搞房产开发投资控制理
加强理提高员工素质 领导者员工素质技影响投资成非常重素投资领导者投资成控制部门事情更需家参工作中时刻注意节约深入挖掘降低投入种潜中企业投资影响企业职工否高度企业负责翁责感降低项目投资成动性投资控制首先赖企业科学理领导重视提倡身作良投资控制系统环境氛围次需职工素质业务水普遍提高决策部门决策者明确投资项目否合理工程项目选择否科学提高投资效益负责规划设计部门做工程项目优化设计量减少设计变更工程部门注意加强现场理合理安排工期成控制部门局限预算审计定供应商讨价价更精通招标合理工程技术等知识外企业需强力制度约束适利益机制充分调动员工热情积极性约束机制监督机制相配
二决策阶段投资控制
决策阶段投资成然般占项目投资百分千分中工作性质优劣项目投资总额影响程度高达６０％项目否开发成功首先提高投资决策质量关键前期市场预测正确性行性研究深度精度前期工作深度否位项目定位否准确阶段必须开发项目进行供需分析分析者需确定项目合理功项目投资根问题果步工作出现失误投资建成项目合需投资浪费方面深入分析者购房者身情况确定优势劣势潜力等方面调查预测环境机遇发展趋势根两方面情况确定投资者什功需求发挥投资者优势利环境形势机遇投资项目必须切实做项目行性研究报告决策定精确譬房产开发中必须某开发块笔拟投资产资金开始进行投资机会研究项目行性研究项目策划中间包括市场调研项目题定位目标客户定位规划设计建议营销策划等提出项目否应该投资科学进行工程项目效益分析编制投资估算房产企业言整项目控制关键环外注意投资阶段费控制中型项目说投资阶段费数额
三规划设计阶段投资控制
设计质量规划设计阶段首控制素设计质量仅投资项目达国家规定功达某求更重项目建成交付产生济效益少然设计费占总投资例限工程造价影响程度般工程设计占项目投资３０％～４０％
设计质量抓优化设计方案问题通常项目投资般程规划概念设计方案设计扩初设计技术设计施工图设计设计阶段需编制相应工程造价控制文件投资估算设计概算修正概算施工图预算逐步粗细确定工程造价控制目标分阶段审批切块分解层层控制工程造价实现投资限额控制理设计济相接做工程项目限额设计目前国设计部门普遍存重技术轻济倾工程济员设计员工作紧密结合缺乏相互协调关员责权利明确酿成设计阶段造价理积极性高达设计规范设计标准工程数量概算指标等方面控制求项目投资埋隐患 投资开发商身具备定专业知识时设计员密切联系结构形式建筑装饰材料设备应慎重考虑设计做细做深真正做优化设计外忽视设计费控制根笔者年实践验设计费低意味项目投资额设计费控制目标费合理费界线设计费设计质量项目控制综合考虑设计阶段采招标形式选择设计单位实行设计费限额设计费奖励结合方法设计费控制质量结合起设计优方案
四施工阶段投资控制
工程项目施工阶段工程投资具体实施阶段建筑物实体形成阶段力物力财力消耗阶段投资支出部分阶段落实阶段投资控制需解决方面问题：选择什样施工单位承担施工务二采什招标方式选择施工单位三投资者施工单位签订什类型承包合四具体施工程中进行效造价控制施工单位必然具备良身素质施工程中保质量保工期保安全履行合应责义务工程实施阶段严格执行工程招标保障建设资金节约合理效合订立规范严密职责义务分清影响造价延误工期等素约定法定形式确定保障双方合法权益然项目施工程中节约投资性已浪费投资性然投资控制予足够重视特强化执行检查两职投资控制部门专项目工程造价实施踪理时收集种工程造价动态变化资料仅仅检查施工单位否规定时间完成规定工作工程发生索赔时投资控制员仔细审核施工单位提出索赔文件原合文件技术资料等剔中合理索赔求外建设单位加强现场施工理严格控制施工方工程变更材料代现场签证额外工种预算外费特殊情况坚决做设计变更确必先做预算花钱必工程变更专业预算员施工方时算清应增减款项时掌握工程造价增加额度避免积压成堆心中数相关员督促施工方做种记录特隐蔽工程记录签证工作减少结算时扯皮现象外工程中材料设备费约占工程费６５％设备电梯中央空调等开
