华亭厦市场行性研究报告
前言
第章 项目背景分析
济背景
二立环境
第二章：苏州市房产市场形势分析
03年1季度房产景气指数运行状况
二苏州市房产供形势分析
三苏州市房产市场需求形势分析
四苏州市房产市场空置状况分析
五目前苏州房产市场存问题分析
六结
第三章 苏州市写字楼市场调查
写字楼理分布特征
二苏州市写字楼物业发展革
三苏州市租售行情调查
四写字楼行业统计分析
五写字楼配套情况
六结
第四章：高层高层住宅物业调查分析
高层高层物业发展革特点
二售高层高层楼盘调查分析
1房型供应量分析
2户型面积配分析
3价格分析
4相关配套较表
5客源客层分析
6结
三精装修酒店式公寓市场分析
1现案情况
2潜竞争性案
3市场分析
4结
第五章：市场存问题点机会点
第六章：华亭厦项目SWOT分析
第七章：项目重新定位规划改造建议
产品定位
二市场定位
三目标客户群定位
四规划改造建议
附件：写字楼案调查表
附件二：高层案调查表
前言
宏观审视微观洞查建立市场台解市场状况尊重市场市场导
确立市场行性锁定目标客源层做产品规划提高产品力度扬长避短击竟案缺失知知彼力求游刃余
第章：项目背景分析
济背景
苏州济建设实现持续快速增长2002年全市完成国生产总值2080亿元年增长145财政收入29082亿元年增长3852完成进出口总额3639亿美元年增长538全年新增合外资10067亿美元实际利外资4814亿美元分年增长144 6593全社会固定资产投资810亿元年增长434
1GDP运行状况（亿元）
GDP增长走势折线图出1997年2002年苏州国生产总值保持稳步快速增长年均增长率13左右尤2000年开始增长更强劲年均增长率达1523原着苏州城建力度加强投资环境断改善吸引量外资进入
2财政收入运行状况（亿元）
走势图出财政收入绝值呈现稳步增长绝值增长呈逐步加快趋势2000年起年增长率30
3全社会固定资产投资(亿元)
年苏州市城建步伐断加快固定资产投资额呈逐年升趋势绝值增长幅度断加快固定资产投资增长率2000年起呈现强势增长增幅断扩距预算年投资额达1000亿元
4实际外资利（亿美元）
外资利绝增长年增长走势出苏州作吸引外资快城市实际利外资增势强劲着城建力度加强投资环境改善园区东扩新区西扩外资利走势会更强劲
5产业结构
着苏州城市化步伐加快产业占例着较变化第产业逐渐减少乡镇城市化步伐变化明显第二产业呈现较幅度增长力苏州招商引资力度逐渐加外资引入产业结构影响明显第三产业例呈现波动发展第二产业增幅着必然联系总体说产业结构良预计第产业第三产业例会定降趋势第二产业会较增长趋势
6民生活
指标
单位
02年
01年
00年
02年01年增减
岗职工均工资
元
15819
13670
11778
157
市区居民均支配收入
元
10617
10515
9274
10
市区居民均消费支出
元
7686
7270
7027
57
城乡居民储蓄余额
亿元
116433
93694
803697
243
反映市区民生活水指标岗职工均工资逐年升涨幅较均涨幅1588均支配收入呈逐步升趋势02年涨幅呈现较滑趋势原基数较绝值增长较着支配收入增加均消费支出呈现较增长02年01年增长57值注意居民储蓄余额呈现较快增长02年01年增长243增幅远远高收入增幅说明02年然降息拉动需效果明显原未家庭教育支出较居民消费理较理性
二立环境
1华亭厦位置简图：
石路商圈
协厦 金门路
名广场 华银厦
阊
邮政厦 金州厦
干 路
税局 佳福保龄球馆 市E站
铁1号线出入口
烟草厦
城市邑 胥 华孚写字楼
华联超市
三 香 路 道 前 街
菜场
华亭厦 工行厦 施乐花园
苏州城市规划展示馆
劳 动 路 商业银行 万年桥街
皇家贵宾俱乐部 路
农业银行
写意空间
泰桥
胥 江 河
2理位置：
华亭厦位阊胥路劳动路交界口三香路连接华亭厦干道三香路阊胥路
3交通状况：
三香路东西走干道西连新区东接城东三香路年完成四车道六车道扩容改善已久糟糕路况
阊胥路南北走条干道机动四车道车流量北接石路商圈南延伸段泰桥盘门路连接城南竣工
三香路阊胥路立交改善华亭厦周边区交通状况
华亭厦南侧劳动路机动车道路宽8米解劳动路会拓宽劳动路南面老式房营烟杂店水果店等部分已开始拆迁预计年7月底开展全面拆迁工作果劳动路拓宽工程期进行华亭厦交通状况进步改善
华亭厦距离规划中铁1号线600米左右距离步行接受距离轨道交通华亭厦优势铁1号线东起园区委会西天山麓连接园区新区交通干线
4公建设配套：
华亭厦隔阊胥路相高层建筑工商银行苏州分行厦工行南面施乐家园区街住宅底层店面营饮食医药
华亭厦东南面建苏州市城市规划展示馆苏州市城市规划展示馆苏州城市建设发展限公司建设苏州市建筑设计研究院设计苏州二建承建预计2004年底竣工建城市规划展示馆现代馆建筑面积989411方米车库面积4000方米投资总额已达1亿元附华联超市菜市场皇家贵宾俱乐部等
华亭厦周边配套情况览表
配套类
名称
娱乐设施
佳福保龄球馆胥城娱乐总汇皇家贵宾俱乐部
宾馆酒店
雅酒店德隆酒楼胥城酒店
医疗卫生
妇幼保健医院苏州学附属第二医院苏州市第二民医院
学校
苏州市第十六中学
超市
华联超市
银行
工商银行商业银行农行胥门分理处
公园
案北侧拟建绿化广场
农贸市场
胥门农贸市场
第二章：苏州市房产市场形势分析
03年1季度房产景气指数运行状况
（）综合景气指数运行状况
分析：
1整走势景气综合指数呈稳步升趋势说明苏州房产市场总体走势良
22003年1季度房产景气状况升快景气值达12801季度增长115点年期提高225点说明1季度房产市场发展强劲继续呈现扬趋势
302年4季度开始受关部门出台系列旨规范房产市场鼓励购房消费信贷政策等利素刺激指数增势强劲走势呈似直线攀升
4受央行出台消费信贷新政策影响指数走势滑然定程度资金链控制金融风险房产市场热定程度挫败市场信心
（二）综合指数成分析
指数名称
指数值（）
年期相
增减（点）
季度相
增减（点）
综合景气指数
12801
225
1150
开发投资指数
16474
5095
1605
资金源指数
15507
5343
4505
土购置指数
11799
658
3000
土开发指数
10524
217
1575
空置面积指数
10985
523
072
新开工面积指数
10875
477
695
竣工面积指数
11644
317
1150
销售价格指数
12912
2007
2069
分析：
综合指数8分类指数年期相景气水7升1降季度（2002年4季度）相景气水6升2降综合景气运行状况明显年
1房产开发投资分类指数：截3月份全市房产开发投资完成3428亿元年期增长14786继续保持强劲增长态势指标拉动综合指数升力量
2土购置指数：截3月份该分类指数值11799点年期季度均明显降说明土购置指数回落趋势原受国土资源局发清理园区加强供应调控政策影响
3空置面积分类指数：截3月份该分类指数10985呈现缓慢升态势相施工面积分类指数增幅言苏州商品房空置面积正逐月减少1季度全市商品房空置面积10608万方米年期减少371正目前苏州房市相火爆消化量空置面积
4新开工面积分类指数：截3月份全市新开工类商品房面积23482万方米增长7545该分类指数10875季度回落695点年期略提高说明苏州房产业然强发展劲
5竣工面积分类指数：2002年第2季度该分类指数直运行高位目前11644年期提高317点季度提高115点说明着房产投资进度加快商品房供呈快速增长趋势现房紧张状况定缓解
6商品房销售价格分类指数：1季度全市商品房实际销售均价2412元方米中住宅均价2245元方米分年期增长34453237该分类指数稳步升效促进综合景气指数升应该价格幅扬必然会缩市场需求面楼市带定风险利房产市场健康良性发展
二苏州市房产供形势分析
（）苏州房产市场住宅供应形势分析
1住宅市场供应总形势
2002年全市住宅施工面积123806万方米年增长7921新开工面积84658万方米年增长10261竣工面积46494万方米年增长2037施工面积新开工面积非常增长涨幅79竣工面积涨幅较仅2037着工程进度进展投资力度加强2003年现房供应量增加购房难供求矛盾进步缓解
中古城区住宅开发施工面积15764万方米年增长5627新开工面积9584万方米年增长6348竣工面积5983万方米年增长624出施工面积新开工面积较增长涨幅60左右竣工面积涨幅较仅624
2苏州房产市场住宅供应特点
①房产开发投资增长迅速
