XX市墅市场研究报告
目录
第部分XX市整体墅市场环境 2
XX市墅市场整体情况 2
（）XX市墅市场墅类型 2
（二）XX市墅市场分板块供应情况 2
（三）XX市墅市场价格区间 3
（四） XX市墅市场供需状况 4
二XX市墅市场发展趋势预判 5
（）墅供应量未年逐渐减少 5
（二）土升值墅升值产生影响 5
（三）价格具较升值空间 5
（四）接受度高墅类型 6
（五）墅竞争日趋激烈 7
（六）XX市墅市场走势预测 8
第二部分XX市墅市场板块分析 9
XX市墅市场板块市场行情 9
（）江宁板块 9
（二）江北板块 11
（三）城区板块 12
第三部分墅市场案列表 14
典型案列表 14
（）玛斯兰德 14
（二）山水华门 15
（三）巴厘原墅 16
（四）奥斯博恩 17
（五）总结 19
二墅案列表统计 20
第部分XX市整体墅市场环境
XX市墅市场整体情况
（）XX市墅市场墅类型
根2005年10月份墅销售情况XX市售墅包含叠加联排双拼独立四种墅类型中联排占例（210套）总体3297％独立墅数量少125套售占全部墅1717％
出目前XX市墅市场联排叠加墅墅市场消费尚处初期满足舒适居住济型墅消费阶段
（二）XX市墅市场分板块供应情况
图清晰出目前XX市售墅三集中供应区域中江宁板块占份额售墅数量占XX市区墅项目7842％城区江北占少分1168％985％江宁江北联排墅供应城区叠加墅
（三）XX市墅市场价格区间
图出：
城区板块高档住宅稀缺性造成该板块墅项目价格居高类型墅价格均居板块首特独立墅均价格已高达16600元㎡该板块中山高尔夫墅独立墅价格达20000元㎡
江宁板块价格始终左右着全市墅均价升降独立墅均价10000元㎡左右余类型5000－6000元㎡等
江北板块墅类型独立联排独立墅均价4700元㎡联排价格3600元㎡左右价格直没明显升迹象
（四）XX市墅市场供需状况
XX市整体墅市场供销走势保持稳定增长月销售量均保持110150套间相应供方面增长幅度相受政府出台系列墅停批利政策影响已墅开发商普遍市开发商推盘节奏明显放慢
二XX市墅市场发展趋势预判
（）墅供应量未年逐渐减少
通图发现然XX市墅市场市量增长幅度非常占市场份额足年商品房市量10XX市省会城市说墅供应量相较
2005年3月省政府发文求停止切墅供期国六条相关十五条细次强调停止墅类房产开发项目土供应严格限制低密度套型住房土供应墅稀缺性更进步体现未年墅供应量会放
（二）土升值墅升值产生影响
土价值XX市墅容积率般低04占土面积较XX市目前土价格降微微未土巨升值空间目前已显现着新轮十五规划提出XX市市政府进步加新城区建设力度住宅郊区化趋势日益明显目前XX市江北汤山城南紫金江宁等墅板块墅项目具极升值潜力
（三）价格具较升值空间
1区域项目较价格差异明显
目前XX市墅价格然处偏低水独立墅XX市目前贵墅板块紫金板块独立墅价格达20000元方米便宜江北板块独立墅价格7500元方米左右
2国较较升空间
XX市紫金板块20000元方米独立墅价格全国水相（例深圳海等50000元方米墅）XX市墅价格升值显然较升空间
（四）接受度高墅类型
单套面积180—260方米联排墅
根售墅市场接受度分析发现：
ü ü 畅销单套面积180—260方米联排墅
市场单价三山（军山翠屏山韩府山）板块流价格线参考样联排墅单价4500—6500元㎡区间整体均价调4800元㎡左右
ü ü 独立墅差异性较
目前XX市市场独立墅单套面积200900米等流户型面积集中250500米区间均价控制10000元㎡
ü ü 墅配套设施采取赠送方式
墅相配套花园车库等设施目前开发商数采取赠送方式着墅供应力类型独立墅倾斜排开发商类配套部分收费室面积目前半价方式计入建筑面积
ü ü 中西结合建筑风格较流行
目前墅建筑风格中西结合模式较流行中北美建筑风格流行园林布局穿插西式建筑山水华门首杭派风格种中国家代表新四合院中式风格异军突起样吸引众眼球
（五）墅竞争日趋激烈
发展趋势XX市墅市场中江宁翠屏山军山带直供应力占供应总量九成左右
根目前发展预测江北墅供应量久会达40万方米左右市场份额增
20％传统江宁板块然体量然增加140万方米供应份额缩70％亚东板块未供应变化较增加10万方米供应份额达5％久XX市区具潜力墅板块应集中江北区代然资源优势日益显现时应该考虑目前明朗房产市场中该板块体量短时间膨胀避免引发墅市场新轮价格战
（六）XX市墅市场走势预测
考虑新开盘项目前提通图数分析出未XX市墅市场供应状况正逐步供销衡势态发展预测2005年2007年XX市年墅供应量分45万方米15万方米15万方米合计75万方米三年墅市场需求总量85万方米意味着未三年XX市墅供应缺口总量高达10万方米
供开发土开发商提高售价延期市需求市场2004年2005年着墅战加剧消费力激发2006年着供需矛盾缓优质墅墅停背景涨需求量会相应暂时抑制
第二部分XX市墅市场板块分析
