物业管理概述

第章 物业理基概念
第节 物 业
物业含义
物业词译英语ｐropertｙestate香港传入海含义指土土建筑物形式存动产物业词国外特东南亚区作 房产称义词
物业单元性房产物业指单元性产指单元性建筑物物业 根区域空间作相分割整住宅区中某住宅单位作物业办公楼宇商业厦酒店厂房仓库称物业
关物业涵国类著述提法少十种概言包括素：
(1)已建成具功类供居住非居住屋宇
(2)屋宇相配套设备市政公设施
(3)屋宇建筑(包括部项设施)相邻场庭院停车场区非干交 通道路
观：单体建筑物座孤零零具备设施楼宇称完整意义 物业物业应房产产统里产系指该房业配套业
二物业性质
世界事物属性物业例外分析握物业属性 解物业物业理质掌握物业理运作规律搞物业理着十分积极意义
()物业然属性
物业然属性称物业物理性质指物业物质实体物理形态相联系性质 物业社会济性质物质容物质基础物业然属性指：
1物业二元性
物业物质实体表现具特定途明确属建筑物种建筑物 基础总建筑土成土附属物土功助建筑物充分发挥济发达社会物业土建筑物统体兼土建筑物两方面物 质容然物业二元组成重例总体言物业建筑面积土面积值城市高乡村济文化商业中心高重工业基 物业二元性商品具备决定物业必然兼土建筑物二者特种性质
2物业限性
物业限性根讲土限性决定天然土限作兴建 建筑物优良建筑段更限类限土开发建设现代建筑物技术求高耗资物业数量受制社会济力量技术水
3物业差异性样性
物业差异性土言土数量限着口增加济发展
类必须开发利劣质土土优劣农村取决土天然尺度然条件城市取决段区位技术条件物业样性建筑物言 建筑物功位置然环境技术济条件形成物业形式样性建筑物单件产品类品种规格结构式样外观年代等方面 存着某种处
4物业固定性
物业固定性指物业空间位置移动性法某物业偏远区位 移动商业中心建筑物土相分离改变物业途移动法律意义实质物业位置
5物业永久性长期性
物业永久性土言土永存具毁灭性建筑物灭失 逐渐损耗直丧失物理寿命物业长期性建筑物言建筑物建筑完成正常情况物理寿命期限达数十年甚百年供长期 物业次性出售通出租方式零星出售边流通边消费价值次收回较长时期中次收回
6物业配套性
物业配套性指物业种配套设施满足种需特性没配套设施 物业满足种需种需求客观决定物业配套性物业配套越齐全功发挥越充分
(二)物业社会属性
物业社会属性两方面研究：作种商品物业具济属性商 品生产关系财产关系调整属物业具法律属性物业权属问题
1物业济属性
首先物业济属性表现单商品属性物业商品性物业价值 商品济决定具方面实质性容：物业价值价值通市场交易活动实现物业买卖租赁抵押土权出转体现物业商品性 具体方式物业开发建筑营理商品济活动必须遵价值规律基济运行规律物业分配消费便非盈利性充斥着商品行奉行着 商品—货币规参物业开发建设营理消费间关系质种商品济关系生产消费偿
次物业济属性表现供应短缺性物业供应短缺方面表 现土资源供应绝短缺方面表现建筑资源供应相短缺
次物业济属性表现保值增值性物业够保值增值已越 越认识应该物业增值种长期趋势直线式运动某时期物业价格升降波动长期疑呈现出波动中 扬呈螺旋式升趋势
物业济属性表现宏观政策调控性物业稀缺性物业 关系国计民生社会稳定重问题更国物业福利性分配享行政性理转换政府宏观政策调控显尤重具体表现：维护土 社会义公性合理保护开发土资源实现城市济社会发展目标科学合理规划建设城市城市远景发展需结合起政府通种政策法令法规 宏观调控物业建设数量容积布局高度类等二物业建设系统工程涉许相关法律法规政策涉市容环境保护绿化治安理等关法规 条例三作物业身理法律政策约束规范程城市房产理法物业理公司资质验证物业理产权产籍理等等明文规定
2物业法律属性
物业法律属性集中反映物权关系房产物权国指物权法律规定 范围享房屋权占土权
购置商品购入物业意味着购入宗动产权(物权) 物业权仅项单项权利权利束拥项权租售抵押形成完整抽象权利体系权利体系中种权利形式组合
相互分离单独行享显然房产物权商品财产权结构更复杂
三物业房产动产区分
物业房产动产三概念常交换三者间着密切联系
房产词狭义广义两种解释：狭义房产指房屋屋基附属土 附属土指房屋院落占楼间空道路占等空间房屋屋基紧密结合土广义房产指全部土房屋附着土房屋分离部分 法律意义说房产质指土房屋作物质存形态财产种财产指寓含房产实体中种济利益形成种权利权权租赁 权抵押权等
动产词译英语real estatｅreal property英语中real estate 具体指土附着土工建筑物房屋real property具体指real estate附带种权益房产位置固定移动通常称动产广义 房产概念说房产动产语义两种表述房产表述倾表明种财产房屋土作物质载体动产表述侧重表明种财产具 移动独特属性两者指象英语中real estateｒeal property 互译互称两者关系见斑
分析出物业房产动产三概念紧密联系然涵完全相纳起区：
(1)称谓领域般情况言动产民法惯常词汇房产 济法行政法商事实务中较常称谓物业仅仅房产领域中单元性房产概念称
(2)适范围房产物业某方面通(基狭义房产概念) 物业般指单项物业单位(单项房产产)独立房产 公司(称物业公司)房产指国家区城市拥房产产 宏观角度般房产非物业房产业物业代房产体制改革物业体制改革代
(3)概念外延般言房产概念外延包括房产投资开发建造销售售理等整程物业时指某项具体房产然 指房产交易售服务阶段区域两者宏观微观全体 部分差
基述分析物业概念定义界定：物业指已建成具功济效类供居住非居住屋宇相配套设备市政公设施屋宇 建筑块附属场庭院物业根途分：住宅写字楼商场酒店旅馆工业厂房等等
第节 物 业
物业含义
物业词译英语ｐropertｙestate香港传入海含义指土土建筑物形式存动产物业词国外特东南亚区作 房产称义词
物业单元性房产物业指单元性产指单元性建筑物物业 根区域空间作相分割整住宅区中某住宅单位作物业办公楼宇商业厦酒店厂房仓库称物业
关物业涵国类著述提法少十种概言包括素：
(1)已建成具功类供居住非居住屋宇
(2)屋宇相配套设备市政公设施
(3)屋宇建筑(包括部项设施)相邻场庭院停车场区非干交 通道路
观：单体建筑物座孤零零具备设施楼宇称完整意义 物业物业应房产产统里产系指该房业配套业
二物业性质
世界事物属性物业例外分析握物业属性 解物业物业理质掌握物业理运作规律搞物业理着十分积极意义
()物业然属性
物业然属性称物业物理性质指物业物质实体物理形态相联系性质 物业社会济性质物质容物质基础物业然属性指：
1物业二元性
物业物质实体表现具特定途明确属建筑物种建筑物 基础总建筑土成土附属物土功助建筑物充分发挥济发达社会物业土建筑物统体兼土建筑物两方面物 质容然物业二元组成重例总体言物业建筑面积土面积值城市高乡村济文化商业中心高重工业基 物业二元性商品具备决定物业必然兼土建筑物二者特种性质
2物业限性
物业限性根讲土限性决定天然土限作兴建 建筑物优良建筑段更限类限土开发建设现代建筑物技术求高耗资物业数量受制社会济力量技术水
3物业差异性样性
物业差异性土言土数量限着口增加济发展 类必须开发利劣质土土优劣农村取决土天然尺度然条件城市取决段区位技术条件物业样性建筑物言 建筑物功位置然环境技术济条件形成物业形式样性建筑物单件产品类品种规格结构式样外观年代等方面 存着某种处
4物业固定性
物业固定性指物业空间位置移动性法某物业偏远区位 移动商业中心建筑物土相分离改变物业途移动法律意义实质物业位置
5物业永久性长期性
物业永久性土言土永存具毁灭性建筑物灭失 逐渐损耗直丧失物理寿命物业长期性建筑物言建筑物建筑完成正常情况物理寿命期限达数十年甚百年供长期 物业次性出售通出租方式零星出售边流通边消费价值次收回较长时期中次收回
6物业配套性
物业配套性指物业种配套设施满足种需特性没配套设施 物业满足种需种需求客观决定物业配套性物业配套越齐全功发挥越充分
(二)物业社会属性
物业社会属性两方面研究：作种商品物业具济属性商 品生产关系财产关系调整属物业具法律属性物业权属问题
1物业济属性
首先物业济属性表现单商品属性物业商品性物业价值 商品济决定具方面实质性容：物业价值价值通市场交易活动实现物业买卖租赁抵押土权出转体现物业商品性 具体方式物业开发建筑营理商品济活动必须遵价值规律基济运行规律物业分配消费便非盈利性充斥着商品行奉行着 商品—货币规参物业开发建设营理消费间关系质种商品济关系生产消费偿
次物业济属性表现供应短缺性物业供应短缺方面表 现土资源供应绝短缺方面表现建筑资源供应相短缺
次物业济属性表现保值增值性物业够保值增值已越 越认识应该物业增值种长期趋势直线式运动某时期物业价格升降波动长期疑呈现出波动中 扬呈螺旋式升趋势
物业济属性表现宏观政策调控性物业稀缺性物业 关系国计民生社会稳定重问题更国物业福利性分配享行政性理转换政府宏观政策调控显尤重具体表现：维护土 社会义公性合理保护开发土资源实现城市济社会发展目标科学合理规划建设城市城市远景发展需结合起政府通种政策法令法规 宏观调控物业建设数量容积布局高度类等二物业建设系统工程涉许相关法律法规政策涉市容环境保护绿化治安理等关法规 条例三作物业身理法律政策约束规范程城市房产理法物业理公司资质验证物业理产权产籍理等等明文规定
2物业法律属性
物业法律属性集中反映物权关系房产物权国指物权法律规定 范围享房屋权占土权
购置商品购入物业意味着购入宗动产权(物权) 物业权仅项单项权利权利束拥项权租售抵押形成完整抽象权利体系权利体系中种权利形式组合 相互分离单独行享显然房产物权商品财产权结构更复杂
三物业房产动产区分
物业房产动产三概念常交换三者间着密切联系
房产词狭义广义两种解释：狭义房产指房屋屋基附属土 附属土指房屋院落占楼间空道路占等空间房屋屋基紧密结合土广义房产指全部土房屋附着土房屋分离部分 法律意义说房产质指土房屋作物质存形态财产种财产指寓含房产实体中种济利益形成种权利权权租赁 权抵押权等
动产词译英语real estatｅreal property英语中real estate 具体指土附着土工建筑物房屋real property具体指real estate附带种权益房产位置固定移动通常称动产广义 房产概念说房产动产语义两种表述房产表述倾表明种财产房屋土作物质载体动产表述侧重表明种财产具 移动独特属性两者指象英语中real estateｒeal property 互译互称两者关系见斑
分析出物业房产动产三概念紧密联系然涵完全相纳起区：
(1)称谓领域般情况言动产民法惯常词汇房产 济法行政法商事实务中较常称谓物业仅仅房产领域中单元性房产概念称
(2)适范围房产物业某方面通(基狭义房产概念) 物业般指单项物业单位(单项房产产)独立房产 公司(称物业公司)房产指国家区城市拥房产产 宏观角度般房产非物业房产业物业代房产体制改革物业体制改革代
(3)概念外延般言房产概念外延包括房产投资开发建造销售售理等整程物业时指某项具体房产然 指房产交易售服务阶段区域两者宏观微观全体 部分差
基述分析物业概念定义界定：物业指已建成具功济效类供居住非居住屋宇相配套设备市政公设施屋宇 建筑块附属场庭院物业根途分：住宅写字楼商场酒店旅馆工业厂房等等
第二节 物 业 理
物业理概念
物业理作房产市场消费环节实际房产开发延续完善房产 开发营中完善市场机制逐步建立起种综合性营服务方式物业理房产营理重组成部分现代化城市理缺少环国际十分流行获 蓬勃发展视作现代化城市阳产业
关物业理定义种说法广义狭义广义物业理泛指切关房 产开发租赁销售售服务狭义物业理务楼宇维修养护理层机电设备公设施包括治安保卫环境绿化分送信报传呼电话 扫卫生等项目
种说法根英语种译法概括动产理房产理直接物业营词代物业理示传统房产理区企业 理区
现般说法物业理类似房产理房产理范围更广泛范 围横发展延伸周边拓展理范围包括机电设备维修清扫治安保卫等服务性容包括房产投资开发生产营
综述物业理指物业理营受物业委托运现代理 服务技术委托理合已投入类物业实施企业化社会化专业化规范化理物业产权提供高效周服务创造安全方便居住工 作环境提高物业价值济价值
物业理定义着丰富涵：
(1)物业理理象物业物业指建已投入物业楼宇
(2)物业理服务象物业(业)
(3)物业理属性营物业理视种特殊商品物业理提供 偿形商品——劳务服务
(4)种劳务服务投入起完善物业效保值增值作
(5)物业理采现代科学理手段物业实施全方位功理融理服 务营体
(6)物业理基求统理协调包括相独立物业(楼宇等)区物 业统理协调包括辖区范围方面统理协调
(7)优质物业理社区服务相结合业提供物质精神方面服务
(8)法律属性言物业理具中介性质信托理通定契约规定相 关方权利义务
()物业营理物业理营
般说理计划组织指挥协调监督关执行企业政方针达设定 目标系列工作
营理合起讲理解企业决策执行决策营理两概念 区：营着重济活动总体长远规划理着重支配现济活动二营济单位组织整体全局间进行横协调理组织济 单位组织部产销协调三营决定方针目标求理实现方针目标求
物业营指物业投资开发生产销售决策进行物业投资生产 销售单位组织需部产销理构成营性理里包括作甲方投资营销房产企业营性理包括作乙方建筑单位企业营性理
物业理围绕物业养护维修保值增值核心计划组织指挥等济活动 理工作物业公司需理性决策构成理性营物业理营需筹措资金家物业理公司更少总体营性规划 角度说理性企业营含义指组织理程中需决策二指理容中营性业务物业理公司搞纪中介营销租赁甚 理开展营销出租物业等业务改变物业理理单位性质 物业营概念代物业理取
(二)物业理企业理
年物业理企业化已引起政府关部门重视行业识士认 逐步实施谓物业理企业化物业理公司现代企业制度求营负盈亏发展约束成具独立法位济实体应注意物业 理工业企业理区：产业性质物业理第三产业工业企业属第二产业二理形态物业理生产实物形态产品理象成品物 业理意味着提供服务理服务始终环境处交流中开放型工业企业理产品生产终端种封闭型理三理模式物业 理委托型契约化服务工业企业理生产型技术化监控
二物业理起源原
物业理社会济发展定水必然产物传统意义物业理起源19世纪 60年代英国工业革命发展量农村口涌入工业城市引起城市房屋需求增加缺乏理导致诸房屋破损严重居住环境日趋恶化等社会问题时 英国位名奥克维娅·希尔(Octavia Hill)女士迫已名出租物业制订 套规范租户行理办法出意料收良效果招致士纷纷效仿说世界早物业理时日英国物业理作固定行业整体 水世界流传统意义楼宇维修养护清洁保安外物业理容已 延展工程咨询监理物业功布局划分市场行情调查预测目标客户群认定物业租售推广代理通讯旅行安排智系统化服务专门性社会保障服务等全方位服务 普遍推行物业理时成立英国皇家物业理学会会员遍布世界
物业理种房产综合开发种现代化生产方式相配套综合性理产权
元化格局相衔接统理社会济发展相适应社会化专业化营型理没理序房屋营传统房屋理相种集高度统理全方位 层次服务市场化营体充满生机活力物业理出现显示强生命力原：
第物业理种社会化理模式摆脱营分散理方式产权 单位产权找总家时政府职理部门找总代授权范围落实项理容克服旧体制政头理互相推诿种种弊 端利提高城市理社会化程度充分发挥类物业综合效益整体功实现济效益社会效益环境效益统
第二物业理种专业化理专门理公司通合契约产 权意志求实施理摆正理者关系营序理行政性理终身制变企业营型聘制样机制逐步形成活力 物业理竞争市场业权选择物业理企业物业理企业必须良理服务进入占领市场根促进服务态度改变服务质量改善 理水提高利提高城市理社会化专业化程度现代化理方式转换
第三物业理种营型理推行偿服务合理服务通种 营类物业理逐步走业养业发展道路仅减少政府压力负担房屋维修养护资金源业受全方位层次 项目服务
第四物业理建结合纽带通早期介入期进突出理重性 理摆正建设理关系利发挥投资效益社会财富业财产保值增值
三物业理特点
物业理种房产理种新型理模式理具社会化专业 化企业化营型特点
1物业理社会化
物业理社会化指物业理分散社会分工汇集起统理诸房屋水电 清洁保安绿化等位业需面物业理企业家关房屋居住( 工作)环境日常事宜办妥必分面部门犹业找总 家政府职部门说犹找总代理业需根物业理部门批准收费标准时缴纳理费服务费获周服务方便业便 统理利提高整城市理社会化程度充分发挥类物业综合效益整体功实现社会效益济效益环境效益心理效益统综合改善
2物业理专业化
物业理专业理企业——物业理公司实施物业统理种理关物业专业理纳入物业理企业范畴物业理企业通设置分专业 理职部门事相应理业务着社会发展社会分工渐趋专业化物业理企业专业理济合方式交予相应专业营服务公司例机电 设备维修承包专业设备维修企业物业保安保安公司雇聘保安员园林绿化承包专业绿化公司环境卫生承包专业清洁公司专门组织成立表明 行业已分散型转专业型种转利提高城市理专业化社会化程度进步促进城市理现代化理方式转换
3物业理企业化
物业理单位企业单位事业单位具备政府行职物业理企业作 独立法应中华民国公司法规定运行受干扰政事企完全分离物业理企业必须物业理市场运行规参市场竞争
营力优质服务物业理市场争取位置拓展业务理业绩赢商业信誉然物业理企业运作程中处理关部门街道居委 公安市政公邮电交通等行政事业性单位关系物业中心相互协调样物业理企业理营服务功夫业创造方便安全 清静整洁居住工作环境
4物业理营型
物业理企业服务性质偿推行偿服务合理收费物业理营目标 保微利量入出高额利润目物业理企业通种营物业理定业养业发展道路物业理造血功减少政府 部门压力负担房屋维修养护环卫治安道维修设备更新资金源业全方位层次项目服务
物业理种房产综合开发现代化生产方式相配套综合理着住房 制度改革推进形成产权元化格局相衔接统理建设社会义市场济体制相适应社会化专业化企业化营型理种集高度统理全方位层 次服务市场化营体充满生机活力物业理出现越越显示出强生命力
四物业理职位
()物业理五种职
物业理职分决策计划组织指挥控制协调五种职
1决策计划职
决策指物业理目前长远目标实现目标关重问题作出选 择决定物业辖区总体理方业理委员会组建物业理企业选择物业理企业发展方等问题解决会物业理工作带盲目性 物业理首先必须作出正确决策正确决策必须科学计划决策目标具体化变成定时期物业理行动纲领物业理计划职应业理委 员会物业理企业执行物业理企业尤发挥动性决策正确否计划否科学物业理效果具决定性作意义讲决策计划物业理首 职忽视职必然会物业理陷混乱
2组织职
组织根已确定计划提高理效率原物业理素环节 方面理分工协作左右关系时间空间联系合理组织起形成机结合整体整物业理活动变成部机器部 机器中包括财物环境等素应做结合限度发挥作物业理组织职物业理企业执行物业理企业必须正确实施 理组织职合理确定企业部理体制包括理机构设置职权划分岗位责制建立发挥理环节级职部门动性定意义讲组织水 高低直接决定物业理活动效益
3指挥职
指挥根计划整物业理活动进行领导督促物业理活动十分复杂 涉面广果没科学指挥物业理部机器组织起正常运转物业理活动达预期效果定计划目标难保证实现指挥 职保证物业理活动利进行必少条件实现科学指挥物业理指挥系统必须常进行调查研究分析物业理活动全程掌握物业状况业需求 取指挥动权
4控制职
控制监督物业理执行计划程中必须常控制监督计划执行情况 实际情况原定目标计划规章制度进行找出差异分析原采取必策推动物业理活动断发展完善控制职求建立健全项规章制度包括业
公约物业辖区理章程业理委员会章程住户手册物业理公司岗位责制物业辖区综合理规章等求建立周密高效理信息系统求时核实理活动 成效做方面考核控制监督充分
5协调职
协调调节协调物业辖区外方面活动建立起良协作配合 关系发生矛盾效实现物业理决策计划目标协调包括协调横协调部协调外部协调协调协调物业理指挥系统职部门间活动 关系横协调协调级部门间活动关系部协调协调物业理辖区部左右方面活动关系外部协调协调物业理社会关方面活动关系 包括街道公安交通环保卫生市政园林教育公事业商业文化娱乐等部门物业理说协调横协调部协调关键全体业物业理企 业全体员工清楚解物业理目标方针决策计划规章制度外部协调需社会方面通力配合法律法规健全
述物业理职机统整体通决策计划职明确物业理 目标方通组织职建立实现目标手段整物业理成部协调 机器通指挥职建立正常物业理秩序通控制职检查计划 实施情况通协调职修正偏差计划更符合物业理实际时解决物业理外部矛盾保证物业理计划决策实现
(二)物业理位作
1促进房产市场发展
物业理深化房产济体制改革实行房屋商品化客观需具繁荣完善房 产市场作
着国济体制改革断推进房产济体制改革深发展国房 产济体制改革方市场化商品化住房化着房屋商品化逐步实施类住房分幢分套出售厦分层分单元出售形成住宅区幢高层建筑里着 十甚百元产权毗邻关系仅原公房制体房屋格局量相互毗连房屋格局取代传统产权部门分散 理办法计划包干维修理办法适应形势发展需形成产权元化理社会化新格局种新格局求相适应房屋理新模式代 传统非市场取理模式目前公房屋出售中居民心态调查出居民担心公房出售理维修问题包括费权利责落实物业 理房产济体制改革住房制度改革缺少配套工程具深化促进完善房产济体制改革意义作整房产市场说物业理疑拓宽房产 市场范围完善房产投资促进房产市场健康序方发展
2利提高房产投资效益
物业理房产营活动基环节具提高房产投资效益作
房产市场中房产项目言存着开发营理三环节程序 说物业理房产开发营落脚点改革开放国房产业发展初期重点解决数量问题实行种数量增长型济存着重开发建设轻理现象 开发建设理脱节造成国房产理效率低房产投资效益差根原着国家宏观政策调整单纯数量增长已适应市场需求房产提高 投资效益效益增长型转变必须加强物业理房产开发营理三环节全面协调发展
加强物业理仅物业保值物业增值方面良物业理 物业处完状态正常运行延长物业寿命通基业务专项业务特色业务服务适改善提高物业功提高物业档次适应性 进推动物业升值方面优质物业理受精明房产交易商顾客青睐该物业成抢手货推动该物业价格升
物业理物业建成全程理说广泛意义售服务 物业理房产开发营活动重保证现代化理手段优质周完善物业理保证房产价值价值终实现进提高房产投资效益