2002年苏州楼市关部门出台系列规范房产市场鼓励住房消费信贷政策推动全市房产开发投资继续保持较高增长幅度全年房产投资首次突破百亿元关达10734亿元中住宅完成投资额8614亿元年增长535古城区完成投资1592亿元占全市住宅总投资1848年增长3641推动苏州区济发展起积极作
②高档住宅供应量增长明显
2002年苏州市区高档住宅（高档公寓墅）完成投资708亿元年增长34007施工面积331109方米年增长16766新开工面积185785方米年增长18241竣工面积139245方米年增长9511空置面积18578方米年降8058出相施工面积新开工面积增长速度减空效果明显供应结构失调必会苏州房产市场健康良性发展带定程度影响
③供应市场出现盘化现象
2002年房产历年发展逐渐进入盘时代楼盘规模开发较明显规模楼盘园区市花园东湖郡湖左岸古城区嘉业阳光城新区新港名城花园等盘时代市场竞争选择必然结果必房产市场健康发展导入更成熟理性
④外竞争激烈
表现浙江帮举进苏苏州次土拍卖中见端倪浙江嘉业国际18亿元新庄约29万方米块59亿元新区25万方米块浙江南集团苏州建屋成立南建屋限公司1283亿元位园区二期玲珑湾块浙江开发商苏州资金输入理输入输入提高苏州房产市场位竞争水
（二）苏州房产市场写字楼（办公楼）供应形势分析
2002年市区完成写字楼投资7892万元年增长2715中古城区完成写字楼投资3596万元年增长277增长迅速
全年市区写字楼施工面积112626方米年降3575新开工面积26809方米年增长629竣工面积16086方米年降6095
中古城区写字楼施工面积68991方米年增长7185新开工面积13220方米年增长1586竣工面积11960方米年降4072出施工面积新开工面积增长强劲竣工面积年较幅度降说明量写字楼面积2003年市营销写字楼市场竞争空前激烈销售化速度带较障碍
三苏州市房产市场需求形势分析
2002年苏州市房产市场供销两旺房产开发相呼应商品房销售保持稳定增长态势销售单价路飙升预售形势更火爆中市区预售面积年倍2002年底全市空置房面积12739万方米年减少332中市区6365万方米年减少4735604名参加22届群众购房计划作调查分析：2003年半年占3543半年占2351合计达5894市场需求强劲2004年占20532005年占2053合计4106未市场需求较强劲
（）苏州市房产市场住宅销售状况分析
1住宅销售形势火爆购买力断增强
着住房制度改革全面推行住房商品化已逐渐广民群众理解加住房消费信贷政策支持购买力断增强扩住宅效客源2002年全市住宅销售面积47991万方米年增加112中预售面积25305万方米年增长919销售额9812亿元年增长314销售状况良
2需求高涨销售价格路飙升
2001年半年开始苏州住宅市场需求断高涨成交量连创新高价格断扬2002年苏州市区住宅销售均单价2460元方米住宅预售均单价已超3200元方米
（二）苏州市房产市场写字楼销售状况分析
着苏州城市建设步伐加快种配套设施断完善招商引资力度加强2002年全市写字楼销售面积391万方米年增加299中预售面积139万方米年增长3484预售面积增幅销售面积增幅1165倍预测：2003年写字楼市场形势容乐观
2002年全市写字楼销售额105亿元年增长522相销售面积增长幅度（299）出销售额增长原价格幅升拉动市场需求拉动
四苏州市房产市场空置状况分析
（）苏州市房产市场住宅空置状况分析
2002年底全市住宅空置面积7452万方米年降406市场需求强劲销售情况火爆消化量空置面积
（二）苏州市房产市场写字楼空置状况分析
2002年底市区写字楼空置面积72702方米年降1425中古城区写字楼空置面积32017方米年降197然降幅度明显相施工面积新开工面积竣工面积增长幅度（分718515854072）尤施工面积幅度增长根商品房开发周期般年年结转施工面积供求矛盾进步激化
五目前苏州房产市场存问题分析
（）供应结构严重失调
目前部分开发商受利益驱销售目标客源紧紧锁定高收入群身开发项目套型面积越做越设施越越奢华越越远离工薪阶层总价承受力造成高价房屋层出穷套型住房市场供应越越604名参加22届群众需房型面积作调查分析：60方占46460~80方米占271581~100方米占3560101~120方米占2202121~150方米占977151方米占083出：60100方米面积需求合计6275户型市场需求旺盛
（二）商品房开发结构合理
目前苏州市区房产市场开发住宅基中高档中低档住宅开发严重足楼盘均价基3500元m2某区域更高达4300元m
2左右房价涨幅度居民收入增长幅度相差甚远高攀房价需求市场幅缩水持币观态势严重23届房产展示会成交房子单价方米3000元仅2套3000元4500元占头139套5000元墅12套观察3000元固然寥寥实际3500元数少数价位3800元次房交会成交商品房均单价达3993元便出
（三）空置问题容忽视
然2002年旺盛消费需求空置房源进步回落结转施工面积（住宅建设周期通常年）年住宅竣工面积增加会供应结构矛盾房价高形成住宅相剩空置面积幅升
（四）楼市中投资客
追涨心理加剧房源紧张投资客成流占购房者总数13左右尤台湾海浙江等外投资者出手方园区万杨香樟半栋楼位海客户买走子买50套
（五）消费信贷政策变化楼市带良影响
中国民银行网站13日公布关进步加强房产信贷业务理通知月时间里央行第二次求适限制户型面积高档商品房墅等项目贷款
市某银行房贷专家认央行新规定目促进投资者理性购房降低高价房投资性购房热度扶持般房中低价房进推动房产业稳健发展通知住目购房者说会造成太影响通知增原银行贷款炒楼者获利难度程度终导致市高价房价格滑中低档楼盘言反发展良机
六结
1写字楼市场容乐观供应量需求较化慢投资风险较
2住宅市场总体运行良结构存较矛盾户型房源供量销售化速度较慢
3户型需求强劲销售化较快
第四章 苏州市写字楼市场调查
1写字楼理分布特征
苏州写字楼理分布特征体现性性两方面：
性（1）CBD周边商业氛围浓郁
（2）周边交通条件
（3）周边较空供员集散停车
（4）周边休闲娱乐设施
性
苏州写字楼典型区域分布园区新区市区交通干道
（1）园区代表性写字楼趋高档园区价较高入住企业占第位电子机械等高科技企业园区定位时高科技园区入住企业新加坡欧美企业高科技企业分布苏华路线国际厦世纪金融厦金鸡湖路线加城厦苏信厦中新路线贵厦嘉实厦
（2）新区写字楼集中狮山路滨河路路口金狮厦华福厦等入住企业占第位物流类企业新区生产型企业企业高效运作快速引进原料产出成品送抵市场企业需物流支持金狮厦入住企业中物流企业居情理中
（3）市区写字楼相较分散行业区块明显写字楼没太显现行业特征相集中区域阊胥路（三香路干路路段）附1公里范围写字楼华孚写字楼万盛厦嘉登厦
2苏州市写字楼物业发展革
写字楼俗称办公楼初写字楼商务活动需相互邻系列型楼宇独立相互紧密联系建筑师土集中效利减少交通时间距离考虑开始分散楼宇集中起高层发展银行律师
行会计师行商业客户集中起发现工作群集中需解决喝咖啡吃饭休闲健身合公服务功等问题开始写字楼中增加相应功设施长时期发展程写字楼特定涵义概念
计划济时期中国陆区传统生产方式中没写字楼行政理单位办公楼理种进行行政理封闭式办公方式
写字楼苏州整中国陆区样二十年新兴产物着苏州济发展写字楼雨春笋般出现巍峨特征吸引群目光写字楼物业形式讲早层高层高层相应配套讲简单装修精美装修分散空调中央空调物业服务形式越越集中公厕咖啡厅餐厅商务中心订票服务银行宽带网络开放式厅公会议厅等
3苏州市写字楼租售行情调查
苏州部分写字楼租售情况览表
案名
售价
出售率
租金（元M2*月）
物业理费
（元M2*月）
出租率
备注
高档
园区国际厦
99
租金已含（22）
90
世纪金融厦
8300
40
104
租金已含（15）
85
现5层售
金狮厦
85
租金已含
96
租售
中档
国际贸厦
4500
70
租金已含
90
加城厦
80
租金已含（16）
91
物业费含空调费
综艺开元
4750
100
50
售代租
华福厦
45
租金已含（35）
93
协厦
5100
45
40
62
10
售代租\商住两
东环厦
4000
20
40
42
80
整层出售
万盛厦
36
租金已含
55
低档
金洲厦
22
租金已含
60
开发厦
28
租金已含
100
华孚厦
24
租金已含
98
嘉登厦
25
租金已含
97
商住两
表出：
（1）总体讲苏州市写字楼出租情况较良出租率客观原：良区位优势厦部配套齐全装修精良
