• 1. 综合理财规划
    • 2. 1理财规划——住房规划制定住房消费方案 张帅男和李美女在邯郸工作三年后打算结婚,可是目前尚无自己的住房。两人手头仅有10万积蓄,张帅男打算先买个小点的二手房,等有了钱再换大一点的房子;李美女则觉得要买就一步到位,买个大房子,否则宁可先租房,再买房。 请你作为局外人,该他们提些建议。
    • 3. 2住房消费方案——规划流程居住 需求空间 需求环境 需求家庭 人口生活 品质买房 OR 租房?购否?购房规划是租否总价首付款贷款房租上涨率 房价上涨率 居住年数 利率水平 负担能力地段、面积、户型、楼层
    • 4. 3 1.购房还是租房适合租房的人群:刚踏入社会的年轻人、工作地点和生活范围不固定、储蓄不多、不急需买房且辨不清房价走势。租房购房优点负担较轻、同样方式可获得较佳的居住品质、灵活方便、可节约交通费增值潜力、居住归属、安全感缺点不稳定、无保障、房租上涨负担重,房贷压力大所得购房自备款产生的收入增值潜力付出每月的房租购房自备款产生的收入、购房税款
    • 5. 41.购房还是租房——年成本法购房年成本=首付款×存款利率 + 贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用 租房年成本=房屋押金×存款利率 +年租金 未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整,则租房年成本将随之增加。 购房后总价固定,但随着还款额度的增加,本金的机会成本将下降,因此购房年成本将逐年下降。 房价趋势。如果未来房价看涨,那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。 利率高低。利率越低,购房的成本也越低,购房会相对划算;反之,则租房划算。
    • 6. 5年成本法案例李小姐最近看上了一套位于邯郸某小区的二手房,面积80平方米。该房可租可售。如果租的话,房租每月1200元,押金1万元。而购买的总价是40万元,李小姐可以支付20万元的首付款,另外20万拟采用5.51%的商业贷款利率向某行贷款。李小姐应该租房还是买房?(假定李小姐的年平均投资回报率是4%)
    • 7. 6分析: 租房年成本=10000元×4% + 1200元×12 = 14800元 购房年成本=20万元×4% + 20万元×5.51% = 19020元 租房年成本14800元 < 购房年成本19020元,因此租房更划算。 缺点:没有考虑时间的长短;没有考虑未来房租和房价的走势。
    • 8. 7如果房价和房租相对稳定不变,房价40万一次性付出。在短期或长期内(70年的产权)那么, 租房年成本=10000元×4% + 1200元×12 = 14800元 购房的机会成本:40万×4%=16000元 讨论:1.如果房价不再上涨,你会如何选择? 2.如果房价可能还会上涨,你又如何选择? 3.对于普通家庭,购买130平米以上的住房和豪华装修,总的支出会达到80万左右,这样做合适吗? (考虑4%的机会成本)
    • 9. 81.购房还是租房——净现值法其中NPV为净现值,t为年份数,CFt为各年的净现金流,i为折现率。 使用净现值法时,居住年数的长短影响甚大。如果不打算在一个地方居住太久,租房往往比购房更划算些,纵使房租会上涨,但购房的利息负担、房屋的交易成本及装修费用都比较大,在短期内期待房价飙升也是不切合实际的。但预期在一个地方居住的时间较长,用净现值法计算,购房往往比租房划算些。
    • 10. 9购房或租房的选择——净现值法案例王先生最近看上了一套位于邯郸开发小区的房子。该房可租可售。 如果租,每年按照24000交租金,租期6年。 如果购买,总价是70万元,王先生可以支付30万元的首付款,另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款,贷款15年,本利等额摊还;购买该房的税费及装修费共需10万元,假定王先生居住6年后能够按照80万出售。 王先生应该租房还是买房?(王先生年平均投资回报率是5%)
    • 11. 10(1)王先生租房的净现金流量现值计算:P=A(P/A,5%,6)=-24000(P/A,5%,6)=-127907元(2)购房的净现金流量: 6年后售房所得80万的现值 80*(P/F,5%,6)=80*0.746=59.7万 购房净现金流量=6年后售房现值-购房现值-装修现值 =59.7-70-10=-20.3 (3)租房净现金流量现值为12.8万,购房净现金流量20.3万,因此租房比购房划算。租房与购房的选择:
    • 12. 11购房的目标购房的面积需求: 不必盲目求大 无需一次到位 量力而行 购房环境需求: 地段 面积
    • 13. 12确定购房目标后的筹资计划 确定需要居住的面积和区位目标住房当前的价位预测房价的增长率估算购房时所需总价目标住房所需的首付款目标住房可获得的贷款购房前的应有储蓄率?投资报酬率?购房后的应有储蓄率?
