目 录
第章 北京商业产发展时机 4
促进市场发展素 4
1首济持续增长 4
2北京商业全面发展 4
3发展规划出台实施 4
4市场调控规范加强 4
5区域商圈功变化 4
6重事件突发影响 5
7宏观环境断优化 5
8消费投资逐渐理性 5
二引起快速升温直接原 5
1投资转移 5
2需求拉动 5
3利益驱动 6
4运作灵活 6
第二章 北京商业产市场形势 6
整体市场 6
（）市场概况 6
1全国市场 6
2北京市场 7
（二）情况 8
1市场供 8
2市场需求 8
3市场行情（资源源：易铺网） 8
4运作方式 10
5价格分布 10
6项目分布 10
二区域市场 11
（）CBD区 11
1供方面 11
2新旧项目 11
3需求方面 12
4市场形势 12
（二）中关村 13
1中国硅谷助推投资热潮 13
2供求关系决定市场高价 13
3住宅底商利图 13
4 中投资者容忽视 13
（三）亚运村 14
1供需矛盾突出 14
2市场持续热销 14
（四）南城区 14
1商业产渐成规模 14
2市级物流中心初步显现 15
3三城区广汇商机 15
第三章 北京商业产未趋势 15
北京商业规划发展 15
（）北京十五期间商业发展规划 15
1发展基目标 15
2商业发展重点 16
3业态引进重点 16
（二）区域规划情况 16
1市级商业中心新轮升级调整启动 16
2区级商业中心完善发展步预留 16
3社区商业中心 16
4特色商业街 17
（三）北京商业发展趋势 17
1北京流通业 17
2北京商业街 17
3北京零售业 17
二市场存问题现象 18
（）身足 18
1开发资金匮乏 18
2复合稀缺 18
3软硬件配套 18
4理服务滞 18
（二）市场表现 18
1问题 18
2具体现象 19
三市场发展未态势 19
（）基态势：竞争加剧聚集扩散 19
1两外素 19
2两素： 19
（二）总体趋势 20
1供应方面：逐年递增规模分布更日趋理性化 20
2需求方面：稳中趋旺 20
3区域分布：中心化 20
4市场价格：先升降 20
（三）投资重点 21
1重点项目：政府鼓励4类 21
2重点区域：三四环周边区 21
3重点业态：零售物业 21
4重点类型：街底商 21
第四章 北京商业产投资探讨 21
商业产投资概述 21
（）投资风险规避 21
1营模式 22
2合作方式 22
3规划设计 22
4商圈需求 22
（二）投资基考虑 22
1商圈规模 22
2商圈变动 22
3力店效应 23
4广场气 23
5品牌店效应 23
6理位置 23
7商铺通性 23
8周边价格水 23
二商业产简单思考 23
思考：商业定位 23
思考二：商业物业理 24
思考三：商业产二三级市场 24
思考四：商业价值业态规模 24
思考五：商业房产接 24
北京商业产市场
研究报告
第章 北京商业产发展时机
北京商业产市场发展时机基判断：条件成熟快速升温
促进市场发展素
列素孕育夯实北京商业产市场发展基石力促进市场发展
1首济持续增长
北京快速发展宏观济指标（国生产总值口总量结构均支配收入结构社会消费品零售额等）稳步增长优化商业发展空间日益广阔居民消费力持续增强新轮投资消费升级已展开助推商业产市场发展
2北京商业全面发展
首先市级商业区域商业社区商业快速增长促进商业产步发展次商业业态日益元化现代化拉升商业产需求者商业产相互融合相互促进已全新阶段直接壮商业产市场
3发展规划出台实施
城市总体规划奥运行动规划商业发展规划商业物流规划基础设施建设发展规划等北京市项规划相继出台实施商业产市场发展积极导促进作
4市场调控规范加强
市场日益规范住宅写字楼投资利润趋稳定透明股市汇市风险加剧投资渠道狭窄存贷款利率调央行121号文等政策深远影响促开发商投资者居民刚刚起步潜力巨商业产予高度关注
5区域商圈功变化
商圈功作居住功（住宅）商业功（商铺）商务功（办公楼）机结合着北京城市建设更新改造力度断加强步伐断加快商圈居住商务功正发生明显变化必引起区域商圈功变化促进商业业态优化增加商铺需求区域商圈功变化商业产市场影响持续增强
6重事件突发影响
奥运入世极促进商业产市场发展影响长期深远非典疫情商业产市场影响剧烈短暂延缓未阻碍市场发展时非典项鼓励优惠政策时出台市场复苏迅速市场发展产生积极影响
7宏观环境断优化
方面北京外资投资热点区国外投资者普遍全面开放中国市场巨发展潜力作首北京然热点方面北京投资热点区资企业加快进京步伐民间投资渐成规模势述两方面直接间接促进北京商业繁荣商业产市场
发展
8消费投资逐渐理性
次消费投资热潮历教训市场消费需求投资行日趋理性成熟利北京商业产市场规范发展逐步成熟
二引起快速升温直接原
列原直接引起北京商业产市场快速升温成市场投资热点
1投资转移
着北京住宅写字楼市场竞争加剧利润公开透明加投资渠道单狭窄股市汇市风险加剧商业产渐成股市汇市高档住宅投资外种新理财方式
时房产投资般历住宅写字楼商铺发展历程商业产（开发建设商业营融合成复合产）房产开发趋势目前单项目开发传统房产投资提供全新拓展空间
2需求拉动
居民投资消费力日益提高北京城市口逐年递增居住范围外加速拓展城区更新改造力度断加市容市貌极改善入世奥运深远影响商业产市场快速升温起需求拉动作简单说商业产需求空间
均商业面积需求方面均商业面积衡量城市商业面积否合理指标纽约东京概1617香港约13海接11300万城市口均1方米计算北京少需1300万方米商业面积统计2002年北京商业物业总面积现900万方米左右发展潜力巨
消费水准提升需求方面消费购买式已体验式转变原商业已法满足日益增长元化消费需求需新商业业态进入
区域商圈分块需求方面商业表现城市中心集中段集中消费着城市（旧城改造）外（新区开发）两方面快速发展消费购买式体验式转变原商业格局必然改变级中心极商圈必然出现必然加区域商业中心特色商业街专业市场社区商铺等需求促进商业产市场发展
外三外投资（外资外外行）齐头进中投资者踊跃参特国外商业巨头纷纷抢滩北京商业市场批特许营加盟连锁店竞相陆续选址落户直接起需求拉动作
3利益驱动
首先目前商业产开发周期较快投资回报率较高次期商业产供应求市场发展潜力巨者商业产尚处起步摸索阶段较趋规范投资方式卖点利润挖掘提升空间然吸引越越投资进入
时种复合产提升区域块开发项目附加值竞争力房产投资越越注重商业产
4运作灵活
商铺较高投资价值运作样营灵活出售出租营委托合分根市场需求竞争状况进行时调整具强市场适应性抗风险性
第二章 北京商业产市场形势
北京商业产市场现状简单概括：供求两旺持续高温
整体市场
（）市场概况
1全国市场
1997年国商业产市场迅速复苏高速增长
首先全国范围城市化进程加快规模旧城改造方面传统商业中心亟改造提升方面新兴区域商圈亟开发建设加范围产业结构调整第三产业飞速发展直接形成商业产量需求
次中国入世众零售娱乐家居餐饮业国际商业巨头竞相加快抢滩中国市场步伐沃尔玛家乐福欧倍德百安居麦劳麦德龙肯德基必胜客百脑汇吉盛伟邦等增加量商业产需求时促新型商业业态引入新型商业产开发ShoppingMallOutletStore（工厂直销店）超市连锁店特色商业街等力推动商业产市场快速升温
具体现象：
l 中城市商业类物业供应求商铺价格飞涨屡创新高
l 全国范围争建商业特色街型购物中心北京海深圳广州重庆成西安等少中城市正筹划已兴建ShoppingMall
l 众开发商纷纷加商业产项目开发中连万达商业产作住宅开发重攻目标
国际商业巨头沃尔玛结成战略性盟计划海北京等15城市开发型商业产商业产开发规模销售额均超住宅类物业
完全统计1997—2002年国商铺销售占整体房产销售例约7％增幅日益明显200020012002年增幅分达40106％30％2002年国商业产投资额增幅118％2003年1－8月全国商业营业房新开工面积投资额增幅均超40％房产分类物业中增幅高
原区街底商裙楼门市房形成配套商业型百货商厦中心区域商业直超级购物中心代表专业商业产商业物业模式历系列变革房产业越越第三产业商业倾斜日益接融合复合产已成房产开发必然趋势
2北京市场
北京商业产市场发展略晚深圳海
迅速升温2002年
外老番街 火爆开盘回龙观底商快速结案中关村科贸中心128万元天价炮响建外SOHO左岸工社旺铺热拍商业产市场众瞩目风光限
持续高温2003年
新型商业产陆续开发世纪金源领军Shopping Mall率先开工连万达订单产反响热烈开发商解纷纷行动华远意沃尔玛合作建设包括沃尔玛中关村连锁店三四型超市天鸿表示回龙观兴建综合性型超市城开索纳塔营销商西单合作开发4S新型轿车销售服务商场新组建太合商业房产公司加商业产投资