（2）华亭厦周边部分写字楼出租率较高开发厦1986年已开始出租华孚写字楼1997年开始出租租金较低面积分割灵活出租率相较高万盛厦金洲厦出租率较低见该区域中低档写字楼供应量较剩现象
苏州市写字楼市场行业分布现状览表
案 名
业态分布
行政办公
金融业
贸易
物流
制造业
建筑业
教育科研
咨询服务业
房产
源化工
生物医药
电子电工
总计
高档
国际厦
13
0
0
0
0
0
0
4
3
0
0
2
22
金狮厦
0
0
12
12
5
0
5
18
2
8
1
7
70
中档
加城厦
0
3
3
4
6
5
2
12
7
1
2
4
49
国际贸厦
1
2
16
7
5
2
6
18
1
3
0
8
69
东环厦
1
2
7
0
2
2
3
3
1
1
1
2
25
低档
华孚厦
0
0
3
2
1
3
0
8
4
0
0
2
23
开发厦
0
0
6
1
3
3
4
12
2
4
0
7
42
金洲厦
0
0
2
0
6
0
0
6
0
0
0
2
16
总计
15
7
49
26
28
15
20
81
20
17
4
34
316
苏州市现办公楼行业分布目标客层集中咨询服务类贸易电子电工制造业物流等行业写字楼需求集中咨询服务贸易等相关企业
5苏州市写字楼配套情况：
写字楼相关配套览表
配套
案名
停车位
电梯数
餐厅
吸烟区
通讯
系统
保安
系统
消防
系统
中央
空调
通信增强系统
增强系统
卫星电视
系统
园区国际
厦
150
6
世纪金融
厦
150
7
金狮厦
120
5
国际贸
厦
90
5
加城厦
116
3
综艺开元
50
4
万盛厦
50
4
金洲厦
30
3
华福厦
60
2
开发厦
30
2
协厦
25
5
东环厦
约40
2
华孚厦
2
嘉登厦
约30
2
l 中高档写字楼配套设施齐全尤停车位电梯数量质量安保监控系统中央空调系统考虑周备
6结
（1） 总体讲苏州市投入写字楼租售情况较
（2） 苏州市制造型企业写字楼入住企业行业分布物流贸易咨询商务等商业流通类企业苏州发展写字楼发展前景容乐观
（3） 区域房产讲金阊区规划着重发展仓储物流预计兴建仓库物流中心房价会升该区升值潜力
（4） 苏州写字楼市场供应量华亭厦周边尚空余写字楼万盛厦金洲厦规模较
见：案定位写字楼面较风险
第四章：高层高层住宅物业调查分析
高层高层物业发展革特点
两年前苏州住宅商品房层着苏州济持续高涨居民支配收入断升高居民开始寻求更高品质居住条件种需求推动高层高层全面发展成市场供应体
高层高层发展土拍卖直接关系价翻翻土成极宝贵资源苏州工业园区例该区域土达亩250万元果建普通住宅达方米7000元保样价格般购房户难接受资料显示深圳海北京广州等高层物业高层已成购房者消费新时尚十分走俏调查房产市场中高层高层整体出售价仅没折反提高5目前苏州高层高层供应结构失调形成需求强劲化速度相较慢怪现象
目前层住宅许苏州市民首选层确避免高层许足梯两户基户户南采光通风均十分理想层住宅窖率相较低疑会增加成拉高房价稍微便宜点位偏远郊区般家庭难承受外层住宅般带电梯适合老孩子楼节约层住宅设计时考虑面宽造成开间进深忽略需更价问题少区容易牺牲绿换取面积造成两栋楼间间距会较狭区视线通透性受影响
相层言高层高层物业配电梯便利理现代化房屋实率高物费相应较低安逸清静类物业般位置属黄金段周围：学校医院市场银行等配套设施十分齐全物业升值潜力
然高层住宅存通风采光良私密性差高容积率造成生活品质降住户舒适性满足等缺憾外高层存开发周期长造价高等缺点
二售高层高层楼盘调查分析
1房型供应量分析
案名
房型
湖畔花园
加城湖滨公寓
天翔花园
湖左岸
万杨香樟
星海家
总计
套数
例
套数
例
套数
例
套数
例
套数
例
套数
例
套数
例
排名
房厅卫
19
607
19
063
二房二厅卫
19
607
40
1021
59
196
二房二厅二卫
41
1310
30
521
71
235
③
三房二厅二卫
663
6863
211
6741
240
6122
280
40
34
4858
460
7986
1888
6258
①
四房二厅二卫
216
2236
23
735
112
2857
420
60
32
4571
30
521
833
2761
②
四房三厅三卫
8
083
8
027
五房二厅二卫
56
972
56
186
五房三厅二卫
9
093
9
030
五房三厅三卫
6
062
6
020
六房二厅二卫
4
571
4
013
六房三厅二卫
2
021
2
006
六房三厅三卫
60
621
60
199
七房二厅三卫
2
021
2
006
合计
966
313
392
700
70
576
3017
分析：
■目前市场供应量户型三房二厅二卫占总供应量6258种房型较适合核心家庭居住供应量市场空间逐渐变
■市场供应量排名第二四房二厅二卫房源二次置业改善居住环境家庭消化市场空间错总价高该房型化速度较慢
★★★★★二房二厅二卫（包括二房二厅二卫）房型供应量仅占总供应量493房型面积般115方米总价低工薪阶层接受市场需求空间化速度快开盘抢购空房型目前市场供应空隙点
2户型面积配分析
面积分组
套型数量
例
累计率
6080m2
38
125
81100m2
30
099
244
101110m2
0
0
244
111120m2
209
693
937
121130m2
56
186
1123
131140m2
805
2668
3791
141150m2
537
1780
5571
151160m2
525
1740
7311
161170m2
197
653
7964
171180m2
76
252
8216
181190m2
161
534
875
191200m2
126
418
9168
201m2
257
852
100
合 计
3017
100
面面积分组统计资料出：
■市场供应面积131160m2间市场占率6188总套数1867套市场供应趋饱未需求较目标客源面已非常窄
■市场供应结构严重失调房型面积121m2房源市场占率9083相目前居民收入言该面积房子销售化较慢
■161m2房源供应市场占率4449供应例明显调查售楼盘销售完者预定房型面积90160方米160米套型剩余供应量非常庞市场风险容忽视
★★★★★120m2市场供应占率仅937面积总价相较市场承接面宽604名参加22届群众需面积作调查分析： 60方占46460~80方米占271581~100方米占3560101~120方米占2202121~150方米占977151方米占083简单计算出需住房面积120方米购房者占总数8941出结：中套型房源市场需求非常强劲
3价格分析
案 名
价格范围
（元m2）
均 价
（元m2）
力面积
（m2）
力总价
(万元)
楼层差价
（元m2）
物业收费
（元m2×月）
湖畔花园
33006500
5100
180
9180
50200
15
加城湖滨公寓
5000
130
6500
15
天翔花园
37504600
4000
150
6000
50
10
春交响
38005400
4600
18366
8450
50
15
白领公寓
59507200
7000
220
15400
100
30
分析：
★楼盘均价4000元m2
■楼层差价50100元m2
★力总价60150万元套市场承接力差销售化慢
■时出楼盘力户型面积趋户型力面积范围130220m2供应结构明显脱离市场需求楼市风险
23届房交会成交160套房子明显反映出房价结构次房交会成交商品房均单价达3993元中单价方米3000元仅2套3000元4500元占头139套5000元墅12套3000元固然寥寥实际3500元数少数价位3800元
4相关配套较表
案名
配套
湖畔
花园
加城
湖滨
天翔
花园
春
交响
白领
公寓
星海
家
湖左岸
配套占率
中庭
√
√
√
√
√
√
√
100
停车场
√
1429
停车场
√
√
√
√
√
√
8571
水景
√
√
√
√
√
7143
GOLF
√
1429
会
游泳池
√
√
√
4286
视听室
√
√
√
√
5714
网球场
√
√
2857
便利店
√
1429
健身房
√
√
√
√
5714
咖啡厅
√
√
√
√
5714
较表出：
■中庭绝部分楼盘选择设置配套样提高楼盘总体形象避免区整体布局呈兵营式显单调
■绝部分楼盘停车场设置选择停车场空间利率高时降低防成面绿化面积更配置
■水景绝部分楼盘设置配套迎合消费者亲水情 结