    • 14. 13估算负担得起的房价可负担的购房首付款 =可用于购房的资产额度×复利终值系数(n=离购房的年数,r=投资报酬率)+每年可供购房的储蓄×年金终值系数(n=离购房的年数,r=投资报酬率) 可负担的购房贷款 =每年可供购房的储蓄×年金现值系数(n=贷款年限,r=房贷利率) 可购买房屋总价=可负担的购房首付款 + 可负担的购房贷款 可负担房屋单价=可负担房屋总价 ÷ 需求房屋面积
    • 15. 14估算负担得起的房价案例李先生一家拟在石家庄定居,计划5年后购房,贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产20万元,其中可用于购房的有15万。李先生一家目前每年可结余6万元,其中可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6%,而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是多少的房屋?李先生是四口之家,李先生要求所购房屋大约100平方米,房屋单价是多少?。 李先生可负担的购房首付款 =15万×复利终值系数(n=5,r=4%)+4万×年金终值系数(n=5,r=4%)=15 × 1.217+4 × 5.416=39.92万元 李先生可负担的购房贷款 =4×年金现值系数(n=15,r=6%)=38.85万元 届时可负担房屋总价=39.92万元 + 38.85万元=78.76万元 李先生可负担购房单价=78.76万元 ÷ 100 = 7876元
    • 16. 15按想购买的房屋价格估算月负担费用欲购买房屋总价=房屋单价×需求面积 需要支付的首期部分=欲购买房屋总价×(1-按揭成数) 需要支付贷款比例=欲购买房屋总价×按揭成数 每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分的以月为单位的年金值
    • 17. 161、等额本息还款法适用于收入稳定的家庭,如公务员、教师等李先生向银行申请了20年30万元贷款,利率5.508%。等额本息还款下,每月还款额是: A=30*(A/P,5.508%/12,20*12)=2065 用金融计算器计算
    • 18. 172、等额本金还款法适用于目前收入较高或压力较小,未来收入较小或压力较大的人群李先生向银行申请了20年30万元贷款,利率5.508%。等额本金还款下,每月还款额是: 每月偿还本金=300000/240=1250元 第t月偿还利息=[300000-(t-1)*1250]*5.508%/12 第1月偿还利息=[300000-(1-1)*1250]*5.508%/12=1377 最后1月偿还利息=[300000-(240-1)*1250]*5.508%/12=5.73元
    • 19. 18按想购买的房屋价格估算月负担张先生欲购买100平方米的房子,目前市场上一般价格是5000元/平方米,则欲购买100平方米的房子费用时50万元。贷款至多7成,期限20年,贷款利率6%,等额本息还款。 50万元房屋总价 需要支付的首付款=50 ×(1-70%)=15万元 需要支付的贷款数额=50 ×70%=35万元 每月摊还的贷款本息费用 P=A(P/A,0.5%,240) A=2507 元 约年还款30000元
    • 20. 19练习:李先生向银行申请了20年期30万元的贷款,利率为6.044%,采用等额本息还款,请问每月需还款多少? P=A(P/A,6.044/12,20*12) A=2156.9
    • 21. 20换屋规划对房屋的需求会随着生涯阶段的改变而升级换代。 单身或新婚时,受制于经济实力,以小户型为主; 当小孩出生,尤其是到了受教育阶段,这时除了考虑户型大小外,还要注重教育条件和周边环境等因素; 人至中年,如果经济实力许可,可以结合居住环境、休闲娱乐等方面考虑再次换房; 退休时,子女已经独立,这时可考虑医疗保健齐全、居住环境较好的小户型住宅颐养天年。
    • 22. 21换屋规划考虑因素 客户有无能力支付换屋所必须支付的首付款 换屋需要支付的首付款 =新房净值 - 旧房净值 =(新房总价 - 新房贷款)-(旧房总价 - 旧房贷款) 客户未来有无能力偿还换屋后的贷款
    • 23. 22换屋规划案例郭先生现年40岁,他看上了一套价值100万的新房。郭先生的旧房当前市价50万,尚有20万未偿贷款。如果购买新房,郭先生打算55岁之前还清贷款。银行要求最高贷款成数是七成,贷款利率6% 郭先生换屋必须支付的首付款=(100万元 – 100 万元× 0.7)-(50万元-20万元)=0万元 郭先生换屋后每年应偿还贷款=100万元×0.7÷年金现值系数(n=15,r=6%)=7.21万元 然而郭先生不换屋,每年应偿还贷款=20万元÷年金现值系数(n=15,r=6%)=2.06万元 可见,换屋后郭先生的房贷压力每年增加了5.15万元。 如果郭先生未来有充裕的储蓄缴纳贷款,则可以考虑换屋计划。
    • 24. 23购房规划的主要指标房屋月供款与税前月收入的比率不超过25%~30% 所有贷款月供款与税前月收入的比率不超过33%~38%
