房屋买卖合案例
房屋买卖合案例
1998年12月某市房产开发限公司开发园景苑听涛阁(c2)幢7层b室房屋套抵押银行办理抵押登记1999年10月24日该告原告签订房屋买卖合合约定告园景苑听涛阁(c2)幢7层b室售原告价款729000元该忘记房屋XX年5月1日前交付原告先告支付购房款民币275500元告XX年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续原告未办理1999年7月2日该房屋抵押登记注销原告诉法院称该合未城市私房屋理条例规定办理户手续请求判令告房屋买卖合效告返已付购房款民币275500元承担款日利息损失
意见认该房屋买卖合未办理户手续合应该效意见认该合未办理户手续房屋户手续房屋权移转件非合效件该合应效原告告迟延履行根合法第94条规定张解合
[评析]
原告否该房屋买卖合未办理户手续张合效
城市房产转理规定第9条第l款规定：买卖城市私房屋卖方须持房屋权证明身份证明买方须持购买房屋证明信身份证房屋房屋理办理手续城市房屋产权户籍理暂行办法第8条明确规定：未办法申请办理房屋产权登记房屋产权取转移变更项权利设定均效理解该规定产权户登记房屋买卖合生效件司法实践中解决类问题
房屋买卖合合双方房屋标达成方支付价金方交付房屋产权协议该合双方意思表示致成立否效须审查合法性具备合法性合效事间产生法律约束力房屋买卖合房屋买卖行基础房屋买卖行分两阶段签订效房屋买卖合二实施该合房屋买卖合效力问题存第阶段产权变动登记问题存第二阶段登记移转房产件实施合容转移房产权方式样认：完整房屋买卖行双方签订效房屋买卖合(第阶段)履行完该合方支付房价方交付房屋房屋法律交付体现户登记办完户登记手续(第二阶段)城市房产转理规定第7条显示房产理机关审查买卖双方合合法效具备办证条件办理户登记户登记合效结果合否效件房屋产权登记房屋买卖合效力关系房屋买卖合效办理房屋产权户登记房屋买卖合效合履行办理产权户登记房屋买卖合效前房屋产权户登记房屋买卖合效力完全否登记户关相反登记户前提判断房屋买卖合效力呢合生效件判断：()合体合法然法者组织必须订立合相适应民事行力(二)行订立合意思表示真实
(三)合容违反法律社会公利益
高民法院关湖南省总工会诉长沙市：卫生防疫站房产转：合纠纷案批复中指出：双方事等协商级部门批准长沙市民政府关部门办理房产划拨转手续签订房产产划拨转协议书合法效样理解法律述规定更符合立法意更符合实践需产权户登记房屋产权移转件非合效件签订房屋头卖合买
受未然取房产权取请求出卖转房产债权办理房屋户登记买受取该房产权
案中双方事均具缔约力已房产买卖达成致协议市场价格价格条款较合理双方异议买方预付部分房款然房产户登记非房卖卖合效件该合符合合效件该合合法效意思治原出发尊重双方事意愿符合合法鼓励交易原然买受方支付全部房款出卖方应合转该房产应协助买受方办理户手续实现房产权移转
二案中原告否告迟延履行求解合
合解分法定解约定解两种合法第93条规定：事协商致解合事约定方解合条件解合条件成时解权解合第94条规定法定解条件
合解具特点：(1)合解种法律行解权方意思表示成立须相承诺单独行(2)解式行解解意思表示相解达相生效(3)解处分行(4)产生溯消灭合效力合解视始末成立
国立法法定解发生原包括种情况：(1)付迟延(2)付(3)履行拒绝(4)完全付：(5)情势变更合法第94条规定列情形事解合：()抗力致实现合目：(二)履行期限届满前事方明确表示者行表明履行债务(三)事方迟延履行
债务催告合理期限末履行(四)事方迟延履行债务者违约行致实现合目(五)法律规定情形解原然发生解效力发生解权解权种形成权仅方事法定事作出意思表示实现成法律关系消灭行须征方事意合解权界定涵三属性：第单方意思表示意性着意志原享解权方否行该权利完全决定解合求违约方继续履行做出解合表示违约方承担解合法律果第二解事法定性合解权定法律事实(合方违约)根法律该事确认前提客观事实法律确认解权享行必备条件：法律明确加认定特定事引起合解
发生法律规定合解发生事时法律否律鼓励非违约方解合呢答案否定合法定解应考虑关系：
