[原创]**广场行性研究报告（规范研究全文赏）
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第章 惠州市社会济发展概况…………………………………………………………… 05
1．1 惠州市济社会发展概况……………………………………………………………………05
1．2 惠州市济发展历程特点…………………………………………………………………06
1．3 惠州市区位条件…………………………………………………………………………… 08
1．4 南海石化项目亚湾济区建设……………………………………………………10
1．5 惠州市珠三角位作…………………………………………………………… 11
第二章 项目概括……………………………………………………………………………………………… 12
2．1 研究基础……………………………………………………………………………………………… 12
2．1．1 研究 ………………………………………………………………………………… 13
2．1．2 项目参数 ………………………………………………………………………………… 13
2．2 研究程…………………………………………………………………………………………… 14
2．2．1 研究目 ………………………………………………………………………………… 14
2．2．2 研究员 ………………………………………………………………………………… 14
2．2．3 研究容 ………………………………………………………………………………… 15
2．2．4 研究方法 ………………………………………………………………………………… 15
2．3 项目背景…………………………………………………………………………………………… 16
2．3．1 发展商简介 ……………………………………………………………………………… 16
2．3．2 项目概况 ………………………………………………………………………………… 17
2．3．3 总体布局 ………………………………………………………………………………… 17
2．3．4 交通组织 ………………………………………………………………………………… 18
2．3．5 建筑功 ………………………………………………………………………………… 18
2．3．6 建筑造型 ………………………………………………………………………………… 18
2．3．7 消防分区 ……………………………………………………………………………… 18
2．4 区域特点…………………………………………………………………………………………… 18
2．4．1基描述 …………………………………………………………………………………… 19
2．4．2总体布局 …………………………………………………………………………………… 19
2．4．3道路系统 …………………………………………………………………………………… 20
2．4．4公设施配置 …………………………………………………………………………… 21
2．4．5绿化系统规划 …………………………………………………………………………… 21
第三章 惠州市商品房需求状况…………………………………………………………………………… 22
3．1 基情况…………………………………………………………………………………………… 22
3．2 住宅建设消费………………………………………………………………………………… 23
3．3 需求指标………………………………………………………………………………………… 23
3．4 需求祈求……………………………………………………………………………………………… 24
3．5 环境配套求…………………………………………………………………………………… 26
第四章 惠州市商品房供状况………………………………………………………………………… 27
4．1 商品房供总量特点………………………………………………………………………… 27
4．2 住宅市场发展趋势……………………………………………………………………………… 28
第五章 案分析…………………………………………………………………………………………… 31
5．1 总体供状况……………………………………………………………………………………… 31
5．2 案分析…………………………………………………………………………………………… 31
第六章 项目评估…………………………………………………………………………………………… 34
6．1项目概括……………………………………………………………………………………………… 34
6．2项目优势……………………………………………………………………………………………… 34
6．3项目劣势……………………………………………………………………………………………… 36
第七章 市场容量…………………………………………………………………………………………… 36
7．1项目市场定位………………………………………………………………………………………… 36
7．2目标客户分析……………………………………………………………………………………… 37
7．3销售价格预测…………………………………………………………………………………………… 37
7．4市场容量估算…………………………………………………………………………………………… 38
第八章 初步成分析……………………………………………………………………………………… 40
8．1项目基装修标准………………………………………………………………………………… 40
8．2项目开发组织……………………………………………………………………………………… 41
8．3土成……………………………………………………………………………………………… 43
8．4建安成…………………………………………………………………………………………… 43
8．4．1 土建装修工程成 ………………………………………………………………… 43
8．4．2设备安装工程成 ……………………………………………………………………… 43
8．5前期费 …………………………………………………………………………………………… 43
8．6项目预见费 ……………………………………………………………………………… 44
8．7开发期税费 ……………………………………………………………………………………… 44
8．8红线外市政公建配套设施工程费 ………………………………………………… 44
8．9项目静态总投资 …………………………………………………………………………… 44
8．10项目开发期项静态总投资例 ………………………………………………………… 45
第九章 财务效益估算 …………………………………………………………………………………… 45
9．1项目开发前景 …………………………………………………………………………………… 45
9．2财务效益初步估算 ……………………………………………………………………………… 46
9．3项目总体开发盈亏衡分析………………………………………………………………………55
9．4项目敏感性分析…………………………………………………………………………………… 56
9．5影响开发效益素分析…………………………………………………………………… 57
第十章 结建议……………………………………………………………………………………… 59
10．1研究结 ………………………………………………………………………………………… 59
10．2行性建议…………………………………………………………………………………………… 60
惠州**广场行性研究报告
项研究规范行性研究务证**广场投资必性性效性合理性国家关规范行性研究包括机会研究初步行性研究终行性研究根项目特点合三技术济角度项目进行规范行性研究项研究原：
◆ 项目关济技术综合建筑面积指标项目关报建资料陕西省建筑设计研究院初步设计方案等图纸资料进行统计编制成类房产开发市场成交数源惠州市国土房局建安工程造价构成方面参该设计工程限公司做工程概算时惠州市建设委员会公布惠州市正建设已竣工部分典型工程案中关建安工程造价资料作
◆ 总投资测算览表系整开发项目完全惠州市**房产开发限公司全资兴建方案拟分三组采取滚动开发形式项目类物业测定价格分析较根项目周边物业市场调查统计数纳整理计算模式国外尤香港区普遍惯房产开发项目投资行性研究报告表述形式结合项目实际情总严谨测算出
◆ 开发项目项财务分析部分目前惠州市类房产开发物业投资验项目实际数科学测算获务求够符合类报告规范求计算模式测算求
第章 惠州市社会济发展概况
1．1惠州市济社会发展概况
惠州市位广东省东南部珠江三角洲东北端南南海亚湾深圳香港东莞毗邻北连河源市东接汕尾市西邻广州市惠州市处低纬度北回线横贯全市雨量充沛阳光充足气候温属南亚热带季风气候区
惠州市广东省座历史文化名城素粤东重镇岭南名郡誉改革开放前惠州市济基础相薄弱直1979年全市国生产总值676亿元工农业总产值666亿元中工业产值仅267亿元改革开发特1988年改市全市济社会进入迅速发展充满生机活力时期
20年惠州市国民济持续快速发展济实力增强社会济面貌发生巨变化惠州已寂寂闻边陲变方备受关注投资热土典型农业济区域变进入工业化发展阶段新兴城市
2002年全市实现国生产总值5252亿元1990年增长81倍12年翻三番年均增长2022003年行政区划调整惠州市现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县龙门县龙门县外县区属珠三角区全市总面积11158方公里城镇建成区面积94方公里惠州市统计年鉴口径2002年底惠州市总口33372万中户籍口（常住口）28302万外口（暂住口）507万全市现78乡镇10街道办事处1066行政村设两国家级开发区：亚湾济技术开发区仲恺高新技术产业区
惠州市民政府驻惠城区惠城区土总面积14102方公里总口9178万惠阳区土总面积12621方公里总口5077万
1．2惠州市济社会发展历程特点
观惠州市二十年社会济发展历程划分三阶段：第阶段改革开发1988年第二阶段1989—1993年第三阶段1994年现第阶段1978年1988年惠州市济发展积累阶段时期代表性事件中国开始实行改革开放香港劳动密集型产业逐渐珠三角转移
惠州市济发展改革开放前发展快GDP年均增长1041988年达3304亿元口年均增长131988年达21806万城镇建成区面积年均增长461988年达2775方公里方财政收入年均增长1431988年达208亿元工业生产总值年均增长2181988年达207亿元均GDP年均增长851988年达1526元三次产业重1978年产独发展1988年退居第二位置该阶段第二产业重始终惠州市没完成农业市工业市蜕变期间惠州市实际利外资外贸出口开始幅增加基数太惠州市济没出现质飞跃
1989—1993年惠州市济起步进入快速发展阶段济社会项指标历前未发展GDP年均增长305方财政收入年均增长408实际利外资年均增长61城镇建成区面积年均增长247外贸出口总额年均增长377均GDP年均增长2721989年1993年惠州市工业生产年均递增576第二产业重迅速升首位1993年占GDP478第产业迅速降1993年占GDP175成功实现农业市工业市转变该阶段代表性事件时国处房产开发高潮时惠州房产投机狂潮集中区迅速蜂拥投机资金度惠州市济发展达辉煌顶峰时托起惠州市民市济发展高远幻想阶段代表性事件熊猫汽车城项目惠州进行谈判启动终止事件惠州济社会发展产生极影响着房产泡沫彻底破灭熊猫汽车城项目搁浅惠州市济发展陷入低落迷茫中
1994年惠州市济发展重理性阶段阶段惠州市边化解房产泡沫破灭城市发展带副作边进行济结构调整国民济逐步实现持续健康快速稳定发展期间国生产总值年均增长183方财政收入年均增长136实际利外资年均增长67外贸出口总额年均增长167工业生产总值年均增长219均GDP年均增长145阶段代表性事件中海壳牌南海石化项目终签订预计未五十年间亚湾区石化产业投入10001500亿元建设资金巨产业集聚效应亚湾工业化城市化提供强力物质支撑整惠州市跨越式发展提供契机
1．3惠州市区位条件
