海医药集团股权置换项目
评估技术参考意见
资产评估协调组
2004918
评估技术参考意见
次资产评估目：海医药集团拟部分股权长城信达资产理公司持海新先锋药业限公司股权置换根该评估目评估方法总体求：财政部资产评估操作规范意见海市国资委2003
—153号文
海医药股权置换项目评估协调组部分科目评估技术提出参考意见参考意见仅适单项资产加法评估通评估中原基方法进行统便评估操作口径致遇特殊情况需评估师结合实际情况具体分析判断
1短期投资
短期投资包括市价证券未市价证券委托理财市价证券评估基准日市价基础确认评估现值未市价证券委托理财判明投资资金安全前提金加持期利息确定评估值发现委托理财金融机构存涉讼等事项难确定委托理财资金损失应特事项中予揭示
2种应收款项
种应收款项核实误基础根笔款项收回性确定评估值评估员助历史资料现调查情况具体分析数额欠款时间原款项回收情况欠款资金信营理现状等充分理相信全部收回：期常性业务信誉客户应收账款集团部应收账款（企业已资抵债外）核实账面值评估符合关理制度规定应予核销包括宕应收款项中应计入损益费支出明显迹象表明法收回零值计算认定坏账外关规定评估参审计计算坏账准备方法应收账款总额中扣减估算坏账准备确定评估值
种情况计算结果汇总出全部应收款项评估现值
原账面计提坏账准备评估零
评估代表企业评估核销相关帐务企业进行财务处理时应现行财务制度办妥关手续
3存货
次评估存货量品种十分繁杂存货进行评估时存货分干类（外购材料制品制半成品产成品低值易耗品发出商品库存商品等）然针类分采评估方法确定评估现值中：
（1）外购材料包括外购原材料辅助材料燃料外购半成品等
生产营程中处供应环节尚未改变购入时原形态评估时该类存货现行市场买价购进时发生合理费视具体情况采现行市价法重置成法进行评估
(1)继续外购原材料根项资产清查核实数量技术鉴定结果资产市场现行买价加合理运杂费然损耗验收整理入库费逐项计算评估值
(2)购进时间短市场价格未发生变化资产根清查核实数量调整账面成确定评估价值
(3)中失效变质残损存放时间较长部分丧失价值类材料通计算库龄分析判断变现净值确定评估值评估零
企业采计划成核算账面单独反映材料成差异时先类分摊材料成差异余额然述状况分计算评估值
（2）产成品制半成品
产成品般完全成基础根该产品市场坏决定否加适利润低成
1十分畅销产品根出厂销售价格减销售费全部税金确定评估值
畅销产品评估值含税出厂销售单价×(1销售费率销售税金附加费率销售利润率×税率)×数量
2正常销售产品根出厂销售价格减销售费全部税金适数额税净利润确定评估值
正常销售产品评估值含税出厂销售单价×[1销售费率销售税金附加费率(销售利润率×税税率)销售利润率×(1税税率)×净利润折减率]×数量
3勉强销售出产品根出厂销售价格减销售费全部税金税净利润确定评估值
勉强销售产品评估值含税出厂销售单价×[1销售费率销售税金附加费率(销售利润率×税税率)销售利润率×(1税税率)]×数量
4滞销积压降价销售产品应根收回净收益确定评估值（产品应注意产品效期库龄较长解否产品已失效）
滞销积压降价销售产品评估值含税出厂单价×数量×回收净收益率
述评估公式中销售费率（含销售折扣）销售税金附加率销售利润率般企业会计报表相关数企业会计报表相关数代表社会客观水参2003年企业效绩评价中济指标统计资料相关行业均销售费率销售税金附加率销售利润率确定税率统33取值净利润折减率取50
（3）库存商品
库存商品评估值应该该商品前进货价加进货时发生保商品发生合理费
合理费根库存商品特性般包括运费仓储费商品会回扣保费散装实效易碎商品应含合理损耗等等
滞销积压降价销售商品应根收回净收益确定评估值
（4）低值易耗品
分两种情况进行评估：
(1)库低值易耗品外购材料评估方法相
(2)低值易耗品评估应扣减形损耗素
（5）发出商品评估种情况：
查阅购货合付款履约情况正常产品该产成品评估方法确定评估价值问题回收净值确定估值逾期法收款产品法追回评估价值零
4摊费递延资产
摊费递延资产指企业已支出应期期成分负担项费
递延资产摊费摊销期外性质基相两者采相评估方法程序评估原根评估目实现资产占者存评估象没重复资产权利价值确定
递延资产摊费评估方法两种递延资产摊费反映费支出形成新资产权利剩余存续时间难确定时充分核实关会计记录账面数字基础递延资产摊费余额确定评估价格第二新资产权力剩余时间确定情况根递延资产摊费反映资产权力实际容选择相应资产评估方法进行评估确认剩余存续时间结合递延资产摊费原始价值终确定评估价格资产权力已耗递延资产摊费应实际情况评估零
5处理流动资产
查验项处理流动资产均须明显处报废效价值严重损失状况评估值般清理变现回收净款零时评估员须报告中单独列示说明关情况注明企业进行财务处理时应现行财务制度办妥关报批手续
6证券类长期投资
市流通价证券采现行市价法进行评估控股目持市股权采收益现值法非市法股接评估基准日年报中报股净资产含量计算评估值
非市交易债券国库券年期根金加持利息确定评估值超年期根利现值确定评估值
7长期投资
确定整体评估单位原：控股企业相控股企业涉核心业务企业资产量较二级三级长期投资公司整体开评估土权第四级长期投资企业进行整体资产评估
进行整体资产评估长期投资整体评估净资产结合投资例确定评估值
未进行现场整体评估企业审计基准日资产负债表中净资产数额投资例确定评估值
合协议明确规定固定投资回报规定应获收益回收金折现值作评估值期收回资产实物投资约定预测收益折现加期收回资产价值计算评估值
非控股长期投资然控股投资额较投资企业正常营长期投资投资企业基准日资产负债表中净资产投资例确定评估值长期投资账面值列示
次整体评估子公司审计净资产负值企业限责公司该长期投资评估零企业全资国企业级公司承诺维持持续营债务进行担保该长期投资负值评估否该长期投资评估零
评估基准日属长期投资进行资产评估评估确认值调整确定该长期投资评估值
8房屋建筑物建筑物评估方法
次房产评估选方法重置成法条件市场较法前者适工业厂房仓库等房屋建筑物构筑物市场较法适办公房商铺商品房
1重置成法
重置成法取评估资料性质分采概预算编制法市价法物价系数调整法等方法
根次评估特点进行现场勘察解建筑物结构特征推荐市价法进行评估中：典型建筑物造价海市造价信息公布案例评估机构收集期建设案例够取预决算资料重建筑物时间条件允许情况采预决算编制法调整法进行评估
分介绍三种评估方法：
（1）预决算编制法：图纸关技术资料现行区定额重新编制概预算方法引竣工工程工程造价基接现行建筑造价工程项目直接引原结算造价计算工程费组成容者进行适微调视概预算编制法
（2）预决算调整法：原决算工程造价套定额现行定额取费规定采定额时间较长建筑材料等市场变化较利原决算工程量者进行适修改套现行预算定额取费标准计算工程造价方法
（3）市价法：评估中通途径利期竣工类型工程单方建筑造价方造价理部公布期建筑单方造价等作计算估项目单方造价方法房屋建筑物层数层高跨度跨数等选择案例差时应进行调整调整建筑单方造价计算评估象单方造价
跨度厂房造价（）
吊车起吊重量（t）
柱距（m）
跨度（m）造价指数
12
18
24
5∽10
6
100
83
80
15∽20
6
100
90
78
跨度跨数厂房造价（）
建筑
面积
（m2）
跨度（m）
15
18
24
30
单跨
双跨
三跨
四跨
单跨
双跨
三跨
四跨
单跨
双跨
三跨
四跨
单跨
双跨
三跨
四跨
1000
118
103
113
104
100
2000
130
110
108
121
109
102
111
102
106
100
5000
145
120
114
109
132
111
106
103
120
106
100
104
116
104
107
105
10000
113
110
114
106
103
106
101
100
105
103
104
15000
112
105
102
100
103
100
(4)建筑指标系数调整法：通核定建筑指标系数估项目原结算价值（财务账面值）进行适调整直接变估项目建筑造价加引评估方法