XX市墅市场板块市场行情
（）江宁板块
1江宁墅市场综述
江宁墅集中百家湖翠屏山军山韩府山代表三山板块目前三山墅区建售项目预计总达5000亩总供应量150万－180万方米未XX市墅市场力
根半年XX市墅市场销售状况踪分析出：
ü ü 联排墅面积170—210方米较畅销
该板块单套联排墅面积170—210方米较畅销市场单价范围4500—6500元㎡市场均价已调4800元㎡
ü ü 独立墅未供应量联排双拼持
独立墅目前供应量约占联排项目现供应总量7成左右供应总量分析潜独立墅供应慢慢联排双拼供应持目前江宁售独立墅力面积集中200400米总价控制250万450万间
2江宁墅市场竞争情况分析
ü ü 军路线楼盘竞争激烈
目前三山板块军北路运盛美国开始北南分：玛斯兰德香山美墅翠屏国际翠屏清华瑞景文华山水华门爱涛漪水园复朗香等9墅盘中军路线楼盘玛斯兰德翠屏国际山水华门复朗香等竞争情况激烈
ü ü 竞争策略价格战
目前墅楼盘开发项目已定型前期已先推盘项目次变动符合开发商开发战略竞争策略集中价格优惠折特价房等方式吸引气效果
10月份初步显现折扣方面楼盘优惠幅度达95折－98折等特价房源总价少10万元降幅
3江宁墅市场未趋势研判
XX市市区周边资源稀缺稀缺然环境楼盘越发显珍贵江宁三山板块区年发展已成集然文体高档居住区着商业娱乐方面配套设施完善江宁墅长期项目
ü ü 独立墅份额逐步加
类XX市墅市场供应联排墅目前军路墅供应结构独立10％双拼20％联排70％专家认前期市场培育预计明年墅供应结构会重变化独立墅供应量会双拼联排墅接形成三足鼎立势
ü ü 整体供应量逐年缩
供应量XX市目前已供应市墅总数(联排双拼)仅200万方左右城市住宅总面积中足1．5％占例相低根预测2005年2007年XX市年墅供应量分45万米15万米15万米合计75万米三年墅市场需求总量85万米意味着未三年XX市墅供应缺口总量高达10万米作XX市墅供应量江宁然逃势江宁房产局19月份数年19月份江宁墅开工面积23．75万米年19月份墅开工面积减少1663万米呈逐年降趋势目前整体房产市场低迷销售量直见起色墅供应市场趋势发展整体供应增量会越越少
ü ü 期价格波动较长期升值潜力
物稀贵句话体现墅身特质时揭示墅价格两年持续高走原江宁墅增量未年呈明显萎缩态势着销量断降稀缺性进步体现然目前环境墅楼盘纷纷提出折优惠等举措明显市场放量足开发商放缓推出步幅期整体房产市场回暖长期价格避免提升
ü ü 存诸急需解决问题
江宁墅品质认知度置否前两年众墅项目匆匆马目前江宁墅区存着少问题妥善解决类隐患江宁墅市场产生极负面影响江宁墅区位军路侧军路夜间型运输车辆带噪音污染直接影响夜间清净时部分墅建造路边墅私密性受威胁生活配套设施完善三山墅板块体现较明显板块中聚集河海学南航江宁校区正德学院等众学校提升居住文化氛围居住区说缺乏足够中学翠屏山学南师附方便解决子女教育问题外例商场菜场医疗等配套设施更加缺乏然规划中易初莲花超市２００５年年底启住户政府种完善长期规划没足够耐心观察
（二）江北板块
1江北墅市场综述
目前XX市市场墅类月销售量70套左右江北板块月销售墅10套左右未年XX市墅类售面积200万米左右
着江北城市化发展速度加快江北墅开始进入盘时代墅做出规模目前江北数开发商追求目标10万方米50万方米江北墅市场中已足怪仅江苏国信象山产限公司老山开发墅项目国信·然天成占1000亩江苏开元国际集团XX市鸿信房产开发限公司汤泉开发山河水期占630亩二期580亩XX市天浦置业限公司开发珍珠泉高尔夫占430亩
2江北墅市场发展际遇
长久城北板块销售XX市楼市直处温火状态销量保持稳中升究原型化工厂存污染环境影响生活质量导致城北开发空间圈定纬路南限区域二城北购房者置业观念相保守旧换新者占较例着铁开通九华山隧道通车化工厂搬迁政府规划造幕燕风景区滨江区域等利素断增种状况正逐渐扭转城北板块改沉寂正崭新姿态蓄势发
XX市墅市场10年发展已逐渐成熟起江北墅历XX市产1992年第座墅养龙山庄帝豪花园东方花园江宁三山板块时势变迁老山珍珠泉墅区山河水国信然天成珍珠泉高尔夫金泉泰苑力楼盘成2006年XX市墅市场起秀老山—珍珠泉板块墅群形成势必然浦口境老山国家级森林公园周边拥生态旅游资源紫金山倍浦口全部囊括十里温泉百里老山千年古银杏万白鹭十万亩国家级森林公园风光老山珍珠泉板块天独厚条件江北适宜居住环境带成继月牙糊板块莫愁湖板块三山板块复制稀缺板块
（三）城区板块
1城区墅市场综述
城区墅项目数目前售丁山桂墅园观园翔龙宝船听涛玉兰山庄天泓山庄等项目观园翔龙外城区墅项目均类型住宅建造未真正体现高端物业特点楼盘周边交通易达性便捷性区域较完备教育商业医疗休闲等配套设施令身价倍增目前XX市墅均价城区板块高中独立墅面积250500㎡均价达16600元㎡联排墅升12000元㎡叠加10000元㎡左右两者面积普遍200300㎡间
2城区墅市场未趋势研判
