成富力房屋置换限公司
企业理咨询报告
MLS科技（中国）公司
2001年12月
前言 4
1 项目概述 4
1．1项目容 4
1．2项目实施目方法程 4
1．2．1实施目 4
1．2．2实施方法 5
1．2．3调研程 5
1．3报告综述 5
1．3．1宗旨 5
1．3．2原 6
1．3．3方法 6
1．3．4容摘 6
1．3．5点说明 6
2 企业概述 6
2．1富房置换创立发展 6
2．1．1公司创立 7
2．1．2公司发展 7
2．2企业现状评价 7
2．2．1．综述 7
2．2．2理体制 8
2．2．3组织结构 8
2．2．4业务品种流程理 11
2．2．5力资源理 15
2．2．6财务理监督 16
2．2．7企业文化建设企业营销策划 16
2．2．8营理综合评价 17
3．企业发展战略设计 17
3．1房产中介市场发展 17
3．1．1房产特性市场特征 17
3．1．2房产中介特征 18
3．1．3国房产中介行业发展现状发展趋势 19
3．2成市房产市场发展状况 20
3．2．1然特点 20
3．2．2文特征 20
3．2．3成房产中介市场概述 20
3．3企业发展战略目标制定 20
3．3．1战略目标制定原 20
3．3．2企业发展长期战略目标： 21
3．3．3企业发展阶段性战略目标： 21
3．4企业发展战略实施 22
3．4．1战略实施原 22
3．4．2战略实施步骤 22
3．5企业发展战略容 22
3．5．1业务拓展战略 22
3．5．2组织结构模式设计 26
3．5．3战略 28
3．5．4营销战略 32
3．5．5资运营战略 35
4．企业部理建设 35
4．1适宜业务领域营模式建立 35
4．1．1机构营销模式 35
4．1．2店铺式营模式 36
4．2组织结构优化 37
4．3业务流程优化设计 39
4．3．1业务流程优化设计出发点 39
4．3．2业务流程优化 41
4．3．3业务理 43
4．4部理制度完善 44
4．4．1职务说明书 44
4．4．2力资源理制度 45
4．4．3考核奖惩制度 45
4．4．4业务理制度 46
4．4．5财务理制度 46
4．4．6行政办公理 46
4．4信息系统应 47
4．5考核监督机制 47
4．6激励机制 48
4．7财务理资金监 48
4．8企业文化外宣传 49
4．9市场研究企业发展研究 50
前言
着房产市场化进程加快国房产中介企业已规模作坊式体运营模式规模化品牌化型现代企业方发展发达区出现拥百家分店巨型房产中介企业国外牌房产纪公司开始纷纷抢滩中国市场作成市型房产中介龙头企业成富力房屋置换限公司（简称富房置换）面巨市场发展潜力激烈竞争态势抓住机遇应挑战？解决企业身迅速发展程出现问题？
MLS网络科技（中国）公司深入调查研究市场企业状况基础结合身积累量国际国房产纪企业发展研究验富房置换营状况作诊断富房置换企业理提出整套发展建设方案基础富房置换量身定作套具较强开放性扩展性企业信息理系统企业利发展全国性扩展提供基工具保障
1 项目概述
1．1项目容
项目包含容
1． 企业营理状况调查
2． 企业信息化需求调研
3． 企业营理状态分析
4． 企业理咨询信息化解决方案
5． 企业信息化系统建设
1．2项目实施目方法程
1．2．1实施目
分析富房置换营状况存问题根市场发展求行业验提出效发展策略实施办法企业实现信息化理提供稳定基础企业利实现信息化理提供保障加深合作双方彼间解增强企业间联系合作优势互补企业发展提供效帮助
1．2．2实施方法
项目整体实施采调研――分析――总结――实践――修改――正式运行实施思路企业调研采访谈法观察法较法类法分析程利综合分析法较分析法图表分析法等调研情况进行综合分析终形成理咨询报告信息化需求报告
富房置换企业信息化程提交根企业调整情况进行分步实施
1．2．3调研程
MLS科技（中国）公司富房项目组2001年11月6日11月13日成富丽房屋置换公司进行周时间走访调研富房总部职部门理包括营二部宗业务二部客户服务中心财务部发展研究部总理办公室房屋银行部加盟店理等十部门权证中心信贷科房源科等三二级业务理部门等公司中高层理者进行全面深入接触座谈走访三直营分店加盟店具体解分店营情况存细节问题周访谈富房置换特派协调员陈斌全体富房理成员力配合组成员利完成调研工作搜集量企业营理资料信息解企业业务流程基运营企业发展等问题富房置换高层理者达成识
