方天丽景花园策划报告
STRATEGIST REPORT OF THE RICH LIVING CITY
方案提供：
海智帝商务策划限公司
SHANGHAI GOLDENIDEA BUSINESS STRATEGIST CO LTD
目 录
案概况
二产品研判
1段分解
2环境分解
3产品分解
4产品抗性
5段抗性
6市场抗性
三市场研判
1区域市场分解
2竞争手分解
四目标客源预测
五项目定位
六整盘概念导入＆塑造
1整盘概念指导意义
2整盘概念塑造
3产品概念塑造金字塔模型
4概念设计组合
七案名建议
八推广思路
1终极推广目标
2战略动作
3推广思路
九推广战术组团
十产品卖点推广概念转化
十阶段广告推广策略
十二假日工程结点广告安排
十三媒介策略预算
十四现场包装
十五附录：楼盘识系统目录（VI）
十六附录：面表现样稿
案概况
1理位置：
蜀山区黄山路·潜山路交界处
2占面积：
182600方米
3建筑总面积：
227000方米
4容积率：
132
5绿化率：
553
6开发商：
安徽新方天房产开发限公司
7规划商：
澳利亚PTW
8代理商：
海智帝商务策划限公司
二产品研判
1段分解
黄山路旁二环路·铂金段
黄山路合肥学区氛围浓郁道路数高校集中条路
段交通方便生活配套成熟
外竞争剧烈蜀山区二环路离市区
加黄山路通高新技术产业开发区政务文化新区必途径
截流两区域客源案积累量客源
段属性言
案段特点优竞争案优势条件
2环境分解
交通路线众·出行便捷通畅
案周边交通线路较10111118129136路等
118129路终点站案
案目标客源相吸引力
区域商业济繁华提供先决条件
周边学校林立·文气氛浓厚
方否高贵气质
直接反映现象方学校
案处段环境言
中国科技学首周边学校林立
带文气氛相浓厚
邻高新区政务区·目标客源丰富
案处黄山路通高新技术产业开发区政务文化新区必途径
样理位置极易吸引两区域工作客源
丰富案客源层面
3产品分解
实力团队·强强联手·成高尚
产品设计施工相关单位知名企业强强联合
某种角度发展商种实力追求体现
环亲家新方天高尚品牌作累积
通环亲家开发新方天公司已拥定知名度
造高尚住宅气质已市场先期雏形
低密度低容积率·高品质生活保证
区低层容积率低保证居民生活质量
TOWNHOUSE高尚品味强调私家性
区规划TOWNHOUSE独立设置区西部该组团层高层相独立
时通景观连接达谐统样避免层次消费客源相抵触情况
天方圆绿色母体·造完美高尚
区天方圆绿色母体设计理念领先规划理念完美居规划令区尘莫
景观建筑谐统·移步换景园中园
景观设计保留原遗留历史景观外推陈出新景观建筑达谐统
区部谓移步易景花园里面花园较注重软性景观
时加部分硬性景观（梦幻广场等）相结合保证景观完整性
建筑形态丰富·满足层次需求
层高层墅样化产品形态满足群消费需求
颠覆欧陆风格·张扬极简义
区整体极简派建筑风格欧陆风格样厚重迎合现代生活简明求
立面摆脱传统·飘顶具韵律感
外立面采面积玻璃红色黄色涂料现代简约具跳跃性
屋顶采弧型飘板设计仿佛优柔音乐线谱极具韵律感
尊重历史·诉求性
区梦幻广场保留原历史构件加艺术性景观处理区性立刻显现
水景温室演绎诗画悠闲生活
水景温室真实景观元素表现生活纯美悠闲合肥罕见
隔音美观彩铝窗·心细心成高尚
区彩铝窗隔音效果观感更
开间客厅·顶楼送露天台
区房型客厅采开间（基45米）
层五层复式楼六楼正规房子露天台赠送
面积控制合理·符合市场流消费需求
房型面积段控制较迎合目前目标消费者消费需求
阳光房型·景观卧
区部房型设计注重采光通风部分房型卧室带观景阳台
先盖高级会盖房·新方天实力盖房
先盖高级会盖房体现发展商实力消客户远期房抗性促进作
区会周边景观采日枯山水风格设计合肥该种风格设计属第家
样板楼坚定客户信心·效消期房顾虑
区样板楼完工增加客户购买信心促进作
说明开发商成熟开发理念
车分流·安全放心
区规划机动车道行道路效区分区达效车分流确保安全
社区配套齐全·成熟高尚
区集教育休闲运动园艺建筑体体现区高尚生活品质时兼顾区生活环境全龄化
建材标准·心讲究
产品材质料中高档社区建设标准做高品质高品位
4产品抗性
开发序欠妥·法突显区优势
区南北开发序样工身宣传作暂时法突现
时客户南面产品位置定抗性
环境区部环境太
远期房客户购买信心定抗性
区汉嘉等期工程结束样续销售促进作较
案期房远期房客户引导起较困难
型生活配套暂时完善
周边型生活配套设施完善
周边交通便捷区身讲暂时方便
区组团绿化题够鲜明
区部谓组团绿化题够鲜明
5段抗性
周边环境较差·气稍显足
案处段正建设中周边外环境较差气稍显足
潜山路市政改造·影响预热效果
潜山路市政改造工程需2004年8月完成
样前期销售尤现场聚集会定影响
6市场抗性
蜀山区案量升·市场竞争压力加
2004年整蜀山区全市供应量断升市场压力
案处政务区高新区间两区域开发区案案客源会截流
周边汉嘉市森林广利等案案产品质化现象较严重会形成直接竞争
周边竞争案较·客源量分流
案处政务区高新区间两区域开发区案案客源会截流
竞争案质化现象严重
周边汉嘉广利等案案产品质化现象较严重
会形成直接竞争
三市场研判
1区域市场分解
盘竞争案迭出·客源分流概率加
蜀山区售40余家楼盘中包括绿城桂花园梦园区新华学府新加坡花园城
20楼盘总体建筑面积超30万方米
中期开盘凤凰城家家景园颐花园规模50万方米
中型规模楼盘数量断增楼盘规模化渐成气候
案客源分流概率
2竞争案分解
基资料
案名
新华·学府花园
注册名
新华·学府花园
销售电话
（0551）55755555571111
基位置
黄山路石台路交界
规划设计
中国南方设计院
物顾问
深圳市中海物业理限公司
行销企划
君安国际置业
发展商
安徽新华房产限公司
投资商
安徽新华投资（集团）限公司
企划产品
公开日期
2002528
建筑面积
40万方米
容积率
1205
绿化率
402
均价
2350元方米
规划面积
94158方米
总套数
总户数
1039户
产品类型
层高层高层
力卖点
全国知名安徽流合肥亮点精品文社区
企划分析
广告总精神
全国知名安徽流合肥亮点精品文社区
广告诉求
现代国际文生态
企划策略
房子宣言
诉求点
环境段学府知识氛围
媒体策略
全市户外公交车身NP
客源诉求
高校机关干部
企划表现
LOGO
企划评述
优点
定位清晰案资质
缺点
性足卖点泛化
基资料
案名
汉嘉·市森林
注册名
销售电话
（0551）55718885571588
基位置
潜山路贵池路交界
建筑设计
中国美术学院风景建筑设计院