ü ü 未市场发展潜力
墅讲究然资源山水城区墅讲究段稀缺城区深厚悠久历史文底蕴相协调周边完善交通网络强调交通易达性便捷性区域较完备教育商业医疗休闲等配套设施掩盖缺乏然景观资源缺点未市场发展潜力
ü ü 供应体量进步减少
城区板块墅言目前供利段已少少郊区化走势真正体现城区墅独特优势加价格素城区建造低容积率墅居住角度投资回报率角度策目前情况城区开建墅项目明显扩充趋势政府角度2003年半年国土资源部达禁止申报审批墅紧急通知2005年5月次发布关切实稳定住房价格促进房产业健康发展意见 次重申禁批墅表明政府控制墅建设决心零星墅出见城区墅出现城区板块墅目前仅限现项目销售会扩张势未供应体量进步减少
第三部分墅市场案列表
典型案列表
（）玛斯兰德
1项目介绍
玛斯兰德位XX市翠屏山风景区 项目金陵饭店集团麾XX市金陵置业发展限公司规划建设500余幢双拼独栋墅东北角军路线条美式风情商业街项目容积率039绿化率60％该项目独立双拼墅规划500余栋
2产品介绍
玛斯兰德建筑风格中海式塔什堪式西班牙式美国草原式法国乡村式基户型十种种户型三种建筑风格立面设计种建筑风格四种材料色彩选择户型整体设计充分反映美式住宅设计特点跳出传统厅室模式区定义空间类型
3销售状况
期已销售完毕目前正开展二期销售已接尾声
类型
期推出套数
销售剩余套数
期销售率
力户型面积
总价
独立
71
10
8591％
367㎡426㎡
220280万
双拼
110
18
8364％
263㎡389㎡
150220万
总计
181
28
8453％
4价格状况—独立墅实际均价7000元方米
美式风格握功颇深军路线类墅群中谓风格化项目均价偏高法回避问题该项目期独立墅均价例8000方米左右该项目室面积算入建筑面积通常采室半价计算实际均价达7000方米应属军路高档价位
5市场预测
价格存调空间项目性价继续提高
该项目三期四期高端化设计目前普遍降价形势造成定程度滞销引发总体开发周期拉长开发成升高基避免综合述两类素开发商迫市场压力预计会价格调期建筑类型开发商维护整体项目品质应该会整体销售情况佳出现叠加甚层公寓情况
（二）山水华门
1项目介绍
山水华门位三山板块中心区项目占面积352亩建筑面积15万米容积率055绿化率达60％ 该项目产品高差异化造核心竞争力致力产品结构优化等细节率先造出36—39米挑高客厅双卧赠送独立车库私家花园超露台增加产品附加值2004中国十品牌墅 江苏住宅十名盘XX市十魅力楼盘2005年度中国产十风尚名盘金色光环更增添份强力竞争砝码
2产品介绍
山水华门月军路线墅楼盘中少热销户然面防潮层车库设计存着细节问题整体房屋结构布局景观设计方面独具匠心面坚持高档品质优质服务项目身质量进步认品质完善品牌树立然环境三者结合销售业绩断攀升着整体楼市回暖趋势发展山水华门销售前景然
3销售状况—良
供应量
销售量
销售率
力户型面积
总价
二期A（联排）
23
20
8695
170米—210米
93万—115万
二期B（联排）
21
20
952
170米210米
107万— 132万
三期（联排）
33
30
909
230米—270米
120万—170万
该项目组团推出利项目销售
（三）巴厘原墅
1项目介绍
巴厘·原墅位汤山古泉镇亚东集团XX市古泉房产开发公司联合推出 巴厘·原墅巴厘岛风情半坡原生态墅占面积57163方总建筑面积2570145方容积率045绿化率 558％ 拥16栋豪宅38栋独立墅户型面积236－648米等
2销售状况—甚理想
类型
供应量
销售量
销售率
力面积户型
总价
双拼
32
6
1875
270360
229万—306万
独立
15
0
0
300500
300万—500万
前期销售情况非常乐观总量47套8月正式开盘售出6套开发商步会会采取价格方面动作进步观察
3市场预测—市场认度较低市场前景乐观
巴厘·原墅建造出发点军路附墅区项目特色休闲度假养生然特色突出优势明显汤山附总体均价8000元方米价格显偏高国尚难接受远郊生活惯数百万元购非长期居住休闲场XX市区富豪认度问题
（四）奥斯博恩
1项目介绍
该项目XX市金利建设开发限公司开发位江宁航空港新区中心区域机场高速宁溧公路军路延长线等快速干道环绕该项目周边交通极便利项目占962亩总建筑面积90万方米容积率约067绿化率接60院落式独立墅双拼联排叠加等墅类型种物业类型六八种房型供选择
期规划建筑面积约6万方米
2产品介绍
开发商致力该项目造成XX市首屈指运动型度假庄园独立墅面积240方米280方米间联排190方米322方米间叠加墅面积139方米175方米间期中独懂墅4懂墅组成院落户相连独立公带中海风格喷泉庭院
3销售情况——低价入市项目热销
期推出277套房源独立35栋双拼38套联排75套叠加108套开盘月供销售54套均价2778元方米
独立
双拼
叠加
联排
力面积
240㎡280㎡