众新老项目加商业物业投入左岸工社全球商业健身连锁机构――中体倍力健身俱乐部合作建立3000方米中体倍力左岸连锁店建外SOHO意拷贝海新天模式继续开发特色商业街现代城已规划出条风格独特商业休闲街富力城拟准备引进25―3万方米型综合类超市苹果社区设计20万方米商业面积包括15万方米综合超市条浓厚文化气息特色商街原商业产西单商场恒基中心加快全新改造
时国外商业巨头进京步伐明显加快建材方面欧倍德百安居乐华梅兰超市方面沃尔玛欧尚7—11便利店迪亚折扣店等开业落户筹备选址报审商集团海华联物美超市等国型商业企业积极京拓展
（二）情况
1市场供
市统计局统计截止2002年底北京商业零售业物业总面积9985万方米营业面积529万方米餐饮业总面积2068万方米营业面积130万方米2003年1－11月商业营业房施工面积增长342增幅高总施工面积303住宅施工面积252
时综合世邦魏理仕戴德量行报告型商业物业市场供情况解：
l 现存量2002年型商业物业存量约160万方米中百货业279万方米购物中心661万方米外资超市332万方米甲级写字楼底层商铺367万方米2003年型商业物业（１万方米）达120提供商业总面积2945万方米均规模25万方米
l 潜供量2002年建项目71万方米拟建项目320万方米时解未年北京批复500万方米商业面积
l 增量2002年2359万方米2003年30万方米（2003年1－10月20万方米）2004年预计约53万方米2007年突破300万方米
2市场需求
l 需求体型商业集团（特国外零售商业巨头）带动型商业产需求中企业（尤中投资者）带动型商铺需求中中投资者型商铺需求
l 需求区域首选阳区东三环亚运村次海淀区中关村集中流量交通方便住宅区商务区附商业氛围较成熟段
l 需求类型型商业产中新型业态（型购物中心专业市场特色街超市连锁等）需求远传统业态（百货商场）型商铺中餐饮服装类需求远娱乐类
l 需求规模呈两极化发展趋势型商业产集中4－6万方米间时10万方米超型项目断涌现型商铺集中10－200方米间时出现分割式商铺专业市场中商铺面积更
3市场行情（资源源：易铺网）
l 商铺高售价排行参考
商铺高销售单价排行榜
商铺名称
售价
排行
中关村科贸中心
13万元方米
1
左岸工社商铺
636万元方米
2
第五道
42万元方米
3
建外ＳＯＨＯ商铺
3万元方米
4
阳门外老番街
25万元方米
5
国展家园商铺
23万元方米
6
欧陆典
21万元方米
7
九台2000商铺
198万元／方米
8
l 办公楼底商售价参考
城区
位置
项目
商业面积楼层
售价(元／建筑米)
西城
复兴门
远洋厦
4000
30000
西城
阜成门
国润厦
600
12600
海淀
西北三环
数码厦
240首层
25000
海淀
四道口
国兴厦
600／首层
均价12000
阳
北三环边
浙江厦
13900
10000—27000
阳
东四环
住邦2000
约5600
16000—19800
l 住宅楼底商售价参考
城区
位置
项目
商业面积楼层
售价(元／建筑米)
阳
北窑
现代城
20000／二层
20000—23000
阳
亚运村
风林绿洲
5000
14000—23000
阳
芍药居
旭风苑
4000
9200
海淀
国兴厦
四道口
20000
14000
东城
安定门外
柳源居
约1000
12500
宣武
广安门
朗琴园
约4000／首层
14000
崇文
广安街
金帝世家
50000
18000—20000
4运作方式
完全统计商业产运作方式租赁销售租售举营联营等形式中：
租赁项目62万方米约占总量3455万方米金源shoppingmall代表
租售举次54万方米约占总量307万方米北方明珠底商代表
出售项目第三46万方米约占总量26建外SOHO第五道代表
营联营少17万方米约占总量1016万方米华贸中心代表
5价格分布
统计2003年1－10月商业营业房销售均价10394元／方米增长385增幅远高商品房均销售价格24办公房54住宅2
世邦魏理仕戴德量行报告显示截止2003年10月优质商铺首层二层均租金报价分275美元137美元分升0402％
时完全统计价格区间分布情况：
l 销售价格
底商价格般住宅公寓价格2－3倍
均价4万元项目约占总量4集中中关村CBD
均价3－4万元项目约占总量9
均价2－3万元项目约占总量29般商圈高档写字楼公寓底商力价位
均价1－15万元项目般城区非商圈商铺力价位
均价5000－8000元项目般远郊区商铺力价位
l 租金价格
5元方米·天项目约占45
3－4元方米·天项目约占22
4－5元方米·天项目约占22
2－3元方米·天项目约占11
6项目分布
区域方位目前商业产项目区域划分明显价值差明显
50项目集中市级区域商业中心市级商业中心位城市中心包括王府井西单区域商业中心集中东部西部散布商务区居住组团交通枢纽附目前发展较成熟中关村CBD建国门外亮马河亚运村公坟中CBD中关村两核心
l 东区：CBD消费档次较高区域商业中心财富中心建外SOHO昆泰国际中心万达广场华贸中心推出成天时尚窗CBD周边已成商业投资热点区域
l 西区：西北三环中关村线始终商业产投资热点尤中关村带市场供应求价格居高
l 北区：亚运村区原欧陆典阳光广场期第五道高档次高密度居住社区保证区域商业产投资热度
l 南区：商业投资软肋带述三区相略显足商业投资氛围气需提升中市街金帝世家世贸商城(木樨园)等项目较影响
二投资类目前商业产项目种类日益丰富投资特点
般分市级商业中心区级商业中心社区商业中心专业市场特色商业街底商等六种
l 市级商业中心：商圈辐射半径达7－8公里甚全市包括原三（前门王府井西单）新兴五（CBD中关村马甸公坟木樨园）商业中心商业规模业态业种复合度高辐射半径商铺租售相容易投资回报率高回收周期较短投资保证长期稳定回报价格高前期投入较运作空间限
l 区级商业中心：服务区域方庄京社区商业中心：服务社区天通苑世纪城商铺价格相高营较稳定位置价值差
l 专业市场：服装类阜外万通雅宝路天涯厦蒋宅口巨库IT类中关村科贸中心鼎电子商城家居类碧溪家具广场等特点单商铺面积（超10㎡）单价高独立营需托营高风险高回报存
l 特色商业街：市场行然形成较行政行造效果较差东直门鬼街方庄食街马连道茶叶街等
l 底商：简单分办公楼底商(数码厦银科厦等)住宅底商(珠江帝景回龙观济适房)两类中拥独立门面固定消费群营稳定投资风险价格相低廉住宅底商受欢迎
二区域市场
（）CBD区
1供方面
两年CBD泛CBD区住宅写字楼新建项目集中推出时商业物业开发供应明显升温成商业产投资热点区
戴德梁行统计2008年CBD新增商业面积低90万方米国贸三期5万方米LG厦35万方米华贸中心16万方米等约占北京新增商业总面积29加原国贸商城嘉里中心等项目商业总面积超100万方米届时北京商业格局发生较变革作新兴市级商业中心CBD超越西单王府井成北京规模商业区
2新旧项目
项目名称
项目位置
项目规模
开业时间
租售状况
国贸商城
建外街1号
60000方米
1990年(1期)
租售
嘉里中心
光华路1号
15000方米
2000年
租售
SOHO现代城
建国路88号
20000方米
2002年
销售
京汇厦
国贸桥东南
3000方米
2002年
租售
国贸三期
建外街1号
60000方米
2007年
租售
华贸中心
光华路1号
160000方米
2005年
租售
建外SOHO
建外街4号
90000方米
2004年
销售
万达广场
国贸桥东南
70000方米
2005年
租
3需求方面
CBD区商铺需求明显增长行业：
l 品牌服饰
作商铺市场消化量租户类品牌服饰CBD较需求尤中高档高档品牌
l 餐饮
数百万计工作口量商务餐饮业创造巨商机CBD成餐饮业必争
l 展厅
鉴收入较高群聚集体验式消费转变致力创造独特体验中高档品牌会开设展厅目标锁定CBD
l 配套服务
CBD工作生活群数量庞需类配套服务票务商业印刷快递便利店洗衣店等配套店铺数量需求相较
4市场形势
l 产品定位普遍高启
客户定位产品定位北京CBD商业发展规划(20022010)预测CBD消费群约50万中年轻时尚商务白领约25－30万常驻财富阶层涉外士约55万商务旅行群约17万文化休闲群约1－2万观光群约4－8万资料显示CBD拥北京高档商务写字楼70跨国公司驻中国代表处65北京代表处95外国银行北京分行90北京十写字楼全部十宾馆80等等CBD商业项目纷纷立足全面覆盖高端消费者种种性化需求定位高档著名品牌中立志世界500强携手万达广场号称移植海新天建外SOHO筹划营造欧式风情商业走廊珠江帝景说典型代表
