南湖板块补充调查报告
市桃源开发策略建议
第章 前言
调查目
目前南湖市花园规划设计招标正紧张策划组工作重点转入开发策略设计阶段南湖板块竞争手开发策略做全面解基础公司项目开发策略做初步建议特南湖花园板块销项目做调查
二 调查实施单位
次调查现场实施周靖袁西张炜潘继征徐婕王艳玲完成资料分析周靖张国良潘继征袁西辛扬王艳玲徐婕完成资料整理文案写作周靖完成
三 调查规模
1 样数量：次重点调查楼盘数量8包括中央花园碧云天虹顶花园新成功花园加州花园华锦花园江南庭园
2 样广度：开发策略属竞争策略次调查范围仅仅陷南湖花园板块
3 样深度：次调查案深入程度重点项目目前4P策略第次调查变化企图种变化中分析出手开发策略选择
四 调查方法
次调查针销项目区进行考察售楼部进行详细咨询利特网进行案资料收集部分项目疑点进行电话咨询
五 资料统计分析方法
次调查资料统计根调查员调查记录收集资料加整理采分析方法力求全面客观
六 报告权威性说明
1 资料完整性说明：次调查属策划组第次调查存验足遗憾信息没收集资料总量说足保证报告完整性
2 资料真实性说明：手销售效果情况期开发量情况期开发量情况难取真实资料利现资料科学方法进行预测报告预估加标记特请决策者注意
第二章 调查成果统计分析
南湖花园板块项目分类
第次调查（2001年12月3日）相南湖花园板块售项目棋局发生新变化项目已售罄项目进入销售尾期新推盘动项目第次调查未开盘次调查已变成现房现种变化列表较：
第次调查便已售罄项目
第次调查准现房售次全部售罄项目
第次调查准现房售次调查少量尾盘售项目
第次调查期房预售次调查现房售项目
第次调查未开盘次调查售项目
次销项目估计明年会新盘推出项目
两次调查没销售估计会明年会推盘项目
祥苑温馨苑康乐苑宁静苑宝安花园华锦1期
松涛苑颐苑新1期江宏花园3期典花园
江南庭园2期华锦2期
加州花园成功花园1期
新世纪宝安家园虹顶花园新博雅苑子期园
华锦花园3期碧云天3期虹顶花园2期新世纪宝安2期
南湖市花园江南庭院旁某项目
6（期）
4（期）
2（期）
2（期）
4（期）
4（期）
2(期)
表项目变化中出结：
1 南湖花园板块初整体规划发展天已变成项目密集杂烩
2 10（期）项目全部入住基入住该板块生活氛围社区配套基成熟属成熟型社区
3 8（期）销项目明年2－3新推项目板块竞争压力高居
4 江宏花园华锦花园成功花园等3低档低价济适房项目中江宏花园已售罄华锦第三期已转入商品房开发成功花园价格外产品环境均处弱势济适房南湖板块低价击力度定缓解整南湖板块进入全面转型初步升级阶段
5 第次调查第二次调查时间间距刚年两次调查销项目变化情况初步估算出市场南湖板块消化力约30－35万方间
二 板块项目规划布局总示意图
见南湖花园板块项目规划布局示意图：
制图：周靖
井冈山路
南湖路
巡司河路
机场路
机场北路
机场二路
机场三路
洛梁路
板块现入口
温馨苑
墅区
宁静苑
江南庭院
未知项目
华锦花园
祥苑
江宏花园
颐苑
康乐苑
中央花园
碧云天
新
典家园
加州花园
宝安花园
宝安花园
电信
虹顶花园
新世纪
宝安花园
变压
市桃源
新凯利
松涛苑
成功花园
现路
建者建路
已售罄项目
整体尾盘售项目
分期售新动
公设施
公司项目
推盘未知项目
板块现入口
板块建新入口
建新入口
车站
运动
中商
中北
图出：
1 整南湖花园板块开发基井冈山路（板块总入口处）南湖路逐渐推进
2 目前销项目基机场路两边
3 销项目集中带整板块型配套设施密集
4 项目区位优势目前南湖板块属偏中位果洛梁路早日连通两侧块南湖花园板块板块密集点项目区域优势会改善
三 板块销项目产品特点描述
项目名称
产品特点
中央花园碧云天
虹顶花园
新世纪宝安花园
新
成功花园
加州花园
华锦花园2期
布局
围绕中心花园周边7层住宅南偏北点保证中央景观享栋距期提高
采取中央花园组团相结合方式基3栋楼成字型围合成组团
总体成两半围合组团二者组团绿化较悬殊作中心花园布局
108亩土规划中奥林匹克运动场分割成两块开发成四组团
兵营式密度高
2组团高层里边空旷
定规模中心花园均匀布局组团感强规划图致估计7－9组团半围合行列式
层数
4栋6层4栋12层6栋7层
规划1栋高层21栋层期工程建成8栋层
规划12栋6层1栋10层2栋点式12层1栋点式18层
约13栋层2栋高层（12）集中第三期
第期10栋7层
3栋高层4栋7层
全部7层
结构
层框架高层框剪
框架少量底层架空
框架
已入住部分层砖混高层框架
砖混
框架
早期砖混二期部分砖混部分框架
套间组合
高层点式1梯4户层条式栋2－3单元
高层4单元成板式1梯2户层3－5单元组合成栋
层条式10层1梯3户12层1梯3户4户18层1梯4户
高层板式
层3单元组合成栋
3－4单元组合成栋
高层1梯4户两栋层5单元组合成栋中间做成门洞两重门感觉