影响房屋建筑物建筑物造价素较复杂建筑材料市场价格机械费素工费等素果采法必须年建筑指标系数调整方法物价系数法推荐指数见表（供参考）：
指数类型 年度
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
定基指数
10000
12407
12442
12674
12485
12324
11955
11959
12267
11963
12974
13547
建筑工程建安造价（简称建筑造价）
建筑造价组成范围
次估项目建筑造价仅包括土建工程（含结构装修）安装工程（含建筑物排水采暖电气线路明通讯消防中央空调道部分）工业厂房项外应包括桥式起重设备轨道导电铁厂运输设备轨空压蒸汽等道架设费包括括电梯空调变配电设备锅炉设备通台设备种工艺道动力配线等应属设备价值
根海市建委颁发 海市建筑装饰工程预算定额（2000）定额实行量价分离定额子目中单位工程量需工种工日数
定额单价Σ工种工工日×工单价+Σ种材料耗量×材料单
价+Σ种机械台班耗量×机械台班单价
定额直接费Σ工程需定额子目单位×工程量+Σ机械进出
场费 + 土方外运费
2000定额应费定额计算序：
序号
名称
表达式
金额
定额直接费
定额计算
二
综合费
×612
三
施工措施费
×16
四
费
中1
定额编制理费
×005
2
工程质量监督费
(+二+三)×0125
五
税金
(+二+三+四)×341
六
土建工程造价
(+二+三+四+五)
七
安装工程造价
八
总造价
六+七
九
前期费
八×225
十
期间费
(八+九)×46
十
资金成
九×549×15+(十+八)×549×075
十二
工程总造价
八+九+十+十
十三
单位面积造价
十二建筑面积
表中八项定额规定九十十评估加入
应说明参数源：
施工措施费九三定额开办费基础作调整包括容：现场文明施工费技术措施费材料二次驳运费赶工措施费工程提前竣工费特殊条件施工增加费特殊产品保护费工程监测测试费工程保险费等项组成容确切考虑
新定额综合费九三定额基础适应市场作范围（612）评估时建议工程难度取率般建筑工程类划分标准：
综合费率
标准
级
12
16层29层超50米高公建筑
二级
1012
16层29层住宅
三级
810
7层15层住宅框排架结构建筑
四级
68
7层电梯住宅砖混建筑
五级
6
12层单功般跨度建筑
建筑造价计算方法
(1)首先选择具代表性建筑规定计算方法进行案例编制般应选择结构类型分选择案例
(2)根案例参市场现行类造价确定单方造价
(3)根估项目单方造价较利调整系数进行案例外评估项目单方造价计算方法称类法
估项目单方造价单方造价×（1+调整系数）
资金成
资金成建设期投入资金贷款利息利息率中国民银行现行规定标准计算
建设期限规定
建设期限根工期定额确定(海区)
编号
层数
建筑面积(方米)
工期天数
19
1
500
70
110
2
500
90
111
2
1000
100
112
2
2000
110
113
3
1000
110
114
3
2000
120
115
3
3000
135
116
4
1000
120
117
4
2000
130
118
4
3000
150
119
4
5000
160
120
5
2000
150
121
5
3000
170
122
5
5000
180
123
5
7000
190
124
6
2000
170
125
6
3000
180
126
6
5000
190
127
6
7000
200
前期费整工期确定工程费期间费资金均匀投入工期半计算包括设备安装工程工期应考虑设备安装调试工期工程造价较低工期较短资金成忽略计
资金成工程造价×前期费费率×利率×建设期+工程造价×(1+期间费费率) ×利率×建设期×12
成新率确定
综合成新率N勘察成新率NO×50+年限法成新率N1×50
中
A 年限法成新率N1尚年限（尚年限+已年限）×100
B勘察成新率NO勘察成新率结构装修配套设施三方面功 确定占分值综合计算表示：
现场勘察成新率计分表
部分
名 称
标准分
实测现状
分
合计
权重
土
建
部
分
基础
25
未发现明显均匀沉
承重构件
25
完
非承重墙
10
完
屋面
15
渗漏防水隔热保温层完
楼面
25
完
装
修
部
分
门窗
25
完
面
20
车间部分少部分砖损坏
墙粉刷
20
涂料面层少部分剥落
顶棚
20
部分损坏
细木装修
15
部分油漆失光
安
装
部
分
水道
25
完
弱电系统
25
完
动力设备
25
线路装置基完
明设施
25
线路装置基完
成新率计算中现规定综合成新率取整计分年限法成新率勘察成新率计算值保留位数
成新率（结构分×权重系数+装修分×权重系数+设备分×权重系数）÷100×100
结构类型房屋成新率参考评分修正系数
结
修 构
正 类
系
数
楼
钢筋混凝土结构
混 合 结 构
砖 木 结 构
结 构
结
构
部
分
(G)
装
修
部
分
(S)
设
备
部
分
(B)
结
构
部
分
(G)
装
修
部
分
(S)
设
备
部
分
(B)
结构部分
(G)
装
修
部
分
(S)
设
备
部
分
(B)
结
构
部
分
(G)
装修部分
(S)
设
备
部
分
(B)
单层
085
005
01
07
02
01
08
015
005
087
01
003
二三层
08
01
01
06
02
02
07
02
01
四～六层
075
012
013
055
015
03
七层
08
01
01
注：修正房屋分(成)结构部分合计分×G+装修部分合计分×S+设备部分合计分×B
已拆报废房产理部门定危房价值工程成新率律定0
建筑物参考年限
1) 钢结构 生产房 70年
受腐蚀生产房 50年
非生产房 80年
2)钢筋砼结构 生产房 50年
受腐蚀生产房 40年
非生产房 60年
3)混合结构 生产房 40年
受腐蚀生产房 30年
非生产房 50年
4)砖木结构 生产房 30年
受腐蚀生产房 20年
非生产房 40年
5)简易结构 10年
构筑物参考年限
1)输油输气道 16年
2)道 30年
3)露天库 20年
4)露天框架 30年
5)冷藏库 30年
中：简易冷藏库 15年
6)烘房 30年
7)冷塔 30年
8)水塔 30年
9)蓄水池 30年
10)污水池储油罐池 20年
11)水井 30年
12) 围墙 30年
13) 道路 20年
授权公房评估：
授权公房商业房收益租金收益法评估难确定收入厂房采重置成法评估土出金空转土评估评估方法详见空转土评估
9建工程土建
建工程——土建般采重置成法评估正常情况评估基准日重新形成该建工程已完成工程量需发生全部费确定重置价值明显存较严重实体性功性济性贬值时需确定贬值额重置价值中扣工程建时间较短考虑贬值素
建工程重置价值根工程项目概（预）算书载资料加核定未完工项目开工时间离评估基准日超年般工程结算价款扣合理费确定价值果工期较长超正常建设工期工料费价格变动较应实际实物量现行市场价格计算工程造价
库存材料工程物资应工程项目分开评估重置价值市场购买价加合理费组成清查核实抽样评估市场价账面值变动账面值确认评估值
资金成正常建设工期工程占资金筹资成资金成应计利息计息金计息期施工建设情况需占资金数额相应客观时间计算利率应选择评估基准日执行正常工期期基建设贷款利率
建工程形象进度根标志性阶段划分：基础工程完工少层结构封顶等划分现场勘察时参考工程预算书子目施工单位工程监理核实解付款情况工程进度付款明显差应查清原确定应付未付款额评估值中扣
10 机器设备评估
采重置成法基公式：
评估值重置全价×综合成新率
重置全价设备购置费（基价）+运杂费+安装调试费（含基础费）+必合理费（进口设备关税型设备定期限资金成手续费验车费牌费等）
首先设备进行ABC分类AB类设备原应采生产厂家海办事处直接询价查询国期发行种价格资料机电产品报价手册中某非标设备规格型号相似标准设备类法求C类设备宜选评估单位现行市价
时难询市场价格难找类设备时物价指数法确定企业账面设备原值般包括运杂费安装调试费基础费费述费物价变化指数设备价格变化指数应分计算