惠州市珠三角东部联系粤东区区域交通枢纽紧邻深圳东莞广州等珠三角发达城市国际市香港惠州市区西距广州市153公里东距汕头市320公里南深圳市相隔80公里惠州市南部澳头港香港中环码头仅47海里
良区位条件区域济快速发展重素毗邻香港优越区位条件便中重素改革开放前珠三角西岸发展快东岸改革开放东岸接香港水楼台优势突现2000年深圳东莞口国生产总值中山珠海三倍形势出现巨逆转原区位条件东部区香港连通性较高差异香港公司香港外国公司投资技术理倾流入珠三角东部深圳东莞外型济发展提供动力东岸济发展迅速赶超西岸
根关方面测算广东香港企业北数量陆路交通距离基成反珠三角城市香港距离减少1制造业外资企业单位数量便增加058061制造业外资投入金额增加0406服务业外资企业单位数量增加034037服务业外资投入金额增加0207
进入新世纪惠州区位条件重改变CEPA签署实施未干年香港珠三角辐射作加强香港国际融资力高端服务业促进珠三角全面发展惠州作珠三角城市重员通基础设施建设改善香港交通便捷性进步充分利强化毗邻香港区位优势接受香港周边城市济辐射承接产业转移香港进行更深层次合作方面更作
1．4南海石化项目亚湾济区建设
落户亚湾中海壳牌南海石化项目首期投资43亿美元国目前中外合资项目英荷壳牌公司中国海洋石油总公司广东投资公司合资营项目采世界先进石油化工技术年产80万吨乙烯进衍生出230万吨高质量化工产品年销售值达17亿美元游产品拉动效应150该项目已2002年11月奠基目前正进行80万吨乙烯裂解装置建设预计2005年正式建成投产
未年中国石油化工产品需求前景然十分广阔石化产品中国发展空间惠州正积极抓住次机会争取吸引更配套游石化产业落户惠州惠州成珠三角广东省重石化基
亚湾济技术开发区国家级济开发区陆域面积27368方公里海域面积488方公里海岸线52公里然条件天独厚拥全面开发吞吐力超亿吨天然深水良港土资源淡水资源旅游资源十分丰富初步形成较完善道路供水供电通讯港口等基础设施网络具发展海型工业项目优越条件
亚湾努力构建完整石化产业链方面优势：壳牌公司全球500强跨国公司拥先进理技术设备世界石化市场占重位壳牌公司龙头位利亚湾吸引跨国企业集聚进构成完整石化产业链开发区已东风田等批汽车零部件企业形成定产业规模着日三汽车生产商进入珠三角区亚湾汽车装备业发展前景十分观特优越港口条件区域形成型汽车装备业出口基果更范围亚湾发展前景更估量
亚湾东部稔半岛土面积740方公里超新加坡土面积正处尚开发状态具发展型工业项目条件正受外投资商高度关注
1．5惠州市珠三角位作
目前惠州珠三角东部联系粤东区交通枢纽珠三角电子信息产业生产基珠三角生态农业供应基生态环境保障区惠阳市改市划区拓展惠州中心城区发展空间理位置实现惠州江城市海城市转变正建设中中海壳牌南海石化项目惠州市济发展增添台强力发动机推动惠州工业化进程拉长产业链惠州成珠三角华南区重化工基改变惠州珠三角分工位进带动珠三角东翼边缘工业化起飞东翼整珠三角提供强基础性工业支撑
时石化产业区开发惠州产业空间海推移带动城市空间海发展推动惠州市走真正意义海城市着继续加强深圳香港东莞联系旅游资源开发利生态环境加强保护建设惠州市未成珠三角重休闲旅游基成珠三角东部产业转移直接承接
第二章 项目概括
2．1研究基础
单位：惠州市**房产开发限公司
发 展 商：惠州市**房产开发限公司
性质：商住楼（高尚住宅）
项目名称：**广场
位置：惠州市江北27号区
现状：已开发40
2．1．1行性研究分析基
1．国土证：惠府国（2003）字第13020100077号
惠府国（2003）字第13020100012号
惠府国（2003）字第13020100013号
惠府国（2003）字第13020100076号
2．建设规划许证：惠州市规字第337号（期）
3．商品房预售许证：惠州房预许（2002）42号（期）
2．1．2项目济技术指标关参数
规划区总面积495526方米已开发40
项目济技术指标关参数：
] 总面积：495526方米
总建筑面积：250000方米
公占：10535方米
园林占：18500方米
销售收入：56167万元
开发总投资：41504万元中：
1．土开发费：4000万元
2．土建建安设计工程费：28752万元
3．应缴种税费：2500万元
4．营业税：2000万元
5．类配套工程费：532万元
6．供水增容费：120万元
7．报建手续费：600万元
8．预见费：500万元
9．投资利息：2000万元
10．费：500万元
2．2研究程
2．2．1研究目
项目行性研究项目立项项目开发成功基础通系统研究惠州房产市场特征决定市场定位技术济评估解项目运行投资收益回收期尤测算项目实际开发成作期市场营销计划决策事实行性研究已形成清晰目项研究例外目**广场投资开发提供行性决策
2．2．2研究员
行性研究涉技术济两层面尤市场需求预测成测算十分专业求研究员具扎实专业知识工作验达初步投资行性研究定目标惠州市**房产开发限公司专门成立市场研究员营销策划员房产估价员工程技术员城市区规划研究员资深建筑师投资预算员财务分析员等组成顾问组通搜集量相关市场资料城市规划资料结合项目身特点项目开发行性进行系统深入探讨项目营销策划进行初步探讨
2．2．3研究容
房产项目涉容十分广泛项研究容较复杂总体预期收益成两条线容分五部分研究原市场研究项目评估投资分析基结中涉分支容包括：
a全面收集项目周边量市场资料籍分析种项目前景决定性影响市场素
b城市规划角度项目进行评价
c运房产价格评估方法测定项目类开发物业市场售价
d综合市场需求资深建筑师意见项目住宅区规划作出评价
e实际操作角度计算分析项目投资成预计投资进度
f结合实际情况项目投资进行财务分析计算项目收益分析影响收益重素
g投资开发进度安排资金筹措运计划
h综合类分析项目开发行性作出判断
2．2．4 研究方法
达成研究目研究方法选择针问题简单明晰切实行原选择三种方法：抽样调查典型调查针需求惠州市中高收入家庭抽样框采分级层原访问500家庭基础召开座谈会时进行类似楼盘进行案调查二专家研讨会邀请营销估价工程建筑预算等方面专家典型问题展开讨三计算机模拟运算影响项目开发素进行变量互换
2．3项目背景
****广场位惠州市江北27号区新城区心脏带西广汕公路全市金融商业中心新行政区全市体育文化中心北通惠州火车站交通十分便利项目处区惠州市走二十世纪形成惠州城市关键城区惠州年城市开发建设重点区江北新城核心带拥丰富济资源文资源政治济文化金融商贸科技氛围较
2．3．1发展商简介
惠州市**房产开发限公司成立2002年12月前身惠州市**济贸易发展公司该公司房产开发营营业务集土房屋开发房屋营服务体综合性开发企业年奋斗该公司全新运行机制灵活营方式胆改革务实创新积极拓展现已发展成实力雄厚信誉良业绩卓越型房产开发公司
2．3．2 项目概括
**广场惠州市**房产开发限公司投资兴建住宅项目处惠州市江北27号区惠州市新城区核心带总体规划充分体现文社区概念着眼长远利益客尊充分利现资源提供高品质社区生活服务配套设施面客户群惠州中高收入士港澳胞
2．3．3 项目总体布局
****广场总占面积约495526方米东面中心区位21M宽区道路界拟建公园南面设形象入口西面64M宽广汕级公路道路侧惠州新城繁华区区设入口（形象入口）现首期工程旁次出入口三体现文社区概念创造山水相间园林式住宅区区东部山脉整体保留山前处建造功性景观性相结合立体水体体系水体岸步行造景点
2．3．4交通组织
西侧通区边缘广汕公路现级公路区东侧北侧分城市干道路通区周边区市中心方便快捷交通联系区四周环通满足消防车道设置求
2．3．5建筑功
项目首期规划八层十层综合商住楼四栋标准幼园座中心花园座二期建设二十九层写字楼栋二十八层商业楼栋国际标准网球场座三期建设二十八层商业楼栋高层综合楼栋总住户1100户居住口3800
2．3．6建筑造型
顶层坡顶盖智化系统区采整体形象入口红线外绿化配置煤气通讯线电视道
2．3．7消防分区
区道路分四级进行组织：区干道路区次干道路支路宅前路支路宅前路基序组织区部交通
2．4 区域特点
行性研究针**广场首期项目整体性研究程中完全独立分开诸绿化公设施整区统规划具享性投资分析必须建筑面积进行分摊整体项目**广场首期尚续建发展商设想全部工程三期组团式原滚动式开发
2．4．1 基描述
项目块位惠州江北新城核心带西广汕公路通广州连汕头
广汕公路项目区域外联系条重快速道路连通广州汕头干车道惠州城市连接外界交通道广汕公路现状路宽64米双六车道已二00三年拓宽惠州市形象道新城区位置命名惠州道
2．4．2 总体布局
区域四周条城市规划确定道路形成道路网区分成两独立分区分区建筑密度性质建筑高度体量强化特色考虑户居民取广阔景观视野分区建筑物体量高度控制通规划手法安排成阶梯状西东里边路边建筑物体量高度逐步递增提升分区识性分区街坊通规划单体建筑类型建筑组合方式建筑户外开敞空间关系塑造独特社区风貌
2．4．3 道路系统
规划区位新城区核心位置隔东江连惠州桥老城区相连广汕公路西侧通三环路规划区南部通区城市区间联系非常便利区道路交通组织活动重点建设高品质社区空间前提进行规划
◆ 区原规划条城市道路穿中分成干街道未见明显关系道路系统层次清次规划前述原进行局部调整原规划路网走部分道路红线宽度断面形式进行适调整原规划红线宽36米路改24米宽区部三条道路调整中间6米绿化带景观路断面减少穿越区境交通丰富区道路景观更深刻空间体验
◆ 区道路分四级进行组织：区干道路区次干道路支路宅前路支路宅前路序组织区部交通
◆ 区设置组织序步行路系统方面保证车间适分流减少互相干扰形成服务居民生活步行空间次创造步行景观提供条件第三通步行路系统片区机串联成整体
◆ 关规范配置停车车位组团根实际情况采方式解决停车问题
2．4．4 公设施配置
◆ 社区学校：基西侧入口处势坦标准幼园容纳学生600建筑面积2500方米
◆ 文化设施：中心区规划青少年活动中心社区图书馆惠州市书画爱者活动中心茶艺馆等
◆ 体育设施：中心区规划社区健康中心含型室康乐中心
◆ 商业服务设施：中心区步行街两侧规划超市便利店餐饮服务设施高层公寓区结合底层裙房设超市便利店餐饮等商业服务设施
◆ 该块南面惠州市江北占8万方米公园
2．4．5 绿化系统规划
绿化系统社区次干道绿化步行系统绿化景观轴线题绿化带区公园组团绿构成采红花紫荆形成绿化环境题符号突出题植物基础寻求种环境性运植物树种特色直接辅助塑造街道步行系统性格特征
第三章 惠州市商品房需求状况
3．1惠州市基情况
惠州市位广东省东南部珠江三角洲东北端深圳香港毗邻港穗深连结粤东陆交通辖区龙门县外均属珠江三角洲济开放区全市面积11158万方公里省级历史文化名城千余年直东江流域政治济文化交通中心商品集散全市口33372万2002年第五次口普查时口密度215／km2低全省均水市区现总口9178万中常住口6536万暂住口2642万2003年全市工农业总产值1192亿元中工业总产值994亿元农业总产值198亿元全市工业企业实现工业产品销售收入650亿元年增长15％实现利税总额52亿元2003年全市国生产总值约700亿元二三产业占重分15％57％28％根配第克拉克定律惠州市社会发展已处较发达工业化阶段全市均国生产总值广东21市中排名第七位分相广东全省（省均水）深圳市广州市（省先进水）河源市（省落水）12040552倍全省属中等水外贸进出口总额90亿美元约相国生产总值144％
3．2住宅建设消费
截止2003年底全市房产开发投资总额1667亿元交易面积17166万m2交易金额1828亿元交易宗数1148宗全年房产施工面积22129万m2竣工面积4814万m2销售面积3412万m2销售金额1374亿元购买商品房面积重896购买住宅重9668表明惠州市房产市处较低迷复苏阶段房产市场处消化期值市民房屋消费持续增长购买商品房已成拉动房产市场支重力量现全市住宅面积429万m2居住口427万均居住面积153 m2／根城市规划发展求未20年惠州市均住房面积达30－35 m2住宅需求量较发展惠州房产商提供发展空间
3．3商品房需求指标
**广场面惠州市区居民惠州市区济指标：
◆市区口约92万28万家庭
◆均GDP41万元全省排7位（2003年）
◆均储蓄存款94万元户均月收入4750元
◆均居住面积153方米
◆空置住房总面积18万方米
◆商品房交易率59％（2003年）
◆市场面状态：住宅商品化已成众趋势居民购房欲较强烈支付力较强
3．4商品房需求祈求
3．4．1商品房需求祈求
根2003年6月惠州进行次抽样调查（惠州市区分层级抽样效样500户）结果表明惠州市民购买商品房基特点：