3－4单元组合成栋
项目名称
产品特点
中央花园碧云天
虹顶花园
新世纪宝安花园
新
成功花园
加州花园
华锦花园2期
户型
高层3室两厅面积122－140客厅42米开间卧25米双阳台（客厅厨房）7层住宅4×2面积176－2076层住宅2×2－4×2面积98－143
目前销户型3×2面积120－138顶层带露台2×2面积83－903阳台（客厅卧厨房）厅宽46顶层外全部错层三室带保姆间
目前推出层3×24×2客厅开间45双阳台（客厅厨房）均带工房
目前推子期园3×2面积113－145面积第期工程30左右少量2×2面积95－100厅宽42双阳台（客厅厨房餐厅卧房）
没详细户型资料户型120米全封闭单阳台
3×24×2部分卧异型房推出空中花园概念
2×23×2少量1×14×2面积54－166厅宽42双阳台（客厅卧房）
装修特点
现代亮黄色调LG电梯套初装修三网入户层储备设备房红外监控
外墙双色浅灰面砖阳台锈钢栏杆宽带红外监控
施工中具体材未知
未调查
淡黄色涂料立面淡造型
亮黄色外墙涂料
亮黄外墙涂料
环境
利块面积优势造南湖型中央题花园前期建设整环境已成形属成熟社区找更家感觉底层部分私家花园
中心花园没碧云天气加层率组团栋距森林概念实际130棵樟树门前广场会显分气底层基私家花园
规划图显示围绕中央水景建设西式园林
块分割区环境般中间政府规划奥林匹克运动场目前规划概念已底层基私家花园
简单绿化型中央广场
围绕水景建设基袭宝安花园整体环境风格
整规划船型中心花园区草坪绿化保证组团两休闲品设施
配套
幼园会型超市游泳池篮球场网球场
特色会
量商业设施
量商业设施街网球场篮球场宽带
宽带
球场泳池学校宽带红外监控
学会超市游泳池网球场篮球场
物业理
城建物业
丽岛物业
未知
未知
南湖物业
宝安物业
惠明物业
表做性分析：
1 布局越住宅越重视环境规划设计块少选择建中心花园块果选择中心花园避免环境均性欠缺
2 组团方式保证首半围合方式道路块转角采
3 住宅层数早期采7层年高层开始抬头占项目总体规划量例高层碧云天做规划目前未敢轻易推出
4 早期项目济适房均采砖混结构目前销项目基框架
5 套间组合3单元组合成栋
6 户型定位总体均3×2价格突破1800元项目加4×2例济适房加2×2例
7 户型面积54－207米区间跨度销户型集中90－140间
8 套功组合顶层复式数项目通做法新开虹顶花园特例顶层外全部做成错层顶层退台反成带露台2×2
9 双阳台南湖板块基属规范动作阳台功房搭配方式样已
10 客厅开间全部保证42虹顶花园厅宽已突破46
11 整南湖花园销项目尾盘色调然偏黄偏亮者虹顶花园第采外墙砖非墅项目色调偏暗
12 整南湖板块整体环境优势明显中央花园该板块环境优势然明显项目环境缺乏强性特征视觉感染力
13 碧云天虹顶花园程度采取卖环境策略碧云天环境目前已成形数成熟社区虹顶花园概念成分130棵种100亩森林感觉点渡夸
14 项目配套型项目优势明显虹顶花园会营造标志性建筑提升项目档次说定效果
四 板块销项目营销推广特点描述
目名称
营销特点
中央花园碧云天
虹顶花园
新世纪宝安花园
新
成功花园
加州花园
华锦花园2期
目前销售性质
6层现房基售罄高层7层现房售
现房销售
期房销售
销高层框架已10层左右
层期房销售
层准现房销售
层高层均现房销售
少量现房尾盘销售
价格区间
高层1880－2550
7层2100－2650
1700－1800
1590－1800
高层1830－2050
层1780
1180－1450
1800－2460
1420－1690
均价
高层2100
层2300
1750
1780
高层1900
层1750
1350左右
2200
折扣
次付款96
96折
揭支持
7成20年
7成30年
7成30年
销售率
年推出4栋层已卖完4栋高层销售率40％左右6栋7层建早销售较差
销售员号称85％估计销售率65％左右
前两期已售罄高层销控表显示约40％销售佳第四期层10％左右
销售较差中心花园处3－6楼没售出
销售部搬迁未知
95％
卖场特点
设红色会天定客流量
卖场设置玻璃会街会造型定标志性天客流量尚
设置典花园天客流量
卖场设置街商铺天销售员2名卖场客流少
入口简易售楼部工广告牌东倒西歪破烂堪客户电话咨询
设街物业
广告语
高层南湖生活新高度
南湖森林浴森活美景家森林新生活
尊荣世家
永恒温馨限房价廉
坐享生活意趣领略华锦风情新代济适房——持续发展
热销户型
非次调查重点未深入调查
消费体
促销活动
表较分析出性：
1 目前南湖板块销项目（分期）部分属现房准现房销售果销售畅估计2003年年中会逐渐进入销售尾期
2 整板块价格覆盖区间1180－2650元层均价集中1700－1800元高层均价集中1900－2300元
