关开发南湖花园中心块
市
场
调
查
报
告
目 录
调查说明
二 武汉住宅开发市场调查分析
三 南湖社区竞争项目调查分析
四 项目SWOT分析
五 项目开发初步建议
第章 调查说明
调查目
公司2001年12月宝安公司签订南湖花园中心约926亩土（简称项目）受协议该项目步开发提供市场方面决策参考资料特做市场调查
二调查象范围
考虑项目住宅住宅市场象调查范围南湖花园社区重点武汉整住宅消费市场做解
三调查方法
时间力足原次调查武汉汉口区市分析间接调查（网收集）南湖花园社区项目调查直接现场访问区踏调查方式限制调查容未全部落实竞争项目销售效果难取准确数
四调查员
周靖张国良
五调查时间
2001年12月22日～23日受时间专业水验限制调查决策提供参考资料项目建议章仅代表调查组甚意见
第二章 武汉住宅开发市场调查分析
市场供求分析
1 98年历史资料分析
武汉房产年鉴（1999）显示武汉市1998年商品房新增供应总量约390万米（含1年空置房52万米）销售总量258万米中武昌区供应量78万米销售量49万米消费总量仅次江岸区江汉区住宅空置率非常超年住宅空置率1438％似洪山区（262％）
22001年媒体资料分析
时间关系未房局开发办取武汉市年总供销量统计资料媒体报道市开发办7月份武汉市住宅建设工作会透露：目前武汉住宅建设集中七片――湖金银湖新华路东湖开发区武青三干道线南湖武汉济开发区
七片分布区域武汉房产开发正呈城市空心化趋势型住宅区常青花园百步亭花园锦湖花园南湖花园名花园鹤园区钢花园等城郊接合部
年七片总施工面积达92072万方米年竣工住宅47217万方米占全市住宅竣工面积80％外120万方米住宅分散旧城区
七片住宅中汉口武昌集中汉口湖金银湖新华路带住宅建设总规模1285万方米现已建成262万方米年施工35419万方米武昌东湖开发区武青三干道线南湖等住宅建设总规模达1112万方米现已建成206万方米年施工53883万方米
汉阳区住宅开发较分散武汉济开发区相集中住宅总规模7594万方米目前建成1095万方米年施工277万方米
报道出2001年估计新增住宅总供应量560万方（施工销售统计标准）98年增加44％种增幅估计购买力需求增长幅度
三武昌区楼盘开发潜力
1 价格指数：2000年第2季度年度第3季度武昌区综合物业价格（含非住宅）价格指数均稳升总体市具体统计数：
时间
武昌区价格
武昌区指数
2000第二季度
220348
101567
2000第三季度
223255
102907
2000第四季度
223716
103119
2001第季度
223558
103047
2001第二季度
225612
103994
2001第三季度
225733
104049
2 集中区域：南湖附徐东路线中山路等南湖花园热度未减
四武昌区售楼盘分析
1 说明：时间紧迫未房局调查网资料分析（详见附表二）
2 总供应量：网售90项目剔资料统计误差（售罄未删项目太未登记）估计实际售盘应该60
3 售房产品分析：结构框架砖混城乡结合带户型1*1～5*22*23*13*2
4 售房价格分析：期房层框架价格1450～2980元米集中16002000间
五消费构成动机分析
广州调查表明购房例已达95％购房动机45％二次置业15％投资（买房收租）40％第次置业（房户）特中高档房二次置业率更达80％见开发商住宅档次定位程度限制者决定客户源
次调查暂未收集武汉市关统计资料武汉市住房政策（取消福利分房）推测购房例应该占绝数购房消费动机广州似性
六南湖花园类似盘较
市开发办公布七开发片中目前建2000亩外资盘常青花园(4000亩)南湖花园（4500亩）年新增万科四季花城(2000亩)规划建设中
1开发思路：外尚 起开发商资优势（利股民钱做房产）开发理念程式验成熟开发思路常青花园南湖花园历低档中高档梯级开发道路品牌积累程万科早已名声外武汉直接中高品位住宅（花园洋房联体墅）入手起点较高
2 整体规划：型社区优势空间进行环境营造社区配套种卖点公投资投资规模增加成常青花园社区配套量设置续工程中防止市疲软二提价性支持（保持性价衡）万科更超前规划阶段公配套招标形式引进客户便利生活更信心南湖花园原规划较完善保安公司转移资金项目块进行分割出售开发商政难免原整体配套法落实造成部分配套重复建设总体配套成增加盘优势荡然存
3 年供应量：万科明两年约24万米入市现房约10万米（9万米花园洋房联体墅1万米销售中心商业广场会超市）常青花园6年已开发148万米均年25万米入市南湖花园家开发入市总量未统计未摸清市场年需求量基础限量入市会造成市场积压
4 销售策略：常青花园济适房价格优势加盘子规划未广告战销量然稳中长万科属品牌物业专业支撑加王石效应操作更吸引眼球武汉称炸楼机炒做理念坏事办成事二广受媒体关注（免费广告）三销售方式引进网络台万客会客户解万科参建设（王石直接话）时万科时解客户心声需求南湖花园分割规模开发商素质参差齐操作水高南湖置业中央花园宝安公司江南庭院名传
第三章 南湖社区竞争项目调查分析
社区简介
1 方位：武昌景岗村南湖滨原飞机场
2 交通：59（南湖花园——南山）561（南湖花园——汉口火车站）609（南湖花园——宝丰路）基达汉口武昌城市边总路线区数条干道未铺通区口南湖路火车桥涵影响未拓宽南湖花园整体交通配套较欠缺