◆次性投资额度13万元
◆低端需求户（接受商品房价格1500－2000元／方米者）收入4130元需求房屋面积均值113m241％希次性付款月均供楼支出1290元
◆高端需求户（2000－2500元／方米）收入4541元需求房屋面积均值122方米22％希次付款月均供楼支出1311元
◆购房意家庭中段偏选择序：埔江北南坛麦西湖东湖排河南岸龙丰桥东角
3．4．2 商品房惠州居民消费支出
着全省实物分房终结货币分房全面推行房产作项重商品成数家庭重消费投资目标房产需求必会定增长两年惠州济稳步增长居民收入年提高居民手中支配性支出必然会投投资领域股票债券教育旅游房产房产作动产投资数额较增值机会颇部分潜消费者理位置优越规划设计较环境流物业理水高区特中意东湖花园金迪新苑碧水湾新世界长湖苑受众市民支持便略窥斑
3．4．3 接受商品房均价格1805元／方米
消费者购买力分析惠州居民已具相购买力房屋求已安置型渡适舒适型调查惠州市民够接受商品房均价格1805元／方米中中高收入家庭2050元／方米付款方式数市民更倾银行揭分期付款方式消费者购房时区周围环境配套设施物业理等素较注重希发展商提供位置价格适中环境优美配套完善服务优质区
3．4．4 流消费面积100方米
消费者房屋面积间隔装修户型设计方面希房屋面积较尤厅面积足够间隔合理基室装修全部装修装修档次处中等户型选择三房二厅四房两厅消费者居
3．5 惠州居民商品房环境配套求
着收入水提高惠州居民商品房求日趋苛求调查表明绿化环境购买商品房重参考素尤中高收入白领士方面祈求更强烈
3．5．1 住房硬件求
数表明住房硬件素房屋质量认重认例达68％次区绿化环境认率达61％次理位置认例达550％图2示
3．5．2区配套设施求
数显示区休闲娱乐配套设施求健身室例次童乐园具体数图3示
第四章 惠州市商品房供状况
4．1商品房供总量特点
惠州房产九二九三年海南海口广西北海成全国三开发热点房产虚火旺国家宏观调控中房产业进入谷底商品房市场明显呈现总量剩供求局面
二00二年市区商品房销售面积2711万方米中售2202万方米二00三年商品房销售面积3412万方米年房产市场国家政府正确引导市场良性竞争淘汰房产开发商数目九十年代初1300家演变目前70家买方市场正逐渐形成受市场竞争影响消费者日益成熟情形房产发展商间竞争初期序化圈竞争更高层次更规范品牌竞争服务竞争演进
房产商市场争更市场份额规划设计房型环境布置质量理绿化物业理水十分注重提高档次水惠州市出现诸东湖花园碧水湾等批高质素住宅区市场销售创出俗成绩形成房产消费高潮房产市场供总体情况说房屋总量供应求空置房面积居高二
00三年统计全市商品房空置面积85万方米总量剩代表适销路房产项目剩结构性剩诸空置商品房卖出规划设计失户型结构合理房屋周围环境差配套完善等等原
4．2惠州市商品房市场发展趋势
房产业发展会带动批相关产业发展房产业成相关产业助动器惠州市房产业发展倍受政府企业关注房产业良性发展受国家相关政策法规影响极前国家相继出台系列法规政策支持刺激房产业发展国家建设部先出台相应措施鼓励扶持房产业发展种情形房产业已成国民济项关系国计民生重产业具较广阔发展前景惠州市房产发展国城市房产业相具处显现出特殊面惠州市商品房发展趋势：
（1） 政府鼓励消费政策加快房改进程影响市民商品房消费日益提高住宅市场需求容量增国家鼓励消费年数次调低银行利率引导加消费量扩需商品房作老百姓消费生活中件耐消费品导作极明显加国家加快房改进程取消实物分房开始实行货币分房商品房消费日益成千家万户宗消费惠州市民均收入直呈增长态势商品房消费必增长住房需求增增
（2） 房产市场竞争日益激烈竞争更表现发展商实力信誉品牌竞争通竞争市场日益规范成熟房产市场竞争加剧发展商房产项目更趋理性务实竞争仅户型设计结构区环境等方面更实力规模品牌展开
（3） 伴南海石化项目启动惠州系列集团公司发展壮势必带更外资金外口进步刺激惠州房产业发展惠州作珠三角东部区济发达城市济建设发展快优越理位置良投资环境吸引众外投资者引资金流时涌入批商务工外员住房需求会予房产业定发展机会
（4） 着消费者房产市场逐步成熟消费者房产求趋更加舒适更便利住宅区会趋性化智化生态化园林化方发展广房产商提供新市场机会
满足住基需消费者住宅需求趋更高求区智化求便住宅发展方
第五章 案分析
5．1总体供状况
惠州市房产业年发展市场竞争已进入良性化竞争壮况开发商争夺更市场份额区规划建设理服务等方面投入定力量目前市场进行销售准备销售住宅超三十万方米房屋总体供应情况呈供求局面目前销售情况较区般位市区开发规模较物业形象楼宇素质良交通便利类区般销售价格偏高楼盘物业理水较低影响市场消费者购买欲
5．2 类项目案分析
根项目性原选取惠州市碧水湾君华府等较代表性楼盘作**广场竞争者进行研究
5．2．1 理位置
理位置碧水湾君华府均座落江北新城交通较便利
5．2．2 楼盘建设
两楼盘区占面积碧水湾占面积超18万方米君华府占面积43万方米均次性开发完成装修方面君华府提供业基装修碧水湾提供业毛坯房楼体外观采粉红色较君华府外墙米黄色调建筑风格欧陆式风格碧水湾港式风格
绿方面碧水湾绿化率均38％君华府单体楼原未做绿化
5．2．3 销售情况
君华府2003年5月开盘已售出45％碧水湾2003年10月份开盘已完成销售70售价君华府售价2300元／m2均价2850元／m2碧水湾均价2300元／m2付款方式部分采次性付款银行揭两种方式银行揭8成30年
两楼盘中会中健身／健美室童乐园（游戏室）游泳池乒乓球室普遍室外球场较普遍
具体表：
会项目配置 楼盘 会 君华府 健身健美室童乐园游泳池乒乓球室西餐厅
碧水湾 健身健美室童乐园游泳池乒乓球室网球场羽毛球场篮球场
5．2．4楼盘销售策略
销售策略发展商采取销售方式基便立足楼盘销售象惠州区中高收入者时位江北新城升值潜力提供特低首期超长期高成数揭购房者吸引力较
5．2．5 结
君华府碧水湾优劣势：
君华府： 优势： 1） 区理位置
2） 规划设计合理
3） 配套设施完善
劣势：单体楼绿化售价偏高
碧水湾： 优势： 1） 发展商信誉
2） 区理位置
3） 配套设施完善
4） 智化区
5）规划设计水高
第六章 项目评估
6．1 项目概括
**广场惠州新城江北27号区占面积495526方米集中高档房产体型文住宅区目前首期已开发完成40
6．2项目优势
（1） 项目发展商实力雄厚信誉良公司集聚批富验工程技术员房产开发营理员建立健全整套科学高效理制度形成完善项目开发工程理营销售财务理房产物业理等运作体系具备成功开发建设**广场型住宅区硬件基础
（2） **广场住宅区建设目标建设型文住宅区舒适富变化户型设计具现代气息建筑造型均名师精心设计整区规划考虑住户现实需配套设施完善适度超前智化引入区开发建设中住户充分享受幸福生活时感受高科技带生活便利高品味生活享受类项目惠州具相市场号召力推出市场必受众买家支持欢迎市场前景广阔
（3） 住宅座北尊南贵项目开发住宅户户座北南负阴抱阳客厅卧室书房三房阳南北通透名副实阳光房
（4） 项目开发商业走廊环1000余米四面路极易集聚气集聚财气
（5） 项目正南位置政府拟建80000方米生态题公园生活购物**广场享受生活便利时安享生活悠闲
（6） 项目类住宅区相走 高档楼盘中档价格 路线规划建设物业理突出精品形象住户适中价格高档享受称心服务吸引更住户购买入住区
（7） 项目座落惠州新城区集政治济文化教育体独具浓厚文化气息文环境文化文环境区开发关重巨潜号召力时会胜楼盘广告炒作
（8） 南海石化项目启动巨投资潮必波相邻方**广场房屋销售属水楼台必惠里香港交通联系极便利着惠港工商业联系进步加深项目优越位置优美环境适中价格优秀服务会吸引更香港胞置业安居
6．3 项目劣势
（1） 受占面积影响法形成盘效应
（2） 着惠州滨江城市滨海城市渡江北新城发展空间受定制约
（3） 社区服务相薄弱
**广场分区组团开发区全面配套完善需定时间客观造成社区服务薄弱
第七章 市场容量估算
7．1总体定位
项目规划市场状况发展商设想项目总体定位文住宅区定位涵：
◆ **广场高尚住宅区提供高品质硬件设施软件服务发展商基理念
◆**广场惠州居民提供超前生活空间居住理想
◆**广场卖点文关怀优良服务
7．2目标客户
根项目市场定位结合**广场区环境素规划条件建筑质量建筑特色目标客户确定：惠州市定基础中高收入家庭时包括中高收入外惠工作成功士拟惠州置业香港胞
目标客户具备特征：
◆收入稳定中高收入水（家庭月收入4000元）尤体私营企业
◆居住环境较高求追求舒适享受生活
◆年龄30－50岁间已定事业基础
◆文化程度较高居住品味求
◆两代三代家庭时排斥外资资企业高级雇员
◆二次置业士
7．3销售价格测算
项目均价定2300元方米价格类物业中属中等偏水类区销售中市场销售价般均价2800元／方米时调查表明设定类似**广场产品消费者够接均价格2507元图
7．4市场容量
估算市场容量测算市场研究基务行性研究重容抽样调查问卷中设定指标作推断市场容量基础时统计结果附
◆ 两年购买商品房意家庭调查结果17％
◆ 住宅环境持十分重态度士调查结果占购买士21％
◆ 接受江北段调查结果占购房意家庭37％
◆ 够接受商品房价格区间2000元／方米
调查结果占购房意家庭53％果惠州28万家庭计算**广场市场容量：符合12者 28万×17％×21％＝9996家庭
符合13者 28万×17％×37％＝17612家庭
符合14者 28万×17％×53％＝25228家庭
符合述四条件者 28万×17％×21％×37％×53％＝1960家庭
根验考虑众定素述结果应进步修正取修正系数03市场容量1960×03＝588家庭
方面建设规划**广场首期项目开发市场完全接受
第八章 初步成分析
章节引建筑济指标基技术参数成数土成前期费开发期应缴纳税费区红线外市政公建配套费建安工程造价等均发展商提供资料受托方专门组成项目研究组发展商进行关商榷确认
二期工程拟分三组滚动式进行开发第阶段开发C区作项目启动第二阶段第三阶段须观察项目周边物业市场变化制定出相应开发策略
居住区建筑面积公建配套设施外均住宅建筑部分般作停车场机电设备房理房期公建配套设施功配置例面积然规划局设计单位发展商商定进步落实
根项目物业开发实际情况结合项目块相邻开发项目装修标准指定装修档次进行总投资估算
8．1项目基装修标准
建筑料说明：
1．屋面 屋面坡顶盖
2．墙体 外墙砖高级涂料
3．外门窗 低台凸窗绿玻璃塑钢窗
4．门窗 预留
5．面做法 30厚1：3水泥沙浆抹（二次装修）
8．3土成
项目土成总额4000万元
总建筑面积495526方米进行分摊单方成807元／方米
8．4建安成
项目建安工程造价（土建装修工程费机电设备安装工程费）总额28752万元
总建筑面积250000方米进行分摊单方成1150元／方米
8．5应缴种税费
项目应缴种税费总额2500万元单方成100元／方米
项目开发期应缴纳税费包括：
◎土税
◎投资方调节税
◎配套设施建设费
◎设备消防供电电负荷费
◎供水网补偿费
◎预算定额理费
◎建筑工程监理费
◎建设工程质量监督费
◎建设工程质量监督费检验费
◎建设工程安全监督费
◎报建费建筑许证费
◎新型墙体材料保证金
◎税费
8．6营业税
项目营业税2000万元单方成80元／方米
8．7类配套工程费
项目类配套工程费532万元单方成2128元／方米
8．8供水增容费
项目供水增容费120万元单方成48元／方米
8．9报建手续费
项目报建手续费600万元单方成24元／方米
8．10预见费
项目预见费500万元单方成20元／方米
8．11投资利息
项目投资利息2000万元单方成80元／方米
8．12费
项目费500万元单方成分摊20元／方米
第九章 财务效益估算
9．1项目开发前景
根惠州市城市总体规划未十年惠州市城区外较扩展市区河北岸延伸南渡滨海城市工业拓宽会波社会贸体系具体块开发面外部环境制约前景：
1．条件规划区东面块山坡外势相坦四周相类型项目蓄势发已形成较规模
2．周围环境**广场周边拥丰富文资源四周市公安局国家安全局惠州市行政中心惠州市文化体育中心等惠州新城区核心带集政治济文化贸易体种氛围较
3．发展前景区位优势：区位城市规划区核心带兼具城乡优势广州——汕头发展轴线处重空间节点良交通网络：西侧通规划区边缘广汕公路级国道区东侧北侧分城市干道路通规划区周边区方便快捷交通联系
4．市场需求：年低迷房产市场量资金处沉淀等状态亚湾石化项目马刺激惠州房产市场兴旺
区兼顾重优势机会成房产投资资金聚集热点区
9．2财务效益初步估算