■目前会绝部分楼盘设置（周边配套非常完善）会业提供生活配套业间交流提供台
☆着竞争激烈楼盘寻求差异化竞争体现配套设置出现例GOLF游泳池等软件配套
5客源客层分析
目前楼市消费群四种：
■首先日益增外苏员成住房消费生力军仅引进群体年苏州市已接收毕业生21万中半外生源时引进外职员4000住房需求
■城市建设力度加截02年底拆迁办颁发市区房五拆迁许证89张项目89已拆迁结束项目80许拆迁总建筑面积130477099米中住宅75415763米许拆迁总户数11460户中住宅8895户动迁户住房需求加购房队伍增加市场效需求
■追涨心理加剧房源紧张投资客成流尤台湾海浙江等外投资者出手方园区万杨香樟半栋楼位海客户买走子买50套
■中介公司介入炒作行列某公司中介信息栏目公布56套房源29套全新毛坯房期房
6结
1目前高层住宅化较慢供应结构失调总价偏离绝部分消费者承受力
2120160米房源供应相消费力明显剩市场风险
3160米房源市场目标客源面窄化速度非常慢
4（★★★★★）120米房源供应短缺化速度快市场需求强劲市场空隙明显
三精装修酒店式公寓市场分析
1现案情况（表）
案名
建筑面积（m2）
规划户数（套）
面积范围（m2）
力总价（万元）
苏州凯悦
23万
360
4090
20
时代晶华
34万
250
4272
2540
玄妙广场
约12万
170
4060
2436
狮山丽晶
约17万
420
2942
19
石路中心广场
约11万
236
3270
30
合计
97
1436
2潜竞争性案（表二）
邑
46万
760
4070
未开盘
市E站
28万
500
3555
23（未开盘）
合计
74万
1260
3市场分析
苏州精装修公寓房2002年8月苏州凯悦开盘现已历年时间精装修酒店式公寓房市场供应量360套增加1400套中1000套年开盘然说时代晶华狮山丽晶销售状况目前正销售石路中心广场精装修酒店式公寓房化速度般然产品身定缺陷精装修酒店式公寓消费市场日见饱定关系作非成熟市场苏州精装修酒店式公寓客源投资者部分消费者目标租赁市场目前苏州高档物业租赁市场没形成投资客源选择投资时必然会更加谨慎
面目前巨市场供应量时案面着两潜竞争性案挑战
市E站位干路阊胥路口苏州富达置业发展限公司开发规划户数500户市场定位户型精装修酒店式公寓面积3555间该案年8月份推出目标定价5000元方米
邑位阊胥路介干路三香路间建瑞房产限公司开发规划户数达760户面积范围4070间定位精装修酒店式公寓样8月推出
两竞争案出现苏州阊胥路线形成1200套精装修酒店式公寓规模市场化肯定会相困难投资风险必然加
4结
认基饱精装修酒店式公寓市场量潜供应量会苏州精装修酒店式公寓市场竞争空前激烈市场化力进步减弱案建议设计精装修酒店式公寓样产品
第五章市场存问题点机会点
苏州房产市场2002年进入快速增长期发展势头迅猛房产市场缺乏调节功市场监部门效理房产市场发展程中出现问题项目开发市场定位程中发现问题抓住机会项目获济效益项目分析程中市场问题点机会点握犹重
目前苏州房产市场存问题：
1．住房供应存结构性合理
年苏州市民购房面积逐年加开发商热衷建造套90方米房70方米房源偏少观房产开发企业受利益驱销售目标锁定高收入者身开发项目味追求全面积越越设施越越奢华开发结构越越远离普通百姓需造成身边高价房屋层出穷普通众需济房鲜开发套型住房源越越少
2商品房开发结构合理
苏州中低档住宅开发足居民购买力够承受普通住宅相见缺建墅公寓价位4000元方米中高档住宅风起云涌扩张势满足普通居民购房需求房产市场健康发展忽视素前较高房价限制普通居民购房愿抑非正常素导致高房价应该社会责
3．量带投资性质购房者出现利市场健康发展
银行存款低利率愿意余资金储蓄形式保房产市场异常火暴天纷纷利闲散资金投资房产希获较高利润部分炒作房产市场泡沫化方发展严重影响市场健康序发展
4．开发商风现象严重产品质化程度高
高层住宅卖纷纷开发高层精装修酒店式公寓销售火暴全面推出酒店式公寓种现象频繁出现会导致市场产品严重质化市场竞争处层次终结果必然方面存量市场空隙方面造成繁荣假象市场供应需求符市场结构失衡
问题存时市场机会存：
1．苏州房产市场总体发展形势良
苏州房产市场然存问题着苏州整体济进步发展苏州房产市场必更发展良发展前景然足吸引房产开发企业
2套型住宅市场存较空隙
众开发商目标市场定位高收入群针中低收入群住房市场效供明显足时正部分消费者市场体套型产品开发会吸引量客源户型产品面积总价低吸引中低收入群必然会收良效果
第六章华亭厦项目SWOT分析
1．优势点分析
l 周边路网发达路公交车辆交通便利
l 周边银行学校医院型超市等机构配套设施完备
l 该区域传统居住区拥成熟居住环境
l 案北侧会景观绿化广场居民提供休闲场
l 产品现弹性空间分隔
2．劣势点分析
l 产品身分割部分套型采光通风足
l 紧邻两条交通干道噪声较
l 外墙立面陈旧改善
l 公摊面积房率低
l 土权年限较短
3．机会点分析
l 案面苏州城市规划展览馆建设带动周边商业发展
l 三香路劳动路改造利周边环境改善
l 果案定位套型公寓市场承受力较强
l 市区工厂外迁必然会区域环境带极改善
4．威胁点分析
l 酒店式公寓量开发分流部分目标客源
l 部分开发商已认识套型住宅市场空隙未竞争会更加激烈
第七章 项目定位产品规划建议
产品定位
A办公房子市场：
l 苏州市制造型企业写字楼入住企业行业分布物流贸易咨询商务等商业流通类企业较少苏州发展写字楼发展前景容乐观
l 区域房产讲金阊区规划着重发展仓储物流预计兴建仓库物流中心房价会升该区升值潜力
l 苏州写字楼市场供应量华亭厦周边尚众空置写字楼万盛厦金洲厦规模较
述见：案定位写字楼面较市场风险
B住宅房子市场：
l 住宅市场总体运行良产品结构存较合理性
l 套型市场供应量需求量趋萎缩销售速度明显减速
l 酒店式公寓前期市场火爆引起众开发商风现象严重着购房者行越趋理性现销售楼盘化力明显减弱
l 观市场目前针白领工薪阶层套型公寓极少部分市场存巨发展空间
a酒店式公寓：
l 酒店式公寓市场基饱
l 量潜供应量会苏州酒店式公寓市场竞争空前激烈市场化力进步减弱
l 酒店式公寓市场风现象严重存较确定素
l 说酒店式公寓种渡产品市场容量限
见：案宜定位酒店式公寓
b套型公寓：
l 质楼盘众竞争激烈
l 市场面130140㎡房型销售状况般150㎡房型销售压力明显增
l 案建筑单体独栋没栋围合式社区竞争力
见：案定位套型公寓优势考验
c套型公寓：
l 众开发商偏开发精装修酒店式公寓套型住宅
套型住宅市场存明显空隙市场前景乐观
通述细分市场研究出结：案定位套型公寓
具体产品定位：
※ 带精装修销售装修方式提供菜单式装修方案
二市场定位：
碧玉蓝天——空间限生活限
——情感生活甜蜜套房
三目标客户群定位：
1目标群：白领工薪阶层
部分群体着总价承受力相较低年龄结构2535岁中等收入特征
2次目标群：拆迁户旧城区改善居住环境群体
年市区拆迁力度较加老住宅区改善居住环境需求部分群体成案力客源
3群体：投资群
中投资客台湾海浙江等外投资者购买出租炒作已成房产市场重组成部分
80㎡二居室力产品
100—105㎡三居室辅助产品
60㎡居室次辅助产品（原规划）
四产品规划改造建议：
1硬体建议：
（1）外墙：建议外墙进行改造具现代风格淡雅色调
（2）堂门厅：堂进行精装修面采理石墙面采60*60CM高级贴面砖顶部作吊顶处理
（3）楼梯间：面采瓷砖铺面墙面采环保涂料
（4）公走道：镜面质砖坪水泥漆墙面吊顶
（5）门窗：采高级塑钢窗彩铝双层中空玻璃
（6）电梯厅堂：镜面质砖坪水泥漆墙面吊顶
2楼宇智化建议：
（1）区周界采红外线防越报警系统
（2）楼宇视讲系统
（3）楼宇智监控系统
（4）物业理智化系统
（5）家庭部防盗报警系统
（6）家庭部设置烟感报警系统煤气泄露报警系统
3物业理建议：
（1）建筑物维修养护
（2）建筑设备理维修
（3）安全理
A保安24时值班巡逻
B厦部电梯走廊外部楼顶停车场均安装闭路监控系统保证厦角落24时保安控制中
4清洁理服务
A公场设备清洁维护包括楼梯走廊通道电梯间等
B垃圾清运
5绿化服务
6智化理服务
A智远程抄表包括水电气等
B设厦独立电视频道时发布相关信息：电力维修通知社区活动物业通讯等
7家务服务
A钟点保姆服务
B衣物代送洗服务
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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前言