l 商铺租价稳扬
目前CBD商业面积足10万方米约占北京7业态较单购物中心相集中国贸嘉里中心贵友况国贸二期新增供应较少面稳步升市场需求商铺均租金稳升首层优质商铺月租金60～120美元空置率直保持2较低水
l 东区成发展重心
目前CBD西部北部已形成定规模商业区蓝岛丰联广场中心外商业街燕莎中心燕莎商圈CBD东部直缺少较规模品牌效应商业区众重量级项目选址东部未CBD发展重心方华贸中心正精心建设16万商城国贸正着力造全球国际贸易中心加建外SOHO等周边商业街补充呼应CBD东区日益显现CBD商业中心位外欧洲生活城珠江帝景90万方米集成社区拥高档商住公寓酒店式服务公寓五星级酒店高档会甲级写字楼欧洲风情商业街等配套全更项目难项背
l 集成社区受市场追捧
投资类型集成社区已成受市场追捧热点谓集成社区集成开发理念整体解决业生活次性开工次性交付设施目前通滚动开发模式珠江帝景欧洲风情商业走廊火爆认购CBD素外集成社区项目卖点亮点
（二）中关村
1中国硅谷助推投资热潮
作华北甚全国电子产品集散加处成熟老城区周边科研院林立特着中国硅谷位日益稳固中关村商铺投资次掀起热潮左岸工社财智中心数码01中关村科贸中心等批拥商业面积新型写字楼相继建设海龙厦鼎电子商城等新型电子商城相继开业世纪金源ShoppingMall封顶开业
2供求关系决定市场高价
中关村商铺银行证券电子市场等高端行业占领中企业市场交易额逐年增加时着中关村整体商务环境改造规划出台绝部分街商铺拆区商铺直供应求市场价格高开高走
3住宅底商利图
万柳区新起点家园万泉新新家园底商板井区域 世纪城 4万方米夜城快速售出早期北京科技会展中心底商成功案例说明点成熟商圈拥量稳定消费群体商机投资风险底商价格菲位置气优势获较高回报较稳定收益
4 中投资者容忽视
市场现状中投资者尤外投资者（温州投资）异军突起渐成规模企业投资相带动型底商电子市场商铺需求量增加需求区域集中流量交通方便住宅区商务区附商业氛围较成熟段
（三）亚运村
亚运村目前建筑总面积已超600万方米常住口达50万流动口30万规模日益壮范围延北五环奥运村建设亚奥区域更延伸昌区东口西达京昌高速路作中心居住区(CLD)亚运村东部CBD西部中关村齐名
1供需矛盾突出
亚运村商业直投资热点奥运济外部催化奥运建设部拉动原外较供应量庞消费群需求间巨悬殊重原
量中高档商品房亚运村集中强力消费群体亚运村现商业供应量仅10万方米左右北辰购物阳光广场飘亮购物旺市百利超市家超市等家代表商业面积远远法满足
高品质生活需求巨消费力难释放时难适应奥运村建设需求规模档次突出北辰购物中心营业额直排北京市型商业购物中心前名慧忠路安慧北路已发初步形成餐饮条街
时目前绝数街商业店铺业态分布较零乱文化设施欠缺性化商铺鲜见难满足较高档次消费需求
2市场持续热销
拍卖烘托亚运村商业消化速度快建筑规模35万方米第五道目前销售已达90％售价达18－4万元相继星巴克全聚德新世纪钱柜等知名品牌店签约落户外阳光新干线底商创造100％销售奇迹售价达27－3万元华汇集团7万方米商业欧陆典1万方米底商引起市场高度关注
时悉亚运村型商业区出现未亚运村奥运村交错核心带总规划建筑规模达856万方米中包括亚运村首条超规模商业街214万方米(中店铺式商业108万方米综合商场85万方米题商场2万方米)该区商业格局产生较变革力提升该区商业水准
（四）南城区
1商业产渐成规模
城市基础设施极改善南城开发空间日益拓展南城商业水提高日益加快目前已建成规模住宅区珠江骏景恋日家园清芷园朗琴园怡海花园庄维花园等建配套型商业设施南城商业产发展增添新活力
十五期间北京分建设东南西北4型ShoppingMall加政府扶持力度继续加强南城型商业产已初露端倪渐成规模时悉木樨园红门带快形成服装营特色商业中心型商业中心落成
2市级物流中心初步显现
众颇实力连锁公司万客隆天客隆华联沃尔玛等纷纷进驻外东方家园名流家居集美家居家家美等型家居广场南城安家落户国际国知名店面强势加盟迅速带动南城气增长逐步成京城物流中心
3三城区广汇商机
崇文区：年改造新世界中心代表崇文门区日益成流织繁华热闹区域商业旺
宣武区：广安街改造建成市街分菜百商场庄胜崇光百货中心菜市口广安门两区域已成区域商业聚集外马连道茶叶条街
丰台区：拥丰台百货商场方庄购物中心华润百货商场新安商场亚西亚商场等批中型商业设施农副产品商品家具纺织服装汽车体类集贸市场90余中新发批发市场首农副产品集散中心
第三章 北京商业产未趋势
北京商业产未趋势总体预测：竞争加剧聚集扩散
北京商业规划发展
（）北京十五期间商业发展规划
1发展基目标
l 商品流通总规模年均增长10社会消费品零售额2005年达2330亿元年均增长102010年达3700亿元2000年增长16倍商品购销总额社会消费品零售额基保持步增长
l 网络商业份额达30 包括连锁商业电子商务网络商业实现零售额占社会消费品零售额份额2005年达30（连锁商业网占27左右电子商务网占3左右）2010年达48（连锁商业网占40电子商务网占8）分2000年提高1836百分点
l 均拥零售商业网点营业面积达09方米2005年零售商业营业面积2000年840万方米增加1000万方米左右户籍常住口均拥营业面积09方米左右2010年零售商业营业面积达1200万方米左右户籍常住口均拥营业面积10方米左右
2商业发展重点
l 促进两网促进连锁商业网电子商务网发展
l 提高三区提高城市中心区（包括王府井西单前门栅栏三商业中心）商务中心区（包括建国门外阳门外两商业中心）中关村科技园区商业发展水
l 繁荣三圈发展三环路周边零售商业商业圈四环路周边型专业市场批发市场新型零售业商业圈公路环周边型功购物中心现代化商业物流配送区商业圈
l 开拓十城开拓十远郊区（县）中心城镇商业中心
l 培育十街培育十条左右具营特色商业街(区)
l 完善400社区完善市区郊区城镇400左右社区商业中心
l 加快发展四类商业加快发展发挥北京优势服务会展商业旅游休闲商业科技文化商业绿色生态商业
3业态引进重点
重点引进型购物中心型专业店折扣店便利店仓储式超市综合超市等六种商业业态中四环作折扣店便利店卖场等新商业业态增长带集中发展五环计划建成四型购物中心
（二）区域规划情况
1市级商业中心新轮升级调整启动
西部公坟商业区北部双榆树—钟寺商业区两市级商业中心着手统规划设计整体提升改造东部外街制定总体方案启动20万方米工程项目南部木樨园市级商业中心加快建设形成服装营特色商业中心城中西单整体改造王府井规划升级前门中轴路商业街着手建设振兴市中心原商圈济
2区级商业中心完善发展步预留
三四环路周边原规划区级商业中心已基形成进步完善功尚未形成规模加快发展酒仙桥丰台镇卢沟桥京丰台桥南西三旗五路居芍药居六里屯南八里庄南磨房北太庄五道口等尚未建设周边住宅开发建设步发展期开发建设保留商业规划角门毛家坟红门万泉寺二里庄太桥西八里庄等时1015万新建居住区规划建设区级商业中心
3社区商业中心
距离市级区级商业中心1公里外居住口达1－3万居民区原应综合性社区商业中心
4特色商业街
具特色商业街(区)雏形发展趋势街(区)势利导鼓励发展目前已初具规模正发展东方庄餐饮街马连道茶叶街牛街天桥隆福寺文化街海淀图书街十里河建材装饰街秀水红门服装街莱太花卉街女街中关村电子街三里屯酒吧街潘家园古玩街（区）等进步改善环境促进发展外外街安道市街等道路建设形成商业街区迅速兴起
（三）北京商业发展趋势
1北京流通业
传统百货业没落北京商业呈现出发展态势：
l 仓储式连锁式超市便利店等迅速崛起已成商业新增长点
l 折扣店专卖店业种迅速增长重性日益提高
l 专业市场特色街已成商铺开发重方
l 超型购物中心已渐入心成投资新热点
l 老字号商业中心整体改造重新复苏
2北京商业街
两条发展线原老商业街提升二着旧城改造城市扩张两方面快速发展新兴特色商业街兴起发展态势：
l 配套型商业街通常位型居住区中心街侧满足区域需求积聚商机气提升项目附加值
l 专业型商业街市场然形成政府规划引导成满足全市范围某方面需求电器家装服装等
l 型综合商业街集休闲观光购物旅游等体型购物广场特色商业街型商业产方中特色商业街尤具北京域特色传统文化气息特色商业街吸引力
3北京零售业
l 现代零售业逐步取代传统零售业
l 食品销售市场份额会继续扩
l 中流通企业通种形式创办协会联合起争取企业等利益
l 业态互相渗透时量连锁形式进入居民社区提供生活方面便利服务
l 类中超市占相稳定市场份额
l 国外商业巨头进入加快零售业结构调整市场集中度提高
二市场存问题现象
（）身足
1开发资金匮乏
