农村土改房屋权属纠纷案件调研报告
农村土改房屋指1951年中国土改革法确权登记农村宅基房屋类房屋建成年代久远房屋身价值限着城市化进程加快房屋列入拆迁范围拆迁政策优惠条件房屋具幅升值空间导致类房屋权属纠纷案件日益增加农村土改房屋权属纠纷案件涉法律关系复杂审理案件必原始资料历史原欠缺齐造成认定农村土改房屋权利属程中存诸难点争议正确时审理房屋权属争议案件保证拆迁工作利进行院XX年XX年10月审理78件拆迁引起农村土改房屋权属纠纷案件进行专题调研
农村土改房屋权属纠纷案件特点
1房屋年代久远土改房屋建成建国前建国初期数房屋然状况理情况权属更迭情况变迁房屋书证资料少已遗失湮灭解房屋权属状况证已年高体弱法出庭作证土改房屋权属案件调查取证工作具相难度
2涉民事法律关系复杂部分案件均房屋产权继承析产等法律关系交织起通常涉法律法规健全年代规范审批行增加审理工作难度
3涉事众土改房屋权属纠纷发生家庭部成员亲戚朋友间年代家庭口般较加涉继承造成享权利事众直系旁系血
亲姻亲等关系混杂起起诉时部分权利未参加诉讼造成案件通常需追加必诉讼事审理案件需周期较长
二农村土改房屋权属纠纷涉干疑难问题分析
（）1951年土房产证存根法律效力问题
土改房屋确权应时颁发土房产证土改房屋权属争议诉讼中颁证年代久远事法提供土房产证原件证明土房产权属档案理部门查档调取土房产证存根复印件1951年房产档案理中尚注销制度争议房屋权属果发生合法变更登记原存根证没注销记录认类土房产证存根然作房产权属证应区分情形认定效力
1争议房屋1951年土改登记未换领产权证房屋权属应土房产证存根记载登记准土改确权般登记准般应确认土改时颁发土房产证效值注意果争议房屋部分进行未超原房屋建筑面积翻改建未相关批准部分争议房屋翻改建视原房屋修缮房屋权属应土改登记准翻改建费全体权利分担果争议房屋部分进行翻改建相关批准领取私房建筑执取房屋房产土证应认原房屋已灭失原宅基已批准新建房屋权利举证证明翻建代表全体权利进行新建房屋情形原1951年土房产证存根具效力房屋权属1951年颁发房产证记载权利
2争议房屋1951年土改登记换领土改登记相突产权证时土房产证存根效力问题
锡市1989年左右全市农村宅基房屋重新进行普查登记换发相应房产土证1989年登记权利土改登记权利致正确认识两种权利证审判实践中感困惑问题
1951年土改革国农村房屋进行首次分配登记房屋权属般应土改登记准1989年进行房屋产权登记属换证行确认新权利应合法程序
(1)1989年换证时果原土房产证记载分家析产协议房屋进行权利登记确认权利应争议房屋权原土房产证已合法变更登记
(2)1989年换证时仅祖遗房屋部分权亲属领取房产证应认部分权代表全体权利领取房产证侵权行争议房屋权属应土改登记确权
(3)争议房屋已土改确认权分家析产1989年换证时未析产协议领证部分领取产权证认果分家析产协议已实际履行支付款分割房屋交付房屋等分家析产协议应效协议部分领取产权证分家析产协议否认应视代表权利领取产权证需指出农村传统风俗惯分家析产协议欠缺家庭成员中女签名种协议否
欠缺签名导致效应慎重分家析产协议已实际履行事举证证明未签名权知晓分家事未表示异议情形应认未签名权分家析产默示意维持协议效力
（二）1951年土房产证权认定问题
1950年11月25日中央务部颁布关填发土房产证指示第6条规定土证户单位填发合现农村济情况应该户全体成员姓名开列土证记户姓名表明项土房产该户成员（男女老幼）土改时土房产证登姓名全体家庭成员包括登记户姓名注明家庭口数数家庭成员房屋
