二手房合纠纷
第篇：二手房合纠纷产生原
二手房合纠纷产生原避免二手房合
纠纷？
导读：买卖纠纷二手房市场火爆导致二手房合纠纷量发生二手房合纠纷产生原？购房者应避免发生二手房合纠纷？面您作出解答
二手房合纠纷产生原？
1委托合签订规范
般说房产纪机构应房屋买卖交易双方分签订委托合实践中房产纪机构房屋买卖双方签订份合称房屋买卖委托合房产买卖契约’补充协议房屋买卖合房屋买卖委托合容混起容约定含糊清缺斤少两
2二手房买卖合容完整
房屋买卖合中应明确房屋位置产权属面积结构格局装修质量附属设施等房屋物业理费交费状况房屋相关文书资料移交次价款合中重条款合中应写明总价款付款方式付款条件申请揭贷款定金尾款等双方明确国家规定缴交应缴交税费杂费果双方约定应合中明确约定次合
中应写明合签订期限支付价款期限交付房屋期限等交房时间条件办理相关手续程应合中明确写明支付价款方式应明确现金支票支付付款次付清分期交付缴纳定金时间数额分期付款步骤时间数额等
3二手房买卖合补充协议效力确定
房屋买卖程中常发生合签订方反悔愿买房者购房情形买卖双方常常否解约签订书面协议样旦发生纠纷买卖双方否解约方存错较难认定
二避免二手房合纠纷？
签定二手房合前买房应该仔细检查房屋状况样程度避免二手房合纠纷发生
1检查房屋产权证土证两证否齐全（房两证合）
2清楚产权证否抵押土证土年限记载
3检查房屋身质量点外注意房屋否卖房出租
4检查房产证产权姓名卖房身份证姓名否致
5产权证否果需出具
书面意证明夫妻情况需方出具证明避免纠纷
6买方说严格建设委员会二手房买卖合格式订立合外需细节问题纳入合容包括房屋物业理交接户籍迁移等问题
7买方留定房款作保证金等买房物业理交接户籍迁出房款全部交齐
8贷款法约办情况尤注意导致二手房合纠纷原买房合中事先约定设立期限果客观原期未办理揭贷款双方解决办法
二手房合纠纷产生原避免二手房合纠纷作解答总买卖二手房时事应充分重视二手房买卖合重性想容量写二手房合里样量避免二手房合纠纷发生果您写二手房买卖合够放心妨律师帮您关确保您二手房买卖利进行
第二篇：二手房买卖合纠纷
二手房买卖合纠纷
1房产纪机构规范操作二手房交易双方法律风险意识淡薄二手房买卖合纠纷案件发生原
2委托合签订规范
房产纪机构应二手房买卖交易双方分签订委托合实践中房产纪机构二手房买卖双方签订份合称二手房买卖委托合房产买卖
契约补充协议二手房买卖合二手房买卖委托合容混起容约定含糊清
3逃避居间义务
1)房产纪机构深圳市房产交易市场办理产权证时深圳市房产买卖契约（现变更深圳市存量房买卖合）签字盖章实双方权利义务反映合逃避居间义务
2)样旦发生纠纷买卖双方常会二手房买卖合否成立履行发生争议
3二手房买卖双方房产纪机构规范操作提高警惕选择正规房产纪机构免权利非法侵害
4合容完整
1)二手房买卖合应包括事名称姓名住标价款履行期限点方式违约责解决争议方式合生效中止终止解条款合变更转附件等8项容
2)二手房买卖合中应明确二手房位置产权属面积结构格局装修质量附属设施等二手房物业理费交费状况二手房相关文书资料移交
3)价款合中重条款合中应写明总价款付款方式付款条件申请揭贷款定金尾款等
4)双方明确国家规定缴交应缴交税费杂费果双方约定应合中明确约定
5)合中应写明合签订期限支付价款期限交付二手房期限等交房时间条件办理相关手续程应合中明确写明
6)支付价款方式应明确现金支票支付付款次付清分期交付缴纳定金时间数额分期付款步骤时间数额等
5二手房买卖合补充协议效力确定
1)二手房买卖程中常发生合签订方反悔愿买房者购房情形
2)买卖双方常常否解约签订书面协议样旦发生买卖双方否解约方存错较难认定
3)二手房中介员证言起较决定性作二手房中介员难保持中立状态否愿意作证存疑问
4)二手房买卖双方应二手房买卖合中补充协议效力作出限制明确约定签订书面补充协议具法律效力减少争议发生
深圳律师：黄华(12年律师验)
律师咨询：13242966417(免费)
执业律：广东蛇口律师事务(中国首家律)
律址：深圳市南山区创业路海王厦a座14层
第三篇：代理词(二手房买卖合纠纷)
代理词
尊敬审判长审判员：
xx律师事务接受告（反诉原告）王某委托指派作代理法出庭参加诉讼活动通开庭前案调查解结合刚法庭调查现针案争议问题结合相关规定提出代理意见供合议庭参考：
原告2014年11月14日签订二手房买卖合真实效 合签订体容标意思表示完全符合合效法律件案原告（反诉告）系具完全民事力法告（反诉原告）系具完全民事力然标房屋买卖意思表示真实合条款约定存违反法律行政法规强制性规定情形合签订日告交付定金50万说明合成立生效已开始履行
二关二手房买卖合变更认定