3树立城市形象完善城市功
物业理改善居民工作生活环境提高居住水基础工作具树立城市形象 完善城市功作
居民工作生活环境完善居住水提高城市生活水消费水提高基前 提现代化城市需高质量理服务运作良厦设施助工作效率提高称心意居住环境助际关系调住宅社会学研究表明良环境仅减 少烦恼焦虑矛盾摩擦某危害社会轨行会形成互助互谅社会风气促进身心健康促积极进切社会稳定济增长城市发展 必须具备前提条件物业理正应求产生发展起
物业理目业创造整洁舒适安全宁静优雅工作生活环境 基准应着社会断进步逐步拓展提升生活水改善生活容充实丰满物质精神离开工作生活环境优化美化高质量物 业理仅单纯技术性保养事务性理基础业创造种物质精神具现代城市风貌具性特色工作生活环境形成物业中心 微型社会充分发挥物业功充分保障业合法权益时增加业睦邻意识创造相互尊重乐处群居关系高质量物业理改变 城市风貌改善工作生活环境提高精神文明素质现代化城市意识树立城市形象完善城市功起积极推动作
4推动外型房产涉外济发展
物业理加快国房产发展国际接轨必措施具推动外型房产涉外 济发展作
物业理种动产现代化理方法模式受区国家社会制度限制 中国传统房屋理模式方面适应改革开放形势外商外籍士商务活动居住需着国济体制改革深化涉外济发展越越外商投资中国 陆感兴趣外商进入中国陆般首先宾馆入住开始投石问路旦投资项目初成业务拓展需安居乐业安居乐业中国陆外商般 十分关注安排方便高效工作居住环境外商进入事业发展期公司工作员购置业务居住房需中国陆物业理初正 外商外籍员中国陆产业侨汇房理发展起涉外房理物业理重组成部分着房产市场发展完善投资中国陆房产外商正 独资组建物业理公司理中国陆物业作吸引外商中国陆置业招见良物业理加快中国房产国际接轨改善中国陆投资 条件改善投资环境必措施具推动外型房产涉外济发展作
5助提高房产综合开发企业声誉
物业理房产综合开发企业重业务具提高房产综合开发企业声誉作
着房产业进步发展具定规模定实力房产综合开发企业纷纷 成立物业理公司方挖掘培养物业理房产综合开发企业已意识物业理重性开始关心物业理物业理作企业营重战略决策 房产开发企业开发物业果具优质物业理免业租户顾忧增强房产综合开发企业信心建立房综合开发企业公众中良形象促 进续销售工作利开展优质物业理企业形象实惠广告具提高房产开发企业声誉作
第三节 物业理作类型
物业理传统理
建国国家城镇房屋理实行计划济条件形成行政理体制 城镇房屋理模式物业理传统行政性理模式点讲城镇房屋期理物业理传统理延伸发展机制两者着原 区
()理实体
城镇房屋传统理模式种行政性福利性房模式实施理实体政府机构 区房部门属事业单位房(站)物业理种营性企业化劳动服务行实施理实体具法资格物业理企业种专业服务公司
(二)理机制
传统理房屋福利性分配模式相适应种非营性理行建立租养房 基础低租金条件采行政补贴办法弥补费足者费足效保养房屋物业理市场济条件提供劳务偿服务采业养房 方针物业营业户优质服务物业取身生存发展
(三)市场机制
传统理产业系统划分部门理完整物业区域部物业 产权属分割影响物业统理物业理种社会化理破部门系统分割适应产权元化格局市场机制运作业理公司通招标投标 签订委托理服务合开展业务
(四)服务范围
传统理工作职责般局限房屋维修范围受低租金限制服务 范围狭功单房部门行政性事业单位缺乏开展营性服务动性积极性物业理提供全方位功综合性服务市场机制促理公司千方百计广度 深度拓展业务高效优质服务取企业济效益
(五)导位
传统理产权单基种单行切理单位说算住户动 处理位物业理种契约行供需双方通认合相联系明确权利义务业中居导位
综述物业理完全转换传统机制政府理单位业三者间 关系物业理原政府物业物业环境保养服务直接负责直接理转换业负责种转换体现物业业合法权益建立新 适应社会义市场济秩序政府业()理公司三者间法律关系济关系实现业治专业理相结合理原相适应理模式种机制 模式辖区住户做事情办公事务办物业业动位转换动觉物业维护利益
二物业理作
物业理业务范围物业理传统理异述中已接章题 里物业理社会济生活城市建设中位作展开分析：
()房产济体制改革配套工程
中国房产济体制改革方商品化市场化住房化形成产权元化 理社会化新格局种新格局然求相适应房屋理新模式代传统福利性理模式前公房屋出售居民担心公房出售理维修问
题包括费收支权利责理方式等等物业理收费服务情况成购房时首先考虑前提良物业理购房放心安心具深化促进完善 房屋商品化住房制度改革功房产济体制改革缺少配套工程
(二)提高房产营活动效益
房产营活动全程开发营销消费三环节组成房产开发营销 落脚点消费物业理作房产开发营终环节前级活动具强烈反弹刺激作物业理天然赋提高房产营效益繁荣完善房产市场功 前商品房售理房产营活动中热点难点周良物业理吸引提升客户物业投入兴趣提高物业价值济价值现发展商终 明白优良方便物业理树立企业形象招揽户推销物业重手段策略周物业理提供称心居住工作环境免顾忧物业理建设现代 家园中特殊位房产行业中位越越重
(三)提高城镇居民生活居住水准
城镇居民生活水准消费水准提高第标志居住状况物业理住宅 理说目标首先居民营造方便文明整洁安全生活环境水准容着社会进步断拓展提升现代化家居离开高水规范化物业理优 质物业理单纯事务性操办技术性保养基础业创造种物质精神具浓厚文化氛围性特征宁静安逸优雅舒适生活 环境
规范化物业理社区建设相结合物业区域形成具陶冶情操净化心灵提升精神微型社会种情况物业理充分发挥物业功保障业户 合法权益增强业户间邻里意识互相尊重睦相处关系种居住环境社会关系助激励群体意识沟通感情增强理解培育良社会心理促进社会 安定团结
(四)城市理基础工作
现代城市理包括：建筑物理道路交通信息理公活动中心理 济产业理等等建筑物容貌构成城市形象体物业区城市细胞区环境整洁优美城市面貌焕然新现物业理已逐步新区理延伸 建成区理样城市面貌更新优化提供全方位支持
前国中城市希国际接轨建设流城市利引进外资 发展济物业理作种动产现代化理模式受区国家社会制度限制外商进入中国陆旦投资项目初成业务开拓会考虑安居乐业 十分关注安排舒适高效工作居住环境优质物业理仅体 现城市优美形象优化投资环境吸引外商华置业重条件
1996年世界卫生组织提出健康城市标准：
(1)市民提供清洁安全环境
(2)市民提供持久食品饮水源供应具效清理垃圾系统
(3)通富活力创造性种济手段保证满足市民营养饮水住房收入 安全工作方面基求
(4)拥强力相互帮助市民团体够创立健康城市努力工作
(5)市民道参制定涉日常生活特健康福利项政策决定
(6)提供种娱乐闲暇活动场方便市民间沟通联系
(7)保护文化遗产尊重居民种文化生活特性
(8)保护健康视公众决策组成部分赋予市民选择健康行权利
(9)作出懈努力争取改善健康服务质量更市民享受健康服务
(10)更健康长久生活少疾病
求部分物业理文明卫生区建设相符合物业理建设 现代城市基础工作
(五)提供广泛业机遇
物业理提供商品劳务行业物业理面广量提供广泛业机遇
首先事传统理房部门员提供转换机制吸纳员合适方公 房事业性理方式计划济体制产物年着房产开发营兴起特土批租旧城旧房改造迅猛态势公房量转化私房原公房租城 镇房部门作住房福利制模式产物完成历史命时面机制转换员安排问题里包括直公房系统公房两部门物业理两者转换开辟 广阔天
物业理业发展带动相关行业发展物业理业装饰维修业家政服务业 园林绿化业等部门密切联系行业吸纳量劳动力
三物业理类型
物业理类型物业理模式方式开发商业物业理部门关 系般划分两类：
()委托理型
典型基理方式开发商业采招投标协议方式通物业理服务合委托专业化物业理企业统理综合服务原提供 劳务商品理行
果物业产权属两两业业房组业委员会代表业 承担业治理职
种方式出租分：
1委托型
业物业委托物业理企业理典型委托理方式
2代理租型
业物业出租委托物业理企业营理两种委托方式：种出租权 属业业租户签订租赁合物业理企业承担收租理种租权委托物业理企业物业理企业全权代表业招揽租户签订租赁合
代理租型物业理费收交两种方式：种物业理费包含租金里 业支付般包括基费种包含租金里承租物业理企业支付
种方式应该合租约中明确规定
(二)营型
开发商业物业委托专业物业理企业理单位部 设立物业理部门理委托理型基区两点：
第物业权营理权关系营型二权合委托理型 二权分离
第二法位营型物业权营法委托理型 两独立法
营型物业营方式分：
(1)型类数收益性物业商场宾馆度假村厂房仓库等 单位企业部设立具独立法资格物业理部门理物业
(2)出租型开发商业物业理企业合营理出租物业 实质拥产业物业理企业
营型物业理区域般规模果单位属物业理部门成独立 法单位物业理企业原单位(开发商业)应该订立委托理服务合营型委托理型转换
第四节 物业理原宗旨
物业理原宗旨物业理基理念指导物业理运作基求理 物业理方方面面
物业理基原：
业治专业理相结合原
原规范业物业理企业间关系划清业物业理企业位职责 权利义务具体求包括：
()业治理
业治理立足点保护业合法利益包括业体利益整体利益协 调相互间关系业治理指业物业理中处导位意味业直接实施理通合形式委托物业理专业企业实施项具体理实务
业治理权利义务：
(1)权利：决策选聘审议监督权
(2)义务：履行合公约规章制度协助协调方关系
(二)专业化理体现方面
1专业机构
专门组织机构理公司专业服务公司公司部种专门机构实施种 服务项目分工合作提高效率
2理员
专业理员工程技术员员规范化培训考核取岗位资 格证书保证服务质量树立良行风职业道德
3专业设备
现代化种专业设备专业理物质保证物业档次相适应逐步 智化方发展
4理制度
科学规范化种理制度工作程序流程图保证专业化理正确实施
二属理行业理相结合原
指物业区域政府街道办事处相关专业部门物业理行业部门 职责范围负责区理工作方性工作区统协调专业性工作口行业部门相关部门负责条块结合利发挥方面积极性
()部门
行业理效发挥政府部门专业指导监督作包括市区县派出 办事处
(二)行业协会
行业理发挥政府部门作时发挥行业协会作行业协会作 行业助律组织协助政府端正物业理企业行风发挥社会中介组织联系桥梁作
(三)区组织
属理利协调物业理部门街道办事处居民委员会公安警署等区组织 关系协调物业理社区建设关系利优秀区建设社区建设相结合创建文明区
(四)相关部门
市政绿化卫生交通供水供气供热邮电广播供电环卫环保等等专 业部门专业口原分工负责物业区域中关工作
三统理综合服务原
原体现物业理基特性求包括统理综合服务两方面机 结合起
()统理
简称体化原原实施前提相独立物业区域建立业委员会委托物业理企业理前提实施体化理
1理体化
物业区域建筑物构筑物附属设备设施场庭院道路公活动中心 停车场等单位统理
2服务体化
业种服务事项包括专项特约代办项目单位统实施 聘请专业服务公司物业区域理单位统办理
3协调体化
物业理关方方面面协调联系单位统负责处理业承租 关物业理事务找单位单位推委认真负责解决问题
4济理体化
关物业理济包括种物业理费收支基金理物业营财 务理单位负责
(二)综合服务
综合服务物业理基属性物业理综合服务达般服务业求 身特殊求
1高效优质
综合服务基求讲究服务效处处动业户提供方便业户感 舒适满意综合服务活力物业理企业高效优质标准实施规范化服务礼貌服务微笑服务
2
综合服务业中心开展样化全方位功服务 综合服务针年龄性格层次民族国籍业户求开展丰富彩方式灵活生动活泼服务活动
3性化
综合服务提供富性化周服务赢类业户欢迎市场 潜力前景广阔实现物业理济效益社会效益基保证树立物业理行业声誉企业良社会形象基保证
物业理部门掌握原时尊重部门职权接受部门指导
四社会化等竞争原
房屋商品化化产权元化条件物业理权属系统组建 区域组建社会化原理原适应二权分离情况物业权营权分离物业二权分离物业者营权者属法单位 产权元化情况物业数采二权分离方式营理
社会化原利物业理市场培育发展原具体求：
()社会化分工合作
现代社会产业间分工协作助提高产业综合效益房产作行 业部开发营销咨询物业理等分支行业间样社会化生产求分工协作利提高全行业济效益特物业理企业开发企业附属 位剥离出独立营理服务型企业物业理公司类专业服务公司清扫绿化等公司间样应社会化生产求相互间分工协作
(二)等条件市场竞争
业物业理企业等条件通市场招投标协议方式建立委托理服务 关系政府关部门开发商宜干预物业理企业通优质服务良声誉市场取席
(三)三效益统
物业理营活动实现济效益社会效益环境效益机统济效益 基础社会效益环境效益区建设终目标
物业理服务社会理应社会关方支助社会关方职责范围 做物业区域建设工作
五企业化全程效益原
物业理作种市场化营行然企业化原操作追求全 行业全程效益企业营活动中追求全程效益现代理基理念原体现：
()实施体企业化原组建
物业理企业独立具法资格公司非独立物业理部房转制 物业理公司等等政企分开政事分开独立核算营负盈亏发展方针开展营活动
(二)济规律办事
物业理企业处理方方面面济关系中严格济规律办事特开发商 委托关系方面然业务联系密切属企业集团济方面应合关规定划清职权
(三)早期介入
物业理追求全行业全程效益出发物业理项目开发步进行首先 做物业理启动工作前期基础工作实践证明早期适时介入房产项目开发营活动避免前期遗症减少期理工作损失介入时间根 物业开发情况者设计阶段者施工阶段者验收阶段者销售阶段适时介入介入象包括购房业适时介入物业理公司适时介入两者时介入
(四)创建名牌
企业化原求物业理企业努力提高营水服务质量创建名牌应关注规 模济效益拓展业务提高企业声誉树立良信
六物业理宗旨
述物业理属性范围原围绕基理念物业理指导思想 物业理宗旨概括：
()营造良安居乐业环境
物业理全部活动环绕中心安居乐业具体说市民创建整洁文明安全方便生活工作环境者说利生存发展享受环境着物业理业务拓展理水准提高根区具体情况业
求提高服务水准拓展服务范围居住区域求舒适安静温馨优雅求增添文化艺术氛围等办公商务区域强调高效周形象求提供现代化商务服务 智化理等
物业理应该：第服务第二服务第三服务服务体现物业理宗 旨基属性物业理服务中心开拓项业务具穷活力
(二)物业保值增值
物业理受业委托营理行行方委托创建合适 安居乐业环境外保护业合法权益物业理优点通精心 策划良服务改善物业外环境提升物业价值济价值物业保值增值
第五节 物业理发展条件
章介绍物业理宗旨原服务范围作模式规范化角度 述切转化现实行培育程合适土壤环境节讨物业理发展实现条件
物业理特点
国物业理然香港国外移植进快显示特色
()覆盖面广
国物业理然80年代开始起步发展速度快覆盖面广海 市1997年已亿方米类房屋纳入物业理范围海省市辽宁天津北京青岛江苏福建广东等覆盖面广
纳入物业理物业种类居住房办公商务房般商品房涉外商品房先 进入物业理渠道着房产理体制改革深化批售公房未售公房正逐步纳入物业理渠道相适应类物业理企业雨春笋纷纷破土出海市 1997年已类物业理企业2000家业员约5万全国范围1997年约物业理企业7000家业员100万国际知名物业理企业争前恐进入中 国物业理正成具广泛影响行业
(二)业权益效保护
物业理特点业处导位中国物业理业迅速接受 国家业权益充分周关注立法行政理明确法规措施保障业合法权利中力措施物业区域建立业委员会业治理职 制度保证政府关部门创造种条件帮助业委会开展工作海市1997年已房屋业委员会2000家
(三)物业理社区理密切结合
国物业理服务范围深度广度两方面特点广度讲物业理 服务项目众容丰富基物业体设备维护运行物业区域环境理社区理社区建设相结合营造现代化具浓厚文化气息生活工作环 境提供物质精神两方面服务深度讲般商品房理高档公寓办公楼理高层次理已达国际先进水深圳海等优秀区已取 ISO9002国际质量认证理物业类型讲住宅公寓墅居住物业营性物业综合性厦商场通厂房文教卫生等特种建筑种类型方位 功服务体现国物业理特色
二物业理历程前景
80年代初深圳第家物业理公司成立标志着物业理中国开始萌发 说世纪末物业理总体处初创时期里十余年中国物业理历程作分析预测
()初创阶段
国物业理启动逐步形成独立行业时期80年代物业理开始 兴起外部条件受东南亚等房产理体制——特物业理引进启发部条件创造文明住宅区新建商品房售理发展作行业出 现海部分中城市作房产开发附属尚具备全国性规模90年代物 业理独特功逐步引起关注1993年建设部房产业司广州深圳召开第 届全国物业理研讨会深圳市物业理协会成立标志着国物业理进入全面推开时期1994年4月建设部颁布建国关物业理第规章确立物业理 房产行业中独立位1995年物业理提城市理体制改革高度求全社会关注支持1997年求物业理广度新建区建成区延伸深度市场化 方发展
阶段特点：
(1)然已区干物业区域理水达标区面貌良总体处 初创阶段理水准高服务容偏狭区讲海城市发展较快城镇相较慢
(2)传统理物业理双重机制存非市场化市场化理模式存逐步单 市场化物业理模式渡
(3)物业理企业业委员会量建立运作规范合适治理专业 理缺乏
(4)开发商般重建轻物业理未时介入前期遗症严重影响物业理 济效益服务质量
(5)政府逐步重视物业理治理监控法规建设滞
(6)物业理费足收费混乱资金运行未进入良性循环
(二)市场化阶段
世纪初物业理进入市场化运作阶段阶段特点：
(1)传统非市场化房屋理模式基纳入市场化物业理轨道市场规 运作逐步成熟物业理业房产行业中体位逐步确立物业理业城市建设社会生活中积极作充分发挥确认
(2)物业理企业业委会运作逐步正常相互关系逐步理出现批名牌物业 理企业优秀业委会示范物业区域物业理区域建设服务标准普遍安全整洁文明方便基础舒适宁静优美典雅高层次水准提升
(3)出现批智化物业住宅厦智化城区智化住宅区智化广场 等种先进设施装备物业理中广泛应物业理提供劳务中智力型重逐步增
(4)物业理实现规模化营物业理企业中型中型转换 出现批物业服务企业集团物业理收费服务项目逐步衡相称资金运行进入良性循环
(5)物业理法规建设完善配套政府强化物业理指导监督物业理社 区建设关系逐步理
(6)物业理业实现跨国营境外物业理企业国拓展业务国 著名企业物业理作国际服务贸易外拓展
三物业理发展部条件
()国家重点鼓励项目
年着国家宏观济环境改善国外市场需求变化国产业结构发生 深刻变化产业结构调整已实现产业例关系协调转全面提高产业素质国际竞争力适应重变化国务院已颁布前国家重点鼓励产业产品技术目录 29领域440种确定项目原：
(1)符合前时期市场需求较广阔发展前景
(2)较高技术含量利企业设备更新加快传统产业技术改造促进产 业结构优化升级
(3)国存研究开发实现产业化潜技术基础利形成新济增长点
(4)符合持续发展战略利资源节约生态环境保护
(5)供力相滞提高供力利促进产业结构合理化保持国民 济持续快速健康发展
物业理基符合述原求目录第27领域：城市基础设施 房产中城市旧房改造安居工程济适商品住宅列国家重点鼓励产业前三项发展物业理息息相关物业理具良前景物业理 市场成熟行业兴旺社会济发展客观求物业理住宅建设结合起成国民济增长热点前景变现实良部环境 外部环境支持两方面作分析
(二)部环境
(1)业委员会物业理企业正常运作相互关系理
(2)物业理营力服务水提高
(3)物业理专业培育结构优化
(4)物业理理研究实践指导
第第三条书章中述第四条节面结合学科建设 述
四物业理发展外部条件
物业理发展外部条件社会条件：
()社会济发展物业理推动
房产业包括物业理业发展社会济城市建设发展定引导推动作 方面房产业发展更赖社会行业发展城市建设步伐快慢物业理业说长存行业市场济条件发展规模样受买方需求支付 力制约
改革开放海开放城市点带面带动区域济发展推动 全国济增长引发房产急切需求面样千载难逢机遇行业事物业开发营结果积极方面房产逐步成国民济支柱行业消极方 面房产开发规模结构价格超越社会承受力
偏 社会化原利物业理市场培育发展原具体求：
高仅房产业身警钟社会济稳定会带威胁根结底社会 济发展水效需求力决定房产发展规模水样决定物业理发展广度深度
总体说前中国济处稳定升时期房产需求相应逐步扩 物业理需求日益增长物业理业正握机遇行业业务范围拓展社会需求步协调发展
(二)居民生活水提高消费结构优化
现代社会城镇居民生活水提高标志居住条件改善包括住房面积住房质量两 方面国家关方面规划：第步世纪末基实现城镇居民户套济实惠住宅全国居民均居住面积达8方米康目标步着社会济发展民生活水相应提高居住面积外环境求越越高 生活水消费力增长引起消费观念革新消费结构优化居住条件改善优化作提高生活质量第追求愿意增加居住消费投入种消费意 愿转换提升然会物业理服务范围量质两方面提出新需求意味着市场日益宽广
(三)房产体制改革深化部结构优化
前述房产作完整行业包括开发营销理纪等分支行业拥 设计开发营销中介咨询评估物业理科研教育等批企事业单位房产营活动系统工程行业健康运作求保持行业部衡分支行业协调发 展求部结构合理组合优化求改变重建轻求全行业全程济效益作行业营思想目标物业理业作终端行业固然前级行业具强烈反弹作 发展样受前级行业特开发营销业影响制约受房产理体制改革特住房制度改革深化影响推动说物业理业发育成长 整行业支持种支持表现方面：
第住房制度改革深化支持住房制度改革方房屋商品化化建立国 家集体三结合住房投资集资机制时割断实物分房逐步提高租金建立合理租售价形成租售兼住房制度改革结果形成产权元化格局 开辟广泛租售市场趋势求房屋理机制引市场实施社会化专业化理住房制度改革深化必然物业理业兴旺开辟广阔天
第二开发支持物业开发阶段规划设计施工验收考虑期 理需特隐蔽部位种设备设施设计施工更缜密细致越高档楼宇质量求越高总努力避免前期遗症建成理提供良基 础
第三营销支持良物业理确实物业营销具积极促进作 物业理仅仅作营销广告策略营销时真心实意做物业理前期工作包括物业理方案公约规制定物业理公司聘请理基金房 落实等等总避免前期遗症
房产业体制改革深化推行规划开发建设营销理条龙营服务模式 开发项目时实现价值济价值取全行业全程济效益社会效益树立良声誉行风
(四)政府监控法规完善
物业理作块开垦处女行业成长行业开拓政府 社会方支持扶助兴旺发达种扶助政府物业理正确治理监控
(1)完善物业理法律法规法治理规范审核物业区域种公约合促 进区理规范化运作政府调控基工作
(2)物业理企业业委员会建立运作进行审核监控协调相互间关系
(3)物业理员定期培训考核
(4)帮助物业区域理关方关系特居委会等区组织关系
物业理关系社会安定安居乐业服务象体广工薪阶层 决定微利行业公房屋售理数量占物业理体受居民济承受力限制服务收费保难保物业理利发展 需国家政策税收等方面定优惠扶持物业理行业成长
第六节 市场济物业理
计划济国物业理状况
解放国长段时间里处计划济模式强调房产 社会福利性忽视商品属性绝数住宅区房屋理体制产权属形成格局国家(方)单位分理采取行政手段完全统起 种方法然国民济发展解决民住房问题方面起积极作种体制实际某种程度抑制房产业生机活力市场学角度考察时 房产业作实行商品济产业实际已复存国家住宅建设投入没产出建越维修补贴越包袱背越重存弊端日益显现出
()理位现象严重
现存理体制行政理体制理员工资遇行政划拨锅饭 思想严重挫伤理员积极性干干坏样理位普遍现象许 房屋特住宅区漏弃房屋年新二年旧三年破现象十分严重
(二)房屋附属设施公配套设施理破损严重
区常杂物乱摆乱放垃圾乱堆乱倒水道堵塞污水处淌设备残 缺全处乱搭乱建影响公众正常生活秩序住房理成群众投诉问题
(三)住宅区理体制影响居住者正常
计划济部门住宅区理政房产理市政园 林卫生交通治安供水供电等行政部门加居委会派出区理发号施令遇实际问题出现简单问题长期解决例 刮风树刮倒砸塌住房园林部门抢修房屋房部门抢修房屋？区产权单位分头理扫门前雪完整区七零八落
(四)住房租赁理办法统政出门
国家福利性住房制度导致房租价格非常便宜文化革命前许城市房租 方米月租0135元户20方米居住面积计算月房租270元文化革命期间公房房租降城市降方米月租0049元均户月租100元左右 直20世纪80年代末房租调成套房方米月租025～035元工资增加8～10倍福利条件企业职工住房水电予顾月仅象 征性收取5元钱公房房租低廉许纷纷抢公房甚出现家占套公房现象国资产流失严重出现种情况：
1卖私房租公房
公房房租便宜私房然需交房租维修费甚公房房租花钱 卖私房租公房两头利例文化革命期间套公房年房租12元月1元套私房卖500元该住户卖掉私房款项存入银行年利率4％年利息20元 利息抵交房租尚余
2出租私房租公房
公房月租便宜许利出租私房承租公房套取价格差获利例某 套私房30方米方米租金10元月收入300元钱租相面积公房方米月租金025元月租金750元样月净赚29250元
3占公房出租国资产流入私口袋
公房房租便宜占公房出租仅支付应交房租固 定笔收入尤街门面房例户20方米门面房月租1000元方米50元出租住套50方米公房方米025元月租计1250元
出租租金交房租外赚取98750元
住房权理部门方房部门直企事业单位 单位福利条件样收费标准致造成二房东租房进行违法活动国资产量流失
(五)入敷出国家难承受维修资金负担
国采取低房租福利型公房政策住宅投资损失国家出更资金投入 造成房屋超期服役影响住户安全统计全国房产机构理直房约2亿方米年城市维修费中划出量资金进行补贴1981年直房维修补贴达33155万 元方米达150元核算80年代末国方米建筑面积住宅需470元维修费维持简单生产90年代着物价指数涨房租补贴国家住宅建设 投资仅回收反投入巨额资金进行房屋维修补助国家负担越背越重难承受
(六)利企事业单位集中精力发展生产提高效益
计划济模式单位形成全社会领导生产生活 福利(包括住房)精力分散工作效益高者领导重视生产忽视住房建设理造成房屋理混乱仅影响群众情绪影响生产进展
二市场济呼唤着物业理
十届三中全会着改革开放深入发展国房产业迅速发展联合 国统计资料表明国改革开放15年住房建成量均居住面积增长量均位居世界前列关部门1998年统计建国新建住宅404亿方米占现城 镇住宅总量23中改革开放20年前30年建造住宅量66倍全国城镇居民均居住面积20年前36方米提高现93方米新建5万方米住宅区5 000解决类住房困难户800万着城市济体制改革深化市场济建立发展实现住房商品化商品济原组织住宅生产流通目标住房制度改 革深入发展房产理社会化问题尤住宅区理问题提议事日程适应社会义市场济应房产综合开发发展许识士鉴国外先进住房 理验国实际出发提出物业理新方法物业理改革开放市场济住房制度改革产物理模式必须适应社会义市场济具体体 现方面：
()物业理适应城镇住房制度改革
年城镇住房制度改革量公住房出售带产权元化 传统开发商房福利形式单位房等物业理方式发生根变化例幢楼片区单位福利房房理公设施坏然 单位房部门派修然现幢住宅楼部分作商品房出售产权部分商品房单位购买作福利房分职工产权单位部分商品房拆迁 安排产权房部门产权元化维修服务带困难南京中央门附栋楼房水道堵塞化粪池漫溢作单位分房部分职工然找单位帮助修理单位意请 修理费需楼住户承担中属该单位职工承担部分单位代出余部分应住户分担住户愿意出费问题法落实问题法解决 住户怨声载道果住房制度改革仅仅停留济体制改革实践中未时理体制作相应变革完善住房制度改革取成果巩固阻碍住房制 度改革深化物业理适应住房制度改革面问题果物业理公司理范围须根业签定关协议(契约)社会化专业化营型理 形式解决
(二)物业理适应社会义市场济体制
市场济重功价值规律合理分配限资源充分调动积极性 提高效益物业理作种社会化理模式适应社会化生产社会义市场济体制断深化完善致改变福利型房产理制度采取适
应市场济企业理通提供普遍需社会化服务注意强调规模济效益仅利提高房产理水利企业企业办社会樊篱中解脱出 企业提高效益摆脱现行全模式实现专业分工建立专业公司实行单独核算营负盈亏运转发展运行模式适应市场竞争 物业理踏新台阶
(三)物业理根重建轻弊端力措施
国重建轻思想已久方已达根深蒂固步重建轻 许房屋建设者求身济利益建房住房想建房房想建造房屋偷工减料粗制滥造果建设部颁布新房接验收标准进行验收难 找栋完全符合标准更严重隐患时查找道未接通甚未铺设样房屋交付住房者苦恼房者仅维修费难承担甚找 毛病
重建轻许房者循守旧缺乏研究探索新理方法积极性致新建区然袭产权部门进行分散理方式弊端快暴露遗 区产权单位间住户邻里间乱圈乱搭建封阳台占走廊道乱堆放杂物顾家装潢考虑整结构安全乱乱拆仅 导致原建筑格局景观房屋功早损坏社会财富遭应损失破坏市容市貌完美造成邻里间矛盾纠纷
果采取物业理述现象效制约规范物业理企 业型营理房屋种企业型营理商品生产样价值房屋必须户检验必须定保修期代表房屋业住户利益物业理部门 原求参加组织验收合格维修达标政府政策规定收取定例养护费作维修理启动基金房屋开发建设者重建轻思想行产生制 约规范作
时物业理部门作房屋业委托理者根营房屋保值增 值考虑维护业权益必须制定相应理章程者签约规范住户行防止房屋结构损害保证区房屋整体功建筑格局完
(四)良物业理利树立开发商良形象
竞争机制现代市场机制基素市场济越发展竞争越激烈越显现出 企业素质通竞争生产素合理流动形成动态衡促企业断改进技术加强理降低成提高产品质量服务质量济效益市场竞争消费者 位日益升谁赢消费者谁赢市场产生效益想赢消费者信赖形式义应酬式突击表现物业理容质量赢商业信誉 提高物业价值开发商信誉前许房产公司建造商品房滞销房产开发处低谷时优良物业理心里建立起企业信感赢更消费者 类例子海南珠江实业股份限公司奉行开发块美化块服务块 理念积极区住户进行优质服务解决住户种困难日复日出色物业理工作企业声誉保护赢期期购房新客户目前高档墅积压 法销售出然南京栖霞房产开发公司开发东方花园高档墅建全部售空客户时求购买重原东方花园物业理客户极满意
(五)偿服务种营营机制利费解决
国济发达资金雄厚国家解决问题十分繁划拨费远远 满足住宅维修服务需尤执行住房福利型机制国家企业单位等投资兴建住宅采福利形式租赁方式供职工居住收取低房租住宅投资亏损 国房产机构理直房2亿方米年城市维修费中补贴量资金维修1981年方米补贴150元1990年左右方米建筑面积住宅需补贴3～ 5元维修费维持简单生产年着物价指数涨维修费涨国家资金十分限难承受采取物业理方法济手段法律行政手 段辅种理方法市场济规律办事参国际惯例运作改变仅仅局限房屋维修行政理实行包括市政环卫治安供水供电房屋保险等方面全方位综
合理根户需进行特殊服务帮助购买日百货家电维修家庭装潢等理偿谁收益谁负担费通俗讲住户出钱买方便理企业出力 报酬企业独立核算负盈亏运转发展理体制建立运作种采取种营偿服务物业理解决资金足方便居民生活 举两时通物业理方法推行群众中促进市场济观念形成群 众认识福利制偿分配偿服务形式弊端利思想观念更新解放
(六)物业理房产开发提供服务解顾忧系统工程
物业理作种专业化理模式住宅区栋房产业楼宇 理彻底改变种头理理局面够发挥系统性物业理综合效益年国家快改善国居民住宅条件建设许5万方米 新住宅区然计划济模式求会出现社会理服务报纸信件收交通便出门难医院学校菜场商店等服务设施住户意见 等级政府职部门解决问题耗费量力物力财力根解决问题实行物业理问题便解决根住户需进行特 殊服务日百货供应家电维修送病医院等物业理作种适应中国房产市场发育完善现代化科学理手段房产开发相适应房产开发提 供服务解顾忧系统工程房产市场走成熟时专业分工种必然求
(七)物业理效吸引外资促进房产市场发展
香港报纸载文香港士国房产发展状况考查出结：国房产香港 颇受欢迎然进步发展受制置业士国楼宇理状况缺乏信心认国物业理停留非常落状态房产市场进步发展障碍置业 者担心购置房产会理落年变成残旧物甚偿失继续国搞房产投资止步前势采先进科学楼宇理方法 十分受国外欢迎信物业理方法仅消外商述担心顾虑吸引外商国进行房产投资促进房产市场健康发展
(八)物业理推进两文明建设中显示出积极作
住宅区城市文明窗口反映城市济建设理水城市整体 素质体现良物业理工作仅延长建筑物公设施寿命改变城市风貌改善工作生活环境提高城市居民精神文明素质现代化城市意识 城市环境质量提高首先应该城市基单元——住宅区栋楼房抓起住宅区搞城市脏乱差解决住宅区理城市理重容住 宅区城市理中点点带面整城市理工作带动起保持市容面貌优美整洁巩固城市建设成果搞住宅区理更发挥住宅 享受功发展功居住环境陶冶功通住宅区优美环境通区建立文化教育体育娱乐设施满足居民求知仅净化心灵提 高民族素质培养社会义公道德意识健康高尚思想情操科学文明生活方式具重意义整城市精神文明建设起积极推动作
(九)物业理提高城市服务功加快城市现代化建设
年国城市化进程加快1990年1994年国设立城市457增加622 建制镇12万增加16万江苏省济发展较快苏锡常三市已县建制全改市根规划2010年江苏全省预计剩10县根关机构预测国城市 化已进入加速发展期2000年中国城市化水达33％35％城市口45亿左右2010年国城镇重现263％升45设市超1000建镇制 超2万果年全国口预计14亿45％计算城镇口63亿现净增25亿
果新增员均8方米面积计算需增加住房建筑面积416亿 方米2000年2010年13年计算年均需建32亿方米住宅时现居民住房需改善根国家低标准计算1998～2000年均年26亿方米减 年1亿方米年折旧维持1亿方米变三项相加2000年2010年年需住房建设量达52亿方米
城市现代化促房产业正逐步成国民济重支柱产业着城市济 改革深化实现住房商品化商品济原组织住宅生产流通目标住房制度改革深入推进现代化城市房产理社会化问题尤住宅区理提议事日程 物业理延长城市里房屋公设施寿命改变城市风貌改善工作生活环境
总体国城市服务功完善城市服务社会化程度较低 加快物业理发展利扩城市服务范围完善城市服务功提高城市现代化水物业理拓宽城市服务领域增加服务容城市总体服务功提高
物业理属第三产业城市居民提供全方位服务物业理出发点宿物业理涉房产市政园林绿化公安工商理商业邮电通讯水电煤气 等专业部门果业()部门交道处理类事情件十分繁琐费心费力事情果物业理企业方位服务业()连接起协调 业()关部门间理服务关系物业理范围越业()越方便城市服务社会化水越高服务功越完善
综见社会义市场济条件住房制度改革中实施物业理制度 促进房产理社会化科学化促进城市建设化房产市场发展促进社会安定团结必产生深远作影响
第二章 物业理机构
物业理运作体业委员会物业理企业(包括物业理公司专业服务公司) 政府部门相关部门物业理健康运作前提体职相互间良协作业委员会维护业权益发挥决策监督功物业理企业承担项具体理服务工 作政府部门法制政策实施理指导相关部门业务范围行职权章物业理运作体相关部门机构设置职责范围分加介绍
第节 物业理企业
物业理企业类
()投资体
物业理企业分全民集体联营三资私营等企业
(1)全民物业理企业国物业理企业资产属全民国家权 营权分离原授予企业营理权
(2)集体制物业理企业资产属劳动群众集体
(3)私营物业理企业资产属私
(4)联营指企业间企业事业单位间联营组成新营实体取法资格 营具备法条件合约定独立营承担相应权利义务
(5)三资物业理企业指中国关法律中国境设置全部资外国投资者 投资企业外国公司企业济组织中国政府批准中国境中国公司企业济组织举办合资营企业举办中外合作营企业
(二)股东出资形式
分限责公司股份限公司股份合作公司等
(1)物业理限责公司250股东出资出资额限公 司承担责公司全部资产公司债务承担责企业法
(2)物业理股份限公司般5发起成立全部资等额股份股 东持股份限公司承担责公司全部资产公司债务承担责企业法股份限公司注册资必须1000万元民币目前商业贸易工业房 产等行业中批股份限公司着物业理市场发展集团化物业理股份限公司逐步出现
(3)股份合作型物业理企业原愿组合愿合作愿参股民理 负盈亏劳分配入股分红种企业股东般职工股东订立合作营章程股份劳动享权利义务企业全部资产债务承担责
年着物业理发展全国物业理企业雨春笋量涌现海市 1997年止物业理企业1540家中资企业856家三资企业108家限公司股份公司537家资企业中原房转制物业理企业157家述15 40家物业理企业全市范围9600万方米类物业进行着理服务职
(三)营服务方式
分代理租赁服务型委托理服务型两种
(四)否具法资格
种具企业法资格物业理专营公司子公司种营项目 房产开发商业贸易等兼营物业理具备企业法资格物业理部
二物业理企业组建
()组建条件
1企业名称预先审核
企业名称犹然姓名样企业名称般四部分组成：企业具 体名称营类企业种类等具体名称考虑原行业特点物业名称特点理位置企业发起名字等东湖万科XX墅等物业理公司外称物业理限公司物业发展公司物业公司等根国家工商行政理局制定企 业名称登记理规定关精神企业名称中含列容文字：
(1)损国家社会公利益
(2)公众造成欺骗误解
(3)外国国家区名称国际组织名称
(4)政名称政军机关名称群众组织名称社会团体名称部队番号
(5)汉语拼音字母(外文名称中外)数字
(6)法律行政法规规定禁止
企业中中国中华者冠国际字词企业名称限全国性公司国务 院者授权机关批准型进出口企业型企业集团国家工商行政理局规定企业企业名称中总字必须设三分支机构等
根公司登记理关规定设立公司应申请名称预先核准法律行政法规规定必 须报审批成立公司例三资公司者公司营范围中法律行政法规规定必须审批项目应报送审批前办理公司名称预先核准然核准名称报送审批例 设立外商投资物业理企业报关外贸行政理机关审批前必须申请名称报工商行政理部门预先核准
设立限责公司应全体股东指定代表委托代理申请名称预先核准 设立股份限公司全体发起指定代表委托代理申请名称预先核准申请时必须提交：
(1)全体股东发起签署申请书
(2)股东发起法资格证明者然身份证明等
工商行政理机关应收申请文件日起10日作出核准驳回决定决定批准 应发企业名称预先核准通知书
公司名称企业品牌中部分开始起名时候注意合法性效应性般 求简明响亮寓意创意
2公司住
民法通规定法办事机构住物业理公司办事 机构物业理公司住物业理公司设立条件中住房产权房租赁房租赁房作住时必须办理合法租赁证房屋租赁期限般必须 1年确定住确定属工商行政辖行政机关
3法定代表
物业理公司作企业法国家授权审批机关部门审批登记机关核准 登记注册代表企业法行职权负责企业法法定代表全民集体企业负责关机关审查意企业申请登记核准负责取 法定代表资格法定代表必须符合列条件：
(1)完全民事行力
(2)正式户口时户口
(3)具理企业力关专业知识
(4)具事企业生产营理力
(5)产生程序符合国家法律企业章程规定
(6)符合关规定条件
物业理公司选法定代表企业营理着关重作千军易难求说决策物重性物业理公司法定代表应合法前提企业章程 规定职责行职权履行义务代表企业法参加民事活动物业理全面负责接受公司全体成员监督接受政府部门物业理行政机关监督
4注册资
公司法定员住注册资公司设立三素中注册资公司事营 活动享受承担债权债务物质基础般说注册资直接决定公司债务力营力世界国公司低资额具体严格规定国关法律 类公司注册资规定
企业法登记理关规章申请企业法登记规定类公司注册资金：生产性公 司注册资金少30万元民币咨询服务性公司注册资金少10万元民币物业理公司作服务性企业注册资少10万元民币
中华民国公司法限责公司股份限公司注册资分作出低限 额规定限责公司注册资生产营商业公司民币50万元商业零售公司民币30万元技术开发咨询服务性公司民币10万元股 份限公司注册资低限额民币1000万元民币
股东发起货币出资实物工业产权非专利技术土权作 出资股东发起非货币出资时非资货币作价评估评估时核实财产高估低估作价土权评估作价关房产法法规行政规章规定办 理应指出：股东工业产权非专利技术作价出资金额超限责公司注册资20％国家采高新技术成果特规定外样发起工业产权非专 利技术作价出资金额超股份限公司注册资20％规定组建物业理股份限公司必须遵守
5公司章程
公司章程明确企业宗旨性质资金状况业务范围营规模营方组织形 式组织机构利益分配原债权债务处理方式部理制度等规范性书面文件容般应包括：
(1)公司宗旨
(2)名称住
(3)济性质
(4)注册资金数额源(5)营范围营方式(6)公司组织机构职权
(7)法定代表产生程序职权范围
(8)财务理制度利润分配方式
(9)劳动工制度
(10)章程修改程序
(11)终止程序
(12)事项
联营企业章程应载明：
(1)联营方出资方式数额投资期限
(2)联合方成员权利义务
(3)参加退出条件程序
(4)组织理机构产生形式职权决策程序
(5)负责期
限责公司章程应载明列事项：
(1)公司名称住
(2)公司营范围
(3)公司注册资
(4)股东姓名名称
(5)股东权利义务
(6)股东出资方式出资额
(7)股东转出资条件
(8)公司机构产生办法职权议事规
(9)公司法定代表
(10)公司解散事清算办法
(11)股东认需规定事项股东应公司章程签名盖章
股份公司章程应载明列事项：
(1)公司名称住
(2)公司营范围
(3)公司设立方式
(4)公司股份总数股金额注册资
(5)发起姓名者名称认购股份数
(6)股东权利义务
(7)董事会组成职权期议事规
(8)公司法定代表
(9)监事会组成职权期议事规
(10)公司利润分配办法
(11)公司解散事清算办法
(12)公司通知公告办法
(13)股东会认需规定事项
6公司员
企业法登记理关规章规定申请成立全民集体联营私营三资等企业必 须生产营规模业务相适应业员中专职员少8物业理公司般应具8名专业技术理员中中级职称须达3
根公司法设立物业理限责公司应250股东出资设 立股份限公司国企业改建股份限公司外应5发起中须半数发起中国境住国家授权投资机构部门单独设立国独资 限责公司外国投资者包括外国企业济组织独资设立外资性质物业理限责公司
(二)设立登记
1三资物业理企业设立登记
三资物业理企业工商行政理机关申请登记前前述首先进行工商 行政部门申请名称登记然进行审查批准外济贸易部门审查批准外贸行政部门审查外资企业中外合资企业中外合作企业营目范围资金
章程合资企业合营方签订合营协议合章程合作企业中外合作者签订协议合章程等文件审查机关般三月作出批准批准决定
三资物业理企业接外济贸易部门批准书30日工商行政理 机关申请营业登记营业登记否具备开业条件：否符合规定名称否审批机关批准合章程否固定营场必设施否规定业员 否符合国家规定注册资金营范围否符合国家法律法规政策规定否健全财会制度等
营业登记事项：名称住营范围投资总额注册资企业类董 事长副董事长总理副总理营期限分支机构等登记时应工商行政理部门提交列文件证件：
(1)董事长副董事长签署外商投资企业登记申请书
(2)合章程审批机关批准文件批准证书
(3)项目建议书行性研究报告批准文件
(4)投资者合法开业证明
(5)投资者资信证明
(6)董事会名单董事会成员总理副总理委派(职)文件述中方员 身份证明
(7)关文件证件
三资物业理取营业执取进入资质登记资质备案阶段
2资物业理企业设立登记
资全民制集体制联营私营股份制股份合作制等物业理企业 具备前文述设立条件时条件概括起包括：名称组织机构章程固定营场必设施符合规定营规模相适应资金数额业员够独立承 担民事责符合规定营范围等时进行营业登记登记事项：名称址负责营范围营方式济性质隶属关系资金数额等
登记核准取营业执进入资质登记资质备案阶段
应指出原区县房行政部门组建物业理集团公司般领导着原房 转制成立物业理公司前根政企事分开原实行企业化理原房屋行政理部门济员产业分开
(三)资质等级理
1资质等级理目
物业理企业资质理行业口理企业营规模力规模理 加强规模营力性质隶属关系制形式物业理企业理促进物业理序发展提高物业理整体水必须物业理企业进行 资质等级理物业理企业必须接受资质理规定事物业理服务
市区县房产行政理部门物业理行政部门关职责分工审批 类物业理企业资质接受资质备案核发资质等级证书进行物业理企业资质等级理日常工作
2资质等级
目前部分省城市根实际情况制定物业理公司资质审批规定尚全国 性规定根海市房局制定海市物业理企业资质等级理暂行办法规定物业理企业资质条件分二三级级
级物业理企业需具备条件：理物业规模50万方米理涉外物业20 万方米理物业类型3种涉外物业2种必须2优秀区厦物业达标面积50％企业理常务副理须事专业物业理工作3年 济类工程类中级职称理员10营年限须3年注册资100万元民币
二级物业理企业需具备条件：理规模2050万方米理涉外物业520万 方米理物业类型2种理涉外物业须1优秀区厦物业达标30％济类工程类中级职称理员6营年限须2年注册资 50万元民币
三级物业理企业须具备条件：理物业规模320万方米涉外物业15万方 米中级专业技术职称3企业注册资10万元民币
暂定级物业理企业：理物业规模3万方米涉外物业1万方米
3资质等级审批
根海市规定资质备案核发资质等级证书步进行
物业理企业般取营业执30日规定申办资质备案
外商独资中外合资中外合作物业理企业资质备案资质等级市房局申报 市房局审批
资物业理企业资质备案资质等级注册区县房部门申报中符合级资 质条件区县房部门初审报市房局审批二级资质等级区县房部门审批申办物业资质备案资质证书必须提交列文件资料：
(1)企业法营业执
(2)公司理出聘书
(3)中级职称员证书证明材料
(4)资质等级申报表
(5)公司理章程理合
(6)需材料
市房局区县房产理部门应受理物业理企业申请日起20日核发物业 理资质证书
4日常资质理
资质证书效期2年正理申请企业责令限期申请企业开业两年 实施物业理复评核发证书企业注销破产资质证书交回部门
物业理企业违反规定行区县房部门权限期整改降低资质直 建议工商行政理部门取消营资质：
(1)履行物业理合理办法规定
(2)理制度健全理混乱业住户投诉较
(3)物价部门认定乱收费收费规范认真整改
(4)利理职权擅搭建占绿改变公设施途
(5)业住户投诉置理服行政部门监督
(6)理失职造成重事
三物业理企业权利义务
()物业理企业权利权利源
建设部第33号令城市新建住宅区理办法指出物业理公司权利：
(1)物业理企业应根关法规结合实际情况制定区理办法
(2)物业理合理办法住宅区实施理
(3)物业理合关规定收取理费
(4)权制止违反规章制度行
(5)权求委会协助理
(6)权选聘专营公司(清洁公司保安公司等)承担专项理业务
(7)实行种营收益补充区理费
权利首先必须贯彻合法原法取权利体权利容符合 法律行政法规规定符合法律行政法规规定物业理企业权利受法律保护果符合法律行政法规规定物业理企业仅达预想理效果 反造成理行产生果效
物业理企业实施理时必须制定区厦等理办法办法法律法 规行政规章相悖法律范畴制定：物业禁止行限制性行产生果样处理业果改变住宅性质业进
行装修注意事项消防设备理时保持良状态区种公设施线样理区车辆停放绿化理等相关法规制定理条文区治 安理定纳入社会治安总范畴执行行政部门颁布治安理条例规章
次物业理公企业理权利合里三方面：
(1)物业理服务合合签订双方业委员会物业理企业等民事体 委托委托关系合明确物业理服务事项权限标准费期限违约责等理服务权限物业理企业服务范围委托进行理委 托超越权限果超越理权限事业委员会追认物业理公司行委托外职权业委员会予认物业理公司承担责例果没 委托代办产权证代办装煤气电话等合物业理公司行业予否决支付费
(2)物业中种禁止行物业理企业业书面约定公约 合约办法等约定协议业认协议中双方约定违约责 样物业理公司效进行制止违章行行制止违章行效具追究方违章权限
(3)关聘请专业公司保安公司绿化公司情况样定通签订转委托 合业委托权限转委托专业公司事先业委员会意
(二)物业理企业义务
城市新建住宅区理办法指出物业理企业义务：
(1)履行物业理合法营
(2)接受委会住宅区居民监督
(3)重理措施应交委会审议委会认
(4)接受房产行政部门关行政部门住宅区民政府监督指 导
物业理企业义务首先履行合合规定事项全面履行：
(1)理服务合签订受国家法律保护合义务受国家法律监督果物业 理企业全面履行合承担相应违约责
(2)擅变更解理服务合双方必须信守合果发生新情况 双方协议重新达成新合方时擅变更解合允许单方拒绝履行者变更已订立理服务合
(3)法解决理服务合中纠纷种通协议解决纠纷种通关 部门调解解决民法院起诉
次服政府部门房产等关行政部门监督接受物业理相关部门指导 监督物业理企业条重义务：
(1)首先接受工商理工商行政机关法确定类企业体工商业合法位 监督理参理市场种济活动检查处理济违法违章行保护合法营取缔非法营维护正常市场秩序保证社会义市场济健康发展物业理公司 法登记成立营范围明确营业执准业委员会订立理服务合济合订立条件：双方事否具体资格合容否合法否损害国家利 益社会公利益第三者利益否超越企业营范围双方事意思否表示真实订立合否符合法定程序根规定物业理服务合应房产部门备案外 物业理公司营活动中商标广告等服行政部门理
(2)接受行业行政部门政府关行政理部门行政理接受资 质核准登记理物业理行理违反物业理关规定进行行政处罚社区理规定等
(3)接受物业理价格理物业理关系千家万户安居乐业收费考虑 公合理必须实行公开考虑物业权济承受力相适应物业理企业物业理价格政策范围营
四物业理企业机构设置
()机构设置点
1精悍科学决策领导机构
物业理企业作独立济实体决策机构进行营决策决定着机制关系 企业生存发展求设立精悍高效富战斗力领导班子种理负责制求水高懂营素质理级部门加强领导职工参民理 第二种董事会制决策层理层分离分级负责权责应
2适应市场风险机制
服务理市场效益寓理效益服务中机构设置体现企业风险承 担原企业承担次级风险负亏损承担风险破产倒闭劳动部门服务质量济效益企业风险挂钩定岗定员定职责进行物业 理物场达佳结合
3集约化理体制
物业理企业营者工程技术员全体操作工企业动力作方集中 断开拓市场技术进步改善理降低成提高服务质量实现物业理企业效营
(二)关部门设置
物业理企业部机构具体设置根理物业规模服务理目标容 物业理企业实际情况决定通常物业理企业部机构设置般种模式：
1事业部制
谓事业部制原西方国家公司公司属分公司工厂产品类划区组织事业部实行集中决策指导分级营实行单独核算种组织形式物业理公司 (称总公司)设干事业部事业部负责干营事务总公司掌战略决策确定营方针统员统调度力物力财力等图示：