物顾问
香港戴德梁行
行销企划
杭州瑞丰广告限公司
景观设计
加CSC景观设计顾问公司
开发商
合肥万事利房产限公司
企划产品
公开日期
20038
建筑面积
22万方米
容积率
1624
绿化率
40
均价
2460元方米
规划面积
89160方米
总套数
总户数
1633户
产品类型
层高层
力卖点
合肥城西360度关怀型社区
企划分析
广告总精神
合肥城西360度关怀型社区
广告诉求
合肥城西360度关怀型社区
企划策略
生首欢乐歌
诉求点
然景观引进智化理
媒体策略
全市户外公交车身NP
客源诉求
合肥
企划表现
LOGO
企划评述
优点
诉求点明确
缺点
定位摇摆定
四目标客源预测
城市中产阶级
区域特征结合产品特征案客户群致类：
高新区政务区员工公务员
该部分客源案重点争夺客源定济收入年龄3045岁间
工作理位置原案域性定认度
附高校教师
案处黄山路高校密集区部分客源方便工作会较考虑案
部分客源具备定购房力较注重段便利性
市中心客源
该部分客源购房欲强烈时身物业断升值具备购房力二次置业
该部分客源价格素考虑较时该部分客源容易受耳语效应影响
外私营业
合肥区商购置案商铺已购客户购置住房理位置谓追求工作方便
具定济实力选择揭付款合肥居住目购房时较考虑总价升值潜力等素
轻工机械厂原职工动迁客
部分客源里生活工作较重土情节定济购买力
五项目定位
核心词：
现代 · 生态 · 休闲 · 文
53高绿化
低密度空间布置
天圆方绿色
母体景观规划
建筑风格
合理空间
智化配置
配套体化
车分流
会设施
运动场
开放式广场
然组团绿化
商业购物
黄山路文化底蕴
建筑文化涵
景观文化涵
社区文化活动
企划部结：
合肥第品质社区
六整盘概念导入＆塑造
1整盘概念指导意义
项目概念设计作概念整房产项目开发运作指导思想规划设计营销策划物业理塑造题换言规划设计理念营销策划立意物业理等概念应服概念
概念营销策划指导意义：
1围绕体概念全程策划推广
2托概念策划出独占性行销卖点
3推动现场热卖气氛塑造
4广告企划方案效性独创性
5市场策划针性竞争性
现代居榜样·文社区典范
2整盘概念塑造
产品概念塑造
产品定位：项目强强组合现代简约建筑设计绿色母体景观规划科学规划室空间层·联排建筑形态品质化施工品质化建材料营造现代生态休闲文品质社区
购买群体：白领阶层政府公务员具时代气息合肥市民等塑造中高档产品品质引领合肥生活方式匹配
盘特性：26万方盘营销周期长需产品高度形象支撑更需品牌力形象附加
市场接受：概念应易表达易接受易二次联想兼具磅礴气势时易市场接受
3产品概念塑造金字塔模型：
现代居榜样
文社区典范
居住生活升华
品质文生活馆
强强组合现代建筑园林景观阳光房型文段……
概念升华——概念
概念塑造——次概念
概念支撑——产品卖点
4概念设计组合
方天丽景规划环境设计理念始终处项目体开发概念指导控制规划设计工作紧密围绕着
现代居榜样·文社区典范体概念进行细化深入刻意营造居住氛围居住环境
方天丽景天方圆低密度整体规划布局+现代简约建筑风格+现代居环境景观+舒适高效户型空间+先进便捷智化系统+完善齐全体化配套设施等诸方面贯穿中形成组成概念元素
产品题
现代·生态·休闲·文
合肥西南现代居典范
企划概念描述
园林生态现代建筑艺术相融
文精神现代市生活相溶
品质文生活馆
题深入描述
域文+现代建筑
+景观绿化+品质空间
七案名建议
推案名：
盛世名城
字面释意：
1盛世：盛世风情盛世文化够深刻诠释典范文典社区感召力影响力
2名：中文中出众非般优越意思定程度提升产品品质感
3城：具强气势体现26万方区规模性
策划企图：
造座合肥名城造太盛世
凶吉断：
33划旭日东升(吉)
辅推案名：
现代印象 城市·典范
35划温保守吉案名 35划温保守吉案名
八广告总精神
推广题
盛世文化·盛世风情
——品质文生活馆——
形象口号：
座名城·种生活·盛世
九推广思路
产品质化严重推案量西南区
差异化广告策略创新推广模式
案成功关键
创造合肥形象明星楼盘
创造合肥销售明星楼盘
创造合肥品牌明星楼盘
提高产品市场效占率
帮助开发商实现土高价值
提升新方天合肥区品牌
1终极推广目标：
2战略动作：
抢推案时机·夺区域客源·占市场空隙·定差异定位
抢·推案时机：西南区2004年推案避市场竞争注重入市时机握先开盘意味着强占先机
夺·区域客源：够获区域客源认等成功半塑造西南区NO1物业形象必需解决企划动作
占·市场空隙：知彼知已方百战百盛回避质化产品市场竞争利市场空隙进行时间错位销售具战略性意义
定·差异定位：广告企划基原差异性做差异化做唯性合肥市场脱影出塑造权威
3推广思路：
区域文
正确产品定位&适合广告策略
达成市场卖点突破市场行情
完成营销目标实现项目利润化
方天丽景
现代建筑
园林景观
4推广思路二：
提升认知 接受事实
创新视听 市场聚焦
成合肥区域聚焦亮点
覆盖性广概念超越性强题
(强化竞争 弱化手)
造现代居城市住宅典范
(导引思路 产品区隔)
差异化广告策略
区域行情突破
十推广战术组团
1原：题统领立体框架
拥挤楼市需鲜明信息传达庸市场推广淹没楼盘广告中响亮题文字表达震撼面视觉击市场推广灵魂楼盘市场推广系统工程整体性系统性延续性保证质量基础整体考虑中选择题推广系统构架方案鲜明题统领楼盘卖点支撑
盛世文化
盛世风情
居住生活升华
品质文生活馆
现代建筑园林景观阳光房型文段…
2推广系统容：
市场推广容广告宣传活动促进现场烘托三部分组成
广告宣传：软硬结合
软性广告：包括新闻媒体短新闻楼盘软性宣传广告
硬广告：媒体发布广告
活动促进：文武双作
文作：公关活动事件活动
武斗：促销活动
现场烘托：促进购买
1产品形象识系统包括logo名片等系列识设计
2工户外包装包括工美化路径引导户外广告发布等
3售楼处布置
附：推广系统立体框架示意图
购买
现场
l 售楼处布置成沉默推销员
l 工户外包装等识系统烘托气氛
消费者
活动：利活动促进战场缩巷子里歼灭战
广告：利广告宣传楼盘卖点分解引起强烈购买欲
吸
引
产
生
推
力
吸
引
产
生
拉
力
十产品卖点推广概念转化
1产品卖点挖掘
◆升值限区域段
◆黄山路文脉
◆外方圆整体规划思路
◆现代建筑风格
◆绿色母体景观
◆开发商品牌
◆强强项目组合
◆样化产品形态
◆阳光室空间
◆智化物业配备
◆体划配套
◆中高档建材观
2卖点概念转化：
◆生态房概念：三重景观规划理念建造
◆投资房概念：城市中心段升值潜力
◆品位房概念：现代建筑元素面积开间
◆景观房概念：亲光观景全景社区
