2005年深圳产市场走势分析
市场部运算精准机器独特法停运转着似纷繁复杂章循产言政策土资金似沉重话题实举重轻加减法简单纳观2005年深圳楼市方面品牌房企融资手段更加样土供应量幅增加三级市场交易量猛增进行着生动加法运算方面市场供求关系中房企市场份额表现出减法迹象加减间演绎出2005年深圳产样风景
房企求财渴融资渠道拓宽
业界士认房产市场发展中资重性已升第位土退居第二市场发展期新融资渠道金融产品
宏观调控房企贷款更加严格运营良房产企业讲融资根成问题业界士表示项目企业知名度高根担心资金问题知名产研究士半求说非常趣现象：深圳知名房企旁边会家基金公司分布侧基金般求5％左右回报均利润率达20％房企讲根高
家公司表示公司融资成问题现越越公司走全国扩张路现土政策许城市求次性付清价扩张钱资显越越重根原
正资重性百仕达产副总理罗雷接受报记者采访时说：知世界500强企业没家单纯房产开发业公司百仕达排非开发商身份进入产业投资商益田产常务副总黎志强房产金融市场颇研究介绍国外房产资金源较银行信托基金机构债券股市等渠道渠道里十融资渠道
国家房产金融块没真正放开房产信托产品政策允许200份限2亿百仕达产发行红树西岸信托产品时选择200份总额16亿根原解红树西岸中信等房企相继发行高额度信托产品业界士认越越企业会关注房产信托融资渠道
目前海北京传出国际资介入房产市场新闻名资深业界士认国际基金进入国房产业会受限短时间成融资渠道基金说逐利性根特点国际市场基金理会时操持10项目现国际基金进入房产市场项目制进行运作快进快出国际资讲显然适应方面国际基金房企理项目素质求较高果两者达求基金会轻易投资
业界士认通相关产业投资基金法房产企业融资渠道会更房产市场资运作更规范
土供应稳略幅调
年初深圳市国土资源房产理局召开房产企业座谈会通报年土供应计划方案2005年继续实施土供应总量控制商品住宅出年基持局长陈玉堂表示充分保障产业市政配套前提争取2005年商品住宅供计划年基础做幅调
悉2005年土供应方面四特色贯彻节约集约利土方针继续实施土供应总量控制二坚持持续发展原优先安排产业三体现理念确保市政公设施需求四商品住宅年计划较基持
深圳市房产研究王锋博士接受采访时表示针住宅需求旺盛非住宅物业供求问题2005年制定土权出计划时已考虑适增加商品住宅供规模减少商业房办公楼供应认应总量适增加2005年土权出计划中增加约05方公里房产全年房产供应达15方公里左右满足明两年市场房产需求避免房产供应链条断裂
深圳中原产关分析认深圳已连续3年实行紧缩政策3年中年土供应量控制1方公里左右年商品房市场出现供应求现象价房价幅度涨利房产市场健康发展预计政府方面会加快推进城市化加强土储备量方面会逐步放宽土供应适应济发展需满足市场需求中原产统计2004年深圳土市场44宗土成交总交易面积达232万方米引关注2004年福田罗湖南山新增商品住宅供应零全年关外土交易占宗交易面积91％占宗交易宗数68％尤半年拍卖土中基集中关外
三级市场升温成交直逼新楼
2005年深圳二手房新房交易面积差距逐步缩预计年二手房交易面积突破800万方米手楼值接1：1着基数加三级市场交易面积增长幅度走势趋稳深圳中原产三级市场负责王楚坤份三级市场发展报告中样预测
年二手楼成交例逐年提高目前二手房世纪90年代期建设完成房屋项设施够符合目前众置业者需求着房产存量释放二手房交易逐渐成房产市场流
2004年深圳三级市场继续保持稳步发展统计三级市场交易面积达650万方米增长约308％新房交易面积差距进步缩值约079：1交易宗数约54193宗增长29％中原产报告数字显示2004年深圳二手房交易价格幅涨全年价格升3％2005年着规划配套进步完善预计二手楼价格保持升势头年三级市场入市楼盘年销售房屋楼龄长质量价格必定会抬升
中信证券研究员王德勇认二手房市场全面启动量购房者吸引三级市场少线城市购房者集中新房市场现象会改观年成交数显示二手房直处需求强盛态势房屋质量越越楼龄长吃市场利政策极具身优势楼盘铁物业关外成熟社区物业等二手房价格般会升值
2005年中介公司圈运动愈演愈烈圈重点成熟区域转未成熟区域关外重中重2005年三级市场竞争更加激烈铺数量超100间中介公司会深圳出现深圳中原产关士表示年现铺数量增加倍2004年年底规模进驻深圳天津驰置业计划铺数量增60家传言广州满堂红产意欲年铺开深圳