国房产开发通病资金短缺方面加项目开发风险赖贷款预售加商业敏感市场反映宏观济市场环境旦波动项目极出现危机方面制约项目未发展分注重资金回收营销策略项目招商市场定位功布局产生严重制约
2复合稀缺
北京商业产刚刚起步房产商业消费心理三种知识融会贯通商业产复合型少
3软硬件配套
商业产卖仅仅房子更商业氛围商机硬件建设仅商业产基础项目增值空间软件营理项目定位失败营理行建设法吸引投资者
4理服务滞
商业产政府行政干预理服务少政府角色应快原理者转变规划者服务者力促进商业产快速健康发展
（二）市场表现
1问题
l 商铺市场局部剩
综合世邦魏理仕戴德量行报告2007年前商业产项目相集中推出区域点相集中整体市场然供应求局局部项目剩
l 需求供间错位
需求错位开发商身项目硬件租赁条件法满足商家需求目前市场需求超市家居等题店未三四年供应量ShoppingMall出现效供应
二差异供开发商战规划难免导致众项目雷出现积压沉淀
l 销售成功定营利
方面目前市场商业产销售片未营法早期项目参差齐意营状况更市场充满担心方面商业产产权分割理分散营序状况项目原定位出现偏差增加营难度收益回报难实现预期目标
2具体现象
预计3－4年商业产市场出现现象：
l 推出时投资者承诺充分兑现
l 少项目定位准确进行反复调整项目甚会快关闭
l 销售置理期招商开业等工作投资者力
l 资金实力问题出现烂尾工程甚圈钱骗钱问题
三市场发展未态势
中国城市房产开发投资潜力10强研究报告显示北京商业房开发投资潜力中国省会城市计划单列35中城市中排名第市场已进入稳定高速发展期
（）基态势：竞争加剧聚集扩散
竞争加剧：市场基调外两方面素决定市场必进入竞争时代
1两外素
l 供求关系根转变未23年市场处阶段性饱状态局部剩供求错位直接加剧市场竞争
l 信贷政策直接影响央行121号文影响巨特建项目
2两素：
l 开发定位趋商业产处起步阶段普遍较低投资理念开发水造成市场众现建项目定位趋
l 盈利空间缩投资置业者投资水提高成熟远快开发商面日趋理性成熟投资置业需求市场现建项目盈利空间会极限时国外商业产巨头相继进入势必加竞争压力加快优胜劣汰步伐
聚集扩散：市场两焦点聚集扩散呈现市区级商业中心（特色街）社区商业两方两极化
l 高级商品高档消费商业中心（特色街）聚集日商品中低级消费社区扩散
l 商业中心（特色街）日益繁华聚集程度进步提高社区商业飞速扩散
l 特色商品消费特色街聚集普通商品消费社区商业扩散
l 商业中心（特色街）价格整体走高社区商业温调整降低
l 日益规范化基础商业中心（特色街）型化订单化规模化趋势社区商业型化连锁化网络化趋势
（二）总体趋势
1供应方面：逐年递增规模分布更日趋理性化
供应结构型物业供应较型购物中心仓储式超市供应力中型商铺型商铺（店铺）供应量较稳位中型商业街新建建住宅区尤规模住宅区外重新定位重新装修商铺相继推出
2需求方面：稳中趋旺
业态形式新型业态（型购物中心仓储连锁式超市专卖店专业市场）构成需求体
需求体国资民营资合资外资构成三力国资需求表现国银行证券邮局改制连锁超市集团民营资需求表现类专卖店专业市场型店铺合资外资需求表现超型购物中心型连锁超市仓储店
需求特点类业态商铺产生更需求商铺空置率降超市连锁等业态型商铺需求减国外投资进入加快增商铺需求市场竞争加剧商家扩规模
3区域分布：中心化
原商业中心改造升级提升功挖掘潜力新建商档商铺商业街般集中郊流集中交通便利环境较区域设施先进营特点特色型商业产出现居民集中段便宜城市边缘特色商业街分散特定区域段辐射全市外型超市连锁零售店布置居民区区附形成定集聚点
4市场价格：先升降
竞争加剧市场规范供应加需求理性市场价格利润回报呈先升降走势位置优越零售物业保持良竞争力
时市场供求关系变化必然导致项目营销手段变化目前供应求情况项目租售举租赁高价售出方面保证稳定收益降低风险方面终实现利润化着供应增加市场规范投资理性成熟项目租售举会逐渐转变销售求利润求快回收投资销售取代租赁趋势逐渐明显
（三）投资重点
1重点项目：政府鼓励4类
l 市区商业中心型购物中心满足中高水消费体总控制面积45万方米左右
l 中型网点重点发展餐饮业旅店文化娱乐具传统文化特色旅游商业区
l 社区商业创造提供更加全面性化便利化服务功鼓励消费水较高社区开办美容美发茶馆建设休闲娱乐体网点特色街
l 发展专业市场批发市场重点四环路五环路附农产品市场进行改造
2重点区域：三四环周边区
城市中心区商业产发展快速初步统计二环路营业面积占全市47型商业产已基饱开发外扩展必然北京力优化三环四环周边形成新商业发展空间中三环路周边加快形成市级区级商业中心四环路周边积极发展型商业产三四环周边区直商业产开发旺
3重点业态：零售物业
零售业发展趋势方直接影响商业产开发方直接成商业产开发重点中型超级市场专业市场处明显增长趋势百货业需求例相应降休闲娱乐餐饮健身等场量出现未零售物业中
4重点类型：街底商
社区配套商业街底商日益成住宅项目卖点亮点盈利点住宅项目互动性提高住宅项目附加值外规划形成区域商业中心商业街规划成迅速发展社区商业中心时规模（中１００方米商铺具备投资价值）成风险相较易改变转换营方始终供应求
第四章 北京商业产投资探讨
商业产投资概述
（）投资风险规避
商业产市场前景开发企业进入趋势土开发项目建设资金筹划等方面优势明显作复合产商业产毕竟住宅写字楼项目开发营需遵循商业规律开发商方面足开发企业运作商业产风险机遇
简单说应该选择商业营模式合作方式规划设计商圈需求等方面注意规避风险
1营模式
首先需求者角度进行项目定位商业中心商业街专业市场特色街社区商业次服务象角度进行业态选择型购物中心仓储连锁式超市专业市场零售店铺综合型专卖特色型
2合作方式
营商业非开发企业专长开发企业选择商业合作伙伴确定商家合作方式应尤审慎
3规划设计
商业物业特新型商业物业根商业业态专业流物流设计求面积仓储求合作方式确定开发企业应商家求应先做规划设计动工建设先盖房子选商家会设计合理造成招商难出现追加投资二次改建动局面
4商圈需求
商业产投入市场需求关系紧密开发企业应解区域现实未城市规划商业布局竞争手信息避免信息位造成损失区域众项目质化竞争
（二）投资基考虑
1商圈规模
商圈城市商业中心商圈社区商业中心商圈处核心商圈肯定优位置般言传统商业中心推出新商铺非常少投资机会非常投资时应关注新商圈新商圈产生商铺释放成正投资机会较时发现握住样机会投资回报会非常观
2商圈变动
商圈成长性重素已成熟商圈投资成较高难度发展中商圈投资应首选应旧城改造新区开发中寻找
3力店效应
力店方会穷商机型百货商场购物中心会带动周边商业物业全面升值投资助力店作充分挖掘项目商业价值商铺作旺断升值华堂商场带旺周边商业商铺价值突现
4广场气
天安门广场西单文化广场社区休闲娱乐中心流汇集方商机气必商业产段选择规划设计重方面样型演出场体育馆展览馆等广场样该区域形成特殊商圈商铺产生特殊价值北京国际展览中心北京展览馆等附商铺租金非常高举办活动展览期间场馆周边快餐店营业收入时倍
5品牌店效应
品牌客户合作商业产否成功重素品牌客户商业营发展潜力丰富验二品牌客户身聚客力利保证商业产商业接商圈形成
6理位置
理位置决定商业周围环境身素商业营影响规划设计选择项目时尤重包括门前道路类顾客通达度等道路类直接影响消费行商业选址说商业干道道路类次商业区交通干道流方顾客通达度等素非常关键交通隔栏快速路水系等影响流动进影响顾客通达度
7商铺通性
规划设计选择项目时考虑方面基础配套完善商铺通性出售租赁营理影响
8周边价格水
周边价格水直接影响项目价格水售价租金
二商业产简单思考
思考：商业定位
商业定位关键服务区辐射周边服务全市仅服务区服务功全便利服务全市差异化特色化营非常重
时区域年消费力定例增加致维持定水会商业产增加较波动商业定位消费分流新旧商业产竞争中处优势十分重
思考二：商业物业理
商业产关系四方利益开发商投资营者包括周边居住业开发企业租赁出售物业前定做商业物业规划起组织协调作寻求适方式进行统专业化理加强项目整体控制力维护整体形象保证消费品位实现升值潜力
思考三：商业产二三级市场
目前北京住宅二三级市场已建立逐步形成二三级市场联动推进住宅产业发展相目前商铺二三级市场没出现定会发展空间
思考四：商业价值业态规模
商铺价值取决业态贵取决租金利益化流少业态规模定符合商业规律避免资源效浪费
思考五：商业房产接
房产开发复合趋势越越明显中商业产方目前开发企业商业集团直接融合应接唯方式接方式预计会更赖懂商业规律懂房产运作专业公司市场中介作发挥效实现商业房产佳复合充分实现商业产二三级市场联动全面推进商业产市场更更快更健康发展
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目 录