3 环境：沾南湖边总面积南湖岸边风景未建设南湖花园没湖做卖点区环境精心营造武昌火车站周边脏乱老城区相种强烈反差震撼感
4 配套：目前已建成110V变电站中等规模超市引进武汉电信分局45学校（规划12中两实验学校）规划建医院证券公司（银行规划知否落实）遗憾开发商建豪华会超市健身中心成规模没发挥实际作
二社区项目构成
1 调查统计表
序号
项目名称
开发商
规划总面积
容积率
工程进度
区位
1
江宏花园（123期）
江宏产
20万米
15
二期7万方现房售罄3期10万方开工
见
附
图
2
颐苑
湖北天房产
5万
14
现房售1万方
3
祥苑
宝安房产
现房售罄
4
温馨苑
宝安房产
现房售罄
5
宁静苑
宝安房产
暂估尾房售2万米
6
松涛苑
宝安房产
7
江南庭院
宝安房产
79万
现房现房售1万
8
金秋墅花园
宝安房产
约1万
9
南湖中央花园
南湖置业
26万
13
12期现房售2万34规划明年建成预计明年入新增市7万
10
碧云天（中央花园三期）
南湖置业
10
典花园
宝安房产
封顶暂估尾房售1万米
11
宝安花园(二期)
宝安房产
现房售罄
12
加州花园（宝安三期）
宝安房产
3万米
建3层期房售2万方
13
新（子期苑博雅苑）
佳房产
期现房二期部分封顶暂估售2万方
14
红顶花园
开发商未知
桩暂估明年入市3万方
15
华锦花园
住宅开发公司
30万
1期现房2期建3万方月预计新开5万方月开工
16
成功花园
江宏房产
桩
17
桥块
桥集团
生建暂估明年开工4万
18
桥建块
桥建集团
10万左右
生建暂估明年开工4万
2特点纳：
a 案名：案名创意档次高项目案名取公司名路名更表达风景期红顶花园知云
b 总规模：规划较出色20万米盘期入市量约3～5万米
c 2002年供应总量预测：调查情况预计明年存量转入（尾房售）10万米期房增量约30万米市场供应总量常青花园年销售量（25万左右）项目销售竞争较激烈
三项目产品调查分析
1统计表
项目名称
档次
结构
层数
外立面风格
户型
单套面积
江宏花园
中低档
砖混
7
单涂料简单线条特造型
1*1～3*1
57～130
颐苑
中低档
砖混框架
7
单涂料简单线条特造型
1*1～4*2
69～141
祥苑
中低档
砖混
7
单涂料简单线条特造型
2*13*1
温馨苑
中低档
砖混
7
单涂料简单线条特造型
2*13*1
宁静苑
中低档
砖混框架
7
单涂料简单线条特造型
2*13*1
松涛苑
中档
砖混
7
单涂料简单线条特造型
2*13*1
江南庭院
中高档
砖混
7
白墙青瓦取法江南园林窗没搬江南园林木格窗
1*1~4*2
55～175
金秋墅花园
高档
2
密度风格豪华农民房
南湖中央花园
中高档
砖混框架
4栋高
2栋高层
余7层
四周砖混栋三段式涂料2栋组组颜色色彩绚丽中心花园高档住宅采全透明水晶板楼特重视楼顶造型光影组合成中心花园景观构成
2*2~5*3
面型110140新错层139170观景复式220～399
碧云天
中档
框架
7
蝶型布局面落窗
2*2~4*2
92～140
典花园
中高档
框架
6
坡屋面带天窗阁楼面落窗
2*2～4*2
87~140
宝安花园
中档
砖混
7
单米黄涂料坡屋面天窗部分楼顶退台部分楼底架空点中西合璧
2*13*1
加州花园
高档
框架
4栋7层3栋高
透明水晶楼
3*24*2
130～160
新
中档
砖混框架
7部分高
米黄涂料简单线条坡屋面特造型
跃层3*24*2
104～170
红顶花园
华锦花园
中低档
砖混框架
7
层釉面转米黄涂料简单线条少量顶层退台
1*1～4*2部分错层复式
54～166
成功花园
中低档
砖混
7
2*23*2
2特点纳：
d 档次：项目项目间档次呈现低中高档存局面二项目部期间存低级高级渐进梯级开发程三项目中心花园周边住宅档次普偏高街住宅
e 结构：早期开发般全砖混目前开发项目砖混框架目前开发项目第期砖混第二期推出框架万科四季花城首先推出高档房
f 层次：绝数7层目前开始投建6层高层
g 外立面：墅外外墙清色涂料绝部分项目种克隆者盗版感觉南湖中央花园立面涂料颜色搭配创新屋顶似钟情坡屋面档次高点阁楼者退台底层设私家花园部分住户似品味太低改作水泥面竟然割开栏杆摆水果摊煞风景中央花园周边门面设骑楼方面街立面效果丰富店家门口整洁方面做雨天回业路行避雨算举两
h 套型：早期开发户型2*13*1目前开发户型2*23*2功增加餐厅卧卫生间采光房间面积私密性做文章
i 单套面积：碧云天新加州花园外项目套面积含盖范围较似吸纳购房者面积概80140间期项目增幅10％左右
四环境配套
1统计表
项目名称
环境营造
配套设施
物业理
江宏花园
绿化均匀布置3期工程效果图集中绿化面积点花草点外造型
会健身中心型超市棋牌室三网合
颐苑
规模型中心花园造型简单植种类少略显凌乱
祥苑
温馨苑
宁静苑
开发相较早环境营造般较新颖条35米宽工渠道贯穿期间渠堤边垂直面垂柳扶风边缓坡青草浅浅渠面隔200米设木桥桥流水倒情趣
中等规模超市中学游泳池学校里篮球场足球场
松涛苑
江南庭院
栋成院落白墙青瓦房子围墙围墙镂空镶嵌水泥花格原竹石点缀取法江南园林中心花园较量太湖石外建亭池种丝竹移栽颗枯树点枯腾老树青鸦诗意遗憾池水水质较差
稚子园
06
金秋墅花园
户户私家花园外中心花园游泳池溪造型长龙饮水
南湖中央花园碧云天
