第部分 项目背景 3
第章 行性报告编制说明 3
编制 3
编制说明： 3
第二章 项目概况 4
１．基情况 4
２．发展趋势预测 6
第三章：市场调查分析 6
第节：宏观市场分析 6
1济综合实力增强 7
2济实力增强带动消费观念深层变革 7
3成长中消费力引发西安新轮商业革命 8
4消费形态观念变化分析： 9
5西安酒店业发展趋势前景分析 10
第二节 微观市场调研分析 36
区域发展现状区口构成 36
二区域商业发展趋势——呼唤 36
第二部分：项目总体战略规划 37
第四章．项目建设方案 37
项目总体情况 37
二项目理情况： 37
三厦规划审批情况： 38
四．厦设计说明 39
五厦项目进展情况工程进度计划 39
第五章 项目定位 41
定位 41
二定位策略 41
项目定位 42
２．概念定位： 42
第六章 营销策略 44
厦项目营销目标 44
销售租赁例安排 44
定价策略 45
营销促进 47
营销周期安排 48
售面积营销进度安排 49
回款进度安排 50
第七章 资运作思路 50
投资组合方式 50
二资金运作方式 51
第八章 项目利润保证策略 52
遵循市场规律 实现方赢 52
二加强横合作 构建跨行业盈利桥梁 53
三 项目开发资金支撑体系 54
第三部分 济评价风险分析 55
第九章 项目济评价 55
第节 建设资金筹措方案投资估算 55
第二节 项目财务风险评价 58
第十章 项目风险分析 63
1．国家政策风险 63
2．市场竞争风险 63
3．营销风险 64
4．开发程中法律风险 65
第十章 结 65
第部分 项目背景
第章 行性报告编制说明
编制
西安市国民济社会发展第十五年计划汇编
二实施西部开发西安市商贸业发展规划（2000年—2010年）
三西安市城市总体规划(1996～2010)
四西安市城乡建设委员会关毓兴物业发展限公司建设厦项目建议书批复
五西安市民政府关出国土权批复（编号xx字（xx）第xx号）
六西安市房产实调查情况
七2004年陕西济社会蓝皮书济卷
八国家工业发展组织编写工业行性研究手册
九国家计委颁布关建设项目进行行性研究试行理办法（1983年2月2日）
十陕西省现行相关工程定额标准
编制说明：
作指导项目实施纲领性文件行性报告数理形式详细阐述项目开发销售运营程中遇类问题尤项目资运作提出项目方资投入思路涉筹资金销售回款金融贷款方面考虑金融机构通常融资放贷需考量类风险设计相完善回款贷措施
报告编制前提项目前期策划已严谨市场验证相充裕市场数证明行性次报告提交作项目市场运作指导性方案作期营销策划推广策划理基础
第二章 项目概况
１．基情况
厦建设项目位西安核心商圈级辐射区域路中段南接西安核心商业街——东街北出门直达西安旅游重标志——雁塔扼守西安力旅游餐饮娱乐黄金通道南北长95米东西深75米现政府批准占5648方米（折合8472亩含代征路125亩）
项目性质商住（权限70年）
现状三通
总面积5648方米（8472亩）
项目总价 万元(含土出金)
城市建设配套规费730万
设计费：560万
前期费：130
项目总投资1200384亿元
项目总建筑面积约32000方米
计划建设周期2年项目建设工作毓兴物业发展限公司负责
2项目概况
路西安市商业办公餐饮娱乐街着国家济发展战略导转移西部开发西安成西北区政治济文化外交流枢纽路西安市商业金融形象窗口位已展现世眼前兴建厦商业价值较高周边星级宾馆饭店商场医院影城学校等社会服务设施配便利交通条件该项目建成投入商业文化中心交相辉映构成良商业氛围必成古城道亮丽风景
２．发展趋势预测
着西安城市运营战略深度实施城市基础设施建设布局发生翻天覆变化基础着城市路网布局高度完善交通状况快速改善导致生活消费观念根性变革
城墙核心商圈具相水济扩张力消费牵引力根西安市城市建设总体规划里成年重点商贸区
根毓兴物业三年战略规划专业化商业房产运营发展目标抢占核心商圈稀缺块仅应西安城市建设需更符合企业长远发展目标战略战术必须必
第三章：市场调查分析
第节：宏观市场分析
2004年西安民市委市政府正确领导坚持邓理三代表重思想指导深入贯彻十六十六届三中四中全会精神科学发展观统领济社会发展全局认真执行中央宏观调控政策牢固树立四化理念国民济稳健康快速轨道运行呈现出总量结构速度效益协调发展良局面项社会事业全面发展民生活水显著提高城市服务功进步增强全面实现年初制定发展目标济指标创历史新高
1济综合实力增强
西安市统计局关资料显示2004年西安市生产总值（GDP）1095．87亿元价格计算年增长13．5％济总量突破千亿元关增长速度连续五年保持13％济发展迈新台阶步入新增长期中第产业增加值60．05亿元年增长6．7％第二产业增加值495．67亿元增长15．6％第三产业增加值540．15亿元增长12．3％成西北区首突破千亿元城市
2济实力增强带动消费观念深层变革
着济总量济发展水提高刺激消费需求时消费观念发生巨变化
普通市民消费结构中食品类消费首次出现负增长根关资料统计2004年西安市民恩格尔系数344％白领阶层恩格尔系数更低26％服装家电通讯交通教育娱乐等消费额均年增加说明市民消费结构发生重变化已温饱型消费心理满足型消费进行成功转移西安古老神秘文化高古深远民风更刺激着全国旅游士前统计资料表明：
2004年西安旅游业全年接旅游参观访问事活动海外游客65万次年增长93％接国旅游者2084万次首次突破两千万次增长29．1％旅游总收入154．4亿元中国际旅游外汇收入3．3亿美元分年增长45．1％1．3倍全市拥年接游客10万景区20国家4A级景区9
适应新济形势需年末全市星级宾馆72家中五星级宾馆4家四星级宾馆13家
3成长中消费力引发西安新轮商业革命
根西安市国民济社会发展第十五年计划纲精神西安市旅游业龙头城市化进程出现前未高速发展基础适应西安古历史性城市布局加城市市郊城市化建设量口外迁促环城墙商业布局密度提高带动西安城市旅游业高速发展
传统商圈均设立口密集交通繁忙段满足传统消费模式着生活水提高尤宗消费观念改变汽车已成越越普通交通工具
根交通部门统计西安市现家汽车22万辆然均年6万辆速度递增
全国范围民汽车拥量已突破1500万辆
陕西高速公路总里程已突破1300公里位居西部第二
着交通断完善城——城外省——省外跨區域跨域消費正形成風尚
预见久城市间口流動將更高層次發展
4消费形态观念变化分析：
l 消费结构分析：消费者已低层次高层次消费转变着收入水逐步提高数消费者已满足基温饱型消费消费质量求逐步提高旅游消费逐步提升位
l 消费者区域选择分析：传统消费区新兴消费区转移原住已满足消费者低消费成心态快节奏高效率消费需求进刺激两年方兴未艾跨省区助游蓬勃发展
l 消费形式分析：消费者已单型消费综合型消费转变着生活工作学节奏加快注重工作效率时更加注重生活效率提高结合休闲娱乐购物体站式消费形态已成效利时间丰富业余生活方式佳选择
l 消费层次分析：追求物质享受时更追求精神享受着生活水断提高消费者断调整物质享受精神享受例关系追求生活素质全面提高
l 消费时效性分析：着国民收入逐步提高社会保障体系逐步完善加类家庭常备耐品已基获满足相数量消费者特代年轻职业者已节俭存钱作家庭计划唯计划时消费满足传统型消费时更需满足时尚消费需求
深层次消费观念变化正逐步演变成全国范围广泛异消费变迁
5西安酒店业发展趋势前景分析
西安酒店业发展现状描述
西安酒店业尚存巨潜力
西安市世界著名历史文化名城国际旅游城市具丰富旅游资源独特文景观秀美然风貌西安旅游资源全国名列前茅西安旅游资源具资源密度保存级高特点秦始皇陵兵马俑仿古入城式仿唐乐舞等代表著名旅游品牌吸引海外量游客前西安旅游观光统计西安年境外游客总数达1600—1700万余次中2001年西安接境外旅游者70万次接国旅游者1685万次旅游总收入113亿元中外汇收入29亿美元巨旅游资源西安旅游业带丰厚利润时西安酒店业饮食业娱乐业等行业带巨机遇酒店业饮食业作旅游产业相伴产业更深受利强旅游资源西安酒店业发展提供优越条件广阔发展空间酒店业获丰厚利润
西安目前现酒店饭店调查显示目前西安4家五星级酒店6家四星级酒店15家三星级酒店20家准三星级酒店100家二星级酒店调查显示西安目前五星级酒店客房总数1700余套四星级酒店客房总数2600余套三星级酒店客房总数3500余套准三星级酒店客房总数3800余套二星级酒店客房总数11000余套酒店宾馆合计客房总数22600余套（调查数源西安旅游局西安黄页西安旅游网西安家旅行社资料等单位身三星级酒店统计时存定误差数尤三星级酒店数量略偏差估计误差率会超15酒店客房数调查方式酒店调查方式相酒店客房数调查数误差率略估计会超20调查数准确率基达80调查数定参考研究价值）
酒店（饭店宾馆）数客房数统计情况图示：
西安星级酒店统计图西安酒店客房数统计图目前西安五星级四星级三星级准三星级二星级酒店分配例分34101469中二星级酒店占例占绝数准三星级酒店数合计31表明目前西安酒店业中低档次酒店级酒店分布营状况目前存种情况：①酒店布局城区间衡表现城城南城东三城区酒店数占西安市酒店数75—80城西城北西高新三城区酒店数合计酒店数20—25见酒店城区间分布十分衡 ②酒店入住率受旅游季节变动影响非常明显淡季旺季酒店表现冷寒冬表现木春风③酒店处位置酒店入住率影响巨位置酒店旺季淡季相稳定入住率位置稍差酒店入住率直④准三星级酒店营状况整体低档次酒店准三星级酒店中然存位置坏带差异
西安旅游局调查数显示西安酒店年均入住率达56—65次抽样调查结果入住率（697）基吻合统计数表明西安酒店业整体营状况处正常利润水调查中部分酒店表示年酒店客房入住率开始降营利润逐渐降甚低西安酒店业均利润水市场竞争态势越越激烈整酒店市场开始产生忧虑方面酒店直保持较高入住率（酒店高新区新纪元宾馆入住率常年保持90左右）保持较高利润表明西安酒店业竞争越越激烈少酒店种激烈竞争态势中容获利说明酒店业具高理技行业营坏酒店提供硬件服务关提供软件服务更重酒店理谁更客户着想谁提供软服务更细更周更符合客户心意谁获更市场相反步封思创新酒店然免市场淘汰命运整西安酒店业发展现状市场尚未达饱市场开发空间尚酒店业前景目前较
西安目前酒店客房数22600套计算（天入住率定100）全年365天西安酒店客房接顾客数820万余次2001年西安全年接游客达1685万次1685万次中需酒店饭店招住宿游客（部分旅客寄居朋友学校）西安市居民西安周边旅游区游玩数年需榻西安酒店饭店次900—1100万次（约占游客55—65百分保守估计数）数字减西安酒店客房接顾客数820万余次尚80—280万余次需住宿西安酒店酒店客房数300套计算尚需7—25酒店开发果目前西安酒店均入住率60左右计算西安尚12
—41酒店开发空间出西安目前酒店市场尚未达饱开发空间尚专业营背景更重
事实计算程中出年需榻西安酒店饭店次900—1100万次保守估计外890—1100万次中没年国外公出差群体见西安酒店业确实存较乐观开发潜力
西安酒店业目前营状况分析
酒店入住率70表现尚
次抽中20家酒店调查结果显示20家酒店均客房入住率达70中客房入住率7565酒店数分占316263两者合计占58客房入住率高达90酒店占156入住率低45酒店占105表明西安酒店整体入住率均水基维持70左右酒店间理位置营方式差异入住率出现参差齐情况
酒店标准间面积20m2居
14—28m2均分布
次调查显示20家酒店力客房均标准间面积均20m2左右中面积14—28m2均定分布面积20m2标准间居占31615m218m219m222m2标准间占10514m224m228m2标准间占53表明目前西安酒店力户型标准间面积集中20m2左右外西安酒店标准间数量均占酒店客房重74685酒店标准间占客房数重超70表明目前西安酒店部分标准间作客房
客房中档次居
高中低档次例
调查数显示调查酒店中高中低档次客房均分配例18：66：16中中档次客房高档次低档次客房数量相进步分析发现调查酒店中家酒店高档客房占40两家（10）酒店高档客房占总客房数30酒店高档客房均超20调查反映酒店营状况高档客房占重酒店旺季时尚保持较高入住率旦淡季客房入住率相显较低项分析表明高档客房重太市场风险相更相言高档客房重偏少酒店市场风险性似略
酒店客户散客旅行团体居次
调查表明西安酒店接客户散客（占35）次旅行游客（26）两者合计占61表明西安目前酒店营象针散客境外旅行游客参加会议商务洽谈培训目入住客户占16机关单位（陕西省区）占13消费形式占10值注意年参加会议商务洽谈公司培训等目消费增长势提醒酒店营者准客户提供更商务条件众酒店中抢占限客户酒店利润增长否重策略