第章 北京商业产发展时机 4
促进市场发展素 4
1首济持续增长 4
2北京商业全面发展 4
3发展规划出台实施 4
4市场调控规范加强 4
5区域商圈功变化 4
6重事件突发影响 5
7宏观环境断优化 5
8消费投资逐渐理性 5
二引起快速升温直接原 5
1投资转移 5
2需求拉动 5
3利益驱动 6
4运作灵活 6
第二章 北京商业产市场形势 6
整体市场 6
（）市场概况 6
1全国市场 6
2北京市场 7
（二）情况 8
1市场供 8
2市场需求 8
3市场行情（资源源：易铺网） 8
4运作方式 10
5价格分布 10
6项目分布 10
二区域市场 11
（）CBD区 11
1供方面 11
2新旧项目 11
3需求方面 12
4市场形势 12
（二）中关村 13
1中国硅谷助推投资热潮 13
2供求关系决定市场高价 13
3住宅底商利图 13
4 中投资者容忽视 13
（三）亚运村 14
1供需矛盾突出 14
2市场持续热销 14
（四）南城区 14
1商业产渐成规模 14
2市级物流中心初步显现 15
3三城区广汇商机 15
第三章 北京商业产未趋势 15
北京商业规划发展 15
（）北京十五期间商业发展规划 15
1发展基目标 15
2商业发展重点 16
3业态引进重点 16
（二）区域规划情况 16
1市级商业中心新轮升级调整启动 16
2区级商业中心完善发展步预留 16
3社区商业中心 16
4特色商业街 17
（三）北京商业发展趋势 17
1北京流通业 17
2北京商业街 17
3北京零售业 17
二市场存问题现象 18
（）身足 18
1开发资金匮乏 18
2复合稀缺 18
3软硬件配套 18
4理服务滞 18
（二）市场表现 18
1问题 18
2具体现象 19
三市场发展未态势 19
（）基态势：竞争加剧聚集扩散 19
1两外素 19
2两素： 19
（二）总体趋势 20
1供应方面：逐年递增规模分布更日趋理性化 20
2需求方面：稳中趋旺 20
3区域分布：中心化 20
4市场价格：先升降 20
（三）投资重点 21
1重点项目：政府鼓励4类 21
2重点区域：三四环周边区 21
3重点业态：零售物业 21
4重点类型：街底商 21
第四章 北京商业产投资探讨 21
商业产投资概述 21
（）投资风险规避 21
1营模式 22
2合作方式 22
3规划设计 22
4商圈需求 22
（二）投资基考虑 22
1商圈规模 22
2商圈变动 22
3力店效应 23
4广场气 23
5品牌店效应 23
6理位置 23
7商铺通性 23
8周边价格水 23
二商业产简单思考 23
思考：商业定位 23
思考二：商业物业理 24
思考三：商业产二三级市场 24
思考四：商业价值业态规模 24
思考五：商业房产接 24
北京商业产市场
研究报告
第章 北京商业产发展时机
北京商业产市场发展时机基判断：条件成熟快速升温
促进市场发展素
列素孕育夯实北京商业产市场发展基石力促进市场发展
1首济持续增长
北京快速发展宏观济指标（国生产总值口总量结构均支配收入结构社会消费品零售额等）稳步增长优化商业发展空间日益广阔居民消费力持续增强新轮投资消费升级已展开助推商业产市场发展
2北京商业全面发展
首先市级商业区域商业社区商业快速增长促进商业产步发展次商业业态日益元化现代化拉升商业产需求者商业产相互融合相互促进已全新阶段直接壮商业产市场
3发展规划出台实施
城市总体规划奥运行动规划商业发展规划商业物流规划基础设施建设发展规划等北京市项规划相继出台实施商业产市场发展积极导促进作
4市场调控规范加强
市场日益规范住宅写字楼投资利润趋稳定透明股市汇市风险加剧投资渠道狭窄存贷款利率调央行121号文等政策深远影响促开发商投资者居民刚刚起步潜力巨商业产予高度关注
5区域商圈功变化
商圈功作居住功（住宅）商业功（商铺）商务功（办公楼）机结合着北京城市建设更新改造力度断加强步伐断加快商圈居住商务功正发生明显变化必引起区域商圈功变化促进商业业态优化增加商铺需求区域商圈功变化商业产市场影响持续增强
6重事件突发影响
奥运入世极促进商业产市场发展影响长期深远非典疫情商业产市场影响剧烈短暂延缓未阻碍市场发展时非典项鼓励优惠政策时出台市场复苏迅速市场发展产生积极影响
7宏观环境断优化
方面北京外资投资热点区国外投资者普遍全面开放中国市场巨发展潜力作首北京然热点方面北京投资热点区资企业加快进京步伐民间投资渐成规模势述两方面直接间接促进北京商业繁荣商业产市场
发展
8消费投资逐渐理性
次消费投资热潮历教训市场消费需求投资行日趋理性成熟利北京商业产市场规范发展逐步成熟
二引起快速升温直接原
列原直接引起北京商业产市场快速升温成市场投资热点
1投资转移
着北京住宅写字楼市场竞争加剧利润公开透明加投资渠道单狭窄股市汇市风险加剧商业产渐成股市汇市高档住宅投资外种新理财方式
时房产投资般历住宅写字楼商铺发展历程商业产（开发建设商业营融合成复合产）房产开发趋势目前单项目开发传统房产投资提供全新拓展空间
2需求拉动
居民投资消费力日益提高北京城市口逐年递增居住范围外加速拓展城区更新改造力度断加市容市貌极改善入世奥运深远影响商业产市场快速升温起需求拉动作简单说商业产需求空间
均商业面积需求方面均商业面积衡量城市商业面积否合理指标纽约东京概1617香港约13海接11300万城市口均1方米计算北京少需1300万方米商业面积统计2002年北京商业物业总面积现900万方米左右发展潜力巨
消费水准提升需求方面消费购买式已体验式转变原商业已法满足日益增长元化消费需求需新商业业态进入
区域商圈分块需求方面商业表现城市中心集中段集中消费着城市（旧城改造）外（新区开发）两方面快速发展消费购买式体验式转变原商业格局必然改变级中心极商圈必然出现必然加区域商业中心特色商业街专业市场社区商铺等需求促进商业产市场发展
外三外投资（外资外外行）齐头进中投资者踊跃参特国外商业巨头纷纷抢滩北京商业市场批特许营加盟连锁店竞相陆续选址落户直接起需求拉动作
3利益驱动
首先目前商业产开发周期较快投资回报率较高次期商业产供应求市场发展潜力巨者商业产尚处起步摸索阶段较趋规范投资方式卖点利润挖掘提升空间然吸引越越投资进入
时种复合产提升区域块开发项目附加值竞争力房产投资越越注重商业产
4运作灵活
商铺较高投资价值运作样营灵活出售出租营委托合分根市场需求竞争状况进行时调整具强市场适应性抗风险性
第二章 北京商业产市场形势
北京商业产市场现状简单概括：供求两旺持续高温
整体市场
（）市场概况
1全国市场
1997年国商业产市场迅速复苏高速增长
首先全国范围城市化进程加快规模旧城改造方面传统商业中心亟改造提升方面新兴区域商圈亟开发建设加范围产业结构调整第三产业飞速发展直接形成商业产量需求
次中国入世众零售娱乐家居餐饮业国际商业巨头竞相加快抢滩中国市场步伐沃尔玛家乐福欧倍德百安居麦劳麦德龙肯德基必胜客百脑汇吉盛伟邦等增加量商业产需求时促新型商业业态引入新型商业产开发ShoppingMallOutletStore（工厂直销店）超市连锁店特色商业街等力推动商业产市场快速升温
具体现象：
l 中城市商业类物业供应求商铺价格飞涨屡创新高
l 全国范围争建商业特色街型购物中心北京海深圳广州重庆成西安等少中城市正筹划已兴建ShoppingMall
l 众开发商纷纷加商业产项目开发中连万达商业产作住宅开发重攻目标
国际商业巨头沃尔玛结成战略性盟计划海北京等15城市开发型商业产商业产开发规模销售额均超住宅类物业
完全统计1997—2002年国商铺销售占整体房产销售例约7％增幅日益明显200020012002年增幅分达40106％30％2002年国商业产投资额增幅118％2003年1－8月全国商业营业房新开工面积投资额增幅均超40％房产分类物业中增幅高
原区街底商裙楼门市房形成配套商业型百货商厦中心区域商业直超级购物中心代表专业商业产商业物业模式历系列变革房产业越越第三产业商业倾斜日益接融合复合产已成房产开发必然趋势
2北京市场
北京商业产市场发展略晚深圳海
迅速升温2002年
外老番街 火爆开盘回龙观底商快速结案中关村科贸中心128万元天价炮响建外SOHO左岸工社旺铺热拍商业产市场众瞩目风光限
持续高温2003年
新型商业产陆续开发世纪金源领军Shopping Mall率先开工连万达订单产反响热烈开发商解纷纷行动华远意沃尔玛合作建设包括沃尔玛中关村连锁店三四型超市天鸿表示回龙观兴建综合性型超市城开索纳塔营销商西单合作开发4S新型轿车销售服务商场新组建太合商业房产公司加商业产投资
