住房抵押贷款证券化实质构建模式—济工作
容摘：住房贷款证券化指银行住房抵押贷款证券化银行迅速收回滞留长期住房抵押贷款资金银行更资金周转发放住房抵押贷款银行较低成调整资产负债结构消短存长贷现象更参住房金融市场进行业务创新进行住房抵押贷款证券化开拓住房金融二级市场解决级市场身法解决关流动性资金供等系列问题进形成较完备住房金融体系文重点探讨住房抵押贷款证券化实质性容模式构建
关键词：住房抵押贷款 证券化 信保证体系 证券化市场 模式
住房抵押贷款证券化住房抵押贷款担保发行金融市场买卖证券包括抵押贷款券抵押贷款支付担保种证券通房产抵押银行已抵押房产债权(种债权房产抵押级市场形成购买房屋消费者购买房屋作款保证银行等金融机构取贷款购买房屋时银行等金融机构形成贷法律关系)转定机构机构成千万已抵押房产债权包市场金融市场吸收资金投房产抵押银行样房产抵押级市场二级市场相通形成良性资金市场
美国证券化已成住房融资方式美国住房抵押贷款证券化运作程简概括：首先住房抵押贷款机构（商业银行住房储蓄机构等）充原始权益（发起Originator）真买销售（True Sale）方式持抵押贷款债权合法转特设载体（Special Purpose VehicleSPV ）（通常说证券化公司）次转程中通常信评级机构信增级机构参中通评估担保保险等形式特设载体（SPV）进行信升级第三特设载体（SPV）证券化目成立特信托机构受基础抵押支撑信评级增级资市场发行抵押担保证券募集资金募集资金购买发起转抵押债权第四服务负责原始债务收款然源证券化抵押债权产生现金转交特设载体受托该受托抵押担保证券投资者支付利息根容分析住房抵押贷款证券化实质四容
设计独立贷款抵押证券公司
确立
发展住房抵押贷款（MBS）模式前基步骤建立证券化专门机构（SPCSPV）组织引导MBS国利试点推进通常说根房产抵押贷款证券发行体性质证券机构般三种基模式：政府理住房抵押贷款证券机构二政府支持社会公众法机构持股商业方式运作住宅贷款证券公司三纯粹社会法机构甚私持股住宅贷款证券公司三方面基判断：
政府导设立证券化专门机构发展住房抵押贷款(MBS)隐含着公政策目标支持中低收入居民购房促进住宅金融体系稳定住宅产业发展等等政府应承担职责包括美国许西方国家政府MBS运作中起着核心作美国家SPV政府予众优惠政策类政府信誉隐性担保MBS利开展交易成降低十分重然政府导体现方面例加强MBS程相关体监制定相关财务会计制度予规范等
建立政府背景证券化专门机构作推进MBS出发点基两方面考虑：方面首先建立政府背景证券化专门机构住房抵押贷款级市场二级市场发展奠定良基础方面助防止民间发性试点带额外改革成利充分体现政府公政策具体目标
证券化专门机构出资方式两种考虑：国成立推进MBS证券化专门机构考虑两种出资方式种参中央汇金公司模式利外汇储备进行注资种发展MBS纳入国家政策性金融体系现政策性银行注资成立证券化专门机构国家开发银行政府开发性金融机构具准权级国家信国家开发银行发起成立证券化专门机构非常错选择住房抵押贷款债权身存风险定程度影响住房抵押贷款证券化实施维护住房抵押贷款业务美国政府设政府性质信保险机构专门申请住房贷款提供济担保保险住房贷款债权证券化美国政府保险机构时该类证券发行体进行较全面信担保时制定种法规防范金融机构开展住房抵押贷款证券化程中存众风险正健全完善住房贷款证券保险制度住房贷款权基础证券资产风险程度合理控制住房贷款证券发行交易利展开