酒店客户年龄调查客户年龄重中青年时乏年纪更轻年纪更长消费者职业没非常明确区分企业老板体老板政府官员公司理职业白领学生均定例客户消费特征旅行消费公款消费商务消费住宿餐饮等中旅游消费商务消费
旅游旺季出现35月911月
入住率高中档客房
调查显示酒店营高峰期出现旅游旺季客房入住率高月份通常3月4月5月9月10月11月全年基半年旺季6月7月8月12月1月2月年中淡季淡季间数酒店客房入住率低均水甚部分酒店入住率尚足30—40见酒店受季节影响非常
西安酒店市场未达饱
酒店业尚开发利润空间
调查显示超80酒店营者认目前西安酒店市场已达饱持种观点原年酒店客房入住率开始降营利润逐渐减少整西安酒店业均利润降市场竞争态势越越激烈整西安酒店业处景气状态种说法起道理年国外西安旅游次（15001800万次）知道西安目前酒店处景气（者利润率较前降低）原实西安酒店身巨旅游资源没充分开发利造成相部分旅客资源浪费更甚者酒店抱残守缺创新意识种动方式面巨旅客资源样酒店说赚取利润亏损错关西安酒店业目前已达饱状态说法偏差西安酒店尚较开发空间商机
部分酒店设咖啡厅茶秀快餐店棋牌室
型配套游泳池健身设施未
调查显示酒店咖啡厅茶秀快餐店棋牌室配置率分18241816游泳池健身设施配置分313表明西安酒店相关配套服务方面明显带避重轻倾容易成低廉甚利图设施咖啡厅茶秀等项目较重视投入成收益相较客户说非常需求服务项目型健身房游泳池等设施明显投入够表明西安酒店营者酒店开发营目光较短视缺乏长远考虑谓远虑必忧面目前竞争日益激烈酒店市场硬软服务酒店已力心深感竞争残酷市面硬软件服务水流酒店业绩蒸蒸日说明酒店种硬软件服务酒店发展起着非常重作酒店营者应该充分意识点努力提高方面服务水准方酒店立败
酒店价格市场统标准
调查显示西安目前酒店门市报价便段级酒店门市报价甚表现出差异酒店（二星级）报价100元高2000元报价酒店折扣优惠程度样酒店抢占客户竞相降价低折扣甚低5折种谓价格战整酒店业利润水缩水时整酒店业理更加混乱针级段季节制定相应价格制定标准折扣标准等系列标准已刻容缓关系西安整酒店业发展
西安酒店业目前存问题
目前西安酒店业整体发展状况太景气（发生全年淡季）酒店业均利润相前两年降出现种情况原方面纳起存着问题：
1整酒店行业理太规范价格制定没统标准
整酒店行业没统价格制定标准价格制定酒店根营状况制定客房价格整市场价格制定较混乱酒店间通价格素做文章吸引客户避免酒店间抢占客户展开激烈价格战价格战结果整酒店业均利润产生缩水
2硬服务
客房设计装修布置未真正体现性化性化客房部设备已陈旧设备配置档次够够精致
3软服务
酒店客户细致入微心理需求方面没进行细心研究开发提供服务偏众化服务项目单没真正考虑客户间差异化服务整酒店理服务少体现出酒店营服务性化相反酒店制定条条款款反倒客户落入种约束境
4消费理念宣传够
酒店营者营服务方面思维保守缺少创新意识种抱残守缺思创新营服务道酒店客户更深层次需求方面开发够酒店宣传消费理念引导方面工作做更少样结果逐渐客户遗忘营利润然难保证
5整西安酒店业没形成规模效应
西安酒店止二星级酒店基达120家二星级酒店三星级酒店星级更高四星级五星级酒店目前止尚未家酒店客房数达1000套更说家酒店客房数达2000套者2000套说明西安目前酒店星级定位尚未家酒店真正达相营规模然谈谓规模效应事实西安巨旅游资源（时西安西部开发桥头堡城市招商引资结果吸引量商务士入驻西安西安旅客资源更加丰富）完全条件酒店规模效应吸引旅客赚取丰厚利润
6酒店市场布局够合理
调查发现西安酒店分布城城南城东三城区酒店数占酒店数75城西城北西高新酒店数合计25西高新例真正位西高新酒店两三家新纪元宾馆（三星级）豪门新天酒店西航宾馆西高新区然文环境消费力状况完全开发酒店市场条件西安目前酒店分布状况确实存合理情况目前空白区域开发酒店类物业提供开发空间
酒店业目前存问题分析出西安整酒店业理较混乱缺乏理概念酒店价格制定没统标准酒店种硬软服务缩水客户深层次需求开发酒店宣传消费理念灌输等方面更做少少步封思创新结果市场处十分动境整西安酒店业发展方面整酒店行业方面制定相关行规标准方面作酒店业构成单元
——酒店身胆创新断提高硬软服务规格充分挖掘客户心深处需东西实施性化性化理服务时应加酒店宣传消费理念引导工作
西安酒店式公寓市场分析
西安酒店式公寓发展现状描述
西安目前酒店式公寓发展应该说尚处空白市场两年相继出现家酒店式公寓命名楼盘汤姆公寓中汇商务酒店公寓西部电子城F座产权式酒店新纪元宾馆开发水晶岛整西安酒店式公寓市场言酒店式公寓没起步（者说刚刚起步）
酒店式公寓源欧洲引入中国国外酒店式公寓直倍受市场青睐国发达城市深圳广州海北京相继出现种酒店式公寓成新新族新宠酒店式公寓落户西安应该两年事市场物业炒作酒店式公寓少物业法拟优点（引进星级酒店服务功理模式居住办公价格普遍般酒店低具非常明显投资功）止西安酒店式公寓尚未形成定规模
目前已出现酒店式公寓（者产权式酒店酒店式商务公寓）进行分析发现汤姆公寓水晶岛中汇商务酒店目前代表三种酒店类型汤姆公寓实际产权式酒店水晶岛定位酒店式公寓中汇商务酒店定位酒店式商务公寓三类酒店物业进行分析：
汤姆公寓属产权式酒店种产权式酒店称产权式酒店公寓源欧洲70年代初期传美国美国二战期间盛行国种产权式酒店首先进入深圳次海北京天津等城市年发达城市成西安重庆等开始出现产权式酒店实质时权酒店出售定时期酒店住宿娱乐设施权利该权利市转售交换般酒店通常租售产权式酒店购买定时期住宿设施权利种权利具市转售交换功具居住功时作投资点说般酒店差异处产权式酒店发达旅游城市区流行通常建城市旅游道拥充足客源较高租率种产权式酒店应该说旅游产物汤姆公寓说西安种良旅游资源背景应运生
位城东兴庆公园面中汇商务酒店西安第酒店式商务公寓中汇商务酒店兼酒店写字楼居住等项功般酒店式公寓区种酒店式商务公寓酒店式公寓基础兼SOHO功般酒店式公寓居住办公办公环境远酒店式商务公寓SOHO然办公居住牌子办公环境优越缺乏酒店式商务公寓酒店式星级服务功讲酒店式商务公寓酒店式公寓SOHO存非常明显区种区酒店式商务公寓相酒店式公寓SOHO言功更服务更优档次更高中汇商务酒店正基良居住办公条件细致周星级酒店服务受市场青睐调查中汇商务酒店客源丰富入住率高部分长期租客户中汇商务酒店获丰厚利润
高新产拟建水晶岛定位酒店式公寓届时建成集办公居住体物业形式引进星级酒店式服务功理模式居住办公环境更加便利舒适水晶岛定位酒店式公寓兼居住办公功时享受酒店式星级服务面客户高级职业白领单身贵族投资者市中型公司外商务士外知名公司办事员等种酒店式公寓兼酒店公寓居住功租金较般酒店低高品质硬软服务会赢较市场（国外国发达城市种酒店式公寓十分受欢迎均租率达60具相投资价值）良投资功吸引量投资者目光
水晶岛采售返租 销售方式（业购买物业返租开发商代定年限开发商物业权权交业）种销售方式目前真正成功西安数甚少没鉴参考象种酒店式公寓理营具相高技术含量水晶岛种销售方式带相风险性开发商应该充分考虑点
酒店式公寓——水晶岛产权式酒店——汤姆公寓酒店式商务公寓——中汇商务酒店分析发现汤姆公寓中汇商务酒店市场受欢迎程度相高市场青睐加 水晶岛座落段然景观环境文素质交通状况具天独厚优势西高新良发展势头更种酒店式公寓创造十分良开发条件发展前景
酒店式公寓（者产权式酒店酒店式商务公寓）目前西安尚处空白市场（基处空白市场）具开发空间时西安巨旅游资源酒店式公寓开发发展创造十分优越环境条件正西安酒店业发展现阶段出现少问题样果酒店式公寓开发初未做长远通盘考虑相精准市场定位西安酒店式公寓迟早会遇前酒店面样难题酒店式公寓开发营程中必须十分清醒认识开发初便做长远计尤定位必须着精准估计
西安酒店式公寓前景预测
西安发达旅游城市巨旅游资源西安酒店式公寓市场开发提供非常广阔发展空间时西安目前种酒店式公寓（产权式酒店酒店式商务公寓）数甚少基没形成什市场竞争酒店式公寓开发发展提供相利开发空间表明目前西安酒店式公寓市场前景十分
次调查显示市民酒店式公寓市场前景普遍较中60访者认种酒店式公寓发展前景错13访者表示酒店式公寓发展前景般终发展状态整酒店式公寓市场行业规范程度竞争态势酒店式公寓提供硬件软件服务容成色目前形势部分访者物业持谨慎态度认酒店式公寓前景黯淡访者数占例仅7表明市民整体较种酒店式公寓然认酒店式公寓具较前景时表现出少忧虑酒店式公寓否挖掘真正提供客户心深处需求服务没抱太信心见酒店式公寓客户相精准定位心里需求挖掘研究酒店式公寓开发营成败非常重素
关酒店式公寓未发展相关探讨
巨旅游资源（外西安西部开发桥头堡城市）西安酒店式公寓开发发展提供十分优越条件广阔空间酒店式公寓物业西安目前数尚少没形成定规模环境潜问题尚未暴露出问题会影响整酒店式公寓市场良性发展开发商必须未雨绸缪事先作长远全盘相精准策划定位
西安酒店市场目前反映出问题方面整酒店行业没执行价格制定标准致酒店制定门市价格折扣优惠政策方面政较混乱抢占客户进行残酷价格战整酒店行业利润受损方面出现酒店身循守旧思创新酒店业竞争日益激烈环境种动营方式面市场酒店带丰厚利润反市场淘汰整酒店业环境酒店身营策略思路方面存较问题问题严重影响酒店业长远发展
休闲娱乐健身场调查分析
西安休闲娱乐市场现状描述
西安休闲娱乐场营现状抽样分析
西安休闲娱乐健身场营状况综合分析
西安休闲娱乐健身市场现状描述
西安休闲娱乐健身市场赢利空间广阔
西安部分健身娱乐休闲餐饮场营状况调查表明目前西安餐饮市场表现出非常态势事行业公司体老板中赚取非常丰厚利润健身娱乐休闲市场远未达饱尤融健身娱乐休闲餐饮功体型娱乐健身活动中心数甚少市场开发空间较乐观时休闲娱乐健身等消费形式正成种消费时尚追求时尚前卫族相观群体市场着相较需求潜力消费形势
西安休闲娱乐健身场营状况抽样分析
健身中心调查分析
规模：目前市场健身中心营规模普遍200 m24000 m2左右时容纳数200左右
营时间：数健身中心营业时间早8：008：30开始晚21：002：00结束营高峰期基出现午10：0012：00直延续午7：00晚23：00左右
消费者年龄性特征：消费者年龄性根消费项目差异力量运动型消费项目拳击跑步机肌肉训练力量训练男性年龄18—40岁居般运动项目健身车踏步机综合训练机等男女性顾客均定例男性居年龄18—50岁间
消费者身份特征：休闲健美美体减肥目消费者女性居身份职业白领学生运动力量发泄等目消费者男性居身份职业白领部门理年轻企业老板
消费目：男性运动健身力量训练发泄等目部分出放松减肥等考虑女性健身健美保持体形减肥放松目
消费类型：男性保龄球跑步机力量训练综合训练机类消费类型中跑步机综合训练机受欢迎女性消费类型保龄球健美操部分进行跑步机等项目消费
项目收费：项目收费两种类型次付费月卡年卡付费跑步机骑马机健身车等消费项目均收费5元时月卡年卡收费情况： 月卡 张300元
年卡 张2580元会员卡 张3800元
茶秀咖啡厅快餐厅饮料厅酒吧营状况调查
规模：茶秀咖啡厅快餐厅饮料厅酒吧等营场营规模普遍30 m2400 m2左右时容纳数100—120左右
营时间：数营业时间早9：00开始晚22：30—2：00结束营高峰期基出现午11：30—12：30晚20：00—22：30左右
消费者年龄性特征：男女消费者基处均衡态势消费者年龄90集中18
—40岁中18—25岁25—30岁30—40岁年龄段群例基占13
消费者身份特征：绝部分（约占60）年轻职业白领学生部分企业老板职业者
消费目：80—90出休闲目50—60出商谈业务需30—40出品尝目朋友聊天交流占30—40
营房型收费：迷型型豪华型居中
迷型 20元时20 m2左右
型 20元时 20 m2左右
豪华型 30元时 30 m2左右
畅销品牌：岛咖啡 20元 2040天 岛咖啡口味错价廉物美
陆风情极品 18元 2040天 样子美观口感济实惠
陆风情格调 18元 2040天 口感实惠环境幽静
极品蓝山 78元 1020天 精选咖啡豆口味更香醇
蓝山咖啡 2520元 510天 味纯
巴西咖啡 20元杯 30元壶 香味浓口感适合众口味
汉堡 35元 100左右 价格合理口感
薯条 3元 60左右 价格便宜口感
茶 3050元壶 2030 热情周宾感觉
百威啤酒 15元瓶 34
炸鸡 7元 60左右 方便快捷
花茶 2540元壶 价格合适
水世界游泳洗浴场调查
规模：营规模普遍1000 m23000 m2左右
营时间：早9：00左右晚21：0024：00结束
