买卖合解释
第篇：商品房买卖合解释
商品房买卖合解释(全文
商品房买卖合解释
发布单位高民法院
发布文号法释[2014]7号
发布日期20140428
高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释
(法释[2014]7号)
高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释已２００３年３月２４日高民法院审判委员会第１２６７次会议通现予公布２００３年６月１日起施行
二○○三年四月二十八日
正确时审理商品房买卖合纠纷案件根中华民国民法通中华民国合法中华民国城市房产理法中华民国担保法等相关法律结合民事审
判实践制定解释
第条 解释称商品房买卖合指房产开发企业（统称出卖）尚未建成者
已竣工房屋社会销售转移房屋权买受买受支付价款合
第二条 出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效
起诉前取商品房预售许证明认定效
第三条 商品房销售广告宣传资料约邀请出卖商品房开发规划范围房屋相关设施作说明允诺具体确定商品房买卖合订立房屋价格确定重影响应视约该说明允诺未载入商品房买卖合应视合容事违反应承担违
约责
第四条 出卖通认购订购预订等方式买受收受定金作订立商品房买卖合担保果事方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定处理责事
双方事导致商品房买卖合未订立出卖应定金返买受
第五条 商品房认购订购预订等协议具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合
第六条 事商品房预售合未法律行政法规规定办理登记备案手续请求确认合
效予支持
事约定办理登记备案手续商品房预售合生效条件约定事方已履行
义务方接受外
第七条 拆迁拆迁权调换形式订立拆迁补偿安置协议明确约定拆迁位置途特定房屋拆迁予补偿安置果拆迁该补偿安置房屋行出卖第三拆迁请求
优先取补偿安置房屋应予支持
拆迁请求解拆迁补偿安置协议解释第八条规定处理
第八条 具列情形导致商品房买卖合目实现法取房屋买受请
求解合返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责：
（）商品房买卖合订立出卖未告知买受该房屋抵押第三
（二）商品房买卖合订立出卖该房屋出卖第三
第九条 出卖订立商品房买卖合时具列情形导致合效者撤销解买受请求返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责
：
（）意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明
（二）意隐瞒售房屋已抵押事实
（三）意隐瞒售房屋已出卖第三者拆迁补偿安置房屋事实
第十条 买受出卖第三恶意串通行订立商品房买卖合房屋交付导致
法取房屋请求确认出卖第三订立商品房买卖合效应予支持
第十条 房屋转移占视房屋交付事约定外
房屋毁损灭失风险交付前出卖承担交付买受承担买受接出卖书面交房通知正理拒绝接收房屋毁损灭失风险书面交房通知确定交付日起
买受承担法律规定者事约定外
第十二条 房屋体结构质量合格交付者房屋交付房屋体结构质量核
验确属合格买受请求解合赔偿损失应予支持
第十三条 房屋质量问题严重影响正常居住买受请求解合赔偿损失应予支持交付房屋存质量问题保修期出卖应承担修复责出卖拒绝修复者合理期限拖延修复
买受行者委托修复修复费修复期间造成损失出卖承
担
第十四条 出卖交付房屋套建筑面积者建筑面积商品房买卖合约定面积符合
约定约定处理合没约定者约定明确原处理：
（）面积误差绝值３％（含３％）合约定价格实结算买受请求解合
予支持
（二）面积误差绝值超出３％买受请求解合返已付购房款利息应予支持买受意继续履行合房屋实际面积合约定面积面积误差３％（含３％）部分房价款买受约定价格补足面积误差超出３％部分房价款出卖承担权买受房屋实际面积合约定面积面积误差３％（含３％）部分房价款利息出卖返
买受面积误差超３％部分房价款出卖双倍返买受
第十五条 根合法第九十四条规定出卖迟延交付房屋者买受迟延支付购房款催告三月合理期限未履行事方请求解合应予支持事约定
外
法律没规定者事没约定方事催告解权行合理期限三月方
事没催告解权应解权发生日起年行逾期行解权消灭
第十六条 事约定违约金高请求减少应违约金超造成损失３０％标准适减少事约定违约金低造成损失请求增加应违约造成损失确定违约金数
额
第十七条 商品房买卖合没约定违约金数额者损失赔偿额计算方法违约金数额者损失赔偿
额参标准确定：
逾期付款未付购房款总额参中国民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算逾期交付房屋逾期交付房屋期间关部门公布者资格房产评估机构评
定段类房屋租金标准确定
第十八条 出卖原买受列期限届满未取房屋权属证书事特殊约
定外出卖应承担违约责：
（）商品房买卖合约定办理房屋权登记期限
（二）商品房买卖合标物尚未建成房屋房屋交付日起９０日
（三）商品房买卖合标物已竣工房屋合订立日起９０日
合没约定违约金者损失数额难确定已付购房款总额参中国民银行规定
金融机构计收逾期贷款利息标准计算
第十九条 商品房买卖合约定者城市房产开发营理条例第三十三条规定办理房屋权登记期限届满超年出卖原导致买受法办理房屋权登记买受请求
解合赔偿损失应予支持
第二十条 出卖包销订立商品房包销合约定出卖开发建设房屋交包销出卖名义销售包销期满未销售房屋包销合约定包销价格购买事约定
外
第二十条 出卖行销售已约定包销包销房屋包销请求出卖赔偿损失应予支
持事约定外
第二十二条 买受商品房买卖合出卖发生纠纷民法院应通知包销参加诉讼出卖包销买受权利义务明确约定约定容确定方诉讼位第二十三条 商品房买卖合约定买受担保贷款方式付款事方原未订立商品房担保贷款合导致商品房买卖合继续履行方事请求解合赔偿损失责事双方事未订立商品房担保贷款合导致商品房买卖合继续履行事
请求解合出卖应收受购房款金利息者定金返买受
第二十四条 商品房买卖合确认效者撤销解致商品房担保贷款合目法
实现事请求解商品房担保贷款合应予支持
第二十五条 担保贷款付款方式商品房买卖合事方请求确认商品房买卖合效者撤销解合果担保权作独立请求权第三提出诉讼请求应商品房担保贷款合纠纷合审理未提出诉讼请求仅处理商品房买卖合纠纷担保权商品房担保贷款合纠纷
行起诉商品房买卖合纠纷合审理
商品房买卖合确认效者撤销解商品房担保贷款合解出卖应收
受购房贷款购房款金利息分返担保权买受
第二十六条 买受未商品房担保贷款合约定偿贷款未担保权办理商品房抵押登记手续担保权起诉买受请求处分商品房买卖合项买受合权利应通知出卖参加诉讼担保权时起诉出卖时果出卖商品房担保贷款合提供保证应列告第二十七条 买受未商品房担保贷款合约定偿贷款已取房屋权属证书担保权办理商品房抵押登记手续抵押权请求买受偿贷款者抵押房屋优先受偿应
追加出卖事出卖提供保证外
第二十八条 解释２００３年６月１日起施行
中华民国城市房产理法施行订立商品房买卖合发生纠纷案件解释公布施
行尚审二审阶段适解释
中华民国城市房产理法施行订立商品房买卖合发生纠纷案件解释公布
施行前已终审事申请审者审判监督程序决定审适解
中华民国城市房产理法施行前发生商品房买卖行适时法律法规
高民法院〈关审理房产理法施行前房产开发营案件干问题解〉
第二篇：买卖合解释3
买卖合解释司法考试（）
领域均王者买卖合合王呀商品房买卖合解释现买卖合解释会出现电子商务买卖合解释网络虚拟财产买卖合解释商品房买卖合解释（二）关器官移植条例干问题解释等调整买卖合法律规范
2014年5月10日高民法院颁布高民法院关审理买卖合纠纷案件适法律问题解释（简称买卖合解释）该解释2014年7月1日生效2014年司法考试会直接考买卖合解释间接考买卖合解释确立规民法领域通说观点涉买卖合司法考试考题中出题许会（意思）考察买卖合解释确立规范容
买卖合解释制定规范三类：第类前未规范：①保留权买卖（第34—37条）②送交买卖合风险负担规（第12条）第二类前规范细化补充：①途货物买卖合风险负担规（第13条）②买受时检验通知义务（第15—20条）③动产物数卖中实际履行规（第9—10条）④试买卖（第41—43条）第三类前规范修改：①权处分订立买卖合效力（第三条）②买受检验通知合理期间长期间（第17条）
根司法考试规律前未规范前规范予修改补充规范皆司法考试重中重加许朋友十分关心该司法解释钟某揣浅陋结合司法考试特点根理解拟陆续买卖合解释重制度予解读期助位朋友备考喜乐快爽
权处分订立买卖合效力
买卖合解释
第三条事方出卖缔约时标物没权者处分权张合效民法院予支持
出卖未取权者处分权致标物权转移买受求出卖承担违约责者求解合张损害赔偿民法院应予支持
规涵
买卖合解释第3条规定意思：效力瑕疵权处分订立买卖合效（动产已交付者动产已办理户登记）权变动效果效善意取外
合法第51条规修改物权法第15条规定区分原延伸扩展
二规准确握
买卖合解释第3条容包括层次：①权处分订立买卖合买卖合效买受善意恶意受影响②买受恶意买卖动产已交付者动产已办理户登记权变动效果效力定果合理期限权利追认者出卖取处分权权交付者登记时发生移转反果合理期间权利拒绝追认者处分未取处分权权发生移转买受取权③买受善意符合善意取权构成件买受直接法律规定善意取标物权反买受善意符合善意取动产权构成件动产已交付者动产已办理户登记权移转效果效力定须权利追认者处分取处分权发生权移转效果④果出卖欠缺处分权致买受取权买卖合效买受权出卖张违约
责者解合求出卖承担赔偿责
例1甲相机交乙保乙擅该相机名义出卖知情丙交付相机①乙丙买卖合属权处分订立买卖合效力瑕疵乙丙买卖合效②然乙丙买卖合效已完成相机交付权变动效果效力定果甲追认者乙取处分权甲权处分补正丙溯相机交付时取相机权反果甲拒绝追认者乙取处分权丙确定取相机权③果乙欠缺处分权致丙取相机权丙权乙张违约责者解买卖合求乙承担损害赔偿④须注意：根买卖合解释第30条规定违约责适错相抵丙恶意受乙违约发生错计算乙违约责时应相应扣减乙赔偿数额
例2夫妻甲乙婚购买套房屋登记甲名未乙意甲名义该房屋出卖知情丙丙办理户登记①根物权法第97条甲丙间买卖合属权处分订立买卖合处分权欠缺影响买卖合效力甲丙买卖合效②果符合善意取房屋权构成件丙直接法律规定善意取房屋权（原始取）③果符合善意取房屋权构成件然已完成房屋户登记丙否取房屋权属效力未定果乙追认者甲取处分权甲权处分补正权处分转化权处分丙取房屋权（继受取）反果符合善意取构成件乙拒绝追认者甲取处分权丙确定取房屋权④甲欠缺处分权致丙取房屋权买卖合效丙权甲张违约责者丙享法定解权（甲违约行致丙订立买卖合目实现）解合请求甲承担损害赔偿责
三立法理
权处分订立合效力受国物权变动模式强烈影响①法国采意思义物权变动模式法国规定权处分订立买卖合效（相效）②德国采物权形式义物权变动模式产生物权变动法律行区分负担行处分行德国民法规定权处分订立买卖合负担行（买卖合）效处分行（移转权合意）效力定权利追认者处分取处分权物权行始效③国采债权形式义物权变动模式位国权处分订立买卖合规定效提供制度空间
合法第51条规定权处分订立合效力定规定固然注重权保护缺陷明显：①权利拒绝追认者处分未取处分权合效受处分张缔约失责（赔偿信赖利益）张违约责（赔偿履行利益）利善意受保护②造成体系违反合法第51条规定合法第150条规定权利瑕疵担保责成具文
着认识深入合法第51条规定妥性明显特物权法第15条规定基法律行物权变动变动区分原根区分原法律效果应区分物权变动原（：法律行生效）物权变动效果（：物权变动）区分原确立合法第51条问题更突出已非改步买卖合解释第3条问世首先买卖合领域突破
四强调
真理前半步谬误前国通说观点承认负担行处分行区分买卖合解释第3条应理解德国模式应理解：权处分订立买卖合买卖合效物权变动效果效力定（善意取外）
第三篇：商品房买卖合解释
高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释（称解释）２８条商品房预售合效力商品房销售广告拆迁补偿安置房屋面积缩水商品房交付风险承担商品房质量商品房包销商品房担保贷款（揭）等方面具体适法律作出明确规定中出卖严重违反诚实信原损害买受利益恶意违约欺诈等行明确规定适惩罚性赔偿原
适点：集资房房改房济适房适解释
法条原文第条解释称商品房买卖合指房产开发企业（统称出卖）尚未建成者已竣工房屋社会销售转移房屋权买受买受支付价款合
条司法解释适范围规定
适点：商品房买卖合出卖作严格限定仅仅指房产开发企业二商品房买卖合标包括两类：现房销售期房销售商品房买卖合仅指买受开发商间签订期房现房销售合三非房产开发企业开发房屋包括集资房房改房济适房适解释
国目前存着种类型房屋房产开发企业建造商品房政府组织建设济适房公房改制出售房改房单位集资房私房等济适房房改房集资房等房屋直接买卖交易受国家政策调整需补交土出金者相土出金价款者居住定年限方出售私房屋买卖商品房买卖房产交易市场实际情况房屋买卖流商品房买卖民法院受理房屋买卖纠纷商品房买卖纠纷时类纠纷
仅关系国家住房制度改革措施推进涉广民群众切身利益解释调整范围明确限定商品房买卖行包括商品房预售商品房现售
适点二：开发商没取预售许证明商品房买卖合效力司法救济