3 着江宏花园售罄华锦性质转型南湖板块目前销售呈现中间热两头冷特点1750元米价格线目前市场接受较快高档碧云天户型加州花园高层低档成功花园均相较冷静
4 某种程度环境提供差价支撑重素中央花园环境期高会走难市场接受极端
5 卖场设置会均设会部分调查成员虹顶花园卖场记忆深刻
6 广告语万科等品牌产相似难体现专业素质缺乏性感染力
五 板块销项目开发策略分析
项目名称
中央花园碧云天
虹顶花园
新世纪宝安花园
新
成功花园
加州花园
华锦花园2期
首期开发介入点
机场路机场北路交汇处
机场路
机场路机场三路交汇处
里角
干道
规模属宝安花园第3期目前开发完毕
机场三路机场路交汇处
功分区特点
高层路边减少栋距高层高档房放中央公园周边保证性价
高层边会门入区见中心花园
机场路机场三路商业设施层部分高层居中高层高层规划中南湖中央广场
高层边利1－2层做商业办公设施
没整体规划图
整宝安花园先砖混框架先层高层特征
建筑布局较均匀整体规划称
分期块特点
先外围中间先环境建筑
先外边里边先会住宅
先街里边
先差先吃西瓜皮吃西瓜感觉
未知
先远
分期产品特点
先层高层先砖混框架先中档高档高层
先层高层宁加密度减少高层
先商业设施住宅先层高层
先层高层层
未知
先砖混框架
产品设计变更
二期高层原规划8栋实际两栋改六层
目前暂
销售资料附图规划图较没绘商业界次少1栋知设计更改欺骗消费者
未知
原外立面颜色暗红较俗现改淡黄
原外墙设计象白色调量落窗现房色调黄色窗感觉般
学校似调整
分期供应量
期开发量控制5万方左右
先少期开发量4万方左右
期开发估计345万方
期2万方左右点细嚼慢咽感觉走步步
期供应58万方
期供应45万方左右
前两期期8万方左右
分期供应时间间隔
基等前期准现房销售时推出期
目前开发1期
目前开发1期
等第期时推出期
目前开发1期
第2期第期准现房时推出目前属调整期
表纳性：
1 项目均选择分期开发策略
2 首期开发点选择选择干道位置便众项目中抛头露面新反道行
3 功分区特点部分高层高层放路边减少栋距中央花园高层放中心花园处
4 块分期区域特点部分先远先街里边性中央花园先外围中间先环境建筑独特色新里外差开发思路算种胆尝试
5 分期产品选择先层高层似二法门早期建设先砖混框架特点
6 产品设计变更碧云天高层减少层高层价格高特点说明高层非开发商觉选择少点规划布局奈举（项目环境营造收益衡面积保证双重需）
7 分期供应产品数量期3－6万方数开发商选择原江宏花园华锦花园等低价济适房似达7－8万开发量新采取期2万方左右步快跑方式
8 分期时间间隔基前期进入现房准现房销售时推出背意味着项目销售期长工程建设期目前中档商品房销售情况建设期完销售率基40％－80％间济适房销售居高高层销售居
六 板块明年年中供销量预测
项目名称
营销特点
中央花园碧云天
虹顶花园
新世纪宝安花园
新
成功花园
加州花园
华锦花园2期
南湖市桃源
江南盘旁未知
未知项目
计
总盘面积
26万方
118万方
8－9万方
10万方左右
未知
45万方
34万方
8万方
目前销数量
高层24万方7层45万方
层7万方
35万方住宅商铺面积未知
5万方
58万方
高层18层27万方
2期8万方左右
目前销存量估算
4万方左右
4万方左右
1万方左右
35万方左右
3万方左右
估计2万方
05万方
18万方左右
2003年增量预测
3万方
5－7万方左右
5万方左右
0
销售员说没
0
5－8万方
3－5万方
4万方左右
5－8万方
30－40万方
增量市时间预测
2003年5月
估计2003年半年
2估计003年半年
存
未知
存
估计2003年半年
预计2003年5－7月
估计2003年初
未知
表出：
1 中央花园华锦花园新外目前南湖花园板块销项目基处第期开发阶段规模（100亩左右）
2 目前存量估算2003年增量预测初步预测2003年南湖花园板块市场总供48－58万方间果2003年市场总体消化力变幺年底市场总体销售率50－70％间供求衡基袭2002年例关系
3 增量市时间估计会集中半年
第三章 南湖市花园开发策略建议
项目开发策略影响素分析
策略构成
影响素
素分析
开
发
分
期
选
择
板块总供总需求衡
调查预测数南湖花园板块20032002年供求例关系基持公司项目整期分2期推出种供求例影响14－17％间
身产品信程度
策划组通较产品理念较信具体产品环境目前没形成图纸实际产品南湖花园1750价格线相公司产品成价格信度高
开发资金技术保证
果公司没新型项目时动工资金技术会形成制约
手策略选择参
手选择分期开发方面说明南湖板块项目销售基文火炖汤难口吃胖子特中高档项目说
首
开
发
点
选
择
进入通路落实
项目旁边洛梁路机三路然均准备建设机三路建设速度洛梁路建设速度估计快
消费者便利性提供
目前机场二路机三路进入项目实际距离样心理距离似者短机三路新世纪宝安花园街景档次新更容易客户形成购物心情