消费者年龄性特征：水龙宫顾客年龄25岁3040岁年轻家庭消费学生消费男女例均衡
消费者身份特征：重学生孩家庭
消费目：带孩玩学游泳健身
消费场：水龙宫（解放路）
受欢迎项目 造浪池 海边感觉
周六日消费次： 造浪池 1000左右
童池 300左右
环流河 300左右
火山攀岩 200左右
摩池 50左右
伐滑道 100左右
旋滑道 200左右
直滑道 200左右
高速滑道 200左右
蛟龙滑道 200左右
舞厅夜总会KTV音乐广场营调查
规模：营规模普遍200 m2400 m2左右容纳100左右
营时间：晚19：00左右第二天1：30左右
消费者年龄性特征：舞厅夜总会男性KTV音乐广场男女例均衡顾客年龄2540岁左右中青年男女
消费者身份特征：企业老板职业白领
消费目：娱乐商谈业务
消费类型： 舞厅 型 50元 6 m2 左右
中型 80元 9 m2 左右
型 100元 11 m2左右
KTV 型 40—80元
中型 50—120元
型 70—160元
豪华型 100—200元
西安休闲娱乐健身场营状况综合分析
西安休闲娱乐健身场调查相关资料（西安旅游网行业协会报纸信息）分析表明目前西安建身娱乐餐饮休闲行业整体营处良态势尤餐饮舞厅夜总会KTV等娱乐性场调查数相关资料显示西安水消费颇青睐目前西安水世界——龙宫诸维利亚浴场温沙堡洗浴等场表现出较营状况西安健身俱乐部目前中体俱乐部等家整体规模提供部设施环境略显欠缺单调表现出较营状况时健身运动作生活时尚健身娱乐休闲需越越求越越高针广市民（象学生工薪白领商务士爱美士等）集种功体型俱乐部必会受市场欢迎
西安市政府提出目前进步扩外开放强化区域性商贸中心位推进旅游产业现代化进程求结合目前国旅游市场发展状况西安市总旅游业发展趋势会重点发展连锁营委托理等现代化营销方式类旅游新型业态综合性旅游设施济快捷型酒店成实现新型旅游方式角商业资结构旅游企业巩固扩企业规模竞争力外国酒店巨头国际酒店鳄抓紧时机进入西安市场参西安市酒店市场竞争商家股独状况会发生根转变
2004年末统计数计算项增长指标保持变年新增约7——8万次旅游客源潜数字会加作型省会城市年递增旅游客源总额已酒店设施已法满足需求西安市酒店业具巨市场空间潜力应抓住机遇率先抢滩
第二节 微观市场调研分析
区域发展现状区口构成
厦区域文环境优良周边单位
济环境：项目周边 等楼盘开发项目建设实施起呼应作逐渐形成西安市休闲娱乐繁荣区
二区域商业发展趋势——呼唤
项目区域商业设施目前中型餐饮娱乐中百货店面该区域口密度济发展水相符合
计划济条件影响西安市目前型旅游酒店设施集中中档偏水线租赁价格科学营模式成制约发展素着西安市城市化进程加快旅游产业结构调整已刻容缓鉴种种旅游群消费需求呼唤路缘线酒店住宿休闲餐饮娱乐健体体休闲消费街区呼欲出
第二部分：项目总体战略规划
第四章．项目建设方案
项目总体情况
该项目位西安市雁塔区门（路南端）项目8472亩总建筑面积达32000方米工程总造价约122亿元建设工期分两年中基础面积3500方米层三层商业房10500方米四八层商务办公住房写字间17500方米厦总高24米容积率558停车场133车位项目均毓兴物业发展限公司代建造
二项目理情况：
1毓兴公司项目酝酿阶段开始运作已两年该项目属招牌挂工程拆迁工作难度极公司专门成立厦项目部公司总理副总理分担项目部正副项目理项目部设拆迁部工程部合预算部开发部营销售部招商部全力配合项目实施
2强力领导班子加部门紧密配合业支持项目目前工程进度费控制均计划列受业质检站高度评价步厦开工理奠定基础
项目理组织架构图：
毓兴物业发展限公司
副总理
副总理
总理
策划部
招商部
营销售部
开发部
合预算部
工程部
拆迁部
三厦规划审批情况：
2002年政府土部门ＸＸ号办公宿舍挂牌公司通竞拍2003年11月取该块70年权（面积５６４８方米折合８．４７２亩）建设规划许证号（2001）187号
项目四：东邻路西陕西抗震设计院房产分局建国路房衔接南邻西五道巷北邻西安市东羊市学南北长95米东西深75米现政府批准占5648方米（折合8472亩含代征路125亩）该项目立项计划定点图建设规划许证土合国土出批复等关审批手续均已办妥已具备实施动迁建设条件
四．厦设计说明
１．建筑特征：设计总建筑面积约３２０００方米层十二层建筑外形长方体建筑耐火等级二级建筑耐久年限１００年
２．结构特征：基处理方式开挖天然基基础采钢筋砼筏板基础抗震等级抗震设防烈度8度结构钢筋砼框架结构3．装修标准：终进驻商家实际求结合相关部门关规定执行
4．设备配置：设备房设室水电暖消防空调通风弱电工程等需求层布置面划分防火分区交通组织设观光电梯客货电梯部层设动扶梯8部供电双回路10KV线路进线容量满足种需
五厦项目进展情况工程进度计划
厦块已三通报建手续正完成现正准备办理招标施工许证工作公司实现定设计菜单式开发满足合作伙伴商业营实际需求鉴 法国雅高美国速八海莫泰168 等强势酒店营集团营场工程施工严格求施工图进行必调整已完成工作工程计划：
1完成拆迁工作已达三通标准
2报建手续完成
3定验线工作完成
4设计工作完成
5施工图审查
6办理监理招标工程招标工作
7办理施工许证领取手续
8计划2005年8月开始施工
92005年１１月份施工±0000
102006年8月份体工程封顶具备装修条件招商单位先行进行装修工作
112006年12月份外装饰工程基完工设备安装调试开始
122007年2月份竣工正式移交招商单位进行装修开业准备
132007年7月正式营业
第五章 项目定位
定位
宏观市场调研分析成果——市场呼唤
政府土政策宏观调整条件房产开发企业专业化运营求——应时代步伐
毓兴物业发展限公司商业产专业运营商远景规划——企业区域化战略扩张思想正确性
西安城市化进程脚步加快——缓解固商圈营压力
全国范围酒店业市场巨消费潜力亟挖掘——完善区域旅游产业结构
二定位策略
厦定位策略
酒店济型设计
设施公寓化设计
布局性化设计
组合配套性设计
项目定位
厦建立开发商投资营者金融机构消费者利益体利益衡基础实现方赢局面厦成功开发思路
目前西安市酒店业中高档龙头然长拥较先进理运营思路布局受硬件设施限制满足消费者济型消费需求连锁反应导致营者投资回报期受酒店销售力局限金融机构利益便法获终保障
２．概念定位：
国际化西安城市窗口 济型酒店消费风标
素：
性化设计标准酒店规划优先原酒店设施先进性
素二：合理客房户型设计满足消费者消费空间舒适性求
实型商务空间满足入住酒店种求达消费者营者互利互动
素三：绿色酒店设施障碍性关怀
投入专项资金设计供残疾专通道专卫生间等设施加入免费童游乐中心型医疗机构型享空间等设施场充分满足种消费者特殊需求
素四：四位体衡核心利益点
通种户型优化组合满足旅客需求时效降低酒店营成够消费者更利空间时全国性全球连锁酒店业态进入降低消费者消费成够满足消费者需求消费者提供更优惠空间
济型酒店降低销售成
销售成降低＝消费成降低
消费成降低＝消费量升
旅游住宿需求
投资回报需求
开发利润需求
贷款回收需求
＝
＝
＝
深入研究充分证厦项目整体定位：
酒店业态定位：满足国际化酒店发展需建设具中国特色集住宿娱乐文化健身餐饮旅游等体济型酒店服务中心求引进酒店机构目标——法国雅高美国速八等具备全球营实力强势机构
目标市场定位：NO：１——独具特色酒店运作智化科学化酒店理应市场新型酒店业呼唤引领西安时尚消费潮流带动陕甘宁整西部区酒店格局变革成外游客西安处观光购物旅游景点标志性消费场
第六章 营销策略
厦项目营销目标
项目总建筑面积：32000㎡
建设周期： 24月
营销周期： 10月（招商：18000㎡销售14000㎡）
合总额： ≥1344亿元（20年租赁期）
销售租赁例安排
营造区域商圈氛围刺激投资效化解投资风险根国济发达城市旅游产市场成熟运作模式项目应采取租赁相营销策略开发商进行建设开发整体租赁具全国甚全球连锁实力强势酒店营机构原：
根初步成核算结果项目建设总投资达1200384万元（现成计算附件）项目全部租赁租金回款渠道总投资1200384万元回收期8年严重违背毓兴公司资运营原建议项目营销策略收回投资成原基底线负债率零情况保留产权化获长期稳定收益
锁定招商象法国雅高美国速八时代华纳影城院线等具世界五百强位全球连锁实力强势酒店娱乐机构考虑持续营力良商业信誉保证毓兴公司取稳定长期租金回报时助品牌号召力效带动商场部分销售通长期营聚集气迅速形成酒店氛围保证项目营投资者利益实现毓兴公司资链良性循环
根分析招商象贯营原通销售回款额预估算建议租赁面积低18000㎡（含车库）销售面积约14000㎡
（关力商家营力调查数详见附件）
定价策略
市场价格背景资料显示截五月份止西安市公寓式酒店酒店写字楼租赁实际成交均价已突破40元／㎡项目定价高40元／㎡便具实现成交行性
然项目整体运作思路紧紧围绕着四利益点衡：
投资者利益＋营者利益＋金融机构利益＝开发商利益
然项目前期成熟策划运作项软硬件基条件均支持实际租赁中区酒店产项目现行市场价格进行计算开发商回款利润时必须虚高利润必带期营风险投资者回报期营者成控制金融机构贷款资金回收失保障
规避述出现风险案采取渗透式定价原先低价推出市场发挥价格优势吸引买家树立项目知名度然着需求增加逐步提价终实现开发商利润需求利项目升值形象树立
阶段性价格递增策略：（实际租赁面积18000㎡年递增5计算）
租赁阶段
（十年周期）
均价（元／㎡月）
年收益（万元）
第周期实际租赁均价：元㎡月
第1年
25
540
第2年
2625
567
第3年
2756
59535
第4年
2894
62512
第5年
3039
65638
第6年
319
6892
第7年
3350
72366
第8年
3518
75984
第9年
3694
79784
第10年
3879
83773
第周期合计总收益：
679212
3145
根安排第周实际成交均价应控制32元／㎡20年租赁期合回款总额控制1344亿元
营销促进
庄家造势 坡滚石 应时势 速战速决
项目立项天开始立志做酒店产项目仅仅构思足满足营销需必须产品获市场认项目迅速成具旺盛市场生命力？
——迎合投资心理规避市场抗性迅速收回资金实现滚动发展
庄家造势——整合市场方优势资源形成利市场态势项目利销售营造市场空间关键点时间换取价值
坡滚石——助类公关活动引起社会公众尤济型酒店营者高度关注强势酒店组合形象提升项目投资价值突破投资心理屏障
应时势——年春夏交均房产销售旺季旺季前项目形象力推导成营销工作关键应市场势适时入市促销
速战速决——房产营开发关键解决时间差资金流矛盾中成控制成项目盈利力标准尤重时间成控制项目前期策划证证明具强市场生命力果拖延营销周期势必造成时间成限增利期项目开发资金流转作具强势酒店组合厦利价格杠杆争取时间尤重必带项目运作更成功
销售促进模拟图：
案
坡滚石
投资者心理价位攀升
35元／㎡低价入市
庄家造势
时间结点二
时间结点
营销周期安排
（根现工作进度建议安排2005年5月进入市场）
根房产尤项目营销特殊规律整盘营销分五阶段进行：
部招商期 三月（2005年4月 ——7月份）
金融洽谈期 三月（2005年4月 ——7月份）
市场教化期 八月（2005年7月2007年7月份）
入住装修期 六月（2006年8月2007年7月）
正式营业期 计划2007年7月正式营业
售面积营销进度安排
回款进度安排
根安排项目售面积实际销售周期四月实际回款额达9000万元需银行贷款前提已够满足项目开发资运作需
第七章 资运作思路
投资组合方式
项目计划建设周期24月项目投资总额约12000万元资金实力已满足项目开发
毓兴物业发展限公司作专业化酒店产运营机构应西部开发发展趋势加强区酒店结构调整满足政府城市运营战略整体部署需市场化资扩张企业战略发展前提保证
然厦预留营销部分已满足项目投资资金需企业资运营战略考虑提案部门然建议采投资工具种组合方面保证情况工程施工进度促进预留面积营销时企业项目开发奠定资市场基础助资金链运行畅
根思路结合实际测算结果设计项目开发投资资金源渠道例： 根例安排资金具足够项目生力
二资金运作方式
项目运作前期部分资金支付土权出金前期设计工程开发手续办理体部分施工等费工程完成体正负零工程进入营销营销收入加方式筹措资金整项目建设达投资完成满足专业酒店产运营企业资扩张规模扩张双重需建议银行贷款3000万元确保续项目开发连续性
根金融机构利益需求调查解实现银行融资目标必须保证洽谈中等强势酒店机构时进驻项目
第八章 项目利润保证策略