法条原文： 1．解释第二条 出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效起诉前取商品房预售许证明认定效2．解释第九条 出卖订立商品房买卖合时具列情形导致合效者撤销解买受请求返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责（）意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明(二)意隐瞒售房屋已抵押事实（三）意隐瞒售房屋已出卖第三者拆迁补偿安置房屋事实
国商品房预售实行预售许制度开发营企业进行商品房预售应法城市县房产理部门办理预售登记取商品房预售许证进行预售未取商品房预售许证进行商品房预售现实中种种原开发商常违法操作未取商品房预售许证情况购房者签订买卖合预售商品房严重损害购房者合法权益引发许纠纷
未取商品房预售许证商品房买卖合效力问题适点：
出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合违反法律行政法规强制性规定应该认定效
合法第五十二条规定 列情形合效：（五）违反法律行政法规强制性规定
城市商品房预售理办法第九条 开发营企业进行商品房预售应承购出示商品房预售许证售楼广告说明书必须载明商品房预售许证批准文号未取商品房预售许证进行商品房预售
述法律法规出行政法规城市商品房预售理办法明确求未取商品房预售许证进行商品房预售开发商没取商品房预售许证条件违规买受订立商品房预售合买卖合订立违反国法律强制性规定属效合
二司法实务中种情况认定效：起诉前取商品房预售许证明解释作宽松解释鼓励交易原出发出台司法解
释该条司法解释明确规定：出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效起诉前取商品房预售许证明认定效
三 ．司法救济：
商品房买卖合订立买受发现开发商没商品房预售许证者订立合时开发商提供虚假商品房预售许证明果买受想反悔时选择列方式：
第起诉申请认定该合效请求双倍返已付购房款
果选择认定合效实务中购买说定风险风险：查询起诉前开发商取商品房预售许证明该诉讼请求会支持该解释第二条规定应认定效
第二申请撤销该合请求双倍返已付购房款
民法通合法撤销民事行规定买受订立合时意思表示瑕疵方欺诈胁迫手段者危方违背真实意思情况订立合受损害方权请求民法院者仲裁机构变更者撤销开发商意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明显然属欺诈行
意隐瞒没取商品房预售许证明事实 样认定？
根城市商品房预售理办法第九条规定：开发营企业进行商品房预售应承购出示商品房预售许证售楼广告说明书必须载明商品房预售许证批准文号 开发商没该规定 买受出示’ 没售楼广告说明书必须载明商品房预售许证批准文号’均应认定意隐瞒行
第三果开发商意隐瞒’提供假证’根取商品房预售许证明导致商品房买卖合目根实现话购买选择解合请求双倍返
适点：1开发商般商品房销售广告宣传资料约邀请承担违约责作出符合法定条件广告宣传果兑现承担违约责
该条司法解释认般情况商品房销售广告宣传资料约邀请开发商会承担违约责出卖商品房开发规划范围房屋相关设施作说
明允诺具体确定商品房买卖合订立房屋价格确定重影响应视约开发商作出许诺符合述条件没写进合果实际交付致承担违约责
2开发商广告宣传承担违约责必须时具备两条件
条件：说明允诺容定具体确定
商业广告（含宣传资料）容符合出卖商品房开发规划范围房屋相关设施作说明允诺具体确定容具体确定具体明确面案例讨：
案例：李先生正找房某房屋销售广告交楼条件梯两户南北通风李先生非常喜欢该楼盘签署该楼盘商品房买卖合月李先生满心欢喜准备入住时发现楼盘设计初广告写完全谓梯两户南北通风变成梯三户更谈南北通风李先生顿时种受骗感觉立求发展商解合发展商表示广告行字已写明广告解释权发展商切条款正式签订合该广告容没载入合具法律效力已签订合解外果李先生单方解合发展商会追究李先生违约责李先生郁闷已诉法院案例中李先生梯两户型梯三户型房屋法直接影响房屋销售价格发展商作出销售广告容中户型设计作出具体承诺应视种约发展商广告注明广告解释权发展商逃避相应法律责该广告说明然没载入预售合应视合容具法律效力该案中发展商已违反合规定应承担相应违约责法院判决李先生胜诉
注意该解释中术语含义：
a．广告范围：广告针开发范围作开发范围外作说明允诺受条款约束涉广告宣传范围问题业投诉说区开发商承诺班车没开发商抗辩合情合理三期开发第期等全部开发完会兑现
b． 广告：指商业广告商品房销售广告指广义广告包括媒体广告报刊杂志印刷广告广播电视广告招贴广告售楼书种宣传材料施工现场广告牌样板房展示等
c． 说明允诺：指房产开发商利广播电视报纸期刊等新闻媒体广告栏目行印制售楼宣
传资料设置户外广告样板房等形式宣传介绍商品房时作出购买商品房特定事项说明者商品房质量声明陈述
d．相关设施：指商品房基础设施相关配套设施包括供暖供电供水区景观区道路停车场等等公配套设施包括商品房规划范围商品房规划范围外配套商业服务业医疗教育公交通等公设施配套
条件二：合订立房价确定重影响
商品房买卖合订立房屋价格确定重影响什商品房买卖合订立房屋价格确定重影响实践中难掌握点言开发商压力购房诉讼讲风险点该做聪明业会聪明律师指导突破办案技巧便讨
该条款运合法关约约邀请概念根合法第15条规定商业广告般情况属约邀请果商业广告符合约件构成约
符合述两条件广告没写入合开发商负违约责
该说明允诺未载入商品房买卖合应视合容事违反应承担违约责 注意该条款前商品房销售理办法商品房销售理办法第十四条房产开发企业房产中介业务机构发布商品房销售宣传广告应执行中华民国广告法房产广告发布暂行规定等关规定广告容必须真实合法科学准确 第十五条：房产开发企业房产中介业务机构发布商品房销售广告宣传资料明示事项事应商品房买卖合中约定
出该解释出台前果广告容写入合广告成合部分开发商须广告容承担责次司法解释特严格广告容构成约广告容否商品房购销合中表述开发商实承诺承担责购房保护力度加
适点四：商品房买卖合未订立退定金？
商品房买卖程中先签份认购协议书然交付定金方干脆连认购协议没直接交付定数量定金楼盘开盘签订商品房买卖合已成商品房买卖惯例然具体实践中关购房定金纠纷屡见鲜特购房者交完定金种种原想买订购房子种情况购房者已付定金底退？寇志中律师针解释相关规定探讨
法条连接：1．解释第四条 出卖通认购订购预订等方式买受收受定金作订立商品房买卖合担保果事方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定处理责事双方事导致商品房买卖合未订立出卖应定金返买受2．商品房销售理办法第二十二条符合商品房销售条件房产开发企业销售商品房买受收取预订款性质费符合商品房销售条件房产开发企业订立商品房买卖合前买受收取预订款性质费订立商品房买卖合时收费应抵作房价款事未订立商品房买卖合房产开发企业应买受返收费事间约定约定3．城市商品房预售理办法第六条 商品房预售实行许制度开发企业进行商品房预售应房产理部门申请预售许取商品房预售许证未取商品房预售许证进行商品房预售 4．高民法院关适〈中华民国担保法〉干问题解释第百十八条 事交付留置金担保金订约金押金者订金等没约定定金性质事张定金权利予支持 ：
适点：
出卖通认购订购预订等方式买受收受定金作订立商品房买卖合担保该定金性质立约定金谓立约定金保证正式缔约定金事订立合已做必准备相互间合容已基取致存未定情形事愿意放弃成立合机会采取立约定金实现事间相互信求终成立合完成交易事约定立约定金交付定金事拒绝订立合时丧失定金收受定金事拒绝订立合时应双倍返定金
注意：商品房买卖合订立前收取款项担保金订约金押金订金者预付款等里讲定金定约定清楚明确写明交付定金者明确约定该款项处理办法：认购约定订立商品房买卖合该款退出卖原订立商品房买卖合双倍返种约定实际定金性质明确约定定金适定金法否事交付留置金担保金订约金押金者订金等没约定定金性质事张定金权利予支持
二定金究竟该该退区情况：
)．开发商应返定金情形： 1责事双方事导致商品房买卖合未订立开发商通认购方式购房收受定金作订立商品房买卖合担保果属责事双方事导致商品房买卖合未订立开发商应定金返买受
责事双方事认定？
业界士均认双方仅仅正式合关补充协议容法达成致认购意书容关致签约成双方存违约行属责事双方事开发商应定金全额返购房者：认购协议未明确约定商品房价格面积等具体条件条件留双方协商双方条件协商致导致签订商品房买卖合时事双方商品房买卖合未订立均没错开发商应定金返买受
抗力者政府原导致合订立属责事双方事开发商应定金全额返购房者
2符合商品房销售条件者开发商购房提供证明文件真实瑕疵致未订立商品房买卖合开发商买受收取定金应返果开发商身具备房屋销售预售条件导致认购协议效开发商应返定金承担缔约失责
商品房销售理办法第二十二条第款规定： 符合商品房销售条件房产开发企业销售商品房买受收取预订款性质费
3．没明确约定定金性质预收款项谁原未订立商品房买卖合开发商应返
商品房销售理办法第二十二条第款规定： 符合商品房销售条件房产开发企业订立商品房买卖合前买受收取预订款性质费订立商品房买卖合时收费应抵作房价款事未订立商品房买卖合房产开发企业应买受返收费事间约定约定
二）开发商权拒绝返定金情形：
果购房方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定开发商权拒绝返定金购房方原常：
1）认购协议已日签订商品房买卖合某条件作明确约定购房意条件签订商品房买卖合导致未订立商品房买卖合显然购房明显存违约行开发商权拒绝返定金
2）认购协议明确约定购房必须定期限开发商商谈商品房买卖合签订事宜否定金退购房意拖延认购协议规定日期前签订商品房买卖合属购房违约开发商权拒绝返定金
三）开发商双倍返定金情形：
果开发商方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定开发商应承担双倍返定金违约责开发商方原常：
1．开发商提出认购协议约定条件致商品房买卖合未订立开发商应承担双倍返定金违约责
2．开发商原政府原区配套设施绿草坪等规划做变更致商品房买卖合未订立开发商应承担双倍返定金违约责
3．认购协议明确约定定期限商谈商品房买卖合签订事宜果开发商述期限该认购房屋转售第三第三次签订认购协议导致双方签订商品房买卖合属开发商违约应双倍返定金
四）解释第五条：商品房认购订购预订等协议具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合果认购书中商品房价格房号面积等问题做约定具备商品房买卖合容果出卖已约定收受购房款该认购协议应定性商品房买卖合协议中果涉定金问题合法担保法规定处理属里讨导致双方签订商品房买卖合范围
购房者签订认购书性质协议时付定金订金预付款等时应谨慎行事免损失定金理想然定金交出果达成商品房买卖合时回仔细阅读面分析会办法
适点五：商品房认购商品房买卖合
法条原文解释第五条 商品房认购订购预订等协议具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合
商品房销售理办法第十六条商品房销售时房产开发企业买受应订立书面商品房买卖合
商品房买卖合应明确容：
（）事名称者姓名住
(二)商品房基状况
（三）商品房销售方式
（四）商品房价款确定方式总价款付款方式付款时间
（五）交付条件日期
（六）装饰设备标准承诺
（七）供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施公设施交付承诺关权益责
（八）公配套设施产权属
（九）面积差异处理方式
（十）办理产权登记关事宜
（十）解决争议方法
（十二）违约责
（十三）双方约定事项
什商品房认购？认购般发生什时期？认购形式？
出卖买受签订合前先行签订认购书房屋买卖关事宜进行初步确认收取定数量定金作订立商品房买卖合担保前商品房买卖通常形式
商品房认购指商品房买卖合双方事签订预售契约者买卖契约前签订文书双方交易房屋关事宜初步确认法理般称预约合签订预约合目约束双方订立约关认购法律性质认定问题认购书签订程约定容认购书事签订商品房买卖合相关事宜进行约定约定事义务定期限签订买卖合行结果直接确认认购书尚属商品房买卖合应属商品房买卖合预约合认购书商品房买卖合预约约关系事交付定金立约定金
认购形式现实中常见：认购书定购协议预定协议等等种形式般意进步签订商品房买卖合作出约定直接约定商品房实质容见
商品房认购般开发商已办妥开发项目立项规划报建审批手续开发项目已定型尚未取商品房预售许证期间签订
二认定名商品房买卖认购协议实商品房买卖合？
商品房买卖合事双方规范相互间行实践中明确详细写明合容非常重规范商品房交易行目前商品房买卖合文般房产理部门拟订格式合文
解释第五条 商品房认购订购预订等协议具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合
条规定认定商品房认购书实商品房买卖合认定预约实约应具备两条件：
条件具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容
条件二出卖已约定收受购房款