土改已五十年历史事诉讼中法提供记载家庭成员姓名土房产证原件事提交存根件仅记载户姓名家庭口数确认数家庭成员类诉讼中难点
国1951年尚未实行户籍登记制度现存查户籍资料1955年登记档案果教条求事提供1951年户籍资料说明土改时数家庭成员尊重历史事实审判实践中双方事行确认数家庭成员身份姓名双方异议家庭成员出生年代均1951年前事提供1955年户籍登记情况双方事认矛盾处双方事确认家庭成员作争议房屋权双方事法确认相致数家庭成员求双方事进步张举证法官根旁证材料事张家庭成员否合情理否合风俗惯标准判断事张数家庭成员合理性
特需注意数外家庭成员存酌情认定土改房屋享权根高民法院（1986）民字第6号关土改久收养子女否参加分割土改前祖遗房产批复精神土改久出生子女养子女长期理居住土改前祖遗房产住处根实际情况确认享产权参加析产高院批复土改久时间段未明确规定省高院1994年关审理房产案件干问题意见规定土改久时间段应掌握五年
（三）涉拆迁农村土改房屋权属纠纷标物确认问题
房屋权属纠纷确权标然争议房屋涉拆迁房屋权属纠纷特殊外争议房屋已关部门拆房屋未拆已列入拆迁范围发生房屋权属纠纷事房屋尚未确权阻挠拆迁甚法院申请诉讼保全求保全房屋暂缓拆迁保障城市建设利进行避免拆迁进展负面影响应正确认识涉拆迁房屋权属纠纷标物性质
认国家相关政策进行房屋拆迁安置合法行争议房屋拆代表房屋毁损灭失争议房屋权利然存争议房屋权属纠纷争议房屋拆迁安置纠纷属两法律关系诉讼中确认争议标应区分情况：
1争议房屋列入拆迁范围尚未拆尚未签订安置协议确权标然房屋房屋否拆影响类房屋权利属确认考虑权属纠纷诉讼周期较长拆迁工作较强紧迫性事申请财产保全求关拆迁部门暂缓拆房屋般应予准许否拆房屋拆迁部门相关拆迁政决定事申请暂缓
安置房屋分配交付应予准许求相关部门协助执行避免错误安置带新纠纷
2争议房屋已拆拆迁已名义权利签订安置协议尚未交付具体安置房屋明确具体安置房屋确权标应拆房屋房屋存影响确认诉进行事享拆房屋合法权利身份关部门张安置权利
3争议房屋已拆拆迁名义权利签订安置协议交付具体安置房屋实践中具争议种情形观点认争议房屋已拆交付明确具体安置房屋原房屋切权利均存应直接安置房屋作确权标持意见
首先房屋权属关系拆迁补偿安置关系两完全法律关系直接安置房屋作确权标必然涉安置协议合法性审查果确权结果房屋权发生变化安置协议否效已存疑义直接安置房屋确权失法律基础
次拆迁补偿安置关系中原房屋安置房简单等置换关系赔偿关系拆迁政策事安置方式种选择事放弃部分安置权利时拆迁政策增加权权利变更情形拆迁存应增加安置房屋义务原安置协议房屋真正权利真实意思表示直接安置房屋确权标会损害真正权利合法利益
次拆迁安置协议签订协议载明拆迁取房屋权合法
该协议未正程序宣告效撤销前法院否直接变更安置房权利值商榷
认安置房屋已交付情形果发生权属争议事安置协议争议意接受安置方案法院拆迁房屋权利属直接安置房屋进行确权果发生权属争议事接受安置协议仅求原房屋确权法院应原房屋确权标明确方事权利判决确认房屋权利拆迁张权利属法律关系双方行处理然拆迁果善意偿原拆迁签订安置协议般应维持原安置协议效力维护拆迁工作严肃序真正权利受损害通求擅处分财产侵权赔偿损失方式获救济
（四）农村土改房屋权属纠纷中事实收养关系成立解
认定问题
土改房屋权属纠纷通常继承纠纷存中涉收养关系数收养法实施前形成事实收养认定事实收养关系成立解类纠纷中难点
高民法院1988年作出关关许秀英夫妇王青芸间否已事实解收养关系复函中指出九三七年王青芸两岁时伯父王起许秀英夫妇收养生活二十年收养事实亲戚朋友群众基层组织承认应法予保护双方未书面口头协议公开解收养关系……认定许秀英夫妇王青芸收养关系未事实解妥根批复精神审判实践中确认事实收养关系成立应具备列条件：
