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    开元旅业集团-发展战略总报告 40页


    




    开元旅业集团发展战略
    总报告








    意锐企业理咨询限公司
    2003年3月



    前言

    战略咨询项目启动六月时间开元集团高层领导相关部门积极支持咨询组开元集团高层理中层理员进行次面谈调研进行量文献资料分析行业相关企业政府部门进行针性调研开元集团部针战略问题进行次讨反复证研究基础形成报告
      报告包括六部分：第二部分饭店房产两业务单元外部环境分析整体分析基础关键成功素进行讨第三部分集团部条件分析包括组织结构力资源财务理运营理等目集团部情况进行系统梳理基全局握关键问题第四部分SWOT分析通机会威胁优势弱势等系统分析集团战略位置逐步清晰第五部分战略定位围绕发展路径产业联动定位选择等展开讨终确定集团战略定位第六部分发展战略体系设计集团发展体系进行系统描述讨层次战略问题
    战略思路战略方案形成企业说非常重努力价值需战略实施程中体现出环境断变化开元集团说保持持续健康增长需充分理解环境变化握机遇迎接挑战程中保持清醒战略思维非常必种战略思维形成贯彻正次咨询程真正价值
     

    开元旅业集团发展战略咨询组
    2003年3月

    目 录
    前言 1
    第章 饭店业务单元环境分析 5
    第节 行业发展概况 5
    国饭店业发展正处新转折点 5
    二 国饭店业发展阶段性特征 6
    三 国饭店业发展现状 7
    第二节 行业整体分析 12
    宏观环境素分析 12
    二 行业结构分析 18
    三 浙江省饭店行业状况分析 24
    第三节 未发展机会 26
    域存发展机会 29
    二 档次存发展机会 30
    三 特色化营存发展机会 31
    四 饭店未发展综合机会 33
    第四节 关键成功素 34
    整合营 34
    二 力资源 35
    三 品牌理 36
    四 关系营销 38
    五 信息技术 39
    第二章 房产业务单元环境分析 41
    第节 产业发展概况 41
    房产行业周期性波动 41
    二 房产投资济发展 43
    三 前房产业发展特点 49
    四 房产业前景趋势分析 50
    第二节 行业整体分析 53
    宏观环境素分析 53
    二 行业特征分析 58
    三 市场状况分析 62
    第三节 未发展机会 70
    区域梯度性带机会 70
    二 结构性短缺带机会 70
    三 区域梯度性结构性短缺相结合带机会 70
    第四节 关键成功素 71
    价值链分析 71
    二 关键成功素 72
    第三章 集团部条件分析 76
    第节 集团部条件概述 76
    集团发展历程 76
    二 7S模型分析 77
    三 重转型期 83
    第二节 组织结构分析 84
    开元集团组织结构演变特点 84
    二 组织结构特点分析 87
    三 组织结构发展战略 92
    第三节 力资源分析 93
    力资源现状分析 94
    二 力资源理体系分析 104
    三 关键问题分析 108
    第四节 财务理分析 111
    集团财务状况营业绩分析 111
    二 集团财务理体制分析 113
    三 集团财务控制分析 114
    第五节 运营理分析 116
    目标市场享 116
    二 品牌特色强化 117
    三 针细分市场定价策略 117
    四 种形式销售渠道 117
    五 灵活促销活动 117
    六 客户信息系统 117
    七 品牌理 118
    第四章 SWOT分析 119
    第节 机会 119
    总体机会 119
    二 酒店业面机会 121
    三 房产业面机会 127
    第二节 威胁 129
    总体威胁 129
    二 酒店业面威胁 129
    三 房产业面威胁 132
    第三节 优势 133
    集团公司整体优势 133
    二 酒店业务单元竞争优势 136
    三 房产业务单元竞争优势 137
    第四节 弱势 138
    集团整体竞争弱势 138
    二 酒店业务单元竞争弱势 139
    三 房产业务单元竞争弱势 141
    第五章 战略定位分析 142
    第节 饭店业务发展路径 142
    发展路径成功素关系分析 142
    二 开元酒店业务优劣势综合评判 145
    三 酒店业务未发展战略路径选择 145
    四 连锁化发展条件分析 146
    五 开元集团酒店业发展路径选择 147
    第二节 房产业务发展路径 148
    目前项目分布 149
    二 项目运作功分布 151
    三 发展路径 152
    四 发展路径选择 154
    第三节 产业联动分析 154
    产业联动市场机会 155
    二 联动机制 156
    三 开元集团独特联动优势 157
    四 产业联动点 158
    五 存风险 159
    六 联动策略建议 160
    第四节 发展路径选择 161
    目前面战略选择 161
    二 三条发展路径 161
    三 路径选择 162
    第五节 战略定位 162
    重战略转型 162
    二 集团定位 167
    三 房产业务定位 170
    四 酒店业务定位 174
    第六章 集团发展战略 176
    第节 战略体系 176
    总体目标 176
    二 集团战略 176
    三 竞争策略 176
    四 应变策略 177
    第二节 工作规划 178
    阶段安排 178
    二 工作计划 178
    三 需培育力素 179
    第三节 基础工作 179
    组织结构 180
    二 力资源 183
    三 财务理 183
    四 信息系统 184
    第四节 战略实施程中重问题 184
    酒店业务扩张重点 184
    二 房产业务扩张重点 186
    三 总部理台建设 187

    第1章 饭店业务单元环境分析
    第1节 行业发展概况
    1 国饭店业发展正处新转折点
    作旅游业三支柱产业国饭店业改革开放长足发展1978年侨外资办引进侨资外资进行饭店建设开始中国饭店已单接型国营饭店发展成种济体存现代化企业国饭店业总体规模呈现高速发展特点
    1978年国仅饭店137家客房15539间床位30704张2000年已增10481家客房9482万间床位1856万张分1978年765倍6102倍6045倍20年发展国饭店业逐步完成指令性政府外事接体系转国民济中竞争力产业转变封闭性行业转国际接轨市场化程度较高开放性行业转变2000年国旅游业收入4500亿民币饭店业收入占旅游业收入半时截止2001年11月国旅游饭店业利外资额已达200亿美元三资饭店已800余家
    目前国饭店业正处新历史性转折点着国济实力断增强民生活水断改善消费观念发生着巨变化旅游休闲消费整国民消费中例迅速增加2000年全国国出游数达744亿次国旅游收入317554亿民币时WTO加入进步增强国开放程度国接海外游客类商务员数量突破性跳跃2000年国接入境夜旅游者3124万次旅游局作中国旅游业发展预测2020年入境夜旅游者9500－13900万次年均增长率57－775国际旅游组织进行前景预测认2020年全球16亿国际游客中国13亿游客入境成世界第入境国种良外部环境国饭店业发展带前未机遇然休闲消费质量求重视国饭店业服务水提出更高求更重外国饭店理集团准国饭店业潜市场着国进入WTO国际著名饭店理集团已陆续进入国雄厚实力先进理方法国饭店展开激烈竞争直接国饭店业发展构成威胁量机会巨威胁存背景国饭店业发展？饭店身决策？类似系列问题饭店规划发展必须考虑
    2 国饭店业发展阶段性特征
    国饭店业发展历程作简回顾分析助整体握国饭店业发展情况寻找规律饭店企业未发展趋势正确预测前战略决策奠定基础饭店业发展速度竞争程度国饭店业发展划分五阶段阶段发展市场特征总体竞争程度日趋激烈
    1 起步阶段
    1978－1986年起步阶段饭店1978年137家发展1986年974家年增长率11阶段旅游饭店市场出现供应求状态饭店业始终处高度增长状态发展基数较年增长包含绝量时期旅游饭店数外事接机构招数公务住宿机构谈饭店产业发展规模需求远供买方没谈判力行业竞争程度低时期饭店营收入稳定
    2 起伏阶段
    1987－1992年起伏阶段阶段国际国政治济影响供需间紧张关系稍缓市场起落市场秩序混乱新饭店进入持观态度饭店增长速度减缓1992年饭店数2354家该时期年增长率降7市场呈现出定竞争激烈时期饭店竞争集中硬件设施水较高旅游饭店良硬件取竞争优势获利较高
    3 起飞阶段
    1992－1996年起飞阶段着国旅游业快速发展饭店需求拉动断提高时旅游饭店高额利润吸收量进入者阶段饭店业发展黄金时期量新进入者饭店数量增长快时旅游数激增提供饭店发展广阔市场空间饭店全行业济效益逐步升
    4 滑阶段
    1997－1999年滑阶段整市场景气饭店供需求买方市场形成行业竞争激烈价格成竞争焦点出现恶性削价竞争济效益全面滑1998年全行业亏损46亿元民币1999年全行业亏损56亿元民币滑势头减缓期出现回升趋势阶段前期饭店增长速度幅度升造成饭店业进入竞争异常激烈营非常艰难时期
    5 恢复6 阶段
    2000－2001年恢复阶段行业济效益滑局面扭转饭店业已认识价格竞争获胜效手段价格战会严重影响全行业获利水饭店开始纷纷软件工夫营造特色占领细分市场期绕开价格竞争陷阱获取竞争优势
    观国饭店业发展历程饭店规模增长体成中—低—高演进特色1978年137家饭店发展1986年974家年增长率11呈中速度发展1986年发展1992年2354家年增长率7左右呈低速度发展1992年1998年饭店数量高达5782家年增长率19呈高速度发展时竞争程度日益加剧竞争手段硬件逐步转软件饭店逐渐摆脱盲目发展势态关注市场规划发展战略已成饭店生存发展根
    3 国饭店业发展现状
    国饭店业20年发展总体握节重点国饭店业现状作分析分析基国饭店业供需求现状采定量定性相结合方式分析数时间跨度1999年2002年半年20012002年数难获取时间跨度采定性分析定量分析数采较完全2000年统计数
    1 供现状
    1） 档次规模结构已形成
    果分系统类饭店放起1999年末（年统计数字较完整）饭店宾馆旅馆等社会住宿设施250835家中高档饭店（四星五星级）281家占总数0112中档饭店（二星三星级）3190家占总数127低档饭店（星未评级社会旅馆体旅馆等）247364家占总数9861全国饭店高中低档次规模结构已形成呈金字塔形金字塔底部特庞庞杂
    2） 空间分布出现三阶梯状态
    中国饭店业发展水空间呈现三阶梯状态：
    9 第阶梯位东部海区包括14省市截止2000年末该区旅游饭店6582家占全国旅游饭店总数628区饭店业发展条件：区济发达交通便利饭店业发展外围环境起步早饭店业发展较成熟属国饭店业发达区
    10 第二阶梯中国中部带包括河南广西四川湖南湖北江西云南贵州等10省份旅游饭店3123家占全国旅游饭店总数298区饭店业发展条件般：旅游资源较丰富拥少交通枢纽许省份旅游业已成支柱产业区济较发达饭店业起步较晚发展趋成熟属国饭店业发展区
    11 第三阶梯西部带包括蒙宁夏新疆青海西藏等7省区旅游饭店776家占全国旅游饭店总数74区饭店业发展特点：旅游资源特丰富区济发达饭店业发展刚刚起步属国饭店业发展落区
    整态势东西少东部发达中西部落状态旅游饭店统计中饭店分布致样状况反映出饭店业发展受周边环境影响周边然环境济环境饭店业发展互相促进互相制约
    3） 星级饭店分布4） 衡
    2000年国星级饭店6029家占饭店总数5752区分布趋势北南加中北指北京（425）南指广东（697）中指江苏（450）浙江（411）三区拥全国星级饭店数3289全国五星级饭店117座分布22省份北京天津辽宁吉林黑龙江海江苏浙江福建江西山东河南湖北湖南广东广西海南重庆四川云南陕西新疆22省份里仅北京海广东五星级饭店54家占全国五星级饭店462宁夏五星级四星级饭店星级饭店1家二星级饭店11家三星级饭店5家见国星级饭店尤高档饭店分布高度集中济发达省份
    5） 供服6） 务程序化性化转变
    程序化保证饭店正常运转基础性化市场需求明显特点数饭店已意识性化服务重性性化服务列员工服务中遵循种标准种转变仅表现员工服务语言礼貌更重体现饭店营理念
    2 需求现状
    1） 高星级饭店需求弹性较弱
    年商务客猛增特国际会议型商品展览等活动增参会员贸易谈判员幅度增加该顾客群体消费高星级饭店饭店需求价格弹性较全国四星级饭店特五星级饭店少城市供应求然星级饭店档次结构二三星级饭店2000年二三星级饭店占星级饭店总数8227四五星级饭店占778出租率四星级五星级饭店出租率分63086504分高2000年客户均出租率55百分点76百分点营情况全国117座五星级饭店中3家营持外余全部盈利四星级饭店中五家略微亏损外余全部盈利2000年26亏损饭店中数中低档饭店
    2） 济活跃程度导饭店需求水
    　　世界旅游市场观光型游客仅占世界国际游客总量30非观光型游客占70左右类游客绝部分商务型顾客然国传统旅游市场观光型旅游市场年着济开放程度逐步提高量国外商务型顾客已明显导济发达区饭店数量档次方面需求水2000年例济发展水占国前列广东海北京江苏浙江五区星级饭店总数达2231家占全国星级饭店总数37时接海外商务员较北京海广东三区五星级饭店54家占全国五星级饭店462
    3） 饭店需求高饭店
    饭店营情况显示出需求状况全国2000年现500间饭店129家该年度实现营业收入11943亿元占饭店业总收入16客户出租率6273均房价780元左右饭店全年均房价达1106元利润率高达37129家饭店全年均劳动生产率15万元高出中饭店倍出目前市场饭店需求较强劲
    4） 饭店需求元化
    着市场需求变化客饭店需求分类已单星级标准分类商务饭店旅游饭店会议饭店度假饭店等分类需求种需求分类直接影响饭店业盈利情况例关统计表明商务客较口岸城市省会城市包括诸北京海广州深圳珠海青岛连昆明厦门海口三亚等城市饭店营效益普遍般城市
    3 供需决定市场现状
    1） 供求关系卖方市场转买方市场
    济活跃旅游业发展更饭店企业参进中国饭店业市场加剧饭店企业间竞争促进供求关系变化中国饭店营更关注消费者需饭店理通星级饭店示范作需求适应供转变供适应需求饭店业供应求卖方市场买方市场转变速发展相区年出现供求企业间竞争更加激烈饭店企业营者更加重视市场趋势顾客需求变化种理念行促进饭店企业进步提高竞争力
    2） 饭店竞争价格竞争转非价格竞争
    前年供需缺口全行业卷入恶性价格竞争导致整行业盈利水降数饭店营亏损1996年2000年旅游饭店业增加354万间客房均年增长率1239期客源增长率401996年1998年全国饭店均出租率利润率逐年降1998年开始出现全行业亏损199819992000年三年亏损额分4556亿5364亿2643 亿元家产生识意识削价竞争死路条全行业开始稳定价格竞争手段非价格方面转移包括细分市场特色营等
    3） 饭店积极寻找新利润点
    传统饭店利润点客房餐饮着顾客需求层次提高饭店业竞争加强迫饭店寻找新利润点原占利润点部分商场提高份额商场部成新利润点着康乐设施项目传入中国掀起康乐热饭店康乐部发展成新利润点外原利润点进行延伸饭店餐饮店客面社会敞开营转变少饭店降低饭店门坎宴会厅中西餐厅包房统统社会开放争办婚庆喜宴生意红火饭店餐饮部开设街边档餐厅保住更住店客饭店餐外饭店尝试世界名牌服饰投资饭店寻找新利润点迹象
    4） 顾客导型市场竞争态势形成
    着国饭店业买方市场形成顾客需求已成竞争关注焦点开始引导决定供例饭店需求元化驱动饭店理精细化饭店需求元化趋势饭店需根市场需求确定市场定位国旅游饭店1988年开始执行星级标准饭店达星级标准求先制定整套理标准家标准全面完整部门部门间约束沟通方面岗位责联系办法客服务接结算舒适程度少涉年少饭店认识点新标准制定中处处客满意宗旨
    5） 种营思想存
    西方饭店营思想演变三阶段：第阶段50年代－70年代产品服务标准化阶段第二阶段80年代质量第阶段第三阶段21世纪服务性化阶段分析国饭店业发展国国际游客刚刚完成港澳台胞占导欧亚等国客样化客源结构转变阶段国旅游市场着国民济迅速发展民生活水断提高双休日制度实施薪假期时间增旅游交通设施完善形成众旅游旅游环境正世界50年代70年代旅游环境相吻合国济发展水开放程度迅猛提高宏观背景西方
    80年代相似时国饭店业起步较晚硬件设施良软件国际化拢迅速逼西方饭店21世纪发展势种综合条件造国饭店业种营思想存状态然数较饭店营目前立足服务产品标准化甚包括饭店品行业标准化严质量关状态理理念先进企业特东部海饭店业发达区服务性化营思想许饭店中表现淋漓致南京世界花园饭店推出公寓饭店化饭店家庭化特色产品中国金钥匙服务培训班举行等等
    6） 力资源成竞争焦点
    中国饭店行业刚开始形成时饭店较少需求增长情况竞争重心数量中国饭店业初期发展水饭店设施数量规模关饭店数量规模增设施档次提高竞争激烈现阶段行业数量竞争转质量竞争质量竞争服务竞争服务竞争核心员素质竞争目前国饭店发展力资源开发水密切相关饭店业员敬业精神技术水职业心理素质高级理技术组合效应形成支训练素队伍等直接影响饭店市场竞争力国饭店年兴建起硬件国际水没差距竞争力强关键软件软件核心特具丰富验专业饭店高层理员类员国稀缺稀缺资源市场竞争焦点饭店业例外
    第2节 行业整体分析
    1 宏观环境素分析
    1 政治环境
    1） 机会
    1 政局稳定
    影响旅游消费首素国政局否稳定六四风波国家政府始终保证国安定团结放政府工作首位置毛泽东思想邓理指引江总书记
    三代表指导方针全国民团结致长期呈现出派安定祥政治局面国政局长期稳定仅量国外观光游客创造良前提条件国年争办类盛会吸引量海外投资提供前提条件国外观光商务游客增直接国饭店业发展起推动作
    2 国家旅游业定支柱产业
    前中国旅游业已通信网络住宅建筑生物化工起构成中国济四新济增长点成国民济支柱产业国家旅游业重点发展必许政策倾斜作旅游业三支柱产业旅游饭店业产生极发展机会世界旅游组织预测2020年中国成世界旅游目国资市场完善产权市场建立着国资市场发展济体制改革深入必建立起开放饭店产权市场创造融资饭店业进入退出等方面利条件饭店业发展拓展巨空间
    2） 威胁
    2 国家饭店业宏观调控力度足
    国饭店业建设报批渠道旅游理部门饭店建设审批权旅游涉外饭店星级饭店认定属种置性行市场引导作种条件企业决策缺少宏观调控足够信息基础现条件国企业投资约束刚性强力投资风险约束机制末真正形成投资体出种种局部性目标扩张需求盲目出现饭店投资热市场竞争白热化表现出总体紊乱
    3 规范竞争秩序规体系尚未形成
    解饭店业发展关中央方法规文件约二十余件属中央政府部门层次：关星级评定5件关建立饭店公司2件关安全收费质量理方面4件关饭店审批2件余方法规规制定范围定程度发挥积极作现相部分已废止部分入世列入清理列少数起作说现饭店行业发展基处规循状态年政府已放松具体饭店理保证行业健康发展规体系饭店企业律规体系未形成导致行业序竞争长期发展利
    4 　政府饭店业放松制
    　　政府饭店业放松制国饭店民营化总体促进国饭店业增强市场竞争力举措原早已完成转制工作单体饭店角度考虑市场会出现更理机制灵活市场敏感强烈类竞争力饭店削弱原体制带优势未发展构成定威胁
    2 济环境
    　　前国正式加入WTO济背景行业带根性机遇威胁饭店行业例外国济环境饭店业影响分析进入WTO角度展开
    1） 机会
    1 　客源总量增加
    饭店业国家开放形象窗口国家越开放饭店业越受益加入WTO意味着国际市场国化意味着外开放程度扩意味着中国正式加入国际济家庭中种国际国商务贸易活动幅度增加整体活跃国济中外旅客交流日趋频繁切导致旅游客源增加饭店业发展带原动力
    2 客源结构会发生变化
    外国客例会提高时商务旅游者增着国际贸易发展国外商务旅游者增加显易见世界旅游市场观光型游客仅占世界国际游客总量30非观光型游客占70左右中国传统旅游市场观光型旅游市场加入WTO着改革断深入济断发展种格局发生重变化商务旅游者客源市场逐渐占导位
    4 促进中国饭店业服务质量理水提高
    改革开放饭店业国行业中早全面国际接轨行业国饭店业硬件国际标准相差关键足软件方面外资饭店进入中国势必先进理技术科学理思想理念方法影响带动促国饭店业整体理水服务质量提高进充实国饭店业
    软件促进国饭店国际化发展
    6 饭店业宽松营环境种负担会减轻
    银行竞争加剧银行营活动市场化饭店营取贷款难度降低获较宽松营环境外入世政府直接干预饭店营予饭店特殊优惠支持理方式受约束入世根点治转化法制说政府部门须规理饭店种规意侵犯权益加重企业负担现象入世会逐步转
    7 饭店业营成会降
    方面饭店餐饮营需米肉类水果等农产品价格会降方面饭店进行建筑装修等需进口原材料设施设备价格会较幅度降
    9 国饭店合资合作饭店站起跑线
    国民遇原言国合资合作饭店实行高国类企业遇进口物资原材料享受减免税固定资产调节税0外方服务提供者劳务收入理费收入减半缴纳税等世国家取消类合资合作饭店种优惠政策国饭店合资饭店站竞争起跑线
    2） 威胁
    1 饭店业竞争进步加剧
    目前中国饭店业竞争严酷19981999年已连续出现全行业亏损根中国世贸组织达成关协议：中国做出加入世贸承诺3年外方占数股权饭店准入3年外方独资饭店准入改革开放国然已外资饭店饭店基中外合资(合作)中方控股．加入WTO种状况会改变外方独资饭店外方控股饭店加入竞争行列．仅会增加竞争饭店数量会增加竞争力度中国饭店业竞争雪加霜
    2 中型饭店生存空间更
    前面已指出国饭店效益明显高中饭店显然入世着型国外饭店集团举入侵国中型饭店面生存空间更狭窄通国外旅行社直接组织接中国旅游外国旅游者然首选入住熟悉具国际品牌外国饭店集团理饭店众中型饭店言威胁
    3 高素质国饭店理竞争进步加剧
    目前国饭店业发展面重问题：总理服务员层面饭店专业短缺加入WTO饭店理(特职业理：包括总理力资源理营销等)需求会增加国饭店业相国外饭店业更加重视知识重视提供更加优厚遇宽松环境利种力资源猎取手段抢夺原缺乏国高级饭店理国饭店业次流动饭店业重新定位组合国饭店业次击特目前国饭店业服务理遇普遍偏低情况更
    3 社会环境
    1） 机会
    4 国民消费观念转变
    着国民生活水提高消费观念转变休闲消费日趋成熟旅游度假成前休闲消费题五十国旅游黄金时节国实施五十两长假期国出游数巨增绝部分国旅游观光国口基数激增旅游度假消费济效果明显带动国民济增长形成谓假日济现象作旅游度假三支柱产业饭店业假日济中受益非浅着国家意识采取协调铁路航班等出游交通相关措施推动假日济饭店业创造广阔发展空间
    5 特色民间节日盛会开放
    国着悠久历史传统珍贵民族文化传统文化仅国外游神国游客样具巨吸引力五十六民族着纷繁民间节日种盛会庆典活动着社会意识形态转变济意识增强许原较封闭外介入民族节日庆典活动逐步游开放巨旅游资源开发相落区饭店业提供广阔前景
    2） 威胁
    社会公众持续发展意识增强国饭店环保营提出更高求面前全球资源紧缺然生态环境遭受类活动破坏现实日益提高环保意识持续发展概念受社会界群体重视绿色消费行应运生全球绿色消费义潮中营造绿色饭店仅已成21世纪饭店发展必然趋势成未饭店生存根营造绿色饭店满足社会生活质量改善求未饭店走成功必路绿色饭店发展仅理更技术提出较高求技术仅节技术环境保护技术生态技术等项技术提出较高求国际标准组织ISO14000全球范围环境体系认证标准取认证资格饭店服务更容易国际接受国饭店业正积极开展绿色行动起步较晚理等软件改善通ISO14000认证难度国饭店业参国际竞争造成利影响
    4 技术环境
    　　着INTERNET技术迅猛发展饭店业营理方面渗透带国饭店业机会威胁参半
    1） 机会
    INTERNET技术饭店业应降低营成提高营效率饭店采购角度电子商务降低采购成简化流通环节加透明度提高企业竞争力促进网络建设发展饭店逐渐惯网交易方式国饭店业中获益关键采互联网技术国千家饭店百万名员工进行业务培训省时省钱影响工作行办法国饭店业提高效率增强企业竞争力营造提升空间
    2） 威胁
    INTERNET技术饭店预定系统中应领域尚成熟国饭店造成利影响INTERNET技术饭店互联网网预定房间变简捷普遍入世更境外员进入国数旅游者通网络进行客房预订目前连接200国家6万家饭店客房全球饭店预订网络已开通国40家事订房网站分散没形成规模品牌中国游客部分介绍国际连锁店中国饭店处竞争利位
    2 行业结构分析
    1 进入壁垒低2 退出壁垒高3 行业竞争激烈
    国饭店业整体讲进入壁垒低退出壁垒高行业相许行业言饭店行业进入容易退出难行业饭店产品专利设计种服务方式道特色菜轻易举模仿专业理通流动聘请专业理公司理解决国情况说进入饭店业障碍莫建造饭店巨资金需求政府政策限制资金需求—实力部门行业级政府说根成问题烟草电力银行保险邮电交通等事实述行业部门办饭店遍国城市济实力强部门行业者利手中权力者通关系筹集贷资金纷纷建造饭店然国先出台系列政策试图饭店进入加控制政策策首先规避政策障碍常见办法建培训中心次通房产业跳槽进入饭店行业立项厦写字楼综合楼项目实际建饭店房产项目中身包含高档住宿餐饮设施次通原饭店改扩建建设二期工程等形式扩饭店规模饭店旦建成难转作饭店资产专性强然部分改商场营国商业竞争早已白热化果改办公房话种转产巨代价单国现办公房量积压（关方面估计80年售完）足知难退样便饭店营陷入困境产权易然留行业继续战斗导致市场长期超载竞争异常激烈全行业效益低
    4 饭店行业环境档次5 存差异
    然国饭店行业进入壁垒低退出壁垒高呈现出整体供需求激烈竞争状态根规模设备水服务标准进行分类饭店业存着数量巨细分市场细分市场呈现出行业竞争环境
    细分饭店行业两方面着手：供角度讲涉饭店设施功物品服务项目配置规模数量档次等感官形态素投资总额单项指标均额资金财务指标二需求市场角度讲涉进入饭店消费者济支付水消费满意度观评价饭店客房价重衡量指标特定点时期供求环境营模式饭店细分供角度分类衡量标准需求市场角度分类衡量标准完全致果特定点时期供求环境营模式中条件时成立供角度分类衡量标准需求市场角度分类衡量标准会出现局部完全致便饭店细分市场概念具体化便直观握较常熟悉星级饭店档次应里假设饭店档次分高档饭店（四五星级）中档饭店（三星级）低档济型饭店（二星级）普通旅馆（社会旅馆体旅馆）四层次四层次饭店供需求差异间行业环境存定差
    助波特行业五种力量竞争模型总体分档次细分三层次饭店（普通旅馆般包括涉外旅游饭店列里做分析）高档饭店（四五星级）中档饭店（三星级）低档济型饭店（二星级）做出国饭店行业细分环境分析求档次饭店细分市场状况做整体握
    1） 高档饭店行业环境分析
    20 行业竞争国四五星级饭店处整饭店业塔形结构端数量相增幅较1997年15757家四五星级饭店2000年352家117家分增长124105年均增长率分30892709高档饭店快速增长时市场断扩目标顾客增长速度非常快速结果高档饭店供需求基相应城市甚出现五星级饭店供应求情况高档饭店行业竞争算激烈整行业保持相较高获利水年饭店利润逐年降情况五星级饭店实现利润涉外饭店利润饭店中例逐步升