发商提供材料设备工程造价控制重点投资开发企业定严格制度关员定密切注意市场行情掌握材料设备信息价格物美价廉渠道确保定材料设备质量优良价格合理：时加强工程进度款支付控制理工程进度款支付应根施工合招标文件施工实际完成工程量进行做拨款度心中数时检查进度款运情况保证施工程期约正常进行时建设单位定相关程序办事尊重科学克服盲目指挥造成浪费特搞连带建设意增加设计容免带工程造价涨工程预算控制设计概算避免投资三超现象
五项目终结阶段投资控制
工程项目终结阶段种具特殊性质工作阶段工作量复杂繁琐相讲求相关审核员具备深厚专业基础良职业道德确定终结阶段工作责终结阶段工作切实负责加强结算理严审核关严格审查工程量根施工合求工程量清单招标工程结算投标综合单价次包死作调整工程预算外费严格审核符合规定签证设计变更律核减费合明确包含费属风险包含费未合条款履行违约责等律核减费实际发生工程量变更工程量清单漏项计算误差合约定进行调整结算时工程量清单中原项目应报价中综合单价确定工程量清单中类似项目参类似工程项目报价中综合单价商定工程量清单中没项目现行预算定额关规定结算工程结算中定实行复核会签制度监理工程师初审企业预算部门复审企业部会审外清楚认识投资项目结算仅仅建设项目投入土建安装费包括土出金设计勘察费设备购置建设项目中开支全部费外进步做项目投资造价理保证结算价合理准确建设单位做监理审核身复核基础应选择资质社会信誉高工程造价咨询机构决算予审核发挥职专业单位特长进步造价关降低投资成次终结阶段费控制需注意忽视建立费限额奖励结合制度工作质量工作费机结合起进行控制切实做投资者建设单位施工企业部门相互交接制度确保工程价值完整时实现
投资项目竣工建立项目评估制度投资决策项目建成社会效益济收益进行评价总结项目建设成功验项目建设中存问题项目决策投资提供
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加强理提高员工素质 领导者员工素质技影响投资成非常重素投资领导者投资成控制部门事情更需家参工作中时刻注意节约深入挖掘降低投入种潜中企业投资影响企业职工否高度企业负责翁责感降低项目投资成动性投资控制首先赖企业科学理领导重视提倡身作良投资控制系统环境氛围次需职工素质业务水普遍提高决策部门决策者明确投资项目否合理工程项目选择否科学提高投资效益负责规划设计部门做工程项目优化设计量减少设计变更工程部门注意加强现场理合理安排工期成控制部门局限预算审计定供应商讨价价更精通招标合理工程技术等知识外企业需强力制度约束适利益机制充分调动员工热情积极性约束机制监督机制相配
二决策阶段投资控制
决策阶段投资成然般占项目投资百分千分中工作性质优劣项目投资总额影响程度高达６０％项目否开发成功首先提高投资决策质量关键前期市场预测正确性行性研究深度精度前期工作深度否位项目定位否准确阶段必须开发项目进行供需分析分析者需确定项目合理功项目投资根问题果步工作出现失误投资建成项目合需投资浪费方面深入分析者购房者身情况确定优势劣势潜力等方面调查预测环境机遇发展趋势根两方面情况确定投资者什功需求发挥投资者优势利环境形势机遇投资项目必须切实做项目行性研究报告决策定精确譬房产开发中必须某开发块笔拟投资产资金开始进行投资机会研究项目行性研究项目策划中间包括市场调研项目题定位目标客户定位规划设计建议营销策划等提出项目否应该投资科学进行工程项目效益分析编制投资估算房产企业言整项目控制关键环外注意投资阶段费控制中型项目说投资阶段费数额
三规划设计阶段投资控制
设计质量规划设计阶段首控制素设计质量仅投资项目达国家规定功达某求更重项目建成交付产生济效益少然设计费占总投资例限工程造价影响程度般工程设计占项目投资３０％～４０％