项目功分区
总体规划求入口放机三路包括售楼中心机三路入口处
竞争手策略选择参考
手部分路块做第期侧面说明营造街面形象吸引客户重举措特众项目台竞技前提消费者拉距离更利选择
首期产品选择
身产品类型组合
综合衡环境营造成摊销项目高层避免缩高层面积例问题层力
市场分类产品认度
南湖板块目前销售情况市场层认远远强高层需求
竞争手策略选择参考
手全部采先层高层策略碧云天规划中高层数量减少侧面说明选择层然保守风险低
首期开发量
身总规模
南湖现项目中总规模中等偏
身较优势市场份量
项目优势劣势性价难取绝优势
手策略选择参考
手选择基4－6万方
首开发时间
开发前期准备工作进展
目前规划设计土整进度情况整前期工作基2003年4－5月份左右完成
气候影响公司变动
没
竞争手形成开发时间差
预测2003年半年应该手新盘推出集中期
分期时间间隔
首期产品销售效果速度
等具体销售进行3－6月结
延期开发成影响
延期太长会造成土资金成增加会传达消费者良印象（否资金危机？）
竞争手策略选择参考
手选择610月时间间隔期
开发特色营造
竞争手特色营造
环境先行会先行商业设施中央花园虹顶花园均程度应
身项目利资源分析
然没天然条件利做者分析手足争取手做更
创新空间机会分析
目前竞争手开发特色营造留许机创新空间
二 般性开发策略建议
项目策略选择影响素分析策划组做建议：
1 项目开发分期选择分合：南湖板块总盘量然南湖板块总体需求基稳定量项目台竞争前提项目分市场蛋糕相较蛋糕开发商意志转移开发商推盘数量成例终起决定作事先准确客户产品定位良性价策划组南湖市桃源概念产品较信成价格信难保证产品性价取绝优势难保证市场短时间全盘接纳觉分期开发佳选择市场更解认知追捧消化时间更选择调整空间具体期数结合项目组团规划考虑2－3期（具体市场反响）
2 首开发点选择先外里：新先里外策略市场没遇阻力策划组然坚持：外里更利项目取推市竞争优势样营造街面景观性特征生活氛围手选择街特街竞争项目新世纪宝安花园果选择里外幺客户总杂乱章工会影响消费者信心二街面建筑创新立面性文化表现重点街面形象更利进行题概念推广挖潜更掀起销售热点
3 首开发产品选择先低高：客户层认决定开发商产品选择先建层营造居家氛围环境高层销售提供强力价格支撑
4 首开发量先少：手推盘规律中规模项目说首推3－5万方佳选择形成独立规划组团生活空间二市场予支持幺
5 首开发时间部班：手推盘时间预测开发推盘时间基手形成时间差避免渡正面突带恶性价格竞争促销效果彼抵消（消费者注意力购买力限）公司准备工作位情况说应该抢进度缩短前期准备工作时间保证前期工作质量缩短期工程进度前提
6 分期时间间隔伺机动：整南湖花园板块开发商基前期产品销售进度决定时推出期南湖市桃源说摸底消费者心里份量关键认果采取分期开发策略第二期开发应该销售正式销售进行第
3月（估计2003年9月）重新分析竞争市场特点确定合适市场时机
三 开发特色营造
1 项目通路问题：根南湖市桃源目前块特点认：首先解决出入信道建设问题包括机三路洛梁路项工作已正紧张实施二施工流客流通路分开问题项目建设情况施工路面影响利营造销售环境项目两面干道选择施工车辆洛梁路进客流引导（导牌）机三路进
2 销售场问题：竞争手调查体会宽敞明亮富性化卖场然达成销售决定性素样影响消费者信心档次差卖场总项目档次差某种程度说卖场期房销售时项目身份象征南湖市桃源说首先解决售楼建设时间提前问题卖场初规划设定门口综合楼估计该楼建设装修少需3月时间假项目推盘6月幺开工3月份二售楼部装修特点问题已项目题概念深化策划书中加说明次通手卖场体验部分调查员（特女志）认卖场应该宽敞明亮综合楼功幼园宽敞幺幼园层高采框架结构层高适提高墙初期先见等卖完建外墙推销期通透保证充分采光交付时根幼园求重建
3 部分环境先行问题：环境越越成南湖项目重卖点特项目体工程建设程中销售现场适环境营造销售眼前亮项目未充满美憧憬加订单决心解做项目环境先行技术难做提部分环境先行区外环境先行门前道路绿化景观设施营造针南湖板块诸侯分割扫门雪特点客户感觉样（虹顶花园门前广场初步尝试）二卖场周边环境坐售楼部里透玻璃窗丝绿意三分春色三区工形象问题运工围墙围板彩绘弥补工形象足（具体销售包装中策划）
四 理重点保证措施
1 开发成理：开发成次开发策略策划相信方南湖市花园成理定加成理力度设计开始关二严格进行施工承包材料设备选购招标三加强理程序规范避免违背科学程序带返工现象四加强现场签证工程预决算理
2 产品特色保证：产品特色营造会造成部分成增加成走极端产品特色吸引客户造市造势利资源实际产品策划直坚持限差异化原降低成兼顾
3 文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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南湖板块补充调查报告