建设规模南湖社区位居第二绿化率较高绿化布置采取中央花园数组团绿化布置方式环境规划整南湖社区中央花园立面面采取渐次拔高称布置方式起较规层次气势容包括喷泉广场泳池长亭鹅卵石溪沙滩等组团集中绿化利亲乐园体育场实行车分行(减少水泥道路面积)楼前绿化起较
篮球场亲子园游泳池会
篮球场羽毛球场
典花园
规模楼前绿化
04
宝安花园
楼前缓坡立体绿化建设规模喷泉广场游泳池网球场绿化带亲子园集中期中心花园南湖社区绿化布置样土丘形式增加立面效果绿化植种类较量长椅更性化泳池旁假山游池提供戏水滑道找登高远感觉
网球场健身俱乐部游泳池会亲子园宝安老年学
加州花园
宝安花园整体部没做中心花园宝安花园集中绿化带旁边
新
项目分割两块规模变部分私家花园外楼前简单绿化旁边规划整南湖社区型花园该花园落成占风水
网球场篮球场游泳池
红顶花园
华锦花园
1中央花园扇型布局设网球场游泳池绿化搭配较特色2次级集中绿化造型般特色
学超市会游泳池网球场三网合
04
成功花园
模型显示绿化缺少新意造型
2特点纳：
a 环境营造：总说开发商重視环境建设项目规模项目档次定位景观设计单位力终体现环境营造量质差目前做应属中央花园次宝安花园规模特色气势容丰富更性化
b 配套设施：南湖社区然总体规划医院学校银行电信超市等生活配套娱乐配套整社区建设中分割项目开发商根需破原规划布局规划中配套没落实（医院）出现重复建设（超市会泳池）实项目部超市普通商门面会宝安花园南湖中央花园惨淡营健身俱乐部外（非项目业开放）似作表面文章已点项目似游泳池情独钟项目档次做桑池点游泳池游泳池维护费通常较高听住户说年中三季度干坑
c 物业理：项目分割避免物业理分楼书家说品牌者性化物业理谁没说明家品牌物业理公司理估计肥水流外田家家院南湖中央花园开始招标请深圳某物业理公司似意成立物业公司取代
五价格调查分析
1统计表
项目名称
销售性质
销售价格
销售折扣
揭支持
销售效果
热销户型
消费体
江宏花园
少量现房三期期房
1100～1460顶层低
次性95揭97
7成15年
12期基售罄三期未知
颐苑
现房
1490～1580入市价1188
祥苑
现房
开发早售罄
温馨苑
现房
开发早售罄
宁静苑
现房
少量尾房1430元米优惠价
松涛苑
现房
1530
江南庭院
现房
1728
7成20年
85左右
金秋墅花园
现房
3600～4500
20％
南湖中央花园12期碧云天
现期房
层1650～1800高层1800～2480
次96揭99
7成20年
12期100％3期层60％高层30％
120米左右
开发商宣称1180位业中专学历占82％教师医师律师济师工程师占70％均年龄32岁
典花园
期房
1580～2280顶层送阁楼价格高
94
8成20年
销控图显示80％
87米量少销空户型较均衡
宝安花园
现房
1780
开发较早售罄
加州花园
期房
1800～2460
30％较冷清
新
期现房
砖混14801680框架1800规划高层2000
次96揭98
7成20年
1期基售罄2期框架售80％砖混售40％
红顶花园
期房
华锦花园
现期房
砖混1279起1420均框架1500起
折扣
7成15年
现房100％期房40％
成功花园
期房
1130～1480
试销期
2特点纳：
a 销售性质：桩时开始售楼期房占市场供应量数
b 销售价格：济适房价格11001500元米间百步亭常青花园济适房价位基保持水线整体规划较砖混房价位15001700元米间环境较框架房价位18002000元米间高层高报价2480元米
c 单套总价：综合考虑售价单套面积推算砖混济适房单套总价约18万砖混商品房总价基25万框架房总价基35万
d 销售折扣：部分项目次性折扣95折左右银行揭付款折扣98左右
e 揭支持：部分项目提供7成20年银行揭支持典花园房价较高争取道8成20年银行支持减轻款压力拓宽消费象
f 销售效果：销售效果南湖花园早期开发项目均中品位低姿态入市时条件销售效果较聚集气住宅氛围目前项目开发基础目前建高档房种档次跳跃似点市场潜力估计高墅少应该说销售欠佳加州碧云天高层高层销售没层火势二者处期房销售阶段高档次房子市场接受需时间检验
g 热销套型：项容属开发商保密资料难取市面推出力户型现房存量2*23*2应该销量
h 消费体：项容取难度果开发商做客户资料登记分析清楚南湖中央花园破常规宣称目前1180位业中专学历占82％教师医师律师济师工程师占70％均年龄32岁中提高品位粉饰成分验分析应该基属实
六销售渠道促销手段调查分析
1统计资料
项目名称
宣传资料卖点推介
广告题
促销活动
江宏花园
南湖花园整体配套身配套段等
局江宏花园品文环境
颐苑
想家
祥苑
温馨苑
宁静苑
松涛苑
江南庭院
园林风格文化涵楼书画卷形式文化气息
浓郁江南风情文化住宅区江南风景旧谙
没收集相关资料宣传力度算较
金秋墅花园
物业理新材料新工艺
系出名品脱尘
南湖中央花园碧云天
风景设计套型区位优势社区文化题公园（杜鹃广场）等等
风景阳光碧云天中央花园品位生活新坐标唯拥武汉住宅公园成熟社区滋润生活
五彩缤纷楼书扇情文字报纸开辟居专栏版面彩色报纸广告DM较豪华气营销中心出版现代居购房手册文化牌举行次文艺会演等等立体式促销手段周边项目取更知名度
典花园
缓坡立体景观配套物
典家园典生活典家园生活非成变放飞心灵方
宝安花园
加州花园
爱里天空
没收集相关资料宣传力度算较
新
永存温馨限心脏段四合新院