实现企业项目资运作程中获良金融支持实现企业品牌扩张资扩张完善盈利策略重基础
遵循市场规律 实现方赢
酒店产专业化运作年迅速兴起种新型产开发模式特点产开发酒店营相结合通完善酒店设施配套提升周边区域消费整体品质价格反带稳定客流促进酒店繁荣项目整体运作思路必须遵循酒店产开发基规律
酒店产成功取决产开发商银行酒店投资者酒店营者四方利益协调达赢局面协调四方利益首先酒店投资者酒店营者否酒店营中获观稳定收益强势酒店机构介入维持酒店营稳定长期获利强力保证项目建设初期应考虑整体酒店规划寻求国国外知名强势酒店机构进行合作进行酒店项目定开发量体裁衣建设适合营发展台
二加强横合作 构建跨行业盈利桥梁
项目中毓兴公司应四方面开展工作
首先解决谁建设问题长期市场考察建议首选具连锁营营实力法国雅高美国速八海莫泰168 等强势酒店机构量体裁衣筑巢引凤求建设适合营酒店设施保证项目降低资金投入风险增强项目盈利力提案部门建议毓兴公司完成法国雅高美国速八海莫泰168 营租赁合进行项目开工建设
酒店产作毓兴物业产品酒店投资者预留定利润增长空间目前西安市场型酒店物业营销价格45元――50元㎡左右建议公司价格杠杆竞争手段保证投资项目投资者够获利心态
前文确定营销价格出售14万方米收回全部投资清银行贷款时预留18万方米低廉租金租赁法国雅高美国速八海莫泰168 等强势酒店机构助强势品牌带动区域休闲娱乐消费气氛时确保获长期稳定租赁收益降低金融机构项目贷款风险
满足酒店营者投资者金融机构利益保证毓兴公司项目产开发根利益
三 项目开发资金支撑体系
项目注入资金总量：12亿元
筹资金：
约3000万元完成土成投入
银行融资：
3000万元完成项目前期工程启动
销售回款
6432元／㎡×14万㎡＝9000万元迅速收回全部成偿银行贷款强贷力促银行忧放贷
租赁回款
酒店部分18万㎡前三年年均租金5674万元三年略提升二十年租赁期总租金≥13亿元实现公司长期收益目标增强项目抗风险力银行融资信心
强势酒店机构带动商业气氛活跃投资者利益获保障利实现14万米商业面积销售
图分析知通营销14万方米收回全部投资偿银行贷款根提案部门解法国雅高美国速八海莫泰168 租赁惯全国范围营点租赁期低15年根项目租赁面积计算毓兴公司年仅租赁收入少获560万元收益20年计获收益低13000万元短期回长期获利基酒店产运作基原理毓兴公司仅项目开发建设市场运营中获观利益回报更强劲融资力积累丰富资扩张资源
——金融机构信扶持专业化运营酒店产开发商言贵市场财富
第三部分 济评价风险分析
第九章 项目济评价
第节 建设资金筹措方案投资估算
项目建设资金筹措方案
该项目足够建设资金作保障拟通三方面筹措建设资金具体：
１． 资金3000万元作项目启动资金目前项目已先期投入3500万元
２． 申请商业银行固定资产开发专项贷款3000万元
３． 余足部分5643万元计划通项目14方米商铺营销资金进行筹措预计项目售面积营销资金总额9005万元民币
４． 项目建设资金筹措方案：
投资计划资金筹措表
序号
项 目
合 计
建 设 期
第16月
第712月
第1318月
第1924月
项目总投资
121574
3000
2352
3133
3571
1
资金
3000
3000
0
0
0
2
银行贷款
3000
0
2423
577
0
3
营销资金投入
5643．84
0
0
2464．6
3179．3
二
项目总支出
121574
3000
2352
3133
35717
1
前期费
79386
3000
0
0
0
2
建筑安装工程支出
5027．4
0
3000
4000
4827
3
营销费
360
0
60
100
200
4
贷款利息
540
0
180
180
180
二项目投资估算情况：
厦项目设计规划总建筑面积32000方米（中：酒店部分18000方米商业（含车库）14000方米设计概算总投资计划1155384亿元民币
投资估算情况：
厦投资估算表
项 目
单 价
指标值
合计（万元
1拆迁安置费
299035
2土费
350
3建筑工程费
3840
框架商业房
1200元 m2
28000 m2
3360
车库防工程
1200元 m2
4000 m2
480
4设备安装工程费
11874
电梯设备安装
45万元部
4部
180
排水设备安装
18元 m2
28000 m2
504
中央空调（通风）
200元 m2
10500 m2
210
房间拖式空调
100元 m2
17500 m2
175
卫生洁具
50元 m2
28000 m2
140
动力明弱电
120元 m2
32000 m2
384
消防报警喷淋
15元 m2
32000 m2
48
5工程前期费
79386
勘查设计费
建安总造价1
50274
5027
定额编制理费
建安总造价013
50274
654
质量监督费
建安总造价01
50274
503
建筑规划费
建安总造价03
50274
1508
招投标理费
建安总造价01
50274
503
劳保统筹费
建安总造价355
50274
17847
消防设施配套费
5元 m2
32000
16
抗震设施审查费
02元 m2
32000
064
天然气集资费
20元 m2
32000
64
水增容费
8元 m2
32000
256
电增容费
30元 m2
32000
96
项 目
单 价
指标值
合计（万元
排污费
6元 m2
32000
192
环卫费城市建设占道费
15元 m2
32000
48
市政公设施配套费
90元 m2
32000
288
新型墙体材料专项费
6元 m2
32000
192
6室外工程费
120元 m2
1500
18
7建设监理费
建安总造价1
50274
50．27
8建设单位理费
前七项2
922988
184．6
9预备费
923
10财务费
计划款3000万元年利率6期限3年
540
11销售费
销售收入4
9000万
360
12销售税金附加
92016
营业税
销售收入5
9000万
450
城市维护建设税
营业税7
450
31．5
教育费附加
营业税3
450
13．5
13项目总投资
121574
费计算：
1 国家固定资产投资建设项目关文件规定
2 陕西省计划委员会陕西省工程建设费定额（1999）
3 国家发展计划委员会 建设部工程勘察设计收费标准（2002）
4 土建工程执行陕西省建筑工程综合概算定额（1999）配套费定额
5 安装工程执行全国统安装工程预算定额陕西省价目表（2001）配套费定额
6 宗图纸
7 项目关技术济指标
8 西安市建设项目城建费统征收办法
第二节 项目财务风险评价
偿贷款金利息情况：
项目计划贷款3000万元贷款期限3年贷款方式期次性贷款金贷款利息季度支付
详细情况见贷款付息表：
贷款付息表 （单位：万元）
项目名称
建设期（18月）
第1年
第2年
第3年
第4年
贷款金额
3000
应计利息
180
180
180
期末付息
180
180
180
3180
期末贷款余额
3000
3000
3000
0
说明： 贷款利率民银行规定标准执行13年贷款利率6年息计取
二营业收入情况预测分析：
1 营销部分：根市场价格6432方米计算销售面积14000方米100销售率情况回收资金约9千万元
2 出租部分：根目前西安市酒店产价格环境100营销率35元方米月价格计算18万方米二十年租赁期酒店营销收入1512亿元
3 折现率：65计算
三项目利润情况分析：
利润情况分析表 单位 万元
序号
项 目
折现金额
项目营业总收入
24120
1
酒店租赁营销收入
9000
2
商业面积销售收入
15120
二
项目营销成费
9648
三
项目净收益
119626
四
营销税金附加（营业收入55计算）
12735
五
项目利润总额
106891
说明
1根客户关谈判意出租部分20年总收入计算
2已考虑出租营成费维修理费等
评价指标：
（1）投资利润率利润总额总投资额*100
106891121574
88
扣33税税利润：
税利润利润总额×（133）
106891万元×（133）
716197
( 2 ) 投资利税率利税总额总投资额×100
（35274+12735）121574×100
395
四项目确定性分析：
1 盈亏衡分析：
称保点分析分析利润零时项目成售价处状态
营销率衡点（BEP）
总成（营业总收入营业税附加）
121574（2412012735）×100
121574228465×100
5321
该项目情况分析营销率5321时项目风险较低项目营销率低5321时定风险通减少总成增加营销收入回避风险
说果项目营业收入占营业总收入（包括营销出租酒店停车场收入24120万元）5321时营业收入界点12834252万元高点保证项目赢利
果该项目营销189万方米酒店保证营业收入达121574万元项目实现赢利
（2）敏感性分析：
项目实际情况分析营销收入变化济效益影响十分重该指标进行敏感性分析：
营销收入变化情况：
出租酒店营销收入变化项目影响明显没考虑酒店营销价格变化营销收入影响：
营销收入变化情况表
序号
营销收入
幅度5
价格
时间成变化（8）
第1年
第2年
1
24150
15
744584
3799．2元方米
4103．225元方米
2
23100
10
709128
3
22050
5
67536
4
121574
0
6432
5
1154866
5
61104
6
1089122
10
580488
7
1043367
15
551464
分析表明：售价越高相应时间成越高反战线拖越长营销价格影响越
2营销收入变化部收益率净现值影响情况：
价格变化
15
10
5
0
＋5
＋10
15
部收益率IRR（）
4523
4789
5055
53．21
55．87
58．53
61．19
净现值
10909
11551
121927
1283425
134758
1411744
14759
述分析出项目营销收入降幅度超15情况该项目抗风险力较弱营销收入降幅度超15时该项目接受计算营销收入时已考虑该项目营销市场价格环境规避风险佳方法定开发
第十章 项目风险分析
综合分析项目风险否强势酒店机构引进法国雅高美国速八海莫泰168 等强势酒店机构入驻直接影响项目实施行性引进建议暂缓项目实施
项目面方面风险：
1．国家政策风险
项目政策风险国家房产行业宏观调控政策年出台121文件相关土政策金融调息政策等年出台更进步严厉调控政策直接影响项目资金供应通引进实力战略合作伙伴增加项目资金投入效化解资金风险项目实施前应该重点考虑
2．市场竞争风险
项目区域西安市核心商圈酒店存较竞争风险通分析研究发现项目存述风险计划济时代遗留传统观念影响尚完全惯济型酒店消费着消费心理变化追求健康快乐消费观念影响消费惯必发生改变着西安城市营战略构思提出目前已形成西安市酒店业黄金周期证明时毓兴公司认识然项目具备形成新商圈物质基础仅仅建立酒店设施够必须引入先进理理念助
法国雅高美国速八海莫泰168 品牌优势完成造全新休闲娱乐街区创造标志性酒店设施务
3．营销风险
项目建设资金源营销资金投入旦营销畅严重影响项目开发建设避免种风险毓兴公司西安商业物业进行全面调研分析目前西安商业物业价格6000元方米~20000元方米间项目定价6424元方米价格相较低结合距项目较西安百盛购物中心情况租金40~200元方米投资回报率10回报期10年计算营销价格应4800~24000元方米说营销均价12000元方米见6424元方米价格投资者说升值空间项目日运营测算18万方米酒店面积年营业额18亿元方米年营业额1万元利润回报率30计算年毛利率3000元方米扣1500元15客房散租利润方米月租金水维持125元见35元方米逐年递增营销价格合理投资酒店客户稳定投资汇报酒店营者预留利润空间项目营销风险完全回避
4．开发程中法律风险
房产开发投资法律风险指房产开发中房产开发企业身行行相行现行法律相抵触行失范遭受财产信誉损失性避免种风险毓兴公司投入巨资聘请中国著名房产律师XXX先生项目法律顾问确保项目实施程中规避法律问题毓兴公司带损失
第十章 结
综述认项目定位前提首解决定开发问题济效益较解决强势酒店机构进驻问题项目切实行果法国雅高美国速八海莫泰168 等强势酒店机构未介入项目建议暂缓项目实施
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第章 行性报告编制说明 3
编制 3
