商品房买卖合解释
高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释（称解释）２８条商品房预售合效力商品房销售广告拆迁补偿安置房屋面积缩水商品房交付风险承担商品房质量商品房包销商品房担保贷款（揭）等方面具体适法律作出明确规定中出卖严重违反诚实信原损害买受利益恶意违约欺诈等行明确规定适惩罚性赔偿原
适点：集资房房改房济适房适解释
法条原文第条解释称商品房买卖合指房产开发企业（统称出卖）尚未建成者已竣工房屋社会销售转移房屋权买受买受支付价款合
条司法解释适范围规定
适点：商品房买卖合出卖作严格限定仅仅指房产开发企业二商品房买卖合标包括两类：现房销售期房销售商品房买卖合仅指买受开发商间签订期房现房销售合三非房产开发企业开发房屋包括集资房房改房济适房适解释
国目前存着种类型房屋房产开发企业建造商品房政府组织建设济适房公房改制出售房改房单位集资房私房等济适房房改房集资房等房屋直接买卖交易受国家政策调整需补交土出金者相土出金价款者居住定年限方出售私房屋买卖
商品房买卖房产交易市场实际情况房屋买卖流商品房买卖民法院受理房屋买卖纠纷商品房买卖纠纷时类纠纷仅关系国家住房制度改革措施推进涉广民群众切身利益解释调整范围明确限定商品房买卖行包括商品房预售商品房现售
适点二：开发商没取预售许证明商品房买卖合效力司法救济
法条原文： 1．解释第二条 出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效起诉前取商品房预售许证明认定效2．解释第九条 出卖订立商品房买卖合时具列情形导致合效者撤销解买受请求返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责（）意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明(二)意隐瞒售房屋已抵押事实（三）意隐瞒售房屋已出卖第三者拆迁补偿安置房屋事实
国商品房预售实行预售许制度开发营企业进行商品房预售应法城市县房产理部门办理预售登记取商品房预售许证进行预售未取商品房预售许证进行商品房预售现实中种种原开发商常违法操作未取商品房预售许证情况购房者签订买卖合预售商品房严重损害购房者合法权益引发许纠纷
未取商品房预售许证商品房买卖合效力问题适点：
出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合违反法律行政法规强制性规定应该认定效
合法第五十二条规定 列情形合效：（五）违反法律行政法规强制性规定
城市商品房预售理办法第九条 开发营企业进行商品房预售应承购出示商品房预售许证售楼广告说明书必须载明商品房预售许证批准文号未取商品房预售许证进行商品房预售
述法律法规出行政法规城市商品房预售理办法明确求未取商品房预售许证进行商品房预售开发商没取商品房预售许证条件违规买受订立商品房预售合买卖合订立违反国法律强制性规定属效合
二司法实务中种情况认定效：起诉前取商品房预售许证明解释作宽松解释鼓励交易原出发出台司法解释该条司法解释明确规定：出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效起诉前取商品房预售许证明认定效
三 ．司法救济：
商品房买卖合订立买受发现开发商没商品房预售许证者订立合时开发商提供虚假商品房预售许证明果买受想反悔时选择列方式：
第起诉申请认定该合效请求双倍返已付购房款
果选择认定合效实务中购买说定风险风险：查询起诉前开发商取商品房预售许证明该诉讼请求会支持该解释第二条规定应认定效
第二申请撤销该合请求双倍返已付购房款
民法通合法撤销民事行规定买受订立合时意思表示瑕疵方欺诈胁迫手段者危方违背真实意思情况订立合受损害方权请求民法院者仲裁机构变更者撤销开发商意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明显然属欺诈行
意隐瞒没取商品房预售许证明事实 样认定？
根城市商品房预售理办法第九条规定：开发营企业进行商品房预售应承购出示商品房预售许证售楼广告说明书必须载明商品房预售许证批准文号 开发商没该规定 买受出示’ 没售楼广告说明书必须载明商品房预售许证批准文号’均应认定意隐瞒行
第三果开发商意隐瞒’提供假证’根取商品房预售许证明导致商品房买卖合目根实现话购买选择解合请求双倍返
果选择解合话特慎重合法定解条件严格规定合法第九十四条规定：列情形事解合：
()抗力致实现合目
(二)履行期限届满前事方明确表示者行表明履行债务
(三)事方迟延履行债务催告合理期限未履行
(四)事方迟延履行债务者违约行致实现合目
(五)法律规定情形
述条款规定两种情形适解合未取商品房预售许证导致商品房交付’者产权办证’迟延催告合理期限未履行二未取商品房预售许证导致实现合目
附：相关知识：（摘宜昌律师寇志中房产支招系列
第商品房预售
城市商品房预售理办法规定商品房预售指房产开发营企业（开发商）正建设中房屋预先出售承购承购支付定金房价款行
第二预售许制度
国商品房预售实行预售许制度开发营企业进行商品房预售应法城市
县房产理部门办理预售登记取商品房预售许证进行预售未取商品房预售许证进行商品房预售现实中种种原开发商常违法操作未取商品房预售许证情况购房者签订买卖合预售商品房严重损害购房者合法权益引发许纠纷
第三没取预售许证商品房买卖合效力
1 法律：合法第五十二条 列情形合效：（五）违反法律行政法规强制性规定
2 行政法规：城市商品房预售理办法第九条 开发营企业进行商品房预售应承购出示商品房预售许证售楼广告说明书必须载明商品房预售许证批准文号未取商品房预售许证进行商品房预售
3 司法解释：高民法院解释中明确规定：出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效起诉前取商品房预售许证明认定效
适点三：商品房销售广告宣传资料否构成违约？
广告销售楼盘销售途径广购房者楼盘解广告宣传资料开始相部分购房根楼盘广告宣传种条件决定否购买该楼盘实际交付房屋少宣传符纠纷生购房维权难度广告宣传容宣传资料会成商品房买卖中投诉热点原文商品房销售广告宣传资料否构成违约构成违约条件样维权方面做讨广购房帮助
法条原文：解释第3条： 商品房销售广告宣传资料约邀请出卖商品房开发规划范围房屋相关设施作说明允诺具体确定商品房买卖合订立房屋价格确定重影响应视约该说明允诺未载入商品房买卖合应视合容事违反应承担违约责
适点：1开发商般商品房销售广告宣传资料约邀请承担违约责作出符合法定条件广告宣传果兑现承担违约责
该条司法解释认般情况商品房销售广告宣传资料约邀请开发商会承担违约责出卖商品房开发规划范围房屋相关设施作说明允诺具体确定商品房买卖合订立房屋价格确定重影响应视约开发商作出许诺符合述条件没写进合果实际交付致承担违约责