    21 潜进入高档饭店潜进入源体两现存三星级饭店通改造装修进步提升硬件水时通强化理提高软件水力图步入高档饭店行列类潜进入者数前硬软件限数目标定升入四星级外数量较新建饭店类新建饭店般五星级饭店硬件标准建造目标然准备步入五星级饭店行列然进入高档饭店行列时需软件水着国外饭店理公司断涌入国参饭店理基解决晋升五星级饭店软件门坎国高档饭店行业潜进入威胁较
    22 代品高档饭店提供良环境优质服务决定代品威胁相较特定高档消费群体取代具相似功物品没
    23 购买者讨价价力高档饭店目标客户需求价格弹性相加国加入WTO开放程度增强种国际政治会议商务会议体育盛会越越高档饭店需求增加出现供远需求情况购买者讨价价力会强
    24 供应者讨价价力高档饭店规模相应较日常营需物质消费量属物质提供者客户供应者讨价价力较强
    综合五种力量仅潜进入定威胁四种力量相利高档饭店发展通高档饭店行业进步细分市场做特色化营避免潜进入变现实进入带正面竞争高档饭店行业整体说行业吸引力较行业环境较
    2） 中档饭店行业环境分析
    24 行业竞争三星级饭店处整饭店业塔形结构中部数量较增长速度较快1997年全国三星级饭店895家2000年1899家增加1004家增长幅度1122年均增长率285出中档饭店基数较增长速度快增长绝量然着旅游数增饭店市场逐步扩三星级饭店目标客户群国客户国旅游者注重观光住宿消费相较般求相干净舒适价格便宜住处三星级饭店般类旅客选择范围实际公务住宿商务会议等消费群体三星级饭店目前目标客户群相较供相较造成中档饭店行业层次竞争程度较利润水低
    25 潜进入三星级饭店潜进入水高原目前新建饭店般五星级稍差四星级标准建造加助国际饭店理公司理模式类饭店直接越三星级饭店进入原二星级饭店面讨表明更发展空间会幅进入
    26 代品中低档饭店目前代品威胁饭店业作旅游业三支柱解决出行住宿问题属出行必构件然出现夕发列车未出现定数量红眼航班相巨消费市场言中档饭店构成威胁
    27 购买者讨价价力顾客消费愿支付力中低档饭店价格敏感程度关着精神生活物质生活水提高中档饭店信度赖会越越高讨价价力相减弱中档饭店发展利
    28 供应者讨价价力高档饭店相似中档饭店日常营需物质数量较属物质提供者客户供应者讨价价力较强
    综合五种力量中档三星级饭店行业层次业竞争较激烈四种力量较利中档饭店发展供需求关系整行业环境影响较致整中档饭店营环境
    3） 济型饭店行业环境分析
    11 行业竞争二星级济型饭店处整饭店行业塔形结构底部数量庞增长速度快1997年二星级饭店1615家2000年发展3661家增加2045家增长幅度1267年均增长率3137济型饭店数量庞然国出游数增定程度减缓供需求紧张关系总体供需求业竞争较激烈
    12 潜进入饭店实施星级标准建立涉外饭店制度基础饭店星级必须先涉外饭店然涉外饭店定非申报饭店星级实际半涉外饭店没申报饭店星级基全潜济型饭店进入者
    13 代品较高档次饭店样代品较少
    14 购买者讨价价力济型饭店消费群体价格敏感需求价格弹性较加济型饭店数量较算区域数家转换成较济型饭店购买者讨价价力强
    15 供应者讨价价力济型饭店般规模较日常常物质需求量较样供应商牵制力限供应商相较强讨价价力
    综合五种力量代品种力量利济饭店发展外四种力量均济饭店层次行业吸引力产生负面影响表面济饭店层次行业环境利饭店进入
    6 饭店行业环境域7 存差异
    饭店行业产品具特殊域供性饭店提供服务般局限特定范围区域具体饭店服务跨域提供时饭店业面客户群体具相似性质进入某范围区域客户选择区域外饭店转换成高消费局限该特定域域间济文化然景观等方面差异性较某种程度决定域流消费群体消费特征饭店功定位影响重
    鉴饭店行业环境特征明显域性面分析中国饭店行业理位置济发展水旅游资源等素域细分三带（里香港澳门台湾具定特殊性没包括）东部海带（包括北京天津海辽宁吉林黑龙江河北山东江苏浙江安徽福建广东海南等14省份）中部带（包括河南广西重庆四川湖南湖北江西云南贵州山西等10省份）西部带（包括蒙宁夏新疆青海西藏甘肃陕西等七省份）三带饭店行业环境分加描述
    1） 东部带饭店行业环境分析
    述划分国东部14省份截2000年星级饭店3662家占全国星级饭店总数61中高档（四五星级）饭店357家占全国高档饭店761中档（三星级）饭店1267家占全国中档饭店667济饭店（二星级）2038家占全国济饭店557中高中低档饭店间例关系1：355：571高中低档饭店占全国类饭店重10左右幅度递减
    数出国东部区星级饭店集中度高饭店数量庞尤高档饭店集中区年该区发展高档饭店高中低档饭店占全国类饭店重落差较饭店集中度较高相两区东部区饭店行业竞争较激烈区外开放程度高济发达年接国外游数量特外国游港澳台胞数量两区相占绝优势时年型国际政治会议商务会议该区举行国际著名饭店理集团进入等素该区发展饭店业尤发展高档饭店创造良条件着该区国外商务活动断增高档饭店需求然较种需求定位商务型会议型高档饭店普通旅游者数量会继续呈升趋势部分消费群体定位中低档饭店目前该区中低档饭店数量基满足需求价格然竞争焦点
    2） 中部带饭店行业环境分析
    述划分国中部10省份截2000年星级饭店1932家占全国星级饭店总数32中高档（四五星级）饭店89家占全国高档饭店19中档（三星级）饭店515家占全国中档饭店271济饭店（二星级）1323家占全国济饭店362中高中低档饭店间例关系1：58：149
    数出国中部区星级饭店集中度般区济发展水般旅游资源相丰富正相应开发目前该区游客旅游观光需求定位中低档饭店前期饭店盲目马该区类饭店数量相需求剩竞争较激烈例昆明迎接
    1999年世界博览会期间新建饭店40余家扩建饭店20余家然博览会期间营状况较会饭店供应需求1999年昆明涉外饭店均入住率59632000年降465导致整饭店行业恶性降价竞争五星级团队标准价格仅120－160元标间
    3） 西部带饭店行业环境分析
    述划分国西部7省份截2000年星级饭店435家占全国星级饭店总数7中高档（四五星级）饭店23家占全国高档饭店49中档（三星级）饭店117家占全国中档饭店62济饭店（二星级）295家占全国济饭店81中高中低档饭店间例关系1：51：128区明显特征七省份仅陕西新疆五星级饭店五省份五星级饭店空缺
    数出国西部区饭店集中度低济发展水落开放程度低直接相关饭店数量较少业竞争程度时该区接游客相较少盈利水般该区旅游资源十分丰富开发潜力巨年国家投入量资金加强该区基础设施建设开发该区旅游资源推动旅游业发展提供良条件着国西部开发举措该区济开放程度短期幅度提升商务旅游数会前越迁相该区饭店数量明显足迎接普通游客中低档饭店适应未国外投资者需求商务类高档饭店现状需求水差距
    3 浙江省饭店行业状况分析
    浙江省济发达开放程度高旅游资源丰富旅游省年接量国外类游客旅游直浙江省支柱性产业带动浙江省饭店行业发展面采1996年――2000年五年期数浙江省饭店行业环境进行分析
    表1整体描述浙省年旅游济发展状况相应星级饭店发展情况表1出1998年受亚洲金融危机影响海外旅游项指标减缓外浙江省海外旅游直保持着强劲增长势头特1999年2000年两年海外旅游者数量外汇旅游收入增长迅速增长率分达1561881352558时国旅游持续增长趋势19992000两年接数较增长旅游收入增长速度减缓保持着147较高速度海外国旅游情况相发现海外旅游者省均消费呈增长趋势面国旅游者均消费降2000年例海外旅游者数增长188时旅游收入增长2558国旅游者数增长151旅游收入仅增长147
    浙江省旅游业发展相应省饭店业增长势头强劲1997年前省星级饭店业呈畸形发展两头中间说1997年前省高低档饭店数量较少中档饭店（三星）数量突出种结构1998年开始改变逐渐形成金字塔形结构直2000年省五星级饭店3家星级饭店2000年较数量增加特高档饭店数量激增省旅游态势尤涉外旅游态势直接相关实际考虑国游客消费水高档饭店目标客户群涉外商务旅游者1998年受金融危机影响省旅游业特涉外旅游状况佳1999年情况转涉外旅游数消费较提升针种情况省饭店行业反应迅速2000年年五星级饭店0家增加3家四星级饭店增加11家增加半左右涉外商务旅游强劲增长加会议饭店功定位省高档饭店客户群体相然较间竞争程度基保持较盈利水目标客户群国游客中低档饭店2000年数量幅度升2000年国出游者数增长降时均消费水降全省中低档饭店供需差距行业竞争激烈面价格较敏感国消费者价格成中低档饭店竞争手段中低档饭店整体盈利水佳
    表1：浙江省旅游指标概况
    类
    1996
    1997
    1998
    1999
    2000
    海外旅游者





    数量（万）
    7290
    8115
    8196
    9478
    11258
    年增长（）
    84
    113
    1
    156
    188
    收入（美元）
    292亿
    345亿
    36亿
    41亿
    514亿
    年增长（）

    182
    47
    135
    2558
    国旅游者





    数量（万）
    3773
    3997
    4200
    5100
    5870
    年增长（）
    51
    59
    5
    214
    151
    收入（民币）
    232亿
    2778亿
    327亿
    375亿
    430亿
    年增长（）
    1513
    197
    177
    147
    147
    星级饭店数量（）





    五星
    0
    0
    0
    0
    3
    四星
    4
    6
    8
    12
    23
    三星
    46
    61
    74
    90
    123
    二星
    23
    35
    84
    二星

    二星

    星
    1
    0
    9
    表2　浙江省区1996－2000五年期接旅游数情况
    区
    　　1996
    　　1997
    　　1998
    　　1999
    　　2000
    杭州
    462313(48)
    504276(91)
    507243(06)
    5915万 (167)
    7071万(1948)
    宁波
    88517 (99)
    100507 (136)
    100042 (05)
    112万(12)
    1236万(1034)
    温州
    29467 (288)
    31969 (85)
    36788 (151)
    44万(209)
    599万(347)
    舟山
    46519 (92)
    52647 (132)
    47318 (101)
    56万(175)
    612万(10)
    绍兴
    32247 (188)
    34720 (77)
    36083 (39)
    395万(95)
    48万(2154)
    嘉兴
    20104 (47)
    23200 (154)
    22319 (38)
    26万(157)
    295万(1416)
    湖州
    6998 (40)
    9552 (365)
    9600 (05)
    097万(1)
    125万(2912)
    金华
    25379 (289)
    30995 (221)
    34726 (12)
    4万(156)
    49万(2219)
    台州
    11202 (366)
    15346 (370)
    16269 (6)
    19万(152)
    227万(2120)
    丽水
    4514 (98)
    6100 (351)
    6800 (115)
    073万(74)
    079万(833)
    衢州
    1752 (143)
    2156 (231)
    2427 (126)
    026万(59)
    043万(6811)
    注：表前面数字旅游数括号年增长率
    第3节 未发展机会
    国饭店业未发展机会面饭店未盈利水获取市场竞争力产生直接影响三维度进行分析三维度次饭店未发展域档次特色化营饭店未发展域档次中蕴含机会里定量分析通期（数采较完全2000年统计数）全国范围饭店行业发展状况剖析运趋势分析法饭店未期（五年）域档次发展机会进行预测特色化营定性分析基未期消费者偏客源类型结构等方面判断进行逻辑分析求达未特色化营发展机会合理预测
    1998年受亚洲金融危机影响时国部分区旅游旺季遭受洪灾国旅游饭店业快速发展道路1998年出现放缓预见逆外界事件干扰造成1998年分析起点然分析时间段较短排外界突发性事件发展趋势影响利未发展趋势握表3汇总199819992000三年国旅游数收入星级饭店数量三区变化情况表4说明199819992000三年区涉外国旅游数收入占例变化情况表5表明1998－19991999－2000年三区涉外旅游国旅游数收入项指标年增长率情况国饭店业未发展机会定量分析体现三表

    表4　199819992000三年区涉外国旅游数收入占例变化情况
    　　　单位：
    年份
    涉外旅游数例
    涉外旅游收入例
    国旅游数例
    国旅游收入例

    东
    部
    中
    部
    西
    部
    东
    部
    中
    部
    西
    部
    东
    部
    中
    部
    西
    部
    东
    部
    中
    部
    西
    部
    1998
    9329
    464
    207
    8525
    992
    483
    5961
    3519
    52
    7398
    2322
    28
    1999
    9296
    504
    2
    8462
    1076
    462
    6049
    3461
    49
    7184
    2503
    313
    2000
    9253
    544
    203
    844
    1092
    428
    6002
    346
    538
    7067
    2548
    385

    表5　1998－19991999－2000年项指标年增长率情况　　　　　　　　单位：
    年份
    涉外旅游数增长
    涉外旅游收入增长
    国旅游数增长
    国旅游收入增长

    东
    部
    中
    部
    西
    部
    东
    部
    中
    部
    西
    部
    东
    部
    中
    部
    西
    部
    东
    部
    中
    部
    西
    部
    1999
    1454
    2478
    1128
    1057
    2078
    657
    1512
    1159
    686
    1555
    2827
    332
    2000
    14
    2362
    1597
    1932
    2091
    1028
    1002
    1053
    1763
    1312
    1705
    4158




    1998年

    区
    档次
    东 部
    （14省市）
    中　部
    （10省市）
    西　部
    （7省市）
    高　档
    (五四)
    196家

    涉外旅游（美元）
    数：万
    收入：亿
    国旅游（民币）
    数：万
    收入：亿
    33家

    涉外旅游美元
    数：万
    收入：亿
    国旅游（民币）
    数：万
    收入：亿
    11家

    涉外旅游（美元）
    数：万
    收入：亿
    国旅游（民币）
    数：万
    收入：亿
    中　档
    （三）
    769家
    249家
    67家
    低　档
    (二)　
    1159家

    598家
    166家
    总　计
    2124家

    880家

    256家

    1999年
    区
    档次
    东 部
    中　部
    西　部
    高　档
    (五四)
    224家

    涉外旅游（美元）
    数：万
    收入：亿
    国旅游（民币）
    数：万
    收入：亿
    42家

    涉外旅游（美元）
    数：万
    收入：亿
    国旅游（民币）
    数：万
    收入：亿
    15家

    涉外旅游（美元）
    数：万
    收入：亿
    国旅游（民币）
    数：万
    收入：亿
    中　档
    （三）
    889家
    322家
    81家
    低　档
    (二)　
    1306家

    782家
    195家
    总　计
    2419家

    1146家

    291家

    2000年
    区
    档次
    东 部
    （14省市）
    中　部
    （10省市）
    西　部
    （7省市）
    高　档
    (五四)
    357家

    涉外旅游美元
    数：万
    收入：亿
    国旅游民币
    数：万
    收入：亿
    89家

    涉外旅游美元
    数：万
    收入：亿
    国旅游民币
    数：万
    收入：亿
    23家

    涉外旅游美元
    数：万
    收入：亿
    国旅游民币
    数：万
    收入：亿
    中　档
    （三）
    1267家
    515家
    117家
    低　档
    (二)　
    2038家

    1323家
    295家
    总　计
    3662家

    1932家

    435家



    1 域存发展机会
    国饭店未发展域机会针国饭店行业发展空间存三阶梯现实提出根前面划分理济发展水然旅游资源禀赋饭店行业发展水国饭店行业划分东部中部西部三带三区仅目前饭店发展影响素方面存较差异根国改革开放政治济社会等方面缓持续步骤发展特点预计国政治济出现重变化种区影响饭店发展水种差异素少未期年会产生根性变化基期影响饭店发展素分析通趋势预测未期五年域饭店未发展产生机会具定性
    影响饭店发展素繁杂难逐分析实际作旅游业三支柱产业饭店业发展根直接受旅游业发展影响旅游业作中介利作种影响饭店发展素综合体现特性绕开影响素繁杂难展开分析技术困难时失分析效性
    表3中出1998年国涉外国旅游仅数收入讲呈现出较快发展速度三区发展基数发展速度差异东部区基数三年中涉外旅游数占涉外旅游总数92占例年增长率降趋势降幅度较1998年2000年涉外旅游数占例9329降92969253年增长率1454降14东部区涉外旅游收入占例相三年84明显趋势变化年增长率1999年1057升1932较提升时国旅游数基三年间占60较例没什较变化年增长率1512降1002相应国旅游收入例三年70例1998年7398降1999年7184降2000年7067年增长率1999年1555降2000年1312类似分析出中部区涉外旅游数占例较呈升趋势涉外旅游收入占例较呈升趋势国旅游数占例基没变化国旅游收入占例升趋势相应指标年增长率分24782362207820911159105328271705国旅游收入项指标较降基没变化西部区项指标占例份额涉外旅游数国旅游数例份额没明显趋势变化涉外旅游国旅游收入例份额升趋势涉外旅游数涉外旅游收入年增长率分112815976571028相应国旅游数旅游收入年增长率分
    68617633324158
    数变化趋势出样结东部海区旅游业发展热点区中部区旅游业发展升温东部区国饭店发达区例结构该区四指标降趋势时涉外旅游国旅游数年增长率降东部区饭店业发展迅速会减缓中部区结构例变化项指标较趋势项指标保持相较高年增长率该区未期会饭店业发展提供较机会西部区项指标国维度呈现出明显利饭店业发展迹象涉外维度乐观总体东部区旧饭店业提供良发展机会种机会逐渐缩减趋势中部区饭店业发展机会逐渐增西部饭店业发展机会明朗
    2 档次存发展机会
    国饭店业结构然早已形成较合理金字塔型该金字塔形部显狭窄中部显宽广说处饭店部四五星级高档饭店数量相较位中部中低档饭店数量庞种情况已形成久1997年全国高档饭店214家中档饭店895家低档饭店1615家间例关系1：418：755位塔尖五星级饭店57家中低档饭店间例达1：157：28331998年全国高档饭店数量240家中档饭店1085家低档饭店1923家间例1：452：801中五星级饭店64家中低档饭店间例达1：1695：30051999年全国高档饭店281家中档饭店1292家低档饭店2283家间例关系1：46：812中五星级饭店77家中低档饭店间例达1：1678：29652000年全国高档饭店469家中档饭店1899家低档饭店3661家间例关系1：405：781中五星级饭店117家中低档饭店间例达1：1623：3129
    出年国高星级饭店中低档饭店间数量差距较特五星级饭店中低档饭店间例悬殊种特殊结构某种程度决定三档次饭店尤高档饭店中低档饭店间盈利水出租率
    1998年全国星级饭店均出租率5229五星级四星级饭店年均出租率分57495635分高出均水52406百分点1999年全国星级饭店年均出租率5434五星级四星级饭店年均出租率分61415896分高出均水707462百分点2000年四星级五星级饭店出租率分63086504分高2000年客户均出租率575855百分点76百分点前面已提营情况2000年全国117座五星级饭店中3家营持外余全部盈利四星级饭店中五家略微亏损外余全部盈利2000年26亏损饭店中数中低档饭店种情况前面年相类似数出国高星级饭店年均出租率处快速升趋势
    通面分析出样结档次角度考虑国饭店业未盈利点旧位高档饭店高档饭店未年饭店发展趋
    3 特色化营存发展机会
    着社会济发展WTO加入国外旅游公务商务政务等活动员越越时国饭店业面顾客群体越变样化饭店需求样化饭店生存发展满足顾客日益变化样化需求必前提
    战略理理中指出企业获取竞争优势存两种基战略成领先战略差异化战略说企业想竞争中获胜竞争手提供等数量质量产品服务时方较低成产品服务提供顾客相竞争手言价值获取盈利
    饭店作盈利性企业然通两种基竞争战略发展面国饭店业供远需求现实恶性降价竞争已愈演愈烈种环境竞争手更低成保证企业盈利没盈利更谈饭店发展目前存饭店面前条路选细分市场作专业化特色化营通提供顾客饭店提供价值避开恶性降价竞争保证饭店盈利水
    游客体划分观光型游客非观光型游客两类饭店角度划分游客言消费基两部分构成部分店外支出部分店支出两部分支出类型游客群体中例相差般普通观光型游客店外支出店支出例远商务会议型非观光游客结直观出会议商务型非观光游客活动点饭店消费发生饭店中观光型游客活动点饭店外景点区住宿少量饮食外消费发生店外二者消费结构例相差
    普通观光型游客言属出费类顾客群体部分群体出行目游玩寻找愉悦非住店中寻找愉悦饭店价格极敏感般会消费高档饭店寻找价格合适时理服务质量良基设施齐全舒适济型饭店国目前谓济型饭店然价格较低时硬件设施软件理服务相较差国客源市场讲批评济型饭店问题（规范）饭店四五星级样三星级走样缺乏硬件软件规范难符合已提高消费水国消费者国外希住济型饭店客源需道理讲济型饭店投资标准设施配套程度少饭店基理服务质量降济型饭店求已仅安全卫生符合基生活需种背景国济型饭店市场实际存着巨细分市场做符合国际化标准济型饭店时着薪假期实施交通条件改善民众收入水提高国旅游迅速发展国客已成饭店忽视客源统计2000年参加国旅游数1995年增加12亿次中国旅游者言数高档饭店消费起部分低档饭店设施卫生服务条件太差难入住现缺乏中外顾客需符合国际标准济型饭店未需求趋势装修朴素干净卫生设施便利价位适中济型饭店成国游客重饭店业类型趋势国济性饭店潜力增长点方面着国家济活跃水断提高外开放程度增强国际国商务会议型游客例提升世界旅游市场观光型游客仅占世界国际游客总量
    30非观光型游客占70左右类游客绝部分商务型顾客2000年国接入境夜旅游者3124万次旅游局作中国旅游业发展预测2020年入境夜旅游者9500－13900万次年均增长率57－775国际旅游组织进行前景预测认2020年全球16亿国际游客中国13亿游客入境成世界第入境国时国商务会议型游客例开始升特济发展开放程度高广东海等较明显会议商务游客通常饭店需求价格弹性较通高档饭店消费标征相关会议商务员位身份高档饭顾客群体处中间中档饭店言目前较扮演候补拾遗角色没固定目标客户群体
    分析出样结专业化特色化营角度国饭店业未发展机会量蕴含符合国际化标准济型饭店会议型商务型高档饭店
    4 饭店未发展综合机会
    分析清晰分蕴含饭店未发展机会域档次特色化营三方面国饭店业未发展机会出预测然三重素间割裂衡量饭店发展机会决定饭店未发展机会机整体单独预测未发展机会完全甚准确面综合三素国饭店业做出较完整总体发展机会预测结
    国东部区济活跃开放程度高饭店业顾客群体逐渐转商务会议型游客均消费水高饭店业高档商务会议型方存良未发展机会调查普通观光型旅游者感兴趣旅游资源次山水风光文物古迹民俗风情国中西部区正山水风光资源民俗风情文物古迹资源丰富区目前国中部区旅游资源正较高程度开发预计未年中部区游客观光型较高水提升该区饭店发展机会营造具国际化标准济型饭店然目前影响国西部区未饭店业发展素明朗实际国西部区旅游资源丰富加国家西部政策倾斜着西部开发深化西部区济飞速发展着西部区旅游资源断开放济水断发展里饭店业提供广阔发展空间未年预计该区济开放程度达吸引量会议商务游客程度未年较增长普通观光型游客然前该区高档饭店匮乏该区具备高档饭店提供发展空间实力年应发展重点放具国际化标准济型饭店时作高档饭店候补者中档三星级饭店定发展空间
    第4节 关键成功素
    　　前面分析中国旅游饭店行业存着巨发展空间时国区济发展开放程度等区然旅游资源禀赋影响饭店业直接相关旅游业接客户类型数量等素存较差异进国饭店行业域档次营方面未发展机会相应存较差异前摆体饭店集团面前国饭店行业良发展背景认清饭店发展机会充分利种机会失时机发展壮身实力然充分利机会发展身前提首先识出够效利机会促成成功关键素首选识出促进未发展道路关键成功素根国饭店业现状特征未发展机会决定饭店未成功素体现五方面
    1 整合营
    　　饭店规模化集团化享化整合营饭店握机会获取竞争优势根规模化集团化享化整合营够角度增强饭店成领先特色化营竞争战略效果方面种整合营够效避免特色化营营风险方面整合营够进步降低饭店营成
    饭店服务目标市场说专业化特色化营仅避免前饭店业恶性价格竞争良策获取竞争优势关键然专业化特色化营存身固缺点营风险性较市场规模高营成消费者偏变化易导致市场丧失营特色化营风险基通整合营抵御化解规模化营方式两种：饭店单体规模扩饭店集团化国饭店业营中单体饭店营单体饭店规模越营效益越明显呈现出规模效益成正关系种关系存非特色化营前提特色化营目标客户群体较少味追求特色化营规模化终会供需求影响获水针未国饭店业特色化营存巨发展机会实行特色化营单体饭店面规模效益难题时国际著名饭店理集团进入客观单体营饭店提出严峻挑战集团化仅应国际饭店理集团竞争效手段（点已提）时化解特色化营规模风险效益间矛盾必须通集团化体饭店规模变基础形成规模化时集团饭店目标市场定位样化样效避免单体特色化营顾客需求变化引起营风险
    时集团化利资源享化实现规模效益达整集团降低营成目例希尔顿集团理七信条量采购希尔顿集团21项物品火柴瓷器肥皂毯等量采购样省钱制造商根饭店特殊标准生产物品饭店集团化享优势体现：（1）着饭店集团规模增加单品牌成员饭店数量增加仅营成减少营效率提高更重实现品牌享利顾客忠诚度实现顾客长期占（2）成员饭店分担类成培训促销事组织等产生成减少
    出里提出饭店营规模化集团化享化统整合体更确切讲指饭店集团规模化然规模化等高效益获取高效益求理营享化总规模化集团化享化整合营未饭店取成功关键中根
    2 力资源
    饭店产品通饭店员工劳动实现业员理坏直接关系服务质量高低力资源开发理饭店营环节中重环直接关系饭店营成败中发现力资源开发理中核心问题总体说国力资源极丰富国家数量占世界全国力资源总量
    30饭店力资源言国资源极贫乏国家种贫乏饭店高层理专业员身体现更加明显国饭店业力资源目前存方面问题：   　　
    首先国饭店力资源供旅游饭店业高速发展需求相适应年着国旅游业迅猛发展势头旅游饭店业前未发展旅游饭店专业供相足造成相关需求供市场格局预计种趋势未年更加明显次国饭店业力资源结构分布失衡饭店仅需操作型服务员更需量智慧型高层决策理饭店业发展亟需素质外语专业知识扎实专高素质复合型目前中专职校生专科更高学历硕士博士生等旅游饭店高级理例严重失调横饭店业力资源存着严重专业缺口问题需求岗位饭店营销餐饮房务财务理电脑工程师质检部堂副理直空调强电弱电等技术工程工程部理员等旅游职校毕业生集中总台服务客房服务烹饪餐厅服务饭店工程部物业理营销方面奇缺部门理具理决策力缺口严重国饭店业高级理汇聚国际饭店理集团属饭店趋势国际著名饭店理集团举进入雄厚实力优厚遇理员土化战略程度挖走国饭店批高层理结果原高层饭店理紧缺基础雪加霜国饭店参预市场竞争未发展提出严峻挑战
    总体讲国饭店业未发展面问题留住开发寻找符合求高层理种高层理员目前未年成饭店业营稀缺性资源稀缺性资源争夺成获取市场竞争优势手段保证饭店未发展基础
    3 品牌理
    饭店品牌—般指饭店识产品服务区竞争者种显著特征标记品牌外形素通常名称标志商标组成品牌涵素饭店营理念营方针营方式服务理念服务特色服务质量等方面机组合饭店品牌营通品牌设计品牌推广品牌保护品牌资产评估等活动提高客满意度忠诚度饭店企业知名度美誉度实施品牌营战略终目创建名牌饭店进程度利国饭店业未发展机会获取竞争力
    面国饭店市场需求日益元化性化发展趋势服务传统观光旅游者饭店产品已难适应旅游消费者需特着国出游数幅度增加消费观念改变消费需求已数量型质量型转变种质量需求基表现认知品牌注重品牌追求品牌增加品牌消费时国外商务会议型游客例幅度增加饭店专业化特色化营日显重种现象导致两结果：名牌饭店产品需求量迅速增长非名牌饭店产品需求例相减少二名牌饭店产品非名牌饭店产品差价断扩旅游饭店进步扩市场占率获取竞争优势推行品牌营营造名牌饭店必须
    目前国饭店业供需求竞争异常激烈种竞争表现出层次化特点：低层次价格竞争二较高层次质量竞争三更高层次文化竞争前阶段低层次价格竞争国饭店业竞争手段中占居导位恶性降价竞争结果全行业亏损实际造成种结果原国饭店业战略定位趋说国饭店进行竞争战略定位时基基样前提假设认竞争手营方面讲完全质种质化前提假设带结果必然通价格竞争占市场里反映出事实国饭店品牌营名牌效应认识够充分实际良品牌饭店种提供服务关键增加顾客忠诚度营体区竞争手跳出降价竞争恶性循环获取济效益强力优势形资源种形资源辐射性强高效运作起事半功倍营效果目前国饭店业已逐渐意识恶性降价良果纷纷较高层次质量竞争文化竞争转变品牌营身提供高质量高文化产品营方式饭店质量竞争文化竞争定程度种品牌竞争时国广阔饭店市场发展前景吸引国际著名饭店理集团纷纷进入饭店理集团够快速进入国市场占领优势区程度优秀品牌营已国饭店树立良典范
    国饭店业竞争愈发趋激烈环境国际饭店理集团进入威胁实施品牌营迅速创建名牌饭店成饭店未竞争获胜关键
    4 关系营销
    国旅游市场迅速扩饭店消费数激增环境饭店迅速效争取顾客增强顾客忠诚度扩市场份额关系着饭店集团未发展饭店关系营销饭店握发展机会增强市场竞争力提供效途径谓饭店关系营销识建立维护巩固饭店顾客利益相关者关系活动通饭店系列努力成熟交换履行承诺方式活动涉方面目标饭店关系营销活动中实现观念强调重点需饭店顾客利益相关者间建立起相互信合作关系饭店关系营销饭店顾客通交换服务价值时创造双方更加亲密相互赖关系满足社会需欲求种社会理程饭店关系营销核心关系饭店通建立交易双方良互惠合作关系中获利涉范围包括顾客旅行社竞争手金融服务业政府部员工等饭店关系营销强调充分利现资源强调保持现顾客运行原围绕关系展开求关系利益方面协调发展
    长期国饭店业直更满足顾客功需求作饭店追求目标种营理念支配饭店营中心始终离开产品物质型基础满足强化饭店吃住功成饭店营基点说国居民休闲消费观念形成初期部分游客观光食宿方面消费较少现阶段针国游客饭店旧定位更满足顾客功需求较现实时忽略入境旅游海外旅客商务型会议型游客成未饭店特高档饭店目标客户群事实国际形成感性消费消费元化
    基消费特征新时代消费者商品服务功物质意义重饭店单纯商品服务功特点已越越难唤起消费者购买欲消费者注重心理需求满足程度消费行逐渐目消费转手段消费强调生理消费转注重心理消费消费者感情杠杆作衡量消费行否合理商品服务否具吸引力标准导致消费观念外化性化元化方发展精神消费心理消费程度越越高迫切需企业顾客间更交流相互实现需利益消费时消费者更希追求体现性情趣元化感受种感性消费消费元化饭店消费特征着国居民生活水提高入世受国外消费观念感染较迅速体现国游身决定饭店关系营销成国饭店未发展道路重环节
    感性消费时代顾客某饭店享受服务出该饭店该项服务良感受出某种信荣誉爱等方面求出情感渴求心灵认饭店关系营销中建立维持顾客良关系饭店服务营销活动成功基保证顾客饭店生存发展基础外建立维持顾客良关系具体手段包括饭店数库营销顾客组织化等等饭店数库营销指通采集积累关饭店顾客方面信息利计算机技术进行综合处理加科学分析更加完善顾客服务节约营销成提高饭店关系营销效率顾客组织化指通效消费者组织战略饭店顾客纳入饭店外围组织系统中饭店顾客更紧密结合培养顾客企业产品品牌忠诚饭店顾客形成较效控制
    总国数饭店未全面启动饭店关系营销前早组织实施抢占顾客市场获取先动优势实现饭店发展战略中重基石
    5 信息技术
    进入90年代中期计算机技术网络通信技术互动发展中产生断完善电子商务时广泛迅速互动直接特点正空前速度进入旅游业1999年全球旅游电子商务销售额270亿美元占全球电子商务总额
    20国饭店业开始进入旅游电子商务初步应阶段已越越饭店认识旅游网络电子商务带巨商业利益
     国饭店业旅游业中早外开放行业80年代初饭店开始应计算机网络技术进行部信息理业务操作天信息技术已广泛前厅接收银问询客房预订销售餐饮保安报表门锁等方面信息技术广泛运断更新旅游饭店理正更广更深层次发展然国部分饭店目前仅仅处信息技术运具体业务操作层没信息技术真正运提高整饭店集团理效率结果仅提高局部运行水种提高属纯技术应仅难申请专利容易竞争手模仿局部运行效率带优势短暂
    实际饭店信息技术整合入理中获组织整体效率运行提高时种效率带竞争优势难模仿相长久前外部环境日益复杂变信息采集分析处理提出更高求时优势饭店企业部结构日趋灵活高效更加强调信息交流享时效性信息技术广泛运企业部理更加公开化民化年传统饭店理模式受强烈击网络实时性特点求饭店理更加务实高效目前旅游电子商务发展应次推动饭店信息化网络化建设客户理网络营销组织结构计算机辅助决策等方面传统饭店营理模式进行变革更新全面提高饭店企业竞争力新形势饭店组织结构呈现扁化柔性化特点信息化网络化知识化特征更加突出学型组织网络型组织成未饭店形式前盛行种理思想企业流程造虚拟企业学型组织等思想现代计算机信息网络出现发展相联系
    总饭店业作外开放性极强行业根求作开放系统存开放性系统特点处理量信息前飞速发展信息技术信息处理提供手段然真正够运信息技术获取饭店竞争优势必须融信息技术理中作理信息化饭店业未发展求
    第2章 房产业务单元环境分析
    第1节 产业发展概况
    1 房产行业周期性波动
    　　市场济发展周期性波动客观存市场济般规律：供求→刺激价格升→利润增加→刺激投资规模扩张→商品供应量增加→供求→价格降→利润减少→投资规模缩→商品供应量减少→供求循环复房产业出现周期波动种发调节性关系
    1 引发房产业周期波动原两：
    4 受宏观济波动影响宏观济波动必然影响国民收入初次分配分配影响支配收入丰欠消费力强弱决定房产市场旺衰
    5 房产业行业济身原行业济发展宏观济发展协调尤表现房产业超前宏观济发展根源述发调节性导致行业发展走供求极端产品结构价格质量服务等适应阻抑市场效需求果国民济处稳定持续增长宏观济行业影响着力分析行业发展部原
    2 房产业周期波动三特征：
    1） 趋势波动
    波动中会出现许波动目前中国房产市场总趋势升期中年份会出现降然反弹开元房产公司作家房产企业总体趋势前景充满信心实际运作时注意周期波动性握节奏做防范风险抓住机会
    2） 时间周期
    周期波动然致时间规律情况会出现例外周期时限延长（缩短）波动幅度减少般说国家（区）具房产周期美国
    18～20年日10年香港7～8年国房产周期北清华搜房公司中房集团销售面积增长销售额增长投资额增长三素历年研究出结发展期体5年低落期2年左右总周期7～8年1974年国房产市场已历3发展期2低落期周期性波动具体表
    　国房产市场波动周期表
    年份
    波动
    1974年～1988年
    发展期
    1989年～1990年
    低落期
    1991年～1995年
    发展期
    1996年～1997年
    低落期
    1998年～
    发展期

