房产开发营理课程教学备课笔记
课程具体求
课程设置具体目求：学员够较全面系统掌握房产开发基理基知识基方法认识房产市场类型房产开发营特性解国房产开发程中关理税费金融制度培养提高学员正确分析解决房产开发营问题力便毕业够较适应房产开发营理工作
二 基容学时分配
房产投资概述
2学时
房产投资分析基知识
6学时
房产开发程序理
3学时
房产市场运行规律
6学时
房产开发项目行性研究
10学时
房产开发营税费
3学时
房产金融
10学时
类型房产投资特点分析
2学时
房产市场营销
3学时
房产价格评估基础
3学时
物业理基础知识
6学时
三 教材
房产开发刘洪玉编著北京济学院出版社1993年版
相关书籍作参考书考试容讲课
四 考核考查
时出席情况 10
作业文 40
考试 50
第章 房产投资概述
房产业类社会生产活动提供入住空间物质载体行业实行改革开放政策国房产业房产市场伴着整国民济发展长足发展住房制度改革土制度改革始城市综合开发房产业繁荣提供前提建设发展中国特色社会义市场济体制决策房产市场形成发展开辟广阔前景应该说二十年发展尤1993年宏观调控1994年中华民国城市房产理法颁布实施1997年国家住宅产业确定带动国民济增长新济增长点国房产业结构体系市场运行机制政策法规框架已初步形成房产业贡献国家济建设时正着国民济支柱产业方目标迈进
房产投资许梦寐求世界百分九十百万富翁拥房产房产直接投资具收益保值增值消费四方面特性相讲房产理想投资工具然世界真正直接房产投资占例济发达美国例6％
进行房产投资需专门知识理力实践证明成功房产投资者尤房产开发商应该投资机会发现者投资计划实施组织者关方谈判专家手风险识控制专家投资决策者项目风险承担者项目成功受益者房产投资者应该具战略眼光济头脑掌握市场状况拥操作验技巧面手然更重点投资者具备定投资实力融资力
然面房产开发投资日益型化复杂化趋势房产投资者显力心准确握投资机会提高运作效率投资效率确保投资盈利目标实现投资程阶段越越重视专业顾问提供服务
房产投资分析房产营理重工作容仅投资前期行性研究阶段整投资理程中发挥着重作书房产投资般概念开始重点介绍房产开发投资相关市场研究开发程序项目评估资金融通市场推广租售物业理等问题书房产投资相关投资类型选择济效果评价等进行较详细介绍
第节 房产概念种类
房产定义
房产指土建筑物固着土建筑物分离部分附带种权益固着土建筑物分离部分包括提高房产价值种植土花草树木工建造庭院花园假山提高建筑物功安装建筑物水暖电卫生通风通讯电梯消防等设备固着土建筑物分离部分作土建筑物构成部分房产质包括土建筑物两部分附带种权益
房产价值受物质实体状况权益范围两方面素影响物质实体触摸东西位置边界数量质量等指标描述权益指某宗房产法律描述包括权利利益收益形触摸物质实体权益载体
二房产种类
物理形态划分房产分土建成物业建工程三种类型面分予介绍
1土
土房产种原始形态单纯土满足入住需土具潜开发利价值通土继续投资终达类提供入住空间目土属房产范畴中重组成部分土分未开发土已开发土两种类型前者基属乡村集体土者通常属城市国土然定条件前者者转化投资角度说城市国土规划中转化城市国土乡村集体土投资者关注重点
土处状态城市土分具备开发建设条件立开始建设熟必须土开发程建设毛毛熟间价格差异仅仅土开发费房产投资者说购买熟进行建设时然土费会购买生行完成土开发（拆迁安置补偿）建设方式高缩短开发投资周期减少投资风险许投资者愿意选择方式般说购买毛投资者投机色彩更浓
着中国土理制度健全土级开发计划出逐渐成政府理土资源重手段谓土级开发指政府政府授权委托企业定区域范围城市国土（毛）乡村集体土（生）进行统征拆迁安置补偿进行适市政配套设施建设该区域范围土达三通（水电路通场整）五通（水水供电通讯道路通场整）七通（水水供电通讯煤气热力道路通场整）建设条件（熟）熟进行偿出转程土出计划指社会义市场济体制满足定时期社会济发展目标合理利土求定时期定区域范围政府出土规模途等总量安排空间位置安排具体块出方式次序价位开发强度条件等确定
2建成物业
谓建成物业通常说已通竣工验收投入正常建筑物附属物前状态分空置已入住（允许部分空置）两种情况建筑物途类房产分述种形式：
(1) 居住物业居住物业般指供生活居住建筑包括普通住宅公寓墅等类物业购买者满足目少量作投资出租租客希住房方面需求着生活水提高支付力增强断更高层次发展居住物业市场具潜力投资风险相较外居住物业交易居民购买行交易规模较太原促更换住宅该类物业交易量十分巨
(2) 商业物业商业物业时称营性物业投资性物业包括酒店写字楼商场出租商住楼等类物业购买者投资目物业出租营收入回收投资赚取投资收益部分目商业物业市场繁荣整体社会济状况相关外工商贸易金融保险顾问咨询旅游等行业发展密切相关类物业涉资金数量巨常机构（单位）投资物业者提供空间进行营活动部分营支付物业租金入住商业物业营者效益程度取决社会接程度位置类物业着特殊重性
(3) 工业物业工业物业通常类生产活动提供入住空间包括重工业厂房轻工业厂房年逐渐发展起高新技术产业房研究发展房等工业物业出售市场出租市场般说重工业厂房建筑物设计需符合特定工艺流程求设备安装需通常适合特定户容易转手交易高新技术产业（电子计算机精密仪器制造等业）房较强适应性轻工业厂房介述两者间目前国工业开发区流行标准厂房轻工业房出售出租两种营形式
(4) 特殊物业赛马场高尔夫球场汽车加油站飞机场车站码头高速公路桥梁隧道等物业常称特殊物业特殊物业营容通常政府特殊许特殊物业市场交易少类物业投资属长期投资投资者日常营活动收益回收投资赚取投资收益
3建工程
建工程指已开设工程建设尚未竣工投入房产房产开发建设程中种中间形态受原投资者融资力理力投资策略市场环境素变化影响房产市场总存针建工程交易行建工程转抵押等针建工程投资分析房产投资分析重容
第二节 房产投资特性
位置固定性移动性
房产投资重特性位置固定性移动性股票债券黄金古玩形形财产说果持没交易市场容易类交易市场方进行交易市场纽约伦敦东京然房产截然仅受区济束缚受周围环境影响谓房产价值位置房产脱离周围环境单独存强调位置房产投资重性
房产投资移动特性求房产处区位必须开发商置业投资者租客具吸引力说开发商通开发投资获取适开发利润置业投资者获取合理稳定常性收益租客方便开展营活动赚取正常营利润具备支付租金力
投资者准备进行项房产投资时重视房产处宏观区位研究显然租客肯定愿意长期租环境日益恶化城市功日渐衰退区物业果没周围众投资改变物业处区环境某投资者试图通投资物业改造甚重建吸引租客话徒劳外房产售价高低程度取决处区增值潜力仅仅前租金收益高低
房产移动性投资者进行投资决策时未区环境变化某宗具体物业考虑重通城市规划解分析做正确预见性选择投资点
二寿命周期长
房产投资种长期投资土毁损投资者拥权益通常50年拥该权益期限根法律规定延长建筑物附属物具耐久性房产时具济寿命然寿命（称物理寿命）济寿命指正常市场运营状态房产产生收益运营成净收益零持续时间然寿命指房产建筑物建成投入开始直作房产重组成部分建筑物结构构件设备老化损坏继续保证安全持续时间然寿命般济寿命长理说房产维护费升定程度没租客问津时空置里然实际情况果房产维护状况良较长然寿命令投资者宗置业投资中获取济寿命果建筑物进行更新改造改变建筑物性质改变物业面租客类型投资者重新购置外宗房产少投资继续获取观收益
国外研究表明房产济寿命性质相关般说公寓酒店剧院建筑济寿命40年工业厂房普通住宅写字楼济寿命45年银行物业商场物业济寿命50年工业货仓济寿命60年农村建筑济寿命25年应该指出税法中规定关固定资产投资回收折旧年限根国家税收政策确定定房产济寿命然寿命相
三适应性
房产身产生收入说房产收益程中产生原置业投资者时调整房产功适合房产特征增加置业投资收益例写字楼租客需工作中短时休息通增加酒吧满足种需求公寓租客希获洗衣服务通增加助洗衣房提供出租洗衣设备解决问题违反政府关法律规定方面作房产投资特性称适应性
租客意愿时调整房产功十分重极增加租客吸引力置业投资者说果投资房产适应性差意味着面着较投资风险例功单设计独特餐馆物业适应性差花太费改变途调整功种情况万租客破产投资者必须花费投资适应新租客求房产投资般重视物业适应性特点
四致性
市场两宗完全相房产房产市场产品做标准化房产投资某细分市场投资土受区位周围环境影响完全相两栋建筑物完全样条街道两旁时建设两栋采相设计形式建筑物会部附属设备街情况物业理情况等差异种差异终反映两宗物业租金水出租率等方面
外业租客希拥承租物业附物业雷建筑物具特色甚保持某城市标志性建筑称号仅建筑师里程碑纪念碑作扩业租客知名度增强公众中形象信誉重作种意义说宗物业房产市场中位价值物业完全致
五政策影响性
政策影响性指房产投资容易受政府政策影响房产社会济活动中重性国政府均房产市场倍加关注常会新政策措施出台调整房产商品生产交易程中法律关系济利益关系房产移动等特点存房产难避免政策调整带影响政府调控房产市场政策包括：土供政策住房政策金融政策财政税收政策等政策变更均会房产市场价值进房产投资产生影响
六专业理赖性
类型投资需投资者予特关心说少需理例股票投资者定必须参公司理投资基金债券通信托面款投资古玩字画储存起完事投资黄金白银考虑安全素外忘掉
然直接投资房产需理房产开发投资需理言喻需投资者获取土权规划设计工程理市场营销项目融资等方面具理验力进行置业投资需投资者考虑租客租约维护维修安全保障等问题便置业投资者委托专业物业理公司物业理员起制定关市场策略营中指导原置业投资需提供物业理服务需花费笔费般说物业理费占物业全部租金毛收入10％外房产投资需税务会计师律师等提供专业服务确保置业投资总体收益化