260㎡330㎡
139㎡175㎡
190㎡322㎡
总价范围
110万—140万
90万—110万
30万起
50万—95万
推出量
35套
38套
108套
75套
销售量
38
16
该项目价位墅类物业中属低价位热销重素
4项目预测—性价较高商务士理想第二居
目前期销售情况整体势头良综合考虑项目身实际状况相关配套完善情况期价格升幅度会太
政府规划投资前应项目离禄口机场商务士说错置业选择外项目然环境优越园区部然水系贯穿中作度假墅算购买第二第三居消费者定吸引力唯缺憾距市区较远周边配套足生活十分便利目前项目吸引价格优势军路线墅项目相
2800元房米均价确吸引力
（五）总结
ü ü 新政短期效应整体墅市场运行状况甚理想中项目案保持着稳定销售玛斯兰德山水华门等
ü ü 玛斯兰德产品细节整体项目品质感属XX市墅市场佼佼者握住墅购房者消费心理走高端路线掌握效客群提高客户成交率
ü ü 山水华门组团推盘手法市场已印证销售十分理想次推盘保持80销售率点值鉴
ü ü 巴厘原墅然产品整项目营销存着差异化——巴厘风情温泉文化销售率该项目1277销售率见做第二居项目定位没市场认时8000元㎡左右单价明显高整体XX市墅市场价格见该项目性价较低
ü ü 奥斯博恩项目差异定位运动型度假庄园合理户型面积约2800元㎡均价项目整体性价提升目前该项目销售情况良
ü ü 项目推出应考虑市场前提建议提高项目整体性价提升项目品质感保持合理价位团入市
二墅案列表统计
案 名
开发商
理位置
项目体量(万m2)
容积率
项目属性
售价(元m2)
面积段(m2)
总价(万元套)
开盘时间
奥斯博恩庄园
金利(XX市)建设开发限公司
江宁区禄口镇宁溧路188号
6
140
独立墅双拼联排叠加
3400
139－330
50－140
20051005
沁湖景案
XX市建设系统工程限公司
江宁区利源中路9号
墅
均价140
巴厘原墅
亚东集团XX市古泉房产开发公司
汤山古泉镇
26
049
墅公寓
8000
236－648
220240
2006年初
边城东篱墅
江苏仑山湖发展限公司
句容边城镇
104
012
墅
6200
208350
12896 217
20504
香山美墅
XX市开元济开发限公司
江宁区军道开元欣街9号
23
126
联排叠加电梯层层高层
5800
133177
7714102
20050910
钟山国际高尔夫
万泰集团
玄武区紫金山
8－10
069
独栋双拼联排叠加
20000
500左右
1000
20050131
台湾镇
京容房产开发限公司
句容济开发区
总：1174第9期27
04
独栋双拼联排
6000左右
180－230
77 140
200405
秦淮绿洲
国信房产
江宁区东山镇城北路北路口
164
055
联排独立
均价3950
178－250
92－130
20041231
案名
开发商
理位置
项目体量(m2)
容积率
项目属性
售价(元m2)
面积段(m2)
总价(万元套)
开盘时间
玛斯兰德
XX市金陵置业发展限公司
江宁区军道8号
2586
039
墅
均价12000
273427
170 500
20041120
翰海翠庭
江苏金色家园房产限公司
江宁区军南路河海学西侧
14
联排
均价4500
210—230
945 1035
20040401
山水华门
XX市山水房产置业限公司
江宁区军道58号
130000
055
联排叠加独立
均价6300
230—270
130—170
20050820
观园 翔龙
江苏银翔房产开发公司
鼓楼区虎踞路26号乌龙潭公园
085
087
墅
均价14000
200—400
珍珠泉高尔夫墅
天浦置业限公司
浦口区珍珠泉省级旅游渡假区
9
030
独栋双拼组院式
860010000
200—350
200300
200609
VILIA
复朗香墅
江苏盛唐艺术投资限公司
江宁区开发区佛城西路138号—158号
12
039
双拼墅联排墅
均价5500
170
29221
9351607
20040919
立信 瑞景文华
XX市瑞景房产开发限公司
江宁区开发区军道50号
152300
050
叠拼联排双拼独立
均价11000
1818
5454
200 600
20041218
养龙山庄
天工房产开发限公司
江宁区汤山镇汤泉东路38号
10
138
墅公寓
均价6000
20031016
结语：
ü ü XX市墅市场供求联排墅独栋墅占例
ü ü 目前济型墅市场流产品
ü ü 济型墅特征：面积单价低
ü ü 市场创新产品较少
ü ü 未市场供应量日趋减少墅市场
ü ü 目前墅市场力售价范围：
独栋墅：1000015000元方米
联排：4000－6500元方米
叠加：3000－5000元方米
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