    　　果结成立话1998年算起国房产市场已持续高涨4年说2003年开始房产市场进入低落期似悲观预测房产身周期规律力支撑事实机械套数问题述研究提供国房产周期致时间规律制度变革突发事件延长缩短某周期时限政府反周期宏观政策调控周期时限适延长发展期缩短低落期目前发展周期福利分房政策改革拆迁货币化安置行政区域调整（萧山划杭州）政府反周期行政干预（土供应控制金融政策）延长发展期时积聚风险越般认发展期述制度变革突发事件推动发展期延长12年20042005年开始房产市场进入低落期开元房产公司言应密切关注房产产业发展势早作准备
    3） 域差性
    分析房产市场时点代面偏概全国幅员辽阔济水差正世界房产业周期波动规律差异样国（省城市）房产业周期波动规律必然会差9293年部分区出现房产热部分区济社会发展基适应区远远滞济发展现样全国部分区市场萧条时浙江省房产市场普遍定分清点时间场合具体情况具体分析着力研究区（特城市）规律性开元房产公司异开发项目时注意思维定势影响萧山项目开发成功注意风险防范应分析总体房产趋势外更着重分析济状况收入水文化观念等直接相关素
    2 房产投资济发展
    90年代房产投资国济投资增长中起重作1990年房产业直国济发展热点国济保持快速增长起重支撑作特19921994年19982001年两时间段房产发展具举足轻重作邓志南巡讲话国济摆脱19891990年低潮19921994年获快速发展3年GDP增长速度达两位数投资增长30快速发展中房产投资起急先锋作19921993年成倍增长占总投资重迅速升（见表1）1997年开始国济发展进入新阶段基告长期短缺济进入基衡部分产品供求亚洲金融危机1998年1999年世界济景气2001年消费疲软出口低增长情况投资济发展促进作明显增强房产投资投资增长力1999年年投资增长高总投资增长占总投资重2001年达169前未高重（见表1）外房产业投资吸纳劳动力业方面起作直接事房产开发公司10年中增长52倍业员147万增加972万（见表2）时房产业开发业员总数达2740万建筑施工队伍提供15工作机会方面改善城市居民住房办公条件发挥重作2000年房产开发房屋竣工面积占全国城镇房屋竣工面积
    249住宅竣工面积占413（见表3）19912000年国出售商品住宅140亿方米2000年城镇458亿口计算均173方米（见表4）
    表1　19902001年国固定资产投资房产开发投资
    年份
    全社会固定资产投资（A）
    房产开发投资（B）

    绝值
    （亿元民币）
    增长速度
    （）
    绝值
    （亿元民币）
    增长速度
    （）
    BA100
    1990
    45170
    24
    2533
    —71
    56
    1991
    55945
    239
    3362
    327
    60
    1992
    80801
    444
    7312
    1176
    90
    1993
    130723
    618
    19375
    1649
    148
    1994
    170431
    304
    25541
    318
    150
    1995
    200193
    175
    31490
    233
    157
    1996
    229135
    148
    32164
    21
    140
    1997
    249411
    88
    31784
    —12
    127
    1998
    284062
    139
    36142
    137
    127
    1999
    298547
    51
    41032
    135
    137
    2000
    329177
    103
    49841
    215
    151
    2001
    368980
    121
    62455
    253
    169
    资料源：中国统计年鉴（19902001）中国统计出版社固定资产投资统计快报国家统计局2002年2月





    表2　19902000年国房产开发企业情况
    年份
    企业数（）
    年末职工数（）
    营收入
    实现利润




    （亿元民币）
    （亿元民币）
    1990
    4400
    147216
    2187
    179
    1991
    5128
    　
    2840
    275
    1992
    13566
    　
    5286
    635
    1993
    26027
    　
    11359
    1559
    1994
    31486
    705692
    12882
    1674
    1995
    33482
    744486
    17348
    1428
    1996
    21269
    703808
    19688
    180
    1997
    21286
    683217
    22185
    103
    1998
    24378
    825888
    29512
    107
    1999
    25762
    880257
    30260
    351
    2000
    27303
    971942
    45157
    733
    　　资料源：中国统计年鉴（19902001）中国统计出版社







    表3　19912000年国城镇房屋竣工面积
    年份
    全国城镇房屋竣工面积（A）
    （万方米）
    城镇住宅竣工面积（B）
    （万方米）
    房产开发房屋竣工面积（C）
    （万方米）
    房产开发住宅面积（D）
    （万方米）
    CA100
    DB100
    1990
    29634
    17318
    4196
    3527
    142
    203
    1991
    32807
    19240
    5244
    4325
    160
    225
    1992
    40369
    24003
    7144
    5840
    177
    243
    1993
    50486
    30832
    12564
    10218
    249
    331
    1994
    45936
    35676
    13950
    11370
    304
    319
    1995
    58631
    37489
    14914
    11982
    254
    320
    1996
    62996
    42657
    15357
    13500
    244
    316
    1997
    80169
    43841
    15820
    10997
    197
    251
    1998
    97041
    50541
    17567
    16637
    202
    329
    1999
    104113
    62548
    21411
    18798
    206
    301
    2000
    100704
    59014
    25105
    24401
    249
    413

    　　资料源：中国统计年鉴（19902001）中国统计出版社














    表4　19912000年国房屋竣工面积销售收入
    年份
    销售商品房面积
    （万方米）
    销售住宅面积
    （万方米）
    出售住宅
    （万方米）
    商品房销售收入
    （亿元民币）
    1990
    28655
    25446
    7308
    2018
    1991
    30255
    27452
    92656
    2379
    1992
    42889
    38122
    14560
    4266
    1993
    66879
    60352
    29434
    8637
    1994
    72304
    61180
    33445
    10185
    1995
    79043
    68209
    33781
    12577
    1996
    79004
    68985
    36668
    14271
    1997
    90102
    78643
    52337
    17552
    1998
    121853
    108271
    77926
    24084
    1999
    145565
    129979
    104085
    25550
    2000
    169841
    151369
    135050
    35720
    资料源：中国统计年鉴（19902001）中国统计出版社























    3 前房产业发展特点
    1 处重转变时期
    配合国民济增长粗放型集约型转变房产业增长方式正速度规模型总量效益型转变二着国家住房消费作扩消费重点房产业济贡献已投资推动转变投资消费双推动三市场济体制逐步确立程中房产业政府政策调控市场身调节转变四国年已加入WTO着WTO项关条款实施包括房产业国济方面发生新变化表现必须着眼点国市场竞争扩国际市场竞争竞争手国企业扩国外企业竞争规国规变国际规
    2 住房制度改革房产业发展重推动力
    房产业发展繁荣直赖住房制度改革1998年开始停止住房实物分配集团购买退出市场实行货币化分配改革已全国逐步推开济适房建设计划等等21世纪初期房产业发展提供广阔市场
    3 房产市场已具雏形
    年扩需拉动济发展国家住房市场予特关注断规范促进房产交易市场发展优化市场环境制定鼓励住宅消费税费政策积极开展住房二级市场租赁登记备案制试点全国推开措施进步发展完善房产交易市场重推动作
    4 商品住宅发展新时期
    消费观念转变国家住房实行货币化分配商品住宅发展推新时期特点：住宅总量高速增加预计1998年开始高速增长持续较长时期二住房分配体制处变革期住房体制改革办法然已确定全国实现程程中制定更合适新方案三项促进住房消费政策启动期年国家住房消费作推动济增长重手段制定鼓励住房消费政策政策效果已显现逐渐显现四住房质量提升期消费意识消费商品提高已促开发商房屋设计施工中更加关注房屋质量适性环境外观等等
    4 房产业前景趋势分析
    类已进入21世纪初期济社会文明迅速发展时期机遇挑战存时期中国10年中实现现代化第二阶段目标济总量翻番实现济健康发展济结构进行战略性调整力发展第三产业房产业第三产业重组成部分
    1 发展房产业利素
    　　第国家重视国家制定国民济社会发展第十五年计划纲中住房建设房产业发展提出明确求指出：2005年城镇居民均住宅面积增加22方米（指建筑面积133方米建筑面积折合1方米面积计算1654方米面积）深化城镇住房制度改革落实住房分配货币化政策扩住房消费信贷进步发展居民住宅重点房产业装修装饰业规范发展物业理业
    　　第二房产业济社会发展目标致国家相长时期城市化西部开发作济社会发展战略目标实现两战略目标特城市化目标必然伴房产业发展
    　　第三国家政策支持改革开放特1998年国家关部门制定系列鼓励发展房产业关政策发挥重作国家关部门根国家济社会发展需房产业发展具体情况需制定相应支持政策
    　　第四住房观念认前年住房改革房产市场发展特福利性实物分房改住房货币补贴彻底破广职工住房国家单位计划济观念攒钱利贷款买房已成广居民解决住房问题途径
    　　第五房产业已逐步走规范国家关部门年努力市场规律作加消费者权益意识提高房产商规范行受遏制房产业已逐渐摆脱混乱状态行规范方面进步
    　　第六房产开发调整已基位目前济适房普通住宅供应量断加国家税收方面开发商造价方面设法降低商品住宅成商品住宅数量价格逐渐符合工薪阶层需方面发展
    　　第七社会配套条件基具备年房产业发展关房产交易市场房屋租赁制度中介组织中介服务市场住房信贷制度住房公积金补贴制度已建立逐渐走规范
    　　第八国已加入WTO种条款逐步实施促房产业国际准运作发展税收等方面国民遇实施会更境外资金进入国房产业
    　　第九重国进入住房消费热点消费阶段着进入WTO汽车进口关税降低国产汽车降低汽车年初步进入消费热点阶段着公路特高速公路网完善富裕阶层住宅郊区化趋势已显现
    2 制约房产业发展方面
    　　发展历史短验足体制等方面原国房产业发展受定制约
    3 缺乏然目前事房产业数受专业教育训练验丰富房产专家少
    4 二缺乏合格物业理队伍物业理房产业发展密切相关行业房产业必须物业理配合效发展目前缺乏合格物业理专家队伍住宅物业理消费者求差距着住户消费意识提高差距会更外物业理收费工薪阶层济承受力间矛盾目前难解决问题
    5 三房产业发展配套交易市场中介机构等远没达健全令满意程度目前房产级市场区规范交易秩序混乱现象坑害消费者事例时发生二级市场许区尚没建立已二级市场区缺乏合理交易规房产开发交易关土资产评估机构房产纪事务会计师事务律师事务贷款担保机构等等数量足许中介机构房产业务熟悉难承担房产业务外许区中介机构缺乏严格资质评估规范行业理
    6 四房屋租赁市场完善租赁业务房产业重组成部分房屋租赁关系单位职工间全面实行货币化补贴住房住房卖职工单位承担出租房屋业务必须专业房屋租赁公司承担项业务区应该房屋买卖市场没房屋租赁市场目前行业规范价格税收服务范围等系列问题缺乏相应理政策
    7 五法制建设滞然年房产业理方面制定少法律规定法规房产业发展现实需然够法规健全外法执法现象量存法制落房产领域社会信缺乏监督保证影响房产营效率效益
    8 六房屋建设科技含量低年然房产业发展快直忽视房屋科技作房产开发采新技术新材料新工艺新设计思想提高房屋外观质量方面较落难满足消费者断增长房屋建设工程质量房屋设施功环境服务等方面质量求
    3 房产业十五时期发展前景
    　　十五时期国房产业蓬勃发展时期计划2005年国城镇居民均住房建筑面积达
    22方米
    　　2000年国城镇居民458亿均住房建筑面积198方米（2001年中国统计年鉴数推算）预计2005年国城镇口达54亿均22方米建筑面积推算十五期间增加住房建筑面积2812亿方米果原旧住宅年4例拆迁重建5年合计20总面积1814亿方米两者合计十五时期需新建住宅4626亿方米2000年城镇商品住宅均方米造价1000元计算十五计划时期5年中仅城镇商品住宅建设投资达46260亿元（见表5）果商品住宅占商品房面积85（19962000年均数）推算5年中城镇需竣工商品房5442亿方米2000年商品房均方米造价1139元（见2001年中国统计年鉴P213）计算5年中商品房建设投资总额达61984亿元国家计划十五时期全社会固定资产投资总额约221064亿元商品房投资占280表明房产业第十五年计划济社会发展中占显著位
    表5　十五时期城镇住宅投资需求预测
    　
    单位
    国家计划纲
    2000年城镇均建筑面积
    方米
    198
    2005年城镇均建筑面积
    方米
    220
    2005年2000年均增加建筑面积
    方米
    22
    全国城镇居民住宅建筑面积总增加额
    亿方米
    2812
    全国城镇居民旧房20拆迁重建数量
    亿方米
    1814
    全国城镇居民住宅建筑面积建设总额
    亿方米
    4626
    十五城镇住宅投资总需求
    亿元
    462600
    十五城镇住宅投资年均需求
    亿元
    92520
    注：1国2000年城镇口458亿十五时期镇口年均增长1计算2005年城镇口540亿2城镇住宅建筑面积方米造价1000元计
    第2节 行业整体分析
    1 宏观环境素分析
    1 政治法律
    1） 企业政府间关系
    房产行业政府关系密切目前许房产公司强政府背景利政府关系开发项目市场发展初期结果着市场规范成熟尤土开发招投标制度全国推行政府关系部分弱化行业言促开发商提高开发营水资金实力优势开发商走出品牌扩展异开发成潮流购房者买更心仪房产利整体行业发展开元房产公司言机遇挑战机遇品牌扩展异开发更行挑战萧山市场外市场竞争更趋激烈
    2） 政府法规
    政府法规提高预售条件土招投标制度推行取消实物分房实行货币化全装修房推行等法规着市场发展政府逐步推出新法规总体规范行业发展促进行业发展利信誉资金实力强良品牌形象具备优势企业开元房产公司言作家着良品牌形象信誉资金实力强企业规范行业更利身发展
    3） 产业政策
    改革开放特1998年国家关部门制定系列鼓励发展房产业关政策住房私化取消福利分房提供住房补贴揭贷款等政策发挥重作总体国家房产产业发展起鼓励支持作行业健康发展积极作开元旅业公司进入房产行业政策面应说握住政策机会
    4） 政府财政支出预算规模
    1998年开始国家采取积极财政政策刺激济增长通发行国债增加财政支出预算规模实现预计种积极财政政策继续段时间加政策身滞效应房产行业产生积极影响体现：相部分投资转化货币资金增强购买力二增加投资增加供三收入济持续增长增强消费信心
    5） 政府换届
    政府换届房产行业企业影响非常房产行业政府关系密切中国尤突出表现：政府换届导致宏观济政策变化包括金融政策财政政策等二城市规划局部调整实施时间调整三政府官员关系变化第点会整行业产生影响第二三点区域开发企业产生影响开元房产公司言应关注政府换届行业企业带利利影响早采取应措施
    6） 城市化进程
    三阶段：城市化初期住宅建设重点集中市区旧城改造市区边缘扩城市化中期集中开发建设规模城郊住宅区墅区开始出现体现城市口增长引起居住区外移趋势城市化期城市中心出现空心化城市功结构城市群城市带城镇体系方发展城市住宅供求圈进步扩卫星城镇规模城郊住宅区墅区进步发展时乡村居民点基础设施日臻完善田园式居住环境居住方式成许家庭投资置业居住选择开元房产公司言关注城市化总体趋势外应密切注意开发区具体阶段握投资方
    2 济环境
    1） 支配收入水
    济持续增长总体国民支配收入水提高行业较积极影响区间收入群结构差异房产企业应着重研究具体开发群支配收入水尤目标客户收入状况
    2） 收入支出预期
    目前中国处社会转型期变化导致未难握出安全心理作储蓄化倾加医疗改革子女未教育投入增加预期社会保障体系正建设规范中等方面素综合影响住房消费受定消极影响
    3） 股票市场趋势
    房产市场股票市场具定相互代性定相互促进性果投资目时股票市场趋资金房产市场流股票市场反然果居家住目股票市场趋收入预期增加消费增加反然
    4） 贷款难易程度
    显然贷款越容易房产行业越利目前着金融风险防范措施增强实力弱开发商严峻挑战讲诚信实力强开发商言整合机会开元房产公司应抓住机会
    5） 通货膨胀率
    通货膨胀率越高房产作保值作越明显需求会增加
    6） 货币利率
    货币利率越低开发商资金成越低揭购房者利息支付越少外部份居民储蓄引入房产行业利行业发展
    7） WTO加入
    入世国房产业面机遇：需求增加入世外资机构进入中国商业房住宅楼需求会增加二融资渠道拓宽根入世协议银行投资公司等业务范围增加房产业融资机会增三助利国际规惯例政策条款等规范企业行全面提高产业素质入世国房产业面挑战：面质量方面挑战房产涉规划设计施工材料等诸环节目前存问题入世国际规求房产业果掉轻心企业失掉竞争力市场淘汰二更境外资进入国竞争加剧具体开元房产公司
    3 技术环境
    1） 新技术客户吸引力
    房产新技术目前包括新材料应住宅产业化信息技术应三方面客户具较强吸引力国家康居工程楼盘热销中出开元房产公司应找机会建设部相关机构合作创建类似国家康居工程楼盘利提高开发水利创建品牌
    2） 技术专性性
    房产生产程基外部采购外包技术专性强方面外部协作技术性肯投入技术具体房产竞争位影响
    3） 技术发展动
    房产技术发展方：信息化环保节材料应产业化（工厂预制种构件现场装配）改变目前广泛采粗放式劳动密集型湿加工施工程装修成品房推广
    4 社会文化
    1） 居住惯观念
    购房者居住惯观念重影响素高层住宅接受程度趋势房产企业投资机会选择项目定位时应充分予关注外需加引导
    2） 居住模式生活方式
    前交通实施完善私购车潮极改变居住模式生活方式住宅郊区化成趋势
    3） 消费观念
    具体房产产业消费观念表现住房揭贷款认提高居住质量追求拉动房产需求起积极作
    4） 投资意识
    许区购买房产仅仅身改进居住质量相部分购买房产作投资房产产业逐步成熟种表现利拉动房产需求
    5） 物业理态度
    住房满足基居住功求物业理求逐步提高区安全保洁维修提供社区服务均物业理容购房者物业理求越越高物业理容断丰富物业理态度变化仅物业理成销售房产卖点物业理身产生稳定利润
    6） 环境求
    外环境求越越高环境具体体现：建材环保性房屋立面景观设计充分周围环境协调
    7） 口老龄化趋势
    口老龄化老年公寓开发提供机遇时考虑口老龄化家庭口年龄结构影响开发产品时应特注意户型结构区设施
    2 行业特征分析
    1 产业结构特点
    整体讲房产业具特征：资密集开发周期长宏观济运行高度相关具更波动性国家发展阶段密切相关区域性明显政府政策规划密切相关等









    1） 进入壁垒
    进入壁垒作方面：包括政府法规新设立企业求预售条件提高土招标制资需求队伍培养周期品牌影响力政府关系金融部门关系
    2） 退出壁垒
    包括政府约束已投入资源束缚金融企业求等
    3） 行业利润
    目前止总体行业利润观开发周期长未趋势握力求高风险较高房产开发时间跨度结构性供求问题滞反应放供求反差加营风险迅速降低行业利润甚导致整体亏损
    2 市场细分
    1） 基产品功细分市场
    果产品功定位进行分析房产高中低端划分
    7 高端市场：开发物业综合品质高高档商品房购买者事业成济实力雄厚求物业满足简单居住功外更加注重环境环保物业理社区文化等求价格高购买目居家置业投资三者均占相例
    8 中端市场：普通商品房购买者者毕业56年事业正处升期定济基础士者较强济实力普通士求物业满足简单居住功外环境物业理社区文化等定求房价适中购买目居家部分购房者置业投资
    9 低端市场：济适房购买者普通劳动者济实力般购房考虑价格素物业满足简单居住功房价低购买目居家
    市场中价值敏感点图212示














    2） 基城市区域市场细分
    果城市区域进行划分市场分类二类三类市场：
    15 类市场：指海杭州等级准级城市市场市场特点消费力强消费者成熟独立见解概念引导影响力信赖品牌房产企业开发水高竞争激烈集中部分知名品牌知名品牌杭州例万科中海绿城等
    16 二类市场：指宁波温州合肥南京等二级城市市场特点市场相成熟区域购买力强概念引导定效果房产企业开发水较高正走品牌化道路
    17 三类市场：包括浙江省级市济发达县级市市场特点市场够成熟消费者受概念引导影响力市场中低端高端市场开发区域购买力强中房产企业开发水般
    3） 细分市场中供求关系
    果目前细分市场房产供求情况进行定性分析致情况图213示