七相互影响性
政府道路公园博物馆等公设施方面投资显著提高附房产价值例香港东区隧道建设附太古城等段房产价值成倍增长北京市安街白颐路改造工程街道两侧房产价值提高验准确预测政府型公设施投资建设附预先投资房产商投机者获巨成功
第三节 房产投资形式利弊
房产投资形式
房产投资形式说分直接投资间接投资两类直接投资指投资者直接参房产开发购买房产程参关理工作包括购开始开发投资物业建成置业投资两种形式中开发投资投资者赚取开发利润风险较回报丰厚置业投资投资者长期投资角度出发获收益保值增值消费四方面利益间接投资指资金投入房产相关证券市场行房产间接投资者需直接参关投资理工作具体投资形式包括：购买房产开发投资企业债券股票房产投资信托（REIT）基金抵押支持证券（MBS）投入资金等
二房产直接投资
1房产开发投资
谓房产开发投资指投资者购买土权开始通土进步投资活动规划设计施工建设等程建成满足某种入住需房屋附属构筑物房产商品然推市场进行销售商品转新投资者者通转程收回投资实现开发商获取投资收益目标房产开发投资通常属短期投资形成房产市场增量供房产开发投资者建成房产出租（写字楼公寓墅货仓等）营（商场酒店等）时短期开发投资转变成长期置业投资
2房产置业投资
房产开发投资相应置业投资种投资象开发商新建成物业（市场增量房产）房产市场二手货（市场存量房产）类投资目般两：满足身生活居住生产营需二作投资购入物业出租终者获取较稳定常性收入种投资外特点投资者愿意继续持该项置业投资时转售外置业投资者获取转售收益
举简单例子某公司300万元投资购买250方米写字楼单位中100方米作公司办公室外150方米租外单位年扣维修理费净租金收入50万元十年该公司财务安排方面需购买250方米写字楼全部转售出扣销售费净转售收入450万元出该公司置业投资时达（消费）获取常性收益投资保值增值等方面目
三房产间接投资
1购买住房抵押贷款证券
住房抵押贷款证券化兴起70年代30年发展现已成美国加等发达资义国家住房金融市场重筹资工具手段新兴国家区泰国韩国马西亚香港等开始住房抵押贷款证券化实践住房抵押贷款证券成种众化房产间接投资工具着中国住房体制改革深化住房金融市场亟发展中国推行抵押贷款证券化正逐渐成住房金融界级士识
谓抵押贷款证券化(MortgageBacked Securities MBS)房产金融机构持住房抵押贷款转化抵押贷款证券然通出售证券融通资金购买证券投资者成房产间接投资者做法银行持住房抵押贷款汇集重组成抵押贷款集合集合贷款期限计息方式款条件体致通政府保险公司担保公司等担保转化信等级较高证券出售投资者购买抵押贷款证券投资者间接获取房产投资收益
2购买房产投资企业债券股票
降低融资成越越型房产投资企业希通资市场直接融资支持开发投资计划例北京中关村科技园建设股份限公司拟采发行土债券方式筹集中关村科技园区土级开发基础设施建设需资金北京北辰房产深万科北京华远集团等通公司市解决房产开发需资金投入问题债券股票投资者分享部分房产投资收益成间接房产投资者
3投资房产投资信托基金
房产投资信托基金（REITs）购买开发理出售房产资产公司REITs出现投资者资金投入职业投资理理房产投资组合中REITs收入现金流部分分配投资者身仅起投资代理作投资者资金投入REITs优越性：第收益稳定REITs投资收益源拥物业常性租金收入第二REIT投资流动性投资者容易持REITs股份转换现金股份交易交易买卖房产投资信托基金资产股份市场买卖房产更容易
年房产投资信托基金发达资义国家增长迅速例REITs美国前总规模13万亿美元商业房产市场投资中已占83％份额美国市300家REITs日均交易额达26000万美元房产投资信托基金选择投资领域非常广泛投资涉许区种类型房产抵押资产职业投资理理收益水高般股票收益房产投资信托基金成千百万投资者型机构投资者（包括退休基金慈善基金保险公司银行信托部门基金等）间接投资房产工具
四房产投资利弊
１房产投资利
介绍房产特性时实际已间接介绍房产投资优点包括然寿命周期长易满足者断变化需公设施改善投资中获取利益等里介绍房产投资优点
(1) 相较高收益水
房产开发投资中数房产投资股收益率达20％水效信贷资金充分利财务杠杆原理情况该收益率甚会超100％房产置业投资中寿命周期获年15～20％股收益率常事相储蓄股票分红债券等类型投资说收益水相较高
(2) 够税收方面处
置业投资税毛租金收入扣营成贷款利息建筑物折旧净营收入基数固定税率征收会计角度说建筑物着楼龄增长年收益力降税法中规定折旧年限相建筑物然寿命济寿命说短建筑物年折旧额物业年收益力实际损失高致置业投资者账面净营收益减少相应减少投资者纳税支出
外角度说某项置业投资净营收益负值投资者享受置业投资税收处物业营收入支付该项置业投资营费抵押贷款利息投资者没遭受太损失相反投资者置业投资亏损充抵投资净营收入总体获减少交纳税处置业投资仅投资者众投资项目营容中种置业投资时起蓄水池作城镇居民购买住住宅政策置居投资政府免税减税优惠
(3) 易获金融机构支持
物业作抵押置业投资者较容易获金融机构支持投资需部分资金包括商业银行保险公司抵押公司等许金融机构愿意提供抵押贷款服务置业投资者选择余美国联邦储备局专家估计1988年美国投资者购买房产贷款达1200亿美元1999年中国四国商业银行房产贷款达3556亿元民币
金融机构通常认作抵押物房产保证期安全收回贷款效方式投资者资信情况资金投入数量外房产身种重信保证金融机构通常情况房产租金收入满足投资者分期付款资金需金融机构提供抵押贷款例相高般达70％～90％常常贷款者提供利率方面优惠西方房产金融服务发达国家许投资者甚获超90％甚超100％融资说投资者需投入资金全部信贷资金投入
(4) 抵消通货膨胀影响
通货膨胀影响房产形资产重建成断升导致房产形资产价值升说房产投资具增值性房产类生活居住生产营必需整济衰退程中房产价值然变房产投资效保值手段
中国住宅市场价格变化情况分析十年中价格年均增长幅度15％超期通货膨胀率12％均水美国英国香港区研究资料表明房产价格年均涨率约期年通货膨胀率两倍然没研究员房产投资项目全部进行统计分析没会相信房产价格涨率会落总体物价水涨率
房产投资优点正置业投资者够容忍较低投资收益率原例目前数西方发达国家置业投资收益率8％左右抵押贷款利率基相物业增值部分扣通货膨胀素影响5－6％净增长投资者实际投资收益率11－12％超抵押贷款利率水置业投资增值特性处令投资者较准确确定佳持期限日转售中获利润
然历房产市场萧条士会提出样问题1995～1997年中国南方许城市房产价格迅速滑速度已远远超通货膨胀率降速度果说价值变房产够保值证明时期房产增值呢？应该讲房产投资够增值长期投资角度短期房产价值降影响长期增值特性房产市场长短周期运行规律决定
(5) 提高投资者资信等级
拥房产公司做事拥房产变成占资产具资金实力证明提高置业投资者房产资产拥者资信等级获更更投资交易机会具重意义
2房产投资弊
房产投资十全十美身缺点缺点突出表现：
(1) 变现性差房产认种非流动性资产握房产质量价值需定时间销售程复杂交易成较高难迅速损转换现金房产变现性差会房产投资者力时偿债务破产
(2) 投资数额巨开发投资置业投资需资金常常涉百万千万甚数亿元民币令投资者支付百分三十股金作前期投资首期付款会众投资者楼兴叹量资占宏观济出现短期危机时投资者净资产迅速减少
(3) 投资回收周期较长房产开发投资着开发程结束三五年收回投资外置业投资回收期少十年八年长二三十年甚更长承受长时间资金压力市场风险投资者资金实力求高
(4) 需专门知识验房产开发涉程序领域相复杂直接参房产开发投资时求投资者具备专门知识验限制参房产开发投资员数量置业投资样专业知识验较高求置业投资者想达预期投资目标必须进行效资产理物业理例北京市1997年零售商业物业市场销售没象写字楼样畅里北京市零售商业没完全放开存公竞争开发商物业代理机构等炒作房产价格脱离北京市社会济发展水等宏观原外更深层次原目前投资者愿接受商场置业投资回收期较长样现实商场物业价格高昂投入资金需量尚没验丰富信誉良专业物业理公司零售商业物业投资者提供信服务保证投资利益等
外应该指出节介绍房产投资形式优缺点针直接投资言额投资者说实际通购买房产公司发行股票房产投资信托公司债券等间接进行房产投资
第四节 房产投资风险
显然投资者选择投资机会程中果条件相肯定会选择收益投资方案数情况收益非唯评判标准许素影响着投资决策
风险影响房产投资收益重素世界范围关投资风险分析数量研究处初级阶段房产投资中应更少类型房产投资者调查显示般数量方法分析投资风险应类方法兴趣断增长希风险分析成种标准理技术里两方面原：投资工具越越相互间具强竞争性需切技术较房产投资工具优劣降低机会成次统计分析技术知识断普计算机技术应认费时费力分析计算工作变轻易举
房产投资风险基概念
1风险定义
风险许种定义房产投资角度说定义获取预期投资收益性完成投资程进入营阶段计算实际获收益预期收益间差进计算获取预期收益性风险预期未收益（种结果）某特定结果相互作形成
实际收益超出预期收益时称投资增加收益潜力实际收益低预期收益时称投资面着风险损失种情况更投资者重视尤投资者通款进行投资时候较预期收益增加部分通常称风险补偿金
2风险确定性
风险确定性区加明确风险定义前面已说涉变动性变动常常标准方差表示描述分散种收益均值偏离程度般说标准方差越种收益分布越集中投资风险较反标准方差越种收益分布越分散风险越