项目供销售物业类型高尚住宅机动车室泊车位项目目前处筹建开发前期阶段计算售面积时电梯间楼道等公面积进行分摊计算幼园运动场垃圾房等公建面积时进行分摊
考虑项目规模高档次综合性住宅区建设跨期较长配套设施种类较针项目阶段开发会存许确定素进行项目开发前期行性研究财务效益分析时需设定定条件现关计算程表述：
9．2．1计算设定
9．2．1．1价格水假定
项目财务评价惯例报告进行项目租售价格测定时建议价格作计算进行项目投资估算租售收入计算营成假设等均采现时价格水整计算期保持变考虑通货膨胀素项目评价指标影响
项目类功物业市场测价结果详见示：
商业写字楼：11305万元（3500元／M2×32300 M2）
商业住宅：20262万元（2200元／M2×92100 M2）
商业商场：23100万元（6000元／M2×38500 M2）
室车库：1500万元（1500元／M2×10000 M2）
9．2．1．2分阶段进行财务效益分析原
项目区具较占规模基项目周边区域市场开发前景慎重考虑决定采取分三阶段滚动开发形式进行次开发阶段开发独立负担支出收入进行独立财务效益测算目前实际情况设定首期建十层综合商住楼四栋标准幼园座中心花园座二期建二十九层写字楼座二十八层商业楼座国际标准网球场座三期建二十八层商业楼座高层综合楼座
9．2．1．3第阶段开发运作期限设定
项目进行开发运作期限首先设定第阶段开发项目首期筹建期半年建筑期半年果季度核算期该阶段整开发期分四期筹建阶段进行第阶段开发前期准备工作发展商需支付第阶段开发土成前期费开发期税费等基反映该期期末进行计算样建设期开始进行第阶段开发项工程建设项工程费拟定工程进度反映核算期期末第二第三阶段开发受物业市场环境变化影响连贯正常开发建设进度安排施工计划暂定项目首期工程完工开发期年该阶段整开发期分四期项工程费发展商拟定正常工程开始进度反映核算期期末
9．2．1．4进行物业销售时预计发生税项费
（1）区房产开发企业进行物业项目开发惯进行物业销售时预计须支付税项：
营业税金附加：营业额585％计算
防洪费：营业额018％计算
房产交易理费：交易额01％计算
印花税：交易额003％计算
：交易额004％计算
述合计322万元项目总销售收入56167万元585％
项目销售税费览表
销售税 585％ 3280万元
营业税金：营业额55％计算 55％ 3080万元
防洪费：营业额018％计算 018 100万元
房产交易理费：交易额01％计算 01 100万元
印花税：交易额003％计算 003 16万元
：交易额004％计算 004 22万元
（2）销售费：1685万元发展商行销售项目物业原包括项目推广宣传费等销售收入3％计算
（3）税：项目总收入扣总投资销售税费财务费等成费出销售利润计项目税446787万元（税率利润33％）
9．2．1．5开发资金运作设定资金筹措原
第阶段开发作项目整开发开端起启动整区开发重作第阶段财务效益核算采动态分期方式进行开发资金筹措原确定通三途径完成充分第二阶段物业预售楼款二核算期间供预售楼款资金足全部满足开发投资情况缺口部分通银行贷款形式进行筹措贷款利息年息初步定6％
9．2．1．6首期第阶段开发中第二阶段预售楼款抵偿开发投资原
首期第阶段开发作启动整区开发第阶段物业销售方法采低价销售策略作低价销售补偿设定预售楼款筹建期建设期回收全部部分说部分第阶段预售楼款利作第阶段开发投资预售楼款原进行设定
（1）预售楼款回收方案：缓回收方案缓回收方案指首期开发建设初期开始进行预售楼款回收时首期开发已取施工许证开始进行体工程建设种较保守回收方式采种回收方式部分预售楼款开发建设
（2）预售楼款原设定筹建期获预售楼款全部筹建期开发建设包括缴纳类土成支付关开发费项目建设开发期获预售楼款原设定：核算期预售楼款70％数量够核算期作开发资金余30％款项留期核算期开发需资金预售楼款抵偿部分首先通资金解决足部分银行贷款途径解决银行贷款须支付年利率6％贷款利息贷款利率支付方式核算期支付期累计贷款总额半年利息核算期均匀投入原计算核算期投资资金半年利息述缓回收方案相较保守预售楼款回收方案考虑第阶段低开高走采取低廉推广销售住宅物业前期回收70％预售楼款中50％部分（5％＋45％＝50％）作阶段建设开发资金
9．2．1．7营业性公建项目收益设定
区建设涉具营业性质公建项目会商店俱乐部等产生盈利项目说建造项目耗费成通物业销售项目营收益补偿次行性研究中暂部分项目投资进行回收作项目收益部分计入总收益里面
9．2．1．8财务指标选取
项目济效益分析报表格式国家计委建设部发布建设项目济评价方法参数（第二版）参国财会制度结合现时房产开发实际情况项目投资计算济效益参国财会制度结合现时房产开发实际情况进行项目济效益评判初步效益测算根项目基础数算出项目静态财务效益详见表：
项目静态投资效益分析表
序号 项目名称 金额（万元）
1．0 现金流入 56167
2．0 现金流出 41504
2．1 土开发费 4000
2．2 土建建安设计工程费 28752
2．3 应缴种税费 2500
2．4 营业税 2000
2．5 类配套工程费 532
2．6 供水增容费 120
2．7 报建手续费 600
2．8 预见费 500
2．9 投资利息 2000
2．10 费 500
静态角度整项目盈利十分明显述分析出关项目开发效益结：财务评价指标整项目盈利十分明显计算模型设定知道影响项目效益素开发成二物业销售进行利否述两方面素控制项目成功关键三项目计算模型中设定项目物业销售率100％体现项目盈利力项目物业日推出实际销售率时该区物业市场环境项目物业营销否力等诸素综合作关系素研讨次行性研究容
9．2．2首期第阶段投资效益分析
根前面第二阶段开发模式设定第阶段第二阶段预售楼款抵偿项目部分开发投资预售楼款足抵偿开发投资部分通银行抵押贷款进行筹资预售楼流入计划安排会直接影响贷款筹措数量说影响财务成财务指标项目整体开发开发效益收支衡基础定盈余基达较少资金（贷款额）启动整区建设目财务分析角度行首期开发效益综述：首期开发资金筹措运作模式设定开发资金部分预售楼款抵样做法盘活资金减轻贷款压力启动整区开发建设均利行稳回收预售楼款回收方案实际操作中定鉴意义面分析知预售楼款回收方案导致项目贷款数额较出入造成贷款利息相关颇说预售楼款回收方式影响第阶段开发成败较敏感素首期开发效益分析结果难立做盈亏衡通第二第三期开发达先行启动整区目角度首期开发投资方案行
9．2．3二期投资效益分析
二期开发（简称期开发）涉预见素较受首期开发影响较次行性研究中期开发运作模式作般假设现关基假设：
（1）期开发资金投入全部贷款原贷款利率（财务成）年利6％计息年
（2）销售税项销售收入6％计算销售费销售收入3％计算税率33％
（3）期开发资收益率计算公式：
净现金流量（利润）资收益率＝———————————
开发总投入项目功物业测价分析中知道期开发跨期较长区外部环境区物业价值影响定素较难精确估计期开发期住宅物业测价进行区环境素改善系数修正该系数反映区环境改善区住宅价值影响区开发第阶段启动成功期效益分析反映期开发盈利力期开发期间房产市场维持目前稳中升局面期开发财务效益分析角度行
9．3项目总体开发盈亏衡分析
测算项目功物业销售率必须达82够项目盈亏衡首期开发采低价促销方式类住宅单元测价定价方式基采成加成价推广价两种形式中推广价成加成价115％首期开发住宅物业通推广价销售难度较成加成价销售难度二三期必推广价销售住宅物业销售状况进行盈亏衡分析综合项目周边市场竞争环境区规划设计物业测价定价等素进行分析第阶段开发推广价销售住宅物业销售率达60％
9．4项目敏感性分析
9．4．1首期开发敏感性分析
选取首期开发住宅价格推广价方式销售住宅价格土成作敏感性素针资受益率指标分作单素敏感分析结：缓回收方案中住宅价格降接90％建安成升接正负10％推广价销售部分住宅物业价格降接正负10％时净现值均理想见述素净现值指标较敏感资收益率选取敏感性素－10％～＋10％区间变化时然保持正数认缓回收方案基满足盈亏衡略盈余目标回收方案敏感性分析知道缓回收方案抗风险力较强
9．4．2期开发敏感分析
选取土成作敏感性素期开发资收益进行敏感性分析表数建安成变化期开发定影响建安成升5％时期开发阶段税资收益率然0见建安成项目类影响素中非决定性素方面期阶段测价反映仅仅阶段部盈亏力应外部市场变化适进行调整取根项目工程总量估计第组团（土方工程桩基础）工程建设时间约年设定项目总投资中通银行贷款部分需计算利息贷款金计息年底年利率暂定6％单利计算
9．5影响开发效益素
分析计算结果出项目进行全面投资开发时财务效益计算财务成具定程度抗风险力两方面原：
9．5．1建筑工程安装造价构成例略高建筑工程安装造价
项目总投资中（包含财务费）占六成土成较固定否投资开发全程控制项目建筑工程安装造价成影响项目总成素市场调查结果惠州市楼盘基层果项目建筑工程安装造价够控制1310元／方米（实际测算建安工程造价1020元／m2）具较强竞争优势
9．5．2物业销售测价较保守
报告进行物业市场测价基项目区域住宅类楼盘详细调查结合惠州市类型楼盘市场实际成交数出基目前现金水没考虑项目物业市场推出时物价水等素影响角度次销售测价显较保守财务效益分析假设该测价假定物业交付时全额回收现金测价根验项目行性评估角度该测价较合适时目前中国房产市场受国家关政策影响然非常未年惠州市物业市场发展状况较难预测现出项目住宅销售均价资收益率敏感性分析外进行次财务效益计算程中建立计算模式设定中已考虑楼花预售款开发投资情形现惠州市房产开发较理想模式房产开发公司资金银行贷款楼花销售预售款占总投资三分实际操作程中房产项目开发公司均希采种方式问题目前市场状况现行金融体制终利楼花销售预售款作开发总投资三分资金开发企业尚须努力项目物业销售情况目前尚难估计次进行财务效益估算时采较保守计算模式
第十章 结建议
次**广场进行初步投资行性研究工作项目周边进行量市场研究基础通区规划方案开发成估算资金筹措运作方式财务效益评价等方面作全面分析技术济角度项目开发行性作出评价现关研究结行性建议表述：
10．1研究结
1项目规划设计方磋商讨已易稿设计方案基利项目块形特点达工景观然景观相融洽目项目拟分干期滚动式开发利物业营销策划够满足次行性研究方面求
2次行性研究首期开发技术分析充分结合项目身实际条件具定操作性第阶段开发财务评价指标基达量少资金启动整区开发目
3期开发（二三期开发）财务评价指标区开发效益需根实际情况进行反复调整期开发分析考虑外部市场环境城市交通系统改良造成影响项目盈利力预测目前整二期项目完成**广场便成惠州较文住宅区市场前景
4盈亏衡分析敏感性分析知项目较抗风险力
10．2行性建议
1项目特指**广场建设包括部分公设施建设完善项目采分三期滚动式开发土成分摊原阶段实际土面积支付土成原期开发土成负担较均匀特会第阶段启动开发较利
2根第阶段开发资金运作模式设定运资金力求较高应第阶段开发物业预售楼款收集方案作精确编排计算资金投入科学计划必控制力
3作型住宅区开发跨期较长工程庞需面市场交通规划等外部条件复杂加阶段滚动开发需提高资金效率时保持整区开发理念延续性充分运已项技术力量资源进行项目开发项目开发程中保持理队伍稳定性
综合述部分研究结纳出方面意见：
项目区域惠州市新城区核心带惠州滨江城市滨海城市渡项目产生定影响力项目处政治济文化中心交通十分便利发展文住宅区拉然距离理念惠州存定市场前景
二项目开发成估算数项目建筑安装工程成占总开发成五成（计算财务成）土成较低区域范围开发具竞争优势根关资料建筑安装工程成必支付工程承包商付款进度放缓压项目开发资金增
三项目开发成较低整体开发效益较理想住宅价格敏感性分析知项目投资收益率全提高见项目盈利力然潜力供挖掘 （1）鉴项目盈利情况难降低建筑工程安装造价改变项目建设作征补偿费支付方式条件控制项目进行定规模滚动式投资开发
（2）控制范围改变国土局土偿权出金支付方式实际进度支付前提项目进行分期开发滚动操作假定市国土局土偿金支付进度改年度单位开发期均匀支付10％资收益率作项目接受低基准住宅销售均价保持2300元／m2条件样做目盘活资金第二阶段起利前期售楼收入作该期开发资金样整项目开发问题变化成功启动第阶段开发
（3）加强公司部理健全项财务制度项目开发程中开发成效益进行效动态踪控制
（4）基身条件加强物业销售策划员组成市场先早介入进行物业前期销售策划推广工作充分利售楼收入进行开发建设
（5）项目住宅销售收益财务衡具重作考虑发展商实际情况委托专业代理公司销售失种较选择