第章 项目背景分析
济背景
二立环境
第二章：苏州市房产市场形势分析
03年1季度房产景气指数运行状况
二苏州市房产供形势分析
三苏州市房产市场需求形势分析
四苏州市房产市场空置状况分析
五目前苏州房产市场存问题分析
六结
第三章 苏州市写字楼市场调查
写字楼理分布特征
二苏州市写字楼物业发展革
三苏州市租售行情调查
四写字楼行业统计分析
五写字楼配套情况
六结
第四章：高层高层住宅物业调查分析
高层高层物业发展革特点
二售高层高层楼盘调查分析
1房型供应量分析
2户型面积配分析
3价格分析
4相关配套较表
5客源客层分析
6结
三精装修酒店式公寓市场分析
1现案情况
2潜竞争性案
3市场分析
4结
第五章：市场存问题点机会点
第六章：华亭厦项目SWOT分析
第七章：项目重新定位规划改造建议
产品定位
二市场定位
三目标客户群定位
四规划改造建议
附件：写字楼案调查表
附件二：高层案调查表
前言
宏观审视微观洞查建立市场台解市场状况尊重市场市场导
确立市场行性锁定目标客源层做产品规划提高产品力度扬长避短击竟案缺失知知彼力求游刃余
第章：项目背景分析
济背景
苏州济建设实现持续快速增长2002年全市完成国生产总值2080亿元年增长145财政收入29082亿元年增长3852完成进出口总额3639亿美元年增长538全年新增合外资10067亿美元实际利外资4814亿美元分年增长144 6593全社会固定资产投资810亿元年增长434
1GDP运行状况（亿元）
GDP增长走势折线图出1997年2002年苏州国生产总值保持稳步快速增长年均增长率13左右尤2000年开始增长更强劲年均增长率达1523原着苏州城建力度加强投资环境断改善吸引量外资进入
2财政收入运行状况（亿元）
走势图出财政收入绝值呈现稳步增长绝值增长呈逐步加快趋势2000年起年增长率30
3全社会固定资产投资(亿元)
年苏州市城建步伐断加快固定资产投资额呈逐年升趋势绝值增长幅度断加快固定资产投资增长率2000年起呈现强势增长增幅断扩距预算年投资额达1000亿元
4实际外资利（亿美元）
外资利绝增长年增长走势出苏州作吸引外资快城市实际利外资增势强劲着城建力度加强投资环境改善园区东扩新区西扩外资利走势会更强劲
5产业结构
着苏州城市化步伐加快产业占例着较变化第产业逐渐减少乡镇城市化步伐变化明显第二产业呈现较幅度增长力苏州招商引资力度逐渐加外资引入产业结构影响明显第三产业例呈现波动发展第二产业增幅着必然联系总体说产业结构良预计第产业第三产业例会定降趋势第二产业会较增长趋势
6民生活
指标
单位
02年
01年
00年
02年01年增减
岗职工均工资
元
15819
13670
11778
157
市区居民均支配收入
元
10617
10515
9274
10
市区居民均消费支出
元
7686
7270
7027
57
城乡居民储蓄余额
亿元
116433
93694
803697
243
反映市区民生活水指标岗职工均工资逐年升涨幅较均涨幅1588均支配收入呈逐步升趋势02年涨幅呈现较滑趋势原基数较绝值增长较着支配收入增加均消费支出呈现较增长02年01年增长57值注意居民储蓄余额呈现较快增长02年01年增长243增幅远远高收入增幅说明02年然降息拉动需效果明显原未家庭教育支出较居民消费理较理性
二立环境
1华亭厦位置简图：
石路商圈
协厦 金门路
名广场 华银厦
阊
邮政厦 金州厦
干 路
税局 佳福保龄球馆 市E站
铁1号线出入口
烟草厦
城市邑 胥 华孚写字楼
华联超市
三 香 路 道 前 街
菜场
华亭厦 工行厦 施乐花园
苏州城市规划展示馆
劳 动 路 商业银行 万年桥街
皇家贵宾俱乐部 路
农业银行
写意空间
泰桥
胥 江 河
2理位置：
华亭厦位阊胥路劳动路交界口三香路连接华亭厦干道三香路阊胥路
3交通状况：
三香路东西走干道西连新区东接城东三香路年完成四车道六车道扩容改善已久糟糕路况
阊胥路南北走条干道机动四车道车流量北接石路商圈南延伸段泰桥盘门路连接城南竣工
三香路阊胥路立交改善华亭厦周边区交通状况
华亭厦南侧劳动路机动车道路宽8米解劳动路会拓宽劳动路南面老式房营烟杂店水果店等部分已开始拆迁预计年7月底开展全面拆迁工作果劳动路拓宽工程期进行华亭厦交通状况进步改善
华亭厦距离规划中铁1号线600米左右距离步行接受距离轨道交通华亭厦优势铁1号线东起园区委会西天山麓连接园区新区交通干线
4公建设配套：
华亭厦隔阊胥路相高层建筑工商银行苏州分行厦工行南面施乐家园区街住宅底层店面营饮食医药
华亭厦东南面建苏州市城市规划展示馆苏州市城市规划展示馆苏州城市建设发展限公司建设苏州市建筑设计研究院设计苏州二建承建预计2004年底竣工建城市规划展示馆现代馆建筑面积989411方米车库面积4000方米投资总额已达1亿元附华联超市菜市场皇家贵宾俱乐部等
华亭厦周边配套情况览表
配套类
名称
娱乐设施
佳福保龄球馆胥城娱乐总汇皇家贵宾俱乐部
宾馆酒店
雅酒店德隆酒楼胥城酒店
医疗卫生
妇幼保健医院苏州学附属第二医院苏州市第二民医院
学校
苏州市第十六中学
超市
华联超市
银行
工商银行商业银行农行胥门分理处
公园
案北侧拟建绿化广场
农贸市场
胥门农贸市场
第二章：苏州市房产市场形势分析
03年1季度房产景气指数运行状况
（）综合景气指数运行状况
分析：
1整走势景气综合指数呈稳步升趋势说明苏州房产市场总体走势良
22003年1季度房产景气状况升快景气值达12801季度增长115点年期提高225点说明1季度房产市场发展强劲继续呈现扬趋势
302年4季度开始受关部门出台系列旨规范房产市场鼓励购房消费信贷政策等利素刺激指数增势强劲走势呈似直线攀升
4受央行出台消费信贷新政策影响指数走势滑然定程度资金链控制金融风险房产市场热定程度挫败市场信心
（二）综合指数成分析
指数名称
指数值（）
年期相
增减（点）
季度相
增减（点）
综合景气指数
12801
225
1150
开发投资指数
16474
5095
1605
资金源指数
15507
5343
4505
土购置指数
11799
658
3000
土开发指数
10524
217
1575
空置面积指数
10985
523
072
新开工面积指数
10875
477
695
竣工面积指数
11644
317
1150
销售价格指数
12912
2007
2069
分析：
综合指数8分类指数年期相景气水7升1降季度（2002年4季度）相景气水6升2降综合景气运行状况明显年
1房产开发投资分类指数：截3月份全市房产开发投资完成3428亿元年期增长14786继续保持强劲增长态势指标拉动综合指数升力量
2土购置指数：截3月份该分类指数值11799点年期季度均明显降说明土购置指数回落趋势原受国土资源局发清理园区加强供应调控政策影响
3空置面积分类指数：截3月份该分类指数10985呈现缓慢升态势相施工面积分类指数增幅言苏州商品房空置面积正逐月减少1季度全市商品房空置面积10608万方米年期减少371正目前苏州房市相火爆消化量空置面积
4新开工面积分类指数：截3月份全市新开工类商品房面积23482万方米增长7545该分类指数10875季度回落695点年期略提高说明苏州房产业然强发展劲
5竣工面积分类指数：2002年第2季度该分类指数直运行高位目前11644年期提高317点季度提高115点说明着房产投资进度加快商品房供呈快速增长趋势现房紧张状况定缓解
6商品房销售价格分类指数：1季度全市商品房实际销售均价2412元方米中住宅均价2245元方米分年期增长34453237该分类指数稳步升效促进综合景气指数升应该价格幅扬必然会缩市场需求面楼市带定风险利房产市场健康良性发展
二苏州市房产供形势分析
（）苏州房产市场住宅供应形势分析
1住宅市场供应总形势
2002年全市住宅施工面积123806万方米年增长7921新开工面积84658万方米年增长10261竣工面积46494万方米年增长2037施工面积新开工面积非常增长涨幅79竣工面积涨幅较仅2037着工程进度进展投资力度加强2003年现房供应量增加购房难供求矛盾进步缓解
中古城区住宅开发施工面积15764万方米年增长5627新开工面积9584万方米年增长6348竣工面积5983万方米年增长624出施工面积新开工面积较增长涨幅60左右竣工面积涨幅较仅624
2苏州房产市场住宅供应特点
①房产开发投资增长迅速