果说某事件具确定性意味着情况法估计性种情况未投资收益估计应该定性非定量时会悔值矩阵法评分综合评价法等
3风险分析目
进行风险分析目辅助投资决策程尤帮助投资者回答述问题：
(1) 预期收益率少出现性？
(2) 相目标收益融资成机会投资收益说产生损失超目标收益性？
(3) 相预期收益说收益变动性离散性？
风险分析数学方法较复杂考虑编写书目节仅房产投资程中遇风险种类投资影响进行简单介绍关房产开发程中风险分析方法书第五章进行适介绍
房产投资风险体现投入资金安全性期收益性投资项目变现性资产理复杂性四方面具体风险素分析种分类方式种分类方式角度分析房产投资净营收益产生影响素通常情况风险划分市场投资项目均产生影响投资者法控制系统风险仅市场项目产生影响投资者控制风险
二系统风险
房产投资首先面系统风险风险投资者易判断控制通货膨胀风险市场供求风险周期风险变现风险利率风险政策风险然损失风险等
1通货膨胀风险
称购买力风险指投资完成收回资金投入资金相购买力降低投资者带风险投资均求定时间周期尤房产投资周期较长通货膨胀素存投资者面通货膨胀风险收益通分期付款方式获时投资者面着严重购买力风险固定利率出笔资金固定变租金长期出租宗物业面着商品服务价格涨带风险固定租金方式出租物业租期越长投资者承担购买力风险越通货膨胀导致未收益价值降换句话说置业投资者固定长期租金方式承担应租客承担风险
通货膨胀风险直接降低投资实际收益率房产投资者非常重视项风险素影响通适调整求低收益率减轻该风险实际收益影响程度房产投资保值性投资者求低收益率通货膨胀率行业基准折现率直接相加
2市场供求风险
市场供求风险指投资者区房产市场供求关系变化投资者带风险市场断变化房产市场供需求断变化供求关系变化必然造成房产价格波动具体表现租金收入变化房产身价格变化种变化会导致房产投资实际收益偏离预期收益更严重情况市场某种房产供需求达定程度时房产投资者面房产商品积压严峻局面导致资金占压严重贷压力日增容易终导致房产投资者破产
总体说房产市场区性市场说市场环境条件变化影响整国家市场环境条件变化影响济发展健康房产需求会发生变化房产投资者象证券投资者样较强众心理房产投资者市场独观点房产市场投资强度取决潜投资者租金收益物业增值性等估计说房产投资决策基未收益估计投资者通密切关注济发展状况细心投资分析结果避免市场供求风险影响
3周期风险
周期风险指房产业周期波动投资者带风险正济周期存样房产业发展周期性循环房产业周期分复苏发展繁荣危机衰退萧条四阶段统计敏感房产业周期约18～20年香港7～8年日约7年房产业繁荣阶段进入危机衰退阶段进进入萧条阶段时房产业出现持续时间较长房产价格降交易量锐减新开发建设规模收缩等情况房产投资者造成损失例美国1991－1992年房产萧条期中房产成交价般原价14甚更低中商业房产总体市场价值1989年35000亿美元跌1991年15000亿美元房产价格幅度跌市场成交量萎缩实力强抗风险力较弱投资者金融债务问题破产
4变现风险
变现风险指急商品兑换现金时折价导致资金损失风险房产作动产销售程复杂属非货币性资产流动性差拥者难短时期房产兑换成现金投资者偿债原急房产兑现时房产市场完备必然投资者蒙受折价损失
5利率风险
调整利率国家济进行宏观调控手段国家通调整利率引导资金投起宏观调控作利率升高会房产投资产生两方面影响：房产实际价值折减利升高利率现金流折现会投资项目财务净现值减甚出现负值二利率升高会加投资者债务负担导致贷困难利率提高会抑制市场房产需求数量导致房产价格降房产投资者资金压力加
长期房产投资者面利率风险显著抵押贷款利率断升房产投资者般较容易固定利率抵押贷款实际利率风险转嫁金融机构然天房产投资者越越难固定利率长期抵押贷款金融机构越越强调资金流动性盈利性安全性放贷策略已转短期融资浮动利率贷款国商业银行提供住房抵押贷款采浮动利率果融资成增加房产投资者收益会降投资物业价值着降房产投资者便固定利率贷款转售物业程中会利率升造成利影响新投资者必须支付较高融资成置业投资净营收益减少相应新投资者支付购买价格会降低
6政策性风险
政府房产投资程中土供政策价政策税费政策住房政策价格政策金融政策环境保护政策等均房产投资者收益目标实现产生巨影响投资者带风险国1993年房产投资宏观调控政策1994年出台土增值税条例许房产投资者实现预期收益目标时遇困难避免种风险效方法选择政府鼓励收益保证税收优惠政策项目进行投资例国城市均鼓励开发商投资旧城改造项目普通居民住宅项目实行减免税收免收价款等优惠政策令投资者收益实现预期收益目标性提高
7政治风险
房产移动性房产投资者承担相程度政治风险政治风险政变战争济制裁外侵略罢工骚乱等素造成政治风险旦发生仅会直接建筑物造成损害会引起系列风险发生房产投资中危害种风险例1992年海湾战争仅包括中国国承包商造成巨损失投资者造成更严重损失某房产开发商履行正常开发建设审批程序导致工程停工种政治风险
8然损失风险
投资者火灾风灾然灾害引起置业投资损失转移保险公司然火险保单中规定保险公司责包罗万象时需洪水震核辐射等灾害单独投保盗窃险时需安排单独保单
置业投资者求租客担负承租物业保险责租客物业保险安排业说完全目前国外流行专业保险顾问公司通常业聘请担保险顾问类保险顾问公司仅熟悉保险业务中投保计划程序保单条款索赔等事项专业员负责检查物业情况时发现发生事隐患时业提出建议
旦发生火灾然灾害房子变出租房产投资者租金收入然没投资者物业投保时希租金收入保障租金收益进行保险然说投保项目越投资安全程度越高投保需支付费果保险费支出占租金收入例太投资者差保险公司投资办法加强物业理工作定期建筑物附属设备状况进行检查防患未然
三风险
1收益现金流风险
政府发行债券外投资面着风险种风险仅未收益影响甚会投入股产生影响房产投资例外开发投资置业投资面着收益现金流风险开发投资说未房产市场销售价格变化成增加市场吸纳力变化会开发商收益产生巨影响置业投资者说未租金变化市场出租率变化物业毁损造成损失资化率变化物业转售时收入等会投资者收益产生巨影响
2未营费风险
类风险置业投资说刚建成新建筑物出租物业维修费保险费均租客承担会建筑技术发展建筑功求提高影响物业物业购买者支付昂贵更新改造费初始评估中考虑
置业投资者已开始认识新建成甲级物业投资会面着建筑物功时带风险房产估价员估价房产市场价值时开始注意未重新装修甚更新改造需投入费前房产市场价值影响
未会遇营费包括建筑物存缺陷导致结构损坏修复费预见法律费（例租金调整时会引起争议诉诸法律政府新颁布法令中规定某段时间许增加租金等）
3资价值风险
物业资价值程度取决预期收益现金流未营费水然收益费发生变化资价值会着收益率变化变化种情况证券投资市场反映明显房产收益率常变化然种变化象证券市场样日变化月更长段时间变化较明显表面种变化证券市场资市场没直接联系房产收益率变化复杂没问题清楚理解预期资价值现实资价值间差异资价值风险程度影响着置业投资收益
资价值估计准确原包括房产市场完全性造成缺乏市场解房产交易性少邻交易案例供分析外述原：
⑴ 估价带误差通常认果聘请估价师宗物业进行估值话估价结果间差异会±5左右国外机构研究结果表明估价师估价结果间差异远±5（表12－1列举美国某咨询机构估价结果成交价格间较）估值差异会程度影响着物业收益水时估价师选择甚决定置业投资否达预期收益目标
表12－1 美国TNE咨询公司房产估价结果成交价格间较 单位：百万美元
年份
成交价格
评估价格
差异幅度
年份
成交价格
评估价格
差异幅度
1981—1987
952
780
22
1991
210
189
11
1988
72
55
31
1992
275
302
(9)
1989
581
511
14
1993
472
382
12
1990
302
240
26
1994
2864
2459
16
房产交易象证券交易样频繁物业估值难马市场检验导致物业资价值确定性
(2) 市场影响房产估价通常物业公开市场价值估计公开市场定义实际理实际市场交易中难满足公开市场定义中种假设条件例难避免特殊性质买家某物业持者希立物业变现应付投资债务资金需求会导致实际交易价格评估理价值间较差异
(3) 政府法律金融政策方面影响时政府法律金融政策影响预估风险然存置业投资表现然会受政府金融政策变化影响例海南省济特区19921993年分鼓励房产投资致物业供超实际需求物业资价值幅度降中央政府1993年中施行国民济宏观调控收紧银根全国部分区房产市场效需求减少导致房产市场价格普遍滑外解决租金调整争议程中果法院判决某业干年某种情况调整租金物业资价值会受影响
(4) 宏观济形势影响宏观济形势变化需求市场影响种影响济滑坡整物业市场影响济发展某种类型物业某特定区物业影响类型物业价值变化处位置特敏感常常出现样情况某段物业租金涨时外段物业租金降
(5) 功陈旧功时物业价值产生影响估价程中会隐含明确方式考虑进事实影响难预测说1993年北京市写字楼开发建设均智慧型厦目标北京写字楼市场供短缺许七十年代末八十年代末建设写字楼非智慧型营业绩表现果投资者欲投资旧写字楼肯定会面着功时风险种风险写字楼市场高涨天难进行定量预测
(6) 通货膨胀种方式物业估价程中考虑租金增长通货膨胀率实际变化租金增长作否预期影响相致会导致物业资价值变化
(7) 法律手续完整然种情况出现机会少关产权方面缺陷会物业价值产生巨影响项风险素
4较风险
房产投资者面实际投资表现否达预期收益目标风险外事实承担着外种风险机会成风险显然投资者资金投入房产会失投资机会时失投资机会带收益房产投资较风险