2直线职制
职制设职机构机构负责业务范围达布置工作直线职制 理机构两层次理层作业层理通部门领导实施部理 图示：

香港部门三块：理服务务图示：

事业部制直线职制部职致：
理室决策机构理公司负全面责重问题作出决策布置协调 部门工作
办公室负责公司部日常行政事务包括事勤档案等时办公室负 责招聘培训员工工作
财务部负责财务理理领导做资金运作日常工作负责理服务费 收缴会计出纳分开做财会账册报表缴纳财税常理报告公司财务情况
工程部负责物业维修设备运行技术理部门般房屋工程电气工程 排水等方面中高级技术员组成包括房屋设备检验维修工程安排业装修指导监督等
理部般房屋设备急修般报修受理作业负责保安消防车辆交通 等工作辖区环境保护日常清扫绿化设施理树木绿养护等
营发展部物业理公司业种营理部门物业理公司贯彻业养业方针关重营发展部负责种文化娱乐生活商业等公性服务 营设施部门接受业综合性性委托代办服务
3物业理限责公司组织机构
根公司法限责公司设立股东会监事会董事会股东会公司权力机构决定公司营方针投资计划选举更换董事选举更换股东代表担监
事发行公司债券等作出决议等监事会股东会选出监事公司职工民选举产生监事组成公司监督机构董事会营决策机构业务执行机构董事长公司法 定代表限责公司理董事会聘解聘图示：