合事通协商致方式合容进行变更包括限标数量增减价款变化履行时间点方式变化等案中二手房买卖合存两次重变更：
（）2014年12月6日原告双方签订二手楼交易资金监协议应认定原合中购房资金监条款变更
原合中约定2014年11月30日前监首期款500万原告（反诉告）提供证二手楼交易资金监协议签订时间2014年12月6日金额100万该协议签署体原告双方原告（反诉告）签署协议行首期监行认然时间金额原合约定符份协议原告双发签署认定原合协议变更（案例中原告提供关限期履行合义务通知函具体时间详果2014年12月6日前前述行认定造成影响2014年12月6日单反变更具变更效力）
（二）2014年3月1日原告双方签订二手楼交易资金监补充协议应认定原合中购房款支付方式变更
原合约定购房款支付方式首期款加银行贷款2014年3月1日原告双方达成致签订二手楼交易资金监补充协议变更购房款支付方式次性现金支付监首期款100万截止日期2014年3月6日修改2014年4月6日系列行足认定原合履行方式变更
三告（反诉原告）约定履行相应合义务
合签订告（反诉原告）2014年11月14日交付定金50万2014年12月3日取截止日期2014年1月31日银行贷款授信1850万2014年12月6日监首期款100万截止2014年12月6日前述三项金额正等标房产转价格2014万元合义务履行完毕
2014年3月1日原告双方原合进行变更告（反诉原告）2014年3月3日银行监购房资金550万时监资金计650万日原告双方签订垫资赎楼业务合额贷款公司款1300万告（反诉原告）额贷款公司情况说明（见证x）中明确表明愿意告（反诉原告）垫资1300万行业惯例原告双方签订深圳市二手房买卖合时进行放款买卖合具双务时履行特征告约定签订深圳市二手房买卖合时支付购房尾款合交易惯额贷款公司承诺说明告（反诉原告）具备支付力
综述告（反诉原告）合签订变更中约履行合义务遵循诚实信原积极促成合目达成
四原告（反诉告）行构成违约
合签订标房产解抵押时间直处确定状态原告（反诉告）没实际行动积极消标房产权利瑕疵告（反诉原告）2014年12月6日履行完合关价款支付义务原告（反诉告）直2014年2月28日解标房产抵押懈怠履行标权利瑕疵担保义务
告（反诉原告）原合变更约履行合义务2014年3月7日致函原告（反诉告）求配合办理签署深圳市二手房买卖合办理户原告（反诉告）非未予回复配合2014年3月25日标房产抵押某银行办妥抵押款手续见原告（反诉告）行
表明没诚意履行合义务导致原合目法实现构成根性违约合法第九十四条规定告（反诉原告）求解合
五原告（反诉告）应承担违约责
合法百十四条规定原告（反诉告）应承担违约责支付违约金400万返定金50万元
综述原告（反诉告）没履行合诚意告（反诉原告）催告置理擅标房产抵押导致原合目法实现构成根性违约法应承担违约责请法庭支持告（反诉原告）正请求权益保障代理代理意见请法庭充分考虑
xx律师事务
律师：
xx年xx月xx日
第四篇：催告函(二手房买卖合纠纷)
催告函
林某某先生福州某某房产代理限公司：
双方2014年10月29日签订房产买卖纪合（简称合）合事三方甲方：林某某乙方：龚某某丙方：福州某某房产代理限公司根中华民国合法（简称合法）规定该合方事体适格意思表示真实容违反法律行政法规强制性规定公序良俗方事签字时已法成立生效法成立合方事具法律约束力咨询专业律师现合履行程中关事宜郑重函告：
积极履行合方已交付定金民币两万元已通民间贷方式筹购房款万元日承担利息高达元根合第十三条：补充条款⑵述房产尚处抵押状态甲方意2014年11月5日前行出资办理银行贷手续解押手续办理完毕十五工作日开始办理产权交易受理手续乙方购买述房产揭贷款手续
甲方迟日未完成交易标房产解押手续丙方未催告督促义务甲方丙方未乙方办理产权交易手续乙方购买述交易标房产揭贷款手续系迟延履行合规定义务已构成违约根合法第百零七条规定事方履行合义务者履行合义务符合约定应承担继续履行采取补救措施者赔偿损失等违约责合法第百十二条规定事方履行合义务者履行合义务符合约定履行义务者采取补救措施方损失应赔偿损失合法第九十四条规定 1
列情形事解合：……（三）事方迟延履行债务催告合理期限未履行中华民国担保法第八十九条规定事约定方方付定金作债权担保债务履行债务定金应抵作价款收回付定金方履行约定债务权求返定金收受定金方履行约定债务应双倍返定金三方签订合
第十条：违约责……2甲乙双方方未时备齐材料进行交易受理甲方未时进行房产交接乙方未时解款丙方丙方身原未时放款甲方属时履行行时履行方应时履行日起日合第二条约定房产交易总价005利益受损方支付滞纳金方郑重催告（甲方丙方）：1限收函日办理完毕交易标房产解押手续办理产权交易手续乙方购买述房产揭贷款手续2乙方保留追究甲方丙方违约责权利