◆典房概念：适合合肥居惯舒展房型
◆生活房概念：商业会医疗娱乐休闲配套齐全
◆舒心房概念：智化配备贴心物服务
◆健康房概念：景观居生态建材
十二阶段广告推广策略
周期策略：
分三期开出·节理序
期
时间
媒体策略
知名度
品牌美誉度
期
20042005
重拳出击全面轰炸
高
没
二期
20052006
保持频率形象侧重
高
区域NO1
三期
20052007
保持频率品牌巩固
高
合肥著名
第期阶段分述
筹备引导期（20044 20046）
工作概：
1开案做必工作：销售文件准备销售道具准备销销海户外板引导旗横幅报纸稿海报现场布置等
2引导期中广告表现工板现场围板横幅旗帜等户外点造势形成品质案开盘气势
3举行奠基开工仪式制造卖点消费者带份期心情正式公开积累充裕客源
4户外广告传达项目体概念塑造产品品牌形象
5楼书海报等宣传资料设计印刷发送发掘潜目标客户
6现场售楼处设计包装
战术安排：短兵相接
品位售楼处布置精致样品屋精美宣传资料气派户外广告吸引路目标象形成参观客深度感动力
企划重点：建立形象雏形
产品分析——产品定位——企划定位——案前设计——形象引导宣传
公开期（20047 20049）
工作概：
1开盘活动策划
2开盘广告设计发布
3户外推广活动策划实施
4提醒目标受众购买时机保持产品区域性独特点NP夹报维持媒体出现率时配合行销活动达销售目
5相关销售广告设计发布
6房展会参展方案策划
战术安排：全面攻击战术
NP（报纸）众传播媒体户外板公交车引导旗横幅等众传播媒体目标受众进行宣传酝酿耳语传播时进行公开SP活动实施炒作制造声势塑造产品独特形象
企划重点：建立总体形象
公开信息媒体炒作——公开信息题活动营销—— 文段概念现代建筑概念诉求——绿色母体景观规划特色样板区样板屋参观——阳光房型项目强强组合
活动建议：
开盘酒会 市中心唐装歌舞表演 购房抽奖送礼活动
强销期（200410 200412）
工作概：
1NP（报纸）RD（广播）SP（行销）活动PR（公关）活动交叉攻击期迅速达化
2媒体继续做直接利产品诉求
3增加媒体出现率断刺激目标象快购买创造销售高潮
战术安排：重点突破战术
题营销活动举行制造企划话题新鲜性保持定宣传频次锁定目标客户客户施行踪利重节日时间点工期进度客户寄发DM（直邮）资料吸引客户现场参观促进购买
企划重点：建立产品形象
盛世概念确立——工程进度（立面落成结构封顶园艺完工）——物业理——重节假日促销——智化——房展会
活动建议：
盛世文化节 家居装潢名家交流会 公益活动冠名
持续清尾期（2005120056）
工作概：
1持续促销SP活动策划
2系列报纸稿广告制作
3提醒目标象购买时机NP户外维持媒体出现率
4配合行销活动达销售目
战术安排：
强化攻击战术
采取夹报方式目标客户进行毯搜索式投递
促销性战术
消费者案特殊深刻印象催促消费者立刻抵达现场参观必需适时机进行SP活动吸引量潮期创造销售高峰外参加针性房展会累积客户
企划重点：品牌巩固
口碑巩固——工期进度——发展商形象——联谊回馈促销——清盘
阶段策略表格明细
阶段
目
执行
具体推广手段
引导酝酿期
完成项销售工具发包施工
耳语传播酝酿
确立企划方案细部容
完成销售准备
立面确定
现场接中心设计
申请水电工电话
广告宣传作业程序确定
区域性布椿
定点板制作
销售准备
工围墙板
重点点户外形象广告
网站架构
会员分析
VI体系设计完成
样板房装饰
公开期
掌握公司客户资料先期成交
完成现场准备工作
传达案进场前销售信息实施第阶段强销
建申请
预告公开日期
电话拜访方式公司客户做先期销售
定点统计追踪
报纸广告出现
排定媒体计划
现场指示牌旗帜等张挂完成
入住接中心
定点板
DM派发
报纸广告
参加展会
网站发布
媒体发布全面启动
说明书面图册
强销期
扩宣传面开发潜客源
延续公开期热潮进入第二阶段强销
集中掌握电成交
电滤
实施销售控制
举办宣传活动配合报纸等媒体
媒体广告发布
充分掌握案情发展
报纸广告
杂志广告
户外广告
速递广告
持续期
阻力产品促销
困难产品突破
第三阶段强销
未成交客户分析追踪
希客户滤
竞争案采势机动作法
报纸广告
销售员客户队伍宣传
清盘期
未成交客户分析追踪
项目结案
项目总结
报纸广告
销售检讨
十三假日工程结点广告安排
1开工典礼结构封顶外立面出彩等工程进展节点
邀请市区领导公司集团领导出席配合活动建议新闻媒体发布新闻性报道文章结合节点活动进行硬广告推出
251101黄金假日
结合开盘五节国庆节际参加假日房展会推出国庆献礼型公关活动配合推出时点实施广告策略
题：房展会假日回馈国庆献礼
331554中秋教师节圣诞节元旦春节
年中重节假日媒体亮相宣传项目时宣传企业品牌箭双雕
题：形象庆贺
十四媒介策略预算
原：立体整合传播
1媒体组合
针推广需制定专门媒体策略
针产品推广
线－－型路牌报纸杂志型板高炮等
辅线－－电视广播软性宣传
针客层促销推广
线－－现场包装单片投递SP活动等
辅线——周边区域派送会员服务推广
2选择媒体评估
（1）媒体选择
总原：
合肥媒体
媒体受众楼盘客户群相匹配原
效相等相似前提推广成低济原
媒体选择标准：
具较高目标受众例
具较高品牌知名度形成品牌互补
广告表现承载性
广告效果监控性
合理媒体采购价格
媒体选择范围：
知名媒体具广潜客户群媒体
合肥区域性覆盖媒体
（2）媒体较
TV(电视)
NP(报纸)
MG(杂志)
OUTDOOR（户外）
INTER（网络）
DM（直邮广告）
优势
时段频率高受众广泛影响面广集视听觉身效果记忆度高千成低
发行周期短频次高时效性强受众广泛具较高达率千成低传播信息量
印刷精美色彩丰富面感觉信度较高保存期长传阅率高受众分层次针性强
色彩丰富面感觉具视觉击力目标集中区域性强单受众频次高达率高
受众基数统计中国网民2000万广告形式新颖互动性强设立网站信度较高
色彩针性强达率高灵活性强
劣势
制作费高投放费昂贵制作周期长
印刷质量较差效期短传阅率低广告篇幅受版面限制
发行周期长时效性差传达率较低成较高
介绍性说明性强传播信息量易受干扰受众限
区域性差目标群体具确定性受网条件限制费贵
受众限传阅率低
3阶段媒体投放基原：
引导期间－－户外开花形象引导
开盘期间－－集中兵力急攻快30——60天
强销期间－－保证频率根市场情况变化进攻节奏
注意点：
☆ 媒体投放应房产市场销售淡旺季规律
「五」「十」前购房旺季加媒体投放量春节23月份天气炎热79份购房淡季减少媒体投放量
☆ 媒体投放应配合重营销活动
开盘前时期房展会重SPPR 活动前时期适加媒体投放量
