季度全市空置房3106万方米年期基持市区季度空置房降1142空置面积512万方米
2旧城改造新区建设力度相形成板块竞争
泰州政府呼吁旧城改造新区建设协调发展推进新区建设时加快旧城改造旧城区启动坡子街商贸区建设加快完成拆迁相关配套坡子街商贸区五路府前街商贸区东进西路商贸区连成片届时成老城区繁华商业街区样势必带动周边楼盘价格该区域目前典型楼盘鹏欣丽开发规模相现正处预约阶段估计年会开盘开盘价具周边业士估计会3000元方米新区建项目盛世华庭西湖翠苑景泰园泰墅园恒景国际花园项目市场仅仅存区域竞争时老城区形成竞争老城区生活配套商业配套存定优势目前整体价格新区高新城区规划城市中心泰州市政府办事机构全部集中长远角度新区房产发展前景十分
3放量供量机会挑战
20032004年泰州市土供应量公相未年泰州市楼盘市量会非常初步估计新区板块供应量达100万方米果加市中心城东板块等两年供应量肯定达150万方米未市体量面积数字疑庞市场板块竞争会更加激烈应谨防开发认案开发策略第抓住稍逝开发时机第二做出特点第三谨慎推盘第四做楼盘品质
4房价步步高升路扬
然价格涨势猛2003年市区均价已超方米2100元关区均价1550元目前价格没呈降趋势相反房价继续扬目前情况：段品质高楼盘价格升买没问题定位准确特点楼盘呈旺销势例鹏欣丽园等（均价2700元方米）规模庞段生活配套设施齐全销售情况然非常(期销售率达100％)外黄金家园高层香江花园等品质较楼盘高价已突破方米3000元根泰州市房产市场分析认明两年房价涨空间东进路北侧正筹备中鹏欣丽估计开盘时价格会3000方米形成高价旺销中原泰州市目前批旧城项目促房产进发展
5开发商显高品质楼盘断面市
盛世华庭例泰州市房产市场中算高品质楼盘前期广告宣传设计商物业理公司等资源整合加市政府面核心段民公园民广场周边便利交通环境硬件设施盛世华庭没理做高品质楼盘事实正全面配套设施高品质楼盘泰州市民心中烙深深印记时象西湖翠院泰墅园恒景国际花园四季林语鹏欣丽等楼盘品质泰州处领先位
6高层悄然进入泰州市场
产品稀缺表现产品品质前泰州市房产品普遍单层住宅楼盘缺乏特质2002年凤凰房产开发泰州市第高层水景住宅取成功高层住宅已悄悄进入泰州市场盛房产开发盛世华庭泰州基泰恒业房产公司开发景泰园高层住宅鹏欣房产开发鹏欣丽绍兴恒景房产开发恒景国际花园设计高层住宅着楼盘品质提高消费者品味会相应提高导致发展商推出产品时考虑更素时产品做更美更求激烈市场竞争中脱颖出届时会加剧泰州市房产市场繁荣发展时必引起新轮开发热
7泰州住宅开发市场热点板块预测
泰州市房产发展分布老城区城南新区两快老城区旧城改造力度相零星盘城市交通较狭窄远期存优势现交通设施生活配套设施等较完善竞争定优势价格水相新区高点新区规划较完善功分区明确道路宽敞生活区逐渐趋成熟时泰州市政府部门集中办公点目前新区楼盘面积100亩盘时代新区诞生新区发展趋势长远家度市民新区房产绝普遍认新区房子三五年肯定涨目前商业设施老区气时难聚集
二 房产级市场分析
1土出方式描述
申请国土权方式两种：划拨二出作房产开发般出方式取国土权公开公公正土制度基础出方式三种：招标出拍卖出挂牌出
招标出国土权指市县民政府土行政部门(简称出)发布招标公告邀请特定者特定公民法组织参加国土权投标根投标结果确定土者行
拍卖出国土权指出发布拍卖公告竞买指定时间点进行公开竞价根出价结果确定土者行
挂牌出国土权指出发布挂牌公告公告规定期限拟出宗交易条件指定土交易场挂牌公布接受竞买报价申请更新挂牌价格根挂牌期限截止时出价结果确定土者行该方式目前泰州市土出方式
2出土城市基准价间变幅情况
图表 1 城区商业级基准价 单位：元方米
土级
二
三
四
五
六
基准价
3200
2250
1400
820
620
400
价变幅
22004200
16502850
9501850
5201120
470770
300500
容积率
02
19
17
14
12
10
图表 2 城区住宅级基准价 单位：元方米
土级
二
三
四
五
基准价
1000
830
650
450
350
价变幅
8001200
680980
500800
350550
290410
容积率
13
12
11
10
10
32004年泰州市土成交情况
2004年半年泰州市政府相放宽量土市新开土更新改造土估计1000亩土市场价格时难涨中原泰州市政府政策实施旧城改造新区建设协调发展缺乏实施拆建推绿更新交通设施政策土市场价格处萧条局面
期[2004]19号块电视塔街区工程改造块正公开挂牌该块位青年南路东侧海陵南路西侧暮春街南侧勘测定界宗总面积约128957方米（19344亩）中：出土面积约121347方米（18202亩）河流道路绿化面积7610方米（1142亩）规划途商业住宅综合规划建筑面积约122650方米中：商业约44410方米住宅约78240方米容积率约095次挂牌出块现状毛起始价201亿元
附：2004年1月12日开始泰州市土供应（包括期招标）
块位置
块面积（亩）
总建筑面积（M2）
住宅面积（M2）
起始价
（万元）
成交价
（万元）
2003301东进路西片块鼓楼路西东进路北
5506
53349
17746
8750
2003302东进路东片块鼓楼路东南通路西东进路北
12115
101527
44295
18100
20042号海陵区80块
2916
1640
20044块汽车城东海陵路西永兴路南永定路北
35337
243320
165200
11410
20045号块江洲南路项目
10566
66588
66588
6000
20048号块南官河东凤凰路南泰高路西变电北
82
81600
73200
2742
200410号块南通路西东进路北
16609
171022
82127
28288
200412号块江洲南路东迎春西路南南官河西景庄河北侧
5973
38610
32510
3800
200414号块中国联通限公司泰州分公司西侧建工厦东侧凤凰东路北侧
1269
1466331
766
200415号块鼓楼南路东预备役二团南凤凰河西永兴路北
11681
995498
752654
7080
2004161号块职中路东职中南稻河路西扬州路北
13935
112274
79115
975
2004162号块南关河东东进路西南城河北
3764
17000
9000
120
200419号块电视塔街区工程改造块
19344
122650
78240
20100
三 房产二级市场分析
1市区房产开发投资状况
2003年泰州市区房产投资总额1235亿元占全市3966市区全年新开工类住宅50万方米竣工54万方米销售面积达6035万方米市区住宅楼基买方市场泰州市房产市场发展目睹增长势头显猛样态势言期推出楼盘定空间消化力年市政府推出幅面积具定规模外房产开发企业房产市场趋变土外开发商竞争态势僧粥少意味着竞争激烈目前泰州房产市场光规模20万方米售盘2尚未开盘10楼盘4
22004年市区房产开发项目计划
更新改造项目：
序
项 目 名 称
建设
建设规模容
总投资
建设起止年 限
开工2003年底完成投资
2004年计划
号
性质
计划
投资
建设
计划
合 计
183000
9000
71100
1
建成济川区
续建
总规模55万M2年度开发规模55万M2
11000
2003
2004
3000
8000
竣工
2
实施东进东路街区改造
续建
总规模22万M2年度开发规模8万M2
55000
2004
2005
10000
竣工
3
建成时代花园
续建
总规模41万M2
6000
2003
2004
3000
3000
竣工
4
建成北荟苑
续建
总规模45万M2
5000
2003
2004
3000
2000
竣工
5
海陵南路街区综合开发
新建
总规模7万M2南山寺路—南城河铁塔广场—中市河暮春路—时代超市
18000
2004
2006
11000
6
肉联厂东侧低洼改造工程
新建
总规模12万M2年度开发规模4万M2
20000
2003
2006
6000
7
关帝庙巷东西两侧综合开发
新建
总规模26万M2年度开发规模1万 M2
6000
2004
2005
4000
8
工路北侧综合开发
新建
总规模4万M2年度开发规模18万 M2
5000
2004
2005
2000
9
实施府前路北侧综合开发
新建
总规模45万M2年度开发规模2万M2
14000
2004
2005
7000
10
税西街北侧古民居保护性整治
新建
总规模25万M2
5000
2004
2006
1500
11
实施东进西路综合开发
续建
总规模6万M2年度开发规模1万M2
18000
2003
2004
8000
12
海陵区社区示范活动中心
新建
总规模2万M2
8000
2004
2005
4800
结顶
13
高港区旧城改造
新建
总规模13万M2
12000
2003
2007
3800
新建工程：
序
号
项 目 名 称
建设
性质
建设规模容
总投资
建设起止
年 限
开工2003年底完成投资
2004年计划
计划投资
年度建设计划
合 计
467000
72500
1
盛花园期
续建
总规模30万M2年度开发规模10万M2
60000
2003
2007
18000
竣工
2
鑫龙家园
续建
总规模25万M2年度开发规模5万M2
24000
2002
2005
8000
竣工
3
府南居住区二期
新建
总规模120万M2年度开发规模8万M2
180000
2004
2007
10000
完成拆迁土市
4
拆迁安置房（济适房）
新建
总规模20万M2年度开发规模10万M2
25000
2004
2005
12500
完成拆迁土划拨体竣工
5
低价房建设工程
新建
总规模10万M2年度开发规模5万M2
12000
2004
2005
8000
完成拆迁土划拨
6
高港区房产开发
续建
总规模166万M2年度开发规模18万M2
166000
2003
2007
16000
未三年泰州计划投资房产总额65亿元中更新工程完成投资183亿元新建设工程完成投资467亿元开发面积约250万方米左右年开发量估计60万方米左右年销售60万左右
3全市2003年房产开发投资情况