市桃源开发策略建议
第章 前言
调查目
目前南湖市花园规划设计招标正紧张策划组工作重点转入开发策略设计阶段南湖板块竞争手开发策略做全面解基础公司项目开发策略做初步建议特南湖花园板块销项目做调查
二 调查实施单位
次调查现场实施周靖袁西张炜潘继征徐婕王艳玲完成资料分析周靖张国良潘继征袁西辛扬王艳玲徐婕完成资料整理文案写作周靖完成
三 调查规模
1 样数量：次重点调查楼盘数量8包括中央花园碧云天虹顶花园新成功花园加州花园华锦花园江南庭园
2 样广度：开发策略属竞争策略次调查范围仅仅陷南湖花园板块
3 样深度：次调查案深入程度重点项目目前4P策略第次调查变化企图种变化中分析出手开发策略选择
四 调查方法
次调查针销项目区进行考察售楼部进行详细咨询利特网进行案资料收集部分项目疑点进行电话咨询
五 资料统计分析方法
次调查资料统计根调查员调查记录收集资料加整理采分析方法力求全面客观
六 报告权威性说明
1 资料完整性说明：次调查属策划组第次调查存验足遗憾信息没收集资料总量说足保证报告完整性
2 资料真实性说明：手销售效果情况期开发量情况期开发量情况难取真实资料利现资料科学方法进行预测报告预估加标记特请决策者注意
第二章 调查成果统计分析
南湖花园板块项目分类
第次调查（2001年12月3日）相南湖花园板块售项目棋局发生新变化项目已售罄项目进入销售尾期新推盘动项目第次调查未开盘次调查已变成现房现种变化列表较：
第次调查便已售罄项目
第次调查准现房售次全部售罄项目
第次调查准现房售次调查少量尾盘售项目
第次调查期房预售次调查现房售项目
第次调查未开盘次调查售项目
次销项目估计明年会新盘推出项目
两次调查没销售估计会明年会推盘项目
祥苑温馨苑康乐苑宁静苑宝安花园华锦1期
松涛苑颐苑新1期江宏花园3期典花园
江南庭园2期华锦2期
加州花园成功花园1期
新世纪宝安家园虹顶花园新博雅苑子期园
华锦花园3期碧云天3期虹顶花园2期新世纪宝安2期
南湖市花园江南庭院旁某项目
6（期）
4（期）
2（期）
2（期）
4（期）
4（期）
2(期)
表项目变化中出结：
1 南湖花园板块初整体规划发展天已变成项目密集杂烩
2 10（期）项目全部入住基入住该板块生活氛围社区配套基成熟属成熟型社区
3 8（期）销项目明年2－3新推项目板块竞争压力高居
4 江宏花园华锦花园成功花园等3低档低价济适房项目中江宏花园已售罄华锦第三期已转入商品房开发成功花园价格外产品环境均处弱势济适房南湖板块低价击力度定缓解整南湖板块进入全面转型初步升级阶段
5 第次调查第二次调查时间间距刚年两次调查销项目变化情况初步估算出市场南湖板块消化力约30－35万方间
二 板块项目规划布局总示意图
见南湖花园板块项目规划布局示意图：
制图：周靖
井冈山路
南湖路
巡司河路
机场路
机场北路
机场二路
机场三路
洛梁路
板块现入口
温馨苑
墅区
宁静苑
江南庭院
未知项目
华锦花园
祥苑
江宏花园
颐苑
康乐苑
中央花园
碧云天
新
典家园
加州花园
宝安花园
宝安花园
电信
虹顶花园
新世纪
宝安花园
变压
市桃源
新凯利
松涛苑
成功花园
现路
建者建路
已售罄项目
整体尾盘售项目
分期售新动
公设施
公司项目
推盘未知项目
板块现入口
板块建新入口
建新入口
车站
运动
中商
中北
图出：
1 整南湖花园板块开发基井冈山路（板块总入口处）南湖路逐渐推进
2 目前销项目基机场路两边
3 销项目集中带整板块型配套设施密集
4 项目区位优势目前南湖板块属偏中位果洛梁路早日连通两侧块南湖花园板块板块密集点项目区域优势会改善
三 板块销项目产品特点描述
项目名称
产品特点
中央花园碧云天
虹顶花园
新世纪宝安花园
新
成功花园
加州花园
华锦花园2期
布局
围绕中心花园周边7层住宅南偏北点保证中央景观享栋距期提高
采取中央花园组团相结合方式基3栋楼成字型围合成组团
总体成两半围合组团二者组团绿化较悬殊作中心花园布局
108亩土规划中奥林匹克运动场分割成两块开发成四组团
兵营式密度高
2组团高层里边空旷
定规模中心花园均匀布局组团感强规划图致估计7－9组团半围合行列式
层数
4栋6层4栋12层6栋7层
规划1栋高层21栋层期工程建成8栋层
规划12栋6层1栋10层2栋点式12层1栋点式18层
约13栋层2栋高层（12）集中第三期
第期10栋7层
3栋高层4栋7层
全部7层
结构
层框架高层框剪
框架少量底层架空
框架
已入住部分层砖混高层框架
砖混
框架
早期砖混二期部分砖混部分框架
套间组合
高层点式1梯4户层条式栋2－3单元
高层4单元成板式1梯2户层3－5单元组合成栋
层条式10层1梯3户12层1梯3户4户18层1梯4户
高层板式
层3单元组合成栋