设备功等条件根代原国产设备应选择获低价
设备运杂基础费确定
根机械工业部[机械计（1995）1041号文]1995年12月29日发布机械工业建设项目概算编制办法项概算指标中关设备运杂费设备基础费安装调试费概算指标设备类予确定
合理费：指资金成建设周期长价值量设备建设周期付款方法计算资金成建设周期较短价值量设备资金成般计
表3 机器设备运杂费率表
序号
区分类
设备省（市）名称
运杂费率（）
1
采购
0．52
2
类
北京天津河北山东山西江苏海浙江安徽辽宁邻区采购
14
3
二类
湖南湖北福建江西广东河南陕西四川重庆吉林黑龙江甘肃
25
4
三类
广西贵州青海宁夏蒙古
26
5
四类
云南新疆
27
表4 设备安装基础费率表
设备分类
设备安装费率（）
（般）
设备基础费率（）
（般）
1
机加工车间设备
12
2
2
起重设备
912
3
机械化动化设备
12
4
10T¡20T锅炉房
42（含筑炉费14）
5
2T¡4T锅炉房
31（含筑炉费14）
6
变电站（室）设备
（10千伏）
2025
7
电解铝车间
42
1
8
制冷通风设备
10
9
集中空调设备
6
10
冷塔设备
10
11
电气设备
8
12
电梯
1015
13
程控电话总机
10
14
深井泵房
17
15
加压泵房
32
16
煤气站冷冻站污水处理站
10
17
油库汽车加油设备氧气站
5
18
材料库存（包括立体仓库）
19
吊车
吊车
4
2．5
20
汽车库
3．545
注：1专生产线成套设备试生产程费未包括
2 设备拆迁费般该设备原值计算安装费50计列
3 设备基础费已列入房屋建筑物中评估设备中重复计算
进口设备重置全价确定
进口设备指境外直接引进设备般通外贸公司订货订货合外贸结算单（发票）竣工验收资料等市场采购外国生产电器产品
进口设备重置全价 CIF价 + 进口关税 + 增值税 + 消费税＋银行财务费＋外贸手续费＋商检费＋国运杂费 + 设备基础费 + 设备安装费 + 合理费
进口设备重置全价包括：
①设备货价离岸价（FOB价）岸价（CIF价）分
②境外运输费运输保险费
③关税增值税消费税
④银行财务费外贸公司手续费
⑤国运杂费
⑥安装调试费（包含基础费）
⑦附加费（商检费）
⑧合理费
岸价（CIF价）离岸价(FOB价)+境外运输费+运输保险费
离岸价 (FOB价) 出厂价+包装费+运交货口岸运杂费
设备货价般包括设备机价定数量备件易耗件必工具附件设备安装调试费(外方员劳务费安装试车提供材料试件费)资料文件费员培训费必软件费等需认真研究订货合区
货价确定（岸价CIF）方法：
A通进出口公司外商代理机构询评估基准日市场价格
B采原始订货合视具体情况考虑设备生产国分类历年物价指数加调整计算公式：
货价CIF合价(外币)×（1+r）n
式中：r──设备生产国类设备年物价指数
n──年数指订购合时间评估基准日间隔年限
境外运输费运输保险费确定：
合价离岸价（FOB）时换算岸价(CIF)计算CIF价FOB价+海运费+保险费
海运费FOB货价×海运费率（洋取35远洋取6）
保险费 （FOB货价＋FOB货价×海运费率）÷[（1－保险费率）×保险费率]]（保险费率取04）
关税取费基数设备岸价（CIF价）
关税岸民币价×关税税率
消费税计税税基：关税完税价+关税
消费税（关税完税价+关税）×消费税率
增值税计税税基：关税完税价+关税+消费税
增值税（关税完税价+关税+消费税）×增值税率
银行财务费取费基数：FOB货价民币数
银行财务费FOB价×汇率×银行财务费率（04）
（般FOB价影响较直接取CIF价）
外贸手续费取费基数CIF岸价民币数
外贸手续费岸价(CIF)×汇率×外贸手续费率(15)
商检费设备基础费率安装费率市运输费率确定：
商检费 CIF价×汇率×商检费率（03）
设备基础费安装费市运输费计算基数CIF价×汇率
设备基础费率设备安装费率国产设备
市运输费率均取2
合理费确定
合理费 资金成＋费
资金成确定：
资金成 定金式预付款资金成＋设备岸付款资金成＋安装费基础费资金成
定金资金成 CIF价×汇率×定金率×利率×建设周期（付定金时安装调试结束）
设备岸资金成 （CIF价×汇率×设备岸付款率＋关税＋增值税＋消费税＋银行财务费＋外贸手续费＋商检费＋国运输费）×利率×周期（设备岸安装调试结束）
安装费基础费资金成＝CIF价×汇率×（安装费率＋基础费率）×
利率×周期（设备岸安装调试结束）÷2
企业引进成套设备条生产线设备时整建设程中
述费外方面费出国考察调研员培训费等应入设备重置价中
费 CIF价×汇率×费率(15)
非标设备重置全价确定
非标设备重置成确定非标制设备般难市场获价格资料：评估员采方法进行估算
①综合估算法：台设备材料费外购件费设备成费定例关系通设备材料费外购件引计算出设备制造成考虑定例利润税金设计费确定设备重置全价计算公式：
P（Cm1÷Km+Cm2）×（1－KP）×（1+K t ）×(1+KDn)
P——设备价格
Cm1材费
K m成材费率
C m2外购件费
K p成利润率
K t销售税金率
K d非标设备设计费率
n非标准设备生产数量
参数选定
A 材费C ml般请企业直接提供企业提供关设计图纸根重量进行结算
B成材费率K m材料费占总成重般取50
C．利润率K p’行业利润率企业利润率取宜高目前118左右
D销售税金率K t’ 现行工业产品税率般取1887宜中包括增值税率17增值税中城建税率7教育附加费率3河道工程修建维护理费率1
E．非标设备设计费率Kd根机械工业部（1995）1041号文取10
F．n规格次生产数量
②设备单位质量（功率等）估算
根设备结构复杂程度材料材质加工量难易程度设备功先进性等设备单位质量（单位功率单位面积单位重量等等）估算重置全价
运输车辆重置全价确定
车辆重置全价 车辆现价＋购置附加费＋费
①车辆重置现价般通查阅市场价格行情资料取
②购置附加费确定：
国产车辆购置附加费（含税车价117）×10
进口车辆购置附加费含税车价×10
③费代办手续费工费固封费三角警告牌费验车费等型车取500元辆型车取1000元辆
成新率确定
年限法成新率NO尚年限÷（尚年限＋已年限）×100
般尚年限设备济寿命年限－已年限
超期服役重缺陷设备尚年限行业定权威技术专家技术部门作技术鉴定检测确定需注意：设备已年限完全日历时间计算根设备利率负荷维修保养修理技术改造情况环境条件等现场勘察实际情况调整确定评估操作规范规定设备基正常成新率应低15
（2） 技术鉴定法
通评估员设备组成部分技术鉴定判断设备种损耗新资产进行较折合成百分确定设备成率率评估员设备做技术鉴定必检测手段：检测设备精度生产力参考企业提供设备检测检修记录技术档案等听摸问操作操作工设备理员解情况等方法设备实体状态作出判断种方法评估员应该简单检测手段避免观判断误差
实际评估操作中重点（A）类设备成新率评定两者结合起采综合成新率概念计算公式：
综合成新率N年限法理成新率N0×40+技术鉴定法成新率
N1×60
价值较高汽车（船舶机车）规定期应采综合成新率：
汽车综合成新率年限成新率×30+行驶公里成新率×30+技术鉴定成新率×40
汽车评估成新率般采取孰低原
（3）较法（修复法）
较法评定成新率评估设备磨损情况全新状态相测算出该设备成新率磨损情况般修复磨损费表示（较法称修复法）
成新率N1（修复费设备重置价）×100
较法较（独立）部件组成设备台单独设备组成成套设备生产线整台（套）设备评估时部件单台设备评定成新率加权均法求整台（套）设备成新率评定中修复费注意否包括设备改造费（新功部件更新旧部件）需注意修复时更换零部件制造整机时零部件价格贵时设备修复费作适调整（零部件占整机价格准）
（4）综合分析法
综合分析法评定成新率B类设备年限法求理成新率N0基础根设备已时间实际技术（功）状况综合分析评定机器设备成新率评估时综合考虑成新率影响素：实际运行（）时间实际技术（功）状况利率常负荷情况维护保养情况原始制造质量修改造重障（事）历日常发生障情况工作场环境条件设备完整性外观等影响素量化值称成新率修正系数Δ
K式列式：
