中国21世纪卫星示范城—杭州广厦天城四期行性研究报告
公司名称：浙江天实业限公司
编制员：陈超胡冬冬王立斐曹杰 俞建军赵辉
完成日期：20071210
目录
调查员声明 3
第部分：项目总 4
11项目背景 4
12项目概况 4
第二部分：市场研究 6
21项目开发优势 6
22天城试点必性 6
23指导思想总体目标 6
24容 7
第三部分：项目开发方案 9
31总体规划设计思路 9
32产品特征 10
33目标客源 11
34项目开发营优势 12
35项目开发营机会点 12
36项目定位 13
37目标市场定位 13
38产品定位 13
第四部分：投资估算融资方案 13
第五部分：财务评价 14
第六部分：确定性分析 22
61盈亏衡分析 22
62敏感性分析 23
63风险防范策 23
第七部分：综合评价 23
第八部分：研究结建议 25
81结 25
82建议 25
第九部分：附录 25
91附图： 25
调查员声明
郑重声明：
1 调查报告中陈述事实真实准确
2 公司统房产行性研究报告模式进行分析
3 形成意见结
4 撰写行性研究报告
5 已（没）报告中拟建项目进行实查勘（声明中应清楚说明调查员拟建项目进行实查勘）
6 （需声明事项）
参加调查员签名：
陈超
胡冬冬
王立斐
曹杰
俞建军
赵辉
公司领导签字：
注：形成致意见附存档
第部分：项目总
11项目背景
正开发中杭州天城位余杭区星桥镇东余杭市府镇西接杭州市江干区北抵黄鹤山距杭州市区中心段武林广场仅12公里海车程2时杭州天城集房产开发旅游开发新城区建设体超规模开发项目该项目仅开发规模力度方面走前列实现开发思路重突破开发模式重创新
——超规模超强力度开发
天城总投资预计超80亿元开发期长达6~8年占面积6500亩中房产开发建筑面积达400余万方米容纳居住口12万国止家房产公司单独开发规模房产项目欢乐四季公园天国际度假中心欢乐道天广场欢乐广场天文化体育广场二十世纪世界家居文化建筑博览会等组成旅游项目总投资预计10亿左右目前华东区投资旅游项目项目建成天城星桥镇连成片成杭州市全国环境优美基础设施现代化21世纪样板式卫星城新兴副城区
——房产开发新兴产业培育新城区建设三位体
通天城超强度开发天城建设成杭州市东部区旅游休闲中心民办教育中心拥12万居住中心杭州市重卫星城余杭市新城区集房产开发新兴产业培育新城区建设体综合性开发项目
——市场取企业化运作民办官助式城市化新模式
项目开发资金筹措新城区规划市政基础设施配套社会事业机构建设企业体市场化原进行操作
——先做环境做房产超常开发思路项目开发总体思路先做旅游做房产滚动开发天城建设总体战略部署中旅游开发旅游房产开发房产通先启动旅游项目天城房产开发杭州市国际教育中心高新产业创业基建设营造流环境籍带动房产市场拓展产业发展
12项目概况
121项目名称：广厦天城
122项目介绍
天城规划占面积7000余亩总建筑面积480万方米规划居住口10万法兰西文化城市文化新城区位正崛起中集生态产业旅游居住功体总规划口达40万杭州城市东北部新城中心天城广厦企业级政府领导全面参城市开发营建设成果代表着广厦企业城市综合建设方面理念建设力
天城东杭州北接海介杭州城副城间杭州规划中处枢纽位距市中心仅18公里毗邻绕城高速公路沪杭甬高速处浙江济流发展区域交通便捷作杭州城市交通重点工程秋石高速路07年底开通（快速路全线高架设计线宽25米双6车道塘高架两车道路建设清江路立交艮秋立交石德立交石桥立交绕城高速立交等五座枢纽立交桥）建成缩短杭州市区天城时间
项目规划区域建天公园天国际度假酒店香榭里街天广场欢乐广场天房产交通商业教育运动娱乐等齐全配套目标建成座21世纪康居住生活示范城具现代文明水准新城天城控制性详细规划已通杭州市规划局审批
三年建设旅游版块已初具规模充满浓郁法兰西特色天公园已2003年建成外开放五星级标准建造天国际度假酒店已试营业期20余万方米精品高层住宅天水苑陆续推市场连续周名列市区销售排行榜第10万方米城市山墅项目爱丽山庄墅已进入实质性建设阶段07年半年陆续推出
未天城项目整体建设思路建设中心四区块构成开放封闭居住功功新型城区通利城市道路滨河绿带等开放空间天城分解中心四区块便集中优势资源某区块进行密集开发迅速形成开发居住规模达配套运营规模济求利居民入住形成良城市建设开发形象通城市道路城市绿带等开放空间组织天城分隔成干性质功区块物业理周界天城原规划全境缩功区块中清晰界定政府企业理周界形成开放封闭分权理城市理格局
天水苑坐镇天城中央总建筑面积20余万方首推4座13～15层法式现代高层呈扇型排列环抱埃菲尔观光铁塔错落致建筑布局现代法式园林完美相融95～136M2法式格调浪漫二房情致三房勾勒出优雅现代生活风尚
123交通状况：公交571路直达距铁号线出口约2公里规划铁三号线途径天城区巴士通欧尚西湖时代广场
124周边配套：天公园北山幼园联华超市区巴士K571公交车凤起农贸市场天分场沃尔玛余杭区第民医院杭钢医院约68分钟车程
天业交年费78元全年免费游览天公园相关优惠措施尚未出台
125相关信息：
环线位置
物业现状
总建筑面积200000方米
物业理附加信息层06元方米月单身公寓：08元方米月高层：13
开发商浙江天实业限公司
投资商广厦房产
物业理公司浙江广厦物业公司
第二部分：市场研究
根国权威房产策划公司王志纲工作室预测天城项目总投资约87亿元民币税利润达1230亿元静态税投资收益率14投资回收期约458年项目成相较低投资收益率良资金回收返力强抗风险力强总体济效果优良
天城项目仅投资者带良投资回报产生巨社会效益该项目建成创造7000—8000业机会旅游项目带动20亿民币GDP增长房产项目带动120亿民币GDP 增长
21项目开发较优势
——开发商优势
中国广厦建设集团家实力雄厚济济信誉保证营范围十分广泛涉建筑房产金融文化影视等种行业市公司浙江盈华实业限公司涉消防设施建筑电气检测实业投资等种领域资实力强科技含量高员素质高具广阔发展前景企业
——项目策划规划优势
项目国著名策划公司王志刚工作室进行总体策划全面认证美国WY国际设计顾问公司英国阿特金斯国际限公司深圳激流策划公司清华学城市规划设计研究院浙江学城市规划设计研究等家国外权威设计公司进行精心规划设计
——项目组合优势规模优势
旅游民办教育房产三块开发天城项目形成互补互促组合优势规模优势综合开发优势十分明显
22天城试点必性
22．1天城项目试点利积极探索中国城市化新动力新模式
理讲中国目前正处加速城市化阶段容忽视现实问题海城市群密集带通农转非户籍制度改革发展城镇工业传统第三产业吸纳农村口城市化推动力明显减弱中国城市化需寻找新动力源种背景许城市通购房入户制度求新轮争夺口战中赢动外口规模流入必然加剧城区口密集带拥挤基础设施超负紧张房产价格高等系列问题果城市边缘带进行分散规模楼盘开发集聚口基础设施建设滞缺乏市场需求支持
国际验国家区济发展定阶段会出现逆城市化现象城市市区口尤城市市区口郊区化城市外围卫星城镇布局分散化城市化模式逆城市化城市化反运动城市化发展新阶段更高层次城市化特型型城市中心群分散型独立型中规模卫星城市托城市群成国海发达区21世纪城市发展模式
国现阶段特型型城市周围出现批卫星城卫星城建设体乡镇府种传统型卫星城建设缺乏规模资金支持高档次规划力法构造足规模吸引口集聚环境条件充分利房产开发商资金优势规划设计实力通城郊进行集房产开发新兴产业培育新城区建设体现代卫星城建设充分利环境优势价格优势开发符合收入阶层种层次房产吸引口规模新城区流动快速集聚口实现城市规模超常扩张现阶段海发达区城市化选择条新路子城市化模式仅效解决城市化市场需求动力足问题解决政府力量推动城市化资金土素供应力限等问题继农转非户籍制度改革推动城市化进程工业化带动城市化进程新轮城市化新途径天城建设项目正城市化新背景推出具重试点价值
222天城试点利积极探索超楼盘开发居住郊区化背景房产开发新思路新模式
天城项目推出整杭州整中国房产业发展具积极探索意义重创新效应
——综观西方发达国家房产行业发展程世纪五六十年代汽车工业兴起带交通便利够城市工作居住郊区房产业带新商机利润工作生活方式定程度改变房产业发展方房产行业正充分利新出现现象新突破更广阔发展空间发达国家房产业历史程国家房产业毋庸置疑具相重鉴作着国济发展程度提高带交通行业振兴势必会引起普通居民居住郊区化现象郊区相廉价房产价格较少受污染空间较安静居住条件会越越吸引更选择郊区作安家外国中型城市历口产业资源等量中心聚集程城市部出现承载度现象中心区交通拥挤市政设施陈旧城市规划合理旧城区急改造等问题住房制度改革必须面购房现实市区土限价格高情况中心城市通进步外扩张重新调整规划城市布局进实现远郊郊形成新市区演变程房产开发建设肯定会产生郊区化现象目前国城市化水