目录
第部分XX市整体墅市场环境 2
XX市墅市场整体情况 2
（）XX市墅市场墅类型 2
（二）XX市墅市场分板块供应情况 2
（三）XX市墅市场价格区间 3
（四） XX市墅市场供需状况 4
二XX市墅市场发展趋势预判 5
（）墅供应量未年逐渐减少 5
（二）土升值墅升值产生影响 5
（三）价格具较升值空间 5
（四）接受度高墅类型 6
（五）墅竞争日趋激烈 7
（六）XX市墅市场走势预测 8
第二部分XX市墅市场板块分析 9
XX市墅市场板块市场行情 9
（）江宁板块 9
（二）江北板块 11
（三）城区板块 12
第三部分墅市场案列表 14
典型案列表 14
（）玛斯兰德 14
（二）山水华门 15
（三）巴厘原墅 16
（四）奥斯博恩 17
（五）总结 19
二墅案列表统计 20
第部分XX市整体墅市场环境
XX市墅市场整体情况
（）XX市墅市场墅类型
根2005年10月份墅销售情况XX市售墅包含叠加联排双拼独立四种墅类型中联排占例（210套）总体3297％独立墅数量少125套售占全部墅1717％
出目前XX市墅市场联排叠加墅墅市场消费尚处初期满足舒适居住济型墅消费阶段
（二）XX市墅市场分板块供应情况
图清晰出目前XX市售墅三集中供应区域中江宁板块占份额售墅数量占XX市区墅项目7842％城区江北占少分1168％985％江宁江北联排墅供应城区叠加墅
（三）XX市墅市场价格区间
图出：
城区板块高档住宅稀缺性造成该板块墅项目价格居高类型墅价格均居板块首特独立墅均价格已高达16600元㎡该板块中山高尔夫墅独立墅价格达20000元㎡
江宁板块价格始终左右着全市墅均价升降独立墅均价10000元㎡左右余类型5000－6000元㎡等
江北板块墅类型独立联排独立墅均价4700元㎡联排价格3600元㎡左右价格直没明显升迹象
（四）XX市墅市场供需状况
XX市整体墅市场供销走势保持稳定增长月销售量均保持110150套间相应供方面增长幅度相受政府出台系列墅停批利政策影响已墅开发商普遍市开发商推盘节奏明显放慢
二XX市墅市场发展趋势预判
（）墅供应量未年逐渐减少
通图发现然XX市墅市场市量增长幅度非常占市场份额足年商品房市量10XX市省会城市说墅供应量相较
2005年3月省政府发文求停止切墅供期国六条相关十五条细次强调停止墅类房产开发项目土供应严格限制低密度套型住房土供应墅稀缺性更进步体现未年墅供应量会放
（二）土升值墅升值产生影响
土价值XX市墅容积率般低04占土面积较XX市目前土价格降微微未土巨升值空间目前已显现着新轮十五规划提出XX市市政府进步加新城区建设力度住宅郊区化趋势日益明显目前XX市江北汤山城南紫金江宁等墅板块墅项目具极升值潜力
（三）价格具较升值空间
1区域项目较价格差异明显
目前XX市墅价格然处偏低水独立墅XX市目前贵墅板块紫金板块独立墅价格达20000元方米便宜江北板块独立墅价格7500元方米左右
2国较较升空间
XX市紫金板块20000元方米独立墅价格全国水相（例深圳海等50000元方米墅）XX市墅价格升值显然较升空间
（四）接受度高墅类型
单套面积180—260方米联排墅
根售墅市场接受度分析发现：
ü ü 畅销单套面积180—260方米联排墅
市场单价三山（军山翠屏山韩府山）板块流价格线参考样联排墅单价4500—6500元㎡区间整体均价调4800元㎡左右
ü ü 独立墅差异性较
目前XX市市场独立墅单套面积200900米等流户型面积集中250500米区间均价控制10000元㎡
ü ü 墅配套设施采取赠送方式
墅相配套花园车库等设施目前开发商数采取赠送方式着墅供应力类型独立墅倾斜排开发商类配套部分收费室面积目前半价方式计入建筑面积
ü ü 中西结合建筑风格较流行
目前墅建筑风格中西结合模式较流行中北美建筑风格流行园林布局穿插西式建筑山水华门首杭派风格种中国家代表新四合院中式风格异军突起样吸引众眼球
（五）墅竞争日趋激烈
发展趋势XX市墅市场中江宁翠屏山军山带直供应力占供应总量九成左右
根目前发展预测江北墅供应量久会达40万方米左右市场份额增
20％传统江宁板块然体量然增加140万方米供应份额缩70％亚东板块未供应变化较增加10万方米供应份额达5％久XX市区具潜力墅板块应集中江北区代然资源优势日益显现时应该考虑目前明朗房产市场中该板块体量短时间膨胀避免引发墅市场新轮价格战
（六）XX市墅市场走势预测
考虑新开盘项目前提通图数分析出未XX市墅市场供应状况正逐步供销衡势态发展预测2005年2007年XX市年墅供应量分45万方米15万方米15万方米合计75万方米三年墅市场需求总量85万方米意味着未三年XX市墅供应缺口总量高达10万方米
供开发土开发商提高售价延期市需求市场2004年2005年着墅战加剧消费力激发2006年着供需矛盾缓优质墅墅停背景涨需求量会相应暂时抑制
第二部分XX市墅市场板块分析