2开发商广告宣传承担违约责必须时具备两条件
条件：说明允诺容定具体确定
商业广告（含宣传资料）容符合出卖商品房开发规划范围房屋相关设施作说明允诺具体确定容具体确定具体明确面案例讨：
案例：李先生正找房某房屋销售广告交楼条件梯两户南北通风李先生非常喜欢该楼盘签署该楼盘商品房买卖合月李先生满心欢喜准备入住时发现楼盘设计初广告写完全谓梯两户
南北通风变成梯三户更谈南北通风李先生顿时种受骗感觉立求发展商解合发展商表示广告行字已写明广告解释权发展商切条款正式签订合该广告容没载入合具法律效力已签订合解外果李先生单方解合发展商会追究李先生违约责李先生郁闷已诉法院案例中李先生梯两户型梯三户型房屋法直接影响房屋销售价格发展商作出销售广告容中户型设计作出具体承诺应视种约发展商广告注明广告解释权发展商逃避相应法律责该广告说明然没载入预售合应视合容具法律效力该案中发展商已违反合规定应承担相应违约责法院判决李先生胜诉
注意该解释中术语含义：
a．广告范围：广告针开发范围作开发范围外作说明允诺受条款约束涉广告宣传范围问题业投诉说区开发商承诺班车没开发商抗辩合情合理三期开发第期等全部开发完会兑现
b． 广告：指商业广告商品房销售广告指广义广告包括媒体广告报刊杂志印刷广告广播电视广告招贴广告售楼书种宣传材料施工现场广告牌样板房展示等
c． 说明允诺：指房产开发商利广播电视报纸期刊等新闻媒体广告栏目行印制售楼宣传资料设置户外广告样板房等形式宣传介绍商品房时作出购买商品房特定事项说明者商品房质量声明陈述
d．相关设施：指商品房基础设施相关配套设施包括供暖供电供水区景观区道路停车场等等公配套设施包括商品房规划范围商品房规划范围外配套商业服务业医疗教育公交通等公设施配套
条件二：合订立房价确定重影响
商品房买卖合订立房屋价格确定重影响什商品房买卖合订立房屋价格确定重影响实践中难掌握点言开发商压力购房诉讼讲风险点该做聪明业会聪明律师指导突破办案技巧便讨
该条款运合法关约约邀请概念根合法第15条规定商业广告般情况属约邀请果商业广告符合约件构成约
符合述两条件广告没写入合开发商负违约责
该说明允诺未载入商品房买卖合应视合容事违反应承担违约责 注意该条款前商品房销售理办法商品房销售理办法第十四条房产开发企业房产中介业务机构发布商品房销售宣传广告应执行中华民国广告法房产广告发布暂行规定等关规定广告容必须真实合法科学准确 第十五条：房产开发企业房产中介业务机构发布商品房销售广告宣传资料明示事项事应商品房买卖合中约定
出该解释出台前果广告容写入合广告成合部分开发商须广告容承担责次司法解释特严格广告容构成约广告容否商品房购销合中表述开发商实承诺承担责购房保护力度加
适点四：商品房买卖合未订立退定金？
商品房买卖程中先签份认购协议书然交付定金方干脆连认购协议没直接交付定数量定金楼盘开盘签订商品房买卖合已成商品房买卖惯例然具体实践中关购房定金纠纷屡见鲜特购房者交完定金种种原想买订购房子种情况购房者已付定金底退？寇志中律师针解释相关规定探讨 法条连接：1．解释第四条 出卖通认购订购预订等方式买受收受定金作订立商品房买卖合担保果事方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定处理责事双方事导致商品房买卖合未订立出卖应定金返买受2．商品房销售理办法第二十二条符合商品房销售条件房产开发企业销售商品房买受收取预订款性质费符合商品房销售条件房产开发企业订立商品房买卖合前买受收取预订款性质费订立商品房买卖合时收费应抵作房价款事未订立商品房买卖合房产开发企业应买受返收费事间约定约定3．城市商品房预售理办法第六条 商品房预售实行许制度开发企业进行商品房预售应房产理部门申请预售许取商品房预售许证未取商品房预售许证进行商品房预售 4
．高民法院关适〈中华民国担保法〉干问题解释第百十八条 事交付留置金担保金订约金押金者订金等没约定定金性质事张定金权利予支持 ：
适点：
出卖通认购订购预订等方式买受收受定金作订立商品房买卖合担保该定金性质立约定金谓立约定金保证正式缔约定金事订立合已做必准备相互间合容已基取致存未定情形事愿意放弃成立合机会采取立约定金实现事间相互信求终成立合完成交易事约定立约定金交付定金事拒绝订立合时丧失定金收受定金事拒绝订立合时应双倍返定金
注意：商品房买卖合订立前收取款项担保金订约金押金订金者预付款等里讲定金定约定清楚明确写明交付定金者明确约定该款项处理办法：认购约定订立商品房买卖合该款退出卖原订立商品房买卖合双倍返种约定实际定金性质明确约定定金适定金法否事交付留置金担保金订约金押金者订金等没约定定金性质事张定金权利予支持
二定金究竟该该退区情况：
)．开发商应返定金情形： 1责事双方事导致商品房买卖合未订立开发商通认购方式购房收受定金作订立商品房买卖合担保果属责事双方事导致商品房买卖合未订立开发商应定金返买受
责事双方事认定？
业界士均认双方仅仅正式合关补充协议容法达成致认购意书容关致签约成双方存违约行属责事双方事开发商应定金全额返购房者：认购协议未明确约定商品房价格面积等具体条件条件留双方协商双方条件协商致导致签订商品房买卖合时事双方商品房买卖合未订立均没错开发商应定金返买受
抗力者政府原导致合订立属责事双方事开发商应定金全额返购房者
2符合商品房销售条件者开发商购房提供证明文件真实瑕疵致未订立商品房买卖合开发商买受收取定金应返果开发商身具备房屋销售预售条件导致认购协议效开发商应返定金承担缔约失责
商品房销售理办法第二十二条第款规定： 符合商品房销售条件房产开发企业销售商品房买受收取预订款性质费
3．没明确约定定金性质预收款项谁原未订立商品房买卖合开发商应返
商品房销售理办法第二十二条第款规定： 符合商品房销售条件房产开发企业订立商品房买卖合前买受收取预订款性质费订立商品房买卖合时收费应抵作房价款事未订立商品房买卖合房产开发企业应买受返收费事间约定约定
二）开发商权拒绝返定金情形：
果购房方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定开发商权拒绝返定金购房方原常：
1）认购协议已日签订商品房买卖合某条件作明确约定购房意条件签订商品房买卖合导致未订立商品房买卖合显然购房明显存违约行开发商权拒绝返定金
2）认购协议明确约定购房必须定期限开发商商谈商品房买卖合签订事宜否定金退购房意拖延认购协议规定日期前签订商品房买卖合属购房违约开发商权拒绝返定金
三）开发商双倍返定金情形：
果开发商方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定开发商应承担双倍返定金违约责开发商方原常：
1．开发商提出认购协议约定条件致商品房买卖合未订立开发商应承担双倍返定金违约责
2．开发商原政府原区配套设施绿草坪等规划做变更致商品房买卖合未订立开发商应承担双倍返定金违约责