编制说明： 3
第二章 项目概况 4
１．基情况 4
２．发展趋势预测 6
第三章：市场调查分析 6
第节：宏观市场分析 6
1济综合实力增强 7
2济实力增强带动消费观念深层变革 7
3成长中消费力引发西安新轮商业革命 8
4消费形态观念变化分析： 9
5西安酒店业发展趋势前景分析 10
第二节 微观市场调研分析 36
区域发展现状区口构成 36
二区域商业发展趋势——呼唤 36
第二部分：项目总体战略规划 37
第四章．项目建设方案 37
项目总体情况 37
二项目理情况： 37
三厦规划审批情况： 38
四．厦设计说明 39
五厦项目进展情况工程进度计划 39
第五章 项目定位 41
定位 41
二定位策略 41
项目定位 42
２．概念定位： 42
第六章 营销策略 44
厦项目营销目标 44
销售租赁例安排 44
定价策略 45
营销促进 47
营销周期安排 48
售面积营销进度安排 49
回款进度安排 50
第七章 资运作思路 50
投资组合方式 50
二资金运作方式 51
第八章 项目利润保证策略 52
遵循市场规律 实现方赢 52
二加强横合作 构建跨行业盈利桥梁 53
三 项目开发资金支撑体系 54
第三部分 济评价风险分析 55
第九章 项目济评价 55
第节 建设资金筹措方案投资估算 55
第二节 项目财务风险评价 58
第十章 项目风险分析 63
1．国家政策风险 63
2．市场竞争风险 63
3．营销风险 64
4．开发程中法律风险 65
第十章 结 65
第部分 项目背景
第章 行性报告编制说明
编制
西安市国民济社会发展第十五年计划汇编
二实施西部开发西安市商贸业发展规划（2000年—2010年）
三西安市城市总体规划(1996～2010)
四西安市城乡建设委员会关毓兴物业发展限公司建设厦项目建议书批复
五西安市民政府关出国土权批复（编号xx字（xx）第xx号）
六西安市房产实调查情况
七2004年陕西济社会蓝皮书济卷
八国家工业发展组织编写工业行性研究手册
九国家计委颁布关建设项目进行行性研究试行理办法（1983年2月2日）
十陕西省现行相关工程定额标准
编制说明：
作指导项目实施纲领性文件行性报告数理形式详细阐述项目开发销售运营程中遇类问题尤项目资运作提出项目方资投入思路涉筹资金销售回款金融贷款方面考虑金融机构通常融资放贷需考量类风险设计相完善回款贷措施
报告编制前提项目前期策划已严谨市场验证相充裕市场数证明行性次报告提交作项目市场运作指导性方案作期营销策划推广策划理基础
第二章 项目概况
１．基情况
厦建设项目位西安核心商圈级辐射区域路中段南接西安核心商业街——东街北出门直达西安旅游重标志——雁塔扼守西安力旅游餐饮娱乐黄金通道南北长95米东西深75米现政府批准占5648方米（折合8472亩含代征路125亩）
项目性质商住（权限70年）
现状三通
总面积5648方米（8472亩）
项目总价 万元(含土出金)
城市建设配套规费730万
设计费：560万
前期费：130
项目总投资1200384亿元
项目总建筑面积约32000方米
计划建设周期2年项目建设工作毓兴物业发展限公司负责
2项目概况
路西安市商业办公餐饮娱乐街着国家济发展战略导转移西部开发西安成西北区政治济文化外交流枢纽路西安市商业金融形象窗口位已展现世眼前兴建厦商业价值较高周边星级宾馆饭店商场医院影城学校等社会服务设施配便利交通条件该项目建成投入商业文化中心交相辉映构成良商业氛围必成古城道亮丽风景
２．发展趋势预测
着西安城市运营战略深度实施城市基础设施建设布局发生翻天覆变化基础着城市路网布局高度完善交通状况快速改善导致生活消费观念根性变革
城墙核心商圈具相水济扩张力消费牵引力根西安市城市建设总体规划里成年重点商贸区
根毓兴物业三年战略规划专业化商业房产运营发展目标抢占核心商圈稀缺块仅应西安城市建设需更符合企业长远发展目标战略战术必须必
第三章：市场调查分析
第节：宏观市场分析
2004年西安民市委市政府正确领导坚持邓理三代表重思想指导深入贯彻十六十六届三中四中全会精神科学发展观统领济社会发展全局认真执行中央宏观调控政策牢固树立四化理念国民济稳健康快速轨道运行呈现出总量结构速度效益协调发展良局面项社会事业全面发展民生活水显著提高城市服务功进步增强全面实现年初制定发展目标济指标创历史新高
1济综合实力增强
西安市统计局关资料显示2004年西安市生产总值（GDP）1095．87亿元价格计算年增长13．5％济总量突破千亿元关增长速度连续五年保持13％济发展迈新台阶步入新增长期中第产业增加值60．05亿元年增长6．7％第二产业增加值495．67亿元增长15．6％第三产业增加值540．15亿元增长12．3％成西北区首突破千亿元城市
2济实力增强带动消费观念深层变革
着济总量济发展水提高刺激消费需求时消费观念发生巨变化
普通市民消费结构中食品类消费首次出现负增长根关资料统计2004年西安市民恩格尔系数344％白领阶层恩格尔系数更低26％服装家电通讯交通教育娱乐等消费额均年增加说明市民消费结构发生重变化已温饱型消费心理满足型消费进行成功转移西安古老神秘文化高古深远民风更刺激着全国旅游士前统计资料表明：
2004年西安旅游业全年接旅游参观访问事活动海外游客65万次年增长93％接国旅游者2084万次首次突破两千万次增长29．1％旅游总收入154．4亿元中国际旅游外汇收入3．3亿美元分年增长45．1％1．3倍全市拥年接游客10万景区20国家4A级景区9
适应新济形势需年末全市星级宾馆72家中五星级宾馆4家四星级宾馆13家
3成长中消费力引发西安新轮商业革命
根西安市国民济社会发展第十五年计划纲精神西安市旅游业龙头城市化进程出现前未高速发展基础适应西安古历史性城市布局加城市市郊城市化建设量口外迁促环城墙商业布局密度提高带动西安城市旅游业高速发展
传统商圈均设立口密集交通繁忙段满足传统消费模式着生活水提高尤宗消费观念改变汽车已成越越普通交通工具
根交通部门统计西安市现家汽车22万辆然均年6万辆速度递增
全国范围民汽车拥量已突破1500万辆
陕西高速公路总里程已突破1300公里位居西部第二
着交通断完善城——城外省——省外跨區域跨域消費正形成風尚
预见久城市间口流動將更高層次發展
4消费形态观念变化分析：
l 消费结构分析：消费者已低层次高层次消费转变着收入水逐步提高数消费者已满足基温饱型消费消费质量求逐步提高旅游消费逐步提升位
l 消费者区域选择分析：传统消费区新兴消费区转移原住已满足消费者低消费成心态快节奏高效率消费需求进刺激两年方兴未艾跨省区助游蓬勃发展
l 消费形式分析：消费者已单型消费综合型消费转变着生活工作学节奏加快注重工作效率时更加注重生活效率提高结合休闲娱乐购物体站式消费形态已成效利时间丰富业余生活方式佳选择
l 消费层次分析：追求物质享受时更追求精神享受着生活水断提高消费者断调整物质享受精神享受例关系追求生活素质全面提高
l 消费时效性分析：着国民收入逐步提高社会保障体系逐步完善加类家庭常备耐品已基获满足相数量消费者特代年轻职业者已节俭存钱作家庭计划唯计划时消费满足传统型消费时更需满足时尚消费需求
深层次消费观念变化正逐步演变成全国范围广泛异消费变迁
5西安酒店业发展趋势前景分析
西安酒店业发展现状描述
西安酒店业尚存巨潜力
西安市世界著名历史文化名城国际旅游城市具丰富旅游资源独特文景观秀美然风貌西安旅游资源全国名列前茅西安旅游资源具资源密度保存级高特点秦始皇陵兵马俑仿古入城式仿唐乐舞等代表著名旅游品牌吸引海外量游客前西安旅游观光统计西安年境外游客总数达1600—1700万余次中2001年西安接境外旅游者70万次接国旅游者1685万次旅游总收入113亿元中外汇收入29亿美元巨旅游资源西安旅游业带丰厚利润时西安酒店业饮食业娱乐业等行业带巨机遇酒店业饮食业作旅游产业相伴产业更深受利强旅游资源西安酒店业发展提供优越条件广阔发展空间酒店业获丰厚利润
西安目前现酒店饭店调查显示目前西安4家五星级酒店6家四星级酒店15家三星级酒店20家准三星级酒店100家二星级酒店调查显示西安目前五星级酒店客房总数1700余套四星级酒店客房总数2600余套三星级酒店客房总数3500余套准三星级酒店客房总数3800余套二星级酒店客房总数11000余套酒店宾馆合计客房总数22600余套（调查数源西安旅游局西安黄页西安旅游网西安家旅行社资料等单位身三星级酒店统计时存定误差数尤三星级酒店数量略偏差估计误差率会超15酒店客房数调查方式酒店调查方式相酒店客房数调查数误差率略估计会超20调查数准确率基达80调查数定参考研究价值）
酒店（饭店宾馆）数客房数统计情况图示：
西安星级酒店统计图西安酒店客房数统计图目前西安五星级四星级三星级准三星级二星级酒店分配例分34101469中二星级酒店占例占绝数准三星级酒店数合计31表明目前西安酒店业中低档次酒店级酒店分布营状况目前存种情况：①酒店布局城区间衡表现城城南城东三城区酒店数占西安市酒店数75—80城西城北西高新三城区酒店数合计酒店数20—25见酒店城区间分布十分衡 ②酒店入住率受旅游季节变动影响非常明显淡季旺季酒店表现冷寒冬表现木春风③酒店处位置酒店入住率影响巨位置酒店旺季淡季相稳定入住率位置稍差酒店入住率直④准三星级酒店营状况整体低档次酒店准三星级酒店中然存位置坏带差异
西安旅游局调查数显示西安酒店年均入住率达56—65次抽样调查结果入住率（697）基吻合统计数表明西安酒店业整体营状况处正常利润水调查中部分酒店表示年酒店客房入住率开始降营利润逐渐降甚低西安酒店业均利润水市场竞争态势越越激烈整酒店市场开始产生忧虑方面酒店直保持较高入住率（酒店高新区新纪元宾馆入住率常年保持90左右）保持较高利润表明西安酒店业竞争越越激烈少酒店种激烈竞争态势中容获利说明酒店业具高理技行业营坏酒店提供硬件服务关提供软件服务更重酒店理谁更客户着想谁提供软服务更细更周更符合客户心意谁获更市场相反步封思创新酒店然免市场淘汰命运整西安酒店业发展现状市场尚未达饱市场开发空间尚酒店业前景目前较
西安目前酒店客房数22600套计算（天入住率定100）全年365天西安酒店客房接顾客数820万余次2001年西安全年接游客达1685万次1685万次中需酒店饭店招住宿游客（部分旅客寄居朋友学校）西安市居民西安周边旅游区游玩数年需榻西安酒店饭店次900—1100万次（约占游客55—65百分保守估计数）数字减西安酒店客房接顾客数820万余次尚80—280万余次需住宿西安酒店酒店客房数300套计算尚需7—25酒店开发果目前西安酒店均入住率60左右计算西安尚12
—41酒店开发空间出西安目前酒店市场尚未达饱开发空间尚专业营背景更重
事实计算程中出年需榻西安酒店饭店次900—1100万次保守估计外890—1100万次中没年国外公出差群体见西安酒店业确实存较乐观开发潜力
西安酒店业目前营状况分析
酒店入住率70表现尚
次抽中20家酒店调查结果显示20家酒店均客房入住率达70中客房入住率7565酒店数分占316263两者合计占58客房入住率高达90酒店占156入住率低45酒店占105表明西安酒店整体入住率均水基维持70左右酒店间理位置营方式差异入住率出现参差齐情况
酒店标准间面积20m2居
14—28m2均分布
次调查显示20家酒店力客房均标准间面积均20m2左右中面积14—28m2均定分布面积20m2标准间居占31615m218m219m222m2标准间占10514m224m228m2标准间占53表明目前西安酒店力户型标准间面积集中20m2左右外西安酒店标准间数量均占酒店客房重74685酒店标准间占客房数重超70表明目前西安酒店部分标准间作客房
客房中档次居
高中低档次例
调查数显示调查酒店中高中低档次客房均分配例18：66：16中中档次客房高档次低档次客房数量相进步分析发现调查酒店中家酒店高档客房占40两家（10）酒店高档客房占总客房数30酒店高档客房均超20调查反映酒店营状况高档客房占重酒店旺季时尚保持较高入住率旦淡季客房入住率相显较低项分析表明高档客房重太市场风险相更相言高档客房重偏少酒店市场风险性似略
酒店客户散客旅行团体居次
调查表明西安酒店接客户散客（占35）次旅行游客（26）两者合计占61表明西安目前酒店营象针散客境外旅行游客参加会议商务洽谈培训目入住客户占16机关单位（陕西省区）占13消费形式占10值注意年参加会议商务洽谈公司培训等目消费增长势提醒酒店营者准客户提供更商务条件众酒店中抢占限客户酒店利润增长否重策略
