5. 区位价值分析a. 地点
本案地处津塘公路、十一经路、大直沽及红星路所围成的区域,是河东区的经济中心,路网发达,商业集中,距河东区最繁华的商业中心的十一经路与六纬路的交口较近,是其商业集中地的延伸。
b. 交通
津塘公路是天津市的主要交通干线之一 ,沿线有若干条公交线路,可通往市内各区和开发区,交通环境四通八达 。
6. c. 生活配套设施
地处大直沽成熟区域,生活配套设施齐全,教育、医疗、购物、文化娱乐应有尽有。
d. 人文环境
由于距海河及河东区政府较近,并地处河东区中心繁华地带,人文素质较好,具有一定的文化层次。
f. 规模
14万平米的大型社区在该区域有较大的市场影响力。
结论:交通便利、生活配套成熟,前景看好,
满足人们选择物业时的生活要求。
25. 整体市场分析a. 房地产市场先抑后扬。在2002年4月之前,呈下滑趋势,此后便出现缓慢上扬,继而一路走高。商品房销售面积640万平方米。
b. 改善型康居型需求趋强,精品住宅旺销。3000元以上的商品房销售占商品房销售总量的39%,同比增长8个百分点。
c. 大盘的出现。奥园,太阳城等大盘出现无论从规模还是项目的自身素质,均有较强的市场竞争力。
d. 商业房地产的开发势头强劲。施工面积突破100万平米。
26. 区域市场分析a. 从供给看,目前河东区开发的主流市场以中高档物业为主,包括顺驰太阳城、懿德园、大通花园、恋日风景、丰盈公寓等项目,价格基本上在2800-3000元/m2左右。
b. 从需求情况看,大部分的中高档项目销售情况良好,太阳城已销售房屋近千套,懿德园、大通花园、恋日风景现房销售率都达到80%以上,丰盈公寓砖混住宅已全部售罄,说明目前市场需求量较大。
结论:中高档物业购买力较强,现阶段存在市场空隙。
27. 机会分析a. 现在工程已全面封顶,小区的规模优势已经显现,可增加客户购买信心。
b. 售楼中心已迁移至津塘路,无形中可以扩大项目的影响力,对销售会起到积极的促进作用。
c. 2003年初,市委书记张立昌指出,“大力发展海河经济,是实现‘三步走’战略目标的首要重大战略举措。”这一2003年全市重要的经济战略目标, 势必刺激房地产市场的需求。
d.在2002年天津的房地产市场快速增长的基础上,良好的事态还会在2003年持续下去。住宅建设仍然是2003年投资的重点和热点。同时随着房地产业的快速增长,房地产开发的回报比较高,吸引了资本市场的参与,会有越来越多的上市公司加入到房地产大军或涉足房地产业,也会对2003年房地产投资增长产生重要的积极影响。机会与阻力分析