商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容13条商品房买卖合示范文约定合容25条建设部xx年6月施行商品房销售理办法第16条中商品房销售合容做出较明确规定：商品房销售时房产开发企业买受应订立书面商品房买卖合商品房买卖合应明确容：(—)事名称者姓名住(二)商品房基状况(三)商品房销售方式(四)商品房价款确定方式总价款付款方式付款时间 (五)交付条件日期(六)装饰设备标准承诺(七)供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础没施公设施交付承诺关权益责(八)公配套建筑产权属(九)面积差异处理方式(十)办理产权登记关事宜(十)解决争议方法 (十二)违约责（十三）双方约定事项xx年9月建设部国家工商行政理局印发商品房买卖合示范文中约定合条款包括：(1)双方事基情况（2）项目建设(3)商品房销售 (4)买受购房屋基情况(5)计价方式价款(6)面积确认面积差异处理(7)付款方式期限(8)买受逾期付款违约责（9）交付期限(10)出卖逾期交付房屋
违约责 (11)规划产权设计变更约定(12)交接(13)出卖保证销售商品房没产权纠纷债权债务纠纷(14)出卖关装饰设备标准承诺违约责(15)出卖关基础设施公配套建筑正常运行承诺(16)关产权登记约定(17)保修责(18)双方区楼宇命名权屋面外墙权约定(19)买受合理房屋公部位设施权(20)争议解决方式(21)末事宜约定(22)附件效力说明(23)附件形式求(24)签定日起生效(25)登记备案商品房销售理办法建设部颁布部门规章商品房买卖事约束力强制性规范商品房买卖合示范文政府关部门引导交易行发布文—种意性指导性意见具强制力作事—种参考
具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容求具备全部容需合容作出约定加第二条件认定实商品房买卖合合容参合法相关规定确定般包括商品房位置楼层总面积单价总价交付付款方式等
出卖已约定收受购房款涵：认购书已实际履行出卖已收取购房款包括全款包括部分购房款付款方式没求包括次性付清包括分期付款包括住房贷款方式
三认购书中定金问题
商品房销售市场房产开发企业购房订约前收取定费情形较普遍种费常冠定金订金押金保证金等名称般返问题没明确规定购房实务中购房该房屋满意购房合磋商成功时购房求返定金交预定款开发商购房违约口拒绝返定金认购交定金处理成现实中难题破解？
）商品房销售理办法第二十二条符合商品房销售条件房产开发企业销售商品房买受收取预订款性质费
符合商品房销售条件房产开发企业订立商品房买卖合前买受收取预订款性质费订立商品房买卖合时收费应抵作房价款事未订立商品房买卖合房产开发企业应买受返收费事间约定约定
述规定分三种情形处理：
符合商品房销售条件预交款项明确约定定金明确约定适定金罚购房方面原导致未订立商品房买卖合定金返开发商单方面原
导致未订立商品房买卖合双倍返定金 二符合商品房销售条件预交款项没明确约定定金明确约定适定金罚谁原导致未订立商品房买卖合开发商应买受返收费
三符合商品房销售条件开发商销售商品房买受收取预订款性质费收取费应返
二）担保法司法解释第115条规定：事约定交付定金作订立合担保付定金方拒绝订立合权求返定金接受定金方拒绝订立合应双倍返定金
解释第四条 出卖通认购订购预订等方式买受收受定金作订立商品房买卖合担保果事方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定处理责事双方事导致商品房买卖合未订立出卖应定金返买受
值注意：1理解责事双方事导致商品房买卖合未订立？
通常理解：签订认购书开发项目政府行政决定取消缓建开发商体资格丧失然灾害导致开发项目灭失等
2事商品房买卖合容协商致否推方拒绝订立合呢？否均应适定金罚？
问题般认事协商合里没特约定认方事违反预约合拒绝订立合适定金罚
案件双方签订认购书交付定金正式签订商品房买卖合时买方发现合文中增加11条补充条款（关延期交款交房责等方面规定）买方意欲删告意未协商致未签订商品房买卖合
买方起诉求双方返定金审判告错双倍返定金二审法院认签订认购合时告未出示销售合补充条款致原告接受时出示合补充条款双方认购书约定买卖房屋意思表示未达成致双方均存违约告应返原告定金
案例二：消费者许高诉中鸿天房产公司认购合纠纷案xx年1月8日双方签订soho现代城认购书份约定认购预售商品房套1月21日30日签预售合交付定金3万元作合担保签订预售合时中鸿天未取商品房销售许证许高提出取证
签中鸿天拒绝引发纠纷审法院认认购合效违反法律强制性规定效定金失担保效力次性返3万元许高服诉二审认双方事签订认购书约定定金条款符合交付定金作订立合担保特点应视效该认购书中约定立约定金生效独立合前已存许高已交纳定金该认购书效力交付定金已存双方均约束力该定金条款认购书中约定条件范围否签订合发生担保效力该认购书外情况约束力告抗辩合效成立根担保法司法解释115规定：事约定交付定金作合担保适定金罚二审改判双倍返定金
四商品房买卖合容？
(1)事名称者姓名住
般包括买卖双方名称(姓名)址邮政编码联系电话果委托代理话包括委托代理名称(姓名)址邮政编码联系电话
(2)商品房基状况
关房屋情况买卖合标物基描述标物特定化程包括容：a．房屋坐落位置日时间采光通风等b．买卖房屋面积应注明实际建筑面积分摊公建筑面积分少巳房屋现房预售商品房d．房屋配套设施装修标准
(3)商品房销售方式
房产市场中商品房销售方式销售方式事间权利义务明确销售方式非常重譬现房销售商品房预售者商品房包销等方式
(4)商品房价款确定方式总价款付款方式付款时间
—般新建商品房预售商品房买卖房屋建筑面积计算房屋价格约定方米建筑面积售价少元然单价建筑面积计算房屋需支付价款旧房买卖时直接约定套房屋幢房屋需支付价款合中般列付款时间进度表买方该进度表期需支付价款交付卖方城市房产交易价格理暂行规定第4条规定国家房产交易价格实行直接理间接理相结合原建立市场形成价格机制保护正价格竞争禁止垄断哄抬价格商品住宅价格理暂行规定中规定商品房价格实行市场调节价格销售方购买方考虑房屋结构质量低市场行情等素房屋价格合中确定商品房销售理办法第18条规定商品房销售价格事协商议定国家规定外签定合中避免
暂定价格形式量确定价格否日出现房产市场价格波动较者国家政策调整建筑材料涨价等会导致房产开发商变更价格合中仅标明方米价格写明总价款旦事间价格问题发生纠纷时应该原进行调解解决：a国家规定必须执行国家定价外事根房产市场价格议定价格应该予保护方政府调整房产关税费求变更合约定价格支持—方建筑材料商品房市场价格变化求变更合约定价格般予支持b合双方约定商品房销售价格时约定商品房销售价格部门核定价格准—方求核定价格准应该予支持c合双方约定商品房销售价格明确者合履行中发生抗力等情况合双方事行约定商品房销售价格协商成参政府公布价格房产部门认评估价格者期类质量房屋市场价格处理d逾期交付商品房时商品房销售价格变化造成损失错方承担
(8)权利瑕疵担保责条款
卖方保证交付房屋时该房屋没产权纠纷财务纠纷保证交付时已清该房屋原卖方设定抵押权果房屋交付发生该房屋交付前存权利纠纷卖方承担全部责
(9)购房者知情权条款
般包括解施工进程查设计勘察施工监理测量质量监物业理等机构资格证书解商品房相关设计资料建筑材料质量等购房者权查切房屋关原文件请求复印
(10)违约责条款
买卖双方应切实履行合中约定义务果买卖双方方违反合约定应承担违约责合中应明确约定买方期支付购房款应承担违约责卖方期交付房屋应承担违约责卖方交付房屋符合合约定应承担违约责等等
(11)合双方认应约定事项
a装饰设备标准承诺供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施公设施交付承诺关权益责外购楼楼号房l单元整幢楼中位置示意图单元面图应合中写明作附件b．关抗拒力房产销售合关违约责条件般销售方遇抗力导致逾期交房承担责样
表述国民法通第百五十三条规定：法称抗力’指预见避免克服客观情况：震火灾战争等法房产买卖合中设定关延伸扩张售房方发展商错：市场判断准确投失误项目设计周密修改方案等素抗力时应该预计没预计季节影响级行政府行等素抗力免理应承担违约责签订合时应特注意抗力合中界定c．售物业理条款购房签合时容易忽略容目前国物业理方面法律法规相关政策尚健全房产买卖双方责界定购房方面进行握：业物业理公司选择权利业物业理方式确定权利物业理公司职责范围物业理费标准制定等保证购房住水电气供应保安房屋维修公设施邮政通讯等服务规定收取物业理费d公配套建筑产权属办理产权登记关事宜解决争议方法等
第四篇：商品房买卖合解释
商品房买卖合解释第十四条适点 i．法律法规： ．法律法规： 1 高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释 第十四条： 出卖交付房屋套建筑面积者建筑面积商品房买卖合约定面积 符合约定约定处理合没约定者约定明确 原处理： （） 面积误差绝值３％ （含３％） 合约定价格实结算 买受请求解合予支持 （二）面积误差绝值超出３％买受请求解合返已付购房款利 息 应予支持 买受意继续履行合 房屋实际面积合约定面积 面积误差３％（含３％）部分房价款买受约定价格补足 面积误差超出３％部分房价款出卖承担权买受房屋实际面 积合约定面积面积误差３％（含３％）部分房价款利息 出卖返买受 面积误差超３％部分房价款出卖双倍返买受 产权登记面积－合约定面积 面积误差＝─────────────×１００％ 合约定面积 ii．深层导读： ．深层导读： 条解释解决问题商品房买卖纠纷面积误差处理原 常见商品房房屋面积种类计算 面积长宽积 商品房买卖中面积房屋价值房屋交易价格基 础 商品房买卖合中面积约定复杂 常会见关面积方面述语 概样：销售面积建筑面积套建筑面积套面积公摊 面积公建筑面积等 销售面积：源建设部制定商品房销售面积计算公建筑面积分摊规 商品房销售面积指购房者购买套单元建筑面积(套
建筑面积)应分摊公建筑面积： 商品房销售面积套建筑面积+分摊公建筑面积 建筑面积：称建筑展开面积指住宅建筑外墙外围线测定层面面积 表示建筑物建筑规模济指标 包括三项 面积 辅助面积结构面积建筑面积计算商品房价格结算数购 房者说解建筑面积计算方法非常重 套建筑面积：俗称毯面积阳台果封闭半面积 算果封闭（包括飘窗）全部面积算成套房屋套建筑面积＝ 套房屋面积＋套墙体面积＋套阳台面积 套面积：指实际房屋利面积
面积套面积计算应 符合列规定：(1)套面积包括卧室起居室厅道厨房卫生间 假层厕储藏室壁柜等分户门面积总(2)跃层住宅中房楼梯 然层楼面积总计入面积(3)包含结构面积烟囱通气道等 面积
公摊面积：公摊面积指直接居住服务公空间道楼梯等 部分空间分摊套房中买房摊称公摊面积房屋销售面积 般两部分组成：部分室面积部分公摊面积消费 者购买商品房发生纠纷中公摊面积纠纷占相数量针点建设部 颁布关房屋建筑面积计算房屋权属登记关问题通知该通知针 开发商算分摊公面积引起纠纷事件 详细制定出定计算标 准百姓购房时心中数 面积种类繁购买根难弄明白 二条司法解释商品房买卖合中面积约定样规定？ 条司法解释商品房买卖合中面积仅房屋套建筑面积者建筑面 积两种形式 房屋套建筑面积＝套房屋面积＋套墙体面积＋套阳台面积 1套面积计算应符合列规定：(1)套面积包括卧室起居室 厅道厨房卫生间假层厕储藏室壁柜等分户门面积总(2) 跃层住宅中房楼梯然层楼面积总计入面积(3)包含结构 面积烟囱通气道等面积 2套墙体面积计算：新建住宅套空间周围维护承重墙体 公墙非公墙两种 新建住宅套间分隔墙套公建筑空间间分隔墙外墙(包括外 山墙)均公墙公墙墙体水投影面积半计入套墙体面积 非公墙墙体水投影面积半计入套墙体面积 墙面装修厚度均计入套墙体面积 3阳台建筑面积计算：(1)原设计封闭式阳台外围水投影面积计算
建筑面积(2)挑阳台(底阳台)底板水投影面积半计算建筑面积(3) 凹阳台净面积(含女墙墙体面积)半计算建筑面积(4)半挑半凹阳台 挑出部分底板水投影面积半计算建筑面积 凹进部分净面积 半计算建筑面积 三房屋套建筑面积建筑面积什区？ 明显房屋套建筑面积作计价标准排公摊面积建筑面 积房屋套建筑面积基础外加公摊面积 城市
市出台套面积计价新规定解公摊面积纷扰 四建设部新商品房买卖合示范文面积约定样？ 新商品房买卖合示范文第五条 面积确认面积差异处理 ： 根事选择计价方式条规定建筑面积套建筑面积（条 款中均简称面积）进行面积确认面积差异处理 事选择套计价适条约定 合约定面积产权登记面积差异产权登记面积准 商品房交付产权登记面积合约定面积发生差异双方意第＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿种方式进行处理： 1．双方行约定：
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ （2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ （3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ （4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 2．双方意原处理： （1）面积误差绝值 3％（含 3％）实结算房价款 （2）面积误差绝值超出 3％时买受权退房 买受退房出卖买受提出退房日起 30 天买受已付款退 买受＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付利息 （含 买受退房 产权登记面积合约定面积时 面积误差 3％ 3％）部分房价款买受补足超出 3％部分房价款出卖承担产权 买受 产权登记面积合登记面积时 面积误差绝值 3％ （含 3％）部分房价款出卖返买受绝值超出 3％部分房价款出卖 双倍返买受 产权登记面积－合约定面积 面积误差＝─────────────×１００％ 合约定面积 设计变更造成面积差异双方解合应签署补充协议