目前中原产统计深圳市产中介机构总420家中介铺数量增长迅速已达2000家左右中拥5间铺中介公司约80家中原产世华产中联产铺目前均已超50间美联物业中天置业40间型中介公司增强竞争力会进步提高服务水准着力造品牌形象
供需矛盾减缓市场稳步发展
2004年市出台系列盘活楼市存量政策加快类闲置土烂尾楼妥善处理期房历史遗留问题房产办证积极推进城中村改造等措施2005年推进实施仅会进步改善城市面貌够全市新增房产供应紧缩市场需求持续旺盛前提效增加房产供应效解决日益尖锐市场供求矛盾
房产研究士认目前政府控制土市场渠道限隐性土市场量企业农村集体土等存量土伺机动合作建房城中村改造等产生新增住房数量忽视力量定程度缓解供需矛盾满足断增长居住生活需求
深圳市房产研究王峰博士分析认未深圳房产市场供应赖土资源存量土进步盘活深圳口增长迅速年外口保持约30~40万增长速度时市民均收入水断提高民改善居住质量愿较强烈素促进市场需求持续增长估计两年深圳年房产市场保持1400~1500万方米需求规模
外鉴两年住宅开发供应规模控制300公顷（含100公顷增量土供应200公顷存量土盘活）预计年新建住宅实际供应总量够达900万方米考虑两年年约600~800万供应市场存量商品住宅预计年住宅总供达1500~1700万方米根述分析供充足定富余定程度保证住宅市场供求均衡长远深圳土资源日益紧缺年新增房产仅保持100公顷着特区存量土断消化年供开发房产日渐减少房产市场需求持续旺盛增长导致房产市场供求关系发生变化供需矛盾问题容乐观
房企做做强断档忧
着房产市场升温越越深圳房企仅关注土市场开始目光投北方伴深军北伐热潮批房产北企业快速扩张市场期帅期理型外伴着企业发展壮市场营销策划专业枝术员提出较高求
翻开万科招商金年报难发现市公司利润部分深圳外城市实现深圳中介代理行业产值约八成左右外实现知名产研究士半求称家产公司老总交流问题法发现企业说土资金担心重问题缺少公司进入外市场常常找合适统率公司
北企业扩张程中遇问题职业素养够高市场化程度够高员工竞争意识够强2005年初开始产流动中产营销策划占较重具体产营销策划年手笔推出毕加索画展百仕达产副总理罗雷认行业期眼高手低谓眼高指真正创意高度想法手低指创意实现执行力沟通力等产营销策划员天马行空想点子连份普通策划文案写
相直走前台产营销专业建筑设计直少进入媒介视野事实房产业说专业水准高建筑设计保证建筑质量保证行业创新根前提鸿荣源产总理杨江认适度流动会企业促进行业市场正成熟中相应理制度会摸索程中完善会形成种良性运作机制
中房企吃紧市场份额降
目前银行融资渠道情况做做强否出局总体中企业占市场份额正缩房企巨头影响力越越
解年银行开始指标房企进行评估企业信评级负债率资金率等决定否贷款者贷少款果家房企时求贷款运转良负债率较低公司排名会较前业界称银行扶强汰弱新政
2004年万科获农业银行30亿元授信额度正农行积极拓展优质客户加劣质客户退出力度确保房产信贷业务持续稳快速发展选择结果
受银行青睐类公司背集团房企企业许规模产业中名气集团资金实力雄厚银行风险受青睐业界士喻银行势利指银行企业运转良时会锦添花企业运作畅时会转身走市场济仅银行势利资力量资逐利性市场然法
目前国际资进入房产业已成热门话题国际资选择投资象时样会选择信等级较高企业者手中项目非常企业著名国际投行摩根斯坦利万科合作开发成项目金合作包银行良资产名见传公司根没机会国际投行合作营
融资环境产企业界开始出现强者越强弱者越弱两极分化趋势企业市场影响力越越2004年深圳市场销售额前十位公司市场份额已占20％资深业界士认企业信良公司强品牌号召力面积土储备雄厚资金实力市场呼风唤雨终会出现寡头影响控制局面
全国房企追求做兼中企势头已出现日前万科日前海中桥基建（中桥）签署股权受协议185亿元民币（）购入中桥海南（70％）苏州南（49％）浙江南（20％）股权实现长三角区域扩张战略报记者知日前少深圳房企巨头正考虑种形式进入城市业界士预计兼手里公司者直接购买手中项目公司日少企业进入异市场形式
然目前市场环境中企业点生机没细数2004年深圳排名前十位公司难发现中正企业点点做少房产公司说正公司扩做程中部理导致终出局
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国家房产金融块没真正放开房产信托产品政策允许200份限2亿百仕达产发行红树西岸信托产品时选择200份总额16亿根原解红树西岸中信等房企相继发行高额度信托产品业界士认越越企业会关注房产信托融资渠道