果述时限甲方丙方未履行方权选择：
通知解合法张权利包括限：
1 求双倍返定金
2 求支付违约金（日约定房产交易总价005计算）
3 支付中介费
4 求赔偿损失包括限：⑴购房筹资利息损失⑵合生效日通知解日交易标房产增值部分价值⑶乙方房租损失
二求继续履行合法张权利包括限：
1求支付违约金（日约定房产交易总价005计算）
2求赔偿损失包括限：⑴购房筹资利息损失⑵合生效日通知解日交易标房产增值部分价值⑶乙方房租损失
方认甲方丙方迟延履行合义务事实清楚证确凿已构成违约严重损害方合法权益法维护方合法权益时避免甲方丙方责进步扩方诚甲方丙方够高度重视事采取积极合作态度抓紧履行合义务果甲方丙方采取动态度继续拖延方通法律途径维护方合法权益届时甲方丙方继续履行支付违约金赔偿损失者双倍返定金支付违约金赔偿损失支出诉讼费律师费时承担方法维权支出诉讼费律师费交通费误工费等项损失承受必讼累
希林某某先生福州某某房产代理限公司收函时方联系作出明确答复
函告：龚某某2014年1月1日 注：函式叁份寄送林某某福州某某房产代理限公司份
第五篇：审理二手房买卖合纠纷案件见
审理二手房买卖合纠纷案件见
审理二手房买卖合纠纷案件见
作者：郑萍发布时间：20140702 103301
年武汉市商品房交易异常房价路攀升带动二手房交易市场面扶摇直房价利益驱卖房者反悔毁约行导致二手房纠纷案件幅增加统计院民二庭2014年全年受理房屋买卖合纠纷案件8件2014年3月中旬民二庭受理该类案件19件呈直线升趋势述案件全部卖房反悔履行合导致纠纷产生审理类案件中办案法官普遍感棘手问题两点第争议双方签订房屋买卖合效力问题第二合解时买房者求售房者赔偿房屋升值部分应否支持房屋升值部分损失样认定问题面述问题作探讨
房屋买卖合效力认定
民二庭目前受理19件房屋买卖合纠纷案件中卖房者毁约理出辙签订合时出卖未办理权属证书根中华民国城市房产理法第三十七条第六项规定未法登记领取权属证书房产转规定房屋买卖合效合然履行原告叶某诉告张某第三某中介公司房屋买卖合纠纷案原告诉称2014年7月5日告第三签订份房屋出售协议书约定告某花园区房屋套卖原告价款578000元告第三协助原告办理两证
合签订原告约购房款558000元交付告办理两证原告携尾款20000元找告求交付房屋时告房屋涨价求加价200000元交付房屋原告诉请法院判令告立交付房屋承担违约金告辩称出卖房屋时知法律规定没办理两证房屋进行转房屋买卖合违反法律强制性规定应效二签订合时未夫妻方书意根中华民国城市房产理法第三十七条第四项高民法院关贯彻执行﹤中华民国民法通﹥干问题意见
第89条规定签订房屋买卖合效：原告贺某徐某诉告胡某金某房屋买卖合纠纷案两原告告胡某系事关系2014年12月2日两原告告胡某签订份转房屋协议约定胡某单位占房屋种权利义务转原告房关钱款均原告承担开发商交房房屋权原告告胡某关嗣两原告告胡某名义购买诉争房屋交付购房款计25744382元房屋直原告出租诉争房屋两证登记胡某名原告求告胡某协助办理房屋户手续时胡某表示意理妻子金某知情现妻意卖房现两原告起诉求胡某履行合办理诉争房屋户手续胡某反诉请求确认房屋买卖合效庭法官审理述两类案件时合效力认定出现两种截然相反观点第种观点认：缺乏房屋权属证书案件房屋没法办理房屋权证土权证双方签订房屋买卖合违反中华民国城市房产理法第三十七条第六项规定未法登记领取权属证书房产转法律禁止性规定中华民国合法第五十二条第款第五项规定房屋买卖合效理未书面意双方签订房屋买卖合效第二种观点认：中华民国城市房产理法第三十七条第六项规定属行政理性规范非合效力性规范法律房屋出卖强制性求效力范围仅房屋出卖合买受该项规定应作认定合效力出卖出卖房屋系合法私财产未申请登记领取权属证书尚未产生物权公示法律效果发生物权变动效力双方签订房屋买卖合应效房屋未夫妻方书面意买卖行效力问题应根国民法通婚姻法关夫妻财产处理权等法律法规规定合效力进行认定笔者意第二种观点面分进行阐述
第关出卖出卖房屋缺乏两证情形合效力认定中华民国城市房产理法部行政理性法律规范房产开发营企业营行立法目国家加强房产市场理监督减少房产交易纠纷保护购房合法权益该法第三十七条第六项规定法律房屋出卖强制性求房屋买卖合标物设定物权变动时限制条件未取权属证书房屋买卖属合标物瑕疵影响房屋买卖合效力该项规定认定合效力法律强制性规定应出卖承担瑕疵担保责
种违约责符合条件房产登记部门予户物权发生变动值强调售房买卖行违反法律强制性规定张买卖合效达毁约目果支持种请求疑会损害买受利益丧失诚实信原影响交易安全笔者未权属登记房屋买卖合张效认定