1事间须生活事实事间父母子女身份长期发生抚养赡养生活关系具体表现事相互间公开承认养父母子女关系相互父母子女称谓子女父母姓氏收养文书申报户口登记等般应长期生活确认事实收养
2须群众亲友公认群众亲友公认事间养父母养子女关系长期生活解事真实情况事亲友乡邻法确定事间关系性质重证
3须基层组织承认基层组织作群众治性组织负责群众日常事务理事间长期生活关系性质清楚解基层组织承认确定事间关系性质证
审判实践中难握认定事实收养关系解事实收养关系成立双方事种原做出行双方户籍分开养子女迁回亲生父母处居住双方档案中填写收养关系等否认定双方事已行表明解收养关系？收养关系拟制血亲关系事协议成立双方协议解1992年实施收养法规定强调收养关系协议性质收养法规定解收养关系两种方式事协议解二事方求诉讼方式解见立法强调收养关系协议产生协议解协议成须诉讼方式解认谓事方双方某行事实解收养关系认定事实收养关系事双方否解收养关系时应参现行立法精神收养实质强调事双方书面口头协议形式公开解标准
（五）农村土改房屋权属纠纷中诉讼时效问题
农村土改房屋权属纠纷中涉诉讼时效问题两种情况：
11989年换证时公告时间否应认定知道者应知道权利侵害时间？
1989年土改房屋进行换证时通常公告程序告抗辩原告应公告时知道权利侵害原告迟现起诉已超二年诉讼时效期间认颁发房屋产权证前公告颁证机关保证颁证正确性拟颁证情况定范围社会公布征求利害关系异议意见行种公告具已房屋产权情况告知全体利害关系法定效力简单公告时间认定应知道权利侵害时间缺乏法律告应证明原告知晓公告异议
2关继承诉讼时效规定民法通中诉讼时效规定适象问题
继承法第8条规定：继承权纠纷提起诉讼期限二年继承知道者应知道权利侵犯日起计算继承开始日起超二十年提起诉讼民法通第135条137条规定：民法院请求保护民事权利诉讼时效期间2年法律规定外诉讼时效期间知道者应知道权利侵害时起计算权利侵害日起超20年民法院予保护特殊情况民法院延长诉讼时效期间二者规定差异处两种诉讼时效期限起算日期继承20年时效继承日起计算民法通规定20年继承知道者应知道权利侵害日起计算
继承法1985年颁布生效民法通1987年施行民法通颁布生效适两部法律关诉讼时效规定高民法院关贯彻执行＜中华民国民法通
＞干问题意见（试行）第177条作出司法解释：继承诉讼时效继承法规定执行继承开始继承未明确表示放弃继承视接受继承遗产未分割述司法解释两方面含义第继承开始继承接受继承（包括明确表示继承视接受继承）遗产未分割适继承法关继承权诉讼时效应适民法通关权保护诉讼时效第二继承权侵害时提起继承诉讼时应适继承法第8条关2年20年诉讼时效规定
土改房屋权属纠纷中遇继承属继承开始继承接受继承遗产未分割情形关诉讼时效应适民法通规定审判实践中遇特情形继承开始继承未分割遗产遗产已非继承占取（侵权未超二十年）继承继承开始（继承死亡日）二十年提起确权诉讼种纠纷属继承权纠纷侵权纠纷适种诉讼时效规定实践中做法认继承权纠纷属民法通规定侵权纠纷种类型继承法民法通种侵权纠纷规定两种诉讼时效起算点审判实践带混乱法理角度讲继承法民法中单行法违背基法时民法通颁布生效继承法基原应视前法矛盾处修正实践角度讲继承继承开始二十年知道权利侵犯继承法规定提起诉讼实际剥夺房屋继承权法定正合理权利
