关推进 城中村改造探索思考—调研报告
城中村：推进城市化发展中出现现象
省已确定提前基实现现代化战略目标加快城市化进程实现战略目标必路城中村城市化进程快速推进中出现现象
谓城中村指改革开放城市化快速推进周边区部分村落农起纳入城市范围部分农性质集体制转化全民制征程中返乡村前村民住宅留山等维持征前集体制性质变维持征前集体制性质变土居住功深受城市影响农村社区称城中村
年着城市化建设进程加快发展城区范围断扩原先城区周边村庄现区域位置已成城区组成部分成道城市建设发展中特殊景观——城市里村庄城中村行政已城市范畴属街道理城中村然实行农村集体制农村理体制城中村农民土部分已国家征事农业耕作济源第二三产业土收益生活方式发生根变化已传统意义农民
二城中村存问题
城中村发展中出现现象城市发展提供宝贵空间城中村存着诸问题问题表现方面：
1土利粗放土资产流失
城中村缺乏统规划理造成土利率产出率低房屋建筑占面积建筑风格城市规划够衔接含院落块菜猪圈等房屋容积率低土利十分粗放时城中村土区位条件相优越土产权属村集体样优越区位条件相城市低廉土价格城中村中规范房产二级市场特活跃导致规划基础设施改善土升值部分国土资产流失
2理体制理难度较
城中村周围已城市社区包围城中村种特殊类型社区城市农村城市农村理体制考察城市社区理体制农村社区理体制较区城中村形成矛盾突时会出现理真空城中村性质城市理部门街道村镇理力样村集体组织村民受利益驱动乱搭乱建成风违法违章十分普遍住宅严重超标
3口构成元社会治安堪忧
城中村口构成十分复杂前认城乡二元结构调查城中村口方面构成：首先原村民（部分村民户籍实际已成市民）次租城中村村民住宅城区市民第三外职业构成十分复杂外口特应指出租金低廉城中村容易吸引外口出租房中聚居量缺乏效理职业构成宗教信仰十分复杂员成滋生
黄赌毒温床违法事件发生策源种状况存制约着城市健康发展
4公设施缺乏环境问题严重
城中村基础设施原低密度建筑低密度口相适应现部分市民量外口入住企业开办水排水道路交通电力邮电通讯等基础设施严重足超负荷运转导致污水横溢垃圾乱倒蚊蝇丛生空气质量较差缺乏统规划凌乱建筑形成统连续街景立面视觉环境差城市形象低外村道路狭窄杂乱章容易引发交通事
5村民素质较低业问题严峻
城中村村民外口素质普遍高加出租等手段获取收益较容易城中村村民普遍表现出游手闲思进取状态缺乏文化专业知识技进步提高力外城中村种独特存发展模式城市居民难理解村民村民身缺乏获取政治权利社会公正追求影响村民发展整社会文化素质提高时土征城中村村民耕量减少村落村民历史原普遍文化素质高高额房租收入生活水富裕业程中高成低游手闲事事村民素质低安现状性格业问题相严重便征时安排业机会容易岗业问题严重会引发社会危机
年市城中村改造进展缓慢着城市化进程加快城中村带负面影响越越突出城市建设牵动城中村土升值致征难规划难拆迁安置难断加剧时脏乱差问题土资源粗放利问题十分突出形成量违法占违章建设严重破坏城市土市场秩序改造城中村实现农村城市化推进城市现代化需社会发展求势必行
三解决城中村问题建议策
城中村城市发展定阶段特殊现象改造城中村城市化进程中必须破解道难题城中村改造涉户籍制度土利制度集体资产处理村民建住宅政策投融资体制等方面复杂系统工程改造务重济利益复杂需资金数额巨省外中城市城中村改造中已探索积累成功验例珠海市城中村进行拆安置旧村民辅配套措施吸引房产公司参旧村改造广州市城中村完成改制市农民成公司股东城中村撤消村委会组成股份公司公司法营原集体企业物业深圳市试点改造城中村镇村办法试点试点村确定发展方策略划定准发展区控制发展区非建设界限规定类求鉴省外城中村改造验针市实际情况认市推进城中村改造中需做方面工作
1城中村改造必须遵循科学规划合理布局统建设原规划城市化水相适应高起点高标准完善市政公设施完善环境规划空间设计充分兼顾济功社会服务功协调营造高质量生活环境避免低水重复建设建筑设计民俗特色品味成城市道亮丽风景线