律师提醒：面积标准计算房屋销售价格差会您听房 律师提醒 屋价格时查根事选择计价方式条规定建筑面积 套建筑面积 条款中均简称面积） （ 进行面积确认面积差异处理 中勾面积叉掉面积 注意问题：产权登记建筑面积进行登记物业理费等费 建筑面积收取 五住宅公摊面积计算什新规定？
发展商业交房时 常常房高 外装体 斜面结构屋顶 规范维护物 变形缝非垂直墙体公通道中面积测量引起纠纷解决问题
国 家建设部日前发通知通知指出 2014 年 5 月起已房产测量 规范未作规定规定明确部分通知新规定进行房屋测量通 知中明确规定：计算建筑面积房屋层高均应 2．20 米（含 2．20 米）房屋屋顶斜面结构层高 2．20 米部位计算建筑面积房 屋墙体外倾斜阳台挑廊等水投影超出底板外投影计算建筑面 积 倾斜 弧状等非垂直墙体房屋 层高 2． 米部位计算建筑面积 20 房屋套具功层高低 2．20 米部分房屋权属登记中应明确 相应权利属规定楼层外墙墙玻璃幕墙 墙准计算建筑面积墙厚墙体厚度计算楼层墙体厚度时分层分 计算 楼梯已计算建筑面积 方空间否利均计算建筑面积 街楼房挑廊底层作公道路街巷通行否柱否维 护结构均计算建筑面积
六房屋计量规定？ 商品房面积缺斤短两直消费者投诉热点建设部制定商品房 销售面积计算公建筑面积分摊规国家质量技术监督理部门制定 商品房销售面积测量计算商品房建筑面积套建筑面积应合理 分摊公建筑面积销售面积测量方法计算测量偏差作相应规定 新颁布商品房销售理办法商品房买卖合示范文 均规定商品房套建筑面积建筑面积计价商品房建筑面积指层 高 220 米 （含 220 米） 房屋外墙水投影面积 套建筑面积套 （单 元）面积套墙体面积阳台建筑面积三部分组成 （）计算全部建筑面积范围： 1．永久性结构单层房屋高度均算层外墙勒脚外围水 面积计算建筑面积层房屋层建筑面积总计算 2．穿房屋通道房屋厅门厅高度均层计算 3．楼梯间电梯井提物井垃圾道道井均房屋然层计算 4．封闭阳台挑廊外围水投影面积计算 （二）计算半建筑面积范围： 1．房屋相连盖未封闭架空通廊柱走廊檐廊围护结构 外围水投影面积半计算 2．独立柱单排柱门廊车棚货棚站台等永久性建筑盖水投 影面积半计算 3．未封闭阳台挑廊水投影面积半计算 （三）计算建筑面积范围： 1
．凸出房屋墙面构件配件挑檐半园柱勒脚台阶等 2．半园柱雨篷 3．房屋天面挑台天面花园游泳池 （四）应分摊建筑面积： 1．产权户电梯井道井楼梯间垃圾道配电室设备间公 门厅道室值班警卫室整幢房屋服务房屋理房均 作部位计算建筑面积 2．套（单元）公建筑空间间隔墙外墙（包括山墙）墙体水投 影面积半建筑面积 （五）应分摊建筑面积： 1．属防工程室半室 2．供出租出售固定车位专车库 七商品房买卖双方面积误差产生纠纷原 商品房买卖合约定面积产权证面积常误差原：1双方签 订房屋买卖合商品房开发项目设计变更造成房屋面积误差2产权 登记时露台楼顶台 计算房屋建筑面积 买卖双方房屋买卖合中 独立独立露台楼顶台 面积计入房屋建筑面积造成面积误 差3适测量规标准造成面积误差述原造成面积误差绝 值般 3％买卖双方产生纠纷外施工测绘规 允许误差造成面积误差难免 误差值较 双方般协商解决
八什面积误差？什面积误差？ 面积误差指房屋严格规划核准设计求进行建设竣工实测面 积预测面积产生误差 房屋面积误差根商品房销售理办法相关规定房屋面积误差 计算公式： 产权登记面积－合约定面积 面积误差＝─────────────×１００％ 合约定面积 九购房发现面积误差？ 难发现说公摊面积方面误差法发现第合中写明 公摊部分什方没办法确定总测量象总面积第二消费者设 计施工图纸连墙厚知道测量建筑面积？第三测量全楼测 量楼低测量费概低 3 万元消费者会出 3 万元整 楼进行测量呢说消费者核实面积误差（著名房产律师秦兵） 十发现面积误差处理？ 现少房产开发商房屋面积做文章会实测面积少图纸住 房面积情况出现购房金额巨样会买受造成少损失 面积误差处理原： 第合约定处理原处理 购房时应合中写明销售房屋包括套面
积公摊面积暂测总建筑面 积明确约定：预售时根甲方暂测面积付款终房局认定实测面 积准实测面积暂测面积误差处理原 第二实结算
合约定者约定明确面积误差绝值 3（含 3） 合约定价格实结算买受请求解合予支持 第三退房款面积误差绝值超 3买受请求解合返已付 购房款利息应予支持 第四退房分买受意继续履行合房屋实际面积合 约定面积面积误差 3（含 3）部分房价买受约定 价格补足面积误差超出 3部分房价款出卖承担权买受 第五款双倍返房屋实际面积合约定面积面积误差 3 （含 3）部分房价款利息出卖返买受面积误差超 3部分房价款出卖双倍返买受 附：秦兵律师条释义： 释义：中国商品房买卖合中会出少面积方面述语知概 五：销售面积建筑面积套建筑面积套实面积公摊面积实 面积长宽积什做复杂呢？中重基原理： 简单事情复杂化获暴利说北京现业知道 房屋建筑面积少 够知道建筑面积中分摊公面积 少公部位处说万里挑什实面积简单 容推广开建筑面积复杂概念行事实面积太容易
核实开发企业难做假建筑面积仅容易做假查出 第三方测量理开脱责说中国房产市场欺诈者天 堂老实企业中国搞房产学着搞点动作面积开始 司法解释早开始准备会面积问题突破例：业 否权选择测量单位 测量失误责否应开发企业测量企业 承担面积测量报告否应附图等具体问题进行规定显然司法解 释然没说清楚点例：果套实面积减少 10总建筑面积仅 减少 2解合？留工作中国消费者维权 道路已漫长中国商品房消费者维权道路会更加漫长 附二： 关房屋建筑面积计算房屋权属登记关问题通知 建住房[2014]74 号 省
第五篇：买卖合解释考点解读
买卖合解释考点解读
高民法院关审理买卖合纠纷案件适法律问题解释（简称买卖合解释）12年酝酿12稿增删修订终2014年6月5日公布7月1日起施行部司法解释买卖合成立效力标物交付权转移标物毁损灭失风险负担标物检验违约责权保留特种买卖等具体适法律问题作出明确细致规定家更理解部司法解释进加深合法制度掌握
家倾心造次买卖合解释集体解读需说明部司法解释未纳入2014年司法考试纲直接该司法解释条文命题性较买卖合解释中部分条文实前已形成通说学理落实条文化没部司法解释年考试中中条文涉知识命题严格说超纲言准确掌握部司法解释2014年司法考试直接现实意义极少数合法考点相突条文根命题规律样知识点通常会意识回避会出现考试中家需虑
第部分 买卖合成立效力
知识点1：合关系证明
第条事间没书面合方送货单收货单结算单发票等张存买卖合关系民法院应结合事间交易方式交易惯相关证买卖合否成立作出认定账确认函债权确认书等函件证没记载债权名称买卖合事方证明存买卖合关系民法院应予支持相反证足推翻外
知识点2：预约合效力
第二条事签订认购书订购书预订书意书备忘录等预约合约定定期限订立买卖合方履行订立买卖合义务方请求承担预约合违约责者求解预约合张损害赔偿民法院应予支持
知识点3：权处分合效力
第三条事方出卖缔约时标物没权者处分权张合效民法院予支持出卖未取权者处分权致标物权转移买受求出卖承担违约责者求解合张损害赔偿民法院应予支持
第二部分 标物交付权转移
知识点4：点子信息产品交付
第五条标物需形载体交付电子信息产品事交付方式约定明确合法第六十条规定确定买受收约定电子信息产品者权利证交付
知识点5：超约定数量交付处理
第六条根合法第百六十二条规定买受拒绝接收交部分标物代保交部分标物买受张出卖负担代保期间合理费民法院应予支持买受张出卖承担代保期间非买受意者重失造成损失民法院应予支持
知识点6：交付义务已履行证明
第八条出卖仅增值税专发票税款抵扣资料证明已履行交付标物义务买受认出卖应提供证证明交付标物事实合约定者事间惯普通发票作付款证买受普通发票证明已履行付款义务民法院应予支持相反证足推翻外
知识点7：重买卖场合履行规
第九条 出卖普通动产订立重买卖合买卖合均效情况买受均求实际履行合应情形分处理：
（）先行受领交付买受请求确认权已转移民法院应予支持
（二）均未受领交付先行支付价款买受请求出卖履行交付标物等合义务民法院应予支持
（三）均未受领交付未支付价款法成立先合买受请求出卖履行交付标物等合义务民法院应予支持
第十条出卖船舶航空器机动车等特殊动产订立重买卖合买卖合均效情况买受均求实际履行合应情形分处理：
（）先行受领交付买受请求出卖履行办理权转移登记手续等合义务民法院应予支持
（二）均未受领交付先行办理权转移登记手续买受请求出卖履行交付标物等合义务民法院应予支持
（三）均未受领交付未办理权转移登记手续法成立先合买受请求出卖履行交付标物办理权转移登记手续等合义务民法院应予支持
（四）出卖标物交付买受买受办理权转移登记已受领交付买受请求标物权登记名民法予支持
第三部分 标物风险负担
知识点8：代办托运认定
第十条 合法第百四十条第二款第（）项规定标物需运输指标物出卖负责办理托运承运系独立买卖合事外运输业者情形标物毁损灭失风险负担合法第百四十五条规定处理
知识点9：标物需运送场合风险负担
第十二条 出卖根合约定标物运送买受指定点交付承运标物毁损灭失风险买受负担事约定外
知识点10：出卖货损告知义务
第十三条 出卖出卖交承运运输途标物合成立时知道者应知道标物已毁损灭失未告知买受买受张出卖负担标物毁损灭失风险民法院应予支持
知识点11：种类物特定化前风险负担
第十四条事风险负担没约定标物种类物出卖未装运单加盖标记
通知买受等识方式清楚标物特定买卖合买受张负担标物毁损灭失风险民法院应予支持
第四部分 违约责
知识点12：质量瑕疵违约责承担
第二十三条标物质量符合约定买受合法第百十条规定求减少价款民法院应予支持事张符合约定标物实际交付标物交付时市场价值计算差价民法院应予支持价款已支付买受张返减价出部分价款民法院应予支持
知识点13：逾期付款违约责
第二十四条买卖合付款期限作出变更影响事关逾期付款违约金约定该违约金起算点应变更买卖合约定逾期付款违约金买受出卖受价款时未张逾期付款违约金拒绝支付该违约金民法院予支持买卖合约定逾期付款
违约金账单款协议等未涉逾期付款责出卖根账单款协议等张欠款时请求买受约支付逾期付款违约金民法院应予支持账单款协议等明确载金逾期付款利息数额者已变更买卖合中关金利息等约定容外买卖合没约定逾期付款违约金者该违约金计算方法出卖买受违约张赔偿逾期付款损失民法院中国民银行期类民币贷款基准利率基础参逾期罚息利率标准计算
知识点14：合解违约金责
第二十六条买卖合违约解守约方张继续适违约金条款民法院应予支持约定违约金分高造成损失民法院参合法第百十四条第二款规定处理
知识点15：定金赔偿金
第二十八条买卖合约定定金足弥补方违约造成损失方请求赔偿超定金部分损失民法院处定金损失赔偿数额总应高违约造成损失
知识点16：违约中失
第三十条 买卖合事方违约造成方损失方损失发生错违约方张扣减相应损失赔偿额民法院应予支持
第五部分 权保留
知识点17：权保留买卖适范围
第三十四条买卖合事张合法第百三十四条关标物权保留规定适动产民法院予支持
知识点18：出卖取回标物情形限制
第三十五条事约定权保留标物权转移前买受情形出卖造成损害出卖张取回标物民法院应予支持：
（）未约定支付价款
（二）未约定完成特定条件
（三）标物出卖出质者作出处分取回标物价值显著减少出卖求买受赔偿损失民法院应予支持
第三十六条买受已支付标物总价款百分七十五出卖张取回标物民法院予支持解释第三十五条第款第（三）项情形第三物权法第百零六条规定已善意取标物权者物权出卖张取回标物民法院予支持
知识点19：标物回赎行出卖
第三十七条出卖取回标物买受双方约定者出卖指定回赎期间消出卖取回标物事张回赎标物民法院应予支持买受回赎期间没回赎标物出卖行出卖标物出卖行出卖标物出卖价款次扣取回保费交易费利息未清偿价金剩余应返原买受足出卖求原买受清偿民法院应予支持原买受证证明出卖行出卖价格明显低市场价格外
第六部分 特种买卖
知识点20：分期付款买卖
第三十八条合法第百六十七条第款规定分期付款系指买受应付总价款定期间少分三次出卖支付分期付款买卖合约定违反合法第百六十七条第款规定损害买受利益买受张该约定效民法院应予支持
第三十九条分期付款买卖合约定出卖解合时扣留已受领价金出卖扣留金额超标物费标物受损赔偿额买受请求返超部分民法院应予支持事标物费没约定民法院参类标物租金标准确定
知识点21：样品买卖
第四十条合约定样品质量文字说明致发生纠纷时事达成合意样品封存外观品质没发生变化民法院应样品准外观品质发生变化者事否发生变化争议法查明民法院应文字说明准
知识点22：试买卖
第四十条试买卖买受试期已支付部分价款民法院应认定买受意购买合约定外试期买受标物实施出卖出租设定担保物权等非试行民法院应认定买受意购买
第四十二条买卖合存列约定容属试买卖买受张属试买卖民法院予支持：
（）约定标物试者检验符合定求时买受应购买标物
（二）约定第三试验标物认时买受应购买标物
（三）约定买受定期间调换标物
（四）约定买受定期间退标物
第四十三条试买卖事没约定费者约定明确出卖张买受支付费民法院予支持
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第篇：商品房买卖合解释