1．3报告综述
1．3．1宗旨
报告旨理清企业营状况分析企业运营理机制企业制定适宜发展战略企业理提供建设性意见企业够快解决目前营中存问题走畅规模化发展道路
1．3．2原
报告着尊重现实严谨规范科学发展原理学基原理房产专业特性企业部调整改善治理结构提供方性建议操作模型仅供企业理层参考
企业理模式设计报告紧密结合方市场状况国市场发展趋势紧密结合企业实际情况理体系具操作性前瞻性完善性
1．3．3方法
报告说明列举图表等方法进行阐述
1．3．4容摘
报告正文分四部分第部分项目简说明第二部分企业营理状况进行概括描述评价提出目前企业营理中存问题第三部分战略角度企业发展提出建议设计企业发展战略模型第四部分战术角度企业营理方面提出具体建议设计企业阶段性理模式
1．3．5点说明
报告仅企业理提出战略指导性思想阐明企业理提升方法提供相现状改进原涉企业具体营员素质鉴定事安排建议等具体问题
二报告涉企业股构成分析设计企业投融资策略方面进行方性评述建议
三法解企业财务报表报告财务方面进行定性阐述法进行定量分析
2 企业概述
2．1富房置换创立发展
2．1．1公司创立
成富力房屋置换限公司原富力产业股份限公司属营部门1999年底开始开展二手房买卖房屋租赁等房产中介业务着业务量断增加市场形势发展2000年正式注册富力房屋置换限公司营容包括房屋租赁二手房买卖整盘包装策划代理等
2．1．2公司发展
富房置换成立短短年时间里仅家店公司发展成拥十四家直营门店四家加盟店业务涉二手房交易租赁商品房代理宗业务营品种门店区性中型房产中介企业目前企业拥员工 名中理员 名纪 名年营业额 万元位居成市场中介企业前列
业务迅猛发展市场占率提高然企业带较声誉效益发展快企业营理中存问题迅速暴露出着分店数量增加愈加明显表现：身信息化程度低信息系统建设滞企业信息处理传递理等方面满足业务需严重制约企业发展企业发展时间短发展速度快企业理层业务验理验准备够充分企业理没整体思路理制度建设极完善企业理者成救火者穷应付日常理问题法拔信息畅细节理企业市场反应速度减慢工作效率降低机构重复设置企业耗增加员工间部门间矛盾增加企业部理企业信息化建设程度严重制约着企业身发展
2．2企业现状评价
2．2．1．综述
富房置换富力产业股份限公司部门发展独立运营限责制企业然成立时间较短企业建立初应现代企业理制度理念企业法治理结构安排较科学合理企业理起点较高理体制先进企业文化建设理队伍年青化程度高企业前期发展较畅
富房置换发展程中逐步探索适合企业身特点方市场特点营道路初步建立起整套业务理流程企业理组织架构建立相应业务行政理制度根市场发展作出次调整目前富房置换实行总理负责制两位副总理分部门协助总理完成企业全面理工作设营部营二部宗业务部宗业务二部房屋银行建设部加盟店建设部客户服务中心发展研究部网络部财务部总理办公室等十职部门分店采取两层理分部门指导理方式分理机制组织架构员理激励机制财务理等方面分进行企业营理作出整理评价
2．2．2理体制
理体制里指企业制度安排基企业权决策权营权监督权表现形式企业组织机构建设根出发点决定企业理模式发展前途关键点
目前富房置换实行董事会领导总理负责制总理负责公司全面理日常决策重决策总理提议董事会执行日常执行两位副总协总理完成营层决策基采民集中形式理层讨形成决议
次调研涉富房置换股结构股东构成法法治理结构进行更深入解分析解情况目前理体制基适应企业创立期发展初期情况长远发展方符合现代企业理求非科学非规范决策体系薄弱监督体系狭隘分配机制终成企业发展严重障碍
2．2．3组织结构
企业组织结构企业全体员工实现企业目标进行分工协作职务范围责权力方面形成结构体系表现形式说企业部门设置相互间理层级关系联系
2．2．3．1组织机构
富房置换目前组织结构图：
总理
副总理
副总理
总理办公室
财务部
宗业务部
房屋银行部
营二部
营部
加盟店建设
宗业务二部
客户服务中心
网络部
发展研究部
律师公证
房源科
信贷科
权证中心
连琐店
连琐店
中心市场建设
2．2．3．2部门职：
总理：负责企业全面理发展计划企业级拓展时直接领导宗业务部财务办公室三部门
副总理：两名副总理分负责八职部门时形成十七家分店理指导监督中吴总负责常规业务理孙总负责新业务品种开发业务拓展售服务等
营部：十四家直营分店常规业务理