目前建设银行推出住房抵押贷款支持证券业务银行定规模房贷资产筛选集合信托受托机构受托机构述资产产生现金流基础发行证券证券产品债券形式银行间债券市场发行流通
建立信保证体系
已收购抵押担保债权组群政府信加强保险公司等信保证机构作担保
时支付息获较高信评估
首先国建立独立评估体系住房抵押贷款证券化会包形式进行标较域房屋组合起缺乏影响力独立资产评估公司情况价面建筑质评估显然会定技术难度 国必建立独立评估体系时国目前没完整资信体系快建立健全信制度包括信登记评估风险防范等系列制度偿债力进行评估推广住房抵押贷款证券化必措施
次确保担保中间信降低住房抵押贷款证券化风险美国基住房抵押贷款证券必须具全国公认统计评级机构评定两类高级中类资格种评定级通常必须提供某形式信提高20世纪30年代美国设立联邦产贷款银行委员会政府国民抵押协会联邦国民抵押协会联邦房屋贷款抵押公司商业银行组成套完整抵押贷款体系住房抵押信贷业务采取优惠措施国目前建立住房公积金制度外没完整住房金融体系相关保险体系现住房信贷仅银行质量资产增长速度快果没完整信担保体系面积推行住房信贷资产证券化银行潜风险
国现特殊情况更必政府积极支持甚导政府导体现支持者直接参设立证券化专门机构（SPCSPV）制定种方针政策法律法规制定种标准等政府导运作方式国处利体现落实政府种公政策二政府通影响SPV间接调控货币市场资市场三利降低揭证券化运作成免昂贵信增级费便揭证券化起步四揭证券化运作体较集中利形成统揭证券化市场利促进全国整区范围揭贷款标准化五国现阶段种中介机构信等级较低诚信度进步提高种情况政府出面进行证券化增强市场信心
构建住房抵押贷款二级市场
建立完善坚实住房抵押贷款级市场
完整住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款级市场住房抵押贷款二级市场抵押贷款级市场揭贷款市场指购房者（揭）房产作抵押金融机构申请贷款银行进行严格审查发放贷款市场级市场通证券承销等中介机构作抵押债权证券市场转广投资者企业法金融机构拥
般情况投资房产抵押债权投资者级市场购房者般证券投资者
级市场形成银行拥房产抵押债权通金融市场转证券投资者取进行房产抵押贷款资金
抵押贷款级市场涉银行安全性盈利性流动性银行贷揭资金银行储蓄者负债储蓄期限般较短揭贷款款期限较长银行长期资产短期负债匹配化解未确定性带风险二资产流动性期限呈反方变动期限越长流动性越低住房抵押贷款身特性决定流动性较差目前银行严格限制贷款期限三风险揭贷款期限长债权资产银行面利率风险外客户某种原失偿力者认违约产生利益超违约产生损失时会发生信风险述原银行开展住房抵押贷款业务积极性高目前银行普遍惜贷重成鉴提高银行积极性参发达国家作法努力推动住房抵押贷款证券化发展房产抵押贷款二级市场
筑构完善流动性较强抵押贷款二级市场
住房抵押贷款二级市场分证券化市场非证券化市场两部分住房抵押贷款证券化抵押债权证券化房产证券化种指住房抵押贷款机构持抵押债权汇集重组抵押组群政府机构私机构担保信加强证券形式出售投资者融资程形成资金流通市场称抵押贷款二级市场非证券化市场指投资者直接买断住房抵押贷款实现相关债权体直接转换
美加特点先级市场住房抵押贷款保险担保级市场较规范基础发展二级市场级市场保险担保二级市场MBS担保风险降低目前美加住房抵押贷款利率MBS利率间利差般05百分点中包括服务费二级市场担保费果级市场规范贷风险二级市场MBS担保风险者MBS进行信增级成高会削弱投资者MBS兴趣方面二级市场发展进步促进级市场规范