5时间风险
房产投资强调适时间选择合适点物业类型进行投资样获投资收益时风险降低限度时间风险含义仅表现物业持程中选择合适时间物业重新进行装修甚更新改造物业转售程需时间长短更重选择合适时间进入市场例目前中国部分城市开发商着眼美国等西方国家成功验正研究市郊投资建设型购物中心购物城行性然目前类投资项目尚先例项目建成消费者吸引力铺面出租租金水资化率等难预测确定类投资项目承担风险作风稳健开发商置业投资者金融机构说时进入该类市场佳时机
6持期风险
持期风险时间风险相关般说投资项目寿命周期越长遇影响项目收益确定性素越容易理解果某项置业投资持期年该物业年收益年转售价格容易预测果持期4年4年持期收益4年转售价格预测困难预测准确程度会差置业投资实际收益预期收益间差异着持期延长加
述风险素应引起投资者重视投资者风险素投资收益带影响估计越准确做出投资决策越合理
四风险房产投资方选择影响
房产投资者须面着种风险素作风险投资者选择房产投资方影响呢？面作简分析
风险投资者选择房产投资方第影响令投资者根类型房产投资风险确定合理投资收益水投资者投资决策取决未投资收益预期期投资风险高低样投资产生期收益相选择种投资途径合理投资者风险态度采取投资策略
举简单例子外商中国进行济适住宅开发投资许城市政府均保证外商15％年投资收益率说种投资成功率百分百通货膨胀素外没风险果开发商欲中国投资高档娱乐项目受风险素影响成功性（风险率）60％该开发商想投资济适住宅开发商获样预期收益（15％）求投资高档娱乐项目年投资收益率必须达25％（25×60＝15）开发商说面种投资机会会25％投资收益连10％投资较风险前者说保证15％投资收益放弃25％投资收益性
风险投资者进行选择投资方外影响避控制转移风险常说房产投资者应该风险理专家实践告诉投资成功程度赖风险认识理实际日常工作生活中件事涉风险理甚横穿马路会涉风险识分析理行动赖风险态度意识采取行动风险风险
风险理世纪30年代起源美国现已成门独立学科广泛应投资理工程项目理企业理等风险理工作容包括风险辨识评估转移控制前述房产投资营程中充满风险确定性然房产投资者尤开发商更容易接受确定性风险称市场险家甚房产开发商风险变幻乐种程度实际进行精心估算条件险
总房产市场动态市场房产商通前市场状况调查研究出关租售价格成费开发周期市场吸纳率吸纳周期空置率等关估计会受种风险素影响定变动范围着时间推移估计数会实际情况出入规避风险分析者避免仅乐观面挑选数易变握性低数风险条件反映投资济效果指标带影响进行分析供决策参考
第五节 风险投资组合
研究风险投资组合间关系谓投资组合理三十年中美国逐渐发展起种理目前广泛应股权投资市场中种理涉较深数学基础知识里仅介绍基原理种原理房产投资分析指导作应该指出投资组合理目前房产投资中应十分普遍里试图读者解什投资组合理什通种投资组合降低投资风险
投资组合理
投资组合理点：相宏观济环境变化投资项目收益会反应举例说高通涨时候投资项目甲收益增长会超通涨增长额投资项目乙收益会负增长种情况适投资项目组合起便达终理想长远投资策略换句话说目标固定预期收益率风险低预设接受风险收益化投资组合
例某忽然笔资金笔资金全部投入项目呢分开分投入项目呢？聪明理智通常会选择种投资方式样做然会失获高额收益机会血基金会资金方式体现种投资组合理基金投资首前提基金安全性收益稳定性满足两前提会收益化目标
实力强投资者房产投资开始注重研究区分布时间分布项目类型分布合理性期太风险失获取较高收益机会例香港新鸿基产投资限公司董事会决议中求中国陆投资超全部投资１０％发展工业物业见长香港天安中国投资限公司营策略中求必须投资定例商业物业居住物业分散投资风险
图1－1 投资项目市场反应 图1－2投资组合设计资金分配
图11表示两投资项目相收益率市场变化反应假单项投资项目分析波动十分图示表示单项目投资风险颇方面两投资项目组合起便两者风险变化相互抵消组合风险降低然达理想效果前提条件投资项目间负协方差理想绝负协方差关系条件难达
图12代表投资组合设计程开发商运开发资金分配方法设想面两种投资项目类型ＸＹ总开发资喜风险态度分配曲线XPRQY组合点XPRQY弧度决定XY两者协方差关系假绝正协方差曲线变成直线XY代表两者方幅度反应相反假两者绝负协方差面相市场环境条件时方收益升方收益跌时候曲线变XOY中O点毫风险投资组合然较难出现机会较类似XPRQY种曲线曲线RY部分较XR部分理想原风险程度甲RY部分组合点较预期收益率类推 假更投资项目加入组合组合曲线便会变成组合团图13示种情况组合会集中ABCDE组合团里然组合团组合点会程度减风险理想组合然RY部分点某特定风险率达预期收益某预期收益率应风险
图1－3 理想组合带 图1－4 投资选择
分析投资者便进步承担风险态度设计出扩收益投资组合基图13示RY理想组合带代表投资收益风险程度组合投资者常常风险态度选择举例说果愿意承担较风险换取高收益话便会选Y组合Y身投资组合中风险收益高种组合相反投资者愿险话便会选R组合R身低风险时收益低种组合
较客观选择方法低微风险甚毫风险投资项目通常指银行存款国家债券图14中rf 便国家债券收益收益肯定风险差等零rf 点引伸条直线紧贴理想组合带表面便形成谓资市场线(Capital Market Line)原M点成选择组合假投资者希减少风险便选择RYM点中组合假市场真存样风险投资项目便通图14分析减少风险图中Q点P点收益率Q点风险P点低
需指出种投资组合理做出减少风险方法投资组合变成毫风险理说风险系统性市场风险（例宏观济素国家金融状况等）性风险（发展项目素建筑物类型点等）组成通投资组合理原性风险素减少系统性市场素然存(见图15示)
风险
非系统风险
非市场风险
系统风险
市场风险
投资项目数量
图15 投资组合风险降低
原市场性风险率变成某种投资项目相整市场变化反应幅度评估通适投资组合选择投资者面性风险差完全抵消系统市场风险然存(见图15示)投资者应收益便补偿风险率：
E(rj) rf＋bj [E(rm)－rf ]式中
E(rj) 某时间段资产j应预期回报 rf 时间段风险资产回报
E(rm) 时间段市场整体均回报 bj 资产j系统性市场风险系数
公式中相关系数（Coefficitent）代表系统性风险率参考指标举例说市场整体均预期收益10投资项目相关系数05收益5假系数15收益15假系数1代表投资项目变化幅度市场均变化样求取相关系数常方法利回模型系数体某投资项目收益市场整体均收益回公式斜率相
金融市场种计算常非常容易股票市场股票指数作整体市场均收益参考种计算房产市场中运起较困难
二资资产定价模型
述投资组合理引伸出资资产定价模型（Capital Asset Pricing Model）便更分析风险收益关系资资产定价模型公式E(rj) rf＋bj [E(rm)－rf ]意义致该模型分析投资项目某时间段预期收益率等市场风险投资项目收益率加项投资项目系统性市场风险相关系数（里假设应适投资组合）该项目市场收益率风险投资项目收益率差巧合概念房产估价学中关贴现率中选择标准机会成标准十分相似基原进步分析方法应房产市场
房产投资评估程中 影响难确定素折现率影响开发利润素建筑成银行贷款利率等基市场资料推算出折现率确定较困难时估价师会采银行贷款利率方法准确然银行贷款利率代表投资者需低收益水果投资者获收益仅支付银行贷款利息投资者失投资积极性
确定折现率理想方法采机会成加适风险调整值谓机会成资某段时间高安全投资机会收益收益差等述风险收益例国家债券收益率银行存款利率等投资者期收益应少等机会成加该项目风险报酬（Risk Premium）
假设整投资市场均收益率20国家债券收益率10房产投资市场相整投资市场风险相关系数04房产投资评估模型贴现率述公式分析应：
R＝10＋04×(20－10)
＝14
新西兰布朗教授(GR BROWN)种分析应房产市场副市场测算风险补偿金首先假设1984年英国房产市场相整体投资市场风险相关系数02通回模型计算出副市场风险系数（相整房产市场收益）：
商业房116 办公楼 087 工业房 069
风险商业物业 数房产市场现象商业物业宏观济变化反应快
资资产定价模型基整市场环境变化做出分析述系数分房产市场身风险系数转化副市场相整体投资市场风险系数结果：
商业房023 办公楼 017 工业房 014
通模型算假设新西兰时国家债券收益率9便测算出副市场应利贴现率：
商业房1107 办公楼 1053 工业房 1026
粗略介绍宏观角度分析整体投资市场投资组合条件具体表现助投资学理试图房产市场进行分析
三投资组合理中国应前景
言喻述投资评估方法广泛应整体投资市场定完整成熟应方法首条件求取某项投资项目相整市场风险系数中需计算投资项目整市场收益率方面房产市场定提供足够资料国目前房产市场信息市场发展准确计算出市场均收益率风险系数十分困难
外中国房产市场现实状况现存颇投机成分加副市场发展十分衡会类分析带困难
表明理中国完全没发挥作余相反应潜力尤变化迅速市场评估外前中国济发展前景更投资机会会陆续出现必房产作种投资重方式加分析整体济投资环境研究
中国市场规模机会发展潜力中国房产市场亚洲济体系中占位重庞投资市场提供数投资机会通副市场投资组合甚区域市场投资组合国外急需寻找理想投资机会收益发展资金提供更机会促进国济健康发展
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课程具体求