3－4单元组合成栋
高层1梯4户两栋层5单元组合成栋中间做成门洞两重门感觉
3－4单元组合成栋
项目名称
产品特点
中央花园碧云天
虹顶花园
新世纪宝安花园
新
成功花园
加州花园
华锦花园2期
户型
高层3室两厅面积122－140客厅42米开间卧25米双阳台（客厅厨房）7层住宅4×2面积176－2076层住宅2×2－4×2面积98－143
目前销户型3×2面积120－138顶层带露台2×2面积83－903阳台（客厅卧厨房）厅宽46顶层外全部错层三室带保姆间
目前推出层3×24×2客厅开间45双阳台（客厅厨房）均带工房
目前推子期园3×2面积113－145面积第期工程30左右少量2×2面积95－100厅宽42双阳台（客厅厨房餐厅卧房）
没详细户型资料户型120米全封闭单阳台
3×24×2部分卧异型房推出空中花园概念
2×23×2少量1×14×2面积54－166厅宽42双阳台（客厅卧房）
装修特点
现代亮黄色调LG电梯套初装修三网入户层储备设备房红外监控
外墙双色浅灰面砖阳台锈钢栏杆宽带红外监控
施工中具体材未知
未调查
淡黄色涂料立面淡造型
亮黄色外墙涂料
亮黄外墙涂料
环境
利块面积优势造南湖型中央题花园前期建设整环境已成形属成熟社区找更家感觉底层部分私家花园
中心花园没碧云天气加层率组团栋距森林概念实际130棵樟树门前广场会显分气底层基私家花园
规划图显示围绕中央水景建设西式园林
块分割区环境般中间政府规划奥林匹克运动场目前规划概念已底层基私家花园
简单绿化型中央广场
围绕水景建设基袭宝安花园整体环境风格
整规划船型中心花园区草坪绿化保证组团两休闲品设施
配套
幼园会型超市游泳池篮球场网球场
特色会
量商业设施
量商业设施街网球场篮球场宽带
宽带
球场泳池学校宽带红外监控
学会超市游泳池网球场篮球场
物业理
城建物业
丽岛物业
未知
未知
南湖物业
宝安物业
惠明物业
表做性分析：
1 布局越住宅越重视环境规划设计块少选择建中心花园块果选择中心花园避免环境均性欠缺
2 组团方式保证首半围合方式道路块转角采
3 住宅层数早期采7层年高层开始抬头占项目总体规划量例高层碧云天做规划目前未敢轻易推出
4 早期项目济适房均采砖混结构目前销项目基框架
5 套间组合3单元组合成栋
6 户型定位总体均3×2价格突破1800元项目加4×2例济适房加2×2例
7 户型面积54－207米区间跨度销户型集中90－140间
8 套功组合顶层复式数项目通做法新开虹顶花园特例顶层外全部做成错层顶层退台反成带露台2×2
9 双阳台南湖板块基属规范动作阳台功房搭配方式样已
10 客厅开间全部保证42虹顶花园厅宽已突破46
11 整南湖花园销项目尾盘色调然偏黄偏亮者虹顶花园第采外墙砖非墅项目色调偏暗
12 整南湖板块整体环境优势明显中央花园该板块环境优势然明显项目环境缺乏强性特征视觉感染力
13 碧云天虹顶花园程度采取卖环境策略碧云天环境目前已成形数成熟社区虹顶花园概念成分130棵种100亩森林感觉点渡夸
14 项目配套型项目优势明显虹顶花园会营造标志性建筑提升项目档次说定效果
四 板块销项目营销推广特点描述
目名称
营销特点
中央花园碧云天
虹顶花园
新世纪宝安花园
新
成功花园
加州花园
华锦花园2期
目前销售性质
6层现房基售罄高层7层现房售
现房销售
期房销售
销高层框架已10层左右
层期房销售
层准现房销售
层高层均现房销售
少量现房尾盘销售
价格区间
高层1880－2550
7层2100－2650
1700－1800
1590－1800
高层1830－2050
层1780
1180－1450
1800－2460
1420－1690
均价
高层2100
层2300
1750
1780
高层1900
层1750
1350左右
2200
折扣
次付款96
96折
揭支持
7成20年
7成30年
7成30年
销售率
年推出4栋层已卖完4栋高层销售率40％左右6栋7层建早销售较差
销售员号称85％估计销售率65％左右
前两期已售罄高层销控表显示约40％销售佳第四期层10％左右
销售较差中心花园处3－6楼没售出
销售部搬迁未知
95％
卖场特点
设红色会天定客流量
卖场设置玻璃会街会造型定标志性天客流量尚
设置典花园天客流量
卖场设置街商铺天销售员2名卖场客流少
入口简易售楼部工广告牌东倒西歪破烂堪客户电话咨询
设街物业
广告语
高层南湖生活新高度
南湖森林浴森活美景家森林新生活
尊荣世家
永恒温馨限房价廉
坐享生活意趣领略华锦风情新代济适房——持续发展
热销户型
非次调查重点未深入调查
消费体
促销活动
表较分析出性：
1 目前南湖板块销项目（分期）部分属现房准现房销售果销售畅估计2003年年中会逐渐进入销售尾期
2 整板块价格覆盖区间1180－2650元层均价集中1700－1800元高层均价集中1900－2300元