30％城镇口37亿预计2020年城市化水达45％全国口14亿城镇口增63亿预计2050年城市化水达60％全国口16亿全国城镇口增96亿前20年城镇口增加26亿均居住面积10方米建筑面积20方米计算需新增口建设住房52亿方米均年需建设住房26亿方米30年城镇口增加33亿均建筑面积20方米计算需新增口建设住房66亿方米均年需建设住宅22亿方米关专家指出国城市化进程中数农民住发展起城镇中会较增加城镇住房数量房产业郊区化蕴含着巨商机着广阔发展前景诱发展空间面郊区化趋势房产行业应该动出击势利导应动等二十世纪卫星城示范城建设试点工程房产项目点正基样考虑未雨绸缪预先进行尝试努力塑造二十世纪城郊房产开发成功典范房产业积累更验
——国居民生活正稳步康阶段迈进居民选择住房时已仅仅满足居住面积少考虑居住环境坏配套设施完善程度房产市场实践已证明绿化否家直接影响房子销售居民购买住房时光房型段区园林设计否位迎合市场需求许发展商请国外园林设计师许房产项目广告设计单位建设单位发展商销售代理商外园林设计单位登堂入室普遍注重种着良文景观回然情结品质生活２０００年北京国际房产交易会新盘中公园景手法量运出现量双景住宅双景住宅指公园景区景融合属全新类型景观住宅改变建筑中堆砌绿化观点提出绿化中放置建筑口号时通形态空间合理布局形成景象通视实现社区景象享营造出带风景社区见风景房间着楼市竞争加剧开发商环境越越重视环境优越程度房产受欢迎否极重代指标房产行业泛房产时代—追求住房硬件条件居住环境（生态环境文环境）相互配合相互协调相互促进时代正走着居民生活水文明程度提高营造绿色生态住宅注重环境生态建筑生态文生态相互间揉合互补众求房产开发商做事情试点工程先旅游房产正体现思路：旅游改善房产环境房产助旅游生态支持旅游带房产房产助旅游两者相互适应相互促进发展
——国住宅建设现未面发展预计2020年城镇居民均住房居住面积提高12方米建筑面积24方米预计2050年均居住面积提高16方米建筑面积32方米2020年城镇口达63亿增加4方米计算前20年提高居住水需新建住房252亿方米均年126民方米30年96亿口计算需2020年基础新建住房768亿方米均年256亿方米需求中肯定会通住宅群方式予消化解决房产项目中某方需进行规模开发建设规模超规模建设够体现定济效益规模引起系列问题法保证环境配套设施质量配套设施享性差等需房产户型创新环境创新样需开发模式创新住宅产业国民济重组成部分住宅建设投资般占国民生产总值
38占固定资产总值1530住宅产业发展够促进带动相关产业发展住宅建设投资增长10直接拉动国生产总值增长0508百分点住宅建设必须达产业化科技化真正起改善民生活拉动济增长作住宅科技化求高新技术改造传统产业智化技术计算机网络技术应住宅产业种应显然规模开发中更具价值规模超规模开发居民享受规模优势带完善配套设施较低廉住房价格规模开发时般位城郊拥较高质量空气试点工程籍超规模房产开发模式创新住户提供更高品质服务房产市场注入新活力
——房产行业发展国家济发展具重作日统计1970年1990年20年里日住宅年建设面积没什增加通传统生产方式革新住宅相关产业创造增加值增加16倍估计国增加住宅建设规模条件持续增长投资额速度会低日预计50年时间住宅投资额增加16倍计算50年住宅投资年递增7％年国民济贡献率06百分点样持续50年连年增长国家贡献巨房产行业作金融行业果发展带动行业发展果发展国家金融业进整济发展巨损失久加入WTO房产业行业样面着机遇挑战国身济发展求全国范围建立统开放竞争序房产市场杭州市政府提出住杭州口号实现口号房产市场发展完善然具举足轻重位然般房产开发项目（包括试点工程）筹集资金位具体房产销售化事情成功具独创性代表性项目疑具区甚全国性意义项目正开放性开拓性项目然杭州房产市场整体发育水全国方面题文化环境等探索已具相水准项目正想处生活方式题概念市场阶段杭州房产行业中作出理解超出方意义建立全国统房产市场中国房产市场真正走市场作出益先驱性探索
223天城项推动区域济增长结构优化具重战略意义
——天城开发利杭州市通实施东进战略启动新轮城区规模扩张实现杭州市区五年扩倍战略目标
济高速发展杭州市取非常辉煌成绩关数显示杭州方公里创造生产总值全国省会城市中名列第口密度第二市区面积倒数第四城区面积更倒数二城市口济增长活动空间狭矛盾日益尖锐杭州市行政范围狭西部北部区限制已少项目找合适法安排结构合理工业重偏高（占2439接国标限25）道路广场公绿市政公设施偏低均接甚低国标限域结构城市等级成例南北长东西短条件受极制约济发展阶段城市空间组织相适应产业结构调整难实现城市导功项目布局缺乏空间等济条件制约严重阻碍杭州市发展步伐非改步
——天城开发利优化杭州市旅游济结构空间布局
杭州东部搞型集旅游休闲度假居住体旅游项目利改变杭州目前旅游格局西重东轻状况旅游资源分布原杭州旅游业直西湖两江湖中心旅游容山水观光域分布集中城西西湖带杭州西南部富阳桐庐安建德淳安等县市海杭州东部北部旅游开发方面较薄弱样布局利杭州旅游济圈形成利接受区域济中心海济辐射通杭州东部建华东区规模集旅游休闲度假居住体项目利杭州旅游格局更加合理促进杭州旅游济圈形成发展
天城开发利积极呼应杭州市政府住杭州战略举措提升杭州房产开发档次开创泛房产开发新时代
杭州东部搞超规模房产项目开发商更注重居住环境建设房产竞争户型设计配套变成户型设计配套环境社区规划开发商实力提升房产开发档次外搞样超型集旅游郊区房产体项目进行房产开发进行旅游教育健康文化传播等根需求密切相关产业营开发样房产开发模式杭州目前普遍中楼盘开发房产市场首次出现着杭州市区供房产开发土逐渐减少必进入郊区房产开发新时代郊区房产开发模式市区房产开发模式两种差异性模式作杭州郊区房产开发先行者天成项目疑开创泛房产开发新时代样项目政府提出住杭州战略举措非常力支撑
——天城开发利呼应杭州市政府提出天堂硅谷战略举措优美舒适价廉居住环境优势加快杭州市高新技术创业集聚
着住杭州战略逐步实施杭州全国社合居住城市天城成杭州市适合高新技术居住创业卫星城推进杭州市政府提出天堂硅谷战略实施
——天城开发力推进余杭市政府杭州拢发展战略改善余杭区位条件培育新济增长点加快余杭济发展
项目块位余杭市区杭州间项目开发建设时加速杭州东扩进程杭州拢进程余杭市区位条件环境发生实质性改善仅巨额投资新兴产业崛起余杭济发展注入新活力总投资逾80亿元民币天城项目创造7000——8000业机会拉动GDP增长140亿元
23指导思想总体目标
231指导思想
天卫星示范城建设试点指导思想：高举邓理伟旗帜深刻领会中央关发展城镇决策重意义十五届五中全会关积极稳妥推进城镇化新精神根杭州市济社会发展十五计划2010年远景目标纲余杭市济社会发展十五计划2010年远景目标纲总体求面21世纪胆创新高起点规划超前发展积极探索市场取企业化运作民办官助式房产开发新兴产业培育新城区建设三位体现代卫星城建设新模式天城建设成居住环境优美服务功完善社区理先进体制开放济发达文化元化现代化卫星城
232总体目标
天卫星示范城建设总体目标：通8—10年努力力争天城建设成代表中国21世纪卫星城发展先进水泛房产时代超规模郊区房产开发成功典范现代化卫星城杭州市东部区居住中心旅游中心国际教育中心集聚高具体目标：
——杭州市现代化程度高卫星城余杭市新现代化城区
天卫星示范城位杭州市区县级市镇间着杭州东扩杭州市区拢加身规模断扩张天卫星示范城居住口达12万左右成杭州发达现代化程度高卫星城区市现代化城区
——环境优美舒适设施现代化文化元化杭州市东部超型居住中心新住宅运动住杭州成功典范
根杭州市城市总体规划（1996——2010）杭州市区城两副城组成城城市口产业聚集区承担全省政治济科教文化中心旅游中心职沙副城东部新城第二产业基配套相应生活居住区公中心发展成现代化综合性工业城滨江副城南部新城重点安排高科技工业区科研机构专院校相应居住旅游设施形成产学研居游相结合高标准现代化新城述规划容杭州目前尚缺少功明确型居住区住杭州城市品牌缺少强力居住区域支撑努力天城建设成杭州市东部区居住旅游教育功新城区
天卫星示范城新生活方式完美居住环境吸引杭州居民海跨国公司中高级理员海外创业成功欲回国定居度假华侨欲中国居住外籍士居住形成元文化居住氛围
——杭州东部区旅游休闲购物中心
——杭州市国际化教育中心天卫星示范城教育仅配套设施项产业通市场化运作强化教学质量通国外知名学校合作办学等方式实现教育国际化天卫星示范城成杭州市国际化教育中心
——杭州市聚集高天卫星示范城通创造优美然环境便捷交通条件良居住氛围优秀物业理水成21世纪新生活方式居住环境代表吸引类优秀居住
24容
241城市化新模式试点
通新兴产业培育房产开发新城区建设三位体现代卫星城综合开发试点积极探索中国21世纪城市化新模式
——通发展旅游民办教育营造居住良环境通欢乐四季公园天国际度假中心欢乐道天广场欢乐广场天文化体育广场二十世纪世界家居文化建筑博览会等旅游项目开发营造流居住环境通浙江学合资合作兴办浙江学东方学院国际著名中学校杭州名校合办贵族学校天城建设成杭州市民办教育基天城高新技术产业发展知识型卫星城方发展良基础
旅游教育等新兴产业带动房产开发体现天城旅游教育聚气提升块知名度开发思路天城通旅游教育等新兴产业培育结合房产开发城区建设积极探索中国21世纪现代卫星城新发展模式