商品房买卖合解释(全文
商品房买卖合解释
发布单位高民法院
发布文号法释[2014]7号
发布日期20140428
高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释
(法释[2014]7号)
高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释已２００３年３月２４日高民法院审判委员会第１２６７次会议通现予公布２００３年６月１日起施行
二○○三年四月二十八日
正确时审理商品房买卖合纠纷案件根中华民国民法通中华民国合法中华民国城市房产理法中华民国担保法等相关法律结合民事审
判实践制定解释
第条 解释称商品房买卖合指房产开发企业（统称出卖）尚未建成者
已竣工房屋社会销售转移房屋权买受买受支付价款合
第二条 出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效
起诉前取商品房预售许证明认定效
第三条 商品房销售广告宣传资料约邀请出卖商品房开发规划范围房屋相关设施作说明允诺具体确定商品房买卖合订立房屋价格确定重影响应视约该说明允诺未载入商品房买卖合应视合容事违反应承担违
约责
第四条 出卖通认购订购预订等方式买受收受定金作订立商品房买卖合担保果事方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定处理责事
双方事导致商品房买卖合未订立出卖应定金返买受
第五条 商品房认购订购预订等协议具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合
第六条 事商品房预售合未法律行政法规规定办理登记备案手续请求确认合
效予支持
事约定办理登记备案手续商品房预售合生效条件约定事方已履行
义务方接受外
第七条 拆迁拆迁权调换形式订立拆迁补偿安置协议明确约定拆迁位置途特定房屋拆迁予补偿安置果拆迁该补偿安置房屋行出卖第三拆迁请求
优先取补偿安置房屋应予支持
拆迁请求解拆迁补偿安置协议解释第八条规定处理
第八条 具列情形导致商品房买卖合目实现法取房屋买受请
求解合返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责：
（）商品房买卖合订立出卖未告知买受该房屋抵押第三
（二）商品房买卖合订立出卖该房屋出卖第三
第九条 出卖订立商品房买卖合时具列情形导致合效者撤销解买受请求返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责
：
（）意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明
（二）意隐瞒售房屋已抵押事实
（三）意隐瞒售房屋已出卖第三者拆迁补偿安置房屋事实
第十条 买受出卖第三恶意串通行订立商品房买卖合房屋交付导致
法取房屋请求确认出卖第三订立商品房买卖合效应予支持
第十条 房屋转移占视房屋交付事约定外
房屋毁损灭失风险交付前出卖承担交付买受承担买受接出卖书面交房通知正理拒绝接收房屋毁损灭失风险书面交房通知确定交付日起
买受承担法律规定者事约定外
第十二条 房屋体结构质量合格交付者房屋交付房屋体结构质量核
验确属合格买受请求解合赔偿损失应予支持
第十三条 房屋质量问题严重影响正常居住买受请求解合赔偿损失应予支持交付房屋存质量问题保修期出卖应承担修复责出卖拒绝修复者合理期限拖延修复
买受行者委托修复修复费修复期间造成损失出卖承
担
第十四条 出卖交付房屋套建筑面积者建筑面积商品房买卖合约定面积符合
约定约定处理合没约定者约定明确原处理：
（）面积误差绝值３％（含３％）合约定价格实结算买受请求解合
予支持
（二）面积误差绝值超出３％买受请求解合返已付购房款利息应予支持买受意继续履行合房屋实际面积合约定面积面积误差３％（含３％）部分房价款买受约定价格补足面积误差超出３％部分房价款出卖承担权买受房屋实际面积合约定面积面积误差３％（含３％）部分房价款利息出卖返
买受面积误差超３％部分房价款出卖双倍返买受
第十五条 根合法第九十四条规定出卖迟延交付房屋者买受迟延支付购房款催告三月合理期限未履行事方请求解合应予支持事约定
外
法律没规定者事没约定方事催告解权行合理期限三月方
事没催告解权应解权发生日起年行逾期行解权消灭
第十六条 事约定违约金高请求减少应违约金超造成损失３０％标准适减少事约定违约金低造成损失请求增加应违约造成损失确定违约金数
额
第十七条 商品房买卖合没约定违约金数额者损失赔偿额计算方法违约金数额者损失赔偿
额参标准确定：
逾期付款未付购房款总额参中国民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算逾期交付房屋逾期交付房屋期间关部门公布者资格房产评估机构评
定段类房屋租金标准确定
第十八条 出卖原买受列期限届满未取房屋权属证书事特殊约
定外出卖应承担违约责：
（）商品房买卖合约定办理房屋权登记期限
（二）商品房买卖合标物尚未建成房屋房屋交付日起９０日
（三）商品房买卖合标物已竣工房屋合订立日起９０日
合没约定违约金者损失数额难确定已付购房款总额参中国民银行规定
金融机构计收逾期贷款利息标准计算
第十九条 商品房买卖合约定者城市房产开发营理条例第三十三条规定办理房屋权登记期限届满超年出卖原导致买受法办理房屋权登记买受请求
解合赔偿损失应予支持
第二十条 出卖包销订立商品房包销合约定出卖开发建设房屋交包销出卖名义销售包销期满未销售房屋包销合约定包销价格购买事约定
外
第二十条 出卖行销售已约定包销包销房屋包销请求出卖赔偿损失应予支
持事约定外
第二十二条 买受商品房买卖合出卖发生纠纷民法院应通知包销参加诉讼出卖包销买受权利义务明确约定约定容确定方诉讼位第二十三条 商品房买卖合约定买受担保贷款方式付款事方原未订立商品房担保贷款合导致商品房买卖合继续履行方事请求解合赔偿损失责事双方事未订立商品房担保贷款合导致商品房买卖合继续履行事
请求解合出卖应收受购房款金利息者定金返买受
第二十四条 商品房买卖合确认效者撤销解致商品房担保贷款合目法
实现事请求解商品房担保贷款合应予支持
第二十五条 担保贷款付款方式商品房买卖合事方请求确认商品房买卖合效者撤销解合果担保权作独立请求权第三提出诉讼请求应商品房担保贷款合纠纷合审理未提出诉讼请求仅处理商品房买卖合纠纷担保权商品房担保贷款合纠纷
行起诉商品房买卖合纠纷合审理
商品房买卖合确认效者撤销解商品房担保贷款合解出卖应收
受购房贷款购房款金利息分返担保权买受
第二十六条 买受未商品房担保贷款合约定偿贷款未担保权办理商品房抵押登记手续担保权起诉买受请求处分商品房买卖合项买受合权利应通知出卖参加诉讼担保权时起诉出卖时果出卖商品房担保贷款合提供保证应列告第二十七条 买受未商品房担保贷款合约定偿贷款已取房屋权属证书担保权办理商品房抵押登记手续抵押权请求买受偿贷款者抵押房屋优先受偿应
追加出卖事出卖提供保证外
第二十八条 解释２００３年６月１日起施行
中华民国城市房产理法施行订立商品房买卖合发生纠纷案件解释公布施
行尚审二审阶段适解释
中华民国城市房产理法施行订立商品房买卖合发生纠纷案件解释公布
施行前已终审事申请审者审判监督程序决定审适解
中华民国城市房产理法施行前发生商品房买卖行适时法律法规
高民法院〈关审理房产理法施行前房产开发营案件干问题解〉
第二篇：买卖合解释3
买卖合解释司法考试（）
领域均王者买卖合合王呀商品房买卖合解释现买卖合解释会出现电子商务买卖合解释网络虚拟财产买卖合解释商品房买卖合解释（二）关器官移植条例干问题解释等调整买卖合法律规范
2014年5月10日高民法院颁布高民法院关审理买卖合纠纷案件适法律问题解释（简称买卖合解释）该解释2014年7月1日生效2014年司法考试会直接考买卖合解释间接考买卖合解释确立规民法领域通说观点涉买卖合司法考试考题中出题许会（意思）考察买卖合解释确立规范容
买卖合解释制定规范三类：第类前未规范：①保留权买卖（第34—37条）②送交买卖合风险负担规（第12条）第二类前规范细化补充：①途货物买卖合风险负担规（第13条）②买受时检验通知义务（第15—20条）③动产物数卖中实际履行规（第9—10条）④试买卖（第41—43条）第三类前规范修改：①权处分订立买卖合效力（第三条）②买受检验通知合理期间长期间（第17条）
根司法考试规律前未规范前规范予修改补充规范皆司法考试重中重加许朋友十分关心该司法解释钟某揣浅陋结合司法考试特点根理解拟陆续买卖合解释重制度予解读期助位朋友备考喜乐快爽
权处分订立买卖合效力
买卖合解释
第三条事方出卖缔约时标物没权者处分权张合效民法院予支持
出卖未取权者处分权致标物权转移买受求出卖承担违约责者求解合张损害赔偿民法院应予支持
规涵
买卖合解释第3条规定意思：效力瑕疵权处分订立买卖合效（动产已交付者动产已办理户登记）权变动效果效善意取外
合法第51条规修改物权法第15条规定区分原延伸扩展
二规准确握
买卖合解释第3条容包括层次：①权处分订立买卖合买卖合效买受善意恶意受影响②买受恶意买卖动产已交付者动产已办理户登记权变动效果效力定果合理期限权利追认者出卖取处分权权交付者登记时发生移转反果合理期间权利拒绝追认者处分未取处分权权发生移转买受取权③买受善意符合善意取权构成件买受直接法律规定善意取标物权反买受善意符合善意取动产权构成件动产已交付者动产已办理户登记权移转效果效力定须权利追认者处分取处分权发生权移转效果④果出卖欠缺处分权致买受取权买卖合效买受权出卖张违约
责者解合求出卖承担赔偿责
例1甲相机交乙保乙擅该相机名义出卖知情丙交付相机①乙丙买卖合属权处分订立买卖合效力瑕疵乙丙买卖合效②然乙丙买卖合效已完成相机交付权变动效果效力定果甲追认者乙取处分权甲权处分补正丙溯相机交付时取相机权反果甲拒绝追认者乙取处分权丙确定取相机权③果乙欠缺处分权致丙取相机权丙权乙张违约责者解买卖合求乙承担损害赔偿④须注意：根买卖合解释第30条规定违约责适错相抵丙恶意受乙违约发生错计算乙违约责时应相应扣减乙赔偿数额
例2夫妻甲乙婚购买套房屋登记甲名未乙意甲名义该房屋出卖知情丙丙办理户登记①根物权法第97条甲丙间买卖合属权处分订立买卖合处分权欠缺影响买卖合效力甲丙买卖合效②果符合善意取房屋权构成件丙直接法律规定善意取房屋权（原始取）③果符合善意取房屋权构成件然已完成房屋户登记丙否取房屋权属效力未定果乙追认者甲取处分权甲权处分补正权处分转化权处分丙取房屋权（继受取）反果符合善意取构成件乙拒绝追认者甲取处分权丙确定取房屋权④甲欠缺处分权致丙取房屋权买卖合效丙权甲张违约责者丙享法定解权（甲违约行致丙订立买卖合目实现）解合请求甲承担损害赔偿责
三立法理
权处分订立合效力受国物权变动模式强烈影响①法国采意思义物权变动模式法国规定权处分订立买卖合效（相效）②德国采物权形式义物权变动模式产生物权变动法律行区分负担行处分行德国民法规定权处分订立买卖合负担行（买卖合）效处分行（移转权合意）效力定权利追认者处分取处分权物权行始效③国采债权形式义物权变动模式位国权处分订立买卖合规定效提供制度空间
合法第51条规定权处分订立合效力定规定固然注重权保护缺陷明显：①权利拒绝追认者处分未取处分权合效受处分张缔约失责（赔偿信赖利益）张违约责（赔偿履行利益）利善意受保护②造成体系违反合法第51条规定合法第150条规定权利瑕疵担保责成具文
着认识深入合法第51条规定妥性明显特物权法第15条规定基法律行物权变动变动区分原根区分原法律效果应区分物权变动原（：法律行生效）物权变动效果（：物权变动）区分原确立合法第51条问题更突出已非改步买卖合解释第3条问世首先买卖合领域突破
四强调
真理前半步谬误前国通说观点承认负担行处分行区分买卖合解释第3条应理解德国模式应理解：权处分订立买卖合买卖合效物权变动效果效力定（善意取外）
第三篇：商品房买卖合解释
高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释（称解释）２８条商品房预售合效力商品房销售广告拆迁补偿安置房屋面积缩水商品房交付风险承担商品房质量商品房包销商品房担保贷款（揭）等方面具体适法律作出明确规定中出卖严重违反诚实信原损害买受利益恶意违约欺诈等行明确规定适惩罚性赔偿原
适点：集资房房改房济适房适解释
法条原文第条解释称商品房买卖合指房产开发企业（统称出卖）尚未建成者已竣工房屋社会销售转移房屋权买受买受支付价款合
条司法解释适范围规定
适点：商品房买卖合出卖作严格限定仅仅指房产开发企业二商品房买卖合标包括两类：现房销售期房销售商品房买卖合仅指买受开发商间签订期房现房销售合三非房产开发企业开发房屋包括集资房房改房济适房适解释
国目前存着种类型房屋房产开发企业建造商品房政府组织建设济适房公房改制出售房改房单位集资房私房等济适房房改房集资房等房屋直接买卖交易受国家政策调整需补交土出金者相土出金价款者居住定年限方出售私房屋买卖商品房买卖房产交易市场实际情况房屋买卖流商品房买卖民法院受理房屋买卖纠纷商品房买卖纠纷时类纠纷
仅关系国家住房制度改革措施推进涉广民群众切身利益解释调整范围明确限定商品房买卖行包括商品房预售商品房现售
适点二：开发商没取预售许证明商品房买卖合效力司法救济