2002年苏州楼市关部门出台系列规范房产市场鼓励住房消费信贷政策推动全市房产开发投资继续保持较高增长幅度全年房产投资首次突破百亿元关达10734亿元中住宅完成投资额8614亿元年增长535古城区完成投资1592亿元占全市住宅总投资1848年增长3641推动苏州区济发展起积极作
②高档住宅供应量增长明显
2002年苏州市区高档住宅（高档公寓墅）完成投资708亿元年增长34007施工面积331109方米年增长16766新开工面积185785方米年增长18241竣工面积139245方米年增长9511空置面积18578方米年降8058出相施工面积新开工面积增长速度减空效果明显供应结构失调必会苏州房产市场健康良性发展带定程度影响
③供应市场出现盘化现象
2002年房产历年发展逐渐进入盘时代楼盘规模开发较明显规模楼盘园区市花园东湖郡湖左岸古城区嘉业阳光城新区新港名城花园等盘时代市场竞争选择必然结果必房产市场健康发展导入更成熟理性
④外竞争激烈
表现浙江帮举进苏苏州次土拍卖中见端倪浙江嘉业国际18亿元新庄约29万方米块59亿元新区25万方米块浙江南集团苏州建屋成立南建屋限公司1283亿元位园区二期玲珑湾块浙江开发商苏州资金输入理输入输入提高苏州房产市场位竞争水
（二）苏州房产市场写字楼（办公楼）供应形势分析
2002年市区完成写字楼投资7892万元年增长2715中古城区完成写字楼投资3596万元年增长277增长迅速
全年市区写字楼施工面积112626方米年降3575新开工面积26809方米年增长629竣工面积16086方米年降6095
中古城区写字楼施工面积68991方米年增长7185新开工面积13220方米年增长1586竣工面积11960方米年降4072出施工面积新开工面积增长强劲竣工面积年较幅度降说明量写字楼面积2003年市营销写字楼市场竞争空前激烈销售化速度带较障碍
三苏州市房产市场需求形势分析
2002年苏州市房产市场供销两旺房产开发相呼应商品房销售保持稳定增长态势销售单价路飙升预售形势更火爆中市区预售面积年倍2002年底全市空置房面积12739万方米年减少332中市区6365万方米年减少4735604名参加22届群众购房计划作调查分析：2003年半年占3543半年占2351合计达5894市场需求强劲2004年占20532005年占2053合计4106未市场需求较强劲
（）苏州市房产市场住宅销售状况分析
1住宅销售形势火爆购买力断增强
着住房制度改革全面推行住房商品化已逐渐广民群众理解加住房消费信贷政策支持购买力断增强扩住宅效客源2002年全市住宅销售面积47991万方米年增加112中预售面积25305万方米年增长919销售额9812亿元年增长314销售状况良
2需求高涨销售价格路飙升
2001年半年开始苏州住宅市场需求断高涨成交量连创新高价格断扬2002年苏州市区住宅销售均单价2460元方米住宅预售均单价已超3200元方米
（二）苏州市房产市场写字楼销售状况分析
着苏州城市建设步伐加快种配套设施断完善招商引资力度加强2002年全市写字楼销售面积391万方米年增加299中预售面积139万方米年增长3484预售面积增幅销售面积增幅1165倍预测：2003年写字楼市场形势容乐观
2002年全市写字楼销售额105亿元年增长522相销售面积增长幅度（299）出销售额增长原价格幅升拉动市场需求拉动
四苏州市房产市场空置状况分析
（）苏州市房产市场住宅空置状况分析
2002年底全市住宅空置面积7452万方米年降406市场需求强劲销售情况火爆消化量空置面积
（二）苏州市房产市场写字楼空置状况分析
2002年底市区写字楼空置面积72702方米年降1425中古城区写字楼空置面积32017方米年降197然降幅度明显相施工面积新开工面积竣工面积增长幅度（分718515854072）尤施工面积幅度增长根商品房开发周期般年年结转施工面积供求矛盾进步激化
五目前苏州房产市场存问题分析
（）供应结构严重失调
目前部分开发商受利益驱销售目标客源紧紧锁定高收入群身开发项目套型面积越做越设施越越奢华越越远离工薪阶层总价承受力造成高价房屋层出穷套型住房市场供应越越604名参加22届群众需房型面积作调查分析：60方占46460~80方米占271581~100方米占3560101~120方米占2202121~150方米占977151方米占083出：60100方米面积需求合计6275户型市场需求旺盛
（二）商品房开发结构合理
目前苏州市区房产市场开发住宅基中高档中低档住宅开发严重足楼盘均价基3500元m2某区域更高达4300元m
2左右房价涨幅度居民收入增长幅度相差甚远高攀房价需求市场幅缩水持币观态势严重23届房产展示会成交房子单价方米3000元仅2套3000元4500元占头139套5000元墅12套观察3000元固然寥寥实际3500元数少数价位3800元次房交会成交商品房均单价达3993元便出
（三）空置问题容忽视
然2002年旺盛消费需求空置房源进步回落结转施工面积（住宅建设周期通常年）年住宅竣工面积增加会供应结构矛盾房价高形成住宅相剩空置面积幅升
（四）楼市中投资客
追涨心理加剧房源紧张投资客成流占购房者总数13左右尤台湾海浙江等外投资者出手方园区万杨香樟半栋楼位海客户买走子买50套
（五）消费信贷政策变化楼市带良影响
中国民银行网站13日公布关进步加强房产信贷业务理通知月时间里央行第二次求适限制户型面积高档商品房墅等项目贷款
市某银行房贷专家认央行新规定目促进投资者理性购房降低高价房投资性购房热度扶持般房中低价房进推动房产业稳健发展通知住目购房者说会造成太影响通知增原银行贷款炒楼者获利难度程度终导致市高价房价格滑中低档楼盘言反发展良机
六结
1写字楼市场容乐观供应量需求较化慢投资风险较
2住宅市场总体运行良结构存较矛盾户型房源供量销售化速度较慢
3户型需求强劲销售化较快
第四章 苏州市写字楼市场调查
1写字楼理分布特征
苏州写字楼理分布特征体现性性两方面：
性（1）CBD周边商业氛围浓郁
（2）周边交通条件
（3）周边较空供员集散停车
（4）周边休闲娱乐设施
性
苏州写字楼典型区域分布园区新区市区交通干道
（1）园区代表性写字楼趋高档园区价较高入住企业占第位电子机械等高科技企业园区定位时高科技园区入住企业新加坡欧美企业高科技企业分布苏华路线国际厦世纪金融厦金鸡湖路线加城厦苏信厦中新路线贵厦嘉实厦
（2）新区写字楼集中狮山路滨河路路口金狮厦华福厦等入住企业占第位物流类企业新区生产型企业企业高效运作快速引进原料产出成品送抵市场企业需物流支持金狮厦入住企业中物流企业居情理中
（3）市区写字楼相较分散行业区块明显写字楼没太显现行业特征相集中区域阊胥路（三香路干路路段）附1公里范围写字楼华孚写字楼万盛厦嘉登厦
2苏州市写字楼物业发展革
写字楼俗称办公楼初写字楼商务活动需相互邻系列型楼宇独立相互紧密联系建筑师土集中效利减少交通时间距离考虑开始分散楼宇集中起高层发展银行律师
行会计师行商业客户集中起发现工作群集中需解决喝咖啡吃饭休闲健身合公服务功等问题开始写字楼中增加相应功设施长时期发展程写字楼特定涵义概念
计划济时期中国陆区传统生产方式中没写字楼行政理单位办公楼理种进行行政理封闭式办公方式
写字楼苏州整中国陆区样二十年新兴产物着苏州济发展写字楼雨春笋般出现巍峨特征吸引群目光写字楼物业形式讲早层高层高层相应配套讲简单装修精美装修分散空调中央空调物业服务形式越越集中公厕咖啡厅餐厅商务中心订票服务银行宽带网络开放式厅公会议厅等
3苏州市写字楼租售行情调查
苏州部分写字楼租售情况览表
案名
售价
出售率
租金（元M2*月）
物业理费
（元M2*月）
出租率
备注
高档
园区国际厦
99
租金已含（22）
90
世纪金融厦
8300
40
104
租金已含（15）
85
现5层售
金狮厦
85
租金已含
96
租售
中档
国际贸厦
4500
70
租金已含
90
加城厦
80
租金已含（16）
91
物业费含空调费
综艺开元
4750
100
50
售代租
华福厦
45
租金已含（35）
93
协厦
5100
45
40
62
10
售代租\商住两
东环厦
4000
20
40
42
80
整层出售
万盛厦
36
租金已含
55
低档
金洲厦
22
租金已含
60
开发厦
28
租金已含
100
华孚厦
24
租金已含
98
嘉登厦
25
租金已含
97
商住两
表出：
（1）总体讲苏州市写字楼出租情况较良出租率客观原：良区位优势厦部配套齐全装修精良