1合解合信守原合信守合法重原义法订立合事间具相法律效力事协议法律规定合变更解外事应严格遵守合义务方违约时未造成方订立合目难实现果方轻易解合合信守原社会济合法基求集中体现时合事意思治必然求合双事意思治结果彼信守相互许诺言理成章事果允许方合订立目实现时仅仅基身利益擅解存合关系疑会合约束力市场交易道德环境遭破坏合法言合信守基原合解种例外应合解予严格限制美国方行构成重违约美国法院许情况允许受害方直接解合求违约方行补救机会法院决定应违约方长时间进行行补救时考虑种相关素重素
时违约方拖延程度剥夺受害方权期该交易中获利益相关素允许受害方解合会违约方造成损失法院终决定应权衡种素结果
2合解合目合法目合法规范功般认两类保护功保护合事权益功合解制度中表现法律应承认赋予违约行导致非违约方订立合目难实现时发生预期根违约约情况非违约方解合权利规范功鼓励交易功鼓励事事原愿交易行功解合等达成交易中途流产必影响社会交易求合解严格加限制
合双方事订立合济目事订立合目通合种法律手段实现济利益合效成立某原出现常常会致事订立合目难实现果顾客观情况变化强制事然信奉合信守原必然会根违背事订立合意图合解产生恢复原状效力果合解严加限制允许事轻易解合必然造成资源极浪费难保护社会交易难保护事订约目法律合解做出严格限制观众国立法法定解发生原加严格限制：(1)付迟延(2)付(3)履行拒绝(4)完全付(5)情势变更合法第94条规定列情形事解合：()抗力致实现合目：(二)履行期限届满前事方明确表示者行表明履行债务(三)事方迟延履行债务催告合理期限末履行(四)事方迟延履行债务者违约行致实现合目：(五)法律规定情形见构成根违约迟延履行解合原案中合约定告应XX年5月1日交房6月9日通知原告
办理房屋交接验收手续行显然已构成迟延履行告迟延履行行否构成根违约买受方否合法第94条第4款规定张解合
根违约(fundamental breach of contract英美法系国家合判例中产生种违约形态限定解合种特定违约责方式条件什违约行利根约然应符合违约行种构成条件债务实施违反合约定义务行 现代民法重视违约合宗旨关系履行行实际效果相联系难违约行果严重致法实现合目情况
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房屋买卖合案例
1998年12月某市房产开发限公司开发园景苑听涛阁(c2)幢7层b室房屋套抵押银行办理抵押登记1999年10月24日该告原告签订房屋买卖合合约定告园景苑听涛阁(c2)幢7层b室售原告价款729000元该忘记房屋XX年5月1日前交付原告先告支付购房款民币275500元告XX年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续原告未办理1999年7月2日该房屋抵押登记注销原告诉法院称该合未城市私房屋理条例规定办理户手续请求判令告房屋买卖合效告返已付购房款民币275500元承担款日利息损失
意见认该房屋买卖合未办理户手续合应该效意见认该合未办理户手续房屋户手续房屋权移转件非合效件该合应效原告告迟延履行根合法第94条规定张解合
[评析]
原告否该房屋买卖合未办理户手续张合效
城市房产转理规定第9条第l款规定：买卖城市私房屋卖方须持房屋权证明身份证明买方须持购买房屋证明信身份证房屋房屋理办理手续城市房屋产权户籍理暂行办法第8条明确规定：未办法申请办理房屋产权登记房屋产权取转移变更项权利设定均效理解该规定产权户登记房屋买卖合生效件司法实践中解决类问题
房屋买卖合合双方房屋标达成方支付价金方交付房屋产权协议该合双方意思表示致成立否效须审查合法性具备合法性合效事间产生法律约束力房屋买卖合房屋买卖行基础房屋买卖行分两阶段签订效房屋买卖合二实施该合房屋买卖合效力问题存第阶段产权变动登记问题存第二阶段登记移转房产件实施合容转移房产权方式样认：完整房屋买卖行双方签订效房屋买卖合(第阶段)履行完该合方支付房价方交付房屋房屋法律交付体现户登记办完户登记手续(第二阶段)城市房产转理规定第7条显示房产理机关审查买卖双方合合法效具备办证条件办理户登记户登记合效结果合否效件房屋产权登记房屋买卖合效力关系房屋买卖合效办理房屋产权户登记房屋买卖合效合履行办理产权户登记房屋买卖合效前房屋产权户登记房屋买卖合效力完全否登记户关相反登记户前提判断房屋买卖合效力呢合生效件判断：()合体合法然法者组织必须订立合相适应民事行力(二)行订立合意思表示真实