综合成新率NN0×K1×K2×K3×K4×K5×K6×K7
K1K7修正系数原始制造质量设备利率维护保养修理改造障情况运行状态环境状况
残值确定方法
评估机器设备清理报废时般4账面原值作报废设备残值（评估值）账面原值较残值忽略计报废设备发生折清理费测算该项报废设备评估值时应残值拆清理费抵扣求仪器仪表类设备残值般作零计算
11建工程—设备安装
建工程正建设中固定资产建设改良工程包括成套单项建设生产性非生产性固定资产维修安装改建扩建修理工程
已列入建工程会计科目申报评估资产分两种情况：建设工程已完工已交付尚未转固定资产应转入机器设备建筑物等资产中般固定资产评估方法评估正建设中资产项目建工程评估
建工程—设备安装评估般采重置成法评估
评估值 å（设备重置现价＋运杂费＋安装费）＋资金成
建工程—设备安装中设备重置现价运杂费安装费确定均机器设备相
资金成 å（设备重置现价×利率×周期）＋å（设备运杂费＋设备安装费）×利率×周期×05
运杂费：包括市外省市运费运费已包含设备价款中该项零运输费率参机械工业部（1995）1041号文市取2外省市取5
安装费：包括安装调试设备基础费设备基础费率安装费率参机械工业部（1995）1041号文
周期：设备安装调试周期需取客观周期尚未完工建工程实际建设周期较长必须客观周期计算
利率：根客观周期确定
12形资产评估方法
形资产评估须产权利益体变动前提假设前提形资产获利力评估象形资产产生收益基础
根评形资产具体类型特点评估目外部市场环境等具体情况选现行市价法收益现值法等评估方法进行评估
（1）采现行市价法评估形资产
类似形资产间具性时根交易条件市场交易价格价值影响素差异调整确定评估值评形资产者转权时结合受者具体情况确定评估值
（2）采收益现值法评估形资产
通分析超额获利力预期收益关注收益额计算口径评形资产相应充分考虑法律法规宏观济环境技术进步行业发展变化企业营理产品更新代等素形资产收益期收益额折现率影响
（3）外购（包括国外引进）形资产
外购（包括国外引进）形资产（药证商标技术软件等）核查购入（引进）权利类型般许权少数权核查购买合（转合）弄清楚合规定条件期限
外购形资产应账面反映分析账面形资产摊销否合理剩余期限该形资产收益摊余额基匹配账面摊余额（正常摊销期限重新评估摊余额）评估
12．1商标权评估
(1)商标权评估方法首选收益法
A委评商标产品类产品获利力较确定商标否具超额收益然评商标产品未收益期收益商标分成率未收益期超额收益折现求评估值
B商标续展性收益期原限期
C折现率选取参专利权评估参数选择注意评估商标时存技术风险
(2)超额获利力明显已商标采成法商标重置成考虑商标设计费申请代理费
12．2 特许营权评估注意核查解情况资产评估报告中明确说明：
（１）特许营权法律状况包括特许营权授权授权文件授权资格求特许营权效期适范围续期改变范围等条件该营权原始持法律法规该类营权关规定等
（２）特许营权具体容包括名称类具体容适领域保持转次特许授权等权属
（３）特许营权情况包括需具备法律济市场技术设备工艺原材料环境等方面前提基础条件启时间范围该营权现数量分布范围市场划分市场占率等
（４）特许营权成费历史收益情况包括申报购买持延续等项目支出成转次特许授权带历史收益
（５）特许营权收益期预期收益额关情况包括特许营权持营理力预期业务量营象预期寿命市场占率预期收益竞争象市场占率盈利情况等
12．3性质房屋评估
权房屋评估：着住房制度改革企业购买权房分职工企业已处分权利房改政策企业收回值评难收回情况零值评估
长期租赁房权房评估：般租金法评法确定收益参动迁政策房产市值80％评估
13土权评估：
药集团部分土权属空转土权利药集团属企业次评估土权帐面值评估帐面值房合原评估
基准价修正法
基准价系数修正法政府制定颁布基准价参物代原估宗交易情况交易日期区域素素等基准价区域均条件相较基准价修正估宗价格
基准价系数修正法应公式：
Pl＝P0×RY×Rj×（1±Rd）（1±Ra）（1±Re）×Rp
Pl—评估宗价格
P0—评估宗级区域基准价
RY—年期修正系数Rj—交易情况修正系数
Rd—期日修正系数Ra—区域素修正系数
Re—素修正系数
Rp—容积率修正系数
（1）海综合住宅基准价级区域均容积率七通熟楼面价建筑面积计算基价工业市区二三四五级七通熟楼面价市区六级七通熟面价已考虑市区土优化配置城市规划实施
（2）年限修正：需注意合资企业土年限原合资期限确定20年意味二十年土权收回般情况应期补交出金继续法定年限次评估述思路操作合资合中约定合资期满土权中方需外处理
（3）综合商业住宅期日修正系数采综合价格指数环指数具体：
年份
1998
1999
2000
2001
2002
2003
环系数
综合价格指数
973
933
919
972
1063
1151
15
次评估中综合修正系数取15
工业土期日修正系数：
海市基准价发布日1998年6月1日评估基准日2003年12月31日期间中房海综合指数765涨1172增幅达532根国土资源部公布国重点区城市2003年价动态监测报告显示：价房价涨落变化价变化幅度房价幅度城市中海市2003均房价年增长
242住宅均水年增长534工业增幅更
海工业房产信息网公布工业价格指数时间1998年海市基准价发布日步2003年2季度前土转部分协议招标价格市场程度高2003年2季度土转采公开招标价格较客观次评估海工业房产信息网公布工业价格指数：2003年3季度11314季度1138计算：2003年4季度2003年3季度海市工业价格增量062期中房海综合指数2003年9月1087 12月1172计算中房海综合指数价格增量782
中房海综合指数基准价颁布日评估基准日增量（11727651）＝532
设：工业基准价颁布日评估基准日价值增量X
532∶ X738∶062
X532×062÷782
4
工业期日修正系数Rd取4
（4）区域素修正：修正修正般高级级土基准价均值低级级基准价均值
（5）素修正土街状况土形状开发状态等素综合考虑
（6）容积率修正标准容积率海基准价修订讨搞中类途级均容积率具体：
级
商业办公
住宅
工业
级
4
二级
4
25
三级
4
25
2
四级
4
25
2
五级
26
18
15
六级
26
15
1
七级
15
12
1
八级
15
12
1
九级
1
1
1
十级
1
1
1
述基准价土级98年基准价土级时次评估98年执行
容积率修正系数参北京市修正体系
（7）素修正价出土价格
（8）空转土应扣需补交出金需补交出金计算方法：土现行市价应交出金抵扣财政签订协议空运转出金差额空运转出金已现行市价应交出金需补交注意 财政签订协议空运转出金方米土面积计算
空转土权价值＝出土价值－（出土价值×30％－财政签订协议空运转出金）
注：公式括号计算值零时取零值
（9）划拔土权扣出金海市惯例出金土权总价值30
工业八级（含八级）基准价表中没熟价格先毛基准价基准价修正出毛价格加土开发费进行评估
市场较法
次评估工业够取周边工业市场交易案例应选市场较法
市场较法指定市场条件选择条件类似价值相 干土产交易实例交易情况交易日期区域素素等条件估土进行较交易实例土加修正确定估土价格方法该方法基公式：
估土评估值 交易实例土价格×交易情况修正系数×交日期修正系数×区域素修正系数×素修正系数
14流动负债长期负债
负债评估重点检验核实项负债评估目实现实际债务负债额整体企业负债项目应单独评估列示某项资产相应负债根实际情况予单独评估列示者评估该项资产时扣减相应负债额予说明单独列示
负债评估审计准方法账面值核实确定评估值
业务形成负债验核评估应根业务否确实发生评估
国家职工债权负债应根关法律法规企业规章制度等加验核评估
非实际承担负债项目历年积累数额较应付工资应付福利费明确支付象预提修理费等零值计算（评估固定资产时计算成新率实体性贬值已相应考虑需修理支出影响）
药集团项目评估协调组
2004年9月18日
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海医药集团股权置换项目
评估技术参考意见
资产评估协调组