第二未夫妻方意签订房屋买卖合效力认定
司法实践中毁约方理夫妻方出售房屋时方知情张房屋买卖合效出现两种截然观点种观点认：根中华民国城市房产理法第三十七条第四项规定未书面意房产转高民法院关贯彻执行﹤中华民国民法通﹥干问题意见第89条理解善意取理分析未夫妻方意房屋买卖合效种观点认：根国婚姻法第十七条高民法院关适﹤中华民国婚姻法﹥干问题解释（）第17条规定高民法院关贯彻执行﹤中华民国民事通﹥干问题意见第89条规定该房屋买卖合效笔者意第二种观点
高民法院关贯彻执行﹤中华民国民法通﹥干问题意见第89条规定：财产享权利承担义务关系存续期间部分擅处分财产般认定效善意偿取该财产应维护第三合法权益损失擅处分财产赔偿夫妻双方作方征方意情况擅出售房屋第三种买卖关系应效第三购买房屋时知道夫妻方权独售屋支付购房款交易价格公善意取应维护第三合法权益根高民法院关适﹤中华民国婚姻法﹥干问题解释（）第十七条规定：婚姻法第17条关夫妻夫妻财产等处理权规定夫妻处理夫妻财产权利等日常生活需处理夫妻财产方均权决定夫妻财产作重处理决定应等协商取致意见理相信行夫妻意思表示方意知道理抗善意第三第三理相信买卖行系夫妻意思表示买卖合应认定效退步说第三进行房屋买卖时夫妻意思表示推定缺乏合理理构成表见代理概认定效合效力完全交方决定
保护善意相利益极利合宣告效相请求处分财产方返财产承担缔约失责法求处分承担违约责更维护利益利益衡鼓励交易原出发夫妻方拒绝追认情况简单认定合效应存权利瑕疵合确认效合处分权夫妻方
转移标物物权合违反善意受权合求承担支付违约金赔偿损失责综笔者认处理未夫妻方意签订房屋买卖合效力时应认定合效诚实信原贯穿日常生活维护公交易
二房屋买卖合解毁约方责承担
前面谈房价涨买房者般求法履行合种原合解情况许买房者求出卖赔偿房屋升值部分损失目前难解决问题房屋升值部分否应该赔偿赔偿法律什支持赔偿房屋差价确定行标准等等面两方面探讨关合解违约方责承担问题
1合解违约方应赔偿房屋升值部分损失
买房者否求差价赔偿司法实践中存许观点观点认买卖合解应恢复原状房屋升值部分应赔偿观点认房屋升值部分应赔偿
笔者认合解买房者求差价补偿目前力法律支持够2014年3月24日出台关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释规定时国房产市场较稳该解释加倍赔偿足弥补守约方损失年房价幅涨该双倍赔偿已难约束违约售房时该司法解释仅限商品房买卖纠纷房屋买卖纠纷法适房屋买卖合纠纷中售房违约导致合履行法律事实已成合履行预期利益损失（房屋升值部分）进行保护买房者明显失公假损失范围限合签订履行支出实际费占购房款利息损失违约方然作出赔偿种赔偿显然违约方利达违约方目违约获履行获更利益目结果显然易见起遏制违约行作反起违约行推波助澜作愿结果
综支持房屋升值部分进行损害赔偿达法律效果社会效果谐统衡双方事利益遏制违约行维护公交易
司法实践中应正确理解适合法关规定衡买卖双方利益国合法第百十三条第款规定：事方履行合义务者履行合义务符合约定方造成损失损失赔偿额应相违约造成损失包括合履行获利益超违反合方订立合时预见者应预见违反合造成损失赔偿损失范围法律直接规定双方约定法律没特规定事没行约定情况完全赔偿原赔偿全部损失包括直接损失间接损失直接损失指财产损失间接损失称失利益指失预期取利益房价
涨出卖违约令买受造成间接损失包括房屋升值部分损失求违约方赔偿房屋升值部分损失法律
2房屋升值部分确定操作性
房屋升值部分认定北京海等法院相应出现判例出台相关规定北京阳区法院2014年底判决起崔先生赔偿陈女士房屋差价款案件中损失构成：诉争房屋现市场价值双方合约定价格差额买房者购买等水住房较认计算方式存问题市场价格波动着时间房价样底选择时间点确实重海市高级民法院出台关审理二手房买卖案件干问题解答规定房屋涨跌损失确认参方式：双方协商确定约定二双方协商确定：（）原相类似房屋市场成交价（首先幢相楼层房型次相邻幢楼层房型次相区域房屋）买卖合成交价差确定房屋涨跌损失（二）相类似房屋通专业机构评估确定房屋涨跌损失认定损失时间点应保护守约方利益出发守约方请求基础结合合约定履行期限届满日违约方违约行确定日审理中房屋涨跌情况等合理确定笔者认海高院述规定定操作性鉴院该类案件审理中点明确支持房屋升值部分损失前提必须守约方完全履行合义务全额交付购房款等
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文章出处：民事审判第二庭
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第篇：二手房合纠纷产生原