——通超规模房产开发集聚口推进城市化进程充分利环境优势价格优势开发符合收入阶层种层次房产吸引口规模新城区流动快速集聚口实现城市规模超常扩张市继农转非户籍制度改革推动城市化进程工业化带动城市化进程新轮城市化新途径
通21世纪现代卫星城示范城建设试点积极探索特型型城市通卫星城建设实现规模扩张新模式
——天城作试验田积极探索中国21世纪现代卫星城涵基特征时发现现代卫星城建设程中出现种问题总结发展现代卫星城种验寻找条切实行现代卫星城发展新思路新模式塑造中国21世纪现代卫星城成功典范
——通高起点规划超强力度投资综合性开发构造优中心城区居住创业新环境实现中心城区郊区卫星城分流农村口卫星城集聚实现摊饼式城市规模扩张模式章鱼式城市规模扩张模式转变
通市场取企业化运作民办官助式卫星城建设模式试点积极探索城市化投资新体制资金筹措新机制
——积极探索企业导型城市化新模式天城建设完全企业投资建设理尝试新型企业办社会模式种模式计划济体制福利型国型企业办社会市场取通规范企业化运作天城居民提供项服务设施追求济效益时满足社会需时城市化进程然应市场机制调节引导应城市化程中存着许市场失灵领域城市化程离开政府必干预调节政府作表现城市具体格局模式城市土支配城市基础设施建设等方面天城发展通市场化取企业化运作民办官助式卫星城建设模式试点
——积极探索市公司载体运市场手段筹措城市建设资金民间导型城市化投资新体制资金筹措新机制
242房产开发新模式试点
面城市住宅郊区化新趋势塑造21世纪郊区房产开发成功典范
住宅郊区化城市城市化水发展相高程度逆城市化效应脱离喧闹市追求安详宁静生活结果住宅郊区化城市发展必然结果研究结果表明城市均GDP达3000美元时会出现城市空心化住宅郊区化现象根99杭州统计年鉴数1998
年杭州市区居民均GDP达33万元民币（年价格计算）远远超3000美元界值杭州住宅郊区化时代已杭州房产市场房产开发郊区化趋势业已初现端倪
象天卫星示范城样超400万方米超规模郊区房产开发项目仅杭州浙江省唯甚华东区全国范围罕见 超规模超强度项目开发成功杭州全国郊区房产开发创造资鉴模式
呼应住杭州战略举措争杭州房产业走全国性市场国际市场领头羊
杭州市委市政府1999年提出住杭州城市品牌定位城市品牌提出杭州国海外树立独特城市形象疑成杭州实现住宅产业化实现房产业走出杭州迎接二十世纪发展利契机时确立杭州房产业面全省走全国走世界发展战略
天卫星示范城市场定位超越方意义种定位目前杭州房产市场种创新天卫星示范城市场定位仅针余杭杭州针浙江全省甚海辐射距离远整华东区香港台湾等时积极探索条房产国际营销网络建设效途径吸引海外创业成功欲回国定居度假华侨欲中国居住外籍士居住天卫星示范城成杭州中国房产业走全国性市场国际市场领头羊
通超规模房产开发模式创新开创泛房产开发新时代
天卫星示范城开发建设进行房产开发外涉教育旅游健康体育文化等根需求紧密相关产业搞社区硬件环境搞整卫星城生态环境文环境建设种全新开发模式房产外延扩规模开发必杭州甚全国房产市场产生重影响开创泛房产开发新时代
243社区理新体制试点
物业理复杂系统工程包括容国原实行房制度差果然采旧理方法手段物业理新模式空架子针天城物业理量复杂样细化长期性等特点实行理现代化十分重现代化物业理指住宅区域范围物业物业理中现代技术创新科学理宗旨运现代化理手段物业硬件软件理走科学化制度化规范化理活动程理服务职发挥必须实现理现代化前提限度现代化手段科技创新手段计算机理手段等实施硬件（房屋设备设施等）软件（产权户籍组织制度理方法等）科学理
天城实施现代化物业理五方面入手：理观念现代化理方式程序化理标准规范化理组织网络化理手段动化
（1） 理观念现代化现代化理传统房产理观念区：
① 信息观念物业理中住息作种重资源理利物业理员全面解物业运行情况面断变化系统时进行调整达佳工作状态业物业意见建议等信息理员进行步工作基础物业理必须充分运信息加强信息传递促进信息循环时组织反馈达客观实际相致科学决策提供
② 系统观念物业理目标单建筑物应该建筑物周围环境总起作系统理系统仅包括形物质包含形精神意志文化文明道德规范等
③ 营观念物业理完全行政手段采济手段理通偿营服务理走业养业发展完善道路
（2） 理方式程序化物业理通营活动实现理员水高低直接影响理服务质量效果法求位工作员具较高工作力保证公司水准必须建立起套完整制度位员工工作中章循章办事保证工作质量制变法制全面提高企业水保证整系统长期稳定运行
（3） 理标准规范化物业理服务行业产品理服务行公司保证产品质量应建立套规范化理标准工业企业样采TQC理服务行实施整程实行全面考核制定理标准求细化量化具操作性外理标准中员培训考核标准缺少企业需严格考核制度保证员工素质毕竟员理行实施者流职工队伍提供流理服务企业达流水
（4） 理组织网络化物业理涉面广物业公司部物业公司许政府部门行业单位着千丝万缕关系包含物业理系统中部门作张网点间关系网线样建立张简单网物业理组织网络中量信息资源力资源等均采联网方式享
（5） 理手段动化物业理中信息量面长期保存常调采计算机技术信息分类联网运行方便物业公司部门享电脑提高文档统计效率质量企业远期预测进行辅助设计
天城作超现代城区理模式理制度样超现代具体表现：破传统陈旧观念改变社区配置类型单化强化社区组织职完善现社区理体制实现智化社区理时天城非常重视社区文化建设社区精神文明建设放社区文化首位置种理理念天城社会事业投资尤凸现
第三部分：项目开发方案
31总体规划设计思路：
拟鉴万科新城欧美镇发展验天津市南部区建设高档次居住社区注意方面着手达完善规划设计效果
l 题鲜明立意丰富社区涵
l 畅通效交通组织交通工具停放设置
l 优秀住宅户型配风格独特立面设计
l 济实富创新社区配套
l 充分利现状植物保留点线面景观设计周边环境环保机相结合
l 合理市政设施配套
l 规划设计中建筑空间景观空间机结合
具体反映规划意图实现花园城市构想规划设计成层住宅类型密度空间形体面居住社区社区具完整配套服务设施理系统满足居住理念
32产品特征：低层住宅产品层高层住宅辅推出低层联排墅独立双拼墅四层花园洋房九十二层高层住宅等种类型住宅产品高层提高项目容积率
3 充分考虑住宅建设中新技术新材料应达国家二级节标准
33目标客源
目前区域购房客户杭州区客户明年着区域市政配套设施完善楼盘知名度提高置业市客户特房需换环境置业换房客户（政府公务员企事业单位员生意）区域重目标客源
34项目开发营优势点
报告前面部分该项目作开发营环境分析时已作许讨现该项目真正突出余杭区住宅市场优势点集中
（1）项目开发营期年相关济势
①国家宏观济走出低谷进入升繁荣期恰恰项目开发营期
②住宅业房改金融投资财政市场理等政策逐步位住宅业面利政策法规环境
③置业意识——古中国文化观念组成部分已重新泛起成全社会占导位消费观念全社会康家庭消费首先集中住房条件改善方面
（2）项目区位优势段优势发展空间规模
①然环境独优远离市中心
②作杭州余杭区乡企事业单位员私营民营企业家理想生活基
③占百亩规模适中作济住房置业理想方
（3）项目公司企业领导核心公关系状态
①项目开发公司领导核心实行新组建班子事财务理等方面实行全新体制
②项目开发公司领导层营思想应营造精品品牌杭州市民政府作出贡献
③项目运行类似BOT 模式政府充分支持
述优势点正确运利开发项目造良基础
35项目开发营机会点
（1）整余杭区口众外口较私营民营企业年增加收入水断增加加规模建设活动整房市较活跃利新项目马开工
（2）项目区域位置远离市中心然环境天独厚加成较市中心类物业便宜年余杭区规模开发建设整区域基础设施市政设施断完善健全更利新项目未前景整余杭潜购买力相分量正项目开发机会点
（3）项目目前交通状况建道路年完成通车时候区交通相便捷物业增值性显易见项目时候道建设时进行促进项目区交通优化未年里设施逐步完成天城销售适逢时
36项目定位
面竞争激烈房产市场公司建立品牌形象必须长短目标兼顾实施品牌战略项目定位时须区域交通环境配套设施文文化等种素综合考虑
37目标市场定位
消费群界定
1 高校科研院高级职称士
2 民营私营企业家体老板
3 行政企业事业单位级领导
4 附居民区部分富裕居民购房二次换房需
年龄判断30－45岁
购买目例次判断：纯住住兼投资型
38 产品定位
根项目周边环境物业市场调查分析项目定位中等档次基激烈竞争市场状况项目处环境位前提作出明智决策原
：
1相言项目区位位置远离市中心成较低
2项目区位高档物业目前销售状况
3区域已形成居住区群体项基础设施市政设施快更
39销售计划
Ø 总建筑面积：约400万方米
Ø 中：住宅：2080000方米
会：420000方米
商业：600000方米
：220000方米
Ø 开发时间：分四期开发
Ø 单位总数：期：1340户二期：1990户三期：1900户四期：2000户
第四部分：投资估算融资方案
41投资估算
房产开发项目行性研究中项目成测算重环估价师会造价工程师完成成测算正确否租售市场预测样项目济效益重影响相言成测算较易握