酒店客户年龄调查客户年龄重中青年时乏年纪更轻年纪更长消费者职业没非常明确区分企业老板体老板政府官员公司理职业白领学生均定例客户消费特征旅行消费公款消费商务消费住宿餐饮等中旅游消费商务消费
旅游旺季出现35月911月
入住率高中档客房
调查显示酒店营高峰期出现旅游旺季客房入住率高月份通常3月4月5月9月10月11月全年基半年旺季6月7月8月12月1月2月年中淡季淡季间数酒店客房入住率低均水甚部分酒店入住率尚足30—40见酒店受季节影响非常
西安酒店市场未达饱
酒店业尚开发利润空间
调查显示超80酒店营者认目前西安酒店市场已达饱持种观点原年酒店客房入住率开始降营利润逐渐减少整西安酒店业均利润降市场竞争态势越越激烈整西安酒店业处景气状态种说法起道理年国外西安旅游次（15001800万次）知道西安目前酒店处景气（者利润率较前降低）原实西安酒店身巨旅游资源没充分开发利造成相部分旅客资源浪费更甚者酒店抱残守缺创新意识种动方式面巨旅客资源样酒店说赚取利润亏损错关西安酒店业目前已达饱状态说法偏差西安酒店尚较开发空间商机
部分酒店设咖啡厅茶秀快餐店棋牌室
型配套游泳池健身设施未
调查显示酒店咖啡厅茶秀快餐店棋牌室配置率分18241816游泳池健身设施配置分313表明西安酒店相关配套服务方面明显带避重轻倾容易成低廉甚利图设施咖啡厅茶秀等项目较重视投入成收益相较客户说非常需求服务项目型健身房游泳池等设施明显投入够表明西安酒店营者酒店开发营目光较短视缺乏长远考虑谓远虑必忧面目前竞争日益激烈酒店市场硬软服务酒店已力心深感竞争残酷市面硬软件服务水流酒店业绩蒸蒸日说明酒店种硬软件服务酒店发展起着非常重作酒店营者应该充分意识点努力提高方面服务水准方酒店立败
酒店价格市场统标准
调查显示西安目前酒店门市报价便段级酒店门市报价甚表现出差异酒店（二星级）报价100元高2000元报价酒店折扣优惠程度样酒店抢占客户竞相降价低折扣甚低5折种谓价格战整酒店业利润水缩水时整酒店业理更加混乱针级段季节制定相应价格制定标准折扣标准等系列标准已刻容缓关系西安整酒店业发展
西安酒店业目前存问题
目前西安酒店业整体发展状况太景气（发生全年淡季）酒店业均利润相前两年降出现种情况原方面纳起存着问题：
1整酒店行业理太规范价格制定没统标准
整酒店行业没统价格制定标准价格制定酒店根营状况制定客房价格整市场价格制定较混乱酒店间通价格素做文章吸引客户避免酒店间抢占客户展开激烈价格战价格战结果整酒店业均利润产生缩水
2硬服务
客房设计装修布置未真正体现性化性化客房部设备已陈旧设备配置档次够够精致
3软服务
酒店客户细致入微心理需求方面没进行细心研究开发提供服务偏众化服务项目单没真正考虑客户间差异化服务整酒店理服务少体现出酒店营服务性化相反酒店制定条条款款反倒客户落入种约束境
4消费理念宣传够
酒店营者营服务方面思维保守缺少创新意识种抱残守缺思创新营服务道酒店客户更深层次需求方面开发够酒店宣传消费理念引导方面工作做更少样结果逐渐客户遗忘营利润然难保证
5整西安酒店业没形成规模效应
西安酒店止二星级酒店基达120家二星级酒店三星级酒店星级更高四星级五星级酒店目前止尚未家酒店客房数达1000套更说家酒店客房数达2000套者2000套说明西安目前酒店星级定位尚未家酒店真正达相营规模然谈谓规模效应事实西安巨旅游资源（时西安西部开发桥头堡城市招商引资结果吸引量商务士入驻西安西安旅客资源更加丰富）完全条件酒店规模效应吸引旅客赚取丰厚利润
6酒店市场布局够合理
调查发现西安酒店分布城城南城东三城区酒店数占酒店数75城西城北西高新酒店数合计25西高新例真正位西高新酒店两三家新纪元宾馆（三星级）豪门新天酒店西航宾馆西高新区然文环境消费力状况完全开发酒店市场条件西安目前酒店分布状况确实存合理情况目前空白区域开发酒店类物业提供开发空间
酒店业目前存问题分析出西安整酒店业理较混乱缺乏理概念酒店价格制定没统标准酒店种硬软服务缩水客户深层次需求开发酒店宣传消费理念灌输等方面更做少少步封思创新结果市场处十分动境整西安酒店业发展方面整酒店行业方面制定相关行规标准方面作酒店业构成单元
——酒店身胆创新断提高硬软服务规格充分挖掘客户心深处需东西实施性化性化理服务时应加酒店宣传消费理念引导工作
西安酒店式公寓市场分析
西安酒店式公寓发展现状描述
西安目前酒店式公寓发展应该说尚处空白市场两年相继出现家酒店式公寓命名楼盘汤姆公寓中汇商务酒店公寓西部电子城F座产权式酒店新纪元宾馆开发水晶岛整西安酒店式公寓市场言酒店式公寓没起步（者说刚刚起步）
酒店式公寓源欧洲引入中国国外酒店式公寓直倍受市场青睐国发达城市深圳广州海北京相继出现种酒店式公寓成新新族新宠酒店式公寓落户西安应该两年事市场物业炒作酒店式公寓少物业法拟优点（引进星级酒店服务功理模式居住办公价格普遍般酒店低具非常明显投资功）止西安酒店式公寓尚未形成定规模
目前已出现酒店式公寓（者产权式酒店酒店式商务公寓）进行分析发现汤姆公寓水晶岛中汇商务酒店目前代表三种酒店类型汤姆公寓实际产权式酒店水晶岛定位酒店式公寓中汇商务酒店定位酒店式商务公寓三类酒店物业进行分析：
汤姆公寓属产权式酒店种产权式酒店称产权式酒店公寓源欧洲70年代初期传美国美国二战期间盛行国种产权式酒店首先进入深圳次海北京天津等城市年发达城市成西安重庆等开始出现产权式酒店实质时权酒店出售定时期酒店住宿娱乐设施权利该权利市转售交换般酒店通常租售产权式酒店购买定时期住宿设施权利种权利具市转售交换功具居住功时作投资点说般酒店差异处产权式酒店发达旅游城市区流行通常建城市旅游道拥充足客源较高租率种产权式酒店应该说旅游产物汤姆公寓说西安种良旅游资源背景应运生
位城东兴庆公园面中汇商务酒店西安第酒店式商务公寓中汇商务酒店兼酒店写字楼居住等项功般酒店式公寓区种酒店式商务公寓酒店式公寓基础兼SOHO功般酒店式公寓居住办公办公环境远酒店式商务公寓SOHO然办公居住牌子办公环境优越缺乏酒店式商务公寓酒店式星级服务功讲酒店式商务公寓酒店式公寓SOHO存非常明显区种区酒店式商务公寓相酒店式公寓SOHO言功更服务更优档次更高中汇商务酒店正基良居住办公条件细致周星级酒店服务受市场青睐调查中汇商务酒店客源丰富入住率高部分长期租客户中汇商务酒店获丰厚利润
高新产拟建水晶岛定位酒店式公寓届时建成集办公居住体物业形式引进星级酒店式服务功理模式居住办公环境更加便利舒适水晶岛定位酒店式公寓兼居住办公功时享受酒店式星级服务面客户高级职业白领单身贵族投资者市中型公司外商务士外知名公司办事员等种酒店式公寓兼酒店公寓居住功租金较般酒店低高品质硬软服务会赢较市场（国外国发达城市种酒店式公寓十分受欢迎均租率达60具相投资价值）良投资功吸引量投资者目光
水晶岛采售返租 销售方式（业购买物业返租开发商代定年限开发商物业权权交业）种销售方式目前真正成功西安数甚少没鉴参考象种酒店式公寓理营具相高技术含量水晶岛种销售方式带相风险性开发商应该充分考虑点
酒店式公寓——水晶岛产权式酒店——汤姆公寓酒店式商务公寓——中汇商务酒店分析发现汤姆公寓中汇商务酒店市场受欢迎程度相高市场青睐加 水晶岛座落段然景观环境文素质交通状况具天独厚优势西高新良发展势头更种酒店式公寓创造十分良开发条件发展前景
酒店式公寓（者产权式酒店酒店式商务公寓）目前西安尚处空白市场（基处空白市场）具开发空间时西安巨旅游资源酒店式公寓开发发展创造十分优越环境条件正西安酒店业发展现阶段出现少问题样果酒店式公寓开发初未做长远通盘考虑相精准市场定位西安酒店式公寓迟早会遇前酒店面样难题酒店式公寓开发营程中必须十分清醒认识开发初便做长远计尤定位必须着精准估计
西安酒店式公寓前景预测
西安发达旅游城市巨旅游资源西安酒店式公寓市场开发提供非常广阔发展空间时西安目前种酒店式公寓（产权式酒店酒店式商务公寓）数甚少基没形成什市场竞争酒店式公寓开发发展提供相利开发空间表明目前西安酒店式公寓市场前景十分
次调查显示市民酒店式公寓市场前景普遍较中60访者认种酒店式公寓发展前景错13访者表示酒店式公寓发展前景般终发展状态整酒店式公寓市场行业规范程度竞争态势酒店式公寓提供硬件软件服务容成色目前形势部分访者物业持谨慎态度认酒店式公寓前景黯淡访者数占例仅7表明市民整体较种酒店式公寓然认酒店式公寓具较前景时表现出少忧虑酒店式公寓否挖掘真正提供客户心深处需求服务没抱太信心见酒店式公寓客户相精准定位心里需求挖掘研究酒店式公寓开发营成败非常重素
关酒店式公寓未发展相关探讨
巨旅游资源（外西安西部开发桥头堡城市）西安酒店式公寓开发发展提供十分优越条件广阔空间酒店式公寓物业西安目前数尚少没形成定规模环境潜问题尚未暴露出问题会影响整酒店式公寓市场良性发展开发商必须未雨绸缪事先作长远全盘相精准策划定位
西安酒店市场目前反映出问题方面整酒店行业没执行价格制定标准致酒店制定门市价格折扣优惠政策方面政较混乱抢占客户进行残酷价格战整酒店行业利润受损方面出现酒店身循守旧思创新酒店业竞争日益激烈环境种动营方式面市场酒店带丰厚利润反市场淘汰整酒店业环境酒店身营策略思路方面存较问题问题严重影响酒店业长远发展
休闲娱乐健身场调查分析
西安休闲娱乐市场现状描述
西安休闲娱乐场营现状抽样分析
西安休闲娱乐健身场营状况综合分析
西安休闲娱乐健身市场现状描述
西安休闲娱乐健身市场赢利空间广阔
西安部分健身娱乐休闲餐饮场营状况调查表明目前西安餐饮市场表现出非常态势事行业公司体老板中赚取非常丰厚利润健身娱乐休闲市场远未达饱尤融健身娱乐休闲餐饮功体型娱乐健身活动中心数甚少市场开发空间较乐观时休闲娱乐健身等消费形式正成种消费时尚追求时尚前卫族相观群体市场着相较需求潜力消费形势
西安休闲娱乐健身场营状况抽样分析
健身中心调查分析
规模：目前市场健身中心营规模普遍200 m24000 m2左右时容纳数200左右
营时间：数健身中心营业时间早8：008：30开始晚21：002：00结束营高峰期基出现午10：0012：00直延续午7：00晚23：00左右
消费者年龄性特征：消费者年龄性根消费项目差异力量运动型消费项目拳击跑步机肌肉训练力量训练男性年龄18—40岁居般运动项目健身车踏步机综合训练机等男女性顾客均定例男性居年龄18—50岁间
消费者身份特征：休闲健美美体减肥目消费者女性居身份职业白领学生运动力量发泄等目消费者男性居身份职业白领部门理年轻企业老板
消费目：男性运动健身力量训练发泄等目部分出放松减肥等考虑女性健身健美保持体形减肥放松目
消费类型：男性保龄球跑步机力量训练综合训练机类消费类型中跑步机综合训练机受欢迎女性消费类型保龄球健美操部分进行跑步机等项目消费
项目收费：项目收费两种类型次付费月卡年卡付费跑步机骑马机健身车等消费项目均收费5元时月卡年卡收费情况： 月卡 张300元
年卡 张2580元会员卡 张3800元
茶秀咖啡厅快餐厅饮料厅酒吧营状况调查
规模：茶秀咖啡厅快餐厅饮料厅酒吧等营场营规模普遍30 m2400 m2左右时容纳数100—120左右
营时间：数营业时间早9：00开始晚22：30—2：00结束营高峰期基出现午11：30—12：30晚20：00—22：30左右
消费者年龄性特征：男女消费者基处均衡态势消费者年龄90集中18
—40岁中18—25岁25—30岁30—40岁年龄段群例基占13
消费者身份特征：绝部分（约占60）年轻职业白领学生部分企业老板职业者
消费目：80—90出休闲目50—60出商谈业务需30—40出品尝目朋友聊天交流占30—40
营房型收费：迷型型豪华型居中
迷型 20元时20 m2左右
型 20元时 20 m2左右
豪华型 30元时 30 m2左右
畅销品牌：岛咖啡 20元 2040天 岛咖啡口味错价廉物美
陆风情极品 18元 2040天 样子美观口感济实惠
陆风情格调 18元 2040天 口感实惠环境幽静
极品蓝山 78元 1020天 精选咖啡豆口味更香醇
蓝山咖啡 2520元 510天 味纯
巴西咖啡 20元杯 30元壶 香味浓口感适合众口味
汉堡 35元 100左右 价格合理口感
薯条 3元 60左右 价格便宜口感
茶 3050元壶 2030 热情周宾感觉
百威啤酒 15元瓶 34
炸鸡 7元 60左右 方便快捷
花茶 2540元壶 价格合适
水世界游泳洗浴场调查
规模：营规模普遍1000 m23000 m2左右
营时间：早9：00左右晚21：0024：00结束
消费者年龄性特征：水龙宫顾客年龄25岁3040岁年轻家庭消费学生消费男女例均衡