法条原文： 1．解释第二条 出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效起诉前取商品房预售许证明认定效2．解释第九条 出卖订立商品房买卖合时具列情形导致合效者撤销解买受请求返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责（）意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明(二)意隐瞒售房屋已抵押事实（三）意隐瞒售房屋已出卖第三者拆迁补偿安置房屋事实
国商品房预售实行预售许制度开发营企业进行商品房预售应法城市县房产理部门办理预售登记取商品房预售许证进行预售未取商品房预售许证进行商品房预售现实中种种原开发商常违法操作未取商品房预售许证情况购房者签订买卖合预售商品房严重损害购房者合法权益引发许纠纷
未取商品房预售许证商品房买卖合效力问题适点：
出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合违反法律行政法规强制性规定应该认定效
合法第五十二条规定 列情形合效：（五）违反法律行政法规强制性规定
城市商品房预售理办法第九条 开发营企业进行商品房预售应承购出示商品房预售许证售楼广告说明书必须载明商品房预售许证批准文号未取商品房预售许证进行商品房预售
述法律法规出行政法规城市商品房预售理办法明确求未取商品房预售许证进行商品房预售开发商没取商品房预售许证条件违规买受订立商品房预售合买卖合订立违反国法律强制性规定属效合
二司法实务中种情况认定效：起诉前取商品房预售许证明解释作宽松解释鼓励交易原出发出台司法解
释该条司法解释明确规定：出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效起诉前取商品房预售许证明认定效
三 ．司法救济：
商品房买卖合订立买受发现开发商没商品房预售许证者订立合时开发商提供虚假商品房预售许证明果买受想反悔时选择列方式：
第起诉申请认定该合效请求双倍返已付购房款
果选择认定合效实务中购买说定风险风险：查询起诉前开发商取商品房预售许证明该诉讼请求会支持该解释第二条规定应认定效
第二申请撤销该合请求双倍返已付购房款
民法通合法撤销民事行规定买受订立合时意思表示瑕疵方欺诈胁迫手段者危方违背真实意思情况订立合受损害方权请求民法院者仲裁机构变更者撤销开发商意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明显然属欺诈行
意隐瞒没取商品房预售许证明事实 样认定？
根城市商品房预售理办法第九条规定：开发营企业进行商品房预售应承购出示商品房预售许证售楼广告说明书必须载明商品房预售许证批准文号 开发商没该规定 买受出示’ 没售楼广告说明书必须载明商品房预售许证批准文号’均应认定意隐瞒行
第三果开发商意隐瞒’提供假证’根取商品房预售许证明导致商品房买卖合目根实现话购买选择解合请求双倍返
适点：1开发商般商品房销售广告宣传资料约邀请承担违约责作出符合法定条件广告宣传果兑现承担违约责
该条司法解释认般情况商品房销售广告宣传资料约邀请开发商会承担违约责出卖商品房开发规划范围房屋相关设施作说
明允诺具体确定商品房买卖合订立房屋价格确定重影响应视约开发商作出许诺符合述条件没写进合果实际交付致承担违约责
2开发商广告宣传承担违约责必须时具备两条件
条件：说明允诺容定具体确定
商业广告（含宣传资料）容符合出卖商品房开发规划范围房屋相关设施作说明允诺具体确定容具体确定具体明确面案例讨：
案例：李先生正找房某房屋销售广告交楼条件梯两户南北通风李先生非常喜欢该楼盘签署该楼盘商品房买卖合月李先生满心欢喜准备入住时发现楼盘设计初广告写完全谓梯两户南北通风变成梯三户更谈南北通风李先生顿时种受骗感觉立求发展商解合发展商表示广告行字已写明广告解释权发展商切条款正式签订合该广告容没载入合具法律效力已签订合解外果李先生单方解合发展商会追究李先生违约责李先生郁闷已诉法院案例中李先生梯两户型梯三户型房屋法直接影响房屋销售价格发展商作出销售广告容中户型设计作出具体承诺应视种约发展商广告注明广告解释权发展商逃避相应法律责该广告说明然没载入预售合应视合容具法律效力该案中发展商已违反合规定应承担相应违约责法院判决李先生胜诉
注意该解释中术语含义：
a．广告范围：广告针开发范围作开发范围外作说明允诺受条款约束涉广告宣传范围问题业投诉说区开发商承诺班车没开发商抗辩合情合理三期开发第期等全部开发完会兑现
b． 广告：指商业广告商品房销售广告指广义广告包括媒体广告报刊杂志印刷广告广播电视广告招贴广告售楼书种宣传材料施工现场广告牌样板房展示等
c． 说明允诺：指房产开发商利广播电视报纸期刊等新闻媒体广告栏目行印制售楼宣
传资料设置户外广告样板房等形式宣传介绍商品房时作出购买商品房特定事项说明者商品房质量声明陈述
d．相关设施：指商品房基础设施相关配套设施包括供暖供电供水区景观区道路停车场等等公配套设施包括商品房规划范围商品房规划范围外配套商业服务业医疗教育公交通等公设施配套
条件二：合订立房价确定重影响
商品房买卖合订立房屋价格确定重影响什商品房买卖合订立房屋价格确定重影响实践中难掌握点言开发商压力购房诉讼讲风险点该做聪明业会聪明律师指导突破办案技巧便讨
该条款运合法关约约邀请概念根合法第15条规定商业广告般情况属约邀请果商业广告符合约件构成约
符合述两条件广告没写入合开发商负违约责
该说明允诺未载入商品房买卖合应视合容事违反应承担违约责 注意该条款前商品房销售理办法商品房销售理办法第十四条房产开发企业房产中介业务机构发布商品房销售宣传广告应执行中华民国广告法房产广告发布暂行规定等关规定广告容必须真实合法科学准确 第十五条：房产开发企业房产中介业务机构发布商品房销售广告宣传资料明示事项事应商品房买卖合中约定
出该解释出台前果广告容写入合广告成合部分开发商须广告容承担责次司法解释特严格广告容构成约广告容否商品房购销合中表述开发商实承诺承担责购房保护力度加
适点四：商品房买卖合未订立退定金？
商品房买卖程中先签份认购协议书然交付定金方干脆连认购协议没直接交付定数量定金楼盘开盘签订商品房买卖合已成商品房买卖惯例然具体实践中关购房定金纠纷屡见鲜特购房者交完定金种种原想买订购房子种情况购房者已付定金底退？寇志中律师针解释相关规定探讨
法条连接：1．解释第四条 出卖通认购订购预订等方式买受收受定金作订立商品房买卖合担保果事方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定处理责事双方事导致商品房买卖合未订立出卖应定金返买受2．商品房销售理办法第二十二条符合商品房销售条件房产开发企业销售商品房买受收取预订款性质费符合商品房销售条件房产开发企业订立商品房买卖合前买受收取预订款性质费订立商品房买卖合时收费应抵作房价款事未订立商品房买卖合房产开发企业应买受返收费事间约定约定3．城市商品房预售理办法第六条 商品房预售实行许制度开发企业进行商品房预售应房产理部门申请预售许取商品房预售许证未取商品房预售许证进行商品房预售 4．高民法院关适〈中华民国担保法〉干问题解释第百十八条 事交付留置金担保金订约金押金者订金等没约定定金性质事张定金权利予支持 ：
适点：
出卖通认购订购预订等方式买受收受定金作订立商品房买卖合担保该定金性质立约定金谓立约定金保证正式缔约定金事订立合已做必准备相互间合容已基取致存未定情形事愿意放弃成立合机会采取立约定金实现事间相互信求终成立合完成交易事约定立约定金交付定金事拒绝订立合时丧失定金收受定金事拒绝订立合时应双倍返定金
注意：商品房买卖合订立前收取款项担保金订约金押金订金者预付款等里讲定金定约定清楚明确写明交付定金者明确约定该款项处理办法：认购约定订立商品房买卖合该款退出卖原订立商品房买卖合双倍返种约定实际定金性质明确约定定金适定金法否事交付留置金担保金订约金押金者订金等没约定定金性质事张定金权利予支持
二定金究竟该该退区情况：
)．开发商应返定金情形： 1责事双方事导致商品房买卖合未订立开发商通认购方式购房收受定金作订立商品房买卖合担保果属责事双方事导致商品房买卖合未订立开发商应定金返买受
责事双方事认定？
业界士均认双方仅仅正式合关补充协议容法达成致认购意书容关致签约成双方存违约行属责事双方事开发商应定金全额返购房者：认购协议未明确约定商品房价格面积等具体条件条件留双方协商双方条件协商致导致签订商品房买卖合时事双方商品房买卖合未订立均没错开发商应定金返买受
抗力者政府原导致合订立属责事双方事开发商应定金全额返购房者
2符合商品房销售条件者开发商购房提供证明文件真实瑕疵致未订立商品房买卖合开发商买受收取定金应返果开发商身具备房屋销售预售条件导致认购协议效开发商应返定金承担缔约失责
商品房销售理办法第二十二条第款规定： 符合商品房销售条件房产开发企业销售商品房买受收取预订款性质费
3．没明确约定定金性质预收款项谁原未订立商品房买卖合开发商应返
商品房销售理办法第二十二条第款规定： 符合商品房销售条件房产开发企业订立商品房买卖合前买受收取预订款性质费订立商品房买卖合时收费应抵作房价款事未订立商品房买卖合房产开发企业应买受返收费事间约定约定
二）开发商权拒绝返定金情形：
果购房方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定开发商权拒绝返定金购房方原常：
1）认购协议已日签订商品房买卖合某条件作明确约定购房意条件签订商品房买卖合导致未订立商品房买卖合显然购房明显存违约行开发商权拒绝返定金
2）认购协议明确约定购房必须定期限开发商商谈商品房买卖合签订事宜否定金退购房意拖延认购协议规定日期前签订商品房买卖合属购房违约开发商权拒绝返定金
三）开发商双倍返定金情形：
果开发商方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定开发商应承担双倍返定金违约责开发商方原常：
1．开发商提出认购协议约定条件致商品房买卖合未订立开发商应承担双倍返定金违约责
2．开发商原政府原区配套设施绿草坪等规划做变更致商品房买卖合未订立开发商应承担双倍返定金违约责
3．认购协议明确约定定期限商谈商品房买卖合签订事宜果开发商述期限该认购房屋转售第三第三次签订认购协议导致双方签订商品房买卖合属开发商违约应双倍返定金
四）解释第五条：商品房认购订购预订等协议具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合果认购书中商品房价格房号面积等问题做约定具备商品房买卖合容果出卖已约定收受购房款该认购协议应定性商品房买卖合协议中果涉定金问题合法担保法规定处理属里讨导致双方签订商品房买卖合范围
购房者签订认购书性质协议时付定金订金预付款等时应谨慎行事免损失定金理想然定金交出果达成商品房买卖合时回仔细阅读面分析会办法
适点五：商品房认购商品房买卖合
法条原文解释第五条 商品房认购订购预订等协议具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合
商品房销售理办法第十六条商品房销售时房产开发企业买受应订立书面商品房买卖合
商品房买卖合应明确容：
（）事名称者姓名住
(二)商品房基状况
（三）商品房销售方式
（四）商品房价款确定方式总价款付款方式付款时间
（五）交付条件日期
（六）装饰设备标准承诺
（七）供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施公设施交付承诺关权益责
（八）公配套设施产权属
（九）面积差异处理方式
（十）办理产权登记关事宜
（十）解决争议方法
（十二）违约责
（十三）双方约定事项
什商品房认购？认购般发生什时期？认购形式？
出卖买受签订合前先行签订认购书房屋买卖关事宜进行初步确认收取定数量定金作订立商品房买卖合担保前商品房买卖通常形式
商品房认购指商品房买卖合双方事签订预售契约者买卖契约前签订文书双方交易房屋关事宜初步确认法理般称预约合签订预约合目约束双方订立约关认购法律性质认定问题认购书签订程约定容认购书事签订商品房买卖合相关事宜进行约定约定事义务定期限签订买卖合行结果直接确认认购书尚属商品房买卖合应属商品房买卖合预约合认购书商品房买卖合预约约关系事交付定金立约定金
认购形式现实中常见：认购书定购协议预定协议等等种形式般意进步签订商品房买卖合作出约定直接约定商品房实质容见
商品房认购般开发商已办妥开发项目立项规划报建审批手续开发项目已定型尚未取商品房预售许证期间签订
二认定名商品房买卖认购协议实商品房买卖合？
商品房买卖合事双方规范相互间行实践中明确详细写明合容非常重规范商品房交易行目前商品房买卖合文般房产理部门拟订格式合文
解释第五条 商品房认购订购预订等协议具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合
条规定认定商品房认购书实商品房买卖合认定预约实约应具备两条件：
条件具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容
条件二出卖已约定收受购房款