    二类三类区域高端市场存定空缺开元集团利身品牌优势开发市场二类三类区域特征购房者身成熟开发时需引导激发潜消费需求外开元集团想进入房产开发第阵营必类市场进行开发占战略制高点类市场竞争般较激烈时带战略性利益提升品牌形象提升开发策划力培养批高素质等
    3 机会威胁
    1） 机会
    4 中国城市化进程估计未20年房产发展黄金时期增速高济增长速度
    5 房产市场规范利品牌讲信誉实力开发商生存发展
    6 国家政策支持房产业济社会发展目标致改革开放特1998年国家关部门制定系列鼓励发展房产业关政策发挥重作国家关部门根国家济社会发展需房产业发展具体情况需制定相应支持政策
    7 住房观念认前年住房改革房产市场发展特福利性实物分房改住房货币补贴彻底破广职工住房国家单位计划济观念攒钱利贷款买房已成广居民解决住房问题途径
    8 社会配套条件基具备年房产业发展关房产交易市场房屋租赁制度中介组织中介服务市场住房信贷制度住房公积金补贴制度已建立逐渐走规范
    9 城市改造型综合性物业开发升温
    10 房产区域发展梯度性
    2） 威胁
    3 区域竞争加剧房价提升市场风险加
    4 土招标开发成提高
    5 房产发展身周期性
    6 饭店业房产联动发展市场项目操作失误时造成风险叠加
    3 市场状况分析
    1 全国市场分析
    1） 全国性区域梯度
    全国范围市场梯度格局已形成城市区域划分结果：
    10 海北京广州深圳第区域特点市场成熟消费力强房产企业开发水高竞争激烈集中全国知名品牌：万达深万科中海等外资房产企业（港资台资）
    11 杭州连青岛第二区域特点市场相成熟区域购买力强房产企业开发水较高竞争激烈区域品牌部分全国品牌
    12 省会城市海开放城市济发达二级城市第三区域特点市场中低端高端市场开发区域购买力强房产企业开发水般正走品牌化道路
    13 城镇第四区域市场正形成解决居住区域购买力弱开发水低
    2） 消费群结构
    消费群分析基情况：（全国20城市2001调查结果例）
    5 根调查数显示2534岁占购房群36位居傍首3544岁群例203位居第二
    6 总体购房群中学学历流半数全职工作者重点分布贸易制造业政府机关教育文化领域制造业职工中级技术员商业／服务业职员／公司中级理居辅行业士月薪10002000元范围体购房者
    7 制造业职工占预购总体128居首位中465预购者介2135岁间商业服务业般职工占购房总体115居第二位中601预购者介2135岁间中级公司理介2135岁购房例超60见市场重心年轻族组群中636已婚中介2135岁占437 介3645岁占304347独身中661介2135岁间仅14介3645岁间
    8 购房者年龄结构职业特征婚姻状况已婚中初级工作者构成购房体年轻单身族购房群体中缺重部分
    3） 购房者期
    （全国20城市2001调查结果例）
    应该说2145岁间群购房兴趣希房屋类型然济适房商品房 面积介50150方米间 单价3000元 愿花30004000元／方米购房占定例预期市场价格差距低调查总体房价预期真正市场行情差距调查总体方米价格预期：方米
    5001000元占22910002000元占3220003000元占196 6000元仅占13出国消费者房价承受力实际市场情况相径庭
    4） 全国性竞争者
    万科万通中海外等家具全国性品牌拥强资实力丰富开发验房产开发商目前正北京海深圳等城市积极浙江江苏等济发达区推进会现区开发商形成较竞争压力
    2 浙江省市场分析
    浙江济发展强劲尤民企私济发达民间财富充裕购买力强观念领先购房购房目居家投资置业三者种元化需求极刺激整浙江房产市场区域梯度目前形成格局：
    8 杭州第区域特点：市场成熟消费力强房产企业开发水高竞争激烈集中方知名品牌：绿城南金等正全国区扩张
    9 肖山宁波温州第二区域特点：市场相成熟区域购买力强房产企业开发水较高竞争激烈正走品牌化道路
    10 台州金华嘉兴湖州义乌第三区域特点：市场中低端高端市场开发区域购买力强总体房产企业开发水般高起点高水企业已开始进入
    11 城镇第四区域市场正形成解决居住区域购买力般开发水低
    3 杭州市场分析
    房产行业具鲜明区域性分析具体企业外部环境时应明确区域样具备定现实意义开元房产公司言浙江省环境尤杭州市环境分析具重意义
    1） 杭州房产市场演变程
    杭州房产行情8年始终根阳线关部门统计1995年1997年杭州市中心销售价格40006000元方米集中5000元方米左右次市中心价格范围28004000元方米外围区域18002500元方米水
    1998年春开始1999年市中心销售价格涨45006500元方米（西湖周边区域外）集中5800元方米左右水次市中心价格范围35004800元方米外围区域（城西）已25003200元方米水然价格前阶段涨明显销售情况相错市中心次市中心现房楼盘实现100销售率外围区域销售速度更快开发水较高楼盘尚未竣工已实现100销售率
    2000年杭州房价飚升年般楼盘增幅500元方米品牌楼盘涨幅甚突破千元西湖边楼盘美金计价价格范围9002000美元方米左右市中心楼房均价68009000元方米次市中心楼价稳中升均单价36004500元方米外围区域特城西蒋村商住区着环境改善批区落成价位32004300元方米左右
    2001年市场总体供应量非常少房价然走升通道中市中心升趋势明显约200400元次市中心升幅度较尤东部区湖墅艮山门带前者受钱江新城建设刺激者受西湖文化广场规划影响带房价已高达5000元方米城西蒋村房产然较稳定扬达35004200元方米
    2002年杭州房产进入钱塘江时代钱塘两岸房产正成市场热点品牌房产屡受追捧许尚图纸阶段便预定空外远郊型造城项目崭露头角价格低廉受投资商抢购
    目前杭州房价涨幅达全国第三全国15副省级城市4直辖市杭州房产销售价格涨幅位次相稳定19981999年位居第五2000年位居第三2001年继续位居第三
    2） 杭州房产市场竞争格局
    目前房产区域垄断逐渐破全国统房产市场正形成具体杭州房产市场方面外资企业全国性品牌房产区域性房产公司积极谋求进入浙江杭州市场方面杭州实力房产公司积极浙江省二级城市省会城市海北京广州等城市谋求发展
















    4 省竞争手
    绿城金南坤四家房产开发商
    1） 浙江绿城
    浙江绿城房产集团限公司目前注册资1亿元民币总资产11亿集房产开发设计营销物业理等体具国家级开发资质型房产集团公司设综合理部力资源部质量理部总工程师办公室企业发展部策划部计划资金部财务理部前期理部项目前期部工程成理部材料设备部销售部十三职部门现员工
    500余专文化程度员工占业员80开发理念规划设计环境设计配套设施物业理方面定优势尤规划环境设计方面已形成独特绿城风格房产公司难模仿树立绿城品牌起作
    6 运作模式：项目公司形式运作项目公司拥较权项目公司找项目利润分成形式开发运作绿城集团方面进步强化项目规划设计独特优势方面学提高部分工作进行外包公司市场营销工作部分外包香港公司
    7 发展方：房产综合开发营导产业积极发展房产相关产业努力扩营领域开拓国际国市场现代化理模式构筑元化营格局着国际化流企业方发展
    8 开发情况：公司开发项目2002年底竣工交付61万方米（中评优良工程建筑面积达45万方米占总量73）目前建施工面积58万方米正开发建造楼盘九溪玫瑰园西区墅桃花源生态居住区杭州绿园春江花月紫桂花园桂花城二期世纪广场萧山商城花园舟山丹桂园温州岛中岛墅园海陆风里海浦东绿城安徽合肥桂花园等全国范围二十项目
    9 开发理念：园区规划建筑容积社区口密度道路布局交通组织生活设施配套绿化布置养护户外环境建筑高度立面色彩空间形态组合居室功设置线布局等切方面考虑环节影响居民安全舒适日常生活方便程度园区居民际关系影响努力追求房产品精致完美追求房产品质进步创新融入开发座园区处细节性化居住达真善美理想境界
    10 销售预计：绿城房产集团全年杭销售额突破14亿元着海北京合肥等项目利进展明年集团外项目销售额杭项目基持年超杭项目销售额
    11 项目运作方式











    2） 浙江金
    浙江金房产开发限公司成立1994年注册资金5000万元包含房产公司物业公司装饰公司假日酒店公司广告公司幼园苗圃基现员工200余中专文化学历占70开发金花园金新城新金城市花园等系列房产总开发面积30万方米进入2000年已推出金新城二期金杰厦写字楼市中心生态庭院金华庭国家康居示范住宅区嘉兴金景苑金富春山居型墅区等项目总开发面积约60万方米
    项目运作形式：杭州项目部形式运作项目部基做项目开发工作项目前期销售物业理总公司统运作外项目公司形式运作述工作均项目公司运作
    3） 浙江南
    浙江南房产集团成立1993年4月13日原名浙江华电房产开发公司1998年10月26日浙江省工商行政理局核准变更浙江南房产集团限公司1993年开始先完成南花园（1993）金华国贸厦（1994）南城市墅（1995）南厦（1996）南·天水苑（1997）南·德加公寓（1999）南五环广场（
    2000）南·林语墅(2001)等系列开发目前正事南·白马公寓南·白马厦南·银座公寓南·江滨花园南·西湖高尔夫墅等房产项目开发建设年发展南房产集团房产开发物业理房产中介房产网络交易等四领域分通ISO9002质量保证体系认证已成集房产综合开发建筑勘察设计物业理服务酒店写字楼营理房屋置换服务房产评估体涉房产领域拥十余家成员企业房产企业集团
    浙江南置业股份限公司前身浙江南房产集团控股企业浙江南富华房产开发限公司浙江南置业股份限公司2000年12月变更重组浙江南房产集团控股东方通信集团等企业参股注册资金1亿元股份限公司南置业已2002年1月利通中国证监会市辅导期验收
    南房产已形成产投资开发浙江南房产集团住宅房产开发浙江南置业股份限公司两体系积极浙江省海等华东区开拓相关房产业务
    根规划未年南房产系列品牌房产开发成旅游景观房产城市住宅科技型物业商业物业等类型房产品包括中国良渚文化村杭州乐园二期南佑圣公寓湖滨区特色街居改造浙江学高科技园毛家桥区宁波东海明珠花园绍兴水乐园义乌黎明墅海新桥项目等物业
    发展战略目标杭州土基走出杭州面华东市场积极开拓杭州海宁波三中心沪杭杭甬高速公路线城市市场延伸战略部署进步提升拓展南房产华东区品牌形象南房产终成全国性品牌奠定基础
    企业发展方式通产业化运作加快企业发展步伐方面注重产品产业化做模式总结模式然方推进方面注重产业链建设住宅建设中心相关产业边际产业深发展通产业化运作推动科技发展提高济效益
    4） 杭州坤
    杭州坤建设集团限公司系股份制民营企业始创1995年注册资金12000万元现员工326名中中高级职称117名中专毕业占85集团总部杭州专业事城市住宅商业产土成片开发城市基础设施投资开发建设涉足物业理旅游运输金融证券等行业属企业：杭州坤建设限公司（全资）杭州山水家置业限公司（全资）杭州金家渡置业限公司（控股）浙江钱江房产开发实业限公司（参股）宁波坤建设限公司（全资）杭州三墩城镇建设限公司（控股）杭州坤旅游客运中心限公司（全资）杭州坤社区服务限公司（全资） 杭州公路工程开发限公司（参股）公司强调组织团体建设旨提高组织运作效率员工实行等式互动式理注重组织整体性目标性强调间部门间部门部门间整体谐调发挥团队整体综合优势
    5 省竞争手分析
    果房产企业综合实力知识验两维度进行分析浙江省竞争者位置分布情况图示总体讲开元房产公司实力处中水开发验加强提高











    第3节 未发展机会
    1998年房产市场复苏已5年头方面着土取方式协议出招标出土成提高总成升方面受行业高额利润驱竞争者量涌入开发量激增期然需求幅增加市场已供应求转供求市场风险日益凸现部分区域已出现泡沫房产身区域梯度性客户需求变化造成房产品结构性短缺然提供机会
    1 区域梯度性带机会
    区域间市场发展衡部分区域市场已成熟（消费者竞争者市场法规等）竞争激烈利润空间降低销售风险增加时部分区市场滞12年市场正形成果加适引导转化现实需求全国言广东深圳房产成熟竞争激烈现基全现房销售实力弱验少开发商已法市场生存海北京房产发展稍迟深圳市场杭州迟海北京浙江宁波金华省会杭州慢半拍开元集团处杭州萧山利房产区域梯度性特征稍迟杭州区域市场宁波金华二三级城市进军
    2 结构性短缺带机会
    市场竞争非常激烈市场机会然存原：方面客户需求常变化方面竞争者分析客户需求变化趋势进行市场定位造成部分类型房产品供应求部分产品滞销现杭州单身公寓面积住宅热销度受市场追捧跃层总价接排屋墅出现销售困难开元集团进步提高战略预见力市场反应力预见市场变化趋势快作出反应总体竞争非常激烈市场市场机会
    3 区域梯度性结构性短缺相结合带机会
    通区域梯度性结构性短缺相结合带机会非常利实际具操作性区域市场发展空间开发商总先开发结构性短缺明显部分细分市场稍迟杭州区域市场宁波金华省会城市开发时开发商实力验理念受限制精品楼盘开发足潜消费力量观加适引导转现实需求风险开元集团完全通海杭州开发形成验配合公司强实力品牌效应述区开发精品楼盘占领市场

    第4节 关键成功素
    1 价值链分析
    房产开发企业投资机会寻找筛选开始项目建设完毕进行出售出租实施全寿命周期物业理遵循着合逻辑开发规律程序般说程序包括8步骤：投资机会寻找筛选细化投资方案行性研究合谈判正式签署关合作协议工程建设竣工投入房产资产理综合投资机会寻找判断前期开发策划项目规划设计投资建设推广策划销售房产资产理等6价值活动环节
    作房产开发企业运行缺少部分房产开发需重支持系统支撑程：信息支持系统资金支持系统法律支持系统技术支持系统系统支持作贯穿房产开发全程
    确认房产开发企业价值链程中首先企业项价值活动分入基价值链中显示基价值活动辅助价值活动类型中通房产开发企业业务普遍特点分析纳总结出典型房产开发企业价值链图217示
    价值链分析中项目前期工作实际产品设计程程工作效果整体决定房产项目利润水般房产开发商说项工作具许确定素环节理确保项目价值关键
    采购生产环节中土政策没完全市场化情况作房产项目成土价格谈判显非常重通种手段获较低土价格提高项目盈利水时采购环节工程外包环节理定程度降低成
    市场营销环节影响房产价格重素房产项目差异性顾客难较房产间差异供应商客户间信息称现象较明显效市场营销吸引目标客户时提高客户房产价值认知

    企业基础设施



    利


    润

    辅助活动



    招聘培训
    招聘培训
    市场信息建材信息政策法规工程造价建筑技术资金安排
    价格信息政策法规
    市场研究销售支持方案创意
    政策法规
    客户信息理
    服务规范手册物业动化理系统
    物资运输信息收集资金融通中介服务外包服务
    基活动
    投资机会寻找判断产品定位规划设计施工规划材料选择
    土开发材料采购工程发包
    销售推广员促销
    公关系
    办理购房交房手续处理客户需求
    物业理



    产品交付物业理房产出售事情前房产销售没直接影响活动直接影响客户产品价值体验终影响企业品牌口碑
    房产开发中量专业性活动需外包正确选择外包厂商程度提升房产价值
    2 关键成功素
    1 战略预见整合
    战略预见整合指未趋势产业发展趋势握企业面机会威胁握结合企业身优势劣势通企业外部资源效整合明确企业营发展方明确企业核心力发展规划积极效实施战略
    谋万世者足谋时谋全局者足谋城 战略预见整合企业方性问题唯方正确接工作意义
    具体房产企业战略预见首先指宏观济形势握房产产业宏观济高度相关具更波动性次指房产产业发展趋势握包括购房者需求趋势购房目观念变化等时机握具体操作时候时采取种行动开元集团战略预见方面表现良较典型1998年开始储备土面开发良基础
    房产企业整合力非常重包括部资源整合外部资源整合部资源整合部力资源财务技术文化整合房产企业整价值创造程中相部分工作包括前期策划设计施工甚销售外包进行加涉政府部门外部资源整合力重中重
    2 投资机会寻找判断
    投资机会寻找判断前面战略预见基础进步具体化针具体项目操作房产产业具周期性区域性特点投资机会均应根具体项目情况具体分析理讲济发展居住生活水存着矛盾差异区域潜力投资机会济断发展居住生活水求断变化矛盾差异会断产生投资机会会断涌现
    3 前期开发策划
    果说投资机会寻找判断解决项目做做问题前期开发策划解决项目做问题指房产开发企业通市场调查研究确定开发项目目标客户群目标客户群社会济文化等特征作出准确界定发现目标客户群需求综合考虑方面素确定满足客户需求项目开发策划方案具体言前期开发策划涉三方面流程：
    1 客户定位：确定楼盘单价区间总价范围客户开发
    2 需求定位：确定客户住宅需求具体容
    3 项目定板：确定满足客户需求创造策划方案
    4 项目规划设计
    规划设计指房产项目环境建筑规划设计确定定规划条件住宅区空间排列组合建筑风格环境特色智化水户型结构面设计特征建材选料造价成规划设计控制力表现七方面：选择正确规划设计方式选择正确规划设计合作伙伴保证客户需求容规划设计工作中体现激励设计师采创新手法工作保证项目成效控制保证项目拥根市场变化作出灵活调整空间范围保证进行科学高效施工
    5 推广策划销售
    设计完成项目推广成首务项目推广包含营销策划形象包装广告宣传销售理售服务等环节关键策划营销控制营销策划项目利益点创造性方式传导潜客户程策划员十分熟悉市场竞争手状况找准利益较基准营销控制实现项目利润化捷径房产消费品生产周期长市场需求变化供调节营销控制实现微调项目开盘抢空件事说明定价偏低开发商没销售收入控制销售节拍先导期开盘期强销期收盘期安排合理供例期间供应销售量面积楼层中保持定坏高低例实现均衡销售果项目市场需求握准规划设计科学够挽救项目营销策划销售控制房产关终极需求影响素太市场需求握准率建筑结果调整样销售策划销售控制成影响开发商生存关键素
    6 房产资产理
    资产理指物业理根具体物业种类分住宅物业理商务物业理商场营理宾馆理长期言做房产资产理仅房产企业带源源断收入物业身价值增值程提升物业品位树立开发企业品牌续物业推出均良支撑作着物业硬件质化趋势加速作软件资产理形成差异化竞争中取胜
    开元集团萧山具良资产理服务品牌开元名样位置高出竞争手楼盘300元方米价格进行销售资产理品牌效应

    第3章 集团部条件分析
    第1节 集团部条件概述
    目前开元集团家旅游酒店业导产业时营房产开发金融投资跨区域发展股份制企业拥属企业19家资产13亿元浙江省旅游集团创业发展程中开元旅业集团家政府招起步十年时间发展成型旅游集团属十家企业均营良基确立优质服务科学理断创新稳健发展企业形象行业中获较高声誉
    1 集团发展历程
    时间段
    创业期
    1988－1994
    二次创业期
    19941999
    创业扩张期
    1999
    阶段性标志
    l1 萧山宾馆开业l2 成萧山市首家涉外旅游酒店
    l1 萧山宾馆股份限公司成立
    l2 兼江度假村
    l3 发展酒店相关餐饮娱乐业务
    l4 宁波开元酒店开业l5 开元集团跨区发展起步
    l6 集团涉足证券投资
    l7 开元名l8 项目成功启动



    市场条件
    l1 酒店营理努力走出招模式
    l2 酒店转型进程中l3 缺乏具备l4
    l7 国酒店联合体市场发展契机积极推进集团化进程
    l8 国尚处市场济起步阶段
    l12 较实力酒店集团尝试着种形式连锁扩张
    l13 证券业房产发展企业带新机遇


    相关验力理
    l5 企业缺乏现代化营理模式l6 处摸索阶段
    l9 现代企业营理机制逐步形成l10 l11 没形成系统营理模式
    l14 集团理者理科学化系统化标l15 准化意识增强
    模式
    单体营
    家营
    集团营产业联动
    表11示开元旅业集团发展酒店业务发展作线展开程基单体家集团发展路径表示市场发展变化导致公司理模式相应变化阶段表现出特征
    三阶段中整体体现出创业程中企业特点：通寻找市场机会握市场机会获跳跃式发展开元集团高层领导战略性眼光集团次关键时候握机会
    2 7S模型分析
    鉴麦肯锡公司7S模型开元集团部情况作较系统分析7S指企业发展程中必须全面考虑七方面情况包括结构（Structure）制度（System）风格（Style）员工（Staff）技（Skill）战略（Strategy）价值观（Shared Vision）
    1 结构（Structure）
    开元集团组织结构长期发展程逐步形成较体现务实高效企业风格开元集团整体实行类似事业部理模式分酒店业务单元房产业务单元总部职部门负责集团整体行政财务工作酒店业务房产业务相独立性集团职部门理控制方面作相较弱时集团高层保留重投资项目决策理业务单元部采取利润中心理模式项目独立利润考核部门整组织体系利润考核垂直理层面职责较明确横关系中相互资源享沟通相较弱高层领导间较沟通中高层中层基层间沟通相较少
    现组织结构中设立饭店理部财务公司等机构应该说组织造程中尝试酒店理部建立目加强集团饭店连锁理发挥开元旅业品牌效应营销培训质检等方面初步起巩固基础全面创新促进连锁稳定发展作新建立部门财务公司应集团发展求减少沉淀资金提高资金效率方面颇成效着集团连锁化进程深入产业联动策略实施新发展环境提出新求组织定位工作落实需全局性战略握开展集团公司部门新挑战
    2 体系（System）
    理体系包括种业务流程理流程理规定目前开元集团理体系基原酒店理基础进行延伸
    酒店连锁化进程刚刚起步时扩张速度快相言集团定储备现行结构基够保证整组织正常运转着连锁化进程加快房产业蓬勃发展断会新项目出台断新投资启动原组织理结构会变难适应总理长期外面奔波花费精力效率未必高外新公司领导班子构成员选拔培训等方面存着资源足问题
    问题实际体系问题体系高效吸引培养工作会支持容易找合适构建灵活高效组织体系满足集团公司扩张进程源源断集团供应需种资源直接关系集团发展成败整理体系整体系具较强案操作力较缺乏全局性配合规划理体系部间横间工作环节配合足
    3 风格（Style）
    开元集团理风格较明显特点：稳健进取
    稳健特点表现型投资项目方面集团较谨慎风险估计较充分种营风格集团变化环境中避免风险获良收益值注意目前集团
    稳健风格赖集团领导风格没集团理体系充分体现特点集团较领导者精力较充分市场处升阶段等情况种赖领导者判断理风格够充分发挥简洁高效灵活特点集团发展外部环境确定性增加情况会出现偏差种偏差会着集团规模扩断放
    进取特点体现商业机会握集团扩张追求种风格集团发展动力需重视种进取风格传递集团层面激发动力问题需通集团发展愿景设计理体制配套
    4 员工（Staff）
    目前开元集团员工3700中中高层理员 498 普通员工中老员工数例呈逐年降员工中专学历员工387年集团根企业发展需逐步增加高学历招收例尤集团总部员工中学生例较高方面员工加入企业力资源整体素质提高提供支持时带问题工作验足期值高心态稳定等时年轻员工老员工面前缺乏权威性工作程中需磨合程
    调研程中力资源许集团中高层理员认制约集团进步发展瓶颈种力资源缺乏问题方面原造成：
    4 集团身快速发展：种发展速度身带中高级量需求企业部培养难满足种需求外部招聘存文化适应理等种问题
    5 价值认知差异：企业价值认知方面存定差距尤股份制改制处理股东理间关系成需重新考虑问题高层骨干核心股东情况种者营者间矛盾明显着企业快速发展外部引进断发挥更作股东营者分离情况会出现代理失效理成问题尤公司快速发展情况增长业务较落理体制间会产生突问题根源企业间价值观匹配适应
    6 发展求：目前追求发展环境中员工说果企业中难获较发展机会者认外面获更发展会通跳槽寻找发展机会目前集团员流失重原
    7 酒店业间竞争：酒店行业间竞争会吸引中高层理员跳槽
    8 房产业快速发展：房产年快速发展房产业高级专业员变稀缺
    9 行业业吸引：行业中样存酒店业房产中吸引力
    面众外部影响素果固守集团传统力资源理体制理文化会感动述普遍感觉缺乏问题实际种动情况表现根身条件市场变化特点建立灵活力资源理体制非常必工作两方面开展工作岗位需求进行理规划需求变相稳简单二员理包括招聘选择培训考核激励等工作吸引留住方面五方面做工作：发展学工资福利成感际关系
    5 技（Skill）
    开元集团整体技说源酒店业务发展程中积累时涉足房产程中通学积累少验开元技积累中服务特色较明显时开元理层市场需求敏感度集团赖发展重技基础应该说开元集团酒店业中积累技已部分复制房产业务中成房产业务竞争优势重源发展程结合市场需求变化断学创新强化种核心技进步重视种技积累拓展延伸
    6 战略（Strategy）
    总说发展历程中开元集团战略思路较清晰基着酒店业务条线断发现机会握机会发展具体酒店运营程中通服务差异低成策略获市场中竞争优势
    两年中集团公司开始连锁发展元营探索集团理层较敏锐市场感觉稳健积累整合运作方式良市场环境集团房产领域初战告捷发展良基础值注意着房产市场竞争加剧外部环境变化房产业务利润空间会减少市场会细分集团需积极培育核心力营特色市场中获竞争位种位仅仅建设规模扩基竞争手较力差异集团连锁营酒店方面相走较慢种情况仅酒店利润空间相较原关集团长期营风格关集团长远发展连锁发展必须环节性化饭店发展样需连锁运行方式降低成扩市场影响力培育连锁营力需投入定资源战略层面予定重视
    着环境变化集团面机会选择阶段发展集团层面着认识：集团层面界定酒店房产业务关系？确定导产业？否发展相关产业等意见业务单元层面酒店业务究竟走济性酒店走性化高档酒店？房产业务究竟保持组合开发模式走专业营道路？职层面界定集团总部业务单元关系？界定职部门业务部门关系？等等需考虑明确战略问题
    7 8 价值观（Shared Vision）
    谓价值观念集团部导认价值观念通常说企业文化核心部分年发展程开元集团执行种直线式理模式文化特点鲜明属种强势文化着企业发展体制改革员工成长外员加入等等开元集团原文化断调整适应环境变化价值观体现员工价值认客户价值认资价值认等等方面显然背景价值评价标准取谓
    提法企业做法相价值观驱性否合适取决企业发展求
    开元集团说发展历程考虑目前业务员结构分析目前文化质讲具酒店文化基时长期发展程中形成独特性较明显员工企业忠诚员工较踏实工作作风客户需求重视服务创新追求等时企业部理中开元集团提出营理念重视员工感受想法注重员工沟通尤集团高层始终保持基层员工亲关系文化特点年积累形成开元集团部深层次积淀文化特点较长时期影响集团发展模式理方式









    果关系睦程度目标致程度划分企业文化图11示分网络型组织公社型组织利益型组织独立型组织开元集团创业初期业务较单领导员工关系较密切层面间利益差异较容易形成公社型组织文化着公司发展体制改制等企业文化中会逐步加入特色成分目标致性关系密切程度方面会程度降低业务需企业文化特点目前酒店作业务情况公社型组织文化会较利企业部理公司连锁发展跨行业跨区域发展程中应重视公社型文化文化间衡时避免种文化束缚企业创新力适导入文化特征利企业快速发展创新
    目前开元集团较重视公社型文化氛围培育组织系列丰富彩活动集团范围力宣传教育积极灌输形成企业强烈文化氛围：年度开元旅业集团技术武充分展示集团员工服务水综合素质显现类技术精英优秀员工形成全员积极精神风貌成功举办首届开元文化节通开元旅业形象姐评选摄影作品赛开元征文赛员工集体婚礼相聚中秋联欢晚会集团员工提供发现展示舞台机会社会界显示开元旅业天家景象通工会青团组织相继开展游泳篮球乒乓球保龄球赛五四青年联欢会幸福家庭联谊会等活动丰富员工业余生活组织开元优秀事迹巡回演讲深化位员工企业文化认识家学榜样赶目标较鼓舞工作士气总说开元集团凝聚力较强组织14年集团部高层领导者中层理者流动率较低典型公社型文化特点着集团快速扩张外员老员工间产生文化碰撞凝聚力前较降种发展程中必然现象需重视发展速度文化适应方面获机结合
    深层次考虑老员工新引进员两群体间文化突目前企业转型阶段必然现象老员工目前企业部利益格局基础新员工企业发展动力集团理层说两类群体间利益衡逐步融合集团部稳定持续发展关键集团核心理员说实际完成转型程目前集团较重视员工状态理采取积极理措施半年进行次民意测验时解员工呼声促进员工间沟通帮助新老员工转变观念加强整组织凝聚力时力资源工作方面实行中高层理员部选聘工作通台州开元酒店房产公司售楼处等公司中层理员选聘方面集团优秀员工脱颖出方面明确集团力资源晋升选拔部优先理念增强企业凝聚力吸引力时集团全面推广理职位重点岗位先外公竞争优胜劣汰机制积累验
    目前问题集团明确战略定位基础原文化基础逐步培育适应新发展求企业部文化种文化企业原文化新导入元文化间融合结果新招聘尤中高层招聘中重视应聘员工价值观分析理企业整体文化培育角度进行员规划日常工作中断强化
    3 重转型期
    目前情况完成定积累集团面种机会选择种酒店行业部发展机会包括收购兼连锁发展相关业务等种行业机会机会较具吸引力前景明确实际完成基原始积累配置资源成集团高层考虑首问题集团正面战略型发展模式转变
    战略方确定直接影响集团战略资源配置影响集团发展道路前途目前作系统动战略思考集团会发生然战略转移种然转移取决集团部导意见衡结果时种然转移稳定确定战略转移导致理系统转型果战略系统匹配直接导致集团运行效率降低
    进步握开元集团情况力特点围绕组织结构力资源财务理运营理等做更深入分析
    第2节 组织结构分析
    企业集团理体制组织结构价值创造基保障核心解决权责配置问题企业集团通改变公司权力分配结构公司组织关系职机构设置调整理模式影响控制属业务单元营理然组织形式身优劣分关键否集团公司身业务发展相吻合
    1 开元集团组织结构演变特点
    着开元集团断发展扩张组织结构发生相应变化
    1 目前组织结构
    根目前组织结构设置图12示组织结构图结构开元集团年发展程中逐步变化形成结构中沉淀开元集团发展历理特点
    整体开元集团组织结构中包括三板块：集团总部中包括资运作业务酒店业务单元房产业务单元集团核心理层总裁三分块副总裁板块间相独立核心理层直接理控制
    目前理方式包括两方理：垂直理线横职理线（图中箭头示）整体讲垂直理效率力度远横职理力度



