3．认购协议明确约定定期限商谈商品房买卖合签订事宜果开发商述期限该认购房屋转售第三第三次签订认购协议导致双方签订商品房买卖合属开发商违约应双倍返定金
四）解释第五条：商品房认购订购预订等协议具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合果认购书中商品房价格房号面积等问题做约定具备商品房买卖合容果出卖已约定收受购房款该认购协议应定性商品房买卖合协议中果涉定金问题合法担保法规定处理属里讨导致双方签订商品房买卖合范围
购房者签订认购书性质协议时付定金订金预付款等时应谨慎行事免损失定金理想然定金交出果达成商品房买卖合时回仔细阅读面分析会办法
适点五：商品房认购商品房买卖合
法条原文解释第五条 商品房认购订购预订等协议具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合
商品房销售理办法第十六条商品房销售时房产开发企业买受应订立书面商品房买卖合
商品房买卖合应明确容：
（）事名称者姓名住
(二)商品房基状况
（三）商品房销售方式
（四）商品房价款确定方式总价款付款方式付款时间
（五）交付条件日期
（六）装饰设备标准承诺
（七）供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施公设施交付承诺关权益责
（八）公配套设施产权属
（九）面积差异处理方式
（十）办理产权登记关事宜
（十）解决争议方法
（十二）违约责
（十三）双方约定事项
什商品房认购？认购般发生什时期？认购形式？
出卖买受签订合前先行签订认购书房屋买卖关事宜进行初步确认收取定数量定金作订立商品房买卖合担保前商品房买卖通常形式
商品房认购指商品房买卖合双方事签订预售契约者买卖契约前签订文书双方交易房屋关事宜初步确认法理般称预约合签订预约合目约束双方订立约关认购法律性质认定问题认购书签订程约定容认购书事签订商品房买卖合相关事宜进行约定约定事义务定期限签订买卖合行结果直接确认认购书尚属商品房买卖合应属商品房买卖合预约合认购书商品房买卖合预约约关系事交付定金立约定金
认购形式现实中常见：认购书定购协议预定协议等等种形式般意进步签订商品房买卖合作出约定直接约定商品房实质容见
商品房认购般开发商已办妥开发项目立项规划报建审批手续开发项目已定型尚未取商品房预售许证期间签订
二认定名商品房买卖认购协议实商品房买卖合？
商品房买卖合事双方规范相互间行实践中明确详细写明合容非常重规范商品房交易行目前商品房买卖合文般房产理部门拟订格式合文
解释第五条 商品房认购订购预订等协议具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合
条规定认定商品房认购书实商品房买卖合认定预约实约应具备两条件：
条件具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容
条件二出卖已约定收受购房款
商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容13条商品房买卖合示范文约定合容25条建设部XX年6月施行商品房销售理办法第16条中商品房销售合容做出较明确规定：商品房销售时房产开发企业买受应订立书面商品房买卖合商品房买卖合应明确容：(—)事名称者姓名住(二)商品房基状况(三)商品房销售方式(四)商品房价款确定方式总价款付款方式付款时间 (五)交付条件日期(六)装饰设备标准承诺(七)供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础没施公设施交付承诺关权益责(八)公配套建筑产权属(九)面积差异处理方式(十)办理产权登记关事宜(十)解决争议方法
(十二)违约责（十三）双方约定事项XX年9月建设部国家工商行政理局印发商品房买卖合示范文中约定合条款包括：(1)双方事基情况（2）项目建设(3)商品房销售 (4)买受购房屋基情况(5)计价方式价款(6)面积确认面积差异处理(7)付款方式期限(8)买受逾期付款违约责（9）交付期限(10)出卖逾期交付房屋违约责 (11)规划产权设计变更约定(12)交接(13)出卖保证销售商品房没产权纠纷债权债务纠纷(14)出卖关装饰设备标准承诺违约责(15)出卖关基础设施公配套建筑正常运行承诺(16)关产权登记约定(17)保修责(18)双方区楼宇命名权屋面外墙权约定(19)买受合理房屋公部位设施权(20)争议解决方式(21)末事宜约定(22)附件效力说明(23)附件形式求(24)签定日起生效(25)登记备案商品房销售理办法建设部颁布部门规章商品房买卖事约束力强制性规范商品房买卖合示范文政府关部门引导交易行发布文—种意性指导性意见具强制力作事—种参考
具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容求具备全部容需合容作出约定加第二条件认定实商品房买卖合合容参合法相关规定确定般包括商品房位置楼层总面积单价总价交付付款方式等
出卖已约定收受购房款涵：认购书已实际履行出卖已收取购房款包括全款包括部分购房款付款方式没求包括次性付清包括分期付款包括住房贷款方式
三认购书中定金问题
商品房销售市场房产开发企业购房订约前收取定费情形较普遍种费常冠定金订金押金保证金等名称般返问题没明确规定购房实务中购房该房屋满意购房合磋商成功时购房求返定金交预定款开发商购房违约口拒绝返定金认购交定金处理成现实中难题破解？
）商品房销售理办法第二十二条符合商品房销售条件房产开发企业销售商品房买受收取预订款性质费
符合商品房销售条件房产开发企业订立商品房买卖合前买受收取预订款性质费订立商品房买卖合时收费应抵作房价款事未订立商品房买卖合房产开发企业应买受返收费事间约定约定
述规定分三种情形处理：
符合商品房销售条件预交款项明确约定定金明确约定适定金罚购房方面原导致未订立商品房买卖合定金返开发商单方面原导致未订立商品房买卖合双倍返定金 二符合商品房销售条件预交款项没明确约定定金明确约定适定金罚谁原导致未订立商品房买卖合开发商应买受返收费
三符合商品房销售条件开发商销售商品房买受收取预订款性质费收取费应返
二）担保法司法解释第115条规定：事约定交付定金作订立合担保付定金方拒绝订立合权求返定金接受定金方拒绝订立合应双倍返定金
解释第四条 出卖通认购订购预订等方式买受收受定金作订立商品房买卖合担保果事方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定处理责事双方事导致商品房买卖合未订立出卖应定金返买受
值注意：1理解责事双方事导致商品房买卖合未订立？
通常理解：签订认购书开发项目政府行政决定取消缓建开发商体资格丧失然灾害导致开发项目灭失等
2事商品房买卖合容协商致否推方拒绝订立合呢？否均应适定金罚？
问题般认事协商合里没特约定认方事违反预约合拒绝订立合适定金罚