XX市墅市场板块市场行情
（）江宁板块
1江宁墅市场综述
江宁墅集中百家湖翠屏山军山韩府山代表三山板块目前三山墅区建售项目预计总达5000亩总供应量150万－180万方米未XX市墅市场力
根半年XX市墅市场销售状况踪分析出：
ü ü 联排墅面积170—210方米较畅销
该板块单套联排墅面积170—210方米较畅销市场单价范围4500—6500元㎡市场均价已调4800元㎡
ü ü 独立墅未供应量联排双拼持
独立墅目前供应量约占联排项目现供应总量7成左右供应总量分析潜独立墅供应慢慢联排双拼供应持目前江宁售独立墅力面积集中200400米总价控制250万450万间
2江宁墅市场竞争情况分析
ü ü 军路线楼盘竞争激烈
目前三山板块军北路运盛美国开始北南分：玛斯兰德香山美墅翠屏国际翠屏清华瑞景文华山水华门爱涛漪水园复朗香等9墅盘中军路线楼盘玛斯兰德翠屏国际山水华门复朗香等竞争情况激烈
ü ü 竞争策略价格战
目前墅楼盘开发项目已定型前期已先推盘项目次变动符合开发商开发战略竞争策略集中价格优惠折特价房等方式吸引气效果
10月份初步显现折扣方面楼盘优惠幅度达95折－98折等特价房源总价少10万元降幅
3江宁墅市场未趋势研判
XX市市区周边资源稀缺稀缺然环境楼盘越发显珍贵江宁三山板块区年发展已成集然文体高档居住区着商业娱乐方面配套设施完善江宁墅长期项目
ü ü 独立墅份额逐步加
类XX市墅市场供应联排墅目前军路墅供应结构独立10％双拼20％联排70％专家认前期市场培育预计明年墅供应结构会重变化独立墅供应量会双拼联排墅接形成三足鼎立势
ü ü 整体供应量逐年缩
供应量XX市目前已供应市墅总数(联排双拼)仅200万方左右城市住宅总面积中足1．5％占例相低根预测2005年2007年XX市年墅供应量分45万米15万米15万米合计75万米三年墅市场需求总量85万米意味着未三年XX市墅供应缺口总量高达10万米作XX市墅供应量江宁然逃势江宁房产局19月份数年19月份江宁墅开工面积23．75万米年19月份墅开工面积减少1663万米呈逐年降趋势目前整体房产市场低迷销售量直见起色墅供应市场趋势发展整体供应增量会越越少
ü ü 期价格波动较长期升值潜力
物稀贵句话体现墅身特质时揭示墅价格两年持续高走原江宁墅增量未年呈明显萎缩态势着销量断降稀缺性进步体现然目前环境墅楼盘纷纷提出折优惠等举措明显市场放量足开发商放缓推出步幅期整体房产市场回暖长期价格避免提升
ü ü 存诸急需解决问题
江宁墅品质认知度置否前两年众墅项目匆匆马目前江宁墅区存着少问题妥善解决类隐患江宁墅市场产生极负面影响江宁墅区位军路侧军路夜间型运输车辆带噪音污染直接影响夜间清净时部分墅建造路边墅私密性受威胁生活配套设施完善三山墅板块体现较明显板块中聚集河海学南航江宁校区正德学院等众学校提升居住文化氛围居住区说缺乏足够中学翠屏山学南师附方便解决子女教育问题外例商场菜场医疗等配套设施更加缺乏然规划中易初莲花超市２００５年年底启住户政府种完善长期规划没足够耐心观察
（二）江北板块
1江北墅市场综述
目前XX市市场墅类月销售量70套左右江北板块月销售墅10套左右未年XX市墅类售面积200万米左右
着江北城市化发展速度加快江北墅开始进入盘时代墅做出规模目前江北数开发商追求目标10万方米50万方米江北墅市场中已足怪仅江苏国信象山产限公司老山开发墅项目国信·然天成占1000亩江苏开元国际集团XX市鸿信房产开发限公司汤泉开发山河水期占630亩二期580亩XX市天浦置业限公司开发珍珠泉高尔夫占430亩
2江北墅市场发展际遇
长久城北板块销售XX市楼市直处温火状态销量保持稳中升究原型化工厂存污染环境影响生活质量导致城北开发空间圈定纬路南限区域二城北购房者置业观念相保守旧换新者占较例着铁开通九华山隧道通车化工厂搬迁政府规划造幕燕风景区滨江区域等利素断增种状况正逐渐扭转城北板块改沉寂正崭新姿态蓄势发
XX市墅市场10年发展已逐渐成熟起江北墅历XX市产1992年第座墅养龙山庄帝豪花园东方花园江宁三山板块时势变迁老山珍珠泉墅区山河水国信然天成珍珠泉高尔夫金泉泰苑力楼盘成2006年XX市墅市场起秀老山—珍珠泉板块墅群形成势必然浦口境老山国家级森林公园周边拥生态旅游资源紫金山倍浦口全部囊括十里温泉百里老山千年古银杏万白鹭十万亩国家级森林公园风光老山珍珠泉板块天独厚条件江北适宜居住环境带成继月牙糊板块莫愁湖板块三山板块复制稀缺板块
（三）城区板块
1城区墅市场综述
城区墅项目数目前售丁山桂墅园观园翔龙宝船听涛玉兰山庄天泓山庄等项目观园翔龙外城区墅项目均类型住宅建造未真正体现高端物业特点楼盘周边交通易达性便捷性区域较完备教育商业医疗休闲等配套设施令身价倍增目前XX市墅均价城区板块高中独立墅面积250500㎡均价达16600元㎡联排墅升12000元㎡叠加10000元㎡左右两者面积普遍200300㎡间
2城区墅市场未趋势研判