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[center]目录
第章 惠州市社会济发展概况…………………………………………………………… 05
1．1 惠州市济社会发展概况……………………………………………………………………05
1．2 惠州市济发展历程特点…………………………………………………………………06
1．3 惠州市区位条件…………………………………………………………………………… 08
1．4 南海石化项目亚湾济区建设……………………………………………………10
1．5 惠州市珠三角位作…………………………………………………………… 11
第二章 项目概括……………………………………………………………………………………………… 12
2．1 研究基础……………………………………………………………………………………………… 12
2．1．1 研究 ………………………………………………………………………………… 13
2．1．2 项目参数 ………………………………………………………………………………… 13
2．2 研究程…………………………………………………………………………………………… 14
2．2．1 研究目 ………………………………………………………………………………… 14
2．2．2 研究员 ………………………………………………………………………………… 14
2．2．3 研究容 ………………………………………………………………………………… 15
2．2．4 研究方法 ………………………………………………………………………………… 15
2．3 项目背景…………………………………………………………………………………………… 16
2．3．1 发展商简介 ……………………………………………………………………………… 16
2．3．2 项目概况 ………………………………………………………………………………… 17
2．3．3 总体布局 ………………………………………………………………………………… 17
2．3．4 交通组织 ………………………………………………………………………………… 18
2．3．5 建筑功 ………………………………………………………………………………… 18
2．3．6 建筑造型 ………………………………………………………………………………… 18
2．3．7 消防分区 ……………………………………………………………………………… 18
2．4 区域特点…………………………………………………………………………………………… 18
2．4．1基描述 …………………………………………………………………………………… 19
2．4．2总体布局 …………………………………………………………………………………… 19
2．4．3道路系统 …………………………………………………………………………………… 20
2．4．4公设施配置 …………………………………………………………………………… 21
2．4．5绿化系统规划 …………………………………………………………………………… 21
第三章 惠州市商品房需求状况…………………………………………………………………………… 22
3．1 基情况…………………………………………………………………………………………… 22
3．2 住宅建设消费………………………………………………………………………………… 23
3．3 需求指标………………………………………………………………………………………… 23
3．4 需求祈求……………………………………………………………………………………………… 24
3．5 环境配套求…………………………………………………………………………………… 26
第四章 惠州市商品房供状况………………………………………………………………………… 27
4．1 商品房供总量特点………………………………………………………………………… 27
4．2 住宅市场发展趋势……………………………………………………………………………… 28
第五章 案分析…………………………………………………………………………………………… 31
5．1 总体供状况……………………………………………………………………………………… 31
5．2 案分析…………………………………………………………………………………………… 31
第六章 项目评估…………………………………………………………………………………………… 34
6．1项目概括……………………………………………………………………………………………… 34
6．2项目优势……………………………………………………………………………………………… 34
6．3项目劣势……………………………………………………………………………………………… 36
第七章 市场容量…………………………………………………………………………………………… 36
7．1项目市场定位………………………………………………………………………………………… 36
7．2目标客户分析……………………………………………………………………………………… 37
7．3销售价格预测…………………………………………………………………………………………… 37
7．4市场容量估算…………………………………………………………………………………………… 38
第八章 初步成分析……………………………………………………………………………………… 40
8．1项目基装修标准………………………………………………………………………………… 40
8．2项目开发组织……………………………………………………………………………………… 41
8．3土成……………………………………………………………………………………………… 43
8．4建安成…………………………………………………………………………………………… 43
8．4．1 土建装修工程成 ………………………………………………………………… 43
8．4．2设备安装工程成 ……………………………………………………………………… 43
8．5前期费 …………………………………………………………………………………………… 43
8．6项目预见费 ……………………………………………………………………………… 44
8．7开发期税费 ……………………………………………………………………………………… 44
8．8红线外市政公建配套设施工程费 ………………………………………………… 44
8．9项目静态总投资 …………………………………………………………………………… 44
8．10项目开发期项静态总投资例 ………………………………………………………… 45
第九章 财务效益估算 …………………………………………………………………………………… 45
9．1项目开发前景 …………………………………………………………………………………… 45
9．2财务效益初步估算 ……………………………………………………………………………… 46
9．3项目总体开发盈亏衡分析………………………………………………………………………55
9．4项目敏感性分析…………………………………………………………………………………… 56
9．5影响开发效益素分析…………………………………………………………………… 57
第十章 结建议……………………………………………………………………………………… 59
10．1研究结 ………………………………………………………………………………………… 59
10．2行性建议…………………………………………………………………………………………… 60
惠州**广场行性研究报告
项研究规范行性研究务证**广场投资必性性效性合理性国家关规范行性研究包括机会研究初步行性研究终行性研究根项目特点合三技术济角度项目进行规范行性研究项研究原：
◆ 项目关济技术综合建筑面积指标项目关报建资料陕西省建筑设计研究院初步设计方案等图纸资料进行统计编制成类房产开发市场成交数源惠州市国土房局建安工程造价构成方面参该设计工程限公司做工程概算时惠州市建设委员会公布惠州市正建设已竣工部分典型工程案中关建安工程造价资料作
◆ 总投资测算览表系整开发项目完全惠州市**房产开发限公司全资兴建方案拟分三组采取滚动开发形式项目类物业测定价格分析较根项目周边物业市场调查统计数纳整理计算模式国外尤香港区普遍惯房产开发项目投资行性研究报告表述形式结合项目实际情总严谨测算出
◆ 开发项目项财务分析部分目前惠州市类房产开发物业投资验项目实际数科学测算获务求够符合类报告规范求计算模式测算求
第章 惠州市社会济发展概况
1．1惠州市济社会发展概况
惠州市位广东省东南部珠江三角洲东北端南南海亚湾深圳香港东莞毗邻北连河源市东接汕尾市西邻广州市惠州市处低纬度北回线横贯全市雨量充沛阳光充足气候温属南亚热带季风气候区
惠州市广东省座历史文化名城素粤东重镇岭南名郡誉改革开放前惠州市济基础相薄弱直1979年全市国生产总值676亿元工农业总产值666亿元中工业产值仅267亿元改革开发特1988年改市全市济社会进入迅速发展充满生机活力时期
20年惠州市国民济持续快速发展济实力增强社会济面貌发生巨变化惠州已寂寂闻边陲变方备受关注投资热土典型农业济区域变进入工业化发展阶段新兴城市
2002年全市实现国生产总值5252亿元1990年增长81倍12年翻三番年均增长2022003年行政区划调整惠州市现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县龙门县龙门县外县区属珠三角区全市总面积11158方公里城镇建成区面积94方公里惠州市统计年鉴口径2002年底惠州市总口33372万中户籍口（常住口）28302万外口（暂住口）507万全市现78乡镇10街道办事处1066行政村设两国家级开发区：亚湾济技术开发区仲恺高新技术产业区
惠州市民政府驻惠城区惠城区土总面积14102方公里总口9178万惠阳区土总面积12621方公里总口5077万
1．2惠州市济社会发展历程特点
观惠州市二十年社会济发展历程划分三阶段：第阶段改革开发1988年第二阶段1989—1993年第三阶段1994年现第阶段1978年1988年惠州市济发展积累阶段时期代表性事件中国开始实行改革开放香港劳动密集型产业逐渐珠三角转移
惠州市济发展改革开放前发展快GDP年均增长1041988年达3304亿元口年均增长131988年达21806万城镇建成区面积年均增长461988年达2775方公里方财政收入年均增长1431988年达208亿元工业生产总值年均增长2181988年达207亿元均GDP年均增长851988年达1526元三次产业重1978年产独发展1988年退居第二位置该阶段第二产业重始终惠州市没完成农业市工业市蜕变期间惠州市实际利外资外贸出口开始幅增加基数太惠州市济没出现质飞跃
1989—1993年惠州市济起步进入快速发展阶段济社会项指标历前未发展GDP年均增长305方财政收入年均增长408实际利外资年均增长61城镇建成区面积年均增长247外贸出口总额年均增长377均GDP年均增长2721989年1993年惠州市工业生产年均递增576第二产业重迅速升首位1993年占GDP478第产业迅速降1993年占GDP175成功实现农业市工业市转变该阶段代表性事件时国处房产开发高潮时惠州房产投机狂潮集中区迅速蜂拥投机资金度惠州市济发展达辉煌顶峰时托起惠州市民市济发展高远幻想阶段代表性事件熊猫汽车城项目惠州进行谈判启动终止事件惠州济社会发展产生极影响着房产泡沫彻底破灭熊猫汽车城项目搁浅惠州市济发展陷入低落迷茫中
1994年惠州市济发展重理性阶段阶段惠州市边化解房产泡沫破灭城市发展带副作边进行济结构调整国民济逐步实现持续健康快速稳定发展期间国生产总值年均增长183方财政收入年均增长136实际利外资年均增长67外贸出口总额年均增长167工业生产总值年均增长219均GDP年均增长145阶段代表性事件中海壳牌南海石化项目终签订预计未五十年间亚湾区石化产业投入10001500亿元建设资金巨产业集聚效应亚湾工业化城市化提供强力物质支撑整惠州市跨越式发展提供契机
1．3惠州市区位条件