消费者身份特征：重学生孩家庭
消费目：带孩玩学游泳健身
消费场：水龙宫（解放路）
受欢迎项目 造浪池 海边感觉
周六日消费次： 造浪池 1000左右
童池 300左右
环流河 300左右
火山攀岩 200左右
摩池 50左右
伐滑道 100左右
旋滑道 200左右
直滑道 200左右
高速滑道 200左右
蛟龙滑道 200左右
舞厅夜总会KTV音乐广场营调查
规模：营规模普遍200 m2400 m2左右容纳100左右
营时间：晚19：00左右第二天1：30左右
消费者年龄性特征：舞厅夜总会男性KTV音乐广场男女例均衡顾客年龄2540岁左右中青年男女
消费者身份特征：企业老板职业白领
消费目：娱乐商谈业务
消费类型： 舞厅 型 50元 6 m2 左右
中型 80元 9 m2 左右
型 100元 11 m2左右
KTV 型 40—80元
中型 50—120元
型 70—160元
豪华型 100—200元
西安休闲娱乐健身场营状况综合分析
西安休闲娱乐健身场调查相关资料（西安旅游网行业协会报纸信息）分析表明目前西安建身娱乐餐饮休闲行业整体营处良态势尤餐饮舞厅夜总会KTV等娱乐性场调查数相关资料显示西安水消费颇青睐目前西安水世界——龙宫诸维利亚浴场温沙堡洗浴等场表现出较营状况西安健身俱乐部目前中体俱乐部等家整体规模提供部设施环境略显欠缺单调表现出较营状况时健身运动作生活时尚健身娱乐休闲需越越求越越高针广市民（象学生工薪白领商务士爱美士等）集种功体型俱乐部必会受市场欢迎
西安市政府提出目前进步扩外开放强化区域性商贸中心位推进旅游产业现代化进程求结合目前国旅游市场发展状况西安市总旅游业发展趋势会重点发展连锁营委托理等现代化营销方式类旅游新型业态综合性旅游设施济快捷型酒店成实现新型旅游方式角商业资结构旅游企业巩固扩企业规模竞争力外国酒店巨头国际酒店鳄抓紧时机进入西安市场参西安市酒店市场竞争商家股独状况会发生根转变
2004年末统计数计算项增长指标保持变年新增约7——8万次旅游客源潜数字会加作型省会城市年递增旅游客源总额已酒店设施已法满足需求西安市酒店业具巨市场空间潜力应抓住机遇率先抢滩
第二节 微观市场调研分析
区域发展现状区口构成
厦区域文环境优良周边单位
济环境：项目周边 等楼盘开发项目建设实施起呼应作逐渐形成西安市休闲娱乐繁荣区
二区域商业发展趋势——呼唤
项目区域商业设施目前中型餐饮娱乐中百货店面该区域口密度济发展水相符合
计划济条件影响西安市目前型旅游酒店设施集中中档偏水线租赁价格科学营模式成制约发展素着西安市城市化进程加快旅游产业结构调整已刻容缓鉴种种旅游群消费需求呼唤路缘线酒店住宿休闲餐饮娱乐健体体休闲消费街区呼欲出
第二部分：项目总体战略规划
第四章．项目建设方案
项目总体情况
该项目位西安市雁塔区门（路南端）项目8472亩总建筑面积达32000方米工程总造价约122亿元建设工期分两年中基础面积3500方米层三层商业房10500方米四八层商务办公住房写字间17500方米厦总高24米容积率558停车场133车位项目均毓兴物业发展限公司代建造
二项目理情况：
1毓兴公司项目酝酿阶段开始运作已两年该项目属招牌挂工程拆迁工作难度极公司专门成立厦项目部公司总理副总理分担项目部正副项目理项目部设拆迁部工程部合预算部开发部营销售部招商部全力配合项目实施
2强力领导班子加部门紧密配合业支持项目目前工程进度费控制均计划列受业质检站高度评价步厦开工理奠定基础
项目理组织架构图：
毓兴物业发展限公司
副总理
副总理
总理
策划部
招商部
营销售部
开发部
合预算部
工程部
拆迁部
三厦规划审批情况：
2002年政府土部门ＸＸ号办公宿舍挂牌公司通竞拍2003年11月取该块70年权（面积５６４８方米折合８．４７２亩）建设规划许证号（2001）187号
项目四：东邻路西陕西抗震设计院房产分局建国路房衔接南邻西五道巷北邻西安市东羊市学南北长95米东西深75米现政府批准占5648方米（折合8472亩含代征路125亩）该项目立项计划定点图建设规划许证土合国土出批复等关审批手续均已办妥已具备实施动迁建设条件
四．厦设计说明
１．建筑特征：设计总建筑面积约３２０００方米层十二层建筑外形长方体建筑耐火等级二级建筑耐久年限１００年
２．结构特征：基处理方式开挖天然基基础采钢筋砼筏板基础抗震等级抗震设防烈度8度结构钢筋砼框架结构3．装修标准：终进驻商家实际求结合相关部门关规定执行
4．设备配置：设备房设室水电暖消防空调通风弱电工程等需求层布置面划分防火分区交通组织设观光电梯客货电梯部层设动扶梯8部供电双回路10KV线路进线容量满足种需
五厦项目进展情况工程进度计划
厦块已三通报建手续正完成现正准备办理招标施工许证工作公司实现定设计菜单式开发满足合作伙伴商业营实际需求鉴 法国雅高美国速八海莫泰168 等强势酒店营集团营场工程施工严格求施工图进行必调整已完成工作工程计划：
1完成拆迁工作已达三通标准
2报建手续完成
3定验线工作完成
4设计工作完成
5施工图审查
6办理监理招标工程招标工作
7办理施工许证领取手续
8计划2005年8月开始施工
92005年１１月份施工±0000
102006年8月份体工程封顶具备装修条件招商单位先行进行装修工作
112006年12月份外装饰工程基完工设备安装调试开始
122007年2月份竣工正式移交招商单位进行装修开业准备
132007年7月正式营业
第五章 项目定位
定位
宏观市场调研分析成果——市场呼唤
政府土政策宏观调整条件房产开发企业专业化运营求——应时代步伐
毓兴物业发展限公司商业产专业运营商远景规划——企业区域化战略扩张思想正确性
西安城市化进程脚步加快——缓解固商圈营压力
全国范围酒店业市场巨消费潜力亟挖掘——完善区域旅游产业结构
二定位策略
厦定位策略
酒店济型设计
设施公寓化设计
布局性化设计
组合配套性设计
项目定位
厦建立开发商投资营者金融机构消费者利益体利益衡基础实现方赢局面厦成功开发思路
目前西安市酒店业中高档龙头然长拥较先进理运营思路布局受硬件设施限制满足消费者济型消费需求连锁反应导致营者投资回报期受酒店销售力局限金融机构利益便法获终保障
２．概念定位：
国际化西安城市窗口 济型酒店消费风标
素：
性化设计标准酒店规划优先原酒店设施先进性
素二：合理客房户型设计满足消费者消费空间舒适性求
实型商务空间满足入住酒店种求达消费者营者互利互动
素三：绿色酒店设施障碍性关怀
投入专项资金设计供残疾专通道专卫生间等设施加入免费童游乐中心型医疗机构型享空间等设施场充分满足种消费者特殊需求
素四：四位体衡核心利益点
通种户型优化组合满足旅客需求时效降低酒店营成够消费者更利空间时全国性全球连锁酒店业态进入降低消费者消费成够满足消费者需求消费者提供更优惠空间
济型酒店降低销售成
销售成降低＝消费成降低
消费成降低＝消费量升
旅游住宿需求
投资回报需求
开发利润需求
贷款回收需求
＝
＝
＝
深入研究充分证厦项目整体定位：
酒店业态定位：满足国际化酒店发展需建设具中国特色集住宿娱乐文化健身餐饮旅游等体济型酒店服务中心求引进酒店机构目标——法国雅高美国速八等具备全球营实力强势机构
目标市场定位：NO：１——独具特色酒店运作智化科学化酒店理应市场新型酒店业呼唤引领西安时尚消费潮流带动陕甘宁整西部区酒店格局变革成外游客西安处观光购物旅游景点标志性消费场
第六章 营销策略
厦项目营销目标
项目总建筑面积：32000㎡
建设周期： 24月
营销周期： 10月（招商：18000㎡销售14000㎡）
合总额： ≥1344亿元（20年租赁期）
销售租赁例安排
营造区域商圈氛围刺激投资效化解投资风险根国济发达城市旅游产市场成熟运作模式项目应采取租赁相营销策略开发商进行建设开发整体租赁具全国甚全球连锁实力强势酒店营机构原：
根初步成核算结果项目建设总投资达1200384万元（现成计算附件）项目全部租赁租金回款渠道总投资1200384万元回收期8年严重违背毓兴公司资运营原建议项目营销策略收回投资成原基底线负债率零情况保留产权化获长期稳定收益
锁定招商象法国雅高美国速八时代华纳影城院线等具世界五百强位全球连锁实力强势酒店娱乐机构考虑持续营力良商业信誉保证毓兴公司取稳定长期租金回报时助品牌号召力效带动商场部分销售通长期营聚集气迅速形成酒店氛围保证项目营投资者利益实现毓兴公司资链良性循环
根分析招商象贯营原通销售回款额预估算建议租赁面积低18000㎡（含车库）销售面积约14000㎡
（关力商家营力调查数详见附件）
定价策略
市场价格背景资料显示截五月份止西安市公寓式酒店酒店写字楼租赁实际成交均价已突破40元／㎡项目定价高40元／㎡便具实现成交行性
然项目整体运作思路紧紧围绕着四利益点衡：
投资者利益＋营者利益＋金融机构利益＝开发商利益
然项目前期成熟策划运作项软硬件基条件均支持实际租赁中区酒店产项目现行市场价格进行计算开发商回款利润时必须虚高利润必带期营风险投资者回报期营者成控制金融机构贷款资金回收失保障
规避述出现风险案采取渗透式定价原先低价推出市场发挥价格优势吸引买家树立项目知名度然着需求增加逐步提价终实现开发商利润需求利项目升值形象树立
阶段性价格递增策略：（实际租赁面积18000㎡年递增5计算）
租赁阶段
（十年周期）
均价（元／㎡月）
年收益（万元）
第周期实际租赁均价：元㎡月
第1年
25
540
第2年
2625
567
第3年
2756
59535
第4年
2894
62512
第5年
3039
65638
第6年
319
6892
第7年
3350
72366
第8年
3518
75984
第9年
3694
79784
第10年
3879
83773
第周期合计总收益：
679212
3145
根安排第周实际成交均价应控制32元／㎡20年租赁期合回款总额控制1344亿元
营销促进
庄家造势 坡滚石 应时势 速战速决
项目立项天开始立志做酒店产项目仅仅构思足满足营销需必须产品获市场认项目迅速成具旺盛市场生命力？
——迎合投资心理规避市场抗性迅速收回资金实现滚动发展
庄家造势——整合市场方优势资源形成利市场态势项目利销售营造市场空间关键点时间换取价值
坡滚石——助类公关活动引起社会公众尤济型酒店营者高度关注强势酒店组合形象提升项目投资价值突破投资心理屏障
应时势——年春夏交均房产销售旺季旺季前项目形象力推导成营销工作关键应市场势适时入市促销
速战速决——房产营开发关键解决时间差资金流矛盾中成控制成项目盈利力标准尤重时间成控制项目前期策划证证明具强市场生命力果拖延营销周期势必造成时间成限增利期项目开发资金流转作具强势酒店组合厦利价格杠杆争取时间尤重必带项目运作更成功
销售促进模拟图：
案
坡滚石
投资者心理价位攀升
35元／㎡低价入市
庄家造势
时间结点二
时间结点
营销周期安排
（根现工作进度建议安排2005年5月进入市场）
根房产尤项目营销特殊规律整盘营销分五阶段进行：
部招商期 三月（2005年4月 ——7月份）
金融洽谈期 三月（2005年4月 ——7月份）
市场教化期 八月（2005年7月2007年7月份）
入住装修期 六月（2006年8月2007年7月）
正式营业期 计划2007年7月正式营业
售面积营销进度安排
回款进度安排
根安排项目售面积实际销售周期四月实际回款额达9000万元需银行贷款前提已够满足项目开发资运作需
第七章 资运作思路
投资组合方式
项目计划建设周期24月项目投资总额约12000万元资金实力已满足项目开发
毓兴物业发展限公司作专业化酒店产运营机构应西部开发发展趋势加强区酒店结构调整满足政府城市运营战略整体部署需市场化资扩张企业战略发展前提保证
然厦预留营销部分已满足项目投资资金需企业资运营战略考虑提案部门然建议采投资工具种组合方面保证情况工程施工进度促进预留面积营销时企业项目开发奠定资市场基础助资金链运行畅
根思路结合实际测算结果设计项目开发投资资金源渠道例： 根例安排资金具足够项目生力
二资金运作方式
项目运作前期部分资金支付土权出金前期设计工程开发手续办理体部分施工等费工程完成体正负零工程进入营销营销收入加方式筹措资金整项目建设达投资完成满足专业酒店产运营企业资扩张规模扩张双重需建议银行贷款3000万元确保续项目开发连续性
根金融机构利益需求调查解实现银行融资目标必须保证洽谈中等强势酒店机构时进驻项目
第八章 项目利润保证策略
实现企业项目资运作程中获良金融支持实现企业品牌扩张资扩张完善盈利策略重基础