案件双方签订认购书交付定金正式签订商品房买卖合时买方发现合文中增加11条补充条款（关延期交款交房责等方面规定）买方意欲删告意未协商致未签订商品房买卖合
买方起诉求双方返定金审判告错双倍返定金二审法院认签订认购合时告未出示销售合补充条款致原告接受时出示合补充条款双方认购书约定买卖房屋意思表示未达成致双方均存违约告应返原告定金
案例二：消费者许高诉中鸿天房产公司认购合纠纷案XX年1月8日双方签订soho现代城认购书份约定认购预售商品房套1月21日30日签预售合交付定金3万元作合担保签订预售合时中鸿天未取商品房销售许证许高提出取证签中鸿天拒绝引发纠纷审法院认认购合效违反法律强制性规定效定金失担保效力次性返3万元许高服诉二审认双方事签订认购书约定定金条款符合交付定金作订立合担保特点应视效该认购书中约定立约定金生效独立合前已存许高已交纳定金该认购书效力交付定金已存双方均约束力该定金条款认购书中约定条件范围否签订合发生担保效力该认购书外情况约束力告抗辩合效成立根担保法司法解释115规定：事约定交付定金作合担保适定金罚二审改判双倍返定金
四商品房买卖合容？
(1)事名称者姓名住
般包括买卖双方名称(姓名)址邮政编码联系电话果委托代理话包括委托代理名称(姓名)址邮政编码联系电话
(2)商品房基状况
关房屋情况买卖合标物基描述标物特定化程包括容：a．房屋坐落位置日时间采光通风等b．买卖房屋面积应注明实际建筑面积分摊公建筑面积分少巳房屋现房预售商品房d．房屋配套设施装修标准
(3)商品房销售方式
房产市场中商品房销售方式销售方式事间权利义务明确销售方式非常重譬现房销售商品房预售者商品房包销等方式
(4)商品房价款确定方式总价款付款方式付款时间
—般新建商品房预售商品房买卖房屋建筑面积计算房屋价格约定方米建筑面积售价少元然单价建筑面积计算房屋需支付价款旧房买卖时直接约定套房屋幢房屋需支付价款合中般列付款时间进度表买方该进度表期需支付价款交付卖方城市房产交易价格理暂行规定第4条规定国家房产交易价格实行直接理间接理相结合原
建立市场形成价格机制保护正价格竞争禁止垄断哄抬价格商品住宅价格理暂行规定中规定商品房价格实行市场调节价格销售方购买方考虑房屋结构质量低市场行情等素房屋价格合中确定商品房销售理办法第18条规定商品房销售价格事协商议定国家规定外签定合中避免暂定价格形式量确定价格否日出现房产市场价格波动较者国家政策调整建筑材料涨价等会导致房产开发商变更价格合中仅标明方米价格写明总价款旦事间价格问题发生纠纷时应该原进行调解解决：a国家规定必须执行国家定价外事根房产市场价格议定价格应该予保护方政府调整房产关税费求变更合约定价格支持—方建筑材料商品房市场价格变化求变更合约定价格般予支持b合双方约定商品房销售价格时约定商品房销售价格部门核定价格准—方求核定价格准应该予支持c合双方约定商品房销售价格明确者合履行中发生抗力等情况合双方事行约定商品房销售价格协商成参政府公布价格房产部门认评估价格者期类质量房屋市场价格处理d逾期交付商品房时商品房销售价格变化造成损失错方承担
商品房销售理办法第19条规定商品房销售套(单元)计价套建筑面积者建筑面积计价商品房建筑面积套建筑面积分摊建筑面积组成套建筑面积部分独立产权分摊建筑面积部分产权买受法律法规规定享权利承担责套(单元)计价者套建筑面积计价商品房买卖合中应注明建筑面积分摊建筑面积套(单元)计价现售房屋事现售房屋实勘察合中直接约定总价款套(单元)计价预售房屋房产开发企业应合中附售房屋面图面图应标明详细尺寸约定误
差范围房屋交付时套型设计图纸致相关尺寸约定误差范围维持总价款变套型设计图纸致者相关尺寸超出约定误差范围合中未约定处理方式买受退房者房产开发企业重新约定总价款买受退房房产开发企业承担违约责外事应该合中商品房设备设施公设备设施费电话闭路电视电表煤气等费作出明确约定否应该明确建设配套费已计整房屋价款交付全部房屋价款外需支付
(5)交付条件日期
卖方应某日期前房屋交付买方买方应实际接收房屋日起房产产权登记机关规定期限房产产权登记机关理权属登记手续卖方应予必协助交付仅仅交付钥匙交付需提供辅助条件需合中明确笼统合中写交付
(6)房屋面积条款
购房者签订购买现房时合时条款中求写明建筑面积建筑面积中含面积组成部分具体米数面积米数建筑面积面积例购买预售房注意暂测面积实测面积误差问题根民法通条款表述误差3％(含3％)视正常误差误差部分应实际面积合中规定单价重新结算误差超3％视卖方违约卖方应承担违约责
合中定面积条款方面容进步细化：第公部分建筑面积包括公部分名称面积门廊走道电梯公车位等部分第二套建筑面积专部分建筑面积包括套面积套墙体面积阳台建筑面积等等
(7)质量条款
购房者签合时定详细质量求写进合：卧室厨房卫生间装修标准等级建材配备清单等级屋设备清单水电气线通畅门窗家具瑕疵房屋抗震等级等质量求应涉合中规定房屋保质期附属设备保持期等开发商应该购买者提供住宅质量保证书证明开发商申请房屋质量检验申请文件合法合中约定房产开发商应该购买者提供证明质量申报手续质量评价报告等购买者权委托相关机关商品房质量进行评价房产开发商房屋质量负保修责合中应该房屋保修范围保修期限保修责等作出明确约定
(8)权利瑕疵担保责条款
卖方保证交付房屋时该房屋没产权纠纷财务纠纷保证交付时已清该房屋原卖方设定抵押权果房屋交付发生该房屋交付前存权利纠纷卖方承担全部责
(9)购房者知情权条款
般包括解施工进程查设计勘察施工监理测量质量监物业理等机构资格证书解商品房相关设计资料建筑材料质量等购房者权查切房屋关原文件请求复印
(10)违约责条款
买卖双方应切实履行合中约定义务果买卖双方方违反合约定
应承担违约责合中应明确约定买方期支付购房款应承担违约责卖方期交付房屋应承担违约责卖方交付房屋符合合约定应承担违约责等等
(11)合双方认应约定事项
a装饰设备标准承诺供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施公设施交付承诺关权益责外购楼楼号房l单元整幢楼中位置示意图单元面图应合中写明作附件b．关抗拒力房产销售合关违约责条件般销售方遇抗力导致逾期交房承担责样表述国民法通第百五十三条规定：法称抗力’指预见避免克服客观情况：震火灾战争等法房产买卖合中设定关延伸扩张售房方发展商错：市场判断准确投失误项目设计周密修改方案等素抗力时应该预计没预计季节影响级行政府行等素抗力免理应承担违约责签订合时应特注意抗力合中界定c．售物业理条款购房签合时容易忽略容目前国物业理方面法律法规相关政策尚健全房产买卖双方责界定购房方面进行握：业物业理公司选择权利业物业理方式确定权利物业理公司职责范围物业理费标准制定等保证购房住水电气供应保安房屋维修公设施邮政通讯等服务规定收取物业理费d公配套建筑产权属办理产权登记关事宜解决争议方法等