 
4物业理股份限公司组织机构
股份限公司股份合作公司应订立章程容前文已述发起认股举行创立会通公司章程选举董事会成员选举监事会成员等图示：

五物业理企业营理
物业理集服务营体种服务行种营行物业理企业 应国家宏观政策法规调控市场需求采取科学理方法运先进理手段理工具组织服务营物业理企业理服务活动中必须营手 段效益目营手段物业理全程中实行偿服务通营种实业解决物业理中项费开支效益目社会效益环境效益 济效益心理效益终目标物业理社会关系密切物业理企业社会贡献身济效益缴纳税费外行业说更社会效益环境效益 心理效益例良物业理业提供方便安全清静整洁舒适居住工作条件安居乐业优良物业理创造优美区环境树立城 市形象增添光彩济效益社会效益环境效益心理效益结合起形成物业理综合效益良综合效益企业带良企业形象良企业形象形 成商业信誉重源泉构成企业形资产重组成部分家拥较高商誉企业疑具更发展空间重意义睦邻公众关系促进理服务销售 获行业竞争优势
鉴目前物业理适应性承受性差距较观念没完全转变 国物业理企业提高济效益综合效益必须身营理入手实施规范化规模化信息化营理
规范化求物业理企业必须完善企业理物业理运作必须做规范化尤
目前问题较收费理物业理基业务专项业务般保微利 原业收取低廉费物业理特色业务般低利原成收取稍高费物业理种营业务求讲究济效益 物业理企业应充分发挥动作积极开拓种营新领域提高济效益时注意提高社会效益环境效益
规模化求物业理企业实行规模化营物业理断优化根规模 济理企业达营规模程度时理服务单位成低样提高企业济效益物业理然服务性行业作企业开拓物业理业务时应 立足提高企业济效益减低业理费负担考虑运规模济理发展企业根目前规模物业理企业营状况分析发现规模物业理企业减 轻业济负担身创取较济效益外规模物业理企业更业受全方位层次项目服务着生活水断提高观念改变 业提高物业功质量改善物业环境求会越越高求物业理企业提供服务容会越越规模物业理企业社会网络众种齐全满 足业求企业法做
信息化求物业理企业充分利信息系统代社会信息化社会信息 收集分析利企业成败关键尤实行规模化营企业适应物业理需求计算机理信息系统技术物业理中会越越广泛运物业理信 息系统应指运现代计算机技术关物业理信息物化种设备中设备物业理员构成物业理目标服务机信息处理系统通信息系统 应物业理许日常工作实现动化例利计算机控制建筑物空调系统防火安全动报警系统建筑物垂直交通系统明系统建筑物部件附属设备 安全报警系统厦保安系统辅助物业理员工作资产理信息系统建筑物出租( 租客租金租约)理系统财务分析理系统理决策辅助支持系统员理系 统等动化物业理产生两明显效果：首先提高效率达降低成效果动化员数相减少情况段指定时间做更工作次 提高成效达增值效果助动化引进崭新服务加强现服务业提供更高水准更优良服务提高物业理收入水达物业增值效 果
六物业理企业文化建设
物业理企业追求利润目标时必须加强企业发展灵魂建设企业文化建设 企业文化企业独特营性理风格企业理念员素质综合体现包括文化理念价值观念企业精神道德规范行业标准历史传统企业制度文化环境企 业产品等加强企业文化建设提高企业凝聚力意义
般认现代企业文化四层次构成表层物质文化浅层行文化中 层制度文化深层精神文化
表层物质文化称物质文化层现代企业文化第层次指企业员工创 造品牌形象种物质设施等构成器物文化包括企业服务物业环境社会影响企业员工劳动环境娱乐休息环境员工文化设施等表层物质文化企业员工 理想价值观精神面貌具体反映企业文化外层集中表现现代企业社会外形象社会企业做出总体评价起点
浅层行文化现代企业文化第二层次企业员工服务营学娱乐 际交时产生活动文化包括企业营活动教育宣传活动协调际关系活动种文娱体育活动等活动实际反映企业营作风精神面貌际关 系等文化特征企业精神企业目标动态反映
中层制度文化现代企业文化第三层次指现代企业服务营活动中 形成企业精神企业价值等意识形态相适应企业制度规章组织机构等层次企业文化中规范物行方式部分实际现代企业领导制度组织结构
体系理规章制度等反映出企业价值观精神文化企业文化中层次称企业文化中强制性文化
深层精神文化现代企业文化中核心层指企业服务营中形成独具企 业特征意识形态文化观念包括企业精神企业道德价值观念企业目标行准等例万科物业理精品概念高品质服务＝认真+创新+顾客需求反映企业深层精神文化企业精神文化具企业特点企业年营程 中逐步形成
现代企业四层次形成企业文化表层深层序结构物质文化作具体实 属表层构成企业文化硬件外壳行文化层种处浅层活动形成企业软件外壳制度文化观念形态转化成企业文化硬软外壳支撑精神文化 观念形态文化心理企业文化核心企业精神文化企业文化精髓体现现代企业性特性导着企业文化发展规范模式具体说精神文化通制 度文化表现支撑规范企业员工行具企业核心文化特点构造出企业实物外貌实物外貌中反映出企业核心文化
现代企业文化具导约束凝聚激励辐射五功通创立建设企业文化 成全体员工拥互相认行方式思想方法产生种凝聚力仅愿意投身企业心德维护企业形象利益种巨财 富企业发展动力
七物业理员培训
利润企业追求目标文化企业发展灵魂企业资物业理种 全方位功理时种琐碎辛苦服务性工作智型厦型展览中心住宅区商场饭店宾馆工业厂房求物业理 必须拥批素质高技术硬理队伍尤住宅区物业理理员面数百数千住户房屋仅分布行业济状况文化 素养生活品位生活惯存着差异物业理企业必须优质服务态度优质服务水适应项理工作求物业理企业应具理型工程技术型两类 业员仅必须具较高理水文化水专业技术水良思想作风职业道德服务态度
物业理属知识密集型理行业没专业训练队伍适应物业理 现代化专业化求支高素质理队伍建立赖培训工作重视建立套严密员工培训制度物业理企业必须始终加强员工队伍建设作项重基础工 作制定严密员工培训制度通种形式开展层次职工培训包括职前培训职培训专题讲座学历培训等着重抓员工思想作风职业道德服务态度教育 抓员工业务素质专业技术建设提高员工理服务水
1思想作风
引导教育员工牢固树立服务第方便业思想热诚优质团结奉献作企业精神工作时间统着装统挂牌统语接业时应做态度蔼亲举止端庄谈吐文雅顾客作行动高信条想业想 急业急解决业困难服务宗旨物业物业修物业努力改善业工作生活条件
2职业道德
提倡员工爱房产行业爱职岗位爱护企业声誉业点奉献点爱心 引导教育员工坚持原秉公办事廉洁奉公权谋私作风正派虚心学热心公益爱护公物体现出员工品质格精神境界
3服务态度
物业理员服务态度直接关系政府行业形象物业理企业应引导教育员工坚持
动热情周优质服务态度实行文明理业求服务应 时业排忧解难客户理言行应量容忍耐心说明恶相容许客户发生骂行做文明语礼貌业亲切感
4业务素质
物业理员业务素质高低直接关系理服务水高低物业理企业 应求员工精通业务掌握相应房产济理知识房产产业产籍理知识房产营理基知识解相关法律法规政策相应建筑知识物业基状况懂 机电设备维修保养知识必公关知识等位员工身职责业间权益相互责公设施等方面均清晰解遇问题纠纷时公正阐明 关问题提供意见遇违反规定行根关条款迅速做出反映采取相应措施问题迅速妥善解决
5专业技术
物业理员专业技术水高低直接关系物业理服务质量高低物业理 企业员工须持专业理部门颁发岗位合格证书方岗担负物业理工作员工必须接受物业理专业培训刻苦钻研专业技术掌握岗位必备应知应会知识专业技 术断提高专业水
第二节 业治理组织
业会业代表会
业治理组织机构规定做法海深圳等规定召开业会 (业代表会)做法方成立业委员会节重点讲述海市规定
()物业理区域
1物业理区域划定条件
物业理区域业委员会理物业范围划定条件：(1 )原设计构成然街坊封闭区然街坊城市建设中然形成相独立居住区年房产开发中形成居住区般45住宅组群组成般1520公顷 建筑面积1520万方米政府关建设区规划规定区配置居委学校托幼园文化活动室综合商店行车棚等公设施项目区水电煤等公 设施相关程度高开发时起建成起交付居民入住种区实行封闭理称封闭区封闭区划物业理区域利房屋相关设施 理
(2)物业理区域范围区县房产行政理部门楼宇附属设施相关情 况栋栋楼楼宇群体进行适调整划定划定应通知关街道已进行理物业理公司区县房产行政理部门应辖区图予注记 划定特殊情况作意改动样物业理区域范围相固定利业委员会物业理公司理稳定性延续性
2非物业理区域物业
公设施房屋相关联系紧密房屋少数业单幢房屋 没划入物业理区域房屋业行负责房屋理委托物业理企业实施专业化物业理
单位机关企业学校等筹建单位部外部职工住宅形成住宅 区没委托房部门理成立业组成理房屋组原单位总务勤部门配合实施物业理委托物业理企业实施专业化物业理
(二)业房组
业房组简称房组业组幢房屋业协商选举产生成员应具 完全民事行力般33组成
物业理区域应建筑面积确定分摊房组成员建筑面积样幢 (厦中层面)推选业房组成员数应相建筑面积相幢(厦中层面)分摊成员数推选般5001000方米建筑面积产生名组成员 推选业组成员业治理基础工作幢业关参解业组成员推选程业组具定群众基础住宅出售单位请街道 居委会配合做首次业组组织成立工作业组成立成员快进入角色
业组具职：
(1)代表维护业权益负责幢房屋理解掌握幢房屋建筑情况 建筑结构面积设备电梯水泵等情况
(2)听取反映业房屋修缮等关方面建议意见常业沟通 联系
(3)决定幢房屋修缮基金支付住宅修缮基金足时负责筹集
(4)决定幢房屋部位设备修缮
(5)协助调解房屋修缮纠纷
(6)执行业代表会业委员会作出决定
(7)督促业遵守业公约房屋公约等
成立业委员会业组切决定违反业委会决定
(三)第次业会业代表会
1第次业会业代表会召开条件
物业理区域业数较少时应召开业会业数较时应 召开业代表会代表成员业组成员组成海市房局关文件指出业超100应召开业代表会代表成员般超100
第次业会业代表会物业区县房产理部门会房屋出售 单位组织召开具备列条件时应召开第次业会业代表会
(1)公住宅出售建筑面积达30％
(2)新建商品住宅出售建筑面积达50％
(3)物业理区域第套房屋实际交付业日起已满两年
2第次业会业代表会筹备工作
满足召开第次业会业代表会条件时房屋出售单位应出售房屋建 筑面积房屋出售时间业清单等材料报区县房局区县房局接材料45天会房屋出售单位组织业做筹备工作：
(1)组织成立第次业会业代表会筹备组成员区县房局 房屋出售单位业代表组成邀请居委会员参加筹备组协商成立进行筹备工作
(2)幢协商产生业组成员业组成员般业代表
(3)协商推荐业委员会候选建筑面积例业包括公房业拥物业 开发商等推荐候选
(4)起草业委员会章程业公约草案参市关示范文听取业相关 员意见结合区域情况进行修改
(5)确定会议时间点做会议项会务准备工作
整筹备工作物业房产行政理部门持进行开发建设单位前期 物业理单位密切配合筹备期间筹备组推选产生次会议讨决定意见作必记录
3第次业会业代表会程序
业会业代表会行业治理职权决定理事项重组织形式 体现广业意志决策更具广泛民性业会应半数业参加作出决定全体业半数通业代表会应半数业代表参加作出 决定全体业代表半数通
审议通业委员会章程审议通业公约选举产生业委员会第次业会 业代表会三方面重务参关行政部门示范文制定业委员会章程业委员会组织职责会议费办公品等作出规定业公约参示范文
明确业物业合法权益约定业物业安全合理物业关义务损坏房屋承重结构破坏房屋外貌等种禁止行推选业委员会成员 选举方式业委员会章程进行召开业会全体业半数通召开业代表会全体业代表半数通会代表半数通 种简单数准
第次业会业代表会程序般：
(1)会筹备组介绍会筹备情况
(2)会筹备组介绍业委员会候选情况候选作介绍
(3)审议通业委员会章程业公约
(4)业会成员业代表会代表投票选举产生业委员会成员
(5)审议决定物业理重事项
(四)业会业代表会职权
1业会业代表会参加成员例会时会议
业会物业理区域全体居住非居住房屋业组成包括已售未售公房已 售未售商品房旧私房产权业等召开业会时全体业应参加参加法委托代理参加
业代表会业代表应物业理区域种物业包括公房商品房旧私房等占 建筑面积例分摊产生召开业代表会时然业代表应参加般委托代理法组织业代表书面委托代理参加例公房业代表公房产权 区县房产行政部门委托区县公房资产营公司关员作代理参加业代表会书面委托代理书业会业代表会召集业委员会房产行政 理部门印制业会业代表会应幢定例邀请非业房屋租赁列席会议应邀请居民委员会代表列席列席代表没表决权召开涉 改选罢免业委员会成员业会业代表会时业委员会应通知区县房局派员参加会议业委员会年少召开次业会业代表会总结年度区域 项物业理工作决定物业理重事项15％业业代表提议业委员会接提议30日召开业会业代表会业委员会召开业业 代表区县房局反映区县房局应督促业委员会召开督促业委员会召开会议区县房局组织业召开业会业代表会15％业 业代表提议召开业会业代表会提出议案已作出决定般半年提案召开业会业代表会
2业会业代表会职权
业会业代表会行列职权：
(1)选举罢免业委员会委员
(2)审议通业委员会章程业公约必时修改业公约业委员会章程
(3)听取审议物业理服务工作报告包括业委员会工作特业委员会选聘 物业理公司等情况报告物业理公司工作报告
(4)决定物业理重事项确定业委员会费筹集方式源标准物 业维修基金足时筹集办法数量物业理区域修建新建建筑物构筑物等说物业理区域重理事项必须业会业代表会讨决定审批通 业会业代表会认业委员会决定时予撤销
(五)业公约
业公约全体业制定行准般业会业代表会筹备组制定 交业会业代表会审议通
业公约遵循关法律法规行政规章规范性文件根物业理区域实际情况 制定制定时参房产行政理部门制定示范文文基础修改补充般说明确物业营转必须遵守法律规范物业禁止行违章 行理区理中公道德精神文明建设等
二业委员会
建设部城市新建住宅区理办法指出住宅区应成立住宅区房产产 权选举代表成立住宅区理委员会北京市规定住宅区房产产权代表居委会代表组成物业理委员会深圳市住宅区业选举产生委会
海市居住物业理条例规定业委员会业会业代表会选举产生 业委员会委员应业担
()业委员会成立步骤
1选举
物业理区域第次业会业代表会召开时公住宅出售建 筑面积达30％新建商品住宅出售建筑面积达50％住宅出售已满两年时具备选举产生业委员会条件
业委员会委员业担非业担业委员会成员房产行政 理部门房屋出售单位协助业做首届业委员会候选酝酿推选工作征求业组意见遵纪守法具定物业理法律知识热心公益事业履行职责 业作业委员会候选提请第次业会业代表会选举业委员会数根物业理区域规模决定通常515组成
业委员会成员兼物业理区域物业理企业工作物业理企业成员 理区域业担业委员会委员
2核准
第次业会业代表会选举业委员会日起15日应区县 房产理部门办理登记房产理部门应受理登记申请日起15日予登记完成登记工作符合登记予登记予登记予登记书面通知申请接 予核准登记书面通知时该业委员会正式成立期正式开始区县房产理部门办理登记申请时必须提交文件：
(1)成立业委员会登记申请书包括容：业委员会名称辖物业理 区域范围房屋建筑面积房屋出售面积时间占例出售房屋户数
(2)第次业会业代表会会议记录应数名册实数名册 投票选举结果会议作决定等
(3)业委员会办公场租场协议合
(二)业委员会性质法律位
海市居住物业理条例第六条第款规定：业委员会物业理区域代表全体业物业实施治理组织民事活动中业委员会作民事诉讼 事业委员会具民性治性公益性特点
业委员会房屋理体制改革中新生事物法律位成立程序规定 甚致
1社会团体
城市规定业理委员会民政部门法核准取社会团体法资格社会 团体法登记证签发日期委会成立日期业委员会作社会团体独立行民事权利承担民事责
2组织
根社会团体登记理关条文规定行政区域重复成立相相似 社会团体般说中型城市少百家千家业委员会海说1997年底业委员会达1600家业委员会作社团城市 区出现许类似××业委员会社会团体民事诉讼法第49条规定公民 法组织作民事诉讼事业委员会业会业代表选举产生房产行政理部门核准登记成立合法成立定组织机构财产民 诉法称组织具法资格作合法组织完全行民事权利承担民事责
(三)业委员会期职权
1期
业委员会期届两年连选连期期满三月前应选举新届业 委员会选举工作原业委员会持房产行政理部门派员参加新届业委员会名单应报区县房局备案
业委员会委员履行职责物业产权转病长期出国等须书面 通知业委员会业委员会章程中规定业委员会缺额补选办法章程没约定般半年召开业会业代表会予补选
业委员会法成立业治组织业委员会成员宣布解散业委员会 果出现种反常情况房产理部门应予阻止物业理区域变化引起业委员会撤销合须原核准登记区县房局核准
业委员会设1名副12名方业委员会聘执行秘书负责日 常事务
2职权
业委员会业会业代表会常设机构业行治理权利执行机 构业委员会应维护全体业合法权益执行业会业代表会决定
城市新建住宅区理办法指出委会权利：
(1)制定委会章程代表住宅区产权维护房产产权 合法权利
(2)决定选聘续聘物业理公司
(3)审议物业理公司制定年度理计划区理服务重措施
(4)检查监督项理工作实施规章制度执行
该办法指出委会义务：
(1)根房产权利意见求物业理公司理工作进行检查 监督
(2)协助物业理公司落实项理工作
(3)接受住宅区房产权监督
(4)接受房产行政部门关行政部门住宅区民政府监督 指导
业委员会职权方性法规行政规章进行规定职权方面：
(1)业会业代表会报告物业理工作召集持业会业代表 会提请审议重理事项措施
(2)选聘解聘物业理企业物业理企业订立变更者解物业理服务合 督促物业理企业执行合进行理服务
(3)物业维修基金
(4)检查督促业合理安全物业协助物业理企业业 违章装修合理物业行进行劝阻监督等
(5)事宜提出修改业公约业委员会章程议案组织换届工作建立业 委员会工作制度等
业委员会般季度召开次例会会议必须半数委员出席效作出决 定应全体委员半数通业委员会时召集会议必时邀请政府关部门物业理企业居委会代表列席次业委员会会议应会议记录记录应整理 档
(四)业委员会章程日常工作
1章程
业委员会筹备组成立起拟订业委员会章程业委员会章程业委员会活 动规范性文件章程必须业会业代表会审议通施行
业委员会筹备组房产行政理部门关业委员会章程示范文基础制 定章程制定时结合辖区实际情况征求业组意见容违反关法律法规行政规章规范性文件
业委员会章程容般包括：
(1)会名称址辖区域范围性质部门宗旨等
(2)组织职责
(3)会议制度工作制度
(4)委员条件选举权利义务等
(5)费源费账目理
(6)办公房
(7)章程生效修改补充等关事宜
2日常工作
业委员会日常工作根业委员会章程决定般说项：
(1)解掌握物业理区域业基情况包括辖区物业面积建筑结构 产权性质辖区基础设施绿化公建配套情况辖区周围环境交通等情况业户登记造册辖区物业理目标求广泛征求业意见提出初步方案 供讨
(2)辖区原已物业理公司进行理原物业理工作作出评价包括取 成绩理措施存问题收费项目标准合理性原物业理公司否续聘解聘提出意见业会业代表会报告
(3)物业理公司签订物业理服务合参房产行政理部门制定示范文 合草案条款逐项进行拟订明确双方权利义务辖区物业理标准收费报送区县房产行政理部门备案前事先征求意见然签订合办理备案手续
(4)理物业维修基金掌握物业维修基金权遵循专款专原 求物业理公司账务幢立账户核算年终时委托资质审计单位物业理维修基金账务进行审计结果业会报告
(5)提出辖区年度房屋修缮计划设备维修更新计划公设施维修养护计划提 出财务预算提请业会业代表会审议必时做物业维修基金筹集工作
(6)督促业遵守业公约区理公约房屋公约等行准协调 物业中业相邻关系违章装修协助物业理公司进行理违章行听劝阻报告关行政理部门法处理
(7)做辖区道路场车辆行驶停放设置广告等方面理
(8)做部理工作：起草关物业理公约办法草案做委员增补选举工 作建立工作制度会议制度档案制度做办公费筹集理工作做办公房设置理工作做换届选举工作等
(五)业委员会物业理企业关系
1济合等双方
业委员会物业理企业种委托受委托关系签订物业理服务合前 双方位等签订合前双方双选择合签订时理目标求费双方协商协商取致签约间双方没隶属关系法律业 委员会委托委托某物业理企业物业理企业接受接受委托
2目标致利益双方
理服务目标确定双方签约双方物业理目标追求者目标 保持物业完保障物业方便安全维护环境优美整洁保证公秩序良目标物业理企业优质服务物业提供理服务种理服务根 物业业利益双方聘聘关系融合目标致中方行影响损害种目标实现否承担责
3劳务济交换双方
关系济合作关系产生体现偿等价交换原方求方优质廉 价服务方求方支付费种立统出现矛盾时法律规范协商解决合修改补充矛盾通协商解决时双方法申诉直 提起诉讼
4职权范围相双方
业物业部位设备进行安全维护遵守业公约房屋 公约维护公部件公设备设施安全整洁业委员会物业理企业进行专业理监督检查协助物业理企业具体作业单位实施日常理作业组 织合范围业委员会合作予帮助必时建立协调工作会议制度定期召开联席会议解决理中遇问题物业理企业业委员会时业会 业代表会报告物业理工作
第三节 行政理部门相关部门
行政理涵义工作容
()行政理涵义
物业理行政理国家国家行政机关关法律法规物业理实施行 业理实质国家通法律手段行政手段建立物业理正常秩序促物业理利城市建设国民济发展利改善民群众居住工作条件
(二)行政理工作容
1政策指导
物业理行政机关物业理政策交广民群众包括物业业 业委员会物业理企业包括区街道居委相关部门宣传政策作执行政策基础条件加强宣传力度通种形式普物业理法律知识相关法律知识 培训业委员会物业理企业关员家学物业理法懂物业理法物业理法
2行政立法
根国家法律规定基原根国家关房产物业理方面方针政策针 物业理中出现新情况遇新问题拟订制定种物业理法规政府规章规范性文件制度等
3协调服务
物业理中出现业间业业委员会间业物业理企业间业 业委员会物业理企业行政理部门间关系进行协调物业理业房产建筑装修市政环保金融等行业组织协调时提供种服务包括政策咨询 交流培养信息沟通关房产税费登记备案手续等方面
4执法监督
行政理根行政法规赋予行政执法职权进行行政执法接受业关方投 诉物业理中出现纠纷法进行行政监督理处理
5市场调控
通价房价税收信贷服务费等济手段调节物业理中济活动扶 助培育物业理市场推动健康规范发展
二行政理部门机构设置
()全国
根1993年12月国务院批准关建设部职文件明确规定建设部国务院综合 理全国建设事业(工程建设城市建设村镇建设建筑业房产业市政公事业)职部门全国范围讲建设部物业理行政理部门
省市物业理行政理部门明确规定北京市民政府北京市居住 区物业理办法中规定：市区县房屋土理机关行政区域居住区物业理工作
时规定：市规划工商行政理物价环境卫生绿化市政公安 等行政理机关居住区街道办事处职责居住区物业理工作进行指导监督检查深圳市常委会颁发深圳济特区住宅区物业理条例 中规定：市政府住宅行政理部门特区住宅物业理部门区民政府住宅行政理部门辖区住宅区物业理业务理部门辖区住宅区物业理法 进行指导监督
般说城市物业理中行政理属相互关系图示：