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土供应稳略幅调
年初深圳市国土资源房产理局召开房产企业座谈会通报年土供应计划方案2005年继续实施土供应总量控制商品住宅出年基持局长陈玉堂表示充分保障产业市政配套前提争取2005年商品住宅供计划年基础做幅调
悉2005年土供应方面四特色贯彻节约集约利土方针继续实施土供应总量控制二坚持持续发展原优先安排产业三体现理念确保市政公设施需求四商品住宅年计划较基持
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深圳中原产关分析认深圳已连续3年实行紧缩政策3年中年土供应量控制1方公里左右年商品房市场出现供应求现象价房价幅度涨利房产市场健康发展预计政府方面会加快推进城市化加强土储备量方面会逐步放宽土供应适应济发展需满足市场需求中原产统计2004年深圳土市场44宗土成交总交易面积达232万方米引关注2004年福田罗湖南山新增商品住宅供应零全年关外土交易占宗交易面积91％占宗交易宗数68％尤半年拍卖土中基集中关外
三级市场升温成交直逼新楼
2005年深圳二手房新房交易面积差距逐步缩预计年二手房交易面积突破800万方米手楼值接1：1着基数加三级市场交易面积增长幅度走势趋稳深圳中原产三级市场负责王楚坤份三级市场发展报告中样预测
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2004年深圳三级市场继续保持稳步发展统计三级市场交易面积达650万方米增长约308％新房交易面积差距进步缩值约079：1交易宗数约54193宗增长29％中原产报告数字显示2004年深圳二手房交易价格幅涨全年价格升3％2005年着规划配套进步完善预计二手楼价格保持升势头年三级市场入市楼盘年销售房屋楼龄长质量价格必定会抬升
中信证券研究员王德勇认二手房市场全面启动量购房者吸引三级市场少线城市购房者集中新房市场现象会改观年成交数显示二手房直处需求强盛态势房屋质量越越楼龄长吃市场利政策极具身优势楼盘铁物业关外成熟社区物业等二手房价格般会升值
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供需矛盾减缓市场稳步发展
2004年市出台系列盘活楼市存量政策加快类闲置土烂尾楼妥善处理期房历史遗留问题房产办证积极推进城中村改造等措施2005年推进实施仅会进步改善城市面貌够全市新增房产供应紧缩市场需求持续旺盛前提效增加房产供应效解决日益尖锐市场供求矛盾
房产研究士认目前政府控制土市场渠道限隐性土市场量企业农村集体土等存量土伺机动合作建房城中村改造等产生新增住房数量忽视力量定程度缓解供需矛盾满足断增长居住生活需求
深圳市房产研究王峰博士分析认未深圳房产市场供应赖土资源存量土进步盘活深圳口增长迅速年外口保持约30~40万增长速度时市民均收入水断提高民改善居住质量愿较强烈素促进市场需求持续增长估计两年深圳年房产市场保持1400~1500万方米需求规模
外鉴两年住宅开发供应规模控制300公顷（含100公顷增量土供应200公顷存量土盘活）预计年新建住宅实际供应总量够达900万方米考虑两年年约600~800万供应市场存量商品住宅预计年住宅总供达1500~1700万方米根述分析供充足定富余定程度保证住宅市场供求均衡长远深圳土资源日益紧缺年新增房产仅保持100公顷着特区存量土断消化年供开发房产日渐减少房产市场需求持续旺盛增长导致房产市场供求关系发生变化供需矛盾问题容乐观
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中房企吃紧市场份额降
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2004年万科获农业银行30亿元授信额度正农行积极拓展优质客户加劣质客户退出力度确保房产信贷业务持续稳快速发展选择结果
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目前国际资进入房产业已成热门话题国际资选择投资象时样会选择信等级较高企业者手中项目非常企业著名国际投行摩根斯坦利万科合作开发成项目金合作包银行良资产名见传公司根没机会国际投行合作营
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