课程设置具体目求：学员够较全面系统掌握房产开发基理基知识基方法认识房产市场类型房产开发营特性解国房产开发程中关理税费金融制度培养提高学员正确分析解决房产开发营问题力便毕业够较适应房产开发营理工作
二 基容学时分配
房产投资概述
2学时
房产投资分析基知识
6学时
房产开发程序理
3学时
房产市场运行规律
6学时
房产开发项目行性研究
10学时
房产开发营税费
3学时
房产金融
10学时
类型房产投资特点分析
2学时
房产市场营销
3学时
房产价格评估基础
3学时
物业理基础知识
6学时
三 教材
房产开发刘洪玉编著北京济学院出版社1993年版
相关书籍作参考书考试容讲课
四 考核考查
时出席情况 10
作业文 40
考试 50
第章 房产投资概述
房产业类社会生产活动提供入住空间物质载体行业实行改革开放政策国房产业房产市场伴着整国民济发展长足发展住房制度改革土制度改革始城市综合开发房产业繁荣提供前提建设发展中国特色社会义市场济体制决策房产市场形成发展开辟广阔前景应该说二十年发展尤1993年宏观调控1994年中华民国城市房产理法颁布实施1997年国家住宅产业确定带动国民济增长新济增长点国房产业结构体系市场运行机制政策法规框架已初步形成房产业贡献国家济建设时正着国民济支柱产业方目标迈进
房产投资许梦寐求世界百分九十百万富翁拥房产房产直接投资具收益保值增值消费四方面特性相讲房产理想投资工具然世界真正直接房产投资占例济发达美国例6％
进行房产投资需专门知识理力实践证明成功房产投资者尤房产开发商应该投资机会发现者投资计划实施组织者关方谈判专家手风险识控制专家投资决策者项目风险承担者项目成功受益者房产投资者应该具战略眼光济头脑掌握市场状况拥操作验技巧面手然更重点投资者具备定投资实力融资力
然面房产开发投资日益型化复杂化趋势房产投资者显力心准确握投资机会提高运作效率投资效率确保投资盈利目标实现投资程阶段越越重视专业顾问提供服务
房产投资分析房产营理重工作容仅投资前期行性研究阶段整投资理程中发挥着重作书房产投资般概念开始重点介绍房产开发投资相关市场研究开发程序项目评估资金融通市场推广租售物业理等问题书房产投资相关投资类型选择济效果评价等进行较详细介绍
第节 房产概念种类
房产定义
房产指土建筑物固着土建筑物分离部分附带种权益固着土建筑物分离部分包括提高房产价值种植土花草树木工建造庭院花园假山提高建筑物功安装建筑物水暖电卫生通风通讯电梯消防等设备固着土建筑物分离部分作土建筑物构成部分房产质包括土建筑物两部分附带种权益
房产价值受物质实体状况权益范围两方面素影响物质实体触摸东西位置边界数量质量等指标描述权益指某宗房产法律描述包括权利利益收益形触摸物质实体权益载体
二房产种类
物理形态划分房产分土建成物业建工程三种类型面分予介绍
1土
土房产种原始形态单纯土满足入住需土具潜开发利价值通土继续投资终达类提供入住空间目土属房产范畴中重组成部分土分未开发土已开发土两种类型前者基属乡村集体土者通常属城市国土然定条件前者者转化投资角度说城市国土规划中转化城市国土乡村集体土投资者关注重点
土处状态城市土分具备开发建设条件立开始建设熟必须土开发程建设毛毛熟间价格差异仅仅土开发费房产投资者说购买熟进行建设时然土费会购买生行完成土开发（拆迁安置补偿）建设方式高缩短开发投资周期减少投资风险许投资者愿意选择方式般说购买毛投资者投机色彩更浓
着中国土理制度健全土级开发计划出逐渐成政府理土资源重手段谓土级开发指政府政府授权委托企业定区域范围城市国土（毛）乡村集体土（生）进行统征拆迁安置补偿进行适市政配套设施建设该区域范围土达三通（水电路通场整）五通（水水供电通讯道路通场整）七通（水水供电通讯煤气热力道路通场整）建设条件（熟）熟进行偿出转程土出计划指社会义市场济体制满足定时期社会济发展目标合理利土求定时期定区域范围政府出土规模途等总量安排空间位置安排具体块出方式次序价位开发强度条件等确定
2建成物业
谓建成物业通常说已通竣工验收投入正常建筑物附属物前状态分空置已入住（允许部分空置）两种情况建筑物途类房产分述种形式：
(1) 居住物业居住物业般指供生活居住建筑包括普通住宅公寓墅等类物业购买者满足目少量作投资出租租客希住房方面需求着生活水提高支付力增强断更高层次发展居住物业市场具潜力投资风险相较外居住物业交易居民购买行交易规模较太原促更换住宅该类物业交易量十分巨
(2) 商业物业商业物业时称营性物业投资性物业包括酒店写字楼商场出租商住楼等类物业购买者投资目物业出租营收入回收投资赚取投资收益部分目商业物业市场繁荣整体社会济状况相关外工商贸易金融保险顾问咨询旅游等行业发展密切相关类物业涉资金数量巨常机构（单位）投资物业者提供空间进行营活动部分营支付物业租金入住商业物业营者效益程度取决社会接程度位置类物业着特殊重性
(3) 工业物业工业物业通常类生产活动提供入住空间包括重工业厂房轻工业厂房年逐渐发展起高新技术产业房研究发展房等工业物业出售市场出租市场般说重工业厂房建筑物设计需符合特定工艺流程求设备安装需通常适合特定户容易转手交易高新技术产业（电子计算机精密仪器制造等业）房较强适应性轻工业厂房介述两者间目前国工业开发区流行标准厂房轻工业房出售出租两种营形式
(4) 特殊物业赛马场高尔夫球场汽车加油站飞机场车站码头高速公路桥梁隧道等物业常称特殊物业特殊物业营容通常政府特殊许特殊物业市场交易少类物业投资属长期投资投资者日常营活动收益回收投资赚取投资收益
3建工程
建工程指已开设工程建设尚未竣工投入房产房产开发建设程中种中间形态受原投资者融资力理力投资策略市场环境素变化影响房产市场总存针建工程交易行建工程转抵押等针建工程投资分析房产投资分析重容
第二节 房产投资特性
位置固定性移动性
房产投资重特性位置固定性移动性股票债券黄金古玩形形财产说果持没交易市场容易类交易市场方进行交易市场纽约伦敦东京然房产截然仅受区济束缚受周围环境影响谓房产价值位置房产脱离周围环境单独存强调位置房产投资重性
房产投资移动特性求房产处区位必须开发商置业投资者租客具吸引力说开发商通开发投资获取适开发利润置业投资者获取合理稳定常性收益租客方便开展营活动赚取正常营利润具备支付租金力
投资者准备进行项房产投资时重视房产处宏观区位研究显然租客肯定愿意长期租环境日益恶化城市功日渐衰退区物业果没周围众投资改变物业处区环境某投资者试图通投资物业改造甚重建吸引租客话徒劳外房产售价高低程度取决处区增值潜力仅仅前租金收益高低
房产移动性投资者进行投资决策时未区环境变化某宗具体物业考虑重通城市规划解分析做正确预见性选择投资点
二寿命周期长
房产投资种长期投资土毁损投资者拥权益通常50年拥该权益期限根法律规定延长建筑物附属物具耐久性房产时具济寿命然寿命（称物理寿命）济寿命指正常市场运营状态房产产生收益运营成净收益零持续时间然寿命指房产建筑物建成投入开始直作房产重组成部分建筑物结构构件设备老化损坏继续保证安全持续时间然寿命般济寿命长理说房产维护费升定程度没租客问津时空置里然实际情况果房产维护状况良较长然寿命令投资者宗置业投资中获取济寿命果建筑物进行更新改造改变建筑物性质改变物业面租客类型投资者重新购置外宗房产少投资继续获取观收益
国外研究表明房产济寿命性质相关般说公寓酒店剧院建筑济寿命40年工业厂房普通住宅写字楼济寿命45年银行物业商场物业济寿命50年工业货仓济寿命60年农村建筑济寿命25年应该指出税法中规定关固定资产投资回收折旧年限根国家税收政策确定定房产济寿命然寿命相
三适应性
房产身产生收入说房产收益程中产生原置业投资者时调整房产功适合房产特征增加置业投资收益例写字楼租客需工作中短时休息通增加酒吧满足种需求公寓租客希获洗衣服务通增加助洗衣房提供出租洗衣设备解决问题违反政府关法律规定方面作房产投资特性称适应性
租客意愿时调整房产功十分重极增加租客吸引力置业投资者说果投资房产适应性差意味着面着较投资风险例功单设计独特餐馆物业适应性差花太费改变途调整功种情况万租客破产投资者必须花费投资适应新租客求房产投资般重视物业适应性特点
四致性
市场两宗完全相房产房产市场产品做标准化房产投资某细分市场投资土受区位周围环境影响完全相两栋建筑物完全样条街道两旁时建设两栋采相设计形式建筑物会部附属设备街情况物业理情况等差异种差异终反映两宗物业租金水出租率等方面
外业租客希拥承租物业附物业雷建筑物具特色甚保持某城市标志性建筑称号仅建筑师里程碑纪念碑作扩业租客知名度增强公众中形象信誉重作种意义说宗物业房产市场中位价值物业完全致
五政策影响性
政策影响性指房产投资容易受政府政策影响房产社会济活动中重性国政府均房产市场倍加关注常会新政策措施出台调整房产商品生产交易程中法律关系济利益关系房产移动等特点存房产难避免政策调整带影响政府调控房产市场政策包括：土供政策住房政策金融政策财政税收政策等政策变更均会房产市场价值进房产投资产生影响
六专业理赖性
类型投资需投资者予特关心说少需理例股票投资者定必须参公司理投资基金债券通信托面款投资古玩字画储存起完事投资黄金白银考虑安全素外忘掉
然直接投资房产需理房产开发投资需理言喻需投资者获取土权规划设计工程理市场营销项目融资等方面具理验力进行置业投资需投资者考虑租客租约维护维修安全保障等问题便置业投资者委托专业物业理公司物业理员起制定关市场策略营中指导原置业投资需提供物业理服务需花费笔费般说物业理费占物业全部租金毛收入10％外房产投资需税务会计师律师等提供专业服务确保置业投资总体收益化