(二)海情况
1物业理行政
海市居住物业理条例规定海市房局市物业理行政部门负 责组织实施条例市房局违反条例行法作出处罚接受业委员会业违反条例行投诉区县房产理部门违反条例行市民政府 市房局责令改正撤销决定
2区行政理部门
区县房产行政理部门辖区物业理进行监督物业理行政理部门 持辖区具体直接理接受业委员会业投诉违章行法作出处罚
3物业理相关行政理部门
(1)建设电力公安物价工商等关部门
建设市政规划环保公环卫园林住宅等关行政理部门关法 律法规行政规章规定职责分工负责房产开发建设配套交付环境环卫理等环节协助监督物业理区域理
电力公安工商物价等部门电明社会治安道路交通物业理企业营 收费价格确定等实施行政理分工法协助监督
物业出现损害房屋设备设施禁止行业委员会物业理企业劝阻 效时相关行政机关应予处理
(2)街道办事处乡镇民政府
物业理社区理紧密联系街道办事处乡镇民政府协助关行政部门物业 理进行监督物业理社区理社区服务相互关系进行协调居住区说区县房局关部门派出办事处负责日常物业理行政理工作物业理 公司作业企业街道乡镇代物业理企业具体理业提供生活服务行政街道统筹社区理包括宣传政策组织协调提供服务法检查 监督物业理企业物业街道乡镇政府机关保持密切联系接受指导互相配合支持构筑高效优质社区理服务系统创建物业理优秀区市区两级文明住 宅区市区县两级政府关心关街道乡镇政府职部门配合实施
第三章 物业理程序
现代社会济中传统理方式正科学先进理方式取代物业 理搬老套理办法理验应引进现代化理中全新思想物业实行 全程理章物业理全程中物业理前期介入物业验收接 物业入伙手续办理物业装修理物业档案资料建立物业日常理维修养护 等容进行述
第节 物业理前期介入
物业理前期介入认识
项物业说存着开发——营——理三阶段形式物业理物业理物业理物业交付时介入物业理企 业做然物业理实践非简单国物业理传统房产理脱胎出体制变理手段没更新物业理直滞 规划设计施工建设开发设计物业辖区否形成完整舒适便利功区域先天制约素房产开发商规划设计中考虑房屋配套设施建造时方便节约 没理角度房屋建成理联系起统规划造成建成物业理矛盾漏洞现常见车位拥挤住房功全空调位置未考虑脱排水道未顾 水电煤通风交通等配套方面存问题种整体布局缺陷业时抱怨物业理工作难完善难弥补果开发商规划设计 阶段选择物业理企业利物业理企业丰富验专业知识规划设计提出建议意见规划设计更符合理求理工作基础
物业理济手段事物业保养维修营工作提供服务 物业发挥佳效应种理形式物业形成程投资决策规划设计工程建设房屋营销等阶段均着密分联系物业理应建立追求全程佳效益 现代化理模式物业开发阶段充分考虑建成理需求考虑社会济发展居住水提高需定超前性项目规划设计阶段开始关注物 业全程效益物业理种物业全程理首环节物业理前期介入
里说物业理前期介入指物业理企业物业开发设计阶段介入事 物业形成前阶段性理物业前期理工作然尚未形成物业运行体理理涵分析应属企业理理阶段
物业理前期介入种物业理企业房产开发商物业实施行交叉理 方法房产开发商物业理企业非常必房产开发商物业进行硬件建设物业理企业物业进行软件理前者形成物业者 发挥物业功作区相互联系开发商言进行投资决策规划设计选择适段房型附属设施通施工建造形成物业目增强业 吸引力度尤市场济潮中房产开发商保持产品竞争力必须超前意识高起点起步充分考虑房产品工作居住环境需求断变化仅 重视物业身工程质量更应该考虑物业功区合理布局建筑造型建材选室外环境工作居住安全舒适方便等然业言止
业物业理进行权衡某种意义讲物业硬件建设相较直观软件理长期相伴物业开发项目需年时间时间十年甚 百年着观念转变业会者角度会角度物业理进行选择评价物业开发阶段适时选择恰物业理企业程度避免缺陷 漏洞物业更符合理求开发商容忽视重环节物业理企业言首先应参市场竞争获取物业理权开发商签订物业理协 议书应着手配备物业相匹配理员开展项物业前期阶段理工作业理委员会拥决定继聘选聘物业理企业权利物业理企业前期理中否形成序理秩序否满足业服务需求否业中树立良 效家形象物业理企业说握机会占领市场重问题毋庸置疑物业理前期介入硬件建设软件建设相益彰物业实行前期理仅 物业理者需样成房产开发商需然更业维护身权利需
二物业理前期介入必性
()促物业竣工返工工程质量难点提前妥善解决
物业理基职代表维护业利益委托物业进行效理然 物业理实践中物业先天缺陷直困扰着物业理企业诸物业质量设备性设施配套综合布局等均取决物业理企业物业开发商 建筑商改变状况长期难解决问题物业理程中限制范围必须开展物业理前期介入物业理前期介入规划设计 施工建设步交叉进行样反映专业化理利实施种需求业角度专业士验理实践中发现规划设计种种 问题缺陷物业规划设计进行审视适处提出修改方案优化完善设计中细节期理中力心返工先天缺陷争取物业竣工前逐 项加妥善解决减少遗症保持房产开发项目市场竞争力
(二)物业理前期介入物业全面解
物业理行实质服务然服务业满意必须物业进行全面 解果物业理企业物业交付时介入理法诸土建结构线定设施建设设备安装等物业情况指掌必须物业形成程中介入理 便养护维修处提出改进意见做日养护维修重点记录唯物业理企业方更业服务
(三)物业理前期介入期理做准备
物业理项综合理工程通物业理分散社会分工集合体理 关系建立通畅服务渠道充分发挥物业理综合作外物业实体实施理前应设计物业理模式制定相应规章制度协开发商草拟关文件制度 筹备成立业理委员会印制种证件进行机构设置员聘培训等工作物业理前期介入阶段述工作安排绪物业旦正式交付验收物业 理企业便序物业实体进行理
三物业理前期介入容
物业理前期介入阶段物业理企业理容致纳方面：
()物业理企业通投标接洽物业理业务
物业理企业开发商组建独立组建房转换系 统组建获物业理业务首先必须断开拓通投标竞争接洽业务
1进行行性性盈利性分析行性指物业理企业身实际
出发考虑拟接物业企业资质等级否相符该物业接否发挥企业优势做扬长避短考虑否该物业理权竞争中取胜果明知竞争手实力 强必勉强竞争性指该物业建设否保证开发商资信条件否较协作配合等等样做避免理权竞争手开发商建设方面原 工作留漏洞造成物业理难完善企业带应损失盈利性指物业理企业根营目标测算物业理否企业带正常利润期 利润企业该区开新局面争取更业务
2具体测算物业理费草拟总体理方案
3投标竞争洽谈签订物业理合(协议)
4选派理员运作物业前期理
(二)建立业联络关系
物业理象物业服务象业物业理企业 应第业(开发商)协商未业取联系听取意见
1听取业物业理求希
2解业物业关安排算
3参售房部门业签约提供草拟业公约装修施工理办法 门禁出入办法停车场理办法理费收取办法等物业辖区综合理办法
(三)察工程建设现场
物业理前期介入目理创造良条件物业理企业应根 物业理求物业规划设计建筑施工提出合理化建议
1审视工程土建构造线走出入线路保安系统外装饰设施建设设备 安装合理性重点察消防安全设备动化设备安全监控设备通讯设备排水设备空调设备车库公泊位设备电力设备交通运输电梯设备服务设备等
2施工现场提出符合物业理需建议方案磋商解决办法
3施工现场做日养护维修点记录图纸更改点记录
4参工程验收进行器材检查外观检查性检查功测试铭牌检查 整改计划督促整改
(四)设计理模式草拟制定理制度
物业理企业前期介入中根业希求设计日理模式 制定相应规章制度中须开发商起草拟关文件制度
1筹建业理委员会
2开发商起草拟物业辖区规章制度业理委员会章程业公约装修施 工理办法等
3设置物业辖区组织机构规定部门员岗位责制度编制住户手册物业辖 区综合理办法等
4制定岗员培训计划实施计划
(五)建立服务系统服务网络
物业理专业化社会化企业化特征决定特定环境条件物业理成败 程度取决物业理公司环境条件社会关部门相互关系协调里行政理关系济关系
1保安清洁养护维修绿化队伍设立选聘洽谈订立合
2街道公安交通环保卫生市政园林教育公事业商业文化娱 乐等部门进行联络沟通协调
3建立代办服务项目网络
(六)办理移交接事宜
物业理企业物业交付前物业交接做准备
1拟订移交接办法
2筹备成立业理委员会
3协助办理移交接事项
第二节 物业接验收
物业竣工验收
()竣工验收验收种类
物业竣工验收指项物业建筑生产阶段物业竣工指该物业属 工程项目建筑施工设备安装达该工程项目设计文件规定求具备投产条件工程项目竣工建筑商开发商办理交付手续办理交付手续时 需开发商专门组织验收委员会竣工项目进行查验认工程合格办理工程交付手续建筑商物业交开发商交接程称验收
竣工验收建筑商开发商间发生法定手续通验收明确责工程达 设计合求验收解合义务物质形态说建筑商完成项终建筑产品开发商完成该物业开发务济关系说建筑商解开 发商承担济法律责
建筑工程项目验收仅竣工验收建工程验收包括隐蔽工程验收单 项工程验收分期验收全部工程验收
1隐蔽工程验收
隐蔽工程验收指工序施工隐蔽分部分项工程隐蔽前进行检查 验收保证工程质量防止留质量隐患重措施隐蔽工程验收标准施工图设计现行技术规范验收开发商建筑商进行验收办理签证手续双方均 隐蔽工程检查签证签字列入工程档案检查中提出符合质量求问题认真进行处理处理进行复核写明处理情况未检验合格进入道工序施工
2单项工程验收
单项工程验收指某单项工程已设计求施工完毕具备条件满足投产 求时建筑商便开发商发出交工验收通知开发商接建筑商交工通知应先行检查工程质量隐蔽工程验收资料工程关键部分施工记录工程否漏项等情况然 组织设计单位建筑商等进行交工验收
3分期验收
分期验收指群体工程中分期分批进行建设工程项目单位工程达 条件需提前动时进行验收例住宅区第期房屋建成验收建筑产品提前投入提前发挥投资效益
4全部工程验收
全部工程验收指工程项目设计求全部落成达竣工验收标准进行全部工程 竣工验收全部工程竣工验收应做验收准备工作基础预先验收——正式验收序进行
物业理企业均应物业前期理中参述种建筑工程项目验收物业理企业 应代表业理角度根专业验提供意见样便避免建筑遗症发生便掌握第手资料日理基础
(二)竣工验收标准工作
1竣工验收
①级部门关文件
②开发商建筑商签订工程合
③设计文件施工图纸设备技术说明书
④国家现行施工技术验收规范
⑤建筑安装统计规定
⑥国外引进新技术成套设备项目应签订合国外提供设计文件 等资料进行验收
2验收标准
①工程项目工程合规定设计图纸求已全部施工完毕达国家规定质量标 准够满足求
②竣工工程达窗明净水通灯亮采暖通风设备运转正常
③设备调试试运转达设计求
④建筑物周围2米场清理完毕
⑤技术档案资料齐全
3做竣工验收工作
①建筑商准备提交竣工资料开发商物业合理维护理改建扩 建提供办理工程决算建筑商开发商提交资料：竣工工程项目览表图纸会审记录竣工图隐蔽工程验收单工程质量事发生记录单材料半成品试验检验 记录永久性水准点坐标记录建筑物构筑物沉陷观测记录材料构件设备质量合格证土建施工试验记录土建施工记录设备安装施工检验记录建筑商设计单位 提供建筑物注意事项该工程关技术决定工程结算资料文件签证等
②开发商收建筑商提供竣工资料应资料进行逐项检查鉴定
③进行设备单体试车负荷联动试车负荷联动试车
④办理工程交接手续检查鉴定负荷联动试车合格合双方签订交接验收证 书逐项办理固定资产移交根承包合规定办理工程结算手续注明承担保修工作容外双方济关系法律责予解
二物业接验收
()接验收竣工验收
接验收竣工验收接验收物业理企业建设部1991年7月1日颁布 房屋接验收标准接开发商移交物业进行验收接验收竣工验收区：
1验收目
接验收竣工验收合格基础体结构安全满足功容 检验竣工验收检验房屋工程否达设计文件规定求
2验收条件
接验收首条件竣工验收合格供电采暖排水卫生道路等设备 设施正常房屋幢户编号已关部门确认竣工验收首条件工程设计求全部施工完毕达规定质量标准满足等
3交接象
接验收物业理公司接开发商移交物业竣工验收开发商验收建筑商移 交物业
(二)接验收中应注意事项
物业接验收直接关系物业理工作否正常开展重环节物业理企 业通接验收物业前期理转入物业实体理中确保物业理工作利开展物业理企业接验收时应注意方面：
1物业理企业应选派素质业务精工作认真负责理员技术员参加 验收工作
2物业理企业应物业维护保养理角度进行验收应站业立场 物业进行严格验收维护业合法权益
3接验收中发现问题应明确记录案约定期限督促开发商存问题加固 补强整修直完全合格4落实物业保修事宜根建筑工程保修关规定开发商负责保修物业理企业交付保修保证金物业理企业负责保修开发商 次性拨付保修费5开发商应物业理企业移交整套图纸资料包括产权资料技术资料6物业理企业接受物业营理权政府赋予关权利
7接验收符合求物业理企业应签署验收合格证签发接文件
物业理企业签发接文件办理必手续整物业验收接工作 完成
第三节 第三节   物业入伙手续办理
谓入伙业领取钥匙接房入住物 业理企业验收接工作完成物业具备入伙条件物业理企业应程 序进入物业入伙手续办理阶段物业理企业应时入伙通知书入伙手续书收楼 须知收费通知书寄业方便业时利办入伙手续
物业入伙阶段物业理企业服务象——业接触第关阶段量接工作繁琐入伙手续外种理理矛盾会短时期集中暴 露出阶段通常物业理问题集中阶段物业理企业应充分利机会做物业理宣传讲解工作切实业着想办事树立起物 业理企业良第印象取广业信赖
入伙通知书
入伙通知书关业规定时间办理入伙事宜通知物业理企业制作入伙通 知书时应注意问题：
1般情况物业辖区入伙业家家百家甚千家 果均集中时间里办理必然会手续办理产生诸困难通知书应注明幢层分期分批办理时间方便业规定时间前办理
2业时前办理应通知书注明补办办法
面份入伙通知书作示范：

入伙通知书
_____________女士／先生：
您热忱欢迎您入住××花园
您认购××花园______区______栋______单______元室楼宇市关部门验收测量合格现已交付准予入住
()请您入伙通知书收楼须知办理入伙手续办理点______楼______室规定日期产部财务部物业理公司等关部门单位场集中办公
(二)您办理程中利快捷办理入伙手续请表时间准前办理 入伙手续
楼层办理入伙手续时间分配表(略)
阁届时前办理入伙手续请您时公司联系落实补办办法联系电话________________
特通知
××房产开发公司
××物业理公司
________年____月____日
二入伙手续书
入伙手续书办理入伙手续程序安排目业明手续办理序 整程井然序
面份入伙手续书作示范：
 
入伙手续书
______女士／先生：
您认购____区____栋____单元____室楼宇现已交付具备入伙条件请阅读收楼须知列序办理入伙手续：
(1)房产公司财务部 (2)房产公司产部


×房产开发公司
××物业理公司
________年____月____日
三收楼须知
收楼须知告知业办理收楼程中应注意事项应携带种证件合 费避免遗漏返业增添便
面份收楼须知作示范：
 
收楼须知
避免业收楼时产生遗漏带便兹介绍关收楼程序
()房产公司财务部办理手续
1付清购楼余款
2携带已缴款期收交财务部验证收回开具总发票
3入伙手续(1)盖章
(二)房产公司产部办理手续
1验清业身份业时间应亲公司接受楼宇请带：入伙手续书业 身份证港澳台胞购房证明护居住证购房合
2业亲收楼委托代理代理携带入伙手续书购房合外 应出具：业授权书(律师鉴证)业身份证护影印代理身份证护
3入伙手续(2)盖章
(三)物业理公司财务部办理手续
1缴付项理费预收超3月理费收取装修保证金住房装修完毕 验收损坏房屋结构装修保证金数退收取建筑垃圾清运费业装修完毕清运建筑垃圾数退
2缴付费安装防盗门安装防盗窗花等
3入伙手续(3)盖章
(四)物业理公司理处办理手续
1签署业公约
2介绍入住关事项
3业移交楼宇钥匙
4入伙手续书(4)业盖章签字交物业理公司保存
××房产开发公司
××物业理公司
×年×月×日
四业物业验收
购买物业位业说均项重投资活动根入伙手续书收楼须知 业办理第四道手续前应物业理企业派员带领业验收购物业业购物业进行验收业权益业验收前应量物业产生问题解清楚 逐项进行鉴定检查问题解决入伙前先天缺陷减少低限度
纳众物业理企业验般物业存质量问题致方面：
1排水系列包括水水龙头水表否完水道否建筑垃圾堵塞马 桶漏浴缸排水否畅通泛水现象等
2门窗系列包括框架否整牢固安全门窗否密缝贴合门锁窗钩 质量问题玻璃否防水密封等
3供电系列包括电灯电线(线)否质量问题开关控否火线电表流 量否满足空调电脑等家电器需求等
4墙面屋顶板系列包括否整起壳起砂剥落否裂缝渗水瓷 砖墙砖砖贴面整间隙虚实等
5公设施包括垃圾桶扶梯电梯防盗门防盗窗花电话电线天线 信箱等
第四节 物业档案建立
物业档案资料建立前期建设开发成果记录实施物业理时工程维修配套改造必少更换物业理企业时必须移交容现代建筑工程着科学技术发展需求提高楼宇设备设施埋入建筑体部线越越越越复杂越越高科技化专业化旦发生障物业档案成维修必
少东西
物业档案资料建立抓收集整理案利四环节收集关键完整时间讲指规划设计工程竣工全部工程技术维修资料空间讲指物业构成方方面面楼顶体配套建筑物环境整理重点伪存真留档资料身规律联系进行科学分类保存利日理程中加充实
第五节 物业装修理
业收楼权购物业进行装修装修必须规定范围进行关规 定包括：国家建设部发布建筑装饰装修理规定物业理企业制定住户装修理规定根述规定业装修前必须物业理企业进行申请登记包括填写业
装修申请表领取装修理规定根约定申请表签字缴纳装修理押金保证金批准方动工业装修完成物业理企业应组织验收合格退装 修押金保证金
业装修申请表
业装修前物业理企业申请登记时需实填写装修施工容注明委托施工单位进场数业施工队物业理企业三方应申请书签字盖章
业装修申请表格式：