    2 战略转型结构变化
    目前开元集团组织结构反映开元原单酒店酒店元业务业务演化程组织结构仅形式体现种发展程理理念基保持变


























    图示13中开元集团组织然演化程直着较务实方式逐步进行
    3 演变规律
    果深入分析开元集团整体理模式深层思路基保持变较典型集团发展程中基保持直线理方式现区原单直线理模式现复合直线理模式（者称类事业部模式）种理模式集团酒店业务背景发展起源直接相关
    种直线理模式效率较高便理控制外界响应力较强员工干部关系较融洽问题理体系结构性功较弱较赖领导者力着集团业务拓展规模扩种直线理模式尤复合直线理模式日益面问题
    实际开元集团已意识问题希通职部门作形成较效理体系缺乏系统明确战略考虑整调整程中基采尝试方式进行时目前缺乏合适方式评价理体系建设方面资源投入否合理
    2 组织结构特点分析
    1 现行组织结构思路
    作业务组成优势建立系列享资源基础企业集团设计组织结构时首先应该考虑通效组织形式整合营创造价值业务部门单独进行营价值关键问题解决集团属部门间环节应该集权环节应该分权集权分权尺度控制
    1） 饭店理部财务公司
    公司组织结构中饭店理部财务公司开元集团组织造程中尝试饭店理部建立目加强集团饭店连锁理发挥开元旅业品牌效应营销培训质检等方面起巩固基础全面创新促进连锁稳定发展
    作新建立部门财务公司应集团发展求减少沉淀资金提高资金效率方面颇成效
    2） 理控制
    元化企业部存产业利润中心产业部门利润中心会竭总部争取投入资源力争投资化扩产业部门营规模果总部缺乏套行效机制者控制容易造成企业负债高资源配置合理问题监督控制业务部门业绩两种方式：种通财务控制理种财务绩效评价标准负责种营控制注重理决策行动评估目前开元采取做法财务指标控制
    3） 职部门
    开元旅业集团总部设总裁办公室酒店理部投资置业公司财务部财务公司等职机构负责领导项具体业务开展集团公司员79占整公司总数2总部规模酒店业劳动密集型行业关量酒店员作基数率较
    集团公司职部门角色作中国民营企业二次创业程中直较尴尬般言集团公司企业发展定程度着手建立负责公司日常行政事务员高层外新招进员业务部门沟通中缺乏足够权威性制定制度措施难贯彻时职部门身直接创造利润定位作容易受置疑开元集团中样存问题实际职机构作集团发展关重作包括享资源建设分配部门间协调信息收集分析理台构建等
    2 较明显问题现象
    1） 头理突
    种头理包括两方面集团层职部门业务单元部理间交叉问题二业务单元部直线理职理间交叉问题反映日常工作中理流程长理职重复执行部门效率降低
    2） 中高层骨干3） 足
    直线理模式中较典型领导者赖较开元集团采取复合型直线理模式单元项目领导求较高表现出中高层骨干足问题
    4） 规模效益5） 明显
    集团规模断扩情况规模效益表现明显酒店数量扩展客户间享总体成降低验曲线效果等明显集团难快速进步扩展
    3 问题原分析
    1） 转型期适应性问题
    实际外部环境企业条件变化开元集团正处重战略转型阶段集团整体需适应程适应问题涉理思路理方式业务流程企业文化等方面时集团层面理者需适应程
    2） 职部门力量偏弱
    根集团发展思路需较强职部门领导者提供理决策支持承担部分理职目前集团架构中集团层面业务单元层面职部门存力量偏弱问题
    3） 组织公台尚未形成
    目前集团规模已原快速发展程中组织理台建设相滞组织台包括知识积累业务流程重组组织结构调整等种情况形成方面集团发展速度较快关方面集团直线理模式低成运行方式关继续保持高效运作低成运行前提建设完善组织台更长时期范围降低成？集团核心理层需考虑组织实施问题
    4 层次组织结构分析
    1） 集团层结构特点
    开元集团层面基图14示结构：









    开元集团核心员构成总裁团队根负责方面工作时重问题交叉采团队方式进行工作
    9 授权问题：总裁团队线理中惯直接理控制实际板块分化实际需授权程总说板块负责核心员相互间较团结认目前层次授权问题尚没完全显示出着外部高员引入理体系建立种授权设置需系统考虑
    10 横分工问题：横理分工集团发展程必须面问题目前总裁团队层面问题明显职部门层面问题较突出典型集团职部门业务单元职部门业务部门间理关系清晰什该什该问题尚探索中
    2） 酒店业务单元结构特点




























    目前开元集团酒店业务单元基采取准事业部方式理财务中高层事集团理外具体业务运行事业部部单位进行酒店业务单元部：酒店均独立运行实行总理负责制理方式利润中心方式进行考核理配套公司（清洗配送旅游）实行利润中心理方式时规模发展统理业务单元部建立质量营销力资源等三职部门
    目前运行情况酒店具较充分权营活动中较动酒店总理发挥较重作负责单位营销成质量等日常运行理工作酒店间正式业务交流合作活动较少种理模式公司酒店业务扩张模式直接相关较适应营环境求业务单位具较适应性灵活性种理模式样面规模效益明显问题解决问题公司两方面做重工作配套服务进行综合成立相应专业公司方面通财务统理减低成加强控制应该说措施降低成加强控制等方面效果明显塑造品牌客户资源享业务流程优化力资源培养等方面效果明显集团理层已意识问题成立相应职理部门
    酒店业务单元部职部门工作基处摸索阶段效果明显问题表面：身职部门员验足二酒店负责认识足实际更深层次问题集团定位清晰问题定位清晰酒店业务单元中究竟需投入少资源进行理台开发问题难确定客观职理线直线理线位考虑必然会产生矛盾
    3） 房产业务单元结构特点
    图16房产业务单元中包括房产公司物业公司装饰公司等部分集团副总裁兼房产公司总理房产公司部设职部门处理房产公司部理事务目前问题财务事业务理职责权限集团层业务单元层项目层间分配集中控制角度说职责权限应成允许情况量集权发挥集体创造性灵活响应性角度说职责权限应量授权开元集团房产业务单元说职责权限分配应该动态变化应充分考虑环境变化部发展特点保持集权授权衡衡程中需考虑素：项目投资风险控制理流程简洁高效问题项目成控制层次业务理员动性积极性发挥权限分配程中需考虑权限职责匹配时需考虑具体理员特点

















    3 组织结构发展战略
    1 组织结构战略服2 务
    组织结构设置战略目标实现实际开元集团发展程中已然形成战略思路战略思路通断理调整落实组织结构具体设置中目前战略思路然形成程较明显体现路径赖特点集团发展业务规模业务范围已原集团发展目标单纯延续前思路组织结构模式已客观阻碍集团发展
    必结合集团发展战略进行组织结构创新调整
    3 战略设计必须考虑组织结构实际情况
    组织结构仅仅张组织结构图问题涉部权限职责业务流程相互关系等重容身具相稳定性果组织结构进行调整必定涉理成增加调整关键重视调整带价值增值集团战略设计必须结合目前组织结构实际情况充分理解含企业文化工作惯员特点等找战略结构结合点战略结构间寻找结合点
    目前组织结构采取复合直线理模式种模式特点理权限集中直线理层次横理层次相较弱时种模式倾集权目前运行情况种复合直线模式基效面关键性问题关键领导岗位（饭店总理项目总理）赖较强职部门作难发挥问题影响集团理享台形成强化制约集团低成复制力终限制集团扩张力问题着集团发展断突出
    4 三方面问题
    集团组织结构效运行需明确三方面问题：
    2 集团总部业务单元相互间关系：集团总部什？业务单元什？需系统设计职责分工中具体体现出
    3 房产业务单元部职部门具体项目组间关系：房产公司职部门发挥什样作？集团职部门职责区分？
    4 酒店业务单元部职部门酒店间关系：酒店单体相独立运行情况发挥职部门作尤发挥职部门酒店验享培养营销互动等方面作非常重

    第3节 力资源分析
    1 力资源现状分析
    1 现力资源构成
    1） 集团部员分布（截止2002年10月）










    开元集团现员3808中集团总部79酒店业务单元3571房产业务单元158员分布情况图17示力资源角度讲集团绝部分员酒店业务单元较明显体现酒店业务作集团基础业务特征种员分布决定集团目前理模式企业文化工作惯等酒店业务密切联系











    图18理员分布中然房产业务单元集团总部例提高酒店业务单元占份额集团部线理员集中酒店业务单元酒店业务部流程理显较重









    图19专业员分布中集团房产业务单元员例明显升说明两板块技术求时说明房产业务酒店业务员求两者营方式较差异
    2） 理员重
    1 三板块较










    图示110中房产业务单元理员例酒店业务单元酒店业务单元部量基层员工存关种员结构理重点基层员工说较重视基收入保障领导情关心等理层员说会更关注事业发展远期收益社会认感等
    2 单位较










    图示111中家酒店理员重1015间低星级酒店规模较理员重相较高配套业务公司员基数较理员重较高
    3） 专业员重
    3 三板块较











    图112房产业务单元集团总部专业员明显酒店业务单元差异公司理方式带明显求时力资源成影响较
    4 单位较











    图113酒店专业员例中宁波开元台州开元低酒店种情况域特点酒店建立年限关直接影响酒店营成
    4） 力资源构成分析
    数结：
    5 员构成业务特点明显相关性
    6 员构成业务规模较关系
    7 员构成域特点定相关
    8 员构成酒店级关系
    ：
    3 集团业务单元理基础明显
    4 集团文化导容酒店业务相关
    5 集团力资源理重点业务领域应该
    2 员工满意度状态分析
    满意度调查
    1） 重点指2） 标3） 分析
    3 非常满意三项指标
    19调查容中选择非常满意选项中受培训程度单位发展事间协作分533621位前三位体现开元集团培训重视集团快速发展程中特成长性较良员工关系
    7 满意三项指标
    选择 满意选项中薪酬福利饭菜分433934位前三位三项指标力资源理中属基素员工满意度影响较尤酒店业员情况基素会较程度影响员工士气种情况公司低成策略关业务单位领导理风格关
    8 理特点分析
    重点指标分析出开元集团较重视员工技工作关系培养具良工作氛围员工报酬福利方面相缺乏吸引力种格局会公司力资源总体情况产生重影响：员工会开元集团作职业发展基础成长转移更具吸引力企业中力相较弱没太选择余员忠诚度会较高较愿意留公司市场竞争逐步激烈情况种倾利开元集团力资源状态优化时开元集团发展留成升隐患
    满意指标反映出目前开元集团低成策略相较弱理制度体系正面挑战保持低成优势时提高员工满意度？实际开元集团面战略问题体现
    4） 业务部门指5） 标6） 分析
    酒店数均酒店均满意度指标业务单元较图示114问题值注意：
    12 集团公司培训满意度明显低业务单位方面体现集团总部员培训较高求方面体现公司较重视业务单位职部门投入理验相较少
    13 薪酬福利方面指标较低员工属方面专业员较部门（房产总部旅游等）满意度高普通员较部门（酒店清洗等）体现类型员工相指标敏感度
    14 力发挥方面集团总部指标明显低单位体现总部员较高职业期公司部较重视业务部门特点
    总体讲开元集团部具较良工作氛围发展培训机会薪酬福利等方面满意度较低两类素具相互代性相互间难相互弥补两种素会相互作力资源层次产生影响









    7） 酒店总体较








    图示115中：
    4 培训方面酒店满意度较高较致体现开元集团酒店业务中相较成熟培训体系
    5 事协作方面较致良说明开元集团酒店业务中较强调团队合作
    6 娱乐活动方面家酒店明显低酒店说明酒店中理风格气氛侧面体现目前酒店业务饭店总理赖总理性理特点直接影响酒店营氛围
    7 指标方面酒店项指标较致说满意度高酒店部分指标高满意度低酒店部分指标低酒店差异饭店规模总理饭店新旧等整体素
    8） 9） 档次酒店较









    图116果萧宾度假村宁波开元台州开元型酒店（高星级酒店）取均值城市酒店阳光山庄美食城中型酒店（济型酒店）取均值进行较中型酒店（济型酒店）项指标明显高型酒店（高星级酒店）尤涉精细理方面指标差距更反映着酒店业务扩展目前赖总理酒店理模式面困境直线理模式效果理规模成反规模越种模式效果越差
    10） 档次酒店较
    图117型酒店（高星级酒店）相互较
    2 培训事协作福利娱乐活动方面酒店基致宁波开元明显高酒店
    3 项指标酒店定差距总体差距宁波开元较明显高酒店
    4 萧山宾馆度假村两家酒店情况较接项指标较接理水萧山宾馆略高度假村


















    图118中型酒店（济型饭店）相互较差距较明显三者均杭州情况类似差距较理者领导水关
    11） 新老酒店较
    图119萧宾度假村老酒店取均值宁波开元台州开元新酒店取均值新酒店项指标明显高老酒店说明饭店新旧企业营状况影响较种情况应该营者心态员工心态关










    3 存力资源问题
    总体讲开元集团部员工培训（尤酒店员培训）团队合作发展机会等方面较样面问题员工处岗位层次进行分析
    1） 高层
    集团高层包括集团层领导酒店总理副总理等层次力资源问题包括：
    16 文化认：包括新进员原文化认感原员环境变化发生想法变化等种原文化认完全认感方面集团理难度增加方面集团理创新源泉集团整体说需断反省身企业文化文化企业发展环境变化相互适应开元集团企业文化中具非常素重视员工发展重视情感交流太适应发展求素
    17 工作授权：高层理者会工作发挥空间权职业声誉等较重实际素客观决定高层理员职业位价值体现着集团发展授权方面矛盾必然会越越明显集团说需明确理模式保持理方式授权方式致
    18 储备：目前理模式集团部业务理高级较缺乏外部高级较缺乏情况部培养样面困难体制形成高级孵化吸引机制？目前面重问题时值注意集团业务理高级较重视职理高级关注较少集团整体理台难效形成
    2） 中层
    中层干部包括酒店副总理理员职部门理员骨干员业务单位理员层次力资源问题集中方面：
    11 忠诚度：层次员数较层次收入差距较工作容间桥梁目前集团整体收入水高情况员忠诚度会较低外部机会诱惑员容易流失目前集团层次员缺乏足够重视理缺少体制理保证实际集团发展程中层次员快速扩张关键
    12 职业发展：中间层次员较关注职业发展目前集团缺乏针层面员专门职业发展路径设计建设高层理员难产生重原
    13 员激励：层次员工作力限制激励效果强导致工作动性缺乏问题解决层次理者领导力领导方式直接相关
    3） 基层
    基层员工中目前问题：
    3 员工满意度：基项目中员工满意度较低
    4 干群关系：酒店中理者员工关系相较疏远
    4 力资源状态发展趋势
    根目前力资源现状问题结合集团发展求分析总力资源状态发展趋势较典型特征包括三方面：
    1） 中高层员缺乏
    中高层员进步缺乏方面外部员难融合进原团队方面部培养难较需求断扩种供需矛盾果良解决仅影响集团扩展现酒店理会产生影响
    2） 忠诚度降
    员忠诚度断降通体制激发员工忠诚度保持企业稳健发展需重点考虑问题
    3） 员成升
    种素影响集团整体员成断升通理体系作提高劳动生产率需考虑重问题
    2 力资源理体系分析
    1 力资源理体系总体状况
    力资源理体系分部分容进行讨：
    1） 规划
    目前开元集团力资源规划工作相较粗放较缺乏系统考虑时力资源安排层次理者考虑整体相关性强发展战略角度讲目前开元集团战略定位尚未完全确定影响力资源规划进行
    2） 招聘
    目前整集团招聘活动较分散招聘渠道较单招聘理体系需进步完善企业杭州型城市外部员吸引力相较弱
    3） 选择
    员选择机制中目前发挥导作单位手判断缺乏集团整体布局考虑
    4） 培训
    总体说培训活动开展较中层骨干培训相较少骨干相较少种情况中高层理方式集团激励导关
    5） 考核
    业务单位考核中较重视财务指标考核影响长期收益素考核重较难起明显引导作
    6） 薪酬
    目前公司整体薪酬水高酒店总理层面薪酬水属薪酬水差距较种做法通总理理作降低整体薪酬水加强低成优势
    7） 激励
    目前酒店总理层面实行期股激励制度总理总体收入增加增加总理职位吸引力股权例较行权周期较长激励作较总理关心年指标完成集团公司长期利益
    2 力资源理职分析
    1） 直线理者力资源理职责
    力资源理中常常种误解力资源力资源部事业务理部门员关实际业务部门力资源理中起着非常重核心作力资源工作仅需业务部门积极参工作效果终需通业务部门日常运行体现出开元集团力资源理中充分发挥业务理者力资源工作环节中作力资源理中充分发挥业务部门力资源部门作仅需设置理责时需考核激励制度结合起制度推动项工作开展
    2） 力资源部统筹协调
    力资源部需集团整体力资源理工作中起统筹协调作目前集团部力资源理工作体系中集团力资源理部门属企业力资源理部门间工作难协属企业力资源部方面受集团层面直接业务级双重领导工作较动方面感觉事做力资源理体系首先需集团领导充分重视种重视实际需集团领导部分精力直接业务理中转移间接职理中时集团需总部层面开始完善力资源理体系理清关系线关系作基层力资源理部门需积极融入日常业务活动中努力力资源工作效果直接体现业务价值创造中
    3） 4） 层次力资源职责
    力资源理体系部层次需分工总部力资源部什？业务单元力资源部什？酒店力资源部什？需较明确分工目前集团部力资源理分工原工作惯实际操作中感觉效果佳
    3 力资源理制度分析
    开元集团较特色力资源理制度包括：部岗位竞聘制度备干部储备制度满意度理制度股权激励制度分制度进行分析
    1） 部岗位竞聘制度
    竞聘制度身引导部合理流动挖掘潜力非常积极意义执行程中缺乏必执行保障机制效果降低业务单位制度落实缺乏配套工作流程设置时评价具重标准竞聘公正性会业务负责理权间存定矛盾外目前分级部流动制度集团统调配间存矛盾
    2） 备3） 干部储备4） 制度
    集团部中级中高级备干部分建立相应培养计划基金办法体现集团备重视良起步需具体工作中进步落实时融合日常理工作中
    5） 满意度理制度
    集团定期员工理员满意度进行调研项制度理层解员情况发现问题具非常积极作需两方面进行改善：调查容调查象需进步细分调研信息更具价值二满意度调研中重视事前事沟通
    6） 绩效考核制度
    开元集团部属企业负责实行绩效考核考核容包括财务指标市场份额企业形象理状况工作态度财务指标占绝部分份额项指标体现说明集团理层企业身长期赢利力关注需重视指标进行结合战略求系统设计通权重调整体现理重点
    7） 股权激励制度
    开元集团股权激励制度较特色制度设置充分体现开元集团领导团队合作长续营重视目前运行情况期股设置提高总理岗位吸引力尤两年集团运行良情况直接增加总理收益行权期较长操作存难度确定性存定程度影响激励效果外部分股东股东股权设置需长时间兑现股权激励应该具促激励者关注企业长期价值激励效果明显
    应该说开元集团制度设计中已尝试取定效果目前需做结合发展求身条件进步细化落实制度时理效果理成间找合理衡点
    8） 员选择培养机制
    目前开元集团员工3808中中高层理员509 占公司员总数1337员工中专学历员工421占1106例呈逐年升趋势拥科学历员年期增加45专学历员年期增加32集团根企业发展需改变重历轻学历重力轻潜力观念逐步增加高学历招收例尤集团总部员工基学生提高员工素质系列措施实施程中机械高学历员招入集团中利方面数刚刚毕业学生没工作历尚未成熟集团总部工作性质决定工作全局性战略性样总部工作员公司理接触程中显缺乏权威力度
    公司需建立套科学储备培养机制方面引进新鲜血液充实壮公司力资源方面需老着丰富验理者够年工作体验知识化文件化样新某岗位员工根相关资料较快入门节省辅导成然目前阶段师傅带徒弟知识传播途径缺少企业连锁化进程元化发展程中需企业原理知识理技进行复制客观企业提出知识理求
    3 关键问题分析
    1 发展战略力资源理结合点
    1） 战略扩张力资源需求
    开元集团发展程中力资源需求增长仅数量增长会结构性变化酒店业务单元中营模式考虑缺乏饭店总理果考虑竞争环境变化会发现饭店竞争仅仅总理水间差异更重饭店整体实力说需良运行机制团队房产业务单元中需求会着战线拉长竞争激烈断增加集团总部复合型具较强理力高级需求会增加
    2） 力资源相3） 足
    结合发展求目前开元集团部力资源尤中高级理员相较缺种力资源短缺方面数量足问题方面力资源价值没充分挖掘缘
    4） 战略求确定力资源投入
    进行合理力资源规划确定效资源投入方案需慎重考虑问题战略定位力资源开发策略总说开元集团需战略角度考虑力资源理问题：
    3 分析目前力资源成结构通理体系改善降低力资源成
    4 重视力资源成产出间关系分析重视力资源产出理
    5 努力规模营基础获低成优势
    2 力资源理体系建设
    1） 力资源部门作
    充分重视力资源部门集团发展程中作发挥投入必资源进行力资源开发尤中高级理开发
    2） 直线理部门领导者作
    充分挖掘直线理部门领导者力资源理中作队伍建设作业务理者考核指标
    3） 直线理职理结合
    重视直线业务理横职理间合作沟通围绕组织发展目标进行力资源项工作
    3 力资源企业文化
    着公司发展壮批批新员工加入原团队里面果原萧山宾馆江度假村创业批入老员工群体话三年加入开元集团成员相说新员工老员工通10年开元集团工作历已企业文化风格深深融入日常工作细节中特中高层理岗位员决策工作作风基秉承高层领导年贯做法定程度保持非制度化理致性然相固定模式抑止理创新开拓新员工整企业文化相融入程中总需磨合时期验外界诱惑等等种文化融入老员工样全盘接受体现中高层岗位工心态说明员工体意识较差导致整公司凝聚力呈现出降趋势原文化逐渐淡
    说维持原文化定件事外部环境变竞争格局变消费者观念变果切总保持10年前风格显然合时宜高层理者问题立足点应该长期发展角度强调核心价值观（谨慎务实低成）时保持开放态度够优秀适应企业发展趋势新观念新风格包容进企业文化新鲜活力
    4 引进流失
    公司力资源统计状况员流失率高1行相开元集团优势更深入角度问题第开元集团文化氛围影响高层理者倾进出策略适应岗位员般会解雇调岗位定程度影响着员工动流失率毕竟终总会份工作作第二年提出辞职员工中入店工作满年辞职员工占辞职员工总数50业机会增加追求发展心态新员工入店工作期限越越短第三员相稳定性普通员工高层理者忠诚处中层理者流动群体企业成功企业统帅——企业家企业士兵——普通员工协作外企业军——中层理者中坚脊梁作缺值重视中层理队伍薄弱降低企业理效率削弱企业市场竞争力必日益成制约企业发展壮瓶颈什导致中层理流失呢？分析外部原：
    3 竞争加 济复苏行业劳动力需求增加吸引批业员择业观念变化物质利益驱动加快酒店业员工流动速度
    4 力资源质量滑员招聘质量市场资源挑选理想员工难度越越中国酒店教育培训更停留短散差许企业愿员工培训方面进行费投入减少营成味挖导致全行业职员整体素质高流失严重
    5 企业身角度分析问题导致员工流动率增原发展学工资福利成感际关系开元集团走低成战略客观限制留方面竞争力述五原改善需成投入避免会公司成优势发生突
    前段时间里中层理者引进培训亟改善力资源理环节

    第4节 财务理分析
    充分解集团财务理现状分析集团财务理优势弱势配合集团发展战略制定提高集团财务理水集团领导关力配合集团公司部分属企业进行较全面调研调研方法集团高层领导财务部门理进行访谈阅读分析集团财务报告财务分析报告等书面资料现调研基础提出集团财务理诊断分析
    1 集团财务状况营业绩分析
    集团三年财务状况业绩总结表示 表12
    项目
    2001
    2000
    1999
    总资产
    1250897428
    998028455
    830008677
    净资产
    255085182
    234825904
    244408903
    流动率
    114
    126
    131
    资产负债率
    796
    7647
    7057
    营业利润
    12474615
    5177031
    5457991
    净利润
    18282875
    13847761
    10668415
    净资产收益率
    716
    59
    436
    资料源：集团三年财务报表
    注1：2001年数包括海天宇投资公司天宇公司业绩公司常性业务产生公司正常业务预期利润财务分析时应扣部分利润
    注2：表中资产负债率报表帐面数计算报表中长期应付款宁波开元酒店负债合根宁波开元酒店股东间协议长期应付款具准净资产性质金额分2001年157384023元2000年170484513元1999年138210218元果计入净资产三年资产负债率分：2001年67032000年59391999年5394
    表12中数显示集团三年直保持较稳定发展净资产三年里稍增长资产较幅度增长特2001年种资产增长通负债筹资集团资产负债率1999年底7057升2001年底
    796种负债率应该说较高目前济较集团营较稳定情况种状况暂时会问题旦情况发生利变化会集团处较困难境建议未年集团应该逐步降低资产负债率时应注意公司资产负债率逐年升趋势考虑集团未筹资规划时应充分考虑种情况
    集团目前业包括两方面：酒店营房产开发中房产开发业务前年已开始储备土开发2001年正式开始启动三年业绩酒店营产生表中数酒店营业务提供令满意收益1999年2000年净资产收益率低银行贷款利率利润构成投资收益营业外净收支利润中占较例果酒店营营业利润资产净资产相较收益率更低表集团酒店三年营业绩指标

    萧山宾馆
    江度假村
    阳光山庄
    城市酒店
    宁波酒店
    1999年





    资产收益率
    21
    238
    054
    088
    021
    净资产收益率
    352
    683
    074
    845
    087
    2000年





    资产收益率
    486
    168
    089
    290
    032
    净资产收益率
    720
    582
    121
    3856
    168
    2001年