红顶花园
华锦花园
济适房性质
坐享生活意趣领略华锦风情
成功花园
2特点纳：
a 卖点推介：容非宣传实力产品环境配套理侧重点表现手法样消费者眼球吸引力心灵撞击力样
b 广告题：广告题感染力南湖中央花园江南庭院加州花园作较没落入开发商种老套政治口号化宣传广告题利益支撑点部分景观品位牌江南庭院景观风格拔高种文化氛围加宣传
c 促销活动：南湖社区然说名牌算品牌（成文行业标准街问10士司机7知道）遗憾南湖花园瓜分南湖花园型社区品牌作失宣传作（家愿意做广告）重新零开始宣传某区宣传方式力度差象南湖中央花园江南庭院重新树立品牌部分项目名传客户走进南湖花园已知道里找售楼部该找家售楼部南湖花园中央花园武汉市民容易作两处方区实际包容关系
第四章 项目SWOT分析
项目优势(strength)
1 南湖社区北边基开发完毕续项目南推进必然项目成南湖花园规划区中心指日
2 旁边新天区位然略100亩分成两块规模变100亩规模环境营造取相优势
3 项目旁边规划中整社区中心花园果争取花园早日落成卖点
4 南湖社区干道间联系通道估计夏季进行改造交通改善
5 做者前行者验进行分析取长避短产品环境规划做更更准
二项目劣势（weakness）
1 项目土成整区里估计较高公司成理控制力弱项
2 土空置资金成较高（年利息数百万）定程度限制开发时机选择
3 整珞梁路期铺成通车交通条件相较差
4 项目然规划中心南边淤泥目前实际边边房子青草黑烂泥
三市场机会(opportunist)
方宝安公司达成协议珞梁路机场三路2002年6月通项目届时项目推出提供基出入通道
四市场威胁(threats)
1桥公司项目旁边果两项目开工时间间隔较短二者产品环境配套价格工期保证等面直接竞争者
2南湖花园项目摆超市（南湖花园社区）类型（住宅）品牌商品项目间彼形成参体系客户足出园货家性价吸引客户终法宝中江宏花园占交通价格优势南湖中央花园等品牌项目该树立较高品位居住区新标尺开发项目间找品位价格切入点决策越越难
3 宝安公司透露武汉万科似满足金银湖根眼光南湖意南湖边笔圈（1000亩）愿南湖花园项目造成低量击
4 项目开发初步建议
开发总思路
差异化新产品占领市场效途径品牌标识构成元素差异化成增减紧密相连根项目段区位建议采取限差异化品牌开发路
想众竞争者中间出头必须走绿化文化高层次竞争策略建设居游行观现代居家
二总体规划建议
1 档次定位：考虑项目区位特点土成建议档次南湖中央花园中期(非高层)保持水线原：
a 该项目前三期品位适中已市场接纳销售效果成武汉市知名品牌楼盘档次高加州花园金秋墅市
b 南湖花园项目组成中低高档存低档济适房明年然会15万入市量法取基土成交通优势
2 环境营造：通项目环境营造特点分析认项目环境营造差异化开发思路中重点买环境商品房消费趋势环境破消费者心里价格防线保证环境档次条件实行全国招标选择佳方案外环境营造必须做三点：
a 题文化题方通虚拟文化弥补项目方面足
b 创意新鲜感创意区象区
c 性化亲力客户找家感觉
d 适量水景表现水视觉击力游泳池进步调查基础决定取舍
e 兼顾环境营造成避免味追求高档环境超面积水体
3 配套设施：考虑配套设施建造成品位构成作实际途建议做会网球场适考虑幼园亲子园健康步道老年活动场具文化品位场
4 面布局：区区部分中央花园式布局建议分题半围合式布局
5 容积率：南湖花园项目容积率宣传实际考虑项目档次定位容积率应该成测算时适降低保持15左右样出环境出品位
三产品设计建议
1 结构类型：档次配套建议做框架街做少量砖混
2 层数：7层必进步降低容积率做少量点式板式梯两户高层区分该区域现梯四户高层
3 立面特色：建议采外墙转项目永葆青春区分该清色外墙涂料风格适增加线条造型走装饰义简约义中间路线
4 屋顶特色：政府求做坡屋面该区部分坡屋面必须屋面造型色彩体现差异考虑退台
5 户型面积：适功合理济适户型拢户型2*23*2体现良性价面积90120间适考虑1*1复式住宅覆盖消费层面
四销售策略建议
1 客户定位：次置业武昌区家庭月收入2000～5000元间
2 单价定位：起价中央花园售类似房产低建议框架1650元米起价1800元米均价
3 总价定位：力户型单套总价应该控制20万左右高控制30万
4 入市时机：考虑项目出入道路6月份铺通周边建项目部分期明年半年基进入强销期年进入尾房期果项目7月份动工购房高峰期秋季入市（种促销活动进行方便时期）强销期避开周边项目强销期
5 价格走势：低开高走先摸底（认购）入市严格销售进度控制避免前期冷盘期烂盘
6 揭支持：争取例长年限
五渠道建议
现场接条件建立网络台（项目利）增加客户交流渠道做调查者项目入市竞价拓销售网络量推行提成式中介代理
南湖社区项目太方便客户房建议推出项目房中巴项目销售完毕改作班集中站点接送弥补区公汽线路足
六促销建议
建出品位容易建成知名品牌难必须通种媒介推介客户学会通促销手段组合炒做根公司实际情况重点抓点：
1 量品牌造品牌：公司知名企业知名设计师政府等名炒做项目
2 加强媒体攻关：媒体攻关职交广告公司必须关心媒体事关心项目企业动态
3 制造新闻：文化牌政治牌项目利引起媒体注意
4 思想：专业东西需专业做没谁开发商更解广告商牵着鼻子走必须见思想贯穿中
5 广告投放进步注意策略研究目讲策略讲效果学会广告效果踪学会变应变
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二 武汉住宅开发市场调查分析
