房产职调查
什职调查
职调查称审慎性调查指投资目标企业达成初步合作意 协商致投资目标企业切次投资关事项进行现场调查资料分析系列活动通常需花费36月时间
二职调查目
完成职调查目：判明潜种问题风险收购预期投资收益影响具体说三点：
1发现项目企业价值
2判明潜致命缺陷预期投资影响
3投资方案设计做准备
三职调查方法
1审阅文件资料
通公司工商注册财务报告业务文件法律合等项资料审阅发现异常重问题
2参考外部信息
通网络行业杂志业士等信息渠道解公司处行业情况
3相关员访谈
企业部层级职员中介机构充分沟通
4企业实调查
查企业厂房土设备产品存货等实物资产
5组部沟通
调查组成员背景专业相互沟通达成调查目方法
四职调查遵循原
1证伪原
站中立偏疑立场循着问题怀疑取证思路展开职调查验事实发觉目标企业投资价值
2实事求原
求投资理创业投资机构投资理念标准客观公正立场目标进行调查实反映目标企业真实情况
3事必躬亲原
求投资理定亲目标企业现场进行实考察访谈亲身体验感受根道听途说判断
4突出重点原
需投资理发现重点调查目标企业技术产品特点避免陷入眉毛胡子抓境
5原
求投资理目标企业技术产品市场等方面进行全面考察时重点注意理团队创新力理力诚信程度评判
6横较原
需投资理行业国外企业发展情况尤结合该行业已市公司证券市场表现进行较分析期发展目标企业投资价值
五职调查流程
职调查范围广调查象规模千差万职调查项目均独二
重投资项目职调查通常需历程序：
立项——成立工作组——拟定调查计划——整理汇总资料——撰写调查报告——部复核——递交汇报——档理——参投资方案设计
职调查组员构成：
项目负责财务专家市场分析专家法律专家行业专家业务专家等
1专业员项目立项加入工作组实施职调查
2拟订计划需建立充分解投资目目标企业组织架构基础
3职调查报告必须通复核程序方提交
六职调查范围
1财务职调查
1）财务组织
财务组织结构图年度营计划预算编制考核财务分析体系报告流程财务理模式控制度财务理系统
2）会计核算报告
会计报告体系（合范围程序原方法）公司薪酬税费会计政策部交易关联交易种类流程交易价格结算原相关税收政策
3)财务明细资料
资产负债表损益表现金流量表表外项目
4）财务分析
财务结构趋势率分析未损益关键影响素研究未现金流量否满足营投资需提高资产质量损益分析购中类确认素财务状况产生影响解决办法
2项目职调查
1）区域基信息
区域产业结构社会发展水区域相关开发状况区域房产供应状况房产总体价格水物业租售总体状况
2）客户产品供求
客户偏（住宅类型户型布局楼盘档次建筑风
格楼盘配套设施楼盘停车位楼盘景观楼盘装修标准）
相关项目基信息（户型项目配套装修设备）
3）项目周边景观
周边然景观周边文景观周边商务圈商圈周边遮挡物景观造成破坏周边污染源周边型交通枢纽公建配套等
4)项目基现状
基理环境基物状况邻状况基四周道路排水状况附公设施交通状况（交通流量道路形态）
3市场职调查
1）市场环境
土市场环境生产资料市场（材料设备源材料设备采购环境）国家宏观政策法令（财政政策货币政策国家产业结构调整环境保护法土偿出转法工商法）
2）消费需求
现少消费者需购买房屋消费者购买房屋动机心理活动状况消费者购买房屋数量消费者房屋设计层次价格段求消费者济收入情况支付力潜消费者调查发现
3）房产市场情况
房产市场类房产总需求量饱点市场销售发展趋势公司行业中市场占率公司房产区市场占情况未开发占领市场潜消费者较区市场
4）市场竞争情况
竞争者房型设计室装修配套设施优缺点调查分析竞争者商品房价格调查定价策略研究分析竞争者广告投放监控费策略研究竞争者销售渠道情况调查分析未出现竞争情况分析评估
5）价格
影响房产价格变化项素房产市场供求情况调查房产供求弹性调查价格政策房产销售量影响价格走势采取策略
4营职调查
1）力资源
企业组织结构详图理结构详图员结构理员详细资料战略相应力资源规划员招聘培训目标理激励奖惩制度理团队成员基情况
2）配套供应体系
原材料零部件采购配套模式服务采购方式供应商供货情况采购职考察采购合审核批准制度
3）生产质量理
生产单元组成承担务生产物流流程方式生产设备状况投资计划生产计划制定质量理获认证质量理体系
4）关注点
企业文化企业公众形象企业工商税务财政银行政府环保等相关部门关系企业领导力
5法务职调查
1）公司注册登记报告
公司章程营业执行业批文三年年度财务报表审计报告公司历史革资料分支机构分布览表控股参股公司持股例股东名册持股例出资证明验资报告
2）合
公司投资融资合重采购承包销售担保合保险合政府达成合协议土房屋租赁合
3)诉讼
未决潜诉讼仲裁行政处罚案件合格律师述事项法律意见评估报告重子公司述文件
4）环保税务
环保专家提供环保调查评估报告环保工程设施投资额设施清单政府环保求环保备付准备金公司税收遇证明文件三年完税证税务登记证公司潜税务风险
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什职调查