    资产收益率
    493
    189
    099
    154
    019
    净资产收益率
    662
    618
    129
    1712
    080
    资料源：酒店三年财务报表
    说明：1资产收益率净资产收益率根税前利润计算2城市酒店负债率90左右净资产收益率高宁波开元酒店报表数完全反映营业绩
    外部环境全国特浙江省三年保持较高济发展速度部理开元集团酒店理营业绩浙江省处较高水集团酒店营业绩然高种业绩状况求重新审视集团未发展方着国加入WTO外资国外酒店理集团会更量进入中国市场竞争会更加激烈酒店业未较长时期高盈利行业需更加谨慎考虑集团酒店房产联动发展战略存风险未酒店业发展力度应该慎重决策
    2 集团财务理体制分析
    1 集团财务体制现状
    目前集团财务实行集权理两级理理模式种理模式特点：
    1） 财务机构设置
    集团公司设财务公司财务部投资监督部
    1 财务公司负责整集团筹资资金理
    2 财务部负责集团公司会计核算包括集团部天宇投资公司投资置业公司保龄球限公司等子公司会计核算集团合财务报表编制负责制定集团财务制度负责编制集团财务计划实施财务控制萧山区税务理
    3 投资监督部集团挂财务部负责集团投资项目工程监督审计工作
    子公司设置财务部负责子公司财务理工作子公司财务部理集团公司命
    2） 投资筹资集权理
    子公司酒店理部报投资更新改造计划集团公司集团公司财务部投资监督部进行分析集团理委员会投资决策委员会进行决策筹资理集团财务公司负责
    3） 财务核算财务控制两级理
    集团财务核算财务控制实行两级理集团公司部集团财务部负责会计核算子公司会计核算财务控制子公司财务部负责时接受集团公司财务部领导
    2 集团财务体制评价
    1） 投资筹资集权理模式
    集团目前现状种投资筹资集权理模式符合集团实际情况运行效果较投资筹资集权理模式集团规模业务方没太变化前应保持变
    2） 财务分级理
    集团财务分级理层次目前情况值改进集团子公司酒店房产公司房产公司房产项目公司房产项目公司财务接受房产开发公司理集团房产业务实际实行三级财务理酒店营业务二级理然重理层级整集团理层级集团设酒店理部房产理部分集团副总裁负责理房产理部副总裁房产开发公司财务部提供财务信息财务协助理酒店理部副总裁需集团公司财务部提供财务信息建议集团酒店理部设置财务部集团公司财务部设置酒店业务财务组负责集团酒店业务财务理集团公司财务部更更宏观角度负责整集团财务理样设置整集团实行三级财务理集团公司业务理部子公司
    3） 干部理
    目前子公司财务部理集团总裁命考核子公司总理负责奖金报酬根子公司情况决定种情况利集团公司财务部理领导考虑子公司财务部理考核分子公司总理集团公司财务部进行根两方面考核结果决定奖金等
    4） 股权结构
    集团公司股权结构较复杂开元投资置业公司集团控股然股东持85股份股东集团公司股东相法律角度开元投资置业公司集团子公司相股东集团部职工集团理会产生什问题财务会产生影响编制集团合财务报表等建议开元投资置业公司然持股份转集团公司持股时时扩集团公司注册资金整集团股权结构更合理
    3 集团财务控制分析
    开元集团财务控制通财务计划预算定额编制定期财务分析考核进行总体说集团财务控制方面取较成绩集团资金集中理酒店餐饮成控制等集团财务控制方面存问题进步改进完善
    1 首先财务计划预算编制2 存问题：
    5 偏重短期计划长期计划足目前集团子公司财务计划年度计划年度固定资产投资计划更新改造计划年度收入计划种费计划公司长期战略法长期财务计划中反映出缺乏财务预见性
    6 制定计划较体现会计核算求体现公司部财务控制求足
    7 计划特成费计划制定没反映成费性成费固定变动性质成费计划制定收入百分确定费固定费收入变动关系费变着收入变动变动
    8 现金收支计划（现金预算）足现金预算现金收支计划制定进行现金收支控制制定筹资尤短期筹资计划重手段现金收支计划编制足公司筹资计划强
    3 财务分析财务考核方面4 值改进处：
    7 集团公司子公司定期进行财务分析编制财务分析报告报告容财务分析没深入揭示实际差异原产生差异责部门差异控控财务分析未工作指导意义
    8 酒店财务考核部门考核没区分责控性控性酒店收入前厅部公关部负责客房部责客房部考核利润中心进行客房部理奖金客房利润挂钩酒店部门责性质确定必然影响进行财务控制积极性效果
    9 考核结果产生积极作应该关责报酬相联系萧山宾馆情况目前餐饮部康乐部客房部考核结果报酬挂钩部门没考核结果报酬相联系
    10 目前集团筹资理控制财务成方面考虑较控制财务风险方面考虑相足表现集团资产负债率较高二体现债务期限结构合理债务限期较短目前集团债务70短期果说较高资产负债率集团房产扩张集团公司法筹集股权资造成集团短期没选择债务限期结构基公司控制
    5 集团财务力资源严重6 足
    集团公司财务力资源足影响公司财务理工作力资源足方面表现财务员够特集团公司财务部门二现财务员力知识结构财务工作岗位求相差甚远
    第5节 运营理分析
    开元集团酒店业务起点摸索出具特色酒店运营路通良服务拓展市场形成品牌特色两年中集团涉足房产业务酒店品牌影响力嫁接房产业务通外包形式助外力开发楼盘获销售业绩
    开元集团运营理特点进行分析讨：
    1 目标2 市场享
    萧山宾馆起步开元集团目标服务市场国中高档商务士围绕样目标市场开元集团形成住宿餐饮娱乐三位体营模式
    房产业务中原酒店品牌发挥较影响力时房产员酒店业务然延续酒店营风格素影响开元房产业务集中中高档市场
    难开元集团酒店房产业务两市场具致性种致性品牌观念技模式员然转移形成果够意识进行互动强化利两目标客户群享形成特色较鲜明品牌
    3 品牌特色强化
    目前开元品牌说代表种亲切土化服务种特色长期营程中然形成企业文化员特点理模式具致性
    阶段发展程中结合发展求进行特色定位品牌目标市场间结合更加紧密？强化品牌特色？利品牌创造价值？需考虑问题
    4 针细分市场定价策略
    目前酒店业务参行业般做法进行折扣率理需考虑针细分市场差异定价市场区间分离开提高住房率单位房价种针细分市场定价策略需促销活动结合起工作已开元集团酒店部实施需时总结相互学
    5 种形式销售渠道
    开元集团部酒店销售渠道中员直销前台接否加入代理商销售需根开元业务定位考虑
    6 灵活促销活动
    开元集团酒店会根业务安排进行季节性定期促销活动种活动够激活酒店气带动特定细分市场销售进步发挥集团规模优势考虑酒店间进行促销联动
    房产业务中前期楼盘需求较旺盛销售较利销售程中会新楼盘断推出导致竞争加剧目前需积极学房产商专业机构验时总结促销方式
    7 客户信息系统
    开元集团部酒店间客户具相互类似特点酒店业务房产业务客户间具相互类似特点集团客户信息享方面做工作较少考虑改善方面包括：通建立信息系统间接口集团业务理系统联系起通会员制消费积分提高客户开元品牌忠诚度等
    8 品牌理
    开元集团通酒店营建立良口碑稳健务实营方式成品牌特色开元集团相关政府部门媒体银行等建立良关系种品牌价值已房产开发程中体现应该开元旅业酒店业中品牌十年全体员工努力结果通长年累月优质服务宾客社会中建立起宝贵财富集团形资产核心品牌集团发展程中带非常观回报参市场竞争优势品牌身需断维护时断面新挑战挑战包括行竞争行业标杆提高等身营行会影响品牌定位酒店业竞争中开元集团作资格老家企业事酒店业营已14年历史长期发展程中许宝贵验传统沉淀时应硬件设施者明显占优势建筑环境更优雅设施更新更先进果关注变化素开元品牌陷入老化变弱困境
    第4章 SWOT分析
    SWOT分析包括四方面分析：开元集团面发展机会分析二集团面竞争威胁风险分析三集团具竞争优势分析四集团存竞争劣势分析分析确定集团发展定位关键
    第1节 机会
    集团面发展机会方面总环境变化带机遇外房产业务中目前处快速升阶段部分区涨速度快存调整必性总体讲房产业两年机会风险济结构梯度特征市场边缘区存较发展机会酒店业务中年低谷目前正处走出低谷进入结构性调整阶段样存量发展机会新商业形态会断出现结构调整伴着扩张机会业务领域样存机会开元实际情况出发必相关产业中寻找够强化核心力商业机会
    1 总体机会
    1 较长时期政局稳定
    根目前总政策方略国政治济总形势果没重突发事件稳定发展较长时期趋势发展程中会遇种问题矛盾稳定基调政府方针帮助完成较长时期政局稳定
    酒店业房产长期项目政局稳定业务长远发展非常重降低系统风险重作酒店业说长期稳定利产生较良济预期商务活动会较活跃商务旅游客源开元集团说疑长期利时稳定政局酒店物业断增值房产说长期稳定会激发居民置业欲推动房产需求持续增长样局势希长线发展开元集团说较适合
    2 中期稳健财政政策
    中期中短期政府执行较稳健财政政策面通货紧缩问题政府希通加建设扩需方式进行拉动基础性结构性投入较长时期推动中国济发展济发展较快海区尤济较活跃长江三角洲区济增长较快区域稳健财政政策降低济波动开元集团说酒店业方面开元发展中积累验提供时间机会房产业方面种稳健财政政策促进房产较长时期增值时热潮种济特征开元集团营风格较符合
    3 十六政策变化
    十六许实质性结构性政策逐步导入中国济进入新阶段年中获良积累开元集团说疑十分利较明显例子国资产理改革例新届政府国资产保值增值政策方面创新种新变化利开元集团酒店业中扩张外资难完全进入中国流市场情况种政策变化疑开元集团带较增长空间开元集团需动出击抓紧时间占市场利位置
    4 WTO加入变化趋势
    WTO加入年实际逐步国际市场接轨程酒店业外资酒店进口物资进口原材料固定资产劳务收入税收政策等许方面实际享受超国民遇接轨国酒店外资酒店站起跑线进行竞争接轨日益成熟国市场吸引更外资机构进入中国进入时机许外资机构需国现机构进行合作联盟开元集团提供非常学成长机会房产业说国际接轨意味更高档需求新兴需求导入变化断刺激国房产市场拉动层次房产市场升级
    5 项重事件影响
    年中重事件持续影响国济发展北京奥运会海世博会等部分国国际济资源城市集中城市发展带动周遍区发展发展带动发展程中出现许商业机会机会希快速扩张开元集团说具吸引力
    2 酒店业面机会
    酒店身说面机会方面里发展机会进行分析：
    1 国家旅游业定支柱产业
    前中国旅游业已通信网络住宅建筑生物化工起构成中国济四新济增长点成国民济支柱产业国家旅游业重点发展必许政策倾斜作旅游业三支柱产业酒店业产生极发展机会世界旅游组织预测2020年中国成世界旅游目国目前国正处旅游业快速发展阶段阶段中政府发挥较重推动作开元集团说前年行业低谷锻炼已成理客户需求握市场分析等方面积累定验成区性领先者国家旅游业重视投入开元集团成先受益企业
    根世界旅游组织公布2001年世界旅游收入前15位国家（区）排名2001年世界接夜旅游者数前15位国家（区）排名2001年国国际旅游收入178亿美元年增长97首次居世界第5位占全球市场份额38国接入境夜旅游者数3320万次年增长62居世界第5位占全球市场份额48外中国香港2001年国际旅游收入82亿美元年增长45居世界第13位接入境夜旅游数1370万次年增长51居世界第14位2002年半年国入境旅游数达4683万次年期增长93中外国达614万次年期增长16全国旅游外汇收入95亿美元年期增长118国旅游继续保持兴旺发达势头
    2 客源总量结构观念变化
    1） 总量变化
    饭店业国家开放形象窗口国家越开放饭店业越受益加入WTO意味着国际市场国化意味着外开放程度扩意味着中国正式加入国际济家庭中种国际国商务贸易活动幅度增加整体活跃国济中外旅客交流日趋频繁切导致旅游客源增加饭店业发展带原动力时国济发展会导致酒店消费增加时客户服务消费特点国际体化影响断变化外国特色民间节日盛会开放带动旅游客源增加
    2） 结构变化
    饭店客源结构会发生变化外国客例会提高时商务旅游者增着国际贸易发展国外商务旅游者增加显易见世界旅游市场观光型游客仅占世界国际游客总量30非观光型游客占70左右中国传统旅游市场观光型旅游市场加入WTO着改革断深入济断发展种格局发生重变化商务旅游者客源市场逐渐占导位种客源结构变化提高客户酒店消费力酒店收入空间增
    3） 观念变化
    客源消费观念变化着国民生活水提高消费观念转变休闲消费日趋成熟旅游度假成前休闲消费题五十国旅游黄金时节国实施五十两长假期国出游数巨增绝部分国旅游观光国口基数激增旅游度假消费济效果明显带动国民济增长形成谓假日济现象酒店业假日济中样受益非浅着国家意识采取协调铁路航班等出游交通相关措施推动假日济饭店业创造广阔发展空间
    3 营环境支持条件改善
    1） 饭店业宽松营环境2） 种负担会减轻
    银行竞争加剧银行营活动市场化饭店营取贷款难度降低获较宽松营环境外入世政府直接干预饭店营予饭店特殊优惠支持理方式受约束入世根点治转化法制说政府部门必须规理饭店种规意侵犯权益加重企业负担现象入世会逐步转
    3） 饭店业营成会降
    方面饭店餐饮营需米肉类水果等农产品价格会降方面饭店进行建筑装修等需进口原材料设施设备价格会较幅度降
    4） 信息技术应
    信息技术饭店业应降低营成提高营效率饭店采购角度电子商务降低采购成简化流通环节加透明度提高企业竞争力促进网络建设发展饭店逐渐惯网交易方式国饭店业中获益关键采互联网技术饭店员工进行业务培训省时省钱影响工作行办法国饭店业提高效率增强企业竞争力营造提升空间
    5） 资市场作
    资市场完善产权市场建立着国资市场发展济体制改革深入必建立起开放饭店产权市场创造融资饭店业进入退出等方面利条件饭店业发展拓展巨空间时国资产退出酒店业投资机会会增利集团低成扩张
    4 市场结构性调整
    1） 酒店数量增长速度
    21表示档次酒店数量变化情况总体讲类酒店目前98年直处数量增长状态清楚分析增长速度年年数字进行较饭店数量增长率表22示档次酒店基保持例增长2000年中档酒店发展速度低酒店酒店数量增长饭店业整体业绩景气形成明显2000年发展速度快2001年已回落实际着种市场环境成熟酒店业正进入结构性调整阶段行业利润率水会升购重组行会增加酒店业正数量增长型进入结构扩张型转变

    1998
    1999
    2000
    2001
    高档（45星）
    240
    281
    469
    570
    中档（3星）
    1085
    1292
    1899
    2287
    低档（12星）
    1923
    2283
    3656
    4501












    1998
    1999
    2000
    2001
    高档（45星）
    1
    117
    167
    122
    中档（3星）
    1
    119
    147
    120
    低档（12星）
    1
    119
    160
    123










    2） 酒店业产权结构
    表23目前酒店业产权结构中国酒店占60数量份额类酒店占222赢利力高外资港澳台酒店仅占10数量份额着WTO加入中国国际化进程种结构调整


    酒店数
    百分
    国
    4339
    590
    集体
    790
    107
    外商
    268
    36
    港澳台
    324
    44

    1637
    222
    合计
    7358
    1000
    注：指联营股份制私营等










    3） 酒店业赢利结构
    2001年统计数国目前五星级饭店129座四星级饭店441座三星级饭店2287座二星级饭店3748座星级饭店753座国际酒店理集团属酒店占着国高档酒店领域高品质10酒店数量获国酒店业90利润资酒店占6000家左右店堂数量庞旅游国商务消费群体法获应回报着国酒店业重组产生分化部分酒店购部分行业中确立竞争位
    4） 酒店房价结构
    根2001年统计数显示中国酒店业均房价表24示国5星级相美国UpperUpscale Hotel国4星级相美国Upscale Hotel国
    3星级相美国Midprice Hotel国2星级相美国Economy Hotel中国5星级酒店均房价4星204倍中国4星级酒店均房价3星206倍美国相较分152137远低中国价差中国3星2星价差111倍美国151倍见中国3星4星价格明显偏低种星级间差异源品牌服务营销力等5星级房价遥遥领先外资酒店介入关系实际外资酒店占中国酒店业利润中国济发展3星4星市场中原拥量客户群消费力正升外资酒店已巨市场空间努力进入


    中国(RMB)
    美国(USD)
    中国（较）
    美国（较）
    5星级UpperUpscale
    87406
    14444
    204
    152
    4星级Upscale
    42776
    95
    206
    137
    3星级Midprice
    20792
    6954
    111
    151
    2星级Economy
    18814
    461
    1
    1









    进步说明问题国类酒店高低房价差进行分析价差价差例表25示显然档次酒店中价格差距非常巨尤3星级酒店中价差均房价15倍见中国酒店业中酒店间竞争力差距非常巨差距促行业结构性变化


    中国类
    酒店价差
    中国酒店
    房价
    价差例
    5星级UpperUpscale
    58507
    87406
    6694
    4星级Upscale
    40100
    42776
    9374
    3星级Midprice
    30800
    20792
    14813
    2星级Economy
    16599
    18814
    8823











    3 房产业面机会
    1 居民住房消费结构观念变化
    前年住房改革房产市场发展特福利性实物分房改住房货币补贴彻底破广职工住房国家单位计划济观念攒钱利贷款买房已成广居民解决住房问题途径居民住房消费结构消费观念发生变化住房支出成居民生活开支消费特点原单纯追求基居住功样化舒适型发展需求求越越高时差异性越越变化开元集团说意味着目前正面着深度挖掘市场市场中竞争关键企业持续创新服务力方面开元集团定基础优势
    2 梯度发展机会
    国济差异性房产区域发展梯度性较明显行业新进入者断提供机会作房产行业中新进入者开元集团利种梯度发展机会找够确立优势局部市场进行发展开元说发现握边缘市场机会非常重开元集团房产业务积累成长关键策略
    3 配套产业逐步完善
    整房产市场社会配套条件已基具备年房产业发展关房产交易市场房屋租赁制度中介组织中介服务市场住房信贷制度住房公积金补贴制度已建立逐渐走规范
    4 国家政策推动
    房产业济社会发展目标致改革开放特1998年国家关部门制定系列鼓励发展房产业关政策发挥重作国家关部门根国家济社会发展需房产业发展具体情况需制定相应支持政策国家政策正积极推动房产业发展政策推动方面：
    7 贷款政策利率政策：国家购房方面贷款利率采取较宽松政策种政策导利根推动房产需求扩展排局部短期政策紧缩目前拉动需政策前提总体说政策继续利房产发展
    8 中国城市化基建设进程断深入：预计未20年房产发展黄金时期增速高济增长速度
    9 政策引导房产市场断趋规范利品牌讲信誉实力开发商生存发展
    10 结合城市改造部分区型综合性物业开发升温
    第2节 威胁
    1 总体威胁
    1 新届政府政策2 确定性
    总政策方明确种社会济政治问题交织中政府政策具定确定性失业问题带相关社会保障机制问题提高企业营成部分产业热担心导致局部收缩外关系处理导致政策变化等等存定确定性开元集团设计发展计划时必须充分考虑素
    3 国际化竞争导入
    加入WTO影响国际化竞争导入导入仅仅国外资进入中国问题时国际市场中竞争风险会传递国市场缺乏方面验国企业包括开元集团说显然面较风险威胁目前国际济前景明朗中国成较具吸引力增长潜力市场国外竞争者断涌入预计
    4 行业结构性变化
    种力量作酒店业房产业行业结构会发生变化行业结构变化程中企业反应力学力提出较高求否行业变化开元集团需重视问题
    2 酒店业面威胁
    1 业竞争加剧
    国外新竞争者加入国现竞争者间竞争导致酒店业竞争加剧退出壁垒较高酒店产权较复杂行业竞争更加激烈外资酒店占位置高档酒店档次酒店利润率非常低甚亏损导致酒店业间竞争仅仅发展问题现实生存问题
    国际连锁酒店集团介入明显提高竞争门槛相较分散中国资酒店业说显然压力较根中国世贸组织达成关协议：中国做出加入世贸承诺
    3年外方占数股权饭店准入3年外方独资饭店准入改革开放国然已外资饭店饭店基中外合资(合作)中方控股．加入WTO种状况会改变外方独资饭店外方控股饭店加入竞争行列．仅会增加竞争饭店数量会增加竞争力度中国饭店业竞争雪加霜显然入世着型国外饭店集团举入侵国中型饭店面生存空间更狭窄通国外旅行社直接组织接中国旅游外国旅游者然首选入住熟悉具国际品牌外国饭店集团理饭店众中型饭店单体饭店言威胁
    2 技术3 适应性
    INTERNET技术饭店预定系统中应成行业技术应趋势领域尚成熟国饭店会造成利影响INTERNET技术饭店互联网网预定房间变简捷普遍入世更境外员进入国数旅游者通网络进行客房预订目前连接200国家6万家饭店客房全球饭店预订网络已开通国40家事订房网站分散没形成规模品牌中国游客部分介绍国际连锁店中国饭店处竞争利位
    4 环保求提高
    社会公众持续发展意识增强国饭店环保营提出更高求面前全球资源紧缺然生态环境遭受类活动破坏现实日益提高环保意识持续发展概念受社会界群体重视绿色消费行应运生全球绿色消费义潮中营造绿色饭店仅已成21世纪饭店发展必然趋势成未饭店生存根营造绿色饭店满足社会生活质量改善求未饭店走成功必路绿色饭店发展仅理更技术提出较高求技术仅节技术环境保护技术生态技术等项技术提出较高求国际标准组织ISO14000全球范围环境体系认证标准取认证资格饭店服务更容易国际接受国饭店业正积极开展
    绿色行动起步较晚理等软件改善通ISO14000认证难度国饭店业参国际竞争造成利影响
    5 济快速发展泡沫问题
    济快速发展程中会出现泡沫问题价虚涨房产热等导致酒店购成提高种情况旦进入酒店资产变现力较弱退出壁垒较高会导致整体风险加
    6 旅行社行业发展
    酒店业形成目前国旅游业快速发展目前旅行社行业整体说存身营理水低较分散规模较问题年中种局面会改变根WTO加入条款境外实力较强客源网络宽旅行社必量进入国市场旅行社酒店讨价价方面具丰富验规模优势种情况身缺乏赢利空间酒店面挤出市场危险
    7 政策理8 完善
    1） 国家饭店业宏观调控力度2） 足
    国饭店业建设报批渠道旅游理部门饭店建设审批权旅游涉外饭店星级饭店认定属种置性行市场引导作种条件企业决策缺少宏观调控足够信息基础现条件国企业投资约束刚性强力投资风险约束机制末真正形成投资体出种种局部性目标扩张需求盲目出现饭店投资热市场竞争白热化表现出总体紊乱
    3） 规范竞争秩序规体系尚未形成
    解饭店业发展关中央方法规文件约二十余件属中央政府部门层次：关星级评定5件关建立饭店公司2件关安全收费质量理方面4件关饭店审批2件余方法规规制定范围定程度发挥积极作现相部分已废止部分入世列入清理列少数起作说现饭店行业发展基处规循状态年政府已放松具体饭店理保证行业健康发展规体系饭店企业律规体系未形成导致行业序竞争长期发展利
    4） 政府饭店业放松制
    　　政府饭店业放松制国饭店民营化总体促进国饭店业增强市场竞争力举措原早已完成转制工作体饭店角度考虑市场会出现更理机制灵活市场敏感强烈类竞争力饭店削弱原体制带优势未发展构成定威胁
    9 高级力资源短缺
    目前国饭店业发展面重问题：总理服务员层面饭店专业短缺加入WTO饭店理(特职业理：包括总理力资源理营销等)需求会增加国饭店业相国外饭店业更加重视知识重视提供更加优厚遇宽松环境土化战略推动外资酒店利种力资源猎取手段抢夺原缺乏国高级饭店理国饭店业次流动饭店业重新定位组合国饭店业次击特目前国饭店业服务理遇普遍偏低情况更
    3 房产业面威胁
    1 居民消费力提前释放
    房改政策贷款政策等力激发居民居住消费力目前种力存提前度释放种脉式需求释放方面续需求断档方面市场中产生需求预期度开元集团说开发房产项目时必须考虑种阶段性变化
    2 量竞争者3 断涌入
    年房产业务利润普遍偏高量竞争者涌入市场竞争者加入必行业竞争变复杂房产项目中存开发商客户间严重信息称整市场门槛较低鱼目混杂市场中获现实收益保证长续营需仔细考虑问题
    4 政策杠杆效应
    房产政策赖较明显政策房产业发展具明显杠杆效应种效应推动房产业快速升温房产业整体面困境种政策敏感性政策变化性存时行业风险增加操作难度增加
    5 土价格高预期
    土买卖行提前实际房产开发时存囤积土炒卖土性土价格产生高预期种预期房产开发商说仅增加成增加风险种情况实际已开始出现果终客户需求法消化价格区房产业陷入困境土招标制度引入房产开发成提高
    6 市场风险滞放效应
    区域竞争正断加剧房价提升市场风险加房产开发周期存房产行业发展身周期性特点风险具滞放效应目前开元集团采取饭店业房产联动发展策略市场项目操作失误时造成风险叠加
    第3节 优势
    1 集团公司整体优势
    1 核心团队凝聚力
    核心团队凝聚力开元集团较明显特点种凝聚力形成方面原中包括团队长期创业成长历种凝聚力基础时股权设置安排样保证利益体形成种核心团队凝聚力集团发展非常重种重作发展历程中已发挥作时发展中体现价值
    2 获市场机会力
    发现获市场机会力开元集团年中获跳跃式快速发展种力源核心理团队战略直觉社会关系资源组合力种力集团发展程中重创新性源值注意着集团扩面市场机会选择会越越发展程中更重发现机会力选择机会力决策影响程度更深远需理性决策方面引入体制性保障
    3 积极务实营方式
    年做创业程中开元集团形成独特积极务实营方式种营方式企业成长程关时核心领导性价值观关种营方式开元集团发展程中回避风险握机会时围绕种营方式开元集团形成企业文化理体制员工队伍发展程开元集团部外部环境会发生较变化变化程中动态保持种营作风需战略规划体制设置中重点考虑问题避免进营行避免保守营思路两者间动态衡形成开元集团阶段具新特色积极务实营方式基价值理方式助种特点形成
    4 财务资源相充裕
    1） 资金
    目前营情况开元集团资金运行良保值增值方面表现良资金营积累营需资金通银行贷款营周转进行融通目前尚通公开发行股票融资计划财务风险角度通发行股票方式降低财务压力阶段发展程建议开始考虑市融资问题
    2） 现金流组合
    目前业务组合中现金流衡运作较良酒店业项目投入消化较现金时投入运行现金流收入会较稳定房产项目现金流量较助酒店业务信支持时周转较快盈利水较高需关注业务风险财务风险控制
    3） 银企关系
    通年营积累公司家银行中建立较信誉银企关系良公司力短期融较额资金需重视目前良运行状态中更重视信维护
    总体说目前开元集团财务资源较充裕需注意量土储备快房产开发带资金压力包括负债利息贷压力等时规模资金调度中防止偶然营失误偏差导致资金链断裂
    5 忠诚度较高员工队伍6
    忠诚度较高开元集团成长程集团领导理作风密切联系起种忠诚度年积累宝贵财富开元区新兴企业重特点种特点创造价值需集团领导层站战略高度分析认识忠诚度问题必须保证员工忠诚度时积极培育员工创新力企业整体开放心态新高度形成员工忠诚度
    7 综合实力优势
    区行业范围开元集团综合实力较明显种实力方面优势开元争取市场机会时较成功
    1） 土关系优势
    企业发展离开种社会关系支持企业资金困难常会遇种瓜瓜种豆豆充分利现时条件处理改善种社会关系会企业遇困难时带更帮助开元集团具政府媒体金融机构良关系种关系开元集团发展程中发挥重作
    2） 体制性优势
    作家转制民营企业开元集团仅具规模优势具较明显灵活机制优势种机制优势企业保持较环境响应力
    3） 良品牌基础
    年脚踏实营实践开元集团建立较品牌基础种品牌价值集团业务拓展程中已发挥积极作开元旅业酒店业中品牌十年全体员工努力结果通长年累月优质服务宾客社会中建立起宝贵财富集团形资产重组成部分开元品牌已然形成服务亲切细致特点样特点外资酒店豪华高价较产生差异优势时具区国数济型酒店舒适特征开元够认真务实低成运营中高档细分市场获定优势样品牌定位较容易延伸相关业务
    4） 享台资源
    开元集团涉足房产业进行元化发展时业务相关性非仅仅产品服务身更利资源：开元集团萧山辐射周边区建立起亲切务实信品牌形象严格财务控制谨慎稳妥决策作风充足流动现金银行信贷
    2 酒店业务单元竞争优势
    1 酒店业服2 务验
    开元集团年酒店营实践酒店服务文化工作方式深入许具体理行员工观念中种服务精神效嫁接利提高企业业务项目中竞争力时开元集团单体酒店运营方面积累较验形成相成熟理模式
    3 低成运作力
    区竞争手较跨区较开元集团整体运作成相较低种低成优势源方面：力成较低相目前理特点员工求较众化集团部员工工资收入较正常二理成较低业务结构较简单理机制较简洁情况开元集团理成相较低三代理成较低开元集团核心骨干身股东时高员引入股权激励集团者理者间代理成较低进步降低成着集团规模拓展营方式转变种低成运作方式面问题集团需低成创新力间寻找新结合点时相酒店开元集团具整体规模优势采购成资金成等方面体现出
    4 酒店营特色营销验
    开元酒店业务具较明显营特色相目前服务目标市场较适合特色包括亲切周细致等时开元集团酒店营销方面积累较验开发酒店气餐饮娱乐配套团队吸引酒店卖点设计等方面具较实际验
    5 连锁营方面初步探索
    认识连锁营重性时开元集团通设立酒店理部进行益探索验积累步酒店扩张发展定基础
    3 房产业务单元竞争优势
    1 资金规模优势
    房产业务发展目前阶段已体现出较明显规模济性求说楼盘楼盘做海30000方米项目已难审批100000方米算较楼盘北京广州规模更种规模求房产行业特征决定需开发商具较强资金实力资金运作实力开元集团区域中相竞争手具较明显资金规模方面竞争优势
    2 积极服3 务精神
    开元集团年酒店营中积累服务精神通员调动理规范企业文化等形式转移房产业务中成开元区房产开发商特色
    4 资源组合力
    开元资源组合力开元较短时间成省房产开发商种组合力房产业务说非常重房产开发模式创新程中种资源组合力继续发挥作
    5 良土背景
    开元集团长期营建立较口碑类关系种土背景方面利开元集团项目开发方面利开元客户需求解
    6 快速学力
    开元房产业务较明显特点快速学力种学力助开元集团较快适应行业变化开元获持续竞争优势基础
    第4节 弱势
    1 集团整体竞争弱势
    开元集团目前力具优势特点相身发展求算力方面然存许局限性特点目前力完全支持连锁发展跨行业快速发展局限通种现象表现出集团部力资源足集团部凝聚力降外部环境变化适应性问题面新商业机会握力问题等等具体说力局限包括：
    1 体制性复2 制力较弱
    目前理验型理方式层次间理联结利润中心方式考核理高层领导直接参种理模式具效率较高成较低等特点进行快速扩张程中体制性复制力较弱目前公司感觉高级力资源足重原
    3 市场宏观握缺乏效理
    目前市场宏观握赖高层领导信息网络战略眼光理系统缺乏体制性保障种运作方式具成低反应敏感等特点着集团发展会面顾失彼困境市场握战略决策方面适资源投入利种局面改观
    4 组织体系文化特征5 支持快速发展
    目前组织体系文化特点较程度支持快速发展组织体系角度讲目前缺乏集团部享台建设理体制限制规模济性形成说着规模扩业务运作成没明显降理成反提高形成谓规模济格局限制企业快速发展文化特征缺乏足够开放创新特点企业快速发展程难时充分握市场机会降低企业整体环境适应力
    6 缺乏支持快速发展基础
    结构中缺乏支持快速发展基础种缺乏表现两方面数量方面足目前核心成员赖原创业团队高层理中引入外援较少二员特征方面足目前理团队伴着企业快速发展迅速成长方面条件限制相企业快速发展然存知识结构力结构价值观念等方面距离
    7 核心领导赖性较强
    目前营特点集团发展核心领导赖性较强种特点企业成长历领导者魅力直接联系起种特点作企业部较团结决策较集中高效集团发展程中会存问题决策风险性问题层理队伍积极性动性问题等
    8 扩张程中存资金融通局限
    目前营范围运作方式规模条件开元集团资金融通力较效种力未发展程中提供力支持必须意识种资金融通力营状况良前提存旦营遇困难种负债率较高情况会现金流产生压力效培育利元融通力促进集团快速发展重动力
    2 酒店业务单元竞争弱势
    1 品牌局限性
    开元品牌竞争中具较基础相扩张求说存品牌局限性局限性包括：域局限目前开元品牌影响力核心圈萧山杭州区区影响力相较弱种域局限跨区域发展中产生影响二力支持方面局限目前品牌卖点源萧山宾馆江度假村营积累卖点服务密切客户关系方面具优势着竞争环境变化种力特色作淡化三营风险存目前品牌积累中程度集团年稳健营形成信种信企业快速发展提供利支持必须意识快速发展程中营风险品牌损耗破坏集团酒店业发展服务质量酒店停滞甚降现象品牌优势面着竞争手挑战品牌建立劳永逸事情尤受强力竞争手挑战时品牌资源投资提升维护企业必须做项工作唯原品牌贬值
    2 连锁营验3 足
    国资酒店普遍处单体营状态酒店连锁营发展较慢开元集团目前面样问题总说连锁营处摸索阶段种验足限制开元集团市场拓展快速扩张
    4 酒店硬件设施落
    开元集团行业中资格老家企业事酒店业营历史较长旗酒店硬件设施相较老旧种硬件设施足已定程度限制酒店业务拓展
    5 动酒店品牌策略缺乏
    目前开元集团酒店品牌长期营程中然形成缺乏品牌特色动定位强化价值挖掘酒店营中品牌酒店竞争者间产生差异重素果没专门品牌策略会阻碍竞争优势强化
    6 组织结构尚未完全理
    目前组织结构集团酒店业务单元酒店业务职部门线业务部门间关系尚未完全理果进步提高酒店整体营销力员培养力成理力需组织结构做进步改善
    3 房产业务单元竞争弱势
    1 房产开发验相缺乏
    作新进入者开元集团项目具体运作理策划等方面验相足种足开元房产业务中成提高产品特点方面缺乏优势迅速通学积累提高开发力开元集团面重问题
    2 品牌影响力3 足
    开元房产业务尚未形成品牌特色目前赖原酒店品牌种品牌联动定时期会发挥作房产身发展特点求长期品牌会够专业印象种印象竞争日益激烈房产业务说利房产业务开元品牌反会影响酒店业务开元房产业务需重视身品牌建设扩品牌影响力
    4 相房产项目跨度理力5 足
    目前开元集团房产项目跨度较种运作模式争取项目帮助操作难度相较开元集团目前种跨度项目中理力需培养
    6 风险理缺乏验
    开元集团房产市场升段进入市场历风险较少风险理验相较少着部分区房产热风险理成房产公司生存发展重基础
    第5章 战略定位分析
    第1节 饭店业务发展路径
    总体讲国饭店业富含发展机会影响饭店发展机会素复杂摆饭店业面前发展路径目前开元集团四星级左右饭店作业务营重点起点进行分析目前业务起点理条发展路径：
    2 四星连锁：选择适区域走四星级连锁发展道路
    3 高端发展：东部区发展区域逐步发展五星级走四星级五星级高档饭店时发展道路
    4 混合发展：全国区域发展空间选择区域发展档次类型饭店混合发展道路
    5 重心移：逐步中西部转移四星级饭店理软件优势重点发展济型饭店
    然饭店条发展路径需前面述五成功素作支撑种发展路径侧重点五成功素种路径中起作影响力度相通五成功关键素四种发展路径中起作权数分析出发展路径成功需关键成功素侧重关系时通种侧重关系开元旅业集团饭店业务部优劣势进行匹配分析终确定出适合开元旅业集团饭店业务未发展路径
    1 发展路径成功素关系分析
    整合营力资源品牌营关系营销信息技术五素然影响国饭店未发展成败关键开元集团目前四星级导营饭店业务角度出发面四条未发展路径五素条路径发展成败影响力度面通五分制分法五影响素四条发展路径影响力度进行分高
    5分低1分里分仅仅起相排序作低分仅代表该条路径中四素相影响力度相较表示该素该条发展路径重具体排序情况表31