2003年全市房产投资额达31亿元年增长5999全市住宅开工量24444万方米年增长1627全市住宅竣工面积10935万方米年增长1355全市商品房销售面积12237万方米年增长2484商品房销售面积超出竣工面1302万方米房产市场十分红火
指标名称
计量单位
2003年
2002年
增长例()
年总投资
万元
311484
194687
5999
中住宅
万元
202643
136403
4856
二新增固定资产
万元
181993
159998
1375
三房屋建筑面积
施工面积
万方米
31653
25381
2471
住宅
万方米
24444
21023
1627
竣工面积
万方米
12506
11809
590
住宅
万方米
10935
9630
1355
四土开发投资
万元
28709
22524
2746
土开发面积
万方米
4475
5730
降2190
五商品房销售额
万元
185326
143075
2953
商品房销售面积
万方米
12237
9802
2484
六竣工住宅套数
套
8558
8119
541
四 房产三级市场分析
着泰州房产进步升温房产二手市场逐渐开始活跃泰州新世纪房产中介公司介绍该公司家连锁店合计基月户20套左右商品房中城南区二手房活跃原：
首先板块年修住宅区整体较新区规模较部环境配套设施齐全整住宅区逐步趋成熟次区周边生活配套设施逐渐完善型超市学校医院等基础设施完善次该区域处南面新区房源充足离市中心隔两座桥相应市中心供应新房子少泰州城市整体南扩发展购房者南区房产前景十分素购房者选择终目标索定该区域目前该区域商品房均价格2350元方米左右年初增长特快作二手市场走势方面解泰州房产走势反映购房中作投资开始占相部分
新交付楼盘二手房情况：
楼盘名称
开盘价（元㎡）
二手市场价
该区域租赁价格100方准
中装家电齐
毛胚
鹏欣丽园
2200元㎡
2600元㎡
1600元月
600元月
鑫龙花园
1900元㎡
2300元㎡
1200元月
500元月
时代花园
1820元㎡
2600元㎡
1200元月
500元月
天阳花园
2100元㎡
2800元㎡
1600元月
600元月
锦绣华庭
2350元㎡
2600元㎡
1200元月
500元月
怡景花园
2250元㎡
2600元㎡
1200元月
500元月
明珠区
1400元月
2000元月
1000元月
400元月
新二手房市场报价：
点
户型
楼层
面积
车库
装修
房龄
报价
凤凰21
联体墅
3层
168
21
毛坯
02
48
莲花六区
3室2厅
4楼
135
13
毛坯
期房
39
盛花园
3室2厅
3楼
1376
28
毛坯
04
40
盛花园
3室1厅
4楼
116
18
毛坯
期房
原价
莲花六区
3室2厅
3楼
140
19
毛坯
期房
37
莲花六区
3室2厅
5+6
150+120
毛坯
期房
388
莲花七区
2室1厅
3楼
83
18
中装
02
23
景光南苑
独立墅
3层
320
毛坯
03
98
怡景花园
3室2厅
2楼
128
9
毛坯
期房
35
莲花八区
3室2厅
3楼
11222
3322
毛坯
03
40
工新村
3室2厅
6楼
103
17
高装
02
288
怡景花园
3室2厅
2楼
128
9
毛坯
期房
35
明珠区
4室2厅
4+5
153+120
40
毛坯
03
40
五 城市居民承接力分析年需求量预分析
年泰州市城镇居民支配收入达8517元均消费支出5743元住房消费588元占总消费支出1007左右远低城市水泰州整体济水表现十分活跃均收入断创立新高民物质生活质量求更高迫切改善居住条件
市场前景十分观年海陵区住宅竣工面积1531万方米商品房销售面积1615万方米保守估计两年泰州房产发展应现基础增长10速度增长（房产发展速度般走国民济发展前面）
第三部分 项目分析
项目概况
1项目四位置
案位泰州江洲路凤凰路交叉口西北侧凤凰二十区南介开发区城市新区间东凤凰路客泰州市行政中心民公园民广场等型市政设施凤凰路南拐泰州市客运中心西泰州市济开发区凤凰西路梅兰西路连接328国道北面江洲路直接达泰州市汽车西站四边交通十分便捷
2项目周边环境
项目段相处城市郊区空气清新环境宜东南定水域河流区块提供绝水资源南面开发区会高尔夫球练场环境相幽雅景观较佳区提供景观东面隔南官河农居点规划商较凌乱复杂西面泰州济开发区整体环境尚案西南面变压器影响景观北面泰墅园墅园区环境较佳时北面高压线案定影响
3项目周边路况
目前案周边路网南北江洲路青年路等东西方凤凰路梅兰西路济川路等道路状况良中青年路凤凰路双六车道级道路（50米宽）江洲路济川路双死车道（38米宽）案达泰州市客运站十分便捷北5分钟车程泰州汽车西站南3分钟车程泰州客运中心交通十分便捷
4项目周边交通
目前泰州城市已开通二十条公交路线案位置处西南面开发区带相较偏流量相较少目前公交发展较缓慢通江洲南路公交目前仅26路公交站点设凤凰21门口离案300~400米距离估计10~20分钟班起止时间6：30——6：00 站外离案公交站点 济川路明珠区青年路消防支队该站点距离案较远
5项目周边配套设施
该区处开发区周边住宅区尚未成熟总体配套相落型生活配套设施较欠缺目前该区块商业配套型便利店
商业
案北面凤凰21街商铺该区块提供商业服务营业汽车摩托车装潢型超市便利店药店麻桌店吃店美容店浴室等
文教
案北面明珠区明珠双语幼园西面梅兰西路乡办学
医疗
普济医院（现正动工建造规模较）附明珠药房
金融
凤凰21门口中国银行（离案400米左右）中国工商银行江洲支行中国建设银行（离案1000米左右）
酒店
案江洲路西500米紫金城酒店凤凰路东新永泰酒店金钱豹酒店花园假日酒店等
农贸
案西1000米明珠农贸市场
二 项目项济指标
1状况
园区范围：基西江洲南路南汤加河北面110KV高压线穿基南北长约326米东西面宽210米呈长方形面积70440方米
2规划布局
l 园区布置环形道路基框架布置南北景观干道园区分三组团中间辅休闲道配然造景观
l 园区绿化城市道路设置形成良景观江洲南路设入口广场住宅间设题绿活动场北面道路设次入口
l 住宅均南北布置结合理情况南底北高形成天际线
3技术济指标
l 征面积： 70440方米
l 总建筑面积： 718312方米
中住宅面积： 688307方米
商业面积： 26644方米
物业面积： 3361方米
l 建筑占面积： 23172方米
l 建筑密度： 278
l 建筑容积率： 102
l 建筑绿化率： 362
l 绿面积： 254993方米
中中心广场绿面积： 10321方米
l 居住户数： 477户
l 机动车位室： 212辆
室外： 48辆
l 建筑间距： 1∶125
4住宅房物业形态情况
46幢477套
物业形态
幢数
面积
占总面积例
套数
占总套数例
层
14
33083
4605
293
6142
联排
19
18178
2530
90
1887
叠排
10
16053
2235
88
1845
联体墅
3
1515
211
6
156
三 项目周边竞争楼盘分析
2004年伴泰州济发展城市框架拉特行政中心南移城市基础设施逐渐老城区转城南新区特市委市政府提出加快城市江发展宏伟规划城南区域成界士投资块热土
目前城南区域已建成市行政中心市政府市政协市民广场民公园金钱豹国际酒店等设施交通日渐便利永辉路凤凰路永兴路永定路青年路海陵路鼓楼路东风路等条道路特328国道该区域通构筑起发达交通圈外久里建规模住宅区座中学校逐渐形成行政办公基础生活居住文化商贸休闲娱乐协调发展生态型园林新城
项目位江洲南路隶属新区西面周边建建型住宅项目开发开盘时间接项目重点竞争手案解析：
1盛世华庭
盛世华庭
项 目 基 情 况
名称
盛世华庭
区位图
项目点
凤凰东路99号
发展商
江苏盛房产开发限责公司
建筑设计公司
海设建筑设计院
建筑施工单位
南通二建南通四建
广告策划代理公司
海济房产咨询限公司
规划面积
450亩
总建筑面积
30469万㎡
建筑风格
欧陆风格
容积率
106
物业理公司
南京金陵饭店物业公司担物业顾问
香江物业理公司理
绿化率
507
规模（幢）
114栋综合型建筑组成
规划设计特点
项目规划中高档复合型住宅产品规划设计方面具定优势园区东南排屋区中间墅区四周层围合符合常规高档物业设置布局错落致栋楼景观
住宅楼情况
整区住宅楼114栋期22栋层（510套单位）12栋独立墅3栋联排(22套)二期12栋层1栋高层三期未定
商铺情况
南面西面北面街商铺 (价格3500~5500均价4500)
写字楼情况
销 售 指 标
期情况
推出时间
200311
交付时间
200410
推出体量
10万㎡层22栋(510套) 12栋独立墅3栋联排(22套)
物业类型
层排屋墅
工程状况
层交付墅立面装修
户型
二房厅卫
三房厅卫
三房两厅二卫
户型面积
80~300㎡
价格
层均价1868元㎡ ( 面积90~130)
排屋价格3080~3680元㎡ (面积180~210)
墅价格6000~10000元㎡ (面积280~300)
销售情况
期销售率100（2004年9月止）部分独立墅买现房
二期已开盘
车位设置方式
价格
汽车1550元㎡(50)
摩托车800元㎡
二期情况
推出时间
2000913
交付时间
200510
推出体量
12栋层1栋高层西面商铺
物业类型
层高层商铺
工程状况
层基础施工商铺体工程施工
户型面积
二房厅（90㎡）
120套
剩半
112113114号楼
三房厅（115~120㎡）
80套
5套
102号楼
三房两厅(130~151㎡)
150套
30套
104106110号楼
三房两厅 (172㎡)
9套
详
四房两厅 (194㎡)
9套
详
四房两厅(182~198㎡)
40套
详
价格
层均价2380元㎡
高层均价2780元㎡
汽车库位1550元㎡(室50㎡)
摩托车库800元㎡
商铺均价4500元㎡
销售情况
销售情况较天基消化套估计开盘现销掉70左右商铺销售景气
三期情况
推出时间
200510
交付时间
推出体量
物业类型
工程状况
户型面积
价格
销售情况
广告卖点
营销推广
盛世华庭家万事兴
新区CLD首席名邸创泰州第生活天
交
楼
标
准
层：