2城中村改造政府必须加强领导部门必须统思想密切配合必须三代表重思想指导胆解放思想断更新观念城中村状况干部群众思想水物质基础样解放思想更新观念务侧重必须改革思路正确处理国家集体利益关系城中村改造事关社会稳定济发展事必须加强领导精心组织稳妥推进
外城中村改造必须调动村民参改造积极性城中村改造触群众利益实际出发损害国家利益集体利益前提群众政策性补偿定资金扶持群众实实处正确制定运政策时充分发挥城中村组织群众治组织股份济组织作干部员模范行动调动群众参城中村改造积极性
3城中村改造必须加强城市社区建设相结合撤村建居农民变成居民成城市社区员针农民变成市民类群特点限度发挥社区理服务功通力开展社区文化社区教育社区服务等工作思想观念行方式社区理方面彻底城中村居民传统农村生活方式转变现代化城市生活方式城中村居民彻底告旧生活方式走进现代城市文明社区成真正城市
4城中村改造必须处理集体土关系集体资产进行改制撤村建居农村集体土原应法征转国转国土权国家国家未实施城市建设前区情况进行处理政府必须出台具体实施办法
农村集体资产留营中涉村民切身利益事建议通税费政策土升值收益调节集体资产实现普遍增值村集体资产组建社会化股份公司改制工作中正确处理国家集体关系留足必集体公积累外口劳动年限股份量化壮优化原集体资产解决城中村农民转城市居民顾忧
5城中村改造必须实行政府调控市场运作相结合手段城中村改造推进城市化事城市化进程中件难事中做群众思想工作难度实行政策补偿难度成投入难度政府调控市场运作相结合解开难题资金运作单某方面投入够必须元化融资采取群众集资部分银行贷款部分政府补助部分外优惠政策激起投资者投资兴趣吸收量民间资根解决建房资金缺口困难通市场运作收济效益
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城中村：推进城市化发展中出现现象
省已确定提前基实现现代化战略目标加快城市化进程实现战略目标必路城中村城市化进程快速推进中出现现象
谓城中村指改革开放城市化快速推进周边区部分村落农起纳入城市范围部分农性质集体制转化全民制征程中返乡村前村民住宅留山等维持征前集体制性质变维持征前集体制性质变土居住功深受城市影响农村社区称城中村
年着城市化建设进程加快发展城区范围断扩原先城区周边村庄现区域位置已成城区组成部分成道城市建设发展中特殊景观——城市里村庄城中村行政已城市范畴属街道理城中村然实行农村集体制农村理体制城中村农民土部分已国家征事农业耕作济源第二三产业土收益生活方式发生根变化已传统意义农民
二城中村存问题
城中村发展中出现现象城市发展提供宝贵空间城中村存着诸问题问题表现方面：
1土利粗放土资产流失
城中村缺乏统规划理造成土利率产出率低房屋建筑占面积建筑风格城市规划够衔接含院落块菜猪圈等房屋容积率低土利十分粗放时城中村土区位条件相优越土产权属村集体样优越区位条件相城市低廉土价格城中村中规范房产二级市场特活跃导致规划基础设施改善土升值部分国土资产流失
2理体制理难度较
城中村周围已城市社区包围城中村种特殊类型社区城市农村城市农村理体制考察城市社区理体制农村社区理体制较区城中村形成矛盾突时会出现理真空城中村性质城市理部门街道村镇理力样村集体组织村民受利益驱动乱搭乱建成风违法违章十分普遍住宅严重超标
3口构成元社会治安堪忧
城中村口构成十分复杂前认城乡二元结构调查城中村口方面构成：首先原村民（部分村民户籍实际已成市民）次租城中村村民住宅城区市民第三外职业构成十分复杂外口特应指出租金低廉城中村容易吸引外口出租房中聚居量缺乏效理职业构成宗教信仰十分复杂员成滋生
黄赌毒温床违法事件发生策源种状况存制约着城市健康发展
4公设施缺乏环境问题严重