众新老项目加商业物业投入左岸工社全球商业健身连锁机构――中体倍力健身俱乐部合作建立3000方米中体倍力左岸连锁店建外SOHO意拷贝海新天模式继续开发特色商业街现代城已规划出条风格独特商业休闲街富力城拟准备引进25―3万方米型综合类超市苹果社区设计20万方米商业面积包括15万方米综合超市条浓厚文化气息特色商街原商业产西单商场恒基中心加快全新改造
时国外商业巨头进京步伐明显加快建材方面欧倍德百安居乐华梅兰超市方面沃尔玛欧尚7—11便利店迪亚折扣店等开业落户筹备选址报审商集团海华联物美超市等国型商业企业积极京拓展
（二）情况
1市场供
市统计局统计截止2002年底北京商业零售业物业总面积9985万方米营业面积529万方米餐饮业总面积2068万方米营业面积130万方米2003年1－11月商业营业房施工面积增长342增幅高总施工面积303住宅施工面积252
时综合世邦魏理仕戴德量行报告型商业物业市场供情况解：
l 现存量2002年型商业物业存量约160万方米中百货业279万方米购物中心661万方米外资超市332万方米甲级写字楼底层商铺367万方米2003年型商业物业（１万方米）达120提供商业总面积2945万方米均规模25万方米
l 潜供量2002年建项目71万方米拟建项目320万方米时解未年北京批复500万方米商业面积
l 增量2002年2359万方米2003年30万方米（2003年1－10月20万方米）2004年预计约53万方米2007年突破300万方米
2市场需求
l 需求体型商业集团（特国外零售商业巨头）带动型商业产需求中企业（尤中投资者）带动型商铺需求中中投资者型商铺需求
l 需求区域首选阳区东三环亚运村次海淀区中关村集中流量交通方便住宅区商务区附商业氛围较成熟段
l 需求类型型商业产中新型业态（型购物中心专业市场特色街超市连锁等）需求远传统业态（百货商场）型商铺中餐饮服装类需求远娱乐类
l 需求规模呈两极化发展趋势型商业产集中4－6万方米间时10万方米超型项目断涌现型商铺集中10－200方米间时出现分割式商铺专业市场中商铺面积更
3市场行情（资源源：易铺网）
l 商铺高售价排行参考
商铺高销售单价排行榜
商铺名称
售价
排行
中关村科贸中心
13万元方米
1
左岸工社商铺
636万元方米
2
第五道
42万元方米
3
建外ＳＯＨＯ商铺
3万元方米
4
阳门外老番街
25万元方米
5
国展家园商铺
23万元方米
6
欧陆典
21万元方米
7
九台2000商铺
198万元／方米
8
l 办公楼底商售价参考
城区
位置
项目
商业面积楼层
售价(元／建筑米)
西城
复兴门
远洋厦
4000
30000
西城
阜成门
国润厦
600
12600
海淀
西北三环
数码厦
240首层
25000
海淀
四道口
国兴厦
600／首层
均价12000
阳
北三环边
浙江厦
13900
10000—27000
阳
东四环
住邦2000
约5600
16000—19800
l 住宅楼底商售价参考
城区
位置
项目
商业面积楼层
售价(元／建筑米)
阳
北窑
现代城
20000／二层
20000—23000
阳
亚运村
风林绿洲
5000
14000—23000
阳
芍药居
旭风苑
4000
9200
海淀
国兴厦
四道口
20000
14000
东城
安定门外
柳源居
约1000
12500
宣武
广安门
朗琴园
约4000／首层
14000
崇文
广安街
金帝世家
50000
18000—20000
4运作方式
完全统计商业产运作方式租赁销售租售举营联营等形式中：
租赁项目62万方米约占总量3455万方米金源shoppingmall代表
租售举次54万方米约占总量307万方米北方明珠底商代表
出售项目第三46万方米约占总量26建外SOHO第五道代表
营联营少17万方米约占总量1016万方米华贸中心代表
5价格分布
统计2003年1－10月商业营业房销售均价10394元／方米增长385增幅远高商品房均销售价格24办公房54住宅2
世邦魏理仕戴德量行报告显示截止2003年10月优质商铺首层二层均租金报价分275美元137美元分升0402％
时完全统计价格区间分布情况：
l 销售价格
底商价格般住宅公寓价格2－3倍
均价4万元项目约占总量4集中中关村CBD
均价3－4万元项目约占总量9
均价2－3万元项目约占总量29般商圈高档写字楼公寓底商力价位
均价1－15万元项目般城区非商圈商铺力价位
均价5000－8000元项目般远郊区商铺力价位
l 租金价格
5元方米·天项目约占45
3－4元方米·天项目约占22
4－5元方米·天项目约占22
2－3元方米·天项目约占11
6项目分布
区域方位目前商业产项目区域划分明显价值差明显
50项目集中市级区域商业中心市级商业中心位城市中心包括王府井西单区域商业中心集中东部西部散布商务区居住组团交通枢纽附目前发展较成熟中关村CBD建国门外亮马河亚运村公坟中CBD中关村两核心
l 东区：CBD消费档次较高区域商业中心财富中心建外SOHO昆泰国际中心万达广场华贸中心推出成天时尚窗CBD周边已成商业投资热点区域
l 西区：西北三环中关村线始终商业产投资热点尤中关村带市场供应求价格居高
l 北区：亚运村区原欧陆典阳光广场期第五道高档次高密度居住社区保证区域商业产投资热度
l 南区：商业投资软肋带述三区相略显足商业投资氛围气需提升中市街金帝世家世贸商城(木樨园)等项目较影响
二投资类目前商业产项目种类日益丰富投资特点
般分市级商业中心区级商业中心社区商业中心专业市场特色商业街底商等六种
l 市级商业中心：商圈辐射半径达7－8公里甚全市包括原三（前门王府井西单）新兴五（CBD中关村马甸公坟木樨园）商业中心商业规模业态业种复合度高辐射半径商铺租售相容易投资回报率高回收周期较短投资保证长期稳定回报价格高前期投入较运作空间限
l 区级商业中心：服务区域方庄京社区商业中心：服务社区天通苑世纪城商铺价格相高营较稳定位置价值差
l 专业市场：服装类阜外万通雅宝路天涯厦蒋宅口巨库IT类中关村科贸中心鼎电子商城家居类碧溪家具广场等特点单商铺面积（超10㎡）单价高独立营需托营高风险高回报存
l 特色商业街：市场行然形成较行政行造效果较差东直门鬼街方庄食街马连道茶叶街等
l 底商：简单分办公楼底商(数码厦银科厦等)住宅底商(珠江帝景回龙观济适房)两类中拥独立门面固定消费群营稳定投资风险价格相低廉住宅底商受欢迎
二区域市场
（）CBD区
1供方面
两年CBD泛CBD区住宅写字楼新建项目集中推出时商业物业开发供应明显升温成商业产投资热点区
戴德梁行统计2008年CBD新增商业面积低90万方米国贸三期5万方米LG厦35万方米华贸中心16万方米等约占北京新增商业总面积29加原国贸商城嘉里中心等项目商业总面积超100万方米届时北京商业格局发生较变革作新兴市级商业中心CBD超越西单王府井成北京规模商业区
2新旧项目
项目名称
项目位置
项目规模
开业时间
租售状况
国贸商城
建外街1号
60000方米
1990年(1期)
租售
嘉里中心
光华路1号
15000方米
2000年
租售
SOHO现代城
建国路88号
20000方米
2002年
销售
京汇厦
国贸桥东南
3000方米
2002年
租售
国贸三期
建外街1号
60000方米
2007年
租售
华贸中心
光华路1号
160000方米
2005年
租售
建外SOHO
建外街4号
90000方米
2004年
销售
万达广场
国贸桥东南
70000方米
2005年
租
3需求方面
CBD区商铺需求明显增长行业：
l 品牌服饰
作商铺市场消化量租户类品牌服饰CBD较需求尤中高档高档品牌
l 餐饮
数百万计工作口量商务餐饮业创造巨商机CBD成餐饮业必争
l 展厅
鉴收入较高群聚集体验式消费转变致力创造独特体验中高档品牌会开设展厅目标锁定CBD
l 配套服务
CBD工作生活群数量庞需类配套服务票务商业印刷快递便利店洗衣店等配套店铺数量需求相较
4市场形势
l 产品定位普遍高启
客户定位产品定位北京CBD商业发展规划(20022010)预测CBD消费群约50万中年轻时尚商务白领约25－30万常驻财富阶层涉外士约55万商务旅行群约17万文化休闲群约1－2万观光群约4－8万资料显示CBD拥北京高档商务写字楼70跨国公司驻中国代表处65北京代表处95外国银行北京分行90北京十写字楼全部十宾馆80等等CBD商业项目纷纷立足全面覆盖高端消费者种种性化需求定位高档著名品牌中立志世界500强携手万达广场号称移植海新天建外SOHO筹划营造欧式风情商业走廊珠江帝景说典型代表