发行抵押贷款证券必须建立完善流动性较强抵押贷款二级市场包括：首先制定相应法律法规保证正常交易秩序住房抵押贷款证券效流动效应真正发挥目前国证券化方面法制建设滞推行住房抵押贷款证券化关理部门面着建立完善关金融市场房产市场法律法规务二深化金融改革国银行商业化时应力发展寿保险公司养老基金投资银行抵押银行非银行金融机构建立元化投资融资机构推进金融机构营机制转换扩住房信贷资金源三开发新贷款种类目前国房产抵押贷款形式职工住房抵押贷款形式单限制条件严格严重制约住房抵押贷款市场发展针情况应学国外验吸收适合国情贷款形式分级偿抵押贷款调整价格抵押贷款等推动住房抵押贷款二级市场发展
住房抵押贷款证券化模式构建
关模式选择直国银行界争议断话题建设银行工商银行报方案中采取表融资模式2002年底央行希商业银行提出表外融资方案步位推进房贷证券化银行热衷准表外融资模式中国法律允许银行出资成立相关机构表外融资模式已成银行进行房贷证券化惟通道建行终方案采表外融资模式银行外部设立特殊机构（SPV）收购银行资产实现资产真实出售SPV般分特殊目公司（SPC）特殊目信托（SPT）两种形式SPC符合公司法规定建行采SPT方式公开债券市场进行招标基发行基中长期信贷资产信托计划者债券中长期资产变现提高流动性减少信贷风险
国际住房抵押贷款证券化模式
模式争房贷证券化实施方案焦点住房抵押贷款证券化模式选择国际三种通行模式：北美模式(美国加)称表外融资模式银行外部设立特殊机构（SPV）收购银行资产实现资产真实出售二欧洲模式（德国模式）称表融资模式银行部设立机构机构运作证券化业务资产权属银行保留银行资产负债表中三澳利亚模式亚洲模式(香港日等)称准表外模式银行出资成立SPV资产剥离出中成熟完善久远北美模式
北美模式强调政府准政府机构做信担保政府信誉担保住房抵押贷款证券美加评定三A级证券等国债风险证券证券市场占半壁江山形成传统股票债券等证券业分庭抗争局势加没专设证券发行机构贷款发起证券发行机构加抵押住宅公司(政府机构负责审批监该证券市场证券提供信担保证券市场提供支付托等金融服务中提取保险费担保费资格审查费)审批认事政府担保抵押贷款业务金融机构均成证券发行样做优势避免政府担保机构资产负债衡需发行债券融通资金风险效实现真实出售通资格认定加强监降低抵押贷款证券化运作风险收取保费补偿拖欠风险保障证券利息时支付北美住房抵押贷款证券信誉高品种流动性强收益稳定特点成金融市场类债券定价参标准
欧洲国住房抵押贷款证券市场金融机构持住房贷款基础发行抵押贷款证券没政府信担保前提赖信机制增强提高信等级该证券低收益率较高风险率难博投资者青睐发展落北美国家
香港金融理局作债券发行理代理注资成立香港揭抵押公司该公司担抵押贷款证券发行专门事抵押贷款证券化运作通金融机构购买抵押贷款建立起贷款库发行担保抵押贷款证券提高信等级降低营风险该揭抵押公司保险公司联合发起住房抵押贷款保险计划通实力保险公司签署保险协议投资者提供信担保揭证券公司(HKMC)正通抵押贷款买卖逆回购贷款债券转换调控货币供减少港元利率波动
制度引领市场北美政府导型模式优势显著规范市场运作提高住房抵押贷款证券信誉等方面做工作极具成效 房产[飞诺网FENOCN]
国住房抵押贷款证券化选择模式
前国推行MBS三种具体模式选择：
HKMC模式：谓HKMC模式指参香港揭公司发展基验首先政府导成立公司形式证券化专门机构政府予定融资支持发展MBS初期该证券化公司方面购买持住房抵押贷款(Buy and Holding)方面引导促进抵押贷款级市场二级市场完善发行MBS产品创造条件满足政府针住房抵押贷款住宅金融宏观调控目标未方面条件（包括法律制度条件）成熟该证券化公司通新SPCSPV发行抵押贷款证券实现MBS表外操作