外 墙：面砖局部外墙涂料
门 窗：进户门采电子讲门分户门采金属防盗门窗采彩色铝合金（彩色塑钢）
墙面：水泥沙浆粉刷白水泥批腻子
楼面：楼面采现浇钢筋混凝土楼板室坪采水泥沙浆找
阳 台：铁艺栏杆
厕 ：仅安装坐便器预留
水电煤：户表配套位
线电视：预留线电视终端
通 信：电话宽带网络预留位
太阳：太阳预装位
安保系统：家庭安全防范报警系统电子巡更系统区周界红外线报警系统闭路电视监控系统楼宇讲系统24时保安
智化系统：区背景音乐紧急广播系统
墅：
外 墙：涂料局部石材
进户门：视讲门
层配置
高层：
电梯：单元座
水：1~4层市政网直供4层变频供水
高层采太阳
余层
配 套 设 施
区部情况
智化：
1周界红外线报警系统2电子讲系统3电子巡更系统
4中央监控系统5家庭防范系统6背景音响广播系统……
生活配套：
网球场桑健身房豪华会文化原生态两题景观社区
服务生活配套设施：
家政服务（ ）商务服务（ ）文娱服务（ ）园艺服务（√ ）
旅游服务（ ）保安服务（ √）清洁服务（√ ）
区外部情况
周边生活配套：
银 行：中国银行中国农业银行工商银行广发银行
教育设施：暂
菜 场：暂
娱乐设施：助酒店配套
政 治：市政府市政协市等政府机构全部周边
交通状况：路网较 公交3510111628路等通达
综合分析
盛世华庭畅销开发时机低开高走推广序分开首先推出层住宅层泰州目前市场受欢迎品种易接消费者价格策略拟订 均价1868元方米消费者接受形成热销二期价格已涨均价2350元方米操盘迹象盛世华庭做较全面考虑产品化问题结合实际情况幢推出市场体量相较价格根价差系数略微调高形中销售十分紧凑感觉达定销售率现已抄拉价格准备迎合三期高档排屋定价达低开高走目盛世华庭三期排屋体量较 估计2005年半年推出江洲路项目时间接点会定突项目开盘前排屋先化部分取市场分量
2 西湖翠苑
西湖翠苑
项 目 基 情 况
名称
西湖翠苑
区位图
项目点
328国道青年路交叉口
发展商
泰州复兴置业限公司
建筑设计公司
香港泛亚绿洲环境设计研究院
建筑施工单位
浙江工业设计研究院
广告策划代理公司
海奇道营销策划公司
规划面积
303亩
总建筑面积
20万方米
建筑风格
欧陆风格
容积率
10
物业理公司
香江物业理公司理
绿化率
375
规模（幢）
112栋综合型建筑组成
规划设计特点
采螺旋式体道路划分组团围合式中心花园形成区亮点中心花园布置联体墅双联墅叠加墅河道布置独立墅层组团设置块东北角西北角整区呈现东北西南高低跌落形态符合景观设计标准
住宅楼情况
期层连带部分排屋独立墅现已全部售完
商铺情况
东面商铺 (价格3500~5500均价4500)
写字楼情况
销 售 指 标
期情况
推出时间
20038
交付时间
20048
推出体量
5栋层
物业类型
层(联排双联墅独立墅交两万块预定)
工程状况
层已交付
户型
三房两厅卫
四房两厅两卫
户型面积
两房两厅 98㎡
三房两厅 116㎡
四房两厅 143㎡
价格
层均价 1600~1700元㎡
销售情况
期层全部售馨
车位设置方式
价格
汽车1200元㎡
摩托车800元㎡
二期情况
推出时间
20041028
交付时间
200510
推出体量
9~18号层2223号叠排西边2栋6联排屋(期时已预定)
物业类型
8栋层5栋叠排14栋联排屋双联墅独立墅
工程状况
层工程体部分墅基础施工
户型面积
三房厅
116㎡
该户型层均买 (1031)
三房两厅
129㎡
该户型层均买
三房两厅
143㎡
该户型层均买
四房两厅
162㎡
该户型层均买
价格
层价格 1780元㎡物价局批价 市场估价1900元㎡
二层2017元㎡ 三层2113元㎡ (售楼部信息)
叠排均价2780元㎡
联排均价3200~3500元㎡
汽车库位1200元㎡
摩托车库800元㎡
商铺均价4500元㎡
销售情况
层正式销售销售情况般50
墅2万块预约订房号条件退款 预定情况较90
三期情况
推出时间
交付时间
推出体量
物业类型
工程状况
户型面积
价格
销售情况
广告卖点
营销推广
造西湖般生态翠苑超越成未思想生态居
交
楼
标
准
层：
外 墙：面砖局部外墙涂料
门 窗：进户门采视电子讲门分户门采金属防盗门窗采白铝合金
墙面：水泥沙浆粉刷白水泥批腻子
楼面：楼面采现浇钢筋混凝土楼板室坪采水泥沙浆找
阳 台：铁艺栏杆
厕 ：道预留
水电煤：户表配套位
线电视：预留线电视终端
通 信：电话宽带网络预留位
太阳：太阳预装位
墅：
外 墙：涂料局部石材
进户门：视讲门
层配置
配 套 设 施
区部情况
智化：
红外监控视讲系统会设安全控制中心
生活配套： 方便
服务生活配套设施：
家政服务（ ）商务服务（ ）文娱服务（ ）园艺服务（ ）
旅游服务（ ）保安服务（ √）清洁服务（ ）
区外部情况
周边生活配套：
银 行：暂
教育设施：暂
菜 场：暂
娱乐设施：暂
交通状况：路网较 泰州客运站面公交通达
综合分析
结合前西湖翠苑销售价格西湖翠苑走低价入市策略利润集中期产生前期定升值潜力符合市场发展规律操盘手法西湖翠苑存严重问题早期时收受预约订金现快年时间未交房现价格升手市场二手市场存差价部分抄作客中抄作市场价格较乱样形中利楼盘形象树立
时西湖翠苑三期西北角原先联排改层东南叠排联排体量减少江洲路项目期推出联排屋减少少竞争压力
3景泰园
景泰园
项 目 基 情 况
名称
景泰园
区位图
项目点
海陵南路西永兴路北盛世华庭东
发展商
泰州基泰恒业房产开发公司
建筑设计公司
东南学建筑设计院
景观设计公司
北京天园林
广告策划代理公司
南京聚博
规划面积
137亩
建筑风格
现代简约型
总建筑面积
3万方米
物业理公司
公司成立物业公司
容积率
327
物业理费
1元月方米
绿化率
40
规模（幢）
2栋高层
规划设计特点
园区规划2栋高层南低北高中间设置30米宽绿化形成中心花园园区景观
住宅楼情况
2栋高层分14层19层两梯六户174户
商铺情况
永兴路14层楼二层商业房
写字楼情况
销 售 指 标
推出时间
20041030
交付时间
2005年10月底
工程状况
施工阶段
户型
三房两厅两卫
四房两厅两卫
户型面积
三房两厅130㎡147㎡153㎡
四房两厅150㎡157㎡
四房三厅 187㎡
114套
48套
12套
价格
均价2580元㎡ 楼层差价50~80
销售情况
期开盘60套现已销售半 二期年底开盘
车位设置方式
车库
总数
未定
价格
未定
广告卖点
营销推广
泰州新城CLD标性高尚住宅区
高阁容远智心居贵清
交楼标准
外 墙高级涂料局部石材
墙：水泥沙浆粉刷白水泥批腻子
门 窗 金属防盗门窗采彩色铝合金
卫生间道预留
电梯
配 套 设 施
区部情况
生活配套：
1 智化保安系统报案24时巡逻
2 宽带线电视
3 配超市会馆商务中心健身房图书馆茶吧快餐店洗衣房等
服务生活配套设施：
家政服务(√ ) 商务服务(√ ) 文娱服务( ) 园艺服务( )
旅游服务( ) 保安服务(√ ) 清洁服务(√ )
区外部情况
周边生活配套：
银 行： 中国工商银行农业银行中国银行
教育设施：
菜 场：暂
娱乐设施：酒店配套
政 治： 周边泰州行政中心
交通状况：道路状况良
综合分析
4泰墅园
泰墅园
项 目 基 情 况
名称
泰墅园
区位图
项目点
江洲南路凤凰21南
发展商
建筑设计公司
景观设计公司
广告策划代理公司
苏州市博思堂投资顾问限公司
规划面积
总建筑面积
192亩
建筑风格
欧陆风格
容积率
09
物业理公司
绿化率
60
规模（幢）
218栋
规划设计特点
住宅楼情况
独立墅双联墅2栋联排屋2栋叠排
商铺情况
写字楼情况
销 售 指 标
推出时间
2004年底
交付时间
工程状况
户型
层客厅餐厅车库厨房等
二层卧室
三层卧室
户型面积
218~270㎡
价格
定销售透露215~220总价90万左右250100万左右
销售情况
现处登记阶段登记情况较甲方期原先准备开46套现会增加60套具体未定
车位设置方式
总数
100
价格
广告卖点
营销推广
泰州极品墅典范
交楼标准
门 窗
阳 台
卫生间
外 墙
墙
配 套 设 施
区部情况
生活配套：
服务生活配套设施：
家政服务( ) 商务服务( ) 文娱服务( ) 园艺服务( )
旅游服务( ) 保安服务( ) 清洁服务( )
区外部情况
周边生活配套：
银 行： 附中国银行中国工商银行建设银行
教育设施：北面明珠双语幼园西面乡办学
菜 场：明珠农贸市场
娱乐设施：紫金KTV
医 院：西面规划泰州市医院普济医院
交通状况： 道路状况良交通便捷 26路公交达园区门口
综合分析
未开盘
5恒景国际花园
恒景国际花园
项 目 基 情 况
名称
恒景国际花园
区位图
项目点
发展商
建筑设计公司
景观设计公司
广告策划代理公司
杭州精锐广告
规划面积
总建筑面积
353亩
建筑风格
欧陆风格
容积率
物业理公司
绿化率
规模（幢）
规划设计特点
住宅楼情况
商铺情况
写字楼情况
销 售 指 标
推出时间
交付时间
工程状况
户型
户型面积
价格
销售情况
车位设置方式
总数
价格
广告卖点
营销推广
交楼标准
门 窗
阳 台
卫生间
外 墙
墙
配 套 设 施
区部情况
生活配套：
服务生活配套设施：
家政服务( ) 商务服务( ) 文娱服务( ) 园艺服务( )
旅游服务( ) 保安服务( ) 清洁服务( )
区外部情况
周边生活配套：
银 行： 附中国银行中国工商银行建设银行
教育设施：
菜 场：
娱乐设施：
医 院：
交通状况：
四 项目SWTO分析
1项目优势
l 着城市化南移进步实施案周边型生活配套规模住宅规划建设案区发展前景十分
l 案处泰州城南新区新区市政府核心段具区域增值概念
l 园区南面汤家河水质较河岸进行整形达良景观效果时南岸开发区接会区域建筑立面较园区景观面
l 园区背面分凤凰21建192亩墅住宅建设容易形成组团效应规模效应确保区开发气时容易形成高档住宅区
l 前泰州房产市场升温明显购房置业观念逐渐形成时城南新区建设日渐完善项目开发机会成熟
2项目劣势
l 前泰州土市场供应量相宽松土市量较泰州市区口限中远期房产品供需关系趋缓
l 周边售项目开发项目容积率项目高项目土成相较高