三 南湖社区竞争项目调查分析
四 项目SWOT分析
五 项目开发初步建议
第章 调查说明
调查目
公司2001年12月宝安公司签订南湖花园中心约926亩土（简称项目）受协议该项目步开发提供市场方面决策参考资料特做市场调查
二调查象范围
考虑项目住宅住宅市场象调查范围南湖花园社区重点武汉整住宅消费市场做解
三调查方法
时间力足原次调查武汉汉口区市分析间接调查（网收集）南湖花园社区项目调查直接现场访问区踏调查方式限制调查容未全部落实竞争项目销售效果难取准确数
四调查员
周靖张国良
五调查时间
2001年12月22日～23日受时间专业水验限制调查决策提供参考资料项目建议章仅代表调查组甚意见
第二章 武汉住宅开发市场调查分析
市场供求分析
1 98年历史资料分析
武汉房产年鉴（1999）显示武汉市1998年商品房新增供应总量约390万米（含1年空置房52万米）销售总量258万米中武昌区供应量78万米销售量49万米消费总量仅次江岸区江汉区住宅空置率非常超年住宅空置率1438％似洪山区（262％）
22001年媒体资料分析
时间关系未房局开发办取武汉市年总供销量统计资料媒体报道市开发办7月份武汉市住宅建设工作会透露：目前武汉住宅建设集中七片――湖金银湖新华路东湖开发区武青三干道线南湖武汉济开发区
七片分布区域武汉房产开发正呈城市空心化趋势型住宅区常青花园百步亭花园锦湖花园南湖花园名花园鹤园区钢花园等城郊接合部
年七片总施工面积达92072万方米年竣工住宅47217万方米占全市住宅竣工面积80％外120万方米住宅分散旧城区
七片住宅中汉口武昌集中汉口湖金银湖新华路带住宅建设总规模1285万方米现已建成262万方米年施工35419万方米武昌东湖开发区武青三干道线南湖等住宅建设总规模达1112万方米现已建成206万方米年施工53883万方米
汉阳区住宅开发较分散武汉济开发区相集中住宅总规模7594万方米目前建成1095万方米年施工277万方米
报道出2001年估计新增住宅总供应量560万方（施工销售统计标准）98年增加44％种增幅估计购买力需求增长幅度
三武昌区楼盘开发潜力
1 价格指数：2000年第2季度年度第3季度武昌区综合物业价格（含非住宅）价格指数均稳升总体市具体统计数：
时间
武昌区价格
武昌区指数
2000第二季度
220348
101567
2000第三季度
223255
102907
2000第四季度
223716
103119
2001第季度
223558
103047
2001第二季度
225612
103994
2001第三季度
225733
104049
2 集中区域：南湖附徐东路线中山路等南湖花园热度未减
四武昌区售楼盘分析
1 说明：时间紧迫未房局调查网资料分析（详见附表二）
2 总供应量：网售90项目剔资料统计误差（售罄未删项目太未登记）估计实际售盘应该60
3 售房产品分析：结构框架砖混城乡结合带户型1*1～5*22*23*13*2
4 售房价格分析：期房层框架价格1450～2980元米集中16002000间
五消费构成动机分析
广州调查表明购房例已达95％购房动机45％二次置业15％投资（买房收租）40％第次置业（房户）特中高档房二次置业率更达80％见开发商住宅档次定位程度限制者决定客户源
次调查暂未收集武汉市关统计资料武汉市住房政策（取消福利分房）推测购房例应该占绝数购房消费动机广州似性
六南湖花园类似盘较
市开发办公布七开发片中目前建2000亩外资盘常青花园(4000亩)南湖花园（4500亩）年新增万科四季花城(2000亩)规划建设中
1开发思路：外尚 起开发商资优势（利股民钱做房产）开发理念程式验成熟开发思路常青花园南湖花园历低档中高档梯级开发道路品牌积累程万科早已名声外武汉直接中高品位住宅（花园洋房联体墅）入手起点较高
2 整体规划：型社区优势空间进行环境营造社区配套种卖点公投资投资规模增加成常青花园社区配套量设置续工程中防止市疲软二提价性支持（保持性价衡）万科更超前规划阶段公配套招标形式引进客户便利生活更信心南湖花园原规划较完善保安公司转移资金项目块进行分割出售开发商政难免原整体配套法落实造成部分配套重复建设总体配套成增加盘优势荡然存
3 年供应量：万科明两年约24万米入市现房约10万米（9万米花园洋房联体墅1万米销售中心商业广场会超市）常青花园6年已开发148万米均年25万米入市南湖花园家开发入市总量未统计未摸清市场年需求量基础限量入市会造成市场积压
4 销售策略：常青花园济适房价格优势加盘子规划未广告战销量然稳中长万科属品牌物业专业支撑加王石效应操作更吸引眼球武汉称炸楼机炒做理念坏事办成事二广受媒体关注（免费广告）三销售方式引进网络台万客会客户解万科参建设（王石直接话）时万科时解客户心声需求南湖花园分割规模开发商素质参差齐操作水高南湖置业中央花园宝安公司江南庭院名传
第三章 南湖社区竞争项目调查分析
社区简介
1 方位：武昌景岗村南湖滨原飞机场
2 交通：59（南湖花园——南山）561（南湖花园——汉口火车站）609（南湖花园——宝丰路）基达汉口武昌城市边总路线区数条干道未铺通区口南湖路火车桥涵影响未拓宽南湖花园整体交通配套较欠缺
3 环境：沾南湖边总面积南湖岸边风景未建设南湖花园没湖做卖点区环境精心营造武昌火车站周边脏乱老城区相种强烈反差震撼感