Fannie Mae模式：谓Fannie Mae模式指参美国Fannie Mae公司发展基验先政府成立证券化公司该证券化公司基职定位实现政府住宅金融体系发展中部分政策性金融目标未条件成熟该公司效外部条件发行真正MBS产品MBS分散化抵押贷款组合抵押参证书组合支持
CMHC模式：谓CMHC模式指参加抵押住宅公司验职定位确立成立证券化公司未发展模式早1945年加联邦政府成立CMHC1987年CMHC营范围进步扩成加抵押贷款证券业务机构种制度安排事政府担保抵押贷款业务金融机构包括银行信托公司保险公司贷款公司信社等加抵押住房公司资格认定均成抵押贷款证券发行机构次发行需CHMC审批金融机构成抵押贷款证券投资者加抵押住房公司委托蒙特利尔信托公司（CPTA）作中央支付汇兑机构负责发行机构收回抵押贷款息证券投资支付收益CMHC提供市场交易价格等方面信息
种模式中没特设证券发行机构（SPV）效实现真实出售已出售资产银行资产真实剥离果鉴种模式证券化公司未业务应定位两方面
MBS市场进行监二负责贷款保险证券期支付担保中提取保险担保费资格审查费
国应鉴加模式通立法成立全国性住房抵押证券公司(政府机构)作业务机构负责审批监证券市场证券提供信担保市场提供支付托等金融服务设计抵押证券市场框架时应抵押证券市场整金融市场机结合起住房信贷揽子货币供机结合起样利优化金融结构融资结构促进整金融业国民济协调发展首先住房抵押证券公司根市场需求创建样化金融产品：尝试推出抵押贷款批发买卖业务银行资金短缺时抵押证券公司通收购抵押贷款银行注入资金缓解银行流动性风险市场利率降银行资金充裕时抵押证券公司通逆操作出售抵押贷款银行继续享抵押贷款带稳定收益利银行改善资产结构二尝试银行抵押贷款证券公司债券置换银行证券公司出售抵押贷款换取价证券种置换方面避免银行出售贷款资产萎缩方面银行持债券中获固定收益贷款服务费收入次构建市场供需网络建立标准化抵押担保保险合约通完善证券交易程中中介服务降低信风险更防范抵押证券市场运作风险住房抵押证券公司商业保险公司联合推出抵押贷款保险业务建立全国统抵押保险计划弥补城市置业担保公司业务运作规范专业水准低抗风险力弱弊端级市场抵押贷款信保险二级市场证券担保机结合起源头(抵押级)降低抵押贷款信风险抵押证券公司投资者提供偿付担保力更加坚实
住房抵押贷款证券化模式构建中应注意： 首先建立健全完善运行机制法律体制消确定性保障MBS利运行关键次抵押贷款偿银行贷款抵押房没收强制拍卖居住社会问题第三国运行MBS重问题便银行房贷证券化需求证券化意义通市场限资转化限资提高资金周转率国商业银行资金充足贷款证券化愁没资金需求旺潜力巨建议先针公积金贷款推行证券化着商业化住房抵押贷款业务断增长推行住房抵押贷款证券化证券投资证券资产亲营资产便会形成种风险风险必然求定代价资产转化证券会价值流失影响投资者选择证券推行MBS面问题
国推行住房抵押贷款证券化仅种工具创新更重实现种制度创新更金融产品创新提供动力机制满足种金融机构优化资产结构获取利润降低风险时引导社会资金流居民生活密切相关普通住宅市场拉动国民济增长
参考文献：
1李元喜民币利率提高加快实施房产证券化深层探讨深圳：特区济2004（12）
2张超英瞿祥辉资产证券化原理实务实例[M]北京济科学出版社1998
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住房抵押贷款证券化实质构建模式—济工作