惠州市珠三角东部联系粤东区区域交通枢纽紧邻深圳东莞广州等珠三角发达城市国际市香港惠州市区西距广州市153公里东距汕头市320公里南深圳市相隔80公里惠州市南部澳头港香港中环码头仅47海里
良区位条件区域济快速发展重素毗邻香港优越区位条件便中重素改革开放前珠三角西岸发展快东岸改革开放东岸接香港水楼台优势突现2000年深圳东莞口国生产总值中山珠海三倍形势出现巨逆转原区位条件东部区香港连通性较高差异香港公司香港外国公司投资技术理倾流入珠三角东部深圳东莞外型济发展提供动力东岸济发展迅速赶超西岸
根关方面测算广东香港企业北数量陆路交通距离基成反珠三角城市香港距离减少1制造业外资企业单位数量便增加058061制造业外资投入金额增加0406服务业外资企业单位数量增加034037服务业外资投入金额增加0207
进入新世纪惠州区位条件重改变CEPA签署实施未干年香港珠三角辐射作加强香港国际融资力高端服务业促进珠三角全面发展惠州作珠三角城市重员通基础设施建设改善香港交通便捷性进步充分利强化毗邻香港区位优势接受香港周边城市济辐射承接产业转移香港进行更深层次合作方面更作
1．4南海石化项目亚湾济区建设
落户亚湾中海壳牌南海石化项目首期投资43亿美元国目前中外合资项目英荷壳牌公司中国海洋石油总公司广东投资公司合资营项目采世界先进石油化工技术年产80万吨乙烯进衍生出230万吨高质量化工产品年销售值达17亿美元游产品拉动效应150该项目已2002年11月奠基目前正进行80万吨乙烯裂解装置建设预计2005年正式建成投产
未年中国石油化工产品需求前景然十分广阔石化产品中国发展空间惠州正积极抓住次机会争取吸引更配套游石化产业落户惠州惠州成珠三角广东省重石化基
亚湾济技术开发区国家级济开发区陆域面积27368方公里海域面积488方公里海岸线52公里然条件天独厚拥全面开发吞吐力超亿吨天然深水良港土资源淡水资源旅游资源十分丰富初步形成较完善道路供水供电通讯港口等基础设施网络具发展海型工业项目优越条件
亚湾努力构建完整石化产业链方面优势：壳牌公司全球500强跨国公司拥先进理技术设备世界石化市场占重位壳牌公司龙头位利亚湾吸引跨国企业集聚进构成完整石化产业链开发区已东风田等批汽车零部件企业形成定产业规模着日三汽车生产商进入珠三角区亚湾汽车装备业发展前景十分观特优越港口条件区域形成型汽车装备业出口基果更范围亚湾发展前景更估量
亚湾东部稔半岛土面积740方公里超新加坡土面积正处尚开发状态具发展型工业项目条件正受外投资商高度关注
1．5惠州市珠三角位作
目前惠州珠三角东部联系粤东区交通枢纽珠三角电子信息产业生产基珠三角生态农业供应基生态环境保障区惠阳市改市划区拓展惠州中心城区发展空间理位置实现惠州江城市海城市转变正建设中中海壳牌南海石化项目惠州市济发展增添台强力发动机推动惠州工业化进程拉长产业链惠州成珠三角华南区重化工基改变惠州珠三角分工位进带动珠三角东翼边缘工业化起飞东翼整珠三角提供强基础性工业支撑
时石化产业区开发惠州产业空间海推移带动城市空间海发展推动惠州市走真正意义海城市着继续加强深圳香港东莞联系旅游资源开发利生态环境加强保护建设惠州市未成珠三角重休闲旅游基成珠三角东部产业转移直接承接
第二章 项目概括
2．1研究基础
单位：惠州市**房产开发限公司
发 展 商：惠州市**房产开发限公司
性质：商住楼（高尚住宅）
项目名称：**广场
位置：惠州市江北27号区
现状：已开发40
2．1．1行性研究分析基
1．国土证：惠府国（2003）字第13020100077号
惠府国（2003）字第13020100012号
惠府国（2003）字第13020100013号
惠府国（2003）字第13020100076号
2．建设规划许证：惠州市规字第337号（期）
3．商品房预售许证：惠州房预许（2002）42号（期）
2．1．2项目济技术指标关参数
规划区总面积495526方米已开发40
项目济技术指标关参数：
] 总面积：495526方米
总建筑面积：250000方米
公占：10535方米
园林占：18500方米
销售收入：56167万元
开发总投资：41504万元中：
1．土开发费：4000万元
2．土建建安设计工程费：28752万元
3．应缴种税费：2500万元
4．营业税：2000万元
5．类配套工程费：532万元
6．供水增容费：120万元
7．报建手续费：600万元
8．预见费：500万元
9．投资利息：2000万元
10．费：500万元
2．2研究程
2．2．1研究目
项目行性研究项目立项项目开发成功基础通系统研究惠州房产市场特征决定市场定位技术济评估解项目运行投资收益回收期尤测算项目实际开发成作期市场营销计划决策事实行性研究已形成清晰目项研究例外目**广场投资开发提供行性决策
2．2．2研究员
行性研究涉技术济两层面尤市场需求预测成测算十分专业求研究员具扎实专业知识工作验达初步投资行性研究定目标惠州市**房产开发限公司专门成立市场研究员营销策划员房产估价员工程技术员城市区规划研究员资深建筑师投资预算员财务分析员等组成顾问组通搜集量相关市场资料城市规划资料结合项目身特点项目开发行性进行系统深入探讨项目营销策划进行初步探讨
2．2．3研究容
房产项目涉容十分广泛项研究容较复杂总体预期收益成两条线容分五部分研究原市场研究项目评估投资分析基结中涉分支容包括：
a全面收集项目周边量市场资料籍分析种项目前景决定性影响市场素
b城市规划角度项目进行评价
c运房产价格评估方法测定项目类开发物业市场售价
d综合市场需求资深建筑师意见项目住宅区规划作出评价
e实际操作角度计算分析项目投资成预计投资进度
f结合实际情况项目投资进行财务分析计算项目收益分析影响收益重素
g投资开发进度安排资金筹措运计划
h综合类分析项目开发行性作出判断
2．2．4 研究方法
达成研究目研究方法选择针问题简单明晰切实行原选择三种方法：抽样调查典型调查针需求惠州市中高收入家庭抽样框采分级层原访问500家庭基础召开座谈会时进行类似楼盘进行案调查二专家研讨会邀请营销估价工程建筑预算等方面专家典型问题展开讨三计算机模拟运算影响项目开发素进行变量互换
2．3项目背景
****广场位惠州市江北27号区新城区心脏带西广汕公路全市金融商业中心新行政区全市体育文化中心北通惠州火车站交通十分便利项目处区惠州市走二十世纪形成惠州城市关键城区惠州年城市开发建设重点区江北新城核心带拥丰富济资源文资源政治济文化金融商贸科技氛围较
2．3．1发展商简介
惠州市**房产开发限公司成立2002年12月前身惠州市**济贸易发展公司该公司房产开发营营业务集土房屋开发房屋营服务体综合性开发企业年奋斗该公司全新运行机制灵活营方式胆改革务实创新积极拓展现已发展成实力雄厚信誉良业绩卓越型房产开发公司
2．3．2 项目概括
**广场惠州市**房产开发限公司投资兴建住宅项目处惠州市江北27号区惠州市新城区核心带总体规划充分体现文社区概念着眼长远利益客尊充分利现资源提供高品质社区生活服务配套设施面客户群惠州中高收入士港澳胞
2．3．3 项目总体布局
****广场总占面积约495526方米东面中心区位21M宽区道路界拟建公园南面设形象入口西面64M宽广汕级公路道路侧惠州新城繁华区区设入口（形象入口）现首期工程旁次出入口三体现文社区概念创造山水相间园林式住宅区区东部山脉整体保留山前处建造功性景观性相结合立体水体体系水体岸步行造景点
2．3．4交通组织
西侧通区边缘广汕公路现级公路区东侧北侧分城市干道路通区周边区市中心方便快捷交通联系区四周环通满足消防车道设置求
2．3．5建筑功
项目首期规划八层十层综合商住楼四栋标准幼园座中心花园座二期建设二十九层写字楼栋二十八层商业楼栋国际标准网球场座三期建设二十八层商业楼栋高层综合楼栋总住户1100户居住口3800
2．3．6建筑造型
顶层坡顶盖智化系统区采整体形象入口红线外绿化配置煤气通讯线电视道
2．3．7消防分区
区道路分四级进行组织：区干道路区次干道路支路宅前路支路宅前路基序组织区部交通
2．4 区域特点
行性研究针**广场首期项目整体性研究程中完全独立分开诸绿化公设施整区统规划具享性投资分析必须建筑面积进行分摊整体项目**广场首期尚续建发展商设想全部工程三期组团式原滚动式开发
2．4．1 基描述
项目块位惠州江北新城核心带西广汕公路通广州连汕头
广汕公路项目区域外联系条重快速道路连通广州汕头干车道惠州城市连接外界交通道广汕公路现状路宽64米双六车道已二00三年拓宽惠州市形象道新城区位置命名惠州道
2．4．2 总体布局
区域四周条城市规划确定道路形成道路网区分成两独立分区分区建筑密度性质建筑高度体量强化特色考虑户居民取广阔景观视野分区建筑物体量高度控制通规划手法安排成阶梯状西东里边路边建筑物体量高度逐步递增提升分区识性分区街坊通规划单体建筑类型建筑组合方式建筑户外开敞空间关系塑造独特社区风貌
2．4．3 道路系统
规划区位新城区核心位置隔东江连惠州桥老城区相连广汕公路西侧通三环路规划区南部通区城市区间联系非常便利区道路交通组织活动重点建设高品质社区空间前提进行规划
◆ 区原规划条城市道路穿中分成干街道未见明显关系道路系统层次清次规划前述原进行局部调整原规划路网走部分道路红线宽度断面形式进行适调整原规划红线宽36米路改24米宽区部三条道路调整中间6米绿化带景观路断面减少穿越区境交通丰富区道路景观更深刻空间体验
◆ 区道路分四级进行组织：区干道路区次干道路支路宅前路支路宅前路序组织区部交通
◆ 区设置组织序步行路系统方面保证车间适分流减少互相干扰形成服务居民生活步行空间次创造步行景观提供条件第三通步行路系统片区机串联成整体
◆ 关规范配置停车车位组团根实际情况采方式解决停车问题
2．4．4 公设施配置
◆ 社区学校：基西侧入口处势坦标准幼园容纳学生600建筑面积2500方米
◆ 文化设施：中心区规划青少年活动中心社区图书馆惠州市书画爱者活动中心茶艺馆等
◆ 体育设施：中心区规划社区健康中心含型室康乐中心
◆ 商业服务设施：中心区步行街两侧规划超市便利店餐饮服务设施高层公寓区结合底层裙房设超市便利店餐饮等商业服务设施
◆ 该块南面惠州市江北占8万方米公园
2．4．5 绿化系统规划
绿化系统社区次干道绿化步行系统绿化景观轴线题绿化带区公园组团绿构成采红花紫荆形成绿化环境题符号突出题植物基础寻求种环境性运植物树种特色直接辅助塑造街道步行系统性格特征
第三章 惠州市商品房需求状况
3．1惠州市基情况
惠州市位广东省东南部珠江三角洲东北端深圳香港毗邻港穗深连结粤东陆交通辖区龙门县外均属珠江三角洲济开放区全市面积11158万方公里省级历史文化名城千余年直东江流域政治济文化交通中心商品集散全市口33372万2002年第五次口普查时口密度215／km2低全省均水市区现总口9178万中常住口6536万暂住口2642万2003年全市工农业总产值1192亿元中工业总产值994亿元农业总产值198亿元全市工业企业实现工业产品销售收入650亿元年增长15％实现利税总额52亿元2003年全市国生产总值约700亿元二三产业占重分15％57％28％根配第克拉克定律惠州市社会发展已处较发达工业化阶段全市均国生产总值广东21市中排名第七位分相广东全省（省均水）深圳市广州市（省先进水）河源市（省落水）12040552倍全省属中等水外贸进出口总额90亿美元约相国生产总值144％
3．2住宅建设消费
截止2003年底全市房产开发投资总额1667亿元交易面积17166万m2交易金额1828亿元交易宗数1148宗全年房产施工面积22129万m2竣工面积4814万m2销售面积3412万m2销售金额1374亿元购买商品房面积重896购买住宅重9668表明惠州市房产市处较低迷复苏阶段房产市场处消化期值市民房屋消费持续增长购买商品房已成拉动房产市场支重力量现全市住宅面积429万m2居住口427万均居住面积153 m2／根城市规划发展求未20年惠州市均住房面积达30－35 m2住宅需求量较发展惠州房产商提供发展空间
3．3商品房需求指标
**广场面惠州市区居民惠州市区济指标：
◆市区口约92万28万家庭
◆均GDP41万元全省排7位（2003年）
◆均储蓄存款94万元户均月收入4750元
◆均居住面积153方米
◆空置住房总面积18万方米
◆商品房交易率59％（2003年）
◆市场面状态：住宅商品化已成众趋势居民购房欲较强烈支付力较强
3．4商品房需求祈求
3．4．1商品房需求祈求
根2003年6月惠州进行次抽样调查（惠州市区分层级抽样效样500户）结果表明惠州市民购买商品房基特点：
◆次性投资额度13万元