二手房合纠纷产生原避免二手房合
纠纷？
导读：买卖纠纷二手房市场火爆导致二手房合纠纷量发生二手房合纠纷产生原？购房者应避免发生二手房合纠纷？面您作出解答
二手房合纠纷产生原？
1委托合签订规范
般说房产纪机构应房屋买卖交易双方分签订委托合实践中房产纪机构房屋买卖双方签订份合称房屋买卖委托合房产买卖契约’补充协议房屋买卖合房屋买卖委托合容混起容约定含糊清缺斤少两
2二手房买卖合容完整
房屋买卖合中应明确房屋位置产权属面积结构格局装修质量附属设施等房屋物业理费交费状况房屋相关文书资料移交次价款合中重条款合中应写明总价款付款方式付款条件申请揭贷款定金尾款等双方明确国家规定缴交应缴交税费杂费果双方约定应合中明确约定次合
中应写明合签订期限支付价款期限交付房屋期限等交房时间条件办理相关手续程应合中明确写明支付价款方式应明确现金支票支付付款次付清分期交付缴纳定金时间数额分期付款步骤时间数额等
3二手房买卖合补充协议效力确定
房屋买卖程中常发生合签订方反悔愿买房者购房情形买卖双方常常否解约签订书面协议样旦发生纠纷买卖双方否解约方存错较难认定
二避免二手房合纠纷？
签定二手房合前买房应该仔细检查房屋状况样程度避免二手房合纠纷发生
1检查房屋产权证土证两证否齐全（房两证合）
2清楚产权证否抵押土证土年限记载
3检查房屋身质量点外注意房屋否卖房出租
4检查房产证产权姓名卖房身份证姓名否致
5产权证否果需出具
书面意证明夫妻情况需方出具证明避免纠纷
6买方说严格建设委员会二手房买卖合格式订立合外需细节问题纳入合容包括房屋物业理交接户籍迁移等问题
7买方留定房款作保证金等买房物业理交接户籍迁出房款全部交齐
8贷款法约办情况尤注意导致二手房合纠纷原买房合中事先约定设立期限果客观原期未办理揭贷款双方解决办法
二手房合纠纷产生原避免二手房合纠纷作解答总买卖二手房时事应充分重视二手房买卖合重性想容量写二手房合里样量避免二手房合纠纷发生果您写二手房买卖合够放心妨律师帮您关确保您二手房买卖利进行
第二篇：二手房买卖合纠纷
二手房买卖合纠纷
1房产纪机构规范操作二手房交易双方法律风险意识淡薄二手房买卖合纠纷案件发生原
2委托合签订规范
房产纪机构应二手房买卖交易双方分签订委托合实践中房产纪机构二手房买卖双方签订份合称二手房买卖委托合房产买卖
契约补充协议二手房买卖合二手房买卖委托合容混起容约定含糊清
3逃避居间义务
1)房产纪机构深圳市房产交易市场办理产权证时深圳市房产买卖契约（现变更深圳市存量房买卖合）签字盖章实双方权利义务反映合逃避居间义务
2)样旦发生纠纷买卖双方常会二手房买卖合否成立履行发生争议
3二手房买卖双方房产纪机构规范操作提高警惕选择正规房产纪机构免权利非法侵害
4合容完整
1)二手房买卖合应包括事名称姓名住标价款履行期限点方式违约责解决争议方式合生效中止终止解条款合变更转附件等8项容
2)二手房买卖合中应明确二手房位置产权属面积结构格局装修质量附属设施等二手房物业理费交费状况二手房相关文书资料移交
3)价款合中重条款合中应写明总价款付款方式付款条件申请揭贷款定金尾款等
4)双方明确国家规定缴交应缴交税费杂费果双方约定应合中明确约定
5)合中应写明合签订期限支付价款期限交付二手房期限等交房时间条件办理相关手续程应合中明确写明
6)支付价款方式应明确现金支票支付付款次付清分期交付缴纳定金时间数额分期付款步骤时间数额等
5二手房买卖合补充协议效力确定
1)二手房买卖程中常发生合签订方反悔愿买房者购房情形
2)买卖双方常常否解约签订书面协议样旦发生买卖双方否解约方存错较难认定
3)二手房中介员证言起较决定性作二手房中介员难保持中立状态否愿意作证存疑问
4)二手房买卖双方应二手房买卖合中补充协议效力作出限制明确约定签订书面补充协议具法律效力减少争议发生
深圳律师：黄华(12年律师验)
律师咨询：13242966417(免费)
执业律：广东蛇口律师事务(中国首家律)
律址：深圳市南山区创业路海王厦a座14层
第三篇：代理词(二手房买卖合纠纷)
代理词
尊敬审判长审判员：
xx律师事务接受告（反诉原告）王某委托指派作代理法出庭参加诉讼活动通开庭前案调查解结合刚法庭调查现针案争议问题结合相关规定提出代理意见供合议庭参考：
原告2014年11月14日签订二手房买卖合真实效 合签订体容标意思表示完全符合合效法律件案原告（反诉告）系具完全民事力法告（反诉原告）系具完全民事力然标房屋买卖意思表示真实合条款约定存违反法律行政法规强制性规定情形合签订日告交付定金50万说明合成立生效已开始履行
二关二手房买卖合变更认定