2004918
评估技术参考意见
次资产评估目：海医药集团拟部分股权长城信达资产理公司持海新先锋药业限公司股权置换根该评估目评估方法总体求：财政部资产评估操作规范意见海市国资委2003
—153号文
海医药股权置换项目评估协调组部分科目评估技术提出参考意见参考意见仅适单项资产加法评估通评估中原基方法进行统便评估操作口径致遇特殊情况需评估师结合实际情况具体分析判断
1短期投资
短期投资包括市价证券未市价证券委托理财市价证券评估基准日市价基础确认评估现值未市价证券委托理财判明投资资金安全前提金加持期利息确定评估值发现委托理财金融机构存涉讼等事项难确定委托理财资金损失应特事项中予揭示
2种应收款项
种应收款项核实误基础根笔款项收回性确定评估值评估员助历史资料现调查情况具体分析数额欠款时间原款项回收情况欠款资金信营理现状等充分理相信全部收回：期常性业务信誉客户应收账款集团部应收账款（企业已资抵债外）核实账面值评估符合关理制度规定应予核销包括宕应收款项中应计入损益费支出明显迹象表明法收回零值计算认定坏账外关规定评估参审计计算坏账准备方法应收账款总额中扣减估算坏账准备确定评估值
种情况计算结果汇总出全部应收款项评估现值
原账面计提坏账准备评估零
评估代表企业评估核销相关帐务企业进行财务处理时应现行财务制度办妥关手续
3存货
次评估存货量品种十分繁杂存货进行评估时存货分干类（外购材料制品制半成品产成品低值易耗品发出商品库存商品等）然针类分采评估方法确定评估现值中：
（1）外购材料包括外购原材料辅助材料燃料外购半成品等
生产营程中处供应环节尚未改变购入时原形态评估时该类存货现行市场买价购进时发生合理费视具体情况采现行市价法重置成法进行评估
(1)继续外购原材料根项资产清查核实数量技术鉴定结果资产市场现行买价加合理运杂费然损耗验收整理入库费逐项计算评估值
(2)购进时间短市场价格未发生变化资产根清查核实数量调整账面成确定评估价值
(3)中失效变质残损存放时间较长部分丧失价值类材料通计算库龄分析判断变现净值确定评估值评估零
企业采计划成核算账面单独反映材料成差异时先类分摊材料成差异余额然述状况分计算评估值
（2）产成品制半成品
产成品般完全成基础根该产品市场坏决定否加适利润低成
1十分畅销产品根出厂销售价格减销售费全部税金确定评估值
畅销产品评估值含税出厂销售单价×(1销售费率销售税金附加费率销售利润率×税率)×数量
2正常销售产品根出厂销售价格减销售费全部税金适数额税净利润确定评估值
正常销售产品评估值含税出厂销售单价×[1销售费率销售税金附加费率(销售利润率×税税率)销售利润率×(1税税率)×净利润折减率]×数量
3勉强销售出产品根出厂销售价格减销售费全部税金税净利润确定评估值
勉强销售产品评估值含税出厂销售单价×[1销售费率销售税金附加费率(销售利润率×税税率)销售利润率×(1税税率)]×数量
4滞销积压降价销售产品应根收回净收益确定评估值（产品应注意产品效期库龄较长解否产品已失效）
滞销积压降价销售产品评估值含税出厂单价×数量×回收净收益率
述评估公式中销售费率（含销售折扣）销售税金附加率销售利润率般企业会计报表相关数企业会计报表相关数代表社会客观水参2003年企业效绩评价中济指标统计资料相关行业均销售费率销售税金附加率销售利润率确定税率统33取值净利润折减率取50
（3）库存商品
库存商品评估值应该该商品前进货价加进货时发生保商品发生合理费
合理费根库存商品特性般包括运费仓储费商品会回扣保费散装实效易碎商品应含合理损耗等等
滞销积压降价销售商品应根收回净收益确定评估值
（4）低值易耗品
分两种情况进行评估：
(1)库低值易耗品外购材料评估方法相
(2)低值易耗品评估应扣减形损耗素
（5）发出商品评估种情况：
查阅购货合付款履约情况正常产品该产成品评估方法确定评估价值问题回收净值确定估值逾期法收款产品法追回评估价值零
4摊费递延资产
摊费递延资产指企业已支出应期期成分负担项费
递延资产摊费摊销期外性质基相两者采相评估方法程序评估原根评估目实现资产占者存评估象没重复资产权利价值确定
递延资产摊费评估方法两种递延资产摊费反映费支出形成新资产权利剩余存续时间难确定时充分核实关会计记录账面数字基础递延资产摊费余额确定评估价格第二新资产权力剩余时间确定情况根递延资产摊费反映资产权力实际容选择相应资产评估方法进行评估确认剩余存续时间结合递延资产摊费原始价值终确定评估价格资产权力已耗递延资产摊费应实际情况评估零
5处理流动资产
查验项处理流动资产均须明显处报废效价值严重损失状况评估值般清理变现回收净款零时评估员须报告中单独列示说明关情况注明企业进行财务处理时应现行财务制度办妥关报批手续
6证券类长期投资
市流通价证券采现行市价法进行评估控股目持市股权采收益现值法非市法股接评估基准日年报中报股净资产含量计算评估值
非市交易债券国库券年期根金加持利息确定评估值超年期根利现值确定评估值
7长期投资
确定整体评估单位原：控股企业相控股企业涉核心业务企业资产量较二级三级长期投资公司整体开评估土权第四级长期投资企业进行整体资产评估
进行整体资产评估长期投资整体评估净资产结合投资例确定评估值
未进行现场整体评估企业审计基准日资产负债表中净资产数额投资例确定评估值
合协议明确规定固定投资回报规定应获收益回收金折现值作评估值期收回资产实物投资约定预测收益折现加期收回资产价值计算评估值
非控股长期投资然控股投资额较投资企业正常营长期投资投资企业基准日资产负债表中净资产投资例确定评估值长期投资账面值列示
次整体评估子公司审计净资产负值企业限责公司该长期投资评估零企业全资国企业级公司承诺维持持续营债务进行担保该长期投资负值评估否该长期投资评估零
评估基准日属长期投资进行资产评估评估确认值调整确定该长期投资评估值
8房屋建筑物建筑物评估方法
次房产评估选方法重置成法条件市场较法前者适工业厂房仓库等房屋建筑物构筑物市场较法适办公房商铺商品房
1重置成法
重置成法取评估资料性质分采概预算编制法市价法物价系数调整法等方法
根次评估特点进行现场勘察解建筑物结构特征推荐市价法进行评估中：典型建筑物造价海市造价信息公布案例评估机构收集期建设案例够取预决算资料重建筑物时间条件允许情况采预决算编制法调整法进行评估
分介绍三种评估方法：
（1）预决算编制法：图纸关技术资料现行区定额重新编制概预算方法引竣工工程工程造价基接现行建筑造价工程项目直接引原结算造价计算工程费组成容者进行适微调视概预算编制法
（2）预决算调整法：原决算工程造价套定额现行定额取费规定采定额时间较长建筑材料等市场变化较利原决算工程量者进行适修改套现行预算定额取费标准计算工程造价方法
（3）市价法：评估中通途径利期竣工类型工程单方建筑造价方造价理部公布期建筑单方造价等作计算估项目单方造价方法房屋建筑物层数层高跨度跨数等选择案例差时应进行调整调整建筑单方造价计算评估象单方造价
跨度厂房造价（）
吊车起吊重量（t）
柱距（m）
跨度（m）造价指数
12
18
24
5∽10
6
100
83
80
15∽20
6
100
90
78
跨度跨数厂房造价（）
建筑
面积
（m2）
跨度（m）
15
18
24
30
单跨
双跨
三跨
四跨
单跨
双跨
三跨
四跨
单跨
双跨
三跨
四跨
单跨
双跨
三跨
四跨
1000
118
103
113
104
100
2000
130
110
108
121
109
102
111
102
106
100
5000
145
120
114
109
132
111
106
103
120
106
100
104
116
104
107
105
10000
113
110
114
106
103
106
101
100
105
103
104
15000
112
105
102
100
103
100
(4)建筑指标系数调整法：通核定建筑指标系数估项目原结算价值（财务账面值）进行适调整直接变估项目建筑造价加引评估方法
影响房屋建筑物建筑物造价素较复杂建筑材料市场价格机械费素工费等素果采法必须年建筑指标系数调整方法物价系数法推荐指数见表（供参考）：