4 配套：目前已建成110V变电站中等规模超市引进武汉电信分局45学校（规划12中两实验学校）规划建医院证券公司（银行规划知否落实）遗憾开发商建豪华会超市健身中心成规模没发挥实际作
二社区项目构成
1 调查统计表
序号
项目名称
开发商
规划总面积
容积率
工程进度
区位
1
江宏花园（123期）
江宏产
20万米
15
二期7万方现房售罄3期10万方开工
见
附
图
2
颐苑
湖北天房产
5万
14
现房售1万方
3
祥苑
宝安房产
现房售罄
4
温馨苑
宝安房产
现房售罄
5
宁静苑
宝安房产
暂估尾房售2万米
6
松涛苑
宝安房产
7
江南庭院
宝安房产
79万
现房现房售1万
8
金秋墅花园
宝安房产
约1万
9
南湖中央花园
南湖置业
26万
13
12期现房售2万34规划明年建成预计明年入新增市7万
10
碧云天（中央花园三期）
南湖置业
10
典花园
宝安房产
封顶暂估尾房售1万米
11
宝安花园(二期)
宝安房产
现房售罄
12
加州花园（宝安三期）
宝安房产
3万米
建3层期房售2万方
13
新（子期苑博雅苑）
佳房产
期现房二期部分封顶暂估售2万方
14
红顶花园
开发商未知
桩暂估明年入市3万方
15
华锦花园
住宅开发公司
30万
1期现房2期建3万方月预计新开5万方月开工
16
成功花园
江宏房产
桩
17
桥块
桥集团
生建暂估明年开工4万
18
桥建块
桥建集团
10万左右
生建暂估明年开工4万
2特点纳：
a 案名：案名创意档次高项目案名取公司名路名更表达风景期红顶花园知云
b 总规模：规划较出色20万米盘期入市量约3～5万米
c 2002年供应总量预测：调查情况预计明年存量转入（尾房售）10万米期房增量约30万米市场供应总量常青花园年销售量（25万左右）项目销售竞争较激烈
三项目产品调查分析
1统计表
项目名称
档次
结构
层数
外立面风格
户型
单套面积
江宏花园
中低档
砖混
7
单涂料简单线条特造型
1*1～3*1
57～130
颐苑
中低档
砖混框架
7
单涂料简单线条特造型
1*1～4*2
69～141
祥苑
中低档
砖混
7
单涂料简单线条特造型
2*13*1
温馨苑
中低档
砖混
7
单涂料简单线条特造型
2*13*1
宁静苑
中低档
砖混框架
7
单涂料简单线条特造型
2*13*1
松涛苑
中档
砖混
7
单涂料简单线条特造型
2*13*1
江南庭院
中高档
砖混
7
白墙青瓦取法江南园林窗没搬江南园林木格窗
1*1~4*2
55～175
金秋墅花园
高档
2
密度风格豪华农民房
南湖中央花园
中高档
砖混框架
4栋高
2栋高层
余7层
四周砖混栋三段式涂料2栋组组颜色色彩绚丽中心花园高档住宅采全透明水晶板楼特重视楼顶造型光影组合成中心花园景观构成
2*2~5*3
面型110140新错层139170观景复式220～399
碧云天
中档
框架
7
蝶型布局面落窗
2*2~4*2
92～140
典花园
中高档
框架
6
坡屋面带天窗阁楼面落窗
2*2～4*2
87~140
宝安花园
中档
砖混
7
单米黄涂料坡屋面天窗部分楼顶退台部分楼底架空点中西合璧
2*13*1
加州花园
高档
框架
4栋7层3栋高
透明水晶楼
3*24*2
130～160
新
中档
砖混框架
7部分高
米黄涂料简单线条坡屋面特造型
跃层3*24*2
104～170
红顶花园
华锦花园
中低档
砖混框架
7
层釉面转米黄涂料简单线条少量顶层退台
1*1～4*2部分错层复式
54～166
成功花园
中低档
砖混
7
2*23*2
2特点纳：
d 档次：项目项目间档次呈现低中高档存局面二项目部期间存低级高级渐进梯级开发程三项目中心花园周边住宅档次普偏高街住宅
e 结构：早期开发般全砖混目前开发项目砖混框架目前开发项目第期砖混第二期推出框架万科四季花城首先推出高档房
f 层次：绝数7层目前开始投建6层高层
g 外立面：墅外外墙清色涂料绝部分项目种克隆者盗版感觉南湖中央花园立面涂料颜色搭配创新屋顶似钟情坡屋面档次高点阁楼者退台底层设私家花园部分住户似品味太低改作水泥面竟然割开栏杆摆水果摊煞风景中央花园周边门面设骑楼方面街立面效果丰富店家门口整洁方面做雨天回业路行避雨算举两
h 套型：早期开发户型2*13*1目前开发户型2*23*2功增加餐厅卧卫生间采光房间面积私密性做文章
i 单套面积：碧云天新加州花园外项目套面积含盖范围较似吸纳购房者面积概80140间期项目增幅10％左右
四环境配套
1统计表
项目名称
环境营造
配套设施
物业理
江宏花园
绿化均匀布置3期工程效果图集中绿化面积点花草点外造型
会健身中心型超市棋牌室三网合
颐苑
规模型中心花园造型简单植种类少略显凌乱
祥苑
温馨苑
宁静苑
开发相较早环境营造般较新颖条35米宽工渠道贯穿期间渠堤边垂直面垂柳扶风边缓坡青草浅浅渠面隔200米设木桥桥流水倒情趣
中等规模超市中学游泳池学校里篮球场足球场
松涛苑
江南庭院
栋成院落白墙青瓦房子围墙围墙镂空镶嵌水泥花格原竹石点缀取法江南园林中心花园较量太湖石外建亭池种丝竹移栽颗枯树点枯腾老树青鸦诗意遗憾池水水质较差
稚子园
06
金秋墅花园
户户私家花园外中心花园游泳池溪造型长龙饮水
南湖中央花园碧云天