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农村土改房屋指1951年中国土改革法确权登记农村宅基房屋类房屋建成年代久远房屋身价值限着城市化进程加快房屋列入拆迁范围拆迁政策优惠条件房屋具幅升值空间导致类房屋权属纠纷案件日益增加农村土改房屋权属纠纷案件涉法律关系复杂审理案件必原始资料历史原欠缺齐造成认定农村土改房屋权利属程中存诸难点争议正确时审理房屋权属争议案件保证拆迁工作利进行院XX年XX年10月审理78件拆迁引起农村土改房屋权属纠纷案件进行专题调研
农村土改房屋权属纠纷案件特点
1房屋年代久远土改房屋建成建国前建国初期数房屋然状况理情况权属更迭情况变迁房屋书证资料少已遗失湮灭解房屋权属状况证已年高体弱法出庭作证土改房屋权属案件调查取证工作具相难度
2涉民事法律关系复杂部分案件均房屋产权继承析产等法律关系交织起通常涉法律法规健全年代规范审批行增加审理工作难度
3涉事众土改房屋权属纠纷发生家庭部成员亲戚朋友间年代家庭口般较加涉继承造成享权利事众直系旁系血
亲姻亲等关系混杂起起诉时部分权利未参加诉讼造成案件通常需追加必诉讼事审理案件需周期较长
二农村土改房屋权属纠纷涉干疑难问题分析
（）1951年土房产证存根法律效力问题
土改房屋确权应时颁发土房产证土改房屋权属争议诉讼中颁证年代久远事法提供土房产证原件证明土房产权属档案理部门查档调取土房产证存根复印件1951年房产档案理中尚注销制度争议房屋权属果发生合法变更登记原存根证没注销记录认类土房产证存根然作房产权属证应区分情形认定效力
1争议房屋1951年土改登记未换领产权证房屋权属应土房产证存根记载登记准土改确权般登记准般应确认土改时颁发土房产证效值注意果争议房屋部分进行未超原房屋建筑面积翻改建未相关批准部分争议房屋翻改建视原房屋修缮房屋权属应土改登记准翻改建费全体权利分担果争议房屋部分进行翻改建相关批准领取私房建筑执取房屋房产土证应认原房屋已灭失原宅基已批准新建房屋权利举证证明翻建代表全体权利进行新建房屋情形原1951年土房产证存根具效力房屋权属1951年颁发房产证记载权利
2争议房屋1951年土改登记换领土改登记相突产权证时土房产证存根效力问题
锡市1989年左右全市农村宅基房屋重新进行普查登记换发相应房产土证1989年登记权利土改登记权利致正确认识两种权利证审判实践中感困惑问题
1951年土改革国农村房屋进行首次分配登记房屋权属般应土改登记准1989年进行房屋产权登记属换证行确认新权利应合法程序
(1)1989年换证时果原土房产证记载分家析产协议房屋进行权利登记确认权利应争议房屋权原土房产证已合法变更登记
(2)1989年换证时仅祖遗房屋部分权亲属领取房产证应认部分权代表全体权利领取房产证侵权行争议房屋权属应土改登记确权
(3)争议房屋已土改确认权分家析产1989年换证时未析产协议领证部分领取产权证认果分家析产协议已实际履行支付款分割房屋交付房屋等分家析产协议应效协议部分领取产权证分家析产协议否认应视代表权利领取产权证需指出农村传统风俗惯分家析产协议欠缺家庭成员中女签名种协议否
欠缺签名导致效应慎重分家析产协议已实际履行事举证证明未签名权知晓分家事未表示异议情形应认未签名权分家析产默示意维持协议效力
（二）1951年土房产证权认定问题
1950年11月25日中央务部颁布关填发土房产证指示第6条规定土证户单位填发合现农村济情况应该户全体成员姓名开列土证记户姓名表明项土房产该户成员（男女老幼）土改时土房产证登姓名全体家庭成员包括登记户姓名注明家庭口数数家庭成员房屋