４案建议媒体选择
□合肥晚报&新安晚报
目前讲发行量受众面建议作案首选媒体
□交通电台音乐电台
价格低听众广高频率传播提高受众案认识度
□安徽卫视济频道电影频道综合频道
电视然楼盘讲直接效果品牌知名度提升帮助
□户外广告指示路牌工周边围墙广告
楼盘附做指示路牌引导旗横幅交通路口机场车站设置板
工周边做型宣传板
□公交巴士车身广告公交车站灯箱广告
更案全市性公交线路
利户外广告长期效应项目营造市场效应区域氛围
□DM（Direct Mail）入户单张
价格低目标市场细分明确宣传侧重点适合区域性宣传相关广告公司相互挖掘
□杂志媒体
合肥楼市房展会会刊然发行量实效性强目标直接
□常宣传道具：
销售道具：
模 型：置接中心展现案整体布局规划单体户型模型现场展示
效果图：表现社区规划绿化景观设计
立面图： 表现整体楼盘立面效果
房型配置图：销销海等印刷品解房型情况面积增加美感
楼书销销海：楼书针客户已购客户开发展现形象细说产品销寄发销海定点派发作现场工具
手提袋：表示案名产品楼盘形象方便客户收取资料现场房展会
户外宣传道具：
跨街横幅：现场周边街道方便客户寻找
灯 箱：分室户外两种置现场售楼处部外部周边道路口等处
展 板：现场售楼处展销会展板两种进行产品细说配合销售展出
引导路牌：楼盘位置图客户进行交通引导设置路口处
户外板高炮：效果图宣传口号广告设置路口处
公交车：市繁华路线营造市场效应区域氛围提高楼盘品牌知名度
5广告总预算阶段性安排
方天丽景2004年广告成概预算
总销金额 575亿元
广告投放例 2
广告成 575亿元*21150万元
2004年广告成 1150万元*50575万元
阶 段 明 细
引导期
公开期
强销期
持续清盘期
总额(元)
概预算（元）
1162400
1010000
1470000
171000
38134万
例
3048
2649
3855
448
100
期引导期「2004420046」
务：开案做前期准备做楼盘预告相关信息形象引导
预算成例：3048
项 目
容
单价（元）
数 量
标 准
预 算（元）
POP道具
户外
1块
年
250000
售楼处顶部板
1块
年
180000
模型
1
20000
室裱板
400
4
1600
室灯箱
1200
4
4800
LOGO墙
1
5000
横幅
900
10面
9000
引导旗
250
100
25000
设计部分
楼书
30
2000
60000
销海销
5
4000份
20000
名片手袋等VI
5
1000份
5000
媒体组合
合肥晚报
28000
4次
整版彩色
112000
新安晚报
25000
4次
整版彩色
100000
电视广告（市房产）
3月套餐
180000
开盘SP
90000
SP
50000
备
50000
计
1162400元
期公开期「2004720049」
务： 聚集气销售造势
预算成例：2649
项 目
容
单价（元）
数 量
标 准
预 算（元）
媒体组合
合肥晚报
28000
10次
整版彩色
280000
14000
5次
半版彩色
60000
新安晚报
25000
8次
半版彩色
200000
12500
6次
半版彩色
75000
电视广告
180000
3月
套餐
180000
SP
4次
200000
DM派发
3
5000份
15000
计
1010000元
期强销期「200410200412」
务：延续公开期气势销售高潮服务
预算成例：3855
项 目
容
单价（元）
数 量
标 准
预 算（元）
媒体组合
合肥晚报
28000
15次
整版彩色
420000
14000
10次
半版彩色
140000
新安晚报
25000
15次
整版彩色
375000
12500
10次
半版彩色
125000
电视广告
180000
3月
套餐
180000
SP
4次
200000
DM派发
3
10000份
30000
计
1470000元
期持续清盘期「2005120056」
务：维持形象巩固销售化余房
预算成例：448
项 目
容
单价（元）
数 量
标 准
预 算
媒体组合
合肥晚报
28000
4次
整版彩色
112000
DM派发
3
3000份
9000
SP活动
1
50000
计
171000元
2004年度期推广广告成概算2005年度期推广兼二期推广广告成概算根2004年销售情况广告效应调整里做预算
十五现场包装
售楼处销售活动重现场根方案前面策略部分设定方案：软硬两方面重点建设售楼处建议采取方案售楼处进行部包装出案新区竞争楼盘现场包装气氛性
1售楼处布置
◆格调：案题品质文生活馆格调方
◆位置选择：位置建议设黄山路潜山路８段时间迁入会里
◆功分布：
接区：接台销控台
模型区：总体模型单体模型
洽谈区：干组谈判台椅
◆建材设备展示
外墙砖外墙材料门窗墙涂料木板砖墙砖洁具厨具吊灯灯具
◆声光效果演示：广告片背景音乐家庭智化系统
◆灯光设计布置：环境明背景灯吊灯灯注意灯光布局亮度灯具造型等
◆特殊求：
A）售楼处面积落玻璃观赏外面景观
B）售楼处入口广场沉式面积水景面积草坪甚部设置水景
C）样板房离售楼处太远样板房绿化庭院
2样板房
样板房建立案形象品质提升关键样板房选择位置绿化水景较位置选料方面应材料独特设计手法展示案先进现代居榜样·文社区典范形象概念
3示范景观
考虑售楼处周边设置面积500方米含定坡度变化面积植草坪种类型树木注意树型色彩搭配品座椅灯具等园林景观整体风格协调统建筑整体风格示范单位相协调时水池喷泉水景切忌简单直避免变化繁复盲目推卸时做然河岸水岸水景提升全方位品质
4户外围墙包装
户外围墙销售宣传起举足轻重作根案定位案概念卖点等涵围墙体现
建议统采喷绘制作配灯光射设置块（150米）型板放置运河路玉山路滨河路必定吸引行参观者目光达展示项目品牌形象提升档次进增加买家购买欲
十六附录： LOGO释义
LOGO释义：
1标志图形推广名加注册名组成
2标志标准色高贵红愉悦黄智慧蓝区高贵品质醒目立面深厚文化底蕴极贴切
3标志图形外方圆区天方圆规划相吻合
4标志四方角象征着东南西北四方界定尊贵盛世空间
5整LOGO组合浑然体体现楼盘高贵厚重旷达气品质
十七附录：面表现show稿
系列开盘篇：
系列形象篇：
系列团队篇：
十八附录：楼盘VI系统
名 片
信封信纸
引导旗
手提带
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方天丽景花园策划报告