商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容13条商品房买卖合示范文约定合容25条建设部xx年6月施行商品房销售理办法第16条中商品房销售合容做出较明确规定：商品房销售时房产开发企业买受应订立书面商品房买卖合商品房买卖合应明确容：(—)事名称者姓名住(二)商品房基状况(三)商品房销售方式(四)商品房价款确定方式总价款付款方式付款时间 (五)交付条件日期(六)装饰设备标准承诺(七)供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础没施公设施交付承诺关权益责(八)公配套建筑产权属(九)面积差异处理方式(十)办理产权登记关事宜(十)解决争议方法 (十二)违约责（十三）双方约定事项xx年9月建设部国家工商行政理局印发商品房买卖合示范文中约定合条款包括：(1)双方事基情况（2）项目建设(3)商品房销售 (4)买受购房屋基情况(5)计价方式价款(6)面积确认面积差异处理(7)付款方式期限(8)买受逾期付款违约责（9）交付期限(10)出卖逾期交付房屋
违约责 (11)规划产权设计变更约定(12)交接(13)出卖保证销售商品房没产权纠纷债权债务纠纷(14)出卖关装饰设备标准承诺违约责(15)出卖关基础设施公配套建筑正常运行承诺(16)关产权登记约定(17)保修责(18)双方区楼宇命名权屋面外墙权约定(19)买受合理房屋公部位设施权(20)争议解决方式(21)末事宜约定(22)附件效力说明(23)附件形式求(24)签定日起生效(25)登记备案商品房销售理办法建设部颁布部门规章商品房买卖事约束力强制性规范商品房买卖合示范文政府关部门引导交易行发布文—种意性指导性意见具强制力作事—种参考
具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容求具备全部容需合容作出约定加第二条件认定实商品房买卖合合容参合法相关规定确定般包括商品房位置楼层总面积单价总价交付付款方式等
出卖已约定收受购房款涵：认购书已实际履行出卖已收取购房款包括全款包括部分购房款付款方式没求包括次性付清包括分期付款包括住房贷款方式
三认购书中定金问题
商品房销售市场房产开发企业购房订约前收取定费情形较普遍种费常冠定金订金押金保证金等名称般返问题没明确规定购房实务中购房该房屋满意购房合磋商成功时购房求返定金交预定款开发商购房违约口拒绝返定金认购交定金处理成现实中难题破解？
）商品房销售理办法第二十二条符合商品房销售条件房产开发企业销售商品房买受收取预订款性质费
符合商品房销售条件房产开发企业订立商品房买卖合前买受收取预订款性质费订立商品房买卖合时收费应抵作房价款事未订立商品房买卖合房产开发企业应买受返收费事间约定约定
述规定分三种情形处理：
符合商品房销售条件预交款项明确约定定金明确约定适定金罚购房方面原导致未订立商品房买卖合定金返开发商单方面原
导致未订立商品房买卖合双倍返定金 二符合商品房销售条件预交款项没明确约定定金明确约定适定金罚谁原导致未订立商品房买卖合开发商应买受返收费
三符合商品房销售条件开发商销售商品房买受收取预订款性质费收取费应返
二）担保法司法解释第115条规定：事约定交付定金作订立合担保付定金方拒绝订立合权求返定金接受定金方拒绝订立合应双倍返定金
解释第四条 出卖通认购订购预订等方式买受收受定金作订立商品房买卖合担保果事方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定处理责事双方事导致商品房买卖合未订立出卖应定金返买受
值注意：1理解责事双方事导致商品房买卖合未订立？
通常理解：签订认购书开发项目政府行政决定取消缓建开发商体资格丧失然灾害导致开发项目灭失等
2事商品房买卖合容协商致否推方拒绝订立合呢？否均应适定金罚？
问题般认事协商合里没特约定认方事违反预约合拒绝订立合适定金罚
案件双方签订认购书交付定金正式签订商品房买卖合时买方发现合文中增加11条补充条款（关延期交款交房责等方面规定）买方意欲删告意未协商致未签订商品房买卖合
买方起诉求双方返定金审判告错双倍返定金二审法院认签订认购合时告未出示销售合补充条款致原告接受时出示合补充条款双方认购书约定买卖房屋意思表示未达成致双方均存违约告应返原告定金
案例二：消费者许高诉中鸿天房产公司认购合纠纷案xx年1月8日双方签订soho现代城认购书份约定认购预售商品房套1月21日30日签预售合交付定金3万元作合担保签订预售合时中鸿天未取商品房销售许证许高提出取证
签中鸿天拒绝引发纠纷审法院认认购合效违反法律强制性规定效定金失担保效力次性返3万元许高服诉二审认双方事签订认购书约定定金条款符合交付定金作订立合担保特点应视效该认购书中约定立约定金生效独立合前已存许高已交纳定金该认购书效力交付定金已存双方均约束力该定金条款认购书中约定条件范围否签订合发生担保效力该认购书外情况约束力告抗辩合效成立根担保法司法解释115规定：事约定交付定金作合担保适定金罚二审改判双倍返定金
四商品房买卖合容？
(1)事名称者姓名住
般包括买卖双方名称(姓名)址邮政编码联系电话果委托代理话包括委托代理名称(姓名)址邮政编码联系电话
(2)商品房基状况
关房屋情况买卖合标物基描述标物特定化程包括容：a．房屋坐落位置日时间采光通风等b．买卖房屋面积应注明实际建筑面积分摊公建筑面积分少巳房屋现房预售商品房d．房屋配套设施装修标准
(3)商品房销售方式
房产市场中商品房销售方式销售方式事间权利义务明确销售方式非常重譬现房销售商品房预售者商品房包销等方式
(4)商品房价款确定方式总价款付款方式付款时间
—般新建商品房预售商品房买卖房屋建筑面积计算房屋价格约定方米建筑面积售价少元然单价建筑面积计算房屋需支付价款旧房买卖时直接约定套房屋幢房屋需支付价款合中般列付款时间进度表买方该进度表期需支付价款交付卖方城市房产交易价格理暂行规定第4条规定国家房产交易价格实行直接理间接理相结合原建立市场形成价格机制保护正价格竞争禁止垄断哄抬价格商品住宅价格理暂行规定中规定商品房价格实行市场调节价格销售方购买方考虑房屋结构质量低市场行情等素房屋价格合中确定商品房销售理办法第18条规定商品房销售价格事协商议定国家规定外签定合中避免
暂定价格形式量确定价格否日出现房产市场价格波动较者国家政策调整建筑材料涨价等会导致房产开发商变更价格合中仅标明方米价格写明总价款旦事间价格问题发生纠纷时应该原进行调解解决：a国家规定必须执行国家定价外事根房产市场价格议定价格应该予保护方政府调整房产关税费求变更合约定价格支持—方建筑材料商品房市场价格变化求变更合约定价格般予支持b合双方约定商品房销售价格时约定商品房销售价格部门核定价格准—方求核定价格准应该予支持c合双方约定商品房销售价格明确者合履行中发生抗力等情况合双方事行约定商品房销售价格协商成参政府公布价格房产部门认评估价格者期类质量房屋市场价格处理d逾期交付商品房时商品房销售价格变化造成损失错方承担
(8)权利瑕疵担保责条款
卖方保证交付房屋时该房屋没产权纠纷财务纠纷保证交付时已清该房屋原卖方设定抵押权果房屋交付发生该房屋交付前存权利纠纷卖方承担全部责
(9)购房者知情权条款
般包括解施工进程查设计勘察施工监理测量质量监物业理等机构资格证书解商品房相关设计资料建筑材料质量等购房者权查切房屋关原文件请求复印
(10)违约责条款
买卖双方应切实履行合中约定义务果买卖双方方违反合约定应承担违约责合中应明确约定买方期支付购房款应承担违约责卖方期交付房屋应承担违约责卖方交付房屋符合合约定应承担违约责等等
(11)合双方认应约定事项
a装饰设备标准承诺供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施公设施交付承诺关权益责外购楼楼号房l单元整幢楼中位置示意图单元面图应合中写明作附件b．关抗拒力房产销售合关违约责条件般销售方遇抗力导致逾期交房承担责样
表述国民法通第百五十三条规定：法称抗力’指预见避免克服客观情况：震火灾战争等法房产买卖合中设定关延伸扩张售房方发展商错：市场判断准确投失误项目设计周密修改方案等素抗力时应该预计没预计季节影响级行政府行等素抗力免理应承担违约责签订合时应特注意抗力合中界定c．售物业理条款购房签合时容易忽略容目前国物业理方面法律法规相关政策尚健全房产买卖双方责界定购房方面进行握：业物业理公司选择权利业物业理方式确定权利物业理公司职责范围物业理费标准制定等保证购房住水电气供应保安房屋维修公设施邮政通讯等服务规定收取物业理费d公配套建筑产权属办理产权登记关事宜解决争议方法等
第四篇：商品房买卖合解释
商品房买卖合解释第十四条适点 i．法律法规： ．法律法规： 1 高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释 第十四条： 出卖交付房屋套建筑面积者建筑面积商品房买卖合约定面积 符合约定约定处理合没约定者约定明确 原处理： （） 面积误差绝值３％ （含３％） 合约定价格实结算 买受请求解合予支持 （二）面积误差绝值超出３％买受请求解合返已付购房款利 息 应予支持 买受意继续履行合 房屋实际面积合约定面积 面积误差３％（含３％）部分房价款买受约定价格补足 面积误差超出３％部分房价款出卖承担权买受房屋实际面 积合约定面积面积误差３％（含３％）部分房价款利息 出卖返买受 面积误差超３％部分房价款出卖双倍返买受 产权登记面积－合约定面积 面积误差＝─────────────×１００％ 合约定面积 ii．深层导读： ．深层导读： 条解释解决问题商品房买卖纠纷面积误差处理原 常见商品房房屋面积种类计算 面积长宽积 商品房买卖中面积房屋价值房屋交易价格基 础 商品房买卖合中面积约定复杂 常会见关面积方面述语 概样：销售面积建筑面积套建筑面积套面积公摊 面积公建筑面积等 销售面积：源建设部制定商品房销售面积计算公建筑面积分摊规 商品房销售面积指购房者购买套单元建筑面积(套
建筑面积)应分摊公建筑面积： 商品房销售面积套建筑面积+分摊公建筑面积 建筑面积：称建筑展开面积指住宅建筑外墙外围线测定层面面积 表示建筑物建筑规模济指标 包括三项 面积 辅助面积结构面积建筑面积计算商品房价格结算数购 房者说解建筑面积计算方法非常重 套建筑面积：俗称毯面积阳台果封闭半面积 算果封闭（包括飘窗）全部面积算成套房屋套建筑面积＝ 套房屋面积＋套墙体面积＋套阳台面积 套面积：指实际房屋利面积
面积套面积计算应 符合列规定：(1)套面积包括卧室起居室厅道厨房卫生间 假层厕储藏室壁柜等分户门面积总(2)跃层住宅中房楼梯 然层楼面积总计入面积(3)包含结构面积烟囱通气道等 面积
公摊面积：公摊面积指直接居住服务公空间道楼梯等 部分空间分摊套房中买房摊称公摊面积房屋销售面积 般两部分组成：部分室面积部分公摊面积消费 者购买商品房发生纠纷中公摊面积纠纷占相数量针点建设部 颁布关房屋建筑面积计算房屋权属登记关问题通知该通知针 开发商算分摊公面积引起纠纷事件 详细制定出定计算标 准百姓购房时心中数 面积种类繁购买根难弄明白 二条司法解释商品房买卖合中面积约定样规定？ 条司法解释商品房买卖合中面积仅房屋套建筑面积者建筑面 积两种形式 房屋套建筑面积＝套房屋面积＋套墙体面积＋套阳台面积 1套面积计算应符合列规定：(1)套面积包括卧室起居室 厅道厨房卫生间假层厕储藏室壁柜等分户门面积总(2) 跃层住宅中房楼梯然层楼面积总计入面积(3)包含结构 面积烟囱通气道等面积 2套墙体面积计算：新建住宅套空间周围维护承重墙体 公墙非公墙两种 新建住宅套间分隔墙套公建筑空间间分隔墙外墙(包括外 山墙)均公墙公墙墙体水投影面积半计入套墙体面积 非公墙墙体水投影面积半计入套墙体面积 墙面装修厚度均计入套墙体面积 3阳台建筑面积计算：(1)原设计封闭式阳台外围水投影面积计算
建筑面积(2)挑阳台(底阳台)底板水投影面积半计算建筑面积(3) 凹阳台净面积(含女墙墙体面积)半计算建筑面积(4)半挑半凹阳台 挑出部分底板水投影面积半计算建筑面积 凹进部分净面积 半计算建筑面积 三房屋套建筑面积建筑面积什区？ 明显房屋套建筑面积作计价标准排公摊面积建筑面 积房屋套建筑面积基础外加公摊面积 城市
市出台套面积计价新规定解公摊面积纷扰 四建设部新商品房买卖合示范文面积约定样？ 新商品房买卖合示范文第五条 面积确认面积差异处理 ： 根事选择计价方式条规定建筑面积套建筑面积（条 款中均简称面积）进行面积确认面积差异处理 事选择套计价适条约定 合约定面积产权登记面积差异产权登记面积准 商品房交付产权登记面积合约定面积发生差异双方意第＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿种方式进行处理： 1．双方行约定：
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ （2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ （3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ （4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 2．双方意原处理： （1）面积误差绝值 3％（含 3％）实结算房价款 （2）面积误差绝值超出 3％时买受权退房 买受退房出卖买受提出退房日起 30 天买受已付款退 买受＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付利息 （含 买受退房 产权登记面积合约定面积时 面积误差 3％ 3％）部分房价款买受补足超出 3％部分房价款出卖承担产权 买受 产权登记面积合登记面积时 面积误差绝值 3％ （含 3％）部分房价款出卖返买受绝值超出 3％部分房价款出卖 双倍返买受 产权登记面积－合约定面积 面积误差＝─────────────×１００％ 合约定面积 设计变更造成面积差异双方解合应签署补充协议