l 两年售楼盘数量肯定放楼盘销售期会出现消费者享样选择开发商规模求特色拼成避免
l 周边开发项目产品类型会基类似市场类竞争会非常激烈案70440方米开发体量中等作墅排屋体量偏法形成规模效应竞争中处利位时案产品定位考虑容积率问题园区规划布置缺乏景观
3项目机会
l 着泰州政府加外招商引资力度投资环境进步完善济新台阶济发展直接提高民生活水住更舒适会资金买房住房方面消费群购买实力进步加强
l 泰州房产市场升温明显购房者置业观念逐渐形成消费者房产市场十分
l 前泰州总体房价处稳定升阶段项目介入时机成熟
l 旧城改造力度农民进城欲增强需量房子供应市场需求
l 项目类产品推出时间接点处利位
4项目威胁
l 周边环境较差案处区域然前景规划十分美510年计划算初具规模3年事少三年时间里案周围势必市政配套设施开发楼盘施工案周边环境影响更言喻方面离生活区域较远公交线路未通达出行极便总体说区域环境较差开发尚未正式启动市政商服等配套建设社区氛围真正形成需相长段时间
l 客户层面全市楼盘竞争激烈客源分流现象严重市场调查结果分析购买新区房屋客户外区外购买区域房屋原疑新区开发区总体规划较定发展前景区域楼盘销售价格泰州市行政区较低属成长区域区域目前全市推案量销售业绩原
l 案处位置然属新区离真正生活区域相距离案辐射范围客源许已分流出案周边盛世华庭西湖翠苑等楼盘已分占区域需求市场案入市面重问题挖掘客户资源时案周边范围存开盘墅泰墅园层恒景国际花园等案产品类型综合避免新盘某层面面批客户选择压力见案销售竞争压力巨
五 项目潜客户分析
1区域定位（泰州市区泰州周边乡镇四市外投资者）
2客户群细分（购买力分析目标客户群致分阶层）：
（1）体私营业
类群事业已相成济收入丰厚文化层次较低购房目方面改善目前居住环境方面身份位定彰显时作保值增值
（2）公务员公司白领阶层
类群身素质较高收入相较高稳定生活品质环境求相高项目周边环境优势吸引力会相
（3）单位般员工
类群购房目居观念非常单纯般住
（4）中高层理员工职业者
该类群中相部分企业外高级工者居住品质求较高着泰州外型济断发展更外企业涌入类购买群体升重容忽视
3购房动机
（1）泰州改善型需求类型
泰州普通商品房市场非常普出改善目生活方式已占泰州房产消费市场部分类群属二次置业者
（2）年轻型需求类型
该类群年轻济条件限制户型购买定阻隔着城市扩容外企断涌入外工者逐渐增城市白领阶层突破济力断提高购买力表现强劲
附：楼盘
城中板块：
1香江花园
位置
鼓楼北路西侧税东街南侧
开发商
泰州市威亨房产开发限公司
总面积
约3万方米
物业类型
层住宅
价格
3000元㎡
总户数
200户
销售情况
全部售馨二手市场暂时房源已交付
2时代花园
位置
梅兰芳剧院北侧青年路东侧时代超市南侧
开发商
泰州市东湖房产开发限公司泰州市锡龙房产开发限公司
总面积
41万方米
物业类型
层商铺
价格
2600元㎡商铺6000元㎡
总户数
约300户
销售情况
全部售馨年底交付
3天阳花园
位置
迎春东路鼓楼南路交叉口迎春东路南侧
开发商
泰州天阳房产开发限公司
总面积
2万余方米
物业类型
层商铺
价格
2800元㎡ 商铺6000元㎡
总户数
100户
销售情况
全部售馨年底交付
4鹏欣丽
位置
东进东路鼓楼北路交接口东进东路北侧
开发商
泰州鹏欣房产开发限公司
总面积
23万方米
物业类型
高层商铺
价格
未定 期3000元㎡左右
总户数
未定
销售情况
年底开盘
城东板块：
1黄金家园
位置
东进东路余南通路交叉口东进广场西侧
开发商
泰州凤凰房产开发限公司
总面积
24
物业类型
高层层商铺
价格
2800元㎡
总户数
200户
销售情况
全部售馨部分交付
2凤凰花园
位置
东风路迎春东路交叉口
开发商
泰州市房产开发总公司
总面积
约5万方米
物业类型
双联墅
价格
75~80万套
总户数
销售情况
已交付
3鑫龙花园
位置
东风路西侧鼓楼南路东侧世纪联华东200米济川路南侧
开发商
泰州鑫龙房产开发限公司
总面积
约30万方米
物业类型
层住宅
价格
2300元㎡
总户数
1760户
销售情况
全部售馨部分交付
城南板块：
1鹏欣丽园
位置
鼓楼南路济川路交叉口世纪联华北侧
开发商
泰州鹏欣房产开发限公司
总面积
20万方米
物业类型
层墅商铺
价格
2600元㎡
总户数
1000户
销售情况
全部售馨少部分年底交付
2锦绣华庭
位置
海陵南路济川路交叉口
开发商
泰州市沁莲房产开发限公司
总面积
期28205方米
物业类型
层二期写字楼产权式酒店
价格
2600元㎡
总户数
225户
销售情况
期全部售馨二期年底预定
3锦绣花园
位置
广电中心东侧东风路西侧梅兰路北侧
开发商
泰州市房产开发总公司
总面积
20万方米
物业类型
层
价格
2200元㎡
总户数
1000户
销售情况
已交付
城西板块：
1皇家美墅
位置
泰州市九龙镇九龙道
开发商
泰州祥夫房产限公司
总面积
物业类型
纯墅区
价格
前销售价格联排墅般50万独立墅般100万）
目前二手市场价格相较低楼盘基贬值三分
总户数
100户
销售情况
部分基空置里
2凤凰21
位置
江洲南路东明珠区南
开发商
泰州凤凰房产开发限公司
总面积
65600方米
物业类型
联排屋层 商铺
价格
联排屋中档装修4000元㎡
总户数
300户
销售情况
全部售馨已交付
3明珠区
位置
江洲南路济川西路交叉口
开发商
泰州济开发区济开发限公司
总面积
20万方米
物业类型
墅层 商铺
价格
70万套 层2000元㎡
总户数
2000户
销售情况
已交付
城北板块：
1东河阳光
位置
开发商
泰州市太洋房产开发限公司
总面积
10万方米
物业类型
33幢层
价格
1730元㎡
总户数
1000户
销售情况
三期全部售馨预留4单元
2肉联低洼项目
位置
扬州北侧肉联东侧职中南侧稻河路西侧
开发商
总面积
12万方米
物业类型
层 商铺
价格
未定
总户数
未定
销售情况
未开盘
3怡景花园
位置
扬州路西侧东进东路北侧东进广场西北200米
开发商
泰州祥云房产开发限公司
总面积
3万方米
物业类型
层商铺
价格
2600
总户数
100户
销售情况
全部售馨
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泰州市场调查报告
目录
第部分 项目投资环境行性分析……………………P1~6
城市概况
二 城市济发展状况
三 新城市建设总体规划
第二部分 泰州房产市场分析…………………………P7~15
房产发展势态分析
二 房产级市场分析
三 房产二级市场分析
四 房产三级市场分析
五 城市居民承接力分析年需求量预分析
第三部分 项目分析………………………………………P16~36
项目概况
二 项目项济指标
三 项目周边竞争楼盘分析
四 项目SWTO分析
五 项目潜客户分析
泰州市场调查报告
第部分 项目投资环境行性分析
城市概况
1理位置
泰州市处江苏省中部长江北岸西面连接扬州市北面东北毗邻盐城市东面紧南通市南面苏州锡常州三市镇江市辖扬中市隔江相全市南北长东西窄南北直线距离约124公里东西窄处约19公里宽处仅55公里全市总面积5790方公里中市区面积428方公里总面积中陆面积占8274水域面积占17262001年末泰州市行政区划设海陵高港2区兴化靖江泰兴姜堰4县级市91镇8乡6街道办事处338居民委员会1578村民委员会中海陵区高港区辖9镇2乡6街道办事处87居民委员会127村民委员会2003年末泰州总户数16959万户总口503万中市区62万
2交通条件
泰州滨江海着良区位优势苏中入江达海5条重航道交汇境长江岸线百公里中10米较稳定深水岸线60公里建长江港口3国家类开放口岸——泰州港体河港口群初具规模投资10亿元建成泰州引江河工程集引排航体成泰州济发展条龙脉全市公路通车总里程5693公里328国道宁通高速公路广靖高速公路宁靖盐高速公路京沪高速公路境横交错江阴长江桥南北接线高速公路开辟泰州海苏南快速通道铁路交通发展较快新长铁路宁启铁路均泰州境穿明年泰州铁路全线贯通
3历史文化
泰州座历史文化名城战国时期称海阳汉初称海陵南唐明清称泰州取国泰民安意千余年泰州枕吴楚交襟江淮风交通发达济繁荣素汉唐古郡淮海名区称泰州历代文荟萃名贤辈出儒风盛夙冠淮南水浒传作者施耐庵泰州学派创始哲学家王艮扬州八怪代表物郑板桥京剧艺术师梅兰芳质学家丁文江等均泰州历代文化名中杰出代表抗金英雄岳飞政治家文学家范仲淹书画师齐白石等泰州政业丰富历史积淀泰州留众名胜古迹现存古遗址古建筑古石刻数百处中列省市级文物保护单位134处全市建5座博物馆珍藏文物万余件千年古刹光孝律寺海外佛教界享盛名日涉园崇儒祠岳王庙安定书院施耐庵陵园郑板桥居梅兰芳纪念馆等文景观俱泰州历史文化瑰宝
4文惯
溱潼会船节 溱湖区历史文化悠久民间传说丰富彩南宋绍兴元年支山东南投奔岳家军义民队伍行溱湖金兵遭遇金兵落花流水义民伤亡惨重血染溱湖溱湖百姓含悲收葬国捐躯英雄年清明节撑船祭扫久久便形成清明撑会船俗演化成年度水乡民间盛会——溱潼会船节年清明节四乡八镇数百船万船民聚会观众游客超十万恢宏壮观场面惊心动魄争赛姿彩表演堪称民俗文化观水乡风情博览海外士盛赞天会船数溱潼'92中国友观光年江浙沪旅游目'95中国江苏民俗风情游首游式举行2001年列省级风景名胜区
中国泰兴银杏节 中国泰兴银杏节银杏艺术节银杏科技节演化年银杏成熟时候举办节旨银杏媒宣传泰兴银杏节期间般举办坛科技市场产品交易信息发布项目洽谈引进型文艺演出等活动促进泰兴外界交流沟通进步提高泰兴知名度强化招商引资院企接项目开发等工作推进全市济健康快速发展12年银杏节泰兴济社会项事业发展起积极推动作
中国兴化—郑板桥艺术节 郑板桥清代著名书画家文学家扬州八怪杰出代表物海外享盛誉兴化郑板桥先生乡纪念板桥宣传兴化扩交加快发展1993年11月22日郑板桥诞辰300周年际举办首届中国兴化—郑板桥艺术节两年举办次
二 城市济发展状况
1城市类型
泰州区位优越势坦良资源条件济基础目前已聚集春兰集团扬子江药业集团LG等世界知名企业东西承接海南京两济圈南北联接苏南苏北两济板块长江三角洲工业发达商贸繁荣中心城市已逐步形成工业商贸存发展新兴商贸城市
2宏观济水