l 商铺租价稳扬
目前CBD商业面积足10万方米约占北京7业态较单购物中心相集中国贸嘉里中心贵友况国贸二期新增供应较少面稳步升市场需求商铺均租金稳升首层优质商铺月租金60～120美元空置率直保持2较低水
l 东区成发展重心
目前CBD西部北部已形成定规模商业区蓝岛丰联广场中心外商业街燕莎中心燕莎商圈CBD东部直缺少较规模品牌效应商业区众重量级项目选址东部未CBD发展重心方华贸中心正精心建设16万商城国贸正着力造全球国际贸易中心加建外SOHO等周边商业街补充呼应CBD东区日益显现CBD商业中心位外欧洲生活城珠江帝景90万方米集成社区拥高档商住公寓酒店式服务公寓五星级酒店高档会甲级写字楼欧洲风情商业街等配套全更项目难项背
l 集成社区受市场追捧
投资类型集成社区已成受市场追捧热点谓集成社区集成开发理念整体解决业生活次性开工次性交付设施目前通滚动开发模式珠江帝景欧洲风情商业走廊火爆认购CBD素外集成社区项目卖点亮点
（二）中关村
1中国硅谷助推投资热潮
作华北甚全国电子产品集散加处成熟老城区周边科研院林立特着中国硅谷位日益稳固中关村商铺投资次掀起热潮左岸工社财智中心数码01中关村科贸中心等批拥商业面积新型写字楼相继建设海龙厦鼎电子商城等新型电子商城相继开业世纪金源ShoppingMall封顶开业
2供求关系决定市场高价
中关村商铺银行证券电子市场等高端行业占领中企业市场交易额逐年增加时着中关村整体商务环境改造规划出台绝部分街商铺拆区商铺直供应求市场价格高开高走
3住宅底商利图
万柳区新起点家园万泉新新家园底商板井区域 世纪城 4万方米夜城快速售出早期北京科技会展中心底商成功案例说明点成熟商圈拥量稳定消费群体商机投资风险底商价格菲位置气优势获较高回报较稳定收益
4 中投资者容忽视
市场现状中投资者尤外投资者（温州投资）异军突起渐成规模企业投资相带动型底商电子市场商铺需求量增加需求区域集中流量交通方便住宅区商务区附商业氛围较成熟段
（三）亚运村
亚运村目前建筑总面积已超600万方米常住口达50万流动口30万规模日益壮范围延北五环奥运村建设亚奥区域更延伸昌区东口西达京昌高速路作中心居住区(CLD)亚运村东部CBD西部中关村齐名
1供需矛盾突出
亚运村商业直投资热点奥运济外部催化奥运建设部拉动原外较供应量庞消费群需求间巨悬殊重原
量中高档商品房亚运村集中强力消费群体亚运村现商业供应量仅10万方米左右北辰购物阳光广场飘亮购物旺市百利超市家超市等家代表商业面积远远法满足
高品质生活需求巨消费力难释放时难适应奥运村建设需求规模档次突出北辰购物中心营业额直排北京市型商业购物中心前名慧忠路安慧北路已发初步形成餐饮条街
时目前绝数街商业店铺业态分布较零乱文化设施欠缺性化商铺鲜见难满足较高档次消费需求
2市场持续热销
拍卖烘托亚运村商业消化速度快建筑规模35万方米第五道目前销售已达90％售价达18－4万元相继星巴克全聚德新世纪钱柜等知名品牌店签约落户外阳光新干线底商创造100％销售奇迹售价达27－3万元华汇集团7万方米商业欧陆典1万方米底商引起市场高度关注
时悉亚运村型商业区出现未亚运村奥运村交错核心带总规划建筑规模达856万方米中包括亚运村首条超规模商业街214万方米(中店铺式商业108万方米综合商场85万方米题商场2万方米)该区商业格局产生较变革力提升该区商业水准
（四）南城区
1商业产渐成规模
城市基础设施极改善南城开发空间日益拓展南城商业水提高日益加快目前已建成规模住宅区珠江骏景恋日家园清芷园朗琴园怡海花园庄维花园等建配套型商业设施南城商业产发展增添新活力
十五期间北京分建设东南西北4型ShoppingMall加政府扶持力度继续加强南城型商业产已初露端倪渐成规模时悉木樨园红门带快形成服装营特色商业中心型商业中心落成
2市级物流中心初步显现
众颇实力连锁公司万客隆天客隆华联沃尔玛等纷纷进驻外东方家园名流家居集美家居家家美等型家居广场南城安家落户国际国知名店面强势加盟迅速带动南城气增长逐步成京城物流中心
3三城区广汇商机
崇文区：年改造新世界中心代表崇文门区日益成流织繁华热闹区域商业旺
宣武区：广安街改造建成市街分菜百商场庄胜崇光百货中心菜市口广安门两区域已成区域商业聚集外马连道茶叶条街
丰台区：拥丰台百货商场方庄购物中心华润百货商场新安商场亚西亚商场等批中型商业设施农副产品商品家具纺织服装汽车体类集贸市场90余中新发批发市场首农副产品集散中心
第三章 北京商业产未趋势
北京商业产未趋势总体预测：竞争加剧聚集扩散
北京商业规划发展
（）北京十五期间商业发展规划
1发展基目标
l 商品流通总规模年均增长10社会消费品零售额2005年达2330亿元年均增长102010年达3700亿元2000年增长16倍商品购销总额社会消费品零售额基保持步增长
l 网络商业份额达30 包括连锁商业电子商务网络商业实现零售额占社会消费品零售额份额2005年达30（连锁商业网占27左右电子商务网占3左右）2010年达48（连锁商业网占40电子商务网占8）分2000年提高1836百分点
l 均拥零售商业网点营业面积达09方米2005年零售商业营业面积2000年840万方米增加1000万方米左右户籍常住口均拥营业面积09方米左右2010年零售商业营业面积达1200万方米左右户籍常住口均拥营业面积10方米左右
2商业发展重点
l 促进两网促进连锁商业网电子商务网发展
l 提高三区提高城市中心区（包括王府井西单前门栅栏三商业中心）商务中心区（包括建国门外阳门外两商业中心）中关村科技园区商业发展水
l 繁荣三圈发展三环路周边零售商业商业圈四环路周边型专业市场批发市场新型零售业商业圈公路环周边型功购物中心现代化商业物流配送区商业圈
l 开拓十城开拓十远郊区（县）中心城镇商业中心
l 培育十街培育十条左右具营特色商业街(区)
l 完善400社区完善市区郊区城镇400左右社区商业中心
l 加快发展四类商业加快发展发挥北京优势服务会展商业旅游休闲商业科技文化商业绿色生态商业
3业态引进重点
重点引进型购物中心型专业店折扣店便利店仓储式超市综合超市等六种商业业态中四环作折扣店便利店卖场等新商业业态增长带集中发展五环计划建成四型购物中心
（二）区域规划情况
1市级商业中心新轮升级调整启动
西部公坟商业区北部双榆树—钟寺商业区两市级商业中心着手统规划设计整体提升改造东部外街制定总体方案启动20万方米工程项目南部木樨园市级商业中心加快建设形成服装营特色商业中心城中西单整体改造王府井规划升级前门中轴路商业街着手建设振兴市中心原商圈济
2区级商业中心完善发展步预留
三四环路周边原规划区级商业中心已基形成进步完善功尚未形成规模加快发展酒仙桥丰台镇卢沟桥京丰台桥南西三旗五路居芍药居六里屯南八里庄南磨房北太庄五道口等尚未建设周边住宅开发建设步发展期开发建设保留商业规划角门毛家坟红门万泉寺二里庄太桥西八里庄等时1015万新建居住区规划建设区级商业中心
3社区商业中心
距离市级区级商业中心1公里外居住口达1－3万居民区原应综合性社区商业中心
4特色商业街
具特色商业街(区)雏形发展趋势街(区)势利导鼓励发展目前已初具规模正发展东方庄餐饮街马连道茶叶街牛街天桥隆福寺文化街海淀图书街十里河建材装饰街秀水红门服装街莱太花卉街女街中关村电子街三里屯酒吧街潘家园古玩街（区）等进步改善环境促进发展外外街安道市街等道路建设形成商业街区迅速兴起
（三）北京商业发展趋势
1北京流通业
传统百货业没落北京商业呈现出发展态势：
l 仓储式连锁式超市便利店等迅速崛起已成商业新增长点
l 折扣店专卖店业种迅速增长重性日益提高
l 专业市场特色街已成商铺开发重方
l 超型购物中心已渐入心成投资新热点
l 老字号商业中心整体改造重新复苏
2北京商业街
两条发展线原老商业街提升二着旧城改造城市扩张两方面快速发展新兴特色商业街兴起发展态势：
l 配套型商业街通常位型居住区中心街侧满足区域需求积聚商机气提升项目附加值
l 专业型商业街市场然形成政府规划引导成满足全市范围某方面需求电器家装服装等
l 型综合商业街集休闲观光购物旅游等体型购物广场特色商业街型商业产方中特色商业街尤具北京域特色传统文化气息特色商业街吸引力
3北京零售业
l 现代零售业逐步取代传统零售业
l 食品销售市场份额会继续扩
l 中流通企业通种形式创办协会联合起争取企业等利益
l 业态互相渗透时量连锁形式进入居民社区提供生活方面便利服务
l 类中超市占相稳定市场份额
l 国外商业巨头进入加快零售业结构调整市场集中度提高
二市场存问题现象
（）身足
1开发资金匮乏