STRATEGIST REPORT OF THE RICH LIVING CITY
方案提供：
海智帝商务策划限公司
SHANGHAI GOLDENIDEA BUSINESS STRATEGIST CO LTD
目 录
案概况
二产品研判
1段分解
2环境分解
3产品分解
4产品抗性
5段抗性
6市场抗性
三市场研判
1区域市场分解
2竞争手分解
四目标客源预测
五项目定位
六整盘概念导入＆塑造
1整盘概念指导意义
2整盘概念塑造
3产品概念塑造金字塔模型
4概念设计组合
七案名建议
八推广思路
1终极推广目标
2战略动作
3推广思路
九推广战术组团
十产品卖点推广概念转化
十阶段广告推广策略
十二假日工程结点广告安排
十三媒介策略预算
十四现场包装
十五附录：楼盘识系统目录（VI）
十六附录：面表现样稿
案概况
1理位置：
蜀山区黄山路·潜山路交界处
2占面积：
182600方米
3建筑总面积：
227000方米
4容积率：
132
5绿化率：
553
6开发商：
安徽新方天房产开发限公司
7规划商：
澳利亚PTW
8代理商：
海智帝商务策划限公司
二产品研判
1段分解
黄山路旁二环路·铂金段
黄山路合肥学区氛围浓郁道路数高校集中条路
段交通方便生活配套成熟
外竞争剧烈蜀山区二环路离市区
加黄山路通高新技术产业开发区政务文化新区必途径
截流两区域客源案积累量客源
段属性言
案段特点优竞争案优势条件
2环境分解
交通路线众·出行便捷通畅
案周边交通线路较10111118129136路等
118129路终点站案
案目标客源相吸引力
区域商业济繁华提供先决条件
周边学校林立·文气氛浓厚
方否高贵气质
直接反映现象方学校
案处段环境言
中国科技学首周边学校林立
带文气氛相浓厚
邻高新区政务区·目标客源丰富
案处黄山路通高新技术产业开发区政务文化新区必途径
样理位置极易吸引两区域工作客源
丰富案客源层面
3产品分解
实力团队·强强联手·成高尚
产品设计施工相关单位知名企业强强联合
某种角度发展商种实力追求体现
环亲家新方天高尚品牌作累积
通环亲家开发新方天公司已拥定知名度
造高尚住宅气质已市场先期雏形
低密度低容积率·高品质生活保证
区低层容积率低保证居民生活质量
TOWNHOUSE高尚品味强调私家性
区规划TOWNHOUSE独立设置区西部该组团层高层相独立
时通景观连接达谐统样避免层次消费客源相抵触情况
天方圆绿色母体·造完美高尚
区天方圆绿色母体设计理念领先规划理念完美居规划令区尘莫
景观建筑谐统·移步换景园中园
景观设计保留原遗留历史景观外推陈出新景观建筑达谐统
区部谓移步易景花园里面花园较注重软性景观
时加部分硬性景观（梦幻广场等）相结合保证景观完整性
建筑形态丰富·满足层次需求
层高层墅样化产品形态满足群消费需求
颠覆欧陆风格·张扬极简义
区整体极简派建筑风格欧陆风格样厚重迎合现代生活简明求
立面摆脱传统·飘顶具韵律感
外立面采面积玻璃红色黄色涂料现代简约具跳跃性
屋顶采弧型飘板设计仿佛优柔音乐线谱极具韵律感
尊重历史·诉求性
区梦幻广场保留原历史构件加艺术性景观处理区性立刻显现
水景温室演绎诗画悠闲生活
水景温室真实景观元素表现生活纯美悠闲合肥罕见
隔音美观彩铝窗·心细心成高尚
区彩铝窗隔音效果观感更
开间客厅·顶楼送露天台
区房型客厅采开间（基45米）
层五层复式楼六楼正规房子露天台赠送
面积控制合理·符合市场流消费需求
房型面积段控制较迎合目前目标消费者消费需求
阳光房型·景观卧
区部房型设计注重采光通风部分房型卧室带观景阳台
先盖高级会盖房·新方天实力盖房
先盖高级会盖房体现发展商实力消客户远期房抗性促进作
区会周边景观采日枯山水风格设计合肥该种风格设计属第家
样板楼坚定客户信心·效消期房顾虑
区样板楼完工增加客户购买信心促进作
说明开发商成熟开发理念
车分流·安全放心
区规划机动车道行道路效区分区达效车分流确保安全
社区配套齐全·成熟高尚
区集教育休闲运动园艺建筑体体现区高尚生活品质时兼顾区生活环境全龄化
建材标准·心讲究
产品材质料中高档社区建设标准做高品质高品位
4产品抗性
开发序欠妥·法突显区优势
区南北开发序样工身宣传作暂时法突现
时客户南面产品位置定抗性
环境区部环境太
远期房客户购买信心定抗性
区汉嘉等期工程结束样续销售促进作较
案期房远期房客户引导起较困难
型生活配套暂时完善
周边型生活配套设施完善
周边交通便捷区身讲暂时方便
区组团绿化题够鲜明
区部谓组团绿化题够鲜明
5段抗性
周边环境较差·气稍显足
案处段正建设中周边外环境较差气稍显足
潜山路市政改造·影响预热效果
潜山路市政改造工程需2004年8月完成
样前期销售尤现场聚集会定影响
6市场抗性
蜀山区案量升·市场竞争压力加
2004年整蜀山区全市供应量断升市场压力
案处政务区高新区间两区域开发区案案客源会截流
周边汉嘉市森林广利等案案产品质化现象较严重会形成直接竞争
周边竞争案较·客源量分流
案处政务区高新区间两区域开发区案案客源会截流
竞争案质化现象严重
周边汉嘉广利等案案产品质化现象较严重
会形成直接竞争
三市场研判
1区域市场分解
盘竞争案迭出·客源分流概率加
蜀山区售40余家楼盘中包括绿城桂花园梦园区新华学府新加坡花园城
20楼盘总体建筑面积超30万方米
中期开盘凤凰城家家景园颐花园规模50万方米
中型规模楼盘数量断增楼盘规模化渐成气候
案客源分流概率
2竞争案分解
基资料
案名
新华·学府花园
注册名
新华·学府花园
销售电话
（0551）55755555571111
基位置
黄山路石台路交界
规划设计
中国南方设计院
物顾问
深圳市中海物业理限公司
行销企划
君安国际置业
发展商
安徽新华房产限公司
投资商
安徽新华投资（集团）限公司
企划产品
公开日期
2002528
建筑面积
40万方米
容积率
1205
绿化率
402
均价
2350元方米
规划面积
94158方米
总套数
总户数
1039户
产品类型
层高层高层
力卖点
全国知名安徽流合肥亮点精品文社区
企划分析
广告总精神
全国知名安徽流合肥亮点精品文社区
广告诉求
现代国际文生态
企划策略
房子宣言
诉求点
环境段学府知识氛围
媒体策略
全市户外公交车身NP
客源诉求
高校机关干部
企划表现
LOGO
企划评述
优点
定位清晰案资质
缺点
性足卖点泛化
基资料
案名
汉嘉·市森林
注册名
销售电话
（0551）55718885571588
基位置
潜山路贵池路交界
建筑设计
中国美术学院风景建筑设计院
物顾问
香港戴德梁行
行销企划
杭州瑞丰广告限公司