    整合营
    力资源
    品牌营
    关系营销
    信息技术
    四星连锁
    5
    1
    4
    2
    3
    高端发展
    1
    5
    4
    2
    3
    混合发展
    4
    5
    1
    2
    3
    重心移
    5
    2
    4
    1
    3
    1 四星连锁
    首先四星级连锁发展标准化理求较高饭店规模化集团化享化整合营连锁发展成败首素整合营仅流动物资等硬件充分享获取规模济标准化理标准化培养等软件方面获巨优势次连锁发展中重形资产连锁品牌通品牌营获取品牌规模效应连锁化扩张中降低目标市场进入障碍时档次（四星级）饭店连锁营反利进行品牌理二者互动中发展第三连锁营基求信息享流动理信息化连锁发展否成功重决定素第四连锁发展进入区开拓市场否建立利益相关者良关系决定市场开拓成功否重素然目前饭店高层理员缺乏理标准化求较高连锁营模式通分店培训高级理然输送需处标准化理培训充分利现资源连锁化营发展力资源问题通身程度解决相素说力资源重性相较弱
    2 高端发展　
    国东部区济发达商务活动频繁适发展四五星级高档饭店然高档饭店四星级五星级饭店硬件设施软件理服务相差较远四星级营饭店集团想做五星级饭店身相提升中重目前五星级饭店营争夺焦点――高层理员次高档饭店消费者追求仅仅吃住品牌类消费者讲尤重时品牌高档次种表现第三东部区高档饭店面顾客海外商类消费者较强目性时间观念希高效舒适住宿环境通常通
    INTERNET进行网预订求饭店开展较完善旅游电子商务理信息化提高服务效率第四高档饭店消费者较忠诚饭店特色维系顾客良关系高档饭店保持稳定客户源利武器高档饭店特五星级饭店日趋特色化发展整合营高档饭店带优势没条路径中明显
    3 混合发展
    全国范围寻找机会营类型饭店饭店类型需理服务差异求饭店集团拥层次理风格力资源混合发展中首先解决问题次鉴混合发展属伺机动型战略里机会里投资走混合发展道路资金投入较高求融资渠道集团财务享混合发展关键整合营混合发展力支撑第三然混合发展趋饭店营中元化种元化完全享理信息系统台提高整集团运作效率第四种档次类型饭店面顾客群体实施统关系营销模式操作困难针客户群体采取关系营销耗费资源较采种策略时权衡利弊营饭店类型档次定位维护统品牌操作较困难采品牌分运作牵涉资源巨偿失品牌营相素讲重性弱化
    4 重心移
    　　重心移发展济型饭店种连锁营唯济型发展定位二星级低档饭店面提四星连锁定位四星级饭店影响济型发展素前三位排序连锁营类似济型发展关系营销求高济型发展饭店面顾客群体般旅游者类顾客选择饭店意性较般旅游景点价格敏感性极四星级饭店理服务营济型饭店软硬件然占拟优势种营模式难降低价格样高价格关系营销效果弱化甚关系营销难起维系顾客作济型发展道路中关系营销作相较

    2 开元酒店业务优劣势综合评判
    开元旅业集团饭店业务部优劣势分入五关键素中五关键素开元旅业集团饭店业务部条件表现出排序关系：区域性品牌（035）区域性关系营销（03）区域性整合营（015）力资源（015）理信息化（005）括号中表示部优势权重区域性品牌表现方面：萧山宾馆属萧山区老字号行业中享盛誉目前然硬件落优质服务然保持良品牌形象杭州江度假村开创杭州休闲度假定位饭店先河品牌渗透力较强宁波开元酒店定位娱乐类明星频频榻起断增强声誉效果台州开元酒店品牌形象位前茅区域性品牌五素中位第位争议区域性关系营销表现开元银行供应商客户间长期建立起相互信支持形资源例开元银行信较容易短时期融额资金进行周转开元饭店业务目前仅涉浙江省市域邻营培育整合营力奠定良基础开元集团属饭店业务单元合资控股营种样化关系开元快速提升整合营力造成定困难开元集团饭店业务单元房产业务单元面着中高级理紧缺状况困扰开元难题然饭店业务单元年营员储备储备员中低层员类员营新开创饭店业务力资源没明显优势开元集团饭店业务单元发展差理信息化目前开元属饭店未享理信息化台严重阻碍开元起步发展
    3 酒店业务未发展战略路径选择
    通开元集团饭店业务单元五关键素权重评价里权重分四条发展路径中素分相结果：


    整合营
    力资源
    品牌营
    关系营销
    理信息化
    合计
    四星连锁
    5×015
    1×015
    4×035
    2×03
    3×005
    305
    高端发展
    1×015
    5×015
    4×035
    2×03
    3×005
    305
    混合发展
    4×015
    5×015
    1×035
    2×03
    3×005
    245
    重心移
    5×015
    2×015
    4×035
    1×03
    3×005
    29
    终分情况连锁发展东部高档发展两条发展路径似相果注意开元品牌影响关系营销局限浙江省立足浙江省范围逐步东部区扩展较现实途径然四星级连锁发展样先浙江省做起果考虑开元集团房产业务饭店业务间关联建造营五星级饭店作买产附带品时开元集团考虑走东部发展四五星级高档饭店道路时充分考虑面力资源瓶颈果走四星连锁发展道路需关注整合营力培育
    4 连锁化发展条件分析
    前面路径分析中提出两种连锁化发展模式里连锁发展条件进行专门分析谓连锁发展相独立酒店通定方式联合起进行优势互补形成规模营达良规模济效益优越性表现：
    5 较强融资调控力时调控项业务间资金余缺新酒店济较困难酒店予重点扶持外利整体较强信誉度吸纳银行社会资金发展酒店业务加快设备设施技术更新
    6 客源优势酒店连锁化发展特点优点客源联网般说旅馆联号作群体着统名称标志具统先进营理模式规范服务标准通宣传便市场树立良群体企业形象效果显著加利完备高效预订系统建立起客房预订中央控制系统争取客源
    7 优势集团总部实际出发方面通聘请较高水酒店专业理整体连锁体系提供支持方面集团建立标准化培训系统培训公司需类通职员轮训统理标杆营水
    8 信息优势充分利联号酒店网络信息灵特点通收集分析信息时掌握市场动态行业变化竞争程中赢动
    9 成优势：通种采购等手段取优惠价格降低成
    总说连锁营带较强竞争力优势包括资金优势促销优势采购优势优势理优势等整体形成综合抗风险力连锁营样面成问题连锁台建立需投入量资源果达合理连锁规模偿失果没重机会出现开元集团需动态发展程中逐步构筑连锁台
    5 开元集团酒店业发展路径选择
    实际目前情况开元集团面两种发展机会选择：发展高档商务旅游目标市场四五星级酒店着济发展种市场消费定位奢侈型消费成中高档商务旅游必需品二发展济型般旅游中档商务旅游目标三星级酒店中国特定口特征济情况市场容量会断扩吸引力细分市场集中两区间
    目前开元集团酒店业服务市场—流商务市场正发生分化消费特征原雷性性化济型转变高档市场开元优势服务验丰富弱势高档酒店理验缺乏客户认知度相较低济型市场开元优势基规模酒店购力弱势运行成理客户理力开元说服务市场连锁运营力相偏弱果连锁营投入定资源目前市场优势会断消耗时开元品牌特色必须迅速强化否会快沦入类酒店二三流方阵中
    开元说目前两市场中作出选择较困难许确定性素存外部确定性外部力实际相市场求尚未成型果萧山宾馆度假村等作高档酒店雏形城市酒店等作济酒店雏形目前开元集团理力更适合运行济性酒店运行特色更适合运行高档酒店理者心态流价值判断更倾高档酒店运营验理背景说济型酒店成分更目前集团投资方年需高档酒店作种高档酒店运营面许市场风险竞争压力济型酒店想象空间较市场运行成理力市场营销力等求非常高利润空间相较连锁规模求较
    选择高档济开元集团目前理模式中需克服障碍性问题连锁营力培育品牌特色强化等高档市场中客户忠诚度理济型市场中成理等需开元集团理台方面建设种台建设必然产生成（包括济成包括理转型隐性成）收益远期需开元集团理层发展程中较清晰思路进行投入产出理种市场中原复合直线式理会面挑战建立高效理支持台集团发展基础
    目前开元集团情况高档酒店作攻方较适合济型酒店建议结合投资机会关联品牌差异品牌方式进行尝试集团部仅重视关键岗位员物色培养更加强理体系建设
    第2节 房产业务发展路径
    开元房产公司成立1998年托集团雄厚资金品牌实力创造性酒店业房产业联动发展模式高起点高标准进入房产行业目前止整体营状况良公司组建时间长市场营销等力相弱通市场策划力项目运作程中引入外脑成功跨越行业验壁垒进入房产市场定市场区间中建立竞争位
    1 目前项目分布
    1 目前正开发项目清单
    1） 开元名2） 酒店住宅商铺项目
    该项目五星级酒店高档住宅商铺组成综合体酒店估计2005年底建成住宅全部结顶住宅全部售完商铺销售接完毕该项目投资45亿
    3） 千岛湖度假村项目
    该项目设计五星级产权式酒店约包含80套墅230套酒店客房目前处工程前期准备阶段总投资约3亿
    4） 松江房产酒店项目
    该项目模式开元名模式相住宅商铺酒店体目前工程已开始动工该项目层墅组成住宅约12万米余含商场五星级酒店公建设施总工期25年总投资10亿
    5） 台州房产项目
    该项目高层层墅组成纯高档住宅项目占300亩建筑面积18万米工程现已动工工期约2年总投资35亿
    6） 加州阳光项目
    该项目位萧山新区住宅型购物娱乐中心结合模式总建筑面积约300000米中高层住宅170000米余写字楼商场餐饮娱乐酒店公寓等公建设施总投资估计11亿前期工程已开始9月初桩
    2 房产功市场定位
    目前正开发项目图31示坐标里发现两特点：
    10 项目跨度：目前开元集团开发组合项目房产功跨度较种运作模式目前竞争手普遍实力较弱相关产业企业合作密切专业化分工明显情况显较效尤刚刚启动城市块种组合模式够充分展示开元集团综合优势种模式特定应条件市场逐步成熟程中会出现两种竞争情形专业化分工深入二综合型企业档次提高时开元集团编织价值组合受威胁










    14 市场定位集中：市场定位集中中高档市场区域逐步移特点特点开元集团酒店业务特点市场切入时机关市场变化情况开元身业务专长特点开元集团市场开发定位正移
    分析开元集团年房产业务中成功特定条件条件正发生变化果做意识战略布局开元集团挤入利润较低利图市场区间开元项目跨度较广投资规模较相应市场风险会较
    3 投资规模域分布
    果开元集团目前开发项目防投资规模域分布坐标中图32示结果目前项目基分布两区间投资规模35亿二三级城市间市场区间投资规模10亿左右二级城市间市场区间开元集团实际避开流市场级市场联结处发现机会种做法开元集团进入市场时机务实营作风关开元集团规模开发力正非流市场中形成优势种寻找市场间隙做法开元集团房产行业新进入者非常利必须注意市场边界动态变化非流市场会成流市场中房产开发商市场转移目标市场区间中竞争会断加剧开元集团必须提高力抵御潜手者撤出区间寻找新市场间隙开元集团试图房产作第二业务导产业进行发展清醒认识非常必










    2 项目运作功分布












    图33整开发周期包括必环节投资机会判断前期开发策划项目规划设计投资建设推广策划销售资产理等目前开元集团部功环节执行总公司完成专业性工作外包专业机构做项目部作投资建设理做法开元集团作房产市场新进入者关时集团身集中理模式较适应种模式前阶段开发程中运行良时面问题问题总公司资源条件限制房产项目迅速推进时显理资源足集团总部职部门功强问题较明显
    3 发展路径
    1 行业价值市场定位











    行业价值分布房产行业致分三段：产房产延伸服务开发商市场定位策略分种做法：机会义组合开发专业细分根目前开元集团业务特点利润结构开元集团基处图示34A位置前期土储备成功策略业务利润中相部分源土增值收益开发方式基处组合开发初期时存机会义特点35年中土拍卖机制成熟开发商产增值收益会降低基开元集团酒店业务中积累服务力市场定位处
    B位置种位置转移动力身力然延伸时着市场竞争加剧市场断细分开元市场定位牵引C位置
    身力延伸市场牵引机制作开元集团市场定位发生明显变化战略高度认识问题助集团找进入利图市场区间方面情况果保持目前产业联动开发模式中高端专业细分市场成开元集团35年市场区间果放弃种联动模式话会面更选择然选择难度更
    2 发展路径选择
    选择发展路径时点需握：
    9 充分利现优势回避弱势：目前市场环境中房产公司域特点较明显项目开发程中充分利身现优势争取定市场区间中迅速形成身竞争位降低运作成回避弱势然优势弱势绝特定市场机会关品牌优势杭州周边区浙江省具影响力省份具优势
    10 实现市场拓展身成长匹配：开元集团房产业务处快速成长程通断学身力市场拓展节奏相互匹配获较长久发展
    11 灵活市场定位运作机制：灵活市场定位非常必开元集团目前开发面积销售额省行中处前列身实力然面市场变化威胁灵活定位机制利开元集团降低营风险
    3 策略性问题
    6 重视行业整体发展动：整房产市场脉动性素政策变化性年超速发展整行业充满确定性理性握行业整体动变非常重目前房产开发周期中现金回收速度较快行业整体发生变化时开发周期会变长风险会加
    7 积极寻找利市场机会：开元集团说较利较适合方式通寻找利市场机会发展身业务快铺开摊子
    8 培育身业务开发理力：开元集团整体说房产项目开发力理力相较弱积极积累验断学建立流程制度利身力提高
    4 发展路径选择
    目前市场环境中处整行业升段部分房产商说没太压力市场发展房产开发商间竞争加剧必然种竞争加剧必然导致市场细分细分市场开发商间拼开发验力开元集团房产业务说目前面两发展选择综合开发模式二专业开发模式两种开发模式质讲专业营模式赖专业力综合开发中赖商圈组合力种力资金实力支持合作伙伴良关系专业开发中赖某种楼盘类型客户特征熟悉
    开元集团目前情况组合开发模式利降低土成开发成集团资金规模相适应种开发模式越越越全越特定市场条件限制集团身验限制续风险相较种组合开发模式点部交易成低外部交易成着市场竞争加剧成熟外部交易成降低时候资优势会降低规模开发风险滞性会升高总说规模开发楼盘成流趋势期间竞争素资金实力较运营力较转移
    35年间开元集团楼盘开发组合开发操作方式需创新努力降低系统风险处开发早期城市区域开元集团采取组合开发模式量采取外组合资源方式降低系统风险相成熟城市区域需根周遍环境进行专业开发身力培养需相较集中根开元集团实力情况开发验房产发展趋势分析建议首先城市中产阶级作目标市场培养需求分析楼盘综合设计力托集团整体优势组合资源进行短快开发防止楼盘规模度扩期宜全面铺开
    第3节 产业联动分析
    酒店业房产两行业中均存量机会两产业互动发展领域两者交叉市场区间区间相狭动态变化种机会产业特点社会环境政府态度等密切相关获机会力企业市场敏感综合实力节中产业联动方式进行专门分析需重点关注产业联动模式种新进入者机会义做法转化持续发展模式应该产业联动发展模式中存确定性潜风险
    1 产业联动市场机会
    1 房产业进入规模开发阶段
    年发展房产行业已进入规模开发阶段具体表现投资金额开发面积扩时表现开发范围扩展联动营模式正适应种规模开发求值注意目前房产业高额利润水种联动项目具足够现金流量够消化续酒店建设需建设成着竞争加剧房产业利润水降低种联动做法会面利润空间足问题
    2 酒店业整体营状况3 佳
    相房产高额利润目前酒店业务利润空间竞争激烈般企业难者愿意进入酒店营开元集团具酒店营方面成熟验通酒店房产联动模式开发酒店建设成较低相说营成业会较低酒店业景气反开元集团带联动性
    4 行业结构较分散
    目前房产业身企业较分散中企业居实力强单开发联动项目开元集团相较强综合实力正填补市场缝隙房产业酒店业间关系目前较分散相互间合作联盟少客观开元集团创新模式提供盈利机会
    5 新行业业态
    着房产发展国外先进理理念导入新行业业态正形成业态身产业联动创新产物产权式酒店分时度假概念种房产业饭店业休闲旅游业结合起新概念世界旅游业中增长快部分开元集团千岛湖开元度假村项目正尝试种产权式酒店分时度假运作目前需重视种运营模式策划风险理
    2 联动机制
    1 享资源结合点
    产业够联动关键机制具享资源结合点资金力技术商誉品牌理销售水等资源享充分挖掘资源潜价值提高企业营效益重点享点进行分析：
    1） 品牌享
    开元集团饭店营起家十年成功运作已积累定营验具良声誉品牌优势饭店产业口碑联动发展竞争优势基础
    2） 资金享
    目前饭店业现状分析饭店业投资见效慢回报率低方面饭店业具社会形象影响面现金流量稳定升值潜力高等特点利酒店现金流入资产信募集量资金投资房产建设房产高额利润返酒店降低酒店营压力两产业通资金流互促互进实现良性循环双赢发展
    3） 物业理验享
    开元酒店业物业服务理验样移植房产物业理中通酒店业员房产物业间流动员培训等种形式实现服务验移植样够开元服务品牌进行延伸节省力物力实现力资源理济性
    4） 信息享
    方面房产业酒店业客户信息资料库享助提升公司客户理水外集团渠道解行业信息动态提高企业市场营销水保持整组织创新活力
    2 价值链延伸
    房产业发展价值链实际断延伸单房产形态元综合房产组合发展种延伸房产业价值链终酒店业价值链联系起应该说特定市场条件房产业酒店业间具天然相关性种相关性存开元集团联动模式利实施
    3 行业壁垒作
    通种联动方式提高行业进入退出壁垒较高进入壁垒防止企业进入进入壁垒包括资金规模壁垒营验壁垒品牌特色壁垒等较高退出壁垒提高进入市场区间风险度般企业会担心面高退出壁垒放弃进入市场开元集团酒店业务方面年验具力市场中获生存机会值注意种壁垒绝着房产业专业细分综合性运作公司出现种企业合作联盟建立壁垒作断降低
    4 组合模式增值
    组合联动模式带许价值增值机会前面提财务资源充分利外税收方面起定避税作
    3 开元集团独特联动优势
    产业联动发展中开元集团托身独特优势独特优势分析助认识联动模式业务基础
    1 化服2 务品牌
    服务品牌开元集团获联动营成功关键素应该认识种品牌域局限性
    3 较融资力
    酒店项目带较融资力支持房产规模发展基础种融资力样受房产业风险影响
    4 低成酒店理力
    低成酒店理力开元集团敢进行联动开发基条件果酒店营状况理想消耗房产项目利润
    4 产业联动点
    1 市场机会握
    产业联动策略特定市场条件适普遍适营手段敏锐握市场机会联动发展模式说关重效握市场机制需联动模式机制深入认识
    2 优化业务组合
    产业联动模式需战略层面进行业务组合业务放起做取舍进行联动项目开发时候考虑项目组合中项目实际贡献产生增值作业务容量剔
    3 强化资源关联理
    联动模式中非常重资源关联理种理幅度提高资源利效率降低成关联理项重容树立资源营意识企业资源包括形资产设备包括形业务网络资源品牌区位优势等企业效形资源想方设法盘活闲置剩沉淀资源特重视形资源营优化配置企业应致力进行资源关联理者说资源营限度实现资源转移整合创造享实现规模范围济性
    4 效财务资源理 
    联动运作中资金需求量较企业部资金积累扩张步伐筹集外部资金成必然外部融资中债务性融资渠道数量速度快等特点少企业青睐果企业效控制负债水话容易走高负债道路时着营规模扩属关联企业增容易造成理失控会声息中债台高筑
    防范风险角度出发联动运作中企业应根外部环境变化断调整优化财务结构努力负债水保持合理水控制身承受力范围企业业务扩张程中应拓宽权益性融资渠道根现金流量情况确定恰长短期负债例达优化资结构负债结构目业务拓展影响期支付作前提条件注意短期债务发展长期项目
    5 存风险
    开元集团联动开发模式成功源方面力组合包括土获力酒店营力房产融资力等必须认识种联动模式身存确定性潜风险
    1 市场2 确定性
    联动模式特定市场机会求种机会总时存存行业交叉市场区间区间相狭动态变化产业特点社会环境政府态度等密切相关确定性定程度联动模式快速拓展形成障碍
    3 机会盈利性水
    非联动营够盈利否盈利然取决项目身特点企业身条件进行联动开发中需重视项目盈利性水分析防止身联动开发拖累
    4 企业联盟
    联动开发实际两种业务进行组合种组合家企业中完成时通企业间结盟完成种结盟做法具更灵活家企业部联动模式具代效果开元集团应加强联动容选择避免企业代
    5 专业企业攻击
    联动模式中业务跨度较需业务验专长范围较广种长战线布置容易受专业企业攻击种专业企业攻击联动模式企业会陷入动境者挤入利图市场区间
    6 投资动控制
    企业说专业发展联动发展手段目两：促企业利润逐步增长二促企业营规模日益增企业驾驭产业力日益增强联动发展程中应盲目追求做做全投资动企业高负债投资动引发目前开元集团部存两事业部利润中心部门会存争取更资源扩产业部门营规模果总部缺乏套行效机制者控制容易造成企业负债高企
    确保投资成功应效抑制盲目投资动首先根企业资源情况营理水资产质量特根现预期现金流量配情况确定企业整体投资水免造成整企业投资膨胀次集团总部应重点加强投资理投资中心太分散应总部直接控制总部集中时发展新产业充分考虑进入门槛否企业承受范围企业否利现资源建立竞争优势退出成退出途径外企业应充分考虑投资机会成引入EVA系统通济增加值新投项目进行评价根投资资金源采公司现均资回报率行业均资回报率长期债券投资回报贷成等衡量投资机会成求扣机会成产生净回报项目予考虑
    6 联动策略建议
    1 联动必策略手段
    显然联动增加开元集团价值开元集团业务单元产生竞争优势重源联动质讲实行相关元化价值源相关性差异性实施联动策略开元集团必竞争手段具体涵做法需断创新
    2 产品形式联动力联动
    目前开元集团联动方式基产品联动种联动机会具定局限性开元集团说需重视核心力间互动服务力价值观念力资源理技巧资金融通相关物流台等方面种联动具竞争手难模仿特点开元集团获长期优势关键
    3 突出品牌导概念
    联动程中需考虑开元品牌导概念业务发展初期鉴现品牌影响力迅速获市场位市场断细分客户求提高时候种操作方式风险风险包括两方面品牌概念模糊导致品牌价值降二项业务失败拖累整品牌价值房产项目酒店项目客观差异性种潜风险较建议利品牌互动影响力时快培育房产品牌
    4 进行商业模式创新
    现已成功房产项目中开元集团赖实际商业模式创新—高档酒店住宅联系起开发发展程中商业模式创新开元集团竞争优势源酒店住宅联动形式定适合市场求创新机制身长期效样开元获较快发展速度形成竞争优势断保持创新活力开元集团需理机制企业文化组织结构提供相应配套
    第4节 发展路径选择
    1 目前面战略选择
    目前开元集团正面重战略转型关键点身发展通年积累尤年快速发展集团已完成原始创业程原部队作战方式集团化方式转变理体制通股份制改制整企业理结构发生变化外部理引入方面带新活力方面原文化理模式带影响部条件开元正走入新发展阶段目前集团理层面许重问题阶段性转变关外部业务环境年房产热潮开元旅业带非常良业务机会传统酒店业务相房产业务具现金流量财务杠杆效应明显利润率高等特点目前房市整体走背景风险明显核心业务选择资源配置方面开元集团样面战略选择
    战略选择关口明确业务定位首明确核心业务基础设计效恰理体制
    2 三条3 发展路径
    业务选择方面开元集团面三条发展路径酒店作业务房产作阶段性补充业务房产作业务酒店作房产开发辅助手段房产酒店发展业务组合方面寻找新业务模式前两种路径较清晰第三种路径需起核心力市场竞争边界进行深入考虑
    4 路径选择
    路径选择程中需考虑方面问题时间阶段问题包括3年5年10年考虑基时间段关注问题差异通时间考虑选择合适发展路径身特点进行设计寻找特点市场机会中差异优势考虑特点具体考虑思路图示









    图35示中点策略性选择点点企业力特点市场机会获较匹配获较市场利益时点间联结联结企业身力成长路径阶段力间般适合变化种变化意味着转移成量确定素存注意力放35年分析
    第5节 战略定位
    1 重战略转型
    1 握发展机遇
    开元集团说目前面较发展机会握机会实现集团持续快速发展目前面重问题总说酒店业前年低落目前正面整体结构性调整逐步复苏阶段年发展中会进入重新洗牌竞争阶段房产业年快速升温局部区面调整压力整体进入梯度延伸状态市场细分特色开发趋势越越明显酒店房产相关业务物业理旅游服务等逐步孕育发展阶段作开元集团处位位置杭州长江三角洲区年中中国济发展迅速活跃区显然开元集团目前面非常重发展机遇
    2 拓展核心力
    力特点分析出开元集团十年发展程中通市场竞争中摸爬滚已形成鲜明特点种特点开元集团区行业企业群体中脱颖出成具明显优势强势企业着市场环境急剧变化开元集团身条件断成熟开元集团部形成强烈快速成长求种成长求目前力特点间完全匹配种匹配性已导致系列问题产生集团高层领导已意识问题存适应环境变化扩张求必须拓展核心力前面已开元集团部许方面进行讨战略高度认识分析问题必更深层次讨集团力延伸程中面结构性障碍
    1） 价值调整
    实际着股份制改制价值界限清晰集团股东营层间已形成种天然分界线目前核心股东核心理团队间员重合问题十分明显着集团进步发展理结构变化问题会日益明显效处理问题集团持续发展根问题企业价值分配方面设置价值缓区建立利集团稳定发展集团目前引入股权激励方式关价值调整问题长远动态变化理体系建设切切相关
    2） 权力配置
    权力配置需着企业发展动态调整目前股权结构情况股权激励利益分配局部调整理效率定完全效企业需根业务特点设计具体理结构通理体系设置建立较合理权力配置布局整集团效发展
    3） 控制体系
    集团发展程量工作权力需转移种转移仅仅工作移交问题代理链扩展问题建立高效反馈控制机制保证理系统正常运行关键开元集团需原验型理控制模式体制型理控制模式渡
    3 力机会结合点
    战略关键找力机会结合点通资源投入理强化匹配关系终创造独特价值更握结合点必须明确认识开元正逐步进入战略转型阶段阶段开元正面前机会时存前更高力求
    1） 市场位置