2003年泰州市国民济快速增长 国生产总值达58004亿元国生产总值年均增长134建市增幅高年占全省重47中第产业增加值7262亿元增长30第二产业增加值30037亿元增长176第三产业增加值20705亿元增长117均国生产总值11513元增长133三次产业构成例年142∶495∶363调整125∶528∶357全市财政收入662563万元年增长247总体济发展形势良
私济发展较快全市体济投资23667亿元年增长221占仅仅总量408年增长24泰州目前体工商业11万余户私营企业14768户年增长14 社会消费品零售总额增长124城镇居民年均支配增长64
3城市口分布
2003年末全市口分布状况
区
总口数()
城镇口
乡村口
市区
622910
547028
75882
兴化市
1549922
556726
993196
靖江市
664706
308026
356680
泰兴市
1292127
563548
728579
江堰市
906979
334793
572186
泰州市口分布状况泰州市区口四市相少城市化发展相落市区口增长速度缓慢市区乡村口仅75万城市发展备力量相足泰州然市区城市城市口规模存优势周边四市济发展迅速逐渐形成济中心市区聚集力相薄弱
4均收入支出情况
2003年市区居民均支配收入8517元均消费性支出5743元恩格尔系数423全市农民均纯收入4079元均消费性支出2606元恩格尔系数417均手存现金18597元民生活达康水
附泰州市2003年均支配收入情况
市区均支配收入
全市农民均纯收入
金额(元)
8517
4079
增长率()
94
64
恩格尔系数()
423
417
2003年泰州市城镇居民均生活费支出构成情况
项目
金额(元)
占总支出例
食品
242929
423
衣着
55453
966
家庭设备品
3884
676
医疗保健
39486
687
交通通讯
54251
945
教育文化娱乐服务
55005
958
居住
57858
1007
杂项商品服务
30473
531
总支出
574294
100
全市生产资料市场32年成交额17204亿元中批发零售贸易业零售额14934亿元餐饮业215亿元泰州消费环境断改善消费市场持续升温活跃兴旺泰州市区2003年社会消费品零售总额17376亿元增长124居住支出仅次食品支出达57858元说明改善居住条件提高生活质量求更强烈
三 新城市建设总体规划
泰州城市扩张已显现出南东发展趋势南发展进步呼应江开发：拓展新区建设新商务区高教区居住区提升新区综合功高新技术开发区泰高路西侧南拓展断放产业效应东发展进步整合海陵姜堰资源海陵工业园区农业开发区体基础设施产业配套资源整合城市空间等方面协调姜堰发展城市南东发展时应积极整合城市西北侧协调九龙城市步发展关系断改变北侧交通状况生活环境
城市中期规划 20062010年口55万60方公里中：城区42万高港区13万城区完成环城河综合整治基实现坝区改造初步完成五巷涵西街古民居片保护改造新区完成府南街区综合开发基完成328国道南区东风路泰高路间商住开发加快高科技工业园区春兰工业园西北工业区开发建设基完成周山河北项目布点适时开发周山河南泰高路西区域高港区刁铺镇口岸镇完成集镇中等城市发展渡加快长江岸线综合开发
城市远期规划 20062020年城区形成城市规模城市调整基完成形成结构合理功明确交通便捷环境优美新城区完成老城区全面改造高港区形成中等城市规模江开发已成规模寺巷野徐泰东苏陈组团形成成市区间重节点
第二部分 房产市场分析
房产发展势态分析
1房产市场红火
2004年季度全市房产开发完成投资941亿元增长5182低全社会固定资产投资增幅20百分点年泰州市首次出现房产开发投资增长慢全社会投资增长局面统计2004年季度全市房产开发施工房屋面积20406万方米增长6231海陵区销售房屋面积3097万方米增长28329商品房销售额511亿元增长28506空置商品房增长局面遏制季度全市空置房3106万方米年期基持市区季度空置房降1142空置面积512万方米
2旧城改造新区建设力度相形成板块竞争
泰州政府呼吁旧城改造新区建设协调发展推进新区建设时加快旧城改造旧城区启动坡子街商贸区建设加快完成拆迁相关配套坡子街商贸区五路府前街商贸区东进西路商贸区连成片届时成老城区繁华商业街区样势必带动周边楼盘价格该区域目前典型楼盘鹏欣丽开发规模相现正处预约阶段估计年会开盘开盘价具周边业士估计会3000元方米新区建项目盛世华庭西湖翠苑景泰园泰墅园恒景国际花园项目市场仅仅存区域竞争时老城区形成竞争老城区生活配套商业配套存定优势目前整体价格新区高新城区规划城市中心泰州市政府办事机构全部集中长远角度新区房产发展前景十分
3放量供量机会挑战
20032004年泰州市土供应量公相未年泰州市楼盘市量会非常初步估计新区板块供应量达100万方米果加市中心城东板块等两年供应量肯定达150万方米未市体量面积数字疑庞市场板块竞争会更加激烈应谨防开发认案开发策略第抓住稍逝开发时机第二做出特点第三谨慎推盘第四做楼盘品质
4房价步步高升路扬
然价格涨势猛2003年市区均价已超方米2100元关区均价1550元目前价格没呈降趋势相反房价继续扬目前情况：段品质高楼盘价格升买没问题定位准确特点楼盘呈旺销势例鹏欣丽园等（均价2700元方米）规模庞段生活配套设施齐全销售情况然非常(期销售率达100％)外黄金家园高层香江花园等品质较楼盘高价已突破方米3000元根泰州市房产市场分析认明两年房价涨空间东进路北侧正筹备中鹏欣丽估计开盘时价格会3000方米形成高价旺销中原泰州市目前批旧城项目促房产进发展
5开发商显高品质楼盘断面市
盛世华庭例泰州市房产市场中算高品质楼盘前期广告宣传设计商物业理公司等资源整合加市政府面核心段民公园民广场周边便利交通环境硬件设施盛世华庭没理做高品质楼盘事实正全面配套设施高品质楼盘泰州市民心中烙深深印记时象西湖翠院泰墅园恒景国际花园四季林语鹏欣丽等楼盘品质泰州处领先位
6高层悄然进入泰州市场
产品稀缺表现产品品质前泰州市房产品普遍单层住宅楼盘缺乏特质2002年凤凰房产开发泰州市第高层水景住宅取成功高层住宅已悄悄进入泰州市场盛房产开发盛世华庭泰州基泰恒业房产公司开发景泰园高层住宅鹏欣房产开发鹏欣丽绍兴恒景房产开发恒景国际花园设计高层住宅着楼盘品质提高消费者品味会相应提高导致发展商推出产品时考虑更素时产品做更美更求激烈市场竞争中脱颖出届时会加剧泰州市房产市场繁荣发展时必引起新轮开发热
7泰州住宅开发市场热点板块预测
泰州市房产发展分布老城区城南新区两快老城区旧城改造力度相零星盘城市交通较狭窄远期存优势现交通设施生活配套设施等较完善竞争定优势价格水相新区高点新区规划较完善功分区明确道路宽敞生活区逐渐趋成熟时泰州市政府部门集中办公点目前新区楼盘面积100亩盘时代新区诞生新区发展趋势长远家度市民新区房产绝普遍认新区房子三五年肯定涨目前商业设施老区气时难聚集
二 房产级市场分析
1土出方式描述
申请国土权方式两种：划拨二出作房产开发般出方式取国土权公开公公正土制度基础出方式三种：招标出拍卖出挂牌出
招标出国土权指市县民政府土行政部门(简称出)发布招标公告邀请特定者特定公民法组织参加国土权投标根投标结果确定土者行
拍卖出国土权指出发布拍卖公告竞买指定时间点进行公开竞价根出价结果确定土者行
挂牌出国土权指出发布挂牌公告公告规定期限拟出宗交易条件指定土交易场挂牌公布接受竞买报价申请更新挂牌价格根挂牌期限截止时出价结果确定土者行该方式目前泰州市土出方式
2出土城市基准价间变幅情况
图表 1 城区商业级基准价 单位：元方米
土级
二
三
四
五
六
基准价
3200
2250
1400
820
620
400
价变幅
22004200
16502850
9501850
5201120
470770
300500
容积率
02
19
17
14
12
10
图表 2 城区住宅级基准价 单位：元方米
土级
二
三
四
五
基准价
1000
830
650
450
350
价变幅
8001200
680980
500800
350550
290410
容积率
13
12
11
10
10
32004年泰州市土成交情况
2004年半年泰州市政府相放宽量土市新开土更新改造土估计1000亩土市场价格时难涨中原泰州市政府政策实施旧城改造新区建设协调发展缺乏实施拆建推绿更新交通设施政策土市场价格处萧条局面
期[2004]19号块电视塔街区工程改造块正公开挂牌该块位青年南路东侧海陵南路西侧暮春街南侧勘测定界宗总面积约128957方米（19344亩）中：出土面积约121347方米（18202亩）河流道路绿化面积7610方米（1142亩）规划途商业住宅综合规划建筑面积约122650方米中：商业约44410方米住宅约78240方米容积率约095次挂牌出块现状毛起始价201亿元
附：2004年1月12日开始泰州市土供应（包括期招标）
块位置
块面积（亩）
总建筑面积（M2）
住宅面积（M2）
起始价
（万元）
成交价
（万元）
2003301东进路西片块鼓楼路西东进路北
5506
53349
17746
8750
2003302东进路东片块鼓楼路东南通路西东进路北
12115
101527
44295
18100
20042号海陵区80块
2916
1640
20044块汽车城东海陵路西永兴路南永定路北
35337
243320
165200
11410
20045号块江洲南路项目
10566
66588
66588
6000
20048号块南官河东凤凰路南泰高路西变电北
82
81600
73200
2742
200410号块南通路西东进路北
16609
171022
82127
28288
200412号块江洲南路东迎春西路南南官河西景庄河北侧
5973
38610
32510
3800
200414号块中国联通限公司泰州分公司西侧建工厦东侧凤凰东路北侧
1269
1466331
766
200415号块鼓楼南路东预备役二团南凤凰河西永兴路北
11681
995498
752654
7080
2004161号块职中路东职中南稻河路西扬州路北
13935
112274
79115
975
2004162号块南关河东东进路西南城河北
3764