景观设计
加CSC景观设计顾问公司
开发商
合肥万事利房产限公司
企划产品
公开日期
20038
建筑面积
22万方米
容积率
1624
绿化率
40
均价
2460元方米
规划面积
89160方米
总套数
总户数
1633户
产品类型
层高层
力卖点
合肥城西360度关怀型社区
企划分析
广告总精神
合肥城西360度关怀型社区
广告诉求
合肥城西360度关怀型社区
企划策略
生首欢乐歌
诉求点
然景观引进智化理
媒体策略
全市户外公交车身NP
客源诉求
合肥
企划表现
LOGO
企划评述
优点
诉求点明确
缺点
定位摇摆定
四目标客源预测
城市中产阶级
区域特征结合产品特征案客户群致类：
高新区政务区员工公务员
该部分客源案重点争夺客源定济收入年龄3045岁间
工作理位置原案域性定认度
附高校教师
案处黄山路高校密集区部分客源方便工作会较考虑案
部分客源具备定购房力较注重段便利性
市中心客源
该部分客源购房欲强烈时身物业断升值具备购房力二次置业
该部分客源价格素考虑较时该部分客源容易受耳语效应影响
外私营业
合肥区商购置案商铺已购客户购置住房理位置谓追求工作方便
具定济实力选择揭付款合肥居住目购房时较考虑总价升值潜力等素
轻工机械厂原职工动迁客
部分客源里生活工作较重土情节定济购买力
五项目定位
核心词：
现代 · 生态 · 休闲 · 文
53高绿化
低密度空间布置
天圆方绿色
母体景观规划
建筑风格
合理空间
智化配置
配套体化
车分流
会设施
运动场
开放式广场
然组团绿化
商业购物
黄山路文化底蕴
建筑文化涵
景观文化涵
社区文化活动
企划部结：
合肥第品质社区
六整盘概念导入＆塑造
1整盘概念指导意义
项目概念设计作概念整房产项目开发运作指导思想规划设计营销策划物业理塑造题换言规划设计理念营销策划立意物业理等概念应服概念
概念营销策划指导意义：
1围绕体概念全程策划推广
2托概念策划出独占性行销卖点
3推动现场热卖气氛塑造
4广告企划方案效性独创性
5市场策划针性竞争性
现代居榜样·文社区典范
2整盘概念塑造
产品概念塑造
产品定位：项目强强组合现代简约建筑设计绿色母体景观规划科学规划室空间层·联排建筑形态品质化施工品质化建材料营造现代生态休闲文品质社区
购买群体：白领阶层政府公务员具时代气息合肥市民等塑造中高档产品品质引领合肥生活方式匹配
盘特性：26万方盘营销周期长需产品高度形象支撑更需品牌力形象附加
市场接受：概念应易表达易接受易二次联想兼具磅礴气势时易市场接受
3产品概念塑造金字塔模型：
现代居榜样
文社区典范
居住生活升华
品质文生活馆
强强组合现代建筑园林景观阳光房型文段……
概念升华——概念
概念塑造——次概念
概念支撑——产品卖点
4概念设计组合
方天丽景规划环境设计理念始终处项目体开发概念指导控制规划设计工作紧密围绕着
现代居榜样·文社区典范体概念进行细化深入刻意营造居住氛围居住环境
方天丽景天方圆低密度整体规划布局+现代简约建筑风格+现代居环境景观+舒适高效户型空间+先进便捷智化系统+完善齐全体化配套设施等诸方面贯穿中形成组成概念元素
产品题
现代·生态·休闲·文
合肥西南现代居典范
企划概念描述
园林生态现代建筑艺术相融
文精神现代市生活相溶
品质文生活馆
题深入描述
域文+现代建筑
+景观绿化+品质空间
七案名建议
推案名：
盛世名城
字面释意：
1盛世：盛世风情盛世文化够深刻诠释典范文典社区感召力影响力
2名：中文中出众非般优越意思定程度提升产品品质感
3城：具强气势体现26万方区规模性
策划企图：
造座合肥名城造太盛世
凶吉断：
33划旭日东升(吉)
辅推案名：
现代印象 城市·典范
35划温保守吉案名 35划温保守吉案名
八广告总精神
推广题
盛世文化·盛世风情
——品质文生活馆——
形象口号：
座名城·种生活·盛世
九推广思路
产品质化严重推案量西南区
差异化广告策略创新推广模式
案成功关键
创造合肥形象明星楼盘
创造合肥销售明星楼盘
创造合肥品牌明星楼盘
提高产品市场效占率
帮助开发商实现土高价值
提升新方天合肥区品牌
1终极推广目标：
2战略动作：
抢推案时机·夺区域客源·占市场空隙·定差异定位
抢·推案时机：西南区2004年推案避市场竞争注重入市时机握先开盘意味着强占先机
夺·区域客源：够获区域客源认等成功半塑造西南区NO1物业形象必需解决企划动作
占·市场空隙：知彼知已方百战百盛回避质化产品市场竞争利市场空隙进行时间错位销售具战略性意义
定·差异定位：广告企划基原差异性做差异化做唯性合肥市场脱影出塑造权威
3推广思路：
区域文
正确产品定位&适合广告策略
达成市场卖点突破市场行情
完成营销目标实现项目利润化
方天丽景
现代建筑
园林景观
4推广思路二：
提升认知 接受事实
创新视听 市场聚焦
成合肥区域聚焦亮点
覆盖性广概念超越性强题
(强化竞争 弱化手)
造现代居城市住宅典范
(导引思路 产品区隔)
差异化广告策略
区域行情突破
十推广战术组团
1原：题统领立体框架
拥挤楼市需鲜明信息传达庸市场推广淹没楼盘广告中响亮题文字表达震撼面视觉击市场推广灵魂楼盘市场推广系统工程整体性系统性延续性保证质量基础整体考虑中选择题推广系统构架方案鲜明题统领楼盘卖点支撑
盛世文化
盛世风情
居住生活升华
品质文生活馆
现代建筑园林景观阳光房型文段…
2推广系统容：
市场推广容广告宣传活动促进现场烘托三部分组成
广告宣传：软硬结合
软性广告：包括新闻媒体短新闻楼盘软性宣传广告
硬广告：媒体发布广告
活动促进：文武双作
文作：公关活动事件活动
武斗：促销活动
现场烘托：促进购买
1产品形象识系统包括logo名片等系列识设计
2工户外包装包括工美化路径引导户外广告发布等
3售楼处布置
附：推广系统立体框架示意图
购买
现场
l 售楼处布置成沉默推销员
l 工户外包装等识系统烘托气氛
消费者
活动：利活动促进战场缩巷子里歼灭战
广告：利广告宣传楼盘卖点分解引起强烈购买欲
吸
引
产
生
推
力
吸
引
产
生
拉
力
十产品卖点推广概念转化
1产品卖点挖掘
◆升值限区域段
◆黄山路文脉
◆外方圆整体规划思路
◆现代建筑风格
◆绿色母体景观
◆开发商品牌
◆强强项目组合
◆样化产品形态
◆阳光室空间
◆智化物业配备
◆体划配套
◆中高档建材观
2卖点概念转化：
◆生态房概念：三重景观规划理念建造
◆投资房概念：城市中心段升值潜力
◆品位房概念：现代建筑元素面积开间
◆景观房概念：亲光观景全景社区
◆典房概念：适合合肥居惯舒展房型