遵循市场规律 实现方赢
酒店产专业化运作年迅速兴起种新型产开发模式特点产开发酒店营相结合通完善酒店设施配套提升周边区域消费整体品质价格反带稳定客流促进酒店繁荣项目整体运作思路必须遵循酒店产开发基规律
酒店产成功取决产开发商银行酒店投资者酒店营者四方利益协调达赢局面协调四方利益首先酒店投资者酒店营者否酒店营中获观稳定收益强势酒店机构介入维持酒店营稳定长期获利强力保证项目建设初期应考虑整体酒店规划寻求国国外知名强势酒店机构进行合作进行酒店项目定开发量体裁衣建设适合营发展台
二加强横合作 构建跨行业盈利桥梁
项目中毓兴公司应四方面开展工作
首先解决谁建设问题长期市场考察建议首选具连锁营营实力法国雅高美国速八海莫泰168 等强势酒店机构量体裁衣筑巢引凤求建设适合营酒店设施保证项目降低资金投入风险增强项目盈利力提案部门建议毓兴公司完成法国雅高美国速八海莫泰168 营租赁合进行项目开工建设
酒店产作毓兴物业产品酒店投资者预留定利润增长空间目前西安市场型酒店物业营销价格45元――50元㎡左右建议公司价格杠杆竞争手段保证投资项目投资者够获利心态
前文确定营销价格出售14万方米收回全部投资清银行贷款时预留18万方米低廉租金租赁法国雅高美国速八海莫泰168 等强势酒店机构助强势品牌带动区域休闲娱乐消费气氛时确保获长期稳定租赁收益降低金融机构项目贷款风险
满足酒店营者投资者金融机构利益保证毓兴公司项目产开发根利益
三 项目开发资金支撑体系
项目注入资金总量：12亿元
筹资金：
约3000万元完成土成投入
银行融资：
3000万元完成项目前期工程启动
销售回款
6432元／㎡×14万㎡＝9000万元迅速收回全部成偿银行贷款强贷力促银行忧放贷
租赁回款
酒店部分18万㎡前三年年均租金5674万元三年略提升二十年租赁期总租金≥13亿元实现公司长期收益目标增强项目抗风险力银行融资信心
强势酒店机构带动商业气氛活跃投资者利益获保障利实现14万米商业面积销售
图分析知通营销14万方米收回全部投资偿银行贷款根提案部门解法国雅高美国速八海莫泰168 租赁惯全国范围营点租赁期低15年根项目租赁面积计算毓兴公司年仅租赁收入少获560万元收益20年计获收益低13000万元短期回长期获利基酒店产运作基原理毓兴公司仅项目开发建设市场运营中获观利益回报更强劲融资力积累丰富资扩张资源
——金融机构信扶持专业化运营酒店产开发商言贵市场财富
第三部分 济评价风险分析
第九章 项目济评价
第节 建设资金筹措方案投资估算
项目建设资金筹措方案
该项目足够建设资金作保障拟通三方面筹措建设资金具体：
１． 资金3000万元作项目启动资金目前项目已先期投入3500万元
２． 申请商业银行固定资产开发专项贷款3000万元
３． 余足部分5643万元计划通项目14方米商铺营销资金进行筹措预计项目售面积营销资金总额9005万元民币
４． 项目建设资金筹措方案：
投资计划资金筹措表
序号
项 目
合 计
建 设 期
第16月
第712月
第1318月
第1924月
项目总投资
121574
3000
2352
3133
3571
1
资金
3000
3000
0
0
0
2
银行贷款
3000
0
2423
577
0
3
营销资金投入
5643．84
0
0
2464．6
3179．3
二
项目总支出
121574
3000
2352
3133
35717
1
前期费
79386
3000
0
0
0
2
建筑安装工程支出
5027．4
0
3000
4000
4827
3
营销费
360
0
60
100
200
4
贷款利息
540
0
180
180
180
二项目投资估算情况：
厦项目设计规划总建筑面积32000方米（中：酒店部分18000方米商业（含车库）14000方米设计概算总投资计划1155384亿元民币
投资估算情况：
厦投资估算表
项 目
单 价
指标值
合计（万元
1拆迁安置费
299035
2土费
350
3建筑工程费
3840
框架商业房
1200元 m2
28000 m2
3360
车库防工程
1200元 m2
4000 m2
480
4设备安装工程费
11874
电梯设备安装
45万元部
4部
180
排水设备安装
18元 m2
28000 m2
504
中央空调（通风）
200元 m2
10500 m2
210
房间拖式空调
100元 m2
17500 m2
175
卫生洁具
50元 m2
28000 m2
140
动力明弱电
120元 m2
32000 m2
384
消防报警喷淋
15元 m2
32000 m2
48
5工程前期费
79386
勘查设计费
建安总造价1
50274
5027
定额编制理费
建安总造价013
50274
654
质量监督费
建安总造价01
50274
503
建筑规划费
建安总造价03
50274
1508
招投标理费
建安总造价01
50274
503
劳保统筹费
建安总造价355
50274
17847
消防设施配套费
5元 m2
32000
16
抗震设施审查费
02元 m2
32000
064
天然气集资费
20元 m2
32000
64
水增容费
8元 m2
32000
256
电增容费
30元 m2
32000
96
项 目
单 价
指标值
合计（万元
排污费
6元 m2
32000
192
环卫费城市建设占道费
15元 m2
32000
48
市政公设施配套费
90元 m2
32000
288
新型墙体材料专项费
6元 m2
32000
192
6室外工程费
120元 m2
1500
18
7建设监理费
建安总造价1
50274
50．27
8建设单位理费
前七项2
922988
184．6
9预备费
923
10财务费
计划款3000万元年利率6期限3年
540
11销售费
销售收入4
9000万
360
12销售税金附加
92016
营业税
销售收入5
9000万
450
城市维护建设税
营业税7
450
31．5
教育费附加
营业税3
450
13．5
13项目总投资
121574
费计算：
1 国家固定资产投资建设项目关文件规定
2 陕西省计划委员会陕西省工程建设费定额（1999）
3 国家发展计划委员会 建设部工程勘察设计收费标准（2002）
4 土建工程执行陕西省建筑工程综合概算定额（1999）配套费定额
5 安装工程执行全国统安装工程预算定额陕西省价目表（2001）配套费定额
6 宗图纸
7 项目关技术济指标
8 西安市建设项目城建费统征收办法
第二节 项目财务风险评价
偿贷款金利息情况：
项目计划贷款3000万元贷款期限3年贷款方式期次性贷款金贷款利息季度支付
详细情况见贷款付息表：
贷款付息表 （单位：万元）
项目名称
建设期（18月）
第1年
第2年
第3年
第4年
贷款金额
3000
应计利息
180
180
180
期末付息
180
180
180
3180
期末贷款余额
3000
3000
3000
0
说明： 贷款利率民银行规定标准执行13年贷款利率6年息计取
二营业收入情况预测分析：
1 营销部分：根市场价格6432方米计算销售面积14000方米100销售率情况回收资金约9千万元
2 出租部分：根目前西安市酒店产价格环境100营销率35元方米月价格计算18万方米二十年租赁期酒店营销收入1512亿元
3 折现率：65计算
三项目利润情况分析：
利润情况分析表 单位 万元
序号
项 目
折现金额
项目营业总收入
24120
1
酒店租赁营销收入
9000
2
商业面积销售收入
15120
二
项目营销成费
9648
三
项目净收益
119626
四
营销税金附加（营业收入55计算）
12735
五
项目利润总额
106891
说明
1根客户关谈判意出租部分20年总收入计算
2已考虑出租营成费维修理费等
评价指标：
（1）投资利润率利润总额总投资额*100
106891121574
88
扣33税税利润：
税利润利润总额×（133）
106891万元×（133）
716197
( 2 ) 投资利税率利税总额总投资额×100
（35274+12735）121574×100
395
四项目确定性分析：
1 盈亏衡分析：
称保点分析分析利润零时项目成售价处状态
营销率衡点（BEP）
总成（营业总收入营业税附加）
121574（2412012735）×100
121574228465×100
5321
该项目情况分析营销率5321时项目风险较低项目营销率低5321时定风险通减少总成增加营销收入回避风险
说果项目营业收入占营业总收入（包括营销出租酒店停车场收入24120万元）5321时营业收入界点12834252万元高点保证项目赢利
果该项目营销189万方米酒店保证营业收入达121574万元项目实现赢利
（2）敏感性分析：
项目实际情况分析营销收入变化济效益影响十分重该指标进行敏感性分析：
营销收入变化情况：
出租酒店营销收入变化项目影响明显没考虑酒店营销价格变化营销收入影响：
营销收入变化情况表
序号
营销收入
幅度5
价格
时间成变化（8）
第1年
第2年
1
24150
15
744584
3799．2元方米
4103．225元方米
2
23100
10
709128
3
22050
5
67536
4
121574
0
6432
5
1154866
5
61104
6
1089122
10
580488
7
1043367
15
551464
分析表明：售价越高相应时间成越高反战线拖越长营销价格影响越
2营销收入变化部收益率净现值影响情况：
价格变化
15
10
5
0
＋5
＋10
15
部收益率IRR（）
4523
4789
5055
53．21
55．87
58．53
61．19
净现值
10909
11551
121927
1283425
134758
1411744
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述分析出项目营销收入降幅度超15情况该项目抗风险力较弱营销收入降幅度超15时该项目接受计算营销收入时已考虑该项目营销市场价格环境规避风险佳方法定开发
第十章 项目风险分析
综合分析项目风险否强势酒店机构引进法国雅高美国速八海莫泰168 等强势酒店机构入驻直接影响项目实施行性引进建议暂缓项目实施
项目面方面风险：
1．国家政策风险
项目政策风险国家房产行业宏观调控政策年出台121文件相关土政策金融调息政策等年出台更进步严厉调控政策直接影响项目资金供应通引进实力战略合作伙伴增加项目资金投入效化解资金风险项目实施前应该重点考虑
2．市场竞争风险
项目区域西安市核心商圈酒店存较竞争风险通分析研究发现项目存述风险计划济时代遗留传统观念影响尚完全惯济型酒店消费着消费心理变化追求健康快乐消费观念影响消费惯必发生改变着西安城市营战略构思提出目前已形成西安市酒店业黄金周期证明时毓兴公司认识然项目具备形成新商圈物质基础仅仅建立酒店设施够必须引入先进理理念助
法国雅高美国速八海莫泰168 品牌优势完成造全新休闲娱乐街区创造标志性酒店设施务
3．营销风险
项目建设资金源营销资金投入旦营销畅严重影响项目开发建设避免种风险毓兴公司西安商业物业进行全面调研分析目前西安商业物业价格6000元方米~20000元方米间项目定价6424元方米价格相较低结合距项目较西安百盛购物中心情况租金40~200元方米投资回报率10回报期10年计算营销价格应4800~24000元方米说营销均价12000元方米见6424元方米价格投资者说升值空间项目日运营测算18万方米酒店面积年营业额18亿元方米年营业额1万元利润回报率30计算年毛利率3000元方米扣1500元15客房散租利润方米月租金水维持125元见35元方米逐年递增营销价格合理投资酒店客户稳定投资汇报酒店营者预留利润空间项目营销风险完全回避
4．开发程中法律风险
房产开发投资法律风险指房产开发中房产开发企业身行行相行现行法律相抵触行失范遭受财产信誉损失性避免种风险毓兴公司投入巨资聘请中国著名房产律师XXX先生项目法律顾问确保项目实施程中规避法律问题毓兴公司带损失
第十章 结
综述认项目定位前提首解决定开发问题济效益较解决强势酒店机构进驻问题项目切实行果法国雅高美国速八海莫泰168 等强势酒店机构未介入项目建议暂缓项目实施
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