指数类型 年度
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
定基指数
10000
12407
12442
12674
12485
12324
11955
11959
12267
11963
12974
13547
建筑工程建安造价（简称建筑造价）
建筑造价组成范围
次估项目建筑造价仅包括土建工程（含结构装修）安装工程（含建筑物排水采暖电气线路明通讯消防中央空调道部分）工业厂房项外应包括桥式起重设备轨道导电铁厂运输设备轨空压蒸汽等道架设费包括括电梯空调变配电设备锅炉设备通台设备种工艺道动力配线等应属设备价值
根海市建委颁发 海市建筑装饰工程预算定额（2000）定额实行量价分离定额子目中单位工程量需工种工日数
定额单价Σ工种工工日×工单价+Σ种材料耗量×材料单
价+Σ种机械台班耗量×机械台班单价
定额直接费Σ工程需定额子目单位×工程量+Σ机械进出
场费 + 土方外运费
2000定额应费定额计算序：
序号
名称
表达式
金额
定额直接费
定额计算
二
综合费
×612
三
施工措施费
×16
四
费
中1
定额编制理费
×005
2
工程质量监督费
(+二+三)×0125
五
税金
(+二+三+四)×341
六
土建工程造价
(+二+三+四+五)
七
安装工程造价
八
总造价
六+七
九
前期费
八×225
十
期间费
(八+九)×46
十
资金成
九×549×15+(十+八)×549×075
十二
工程总造价
八+九+十+十
十三
单位面积造价
十二建筑面积
表中八项定额规定九十十评估加入
应说明参数源：
施工措施费九三定额开办费基础作调整包括容：现场文明施工费技术措施费材料二次驳运费赶工措施费工程提前竣工费特殊条件施工增加费特殊产品保护费工程监测测试费工程保险费等项组成容确切考虑
新定额综合费九三定额基础适应市场作范围（612）评估时建议工程难度取率般建筑工程类划分标准：
综合费率
标准
级
12
16层29层超50米高公建筑
二级
1012
16层29层住宅
三级
810
7层15层住宅框排架结构建筑
四级
68
7层电梯住宅砖混建筑
五级
6
12层单功般跨度建筑
建筑造价计算方法
(1)首先选择具代表性建筑规定计算方法进行案例编制般应选择结构类型分选择案例
(2)根案例参市场现行类造价确定单方造价
(3)根估项目单方造价较利调整系数进行案例外评估项目单方造价计算方法称类法
估项目单方造价单方造价×（1+调整系数）
资金成
资金成建设期投入资金贷款利息利息率中国民银行现行规定标准计算
建设期限规定
建设期限根工期定额确定(海区)
编号
层数
建筑面积(方米)
工期天数
19
1
500
70
110
2
500
90
111
2
1000
100
112
2
2000
110
113
3
1000
110
114
3
2000
120
115
3
3000
135
116
4
1000
120
117
4
2000
130
118
4
3000
150
119
4
5000
160
120
5
2000
150
121
5
3000
170
122
5
5000
180
123
5
7000
190
124
6
2000
170
125
6
3000
180
126
6
5000
190
127
6
7000
200
前期费整工期确定工程费期间费资金均匀投入工期半计算包括设备安装工程工期应考虑设备安装调试工期工程造价较低工期较短资金成忽略计
资金成工程造价×前期费费率×利率×建设期+工程造价×(1+期间费费率) ×利率×建设期×12
成新率确定
综合成新率N勘察成新率NO×50+年限法成新率N1×50
中
A 年限法成新率N1尚年限（尚年限+已年限）×100
B勘察成新率NO勘察成新率结构装修配套设施三方面功 确定占分值综合计算表示：
现场勘察成新率计分表
部分
名 称
标准分
实测现状
分
合计
权重
土
建
部
分
基础
25
未发现明显均匀沉
承重构件
25
完
非承重墙
10
完
屋面
15
渗漏防水隔热保温层完
楼面
25
完
装
修
部
分
门窗
25
完
面
20
车间部分少部分砖损坏
墙粉刷
20
涂料面层少部分剥落
顶棚
20
部分损坏
细木装修
15
部分油漆失光
安
装
部
分
水道
25
完
弱电系统
25
完
动力设备
25
线路装置基完
明设施
25
线路装置基完
成新率计算中现规定综合成新率取整计分年限法成新率勘察成新率计算值保留位数
成新率（结构分×权重系数+装修分×权重系数+设备分×权重系数）÷100×100
结构类型房屋成新率参考评分修正系数
结
修 构
正 类
系
数
楼
钢筋混凝土结构
混 合 结 构
砖 木 结 构
结 构
结
构
部
分
(G)
装
修
部
分
(S)
设
备
部
分
(B)
结
构
部
分
(G)
装
修
部
分
(S)
设
备
部
分
(B)
结构部分
(G)
装
修
部
分
(S)
设
备
部
分
(B)
结
构
部
分
(G)
装修部分
(S)
设
备
部
分
(B)
单层
085
005
01
07
02
01
08
015
005
087
01
003
二三层
08
01
01
06
02
02
07
02
01
四～六层
075
012
013
055
015
03
七层
08
01
01
注：修正房屋分(成)结构部分合计分×G+装修部分合计分×S+设备部分合计分×B
已拆报废房产理部门定危房价值工程成新率律定0
建筑物参考年限
1) 钢结构 生产房 70年
受腐蚀生产房 50年
非生产房 80年
2)钢筋砼结构 生产房 50年
受腐蚀生产房 40年
非生产房 60年
3)混合结构 生产房 40年
受腐蚀生产房 30年
非生产房 50年
4)砖木结构 生产房 30年
受腐蚀生产房 20年
非生产房 40年
5)简易结构 10年
构筑物参考年限
1)输油输气道 16年
2)道 30年
3)露天库 20年
4)露天框架 30年
5)冷藏库 30年
中：简易冷藏库 15年
6)烘房 30年
7)冷塔 30年
8)水塔 30年
9)蓄水池 30年
10)污水池储油罐池 20年
11)水井 30年
12) 围墙 30年
13) 道路 20年
授权公房评估：
授权公房商业房收益租金收益法评估难确定收入厂房采重置成法评估土出金空转土评估评估方法详见空转土评估
9建工程土建
建工程——土建般采重置成法评估正常情况评估基准日重新形成该建工程已完成工程量需发生全部费确定重置价值明显存较严重实体性功性济性贬值时需确定贬值额重置价值中扣工程建时间较短考虑贬值素
建工程重置价值根工程项目概（预）算书载资料加核定未完工项目开工时间离评估基准日超年般工程结算价款扣合理费确定价值果工期较长超正常建设工期工料费价格变动较应实际实物量现行市场价格计算工程造价
库存材料工程物资应工程项目分开评估重置价值市场购买价加合理费组成清查核实抽样评估市场价账面值变动账面值确认评估值
资金成正常建设工期工程占资金筹资成资金成应计利息计息金计息期施工建设情况需占资金数额相应客观时间计算利率应选择评估基准日执行正常工期期基建设贷款利率
建工程形象进度根标志性阶段划分：基础工程完工少层结构封顶等划分现场勘察时参考工程预算书子目施工单位工程监理核实解付款情况工程进度付款明显差应查清原确定应付未付款额评估值中扣
10 机器设备评估
采重置成法基公式：
评估值重置全价×综合成新率
重置全价设备购置费（基价）+运杂费+安装调试费（含基础费）+必合理费（进口设备关税型设备定期限资金成手续费验车费牌费等）
首先设备进行ABC分类AB类设备原应采生产厂家海办事处直接询价查询国期发行种价格资料机电产品报价手册中某非标设备规格型号相似标准设备类法求C类设备宜选评估单位现行市价
时难询市场价格难找类设备时物价指数法确定企业账面设备原值般包括运杂费安装调试费基础费费述费物价变化指数设备价格变化指数应分计算
设备功等条件根代原国产设备应选择获低价
设备运杂基础费确定