土改已五十年历史事诉讼中法提供记载家庭成员姓名土房产证原件事提交存根件仅记载户姓名家庭口数确认数家庭成员类诉讼中难点
国1951年尚未实行户籍登记制度现存查户籍资料1955年登记档案果教条求事提供1951年户籍资料说明土改时数家庭成员尊重历史事实审判实践中双方事行确认数家庭成员身份姓名双方异议家庭成员出生年代均1951年前事提供1955年户籍登记情况双方事认矛盾处双方事确认家庭成员作争议房屋权双方事法确认相致数家庭成员求双方事进步张举证法官根旁证材料事张家庭成员否合情理否合风俗惯标准判断事张数家庭成员合理性
特需注意数外家庭成员存酌情认定土改房屋享权根高民法院（1986）民字第6号关土改久收养子女否参加分割土改前祖遗房产批复精神土改久出生子女养子女长期理居住土改前祖遗房产住处根实际情况确认享产权参加析产高院批复土改久时间段未明确规定省高院1994年关审理房产案件干问题意见规定土改久时间段应掌握五年
（三）涉拆迁农村土改房屋权属纠纷标物确认问题
房屋权属纠纷确权标然争议房屋涉拆迁房屋权属纠纷特殊外争议房屋已关部门拆房屋未拆已列入拆迁范围发生房屋权属纠纷事房屋尚未确权阻挠拆迁甚法院申请诉讼保全求保全房屋暂缓拆迁保障城市建设利进行避免拆迁进展负面影响应正确认识涉拆迁房屋权属纠纷标物性质
认国家相关政策进行房屋拆迁安置合法行争议房屋拆代表房屋毁损灭失争议房屋权利然存争议房屋权属纠纷争议房屋拆迁安置纠纷属两法律关系诉讼中确认争议标应区分情况：
1争议房屋列入拆迁范围尚未拆尚未签订安置协议确权标然房屋房屋否拆影响类房屋权利属确认考虑权属纠纷诉讼周期较长拆迁工作较强紧迫性事申请财产保全求关拆迁部门暂缓拆房屋般应予准许否拆房屋拆迁部门相关拆迁政决定事申请暂缓
安置房屋分配交付应予准许求相关部门协助执行避免错误安置带新纠纷
2争议房屋已拆拆迁已名义权利签订安置协议尚未交付具体安置房屋明确具体安置房屋确权标应拆房屋房屋存影响确认诉进行事享拆房屋合法权利身份关部门张安置权利
3争议房屋已拆拆迁名义权利签订安置协议交付具体安置房屋实践中具争议种情形观点认争议房屋已拆交付明确具体安置房屋原房屋切权利均存应直接安置房屋作确权标持意见
首先房屋权属关系拆迁补偿安置关系两完全法律关系直接安置房屋作确权标必然涉安置协议合法性审查果确权结果房屋权发生变化安置协议否效已存疑义直接安置房屋确权失法律基础
次拆迁补偿安置关系中原房屋安置房简单等置换关系赔偿关系拆迁政策事安置方式种选择事放弃部分安置权利时拆迁政策增加权权利变更情形拆迁存应增加安置房屋义务原安置协议房屋真正权利真实意思表示直接安置房屋确权标会损害真正权利合法利益
次拆迁安置协议签订协议载明拆迁取房屋权合法
该协议未正程序宣告效撤销前法院否直接变更安置房权利值商榷
认安置房屋已交付情形果发生权属争议事安置协议争议意接受安置方案法院拆迁房屋权利属直接安置房屋进行确权果发生权属争议事接受安置协议仅求原房屋确权法院应原房屋确权标明确方事权利判决确认房屋权利拆迁张权利属法律关系双方行处理然拆迁果善意偿原拆迁签订安置协议般应维持原安置协议效力维护拆迁工作严肃序真正权利受损害通求擅处分财产侵权赔偿损失方式获救济
（四）农村土改房屋权属纠纷中事实收养关系成立解
认定问题
土改房屋权属纠纷通常继承纠纷存中涉收养关系数收养法实施前形成事实收养认定事实收养关系成立解类纠纷中难点
高民法院1988年作出关关许秀英夫妇王青芸间否已事实解收养关系复函中指出九三七年王青芸两岁时伯父王起许秀英夫妇收养生活二十年收养事实亲戚朋友群众基层组织承认应法予保护双方未书面口头协议公开解收养关系……认定许秀英夫妇王青芸收养关系未事实解妥根批复精神审判实践中确认事实收养关系成立应具备列条件：