七相互影响性
政府道路公园博物馆等公设施方面投资显著提高附房产价值例香港东区隧道建设附太古城等段房产价值成倍增长北京市安街白颐路改造工程街道两侧房产价值提高验准确预测政府型公设施投资建设附预先投资房产商投机者获巨成功
第三节 房产投资形式利弊
房产投资形式
房产投资形式说分直接投资间接投资两类直接投资指投资者直接参房产开发购买房产程参关理工作包括购开始开发投资物业建成置业投资两种形式中开发投资投资者赚取开发利润风险较回报丰厚置业投资投资者长期投资角度出发获收益保值增值消费四方面利益间接投资指资金投入房产相关证券市场行房产间接投资者需直接参关投资理工作具体投资形式包括：购买房产开发投资企业债券股票房产投资信托（REIT）基金抵押支持证券（MBS）投入资金等
二房产直接投资
1房产开发投资
谓房产开发投资指投资者购买土权开始通土进步投资活动规划设计施工建设等程建成满足某种入住需房屋附属构筑物房产商品然推市场进行销售商品转新投资者者通转程收回投资实现开发商获取投资收益目标房产开发投资通常属短期投资形成房产市场增量供房产开发投资者建成房产出租（写字楼公寓墅货仓等）营（商场酒店等）时短期开发投资转变成长期置业投资
2房产置业投资
房产开发投资相应置业投资种投资象开发商新建成物业（市场增量房产）房产市场二手货（市场存量房产）类投资目般两：满足身生活居住生产营需二作投资购入物业出租终者获取较稳定常性收入种投资外特点投资者愿意继续持该项置业投资时转售外置业投资者获取转售收益
举简单例子某公司300万元投资购买250方米写字楼单位中100方米作公司办公室外150方米租外单位年扣维修理费净租金收入50万元十年该公司财务安排方面需购买250方米写字楼全部转售出扣销售费净转售收入450万元出该公司置业投资时达（消费）获取常性收益投资保值增值等方面目
三房产间接投资
1购买住房抵押贷款证券
住房抵押贷款证券化兴起70年代30年发展现已成美国加等发达资义国家住房金融市场重筹资工具手段新兴国家区泰国韩国马西亚香港等开始住房抵押贷款证券化实践住房抵押贷款证券成种众化房产间接投资工具着中国住房体制改革深化住房金融市场亟发展中国推行抵押贷款证券化正逐渐成住房金融界级士识
谓抵押贷款证券化(MortgageBacked Securities MBS)房产金融机构持住房抵押贷款转化抵押贷款证券然通出售证券融通资金购买证券投资者成房产间接投资者做法银行持住房抵押贷款汇集重组成抵押贷款集合集合贷款期限计息方式款条件体致通政府保险公司担保公司等担保转化信等级较高证券出售投资者购买抵押贷款证券投资者间接获取房产投资收益
2购买房产投资企业债券股票
降低融资成越越型房产投资企业希通资市场直接融资支持开发投资计划例北京中关村科技园建设股份限公司拟采发行土债券方式筹集中关村科技园区土级开发基础设施建设需资金北京北辰房产深万科北京华远集团等通公司市解决房产开发需资金投入问题债券股票投资者分享部分房产投资收益成间接房产投资者
3投资房产投资信托基金
房产投资信托基金（REITs）购买开发理出售房产资产公司REITs出现投资者资金投入职业投资理理房产投资组合中REITs收入现金流部分分配投资者身仅起投资代理作投资者资金投入REITs优越性：第收益稳定REITs投资收益源拥物业常性租金收入第二REIT投资流动性投资者容易持REITs股份转换现金股份交易交易买卖房产投资信托基金资产股份市场买卖房产更容易
年房产投资信托基金发达资义国家增长迅速例REITs美国前总规模13万亿美元商业房产市场投资中已占83％份额美国市300家REITs日均交易额达26000万美元房产投资信托基金选择投资领域非常广泛投资涉许区种类型房产抵押资产职业投资理理收益水高般股票收益房产投资信托基金成千百万投资者型机构投资者（包括退休基金慈善基金保险公司银行信托部门基金等）间接投资房产工具
四房产投资利弊
１房产投资利
介绍房产特性时实际已间接介绍房产投资优点包括然寿命周期长易满足者断变化需公设施改善投资中获取利益等里介绍房产投资优点
(1) 相较高收益水
房产开发投资中数房产投资股收益率达20％水效信贷资金充分利财务杠杆原理情况该收益率甚会超100％房产置业投资中寿命周期获年15～20％股收益率常事相储蓄股票分红债券等类型投资说收益水相较高
(2) 够税收方面处
置业投资税毛租金收入扣营成贷款利息建筑物折旧净营收入基数固定税率征收会计角度说建筑物着楼龄增长年收益力降税法中规定折旧年限相建筑物然寿命济寿命说短建筑物年折旧额物业年收益力实际损失高致置业投资者账面净营收益减少相应减少投资者纳税支出
外角度说某项置业投资净营收益负值投资者享受置业投资税收处物业营收入支付该项置业投资营费抵押贷款利息投资者没遭受太损失相反投资者置业投资亏损充抵投资净营收入总体获减少交纳税处置业投资仅投资者众投资项目营容中种置业投资时起蓄水池作城镇居民购买住住宅政策置居投资政府免税减税优惠
(3) 易获金融机构支持
物业作抵押置业投资者较容易获金融机构支持投资需部分资金包括商业银行保险公司抵押公司等许金融机构愿意提供抵押贷款服务置业投资者选择余美国联邦储备局专家估计1988年美国投资者购买房产贷款达1200亿美元1999年中国四国商业银行房产贷款达3556亿元民币
金融机构通常认作抵押物房产保证期安全收回贷款效方式投资者资信情况资金投入数量外房产身种重信保证金融机构通常情况房产租金收入满足投资者分期付款资金需金融机构提供抵押贷款例相高般达70％～90％常常贷款者提供利率方面优惠西方房产金融服务发达国家许投资者甚获超90％甚超100％融资说投资者需投入资金全部信贷资金投入
(4) 抵消通货膨胀影响
通货膨胀影响房产形资产重建成断升导致房产形资产价值升说房产投资具增值性房产类生活居住生产营必需整济衰退程中房产价值然变房产投资效保值手段
中国住宅市场价格变化情况分析十年中价格年均增长幅度15％超期通货膨胀率12％均水美国英国香港区研究资料表明房产价格年均涨率约期年通货膨胀率两倍然没研究员房产投资项目全部进行统计分析没会相信房产价格涨率会落总体物价水涨率
房产投资优点正置业投资者够容忍较低投资收益率原例目前数西方发达国家置业投资收益率8％左右抵押贷款利率基相物业增值部分扣通货膨胀素影响5－6％净增长投资者实际投资收益率11－12％超抵押贷款利率水置业投资增值特性处令投资者较准确确定佳持期限日转售中获利润
然历房产市场萧条士会提出样问题1995～1997年中国南方许城市房产价格迅速滑速度已远远超通货膨胀率降速度果说价值变房产够保值证明时期房产增值呢？应该讲房产投资够增值长期投资角度短期房产价值降影响长期增值特性房产市场长短周期运行规律决定
(5) 提高投资者资信等级
拥房产公司做事拥房产变成占资产具资金实力证明提高置业投资者房产资产拥者资信等级获更更投资交易机会具重意义
2房产投资弊
房产投资十全十美身缺点缺点突出表现：
(1) 变现性差房产认种非流动性资产握房产质量价值需定时间销售程复杂交易成较高难迅速损转换现金房产变现性差会房产投资者力时偿债务破产
(2) 投资数额巨开发投资置业投资需资金常常涉百万千万甚数亿元民币令投资者支付百分三十股金作前期投资首期付款会众投资者楼兴叹量资占宏观济出现短期危机时投资者净资产迅速减少
(3) 投资回收周期较长房产开发投资着开发程结束三五年收回投资外置业投资回收期少十年八年长二三十年甚更长承受长时间资金压力市场风险投资者资金实力求高
(4) 需专门知识验房产开发涉程序领域相复杂直接参房产开发投资时求投资者具备专门知识验限制参房产开发投资员数量置业投资样专业知识验较高求置业投资者想达预期投资目标必须进行效资产理物业理例北京市1997年零售商业物业市场销售没象写字楼样畅里北京市零售商业没完全放开存公竞争开发商物业代理机构等炒作房产价格脱离北京市社会济发展水等宏观原外更深层次原目前投资者愿接受商场置业投资回收期较长样现实商场物业价格高昂投入资金需量尚没验丰富信誉良专业物业理公司零售商业物业投资者提供信服务保证投资利益等
外应该指出节介绍房产投资形式优缺点针直接投资言额投资者说实际通购买房产公司发行股票房产投资信托公司债券等间接进行房产投资
第四节 房产投资风险
显然投资者选择投资机会程中果条件相肯定会选择收益投资方案数情况收益非唯评判标准许素影响着投资决策
风险影响房产投资收益重素世界范围关投资风险分析数量研究处初级阶段房产投资中应更少类型房产投资者调查显示般数量方法分析投资风险应类方法兴趣断增长希风险分析成种标准理技术里两方面原：投资工具越越相互间具强竞争性需切技术较房产投资工具优劣降低机会成次统计分析技术知识断普计算机技术应认费时费力分析计算工作变轻易举
房产投资风险基概念
1风险定义
风险许种定义房产投资角度说定义获取预期投资收益性完成投资程进入营阶段计算实际获收益预期收益间差进计算获取预期收益性风险预期未收益（种结果）某特定结果相互作形成
实际收益超出预期收益时称投资增加收益潜力实际收益低预期收益时称投资面着风险损失种情况更投资者重视尤投资者通款进行投资时候较预期收益增加部分通常称风险补偿金
2风险确定性
风险确定性区加明确风险定义前面已说涉变动性变动常常标准方差表示描述分散种收益均值偏离程度般说标准方差越种收益分布越集中投资风险较反标准方差越种收益分布越分散风险越