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高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释（称解释）２８条商品房预售合效力商品房销售广告拆迁补偿安置房屋面积缩水商品房交付风险承担商品房质量商品房包销商品房担保贷款（揭）等方面具体适法律作出明确规定中出卖严重违反诚实信原损害买受利益恶意违约欺诈等行明确规定适惩罚性赔偿原
适点：集资房房改房济适房适解释
法条原文第条解释称商品房买卖合指房产开发企业（统称出卖）尚未建成者已竣工房屋社会销售转移房屋权买受买受支付价款合
条司法解释适范围规定
适点：商品房买卖合出卖作严格限定仅仅指房产开发企业二商品房买卖合标包括两类：现房销售期房销售商品房买卖合仅指买受开发商间签订期房现房销售合三非房产开发企业开发房屋包括集资房房改房济适房适解释
国目前存着种类型房屋房产开发企业建造商品房政府组织建设济适房公房改制出售房改房单位集资房私房等济适房房改房集资房等房屋直接买卖交易受国家政策调整需补交土出金者相土出金价款者居住定年限方出售私房屋买卖
商品房买卖房产交易市场实际情况房屋买卖流商品房买卖民法院受理房屋买卖纠纷商品房买卖纠纷时类纠纷仅关系国家住房制度改革措施推进涉广民群众切身利益解释调整范围明确限定商品房买卖行包括商品房预售商品房现售
适点二：开发商没取预售许证明商品房买卖合效力司法救济
法条原文： 1．解释第二条 出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效起诉前取商品房预售许证明认定效2．解释第九条 出卖订立商品房买卖合时具列情形导致合效者撤销解买受请求返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责（）意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明(二)意隐瞒售房屋已抵押事实（三）意隐瞒售房屋已出卖第三者拆迁补偿安置房屋事实
国商品房预售实行预售许制度开发营企业进行商品房预售应法城市县房产理部门办理预售登记取商品房预售许证进行预售未取商品房预售许证进行商品房预售现实中种种原开发商常违法操作未取商品房预售许证情况购房者签订买卖合预售商品房严重损害购房者合法权益引发许纠纷
未取商品房预售许证商品房买卖合效力问题适点：
出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合违反法律行政法规强制性规定应该认定效
合法第五十二条规定 列情形合效：（五）违反法律行政法规强制性规定
城市商品房预售理办法第九条 开发营企业进行商品房预售应承购出示商品房预售许证售楼广告说明书必须载明商品房预售许证批准文号未取商品房预售许证进行商品房预售
述法律法规出行政法规城市商品房预售理办法明确求未取商品房预售许证进行商品房预售开发商没取商品房预售许证条件违规买受订立商品房预售合买卖合订立违反国法律强制性规定属效合
二司法实务中种情况认定效：起诉前取商品房预售许证明解释作宽松解释鼓励交易原出发出台司法解释该条司法解释明确规定：出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效起诉前取商品房预售许证明认定效
三 ．司法救济：
商品房买卖合订立买受发现开发商没商品房预售许证者订立合时开发商提供虚假商品房预售许证明果买受想反悔时选择列方式：
第起诉申请认定该合效请求双倍返已付购房款
果选择认定合效实务中购买说定风险风险：查询起诉前开发商取商品房预售许证明该诉讼请求会支持该解释第二条规定应认定效
第二申请撤销该合请求双倍返已付购房款
民法通合法撤销民事行规定买受订立合时意思表示瑕疵方欺诈胁迫手段者危方违背真实意思情况订立合受损害方权请求民法院者仲裁机构变更者撤销开发商意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明显然属欺诈行
意隐瞒没取商品房预售许证明事实 样认定？
根城市商品房预售理办法第九条规定：开发营企业进行商品房预售应承购出示商品房预售许证售楼广告说明书必须载明商品房预售许证批准文号 开发商没该规定 买受出示’ 没售楼广告说明书必须载明商品房预售许证批准文号’均应认定意隐瞒行
第三果开发商意隐瞒’提供假证’根取商品房预售许证明导致商品房买卖合目根实现话购买选择解合请求双倍返
果选择解合话特慎重合法定解条件严格规定合法第九十四条规定：列情形事解合：
()抗力致实现合目
(二)履行期限届满前事方明确表示者行表明履行债务
(三)事方迟延履行债务催告合理期限未履行
(四)事方迟延履行债务者违约行致实现合目
(五)法律规定情形
述条款规定两种情形适解合未取商品房预售许证导致商品房交付’者产权办证’迟延催告合理期限未履行二未取商品房预售许证导致实现合目
附：相关知识：（摘宜昌律师寇志中房产支招系列
第商品房预售
城市商品房预售理办法规定商品房预售指房产开发营企业（开发商）正建设中房屋预先出售承购承购支付定金房价款行
第二预售许制度
国商品房预售实行预售许制度开发营企业进行商品房预售应法城市
县房产理部门办理预售登记取商品房预售许证进行预售未取商品房预售许证进行商品房预售现实中种种原开发商常违法操作未取商品房预售许证情况购房者签订买卖合预售商品房严重损害购房者合法权益引发许纠纷
第三没取预售许证商品房买卖合效力
1 法律：合法第五十二条 列情形合效：（五）违反法律行政法规强制性规定
2 行政法规：城市商品房预售理办法第九条 开发营企业进行商品房预售应承购出示商品房预售许证售楼广告说明书必须载明商品房预售许证批准文号未取商品房预售许证进行商品房预售
3 司法解释：高民法院解释中明确规定：出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效起诉前取商品房预售许证明认定效
适点三：商品房销售广告宣传资料否构成违约？
广告销售楼盘销售途径广购房者楼盘解广告宣传资料开始相部分购房根楼盘广告宣传种条件决定否购买该楼盘实际交付房屋少宣传符纠纷生购房维权难度广告宣传容宣传资料会成商品房买卖中投诉热点原文商品房销售广告宣传资料否构成违约构成违约条件样维权方面做讨广购房帮助
法条原文：解释第3条： 商品房销售广告宣传资料约邀请出卖商品房开发规划范围房屋相关设施作说明允诺具体确定商品房买卖合订立房屋价格确定重影响应视约该说明允诺未载入商品房买卖合应视合容事违反应承担违约责
适点：1开发商般商品房销售广告宣传资料约邀请承担违约责作出符合法定条件广告宣传果兑现承担违约责
该条司法解释认般情况商品房销售广告宣传资料约邀请开发商会承担违约责出卖商品房开发规划范围房屋相关设施作说明允诺具体确定商品房买卖合订立房屋价格确定重影响应视约开发商作出许诺符合述条件没写进合果实际交付致承担违约责