根机械工业部[机械计（1995）1041号文]1995年12月29日发布机械工业建设项目概算编制办法项概算指标中关设备运杂费设备基础费安装调试费概算指标设备类予确定
合理费：指资金成建设周期长价值量设备建设周期付款方法计算资金成建设周期较短价值量设备资金成般计
表3 机器设备运杂费率表
序号
区分类
设备省（市）名称
运杂费率（）
1
采购
0．52
2
类
北京天津河北山东山西江苏海浙江安徽辽宁邻区采购
14
3
二类
湖南湖北福建江西广东河南陕西四川重庆吉林黑龙江甘肃
25
4
三类
广西贵州青海宁夏蒙古
26
5
四类
云南新疆
27
表4 设备安装基础费率表
设备分类
设备安装费率（）
（般）
设备基础费率（）
（般）
1
机加工车间设备
12
2
2
起重设备
912
3
机械化动化设备
12
4
10T¡20T锅炉房
42（含筑炉费14）
5
2T¡4T锅炉房
31（含筑炉费14）
6
变电站（室）设备
（10千伏）
2025
7
电解铝车间
42
1
8
制冷通风设备
10
9
集中空调设备
6
10
冷塔设备
10
11
电气设备
8
12
电梯
1015
13
程控电话总机
10
14
深井泵房
17
15
加压泵房
32
16
煤气站冷冻站污水处理站
10
17
油库汽车加油设备氧气站
5
18
材料库存（包括立体仓库）
19
吊车
吊车
4
2．5
20
汽车库
3．545
注：1专生产线成套设备试生产程费未包括
2 设备拆迁费般该设备原值计算安装费50计列
3 设备基础费已列入房屋建筑物中评估设备中重复计算
进口设备重置全价确定
进口设备指境外直接引进设备般通外贸公司订货订货合外贸结算单（发票）竣工验收资料等市场采购外国生产电器产品
进口设备重置全价 CIF价 + 进口关税 + 增值税 + 消费税＋银行财务费＋外贸手续费＋商检费＋国运杂费 + 设备基础费 + 设备安装费 + 合理费
进口设备重置全价包括：
①设备货价离岸价（FOB价）岸价（CIF价）分
②境外运输费运输保险费
③关税增值税消费税
④银行财务费外贸公司手续费
⑤国运杂费
⑥安装调试费（包含基础费）
⑦附加费（商检费）
⑧合理费
岸价（CIF价）离岸价(FOB价)+境外运输费+运输保险费
离岸价 (FOB价) 出厂价+包装费+运交货口岸运杂费
设备货价般包括设备机价定数量备件易耗件必工具附件设备安装调试费(外方员劳务费安装试车提供材料试件费)资料文件费员培训费必软件费等需认真研究订货合区
货价确定（岸价CIF）方法：
A通进出口公司外商代理机构询评估基准日市场价格
B采原始订货合视具体情况考虑设备生产国分类历年物价指数加调整计算公式：
货价CIF合价(外币)×（1+r）n
式中：r──设备生产国类设备年物价指数
n──年数指订购合时间评估基准日间隔年限
境外运输费运输保险费确定：
合价离岸价（FOB）时换算岸价(CIF)计算CIF价FOB价+海运费+保险费
海运费FOB货价×海运费率（洋取35远洋取6）
保险费 （FOB货价＋FOB货价×海运费率）÷[（1－保险费率）×保险费率]]（保险费率取04）
关税取费基数设备岸价（CIF价）
关税岸民币价×关税税率
消费税计税税基：关税完税价+关税
消费税（关税完税价+关税）×消费税率
增值税计税税基：关税完税价+关税+消费税
增值税（关税完税价+关税+消费税）×增值税率
银行财务费取费基数：FOB货价民币数
银行财务费FOB价×汇率×银行财务费率（04）
（般FOB价影响较直接取CIF价）
外贸手续费取费基数CIF岸价民币数
外贸手续费岸价(CIF)×汇率×外贸手续费率(15)
商检费设备基础费率安装费率市运输费率确定：
商检费 CIF价×汇率×商检费率（03）
设备基础费安装费市运输费计算基数CIF价×汇率
设备基础费率设备安装费率国产设备
市运输费率均取2
合理费确定
合理费 资金成＋费
资金成确定：
资金成 定金式预付款资金成＋设备岸付款资金成＋安装费基础费资金成
定金资金成 CIF价×汇率×定金率×利率×建设周期（付定金时安装调试结束）
设备岸资金成 （CIF价×汇率×设备岸付款率＋关税＋增值税＋消费税＋银行财务费＋外贸手续费＋商检费＋国运输费）×利率×周期（设备岸安装调试结束）
安装费基础费资金成＝CIF价×汇率×（安装费率＋基础费率）×
利率×周期（设备岸安装调试结束）÷2
企业引进成套设备条生产线设备时整建设程中
述费外方面费出国考察调研员培训费等应入设备重置价中
费 CIF价×汇率×费率(15)
非标设备重置全价确定
非标设备重置成确定非标制设备般难市场获价格资料：评估员采方法进行估算
①综合估算法：台设备材料费外购件费设备成费定例关系通设备材料费外购件引计算出设备制造成考虑定例利润税金设计费确定设备重置全价计算公式：
P（Cm1÷Km+Cm2）×（1－KP）×（1+K t ）×(1+KDn)
P——设备价格
Cm1材费
K m成材费率
C m2外购件费
K p成利润率
K t销售税金率
K d非标设备设计费率
n非标准设备生产数量
参数选定
A 材费C ml般请企业直接提供企业提供关设计图纸根重量进行结算
B成材费率K m材料费占总成重般取50
C．利润率K p’行业利润率企业利润率取宜高目前118左右
D销售税金率K t’ 现行工业产品税率般取1887宜中包括增值税率17增值税中城建税率7教育附加费率3河道工程修建维护理费率1
E．非标设备设计费率Kd根机械工业部（1995）1041号文取10
F．n规格次生产数量
②设备单位质量（功率等）估算
根设备结构复杂程度材料材质加工量难易程度设备功先进性等设备单位质量（单位功率单位面积单位重量等等）估算重置全价
运输车辆重置全价确定
车辆重置全价 车辆现价＋购置附加费＋费
①车辆重置现价般通查阅市场价格行情资料取
②购置附加费确定：
国产车辆购置附加费（含税车价117）×10
进口车辆购置附加费含税车价×10
③费代办手续费工费固封费三角警告牌费验车费等型车取500元辆型车取1000元辆
成新率确定
年限法成新率NO尚年限÷（尚年限＋已年限）×100
般尚年限设备济寿命年限－已年限
超期服役重缺陷设备尚年限行业定权威技术专家技术部门作技术鉴定检测确定需注意：设备已年限完全日历时间计算根设备利率负荷维修保养修理技术改造情况环境条件等现场勘察实际情况调整确定评估操作规范规定设备基正常成新率应低15
（2） 技术鉴定法
通评估员设备组成部分技术鉴定判断设备种损耗新资产进行较折合成百分确定设备成率率评估员设备做技术鉴定必检测手段：检测设备精度生产力参考企业提供设备检测检修记录技术档案等听摸问操作操作工设备理员解情况等方法设备实体状态作出判断种方法评估员应该简单检测手段避免观判断误差
实际评估操作中重点（A）类设备成新率评定两者结合起采综合成新率概念计算公式：
综合成新率N年限法理成新率N0×40+技术鉴定法成新率
N1×60
价值较高汽车（船舶机车）规定期应采综合成新率：
汽车综合成新率年限成新率×30+行驶公里成新率×30+技术鉴定成新率×40
汽车评估成新率般采取孰低原
（3）较法（修复法）
较法评定成新率评估设备磨损情况全新状态相测算出该设备成新率磨损情况般修复磨损费表示（较法称修复法）
成新率N1（修复费设备重置价）×100
较法较（独立）部件组成设备台单独设备组成成套设备生产线整台（套）设备评估时部件单台设备评定成新率加权均法求整台（套）设备成新率评定中修复费注意否包括设备改造费（新功部件更新旧部件）需注意修复时更换零部件制造整机时零部件价格贵时设备修复费作适调整（零部件占整机价格准）
（4）综合分析法
综合分析法评定成新率B类设备年限法求理成新率N0基础根设备已时间实际技术（功）状况综合分析评定机器设备成新率评估时综合考虑成新率影响素：实际运行（）时间实际技术（功）状况利率常负荷情况维护保养情况原始制造质量修改造重障（事）历日常发生障情况工作场环境条件设备完整性外观等影响素量化值称成新率修正系数Δ
K式列式：
综合成新率NN0×K1×K2×K3×K4×K5×K6×K7