容摘：住房贷款证券化指银行住房抵押贷款证券化银行迅速收回滞留长期住房抵押贷款资金银行更资金周转发放住房抵押贷款银行较低成调整资产负债结构消短存长贷现象更参住房金融市场进行业务创新进行住房抵押贷款证券化开拓住房金融二级市场解决级市场身法解决关流动性资金供等系列问题进形成较完备住房金融体系文重点探讨住房抵押贷款证券化实质性容模式构建
关键词：住房抵押贷款 证券化 信保证体系 证券化市场 模式
住房抵押贷款证券化住房抵押贷款担保发行金融市场买卖证券包括抵押贷款券抵押贷款支付担保种证券通房产抵押银行已抵押房产债权(种债权房产抵押级市场形成购买房屋消费者购买房屋作款保证银行等金融机构取贷款购买房屋时银行等金融机构形成贷法律关系)转定机构机构成千万已抵押房产债权包市场金融市场吸收资金投房产抵押银行样房产抵押级市场二级市场相通形成良性资金市场
美国证券化已成住房融资方式美国住房抵押贷款证券化运作程简概括：首先住房抵押贷款机构（商业银行住房储蓄机构等）充原始权益（发起Originator）真买销售（True Sale）方式持抵押贷款债权合法转特设载体（Special Purpose VehicleSPV ）（通常说证券化公司）次转程中通常信评级机构信增级机构参中通评估担保保险等形式特设载体（SPV）进行信升级第三特设载体（SPV）证券化目成立特信托机构受基础抵押支撑信评级增级资市场发行抵押担保证券募集资金募集资金购买发起转抵押债权第四服务负责原始债务收款然源证券化抵押债权产生现金转交特设载体受托该受托抵押担保证券投资者支付利息根容分析住房抵押贷款证券化实质四容
设计独立贷款抵押证券公司
确立
发展住房抵押贷款（MBS）模式前基步骤建立证券化专门机构（SPCSPV）组织引导MBS国利试点推进通常说根房产抵押贷款证券发行体性质证券机构般三种基模式：政府理住房抵押贷款证券机构二政府支持社会公众法机构持股商业方式运作住宅贷款证券公司三纯粹社会法机构甚私持股住宅贷款证券公司三方面基判断：
政府导设立证券化专门机构发展住房抵押贷款(MBS)隐含着公政策目标支持中低收入居民购房促进住宅金融体系稳定住宅产业发展等等政府应承担职责包括美国许西方国家政府MBS运作中起着核心作美国家SPV政府予众优惠政策类政府信誉隐性担保MBS利开展交易成降低十分重然政府导体现方面例加强MBS程相关体监制定相关财务会计制度予规范等
建立政府背景证券化专门机构作推进MBS出发点基两方面考虑：方面首先建立政府背景证券化专门机构住房抵押贷款级市场二级市场发展奠定良基础方面助防止民间发性试点带额外改革成利充分体现政府公政策具体目标
证券化专门机构出资方式两种考虑：国成立推进MBS证券化专门机构考虑两种出资方式种参中央汇金公司模式利外汇储备进行注资种发展MBS纳入国家政策性金融体系现政策性银行注资成立证券化专门机构国家开发银行政府开发性金融机构具准权级国家信国家开发银行发起成立证券化专门机构非常错选择住房抵押贷款债权身存风险定程度影响住房抵押贷款证券化实施维护住房抵押贷款业务美国政府设政府性质信保险机构专门申请住房贷款提供济担保保险住房贷款债权证券化美国政府保险机构时该类证券发行体进行较全面信担保时制定种法规防范金融机构开展住房抵押贷款证券化程中存众风险正健全完善住房贷款证券保险制度住房贷款权基础证券资产风险程度合理控制住房贷款证券发行交易利展开