二装修理规定
根政府关法规加强物业辖区理保证物业完安全保持物业辖区整 洁美观维护全体业合法权益般物业理企业均装修制定规定：
()报批程序
(1)业应提前5天物业辖区理处申报
(2)详细实填写装修申请表
(3)理处审核意方进行装修施工
(4)装修施工队应理处签订装修工程队治安责书装修施工保证书
(二)装修理求
(1)拆改原房屋墙柱梁楼板等体结构部件
(2)凿穿面房顶水泥层
(3)封闭前阳台改动外门窗保持房屋外观美观统
(4)装修垃圾必须时清运倾倒指定点严禁窗外阳台外楼梯道 天台等公场抛撒堆放
(5)严禁垃圾倒入水道生活污水雨水道排出
(6)理处求空调器安装指定位置保持外观统协调空调出水必须接回阳台室
(7)装修施工应安排午7：00—12：00午14：00—20：00时间进行免影响 休息
(8)高层住户装修载电梯装运建材木料工具等物品
(9)需封闭阳台须申报理处意方施工
(10)施工队员应理处办理时出入证时出入证佩戴前胸指定区 域活动
(11)未理处意意改动水电线走
(12)底层住户装修前阳台违章搭建
(13)台阳台窗户改装门
(三)押金保证金
(1)业装修前须理处交付定装修保证金
(2)装修施工队办理时出入证时须理处交付定押金
(3)装修施工结束理处派装修工程进行检查违反规定物业辖区 理规定行没财产公场设施设备等造成损害理处数退押金保证金
(四)违规责
(1)装修施工中违反述规定行理处权视情节严重程度予扣罚部分 全部押金保证金处罚
(2)装修施工中意意损坏公设施设备财产物品造成损害必须 价赔偿
(3)装修施工造成道堵塞漏水停电坠落等造成公设施利益损失 装修户应负责修复(承担修复费)视情况予受损害者必赔偿
(4)装修施工造成外墙破坏污染装修户负责修补
(五)理权限
(1)住户装修理属物业辖区理处全权负责
(2)住户求改动房水电线走须物业理企业工程部理意方进行施工
(3)住户求封闭阳台须理处意方进行施工
(4)特殊情况需户隔墙开窗开洞需物业理企业工程部理批准
(5)均权批准超规定装修行
(6)施工队违反规定听物业 理企业劝阻安排物业理企业权责令停止装修行
第四章 物业理模式
传统计划济体制物业理概念国尚未形成常规理行政 理方式进行单位房屋单位行政办公室勤部门负责进行日常 房屋维修等改革开放尤土权偿期出改革契机国家加
房改力度房屋产权单形式变元化房屋理带难度 国南方济特区城市逐步引进推广济手段物业进行理概念方法逐步建 立济手段法律行政手段辅物业理体制国历史等原东 西部济发展较差异城市中存着济悬殊现象决 定国目前物业理样性
第节 目前国物业理模式
房屋理六种模式
根区济状况国住宅区(楼宇)理模式体六种：
(1)区街道办事处居委会成立物业理公司开展物业理工作
(2)房产理部门转制成立物业理公司开展物业理工作
(3)房产开发公司组建物业理公司开展物业理工作(4)单位直公房理模 式
(5)完全现代企业制度建立起物业理公司开展物业理工作(6)街道居 委会社区服务站物业理公司合三种理模式开展物业理
二六种理模式较
1行政理部门成立物业理公司采物业理 模式种模式优点突出方政府行政理作理机构政权基层组织 相致实施理时具权威性制约力强专业理机构区委会领导履 行职责做统安排分工明确专业协作负责区成完整 理体制基层组织稳定性利区理长期性稳定性种模式单产权 房屋理中尤体现行政理效产权元情况种行政体 理模式应避免理委员会包揽充分发挥专业理部门职责功防止行 政理代切情况目前区中违章搭建房屋关部门统计占56％左右违章 房屋属行政组织——居委会街道办事处
2国家房部门转制成立物业理公司采物业理模式
种模式优点发挥房产理部门房专业长区房屋理体 房屋进行科学理保持房屋较高完率利保护区整体风貌种模式难协调专业部门区总体理专业部门容易政齐心合作房部 门缺乏权威性扯皮现象较时长期房部门房屋采取行政理着市场济发展住房商品化区居民购房者开展全方位服务 需转变程目前全国已开始加加快房改步伐鼓励老百姓购买房产房部门体制服务象容发生巨变化建设部求房部门20 00年前完成转制求转制物业理公司形势发展否淘汰
3房产开发公司组建物业理公司理模式
种模式商品济较发达方容易推广发挥房产开发企业营长 开发建设理条龙理营活动结合起住户提供全方位服务仅包括市政环卫治安供水供电等公服务住户提供特殊需服务 类公司附开发商物业理公司营坏盈亏开发商负责造成物业理公司身独立性差意识差市场竞争意识弱期种附 长远物业理公司总天断奶类物业理公司应快增强意识独立意识市场竞争意识真正成营负盈亏济实体外种模式
应注重济效益社会效益环境效益相结合加强政府监督指导维护居民正合法权益注重处理街道办事处居委会关系充分发挥基层政权组织作
4单位行理物业理模式
种模式优点企业较重视住房已成企业十分重问题工作配专职企 业负责进行理理象单位职工单位房产较单费源企业福利基金盾较充裕住户意见公设施出现损坏需修理时直接 关部门反映快解决领导元化出现问题行政领导干预理费筹措较方便种模式企业部进行存问题着事制度改 革单位工权增加解聘招聘辞职等量流动企业福利性住房理带便适应国住房制度改革发展社会义市场济需外企业 勤部门成立物业理公司独立法单位济利益难原单位脱钩营理工作受较限制难实行职分解政企分离利面社会形成规模营
5现代企业制度建立物业理公司理模式
种模式优点：首先理思路清晰市场意识强烈明确服务象业() 办事热情认真次物业理企业成概念清楚完全独立核算负盈亏运转发展方式进行解决年行政理缺乏资金问题次 种现代企业制度建立起物业理公司机制灵活运市场济规律采优胜劣汰竞争机制企业职工采聘制合工制定期考核定期评定充分调动全体员工 积极性彻底破国企业种吃锅饭懒惰思想种企业业( )服务思想牢固服务质量高种现代企业制度建立物业理公司应国 物业理行业发展方符合社会义市场济求强生命力国国情限思想观念停留计划济时期福利房花钱买享受 理解二国济发展衡生产力提高快民生活水相较低物业理公司处低水运转果物业理公司托房产面积话会出现亏损 营必须引起物业理公司高度重视强练功扩规模扭亏盈
6三合组建物业理模式
三合模式优点：首先居委会参树立物业理公司形象居委 会作国行政组织基单位代表政府定威信次容易政府部门协 调居委会代表物业理公司政府职部门进行协调居委会街道政府较 熟悉协调较容易居委会物业理公司行政济分工明确区行政 理居委会承担济物业理公司解决支持居委会开展工作种模式弊端： 领导体制：居委会级街道委派物业理公司理企业法两者工 作发生矛盾时底谁服谁？没明确规定二存权利义务符居委会讲 费物业理公司支持(居委会工作员份补贴)应该承担物业 理公司部分工作事实物业理公司认居委会权利义务承担 少容易产生矛盾三产生新政企分局面物业理公司作企业负盈亏 居委会作国家基础行政组织行利益重企业利益行政利益常发生突领导 常稀泥四物业理中出现重失误业物业理公司告法庭时体制 清许物业理公司理兼居委会出现业状告政府(居委会代表基层 政府)动局面
第二节 传统房屋理市场化物业理区
更解市场化物业理特点必传统房屋行政理进行 较
传统房屋理
通常行政手段理理单位政府职部门市区房局基层单 位——房传统房屋理单位属事业性质房部门理房屋国财产(产 权单)房部门政府职部门产权理权合般房 屋附属设备进行维修养护工作较单理水需高通常房配员三工便负责片房屋维修理员房员月定期收房租 果住户问题负责传递信息围绕房屋维修方面三工瓦工木工壮工维修基队伍房员配水电工维修费源两种： 收取低租金(国家采取方针福利型住房制度收房租非常少)二量国家财政补贴国家房屋建越包袱背越重国家想房屋没财 力保证
二市场化物业理
市场化物业理采取济手段进行理理单位——物业理公司属企业性质物业理公司基层理单位理处般说物业理公司营理权 产权物业理公司理容非常广泛通常分三类：第类公服务全体住户提供常性偿偿服务例清扫保洁治安保卫庭园绿化等第二类 专项服务区住户提供专门服务修理理种车辆户提供室装修服务开办商店饭店美发店等第三类特约服务根住户特殊需进行服务 代购车船票住户代购粮食蔬菜代送童学等费源物业理公司筹集通收缴理费种营解决居民提供偿服务
三两种理方式较
传统房屋理方式社会义市场济条件市场化物业理方式转变表面两者区物业进行理然果认真物业物业理概 念传统房屋理相较难发现间诸原区详见表
 