◆低端需求户（接受商品房价格1500－2000元／方米者）收入4130元需求房屋面积均值113m241％希次性付款月均供楼支出1290元
◆高端需求户（2000－2500元／方米）收入4541元需求房屋面积均值122方米22％希次付款月均供楼支出1311元
◆购房意家庭中段偏选择序：埔江北南坛麦西湖东湖排河南岸龙丰桥东角
3．4．2 商品房惠州居民消费支出
着全省实物分房终结货币分房全面推行房产作项重商品成数家庭重消费投资目标房产需求必会定增长两年惠州济稳步增长居民收入年提高居民手中支配性支出必然会投投资领域股票债券教育旅游房产房产作动产投资数额较增值机会颇部分潜消费者理位置优越规划设计较环境流物业理水高区特中意东湖花园金迪新苑碧水湾新世界长湖苑受众市民支持便略窥斑
3．4．3 接受商品房均价格1805元／方米
消费者购买力分析惠州居民已具相购买力房屋求已安置型渡适舒适型调查惠州市民够接受商品房均价格1805元／方米中中高收入家庭2050元／方米付款方式数市民更倾银行揭分期付款方式消费者购房时区周围环境配套设施物业理等素较注重希发展商提供位置价格适中环境优美配套完善服务优质区
3．4．4 流消费面积100方米
消费者房屋面积间隔装修户型设计方面希房屋面积较尤厅面积足够间隔合理基室装修全部装修装修档次处中等户型选择三房二厅四房两厅消费者居
3．5 惠州居民商品房环境配套求
着收入水提高惠州居民商品房求日趋苛求调查表明绿化环境购买商品房重参考素尤中高收入白领士方面祈求更强烈
3．5．1 住房硬件求
数表明住房硬件素房屋质量认重认例达68％次区绿化环境认率达61％次理位置认例达550％图2示
3．5．2区配套设施求
数显示区休闲娱乐配套设施求健身室例次童乐园具体数图3示
第四章 惠州市商品房供状况
4．1商品房供总量特点
惠州房产九二九三年海南海口广西北海成全国三开发热点房产虚火旺国家宏观调控中房产业进入谷底商品房市场明显呈现总量剩供求局面
二00二年市区商品房销售面积2711万方米中售2202万方米二00三年商品房销售面积3412万方米年房产市场国家政府正确引导市场良性竞争淘汰房产开发商数目九十年代初1300家演变目前70家买方市场正逐渐形成受市场竞争影响消费者日益成熟情形房产发展商间竞争初期序化圈竞争更高层次更规范品牌竞争服务竞争演进
房产商市场争更市场份额规划设计房型环境布置质量理绿化物业理水十分注重提高档次水惠州市出现诸东湖花园碧水湾等批高质素住宅区市场销售创出俗成绩形成房产消费高潮房产市场供总体情况说房屋总量供应求空置房面积居高二
00三年统计全市商品房空置面积85万方米总量剩代表适销路房产项目剩结构性剩诸空置商品房卖出规划设计失户型结构合理房屋周围环境差配套完善等等原
4．2惠州市商品房市场发展趋势
房产业发展会带动批相关产业发展房产业成相关产业助动器惠州市房产业发展倍受政府企业关注房产业良性发展受国家相关政策法规影响极前国家相继出台系列法规政策支持刺激房产业发展国家建设部先出台相应措施鼓励扶持房产业发展种情形房产业已成国民济项关系国计民生重产业具较广阔发展前景惠州市房产发展国城市房产业相具处显现出特殊面惠州市商品房发展趋势：
（1） 政府鼓励消费政策加快房改进程影响市民商品房消费日益提高住宅市场需求容量增国家鼓励消费年数次调低银行利率引导加消费量扩需商品房作老百姓消费生活中件耐消费品导作极明显加国家加快房改进程取消实物分房开始实行货币分房商品房消费日益成千家万户宗消费惠州市民均收入直呈增长态势商品房消费必增长住房需求增增
（2） 房产市场竞争日益激烈竞争更表现发展商实力信誉品牌竞争通竞争市场日益规范成熟房产市场竞争加剧发展商房产项目更趋理性务实竞争仅户型设计结构区环境等方面更实力规模品牌展开
（3） 伴南海石化项目启动惠州系列集团公司发展壮势必带更外资金外口进步刺激惠州房产业发展惠州作珠三角东部区济发达城市济建设发展快优越理位置良投资环境吸引众外投资者引资金流时涌入批商务工外员住房需求会予房产业定发展机会
（4） 着消费者房产市场逐步成熟消费者房产求趋更加舒适更便利住宅区会趋性化智化生态化园林化方发展广房产商提供新市场机会
满足住基需消费者住宅需求趋更高求区智化求便住宅发展方
第五章 案分析
5．1总体供状况
惠州市房产业年发展市场竞争已进入良性化竞争壮况开发商争夺更市场份额区规划建设理服务等方面投入定力量目前市场进行销售准备销售住宅超三十万方米房屋总体供应情况呈供求局面目前销售情况较区般位市区开发规模较物业形象楼宇素质良交通便利类区般销售价格偏高楼盘物业理水较低影响市场消费者购买欲
5．2 类项目案分析
根项目性原选取惠州市碧水湾君华府等较代表性楼盘作**广场竞争者进行研究
5．2．1 理位置
理位置碧水湾君华府均座落江北新城交通较便利
5．2．2 楼盘建设
两楼盘区占面积碧水湾占面积超18万方米君华府占面积43万方米均次性开发完成装修方面君华府提供业基装修碧水湾提供业毛坯房楼体外观采粉红色较君华府外墙米黄色调建筑风格欧陆式风格碧水湾港式风格
绿方面碧水湾绿化率均38％君华府单体楼原未做绿化
5．2．3 销售情况
君华府2003年5月开盘已售出45％碧水湾2003年10月份开盘已完成销售70售价君华府售价2300元／m2均价2850元／m2碧水湾均价2300元／m2付款方式部分采次性付款银行揭两种方式银行揭8成30年
两楼盘中会中健身／健美室童乐园（游戏室）游泳池乒乓球室普遍室外球场较普遍
具体表：
会项目配置 楼盘 会 君华府 健身健美室童乐园游泳池乒乓球室西餐厅
碧水湾 健身健美室童乐园游泳池乒乓球室网球场羽毛球场篮球场
5．2．4楼盘销售策略
销售策略发展商采取销售方式基便立足楼盘销售象惠州区中高收入者时位江北新城升值潜力提供特低首期超长期高成数揭购房者吸引力较
5．2．5 结
君华府碧水湾优劣势：
君华府： 优势： 1） 区理位置
2） 规划设计合理
3） 配套设施完善
劣势：单体楼绿化售价偏高
碧水湾： 优势： 1） 发展商信誉
2） 区理位置
3） 配套设施完善
4） 智化区
5）规划设计水高
第六章 项目评估
6．1 项目概括
**广场惠州新城江北27号区占面积495526方米集中高档房产体型文住宅区目前首期已开发完成40
6．2项目优势
（1） 项目发展商实力雄厚信誉良公司集聚批富验工程技术员房产开发营理员建立健全整套科学高效理制度形成完善项目开发工程理营销售财务理房产物业理等运作体系具备成功开发建设**广场型住宅区硬件基础
（2） **广场住宅区建设目标建设型文住宅区舒适富变化户型设计具现代气息建筑造型均名师精心设计整区规划考虑住户现实需配套设施完善适度超前智化引入区开发建设中住户充分享受幸福生活时感受高科技带生活便利高品味生活享受类项目惠州具相市场号召力推出市场必受众买家支持欢迎市场前景广阔
（3） 住宅座北尊南贵项目开发住宅户户座北南负阴抱阳客厅卧室书房三房阳南北通透名副实阳光房
（4） 项目开发商业走廊环1000余米四面路极易集聚气集聚财气
（5） 项目正南位置政府拟建80000方米生态题公园生活购物**广场享受生活便利时安享生活悠闲
（6） 项目类住宅区相走 高档楼盘中档价格 路线规划建设物业理突出精品形象住户适中价格高档享受称心服务吸引更住户购买入住区
（7） 项目座落惠州新城区集政治济文化教育体独具浓厚文化气息文环境文化文环境区开发关重巨潜号召力时会胜楼盘广告炒作
（8） 南海石化项目启动巨投资潮必波相邻方**广场房屋销售属水楼台必惠里香港交通联系极便利着惠港工商业联系进步加深项目优越位置优美环境适中价格优秀服务会吸引更香港胞置业安居
6．3 项目劣势
（1） 受占面积影响法形成盘效应
（2） 着惠州滨江城市滨海城市渡江北新城发展空间受定制约
（3） 社区服务相薄弱
**广场分区组团开发区全面配套完善需定时间客观造成社区服务薄弱
第七章 市场容量估算
7．1总体定位
项目规划市场状况发展商设想项目总体定位文住宅区定位涵：
◆ **广场高尚住宅区提供高品质硬件设施软件服务发展商基理念
◆**广场惠州居民提供超前生活空间居住理想
◆**广场卖点文关怀优良服务
7．2目标客户
根项目市场定位结合**广场区环境素规划条件建筑质量建筑特色目标客户确定：惠州市定基础中高收入家庭时包括中高收入外惠工作成功士拟惠州置业香港胞
目标客户具备特征：
◆收入稳定中高收入水（家庭月收入4000元）尤体私营企业
◆居住环境较高求追求舒适享受生活
◆年龄30－50岁间已定事业基础
◆文化程度较高居住品味求
◆两代三代家庭时排斥外资资企业高级雇员
◆二次置业士
7．3销售价格测算
项目均价定2300元方米价格类物业中属中等偏水类区销售中市场销售价般均价2800元／方米时调查表明设定类似**广场产品消费者够接均价格2507元图
7．4市场容量
估算市场容量测算市场研究基务行性研究重容抽样调查问卷中设定指标作推断市场容量基础时统计结果附
◆ 两年购买商品房意家庭调查结果17％
◆ 住宅环境持十分重态度士调查结果占购买士21％
◆ 接受江北段调查结果占购房意家庭37％
◆ 够接受商品房价格区间2000元／方米
调查结果占购房意家庭53％果惠州28万家庭计算**广场市场容量：符合12者 28万×17％×21％＝9996家庭
符合13者 28万×17％×37％＝17612家庭
符合14者 28万×17％×53％＝25228家庭
符合述四条件者 28万×17％×21％×37％×53％＝1960家庭
根验考虑众定素述结果应进步修正取修正系数03市场容量1960×03＝588家庭
方面建设规划**广场首期项目开发市场完全接受
第八章 初步成分析
章节引建筑济指标基技术参数成数土成前期费开发期应缴纳税费区红线外市政公建配套费建安工程造价等均发展商提供资料受托方专门组成项目研究组发展商进行关商榷确认
二期工程拟分三组滚动式进行开发第阶段开发C区作项目启动第二阶段第三阶段须观察项目周边物业市场变化制定出相应开发策略
居住区建筑面积公建配套设施外均住宅建筑部分般作停车场机电设备房理房期公建配套设施功配置例面积然规划局设计单位发展商商定进步落实
根项目物业开发实际情况结合项目块相邻开发项目装修标准指定装修档次进行总投资估算
8．1项目基装修标准
建筑料说明：
1．屋面 屋面坡顶盖
2．墙体 外墙砖高级涂料
3．外门窗 低台凸窗绿玻璃塑钢窗
4．门窗 预留
5．面做法 30厚1：3水泥沙浆抹（二次装修）
8．3土成
项目土成总额4000万元
总建筑面积495526方米进行分摊单方成807元／方米
8．4建安成
项目建安工程造价（土建装修工程费机电设备安装工程费）总额28752万元
总建筑面积250000方米进行分摊单方成1150元／方米
8．5应缴种税费
项目应缴种税费总额2500万元单方成100元／方米
项目开发期应缴纳税费包括：
◎土税
◎投资方调节税
◎配套设施建设费
◎设备消防供电电负荷费
◎供水网补偿费
◎预算定额理费
◎建筑工程监理费
◎建设工程质量监督费
◎建设工程质量监督费检验费
◎建设工程安全监督费
◎报建费建筑许证费
◎新型墙体材料保证金
◎税费
8．6营业税
项目营业税2000万元单方成80元／方米
8．7类配套工程费
项目类配套工程费532万元单方成2128元／方米
8．8供水增容费
项目供水增容费120万元单方成48元／方米
8．9报建手续费
项目报建手续费600万元单方成24元／方米
8．10预见费
项目预见费500万元单方成20元／方米
8．11投资利息
项目投资利息2000万元单方成80元／方米
8．12费
项目费500万元单方成分摊20元／方米
第九章 财务效益估算
9．1项目开发前景
根惠州市城市总体规划未十年惠州市城区外较扩展市区河北岸延伸南渡滨海城市工业拓宽会波社会贸体系具体块开发面外部环境制约前景：
1．条件规划区东面块山坡外势相坦四周相类型项目蓄势发已形成较规模
2．周围环境**广场周边拥丰富文资源四周市公安局国家安全局惠州市行政中心惠州市文化体育中心等惠州新城区核心带集政治济文化贸易体种氛围较
3．发展前景区位优势：区位城市规划区核心带兼具城乡优势广州——汕头发展轴线处重空间节点良交通网络：西侧通规划区边缘广汕公路级国道区东侧北侧分城市干道路通规划区周边区方便快捷交通联系
4．市场需求：年低迷房产市场量资金处沉淀等状态亚湾石化项目马刺激惠州房产市场兴旺
区兼顾重优势机会成房产投资资金聚集热点区
9．2财务效益初步估算