17000
9000
120
200419号块电视塔街区工程改造块
19344
122650
78240
20100
三 房产二级市场分析
1市区房产开发投资状况
2003年泰州市区房产投资总额1235亿元占全市3966市区全年新开工类住宅50万方米竣工54万方米销售面积达6035万方米市区住宅楼基买方市场泰州市房产市场发展目睹增长势头显猛样态势言期推出楼盘定空间消化力年市政府推出幅面积具定规模外房产开发企业房产市场趋变土外开发商竞争态势僧粥少意味着竞争激烈目前泰州房产市场光规模20万方米售盘2尚未开盘10楼盘4
22004年市区房产开发项目计划
更新改造项目：
序
项 目 名 称
建设
建设规模容
总投资
建设起止年 限
开工2003年底完成投资
2004年计划
号
性质
计划
投资
建设
计划
合 计
183000
9000
71100
1
建成济川区
续建
总规模55万M2年度开发规模55万M2
11000
2003
2004
3000
8000
竣工
2
实施东进东路街区改造
续建
总规模22万M2年度开发规模8万M2
55000
2004
2005
10000
竣工
3
建成时代花园
续建
总规模41万M2
6000
2003
2004
3000
3000
竣工
4
建成北荟苑
续建
总规模45万M2
5000
2003
2004
3000
2000
竣工
5
海陵南路街区综合开发
新建
总规模7万M2南山寺路—南城河铁塔广场—中市河暮春路—时代超市
18000
2004
2006
11000
6
肉联厂东侧低洼改造工程
新建
总规模12万M2年度开发规模4万M2
20000
2003
2006
6000
7
关帝庙巷东西两侧综合开发
新建
总规模26万M2年度开发规模1万 M2
6000
2004
2005
4000
8
工路北侧综合开发
新建
总规模4万M2年度开发规模18万 M2
5000
2004
2005
2000
9
实施府前路北侧综合开发
新建
总规模45万M2年度开发规模2万M2
14000
2004
2005
7000
10
税西街北侧古民居保护性整治
新建
总规模25万M2
5000
2004
2006
1500
11
实施东进西路综合开发
续建
总规模6万M2年度开发规模1万M2
18000
2003
2004
8000
12
海陵区社区示范活动中心
新建
总规模2万M2
8000
2004
2005
4800
结顶
13
高港区旧城改造
新建
总规模13万M2
12000
2003
2007
3800
新建工程：
序
号
项 目 名 称
建设
性质
建设规模容
总投资
建设起止
年 限
开工2003年底完成投资
2004年计划
计划投资
年度建设计划
合 计
467000
72500
1
盛花园期
续建
总规模30万M2年度开发规模10万M2
60000
2003
2007
18000
竣工
2
鑫龙家园
续建
总规模25万M2年度开发规模5万M2
24000
2002
2005
8000
竣工
3
府南居住区二期
新建
总规模120万M2年度开发规模8万M2
180000
2004
2007
10000
完成拆迁土市
4
拆迁安置房（济适房）
新建
总规模20万M2年度开发规模10万M2
25000
2004
2005
12500
完成拆迁土划拨体竣工
5
低价房建设工程
新建
总规模10万M2年度开发规模5万M2
12000
2004
2005
8000
完成拆迁土划拨
6
高港区房产开发
续建
总规模166万M2年度开发规模18万M2
166000
2003
2007
16000
未三年泰州计划投资房产总额65亿元中更新工程完成投资183亿元新建设工程完成投资467亿元开发面积约250万方米左右年开发量估计60万方米左右年销售60万左右
3全市2003年房产开发投资情况
2003年全市房产投资额达31亿元年增长5999全市住宅开工量24444万方米年增长1627全市住宅竣工面积10935万方米年增长1355全市商品房销售面积12237万方米年增长2484商品房销售面积超出竣工面1302万方米房产市场十分红火
指标名称
计量单位
2003年
2002年
增长例()
年总投资
万元
311484
194687
5999
中住宅
万元
202643
136403
4856
二新增固定资产
万元
181993
159998
1375
三房屋建筑面积
施工面积
万方米
31653
25381
2471
住宅
万方米
24444
21023
1627
竣工面积
万方米
12506
11809
590
住宅
万方米
10935
9630
1355
四土开发投资
万元
28709
22524
2746
土开发面积
万方米
4475
5730
降2190
五商品房销售额
万元
185326
143075
2953
商品房销售面积
万方米
12237
9802
2484
六竣工住宅套数
套
8558
8119
541
四 房产三级市场分析
着泰州房产进步升温房产二手市场逐渐开始活跃泰州新世纪房产中介公司介绍该公司家连锁店合计基月户20套左右商品房中城南区二手房活跃原：
首先板块年修住宅区整体较新区规模较部环境配套设施齐全整住宅区逐步趋成熟次区周边生活配套设施逐渐完善型超市学校医院等基础设施完善次该区域处南面新区房源充足离市中心隔两座桥相应市中心供应新房子少泰州城市整体南扩发展购房者南区房产前景十分素购房者选择终目标索定该区域目前该区域商品房均价格2350元方米左右年初增长特快作二手市场走势方面解泰州房产走势反映购房中作投资开始占相部分
新交付楼盘二手房情况：
楼盘名称
开盘价（元㎡）
二手市场价
该区域租赁价格100方准
中装家电齐
毛胚
鹏欣丽园
2200元㎡
2600元㎡
1600元月
600元月
鑫龙花园
1900元㎡
2300元㎡
1200元月
500元月
时代花园
1820元㎡
2600元㎡
1200元月
500元月
天阳花园
2100元㎡
2800元㎡
1600元月
600元月
锦绣华庭
2350元㎡
2600元㎡
1200元月
500元月
怡景花园
2250元㎡
2600元㎡
1200元月
500元月
明珠区
1400元月
2000元月
1000元月
400元月
新二手房市场报价：
点
户型
楼层
面积
车库
装修
房龄
报价
凤凰21
联体墅
3层
168
21
毛坯
02
48
莲花六区
3室2厅
4楼
135
13
毛坯
期房
39
盛花园
3室2厅
3楼
1376
28
毛坯
04
40
盛花园
3室1厅
4楼
116
18
毛坯
期房
原价
莲花六区
3室2厅
3楼
140
19
毛坯
期房
37
莲花六区
3室2厅
5+6
150+120
毛坯
期房
388
莲花七区
2室1厅
3楼
83
18
中装
02
23
景光南苑
独立墅
3层
320
毛坯
03
98
怡景花园
3室2厅
2楼
128
9
毛坯
期房
35
莲花八区
3室2厅
3楼
11222
3322
毛坯
03
40
工新村
3室2厅
6楼
103
17
高装
02
288
怡景花园
3室2厅
2楼
128
9
毛坯
期房
35
明珠区
4室2厅
4+5
153+120
40
毛坯
03
40
五 城市居民承接力分析年需求量预分析
年泰州市城镇居民支配收入达8517元均消费支出5743元住房消费588元占总消费支出1007左右远低城市水泰州整体济水表现十分活跃均收入断创立新高民物质生活质量求更高迫切改善居住条件
市场前景十分观年海陵区住宅竣工面积1531万方米商品房销售面积1615万方米保守估计两年泰州房产发展应现基础增长10速度增长（房产发展速度般走国民济发展前面）
第三部分 项目分析
项目概况
1项目四位置
案位泰州江洲路凤凰路交叉口西北侧凤凰二十区南介开发区城市新区间东凤凰路客泰州市行政中心民公园民广场等型市政设施凤凰路南拐泰州市客运中心西泰州市济开发区凤凰西路梅兰西路连接328国道北面江洲路直接达泰州市汽车西站四边交通十分便捷
2项目周边环境
项目段相处城市郊区空气清新环境宜东南定水域河流区块提供绝水资源南面开发区会高尔夫球练场环境相幽雅景观较佳区提供景观东面隔南官河农居点规划商较凌乱复杂西面泰州济开发区整体环境尚案西南面变压器影响景观北面泰墅园墅园区环境较佳时北面高压线案定影响
3项目周边路况
目前案周边路网南北江洲路青年路等东西方凤凰路梅兰西路济川路等道路状况良中青年路凤凰路双六车道级道路（50米宽）江洲路济川路双死车道（38米宽）案达泰州市客运站十分便捷北5分钟车程泰州汽车西站南3分钟车程泰州客运中心交通十分便捷
4项目周边交通
目前泰州城市已开通二十条公交路线案位置处西南面开发区带相较偏流量相较少目前公交发展较缓慢通江洲南路公交目前仅26路公交站点设凤凰21门口离案300~400米距离估计10~20分钟班起止时间6：30——6：00 站外离案公交站点 济川路明珠区青年路消防支队该站点距离案较远
5项目周边配套设施
该区处开发区周边住宅区尚未成熟总体配套相落型生活配套设施较欠缺目前该区块商业配套型便利店
商业
案北面凤凰21街商铺该区块提供商业服务营业汽车摩托车装潢型超市便利店药店麻桌店吃店美容店浴室等
文教
案北面明珠区明珠双语幼园西面梅兰西路乡办学
医疗
普济医院（现正动工建造规模较）附明珠药房
金融
凤凰21门口中国银行（离案400米左右）中国工商银行江洲支行中国建设银行（离案1000米左右）
酒店
案江洲路西500米紫金城酒店凤凰路东新永泰酒店金钱豹酒店花园假日酒店等
农贸
案西1000米明珠农贸市场
二 项目项济指标
1状况
园区范围：基西江洲南路南汤加河北面110KV高压线穿基南北长约326米东西面宽210米呈长方形面积70440方米
2规划布局
l 园区布置环形道路基框架布置南北景观干道园区分三组团中间辅休闲道配然造景观
l 园区绿化城市道路设置形成良景观江洲南路设入口广场住宅间设题绿活动场北面道路设次入口
l 住宅均南北布置结合理情况南底北高形成天际线
3技术济指标
l 征面积： 70440方米
l 总建筑面积： 718312方米
中住宅面积： 688307方米