41．1投资估算相关说明
①投资估算范围
②投资估算编制
③投资估算说明
412分项成估算
房产项目投资概算应包括容：土费建设成营销预算金融成
A土费：
① 土出金政府次性收取标准价
② 拆迁成
③ 影响公设施出现赔偿开支
土费合计：项目三期占650亩亩135万元土总价值87750万元
建筑成估算
1 建筑安装工程费
结合项目实际情况高层建筑面积×单位成1300元㎡ 高层建筑面积×单位成1500元㎡
24万方米*1500+36万方米*1300360000+46800082800万元
2工程前期费
建安成2取费
828000*216560万
3室外工程包括区道路绿化区项构筑物等容根项目实际情况50元㎡计算
室外水电气工程：50元㎡计算
175*6667*(119)*(50+50)945万
4建设配套费
建安成10取费
24120*102412万
5工程建设监理费
建安工程总造价1计算
24120*12412万
6建设单位理费
前五项费2计提
(24120+4824+945+2412+2412)*2564012万
7预备费
项目开发预见性较强预备费建安成6计提
24120*614472万
8销售费
销售收入2估算
(14*7000+24*5500)*22224万
9财务费
开发项目总投资30建设期两年
30000*518*23108万
10 种税金支出
(14*7000+24*5500)*44448万
412总成估算
总成20125+24120+4824+945+2412+2412+564012+14472+2224+ 3108 +4448
298亿
42融资方案
421项目资金源
筹措资金首先必须解种资金源果筹集资金投资方案合理付诸实施资金渠道：
国家预算拨款
国银行贷款：包括拨改贷固定资产贷款专项贷款等
国外资金：包括国际金融组织贷款国外政府贷款赠款商业贷款出口贷补偿贸易等
筹资金：包括部门方企业筹资金
资金源
行性研究中分说明种资金源资金条件利贷款说明贷款条件贷款利率偿方式偿时间等
第五部分：财务评价（简略）
总投资估算表
单位：万元
序号
项 目
合计
1
建设投资
3026427
11
土费
1588021
12
前期工程费
52571
13
基础设施建设费
157714
14
园林景观建设费
116318
15
建筑安装工程费
657142
16
理费
73663
17
预见费
98218
18
费
60457
19
销售费
222322
2
财务费
116306
3
项目总投资
3142733
销售收入税金附加估算表
单位：万元
序号
项目
合计
1
销售收入
4446441
2
营税金附加
244554
21
营业税
222322
22
城市维护建设税
15563
23
教育费附加
6670
损 益 表
单位：万元
序号
项目名称
合计
1
销售收入
4446441
2
建设期投资
3026427
3
财务费
123062
4
营税金附加
244554
5
利润总额
1052398
6
税
347291
7
税利润
705107
投资利润率（税前）
3370
投资利润率（税）
2258
资金利润率
11666
资金净利润率
7816
财务评价指标项目接受静态动态盈利力数学模型设定计算知影响项目开发效益变动素分建安成物业销售价格建安成影响项目首期盈利力素成计算中量实际情况进行设定实际操作中成控制改善指标作明显项目计算模型中住宅物业销售率均确定味100％目体现投入首期资金确定计算期盈利力假定项目宗投资变住宅销售进度变时住宅均售价变化财务指标影响较出计算中设定项目销售收入作提前偿贷款转作季度投资资金会造成定利息损失
第六部分：确定性分析
建设项目进行评价时采种数数预测估算资料信息源限性实际情况较出入评价结果具确定性项目投资决策会带风险避免减少种风险分析确定性素项目济评价指标影响确定项目济性项工作称确定性分析
根分析容侧重面确定性分析分盈亏衡分析敏感性分析概率分析盈亏衡分析财务评价敏感性分析概率分析时财务评价国民济评价
61盈亏衡分析
盈亏衡分析财务理中称量利分析指定市场生产力条件通分析拟建项目产出（量）成（）收益（利）间关系判断项目优劣盈利力种方法盈亏分析关键找盈亏衡点项目达盈亏衡状态利润零点房产项目行性研究中谓盈亏衡分析指找出预计销售收入恰弥补成时销售量称保销售量
住宅销售衡点
销售盈亏衡点3142733(4446441244554)*1007479
出售掉7479面积达盈亏衡点（中假设部购买部分建安成土成外余费全部摊入建筑）
62敏感性分析
敏感性分析研究某素发生变化时项目济效益发生相应变化判断素项目济目标影响程度敏感性分析仅开发商解素变动项目财务评价指标影响程度较敏感素进行认真仔细研究提高项目行性研究准确性
反应敏感程度指标敏感系数：敏感系数目标值变化百分／参数值变动百分例：售价参数值项目净现金流量现值作目标值已知售价增加10％净现金流量现值增加20％售价敏感系数20％102敏感系数正负敏感系数负说明目标值变化参数值变化方相反敏感系数越说明该参量目标值越敏感行性研究中该参量确定须越谨慎敏感性分析参容表格根实际情况增减
敏感性分析
单位：万元
序号
项目名称
变动幅度
（）
投资利润率
（税前）
0
基方案
0
3370
1
销售收入
+5
3987
+10
4600
5
2748
10
2122
2
投资额
+5
2733
+10
2155
5
4074
10
4856
63风险防范策
631市场风险分析：该区商品房较君天城绿城蓝庭东城丽景华翠嘉苑等竞争较城区强烈果突显该项目优势会城西房产军湮没
632金融财务风险分析：果早形成品牌优势房子推销出收回成入支出
第七章：综合分析
广厦·天城——杭州卫星城代名词
a) 城感觉天城6579亩宏占面积相益彰城字天城规模体量表现淋漓致
b) +城城市概念第二感觉繁华里面应居家生活方符合初营造天城概念想法准备作成杭州新（副）市中心初衷想法
c) 天表达出项目限美丽勾画出家仙境美妙设想总体种景天间难回见感觉
d) 天城前期通量市场推广工作已杭州市民心目中奠定杭州第项目市场形象已天城杭州第卫星城概念深入心整杭州市居民构画出幅美丽居住家园蓝图
e) 广厦作天城该项目投资开发商发展商品牌战略角度考虑项目前期应该充分发挥广厦集团杭州市场强力实力背景带动项目先期开发运作购买者强力信心实力保证天城项目中期通天城项目成功操作带动提升广厦房产方面品牌优势购房者清楚知道
广厦仅实力象征更优质精品楼盘保证希通天城项目广厦房产挤身杭州第品牌房产开发商行列绿城南坤杭州品牌房产商驾齐驱
通建立卫星城卫星城余杭济带新发展契机余杭原作杭州市郊县济发展行政缘杭州济发展存定屏障资源合理安排导致效率损失通余杭建立杭州市卫星城区域济角度 余杭济发展少方面影响作
通余杭建立杭州市卫星城极节省余杭作发展城市化花费资金力余杭土说余杭济区域部分新卫星城建立余杭企业居民说肯定件事卫星城建立必然会求定企业入住然卫星城余杭境单位服务水楼台先月余杭企业肯定极利
二加强杭州余杭联系余杭建立杭州卫星城分散杭州市区功求规划身带双方相性杭州济信息技术资金会量涌入卫星城该卫星城区杭州市区成实质统体样削弱原两间济发展分割现象避开行政壁垒达两济互动发展通卫星城窗口余杭区杭州市区济达较合作
三卫星城建立余杭区起带动作开始卫星城试点会覆盖余杭市全部区建城区城市化遇区鉴发展象种榜样作整余杭市济发展会起巨作
杭州角度余杭角度说建立卫星城试点区域济发展会起极作
第八部分：研究结建议
投资优势
1天城总投资预计超80亿元国止家房产公司单独开发规模房产项目目前华东区投资旅游项目项目建成天城星桥镇连成片成杭州市全国环境优美基础设施现代化21世纪样板式卫星城集房产开发新兴产业培育新城区建设体综合性开发项目民眼球吸引力巨
2开发商优势
中国广厦建设集团浙江盈华实业限公司两家具极强济实力济济具广阔发展前景企业
3 项目国著名策划公司王志刚工作室进行总体策划全面认证美国WY国际设计顾问公司英国阿特金斯国际限公司深圳激流策划公司清华学城市规划设计研究院浙江学城市规划设计研究等家国外权威设计公司进行精心规划设计
4旅游民办教育房产三块开发天城项目形成互补互促组合优势规模优势综合开发优势十分明显
5 中国目前正处加速城市化阶段国际验城市化发展定阶段会出现逆城市化现象城市市区口尤城市市区口郊区化城市外围卫星城镇布局分散化城市化模式项目开发设计规划种发展做铺垫势趋会受欢迎
项目建议：
该项目城市东北部树立具知名品牌高品质高档型规模社区广厦杭州树立标志性产品时投资回报率较高具开发价值该项目行
第九部分：附录
附图：
售楼中心
交通图
户型介绍
天星苑I户型
天星苑H1户型
天星苑G2单数层
天星苑G2双数层
天星苑G3单数层
天星苑G3双数层
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中国21世纪卫星示范城—杭州广厦天城四期行性研究报告