建设规模南湖社区位居第二绿化率较高绿化布置采取中央花园数组团绿化布置方式环境规划整南湖社区中央花园立面面采取渐次拔高称布置方式起较规层次气势容包括喷泉广场泳池长亭鹅卵石溪沙滩等组团集中绿化利亲乐园体育场实行车分行(减少水泥道路面积)楼前绿化起较
篮球场亲子园游泳池会
篮球场羽毛球场
典花园
规模楼前绿化
04
宝安花园
楼前缓坡立体绿化建设规模喷泉广场游泳池网球场绿化带亲子园集中期中心花园南湖社区绿化布置样土丘形式增加立面效果绿化植种类较量长椅更性化泳池旁假山游池提供戏水滑道找登高远感觉
网球场健身俱乐部游泳池会亲子园宝安老年学
加州花园
宝安花园整体部没做中心花园宝安花园集中绿化带旁边
新
项目分割两块规模变部分私家花园外楼前简单绿化旁边规划整南湖社区型花园该花园落成占风水
网球场篮球场游泳池
红顶花园
华锦花园
1中央花园扇型布局设网球场游泳池绿化搭配较特色2次级集中绿化造型般特色
学超市会游泳池网球场三网合
04
成功花园
模型显示绿化缺少新意造型
2特点纳：
a 环境营造：总说开发商重視环境建设项目规模项目档次定位景观设计单位力终体现环境营造量质差目前做应属中央花园次宝安花园规模特色气势容丰富更性化
b 配套设施：南湖社区然总体规划医院学校银行电信超市等生活配套娱乐配套整社区建设中分割项目开发商根需破原规划布局规划中配套没落实（医院）出现重复建设（超市会泳池）实项目部超市普通商门面会宝安花园南湖中央花园惨淡营健身俱乐部外（非项目业开放）似作表面文章已点项目似游泳池情独钟项目档次做桑池点游泳池游泳池维护费通常较高听住户说年中三季度干坑
c 物业理：项目分割避免物业理分楼书家说品牌者性化物业理谁没说明家品牌物业理公司理估计肥水流外田家家院南湖中央花园开始招标请深圳某物业理公司似意成立物业公司取代
五价格调查分析
1统计表
项目名称
销售性质
销售价格
销售折扣
揭支持
销售效果
热销户型
消费体
江宏花园
少量现房三期期房
1100～1460顶层低
次性95揭97
7成15年
12期基售罄三期未知
颐苑
现房
1490～1580入市价1188
祥苑
现房
开发早售罄
温馨苑
现房
开发早售罄
宁静苑
现房
少量尾房1430元米优惠价
松涛苑
现房
1530
江南庭院
现房
1728
7成20年
85左右
金秋墅花园
现房
3600～4500
20％
南湖中央花园12期碧云天
现期房
层1650～1800高层1800～2480
次96揭99
7成20年
12期100％3期层60％高层30％
120米左右
开发商宣称1180位业中专学历占82％教师医师律师济师工程师占70％均年龄32岁
典花园
期房
1580～2280顶层送阁楼价格高
94
8成20年
销控图显示80％
87米量少销空户型较均衡
宝安花园
现房
1780
开发较早售罄
加州花园
期房
1800～2460
30％较冷清
新
期现房
砖混14801680框架1800规划高层2000
次96揭98
7成20年
1期基售罄2期框架售80％砖混售40％
红顶花园
期房
华锦花园
现期房
砖混1279起1420均框架1500起
折扣
7成15年
现房100％期房40％
成功花园
期房
1130～1480
试销期
2特点纳：
a 销售性质：桩时开始售楼期房占市场供应量数
b 销售价格：济适房价格11001500元米间百步亭常青花园济适房价位基保持水线整体规划较砖混房价位15001700元米间环境较框架房价位18002000元米间高层高报价2480元米
c 单套总价：综合考虑售价单套面积推算砖混济适房单套总价约18万砖混商品房总价基25万框架房总价基35万
d 销售折扣：部分项目次性折扣95折左右银行揭付款折扣98左右
e 揭支持：部分项目提供7成20年银行揭支持典花园房价较高争取道8成20年银行支持减轻款压力拓宽消费象
f 销售效果：销售效果南湖花园早期开发项目均中品位低姿态入市时条件销售效果较聚集气住宅氛围目前项目开发基础目前建高档房种档次跳跃似点市场潜力估计高墅少应该说销售欠佳加州碧云天高层高层销售没层火势二者处期房销售阶段高档次房子市场接受需时间检验
g 热销套型：项容属开发商保密资料难取市面推出力户型现房存量2*23*2应该销量
h 消费体：项容取难度果开发商做客户资料登记分析清楚南湖中央花园破常规宣称目前1180位业中专学历占82％教师医师律师济师工程师占70％均年龄32岁中提高品位粉饰成分验分析应该基属实
六销售渠道促销手段调查分析
1统计资料
项目名称
宣传资料卖点推介
广告题
促销活动
江宏花园
南湖花园整体配套身配套段等
局江宏花园品文环境
颐苑
想家
祥苑
温馨苑
宁静苑
松涛苑
江南庭院
园林风格文化涵楼书画卷形式文化气息
浓郁江南风情文化住宅区江南风景旧谙
没收集相关资料宣传力度算较
金秋墅花园
物业理新材料新工艺
系出名品脱尘
南湖中央花园碧云天
风景设计套型区位优势社区文化题公园（杜鹃广场）等等
风景阳光碧云天中央花园品位生活新坐标唯拥武汉住宅公园成熟社区滋润生活
五彩缤纷楼书扇情文字报纸开辟居专栏版面彩色报纸广告DM较豪华气营销中心出版现代居购房手册文化牌举行次文艺会演等等立体式促销手段周边项目取更知名度
典花园
缓坡立体景观配套物
典家园典生活典家园生活非成变放飞心灵方
宝安花园
加州花园
爱里天空
没收集相关资料宣传力度算较
新
永存温馨限心脏段四合新院
红顶花园
华锦花园
济适房性质