合事通协商致方式合容进行变更包括限标数量增减价款变化履行时间点方式变化等案中二手房买卖合存两次重变更：
（）2014年12月6日原告双方签订二手楼交易资金监协议应认定原合中购房资金监条款变更
原合中约定2014年11月30日前监首期款500万原告（反诉告）提供证二手楼交易资金监协议签订时间2014年12月6日金额100万该协议签署体原告双方原告（反诉告）签署协议行首期监行认然时间金额原合约定符份协议原告双发签署认定原合协议变更（案例中原告提供关限期履行合义务通知函具体时间详果2014年12月6日前前述行认定造成影响2014年12月6日单反变更具变更效力）
（二）2014年3月1日原告双方签订二手楼交易资金监补充协议应认定原合中购房款支付方式变更
原合约定购房款支付方式首期款加银行贷款2014年3月1日原告双方达成致签订二手楼交易资金监补充协议变更购房款支付方式次性现金支付监首期款100万截止日期2014年3月6日修改2014年4月6日系列行足认定原合履行方式变更
三告（反诉原告）约定履行相应合义务
合签订告（反诉原告）2014年11月14日交付定金50万2014年12月3日取截止日期2014年1月31日银行贷款授信1850万2014年12月6日监首期款100万截止2014年12月6日前述三项金额正等标房产转价格2014万元合义务履行完毕
2014年3月1日原告双方原合进行变更告（反诉原告）2014年3月3日银行监购房资金550万时监资金计650万日原告双方签订垫资赎楼业务合额贷款公司款1300万告（反诉原告）额贷款公司情况说明（见证x）中明确表明愿意告（反诉原告）垫资1300万行业惯例原告双方签订深圳市二手房买卖合时进行放款买卖合具双务时履行特征告约定签订深圳市二手房买卖合时支付购房尾款合交易惯额贷款公司承诺说明告（反诉原告）具备支付力
综述告（反诉原告）合签订变更中约履行合义务遵循诚实信原积极促成合目达成
四原告（反诉告）行构成违约
合签订标房产解抵押时间直处确定状态原告（反诉告）没实际行动积极消标房产权利瑕疵告（反诉原告）2014年12月6日履行完合关价款支付义务原告（反诉告）直2014年2月28日解标房产抵押懈怠履行标权利瑕疵担保义务
告（反诉原告）原合变更约履行合义务2014年3月7日致函原告（反诉告）求配合办理签署深圳市二手房买卖合办理户原告（反诉告）非未予回复配合2014年3月25日标房产抵押某银行办妥抵押款手续见原告（反诉告）行
表明没诚意履行合义务导致原合目法实现构成根性违约合法第九十四条规定告（反诉原告）求解合
五原告（反诉告）应承担违约责
合法百十四条规定原告（反诉告）应承担违约责支付违约金400万返定金50万元
综述原告（反诉告）没履行合诚意告（反诉原告）催告置理擅标房产抵押导致原合目法实现构成根性违约法应承担违约责请法庭支持告（反诉原告）正请求权益保障代理代理意见请法庭充分考虑
xx律师事务
律师：
xx年xx月xx日
第四篇：催告函(二手房买卖合纠纷)
催告函
林某某先生福州某某房产代理限公司：
双方2014年10月29日签订房产买卖纪合（简称合）合事三方甲方：林某某乙方：龚某某丙方：福州某某房产代理限公司根中华民国合法（简称合法）规定该合方事体适格意思表示真实容违反法律行政法规强制性规定公序良俗方事签字时已法成立生效法成立合方事具法律约束力咨询专业律师现合履行程中关事宜郑重函告：
积极履行合方已交付定金民币两万元已通民间贷方式筹购房款万元日承担利息高达元根合第十三条：补充条款⑵述房产尚处抵押状态甲方意2014年11月5日前行出资办理银行贷手续解押手续办理完毕十五工作日开始办理产权交易受理手续乙方购买述房产揭贷款手续
甲方迟日未完成交易标房产解押手续丙方未催告督促义务甲方丙方未乙方办理产权交易手续乙方购买述交易标房产揭贷款手续系迟延履行合规定义务已构成违约根合法第百零七条规定事方履行合义务者履行合义务符合约定应承担继续履行采取补救措施者赔偿损失等违约责合法第百十二条规定事方履行合义务者履行合义务符合约定履行义务者采取补救措施方损失应赔偿损失合法第九十四条规定 1
列情形事解合：……（三）事方迟延履行债务催告合理期限未履行中华民国担保法第八十九条规定事约定方方付定金作债权担保债务履行债务定金应抵作价款收回付定金方履行约定债务权求返定金收受定金方履行约定债务应双倍返定金三方签订合
第十条：违约责……2甲乙双方方未时备齐材料进行交易受理甲方未时进行房产交接乙方未时解款丙方丙方身原未时放款甲方属时履行行时履行方应时履行日起日合第二条约定房产交易总价005利益受损方支付滞纳金方郑重催告（甲方丙方）：1限收函日办理完毕交易标房产解押手续办理产权交易手续乙方购买述房产揭贷款手续2乙方保留追究甲方丙方违约责权利