公司名称：浙江天实业限公司
编制员：陈超胡冬冬王立斐曹杰 俞建军赵辉
完成日期：20071210
目录
调查员声明 3
第部分：项目总 4
11项目背景 4
12项目概况 4
第二部分：市场研究 6
21项目开发优势 6
22天城试点必性 6
23指导思想总体目标 6
24容 7
第三部分：项目开发方案 9
31总体规划设计思路 9
32产品特征 10
33目标客源 11
34项目开发营优势 12
35项目开发营机会点 12
36项目定位 13
37目标市场定位 13
38产品定位 13
第四部分：投资估算融资方案 13
第五部分：财务评价 14
第六部分：确定性分析 22
61盈亏衡分析 22
62敏感性分析 23
63风险防范策 23
第七部分：综合评价 23
第八部分：研究结建议 25
81结 25
82建议 25
第九部分：附录 25
91附图： 25
调查员声明
郑重声明：
1 调查报告中陈述事实真实准确
2 公司统房产行性研究报告模式进行分析
3 形成意见结
4 撰写行性研究报告
5 已（没）报告中拟建项目进行实查勘（声明中应清楚说明调查员拟建项目进行实查勘）
6 （需声明事项）
参加调查员签名：
陈超
胡冬冬
王立斐
曹杰
俞建军
赵辉
公司领导签字：
注：形成致意见附存档
第部分：项目总
11项目背景
正开发中杭州天城位余杭区星桥镇东余杭市府镇西接杭州市江干区北抵黄鹤山距杭州市区中心段武林广场仅12公里海车程2时杭州天城集房产开发旅游开发新城区建设体超规模开发项目该项目仅开发规模力度方面走前列实现开发思路重突破开发模式重创新
——超规模超强力度开发
天城总投资预计超80亿元开发期长达6~8年占面积6500亩中房产开发建筑面积达400余万方米容纳居住口12万国止家房产公司单独开发规模房产项目欢乐四季公园天国际度假中心欢乐道天广场欢乐广场天文化体育广场二十世纪世界家居文化建筑博览会等组成旅游项目总投资预计10亿左右目前华东区投资旅游项目项目建成天城星桥镇连成片成杭州市全国环境优美基础设施现代化21世纪样板式卫星城新兴副城区
——房产开发新兴产业培育新城区建设三位体
通天城超强度开发天城建设成杭州市东部区旅游休闲中心民办教育中心拥12万居住中心杭州市重卫星城余杭市新城区集房产开发新兴产业培育新城区建设体综合性开发项目
——市场取企业化运作民办官助式城市化新模式
项目开发资金筹措新城区规划市政基础设施配套社会事业机构建设企业体市场化原进行操作
——先做环境做房产超常开发思路项目开发总体思路先做旅游做房产滚动开发天城建设总体战略部署中旅游开发旅游房产开发房产通先启动旅游项目天城房产开发杭州市国际教育中心高新产业创业基建设营造流环境籍带动房产市场拓展产业发展
12项目概况
121项目名称：广厦天城
122项目介绍
天城规划占面积7000余亩总建筑面积480万方米规划居住口10万法兰西文化城市文化新城区位正崛起中集生态产业旅游居住功体总规划口达40万杭州城市东北部新城中心天城广厦企业级政府领导全面参城市开发营建设成果代表着广厦企业城市综合建设方面理念建设力
天城东杭州北接海介杭州城副城间杭州规划中处枢纽位距市中心仅18公里毗邻绕城高速公路沪杭甬高速处浙江济流发展区域交通便捷作杭州城市交通重点工程秋石高速路07年底开通（快速路全线高架设计线宽25米双6车道塘高架两车道路建设清江路立交艮秋立交石德立交石桥立交绕城高速立交等五座枢纽立交桥）建成缩短杭州市区天城时间
项目规划区域建天公园天国际度假酒店香榭里街天广场欢乐广场天房产交通商业教育运动娱乐等齐全配套目标建成座21世纪康居住生活示范城具现代文明水准新城天城控制性详细规划已通杭州市规划局审批
三年建设旅游版块已初具规模充满浓郁法兰西特色天公园已2003年建成外开放五星级标准建造天国际度假酒店已试营业期20余万方米精品高层住宅天水苑陆续推市场连续周名列市区销售排行榜第10万方米城市山墅项目爱丽山庄墅已进入实质性建设阶段07年半年陆续推出
未天城项目整体建设思路建设中心四区块构成开放封闭居住功功新型城区通利城市道路滨河绿带等开放空间天城分解中心四区块便集中优势资源某区块进行密集开发迅速形成开发居住规模达配套运营规模济求利居民入住形成良城市建设开发形象通城市道路城市绿带等开放空间组织天城分隔成干性质功区块物业理周界天城原规划全境缩功区块中清晰界定政府企业理周界形成开放封闭分权理城市理格局
天水苑坐镇天城中央总建筑面积20余万方首推4座13～15层法式现代高层呈扇型排列环抱埃菲尔观光铁塔错落致建筑布局现代法式园林完美相融95～136M2法式格调浪漫二房情致三房勾勒出优雅现代生活风尚
123交通状况：公交571路直达距铁号线出口约2公里规划铁三号线途径天城区巴士通欧尚西湖时代广场
124周边配套：天公园北山幼园联华超市区巴士K571公交车凤起农贸市场天分场沃尔玛余杭区第民医院杭钢医院约68分钟车程
天业交年费78元全年免费游览天公园相关优惠措施尚未出台
125相关信息：
环线位置
物业现状
总建筑面积200000方米
物业理附加信息层06元方米月单身公寓：08元方米月高层：13
开发商浙江天实业限公司
投资商广厦房产
物业理公司浙江广厦物业公司
第二部分：市场研究
根国权威房产策划公司王志纲工作室预测天城项目总投资约87亿元民币税利润达1230亿元静态税投资收益率14投资回收期约458年项目成相较低投资收益率良资金回收返力强抗风险力强总体济效果优良
天城项目仅投资者带良投资回报产生巨社会效益该项目建成创造7000—8000业机会旅游项目带动20亿民币GDP增长房产项目带动120亿民币GDP 增长
21项目开发较优势
——开发商优势
中国广厦建设集团家实力雄厚济济信誉保证营范围十分广泛涉建筑房产金融文化影视等种行业市公司浙江盈华实业限公司涉消防设施建筑电气检测实业投资等种领域资实力强科技含量高员素质高具广阔发展前景企业
——项目策划规划优势
项目国著名策划公司王志刚工作室进行总体策划全面认证美国WY国际设计顾问公司英国阿特金斯国际限公司深圳激流策划公司清华学城市规划设计研究院浙江学城市规划设计研究等家国外权威设计公司进行精心规划设计
——项目组合优势规模优势
旅游民办教育房产三块开发天城项目形成互补互促组合优势规模优势综合开发优势十分明显
22天城试点必性
22．1天城项目试点利积极探索中国城市化新动力新模式
理讲中国目前正处加速城市化阶段容忽视现实问题海城市群密集带通农转非户籍制度改革发展城镇工业传统第三产业吸纳农村口城市化推动力明显减弱中国城市化需寻找新动力源种背景许城市通购房入户制度求新轮争夺口战中赢动外口规模流入必然加剧城区口密集带拥挤基础设施超负紧张房产价格高等系列问题果城市边缘带进行分散规模楼盘开发集聚口基础设施建设滞缺乏市场需求支持
国际验国家区济发展定阶段会出现逆城市化现象城市市区口尤城市市区口郊区化城市外围卫星城镇布局分散化城市化模式逆城市化城市化反运动城市化发展新阶段更高层次城市化特型型城市中心群分散型独立型中规模卫星城市托城市群成国海发达区21世纪城市发展模式
国现阶段特型型城市周围出现批卫星城卫星城建设体乡镇府种传统型卫星城建设缺乏规模资金支持高档次规划力法构造足规模吸引口集聚环境条件充分利房产开发商资金优势规划设计实力通城郊进行集房产开发新兴产业培育新城区建设体现代卫星城建设充分利环境优势价格优势开发符合收入阶层种层次房产吸引口规模新城区流动快速集聚口实现城市规模超常扩张现阶段海发达区城市化选择条新路子城市化模式仅效解决城市化市场需求动力足问题解决政府力量推动城市化资金土素供应力限等问题继农转非户籍制度改革推动城市化进程工业化带动城市化进程新轮城市化新途径天城建设项目正城市化新背景推出具重试点价值
222天城试点利积极探索超楼盘开发居住郊区化背景房产开发新思路新模式
天城项目推出整杭州整中国房产业发展具积极探索意义重创新效应
——综观西方发达国家房产行业发展程世纪五六十年代汽车工业兴起带交通便利够城市工作居住郊区房产业带新商机利润工作生活方式定程度改变房产业发展方房产行业正充分利新出现现象新突破更广阔发展空间发达国家房产业历史程国家房产业毋庸置疑具相重鉴作着国济发展程度提高带交通行业振兴势必会引起普通居民居住郊区化现象郊区相廉价房产价格较少受污染空间较安静居住条件会越越吸引更选择郊区作安家外国中型城市历口产业资源等量中心聚集程城市部出现承载度现象中心区交通拥挤市政设施陈旧城市规划合理旧城区急改造等问题住房制度改革必须面购房现实市区土限价格高情况中心城市通进步外扩张重新调整规划城市布局进实现远郊郊形成新市区演变程房产开发建设肯定会产生郊区化现象目前国城市化水