果说某事件具确定性意味着情况法估计性种情况未投资收益估计应该定性非定量时会悔值矩阵法评分综合评价法等
3风险分析目
进行风险分析目辅助投资决策程尤帮助投资者回答述问题：
(1) 预期收益率少出现性？
(2) 相目标收益融资成机会投资收益说产生损失超目标收益性？
(3) 相预期收益说收益变动性离散性？
风险分析数学方法较复杂考虑编写书目节仅房产投资程中遇风险种类投资影响进行简单介绍关房产开发程中风险分析方法书第五章进行适介绍
房产投资风险体现投入资金安全性期收益性投资项目变现性资产理复杂性四方面具体风险素分析种分类方式种分类方式角度分析房产投资净营收益产生影响素通常情况风险划分市场投资项目均产生影响投资者法控制系统风险仅市场项目产生影响投资者控制风险
二系统风险
房产投资首先面系统风险风险投资者易判断控制通货膨胀风险市场供求风险周期风险变现风险利率风险政策风险然损失风险等
1通货膨胀风险
称购买力风险指投资完成收回资金投入资金相购买力降低投资者带风险投资均求定时间周期尤房产投资周期较长通货膨胀素存投资者面通货膨胀风险收益通分期付款方式获时投资者面着严重购买力风险固定利率出笔资金固定变租金长期出租宗物业面着商品服务价格涨带风险固定租金方式出租物业租期越长投资者承担购买力风险越通货膨胀导致未收益价值降换句话说置业投资者固定长期租金方式承担应租客承担风险
通货膨胀风险直接降低投资实际收益率房产投资者非常重视项风险素影响通适调整求低收益率减轻该风险实际收益影响程度房产投资保值性投资者求低收益率通货膨胀率行业基准折现率直接相加
2市场供求风险
市场供求风险指投资者区房产市场供求关系变化投资者带风险市场断变化房产市场供需求断变化供求关系变化必然造成房产价格波动具体表现租金收入变化房产身价格变化种变化会导致房产投资实际收益偏离预期收益更严重情况市场某种房产供需求达定程度时房产投资者面房产商品积压严峻局面导致资金占压严重贷压力日增容易终导致房产投资者破产
总体说房产市场区性市场说市场环境条件变化影响整国家市场环境条件变化影响济发展健康房产需求会发生变化房产投资者象证券投资者样较强众心理房产投资者市场独观点房产市场投资强度取决潜投资者租金收益物业增值性等估计说房产投资决策基未收益估计投资者通密切关注济发展状况细心投资分析结果避免市场供求风险影响
3周期风险
周期风险指房产业周期波动投资者带风险正济周期存样房产业发展周期性循环房产业周期分复苏发展繁荣危机衰退萧条四阶段统计敏感房产业周期约18～20年香港7～8年日约7年房产业繁荣阶段进入危机衰退阶段进进入萧条阶段时房产业出现持续时间较长房产价格降交易量锐减新开发建设规模收缩等情况房产投资者造成损失例美国1991－1992年房产萧条期中房产成交价般原价14甚更低中商业房产总体市场价值1989年35000亿美元跌1991年15000亿美元房产价格幅度跌市场成交量萎缩实力强抗风险力较弱投资者金融债务问题破产
4变现风险
变现风险指急商品兑换现金时折价导致资金损失风险房产作动产销售程复杂属非货币性资产流动性差拥者难短时期房产兑换成现金投资者偿债原急房产兑现时房产市场完备必然投资者蒙受折价损失
5利率风险
调整利率国家济进行宏观调控手段国家通调整利率引导资金投起宏观调控作利率升高会房产投资产生两方面影响：房产实际价值折减利升高利率现金流折现会投资项目财务净现值减甚出现负值二利率升高会加投资者债务负担导致贷困难利率提高会抑制市场房产需求数量导致房产价格降房产投资者资金压力加
长期房产投资者面利率风险显著抵押贷款利率断升房产投资者般较容易固定利率抵押贷款实际利率风险转嫁金融机构然天房产投资者越越难固定利率长期抵押贷款金融机构越越强调资金流动性盈利性安全性放贷策略已转短期融资浮动利率贷款国商业银行提供住房抵押贷款采浮动利率果融资成增加房产投资者收益会降投资物业价值着降房产投资者便固定利率贷款转售物业程中会利率升造成利影响新投资者必须支付较高融资成置业投资净营收益减少相应新投资者支付购买价格会降低
6政策性风险
政府房产投资程中土供政策价政策税费政策住房政策价格政策金融政策环境保护政策等均房产投资者收益目标实现产生巨影响投资者带风险国1993年房产投资宏观调控政策1994年出台土增值税条例许房产投资者实现预期收益目标时遇困难避免种风险效方法选择政府鼓励收益保证税收优惠政策项目进行投资例国城市均鼓励开发商投资旧城改造项目普通居民住宅项目实行减免税收免收价款等优惠政策令投资者收益实现预期收益目标性提高
7政治风险
房产移动性房产投资者承担相程度政治风险政治风险政变战争济制裁外侵略罢工骚乱等素造成政治风险旦发生仅会直接建筑物造成损害会引起系列风险发生房产投资中危害种风险例1992年海湾战争仅包括中国国承包商造成巨损失投资者造成更严重损失某房产开发商履行正常开发建设审批程序导致工程停工种政治风险
8然损失风险
投资者火灾风灾然灾害引起置业投资损失转移保险公司然火险保单中规定保险公司责包罗万象时需洪水震核辐射等灾害单独投保盗窃险时需安排单独保单
置业投资者求租客担负承租物业保险责租客物业保险安排业说完全目前国外流行专业保险顾问公司通常业聘请担保险顾问类保险顾问公司仅熟悉保险业务中投保计划程序保单条款索赔等事项专业员负责检查物业情况时发现发生事隐患时业提出建议
旦发生火灾然灾害房子变出租房产投资者租金收入然没投资者物业投保时希租金收入保障租金收益进行保险然说投保项目越投资安全程度越高投保需支付费果保险费支出占租金收入例太投资者差保险公司投资办法加强物业理工作定期建筑物附属设备状况进行检查防患未然
三风险
1收益现金流风险
政府发行债券外投资面着风险种风险仅未收益影响甚会投入股产生影响房产投资例外开发投资置业投资面着收益现金流风险开发投资说未房产市场销售价格变化成增加市场吸纳力变化会开发商收益产生巨影响置业投资者说未租金变化市场出租率变化物业毁损造成损失资化率变化物业转售时收入等会投资者收益产生巨影响
2未营费风险
类风险置业投资说刚建成新建筑物出租物业维修费保险费均租客承担会建筑技术发展建筑功求提高影响物业物业购买者支付昂贵更新改造费初始评估中考虑
置业投资者已开始认识新建成甲级物业投资会面着建筑物功时带风险房产估价员估价房产市场价值时开始注意未重新装修甚更新改造需投入费前房产市场价值影响
未会遇营费包括建筑物存缺陷导致结构损坏修复费预见法律费（例租金调整时会引起争议诉诸法律政府新颁布法令中规定某段时间许增加租金等）
3资价值风险
物业资价值程度取决预期收益现金流未营费水然收益费发生变化资价值会着收益率变化变化种情况证券投资市场反映明显房产收益率常变化然种变化象证券市场样日变化月更长段时间变化较明显表面种变化证券市场资市场没直接联系房产收益率变化复杂没问题清楚理解预期资价值现实资价值间差异资价值风险程度影响着置业投资收益
资价值估计准确原包括房产市场完全性造成缺乏市场解房产交易性少邻交易案例供分析外述原：
⑴ 估价带误差通常认果聘请估价师宗物业进行估值话估价结果间差异会±5左右国外机构研究结果表明估价师估价结果间差异远±5（表12－1列举美国某咨询机构估价结果成交价格间较）估值差异会程度影响着物业收益水时估价师选择甚决定置业投资否达预期收益目标
表12－1 美国TNE咨询公司房产估价结果成交价格间较 单位：百万美元
年份
成交价格
评估价格
差异幅度
年份
成交价格
评估价格
差异幅度
1981—1987
952
780
22
1991
210
189
11
1988
72
55
31
1992
275
302
(9)
1989
581
511
14
1993
472
382
12
1990
302
240
26
1994
2864
2459
16
房产交易象证券交易样频繁物业估值难马市场检验导致物业资价值确定性
(2) 市场影响房产估价通常物业公开市场价值估计公开市场定义实际理实际市场交易中难满足公开市场定义中种假设条件例难避免特殊性质买家某物业持者希立物业变现应付投资债务资金需求会导致实际交易价格评估理价值间较差异
(3) 政府法律金融政策方面影响时政府法律金融政策影响预估风险然存置业投资表现然会受政府金融政策变化影响例海南省济特区19921993年分鼓励房产投资致物业供超实际需求物业资价值幅度降中央政府1993年中施行国民济宏观调控收紧银根全国部分区房产市场效需求减少导致房产市场价格普遍滑外解决租金调整争议程中果法院判决某业干年某种情况调整租金物业资价值会受影响
(4) 宏观济形势影响宏观济形势变化需求市场影响种影响济滑坡整物业市场影响济发展某种类型物业某特定区物业影响类型物业价值变化处位置特敏感常常出现样情况某段物业租金涨时外段物业租金降
(5) 功陈旧功时物业价值产生影响估价程中会隐含明确方式考虑进事实影响难预测说1993年北京市写字楼开发建设均智慧型厦目标北京写字楼市场供短缺许七十年代末八十年代末建设写字楼非智慧型营业绩表现果投资者欲投资旧写字楼肯定会面着功时风险种风险写字楼市场高涨天难进行定量预测
(6) 通货膨胀种方式物业估价程中考虑租金增长通货膨胀率实际变化租金增长作否预期影响相致会导致物业资价值变化
(7) 法律手续完整然种情况出现机会少关产权方面缺陷会物业价值产生巨影响项风险素
4较风险
房产投资者面实际投资表现否达预期收益目标风险外事实承担着外种风险机会成风险显然投资者资金投入房产会失投资机会时失投资机会带收益房产投资较风险