3 着江宏花园售罄华锦性质转型南湖板块目前销售呈现中间热两头冷特点1750元米价格线目前市场接受较快高档碧云天户型加州花园高层低档成功花园均相较冷静
4 某种程度环境提供差价支撑重素中央花园环境期高会走难市场接受极端
5 卖场设置会均设会部分调查成员虹顶花园卖场记忆深刻
6 广告语万科等品牌产相似难体现专业素质缺乏性感染力
五 板块销项目开发策略分析
项目名称
中央花园碧云天
虹顶花园
新世纪宝安花园
新
成功花园
加州花园
华锦花园2期
首期开发介入点
机场路机场北路交汇处
机场路
机场路机场三路交汇处
里角
干道
规模属宝安花园第3期目前开发完毕
机场三路机场路交汇处
功分区特点
高层路边减少栋距高层高档房放中央公园周边保证性价
高层边会门入区见中心花园
机场路机场三路商业设施层部分高层居中高层高层规划中南湖中央广场
高层边利1－2层做商业办公设施
没整体规划图
整宝安花园先砖混框架先层高层特征
建筑布局较均匀整体规划称
分期块特点
先外围中间先环境建筑
先外边里边先会住宅
先街里边
先差先吃西瓜皮吃西瓜感觉
未知
先远
分期产品特点
先层高层先砖混框架先中档高档高层
先层高层宁加密度减少高层
先商业设施住宅先层高层
先层高层层
未知
先砖混框架
产品设计变更
二期高层原规划8栋实际两栋改六层
目前暂
销售资料附图规划图较没绘商业界次少1栋知设计更改欺骗消费者
未知
原外立面颜色暗红较俗现改淡黄
原外墙设计象白色调量落窗现房色调黄色窗感觉般
学校似调整
分期供应量
期开发量控制5万方左右
先少期开发量4万方左右
期开发估计345万方
期2万方左右点细嚼慢咽感觉走步步
期供应58万方
期供应45万方左右
前两期期8万方左右
分期供应时间间隔
基等前期准现房销售时推出期
目前开发1期
目前开发1期
等第期时推出期
目前开发1期
第2期第期准现房时推出目前属调整期
表纳性：
1 项目均选择分期开发策略
2 首期开发点选择选择干道位置便众项目中抛头露面新反道行
3 功分区特点部分高层高层放路边减少栋距中央花园高层放中心花园处
4 块分期区域特点部分先远先街里边性中央花园先外围中间先环境建筑独特色新里外差开发思路算种胆尝试
5 分期产品选择先层高层似二法门早期建设先砖混框架特点
6 产品设计变更碧云天高层减少层高层价格高特点说明高层非开发商觉选择少点规划布局奈举（项目环境营造收益衡面积保证双重需）
7 分期供应产品数量期3－6万方数开发商选择原江宏花园华锦花园等低价济适房似达7－8万开发量新采取期2万方左右步快跑方式
8 分期时间间隔基前期进入现房准现房销售时推出背意味着项目销售期长工程建设期目前中档商品房销售情况建设期完销售率基40％－80％间济适房销售居高高层销售居
六 板块明年年中供销量预测
项目名称
营销特点
中央花园碧云天
虹顶花园
新世纪宝安花园
新
成功花园
加州花园
华锦花园2期
南湖市桃源
江南盘旁未知
未知项目
计
总盘面积
26万方
118万方
8－9万方
10万方左右
未知
45万方
34万方
8万方
目前销数量
高层24万方7层45万方
层7万方
35万方住宅商铺面积未知
5万方
58万方
高层18层27万方
2期8万方左右
目前销存量估算
4万方左右
4万方左右
1万方左右
35万方左右
3万方左右
估计2万方
05万方
18万方左右
2003年增量预测
3万方
5－7万方左右
5万方左右
0
销售员说没
0
5－8万方
3－5万方
4万方左右
5－8万方
30－40万方
增量市时间预测
2003年5月
估计2003年半年
2估计003年半年
存
未知
存
估计2003年半年
预计2003年5－7月
估计2003年初
未知
表出：
1 中央花园华锦花园新外目前南湖花园板块销项目基处第期开发阶段规模（100亩左右）
2 目前存量估算2003年增量预测初步预测2003年南湖花园板块市场总供48－58万方间果2003年市场总体消化力变幺年底市场总体销售率50－70％间供求衡基袭2002年例关系
3 增量市时间估计会集中半年
第三章 南湖市花园开发策略建议
项目开发策略影响素分析
策略构成
影响素
素分析
开
发
分
期
选
择
板块总供总需求衡
调查预测数南湖花园板块20032002年供求例关系基持公司项目整期分2期推出种供求例影响14－17％间
身产品信程度
策划组通较产品理念较信具体产品环境目前没形成图纸实际产品南湖花园1750价格线相公司产品成价格信度高
开发资金技术保证
果公司没新型项目时动工资金技术会形成制约
手策略选择参
手选择分期开发方面说明南湖板块项目销售基文火炖汤难口吃胖子特中高档项目说
首
开
发
点
选
择
进入通路落实
项目旁边洛梁路机三路然均准备建设机三路建设速度洛梁路建设速度估计快
消费者便利性提供