◆生活房概念：商业会医疗娱乐休闲配套齐全
◆舒心房概念：智化配备贴心物服务
◆健康房概念：景观居生态建材
十二阶段广告推广策略
周期策略：
分三期开出·节理序
期
时间
媒体策略
知名度
品牌美誉度
期
20042005
重拳出击全面轰炸
高
没
二期
20052006
保持频率形象侧重
高
区域NO1
三期
20052007
保持频率品牌巩固
高
合肥著名
第期阶段分述
筹备引导期（20044 20046）
工作概：
1开案做必工作：销售文件准备销售道具准备销销海户外板引导旗横幅报纸稿海报现场布置等
2引导期中广告表现工板现场围板横幅旗帜等户外点造势形成品质案开盘气势
3举行奠基开工仪式制造卖点消费者带份期心情正式公开积累充裕客源
4户外广告传达项目体概念塑造产品品牌形象
5楼书海报等宣传资料设计印刷发送发掘潜目标客户
6现场售楼处设计包装
战术安排：短兵相接
品位售楼处布置精致样品屋精美宣传资料气派户外广告吸引路目标象形成参观客深度感动力
企划重点：建立形象雏形
产品分析——产品定位——企划定位——案前设计——形象引导宣传
公开期（20047 20049）
工作概：
1开盘活动策划
2开盘广告设计发布
3户外推广活动策划实施
4提醒目标受众购买时机保持产品区域性独特点NP夹报维持媒体出现率时配合行销活动达销售目
5相关销售广告设计发布
6房展会参展方案策划
战术安排：全面攻击战术
NP（报纸）众传播媒体户外板公交车引导旗横幅等众传播媒体目标受众进行宣传酝酿耳语传播时进行公开SP活动实施炒作制造声势塑造产品独特形象
企划重点：建立总体形象
公开信息媒体炒作——公开信息题活动营销—— 文段概念现代建筑概念诉求——绿色母体景观规划特色样板区样板屋参观——阳光房型项目强强组合
活动建议：
开盘酒会 市中心唐装歌舞表演 购房抽奖送礼活动
强销期（200410 200412）
工作概：
1NP（报纸）RD（广播）SP（行销）活动PR（公关）活动交叉攻击期迅速达化
2媒体继续做直接利产品诉求
3增加媒体出现率断刺激目标象快购买创造销售高潮
战术安排：重点突破战术
题营销活动举行制造企划话题新鲜性保持定宣传频次锁定目标客户客户施行踪利重节日时间点工期进度客户寄发DM（直邮）资料吸引客户现场参观促进购买
企划重点：建立产品形象
盛世概念确立——工程进度（立面落成结构封顶园艺完工）——物业理——重节假日促销——智化——房展会
活动建议：
盛世文化节 家居装潢名家交流会 公益活动冠名
持续清尾期（2005120056）
工作概：
1持续促销SP活动策划
2系列报纸稿广告制作
3提醒目标象购买时机NP户外维持媒体出现率
4配合行销活动达销售目
战术安排：
强化攻击战术
采取夹报方式目标客户进行毯搜索式投递
促销性战术
消费者案特殊深刻印象催促消费者立刻抵达现场参观必需适时机进行SP活动吸引量潮期创造销售高峰外参加针性房展会累积客户
企划重点：品牌巩固
口碑巩固——工期进度——发展商形象——联谊回馈促销——清盘
阶段策略表格明细
阶段
目
执行
具体推广手段
引导酝酿期
完成项销售工具发包施工
耳语传播酝酿
确立企划方案细部容
完成销售准备
立面确定
现场接中心设计
申请水电工电话
广告宣传作业程序确定
区域性布椿
定点板制作
销售准备
工围墙板
重点点户外形象广告
网站架构
会员分析
VI体系设计完成
样板房装饰
公开期
掌握公司客户资料先期成交
完成现场准备工作
传达案进场前销售信息实施第阶段强销
建申请
预告公开日期
电话拜访方式公司客户做先期销售
定点统计追踪
报纸广告出现
排定媒体计划
现场指示牌旗帜等张挂完成
入住接中心
定点板
DM派发
报纸广告
参加展会
网站发布
媒体发布全面启动
说明书面图册
强销期
扩宣传面开发潜客源
延续公开期热潮进入第二阶段强销
集中掌握电成交
电滤
实施销售控制
举办宣传活动配合报纸等媒体
媒体广告发布
充分掌握案情发展
报纸广告
杂志广告
户外广告
速递广告
持续期
阻力产品促销
困难产品突破
第三阶段强销
未成交客户分析追踪
希客户滤
竞争案采势机动作法
报纸广告
销售员客户队伍宣传
清盘期
未成交客户分析追踪
项目结案
项目总结
报纸广告
销售检讨
十三假日工程结点广告安排
1开工典礼结构封顶外立面出彩等工程进展节点
邀请市区领导公司集团领导出席配合活动建议新闻媒体发布新闻性报道文章结合节点活动进行硬广告推出
251101黄金假日
结合开盘五节国庆节际参加假日房展会推出国庆献礼型公关活动配合推出时点实施广告策略
题：房展会假日回馈国庆献礼
331554中秋教师节圣诞节元旦春节
年中重节假日媒体亮相宣传项目时宣传企业品牌箭双雕
题：形象庆贺
十四媒介策略预算
原：立体整合传播
1媒体组合
针推广需制定专门媒体策略
针产品推广
线－－型路牌报纸杂志型板高炮等
辅线－－电视广播软性宣传
针客层促销推广
线－－现场包装单片投递SP活动等
辅线——周边区域派送会员服务推广
2选择媒体评估
（1）媒体选择
总原：
合肥媒体
媒体受众楼盘客户群相匹配原
效相等相似前提推广成低济原
媒体选择标准：
具较高目标受众例
具较高品牌知名度形成品牌互补
广告表现承载性
广告效果监控性
合理媒体采购价格
媒体选择范围：
知名媒体具广潜客户群媒体
合肥区域性覆盖媒体
（2）媒体较
TV(电视)
NP(报纸)
MG(杂志)
OUTDOOR（户外）
INTER（网络）
DM（直邮广告）
优势
时段频率高受众广泛影响面广集视听觉身效果记忆度高千成低
发行周期短频次高时效性强受众广泛具较高达率千成低传播信息量
印刷精美色彩丰富面感觉信度较高保存期长传阅率高受众分层次针性强
色彩丰富面感觉具视觉击力目标集中区域性强单受众频次高达率高
受众基数统计中国网民2000万广告形式新颖互动性强设立网站信度较高
色彩针性强达率高灵活性强
劣势
制作费高投放费昂贵制作周期长
印刷质量较差效期短传阅率低广告篇幅受版面限制
发行周期长时效性差传达率较低成较高
介绍性说明性强传播信息量易受干扰受众限
区域性差目标群体具确定性受网条件限制费贵
受众限传阅率低
3阶段媒体投放基原：
引导期间－－户外开花形象引导
开盘期间－－集中兵力急攻快30——60天
强销期间－－保证频率根市场情况变化进攻节奏
注意点：
☆ 媒体投放应房产市场销售淡旺季规律
「五」「十」前购房旺季加媒体投放量春节23月份天气炎热79份购房淡季减少媒体投放量
☆ 媒体投放应配合重营销活动
开盘前时期房展会重SPPR 活动前时期适加媒体投放量
４案建议媒体选择