目前建设银行推出住房抵押贷款支持证券业务银行定规模房贷资产筛选集合信托受托机构受托机构述资产产生现金流基础发行证券证券产品债券形式银行间债券市场发行流通
建立信保证体系
已收购抵押担保债权组群政府信加强保险公司等信保证机构作担保
时支付息获较高信评估
首先国建立独立评估体系住房抵押贷款证券化会包形式进行标较域房屋组合起缺乏影响力独立资产评估公司情况价面建筑质评估显然会定技术难度 国必建立独立评估体系时国目前没完整资信体系快建立健全信制度包括信登记评估风险防范等系列制度偿债力进行评估推广住房抵押贷款证券化必措施
次确保担保中间信降低住房抵押贷款证券化风险美国基住房抵押贷款证券必须具全国公认统计评级机构评定两类高级中类资格种评定级通常必须提供某形式信提高20世纪30年代美国设立联邦产贷款银行委员会政府国民抵押协会联邦国民抵押协会联邦房屋贷款抵押公司商业银行组成套完整抵押贷款体系住房抵押信贷业务采取优惠措施国目前建立住房公积金制度外没完整住房金融体系相关保险体系现住房信贷仅银行质量资产增长速度快果没完整信担保体系面积推行住房信贷资产证券化银行潜风险
国现特殊情况更必政府积极支持甚导政府导体现支持者直接参设立证券化专门机构（SPCSPV）制定种方针政策法律法规制定种标准等政府导运作方式国处利体现落实政府种公政策二政府通影响SPV间接调控货币市场资市场三利降低揭证券化运作成免昂贵信增级费便揭证券化起步四揭证券化运作体较集中利形成统揭证券化市场利促进全国整区范围揭贷款标准化五国现阶段种中介机构信等级较低诚信度进步提高种情况政府出面进行证券化增强市场信心
构建住房抵押贷款二级市场
建立完善坚实住房抵押贷款级市场
完整住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款级市场住房抵押贷款二级市场抵押贷款级市场揭贷款市场指购房者（揭）房产作抵押金融机构申请贷款银行进行严格审查发放贷款市场级市场通证券承销等中介机构作抵押债权证券市场转广投资者企业法金融机构拥
般情况投资房产抵押债权投资者级市场购房者般证券投资者
级市场形成银行拥房产抵押债权通金融市场转证券投资者取进行房产抵押贷款资金
抵押贷款级市场涉银行安全性盈利性流动性银行贷揭资金银行储蓄者负债储蓄期限般较短揭贷款款期限较长银行长期资产短期负债匹配化解未确定性带风险二资产流动性期限呈反方变动期限越长流动性越低住房抵押贷款身特性决定流动性较差目前银行严格限制贷款期限三风险揭贷款期限长债权资产银行面利率风险外客户某种原失偿力者认违约产生利益超违约产生损失时会发生信风险述原银行开展住房抵押贷款业务积极性高目前银行普遍惜贷重成鉴提高银行积极性参发达国家作法努力推动住房抵押贷款证券化发展房产抵押贷款二级市场
筑构完善流动性较强抵押贷款二级市场
住房抵押贷款二级市场分证券化市场非证券化市场两部分住房抵押贷款证券化抵押债权证券化房产证券化种指住房抵押贷款机构持抵押债权汇集重组抵押组群政府机构私机构担保信加强证券形式出售投资者融资程形成资金流通市场称抵押贷款二级市场非证券化市场指投资者直接买断住房抵押贷款实现相关债权体直接转换
美加特点先级市场住房抵押贷款保险担保级市场较规范基础发展二级市场级市场保险担保二级市场MBS担保风险降低目前美加住房抵押贷款利率MBS利率间利差般05百分点中包括服务费二级市场担保费果级市场规范贷风险二级市场MBS担保风险者MBS进行信增级成高会削弱投资者MBS兴趣方面二级市场发展进步促进级市场规范