K1K7修正系数原始制造质量设备利率维护保养修理改造障情况运行状态环境状况
残值确定方法
评估机器设备清理报废时般4账面原值作报废设备残值（评估值）账面原值较残值忽略计报废设备发生折清理费测算该项报废设备评估值时应残值拆清理费抵扣求仪器仪表类设备残值般作零计算
11建工程—设备安装
建工程正建设中固定资产建设改良工程包括成套单项建设生产性非生产性固定资产维修安装改建扩建修理工程
已列入建工程会计科目申报评估资产分两种情况：建设工程已完工已交付尚未转固定资产应转入机器设备建筑物等资产中般固定资产评估方法评估正建设中资产项目建工程评估
建工程—设备安装评估般采重置成法评估
评估值 å（设备重置现价＋运杂费＋安装费）＋资金成
建工程—设备安装中设备重置现价运杂费安装费确定均机器设备相
资金成 å（设备重置现价×利率×周期）＋å（设备运杂费＋设备安装费）×利率×周期×05
运杂费：包括市外省市运费运费已包含设备价款中该项零运输费率参机械工业部（1995）1041号文市取2外省市取5
安装费：包括安装调试设备基础费设备基础费率安装费率参机械工业部（1995）1041号文
周期：设备安装调试周期需取客观周期尚未完工建工程实际建设周期较长必须客观周期计算
利率：根客观周期确定
12形资产评估方法
形资产评估须产权利益体变动前提假设前提形资产获利力评估象形资产产生收益基础
根评形资产具体类型特点评估目外部市场环境等具体情况选现行市价法收益现值法等评估方法进行评估
（1）采现行市价法评估形资产
类似形资产间具性时根交易条件市场交易价格价值影响素差异调整确定评估值评形资产者转权时结合受者具体情况确定评估值
（2）采收益现值法评估形资产
通分析超额获利力预期收益关注收益额计算口径评形资产相应充分考虑法律法规宏观济环境技术进步行业发展变化企业营理产品更新代等素形资产收益期收益额折现率影响
（3）外购（包括国外引进）形资产
外购（包括国外引进）形资产（药证商标技术软件等）核查购入（引进）权利类型般许权少数权核查购买合（转合）弄清楚合规定条件期限
外购形资产应账面反映分析账面形资产摊销否合理剩余期限该形资产收益摊余额基匹配账面摊余额（正常摊销期限重新评估摊余额）评估
12．1商标权评估
(1)商标权评估方法首选收益法
A委评商标产品类产品获利力较确定商标否具超额收益然评商标产品未收益期收益商标分成率未收益期超额收益折现求评估值
B商标续展性收益期原限期
C折现率选取参专利权评估参数选择注意评估商标时存技术风险
(2)超额获利力明显已商标采成法商标重置成考虑商标设计费申请代理费
12．2 特许营权评估注意核查解情况资产评估报告中明确说明：
（１）特许营权法律状况包括特许营权授权授权文件授权资格求特许营权效期适范围续期改变范围等条件该营权原始持法律法规该类营权关规定等
（２）特许营权具体容包括名称类具体容适领域保持转次特许授权等权属
（３）特许营权情况包括需具备法律济市场技术设备工艺原材料环境等方面前提基础条件启时间范围该营权现数量分布范围市场划分市场占率等
（４）特许营权成费历史收益情况包括申报购买持延续等项目支出成转次特许授权带历史收益
（５）特许营权收益期预期收益额关情况包括特许营权持营理力预期业务量营象预期寿命市场占率预期收益竞争象市场占率盈利情况等
12．3性质房屋评估
权房屋评估：着住房制度改革企业购买权房分职工企业已处分权利房改政策企业收回值评难收回情况零值评估
长期租赁房权房评估：般租金法评法确定收益参动迁政策房产市值80％评估
13土权评估：
药集团部分土权属空转土权利药集团属企业次评估土权帐面值评估帐面值房合原评估
基准价修正法
基准价系数修正法政府制定颁布基准价参物代原估宗交易情况交易日期区域素素等基准价区域均条件相较基准价修正估宗价格
基准价系数修正法应公式：
Pl＝P0×RY×Rj×（1±Rd）（1±Ra）（1±Re）×Rp
Pl—评估宗价格
P0—评估宗级区域基准价
RY—年期修正系数Rj—交易情况修正系数
Rd—期日修正系数Ra—区域素修正系数
Re—素修正系数
Rp—容积率修正系数
（1）海综合住宅基准价级区域均容积率七通熟楼面价建筑面积计算基价工业市区二三四五级七通熟楼面价市区六级七通熟面价已考虑市区土优化配置城市规划实施
（2）年限修正：需注意合资企业土年限原合资期限确定20年意味二十年土权收回般情况应期补交出金继续法定年限次评估述思路操作合资合中约定合资期满土权中方需外处理
（3）综合商业住宅期日修正系数采综合价格指数环指数具体：
年份
1998
1999
2000
2001
2002
2003
环系数
综合价格指数
973
933
919
972
1063
1151
15
次评估中综合修正系数取15
工业土期日修正系数：
海市基准价发布日1998年6月1日评估基准日2003年12月31日期间中房海综合指数765涨1172增幅达532根国土资源部公布国重点区城市2003年价动态监测报告显示：价房价涨落变化价变化幅度房价幅度城市中海市2003均房价年增长
242住宅均水年增长534工业增幅更
海工业房产信息网公布工业价格指数时间1998年海市基准价发布日步2003年2季度前土转部分协议招标价格市场程度高2003年2季度土转采公开招标价格较客观次评估海工业房产信息网公布工业价格指数：2003年3季度11314季度1138计算：2003年4季度2003年3季度海市工业价格增量062期中房海综合指数2003年9月1087 12月1172计算中房海综合指数价格增量782
中房海综合指数基准价颁布日评估基准日增量（11727651）＝532
设：工业基准价颁布日评估基准日价值增量X
532∶ X738∶062
X532×062÷782
4
工业期日修正系数Rd取4
（4）区域素修正：修正修正般高级级土基准价均值低级级基准价均值
（5）素修正土街状况土形状开发状态等素综合考虑
（6）容积率修正标准容积率海基准价修订讨搞中类途级均容积率具体：
级
商业办公
住宅
工业
级
4
二级
4
25
三级
4
25
2
四级
4
25
2
五级
26
18
15
六级
26
15
1
七级
15
12
1
八级
15
12
1
九级
1
1
1
十级
1
1
1
述基准价土级98年基准价土级时次评估98年执行
容积率修正系数参北京市修正体系
（7）素修正价出土价格
（8）空转土应扣需补交出金需补交出金计算方法：土现行市价应交出金抵扣财政签订协议空运转出金差额空运转出金已现行市价应交出金需补交注意 财政签订协议空运转出金方米土面积计算
空转土权价值＝出土价值－（出土价值×30％－财政签订协议空运转出金）
注：公式括号计算值零时取零值
（9）划拔土权扣出金海市惯例出金土权总价值30
工业八级（含八级）基准价表中没熟价格先毛基准价基准价修正出毛价格加土开发费进行评估
市场较法
次评估工业够取周边工业市场交易案例应选市场较法
市场较法指定市场条件选择条件类似价值相 干土产交易实例交易情况交易日期区域素素等条件估土进行较交易实例土加修正确定估土价格方法该方法基公式：
估土评估值 交易实例土价格×交易情况修正系数×交日期修正系数×区域素修正系数×素修正系数
14流动负债长期负债
负债评估重点检验核实项负债评估目实现实际债务负债额整体企业负债项目应单独评估列示某项资产相应负债根实际情况予单独评估列示者评估该项资产时扣减相应负债额予说明单独列示
负债评估审计准方法账面值核实确定评估值
业务形成负债验核评估应根业务否确实发生评估
国家职工债权负债应根关法律法规企业规章制度等加验核评估
非实际承担负债项目历年积累数额较应付工资应付福利费明确支付象预提修理费等零值计算（评估固定资产时计算成新率实体性贬值已相应考虑需修理支出影响）
药集团项目评估协调组
2004年9月18日
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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