1事间须生活事实事间父母子女身份长期发生抚养赡养生活关系具体表现事相互间公开承认养父母子女关系相互父母子女称谓子女父母姓氏收养文书申报户口登记等般应长期生活确认事实收养
2须群众亲友公认群众亲友公认事间养父母养子女关系长期生活解事真实情况事亲友乡邻法确定事间关系性质重证
3须基层组织承认基层组织作群众治性组织负责群众日常事务理事间长期生活关系性质清楚解基层组织承认确定事间关系性质证
审判实践中难握认定事实收养关系解事实收养关系成立双方事种原做出行双方户籍分开养子女迁回亲生父母处居住双方档案中填写收养关系等否认定双方事已行表明解收养关系？收养关系拟制血亲关系事协议成立双方协议解1992年实施收养法规定强调收养关系协议性质收养法规定解收养关系两种方式事协议解二事方求诉讼方式解见立法强调收养关系协议产生协议解协议成须诉讼方式解认谓事方双方某行事实解收养关系认定事实收养关系事双方否解收养关系时应参现行立法精神收养实质强调事双方书面口头协议形式公开解标准
（五）农村土改房屋权属纠纷中诉讼时效问题
农村土改房屋权属纠纷中涉诉讼时效问题两种情况：
11989年换证时公告时间否应认定知道者应知道权利侵害时间？
1989年土改房屋进行换证时通常公告程序告抗辩原告应公告时知道权利侵害原告迟现起诉已超二年诉讼时效期间认颁发房屋产权证前公告颁证机关保证颁证正确性拟颁证情况定范围社会公布征求利害关系异议意见行种公告具已房屋产权情况告知全体利害关系法定效力简单公告时间认定应知道权利侵害时间缺乏法律告应证明原告知晓公告异议
2关继承诉讼时效规定民法通中诉讼时效规定适象问题
继承法第8条规定：继承权纠纷提起诉讼期限二年继承知道者应知道权利侵犯日起计算继承开始日起超二十年提起诉讼民法通第135条137条规定：民法院请求保护民事权利诉讼时效期间2年法律规定外诉讼时效期间知道者应知道权利侵害时起计算权利侵害日起超20年民法院予保护特殊情况民法院延长诉讼时效期间二者规定差异处两种诉讼时效期限起算日期继承20年时效继承日起计算民法通规定20年继承知道者应知道权利侵害日起计算
继承法1985年颁布生效民法通1987年施行民法通颁布生效适两部法律关诉讼时效规定高民法院关贯彻执行＜中华民国民法通
＞干问题意见（试行）第177条作出司法解释：继承诉讼时效继承法规定执行继承开始继承未明确表示放弃继承视接受继承遗产未分割述司法解释两方面含义第继承开始继承接受继承（包括明确表示继承视接受继承）遗产未分割适继承法关继承权诉讼时效应适民法通关权保护诉讼时效第二继承权侵害时提起继承诉讼时应适继承法第8条关2年20年诉讼时效规定
土改房屋权属纠纷中遇继承属继承开始继承接受继承遗产未分割情形关诉讼时效应适民法通规定审判实践中遇特情形继承开始继承未分割遗产遗产已非继承占取（侵权未超二十年）继承继承开始（继承死亡日）二十年提起确权诉讼种纠纷属继承权纠纷侵权纠纷适种诉讼时效规定实践中做法认继承权纠纷属民法通规定侵权纠纷种类型继承法民法通种侵权纠纷规定两种诉讼时效起算点审判实践带混乱法理角度讲继承法民法中单行法违背基法时民法通颁布生效继承法基原应视前法矛盾处修正实践角度讲继承继承开始二十年知道权利侵犯继承法规定提起诉讼实际剥夺房屋继承权法定正合理权利
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