□合肥晚报&新安晚报
目前讲发行量受众面建议作案首选媒体
□交通电台音乐电台
价格低听众广高频率传播提高受众案认识度
□安徽卫视济频道电影频道综合频道
电视然楼盘讲直接效果品牌知名度提升帮助
□户外广告指示路牌工周边围墙广告
楼盘附做指示路牌引导旗横幅交通路口机场车站设置板
工周边做型宣传板
□公交巴士车身广告公交车站灯箱广告
更案全市性公交线路
利户外广告长期效应项目营造市场效应区域氛围
□DM（Direct Mail）入户单张
价格低目标市场细分明确宣传侧重点适合区域性宣传相关广告公司相互挖掘
□杂志媒体
合肥楼市房展会会刊然发行量实效性强目标直接
□常宣传道具：
销售道具：
模 型：置接中心展现案整体布局规划单体户型模型现场展示
效果图：表现社区规划绿化景观设计
立面图： 表现整体楼盘立面效果
房型配置图：销销海等印刷品解房型情况面积增加美感
楼书销销海：楼书针客户已购客户开发展现形象细说产品销寄发销海定点派发作现场工具
手提袋：表示案名产品楼盘形象方便客户收取资料现场房展会
户外宣传道具：
跨街横幅：现场周边街道方便客户寻找
灯 箱：分室户外两种置现场售楼处部外部周边道路口等处
展 板：现场售楼处展销会展板两种进行产品细说配合销售展出
引导路牌：楼盘位置图客户进行交通引导设置路口处
户外板高炮：效果图宣传口号广告设置路口处
公交车：市繁华路线营造市场效应区域氛围提高楼盘品牌知名度
5广告总预算阶段性安排
方天丽景2004年广告成概预算
总销金额 575亿元
广告投放例 2
广告成 575亿元*21150万元
2004年广告成 1150万元*50575万元
阶 段 明 细
引导期
公开期
强销期
持续清盘期
总额(元)
概预算（元）
1162400
1010000
1470000
171000
38134万
例
3048
2649
3855
448
100
期引导期「2004420046」
务：开案做前期准备做楼盘预告相关信息形象引导
预算成例：3048
项 目
容
单价（元）
数 量
标 准
预 算（元）
POP道具
户外
1块
年
250000
售楼处顶部板
1块
年
180000
模型
1
20000
室裱板
400
4
1600
室灯箱
1200
4
4800
LOGO墙
1
5000
横幅
900
10面
9000
引导旗
250
100
25000
设计部分
楼书
30
2000
60000
销海销
5
4000份
20000
名片手袋等VI
5
1000份
5000
媒体组合
合肥晚报
28000
4次
整版彩色
112000
新安晚报
25000
4次
整版彩色
100000
电视广告（市房产）
3月套餐
180000
开盘SP
90000
SP
50000
备
50000
计
1162400元
期公开期「2004720049」
务： 聚集气销售造势
预算成例：2649
项 目
容
单价（元）
数 量
标 准
预 算（元）
媒体组合
合肥晚报
28000
10次
整版彩色
280000
14000
5次
半版彩色
60000
新安晚报
25000
8次
半版彩色
200000
12500
6次
半版彩色
75000
电视广告
180000
3月
套餐
180000
SP
4次
200000
DM派发
3
5000份
15000
计
1010000元
期强销期「200410200412」
务：延续公开期气势销售高潮服务
预算成例：3855
项 目
容
单价（元）
数 量
标 准
预 算（元）
媒体组合
合肥晚报
28000
15次
整版彩色
420000
14000
10次
半版彩色
140000
新安晚报
25000
15次
整版彩色
375000
12500
10次
半版彩色
125000
电视广告
180000
3月
套餐
180000
SP
4次
200000
DM派发
3
10000份
30000
计
1470000元
期持续清盘期「2005120056」
务：维持形象巩固销售化余房
预算成例：448
项 目
容
单价（元）
数 量
标 准
预 算
媒体组合
合肥晚报
28000
4次
整版彩色
112000
DM派发
3
3000份
9000
SP活动
1
50000
计
171000元
2004年度期推广广告成概算2005年度期推广兼二期推广广告成概算根2004年销售情况广告效应调整里做预算
十五现场包装
售楼处销售活动重现场根方案前面策略部分设定方案：软硬两方面重点建设售楼处建议采取方案售楼处进行部包装出案新区竞争楼盘现场包装气氛性
1售楼处布置
◆格调：案题品质文生活馆格调方
◆位置选择：位置建议设黄山路潜山路８段时间迁入会里
◆功分布：
接区：接台销控台
模型区：总体模型单体模型
洽谈区：干组谈判台椅
◆建材设备展示
外墙砖外墙材料门窗墙涂料木板砖墙砖洁具厨具吊灯灯具
◆声光效果演示：广告片背景音乐家庭智化系统
◆灯光设计布置：环境明背景灯吊灯灯注意灯光布局亮度灯具造型等
◆特殊求：
A）售楼处面积落玻璃观赏外面景观
B）售楼处入口广场沉式面积水景面积草坪甚部设置水景
C）样板房离售楼处太远样板房绿化庭院
2样板房
样板房建立案形象品质提升关键样板房选择位置绿化水景较位置选料方面应材料独特设计手法展示案先进现代居榜样·文社区典范形象概念
3示范景观
考虑售楼处周边设置面积500方米含定坡度变化面积植草坪种类型树木注意树型色彩搭配品座椅灯具等园林景观整体风格协调统建筑整体风格示范单位相协调时水池喷泉水景切忌简单直避免变化繁复盲目推卸时做然河岸水岸水景提升全方位品质
4户外围墙包装
户外围墙销售宣传起举足轻重作根案定位案概念卖点等涵围墙体现
建议统采喷绘制作配灯光射设置块（150米）型板放置运河路玉山路滨河路必定吸引行参观者目光达展示项目品牌形象提升档次进增加买家购买欲
十六附录： LOGO释义
LOGO释义：
1标志图形推广名加注册名组成
2标志标准色高贵红愉悦黄智慧蓝区高贵品质醒目立面深厚文化底蕴极贴切
3标志图形外方圆区天方圆规划相吻合
4标志四方角象征着东南西北四方界定尊贵盛世空间
5整LOGO组合浑然体体现楼盘高贵厚重旷达气品质
十七附录：面表现show稿
系列开盘篇：
系列形象篇：
系列团队篇：
十八附录：楼盘VI系统
名 片
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引导旗
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