 
1理体制两者差
传统房屋理计划济政府部门企事业单位产权部门采行政手段直 接进行行政福利型封闭式理通常长官意志行政命令办法计划包办维修理办法前年全国许方实行权营权两权分离组建批房屋理 公司理体制做变革单位事业单位行政干预政企分色彩较浓厚物业理公司专业化企业服务通市场采济手段进行社会化 理偿服务独立核算负盈亏运行完善发展理体制开展工作概括说前者计划济政府部门行福利型者市场 济企业行偿型
2理容两者区
传统房屋理年直单收租养房容国家实行福利型低租金政策收租养房需政府量财政补贴进行房屋维修 形成房屋盖越政府补贴越包袱背越重恶性循环物业理房屋设备设施市政环境等实行全方位功营理服务房 核心提供物质精神两方面服务企业通开展业种营营方针实现造血功政府补贴逐步走良性循环
3理象产权关系两者区
传统房屋理政府部门理国家产权单着房屋商品化 住宅制度改革推行产权结构发生根性变化原公房体格局量毗连房屋格局取代例广州市年住宅商品房总量80％购买 现广州已形成国家集体包括港澳台胞外国等种制组成元化产权格局种变化面前果然传统理办法仅会导致政 行政府义现象发生必会导致整栋整片房屋维修理陷入计划理状态物业理突破产权属界限分散理格局实行高度统全 方位服务体理职责区房屋附属设施进行维修理外区环卫绿化市政治安交通等实行全方位理发挥住宅区整体功 建设舒适优美安全谐居住环境创造条件深受居住者欢迎
4理机制两者区
传统房屋理房单位身意志理住户住户关系理 理关系住户长期处动位法选择南京位居住公房里住户屋顶漏水辖房部门连续反映年未修住户实没法求助市民热线电话帮
助解决市场化物业理产权通市场选聘物业理企业物业理企业权接受者接受选聘双方完全等原通双选择签订合明确 权力义务理公司住户关系服务服务关系寓理服务中住户需类服务物业理公司应量予满足解决
造成述差根原产权属产权公始终物业监护责落实 处行政手段理陷僵化着国土制度改革市场机制引入 真正国土资源实现巨身价值终根解决老百姓住房问 题正种条件物业理应运生
第三节 中国物业理体制发展趋势
中国期物业理特点
1中国物业理市场潜力
国家政府十分重视民群众住房条件改善国家统计局资料表明：
(1)全国城镇居民均居住面积1978年36方米1998年底升93方米
(2)建国50年(包括1999年)新建住宅404亿方米20年前30年建造住宅量 66倍
(3)1998年国城镇住宅投资4310亿元年增长30
(4)1998年国城镇住房建设创历史高水住房竣工面积476亿方米 年增长174％
(5)1998年国济增长78％中中少百分点住宅建设拉动
商品住宅纳入物业理市场已成现实仅项足中国物业理市场波澜 壮阔量商住楼写字楼出现国物业理市场增添诱魅力外中城市房改力度速度加加快公住房出售工作期完成进步扩物业理市 场更值提许城市仅重视新建房屋物业理开始旧住宅区进行出新纳入物业理南京例：全市实房屋总量8607万方米年年新建成 住宅300万方米1992年建设2万方米住宅区264已建成高层楼宇427幢668万方米建高层175幢496万方米时积极开展区出新工作1998 年全市16217万方米旧住宅区进行出新试点推行物业理1999年42 347万方米旧住宅区进行出新目前南京物业理公司400家物业理已成 南京第三产业支重生力军全国物业理市场更加观1998年全国物业理公司已达12000家左右业员150万关专家估计国家十五计划 结束全国中城市纳入物业理房屋达50％～60％海济发达城市达 80％应该说中国物业理市场前景广阔前程似锦
2中国期物业理特点
(1)市场济相适应物业理模式计划济体制传统理模式时期中 存年方面量建成住房进入房产市场作商品房出售售理纳入物业理轨道部分房屋呈逐年增加趋势方面未出售直公房继续理 城市房屋理中房具代身优势定时期继续城市房屋理重组成部分市场化物业理模式传统房理模式相 时期存中国房屋理作出贡献然两者重位会着时间变化变化
(2)物业理模式标准呈层次性现代化市建设生活工作求 相适应房改房屋产权转元化着市场济发展允许部分先富起导致房屋质量居住水准呈现层次般区居民住房高级豪华公寓 墅差距相适应物业理模式出现类型层次趋势般维修清洁治安家务劳动引进先进理设备理思想实施功国际
水准接轨服务满足层次水准居住工作需全国物业理发展市场培育必须适应特点
二中国物业理体制发展预测
物业理国出现便显示出强生命力蓬勃发展起目前国物业理 处萌芽状态着时间推移样状况呢？期调查研究未物业理着发展方前进
1物业理体制取决市场济发展取决生产力水提高
济基础发展中国家更应感发展济重性讲发展硬道理 断发展生产提高劳动生产率物质生活水进步提高会改善生活环境求善求美追求求中国物业理水 流必须提高中国民劳动生产力民收入增加生活提高定济基础物业理企业开展类服务会费收齐感紧张
2类物业理体制会交融相持定阶段
中国城市化发展渐进程老百姓济收入提高渐进增加程 收入老百姓住房规格功设计社区环境理水服务质量层次需求中国物业理企业定阶段应样化数物业理工作开 展严格市场济法符合国际惯例根现代企业制度建立起物业理企业进行工作伴着区实际情况推进物业理三合理体制 街道居委会组建物业理公司房产开发商组建物业理公司房转制成立物业理公司等会持续定时间中国济基础老百姓济 收入思维观念决定目前国实际定阶段存着三类房产理格局
第类：历史遗留居住房屋街道里弄盖建简陋房零星工房然 存面广量国家财力限短期资金全投入改造居民住宅中然执行传统理模式
第二类：成片职工住宅(层高层)构成居住区安居工程营造居住区公 房屋出售居住区根具体情况逐步纳入物业理居住里居民数工薪阶层物业理容收费标准应根居住者济承受力生活需 制定
第三类：高标准销商品房外销公寓住宅墅商务楼纳入物业理中 部分国际接轨实施全方位理服务物业理收费执行市场价格
3现代企业制度建立起物业理公司终取代渡性物业理体制
着市场济发展优胜劣汰竞争机制促进中国物业理体制进步优化政 府市场济运行程中直接领导企业政府规范市场市场指导企业政府应该制定相应法规力支持扶持鼓励现代企业制度建立起物业理公 司开展工作特中中央十五届四中全会关国企业改革发展干重问题决定发表国物业理体制构架建立明确指导思想国家战略调整 国济布局产业结构优化开放制结构调整完善结合起坚持进退国家控制国民济命脉企业第三产业尤物业理 样服务性企业应该说鼓励种类型体制根目前国外境外工作验物业理体制实行限责公司股份公司甚允许体民营更容易调动 积极性物业理扭亏盈实行竞争走出低谷益措施
4物业理企业走集团化品牌化
着物业理企业化专业化社会化程度断提高业期着物质生活 精神生活提高提高品牌公司提供更发展空间规范行业市场 健全法律法规竞争中会出现物业理行业资产重组企业兼形成种跨行业
跨部门跨区企业集团公司种分散物业理公司组成企业集团发挥 物业理社会效益获品牌效应充分利企业种营济优势互补充 相益彰
第四节 物业理市场理体制
物业理新兴行业新兴行业市场理鉴行业理 验结合物业理特点建立套完整理体制目前行业理体制差异整体言实行三级理体制政府理行业协会理企业理 理体制众行业长期实践验总结实现宏观中观微观合理分工机结合成物业理探索建立市场理体制资鉴模式章政府 理行业协会理企业部理三层次阐述物业理市场理体制建立
政府物业理市场理
发达成熟行业市场理实践政府物业理市场理应通法规 实现政府理属法规理基职作物业理市场置法规监督着疏导原物业理市场充分发挥功创造法纪守章循良 外部环境物业理法制化规范化
政府物业理市场理首务重手段制定物业理法律法规颁布理 条例物业理法律法规理条例应明确政府理机构设置政府理权限范围明确业理委员会物业理公司政府理机构权利义务外应建立配套 方性法规实施办法政府物业理市场理立法时加强执法加执法力度真正法规中规定项制度落实处实行法法必执法必严违 法必究
建设部1994年发布两项部门行政规章城市公房屋理规定城市新建住宅 区理办法国家计划委员会建设部1996年联合发布城市住宅区物业理服务收费暂行办法目前国关物业理法律
城市公房屋理规定规定公房屋权登记租赁买卖修理 法律责等容该规定容现阶段公房屋基旧理模式进行理中第五条规定：公房屋营理逐步实现社会化专业化产权 委托物业理公司等代营理预见着国住房制度改革断深化现代企业制度逐步建立城市公房屋理会逐步摆脱现理模式物 业理模式发展
城市新建住宅区理办法规定住宅区理体制理模式住宅区物 业理责住宅区理委员会权利义务物业理公司权利义务物业理公司享受优惠政策物业理合容房产产权权利义务等容 目前国物业理新建住宅区理重点该办法物业理法律该办法具较强针性适范围较窄着物业理 进步发展物业理现已涉足工业商业出售公房等众领域领域物业理需法规加规范
城市住宅区物业理服务收费暂行办法规定物业理服务收费理机构收 费适范围明确物业理服务收费应遵循合理公开物业产权支付力相适应原规定物业理服务收费应根提供服务性质特点情 况分实行政府定价政府指导价营者定价制定定价程序规定物业理必须物业产权签订物业理收费合物业理收费应明码标价收费项目收费标准收 费办法应营场收费点公布定期(般6月)业公布收费收入支出账目相应物业理收费权利义务纠纷处理等容
述部门行政规章基础方政府相应制定方性法规实施办法 海市物业理公司营资质审批规定深圳市济特区物业理条例常州市市区住宅区物业理暂行办法北京市居住区物业理办法北京市居住区( 普通)委托理收费标准(试行)海市商品住宅物业理服务收费暂行办法等规定条例办法方政府根物业理情况制定颁布法规性文件 部门行政规章补充
国物业理正处起步阶段物业理整房产业中属薄弱环节现关 房产业法律法规涉物业理方面完整配套关物业理法规制度正处逐步确定断调整中物业理法律规范直没形成完整系统体系 法规性文件间存着协调甚存着矛盾物业理法规建设远远滞物业理实践政府目前物业理重点应放法规建设务急重视 加速制定出台涵盖面理法规法规确认保护限制制裁规定应明确具体操作外应逐步提高物业理法律规范效力等级物 业理法律法规形成套较完整系统体系
二行业协会物业理市场理
物业理市场理政府理外应物业理行业协会理物业理行 业协会组织物业理市场理协调联合会发挥行业协会理服务监督功保证物业理市场良性运作必少条件
物业理行业协会指事物业理理研究专家物业理交易参者政 府物业理者等组成民间行业组织行业协会律现代市场济条件理惯例现代市场济条件行业律性组织物业理样建立行业 协会组织目前国物业理相普区物业理企业呈定规模深圳海海南等均已成立物业理行业协会加强行业律理形成国物 业理市场三级理体系物业理行业协会物业理市场进行理通方面进行
1强化职业道德规范保护业利益
保护广业利益物业理行业协会应规定严格职业道德规范强调协会会 员必须严格遵守物业理项服务性强工作应求物业理业员必须较高职业道德素养中包括树立良企业形象员工形象服务形象理形象包 括建立整套企业行业规范实施文明理
2会员资格审查登记
物业理协会应设会员资格委员会专门处理分歧资格申请日常会员资格 申请初审工作物业理行业协会工作员负责进行
会员资格申请者般通物业理协会资格力测试审查测试审查容 包括物业理专业知识政府关法规理解程度会员公司物业理专业员否具高水专业技等测试审查合格物业理协会负责会员登记工作
3监督已登记注册会员营理服务情况
物业理协会保护业利益会员营业务情况实行严格监制度防止 会员公司损害业利益
物业理行业协会监容较广泛物业理关业务活动情况均列 监列包括财务状况收费情况服务质量服务态度等项容监方便物业理行业协会监督理物业理行业协会应该设立监察办公室负责日常具体工作监察办 公室旦发现会员违反协会关理条例权违例会员进行调查处理物业理协会权违反协会规章条例会员施开责令检查公开赔礼道歉罚款等 处罚
4调解仲裁纠纷
会员业会员会员发生纠纷时协会首先纠纷双方进行调解希通协调
解决双方纠纷种协调纠纷方法简单明纠纷双方派代表参加协会派出代表谈出观点长远目标考虑解决纠纷简单效方节省时间 费果协会调解效程序申请关部门仲裁直接民法院起诉
5物业理知识普验介绍相关法律宣传
物业理行业协会会员公众普遵纪守法教育关物业理方面知识教育 责协会会员教育容包括：
(1)宣传物业理法律法规政策条例教育会员法实施物业理
(2)严格行业道德规范律准理标准教育会员觉约束行
(3)开展种形式组织培训物业理
社会公众通出版简单易懂文字简洁册子普物业理保养维修等方面基知识外物业理处新兴发展阶段行业协会应牵头 加强会员间交流破封闭局面广泛交流摸索制度流程范价格等秘方推动行业实现法制化规范化提高物业理全行业整体政策理 业务服务水行业协会应鼓励物业理企业创建物业规范理典型做文明理典型推荐协助政府部门开展物业理企业进行年检资质复审等级评定等工作
三物业理企业理
物业理企业物业理市场基理执行机构物业理企业理政 府理行业协会理相互赖相互衔接形成完整物业理市场理体系中政府理属宏观理行业协会理属中观理两者物业理市场实现规范 化运作创造外部法规环境物业理企业理属微观理处三层次理基础位起核心作必须合政府行业协会理原
物业理企业理首先应物业理规章制度开始规章制度物业理工作 准绳业物业理企业均起保护制约作鉴目前政府立法具滞性法律法规政策条例尚健全情况物业理企业更通建立完备 严密科学合理规章制度参市场竞争加强保护制约物业理规章制度建立应政府关法规条例物业理企业确定企业宗旨营范围承担 义务鉴国外物业理成功验基础制定物业理实践中逐步完善提高物业理规章制度章提业公约业理委员会章程外 包括住户手册物业理企业岗位责制物业辖区综合理规等
()住户手册
住户手册物业理企业编制发住户保存文件住户手册较详业 介绍物业辖区概况物业理企业情况种理服务设备守安全措施等目业更明应权利义务物业理企业职责权限注意 事项住户手册具定约束力加强理企业住户联系发挥双方积极性便业创造良居住环境住户手册容般包括方面：
(1)物业概况
①物业简介
②物业理位置
③物业住户数
④物业公附属配套设施等情况介绍
(2)物业理
①理公司
②理处
③业委员会
④理费
(3)业住户须知
①业住户权利义务
②业住户权益责
③约束性条款
(4)日常理维修
①房屋理维修
②公设施配套附属设施理维修
③清洁卫生
④治安保卫
⑤庭园绿化
⑥车辆停放
⑦消防安全
(5)综合服务
①服务网点服务项目
②偿服务容范围
③偿服务容范围
(6)
①应该注意事项
②常电话号码
③项罚款
(二)物业理企业岗位责制
物业理企业岗位责制物业理企业律性规章制度规定物业理企业 部职部门类员职责范围包括领导制度(董事会制度总理制度)职制度 (办公室职责开发部职责财务部职责业务理部职责工程部职责营服务部职责) 岗位制度(理员岗位责工岗位责)物业理企业岗位责制贯彻执行体现企业素质业提供优质服务业创造幽雅舒适方便卫生安全 工作生活环境
1总理职责范围
总理董事会领导负责董事会决定贯彻落实负责企业全面领导理工作 职责范围：
(1)贯彻执行国家方针政策法令部门项规董事会负责努力 营物业理企业
(2)制定企业营理目标包括系列规章制度操作程序规定级员岗位责 监督实施保证项理服务工作质量业满意
(3)建立健全企业组织机构合理精简效召集持公司例会时解决 理中暴露问题
(4)协调指导副总理部门理理处工作保证企业方面工作 利进行
(5)分财务部门办公室工作负责组织编制企业年度财务预算做财务审核监 督负责拟部门副理理处副职务员鉴定录辞退等工作
(6)重点定期定期部门设备进行巡视检查时发现问题予解 决
(7)定期定期听取员工意见建议断完善企业营理
(8)社会界士建立保持良公关系树立企业良形象
(9)身作关心员工提高企业凝聚力员工高度热情责感完成职工作
2办公室职责范围
办公室理领导综合理部门负责行政事文件理等工作职责范围 ：
(1)学研究国家方针政策法规贯彻落实企业项工作指令
(2)负责公司级会议筹备安排协调会议期间部门工作开展会议决定 催办检查
(3)做文书档案关资料理工作包括公文收发印信保文印核稿 呈批催办档调卷保密工作
(4)根领导布置求时准确起草印复印文件资料
(5)做事理工作保职工档案根需做劳动力安排调配员工 调入调出工作协助办理项关手续
(6)做企业考勤统计工作劳动工资理工作根政策做职工调资定级 统筹退休等项工作负责办理员工请假休假关手续
(7)负责企业职工培训工作包括文化教育知识更新思想政治教育关理工 作
(8)负责企业关办公品劳保品购买保发放工作
(9)负责企业员工食堂理工作
(10)负责企业车辆调度维修保养工作
(11)负责企业外宣传工作做信访安排外单位员参观访问接工作
(12)完成总理布置工作
3开发部职责范围
开发部理领导专职物业理业务开发部门负责企业营业务选择 行性分析投标竞争等工作职责范围：
(1)根市场济需求房产市场进行信息收集整理分析工作努力掌握 第手资料总理决策提供
(2)根企业营目标企业营环境进行调查分析预测包括需求素竞 争素宏观济素政治素技术素社会素等
(3)负责外联络解国外物业理先进方法验解行业企业 营状况
(4)选择适合企业业务进行行性分析
(5)负责组织参竞争制定投标策略进行业务开发开展投标竞争
(6)负责业务委托理合签订落实
(7)完成理布置工作
4财务部职责范围
财务部企业理领导济理部门应积极参企业营理搞会计核算 工作职责范围包括：
(1)认真贯彻企业财务通会计准执行国家财政策法令遵守项 资金收入制度严格执行费开支范围标准
(2)财会制度规定切实做记账算账报账工作做手续完备容真实 数字准确账目清楚日清月结期报账规定时间报送项会计报表
(3)银行关制度规定做现金支票理工作遵守支票规定银行结算 纪律加强现金理做结算工作属理处现金银行存款收支情况进行常性监督指导
(4)根国家财会制度精神结合企业实际协助企业领导制定关财产理 济核算费开支等具体办法监督部门实行
(5)妥善保存会计档案资料接受财税机关级部门企业领导监督检查 时提供财务资料实反映情况
(6)月企业领导提供全企业财务情况企业搞活济增加济效益做参谋
(7)完成理布置工作
5业务理部职责范围
业务理部落实企业关物业辖区关决定计划步骤完善物业辖区 种配套措施负责环境卫生园林绿化治安消防车辆交通水电煤业投诉理处理职责范围：
(1)根政府级领导关达标条件制定实施文明物业区计划
(2)负责物业辖区环境卫生工作加强环境卫生建设监督理创造流卫生 环境
(3)负责物业辖区园林绿化工作加强绿化养护理提高绿景观效益
(4)负责物业辖区治安消防工作加强物业辖区安全保卫治安消防理严 防杜绝物业区发生恶性治安消防事件保护广业生命财产安全
(5)负责物业辖区车辆交通工作严格车辆停放理保持面立体道路畅通
(6)负责业投诉问题解决回访
(7)完成理布置工作
6工程部职责范围
工程部理领导技术部门负责房屋设备公设施理维修保养 负责参物业前期理接验收装修等工作职责范围：
(1)参物业前期理物业规划设计建筑施工提出合理化建议参物业 检查验收
(2)负责物业接验收移交工作开发商协商解决遗留工程问题
(3)负责业装修房屋审批监督检查工作保持物业整体结构完整
(4)掌握机电设备情况编制机电设备维修保养计划检查执行情况理处理设 备维修进行技术指导
(5)负责物业工程技术资料设备说明书维修保养记录收集整理存档
(6)楼宇电梯电视呼唤设备直接理维修年审保证正常运转
(7)完成理布置工作
7营服务部职责范围
营服务部业提供种综合服务代办业务部门物业理企业通营服务 部开展种营业务方便业增加企业营效益增强企业实力职责范围：
(1)立足物业辖区面社会确定综合服务种营项目选择投资开发周期短 效益高风险回报率高项目弥补物业理费足增强企业实力
(2)建立信息库业特殊求时够时联系员予保证
(3)承包出租营等方式搞物业辖区商业网点服务方便业 增加企业收入
(4)加强商业网点理树立良商业信誉保证出售伪劣产品
(5)定期检查理汇报项种营业务营理情况
8员工岗位制度
员工岗位制度包括理员工岗位责制里列举某物业理企业理处岗位责维修工岗位责
理处岗位责：物业理物业辖区业委员会领导持物业辖区日常 理工作根物业辖区时期实际状况提出改进提高理处工作水准物业辖区建设意见措施
维修工岗位责：负责水电系统日常保养维修确保区水道畅通供电明 运作正常时完成领导时布置务
(三)物业辖区综合理规
物业辖区综合理规组综合性理文件专业理目 加强物业辖区房屋市政卫生绿化交通治安环境秩序市场等综合理物业辖区良工作生活环境物业辖区员物业 理员业均必须遵守
物业辖区综合理规包括方面：
(1)房屋理规
(2)装修施工理规
(3)市政公设施理规
(4)环境卫生理规
(5)绿化理规
(6)门禁出入理规
(7)交通理规
(8)停车场理规
(9)治安理规
(10)市场理规
第五章 物业理市场
第节 物业理市场形成发展
物业理市场概念特点
()物业理市场概念
市场指商品买卖方天民聚天货交换市场定时间定点进行商品交换场市场狭义 理解市场局部特点某种外表现概括仅仅市场作流通行载体
马克思义政治济学关市场广义理解市场指商品交换商品买卖关系 总仅包括作实体商品交换场更重包括定济范围商品交换活动生产者消费者通市场形成相互联结纽带
列宁指出：里分工商品生产里市场着分工扩商品生产发展 市场发展仅表现市场体增加市场客体数量种类增加市场规模扩市场场增表现职市场出现市场发展历史轨迹先 消费商品市场生产资料市场着简单商品济发展扩商品济便出现劳动市场资市场生产素全面商品化商品市场中派生出种特殊市场 技术市场信息市场产权市场文化市场房产市场物业理市场等等种类市场中根交换客体形态市场分形商品市场形商品市场两类
物业理偿出售智力劳力服务性行业出售形商品核心服务 种物业象理服务商品样具价值价值物业理服务进入商品交换领域便构成物业理市场谓物业理市场指出售购买物业 象理服务种形劳动场引起交换关系总具体说物业理服务纳入整济活动中进入流通交换物业理验服务传递 应渗透生产生活领域改善生产生活环境提高生产生活质量实现应价值
(二)物业理市场特点
物业理市场交换形理服务市场细分结果着商 品市场特点：
1非权性
物业理服务必须通服务者劳动需求者提供服务种服务劳动存体 中种力情况没种力量种力体分离物业理市场交换物业理服务权种服务权
2生产消费步性
物业理服务客户提供直接服务服务程身生产程消费程劳动成果时完成例保安服务保安员业提供值岗巡查等安全保卫服务 保安员完成安全保卫服务离开岗位时业安全服务消费时完成
3品质差异性
物业理服务通物业理企业员工操作业直接服务服务效果必然受员 工服务验技术水情绪服务态度等素影响服务操作品质差异性装修工程队装修款式工艺差异工程队 次服务成果质量难完全相
4服务综合性连锁性
物业理服务集物业维护维修治安保卫清扫保洁庭园绿化家居生活服务等 种服务体综合性服务种综合性服务容通常相互关联相互补充业者物业理服务需求时间空间形式常出现相互衔接断某种 服务消费引发出种消费例业接受汽车保时会求提供洗车维修服务
5需求伸缩性
业者物业理服务消费较伸缩性客户感方便满意时会 时常惠顾感便理想时会延缓甚购买服务特物业理专项服务特色服务代购车船机票代订代送报刊等客户长期惠顾 行解决委托服务商
二物业理市场形成结构
着国济体制计划济市场济转变传统政府行模式房屋理方式 逐渐破出现种新专业化营型物业理模式物业理健康发展规范运作离开市场物业理市场作独立市场形态纳入整济市场体系 中社会义市场济发展必然产物
()物业理市场形成1物业特殊性物业理服务成独立交换象具备 性物业身种特殊商品空间固定变时间长期供限价格高昂消费阶段着物业必然出现陈旧破损功退化保 证物业正常消费期延长需进行科学理维修养护时着科学技术发展高层建筑相规模区断增功复杂设备量物业设施 功复杂化样化理设备必须专门知识技理员进行理维护物业理服务便成独立交换象存物业理市场形成具备 性
2社会物业理服务需求日益增加促物业理市场形成
社会物业理服务需求方面：
首先业物业理需求业拥物业正常保值 增值需专业物业理机构料理名物业物业种设备设施进行养护维修环境进行美化治安进行维护等通物业专门化理业获 舒适生活工作环境提高生活质量
次房产开发商物业理需求优质优价楼宇加良物业理现 已成开发商推出新楼盘新卖点着民生活水提高消费者购买房产时候质量价格理位置等基素外环境售服务提出更高求开发商 引入优秀物业理作提供良售服务项重措施接纳物业理提前介入应消费者需求售房产进行妥善保养减少返修量样开发 商房产销售竞争中取更优势
次城市理求城市规划城市理社会文明进步中项容城 市理需类住宅区商业楼宇工业区进行全面序理达目非常重条通区身物业理配合实现物业理社会文明建设 结合起创建出文明区文明城市
(二)物业理市场结构
物业理市场专业市场样市场体市场客体市场环境三方面构成
1市场体
市场体指市场中进行交换组织种商品劳务成交换象 种商品劳务需求相应种需求供市场体包括需求体供体物业理市场需求体物业权者者供体物业 理营者通合法手续取物业理营资格组织
2市场客体
市场客体指市场中进行交换象市场区市场标志 交换象市场客体分形商品形商品(劳务)两类物业理市场交换象物业理服务种形劳务种劳务具体体现：房屋 附属设备设施维修养护理安全保卫清扫保洁环境绿化代理租赁应业求提供种服务等等
3市场环境
市场环境指进行交换环境需明确里指环境进行交换具体场指交换赖进行社会制度种相关法律法规物业理市场 说包括：基社会制度市场济体制国家法——宪法物业理相关种专门性法律民法济法合法企业法等具体关物业理法规政策 类物业理契约合述种制度法规制约着物业理市场具体交换行
第二节 物业理市场运行机制
物业理市场价格机制
价格机制指市场竞争程中价格变动供求变动间相互制约联系作价 格机制市场机制中敏感效调节机制价格变动整社会济活动十分重影响
()物业理服务价值构成
物业理公司产品——服务凝结着物业理公司工作员劳动样具价值价值物业理服务形性服务等级层次难具体加描述方法 形产品定价区
物业理服务价值形式表现物业理服务价格物业理效物业 理相稀缺性物业理效需求三者相互作结果说物业理服务价值三者相互作通具体价格表现出
1物业理服务效
物业理服务效指物业业户物业理公司服务满足程度物 业理服务果没效会物业理服务价格业户会产生占物业理服务欲
2物业理服务相稀缺性
物业理服务相稀缺性意味着业般欲欲满足质 量限处足状态物业理服务价格作稀缺性价值反映认结合效稀缺性产生
3物业理效需求
两原外须物业理服务形成现实购买力行购买力形成 需求称效需求说业户物业理服务费具备定支付力
(二)物业理服务价格形式
目前国物业理服务价格形式分政府定价政府指导价营者定价三种
1政府定价
政府定价种政策性定价城市居民均生活水基政府定价目
推进住房制度改革深化关系千家万户切身利益社会安定关系物业正常保值增值1996年国家计委建设部联合发出城市住宅区物业 理服务收费暂行办法规定：物业产权提供公卫生清洁公设施维修保养保安绿化等具公性服务代收代缴水电费煤气费线电视费电话 费等公众代办性质服务收费实行政府定价政府指导价政府定价形式住房制度改革物业理市场起步阶段非常必助市场稳定
2政府指导价
政府指导价种政策性价格形式政府物价部门会物业理行政部门 根济发展水物业理市场发育程度制定公布执行中准价物业理公司业委员会协商政府指导价规定幅度确定具体收费标准
3营者定价
营者定价指物业理服务收费标准物业理公司业委员会产权代表 代表协商议定然收费标准收费项目物价部门报告备案种价格形式种定价形式完全体现市场规律作种市场价格发展较成熟物业 理市场中适宜采种定价形式
(三)物业理服务价格确定
1定价原
物业理公司种企业机制应遵循市场济规律马克思劳动价值基础 结合物业理服务特征确定物业理服务价格
(1)坚持权利义务相结合原市场济原物业理公司提供服务取 费应做质价相符样作业定等级服务必须支付定费
(2)坚持法定价原法定价必须关部门政策标准反物业理公司单 方面定价
(3)坚持遵循符合业户消费规律原
2定价方法
(1)成加利润法成般通物业理费构成进行测算处理然加 目标利润率计算利润额
(2)物业理公司业委员会产权协议定价种定价方法适造 价较高物业
3定价策略
(1)差定价法针物业市场采取价格者幢物业 顾客需求采取价格
(2)增量定价法指通计算价格政策引起利润否增加判断定价方案否 行果增量利润正值说明定价方案接受果增量利润负值接受增量利润等定价方案引起总增量收入减定价方案引起增量成
(3)物业理服务价格服务质量定价技巧服务质量相适应价格标准组 合起物业理公司户业认范围行高服务价格低服务质量组合业接受高服务质量低服务价格组合物业理公司说利图 般定服务价格水业希优质服务者定服务质量水业希支付低价格
二物业理市场供求机制
物业理市场中供指定时间已存市场够提供市场销售物 业理服务总量需求指定时间市场消费者物业理服务具体货币支付力需求数量
物业理市场供需求立统关系二者互条件相互立互相制约 供需求求方相适应达衡协调关系然供求间永远致定时期定条件表现供求时期条件表现
求供定时期客观条件物业理服务会呈现供求相等衡状态总说供求间衡暂时相条件衡普遍 绝
()决定物业理市场供求素
1决定物业理服务供量素
(1)力资源状况物业理提供服务完成种服务力资源 果社会熟练掌握物业理技表明物业理行业力资源丰富物业理服务供量相反社会熟练掌握物业理技少力资源贫乏物业理服 务供量会相少目前国物业理市场中科学进行组织营理熟练掌握物业理技专门力资源丰富
(2)国家济政策国家产业政策财政政策税收政策等物业理服务供量 产生影响产业政策变动会影响投入生产部门劳动总量变动影响部门供量国家支持发展产业投资贷款利率低扩生产增加供国家果 某部门某产品增加财政补贴刺激生产增加供果提高贷款利率会抑制生产减少供
(3)相关服务价格变动劳务价值物业理服务密切相关互 相代相关连代服务价格变动会引起物业理供量变动专业家庭服务公司服务价格降愿意直接请提供服务减少物业理公司 提供服务价格变化引起需求变化样家庭服务会扩供量增加物业理服务项目会萎缩供会减少
2决定物业理服务需求量素
(1)消费者货币收入水货币币值变条件消费者购买力会着货币 收入增加提高果说货币收入增加物业理服务价格变略升业会购买种服务需求量会增加果货币收入减少会缩减消费 物业理服务价格变略降需求量会减少物业理服务生活必需品种享受性服务收入水变化需求影响程度相会
(2)消费者偏消费者偏指惯消费某种商品特喜爱消费某种商品 心理行消费者偏物业理服务需求量较影响例求保安员保安服务喜欢保安员保安服务科技安全防范产品进行保安特 前物业理未全社会充分认识业物业理服务需求缺乏动性然生活惯消费偏引导改变
(3)房产发展规模房产发展规模社会提供物业绝量增加客观扩 物业理需求房产发展规模慢物业理需求然较少时言房产规模变化时物业理服务需求量变动着明显影响
(二)物业理市场供求规律
供求规律物业理市场中重规律容：
1供求变动决定着价格变动
(1)果物业理服务供应求价格涨种情况供应量变需求量 增加情况发生需求量变供应量减少情况发生
(2)果物业理服务供求价格会降种情况需求量变供应量 增加情况发生供应量变需求量减少情况发生
2价格变动引起供求情况变动
(1)果物业理服务价格涨需求会相应减少相反价格跌需求会相 应增加
(2)果物业理服务价格涨供便会增长价格跌供便会减少
(3)供求变化价格变化方相反果物业理服务供应求价格然会涨 价格涨会引起物业理公司扩营行业转移营供量增加需求相减少供求状态趋供求时价格跌物业理公司会调整减少营供量 减少需求量相增加种增减定程度价格回升前发展会变成供应求循环发展
3供求变动决定买卖方市场变动
物业理服务供求变化中买卖双方方占优势价格条件压倒 方市场中利物业理服务供应求时卖方占优势便形成营者权表现卖方市场物业理服务供求时买方占优势便形成消费者权 表现买方市场
三物业理市场竞争机制
竞争机制指竞争供求关系价格变动生产素流动组合市场成果分配诸 素间机联系运动趋市场济竞争济没竞争没市场济
()物业理市场竞争必然性
物业理市场中市场体间尤物业理营者间竞争动力 外压力持续断市场较量程竞争推动迫物业理营者进行合理决策通优胜劣汰强制作奖励高效率者惩罚低效率者价格信号作出迅速 时反应断尝试新生产服务素组合开发扩新物业理市场领域推出新服务项目保证资源配置需方
果没竞争缺乏竞争占物业理市场垄断位少数企业会牺牲市场 参者(包括物业理服务营者业)利益谋取垄断利润没作出相应市场贡献导致整物业理市场济效率服务水降低
国物业理市场新兴市场市场机制完善基1999年5月 全国物业理工作会议国家建设部提出物业理市场中快引入竞争机制明确求：
(1)2000年前必须彻底改变谁开发谁理垄断营局面开发企业设物 业理机构应开发企业脱钩面社会独立营负盈亏
(2)10万方米新建商品住宅区物业理开发企业应部门指 导监督商品房预售前面社会招标
(3)鼓励物业理企业通兼收购联合改造改组等方式进行企业重组 带合合弱强形成规模优势降低企业理成提高企业适应市场力
(二)物业理市场竞争形式
1物业理企业间竞争
市场竞争范围考察物业理企业间竞争围绕着提高服务质量增加 服务项目降低营成等容展开种竞争促企业理服务劳动时间均化社会必劳动时间结果必然推动企业技术进步劳动生产率提高
2业营者间竞争
参竞争市场体间关系考察业营者间竞争表现物业 理服务业贱买营者贵卖竞争营者业争夺物业理市场权竞争
3价格竞争非价格竞争竞争否围绕价格变动角度考察价格竞争 通降低服务价格争取较消费者扩物业理服务销售量竞争实质企业间提高劳动生产率竞争求物业理企业千方百计加强理改进技术节约资 源达少投入产出目非价格竞争指变动价格通途径采方法争取较消费者扩物业理服务销售量竞争：开发新服务项 目提高服务质量扩广告宣传改变销售方法等等方法途径争取更业购买物业理服务(三)市场竞争济风险市场竞争必然存济风险 社会化生产市场济中生产技术迅速变化市场情况千变万化某政治素干扰然灾害影响物业理营者实际收益低原预期收益蒙受 济损失甚发生亏损破产济风险着社会义市场济发展济体制改革深化物业理企业作独立济实体身济利益参市场竞争
承担营决策正误营活动坏带果
市场竞争中产生济风险原济风险三方面：
(1)然风险然素造成济风险雷击火灾水灾震气候突变等 营者带济损失属然风险
(2)社会风险集团社会行造成济风险盗窃事政治动乱 战争等营者带济损失属社会风险
(3)营风险物业理企业身决策失误营理善造成济损失属营 风险
四价格供求竞争机制功
价格供求竞争机制功总体说调控整物业理市场运行程
()适应协调功
物业理市场中独立物业理企业营业消费分散决策需 通市场价格竞争机制作相互协调体市场价格信号变化反映着物业理服务稀缺程度表明定物业理服务需求程度处竞争中物业理企业出 身济利益追求市场竞争巨压力必然会市场价格信号变化作出灵活时反应调整营规模营结构结果保证物业理服务断适应 变化着需求
(二)刺激创新功
竞争战胜方市场保持优势家参竞争物业理企业试图获 份超竞争手利润断改进技术降低成开发新服务项目新市场 领域进行服务营程中技术创新项目创新竞争促进技术进步谁运 新技术提供新服务项目谁暂时(长短)获份创新形成垄断 位带优先利润竞争时促进物业理新技术推广扩散着竞争参者 模仿程普遍化创新者暂时垄断位优先利润逐渐失程中物业 理服务新技术新项目普整物业理服务技术水提高物业 理智化非常显著例子
第三节 物业理市场运行秩序
确立物业理市场秩序基础
维护物业理市场运行秩序两基点必须首先明确：物业产权属二 物业理委托代理关系二者物业理市场中市场体消费者营者间关系问题正种关系存物业理市场存明确种关系理 种关系物业理市场秩序运行
()物业产权权属界定
1私产权
物业者说拥座房子权力包括独拥享受名物业全部租金收益全权名占业权份数连述权利出售 转出租准许受干涉
2集体产权
顾名思义集体产权拥某资源拥资源 必须集体决定例区中运动场全体业拥表示位业欲运动场必须全体业组成业委员
会集体决定样集体拥物业进行维修保养需通业委员会集体决定
3建筑物区分权
理私产权集体产权较容易区分物业理实际操作中 幢单体建筑物果位业拥产权界定相难度法学界拥建筑物情况界定建筑物区分权
建筑物区分权指区分权拥栋区分建筑物时区分 权建筑物专部分享专权建筑物部分享部分持分权区分权间关系产生成员权
(二)物业理委托代理关系
物业般说业料理着建筑技术发展物业复 杂性越越高业身已力拥物业进行规模方面理业开始寻找专门代理进行没力者愿意进行物业理活动物业 理委托代理关系便产生
委托代理关系中体代理代理相没相代理发生 代理关系物业理实践中代理物业理公司代理业业委员会相两类：类相关专业公司房屋维修公司设备维修公司绿化公司清 洁公司等物业理公司专业公司签订种合满足代理需求二分散业(相业委员会)承租(相产权)物业理公司代表业委员会产权 分散业承租签订房屋合约公契约规范物业行
产权理者种委托代理关系物业产权保证拥物业正常 物业理市场中聘请代理物业理权委托代理物业理公司通委托合获物业理权时产权理者间委托代理关系告成立
二物业理市场秩序容
建立良物业理市场秩序必须确立全面市场法市场法然带 定观性维护物业理市场秩序种效约束时反映容求体现物业理市场客观规律求
()市场进出秩序
进入物业理市场进行营活动物业理企业需具备定条件具备定资 格参市场营活动必然市场混乱定条件规范物业理企业保证企业序进入市场序退出市场
1进入市场秩序
(1)参物业理市场活动营者进行资格审查保证物业理市场秩序 前提条件市场济需出发参物业理市场竞争必须物业理服务营者明显特点营负盈亏具独立法资格分制性质形式 分企业规模律等进入物业理市场进行营活动
(2)参物业理市场活动企业进行登记接受工商理部门登记理明确 营商号营性质营范围
(3)规范进入物业理市场营象营方式物业理市场营象物业 理服务具体说必须规范物业理服务质量等级营方式必须委托代理制业委员会决定委托某物业理公司进行理团体强加 业
2退出市场秩序
(1)物业理企业行破产退出市场规定清偿债务确定清偿债务方式期限 偿力债务(企业)财产做出条紊公合理清算保证市场等竞争秩序
(2)违反关法规迫停止营业违反国家政策法律法令物业理企业 吊销营业执令退出物业理市场非法营质量低劣物业理公司限期改正保证物业理市场正常秩序
(二)市场竞争秩序
物业理市场中竞争必然必须较完善法规保护竞争约束竞争中 合理行确立公正统竞争规
1营
物业理企业进入市场竞争权独立利益允许必行政干预
2效益优先
竞争中优胜物业理企业予鼓励提倡开拓进取争取优效益竞争中失 利物业理企业市场济法进行必淘汰
3公正等
物业理企业提供等竞争机会制形式济成分物业理营 者市场等竞争权利竞争机会国家已出台相关政策求新开发超10万方米商品住宅区物业理必须采取公开招投标种创造等机会力措 施
(三)市场交易秩序
物业理市场交易秩序规定市场体交易行做市场交易活动准 行事
1公开化
实行交易行公开化提高物业理市场透明度必须合法契约合时 时公开信息物业理市场信息公开利实际消费者营者直接联系减少交易费抑制价格涨
2货币化
物业理市场中交换象服务交易中服务货币交换方式 易货贸易方式物业理市场必然实现交易程货币化
3票化
物业理市场进行交易必须合法文字发生交易信必须商业票 进行结算样做方面利物业理企业进行监督理税收审计提供重方面商业信票化助解决企业间拖欠占压资金等问题
4规化法律化
公开化基础逐步确立相应物业理市场交易规法律化消 交易程中混乱欺骗行保证消费者营者正权益
三加强理维护市场秩序
加强物业理市场理维护正常市场秩序中心环节物业理市场理 三类市场理机构组成：国家设置市场理机构包括政府职部门(建委房局等)政法系统关机构统计审计财政税收工商银行物价等 理机构二物业理服务技术理机构包括计量测试质量理卫生环境保护等理机构三群众性理监督机构包括消费者协会物业理协会等民间组织 物业理市场理体制国家理监督群众性理监督相结合种组织手段机统
()政府物业理市场理
政府通法律法规物业理市场进行宏观理物业理市场发挥出应功 创造法纪守章循良市场环境
政府物业理市场理体现方面：
(1)制定物业理政策法规物业理市场规范化运作基条件环境物 业理市场健康序发展保证物业理政策法规制定产权元化物业理业物业理公司权利义务明确界定物业理行进
行限定物业理费定价程序收费项目收费标准收费办法作出规定保护事双方利益
(2)物业理营资质理政府事物业理组织员资质方面进行理 保证物业理行业服务质量资质理包括物业理公司进行资质审查复审登记年检物业理公司等级评定业员资格评定等
(3)制定物业理服务标准开展物业理质量评优工作
(4)指导物业理公司工作指导帮助业委员会工作
(5)协调解决物业理市场运作中出现种情况问题
(二)行业协会物业理市场理
物业理行业协会物业理企业法愿组成行业性社会团体通开展种益 活动行业起协调协作监督理作具体体现：
(1)政府行政部门领导宣传政府关物业理行业政策法规协助制 定行业道德规范律准理标准
(2)协助政府部门物业理企业进行等级评定质量评优
(3)开展物业理调查研究解决行业工作中出现新情况新问题
(4)收集整理提供物业理市场信息组织业学术验交流物业理 员进行培训
(5)协助解决物业理公司业间出现矛盾
(三)物业理企业理
物业理企业理种律行保证物业理市场序运作非常重 环节物业理企业市场觉规范企业行根效途径物业理企业理包括：
(1)法营市场竞争营服务中严格遵章守法国家行业法律法 规规范约束企业身营活动觉遵守市场规公参公竞争净化市场空气维护市场秩序
(2)明确市场定位根企业身规模力确立企业市场定位形成 特业务营范围例理专长办公楼宇住宅区工业区综合性商业厦目标方物业理市场中展开营活动
(3)制定完善营理制度营理条例员工守等营活动程 序化制度化规范化
(4)员工培训营理员进行定期培训树立正确营服务观念掌握科学 规范市场操作方式
(四)社会舆物业理市场监督理
社会舆物业理市场中够起低估作充分利社会舆特作 物业理市场进行效监督社会舆包括新闻媒介业意见等容：(1)宣传关物业理法律法规传播普物业理基知识加深物业理 企业广业物业理认识维护物业理市场秩序
(2)表彰先进弘扬正气通社会舆力表彰先进建立起种良市场营作 风
(3)客观反映物业理市场中出现值引起社会重视问题加快促进问题 相关方面研究解决批评揭露丑恶现象净化市场风气物业理市场健康发展
第二节 房产市场
房产市场含义
房产市场广义理解房产交换关系房产全部流通程总房
产市场房产济运行基础房产济纳入商品济轨道必然产物包含形具体房产市场包含房产价格体系房产供需求房产理 中介等种具体交易关系
狭义房产市场指进行房产买卖租赁抵押等交易活动场意义 场包含交易劳动力类型商品交易房产移动商品样运输仓储加工然集中商场等交易场位 移集中概念交易产权买卖
二房产市场三级模式
根国房产市场现状部构成房产市场般分三级：
()房产级市场
房产级市场土理部门代表国家土权期偿出房产开发 公司企事业单位者理部门签订土合土国家房产级市场疑国家垄断营房产级市场分三种类型：协议方式出 土权市场二招标方式出土权市场三拍卖方式出土权市场发展重点拍卖方式出土权市场种方式体 现土理规范化市场公竞争精神
(二)房产二级市场
房产二级市场房产开发公司土合条款求建成建筑物(住 宅商店写字楼等)房产出售租赁市场房产二级市场包括土租赁市场产权抵押市场房屋开发市场土权互换市场等四方面容中房 产开发公司事商品房预售市场房产二级市场占重
(三)房产三级市场
房产三级市场房产二级市场取房产进行转租赁等种交易活动市 场包括房屋买卖市场房屋租赁市场房屋抵押市场产转市场产转租市场等谓二手楼宇买卖租赁属房产三级市场
中国房产市场房屋土紧密结合体化市场房产级市场二三级 市场相互赖相互促进房产级市场垄断营二三级市场竞争构成国现代房产市场发展基特色结构模式
三房产市场特性
房产市场特性房产商品特殊性质决定体现房产商品物质特 性济特性两方面
()房产商品物质特性
房产商品物质特性三点：
1固定性
房产固定性指位置移动性普通商品生产场固定 产品流动房产生产程流动产品始终固定
2独特性房产商品没两完全相商品样通重复生产 满足消费者产品需房产商品旦形成需求者寻求房产商品3权益性权益性指开发承载房屋土作物质性资产合法权益 房产商品然移动权益流通交易
(二)房产商品济特性
房产商品济特性体现两方面：
1差异性
房产商品差异性指土作种生资源供应量缺乏弹性价值
价格受种素制约难简单投入产出成加利润方法加测定更非济素产生价值偏离结果素包括：城市规划规定性容积率建筑 式样城市建设理关规定等等素制约外房产价格受理位置区域环境交通条件等素影响正样质量房屋段 者规划设计会产生价格巨差
2双重性
房产商品双重性指房产具消费特性资特性房产价值 时间推移减少般情况具保值增值功作般商品消费外作资投入获利货币储存
述房产市场基特性决定房产市场具市场般特性外商品 市场相作相独立市场系统具营象非流动性流通形式样 性房产市场统性区域性垄断性稀缺性开放性等种特性
第三节 房产理
房产产权产籍理
房产产权产籍理工作政府项重职工作象千家万户产权具 极强政策性法律性1990年12月31日国家建设部发布第7号城市房屋产权产籍理暂行办法产权产籍理章循法
()产权产权理
谓产权指城市房屋权房屋者法律范围享占 收益处分权利
国房产产权包括房屋权土权两部分房屋土具天然 分割性房屋产权转移时该房屋占土权应时转移城市房屋产权该房屋占土权实行权利致原房屋产权制分 国房产集体房产私房产宗教房产外产中外合资房产等六种类型
谓产权理房屋权理房部门法律规定原物业 权合法变动情况确认保障产权合法行权力进行系列理工作产权理房产行政理项基工作城市房产项理工作基础
产权理务包括：确认城镇房屋产权办理种产权登记核发产权证书审 核房屋购买转调拨交换出售抵押等否符合国家政策非法行时处理掌握城镇土占变动情况提供城市规划建设房产营理处理产权纠纷 保护产权合法权益物业统计资料
产权理工作容：
(1)产权登记政府健全法制法确定物业权法定手续城市县镇 工矿区范围物业产权属谁必须进行产权登记
(2)审查确认产权房屋产权源否清楚产权转移变更否合法需审 查确认通审查确认房产理部门核发产权证书产权证书受法律承认保护
(3)核发产权证书产权审查确认房产部门核发产权证书产权证书 房屋产权唯证明产权效法律证件
(4)产权转移变更登记产权发生变化时办理产权转移登记确定新产 权修正原产籍资料房屋发生扩建翻改添建部分拆等增减变化时应时进行产权变更登记
(5)产权档案物业产权档案记载房屋产权状况土情况种文件表格 图纸证件档案进行房产营理城市建设理房产纠纷仲裁等活动基础资料产权理机组成部分产权档案产权理提供产权源历史演变
房屋土变化情况审查确认产权处理产权纠纷
(二)产籍产籍理
产籍城市房屋产权档案资料产权登记程中产生种图表登记材 料整理加工分类形成图档卡册证件等资料总称产籍资料包括物业产权档案籍图纸账册表卡等反映产权现状历史情况资料
产籍理指通常性测绘房屋权土权登记断完善修正产 籍资料保持产籍资料完整准确效产权理服务城市规划建设提供准确数产籍资料进行综合理
产籍资料记载房屋产权占土权情况记录产权演变历史革 资料反映现状新资料基容包括物业籍面图物业档案物业卡片物业登记簿册等时期图档卡册资料应该致变化应时变 更登记产籍理产权理种互相存相互配合关系产权理产籍理基础产籍理产权理提供手段
二房产营理
()房产营理概念
房产营理包括房产营房产营进行理两部分
房产营包括房产生产程营流通程营指房产企业根营目 标分析身条件市场需求前提房产开发设计施工策略售服务等全程作出科学决策组织效实施
房产营商品营相具特点理工作相复杂 加强理房产企业取良济效益济效益社会效益环境效益机统起真正房产业快速健康蓬勃发展房产营进行理包 括房产开发营企业部理国家宏观理两方面
(二)房产开发营企业建立
1组建房产开发营企业条件
(1)符合公司法登记名称组织机构
(2)适应房产开发营需固定办公房
(3)符合规定额度注册资流动资金
(4)定数量持专业证书房产建筑工程专业专职技术员专职财会 员
(5)具备法律法规规定条件
2房产开发营企业设立程序
(1)级机关提出组建房产开发企业申请报告
(2)拟订房产开发企业章程
(3)政府房产部门提出成立房产开发营企业申请报告
(4)申报企业资质等级
(5)办理银行开户存入规定额度资金
(6)办理资金信证明
(7)办理营场证明
(8)工商行政理部门申请注册登记
(三)房产开发营企业资质理
房产开发营企业资质企业性质专业济技术素质企业历营业绩综合 反映城市房产开发营企业资质等级分四级1993年建设部第28号令房产开发企业资质理规定等级资质标准做详细具体规定时规定四级企业 必须资质证书确定业务范围事房产开发营业务越级承担务承担务范围省市治区建设行政部门确定例海南省规定：级房 产公司承担20公顷土开发务三级四级房产公司分承担建筑面积12万4万方米开发务
房产开发营企业资质等级实行分级审批级资质企业省治区直辖市建 设行政部门初审报国家建设部审批二级资质企业省治区直辖市建设行政部门审批开发企业资质年核定次符合原定资质标准企业原资质 审批部门予降低吊销资质证书
兼营房产开发业务企业定资质等级开发项目象事房产开发营项 目公司(包括外商独资中外合资合作企业)定资质等级根项目规模审定资金 员条件核发次性资质证书
第四节 房产物业理关系
房产营物业理关系
物业理房产综合开发派生物作房产市场消费环节物业理实质 房产综合开发延续完善种社会化专业化服务方式
房产营理侧重物业开发建设方面物业理事物业维护 保养环境绿化物业服务方面房产营工作性质开发物业物业理务售服务物业理房产业发展定阶段必然产物 国物业理改革开放房产业迅速发展派生结果
济体制改革展开特城市土偿住宅商品化改革实施国房 产业长期福利性萎缩状态中复苏迅速崛起然传统房产理体制已适合房产业发展需房产业发展呼唤着房产理体制变革 四点说明：
第着住房商品化逐步实施类住宅售出形成元产权关系传统 产权部门计划包干维修理办法适应房产发展需必须体制制订出套新理办法
第二着住宅私化酒店厦等物业私化程度提高物业维修养护 安全防范等求越越高越越求专业化理服务
第三住宅区建设发展雨春笋发挥住宅区整体功创造舒适优 美谐安全居住环境原房产理体制理机构已法适应种需求统综合理机构
第四着外商投资房产日益增传统落房产维修理模式已适应现代 化楼宇维修理需外商担心投资房产面房产提前残旧负面效果失信心制约房产业进步发展
言蔽房产业迅速发展呼唤着相适应新理方式社会化专业 化物业理已国际运行世纪种集理营服务体物业理方式限生机活力伴中国房产业迅猛发展蓬勃发展起
二物业理房产营影响
物业理作房产开发营派生延续理服务质量坏直接影响房 产开发营前景物业理房产营影响点：
第利房产销售推广着生活水提高工作环境居住环 境越越关注良物业理服务带舒适优美安全工作居住环境反感舒服甚觉买房等买气受目前广州市房产投诉案例七成 关物业理方面物业理楼盘直销物业理遭投诉楼盘甚已
死火说明物业理房产销售着非常直接影响
第二利物业保值升值财富积累角度良物业理延长物业 寿命充分发挥物业价值缺乏良物业理常导致物业部设施运行良加速物业物理损耗速度物业价值超前消耗造成财富巨浪费
第三利房产市场发展完善物业理社会化专业化良性发展房 产综合开发济体制改革相适应房产开发营服务机结合起具繁荣完善房产市场作
第四利提高房产综合开发企业声誉物业理房产广泛意义售服务 良物业理充分发挥物业设施环境效益整体功促进居环境改善助际关系融洽优质物业理身免业租户顾忧增强 房产开发企业信心建立房产综合开发企业公众中良形象身企业形象实惠广告具提高房产开发企业声誉作
第五利推动外型房产济发展物业理加快国房产发展国际接 轨必路改善中国陆投资条件投资环境必措施具推动外型房产 涉外济发展作
第五节 物业理房产开发中作
物业理房产开发中位
()市场济中产品生产程
市场商品济集中表现社会分工商品济市场存发展基础马克思指 出：社会分工商品市场日益扩生产劳动分工产品互相变商品互相成等价物互相成市场列宁指出：里社会分工商 品生产里市场’里出市场商品济密切联系商品济越发达市场越发达市场生产消费作越市场商品济基础社会分 工社会分工越发达越细密市场容量范围越现代化市场济身巨渗透力破封建割区封锁农济产足生产模式形成社会化 生产市场学观点成功产品占领市场市场中占较份额必须产品放市场环境中考察检验通调查研究分析市场产品生产 环节直接间接影响求决定产品生产全程着市场变动断搜集反馈信息调整生产环节适应社会需求
循环良性运作结果产品断更新换代紧紧市场需断创造新 完美满足民日益增长物质需时难出循环中售服务环节着相重位生产循环延续发展生产循环开端 承前启环节缺少环节生产循环会断裂产品消费者失联系产品改造带困难久久产品老化市场中失应位国外成 功企业家非常重视售服务环节国外丰田田等企业售服务网点遍布世界里产品里售服务国青岛海尔集团 十分重视售服务购买青岛海尔冰箱保质期通常产品保质期延长年售服务旦中发生障维修门市部电话会立门服务解决 困难时收总厂邮慰问信正注重售服务心目中留良印象购买该厂产品越越产值利润成倍增长1996年4月2日民日 报报道消息中称：海尔销售收入10年前348万元起步发展1995年434 亿元提高1245倍八五期间海尔连续5年销售收入增长速度60％中 出售服务已成营销学中缺少环节成企业营成功根保证
(二)物业理房产开发组成部分
房产开发中样存着产品生产程类似循环见图