5时间风险
房产投资强调适时间选择合适点物业类型进行投资样获投资收益时风险降低限度时间风险含义仅表现物业持程中选择合适时间物业重新进行装修甚更新改造物业转售程需时间长短更重选择合适时间进入市场例目前中国部分城市开发商着眼美国等西方国家成功验正研究市郊投资建设型购物中心购物城行性然目前类投资项目尚先例项目建成消费者吸引力铺面出租租金水资化率等难预测确定类投资项目承担风险作风稳健开发商置业投资者金融机构说时进入该类市场佳时机
6持期风险
持期风险时间风险相关般说投资项目寿命周期越长遇影响项目收益确定性素越容易理解果某项置业投资持期年该物业年收益年转售价格容易预测果持期4年4年持期收益4年转售价格预测困难预测准确程度会差置业投资实际收益预期收益间差异着持期延长加
述风险素应引起投资者重视投资者风险素投资收益带影响估计越准确做出投资决策越合理
四风险房产投资方选择影响
房产投资者须面着种风险素作风险投资者选择房产投资方影响呢？面作简分析
风险投资者选择房产投资方第影响令投资者根类型房产投资风险确定合理投资收益水投资者投资决策取决未投资收益预期期投资风险高低样投资产生期收益相选择种投资途径合理投资者风险态度采取投资策略
举简单例子外商中国进行济适住宅开发投资许城市政府均保证外商15％年投资收益率说种投资成功率百分百通货膨胀素外没风险果开发商欲中国投资高档娱乐项目受风险素影响成功性（风险率）60％该开发商想投资济适住宅开发商获样预期收益（15％）求投资高档娱乐项目年投资收益率必须达25％（25×60＝15）开发商说面种投资机会会25％投资收益连10％投资较风险前者说保证15％投资收益放弃25％投资收益性
风险投资者进行选择投资方外影响避控制转移风险常说房产投资者应该风险理专家实践告诉投资成功程度赖风险认识理实际日常工作生活中件事涉风险理甚横穿马路会涉风险识分析理行动赖风险态度意识采取行动风险风险
风险理世纪30年代起源美国现已成门独立学科广泛应投资理工程项目理企业理等风险理工作容包括风险辨识评估转移控制前述房产投资营程中充满风险确定性然房产投资者尤开发商更容易接受确定性风险称市场险家甚房产开发商风险变幻乐种程度实际进行精心估算条件险
总房产市场动态市场房产商通前市场状况调查研究出关租售价格成费开发周期市场吸纳率吸纳周期空置率等关估计会受种风险素影响定变动范围着时间推移估计数会实际情况出入规避风险分析者避免仅乐观面挑选数易变握性低数风险条件反映投资济效果指标带影响进行分析供决策参考
第五节 风险投资组合
研究风险投资组合间关系谓投资组合理三十年中美国逐渐发展起种理目前广泛应股权投资市场中种理涉较深数学基础知识里仅介绍基原理种原理房产投资分析指导作应该指出投资组合理目前房产投资中应十分普遍里试图读者解什投资组合理什通种投资组合降低投资风险
投资组合理
投资组合理点：相宏观济环境变化投资项目收益会反应举例说高通涨时候投资项目甲收益增长会超通涨增长额投资项目乙收益会负增长种情况适投资项目组合起便达终理想长远投资策略换句话说目标固定预期收益率风险低预设接受风险收益化投资组合
例某忽然笔资金笔资金全部投入项目呢分开分投入项目呢？聪明理智通常会选择种投资方式样做然会失获高额收益机会血基金会资金方式体现种投资组合理基金投资首前提基金安全性收益稳定性满足两前提会收益化目标
实力强投资者房产投资开始注重研究区分布时间分布项目类型分布合理性期太风险失获取较高收益机会例香港新鸿基产投资限公司董事会决议中求中国陆投资超全部投资１０％发展工业物业见长香港天安中国投资限公司营策略中求必须投资定例商业物业居住物业分散投资风险
图1－1 投资项目市场反应 图1－2投资组合设计资金分配
图11表示两投资项目相收益率市场变化反应假单项投资项目分析波动十分图示表示单项目投资风险颇方面两投资项目组合起便两者风险变化相互抵消组合风险降低然达理想效果前提条件投资项目间负协方差理想绝负协方差关系条件难达
图12代表投资组合设计程开发商运开发资金分配方法设想面两种投资项目类型ＸＹ总开发资喜风险态度分配曲线XPRQY组合点XPRQY弧度决定XY两者协方差关系假绝正协方差曲线变成直线XY代表两者方幅度反应相反假两者绝负协方差面相市场环境条件时方收益升方收益跌时候曲线变XOY中O点毫风险投资组合然较难出现机会较类似XPRQY种曲线曲线RY部分较XR部分理想原风险程度甲RY部分组合点较预期收益率类推 假更投资项目加入组合组合曲线便会变成组合团图13示种情况组合会集中ABCDE组合团里然组合团组合点会程度减风险理想组合然RY部分点某特定风险率达预期收益某预期收益率应风险
图1－3 理想组合带 图1－4 投资选择
分析投资者便进步承担风险态度设计出扩收益投资组合基图13示RY理想组合带代表投资收益风险程度组合投资者常常风险态度选择举例说果愿意承担较风险换取高收益话便会选Y组合Y身投资组合中风险收益高种组合相反投资者愿险话便会选R组合R身低风险时收益低种组合
较客观选择方法低微风险甚毫风险投资项目通常指银行存款国家债券图14中rf 便国家债券收益收益肯定风险差等零rf 点引伸条直线紧贴理想组合带表面便形成谓资市场线(Capital Market Line)原M点成选择组合假投资者希减少风险便选择RYM点中组合假市场真存样风险投资项目便通图14分析减少风险图中Q点P点收益率Q点风险P点低
需指出种投资组合理做出减少风险方法投资组合变成毫风险理说风险系统性市场风险（例宏观济素国家金融状况等）性风险（发展项目素建筑物类型点等）组成通投资组合理原性风险素减少系统性市场素然存(见图15示)
风险
非系统风险
非市场风险
系统风险
市场风险
投资项目数量
图15 投资组合风险降低
原市场性风险率变成某种投资项目相整市场变化反应幅度评估通适投资组合选择投资者面性风险差完全抵消系统市场风险然存(见图15示)投资者应收益便补偿风险率：
E(rj) rf＋bj [E(rm)－rf ]式中
E(rj) 某时间段资产j应预期回报 rf 时间段风险资产回报
E(rm) 时间段市场整体均回报 bj 资产j系统性市场风险系数
公式中相关系数（Coefficitent）代表系统性风险率参考指标举例说市场整体均预期收益10投资项目相关系数05收益5假系数15收益15假系数1代表投资项目变化幅度市场均变化样求取相关系数常方法利回模型系数体某投资项目收益市场整体均收益回公式斜率相
金融市场种计算常非常容易股票市场股票指数作整体市场均收益参考种计算房产市场中运起较困难
二资资产定价模型
述投资组合理引伸出资资产定价模型（Capital Asset Pricing Model）便更分析风险收益关系资资产定价模型公式E(rj) rf＋bj [E(rm)－rf ]意义致该模型分析投资项目某时间段预期收益率等市场风险投资项目收益率加项投资项目系统性市场风险相关系数（里假设应适投资组合）该项目市场收益率风险投资项目收益率差巧合概念房产估价学中关贴现率中选择标准机会成标准十分相似基原进步分析方法应房产市场
房产投资评估程中 影响难确定素折现率影响开发利润素建筑成银行贷款利率等基市场资料推算出折现率确定较困难时估价师会采银行贷款利率方法准确然银行贷款利率代表投资者需低收益水果投资者获收益仅支付银行贷款利息投资者失投资积极性
确定折现率理想方法采机会成加适风险调整值谓机会成资某段时间高安全投资机会收益收益差等述风险收益例国家债券收益率银行存款利率等投资者期收益应少等机会成加该项目风险报酬（Risk Premium）
假设整投资市场均收益率20国家债券收益率10房产投资市场相整投资市场风险相关系数04房产投资评估模型贴现率述公式分析应：
R＝10＋04×(20－10)
＝14
新西兰布朗教授(GR BROWN)种分析应房产市场副市场测算风险补偿金首先假设1984年英国房产市场相整体投资市场风险相关系数02通回模型计算出副市场风险系数（相整房产市场收益）：
商业房116 办公楼 087 工业房 069
风险商业物业 数房产市场现象商业物业宏观济变化反应快
资资产定价模型基整市场环境变化做出分析述系数分房产市场身风险系数转化副市场相整体投资市场风险系数结果：
商业房023 办公楼 017 工业房 014
通模型算假设新西兰时国家债券收益率9便测算出副市场应利贴现率：
商业房1107 办公楼 1053 工业房 1026
粗略介绍宏观角度分析整体投资市场投资组合条件具体表现助投资学理试图房产市场进行分析
三投资组合理中国应前景
言喻述投资评估方法广泛应整体投资市场定完整成熟应方法首条件求取某项投资项目相整市场风险系数中需计算投资项目整市场收益率方面房产市场定提供足够资料国目前房产市场信息市场发展准确计算出市场均收益率风险系数十分困难
外中国房产市场现实状况现存颇投机成分加副市场发展十分衡会类分析带困难
表明理中国完全没发挥作余相反应潜力尤变化迅速市场评估外前中国济发展前景更投资机会会陆续出现必房产作种投资重方式加分析整体济投资环境研究
中国市场规模机会发展潜力中国房产市场亚洲济体系中占位重庞投资市场提供数投资机会通副市场投资组合甚区域市场投资组合国外急需寻找理想投资机会收益发展资金提供更机会促进国济健康发展
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