果述时限甲方丙方未履行方权选择：
通知解合法张权利包括限：
1 求双倍返定金
2 求支付违约金（日约定房产交易总价005计算）
3 支付中介费
4 求赔偿损失包括限：⑴购房筹资利息损失⑵合生效日通知解日交易标房产增值部分价值⑶乙方房租损失
二求继续履行合法张权利包括限：
1求支付违约金（日约定房产交易总价005计算）
2求赔偿损失包括限：⑴购房筹资利息损失⑵合生效日通知解日交易标房产增值部分价值⑶乙方房租损失
方认甲方丙方迟延履行合义务事实清楚证确凿已构成违约严重损害方合法权益法维护方合法权益时避免甲方丙方责进步扩方诚甲方丙方够高度重视事采取积极合作态度抓紧履行合义务果甲方丙方采取动态度继续拖延方通法律途径维护方合法权益届时甲方丙方继续履行支付违约金赔偿损失者双倍返定金支付违约金赔偿损失支出诉讼费律师费时承担方法维权支出诉讼费律师费交通费误工费等项损失承受必讼累
希林某某先生福州某某房产代理限公司收函时方联系作出明确答复
函告：龚某某2014年1月1日 注：函式叁份寄送林某某福州某某房产代理限公司份
第五篇：审理二手房买卖合纠纷案件见
审理二手房买卖合纠纷案件见
审理二手房买卖合纠纷案件见
作者：郑萍发布时间：20140702 103301
年武汉市商品房交易异常房价路攀升带动二手房交易市场面扶摇直房价利益驱卖房者反悔毁约行导致二手房纠纷案件幅增加统计院民二庭2014年全年受理房屋买卖合纠纷案件8件2014年3月中旬民二庭受理该类案件19件呈直线升趋势述案件全部卖房反悔履行合导致纠纷产生审理类案件中办案法官普遍感棘手问题两点第争议双方签订房屋买卖合效力问题第二合解时买房者求售房者赔偿房屋升值部分应否支持房屋升值部分损失样认定问题面述问题作探讨
房屋买卖合效力认定
民二庭目前受理19件房屋买卖合纠纷案件中卖房者毁约理出辙签订合时出卖未办理权属证书根中华民国城市房产理法第三十七条第六项规定未法登记领取权属证书房产转规定房屋买卖合效合然履行原告叶某诉告张某第三某中介公司房屋买卖合纠纷案原告诉称2014年7月5日告第三签订份房屋出售协议书约定告某花园区房屋套卖原告价款578000元告第三协助原告办理两证
合签订原告约购房款558000元交付告办理两证原告携尾款20000元找告求交付房屋时告房屋涨价求加价200000元交付房屋原告诉请法院判令告立交付房屋承担违约金告辩称出卖房屋时知法律规定没办理两证房屋进行转房屋买卖合违反法律强制性规定应效二签订合时未夫妻方书意根中华民国城市房产理法第三十七条第四项高民法院关贯彻执行﹤中华民国民法通﹥干问题意见
第89条规定签订房屋买卖合效：原告贺某徐某诉告胡某金某房屋买卖合纠纷案两原告告胡某系事关系2014年12月2日两原告告胡某签订份转房屋协议约定胡某单位占房屋种权利义务转原告房关钱款均原告承担开发商交房房屋权原告告胡某关嗣两原告告胡某名义购买诉争房屋交付购房款计25744382元房屋直原告出租诉争房屋两证登记胡某名原告求告胡某协助办理房屋户手续时胡某表示意理妻子金某知情现妻意卖房现两原告起诉求胡某履行合办理诉争房屋户手续胡某反诉请求确认房屋买卖合效庭法官审理述两类案件时合效力认定出现两种截然相反观点第种观点认：缺乏房屋权属证书案件房屋没法办理房屋权证土权证双方签订房屋买卖合违反中华民国城市房产理法第三十七条第六项规定未法登记领取权属证书房产转法律禁止性规定中华民国合法第五十二条第款第五项规定房屋买卖合效理未书面意双方签订房屋买卖合效第二种观点认：中华民国城市房产理法第三十七条第六项规定属行政理性规范非合效力性规范法律房屋出卖强制性求效力范围仅房屋出卖合买受该项规定应作认定合效力出卖出卖房屋系合法私财产未申请登记领取权属证书尚未产生物权公示法律效果发生物权变动效力双方签订房屋买卖合应效房屋未夫妻方书面意买卖行效力问题应根国民法通婚姻法关夫妻财产处理权等法律法规规定合效力进行认定笔者意第二种观点面分进行阐述
第关出卖出卖房屋缺乏两证情形合效力认定中华民国城市房产理法部行政理性法律规范房产开发营企业营行立法目国家加强房产市场理监督减少房产交易纠纷保护购房合法权益该法第三十七条第六项规定法律房屋出卖强制性求房屋买卖合标物设定物权变动时限制条件未取权属证书房屋买卖属合标物瑕疵影响房屋买卖合效力该项规定认定合效力法律强制性规定应出卖承担瑕疵担保责
种违约责符合条件房产登记部门予户物权发生变动值强调售房买卖行违反法律强制性规定张买卖合效达毁约目果支持种请求疑会损害买受利益丧失诚实信原影响交易安全笔者未权属登记房屋买卖合张效认定