    里引波士顿矩阵进行分析图36示矩阵两维度组成市场增长率市场机会关市场占率企业力关两坐标构成四区间果市场增长率高企业市场中竞争位高构成明星产品区间区间中产品具业务增长迅速需求资金特点果市场增长率高企业市场中竞争位低构成问题产品区间区间中产品具挤出市场危险市场饱竞争激烈情况会成亏损产品果企业市场增长缓慢企业市场中竞争位高构成现金牛产品区间区间中产品具业务增长缓慢产生量现金力类产品明星产品间具较互补性果市场增长缓慢企业市场中竞争位高构成瘦狗产品区间区间中产品利图
    果萧山杭州区市场分析背景开元集团目前处市场位置图36示目前需重视重视现金牛产品明星产品间资金互补房产相关业务市场增长较快时候资源条件允许情况积极扩张市场份额市场增长趋缓时候注意保持市场位种位需核心力支持果保持市场位需考虑否新创新机会退出市场酒店业务目前处现金牛位置需进步通理力培育降低成提高产出时需关注行业业态变化握创新机会发现行业中明星产品年中标准化济型饭店会成增长较快细分市场种市场机会积极握获高行业均水利润













    果浙江省全国作市场分析背景开元集团目前处市场位置会发生图37示左转移开元然局部市场中具较市场位更范围市场中优势明显目前没发生市场位置转移竞争压力明显区域市场间隔阂市场成熟局部市场中优势否够保持取决市场区域间壁垒变化
    房产业务中情况差异较非市场性素影响较全国性房产公司局部市场中优势明显什房产开发商中方品牌居全国品牌较少原着房产开发项目规模扩市场断规范区域间壁垒会逐步降低型公司规模优势会逐步体现市场竞争范围区域性全国性转变种转变会马完成种趋势确定时部分优势房产开发商断成长市场饱走出必然路目前房产市场中仅仅处竞争初期开元果希房产业务中长期作需竞争背景放全国市场背景中酒店市场中高端市场中外资酒店具较市场份额外资酒店较分散开元集团目前处中高挡酒店市场说目前基处割状态形成种状态前年开发思路开发政策关时没特强竞争者关种分散状态已整酒店业营状态意发展程竞争迫酒店间联合兼重组
    阶段市场融合成必然动适应变化扩规模强化力仅前降低成提高利润手段更获阶段竞争动性关键总体说全国市场竞争背景中开元集团足形成明显竞争优势需继续寻找机会中企业
    2） 资源需求
    两市场情况开元进入较市场位置保持较长久竞争位需投入量资源企业说资源限种资源仅包括财务资源更重理资源发展中企业说理团队资源尤高层领导者资源关重高层领导精力进行战略性考虑部署需重视理体系建设理团队培养开元说放弃两业务单元现实酒店业务需精耕细作整行业正走出低谷续机会会较房产业务眼前机会较利润率高续风险正扩两单元全心全意做做
    3） 元发展探讨
    果元发展目前直线理方式必然面挑战理体系改善成必需目前发展阶段两业务单元间具定互补性相互支持建议时发展两产业酒店业作基础产业重视连锁运营力培育房产业务作发展产业重视项目风险控制通相关产业发展提升两导产业价值
    变化环境中两业务单元实际前途未卜相说酒店业务受前面年竞争考验生命力相强点面整国市场重组胜算概率低关键防止高端市场中端市场两边挤压市场需求身分化房产业务行业升期介入验积累相较弱目前需考虑问题控制总风险前提握积极开发节奏土储备
    2 集团定位











    1 动态相关元化
    根集团发展现状业务机会建议集团35年实行动态相关元化定位具体说元化酒店业务外放弃业务机会握拓展谓相关目前情况坚持酒店作基础产业重视元产业酒店业间相关性谓动态指根环境变化身发展情况时调整战略资源配置结构获利益化具体说动态相关元化包括点：
    1） 力致性
    业务范围拓展程中强调业务间力致性核心力关关系业务部分应量采取外包合作方式通资源整合强化延伸核心力
    2） 品牌致性
    元化业务组合中面目标客户业务特点产品求品牌特征设计中考虑整体品牌致性单业务产品差异化间衡
    3） 力间关联性
    业务间力需相关相互转移相互强化样实现集团规模营优势形成竞争手间差异优势
    4） 动态适应力
    营环境变化特点未发展程中许确定素存需根变化时调整元化组合策略获更整体效益
    2 配套策略
    实现动态相关元化战略必须相应配套策略策略包括重点部分：
    1） 高效理体系
    理体系中包括组织结构制度设置信息系统等通理体系建设降低理程中确定时降低理体系成提高效率
    2） 组合品牌策略
    需进行品牌策略整体考虑品牌产品策略市场策略结合起建议采组合品牌策略推出产品
    3） 积极谨慎扩张策略
    效握发展机会需积极进行扩张努力值注意需扩张程中保持谨慎投资风险控制发展中留余保持灵活营特点元化企业确保成功应效抑制属业务单位投资饥渴症强烈投资动首先根企业资源情况营理水资产质量特根现预期现金流量配情况确定企业整体投资水免造成整企业投资膨胀次总部应重点加强投资理投资中心太分散应总部直接控制总部集中时发展新产业充分考虑进入门槛否企业承受范围企业否利现资源建立竞争优势退出成退出途径外企业应充分考虑投资机会成
    4） 策略性联盟购建
    需重视策略联盟构建充分运策略联盟作开元集团保持核心力特色具元发展灵活性策略联盟构建中开元集团需重视学强化核心力
    3 需重视问题
    1） 合理定位
    目前开元集团说合理定位非常必利集团进行科学决策较确切说开元集团区域性酒店集团新兴房产开发商酒店业务成长赖次战略机会成功握房产业务年房产升阶段通嫁接集团优势资源整合力完成市场成功进入阶段酒店业务房产业务需营力运作模式等方面提高创新
    2） 集团业务单元理控制
    集团业务单元间权责分工元化战略中必须考虑问题集团业务单元理控制包括财务控制事控制业务控制等衡控制授权间关系取决业务求实际力集团授权时必须保证理控制体系配套
    3） 业务单元间力互动
    元营程中需重视业务单元间享资源开发业务间机互动
    4） 保持环境敏感
    战略实施程中需保持环境变化敏感积极握机会保持开元集团具快速响应力
    3 房产业务定位
    开元房产公司定位外部环境分析部资源力分析中国刚处城市化初期发展阶段域辽阔口众加房产发展区域间衡梯度性特征势机会断涌现关专家预计中国房产持续快速发展20年然发展程中会波动整体行业前景包括海尔联想纷纷进入房产行业开元房产公司已进入房产产业正开发楼盘着创品牌创名牌诚信塌实工作态度作风相关区域（萧山台州海松江）树立相品牌知名度美誉度积累定知识验创造定济实力公司进步发展良基础然着竞争加剧行业身周期性风险增加注意风险防范实行稳健投资政策房产完全基础作开元旅业体业务
    1 房产区域定位
    全国房产市场发展均衡性梯度性特征结合开元房产身资源力状况未三年应定位东部发达二三级城市中西部省会城市优先开发区域全国范围情况海北京广州深圳第区域特点：市场成熟消费力强房产企业开发水高竞争激烈集中全国知名品牌：万达深万科中海等外资房产企业（港资台资）房产市场成熟竞争激烈中广州北京市场价格已出现回落杭州连青岛第二区域特点：市场相成熟区域购买力强房产企业开发水较高竞争激烈区域品牌部分全国品牌市场价格处高位盘整状态市场风险增东部发达二三级城市中西部省会城市第三区域特点：市场中低端高端市场开发区域购买力强房产企业开发水般正走品牌化道路房产市场开始进入发展阶段市场机会增加具体区域分析时应重点分析市场需求结构收入分布情况文化特征竞争手动等具体细节
    2 房产产品定位
    东部发达二三级城市中西部省会城市高端产品缺乏供应足通效市场引导激发富裕阶层消费欲形成效需求开元房产公司利身资金优势高品位住宅开发验联合目前项目开发程战略合作伙伴开发高端精品楼盘迅速创造出优势品牌满足高端市场需求里注意通媒体进行宣传引导激发富裕阶层高端房产品需求
    3 房产类型定位
    前东部发达二三级城市中西部省会城市政府提升整体城市形象希投资商开发集高级酒店商业房住宅体综合性项目目前国家土政策然已明确规定需通招标形式出土部分机会尤东部二三级城市开元房产公司利酒店业务优势力作交换条件协议价获取土者条件招标方式获取土进行土储备着国家土政策严格贯彻机会逐步消失前应抓紧机会选择进行土储备增强身实力迎接传统土利润中心综合实力力竞争转变挑战
    具体房产开发类型期方面利酒店优势协议取土方面许城市进行城市广场建设新区建设应开发集酒店商业写字楼住宅体综合性物业综合性物业开发商实力力特殊求实力求开发商具较强资金实力力需具备酒店理力商业物业理力具体操作时然通寻找合作者方式进行委托营理果开发商身具备相关知识验开发程中会产生三风险：寻找委托理者风险二委托理者契约风险三物业身结构功脱节风险结合开元房产公司项目实际情况开元名项目酒店业务公司具备相关知识验力定位选址功布局等均握较控制营风险商场运作缺乏相关知识验力定位选址功布局等方面法效控制增加资产理营风险开元房产公司言面两种选择：通专业公司合作身项目运作验积累快培育相关力二项目选择回避身力缺乏容商业类开发采取回避策略远期着市场规范应根实际需求状况决定开发类型时期区域市场需求会动态变化应根房产梯度性发展特征市场供求结构性矛盾入手重点分析1~3年变化趋势（具体年限应根具体项目开发周期定）
    4 竞争手定位
    方面开元房产公司市场定位东部发达二三级城市中西部省会城市高档房产方面开发商意识实力开发水开元房产公司存相差距决定竞争手想进入样区域实力雄厚开发理念新目标市场定位高档房产外房产公司竞争者需竞争合作思维进行理解方面竞争者加入容易引导潜市场现实需求转变方面杭州城西市场开发例子通合作城西开发成市场认区域房产企业益方面竞争者加入抢部分客户高端市场容量限时候需加注意时城市家外房产公司进入开发高端房产满足市场需求相定位房产公司难进入开元房产公司言需关注市场需求外特关注新相定位外房产加入性
    5 房产业务发展中需重视问题
    1） 风险控制
    然中国房产产业总体前景目前发展周期言1998年1999年开始复苏已4~5年已处高位运转国家统计局资料显示全国总体空置率升（然部分区正降）房产泡沫方已产生前面统计分析结果中国房产周期7年5年发展期2年衰退期现受国家政策（取消实物分房实行货币化）城市化发展初期双重利素叠加影响轮周期发展期延长2~3年衰退期相应延长开发商认现定会线性思维思维惯性影响产业持续高速发展极易产生投资动市场越繁荣持续时间越长潜累积风险越爬越高摔越惨房产身言高风险产业12244880怪圈少百年老店风险控制重中重做风险控制具体开元房产公司应做三方面工作：决策层较强风险意识统思想推行稳健投资作风二建立风险控制相关机制包括决策机制执行机制反馈机制制度形式防范风险三加强具体项目风险分析提高趋势分析判断力专业调查公司调查结果应进行进步分析判断
    2） 关注政策变化3） 积极进行土储备4）
    方面部分区通协议低价取土方面着中国济持续增长城市化进程加快土价值趋势呈升阶段土利润中心机会然减少没完全消失开元房产公司应考虑积极进行土储备里注意国家政策调整土招标政策二取土开发年限规定
    5） 快进行资积累6） 提升总体实力
    着竞争加剧进入门槛逐步提高市场竞争开发商实力竞争快进行资积累提升总体实力关系开元房产公司生存发展
    7） 通合作应提高8） 加快学9） 积累验10） 培育相关力
    开元房产公司正式事房产开发时间长知识验相缺乏然部分工作通外包方式进行果身具备定力严重者沟通层面发生沟通障碍轻者身进行效分析判断增加风险贻误战机提高身竞争力必通合作应提高加快学积累验培育相关力工程理力市场策划力销售力等
    11） 培育开发高档物业综合性物业力
    开元房产公司产品定位开发高档物业综合性物业应具备普通房产公司基力外应培育开发高档物业综合性物业力里特强调开发商业类项目时风险控制力
    12） 建立根13） 积极稳妥外扩张
    目前开元房产公司已萧山台州海松江进行房产开发塌实严谨工作作风讲信誉讲服务创品牌开发理念开元房产公司树立相知名度美誉度房产品牌影响区域性现开发作根进行外扩张处：利区域品牌影响力降低营销成利已建立起政府媒体良关系更快效开发市场企业身员工域适应性降低关沟通成然根外扩张许处应市场机会首考虑素果方根周边具更机会空间应优先选择区域
    4 酒店业务定位
    　 目前国宾馆酒店呈现结构性剩现象迫切需进行酒店行业结构调整种结构性调整包括方面变化酒店业中制结构变化酒店竞争市场体日益元化二酒店域结构档次结构会发生变化酒店单体发展全专种特色酒店存衡结构
    2001年10月首旅集团雅高合作2008年中国建设50家三星级连锁酒店美居时海新锦江断推出锦江星











    开元集团说目前服务中高档商务旅游客源处3星4星间市场区间着市场竞争变化高档市场中档市场酒店竞争者通调整价格服务结构进入市场市场发生分化具体图39示开元营力说背景3星左右逐步进入4星5星（尚计划中）市场开元进入高星级酒店方面原：兼机会驱动二房价收入驱动三流观念驱动实际目前开元集团通域占二级城市区域档次占4星左右位置获国商务客源市场中流位置行业结构性变化流市场正发生变化开元集团目前希追变化趋势进入高档酒店市场高档市场中品牌忠诚度性化理力较难跨越障碍酒店特色酒店客户营造开元传统5星级酒店进行竞争具定困难日益增长济型市场中竞争者正断增加开元果希市场获较竞争位需进步降低成加强市场营销力连锁营突破里酒店集团中连锁规模成非常重竞争指标
    酒店业务定位说实际目前面两种选择高端走济型走短期高端走实现利润空间较长远济型走市场空间较开元实际情况营特点说建议济型酒店作连锁发展基础高档酒店作标志性特色酒店营



    第6章 集团发展战略
    第1节 战略体系
    1 总体目标2
    5年形成总销售收入超20亿投资控股集团构建集团高效运行综合理台投融资台围绕居住消费形成元化业务组合包括三部分：酒店房产相关产业
    业务单元目标：
    3 国流酒店理集团：具23家位重点城市标志性高档酒店全国范围拥15家连锁营酒店组成酒店网络
    4 具特色房产开发商：针中高档市场需求提供住宅产品
    5 关联紧密具综合优势相关产业群：物流物业旅行采购清洗结算装饰剧院等
    3 集团战略

    托集团总部综合理投融资台酒店基础业务塑造强势品牌培育酒店理核心力利力延伸发展房产相关产业逐步形成具竞争力房产业务特色相关产业组合优势

    4 竞争策略
    1 酒店：目标2 集聚策略
    连锁营特色相结合针中高档商务旅游市场中城市形成忠诚顾客群二关注济型酒店发展趋势必时候尝试利品牌嫁接差异品牌策略建立型化标准化助式济性酒店连锁网获强化连锁营力规模营优势
    目标集聚战略素连锁营规模济性企业文化服务特色客户相关性等享互动
    3 房产：特色营策略
    利目前良市场机会现业务基础逐步形成营特色差异化优势重视酒店业务互动寻找市场机会积累资金实力房产产方面培育良判断分析力形成酒店业务互补组合
    4 相关产业：关联互动策略
    根业务关联规模营原酒店业房产中相关业务剥离出根需进行孵化外包相关产业方面导产业支持体新导产业孵化器老化业务缓带逐步酒店业务中餐饮娱乐业务剥离连锁营降低成提高效率扩市场影响力房产业务中物业装修等作单独业务营条件成熟情况部分业务外包
    5 总部台
    集团总部作业务单元理支持需财务力资源投资发展行政理等方面进行理支持应区分总部业务单元业务项目等层次理职
    5 应变策略
    1 部分城市房产热
    应回避房产热城市区域时土储备房产立项严格理控制时开发数量进度果找合适土项目建议减缓投资扩张
    2 外资酒店快速介入
    外资酒店快速介入酒店业务面重威胁方面需观察外资酒店进入市场分析市场变化特征方面需通联盟方式加强力量必时候外资酒店理集团进行合作
    3 政府政策变化
    总体年政府政策稳健发展种济社会变化情况压力排政府采取相激进相保守政策导应种性开元集团需房产业务酒店业务扩张程努力控制风险
    4 城市富裕居民旅游消费需求快速增加
    城市富裕居民旅游消费需求快速增长情况济型酒店需求迅速升种情况需迅速市场领域中进行扩张考虑通合作营委托理资产合方式进行扩张必时通市融资
    第2节 工作规划
    1 阶段安排
    1 12年
    完成总部理台基构筑积极发展房产业务开始酒店连锁营验积累现业务结构进行整理调整
    2 3年
    房产业务形成营特色营队伍理体系获定市场位酒店业务逐步扩张时初具连锁营规模格局相关产业形成支持业务良作总部形成效理体系
    3 5年
    实施集团扩张战略占领战略制高点形成酒店网络布局成国领先酒店集团房产业务成省领先公司相关产业组合中形成
    23具特色竞争优势业务项目总部具较强集团理力建立资市场良市场
    2 工作计划
    1 酒店连锁发展计划
    着重培育酒店连锁营力培育连锁力培育外扩张进程结合起该计划中包括项工作：相关业务酒店业务分离二酒店业务流程服务理员培训等进行专门总结理总结验知识应连锁发展酒店时保持性理性理间衡三建立相应连锁营队伍理机制四实施酒店品牌推广策略五客户进行统理
    2 房产特色发展计划
    房产业务着重营特色培育建议三方面开展工作：积极进行合适土储备效培育资源整合力努力提高项目判断力结合三项工作进行理体系建设力资源培养合作关系发展
    3 相关产业孵化计划
    相关产业单独进行理行业相似企业作标杆进行绩效考核激励果形成竞争优势考虑培育外部合作企业重点商业机会需求物业旅行等进行分析研究重点孵化发展相关企业部形成相互较相互促进状态
    3 需培育力素
    发展程中需重视方面力培育：
    8 连锁营力：连锁营酒店业发展必然趋势开元集团阶段获成功关键验直接搬更原理模式直接搬结合实际市场特点身条件设计具创新特点符合实际连锁模式集团领导需项工作予足够重视配备相应资源
    9 资源组合力：资源组合开元集团快速扩展基础开元集团需断调整身包括价值定位理模式理团队等方面适应环境求增强外界适应性通外部资源合作强化核心力
    10 理控制力：理控制开元集团扩张程中降低风险关键素开元集团需理体系设计理团队塑造等方面化较精力保持集团创新力高响应力情况保持理控制高效
    第3节 基础工作
    效实施战略目前项基础工作做：
    1 组织结构
    根前面组织结构分析建议开元集团目前组织调整图41示状态



















    1 机构功设置
    1 总裁副总裁构成集团领导班子
    2 业务项目三条线进行理酒店理公司房产公司产业发展部
    3 条线配备业务理机构进行单独考核考核容仅包括期营业绩时重点考核远期影响指标品牌理客户增长验积累等
    4 项目重点负责线营成销售收入负责接受业务理机构支持理
    5 总部机构重点分四块：财务理部总裁办公室力资源部战略理部配置相应员
    6 行政理线业务项目相关工作进行支持理
    2 部门公司职责
    1） 酒店理公司
    1 责：改善集团现酒店营业绩持续发展力新增酒店项目进行评估重组理集团酒店产业长远发展负责
    2 权力：受集团公司委托进行酒店理拥酒店运营权酒店理公司集团公司间通合约定双方权利义务关系酒店理公司根酒店实际情况运营权分解酒店酒店理公司具酒店副总理员事免权酒店进行目标考核理进行品牌统推广统采购配送统理外包业务统理服务标准操作流程统建设基础设施支持酒店外销售活动部营理需支持工作酒店理公司酒店营层间必须明确工作目标工作职责权利
    3 例外理：酒店理公司重决策文件需集团公司相关职部门预先备案集团职部门合理时间统征求相关意见异议应时沟通集团公司特殊情况酒店理公司决策具否决权酒店理公司营层否决异议进行申诉求复议特殊情况必酒店理公司集团公司讨修改托合重决策包括：酒店高层免重理制度改变绩效考核制度变化年度发展规划集团公司认需申报事件
    2） 房产公司
    4 责：现房产项目运营理保证项目建设质量进度成负责房产销售发现预先评估新投资机会集团公司申报
    3） 产业发展部
    5 责：相关产业项目协调理酒店房产业务单元提供配套服务发现孵化新发展机会集团公司相关产业中投入资保值增值负责
    4） 集团总部
    4 财务理部：处理集团公司日常财务工作保证集团整体资金供应效保证资产安全性负责项财务制度制订执行监督
    5 战略理部：进行集团公司整体资保值增值理集团重决策提供预先评估研究提出决策建议
    6 力资源部：进行集团公司整体力资源规划负责集团部员理协调（酒店副总理房产项目副理相关产业属公司副理）结合集团发展求集团整体力资源状况进行监控理
    7 总裁办公室：处理集团日常行政事务外关系传达等
    3 组织结构特点
    新设计组织结构特点：
    1 强调业务单元理层集团职部门建设
    2 酒店进行部托
    3 相关业务专门理利营绩效进行理挖掘潜力
    4 保持集团业务线行政线总体控制强调集团整体资保值增值
    5 业务项目相独立营具必性直接营业绩负责
    6 设计中体现相扁理模式利提高理效率
    4 存问题
    4 职部门力量足：应该战略高度认识问题通资源投入培育力着眼长远
    5 职理线执行理线间理突：种突源方面理设置清晰观念认力落差较等等问题通理体系具体设置落实进行改善时采取岗位轮换等手段调整观念差异进行知识转移
    6 业务创新性足：职线理遏制业务线创新力职部门设置中需循序渐进做服务工作全局工作入手逐步业务工作结合起
    2 力资源
    1 加强中层力量引进培养
    中层力量集团发展基础中高层领导源积极通引进培养方式加强中层力量实现低成方式获集团快速成长
    2 建立角度考核理制度
    集团整体长远发展设计绩效考核指标时考核制度需组织结构设置理动性特点理工作重点等结合起考核制度够真正集团发展提供动力
    3 建立力资源规划理体系
    战略思维设计力资源结构建议结合集团发展目标提前12年进行规划储备规划程中充分思考系统设计
    4 建立集团部培训知识理体系
    酒店服务型企业客户接触点非常酒店良声誉仅仅总理营创意更重层次员工状态重视集团部培训体系知识体系建设中线包括酒店总理需培养团队方面发挥积极作
    3 财务理
    2 财务反馈机制强化：财务分析工作日常理工作联系起反馈改进
    3 财务理力量充实：积极培养引进财务理加强集团财务资源运作控制力
    4 财务理绩效理联结：财务理数绩效理中指标结合起财务工作融入企业整体营活动中
    4 信息系统
    信息系统开元集团进行连锁营集团理基础设施需统筹规划分步实施建议首先做工作：
    2 客户关系进行统理：目前客户情况进行分析建立统理体制连锁酒店中实施
    3 现软件系统进行联网：实现系统兼容
    4 建立酒店连锁营软件台：现软件基础结合业务发展特点设计新软件台
    第4节 战略实施程中重问题
    1 酒店业务扩张重点
    年酒店业务扩张程中业务增长量两方面：现酒店通理提高连锁营品牌推广获业务增长方面通增加新酒店获业务收入增长
    1 现酒店业务扩张
    获现业务收入增长需做方面工作：
    3 通部挖潜规范营降低成扩利润空间提高价格竞争力
    4 通连锁品牌推广活动提高品牌影响力提高市场占率
    5 通服务改善获较客户价值认保持较单位房价
    6 通加强客户关系理提高客户回头率
    7 需重点客户特点进行分析推出针性服务
    2 新增酒店选择理
    提高新增加酒店获利力需新增酒店选择理程中采取定策略：
    18 重视利委托理方式饭店业固定资产重较建设周期较长果新建酒店营周期会较长风险较外果通购买方式需量资金需负担量资金成目前集团营酒店资产营酒店净资产收益率高果考虑土增值房屋增值素然会定程度提高资产增值水需重视种增值考虑实际基假设：酒店房产较方便转换途转换程中市场机会没太变化转移程中需增加太重建成假设般情况成立新增酒店程中建议重点考虑酒店实际现金回笼速度够获较委托理机会需培育开元品牌优势客户网络优势运营理优势
    19 谨慎运财务杠杆发展程中财务杠杆运公司获较发展股东获较回报新发展阶段定重视财务杠杆风险素
    20 强化连锁模式建设连锁模式成功运开元酒店业务发展关键连锁重点理力培育转移客户网络建立维护集中采购配送成优势等
    21 新增酒店区域定位档次定位建议相集中集中浙江省种相集中利理利提高品牌影响力
    3 扩张程中力积累
    扩张程中重视力培养种力培养体现具梯队层次力资源队伍形成维护时理硬件软件积累
    4 酒店扩张规模
    目前开元集团拥酒店7家（萧宾度假村城市美食城阳光宁波开元台州开元）目前建3家（名松江千岛湖）合计10家已运营7家酒店基运行正常建3家需投入较精力营目前10家酒店分布区域浙江省中萧山占6家省外海松江项目运营验开元集团市场萧山外市场真正运营两家台州开元属济发达区济特点萧山相似结合身特点开元集团步拓展程中需意识寻找类似环境区域确定扩张目标果均年12家扩张速度5年集团应营1520家酒店酒店构成中中高档酒店（名宁波开元台州开元）特色酒店（度假村千岛湖）补充
    酒店扩张酒店托杠杆收购重视降低收购成收购风险重视通酒店群体效应获收益仅仅单酒店运营
    2 房产业务扩张重点
    1 房产业务发展组合模式
    开元集团房产业务开发规模较档次较高特点外较重特色组合开发模式组合开发模式利降低整体开发成通块生规模运作聚集气创造卖点种组合运作模式较适合目前开元集团优势特点期重视发展种业务模式降低成回避房产波动风险提高竞争力需注意组合业务发展模式中避免身弱项通资源整合加快开发周期降低风险总说组合开发模式中通规模获济性收益回避项目风险考虑素保证安全前提争取增值收益
    2 房产业务发展域选择
    房产业务发展域选择中应避免热城市区域量选择浙江海江苏等济较发达市场特点较相似区域
    房产项目资源偶然性公司房产业务方面验相缺乏谨慎性原出发建议确定具体开发面积目标确定开发原程序区域时重点区域进行项目筛选重点建立部项目开发体制重视合作争取较低风险情况进行项目运作
    3 房产业务发展力核心素
    开元集团说房产业务力核心素方面：
    2 资源整合力：种力源方面包括够熟练运作团队良品牌足够资金规模等
    3 项目判断力：项目判断项目成功起点需方面加强证时避免房产市场快速升阶段养成思维定式
    4 程控制力：项目开发程中重视时间进度成控制
    4 房产项目风险控制
    开元房产开发定位较楼盘风险理非常重降低风险需建立套控制体系中包括项目筛选流程部评估流程风险预估机制等强调集团层面房产项目投资决策深入参
    项目执行程中建立信息反馈机制时项目进展市场变化反馈房产公司集团公司层面时应变化
    行企业情况市场情况积极收集时分析汇报房产公司集团公司层面
    5 房产业务营特色
    价值提供角度说开元集团房产定位中产阶级具定品位配套齐全价格适中市场区间
    营特色角度说资源整合广度深度体现项目理体制规范成规模开发带动区域气等
    企业形象角度说较强实力诚信营互惠赢便沟通特点
    服务特点说开元酒店理特点移植表现细致周亲切特点
    3 总部理台建设
    总部理台建设开元集团5年发展战略重点开元集团成功完成战略转型关键集团公司定位总部机构集团整体资效运营理责属业务单元进行理控制机构设置中予业务单元定责权利保持业务单元积极性时加强理支持成集团总部需重点考虑问题
    酒店业务方面集团酒店理公司授权营总部负责资状态理监控力培育活动提供支持扩张活动进行决策理房产业务方面总部房产公司进行理体制建设整体支持房产项目代表集团利益进行投资分析调度配置集团资源等相关业务方面总部负责业务分割重组新业务机会发现挖掘业务单元间协调等
    具体工作职中集团总部加强财务分析监控加强中高层力资源整体理培育加强战略方日常工作中落实加强组织部门间协运作等
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