发行抵押贷款证券必须建立完善流动性较强抵押贷款二级市场包括：首先制定相应法律法规保证正常交易秩序住房抵押贷款证券效流动效应真正发挥目前国证券化方面法制建设滞推行住房抵押贷款证券化关理部门面着建立完善关金融市场房产市场法律法规务二深化金融改革国银行商业化时应力发展寿保险公司养老基金投资银行抵押银行非银行金融机构建立元化投资融资机构推进金融机构营机制转换扩住房信贷资金源三开发新贷款种类目前国房产抵押贷款形式职工住房抵押贷款形式单限制条件严格严重制约住房抵押贷款市场发展针情况应学国外验吸收适合国情贷款形式分级偿抵押贷款调整价格抵押贷款等推动住房抵押贷款二级市场发展
住房抵押贷款证券化模式构建
关模式选择直国银行界争议断话题建设银行工商银行报方案中采取表融资模式2002年底央行希商业银行提出表外融资方案步位推进房贷证券化银行热衷准表外融资模式中国法律允许银行出资成立相关机构表外融资模式已成银行进行房贷证券化惟通道建行终方案采表外融资模式银行外部设立特殊机构（SPV）收购银行资产实现资产真实出售SPV般分特殊目公司（SPC）特殊目信托（SPT）两种形式SPC符合公司法规定建行采SPT方式公开债券市场进行招标基发行基中长期信贷资产信托计划者债券中长期资产变现提高流动性减少信贷风险
国际住房抵押贷款证券化模式
模式争房贷证券化实施方案焦点住房抵押贷款证券化模式选择国际三种通行模式：北美模式(美国加)称表外融资模式银行外部设立特殊机构（SPV）收购银行资产实现资产真实出售二欧洲模式（德国模式）称表融资模式银行部设立机构机构运作证券化业务资产权属银行保留银行资产负债表中三澳利亚模式亚洲模式(香港日等)称准表外模式银行出资成立SPV资产剥离出中成熟完善久远北美模式
北美模式强调政府准政府机构做信担保政府信誉担保住房抵押贷款证券美加评定三A级证券等国债风险证券证券市场占半壁江山形成传统股票债券等证券业分庭抗争局势加没专设证券发行机构贷款发起证券发行机构加抵押住宅公司(政府机构负责审批监该证券市场证券提供信担保证券市场提供支付托等金融服务中提取保险费担保费资格审查费)审批认事政府担保抵押贷款业务金融机构均成证券发行样做优势避免政府担保机构资产负债衡需发行债券融通资金风险效实现真实出售通资格认定加强监降低抵押贷款证券化运作风险收取保费补偿拖欠风险保障证券利息时支付北美住房抵押贷款证券信誉高品种流动性强收益稳定特点成金融市场类债券定价参标准
欧洲国住房抵押贷款证券市场金融机构持住房贷款基础发行抵押贷款证券没政府信担保前提赖信机制增强提高信等级该证券低收益率较高风险率难博投资者青睐发展落北美国家
香港金融理局作债券发行理代理注资成立香港揭抵押公司该公司担抵押贷款证券发行专门事抵押贷款证券化运作通金融机构购买抵押贷款建立起贷款库发行担保抵押贷款证券提高信等级降低营风险该揭抵押公司保险公司联合发起住房抵押贷款保险计划通实力保险公司签署保险协议投资者提供信担保揭证券公司(HKMC)正通抵押贷款买卖逆回购贷款债券转换调控货币供减少港元利率波动
制度引领市场北美政府导型模式优势显著规范市场运作提高住房抵押贷款证券信誉等方面做工作极具成效 房产[飞诺网FENOCN]
国住房抵押贷款证券化选择模式
前国推行MBS三种具体模式选择：
HKMC模式：谓HKMC模式指参香港揭公司发展基验首先政府导成立公司形式证券化专门机构政府予定融资支持发展MBS初期该证券化公司方面购买持住房抵押贷款(Buy and Holding)方面引导促进抵押贷款级市场二级市场完善发行MBS产品创造条件满足政府针住房抵押贷款住宅金融宏观调控目标未方面条件（包括法律制度条件）成熟该证券化公司通新SPCSPV发行抵押贷款证券实现MBS表外操作