30％城镇口37亿预计2020年城市化水达45％全国口14亿城镇口增63亿预计2050年城市化水达60％全国口16亿全国城镇口增96亿前20年城镇口增加26亿均居住面积10方米建筑面积20方米计算需新增口建设住房52亿方米均年需建设住房26亿方米30年城镇口增加33亿均建筑面积20方米计算需新增口建设住房66亿方米均年需建设住宅22亿方米关专家指出国城市化进程中数农民住发展起城镇中会较增加城镇住房数量房产业郊区化蕴含着巨商机着广阔发展前景诱发展空间面郊区化趋势房产行业应该动出击势利导应动等二十世纪卫星城示范城建设试点工程房产项目点正基样考虑未雨绸缪预先进行尝试努力塑造二十世纪城郊房产开发成功典范房产业积累更验
——国居民生活正稳步康阶段迈进居民选择住房时已仅仅满足居住面积少考虑居住环境坏配套设施完善程度房产市场实践已证明绿化否家直接影响房子销售居民购买住房时光房型段区园林设计否位迎合市场需求许发展商请国外园林设计师许房产项目广告设计单位建设单位发展商销售代理商外园林设计单位登堂入室普遍注重种着良文景观回然情结品质生活２０００年北京国际房产交易会新盘中公园景手法量运出现量双景住宅双景住宅指公园景区景融合属全新类型景观住宅改变建筑中堆砌绿化观点提出绿化中放置建筑口号时通形态空间合理布局形成景象通视实现社区景象享营造出带风景社区见风景房间着楼市竞争加剧开发商环境越越重视环境优越程度房产受欢迎否极重代指标房产行业泛房产时代—追求住房硬件条件居住环境（生态环境文环境）相互配合相互协调相互促进时代正走着居民生活水文明程度提高营造绿色生态住宅注重环境生态建筑生态文生态相互间揉合互补众求房产开发商做事情试点工程先旅游房产正体现思路：旅游改善房产环境房产助旅游生态支持旅游带房产房产助旅游两者相互适应相互促进发展
——国住宅建设现未面发展预计2020年城镇居民均住房居住面积提高12方米建筑面积24方米预计2050年均居住面积提高16方米建筑面积32方米2020年城镇口达63亿增加4方米计算前20年提高居住水需新建住房252亿方米均年126民方米30年96亿口计算需2020年基础新建住房768亿方米均年256亿方米需求中肯定会通住宅群方式予消化解决房产项目中某方需进行规模开发建设规模超规模建设够体现定济效益规模引起系列问题法保证环境配套设施质量配套设施享性差等需房产户型创新环境创新样需开发模式创新住宅产业国民济重组成部分住宅建设投资般占国民生产总值
38占固定资产总值1530住宅产业发展够促进带动相关产业发展住宅建设投资增长10直接拉动国生产总值增长0508百分点住宅建设必须达产业化科技化真正起改善民生活拉动济增长作住宅科技化求高新技术改造传统产业智化技术计算机网络技术应住宅产业种应显然规模开发中更具价值规模超规模开发居民享受规模优势带完善配套设施较低廉住房价格规模开发时般位城郊拥较高质量空气试点工程籍超规模房产开发模式创新住户提供更高品质服务房产市场注入新活力
——房产行业发展国家济发展具重作日统计1970年1990年20年里日住宅年建设面积没什增加通传统生产方式革新住宅相关产业创造增加值增加16倍估计国增加住宅建设规模条件持续增长投资额速度会低日预计50年时间住宅投资额增加16倍计算50年住宅投资年递增7％年国民济贡献率06百分点样持续50年连年增长国家贡献巨房产行业作金融行业果发展带动行业发展果发展国家金融业进整济发展巨损失久加入WTO房产业行业样面着机遇挑战国身济发展求全国范围建立统开放竞争序房产市场杭州市政府提出住杭州口号实现口号房产市场发展完善然具举足轻重位然般房产开发项目（包括试点工程）筹集资金位具体房产销售化事情成功具独创性代表性项目疑具区甚全国性意义项目正开放性开拓性项目然杭州房产市场整体发育水全国方面题文化环境等探索已具相水准项目正想处生活方式题概念市场阶段杭州房产行业中作出理解超出方意义建立全国统房产市场中国房产市场真正走市场作出益先驱性探索
223天城项推动区域济增长结构优化具重战略意义
——天城开发利杭州市通实施东进战略启动新轮城区规模扩张实现杭州市区五年扩倍战略目标
济高速发展杭州市取非常辉煌成绩关数显示杭州方公里创造生产总值全国省会城市中名列第口密度第二市区面积倒数第四城区面积更倒数二城市口济增长活动空间狭矛盾日益尖锐杭州市行政范围狭西部北部区限制已少项目找合适法安排结构合理工业重偏高（占2439接国标限25）道路广场公绿市政公设施偏低均接甚低国标限域结构城市等级成例南北长东西短条件受极制约济发展阶段城市空间组织相适应产业结构调整难实现城市导功项目布局缺乏空间等济条件制约严重阻碍杭州市发展步伐非改步
——天城开发利优化杭州市旅游济结构空间布局
杭州东部搞型集旅游休闲度假居住体旅游项目利改变杭州目前旅游格局西重东轻状况旅游资源分布原杭州旅游业直西湖两江湖中心旅游容山水观光域分布集中城西西湖带杭州西南部富阳桐庐安建德淳安等县市海杭州东部北部旅游开发方面较薄弱样布局利杭州旅游济圈形成利接受区域济中心海济辐射通杭州东部建华东区规模集旅游休闲度假居住体项目利杭州旅游格局更加合理促进杭州旅游济圈形成发展
天城开发利积极呼应杭州市政府住杭州战略举措提升杭州房产开发档次开创泛房产开发新时代
杭州东部搞超规模房产项目开发商更注重居住环境建设房产竞争户型设计配套变成户型设计配套环境社区规划开发商实力提升房产开发档次外搞样超型集旅游郊区房产体项目进行房产开发进行旅游教育健康文化传播等根需求密切相关产业营开发样房产开发模式杭州目前普遍中楼盘开发房产市场首次出现着杭州市区供房产开发土逐渐减少必进入郊区房产开发新时代郊区房产开发模式市区房产开发模式两种差异性模式作杭州郊区房产开发先行者天成项目疑开创泛房产开发新时代样项目政府提出住杭州战略举措非常力支撑
——天城开发利呼应杭州市政府提出天堂硅谷战略举措优美舒适价廉居住环境优势加快杭州市高新技术创业集聚
着住杭州战略逐步实施杭州全国社合居住城市天城成杭州市适合高新技术居住创业卫星城推进杭州市政府提出天堂硅谷战略实施
——天城开发力推进余杭市政府杭州拢发展战略改善余杭区位条件培育新济增长点加快余杭济发展
项目块位余杭市区杭州间项目开发建设时加速杭州东扩进程杭州拢进程余杭市区位条件环境发生实质性改善仅巨额投资新兴产业崛起余杭济发展注入新活力总投资逾80亿元民币天城项目创造7000——8000业机会拉动GDP增长140亿元
23指导思想总体目标
231指导思想
天卫星示范城建设试点指导思想：高举邓理伟旗帜深刻领会中央关发展城镇决策重意义十五届五中全会关积极稳妥推进城镇化新精神根杭州市济社会发展十五计划2010年远景目标纲余杭市济社会发展十五计划2010年远景目标纲总体求面21世纪胆创新高起点规划超前发展积极探索市场取企业化运作民办官助式房产开发新兴产业培育新城区建设三位体现代卫星城建设新模式天城建设成居住环境优美服务功完善社区理先进体制开放济发达文化元化现代化卫星城
232总体目标
天卫星示范城建设总体目标：通8—10年努力力争天城建设成代表中国21世纪卫星城发展先进水泛房产时代超规模郊区房产开发成功典范现代化卫星城杭州市东部区居住中心旅游中心国际教育中心集聚高具体目标：
——杭州市现代化程度高卫星城余杭市新现代化城区
天卫星示范城位杭州市区县级市镇间着杭州东扩杭州市区拢加身规模断扩张天卫星示范城居住口达12万左右成杭州发达现代化程度高卫星城区市现代化城区
——环境优美舒适设施现代化文化元化杭州市东部超型居住中心新住宅运动住杭州成功典范
根杭州市城市总体规划（1996——2010）杭州市区城两副城组成城城市口产业聚集区承担全省政治济科教文化中心旅游中心职沙副城东部新城第二产业基配套相应生活居住区公中心发展成现代化综合性工业城滨江副城南部新城重点安排高科技工业区科研机构专院校相应居住旅游设施形成产学研居游相结合高标准现代化新城述规划容杭州目前尚缺少功明确型居住区住杭州城市品牌缺少强力居住区域支撑努力天城建设成杭州市东部区居住旅游教育功新城区
天卫星示范城新生活方式完美居住环境吸引杭州居民海跨国公司中高级理员海外创业成功欲回国定居度假华侨欲中国居住外籍士居住形成元文化居住氛围
——杭州东部区旅游休闲购物中心
——杭州市国际化教育中心天卫星示范城教育仅配套设施项产业通市场化运作强化教学质量通国外知名学校合作办学等方式实现教育国际化天卫星示范城成杭州市国际化教育中心
——杭州市聚集高天卫星示范城通创造优美然环境便捷交通条件良居住氛围优秀物业理水成21世纪新生活方式居住环境代表吸引类优秀居住
24容
241城市化新模式试点
通新兴产业培育房产开发新城区建设三位体现代卫星城综合开发试点积极探索中国21世纪城市化新模式
——通发展旅游民办教育营造居住良环境通欢乐四季公园天国际度假中心欢乐道天广场欢乐广场天文化体育广场二十世纪世界家居文化建筑博览会等旅游项目开发营造流居住环境通浙江学合资合作兴办浙江学东方学院国际著名中学校杭州名校合办贵族学校天城建设成杭州市民办教育基天城高新技术产业发展知识型卫星城方发展良基础
旅游教育等新兴产业带动房产开发体现天城旅游教育聚气提升块知名度开发思路天城通旅游教育等新兴产业培育结合房产开发城区建设积极探索中国21世纪现代卫星城新发展模式