（2）华亭厦周边部分写字楼出租率较高开发厦1986年已开始出租华孚写字楼1997年开始出租租金较低面积分割灵活出租率相较高万盛厦金洲厦出租率较低见该区域中低档写字楼供应量较剩现象
苏州市写字楼市场行业分布现状览表
案 名
业态分布
行政办公
金融业
贸易
物流
制造业
建筑业
教育科研
咨询服务业
房产
源化工
生物医药
电子电工
总计
高档
国际厦
13
0
0
0
0
0
0
4
3
0
0
2
22
金狮厦
0
0
12
12
5
0
5
18
2
8
1
7
70
中档
加城厦
0
3
3
4
6
5
2
12
7
1
2
4
49
国际贸厦
1
2
16
7
5
2
6
18
1
3
0
8
69
东环厦
1
2
7
0
2
2
3
3
1
1
1
2
25
低档
华孚厦
0
0
3
2
1
3
0
8
4
0
0
2
23
开发厦
0
0
6
1
3
3
4
12
2
4
0
7
42
金洲厦
0
0
2
0
6
0
0
6
0
0
0
2
16
总计
15
7
49
26
28
15
20
81
20
17
4
34
316
苏州市现办公楼行业分布目标客层集中咨询服务类贸易电子电工制造业物流等行业写字楼需求集中咨询服务贸易等相关企业
5苏州市写字楼配套情况：
写字楼相关配套览表
配套
案名
停车位
电梯数
餐厅
吸烟区
通讯
系统
保安
系统
消防
系统
中央
空调
通信增强系统
增强系统
卫星电视
系统
园区国际
厦
150
6
世纪金融
厦
150
7
金狮厦
120
5
国际贸
厦
90
5
加城厦
116
3
综艺开元
50
4
万盛厦
50
4
金洲厦
30
3
华福厦
60
2
开发厦
30
2
协厦
25
5
东环厦
约40
2
华孚厦
2
嘉登厦
约30
2
l 中高档写字楼配套设施齐全尤停车位电梯数量质量安保监控系统中央空调系统考虑周备
6结
（1） 总体讲苏州市投入写字楼租售情况较
（2） 苏州市制造型企业写字楼入住企业行业分布物流贸易咨询商务等商业流通类企业苏州发展写字楼发展前景容乐观
（3） 区域房产讲金阊区规划着重发展仓储物流预计兴建仓库物流中心房价会升该区升值潜力
（4） 苏州写字楼市场供应量华亭厦周边尚空余写字楼万盛厦金洲厦规模较
见：案定位写字楼面较风险
第四章：高层高层住宅物业调查分析
高层高层物业发展革特点
两年前苏州住宅商品房层着苏州济持续高涨居民支配收入断升高居民开始寻求更高品质居住条件种需求推动高层高层全面发展成市场供应体
高层高层发展土拍卖直接关系价翻翻土成极宝贵资源苏州工业园区例该区域土达亩250万元果建普通住宅达方米7000元保样价格般购房户难接受资料显示深圳海北京广州等高层物业高层已成购房者消费新时尚十分走俏调查房产市场中高层高层整体出售价仅没折反提高5目前苏州高层高层供应结构失调形成需求强劲化速度相较慢怪现象
目前层住宅许苏州市民首选层确避免高层许足梯两户基户户南采光通风均十分理想层住宅窖率相较低疑会增加成拉高房价稍微便宜点位偏远郊区般家庭难承受外层住宅般带电梯适合老孩子楼节约层住宅设计时考虑面宽造成开间进深忽略需更价问题少区容易牺牲绿换取面积造成两栋楼间间距会较狭区视线通透性受影响
相层言高层高层物业配电梯便利理现代化房屋实率高物费相应较低安逸清静类物业般位置属黄金段周围：学校医院市场银行等配套设施十分齐全物业升值潜力
然高层住宅存通风采光良私密性差高容积率造成生活品质降住户舒适性满足等缺憾外高层存开发周期长造价高等缺点
二售高层高层楼盘调查分析
1房型供应量分析
案名
房型
湖畔花园
加城湖滨公寓
天翔花园
湖左岸
万杨香樟
星海家
总计
套数
例
套数
例
套数
例
套数
例
套数
例
套数
例
套数
例
排名
房厅卫
19
607
19
063
二房二厅卫
19
607
40
1021
59
196
二房二厅二卫
41
1310
30
521
71
235
③
三房二厅二卫
663
6863
211
6741
240
6122
280
40
34
4858
460
7986
1888
6258
①
四房二厅二卫
216
2236
23
735
112
2857
420
60
32
4571
30
521
833
2761
②
四房三厅三卫
8
083
8
027
五房二厅二卫
56
972
56
186
五房三厅二卫
9
093
9
030
五房三厅三卫
6
062
6
020
六房二厅二卫
4
571
4
013
六房三厅二卫
2
021
2
006
六房三厅三卫
60
621
60
199
七房二厅三卫
2
021
2
006
合计
966
313
392
700
70
576
3017
分析：
■目前市场供应量户型三房二厅二卫占总供应量6258种房型较适合核心家庭居住供应量市场空间逐渐变
■市场供应量排名第二四房二厅二卫房源二次置业改善居住环境家庭消化市场空间错总价高该房型化速度较慢
★★★★★二房二厅二卫（包括二房二厅二卫）房型供应量仅占总供应量493房型面积般115方米总价低工薪阶层接受市场需求空间化速度快开盘抢购空房型目前市场供应空隙点
2户型面积配分析
面积分组
套型数量
例
累计率
6080m2
38
125
81100m2
30
099
244
101110m2
0
0
244
111120m2
209
693
937
121130m2
56
186
1123
131140m2
805
2668
3791
141150m2
537
1780
5571
151160m2
525
1740
7311
161170m2
197
653
7964
171180m2
76
252
8216
181190m2
161
534
875
191200m2
126
418
9168
201m2
257
852
100
合 计
3017
100
面面积分组统计资料出：
■市场供应面积131160m2间市场占率6188总套数1867套市场供应趋饱未需求较目标客源面已非常窄
■市场供应结构严重失调房型面积121m2房源市场占率9083相目前居民收入言该面积房子销售化较慢
■161m2房源供应市场占率4449供应例明显调查售楼盘销售完者预定房型面积90160方米160米套型剩余供应量非常庞市场风险容忽视
★★★★★120m2市场供应占率仅937面积总价相较市场承接面宽604名参加22届群众需面积作调查分析： 60方占46460~80方米占271581~100方米占3560101~120方米占2202121~150方米占977151方米占083简单计算出需住房面积120方米购房者占总数8941出结：中套型房源市场需求非常强劲
3价格分析
案 名
价格范围
（元m2）
均 价
（元m2）
力面积
（m2）
力总价
(万元)
楼层差价
（元m2）
物业收费
（元m2×月）
湖畔花园
33006500
5100
180
9180
50200
15
加城湖滨公寓
5000
130
6500
15
天翔花园
37504600
4000
150
6000
50
10
春交响
38005400
4600
18366
8450
50
15
白领公寓
59507200
7000
220
15400
100
30
分析：
★楼盘均价4000元m2
■楼层差价50100元m2
★力总价60150万元套市场承接力差销售化慢
■时出楼盘力户型面积趋户型力面积范围130220m2供应结构明显脱离市场需求楼市风险
23届房交会成交160套房子明显反映出房价结构次房交会成交商品房均单价达3993元中单价方米3000元仅2套3000元4500元占头139套5000元墅12套3000元固然寥寥实际3500元数少数价位3800元
4相关配套较表
案名
配套
湖畔
花园
加城
湖滨
天翔
花园
春
交响
白领
公寓
星海
家
湖左岸
配套占率
中庭
√
√
√
√
√
√
√
100
停车场
√
1429
停车场
√
√
√
√
√
√
8571
水景
√
√
√
√
√
7143
GOLF
√
1429
会
游泳池
√
√
√
4286
视听室
√
√
√
√
5714
网球场
√
√
2857
便利店
√
1429
健身房
√
√
√
√
5714
咖啡厅
√
√
√
√
5714
较表出：
■中庭绝部分楼盘选择设置配套样提高楼盘总体形象避免区整体布局呈兵营式显单调
■绝部分楼盘停车场设置选择停车场空间利率高时降低防成面绿化面积更配置