坐享生活意趣领略华锦风情
成功花园
2特点纳：
a 卖点推介：容非宣传实力产品环境配套理侧重点表现手法样消费者眼球吸引力心灵撞击力样
b 广告题：广告题感染力南湖中央花园江南庭院加州花园作较没落入开发商种老套政治口号化宣传广告题利益支撑点部分景观品位牌江南庭院景观风格拔高种文化氛围加宣传
c 促销活动：南湖社区然说名牌算品牌（成文行业标准街问10士司机7知道）遗憾南湖花园瓜分南湖花园型社区品牌作失宣传作（家愿意做广告）重新零开始宣传某区宣传方式力度差象南湖中央花园江南庭院重新树立品牌部分项目名传客户走进南湖花园已知道里找售楼部该找家售楼部南湖花园中央花园武汉市民容易作两处方区实际包容关系
第四章 项目SWOT分析
项目优势(strength)
1 南湖社区北边基开发完毕续项目南推进必然项目成南湖花园规划区中心指日
2 旁边新天区位然略100亩分成两块规模变100亩规模环境营造取相优势
3 项目旁边规划中整社区中心花园果争取花园早日落成卖点
4 南湖社区干道间联系通道估计夏季进行改造交通改善
5 做者前行者验进行分析取长避短产品环境规划做更更准
二项目劣势（weakness）
1 项目土成整区里估计较高公司成理控制力弱项
2 土空置资金成较高（年利息数百万）定程度限制开发时机选择
3 整珞梁路期铺成通车交通条件相较差
4 项目然规划中心南边淤泥目前实际边边房子青草黑烂泥
三市场机会(opportunist)
方宝安公司达成协议珞梁路机场三路2002年6月通项目届时项目推出提供基出入通道
四市场威胁(threats)
1桥公司项目旁边果两项目开工时间间隔较短二者产品环境配套价格工期保证等面直接竞争者
2南湖花园项目摆超市（南湖花园社区）类型（住宅）品牌商品项目间彼形成参体系客户足出园货家性价吸引客户终法宝中江宏花园占交通价格优势南湖中央花园等品牌项目该树立较高品位居住区新标尺开发项目间找品位价格切入点决策越越难
3 宝安公司透露武汉万科似满足金银湖根眼光南湖意南湖边笔圈（1000亩）愿南湖花园项目造成低量击
4 项目开发初步建议
开发总思路
差异化新产品占领市场效途径品牌标识构成元素差异化成增减紧密相连根项目段区位建议采取限差异化品牌开发路
想众竞争者中间出头必须走绿化文化高层次竞争策略建设居游行观现代居家
二总体规划建议
1 档次定位：考虑项目区位特点土成建议档次南湖中央花园中期(非高层)保持水线原：
a 该项目前三期品位适中已市场接纳销售效果成武汉市知名品牌楼盘档次高加州花园金秋墅市
b 南湖花园项目组成中低高档存低档济适房明年然会15万入市量法取基土成交通优势
2 环境营造：通项目环境营造特点分析认项目环境营造差异化开发思路中重点买环境商品房消费趋势环境破消费者心里价格防线保证环境档次条件实行全国招标选择佳方案外环境营造必须做三点：
a 题文化题方通虚拟文化弥补项目方面足
b 创意新鲜感创意区象区
c 性化亲力客户找家感觉
d 适量水景表现水视觉击力游泳池进步调查基础决定取舍
e 兼顾环境营造成避免味追求高档环境超面积水体
3 配套设施：考虑配套设施建造成品位构成作实际途建议做会网球场适考虑幼园亲子园健康步道老年活动场具文化品位场
4 面布局：区区部分中央花园式布局建议分题半围合式布局
5 容积率：南湖花园项目容积率宣传实际考虑项目档次定位容积率应该成测算时适降低保持15左右样出环境出品位
三产品设计建议
1 结构类型：档次配套建议做框架街做少量砖混
2 层数：7层必进步降低容积率做少量点式板式梯两户高层区分该区域现梯四户高层
3 立面特色：建议采外墙转项目永葆青春区分该清色外墙涂料风格适增加线条造型走装饰义简约义中间路线
4 屋顶特色：政府求做坡屋面该区部分坡屋面必须屋面造型色彩体现差异考虑退台
5 户型面积：适功合理济适户型拢户型2*23*2体现良性价面积90120间适考虑1*1复式住宅覆盖消费层面
四销售策略建议
1 客户定位：次置业武昌区家庭月收入2000～5000元间
2 单价定位：起价中央花园售类似房产低建议框架1650元米起价1800元米均价
3 总价定位：力户型单套总价应该控制20万左右高控制30万
4 入市时机：考虑项目出入道路6月份铺通周边建项目部分期明年半年基进入强销期年进入尾房期果项目7月份动工购房高峰期秋季入市（种促销活动进行方便时期）强销期避开周边项目强销期
5 价格走势：低开高走先摸底（认购）入市严格销售进度控制避免前期冷盘期烂盘
6 揭支持：争取例长年限
五渠道建议
现场接条件建立网络台（项目利）增加客户交流渠道做调查者项目入市竞价拓销售网络量推行提成式中介代理
南湖社区项目太方便客户房建议推出项目房中巴项目销售完毕改作班集中站点接送弥补区公汽线路足
六促销建议
建出品位容易建成知名品牌难必须通种媒介推介客户学会通促销手段组合炒做根公司实际情况重点抓点：
1 量品牌造品牌：公司知名企业知名设计师政府等名炒做项目
2 加强媒体攻关：媒体攻关职交广告公司必须关心媒体事关心项目企业动态
3 制造新闻：文化牌政治牌项目利引起媒体注意
4 思想：专业东西需专业做没谁开发商更解广告商牵着鼻子走必须见思想贯穿中
5 广告投放进步注意策略研究目讲策略讲效果学会广告效果踪学会变应变
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