城中村基础设施原低密度建筑低密度口相适应现部分市民量外口入住企业开办水排水道路交通电力邮电通讯等基础设施严重足超负荷运转导致污水横溢垃圾乱倒蚊蝇丛生空气质量较差缺乏统规划凌乱建筑形成统连续街景立面视觉环境差城市形象低外村道路狭窄杂乱章容易引发交通事
5村民素质较低业问题严峻
城中村村民外口素质普遍高加出租等手段获取收益较容易城中村村民普遍表现出游手闲思进取状态缺乏文化专业知识技进步提高力外城中村种独特存发展模式城市居民难理解村民村民身缺乏获取政治权利社会公正追求影响村民发展整社会文化素质提高时土征城中村村民耕量减少村落村民历史原普遍文化素质高高额房租收入生活水富裕业程中高成低游手闲事事村民素质低安现状性格业问题相严重便征时安排业机会容易岗业问题严重会引发社会危机
年市城中村改造进展缓慢着城市化进程加快城中村带负面影响越越突出城市建设牵动城中村土升值致征难规划难拆迁安置难断加剧时脏乱差问题土资源粗放利问题十分突出形成量违法占违章建设严重破坏城市土市场秩序改造城中村实现农村城市化推进城市现代化需社会发展求势必行
三解决城中村问题建议策
城中村城市发展定阶段特殊现象改造城中村城市化进程中必须破解道难题城中村改造涉户籍制度土利制度集体资产处理村民建住宅政策投融资体制等方面复杂系统工程改造务重济利益复杂需资金数额巨省外中城市城中村改造中已探索积累成功验例珠海市城中村进行拆安置旧村民辅配套措施吸引房产公司参旧村改造广州市城中村完成改制市农民成公司股东城中村撤消村委会组成股份公司公司法营原集体企业物业深圳市试点改造城中村镇村办法试点试点村确定发展方策略划定准发展区控制发展区非建设界限规定类求鉴省外城中村改造验针市实际情况认市推进城中村改造中需做方面工作
1城中村改造必须遵循科学规划合理布局统建设原规划城市化水相适应高起点高标准完善市政公设施完善环境规划空间设计充分兼顾济功社会服务功协调营造高质量生活环境避免低水重复建设建筑设计民俗特色品味成城市道亮丽风景线
2城中村改造政府必须加强领导部门必须统思想密切配合必须三代表重思想指导胆解放思想断更新观念城中村状况干部群众思想水物质基础样解放思想更新观念务侧重必须改革思路正确处理国家集体利益关系城中村改造事关社会稳定济发展事必须加强领导精心组织稳妥推进
外城中村改造必须调动村民参改造积极性城中村改造触群众利益实际出发损害国家利益集体利益前提群众政策性补偿定资金扶持群众实实处正确制定运政策时充分发挥城中村组织群众治组织股份济组织作干部员模范行动调动群众参城中村改造积极性
3城中村改造必须加强城市社区建设相结合撤村建居农民变成居民成城市社区员针农民变成市民类群特点限度发挥社区理服务功通力开展社区文化社区教育社区服务等工作思想观念行方式社区理方面彻底城中村居民传统农村生活方式转变现代化城市生活方式城中村居民彻底告旧生活方式走进现代城市文明社区成真正城市
4城中村改造必须处理集体土关系集体资产进行改制撤村建居农村集体土原应法征转国转国土权国家国家未实施城市建设前区情况进行处理政府必须出台具体实施办法
农村集体资产留营中涉村民切身利益事建议通税费政策土升值收益调节集体资产实现普遍增值村集体资产组建社会化股份公司改制工作中正确处理国家集体关系留足必集体公积累外口劳动年限股份量化壮优化原集体资产解决城中村农民转城市居民顾忧
5城中村改造必须实行政府调控市场运作相结合手段城中村改造推进城市化事城市化进程中件难事中做群众思想工作难度实行政策补偿难度成投入难度政府调控市场运作相结合解开难题资金运作单某方面投入够必须元化融资采取群众集资部分银行贷款部分政府补助部分外优惠政策激起投资者投资兴趣吸收量民间资根解决建房资金缺口困难通市场运作收济效益
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