ü ü 未市场发展潜力
墅讲究然资源山水城区墅讲究段稀缺城区深厚悠久历史文底蕴相协调周边完善交通网络强调交通易达性便捷性区域较完备教育商业医疗休闲等配套设施掩盖缺乏然景观资源缺点未市场发展潜力
ü ü 供应体量进步减少
城区板块墅言目前供利段已少少郊区化走势真正体现城区墅独特优势加价格素城区建造低容积率墅居住角度投资回报率角度策目前情况城区开建墅项目明显扩充趋势政府角度2003年半年国土资源部达禁止申报审批墅紧急通知2005年5月次发布关切实稳定住房价格促进房产业健康发展意见 次重申禁批墅表明政府控制墅建设决心零星墅出见城区墅出现城区板块墅目前仅限现项目销售会扩张势未供应体量进步减少
第三部分墅市场案列表
典型案列表
（）玛斯兰德
1项目介绍
玛斯兰德位XX市翠屏山风景区 项目金陵饭店集团麾XX市金陵置业发展限公司规划建设500余幢双拼独栋墅东北角军路线条美式风情商业街项目容积率039绿化率60％该项目独立双拼墅规划500余栋
2产品介绍
玛斯兰德建筑风格中海式塔什堪式西班牙式美国草原式法国乡村式基户型十种种户型三种建筑风格立面设计种建筑风格四种材料色彩选择户型整体设计充分反映美式住宅设计特点跳出传统厅室模式区定义空间类型
3销售状况
期已销售完毕目前正开展二期销售已接尾声
类型
期推出套数
销售剩余套数
期销售率
力户型面积
总价
独立
71
10
8591％
367㎡426㎡
220280万
双拼
110
18
8364％
263㎡389㎡
150220万
总计
181
28
8453％
4价格状况—独立墅实际均价7000元方米
美式风格握功颇深军路线类墅群中谓风格化项目均价偏高法回避问题该项目期独立墅均价例8000方米左右该项目室面积算入建筑面积通常采室半价计算实际均价达7000方米应属军路高档价位
5市场预测
价格存调空间项目性价继续提高
该项目三期四期高端化设计目前普遍降价形势造成定程度滞销引发总体开发周期拉长开发成升高基避免综合述两类素开发商迫市场压力预计会价格调期建筑类型开发商维护整体项目品质应该会整体销售情况佳出现叠加甚层公寓情况
（二）山水华门
1项目介绍
山水华门位三山板块中心区项目占面积352亩建筑面积15万米容积率055绿化率达60％ 该项目产品高差异化造核心竞争力致力产品结构优化等细节率先造出36—39米挑高客厅双卧赠送独立车库私家花园超露台增加产品附加值2004中国十品牌墅 江苏住宅十名盘XX市十魅力楼盘2005年度中国产十风尚名盘金色光环更增添份强力竞争砝码
2产品介绍
山水华门月军路线墅楼盘中少热销户然面防潮层车库设计存着细节问题整体房屋结构布局景观设计方面独具匠心面坚持高档品质优质服务项目身质量进步认品质完善品牌树立然环境三者结合销售业绩断攀升着整体楼市回暖趋势发展山水华门销售前景然
3销售状况—良
供应量
销售量
销售率
力户型面积
总价
二期A（联排）
23
20
8695
170米—210米
93万—115万
二期B（联排）
21
20
952
170米210米
107万— 132万
三期（联排）
33
30
909
230米—270米
120万—170万
该项目组团推出利项目销售
（三）巴厘原墅
1项目介绍
巴厘·原墅位汤山古泉镇亚东集团XX市古泉房产开发公司联合推出 巴厘·原墅巴厘岛风情半坡原生态墅占面积57163方总建筑面积2570145方容积率045绿化率 558％ 拥16栋豪宅38栋独立墅户型面积236－648米等
2销售状况—甚理想
类型
供应量
销售量
销售率
力面积户型
总价
双拼
32
6
1875
270360
229万—306万
独立
15
0
0
300500
300万—500万
前期销售情况非常乐观总量47套8月正式开盘售出6套开发商步会会采取价格方面动作进步观察
3市场预测—市场认度较低市场前景乐观
巴厘·原墅建造出发点军路附墅区项目特色休闲度假养生然特色突出优势明显汤山附总体均价8000元方米价格显偏高国尚难接受远郊生活惯数百万元购非长期居住休闲场XX市区富豪认度问题
（四）奥斯博恩
1项目介绍
该项目XX市金利建设开发限公司开发位江宁航空港新区中心区域机场高速宁溧公路军路延长线等快速干道环绕该项目周边交通极便利项目占962亩总建筑面积90万方米容积率约067绿化率接60院落式独立墅双拼联排叠加等墅类型种物业类型六八种房型供选择
期规划建筑面积约6万方米
2产品介绍
开发商致力该项目造成XX市首屈指运动型度假庄园独立墅面积240方米280方米间联排190方米322方米间叠加墅面积139方米175方米间期中独懂墅4懂墅组成院落户相连独立公带中海风格喷泉庭院
3销售情况——低价入市项目热销
期推出277套房源独立35栋双拼38套联排75套叠加108套开盘月供销售54套均价2778元方米
独立
双拼
叠加
联排
力面积
240㎡280㎡
260㎡330㎡