■水景绝部分楼盘设置配套迎合消费者亲水情 结
■目前会绝部分楼盘设置（周边配套非常完善）会业提供生活配套业间交流提供台
☆着竞争激烈楼盘寻求差异化竞争体现配套设置出现例GOLF游泳池等软件配套
5客源客层分析
目前楼市消费群四种：
■首先日益增外苏员成住房消费生力军仅引进群体年苏州市已接收毕业生21万中半外生源时引进外职员4000住房需求
■城市建设力度加截02年底拆迁办颁发市区房五拆迁许证89张项目89已拆迁结束项目80许拆迁总建筑面积130477099米中住宅75415763米许拆迁总户数11460户中住宅8895户动迁户住房需求加购房队伍增加市场效需求
■追涨心理加剧房源紧张投资客成流尤台湾海浙江等外投资者出手方园区万杨香樟半栋楼位海客户买走子买50套
■中介公司介入炒作行列某公司中介信息栏目公布56套房源29套全新毛坯房期房
6结
1目前高层住宅化较慢供应结构失调总价偏离绝部分消费者承受力
2120160米房源供应相消费力明显剩市场风险
3160米房源市场目标客源面窄化速度非常慢
4（★★★★★）120米房源供应短缺化速度快市场需求强劲市场空隙明显
三精装修酒店式公寓市场分析
1现案情况（表）
案名
建筑面积（m2）
规划户数（套）
面积范围（m2）
力总价（万元）
苏州凯悦
23万
360
4090
20
时代晶华
34万
250
4272
2540
玄妙广场
约12万
170
4060
2436
狮山丽晶
约17万
420
2942
19
石路中心广场
约11万
236
3270
30
合计
97
1436
2潜竞争性案（表二）
邑
46万
760
4070
未开盘
市E站
28万
500
3555
23（未开盘）
合计
74万
1260
3市场分析
苏州精装修公寓房2002年8月苏州凯悦开盘现已历年时间精装修酒店式公寓房市场供应量360套增加1400套中1000套年开盘然说时代晶华狮山丽晶销售状况目前正销售石路中心广场精装修酒店式公寓房化速度般然产品身定缺陷精装修酒店式公寓消费市场日见饱定关系作非成熟市场苏州精装修酒店式公寓客源投资者部分消费者目标租赁市场目前苏州高档物业租赁市场没形成投资客源选择投资时必然会更加谨慎
面目前巨市场供应量时案面着两潜竞争性案挑战
市E站位干路阊胥路口苏州富达置业发展限公司开发规划户数500户市场定位户型精装修酒店式公寓面积3555间该案年8月份推出目标定价5000元方米
邑位阊胥路介干路三香路间建瑞房产限公司开发规划户数达760户面积范围4070间定位精装修酒店式公寓样8月推出
两竞争案出现苏州阊胥路线形成1200套精装修酒店式公寓规模市场化肯定会相困难投资风险必然加
4结
认基饱精装修酒店式公寓市场量潜供应量会苏州精装修酒店式公寓市场竞争空前激烈市场化力进步减弱案建议设计精装修酒店式公寓样产品
第五章市场存问题点机会点
苏州房产市场2002年进入快速增长期发展势头迅猛房产市场缺乏调节功市场监部门效理房产市场发展程中出现问题项目开发市场定位程中发现问题抓住机会项目获济效益项目分析程中市场问题点机会点握犹重
目前苏州房产市场存问题：
1．住房供应存结构性合理
年苏州市民购房面积逐年加开发商热衷建造套90方米房70方米房源偏少观房产开发企业受利益驱销售目标锁定高收入者身开发项目味追求全面积越越设施越越奢华开发结构越越远离普通百姓需造成身边高价房屋层出穷普通众需济房鲜开发套型住房源越越少
2商品房开发结构合理
苏州中低档住宅开发足居民购买力够承受普通住宅相见缺建墅公寓价位4000元方米中高档住宅风起云涌扩张势满足普通居民购房需求房产市场健康发展忽视素前较高房价限制普通居民购房愿抑非正常素导致高房价应该社会责
3．量带投资性质购房者出现利市场健康发展
银行存款低利率愿意余资金储蓄形式保房产市场异常火暴天纷纷利闲散资金投资房产希获较高利润部分炒作房产市场泡沫化方发展严重影响市场健康序发展
4．开发商风现象严重产品质化程度高
高层住宅卖纷纷开发高层精装修酒店式公寓销售火暴全面推出酒店式公寓种现象频繁出现会导致市场产品严重质化市场竞争处层次终结果必然方面存量市场空隙方面造成繁荣假象市场供应需求符市场结构失衡
问题存时市场机会存：
1．苏州房产市场总体发展形势良
苏州房产市场然存问题着苏州整体济进步发展苏州房产市场必更发展良发展前景然足吸引房产开发企业
2套型住宅市场存较空隙
众开发商目标市场定位高收入群针中低收入群住房市场效供明显足时正部分消费者市场体套型产品开发会吸引量客源户型产品面积总价低吸引中低收入群必然会收良效果
第六章华亭厦项目SWOT分析
1．优势点分析
l 周边路网发达路公交车辆交通便利
l 周边银行学校医院型超市等机构配套设施完备
l 该区域传统居住区拥成熟居住环境
l 案北侧会景观绿化广场居民提供休闲场
l 产品现弹性空间分隔
2．劣势点分析
l 产品身分割部分套型采光通风足
l 紧邻两条交通干道噪声较
l 外墙立面陈旧改善
l 公摊面积房率低
l 土权年限较短
3．机会点分析
l 案面苏州城市规划展览馆建设带动周边商业发展
l 三香路劳动路改造利周边环境改善
l 果案定位套型公寓市场承受力较强
l 市区工厂外迁必然会区域环境带极改善
4．威胁点分析
l 酒店式公寓量开发分流部分目标客源
l 部分开发商已认识套型住宅市场空隙未竞争会更加激烈
第七章 项目定位产品规划建议
产品定位
A办公房子市场：
l 苏州市制造型企业写字楼入住企业行业分布物流贸易咨询商务等商业流通类企业较少苏州发展写字楼发展前景容乐观
l 区域房产讲金阊区规划着重发展仓储物流预计兴建仓库物流中心房价会升该区升值潜力
l 苏州写字楼市场供应量华亭厦周边尚众空置写字楼万盛厦金洲厦规模较
述见：案定位写字楼面较市场风险
B住宅房子市场：
l 住宅市场总体运行良产品结构存较合理性
l 套型市场供应量需求量趋萎缩销售速度明显减速
l 酒店式公寓前期市场火爆引起众开发商风现象严重着购房者行越趋理性现销售楼盘化力明显减弱
l 观市场目前针白领工薪阶层套型公寓极少部分市场存巨发展空间
a酒店式公寓：
l 酒店式公寓市场基饱
l 量潜供应量会苏州酒店式公寓市场竞争空前激烈市场化力进步减弱
l 酒店式公寓市场风现象严重存较确定素
l 说酒店式公寓种渡产品市场容量限
见：案宜定位酒店式公寓
b套型公寓：
l 质楼盘众竞争激烈
l 市场面130140㎡房型销售状况般150㎡房型销售压力明显增
l 案建筑单体独栋没栋围合式社区竞争力
见：案定位套型公寓优势考验
c套型公寓：
l 众开发商偏开发精装修酒店式公寓套型住宅
套型住宅市场存明显空隙市场前景乐观
通述细分市场研究出结：案定位套型公寓
具体产品定位：
※ 带精装修销售装修方式提供菜单式装修方案
二市场定位：
碧玉蓝天——空间限生活限
——情感生活甜蜜套房
三目标客户群定位：
1目标群：白领工薪阶层
部分群体着总价承受力相较低年龄结构2535岁中等收入特征
2次目标群：拆迁户旧城区改善居住环境群体
年市区拆迁力度较加老住宅区改善居住环境需求部分群体成案力客源
3群体：投资群
中投资客台湾海浙江等外投资者购买出租炒作已成房产市场重组成部分
80㎡二居室力产品
100—105㎡三居室辅助产品
60㎡居室次辅助产品（原规划）
四产品规划改造建议：
1硬体建议：
（1）外墙：建议外墙进行改造具现代风格淡雅色调
（2）堂门厅：堂进行精装修面采理石墙面采60*60CM高级贴面砖顶部作吊顶处理
（3）楼梯间：面采瓷砖铺面墙面采环保涂料
（4）公走道：镜面质砖坪水泥漆墙面吊顶
（5）门窗：采高级塑钢窗彩铝双层中空玻璃
（6）电梯厅堂：镜面质砖坪水泥漆墙面吊顶
2楼宇智化建议：
（1）区周界采红外线防越报警系统
（2）楼宇视讲系统
（3）楼宇智监控系统
（4）物业理智化系统
（5）家庭部防盗报警系统
（6）家庭部设置烟感报警系统煤气泄露报警系统
3物业理建议：
（1）建筑物维修养护
（2）建筑设备理维修
（3）安全理
A保安24时值班巡逻
B厦部电梯走廊外部楼顶停车场均安装闭路监控系统保证厦角落24时保安控制中
4清洁理服务
A公场设备清洁维护包括楼梯走廊通道电梯间等
B垃圾清运
5绿化服务
6智化理服务
A智远程抄表包括水电气等
B设厦独立电视频道时发布相关信息：电力维修通知社区活动物业通讯等
7家务服务
A钟点保姆服务
B衣物代送洗服务
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