律师提醒：面积标准计算房屋销售价格差会您听房 律师提醒 屋价格时查根事选择计价方式条规定建筑面积 套建筑面积 条款中均简称面积） （ 进行面积确认面积差异处理 中勾面积叉掉面积 注意问题：产权登记建筑面积进行登记物业理费等费 建筑面积收取 五住宅公摊面积计算什新规定？
发展商业交房时 常常房高 外装体 斜面结构屋顶 规范维护物 变形缝非垂直墙体公通道中面积测量引起纠纷解决问题
国 家建设部日前发通知通知指出 2014 年 5 月起已房产测量 规范未作规定规定明确部分通知新规定进行房屋测量通 知中明确规定：计算建筑面积房屋层高均应 2．20 米（含 2．20 米）房屋屋顶斜面结构层高 2．20 米部位计算建筑面积房 屋墙体外倾斜阳台挑廊等水投影超出底板外投影计算建筑面 积 倾斜 弧状等非垂直墙体房屋 层高 2． 米部位计算建筑面积 20 房屋套具功层高低 2．20 米部分房屋权属登记中应明确 相应权利属规定楼层外墙墙玻璃幕墙 墙准计算建筑面积墙厚墙体厚度计算楼层墙体厚度时分层分 计算 楼梯已计算建筑面积 方空间否利均计算建筑面积 街楼房挑廊底层作公道路街巷通行否柱否维 护结构均计算建筑面积
六房屋计量规定？ 商品房面积缺斤短两直消费者投诉热点建设部制定商品房 销售面积计算公建筑面积分摊规国家质量技术监督理部门制定 商品房销售面积测量计算商品房建筑面积套建筑面积应合理 分摊公建筑面积销售面积测量方法计算测量偏差作相应规定 新颁布商品房销售理办法商品房买卖合示范文 均规定商品房套建筑面积建筑面积计价商品房建筑面积指层 高 220 米 （含 220 米） 房屋外墙水投影面积 套建筑面积套 （单 元）面积套墙体面积阳台建筑面积三部分组成 （）计算全部建筑面积范围： 1．永久性结构单层房屋高度均算层外墙勒脚外围水 面积计算建筑面积层房屋层建筑面积总计算 2．穿房屋通道房屋厅门厅高度均层计算 3．楼梯间电梯井提物井垃圾道道井均房屋然层计算 4．封闭阳台挑廊外围水投影面积计算 （二）计算半建筑面积范围： 1．房屋相连盖未封闭架空通廊柱走廊檐廊围护结构 外围水投影面积半计算 2．独立柱单排柱门廊车棚货棚站台等永久性建筑盖水投 影面积半计算 3．未封闭阳台挑廊水投影面积半计算 （三）计算建筑面积范围： 1
．凸出房屋墙面构件配件挑檐半园柱勒脚台阶等 2．半园柱雨篷 3．房屋天面挑台天面花园游泳池 （四）应分摊建筑面积： 1．产权户电梯井道井楼梯间垃圾道配电室设备间公 门厅道室值班警卫室整幢房屋服务房屋理房均 作部位计算建筑面积 2．套（单元）公建筑空间间隔墙外墙（包括山墙）墙体水投 影面积半建筑面积 （五）应分摊建筑面积： 1．属防工程室半室 2．供出租出售固定车位专车库 七商品房买卖双方面积误差产生纠纷原 商品房买卖合约定面积产权证面积常误差原：1双方签 订房屋买卖合商品房开发项目设计变更造成房屋面积误差2产权 登记时露台楼顶台 计算房屋建筑面积 买卖双方房屋买卖合中 独立独立露台楼顶台 面积计入房屋建筑面积造成面积误 差3适测量规标准造成面积误差述原造成面积误差绝 值般 3％买卖双方产生纠纷外施工测绘规 允许误差造成面积误差难免 误差值较 双方般协商解决
八什面积误差？什面积误差？ 面积误差指房屋严格规划核准设计求进行建设竣工实测面 积预测面积产生误差 房屋面积误差根商品房销售理办法相关规定房屋面积误差 计算公式： 产权登记面积－合约定面积 面积误差＝─────────────×１００％ 合约定面积 九购房发现面积误差？ 难发现说公摊面积方面误差法发现第合中写明 公摊部分什方没办法确定总测量象总面积第二消费者设 计施工图纸连墙厚知道测量建筑面积？第三测量全楼测 量楼低测量费概低 3 万元消费者会出 3 万元整 楼进行测量呢说消费者核实面积误差（著名房产律师秦兵） 十发现面积误差处理？ 现少房产开发商房屋面积做文章会实测面积少图纸住 房面积情况出现购房金额巨样会买受造成少损失 面积误差处理原： 第合约定处理原处理 购房时应合中写明销售房屋包括套面
积公摊面积暂测总建筑面 积明确约定：预售时根甲方暂测面积付款终房局认定实测面 积准实测面积暂测面积误差处理原 第二实结算
合约定者约定明确面积误差绝值 3（含 3） 合约定价格实结算买受请求解合予支持 第三退房款面积误差绝值超 3买受请求解合返已付 购房款利息应予支持 第四退房分买受意继续履行合房屋实际面积合 约定面积面积误差 3（含 3）部分房价买受约定 价格补足面积误差超出 3部分房价款出卖承担权买受 第五款双倍返房屋实际面积合约定面积面积误差 3 （含 3）部分房价款利息出卖返买受面积误差超 3部分房价款出卖双倍返买受 附：秦兵律师条释义： 释义：中国商品房买卖合中会出少面积方面述语知概 五：销售面积建筑面积套建筑面积套实面积公摊面积实 面积长宽积什做复杂呢？中重基原理： 简单事情复杂化获暴利说北京现业知道 房屋建筑面积少 够知道建筑面积中分摊公面积 少公部位处说万里挑什实面积简单 容推广开建筑面积复杂概念行事实面积太容易
核实开发企业难做假建筑面积仅容易做假查出 第三方测量理开脱责说中国房产市场欺诈者天 堂老实企业中国搞房产学着搞点动作面积开始 司法解释早开始准备会面积问题突破例：业 否权选择测量单位 测量失误责否应开发企业测量企业 承担面积测量报告否应附图等具体问题进行规定显然司法解 释然没说清楚点例：果套实面积减少 10总建筑面积仅 减少 2解合？留工作中国消费者维权 道路已漫长中国商品房消费者维权道路会更加漫长 附二： 关房屋建筑面积计算房屋权属登记关问题通知 建住房[2014]74 号 省
第五篇：买卖合解释考点解读
买卖合解释考点解读
高民法院关审理买卖合纠纷案件适法律问题解释（简称买卖合解释）12年酝酿12稿增删修订终2014年6月5日公布7月1日起施行部司法解释买卖合成立效力标物交付权转移标物毁损灭失风险负担标物检验违约责权保留特种买卖等具体适法律问题作出明确细致规定家更理解部司法解释进加深合法制度掌握
家倾心造次买卖合解释集体解读需说明部司法解释未纳入2014年司法考试纲直接该司法解释条文命题性较买卖合解释中部分条文实前已形成通说学理落实条文化没部司法解释年考试中中条文涉知识命题严格说超纲言准确掌握部司法解释2014年司法考试直接现实意义极少数合法考点相突条文根命题规律样知识点通常会意识回避会出现考试中家需虑
第部分 买卖合成立效力
知识点1：合关系证明
第条事间没书面合方送货单收货单结算单发票等张存买卖合关系民法院应结合事间交易方式交易惯相关证买卖合否成立作出认定账确认函债权确认书等函件证没记载债权名称买卖合事方证明存买卖合关系民法院应予支持相反证足推翻外
知识点2：预约合效力
第二条事签订认购书订购书预订书意书备忘录等预约合约定定期限订立买卖合方履行订立买卖合义务方请求承担预约合违约责者求解预约合张损害赔偿民法院应予支持
知识点3：权处分合效力
第三条事方出卖缔约时标物没权者处分权张合效民法院予支持出卖未取权者处分权致标物权转移买受求出卖承担违约责者求解合张损害赔偿民法院应予支持
第二部分 标物交付权转移
知识点4：点子信息产品交付
第五条标物需形载体交付电子信息产品事交付方式约定明确合法第六十条规定确定买受收约定电子信息产品者权利证交付
知识点5：超约定数量交付处理
第六条根合法第百六十二条规定买受拒绝接收交部分标物代保交部分标物买受张出卖负担代保期间合理费民法院应予支持买受张出卖承担代保期间非买受意者重失造成损失民法院应予支持
知识点6：交付义务已履行证明
第八条出卖仅增值税专发票税款抵扣资料证明已履行交付标物义务买受认出卖应提供证证明交付标物事实合约定者事间惯普通发票作付款证买受普通发票证明已履行付款义务民法院应予支持相反证足推翻外
知识点7：重买卖场合履行规
第九条 出卖普通动产订立重买卖合买卖合均效情况买受均求实际履行合应情形分处理：
（）先行受领交付买受请求确认权已转移民法院应予支持
（二）均未受领交付先行支付价款买受请求出卖履行交付标物等合义务民法院应予支持
（三）均未受领交付未支付价款法成立先合买受请求出卖履行交付标物等合义务民法院应予支持
第十条出卖船舶航空器机动车等特殊动产订立重买卖合买卖合均效情况买受均求实际履行合应情形分处理：
（）先行受领交付买受请求出卖履行办理权转移登记手续等合义务民法院应予支持
（二）均未受领交付先行办理权转移登记手续买受请求出卖履行交付标物等合义务民法院应予支持
（三）均未受领交付未办理权转移登记手续法成立先合买受请求出卖履行交付标物办理权转移登记手续等合义务民法院应予支持
（四）出卖标物交付买受买受办理权转移登记已受领交付买受请求标物权登记名民法予支持
第三部分 标物风险负担
知识点8：代办托运认定
第十条 合法第百四十条第二款第（）项规定标物需运输指标物出卖负责办理托运承运系独立买卖合事外运输业者情形标物毁损灭失风险负担合法第百四十五条规定处理
知识点9：标物需运送场合风险负担
第十二条 出卖根合约定标物运送买受指定点交付承运标物毁损灭失风险买受负担事约定外
知识点10：出卖货损告知义务
第十三条 出卖出卖交承运运输途标物合成立时知道者应知道标物已毁损灭失未告知买受买受张出卖负担标物毁损灭失风险民法院应予支持
知识点11：种类物特定化前风险负担
第十四条事风险负担没约定标物种类物出卖未装运单加盖标记
通知买受等识方式清楚标物特定买卖合买受张负担标物毁损灭失风险民法院应予支持
第四部分 违约责
知识点12：质量瑕疵违约责承担
第二十三条标物质量符合约定买受合法第百十条规定求减少价款民法院应予支持事张符合约定标物实际交付标物交付时市场价值计算差价民法院应予支持价款已支付买受张返减价出部分价款民法院应予支持
知识点13：逾期付款违约责
第二十四条买卖合付款期限作出变更影响事关逾期付款违约金约定该违约金起算点应变更买卖合约定逾期付款违约金买受出卖受价款时未张逾期付款违约金拒绝支付该违约金民法院予支持买卖合约定逾期付款
违约金账单款协议等未涉逾期付款责出卖根账单款协议等张欠款时请求买受约支付逾期付款违约金民法院应予支持账单款协议等明确载金逾期付款利息数额者已变更买卖合中关金利息等约定容外买卖合没约定逾期付款违约金者该违约金计算方法出卖买受违约张赔偿逾期付款损失民法院中国民银行期类民币贷款基准利率基础参逾期罚息利率标准计算
知识点14：合解违约金责
第二十六条买卖合违约解守约方张继续适违约金条款民法院应予支持约定违约金分高造成损失民法院参合法第百十四条第二款规定处理
知识点15：定金赔偿金
第二十八条买卖合约定定金足弥补方违约造成损失方请求赔偿超定金部分损失民法院处定金损失赔偿数额总应高违约造成损失
知识点16：违约中失
第三十条 买卖合事方违约造成方损失方损失发生错违约方张扣减相应损失赔偿额民法院应予支持
第五部分 权保留
知识点17：权保留买卖适范围
第三十四条买卖合事张合法第百三十四条关标物权保留规定适动产民法院予支持
知识点18：出卖取回标物情形限制
第三十五条事约定权保留标物权转移前买受情形出卖造成损害出卖张取回标物民法院应予支持：
（）未约定支付价款
（二）未约定完成特定条件
（三）标物出卖出质者作出处分取回标物价值显著减少出卖求买受赔偿损失民法院应予支持
第三十六条买受已支付标物总价款百分七十五出卖张取回标物民法院予支持解释第三十五条第款第（三）项情形第三物权法第百零六条规定已善意取标物权者物权出卖张取回标物民法院予支持
知识点19：标物回赎行出卖
第三十七条出卖取回标物买受双方约定者出卖指定回赎期间消出卖取回标物事张回赎标物民法院应予支持买受回赎期间没回赎标物出卖行出卖标物出卖行出卖标物出卖价款次扣取回保费交易费利息未清偿价金剩余应返原买受足出卖求原买受清偿民法院应予支持原买受证证明出卖行出卖价格明显低市场价格外
第六部分 特种买卖
知识点20：分期付款买卖
第三十八条合法第百六十七条第款规定分期付款系指买受应付总价款定期间少分三次出卖支付分期付款买卖合约定违反合法第百六十七条第款规定损害买受利益买受张该约定效民法院应予支持
第三十九条分期付款买卖合约定出卖解合时扣留已受领价金出卖扣留金额超标物费标物受损赔偿额买受请求返超部分民法院应予支持事标物费没约定民法院参类标物租金标准确定
知识点21：样品买卖
第四十条合约定样品质量文字说明致发生纠纷时事达成合意样品封存外观品质没发生变化民法院应样品准外观品质发生变化者事否发生变化争议法查明民法院应文字说明准
知识点22：试买卖
第四十条试买卖买受试期已支付部分价款民法院应认定买受意购买合约定外试期买受标物实施出卖出租设定担保物权等非试行民法院应认定买受意购买
第四十二条买卖合存列约定容属试买卖买受张属试买卖民法院予支持：
（）约定标物试者检验符合定求时买受应购买标物
（二）约定第三试验标物认时买受应购买标物
（三）约定买受定期间调换标物
（四）约定买受定期间退标物
第四十三条试买卖事没约定费者约定明确出卖张买受支付费民法院予支持
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