项目供销售物业类型高尚住宅机动车室泊车位项目目前处筹建开发前期阶段计算售面积时电梯间楼道等公面积进行分摊计算幼园运动场垃圾房等公建面积时进行分摊
考虑项目规模高档次综合性住宅区建设跨期较长配套设施种类较针项目阶段开发会存许确定素进行项目开发前期行性研究财务效益分析时需设定定条件现关计算程表述：
9．2．1计算设定
9．2．1．1价格水假定
项目财务评价惯例报告进行项目租售价格测定时建议价格作计算进行项目投资估算租售收入计算营成假设等均采现时价格水整计算期保持变考虑通货膨胀素项目评价指标影响
项目类功物业市场测价结果详见示：
商业写字楼：11305万元（3500元／M2×32300 M2）
商业住宅：20262万元（2200元／M2×92100 M2）
商业商场：23100万元（6000元／M2×38500 M2）
室车库：1500万元（1500元／M2×10000 M2）
9．2．1．2分阶段进行财务效益分析原
项目区具较占规模基项目周边区域市场开发前景慎重考虑决定采取分三阶段滚动开发形式进行次开发阶段开发独立负担支出收入进行独立财务效益测算目前实际情况设定首期建十层综合商住楼四栋标准幼园座中心花园座二期建二十九层写字楼座二十八层商业楼座国际标准网球场座三期建二十八层商业楼座高层综合楼座
9．2．1．3第阶段开发运作期限设定
项目进行开发运作期限首先设定第阶段开发项目首期筹建期半年建筑期半年果季度核算期该阶段整开发期分四期筹建阶段进行第阶段开发前期准备工作发展商需支付第阶段开发土成前期费开发期税费等基反映该期期末进行计算样建设期开始进行第阶段开发项工程建设项工程费拟定工程进度反映核算期期末第二第三阶段开发受物业市场环境变化影响连贯正常开发建设进度安排施工计划暂定项目首期工程完工开发期年该阶段整开发期分四期项工程费发展商拟定正常工程开始进度反映核算期期末
9．2．1．4进行物业销售时预计发生税项费
（1）区房产开发企业进行物业项目开发惯进行物业销售时预计须支付税项：
营业税金附加：营业额585％计算
防洪费：营业额018％计算
房产交易理费：交易额01％计算
印花税：交易额003％计算
：交易额004％计算
述合计322万元项目总销售收入56167万元585％
项目销售税费览表
销售税 585％ 3280万元
营业税金：营业额55％计算 55％ 3080万元
防洪费：营业额018％计算 018 100万元
房产交易理费：交易额01％计算 01 100万元
印花税：交易额003％计算 003 16万元
：交易额004％计算 004 22万元
（2）销售费：1685万元发展商行销售项目物业原包括项目推广宣传费等销售收入3％计算
（3）税：项目总收入扣总投资销售税费财务费等成费出销售利润计项目税446787万元（税率利润33％）
9．2．1．5开发资金运作设定资金筹措原
第阶段开发作项目整开发开端起启动整区开发重作第阶段财务效益核算采动态分期方式进行开发资金筹措原确定通三途径完成充分第二阶段物业预售楼款二核算期间供预售楼款资金足全部满足开发投资情况缺口部分通银行贷款形式进行筹措贷款利息年息初步定6％
9．2．1．6首期第阶段开发中第二阶段预售楼款抵偿开发投资原
首期第阶段开发作启动整区开发第阶段物业销售方法采低价销售策略作低价销售补偿设定预售楼款筹建期建设期回收全部部分说部分第阶段预售楼款利作第阶段开发投资预售楼款原进行设定
（1）预售楼款回收方案：缓回收方案缓回收方案指首期开发建设初期开始进行预售楼款回收时首期开发已取施工许证开始进行体工程建设种较保守回收方式采种回收方式部分预售楼款开发建设
（2）预售楼款原设定筹建期获预售楼款全部筹建期开发建设包括缴纳类土成支付关开发费项目建设开发期获预售楼款原设定：核算期预售楼款70％数量够核算期作开发资金余30％款项留期核算期开发需资金预售楼款抵偿部分首先通资金解决足部分银行贷款途径解决银行贷款须支付年利率6％贷款利息贷款利率支付方式核算期支付期累计贷款总额半年利息核算期均匀投入原计算核算期投资资金半年利息述缓回收方案相较保守预售楼款回收方案考虑第阶段低开高走采取低廉推广销售住宅物业前期回收70％预售楼款中50％部分（5％＋45％＝50％）作阶段建设开发资金
9．2．1．7营业性公建项目收益设定
区建设涉具营业性质公建项目会商店俱乐部等产生盈利项目说建造项目耗费成通物业销售项目营收益补偿次行性研究中暂部分项目投资进行回收作项目收益部分计入总收益里面
9．2．1．8财务指标选取
项目济效益分析报表格式国家计委建设部发布建设项目济评价方法参数（第二版）参国财会制度结合现时房产开发实际情况项目投资计算济效益参国财会制度结合现时房产开发实际情况进行项目济效益评判初步效益测算根项目基础数算出项目静态财务效益详见表：
项目静态投资效益分析表
序号 项目名称 金额（万元）
1．0 现金流入 56167
2．0 现金流出 41504
2．1 土开发费 4000
2．2 土建建安设计工程费 28752
2．3 应缴种税费 2500
2．4 营业税 2000
2．5 类配套工程费 532
2．6 供水增容费 120
2．7 报建手续费 600
2．8 预见费 500
2．9 投资利息 2000
2．10 费 500
静态角度整项目盈利十分明显述分析出关项目开发效益结：财务评价指标整项目盈利十分明显计算模型设定知道影响项目效益素开发成二物业销售进行利否述两方面素控制项目成功关键三项目计算模型中设定项目物业销售率100％体现项目盈利力项目物业日推出实际销售率时该区物业市场环境项目物业营销否力等诸素综合作关系素研讨次行性研究容
9．2．2首期第阶段投资效益分析
根前面第二阶段开发模式设定第阶段第二阶段预售楼款抵偿项目部分开发投资预售楼款足抵偿开发投资部分通银行抵押贷款进行筹资预售楼流入计划安排会直接影响贷款筹措数量说影响财务成财务指标项目整体开发开发效益收支衡基础定盈余基达较少资金（贷款额）启动整区建设目财务分析角度行首期开发效益综述：首期开发资金筹措运作模式设定开发资金部分预售楼款抵样做法盘活资金减轻贷款压力启动整区开发建设均利行稳回收预售楼款回收方案实际操作中定鉴意义面分析知预售楼款回收方案导致项目贷款数额较出入造成贷款利息相关颇说预售楼款回收方式影响第阶段开发成败较敏感素首期开发效益分析结果难立做盈亏衡通第二第三期开发达先行启动整区目角度首期开发投资方案行
9．2．3二期投资效益分析
二期开发（简称期开发）涉预见素较受首期开发影响较次行性研究中期开发运作模式作般假设现关基假设：
（1）期开发资金投入全部贷款原贷款利率（财务成）年利6％计息年
（2）销售税项销售收入6％计算销售费销售收入3％计算税率33％
（3）期开发资收益率计算公式：
净现金流量（利润）资收益率＝———————————
开发总投入项目功物业测价分析中知道期开发跨期较长区外部环境区物业价值影响定素较难精确估计期开发期住宅物业测价进行区环境素改善系数修正该系数反映区环境改善区住宅价值影响区开发第阶段启动成功期效益分析反映期开发盈利力期开发期间房产市场维持目前稳中升局面期开发财务效益分析角度行
9．3项目总体开发盈亏衡分析
测算项目功物业销售率必须达82够项目盈亏衡首期开发采低价促销方式类住宅单元测价定价方式基采成加成价推广价两种形式中推广价成加成价115％首期开发住宅物业通推广价销售难度较成加成价销售难度二三期必推广价销售住宅物业销售状况进行盈亏衡分析综合项目周边市场竞争环境区规划设计物业测价定价等素进行分析第阶段开发推广价销售住宅物业销售率达60％
9．4项目敏感性分析
9．4．1首期开发敏感性分析
选取首期开发住宅价格推广价方式销售住宅价格土成作敏感性素针资受益率指标分作单素敏感分析结：缓回收方案中住宅价格降接90％建安成升接正负10％推广价销售部分住宅物业价格降接正负10％时净现值均理想见述素净现值指标较敏感资收益率选取敏感性素－10％～＋10％区间变化时然保持正数认缓回收方案基满足盈亏衡略盈余目标回收方案敏感性分析知道缓回收方案抗风险力较强
9．4．2期开发敏感分析
选取土成作敏感性素期开发资收益进行敏感性分析表数建安成变化期开发定影响建安成升5％时期开发阶段税资收益率然0见建安成项目类影响素中非决定性素方面期阶段测价反映仅仅阶段部盈亏力应外部市场变化适进行调整取根项目工程总量估计第组团（土方工程桩基础）工程建设时间约年设定项目总投资中通银行贷款部分需计算利息贷款金计息年底年利率暂定6％单利计算
9．5影响开发效益素
分析计算结果出项目进行全面投资开发时财务效益计算财务成具定程度抗风险力两方面原：
9．5．1建筑工程安装造价构成例略高建筑工程安装造价
项目总投资中（包含财务费）占六成土成较固定否投资开发全程控制项目建筑工程安装造价成影响项目总成素市场调查结果惠州市楼盘基层果项目建筑工程安装造价够控制1310元／方米（实际测算建安工程造价1020元／m2）具较强竞争优势
9．5．2物业销售测价较保守
报告进行物业市场测价基项目区域住宅类楼盘详细调查结合惠州市类型楼盘市场实际成交数出基目前现金水没考虑项目物业市场推出时物价水等素影响角度次销售测价显较保守财务效益分析假设该测价假定物业交付时全额回收现金测价根验项目行性评估角度该测价较合适时目前中国房产市场受国家关政策影响然非常未年惠州市物业市场发展状况较难预测现出项目住宅销售均价资收益率敏感性分析外进行次财务效益计算程中建立计算模式设定中已考虑楼花预售款开发投资情形现惠州市房产开发较理想模式房产开发公司资金银行贷款楼花销售预售款占总投资三分实际操作程中房产项目开发公司均希采种方式问题目前市场状况现行金融体制终利楼花销售预售款作开发总投资三分资金开发企业尚须努力项目物业销售情况目前尚难估计次进行财务效益估算时采较保守计算模式
第十章 结建议
次**广场进行初步投资行性研究工作项目周边进行量市场研究基础通区规划方案开发成估算资金筹措运作方式财务效益评价等方面作全面分析技术济角度项目开发行性作出评价现关研究结行性建议表述：
10．1研究结
1项目规划设计方磋商讨已易稿设计方案基利项目块形特点达工景观然景观相融洽目项目拟分干期滚动式开发利物业营销策划够满足次行性研究方面求
2次行性研究首期开发技术分析充分结合项目身实际条件具定操作性第阶段开发财务评价指标基达量少资金启动整区开发目
3期开发（二三期开发）财务评价指标区开发效益需根实际情况进行反复调整期开发分析考虑外部市场环境城市交通系统改良造成影响项目盈利力预测目前整二期项目完成**广场便成惠州较文住宅区市场前景
4盈亏衡分析敏感性分析知项目较抗风险力
10．2行性建议
1项目特指**广场建设包括部分公设施建设完善项目采分三期滚动式开发土成分摊原阶段实际土面积支付土成原期开发土成负担较均匀特会第阶段启动开发较利
2根第阶段开发资金运作模式设定运资金力求较高应第阶段开发物业预售楼款收集方案作精确编排计算资金投入科学计划必控制力
3作型住宅区开发跨期较长工程庞需面市场交通规划等外部条件复杂加阶段滚动开发需提高资金效率时保持整区开发理念延续性充分运已项技术力量资源进行项目开发项目开发程中保持理队伍稳定性
综合述部分研究结纳出方面意见：
项目区域惠州市新城区核心带惠州滨江城市滨海城市渡项目产生定影响力项目处政治济文化中心交通十分便利发展文住宅区拉然距离理念惠州存定市场前景
二项目开发成估算数项目建筑安装工程成占总开发成五成（计算财务成）土成较低区域范围开发具竞争优势根关资料建筑安装工程成必支付工程承包商付款进度放缓压项目开发资金增
三项目开发成较低整体开发效益较理想住宅价格敏感性分析知项目投资收益率全提高见项目盈利力然潜力供挖掘 （1）鉴项目盈利情况难降低建筑工程安装造价改变项目建设作征补偿费支付方式条件控制项目进行定规模滚动式投资开发
（2）控制范围改变国土局土偿权出金支付方式实际进度支付前提项目进行分期开发滚动操作假定市国土局土偿金支付进度改年度单位开发期均匀支付10％资收益率作项目接受低基准住宅销售均价保持2300元／m2条件样做目盘活资金第二阶段起利前期售楼收入作该期开发资金样整项目开发问题变化成功启动第阶段开发
（3）加强公司部理健全项财务制度项目开发程中开发成效益进行效动态踪控制
（4）基身条件加强物业销售策划员组成市场先早介入进行物业前期销售策划推广工作充分利售楼收入进行开发建设
（5）项目住宅销售收益财务衡具重作考虑发展商实际情况委托专业代理公司销售失种较选择
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