——通超规模房产开发集聚口推进城市化进程充分利环境优势价格优势开发符合收入阶层种层次房产吸引口规模新城区流动快速集聚口实现城市规模超常扩张市继农转非户籍制度改革推动城市化进程工业化带动城市化进程新轮城市化新途径
通21世纪现代卫星城示范城建设试点积极探索特型型城市通卫星城建设实现规模扩张新模式
——天城作试验田积极探索中国21世纪现代卫星城涵基特征时发现现代卫星城建设程中出现种问题总结发展现代卫星城种验寻找条切实行现代卫星城发展新思路新模式塑造中国21世纪现代卫星城成功典范
——通高起点规划超强力度投资综合性开发构造优中心城区居住创业新环境实现中心城区郊区卫星城分流农村口卫星城集聚实现摊饼式城市规模扩张模式章鱼式城市规模扩张模式转变
通市场取企业化运作民办官助式卫星城建设模式试点积极探索城市化投资新体制资金筹措新机制
——积极探索企业导型城市化新模式天城建设完全企业投资建设理尝试新型企业办社会模式种模式计划济体制福利型国型企业办社会市场取通规范企业化运作天城居民提供项服务设施追求济效益时满足社会需时城市化进程然应市场机制调节引导应城市化程中存着许市场失灵领域城市化程离开政府必干预调节政府作表现城市具体格局模式城市土支配城市基础设施建设等方面天城发展通市场化取企业化运作民办官助式卫星城建设模式试点
——积极探索市公司载体运市场手段筹措城市建设资金民间导型城市化投资新体制资金筹措新机制
242房产开发新模式试点
面城市住宅郊区化新趋势塑造21世纪郊区房产开发成功典范
住宅郊区化城市城市化水发展相高程度逆城市化效应脱离喧闹市追求安详宁静生活结果住宅郊区化城市发展必然结果研究结果表明城市均GDP达3000美元时会出现城市空心化住宅郊区化现象根99杭州统计年鉴数1998
年杭州市区居民均GDP达33万元民币（年价格计算）远远超3000美元界值杭州住宅郊区化时代已杭州房产市场房产开发郊区化趋势业已初现端倪
象天卫星示范城样超400万方米超规模郊区房产开发项目仅杭州浙江省唯甚华东区全国范围罕见 超规模超强度项目开发成功杭州全国郊区房产开发创造资鉴模式
呼应住杭州战略举措争杭州房产业走全国性市场国际市场领头羊
杭州市委市政府1999年提出住杭州城市品牌定位城市品牌提出杭州国海外树立独特城市形象疑成杭州实现住宅产业化实现房产业走出杭州迎接二十世纪发展利契机时确立杭州房产业面全省走全国走世界发展战略
天卫星示范城市场定位超越方意义种定位目前杭州房产市场种创新天卫星示范城市场定位仅针余杭杭州针浙江全省甚海辐射距离远整华东区香港台湾等时积极探索条房产国际营销网络建设效途径吸引海外创业成功欲回国定居度假华侨欲中国居住外籍士居住天卫星示范城成杭州中国房产业走全国性市场国际市场领头羊
通超规模房产开发模式创新开创泛房产开发新时代
天卫星示范城开发建设进行房产开发外涉教育旅游健康体育文化等根需求紧密相关产业搞社区硬件环境搞整卫星城生态环境文环境建设种全新开发模式房产外延扩规模开发必杭州甚全国房产市场产生重影响开创泛房产开发新时代
243社区理新体制试点
物业理复杂系统工程包括容国原实行房制度差果然采旧理方法手段物业理新模式空架子针天城物业理量复杂样细化长期性等特点实行理现代化十分重现代化物业理指住宅区域范围物业物业理中现代技术创新科学理宗旨运现代化理手段物业硬件软件理走科学化制度化规范化理活动程理服务职发挥必须实现理现代化前提限度现代化手段科技创新手段计算机理手段等实施硬件（房屋设备设施等）软件（产权户籍组织制度理方法等）科学理
天城实施现代化物业理五方面入手：理观念现代化理方式程序化理标准规范化理组织网络化理手段动化
（1） 理观念现代化现代化理传统房产理观念区：
① 信息观念物业理中住息作种重资源理利物业理员全面解物业运行情况面断变化系统时进行调整达佳工作状态业物业意见建议等信息理员进行步工作基础物业理必须充分运信息加强信息传递促进信息循环时组织反馈达客观实际相致科学决策提供
② 系统观念物业理目标单建筑物应该建筑物周围环境总起作系统理系统仅包括形物质包含形精神意志文化文明道德规范等
③ 营观念物业理完全行政手段采济手段理通偿营服务理走业养业发展完善道路
（2） 理方式程序化物业理通营活动实现理员水高低直接影响理服务质量效果法求位工作员具较高工作力保证公司水准必须建立起套完整制度位员工工作中章循章办事保证工作质量制变法制全面提高企业水保证整系统长期稳定运行
（3） 理标准规范化物业理服务行业产品理服务行公司保证产品质量应建立套规范化理标准工业企业样采TQC理服务行实施整程实行全面考核制定理标准求细化量化具操作性外理标准中员培训考核标准缺少企业需严格考核制度保证员工素质毕竟员理行实施者流职工队伍提供流理服务企业达流水
（4） 理组织网络化物业理涉面广物业公司部物业公司许政府部门行业单位着千丝万缕关系包含物业理系统中部门作张网点间关系网线样建立张简单网物业理组织网络中量信息资源力资源等均采联网方式享
（5） 理手段动化物业理中信息量面长期保存常调采计算机技术信息分类联网运行方便物业公司部门享电脑提高文档统计效率质量企业远期预测进行辅助设计
天城作超现代城区理模式理制度样超现代具体表现：破传统陈旧观念改变社区配置类型单化强化社区组织职完善现社区理体制实现智化社区理时天城非常重视社区文化建设社区精神文明建设放社区文化首位置种理理念天城社会事业投资尤凸现
第三部分：项目开发方案
31总体规划设计思路：
拟鉴万科新城欧美镇发展验天津市南部区建设高档次居住社区注意方面着手达完善规划设计效果
l 题鲜明立意丰富社区涵
l 畅通效交通组织交通工具停放设置
l 优秀住宅户型配风格独特立面设计
l 济实富创新社区配套
l 充分利现状植物保留点线面景观设计周边环境环保机相结合
l 合理市政设施配套
l 规划设计中建筑空间景观空间机结合
具体反映规划意图实现花园城市构想规划设计成层住宅类型密度空间形体面居住社区社区具完整配套服务设施理系统满足居住理念
32产品特征：低层住宅产品层高层住宅辅推出低层联排墅独立双拼墅四层花园洋房九十二层高层住宅等种类型住宅产品高层提高项目容积率
3 充分考虑住宅建设中新技术新材料应达国家二级节标准
33目标客源
目前区域购房客户杭州区客户明年着区域市政配套设施完善楼盘知名度提高置业市客户特房需换环境置业换房客户（政府公务员企事业单位员生意）区域重目标客源
34项目开发营优势点
报告前面部分该项目作开发营环境分析时已作许讨现该项目真正突出余杭区住宅市场优势点集中
（1）项目开发营期年相关济势
①国家宏观济走出低谷进入升繁荣期恰恰项目开发营期
②住宅业房改金融投资财政市场理等政策逐步位住宅业面利政策法规环境
③置业意识——古中国文化观念组成部分已重新泛起成全社会占导位消费观念全社会康家庭消费首先集中住房条件改善方面
（2）项目区位优势段优势发展空间规模
①然环境独优远离市中心
②作杭州余杭区乡企事业单位员私营民营企业家理想生活基
③占百亩规模适中作济住房置业理想方
（3）项目公司企业领导核心公关系状态
①项目开发公司领导核心实行新组建班子事财务理等方面实行全新体制
②项目开发公司领导层营思想应营造精品品牌杭州市民政府作出贡献
③项目运行类似BOT 模式政府充分支持
述优势点正确运利开发项目造良基础
35项目开发营机会点
（1）整余杭区口众外口较私营民营企业年增加收入水断增加加规模建设活动整房市较活跃利新项目马开工
（2）项目区域位置远离市中心然环境天独厚加成较市中心类物业便宜年余杭区规模开发建设整区域基础设施市政设施断完善健全更利新项目未前景整余杭潜购买力相分量正项目开发机会点
（3）项目目前交通状况建道路年完成通车时候区交通相便捷物业增值性显易见项目时候道建设时进行促进项目区交通优化未年里设施逐步完成天城销售适逢时
36项目定位
面竞争激烈房产市场公司建立品牌形象必须长短目标兼顾实施品牌战略项目定位时须区域交通环境配套设施文文化等种素综合考虑
37目标市场定位
消费群界定
1 高校科研院高级职称士
2 民营私营企业家体老板
3 行政企业事业单位级领导
4 附居民区部分富裕居民购房二次换房需
年龄判断30－45岁
购买目例次判断：纯住住兼投资型
38 产品定位
根项目周边环境物业市场调查分析项目定位中等档次基激烈竞争市场状况项目处环境位前提作出明智决策原
：
1相言项目区位位置远离市中心成较低
2项目区位高档物业目前销售状况
3区域已形成居住区群体项基础设施市政设施快更
39销售计划
Ø 总建筑面积：约400万方米
Ø 中：住宅：2080000方米
会：420000方米
商业：600000方米
：220000方米
Ø 开发时间：分四期开发
Ø 单位总数：期：1340户二期：1990户三期：1900户四期：2000户
第四部分：投资估算融资方案
41投资估算
房产开发项目行性研究中项目成测算重环估价师会造价工程师完成成测算正确否租售市场预测样项目济效益重影响相言成测算较易握