房产开发商说重视售物业理房产开发业形成完整 运作系统较发展果房产交付没良物业理原规划设计区环境会变成公设施遭严重破坏垃圾满臭气袭环境嘈杂 治安混乱夜安寝……良环境南京市某住宅区建成验收时建筑获鲁班奖然没年出现年新二年旧三年破状况居民意见纷纷 批评开发商求开展物业理营销学角度作销售服务物业理决亚房产开发中程甚时前面开发程显更重前期开发足出现 问题通良物业理工作求业()理解原谅挽回 影响物业理房产开发商具估量重性现实中许房产开发公 司领导非常明白道理物业理予足够重视常抓懈优良售服务赢客户促进房产销售例海南珠江实业股份限公司1989年第期房产 开发时海南施工队伍情况十分熟悉导致期工程质量意公司工作做物业理赢社会理解认物业环境营造整12 0亩土分期开发第期开发二三十亩奉行开发块美化块服务块观念首期开发部环境修理铺种草栽植花木雕砌景观修马路居民 进入区没种房子盖处建筑垃圾感觉相反精心培植养护草花木清洁马路放置整齐公设施种宁静舒适感觉专门成 立区物业理积极开展便民服务解决住户生活困难正注重事情热心居民服务企业信誉公众心目中扎根日复日出色物业理工 作种声誉保持扩海南珠江实业股份限公司赢期期购房老客户相反少开发企业顾建楼卖楼重视环境营造物业理投资 者入住问题百出：水电供应保障环境脏乱员混杂没安全感物业理居住业身受害负面影响会胫走房价低开发商房产 难销售尤前国家宏观调控时期房产处低谷许开发商开发房产难销售出建设部统计1998年国空置房产率1599％接警戒线(发达国家 空置房屋警戒线定3年供应总量10％)面销售困难阶段房产开发公司注重物业理良服务质量赢消费者南京市栖霞房产开发公司面涉外墅高档 商住楼量滞销现状着重强化物业理工作开发涉外区——东方花园城建设部评优秀住宅区样板24幢墅快销售空满足外国客需进 行二期工程建造南京房产公司开发墅商住楼销售出形成鲜明
(三)良物业理物业发挥效
整社会讲资源总量限件产品消耗资源中应价值 全部转移济果转移部分报废掉形中造成部分资源白白浪费尤土种次性资源会越占越少价格断涨开发成
断增加块土占盖楼房块土果设计建造理原寿命达70年楼宇50年拆 造成资源财富损失巨美国某学房产理教授格林·黑格说：中国旅行时三五年楼房已20年相反瑞士少二战前住房现然发挥作保持传统建筑风格具崭新部设施新加坡 住宅区5年7年进行次粉饰装修更新设施保持全新面貌理维修养护物业发挥效开展物业理房产资源进行爱护延长寿命 社会节约量财富例深圳天景花园良物业理房产升值区域档次房产高出40％
(四)物业理房产开发企业营需
住房生活资料属商品性质求营房产企业树立信誉形象 促考虑售服务保证户满意售服务市场竞争需广购房者购房前必须考虑先决条件重视开展物业理房产开发公司必然开发营效 益例广州华东实业公司年开发面积公司资金公司雄厚房产市场十分兴旺年兴建商品房期货没卖出商品原 坚持提供售服务容区理服务：建设—理—服务条龙深受户信
二开发商物业理投入
良物业理开发企业房产营中笔利润形资——社会信誉企业形象名利双丰收许远见开发商愿意物业理进行必 投入更回报实践中应着重三方面进行投入：
()观念投入
房产开发商物业理投入首先应观念投入领导决策层公司全 体职员应重视物业理完整科学理解房产开发程循环理充分认识环节开发程中重性尤物业理环节认识升战略高度现 许房产商急功利顾全部精力放开发产品放楼房销售想快收回成获利润开始忽略物业理开发程中必少重环节甚 开发商售服务物业理作包袱样思想观念开发商会搞物业理着社会义市场济建立发展科学技术进步市场竞争越越 激烈必须充分认识理现代社会中起重作：
充分投资＋理空白效投资
充分投资＋理薄弱低效投资
投资充分＋理充分高效投资
投资薄弱+理充分效投资
位开发商想改革开放激烈竞争潮中立败必须更新观念 提高认识树立建设—理—服务思想样仅物业理水新台阶出新成果时开发商广客户中树立良形象终企业获较效益
(二)行动投入
开发商物业理行动投入应表现物业理公司全面参房产开发全 程项目选定规划设计工程施工物业销售等程中认真考虑物业理相关问题妥善加解决然做点时容易利润第开发商 说物业理赚取巨额利润相琐碎繁杂许开发商仅物业理成件勉强应付事例开发商限土建造更房屋获取更 利润规划阶段设计阶段忽略公设施房致整区没办法实行物业理处显杂乱章环境极差影响居民购房欲着物质生活 水断提高购房仅仅解决睡觉休息问题更重选择居住环境问题光明日报
1996年3月15日刊登篇题百姓买房——买环境文章介绍 类居室周围环境求求相开阔空间宜景致辽宁省连三环房屋开发公司领导特注重环境开发兴建第项目——桃花源区时 提出少建幢楼留片绿口号动修改设计方案4000方米住宅楼 改建成处1600方米休闲广场请北京苏州等专业部门区外部环境进行设 计区绿化面积达40％国家规定标准高出10百分点投资120万元建设座面积达5000方米工湖放养淡水鱼少建幢楼意味着少收入1000万元 坚持认现代追求室室外环境工然环境谐统注重物业理工作开展注重环境优化深受住户青睐区竣工验收前已销售 60％房屋
(三)资金投入
观念行动投入终落实资金投入种投入表面似没什效益 实际会产生巨济效益例环境美化投入配套设施投入会产生实久远广告效应种实生动方便优雅居民赞誉区环境广告效 应绝非页报纸分钟电视广告相物业理效果十年百年存会座丰碑追叙着开发企业理念追求开发商重视物业理资金投入具体体 现两方面：
1配套服务设施资金投入
占十亩居住口万住宅区果没系列配套设施幼园 学商店诊邮电储蓄美发厅饮食餐馆娱乐场等等居民法生活必然会影响工作情绪效果然创造宁静祥舒适区环境进行 优雅环境规划营造做区绿化景观设计整修道路切需资金投入开发商眼光勇胆投入资金区设施配套环境优化添砖加瓦
2交纳物业维修资金
开发商物业理项重投入物业建造移交时次性支付 笔物业维修基金(香港区称紧急维修基金)解决物业紧急修问题笔基金数额目前全国没统法规明确规定般政府根实际情况颁布条款 执行通常控制物业投资总额1％～5％南京市物业理暂行办法中规定：建立住宅区公设施专门基金新建住宅片区房产开发建设单位应住宅区移交时住宅 区建设总投资1％例次性房屋区房局划拨住宅公设施专基金(暂行办法第二十七条)外需建立住宅房屋部位设施设备维修养护基金 新建商品房房屋单体造价10％房产开发单位售房中加价收取(暂行办法第二十八条)
设立基金完全必物业理真正运转重保证现实中许 新建物业外观非常漂亮居民短时间问题百出者带难克服困难优秀物业理公司理面着工程质量重遗留问题 力唯办法政府立法开发商划拨专基金妥善解决
值注意笔基金费物业理公司私进行操必须物业理公司 业理委员会决定南京市物业理暂行办法规定：公设施专基金住宅部分设施设备维修养护基金统房屋区房局汇集存入市指定银 行专户存储专款专保值增值滚动(暂行办法第二十九条)
外房产开发商物业理投入体现物业理房配套服务设施 房予优惠没房屋物业理配套服务难进行
三物业理公司物业开发全程参
物业理物业建造销售出进行工作想开展项工作 动进行物业理事实证明物业理工作开展坏前面物业开发建造工程着密切关系应该早期动介入帮助开发商重点三道关：规划设计关施工监理关
验收关
()规划设计关
物业理工作需定方空间开展需理角度整体效益角度 规划目前许住宅区规划设计时没考虑物业理工作开展连基公设施没规划注意限土建造更房屋致等区建成考 虑实行物业理需建立公设施已没皮建住户意见住宅区规划时配套甚连中国老百姓交通工具——行车车棚未予考虑住户进 住行车便乱放美观安全物业理公司参规划设计非常重全面细致反映物业理利实施种需理实践中发现规 划设计存种种问题缺陷情况咨询报告形式提交设计单位责成设计单位设计中予纠正规划设计时般应注意五方面：
1配套设施完善
果住宅生活区规划设计时必须考虑区居住口少幼园学校商场 饮食店农贸市场美容美发厅邮电类娱乐设施等基生活设施配套果写字楼商务中心停车场需重点考虑
2水电供应容量问题
规划设计时充分考虑域特点发展需充分留余改革开放 民生活条件极改善家庭购买现代化电器数量越越电视机电冰箱等简单件电器外增加电饭锅电炒锅微波炉电暖器电热水 器空调等功率电器甚家庭两台空调样电负荷猛增规划设计仅考虑明普通电器电负荷远适应住户需规划时定考虑周全 然住户刚进区久申请增容否常常跳闸停电甚会引发火灾影响居民生活造成定损失
3垃圾处理方式
根气温住宅区环境决定否采垃圾通道果采 考虑保持通道清洁成异味蚊蝇孳生源果设通道应考虑楼道设立垃圾桶垃圾袋派专时清理物业理公司工作重点 生活中必少常常设计员容易忽略必须提醒设计员注意
4消防设施
建筑设计中消防设备配套严格求物业理公司应着眼种消防死角 楼中通道部分电缆井部分消防设计中般属较薄弱环节物业理公司应建议方配备灭火器(电器部分应二氧化碳灭火器)灭火砂箱
5特殊情况意见
外需根住宅区环境物业理工作验居民衣食住行熟悉解 帮助设计部门克服容易忽略问题力求设计完美北方冬天供热问题果集体供热注意留加热房设计供热道走设计院设计厨房灶台放置煤气 罐高度否符合实际煤气罐高度等类似问题物业理公司义务设计单位提请注意
总物业理公司应户立场出发利物业理工作开展角度出发 规划设计关
(二)施工监理关
住房质量百年计丝毫马虎国家建设部根年许建筑施工单位偷工 减料注意施工质量屡屡出现重工程事状况发文明确规定重工程执行招标投标制执行建设监理制时国际惯例拢物业理公司施工程介入搞施工 监理样着十分重意义作
1指导施工单位质量关
物业理公司仅接新建楼宇理年限较长物业楼 宇中常出现种工程质量问题较解卫生间厨房间漏水问题成水电线走利安全便理什样墙体会渗水等等影响功 问题早协调早解决施工完改容易减少许浪费致遗留成日理中难克服障碍
2掌握新物业全部情况
施工单位完成施工务建住宅区办完移交手续责承担该建筑 问题(然包括年期)程中业物业理公司应付种出现问题物业理公司参工程建设幢物业部 结构线布置房间甚采建筑材料性做指掌物业理工作开展奠定良基础否难理物业甚法理
3物业理公司参施工监理利物业良性开发
施工单位讲物业理公司参施工监理加强监理力量某影响功 问题早发现早解决工程质量份保证物业理公司讲参规划设计施工监理全程较全面解物业整体情况样保证房屋 较利移交开发商节约时间售服务奠定基础
(三)验收关
1参加验收重性
作百年计幢房屋质量坏房屋寿命产生永久影响局面 终物业理公司业承担某种意义讲物业理公司应具工程验收权利争取质量补偿权力物业理公司旦接受物业便开展物业 理工作果施工存房屋质量问题解决拖售服务理中进行必然会物业理公司增加负担身收费微薄物业理公司刚刚进入理投入定费负 责修理实心余力足物业理公司应站业立场代表利益参加工程验收确实存种质量问题物业理公司应协助开发商起建筑承包商 索赔办法预先扣留部分款项作补偿金留物业理公司专门应付日出现质量问题物业理公司验收时仅验收现时工程状况应考虑段时间 状况许房屋抢工期抢指标抢务匆忙中完成常存验收时质量久甚居民刚搬进住宅区出现房屋质量问题国外通常处理 办法建筑商施工质量保险公司投保保单日索赔物业理公司办理
值注意改革开放济建设发展迅猛基建设需求量急增基建队 伍迅速扩施工质量出现差悬殊时市场济负面效应社会腐败东西影响着级政府理员开发商验收阶段变成热热闹闹走 场项十分严肃工作时便走样低劣质量工程蒙混关前阶段国报纸连续报道起严重房屋倒塌事正低质工程结果
2验收时细致入微铁面私前面已谈房屋工程质量问题物业理产生 良影响相长久理带障碍巨物业理公司进行工程验收 时必须细致入微点忽视会日理工作带难度影响业利 益方面排水道否畅通供电线路否正确屋面否渗水水箱否漏水等 等细微处材料性供电线路导线断面否合理防盗门安装否符合安 全标准户预留孔道(电话预留孔线电视预留孔等)否齐全等高层建筑 需电梯水泵等设备进行负载运行试验验收原实事求铁面私查出 问题该返工责成施工队返工属法返工问题应索赔返工达求予签 字严格求保证物业理带方便

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