(三)合容违反法律社会公利益
高民法院关湖南省总工会诉长沙市：卫生防疫站房产转：合纠纷案批复中指出：双方事等协商级部门批准长沙市民政府关部门办理房产划拨转手续签订房产产划拨转协议书合法效样理解法律述规定更符合立法意更符合实践需产权户登记房屋产权移转件非合效件签订房屋头卖合买
受未然取房产权取请求出卖转房产债权办理房屋户登记买受取该房产权
案中双方事均具缔约力已房产买卖达成致协议市场价格价格条款较合理双方异议买方预付部分房款然房产户登记非房卖卖合效件该合符合合效件该合合法效意思治原出发尊重双方事意愿符合合法鼓励交易原然买受方支付全部房款出卖方应合转该房产应协助买受方办理户手续实现房产权移转
二案中原告否告迟延履行求解合
合解分法定解约定解两种合法第93条规定：事协商致解合事约定方解合条件解合条件成时解权解合第94条规定法定解条件
合解具特点：(1)合解种法律行解权方意思表示成立须相承诺单独行(2)解式行解解意思表示相解达相生效(3)解处分行(4)产生溯消灭合效力合解视始末成立
国立法法定解发生原包括种情况：(1)付迟延(2)付(3)履行拒绝(4)完全付：(5)情势变更合法第94条规定列情形事解合：()抗力致实现合目：(二)履行期限届满前事方明确表示者行表明履行债务(三)事方迟延履行
债务催告合理期限末履行(四)事方迟延履行债务者违约行致实现合目(五)法律规定情形解原然发生解效力发生解权解权种形成权仅方事法定事作出意思表示实现成法律关系消灭行须征方事意合解权界定涵三属性：第单方意思表示意性着意志原享解权方否行该权利完全决定解合求违约方继续履行做出解合表示违约方承担解合法律果第二解事法定性合解权定法律事实(合方违约)根法律该事确认前提客观事实法律确认解权享行必备条件：法律明确加认定特定事引起合解
发生法律规定合解发生事时法律否律鼓励非违约方解合呢答案否定合法定解应考虑关系：
1合解合信守原合信守合法重原义法订立合事间具相法律效力事协议法律规定合变更解外事应严格遵守合义务方违约时未造成方订立合目难实现果方轻易解合合信守原社会济合法基求集中体现时合事意思治必然求合双事意思治结果彼信守相互许诺言理成章事果允许方合订立目实现时仅仅基身利益擅解存合关系疑会合约束力市场交易道德环境遭破坏合法言合信守基原合解种例外应合解予严格限制美国方行构成重违约美国法院许情况允许受害方直接解合求违约方行补救机会法院决定应违约方长时间进行行补救时考虑种相关素重素
时违约方拖延程度剥夺受害方权期该交易中获利益相关素允许受害方解合会违约方造成损失法院终决定应权衡种素结果
2合解合目合法目合法规范功般认两类保护功保护合事权益功合解制度中表现法律应承认赋予违约行导致非违约方订立合目难实现时发生预期根违约约情况非违约方解合权利规范功鼓励交易功鼓励事事原愿交易行功解合等达成交易中途流产必影响社会交易求合解严格加限制
合双方事订立合济目事订立合目通合种法律手段实现济利益合效成立某原出现常常会致事订立合目难实现果顾客观情况变化强制事然信奉合信守原必然会根违背事订立合意图合解产生恢复原状效力果合解严加限制允许事轻易解合必然造成资源极浪费难保护社会交易难保护事订约目法律合解做出严格限制观众国立法法定解发生原加严格限制：(1)付迟延(2)付(3)履行拒绝(4)完全付(5)情势变更合法第94条规定列情形事解合：()抗力致实现合目：(二)履行期限届满前事方明确表示者行表明履行债务(三)事方迟延履行债务催告合理期限末履行(四)事方迟延履行债务者违约行致实现合目：(五)法律规定情形见构成根违约迟延履行解合原案中合约定告应XX年5月1日交房6月9日通知原告
办理房屋交接验收手续行显然已构成迟延履行告迟延履行行否构成根违约买受方否合法第94条第4款规定张解合
根违约(fundamental breach of contract英美法系国家合判例中产生种违约形态限定解合种特定违约责方式条件什违约行利根约然应符合违约行种构成条件债务实施违反合约定义务行 现代民法重视违约合宗旨关系履行行实际效果相联系难违约行果严重致法实现合目情况
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