41．1投资估算相关说明
①投资估算范围
②投资估算编制
③投资估算说明
412分项成估算
房产项目投资概算应包括容：土费建设成营销预算金融成
A土费：
① 土出金政府次性收取标准价
② 拆迁成
③ 影响公设施出现赔偿开支
土费合计：项目三期占650亩亩135万元土总价值87750万元
建筑成估算
1 建筑安装工程费
结合项目实际情况高层建筑面积×单位成1300元㎡ 高层建筑面积×单位成1500元㎡
24万方米*1500+36万方米*1300360000+46800082800万元
2工程前期费
建安成2取费
828000*216560万
3室外工程包括区道路绿化区项构筑物等容根项目实际情况50元㎡计算
室外水电气工程：50元㎡计算
175*6667*(119)*(50+50)945万
4建设配套费
建安成10取费
24120*102412万
5工程建设监理费
建安工程总造价1计算
24120*12412万
6建设单位理费
前五项费2计提
(24120+4824+945+2412+2412)*2564012万
7预备费
项目开发预见性较强预备费建安成6计提
24120*614472万
8销售费
销售收入2估算
(14*7000+24*5500)*22224万
9财务费
开发项目总投资30建设期两年
30000*518*23108万
10 种税金支出
(14*7000+24*5500)*44448万
412总成估算
总成20125+24120+4824+945+2412+2412+564012+14472+2224+ 3108 +4448
298亿
42融资方案
421项目资金源
筹措资金首先必须解种资金源果筹集资金投资方案合理付诸实施资金渠道：
国家预算拨款
国银行贷款：包括拨改贷固定资产贷款专项贷款等
国外资金：包括国际金融组织贷款国外政府贷款赠款商业贷款出口贷补偿贸易等
筹资金：包括部门方企业筹资金
资金源
行性研究中分说明种资金源资金条件利贷款说明贷款条件贷款利率偿方式偿时间等
第五部分：财务评价（简略）
总投资估算表
单位：万元
序号
项 目
合计
1
建设投资
3026427
11
土费
1588021
12
前期工程费
52571
13
基础设施建设费
157714
14
园林景观建设费
116318
15
建筑安装工程费
657142
16
理费
73663
17
预见费
98218
18
费
60457
19
销售费
222322
2
财务费
116306
3
项目总投资
3142733
销售收入税金附加估算表
单位：万元
序号
项目
合计
1
销售收入
4446441
2
营税金附加
244554
21
营业税
222322
22
城市维护建设税
15563
23
教育费附加
6670
损 益 表
单位：万元
序号
项目名称
合计
1
销售收入
4446441
2
建设期投资
3026427
3
财务费
123062
4
营税金附加
244554
5
利润总额
1052398
6
税
347291
7
税利润
705107
投资利润率（税前）
3370
投资利润率（税）
2258
资金利润率
11666
资金净利润率
7816
财务评价指标项目接受静态动态盈利力数学模型设定计算知影响项目开发效益变动素分建安成物业销售价格建安成影响项目首期盈利力素成计算中量实际情况进行设定实际操作中成控制改善指标作明显项目计算模型中住宅物业销售率均确定味100％目体现投入首期资金确定计算期盈利力假定项目宗投资变住宅销售进度变时住宅均售价变化财务指标影响较出计算中设定项目销售收入作提前偿贷款转作季度投资资金会造成定利息损失
第六部分：确定性分析
建设项目进行评价时采种数数预测估算资料信息源限性实际情况较出入评价结果具确定性项目投资决策会带风险避免减少种风险分析确定性素项目济评价指标影响确定项目济性项工作称确定性分析
根分析容侧重面确定性分析分盈亏衡分析敏感性分析概率分析盈亏衡分析财务评价敏感性分析概率分析时财务评价国民济评价
61盈亏衡分析
盈亏衡分析财务理中称量利分析指定市场生产力条件通分析拟建项目产出（量）成（）收益（利）间关系判断项目优劣盈利力种方法盈亏分析关键找盈亏衡点项目达盈亏衡状态利润零点房产项目行性研究中谓盈亏衡分析指找出预计销售收入恰弥补成时销售量称保销售量
住宅销售衡点
销售盈亏衡点3142733(4446441244554)*1007479
出售掉7479面积达盈亏衡点（中假设部购买部分建安成土成外余费全部摊入建筑）
62敏感性分析
敏感性分析研究某素发生变化时项目济效益发生相应变化判断素项目济目标影响程度敏感性分析仅开发商解素变动项目财务评价指标影响程度较敏感素进行认真仔细研究提高项目行性研究准确性
反应敏感程度指标敏感系数：敏感系数目标值变化百分／参数值变动百分例：售价参数值项目净现金流量现值作目标值已知售价增加10％净现金流量现值增加20％售价敏感系数20％102敏感系数正负敏感系数负说明目标值变化参数值变化方相反敏感系数越说明该参量目标值越敏感行性研究中该参量确定须越谨慎敏感性分析参容表格根实际情况增减
敏感性分析
单位：万元
序号
项目名称
变动幅度
（）
投资利润率
（税前）
0
基方案
0
3370
1
销售收入
+5
3987
+10
4600
5
2748
10
2122
2
投资额
+5
2733
+10
2155
5
4074
10
4856
63风险防范策
631市场风险分析：该区商品房较君天城绿城蓝庭东城丽景华翠嘉苑等竞争较城区强烈果突显该项目优势会城西房产军湮没
632金融财务风险分析：果早形成品牌优势房子推销出收回成入支出
第七章：综合分析
广厦·天城——杭州卫星城代名词
a) 城感觉天城6579亩宏占面积相益彰城字天城规模体量表现淋漓致
b) +城城市概念第二感觉繁华里面应居家生活方符合初营造天城概念想法准备作成杭州新（副）市中心初衷想法
c) 天表达出项目限美丽勾画出家仙境美妙设想总体种景天间难回见感觉
d) 天城前期通量市场推广工作已杭州市民心目中奠定杭州第项目市场形象已天城杭州第卫星城概念深入心整杭州市居民构画出幅美丽居住家园蓝图
e) 广厦作天城该项目投资开发商发展商品牌战略角度考虑项目前期应该充分发挥广厦集团杭州市场强力实力背景带动项目先期开发运作购买者强力信心实力保证天城项目中期通天城项目成功操作带动提升广厦房产方面品牌优势购房者清楚知道
广厦仅实力象征更优质精品楼盘保证希通天城项目广厦房产挤身杭州第品牌房产开发商行列绿城南坤杭州品牌房产商驾齐驱
通建立卫星城卫星城余杭济带新发展契机余杭原作杭州市郊县济发展行政缘杭州济发展存定屏障资源合理安排导致效率损失通余杭建立杭州市卫星城区域济角度 余杭济发展少方面影响作
通余杭建立杭州市卫星城极节省余杭作发展城市化花费资金力余杭土说余杭济区域部分新卫星城建立余杭企业居民说肯定件事卫星城建立必然会求定企业入住然卫星城余杭境单位服务水楼台先月余杭企业肯定极利
二加强杭州余杭联系余杭建立杭州卫星城分散杭州市区功求规划身带双方相性杭州济信息技术资金会量涌入卫星城该卫星城区杭州市区成实质统体样削弱原两间济发展分割现象避开行政壁垒达两济互动发展通卫星城窗口余杭区杭州市区济达较合作
三卫星城建立余杭区起带动作开始卫星城试点会覆盖余杭市全部区建城区城市化遇区鉴发展象种榜样作整余杭市济发展会起巨作
杭州角度余杭角度说建立卫星城试点区域济发展会起极作
第八部分：研究结建议
投资优势
1天城总投资预计超80亿元国止家房产公司单独开发规模房产项目目前华东区投资旅游项目项目建成天城星桥镇连成片成杭州市全国环境优美基础设施现代化21世纪样板式卫星城集房产开发新兴产业培育新城区建设体综合性开发项目民眼球吸引力巨
2开发商优势
中国广厦建设集团浙江盈华实业限公司两家具极强济实力济济具广阔发展前景企业
3 项目国著名策划公司王志刚工作室进行总体策划全面认证美国WY国际设计顾问公司英国阿特金斯国际限公司深圳激流策划公司清华学城市规划设计研究院浙江学城市规划设计研究等家国外权威设计公司进行精心规划设计
4旅游民办教育房产三块开发天城项目形成互补互促组合优势规模优势综合开发优势十分明显
5 中国目前正处加速城市化阶段国际验城市化发展定阶段会出现逆城市化现象城市市区口尤城市市区口郊区化城市外围卫星城镇布局分散化城市化模式项目开发设计规划种发展做铺垫势趋会受欢迎
项目建议：
该项目城市东北部树立具知名品牌高品质高档型规模社区广厦杭州树立标志性产品时投资回报率较高具开发价值该项目行
第九部分：附录
附图：
售楼中心
交通图
户型介绍
天星苑I户型
天星苑H1户型
天星苑G2单数层
天星苑G2双数层
天星苑G3单数层
天星苑G3双数层
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