    • 25. 24小王税前月收入1.5万元,收入稳定,家庭储蓄20万元,目前每月需要偿还1000元的汽车贷款(期限3年)。小王拟购买一套60万元的房屋,购房其他相关费用为房款的5%。小王应选择多少年住房按揭贷款?(银行贷款利率6%) 分析:小王购房其他费用支出是3万元(60万×5%),因此,建议小王选择首付款20%(12万元),剩余80%房款(48万元)选择住房按揭贷款。小王收入稳定,建议选择等额本息还款法。 如果小王采用15年贷款期限,则每月还款额是: A=480000×(A/P,6%/12,15×12)=4050.51(元) 房屋月供款占借款人税前月总收入的比率=4050.51/150000=27% 房屋月供款加上汽车月供款的总额占税前月总收入的比率 =(4050.51+1000)/150000=33.7%; 可见,选择15年的住房按揭期限不会给小王家庭带来财务困境。
    • 26. 25住房贷款规划一、个人住房公积金贷款 二、个人住房商业性贷款 三、个人住房组合贷款
    • 27. 26个人住房公积金贷款指按《住房公积金管理条例〉规定按时缴存住房公积金的借款人,在购买自住住房时,或以其所购买住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物,申请以住房公积金为资金来源的住房贷款。 利率比商业贷款利率低 贷款对象是当地公积金系统公积金缴存人 邯郸市贷款额度不超过购房合同金额的80%,最高贷款额不超过40万元,每月偿还贷款本息和不超过家庭月收入的50%。最长贷款期限不超过30年。借款人年龄与申请贷款年限之和不超过65(男)60(女)。
    • 28. 27个人住房商业贷款个人住房商业贷款是银行以信贷资金向购房者发放的贷款,俗称:按揭。 借款人有稳定收入、有合法有效的购房合同 自筹20%以上的房款,能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保。 贷款期限(一般低于20年) 贷款额度(一般不超过100万元)
    • 29. 28个人住房商业贷款的贷款方式抵押贷款方式:贷款银行向贷款者提供部分购房贷款,用其购房契约向银行作抵押,若购房者不能按照购房期限还本付息,银行可将房屋出售、以抵消贷款。 质押贷款方式:借款人或第三人将符合条件的动产或权利质押给银行贷款银行,以动产或权利作为贷款担保向借款人发放贷款的方式。质押品主要是国债、信誉好的其他债券、银行存款等。 保证贷款方式:贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式。 抵押(质押)加保证贷款方式。
    • 30. 29案例 王先生年收入为10万元,预计收入每年增加3%,每年的储蓄比率为40%。目前有存款5万元,打算5年后买房,假设王先生的投资报酬率为5%。王先生买房时准备贷款20年,假设房贷利率为6%。 问:可负担首付款?可负担房贷?可负担房屋总价?
    • 31. 30王先生5年后的可负担首付款为297827元,但是考虑 到王先生购房后一系列的支出如相关税费、装修等, 把王先生可负担的首付款设定为250000元。案例1:
    • 32. 31王先生买房时准备贷款20年,假设房贷利率为6%,并且假设王先生每年的房贷还款额为40000元。 则王先生买房时,可负担房贷为: P=A(P/A,6%,20)=40000*11.47=458797元 可负担房屋总价= 458797+250000=708797元 首付比例=250000/708797=35%案例
    • 33. 32住房贷款2006年,裴小姐购买了一套110平方米的普通住宅准备结婚用,房屋总价77万元,首付三成,公积金贷款10万,贷款利率4.41%,期限15年,其余部分利用商业住房抵押贷款,贷款利率5.508%,期限25年,可以选择等额本息、等额本金、等额递增和等额递减四种还款方式。 根据案例,回答问题:(2006年9月) 1、假设裴小姐平时收入、支出情况都比较稳定,生活上也偏向过平稳、安定的生活,理财规划师应建议裴小姐采用( A )还款方式。 (A)等额本息 (B)等额本金 (C)等额递增 (D)等额递减
    • 34. 332.若采用等额本息还款,裴小姐每月应还公积金贷款额为( B ) (A)666.7 (B)760.4 (C)897.1 (D)774.9 p/y=12, pv=100000, i/y=4.41,n=180,cpt pmt=? 3.若采用等额本息还款,裴小姐每月应还商业贷款额为( C ) (A)2474.83 (B)2531.52 (C)2697.94 (D)3458.34 p/y=12, pv=439000, i/y=5.508,n=300,cpt pmt=?
    • 35. 344.按照有关规定,裴小姐购买的住宅需要交纳的契税为房屋总价的( A )。 (A)1.5% (B)2% (C)1% (D)3% 5.在公积金贷款全部还清时,商业贷款的余额为( B )。(已知年金求现值) (A)275,480 (B)248,507 (C)194,695 (D)210970

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