设计质量抓优化设计方案问题通常项目投资般程规划概念设计方案设计扩初设计技术设计施工图设计设计阶段需编制相应工程造价控制文件投资估算设计概算修正概算施工图预算逐步粗细确定工程造价控制目标分阶段审批切块分解层层控制工程造价实现投资限额控制理设计济相接做工程项目限额设计目前国设计部门普遍存重技术轻济倾工程济员设计员工作紧密结合缺乏相互协调关员责权利明确酿成设计阶段造价理积极性高达设计规范设计标准工程数量概算指标等方面控制求项目投资埋隐患 投资开发商身具备定专业知识时设计员密切联系结构形式建筑装饰材料设备应慎重考虑设计做细做深真正做优化设计外忽视设计费控制根笔者年实践验设计费低意味项目投资额设计费控制目标费合理费界线设计费设计质量项目控制综合考虑设计阶段采招标形式选择设计单位实行设计费限额设计费奖励结合方法设计费控制质量结合起设计优方案
四施工阶段投资控制
工程项目施工阶段工程投资具体实施阶段建筑物实体形成阶段力物力财力消耗阶段投资支出部分阶段落实阶段投资控制需解决方面问题：选择什样施工单位承担施工务二采什招标方式选择施工单位三投资者施工单位签订什类型承包合四具体施工程中进行效造价控制施工单位必然具备良身素质施工程中保质量保工期保安全履行合应责义务工程实施阶段严格执行工程招标保障建设资金节约合理效合订立规范严密职责义务分清影响造价延误工期等素约定法定形式确定保障双方合法权益然项目施工程中节约投资性已浪费投资性然投资控制予足够重视特强化执行检查两职投资控制部门专项目工程造价实施踪理时收集种工程造价动态变化资料仅仅检查施工单位否规定时间完成规定工作工程发生索赔时投资控制员仔细审核施工单位提出索赔文件原合文件技术资料等剔中合理索赔求外建设单位加强现场施工理严格控制施工方工程变更材料代现场签证额外工种预算外费特殊情况坚决做设计变更确必先做预算花钱必工程变更专业预算员施工方时算清应增减款项时掌握工程造价增加额度避免积压成堆心中数相关员督促施工方做种记录特隐蔽工程记录签证工作减少结算时扯皮现象外工程中材料设备费约占工程费６５％设备电梯中央空调等开
发商提供材料设备工程造价控制重点投资开发企业定严格制度关员定密切注意市场行情掌握材料设备信息价格物美价廉渠道确保定材料设备质量优良价格合理：时加强工程进度款支付控制理工程进度款支付应根施工合招标文件施工实际完成工程量进行做拨款度心中数时检查进度款运情况保证施工程期约正常进行时建设单位定相关程序办事尊重科学克服盲目指挥造成浪费特搞连带建设意增加设计容免带工程造价涨工程预算控制设计概算避免投资三超现象
五项目终结阶段投资控制
工程项目终结阶段种具特殊性质工作阶段工作量复杂繁琐相讲求相关审核员具备深厚专业基础良职业道德确定终结阶段工作责终结阶段工作切实负责加强结算理严审核关严格审查工程量根施工合求工程量清单招标工程结算投标综合单价次包死作调整工程预算外费严格审核符合规定签证设计变更律核减费合明确包含费属风险包含费未合条款履行违约责等律核减费实际发生工程量变更工程量清单漏项计算误差合约定进行调整结算时工程量清单中原项目应报价中综合单价确定工程量清单中类似项目参类似工程项目报价中综合单价商定工程量清单中没项目现行预算定额关规定结算工程结算中定实行复核会签制度监理工程师初审企业预算部门复审企业部会审外清楚认识投资项目结算仅仅建设项目投入土建安装费包括土出金设计勘察费设备购置建设项目中开支全部费外进步做项目投资造价理保证结算价合理准确建设单位做监理审核身复核基础应选择资质社会信誉高工程造价咨询机构决算予审核发挥职专业单位特长进步造价关降低投资成次终结阶段费控制需注意忽视建立费限额奖励结合制度工作质量工作费机结合起进行控制切实做投资者建设单位施工企业部门相互交接制度确保工程价值完整时实现
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