商业面积： 26644方米
物业面积： 3361方米
l 建筑占面积： 23172方米
l 建筑密度： 278
l 建筑容积率： 102
l 建筑绿化率： 362
l 绿面积： 254993方米
中中心广场绿面积： 10321方米
l 居住户数： 477户
l 机动车位室： 212辆
室外： 48辆
l 建筑间距： 1∶125
4住宅房物业形态情况
46幢477套
物业形态
幢数
面积
占总面积例
套数
占总套数例
层
14
33083
4605
293
6142
联排
19
18178
2530
90
1887
叠排
10
16053
2235
88
1845
联体墅
3
1515
211
6
156
三 项目周边竞争楼盘分析
2004年伴泰州济发展城市框架拉特行政中心南移城市基础设施逐渐老城区转城南新区特市委市政府提出加快城市江发展宏伟规划城南区域成界士投资块热土
目前城南区域已建成市行政中心市政府市政协市民广场民公园金钱豹国际酒店等设施交通日渐便利永辉路凤凰路永兴路永定路青年路海陵路鼓楼路东风路等条道路特328国道该区域通构筑起发达交通圈外久里建规模住宅区座中学校逐渐形成行政办公基础生活居住文化商贸休闲娱乐协调发展生态型园林新城
项目位江洲南路隶属新区西面周边建建型住宅项目开发开盘时间接项目重点竞争手案解析：
1盛世华庭
盛世华庭
项 目 基 情 况
名称
盛世华庭
区位图
项目点
凤凰东路99号
发展商
江苏盛房产开发限责公司
建筑设计公司
海设建筑设计院
建筑施工单位
南通二建南通四建
广告策划代理公司
海济房产咨询限公司
规划面积
450亩
总建筑面积
30469万㎡
建筑风格
欧陆风格
容积率
106
物业理公司
南京金陵饭店物业公司担物业顾问
香江物业理公司理
绿化率
507
规模（幢）
114栋综合型建筑组成
规划设计特点
项目规划中高档复合型住宅产品规划设计方面具定优势园区东南排屋区中间墅区四周层围合符合常规高档物业设置布局错落致栋楼景观
住宅楼情况
整区住宅楼114栋期22栋层（510套单位）12栋独立墅3栋联排(22套)二期12栋层1栋高层三期未定
商铺情况
南面西面北面街商铺 (价格3500~5500均价4500)
写字楼情况
销 售 指 标
期情况
推出时间
200311
交付时间
200410
推出体量
10万㎡层22栋(510套) 12栋独立墅3栋联排(22套)
物业类型
层排屋墅
工程状况
层交付墅立面装修
户型
二房厅卫
三房厅卫
三房两厅二卫
户型面积
80~300㎡
价格
层均价1868元㎡ ( 面积90~130)
排屋价格3080~3680元㎡ (面积180~210)
墅价格6000~10000元㎡ (面积280~300)
销售情况
期销售率100（2004年9月止）部分独立墅买现房
二期已开盘
车位设置方式
价格
汽车1550元㎡(50)
摩托车800元㎡
二期情况
推出时间
2000913
交付时间
200510
推出体量
12栋层1栋高层西面商铺
物业类型
层高层商铺
工程状况
层基础施工商铺体工程施工
户型面积
二房厅（90㎡）
120套
剩半
112113114号楼
三房厅（115~120㎡）
80套
5套
102号楼
三房两厅(130~151㎡)
150套
30套
104106110号楼
三房两厅 (172㎡)
9套
详
四房两厅 (194㎡)
9套
详
四房两厅(182~198㎡)
40套
详
价格
层均价2380元㎡
高层均价2780元㎡
汽车库位1550元㎡(室50㎡)
摩托车库800元㎡
商铺均价4500元㎡
销售情况
销售情况较天基消化套估计开盘现销掉70左右商铺销售景气
三期情况
推出时间
200510
交付时间
推出体量
物业类型
工程状况
户型面积
价格
销售情况
广告卖点
营销推广
盛世华庭家万事兴
新区CLD首席名邸创泰州第生活天
交
楼
标
准
层：
外 墙：面砖局部外墙涂料
门 窗：进户门采电子讲门分户门采金属防盗门窗采彩色铝合金（彩色塑钢）
墙面：水泥沙浆粉刷白水泥批腻子
楼面：楼面采现浇钢筋混凝土楼板室坪采水泥沙浆找
阳 台：铁艺栏杆
厕 ：仅安装坐便器预留
水电煤：户表配套位
线电视：预留线电视终端
通 信：电话宽带网络预留位
太阳：太阳预装位
安保系统：家庭安全防范报警系统电子巡更系统区周界红外线报警系统闭路电视监控系统楼宇讲系统24时保安
智化系统：区背景音乐紧急广播系统
墅：
外 墙：涂料局部石材
进户门：视讲门
层配置
高层：
电梯：单元座
水：1~4层市政网直供4层变频供水
高层采太阳
余层
配 套 设 施
区部情况
智化：
1周界红外线报警系统2电子讲系统3电子巡更系统
4中央监控系统5家庭防范系统6背景音响广播系统……
生活配套：
网球场桑健身房豪华会文化原生态两题景观社区
服务生活配套设施：
家政服务（ ）商务服务（ ）文娱服务（ ）园艺服务（√ ）
旅游服务（ ）保安服务（ √）清洁服务（√ ）
区外部情况
周边生活配套：
银 行：中国银行中国农业银行工商银行广发银行
教育设施：暂
菜 场：暂
娱乐设施：助酒店配套
政 治：市政府市政协市等政府机构全部周边
交通状况：路网较 公交3510111628路等通达
综合分析
盛世华庭畅销开发时机低开高走推广序分开首先推出层住宅层泰州目前市场受欢迎品种易接消费者价格策略拟订 均价1868元方米消费者接受形成热销二期价格已涨均价2350元方米操盘迹象盛世华庭做较全面考虑产品化问题结合实际情况幢推出市场体量相较价格根价差系数略微调高形中销售十分紧凑感觉达定销售率现已抄拉价格准备迎合三期高档排屋定价达低开高走目盛世华庭三期排屋体量较 估计2005年半年推出江洲路项目时间接点会定突项目开盘前排屋先化部分取市场分量
2 西湖翠苑
西湖翠苑
项 目 基 情 况
名称
西湖翠苑
区位图
项目点
328国道青年路交叉口
发展商
泰州复兴置业限公司
建筑设计公司
香港泛亚绿洲环境设计研究院
建筑施工单位
浙江工业设计研究院
广告策划代理公司
海奇道营销策划公司
规划面积
303亩
总建筑面积
20万方米
建筑风格
欧陆风格
容积率
10
物业理公司
香江物业理公司理
绿化率
375
规模（幢）
112栋综合型建筑组成
规划设计特点
采螺旋式体道路划分组团围合式中心花园形成区亮点中心花园布置联体墅双联墅叠加墅河道布置独立墅层组团设置块东北角西北角整区呈现东北西南高低跌落形态符合景观设计标准
住宅楼情况
期层连带部分排屋独立墅现已全部售完
商铺情况
东面商铺 (价格3500~5500均价4500)
写字楼情况
销 售 指 标
期情况
推出时间
20038
交付时间
20048
推出体量
5栋层
物业类型
层(联排双联墅独立墅交两万块预定)
工程状况
层已交付
户型
三房两厅卫
四房两厅两卫
户型面积
两房两厅 98㎡
三房两厅 116㎡
四房两厅 143㎡
价格
层均价 1600~1700元㎡
销售情况
期层全部售馨
车位设置方式
价格
汽车1200元㎡
摩托车800元㎡
二期情况
推出时间
20041028
交付时间
200510
推出体量
9~18号层2223号叠排西边2栋6联排屋(期时已预定)
物业类型
8栋层5栋叠排14栋联排屋双联墅独立墅
工程状况
层工程体部分墅基础施工
户型面积
三房厅
116㎡
该户型层均买 (1031)
三房两厅
129㎡
该户型层均买
三房两厅
143㎡
该户型层均买
四房两厅
162㎡
该户型层均买
价格
层价格 1780元㎡物价局批价 市场估价1900元㎡
二层2017元㎡ 三层2113元㎡ (售楼部信息)
叠排均价2780元㎡
联排均价3200~3500元㎡
汽车库位1200元㎡
摩托车库800元㎡
商铺均价4500元㎡
销售情况
层正式销售销售情况般50
墅2万块预约订房号条件退款 预定情况较90
三期情况
推出时间
交付时间
推出体量
物业类型
工程状况
户型面积
价格
销售情况
广告卖点
营销推广
造西湖般生态翠苑超越成未思想生态居
交
楼
标
准
层：
外 墙：面砖局部外墙涂料
门 窗：进户门采视电子讲门分户门采金属防盗门窗采白铝合金
墙面：水泥沙浆粉刷白水泥批腻子
楼面：楼面采现浇钢筋混凝土楼板室坪采水泥沙浆找
阳 台：铁艺栏杆
厕 ：道预留
水电煤：户表配套位
线电视：预留线电视终端
通 信：电话宽带网络预留位
太阳：太阳预装位
墅：
外 墙：涂料局部石材
进户门：视讲门
层配置
配 套 设 施
区部情况
智化：
红外监控视讲系统会设安全控制中心
生活配套： 方便
服务生活配套设施：
家政服务（ ）商务服务（ ）文娱服务（ ）园艺服务（ ）
旅游服务（ ）保安服务（ √）清洁服务（ ）
区外部情况
周边生活配套：
银 行：暂
教育设施：暂
菜 场：暂
娱乐设施：暂
交通状况：路网较 泰州客运站面公交通达
综合分析
结合前西湖翠苑销售价格西湖翠苑走低价入市策略利润集中期产生前期定升值潜力符合市场发展规律操盘手法西湖翠苑存严重问题早期时收受预约订金现快年时间未交房现价格升手市场二手市场存差价部分抄作客中抄作市场价格较乱样形中利楼盘形象树立
时西湖翠苑三期西北角原先联排改层东南叠排联排体量减少江洲路项目期推出联排屋减少少竞争压力
3景泰园
景泰园
项 目 基 情 况
名称
景泰园
区位图
项目点
海陵南路西永兴路北盛世华庭东
发展商
泰州基泰恒业房产开发公司
建筑设计公司
东南学建筑设计院
景观设计公司
北京天园林
广告策划代理公司
南京聚博
规划面积
137亩
建筑风格
现代简约型
总建筑面积
3万方米
物业理公司
公司成立物业公司
容积率
327
物业理费
1元月方米
绿化率
40
规模（幢）
2栋高层
规划设计特点
园区规划2栋高层南低北高中间设置30米宽绿化形成中心花园园区景观
住宅楼情况
2栋高层分14层19层两梯六户174户
商铺情况
永兴路14层楼二层商业房
写字楼情况
销 售 指 标
推出时间
20041030
交付时间
2005年10月底
工程状况
施工阶段
户型
三房两厅两卫
四房两厅两卫
户型面积
三房两厅130㎡147㎡153㎡
四房两厅150㎡157㎡
四房三厅 187㎡
114套
48套
12套
价格