2开发商广告宣传承担违约责必须时具备两条件
条件：说明允诺容定具体确定
商业广告（含宣传资料）容符合出卖商品房开发规划范围房屋相关设施作说明允诺具体确定容具体确定具体明确面案例讨：
案例：李先生正找房某房屋销售广告交楼条件梯两户南北通风李先生非常喜欢该楼盘签署该楼盘商品房买卖合月李先生满心欢喜准备入住时发现楼盘设计初广告写完全谓梯两户
南北通风变成梯三户更谈南北通风李先生顿时种受骗感觉立求发展商解合发展商表示广告行字已写明广告解释权发展商切条款正式签订合该广告容没载入合具法律效力已签订合解外果李先生单方解合发展商会追究李先生违约责李先生郁闷已诉法院案例中李先生梯两户型梯三户型房屋法直接影响房屋销售价格发展商作出销售广告容中户型设计作出具体承诺应视种约发展商广告注明广告解释权发展商逃避相应法律责该广告说明然没载入预售合应视合容具法律效力该案中发展商已违反合规定应承担相应违约责法院判决李先生胜诉
注意该解释中术语含义：
a．广告范围：广告针开发范围作开发范围外作说明允诺受条款约束涉广告宣传范围问题业投诉说区开发商承诺班车没开发商抗辩合情合理三期开发第期等全部开发完会兑现
b． 广告：指商业广告商品房销售广告指广义广告包括媒体广告报刊杂志印刷广告广播电视广告招贴广告售楼书种宣传材料施工现场广告牌样板房展示等
c． 说明允诺：指房产开发商利广播电视报纸期刊等新闻媒体广告栏目行印制售楼宣传资料设置户外广告样板房等形式宣传介绍商品房时作出购买商品房特定事项说明者商品房质量声明陈述
d．相关设施：指商品房基础设施相关配套设施包括供暖供电供水区景观区道路停车场等等公配套设施包括商品房规划范围商品房规划范围外配套商业服务业医疗教育公交通等公设施配套
条件二：合订立房价确定重影响
商品房买卖合订立房屋价格确定重影响什商品房买卖合订立房屋价格确定重影响实践中难掌握点言开发商压力购房诉讼讲风险点该做聪明业会聪明律师指导突破办案技巧便讨
该条款运合法关约约邀请概念根合法第15条规定商业广告般情况属约邀请果商业广告符合约件构成约
符合述两条件广告没写入合开发商负违约责
该说明允诺未载入商品房买卖合应视合容事违反应承担违约责 注意该条款前商品房销售理办法商品房销售理办法第十四条房产开发企业房产中介业务机构发布商品房销售宣传广告应执行中华民国广告法房产广告发布暂行规定等关规定广告容必须真实合法科学准确 第十五条：房产开发企业房产中介业务机构发布商品房销售广告宣传资料明示事项事应商品房买卖合中约定
出该解释出台前果广告容写入合广告成合部分开发商须广告容承担责次司法解释特严格广告容构成约广告容否商品房购销合中表述开发商实承诺承担责购房保护力度加
适点四：商品房买卖合未订立退定金？
商品房买卖程中先签份认购协议书然交付定金方干脆连认购协议没直接交付定数量定金楼盘开盘签订商品房买卖合已成商品房买卖惯例然具体实践中关购房定金纠纷屡见鲜特购房者交完定金种种原想买订购房子种情况购房者已付定金底退？寇志中律师针解释相关规定探讨 法条连接：1．解释第四条 出卖通认购订购预订等方式买受收受定金作订立商品房买卖合担保果事方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定处理责事双方事导致商品房买卖合未订立出卖应定金返买受2．商品房销售理办法第二十二条符合商品房销售条件房产开发企业销售商品房买受收取预订款性质费符合商品房销售条件房产开发企业订立商品房买卖合前买受收取预订款性质费订立商品房买卖合时收费应抵作房价款事未订立商品房买卖合房产开发企业应买受返收费事间约定约定3．城市商品房预售理办法第六条 商品房预售实行许制度开发企业进行商品房预售应房产理部门申请预售许取商品房预售许证未取商品房预售许证进行商品房预售 4
．高民法院关适〈中华民国担保法〉干问题解释第百十八条 事交付留置金担保金订约金押金者订金等没约定定金性质事张定金权利予支持 ：
适点：
出卖通认购订购预订等方式买受收受定金作订立商品房买卖合担保该定金性质立约定金谓立约定金保证正式缔约定金事订立合已做必准备相互间合容已基取致存未定情形事愿意放弃成立合机会采取立约定金实现事间相互信求终成立合完成交易事约定立约定金交付定金事拒绝订立合时丧失定金收受定金事拒绝订立合时应双倍返定金
注意：商品房买卖合订立前收取款项担保金订约金押金订金者预付款等里讲定金定约定清楚明确写明交付定金者明确约定该款项处理办法：认购约定订立商品房买卖合该款退出卖原订立商品房买卖合双倍返种约定实际定金性质明确约定定金适定金法否事交付留置金担保金订约金押金者订金等没约定定金性质事张定金权利予支持
二定金究竟该该退区情况：
)．开发商应返定金情形： 1责事双方事导致商品房买卖合未订立开发商通认购方式购房收受定金作订立商品房买卖合担保果属责事双方事导致商品房买卖合未订立开发商应定金返买受
责事双方事认定？
业界士均认双方仅仅正式合关补充协议容法达成致认购意书容关致签约成双方存违约行属责事双方事开发商应定金全额返购房者：认购协议未明确约定商品房价格面积等具体条件条件留双方协商双方条件协商致导致签订商品房买卖合时事双方商品房买卖合未订立均没错开发商应定金返买受
抗力者政府原导致合订立属责事双方事开发商应定金全额返购房者
2符合商品房销售条件者开发商购房提供证明文件真实瑕疵致未订立商品房买卖合开发商买受收取定金应返果开发商身具备房屋销售预售条件导致认购协议效开发商应返定金承担缔约失责
商品房销售理办法第二十二条第款规定： 符合商品房销售条件房产开发企业销售商品房买受收取预订款性质费
3．没明确约定定金性质预收款项谁原未订立商品房买卖合开发商应返
商品房销售理办法第二十二条第款规定： 符合商品房销售条件房产开发企业订立商品房买卖合前买受收取预订款性质费订立商品房买卖合时收费应抵作房价款事未订立商品房买卖合房产开发企业应买受返收费事间约定约定
二）开发商权拒绝返定金情形：
果购房方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定开发商权拒绝返定金购房方原常：
1）认购协议已日签订商品房买卖合某条件作明确约定购房意条件签订商品房买卖合导致未订立商品房买卖合显然购房明显存违约行开发商权拒绝返定金
2）认购协议明确约定购房必须定期限开发商商谈商品房买卖合签订事宜否定金退购房意拖延认购协议规定日期前签订商品房买卖合属购房违约开发商权拒绝返定金
三）开发商双倍返定金情形：
果开发商方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定开发商应承担双倍返定金违约责开发商方原常：
1．开发商提出认购协议约定条件致商品房买卖合未订立开发商应承担双倍返定金违约责
2．开发商原政府原区配套设施绿草坪等规划做变更致商品房买卖合未订立开发商应承担双倍返定金违约责