国房产开发通病资金短缺方面加项目开发风险赖贷款预售加商业敏感市场反映宏观济市场环境旦波动项目极出现危机方面制约项目未发展分注重资金回收营销策略项目招商市场定位功布局产生严重制约
2复合稀缺
北京商业产刚刚起步房产商业消费心理三种知识融会贯通商业产复合型少
3软硬件配套
商业产卖仅仅房子更商业氛围商机硬件建设仅商业产基础项目增值空间软件营理项目定位失败营理行建设法吸引投资者
4理服务滞
商业产政府行政干预理服务少政府角色应快原理者转变规划者服务者力促进商业产快速健康发展
（二）市场表现
1问题
l 商铺市场局部剩
综合世邦魏理仕戴德量行报告2007年前商业产项目相集中推出区域点相集中整体市场然供应求局局部项目剩
l 需求供间错位
需求错位开发商身项目硬件租赁条件法满足商家需求目前市场需求超市家居等题店未三四年供应量ShoppingMall出现效供应
二差异供开发商战规划难免导致众项目雷出现积压沉淀
l 销售成功定营利
方面目前市场商业产销售片未营法早期项目参差齐意营状况更市场充满担心方面商业产产权分割理分散营序状况项目原定位出现偏差增加营难度收益回报难实现预期目标
2具体现象
预计3－4年商业产市场出现现象：
l 推出时投资者承诺充分兑现
l 少项目定位准确进行反复调整项目甚会快关闭
l 销售置理期招商开业等工作投资者力
l 资金实力问题出现烂尾工程甚圈钱骗钱问题
三市场发展未态势
中国城市房产开发投资潜力10强研究报告显示北京商业房开发投资潜力中国省会城市计划单列35中城市中排名第市场已进入稳定高速发展期
（）基态势：竞争加剧聚集扩散
竞争加剧：市场基调外两方面素决定市场必进入竞争时代
1两外素
l 供求关系根转变未23年市场处阶段性饱状态局部剩供求错位直接加剧市场竞争
l 信贷政策直接影响央行121号文影响巨特建项目
2两素：
l 开发定位趋商业产处起步阶段普遍较低投资理念开发水造成市场众现建项目定位趋
l 盈利空间缩投资置业者投资水提高成熟远快开发商面日趋理性成熟投资置业需求市场现建项目盈利空间会极限时国外商业产巨头相继进入势必加竞争压力加快优胜劣汰步伐
聚集扩散：市场两焦点聚集扩散呈现市区级商业中心（特色街）社区商业两方两极化
l 高级商品高档消费商业中心（特色街）聚集日商品中低级消费社区扩散
l 商业中心（特色街）日益繁华聚集程度进步提高社区商业飞速扩散
l 特色商品消费特色街聚集普通商品消费社区商业扩散
l 商业中心（特色街）价格整体走高社区商业温调整降低
l 日益规范化基础商业中心（特色街）型化订单化规模化趋势社区商业型化连锁化网络化趋势
（二）总体趋势
1供应方面：逐年递增规模分布更日趋理性化
供应结构型物业供应较型购物中心仓储式超市供应力中型商铺型商铺（店铺）供应量较稳位中型商业街新建建住宅区尤规模住宅区外重新定位重新装修商铺相继推出
2需求方面：稳中趋旺
业态形式新型业态（型购物中心仓储连锁式超市专卖店专业市场）构成需求体
需求体国资民营资合资外资构成三力国资需求表现国银行证券邮局改制连锁超市集团民营资需求表现类专卖店专业市场型店铺合资外资需求表现超型购物中心型连锁超市仓储店
需求特点类业态商铺产生更需求商铺空置率降超市连锁等业态型商铺需求减国外投资进入加快增商铺需求市场竞争加剧商家扩规模
3区域分布：中心化
原商业中心改造升级提升功挖掘潜力新建商档商铺商业街般集中郊流集中交通便利环境较区域设施先进营特点特色型商业产出现居民集中段便宜城市边缘特色商业街分散特定区域段辐射全市外型超市连锁零售店布置居民区区附形成定集聚点
4市场价格：先升降
竞争加剧市场规范供应加需求理性市场价格利润回报呈先升降走势位置优越零售物业保持良竞争力
时市场供求关系变化必然导致项目营销手段变化目前供应求情况项目租售举租赁高价售出方面保证稳定收益降低风险方面终实现利润化着供应增加市场规范投资理性成熟项目租售举会逐渐转变销售求利润求快回收投资销售取代租赁趋势逐渐明显
（三）投资重点
1重点项目：政府鼓励4类
l 市区商业中心型购物中心满足中高水消费体总控制面积45万方米左右
l 中型网点重点发展餐饮业旅店文化娱乐具传统文化特色旅游商业区
l 社区商业创造提供更加全面性化便利化服务功鼓励消费水较高社区开办美容美发茶馆建设休闲娱乐体网点特色街
l 发展专业市场批发市场重点四环路五环路附农产品市场进行改造
2重点区域：三四环周边区
城市中心区商业产发展快速初步统计二环路营业面积占全市47型商业产已基饱开发外扩展必然北京力优化三环四环周边形成新商业发展空间中三环路周边加快形成市级区级商业中心四环路周边积极发展型商业产三四环周边区直商业产开发旺
3重点业态：零售物业
零售业发展趋势方直接影响商业产开发方直接成商业产开发重点中型超级市场专业市场处明显增长趋势百货业需求例相应降休闲娱乐餐饮健身等场量出现未零售物业中
4重点类型：街底商
社区配套商业街底商日益成住宅项目卖点亮点盈利点住宅项目互动性提高住宅项目附加值外规划形成区域商业中心商业街规划成迅速发展社区商业中心时规模（中１００方米商铺具备投资价值）成风险相较易改变转换营方始终供应求
第四章 北京商业产投资探讨
商业产投资概述
（）投资风险规避
商业产市场前景开发企业进入趋势土开发项目建设资金筹划等方面优势明显作复合产商业产毕竟住宅写字楼项目开发营需遵循商业规律开发商方面足开发企业运作商业产风险机遇
简单说应该选择商业营模式合作方式规划设计商圈需求等方面注意规避风险
1营模式
首先需求者角度进行项目定位商业中心商业街专业市场特色街社区商业次服务象角度进行业态选择型购物中心仓储连锁式超市专业市场零售店铺综合型专卖特色型
2合作方式
营商业非开发企业专长开发企业选择商业合作伙伴确定商家合作方式应尤审慎
3规划设计
商业物业特新型商业物业根商业业态专业流物流设计求面积仓储求合作方式确定开发企业应商家求应先做规划设计动工建设先盖房子选商家会设计合理造成招商难出现追加投资二次改建动局面
4商圈需求
商业产投入市场需求关系紧密开发企业应解区域现实未城市规划商业布局竞争手信息避免信息位造成损失区域众项目质化竞争
（二）投资基考虑
1商圈规模
商圈城市商业中心商圈社区商业中心商圈处核心商圈肯定优位置般言传统商业中心推出新商铺非常少投资机会非常投资时应关注新商圈新商圈产生商铺释放成正投资机会较时发现握住样机会投资回报会非常观
2商圈变动
商圈成长性重素已成熟商圈投资成较高难度发展中商圈投资应首选应旧城改造新区开发中寻找
3力店效应
力店方会穷商机型百货商场购物中心会带动周边商业物业全面升值投资助力店作充分挖掘项目商业价值商铺作旺断升值华堂商场带旺周边商业商铺价值突现
4广场气
天安门广场西单文化广场社区休闲娱乐中心流汇集方商机气必商业产段选择规划设计重方面样型演出场体育馆展览馆等广场样该区域形成特殊商圈商铺产生特殊价值北京国际展览中心北京展览馆等附商铺租金非常高举办活动展览期间场馆周边快餐店营业收入时倍
5品牌店效应
品牌客户合作商业产否成功重素品牌客户商业营发展潜力丰富验二品牌客户身聚客力利保证商业产商业接商圈形成
6理位置
理位置决定商业周围环境身素商业营影响规划设计选择项目时尤重包括门前道路类顾客通达度等道路类直接影响消费行商业选址说商业干道道路类次商业区交通干道流方顾客通达度等素非常关键交通隔栏快速路水系等影响流动进影响顾客通达度
7商铺通性
规划设计选择项目时考虑方面基础配套完善商铺通性出售租赁营理影响
8周边价格水
周边价格水直接影响项目价格水售价租金
二商业产简单思考
思考：商业定位
商业定位关键服务区辐射周边服务全市仅服务区服务功全便利服务全市差异化特色化营非常重
时区域年消费力定例增加致维持定水会商业产增加较波动商业定位消费分流新旧商业产竞争中处优势十分重
思考二：商业物业理
商业产关系四方利益开发商投资营者包括周边居住业开发企业租赁出售物业前定做商业物业规划起组织协调作寻求适方式进行统专业化理加强项目整体控制力维护整体形象保证消费品位实现升值潜力
思考三：商业产二三级市场
目前北京住宅二三级市场已建立逐步形成二三级市场联动推进住宅产业发展相目前商铺二三级市场没出现定会发展空间
思考四：商业价值业态规模
商铺价值取决业态贵取决租金利益化流少业态规模定符合商业规律避免资源效浪费
思考五：商业房产接
房产开发复合趋势越越明显中商业产方目前开发企业商业集团直接融合应接唯方式接方式预计会更赖懂商业规律懂房产运作专业公司市场中介作发挥效实现商业房产佳复合充分实现商业产二三级市场联动全面推进商业产市场更更快更健康发展
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