目前机场二路机三路进入项目实际距离样心理距离似者短机三路新世纪宝安花园街景档次新更容易客户形成购物心情
项目功分区
总体规划求入口放机三路包括售楼中心机三路入口处
竞争手策略选择参考
手部分路块做第期侧面说明营造街面形象吸引客户重举措特众项目台竞技前提消费者拉距离更利选择
首期产品选择
身产品类型组合
综合衡环境营造成摊销项目高层避免缩高层面积例问题层力
市场分类产品认度
南湖板块目前销售情况市场层认远远强高层需求
竞争手策略选择参考
手全部采先层高层策略碧云天规划中高层数量减少侧面说明选择层然保守风险低
首期开发量
身总规模
南湖现项目中总规模中等偏
身较优势市场份量
项目优势劣势性价难取绝优势
手策略选择参考
手选择基4－6万方
首开发时间
开发前期准备工作进展
目前规划设计土整进度情况整前期工作基2003年4－5月份左右完成
气候影响公司变动
没
竞争手形成开发时间差
预测2003年半年应该手新盘推出集中期
分期时间间隔
首期产品销售效果速度
等具体销售进行3－6月结
延期开发成影响
延期太长会造成土资金成增加会传达消费者良印象（否资金危机？）
竞争手策略选择参考
手选择610月时间间隔期
开发特色营造
竞争手特色营造
环境先行会先行商业设施中央花园虹顶花园均程度应
身项目利资源分析
然没天然条件利做者分析手足争取手做更
创新空间机会分析
目前竞争手开发特色营造留许机创新空间
二 般性开发策略建议
项目策略选择影响素分析策划组做建议：
1 项目开发分期选择分合：南湖板块总盘量然南湖板块总体需求基稳定量项目台竞争前提项目分市场蛋糕相较蛋糕开发商意志转移开发商推盘数量成例终起决定作事先准确客户产品定位良性价策划组南湖市桃源概念产品较信成价格信难保证产品性价取绝优势难保证市场短时间全盘接纳觉分期开发佳选择市场更解认知追捧消化时间更选择调整空间具体期数结合项目组团规划考虑2－3期（具体市场反响）
2 首开发点选择先外里：新先里外策略市场没遇阻力策划组然坚持：外里更利项目取推市竞争优势样营造街面景观性特征生活氛围手选择街特街竞争项目新世纪宝安花园果选择里外幺客户总杂乱章工会影响消费者信心二街面建筑创新立面性文化表现重点街面形象更利进行题概念推广挖潜更掀起销售热点
3 首开发产品选择先低高：客户层认决定开发商产品选择先建层营造居家氛围环境高层销售提供强力价格支撑
4 首开发量先少：手推盘规律中规模项目说首推3－5万方佳选择形成独立规划组团生活空间二市场予支持幺
5 首开发时间部班：手推盘时间预测开发推盘时间基手形成时间差避免渡正面突带恶性价格竞争促销效果彼抵消（消费者注意力购买力限）公司准备工作位情况说应该抢进度缩短前期准备工作时间保证前期工作质量缩短期工程进度前提
6 分期时间间隔伺机动：整南湖花园板块开发商基前期产品销售进度决定时推出期南湖市桃源说摸底消费者心里份量关键认果采取分期开发策略第二期开发应该销售正式销售进行第
3月（估计2003年9月）重新分析竞争市场特点确定合适市场时机
三 开发特色营造
1 项目通路问题：根南湖市桃源目前块特点认：首先解决出入信道建设问题包括机三路洛梁路项工作已正紧张实施二施工流客流通路分开问题项目建设情况施工路面影响利营造销售环境项目两面干道选择施工车辆洛梁路进客流引导（导牌）机三路进
2 销售场问题：竞争手调查体会宽敞明亮富性化卖场然达成销售决定性素样影响消费者信心档次差卖场总项目档次差某种程度说卖场期房销售时项目身份象征南湖市桃源说首先解决售楼建设时间提前问题卖场初规划设定门口综合楼估计该楼建设装修少需3月时间假项目推盘6月幺开工3月份二售楼部装修特点问题已项目题概念深化策划书中加说明次通手卖场体验部分调查员（特女志）认卖场应该宽敞明亮综合楼功幼园宽敞幺幼园层高采框架结构层高适提高墙初期先见等卖完建外墙推销期通透保证充分采光交付时根幼园求重建
3 部分环境先行问题：环境越越成南湖项目重卖点特项目体工程建设程中销售现场适环境营造销售眼前亮项目未充满美憧憬加订单决心解做项目环境先行技术难做提部分环境先行区外环境先行门前道路绿化景观设施营造针南湖板块诸侯分割扫门雪特点客户感觉样（虹顶花园门前广场初步尝试）二卖场周边环境坐售楼部里透玻璃窗丝绿意三分春色三区工形象问题运工围墙围板彩绘弥补工形象足（具体销售包装中策划）
四 理重点保证措施
1 开发成理：开发成次开发策略策划相信方南湖市花园成理定加成理力度设计开始关二严格进行施工承包材料设备选购招标三加强理程序规范避免违背科学程序带返工现象四加强现场签证工程预决算理
2 产品特色保证：产品特色营造会造成部分成增加成走极端产品特色吸引客户造市造势利资源实际产品策划直坚持限差异化原降低成兼顾
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