139㎡175㎡
190㎡322㎡
总价范围
110万—140万
90万—110万
30万起
50万—95万
推出量
35套
38套
108套
75套
销售量
38
16
该项目价位墅类物业中属低价位热销重素
4项目预测—性价较高商务士理想第二居
目前期销售情况整体势头良综合考虑项目身实际状况相关配套完善情况期价格升幅度会太
政府规划投资前应项目离禄口机场商务士说错置业选择外项目然环境优越园区部然水系贯穿中作度假墅算购买第二第三居消费者定吸引力唯缺憾距市区较远周边配套足生活十分便利目前项目吸引价格优势军路线墅项目相
2800元房米均价确吸引力
（五）总结
ü ü 新政短期效应整体墅市场运行状况甚理想中项目案保持着稳定销售玛斯兰德山水华门等
ü ü 玛斯兰德产品细节整体项目品质感属XX市墅市场佼佼者握住墅购房者消费心理走高端路线掌握效客群提高客户成交率
ü ü 山水华门组团推盘手法市场已印证销售十分理想次推盘保持80销售率点值鉴
ü ü 巴厘原墅然产品整项目营销存着差异化——巴厘风情温泉文化销售率该项目1277销售率见做第二居项目定位没市场认时8000元㎡左右单价明显高整体XX市墅市场价格见该项目性价较低
ü ü 奥斯博恩项目差异定位运动型度假庄园合理户型面积约2800元㎡均价项目整体性价提升目前该项目销售情况良
ü ü 项目推出应考虑市场前提建议提高项目整体性价提升项目品质感保持合理价位团入市
二墅案列表统计
案 名
开发商
理位置
项目体量(万m2)
容积率
项目属性
售价(元m2)
面积段(m2)
总价(万元套)
开盘时间
奥斯博恩庄园
金利(XX市)建设开发限公司
江宁区禄口镇宁溧路188号
6
140
独立墅双拼联排叠加
3400
139－330
50－140
20051005
沁湖景案
XX市建设系统工程限公司
江宁区利源中路9号
墅
均价140
巴厘原墅
亚东集团XX市古泉房产开发公司
汤山古泉镇
26
049
墅公寓
8000
236－648
220240
2006年初
边城东篱墅
江苏仑山湖发展限公司
句容边城镇
104
012
墅
6200
208350
12896 217
20504
香山美墅
XX市开元济开发限公司
江宁区军道开元欣街9号
23
126
联排叠加电梯层层高层
5800
133177
7714102
20050910
钟山国际高尔夫
万泰集团
玄武区紫金山
8－10
069
独栋双拼联排叠加
20000
500左右
1000
20050131
台湾镇
京容房产开发限公司
句容济开发区
总：1174第9期27
04
独栋双拼联排
6000左右
180－230
77 140
200405
秦淮绿洲
国信房产
江宁区东山镇城北路北路口
164
055
联排独立
均价3950
178－250
92－130
20041231
案名
开发商
理位置
项目体量(m2)
容积率
项目属性
售价(元m2)
面积段(m2)
总价(万元套)
开盘时间
玛斯兰德
XX市金陵置业发展限公司
江宁区军道8号
2586
039
墅
均价12000
273427
170 500
20041120
翰海翠庭
江苏金色家园房产限公司
江宁区军南路河海学西侧
14
联排
均价4500
210—230
945 1035
20040401
山水华门
XX市山水房产置业限公司
江宁区军道58号
130000
055
联排叠加独立
均价6300
230—270
130—170
20050820
观园 翔龙
江苏银翔房产开发公司
鼓楼区虎踞路26号乌龙潭公园
085
087
墅
均价14000
200—400
珍珠泉高尔夫墅
天浦置业限公司
浦口区珍珠泉省级旅游渡假区
9
030
独栋双拼组院式
860010000
200—350
200300
200609
VILIA
复朗香墅
江苏盛唐艺术投资限公司
江宁区开发区佛城西路138号—158号
12
039
双拼墅联排墅
均价5500
170
29221
9351607
20040919
立信 瑞景文华
XX市瑞景房产开发限公司
江宁区开发区军道50号
152300
050
叠拼联排双拼独立
均价11000
1818
5454
200 600
20041218
养龙山庄
天工房产开发限公司
江宁区汤山镇汤泉东路38号
10
138
墅公寓
均价6000
20031016
结语：
ü ü XX市墅市场供求联排墅独栋墅占例
ü ü 目前济型墅市场流产品
ü ü 济型墅特征：面积单价低
ü ü 市场创新产品较少
ü ü 未市场供应量日趋减少墅市场
ü ü 目前墅市场力售价范围：
独栋墅：1000015000元方米
联排：4000－6500元方米
叠加：3000－5000元方米
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