3．认购协议明确约定定期限商谈商品房买卖合签订事宜果开发商述期限该认购房屋转售第三第三次签订认购协议导致双方签订商品房买卖合属开发商违约应双倍返定金
四）解释第五条：商品房认购订购预订等协议具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合果认购书中商品房价格房号面积等问题做约定具备商品房买卖合容果出卖已约定收受购房款该认购协议应定性商品房买卖合协议中果涉定金问题合法担保法规定处理属里讨导致双方签订商品房买卖合范围
购房者签订认购书性质协议时付定金订金预付款等时应谨慎行事免损失定金理想然定金交出果达成商品房买卖合时回仔细阅读面分析会办法
适点五：商品房认购商品房买卖合
法条原文解释第五条 商品房认购订购预订等协议具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合
商品房销售理办法第十六条商品房销售时房产开发企业买受应订立书面商品房买卖合
商品房买卖合应明确容：
（）事名称者姓名住
(二)商品房基状况
（三）商品房销售方式
（四）商品房价款确定方式总价款付款方式付款时间
（五）交付条件日期
（六）装饰设备标准承诺
（七）供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施公设施交付承诺关权益责
（八）公配套设施产权属
（九）面积差异处理方式
（十）办理产权登记关事宜
（十）解决争议方法
（十二）违约责
（十三）双方约定事项
什商品房认购？认购般发生什时期？认购形式？
出卖买受签订合前先行签订认购书房屋买卖关事宜进行初步确认收取定数量定金作订立商品房买卖合担保前商品房买卖通常形式
商品房认购指商品房买卖合双方事签订预售契约者买卖契约前签订文书双方交易房屋关事宜初步确认法理般称预约合签订预约合目约束双方订立约关认购法律性质认定问题认购书签订程约定容认购书事签订商品房买卖合相关事宜进行约定约定事义务定期限签订买卖合行结果直接确认认购书尚属商品房买卖合应属商品房买卖合预约合认购书商品房买卖合预约约关系事交付定金立约定金
认购形式现实中常见：认购书定购协议预定协议等等种形式般意进步签订商品房买卖合作出约定直接约定商品房实质容见
商品房认购般开发商已办妥开发项目立项规划报建审批手续开发项目已定型尚未取商品房预售许证期间签订
二认定名商品房买卖认购协议实商品房买卖合？
商品房买卖合事双方规范相互间行实践中明确详细写明合容非常重规范商品房交易行目前商品房买卖合文般房产理部门拟订格式合文
解释第五条 商品房认购订购预订等协议具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合
条规定认定商品房认购书实商品房买卖合认定预约实约应具备两条件：
条件具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容
条件二出卖已约定收受购房款
商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容13条商品房买卖合示范文约定合容25条建设部XX年6月施行商品房销售理办法第16条中商品房销售合容做出较明确规定：商品房销售时房产开发企业买受应订立书面商品房买卖合商品房买卖合应明确容：(—)事名称者姓名住(二)商品房基状况(三)商品房销售方式(四)商品房价款确定方式总价款付款方式付款时间 (五)交付条件日期(六)装饰设备标准承诺(七)供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础没施公设施交付承诺关权益责(八)公配套建筑产权属(九)面积差异处理方式(十)办理产权登记关事宜(十)解决争议方法
(十二)违约责（十三）双方约定事项XX年9月建设部国家工商行政理局印发商品房买卖合示范文中约定合条款包括：(1)双方事基情况（2）项目建设(3)商品房销售 (4)买受购房屋基情况(5)计价方式价款(6)面积确认面积差异处理(7)付款方式期限(8)买受逾期付款违约责（9）交付期限(10)出卖逾期交付房屋违约责 (11)规划产权设计变更约定(12)交接(13)出卖保证销售商品房没产权纠纷债权债务纠纷(14)出卖关装饰设备标准承诺违约责(15)出卖关基础设施公配套建筑正常运行承诺(16)关产权登记约定(17)保修责(18)双方区楼宇命名权屋面外墙权约定(19)买受合理房屋公部位设施权(20)争议解决方式(21)末事宜约定(22)附件效力说明(23)附件形式求(24)签定日起生效(25)登记备案商品房销售理办法建设部颁布部门规章商品房买卖事约束力强制性规范商品房买卖合示范文政府关部门引导交易行发布文—种意性指导性意见具强制力作事—种参考
具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容求具备全部容需合容作出约定加第二条件认定实商品房买卖合合容参合法相关规定确定般包括商品房位置楼层总面积单价总价交付付款方式等
出卖已约定收受购房款涵：认购书已实际履行出卖已收取购房款包括全款包括部分购房款付款方式没求包括次性付清包括分期付款包括住房贷款方式
三认购书中定金问题
商品房销售市场房产开发企业购房订约前收取定费情形较普遍种费常冠定金订金押金保证金等名称般返问题没明确规定购房实务中购房该房屋满意购房合磋商成功时购房求返定金交预定款开发商购房违约口拒绝返定金认购交定金处理成现实中难题破解？
）商品房销售理办法第二十二条符合商品房销售条件房产开发企业销售商品房买受收取预订款性质费
符合商品房销售条件房产开发企业订立商品房买卖合前买受收取预订款性质费订立商品房买卖合时收费应抵作房价款事未订立商品房买卖合房产开发企业应买受返收费事间约定约定
述规定分三种情形处理：
符合商品房销售条件预交款项明确约定定金明确约定适定金罚购房方面原导致未订立商品房买卖合定金返开发商单方面原导致未订立商品房买卖合双倍返定金 二符合商品房销售条件预交款项没明确约定定金明确约定适定金罚谁原导致未订立商品房买卖合开发商应买受返收费
三符合商品房销售条件开发商销售商品房买受收取预订款性质费收取费应返
二）担保法司法解释第115条规定：事约定交付定金作订立合担保付定金方拒绝订立合权求返定金接受定金方拒绝订立合应双倍返定金
解释第四条 出卖通认购订购预订等方式买受收受定金作订立商品房买卖合担保果事方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定处理责事双方事导致商品房买卖合未订立出卖应定金返买受
值注意：1理解责事双方事导致商品房买卖合未订立？
通常理解：签订认购书开发项目政府行政决定取消缓建开发商体资格丧失然灾害导致开发项目灭失等
2事商品房买卖合容协商致否推方拒绝订立合呢？否均应适定金罚？
问题般认事协商合里没特约定认方事违反预约合拒绝订立合适定金罚