Fannie Mae模式：谓Fannie Mae模式指参美国Fannie Mae公司发展基验先政府成立证券化公司该证券化公司基职定位实现政府住宅金融体系发展中部分政策性金融目标未条件成熟该公司效外部条件发行真正MBS产品MBS分散化抵押贷款组合抵押参证书组合支持
CMHC模式：谓CMHC模式指参加抵押住宅公司验职定位确立成立证券化公司未发展模式早1945年加联邦政府成立CMHC1987年CMHC营范围进步扩成加抵押贷款证券业务机构种制度安排事政府担保抵押贷款业务金融机构包括银行信托公司保险公司贷款公司信社等加抵押住房公司资格认定均成抵押贷款证券发行机构次发行需CHMC审批金融机构成抵押贷款证券投资者加抵押住房公司委托蒙特利尔信托公司（CPTA）作中央支付汇兑机构负责发行机构收回抵押贷款息证券投资支付收益CMHC提供市场交易价格等方面信息
种模式中没特设证券发行机构（SPV）效实现真实出售已出售资产银行资产真实剥离果鉴种模式证券化公司未业务应定位两方面
MBS市场进行监二负责贷款保险证券期支付担保中提取保险担保费资格审查费
国应鉴加模式通立法成立全国性住房抵押证券公司(政府机构)作业务机构负责审批监证券市场证券提供信担保市场提供支付托等金融服务设计抵押证券市场框架时应抵押证券市场整金融市场机结合起住房信贷揽子货币供机结合起样利优化金融结构融资结构促进整金融业国民济协调发展首先住房抵押证券公司根市场需求创建样化金融产品：尝试推出抵押贷款批发买卖业务银行资金短缺时抵押证券公司通收购抵押贷款银行注入资金缓解银行流动性风险市场利率降银行资金充裕时抵押证券公司通逆操作出售抵押贷款银行继续享抵押贷款带稳定收益利银行改善资产结构二尝试银行抵押贷款证券公司债券置换银行证券公司出售抵押贷款换取价证券种置换方面避免银行出售贷款资产萎缩方面银行持债券中获固定收益贷款服务费收入次构建市场供需网络建立标准化抵押担保保险合约通完善证券交易程中中介服务降低信风险更防范抵押证券市场运作风险住房抵押证券公司商业保险公司联合推出抵押贷款保险业务建立全国统抵押保险计划弥补城市置业担保公司业务运作规范专业水准低抗风险力弱弊端级市场抵押贷款信保险二级市场证券担保机结合起源头(抵押级)降低抵押贷款信风险抵押证券公司投资者提供偿付担保力更加坚实
住房抵押贷款证券化模式构建中应注意： 首先建立健全完善运行机制法律体制消确定性保障MBS利运行关键次抵押贷款偿银行贷款抵押房没收强制拍卖居住社会问题第三国运行MBS重问题便银行房贷证券化需求证券化意义通市场限资转化限资提高资金周转率国商业银行资金充足贷款证券化愁没资金需求旺潜力巨建议先针公积金贷款推行证券化着商业化住房抵押贷款业务断增长推行住房抵押贷款证券化证券投资证券资产亲营资产便会形成种风险风险必然求定代价资产转化证券会价值流失影响投资者选择证券推行MBS面问题
国推行住房抵押贷款证券化仅种工具创新更重实现种制度创新更金融产品创新提供动力机制满足种金融机构优化资产结构获取利润降低风险时引导社会资金流居民生活密切相关普通住宅市场拉动国民济增长
参考文献：
1李元喜民币利率提高加快实施房产证券化深层探讨深圳：特区济2004（12）
2张超英瞿祥辉资产证券化原理实务实例[M]北京济科学出版社1998
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