职调查称审慎性调查指投资目标企业达成初步合作意 协商致投资目标企业切次投资关事项进行现场调查资料分析系列活动通常需花费36月时间
二职调查目
完成职调查目：判明潜种问题风险收购预期投资收益影响具体说三点：
1发现项目企业价值
2判明潜致命缺陷预期投资影响
3投资方案设计做准备
三职调查方法
1审阅文件资料
通公司工商注册财务报告业务文件法律合等项资料审阅发现异常重问题
2参考外部信息
通网络行业杂志业士等信息渠道解公司处行业情况
3相关员访谈
企业部层级职员中介机构充分沟通
4企业实调查
查企业厂房土设备产品存货等实物资产
5组部沟通
调查组成员背景专业相互沟通达成调查目方法
四职调查遵循原
1证伪原
站中立偏疑立场循着问题怀疑取证思路展开职调查验事实发觉目标企业投资价值
2实事求原
求投资理创业投资机构投资理念标准客观公正立场目标进行调查实反映目标企业真实情况
3事必躬亲原
求投资理定亲目标企业现场进行实考察访谈亲身体验感受根道听途说判断
4突出重点原
需投资理发现重点调查目标企业技术产品特点避免陷入眉毛胡子抓境
5原
求投资理目标企业技术产品市场等方面进行全面考察时重点注意理团队创新力理力诚信程度评判
6横较原
需投资理行业国外企业发展情况尤结合该行业已市公司证券市场表现进行较分析期发展目标企业投资价值
五职调查流程
职调查范围广调查象规模千差万职调查项目均独二
重投资项目职调查通常需历程序：
立项——成立工作组——拟定调查计划——整理汇总资料——撰写调查报告——部复核——递交汇报——档理——参投资方案设计
职调查组员构成：
项目负责财务专家市场分析专家法律专家行业专家业务专家等
1专业员项目立项加入工作组实施职调查
2拟订计划需建立充分解投资目目标企业组织架构基础
3职调查报告必须通复核程序方提交
六职调查范围
1财务职调查
1）财务组织
财务组织结构图年度营计划预算编制考核财务分析体系报告流程财务理模式控制度财务理系统
2）会计核算报告
会计报告体系（合范围程序原方法）公司薪酬税费会计政策部交易关联交易种类流程交易价格结算原相关税收政策
3)财务明细资料
资产负债表损益表现金流量表表外项目
4）财务分析
财务结构趋势率分析未损益关键影响素研究未现金流量否满足营投资需提高资产质量损益分析购中类确认素财务状况产生影响解决办法
2项目职调查
1）区域基信息
区域产业结构社会发展水区域相关开发状况区域房产供应状况房产总体价格水物业租售总体状况
2）客户产品供求
客户偏（住宅类型户型布局楼盘档次建筑风
格楼盘配套设施楼盘停车位楼盘景观楼盘装修标准）
相关项目基信息（户型项目配套装修设备）
3）项目周边景观
周边然景观周边文景观周边商务圈商圈周边遮挡物景观造成破坏周边污染源周边型交通枢纽公建配套等
4)项目基现状
基理环境基物状况邻状况基四周道路排水状况附公设施交通状况（交通流量道路形态）
3市场职调查
1）市场环境
土市场环境生产资料市场（材料设备源材料设备采购环境）国家宏观政策法令（财政政策货币政策国家产业结构调整环境保护法土偿出转法工商法）
2）消费需求
现少消费者需购买房屋消费者购买房屋动机心理活动状况消费者购买房屋数量消费者房屋设计层次价格段求消费者济收入情况支付力潜消费者调查发现
3）房产市场情况
房产市场类房产总需求量饱点市场销售发展趋势公司行业中市场占率公司房产区市场占情况未开发占领市场潜消费者较区市场
4）市场竞争情况
竞争者房型设计室装修配套设施优缺点调查分析竞争者商品房价格调查定价策略研究分析竞争者广告投放监控费策略研究竞争者销售渠道情况调查分析未出现竞争情况分析评估
5）价格
影响房产价格变化项素房产市场供求情况调查房产供求弹性调查价格政策房产销售量影响价格走势采取策略
4营职调查
1）力资源
企业组织结构详图理结构详图员结构理员详细资料战略相应力资源规划员招聘培训目标理激励奖惩制度理团队成员基情况
2）配套供应体系
原材料零部件采购配套模式服务采购方式供应商供货情况采购职考察采购合审核批准制度
3）生产质量理
生产单元组成承担务生产物流流程方式生产设备状况投资计划生产计划制定质量理获认证质量理体系
4）关注点
企业文化企业公众形象企业工商税务财政银行政府环保等相关部门关系企业领导力
5法务职调查
1）公司注册登记报告
公司章程营业执行业批文三年年度财务报表审计报告公司历史革资料分支机构分布览表控股参股公司持股例股东名册持股例出资证明验资报告
2）合
公司投资融资合重采购承包销售担保合保险合政府达成合协议土房屋租赁合
3)诉讼
未决潜诉讼仲裁行政处罚案件合格律师述事项法律意见评估报告重子公司述文件
4）环保税务
环保专家提供环保调查评估报告环保工程设施投资额设施清单政府环保求环保备付准备金公司税收遇证明文件三年完税证税务登记证公司潜税务风险
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