案件双方签订认购书交付定金正式签订商品房买卖合时买方发现合文中增加11条补充条款（关延期交款交房责等方面规定）买方意欲删告意未协商致未签订商品房买卖合
买方起诉求双方返定金审判告错双倍返定金二审法院认签订认购合时告未出示销售合补充条款致原告接受时出示合补充条款双方认购书约定买卖房屋意思表示未达成致双方均存违约告应返原告定金
案例二：消费者许高诉中鸿天房产公司认购合纠纷案XX年1月8日双方签订soho现代城认购书份约定认购预售商品房套1月21日30日签预售合交付定金3万元作合担保签订预售合时中鸿天未取商品房销售许证许高提出取证签中鸿天拒绝引发纠纷审法院认认购合效违反法律强制性规定效定金失担保效力次性返3万元许高服诉二审认双方事签订认购书约定定金条款符合交付定金作订立合担保特点应视效该认购书中约定立约定金生效独立合前已存许高已交纳定金该认购书效力交付定金已存双方均约束力该定金条款认购书中约定条件范围否签订合发生担保效力该认购书外情况约束力告抗辩合效成立根担保法司法解释115规定：事约定交付定金作合担保适定金罚二审改判双倍返定金
四商品房买卖合容？
(1)事名称者姓名住
般包括买卖双方名称(姓名)址邮政编码联系电话果委托代理话包括委托代理名称(姓名)址邮政编码联系电话
(2)商品房基状况
关房屋情况买卖合标物基描述标物特定化程包括容：a．房屋坐落位置日时间采光通风等b．买卖房屋面积应注明实际建筑面积分摊公建筑面积分少巳房屋现房预售商品房d．房屋配套设施装修标准
(3)商品房销售方式
房产市场中商品房销售方式销售方式事间权利义务明确销售方式非常重譬现房销售商品房预售者商品房包销等方式
(4)商品房价款确定方式总价款付款方式付款时间
—般新建商品房预售商品房买卖房屋建筑面积计算房屋价格约定方米建筑面积售价少元然单价建筑面积计算房屋需支付价款旧房买卖时直接约定套房屋幢房屋需支付价款合中般列付款时间进度表买方该进度表期需支付价款交付卖方城市房产交易价格理暂行规定第4条规定国家房产交易价格实行直接理间接理相结合原
建立市场形成价格机制保护正价格竞争禁止垄断哄抬价格商品住宅价格理暂行规定中规定商品房价格实行市场调节价格销售方购买方考虑房屋结构质量低市场行情等素房屋价格合中确定商品房销售理办法第18条规定商品房销售价格事协商议定国家规定外签定合中避免暂定价格形式量确定价格否日出现房产市场价格波动较者国家政策调整建筑材料涨价等会导致房产开发商变更价格合中仅标明方米价格写明总价款旦事间价格问题发生纠纷时应该原进行调解解决：a国家规定必须执行国家定价外事根房产市场价格议定价格应该予保护方政府调整房产关税费求变更合约定价格支持—方建筑材料商品房市场价格变化求变更合约定价格般予支持b合双方约定商品房销售价格时约定商品房销售价格部门核定价格准—方求核定价格准应该予支持c合双方约定商品房销售价格明确者合履行中发生抗力等情况合双方事行约定商品房销售价格协商成参政府公布价格房产部门认评估价格者期类质量房屋市场价格处理d逾期交付商品房时商品房销售价格变化造成损失错方承担
商品房销售理办法第19条规定商品房销售套(单元)计价套建筑面积者建筑面积计价商品房建筑面积套建筑面积分摊建筑面积组成套建筑面积部分独立产权分摊建筑面积部分产权买受法律法规规定享权利承担责套(单元)计价者套建筑面积计价商品房买卖合中应注明建筑面积分摊建筑面积套(单元)计价现售房屋事现售房屋实勘察合中直接约定总价款套(单元)计价预售房屋房产开发企业应合中附售房屋面图面图应标明详细尺寸约定误
差范围房屋交付时套型设计图纸致相关尺寸约定误差范围维持总价款变套型设计图纸致者相关尺寸超出约定误差范围合中未约定处理方式买受退房者房产开发企业重新约定总价款买受退房房产开发企业承担违约责外事应该合中商品房设备设施公设备设施费电话闭路电视电表煤气等费作出明确约定否应该明确建设配套费已计整房屋价款交付全部房屋价款外需支付
(5)交付条件日期
卖方应某日期前房屋交付买方买方应实际接收房屋日起房产产权登记机关规定期限房产产权登记机关理权属登记手续卖方应予必协助交付仅仅交付钥匙交付需提供辅助条件需合中明确笼统合中写交付
(6)房屋面积条款
购房者签订购买现房时合时条款中求写明建筑面积建筑面积中含面积组成部分具体米数面积米数建筑面积面积例购买预售房注意暂测面积实测面积误差问题根民法通条款表述误差3％(含3％)视正常误差误差部分应实际面积合中规定单价重新结算误差超3％视卖方违约卖方应承担违约责
合中定面积条款方面容进步细化：第公部分建筑面积包括公部分名称面积门廊走道电梯公车位等部分第二套建筑面积专部分建筑面积包括套面积套墙体面积阳台建筑面积等等
(7)质量条款
购房者签合时定详细质量求写进合：卧室厨房卫生间装修标准等级建材配备清单等级屋设备清单水电气线通畅门窗家具瑕疵房屋抗震等级等质量求应涉合中规定房屋保质期附属设备保持期等开发商应该购买者提供住宅质量保证书证明开发商申请房屋质量检验申请文件合法合中约定房产开发商应该购买者提供证明质量申报手续质量评价报告等购买者权委托相关机关商品房质量进行评价房产开发商房屋质量负保修责合中应该房屋保修范围保修期限保修责等作出明确约定
(8)权利瑕疵担保责条款
卖方保证交付房屋时该房屋没产权纠纷财务纠纷保证交付时已清该房屋原卖方设定抵押权果房屋交付发生该房屋交付前存权利纠纷卖方承担全部责
(9)购房者知情权条款
般包括解施工进程查设计勘察施工监理测量质量监物业理等机构资格证书解商品房相关设计资料建筑材料质量等购房者权查切房屋关原文件请求复印
(10)违约责条款
买卖双方应切实履行合中约定义务果买卖双方方违反合约定
应承担违约责合中应明确约定买方期支付购房款应承担违约责卖方期交付房屋应承担违约责卖方交付房屋符合合约定应承担违约责等等
(11)合双方认应约定事项
a装饰设备标准承诺供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施公设施交付承诺关权益责外购楼楼号房l单元整幢楼中位置示意图单元面图应合中写明作附件b．关抗拒力房产销售合关违约责条件般销售方遇抗力导致逾期交房承担责样表述国民法通第百五十三条规定：法称抗力’指预见避免克服客观情况：震火灾战争等法房产买卖合中设定关延伸扩张售房方发展商错：市场判断准确投失误项目设计周密修改方案等素抗力时应该预计没预计季节影响级行政府行等素抗力免理应承担违约责签订合时应特注意抗力合中界定c．售物业理条款购房签合时容易忽略容目前国物业理方面法律法规相关政策尚健全房产买卖双方责界定购房方面进行握：业物业理公司选择权利业物业理方式确定权利物业理公司职责范围物业理费标准制定等保证购房住水电气供应保安房屋维修公设施邮政通讯等服务规定收取物业理费d公配套建筑产权属办理产权登记关事宜解决争议方法等
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