均价2580元㎡ 楼层差价50~80
销售情况
期开盘60套现已销售半 二期年底开盘
车位设置方式
车库
总数
未定
价格
未定
广告卖点
营销推广
泰州新城CLD标性高尚住宅区
高阁容远智心居贵清
交楼标准
外 墙高级涂料局部石材
墙：水泥沙浆粉刷白水泥批腻子
门 窗 金属防盗门窗采彩色铝合金
卫生间道预留
电梯
配 套 设 施
区部情况
生活配套：
1 智化保安系统报案24时巡逻
2 宽带线电视
3 配超市会馆商务中心健身房图书馆茶吧快餐店洗衣房等
服务生活配套设施：
家政服务(√ ) 商务服务(√ ) 文娱服务( ) 园艺服务( )
旅游服务( ) 保安服务(√ ) 清洁服务(√ )
区外部情况
周边生活配套：
银 行： 中国工商银行农业银行中国银行
教育设施：
菜 场：暂
娱乐设施：酒店配套
政 治： 周边泰州行政中心
交通状况：道路状况良
综合分析
4泰墅园
泰墅园
项 目 基 情 况
名称
泰墅园
区位图
项目点
江洲南路凤凰21南
发展商
建筑设计公司
景观设计公司
广告策划代理公司
苏州市博思堂投资顾问限公司
规划面积
总建筑面积
192亩
建筑风格
欧陆风格
容积率
09
物业理公司
绿化率
60
规模（幢）
218栋
规划设计特点
住宅楼情况
独立墅双联墅2栋联排屋2栋叠排
商铺情况
写字楼情况
销 售 指 标
推出时间
2004年底
交付时间
工程状况
户型
层客厅餐厅车库厨房等
二层卧室
三层卧室
户型面积
218~270㎡
价格
定销售透露215~220总价90万左右250100万左右
销售情况
现处登记阶段登记情况较甲方期原先准备开46套现会增加60套具体未定
车位设置方式
总数
100
价格
广告卖点
营销推广
泰州极品墅典范
交楼标准
门 窗
阳 台
卫生间
外 墙
墙
配 套 设 施
区部情况
生活配套：
服务生活配套设施：
家政服务( ) 商务服务( ) 文娱服务( ) 园艺服务( )
旅游服务( ) 保安服务( ) 清洁服务( )
区外部情况
周边生活配套：
银 行： 附中国银行中国工商银行建设银行
教育设施：北面明珠双语幼园西面乡办学
菜 场：明珠农贸市场
娱乐设施：紫金KTV
医 院：西面规划泰州市医院普济医院
交通状况： 道路状况良交通便捷 26路公交达园区门口
综合分析
未开盘
5恒景国际花园
恒景国际花园
项 目 基 情 况
名称
恒景国际花园
区位图
项目点
发展商
建筑设计公司
景观设计公司
广告策划代理公司
杭州精锐广告
规划面积
总建筑面积
353亩
建筑风格
欧陆风格
容积率
物业理公司
绿化率
规模（幢）
规划设计特点
住宅楼情况
商铺情况
写字楼情况
销 售 指 标
推出时间
交付时间
工程状况
户型
户型面积
价格
销售情况
车位设置方式
总数
价格
广告卖点
营销推广
交楼标准
门 窗
阳 台
卫生间
外 墙
墙
配 套 设 施
区部情况
生活配套：
服务生活配套设施：
家政服务( ) 商务服务( ) 文娱服务( ) 园艺服务( )
旅游服务( ) 保安服务( ) 清洁服务( )
区外部情况
周边生活配套：
银 行： 附中国银行中国工商银行建设银行
教育设施：
菜 场：
娱乐设施：
医 院：
交通状况：
四 项目SWTO分析
1项目优势
l 着城市化南移进步实施案周边型生活配套规模住宅规划建设案区发展前景十分
l 案处泰州城南新区新区市政府核心段具区域增值概念
l 园区南面汤家河水质较河岸进行整形达良景观效果时南岸开发区接会区域建筑立面较园区景观面
l 园区背面分凤凰21建192亩墅住宅建设容易形成组团效应规模效应确保区开发气时容易形成高档住宅区
l 前泰州房产市场升温明显购房置业观念逐渐形成时城南新区建设日渐完善项目开发机会成熟
2项目劣势
l 前泰州土市场供应量相宽松土市量较泰州市区口限中远期房产品供需关系趋缓
l 周边售项目开发项目容积率项目高项目土成相较高
l 两年售楼盘数量肯定放楼盘销售期会出现消费者享样选择开发商规模求特色拼成避免
l 周边开发项目产品类型会基类似市场类竞争会非常激烈案70440方米开发体量中等作墅排屋体量偏法形成规模效应竞争中处利位时案产品定位考虑容积率问题园区规划布置缺乏景观
3项目机会
l 着泰州政府加外招商引资力度投资环境进步完善济新台阶济发展直接提高民生活水住更舒适会资金买房住房方面消费群购买实力进步加强
l 泰州房产市场升温明显购房者置业观念逐渐形成消费者房产市场十分
l 前泰州总体房价处稳定升阶段项目介入时机成熟
l 旧城改造力度农民进城欲增强需量房子供应市场需求
l 项目类产品推出时间接点处利位
4项目威胁
l 周边环境较差案处区域然前景规划十分美510年计划算初具规模3年事少三年时间里案周围势必市政配套设施开发楼盘施工案周边环境影响更言喻方面离生活区域较远公交线路未通达出行极便总体说区域环境较差开发尚未正式启动市政商服等配套建设社区氛围真正形成需相长段时间
l 客户层面全市楼盘竞争激烈客源分流现象严重市场调查结果分析购买新区房屋客户外区外购买区域房屋原疑新区开发区总体规划较定发展前景区域楼盘销售价格泰州市行政区较低属成长区域区域目前全市推案量销售业绩原
l 案处位置然属新区离真正生活区域相距离案辐射范围客源许已分流出案周边盛世华庭西湖翠苑等楼盘已分占区域需求市场案入市面重问题挖掘客户资源时案周边范围存开盘墅泰墅园层恒景国际花园等案产品类型综合避免新盘某层面面批客户选择压力见案销售竞争压力巨
五 项目潜客户分析
1区域定位（泰州市区泰州周边乡镇四市外投资者）
2客户群细分（购买力分析目标客户群致分阶层）：
（1）体私营业
类群事业已相成济收入丰厚文化层次较低购房目方面改善目前居住环境方面身份位定彰显时作保值增值
（2）公务员公司白领阶层
类群身素质较高收入相较高稳定生活品质环境求相高项目周边环境优势吸引力会相
（3）单位般员工
类群购房目居观念非常单纯般住
（4）中高层理员工职业者
该类群中相部分企业外高级工者居住品质求较高着泰州外型济断发展更外企业涌入类购买群体升重容忽视
3购房动机
（1）泰州改善型需求类型
泰州普通商品房市场非常普出改善目生活方式已占泰州房产消费市场部分类群属二次置业者
（2）年轻型需求类型
该类群年轻济条件限制户型购买定阻隔着城市扩容外企断涌入外工者逐渐增城市白领阶层突破济力断提高购买力表现强劲
附：楼盘
城中板块：
1香江花园
位置
鼓楼北路西侧税东街南侧
开发商
泰州市威亨房产开发限公司
总面积
约3万方米
物业类型
层住宅
价格
3000元㎡
总户数
200户
销售情况
全部售馨二手市场暂时房源已交付
2时代花园
位置
梅兰芳剧院北侧青年路东侧时代超市南侧
开发商
泰州市东湖房产开发限公司泰州市锡龙房产开发限公司
总面积
41万方米
物业类型
层商铺
价格
2600元㎡商铺6000元㎡
总户数
约300户
销售情况
全部售馨年底交付
3天阳花园
位置
迎春东路鼓楼南路交叉口迎春东路南侧
开发商
泰州天阳房产开发限公司
总面积
2万余方米
物业类型
层商铺
价格
2800元㎡ 商铺6000元㎡
总户数
100户
销售情况
全部售馨年底交付
4鹏欣丽
位置
东进东路鼓楼北路交接口东进东路北侧
开发商
泰州鹏欣房产开发限公司
总面积
23万方米
物业类型
高层商铺
价格
未定 期3000元㎡左右
总户数
未定
销售情况
年底开盘
城东板块：
1黄金家园
位置
东进东路余南通路交叉口东进广场西侧
开发商
泰州凤凰房产开发限公司
总面积
24
物业类型
高层层商铺
价格
2800元㎡
总户数
200户
销售情况
全部售馨部分交付
2凤凰花园
位置
东风路迎春东路交叉口
开发商
泰州市房产开发总公司
总面积
约5万方米
物业类型
双联墅
价格
75~80万套
总户数
销售情况
已交付
3鑫龙花园
位置
东风路西侧鼓楼南路东侧世纪联华东200米济川路南侧
开发商
泰州鑫龙房产开发限公司
总面积
约30万方米
物业类型
层住宅
价格
2300元㎡
总户数
1760户
销售情况
全部售馨部分交付
城南板块：
1鹏欣丽园
位置
鼓楼南路济川路交叉口世纪联华北侧
开发商
泰州鹏欣房产开发限公司
总面积
20万方米
物业类型
层墅商铺
价格
2600元㎡
总户数
1000户
销售情况
全部售馨少部分年底交付
2锦绣华庭
位置
海陵南路济川路交叉口
开发商
泰州市沁莲房产开发限公司
总面积
期28205方米
物业类型
层二期写字楼产权式酒店
价格
2600元㎡
总户数
225户
销售情况
期全部售馨二期年底预定
3锦绣花园
位置
广电中心东侧东风路西侧梅兰路北侧
开发商
泰州市房产开发总公司
总面积
20万方米
物业类型
层
价格
2200元㎡
总户数
1000户
销售情况
已交付
城西板块：
1皇家美墅
位置
泰州市九龙镇九龙道
开发商
泰州祥夫房产限公司
总面积
物业类型
纯墅区
价格
前销售价格联排墅般50万独立墅般100万）
目前二手市场价格相较低楼盘基贬值三分
总户数
100户
销售情况
部分基空置里
2凤凰21
位置
江洲南路东明珠区南
开发商
泰州凤凰房产开发限公司
总面积
65600方米
物业类型
联排屋层 商铺
价格
联排屋中档装修4000元㎡
总户数
300户
销售情况
全部售馨已交付
3明珠区
位置
江洲南路济川西路交叉口
开发商
泰州济开发区济开发限公司
总面积
20万方米
物业类型
墅层 商铺
价格
70万套 层2000元㎡
总户数
2000户
销售情况
已交付
城北板块：
1东河阳光
位置
开发商
泰州市太洋房产开发限公司
总面积
10万方米
物业类型
33幢层
价格
1730元㎡
总户数
1000户
销售情况
三期全部售馨预留4单元
2肉联低洼项目
位置
扬州北侧肉联东侧职中南侧稻河路西侧
开发商
总面积
12万方米
物业类型
层 商铺
价格
未定
总户数
未定
销售情况
未开盘
3怡景花园
位置
扬州路西侧东进东路北侧东进广场西北200米
开发商
泰州祥云房产开发限公司
总面积
3万方米
物业类型
层商铺
价格
2600
总户数
100户
销售情况
全部售馨
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