第二未夫妻方意签订房屋买卖合效力认定
司法实践中毁约方理夫妻方出售房屋时方知情张房屋买卖合效出现两种截然观点种观点认：根中华民国城市房产理法第三十七条第四项规定未书面意房产转高民法院关贯彻执行﹤中华民国民法通﹥干问题意见第89条理解善意取理分析未夫妻方意房屋买卖合效种观点认：根国婚姻法第十七条高民法院关适﹤中华民国婚姻法﹥干问题解释（）第17条规定高民法院关贯彻执行﹤中华民国民事通﹥干问题意见第89条规定该房屋买卖合效笔者意第二种观点
高民法院关贯彻执行﹤中华民国民法通﹥干问题意见第89条规定：财产享权利承担义务关系存续期间部分擅处分财产般认定效善意偿取该财产应维护第三合法权益损失擅处分财产赔偿夫妻双方作方征方意情况擅出售房屋第三种买卖关系应效第三购买房屋时知道夫妻方权独售屋支付购房款交易价格公善意取应维护第三合法权益根高民法院关适﹤中华民国婚姻法﹥干问题解释（）第十七条规定：婚姻法第17条关夫妻夫妻财产等处理权规定夫妻处理夫妻财产权利等日常生活需处理夫妻财产方均权决定夫妻财产作重处理决定应等协商取致意见理相信行夫妻意思表示方意知道理抗善意第三第三理相信买卖行系夫妻意思表示买卖合应认定效退步说第三进行房屋买卖时夫妻意思表示推定缺乏合理理构成表见代理概认定效合效力完全交方决定
保护善意相利益极利合宣告效相请求处分财产方返财产承担缔约失责法求处分承担违约责更维护利益利益衡鼓励交易原出发夫妻方拒绝追认情况简单认定合效应存权利瑕疵合确认效合处分权夫妻方
转移标物物权合违反善意受权合求承担支付违约金赔偿损失责综笔者认处理未夫妻方意签订房屋买卖合效力时应认定合效诚实信原贯穿日常生活维护公交易
二房屋买卖合解毁约方责承担
前面谈房价涨买房者般求法履行合种原合解情况许买房者求出卖赔偿房屋升值部分损失目前难解决问题房屋升值部分否应该赔偿赔偿法律什支持赔偿房屋差价确定行标准等等面两方面探讨关合解违约方责承担问题
1合解违约方应赔偿房屋升值部分损失
买房者否求差价赔偿司法实践中存许观点观点认买卖合解应恢复原状房屋升值部分应赔偿观点认房屋升值部分应赔偿
笔者认合解买房者求差价补偿目前力法律支持够2014年3月24日出台关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释规定时国房产市场较稳该解释加倍赔偿足弥补守约方损失年房价幅涨该双倍赔偿已难约束违约售房时该司法解释仅限商品房买卖纠纷房屋买卖纠纷法适房屋买卖合纠纷中售房违约导致合履行法律事实已成合履行预期利益损失（房屋升值部分）进行保护买房者明显失公假损失范围限合签订履行支出实际费占购房款利息损失违约方然作出赔偿种赔偿显然违约方利达违约方目违约获履行获更利益目结果显然易见起遏制违约行作反起违约行推波助澜作愿结果
综支持房屋升值部分进行损害赔偿达法律效果社会效果谐统衡双方事利益遏制违约行维护公交易
司法实践中应正确理解适合法关规定衡买卖双方利益国合法第百十三条第款规定：事方履行合义务者履行合义务符合约定方造成损失损失赔偿额应相违约造成损失包括合履行获利益超违反合方订立合时预见者应预见违反合造成损失赔偿损失范围法律直接规定双方约定法律没特规定事没行约定情况完全赔偿原赔偿全部损失包括直接损失间接损失直接损失指财产损失间接损失称失利益指失预期取利益房价
涨出卖违约令买受造成间接损失包括房屋升值部分损失求违约方赔偿房屋升值部分损失法律
2房屋升值部分确定操作性
房屋升值部分认定北京海等法院相应出现判例出台相关规定北京阳区法院2014年底判决起崔先生赔偿陈女士房屋差价款案件中损失构成：诉争房屋现市场价值双方合约定价格差额买房者购买等水住房较认计算方式存问题市场价格波动着时间房价样底选择时间点确实重海市高级民法院出台关审理二手房买卖案件干问题解答规定房屋涨跌损失确认参方式：双方协商确定约定二双方协商确定：（）原相类似房屋市场成交价（首先幢相楼层房型次相邻幢楼层房型次相区域房屋）买卖合成交价差确定房屋涨跌损失（二）相类似房屋通专业机构评估确定房屋涨跌损失认定损失时间点应保护守约方利益出发守约方请求基础结合合约定履行期限届满日违约方违约行确定日审理中房屋涨跌情况等合理确定笔者认海高院述规定定操作性鉴院该类案件审理中点明确支持房屋升值部分损失前提必须守约方完全履行合义务全额交付购房款等
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文章出处：民事审判第二庭
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