营二部：设权证中心房源科信贷科三二级理部门分负责房源理权证办理揭手续办理业务相关事务性工作时分店中设置理员职位直接房源科部门理领导实现分店房源统理监督
加盟店建设：负责四家加盟店常规业务理加盟店拓展
房屋银行部：负责理全部分店中开展房屋银行业务目前工作容集中售统计宣传方面
发展研究部：企业策划房产项目策划市场研究营销策划等外负责业务统计合理
宗业务部：负责投资顾问宗业务手续代办等实施难度较专业性求较高业务
宗业务二部：负责宗业务开拓项目策划营销策划案盘销售代理等宗业务拓展执行
客户服务中心：刚刚成立负责员工培训服务质量检查等工作
总理办公室：负责行政办公事务员招聘企业文化建设企业资产理等工作
财务部：全面负责企业业务结算企业部财务理工作
2．2．3．3评价
组织结构图部门职描述中难出目前公司组织结构基属直线职制形式种组织结构形式定程度减轻级负担发挥部分权力制衡作种结构形式问题妨碍组织必集中领导统指挥容易形成头理造成定程度理混乱业务部门指导政出门理部门间存较耗营部营二部加盟店建设房屋银行工作性质致相理象基相理制度难推行业务执行困难重重
种组织结构设计初显然加强基层店控制减少理层次实施结果实际弱化分店业务理总体协调降低规模优势发挥
里根调查实际执行情况画出：
总理
副总理
副总理
总理办公室
财务部
宗业务部
房屋银行部
营二部
营部
加盟店建设
宗业务二部
客户服务中心
网络部
发展研究部
律师公证
房源科
信贷科
权证中心
连琐店
连琐店
2．2．4业务品种流程理
目前富房置换营业务包括：房产租赁二手房买卖宗业务代理
2．2．4．1业务品种
租赁业务中常规租赁业务外开展房屋银行业务二手房买卖中般代理权证代办包销（差价房）等业务容宗业务尾盘烂尾楼业整盘包装代销外宗业务涉部分土开发项目投资转策划代理执行等
2．2．4．2业务流程
里日常业务（包括宗业务）目前执行业务流程流程图形式表示：
2．2．4．2．1租赁业务
租赁业务（包括般租赁房屋银行）流程图
分店
银行开户
房屋租金划款授权书
定期支付房租
收款
定期交纳房租
银行开户
存房合
交接钥匙
房屋租赁合
房屋租赁合
出租授权委托确认书
承租委托书确认书
房记录
分店业务员
出租授权委托书
承租委托书
分店
理员
业
房源登记
物业需求
客户
房源信息传营二部房源科整理步
总部
房源科
房屋银行部定期应付应收情况报财务部执行
确认书合交发展研究部房屋银行财务部登记房源科撤单
发展研究部
房屋银行部
房源科
财务部
房屋银行部
财务部
租赁业务房产中介业务中产生早交易程清晰简单业务品种项业务日常理中关键解决问题三：企业资源独占性二防止客户私交易三业务员行理
受方市场状况企业发展时间较短影响富房目前未租赁业务作营重点营占整体营额例较低相理力度较弱
开展常规租赁业务基础富房积极引进房屋银行营模式企业营进行积极创新目前项业务开展够利源方面制约：
第市场成熟度高客户群体项业务认知度较低
第二企业营理验足业务员缺乏相关培训阻碍业务广泛拓展
第三分层次市场存供需衡供求情况业务生存空间较
第四信息源渠道畅信息部交流传递受严重制约法发挥规模效应
房屋银行业务理方面验足信息理瓶颈已造成理程序复杂表单冗长理员工作效率低财务监缺乏力度极影响相关员情绪业务拓展
2．2．4．2．2买卖业务
二手房买卖业务流程图
尾款支付
银行放款
银行放款
银行贷款承诺
权证办理
物业交割
尾款支付
财务审核
银行揭手续办理
揭
银行揭合
付款
次性付款
正式购买合
房屋购买委托确认书
定金
房屋出售授权委托确认书
房屋预定协议
房
房
房屋出售委托书
实勘
分店业务员
房屋购买委托书
分店理员
房源登记
物业需求
买方
卖方
房源信息传房源科进行录入步
财务部合执行情况手续办理情况进行财务结算
信贷科负责签定揭合办理相关手续权证中心负责办理户手续财务部作相应处理
确认书合交发展研究部财务部登记统计通知房源科撤单
房源科
房源科
发展研究部
财务部
信贷科
权证中心
财务部
财务部
二手房买卖交易国开始时间长国商品房市场起步较晚目前二手房交易涉较复杂产权关系问题目前二手房交易业务理重点业务员业务技培训企业政府相关理部门银行间关系理
新生交易品种存着较法规理空白较市场需求空间项业务已成型中介企业营重点交易程中产生量资金流相关代办业务产生附加价值已成中介企业营业收入重源
企业二手房买卖业务理难点企业营者交易程中细节问题甚解难制定效业务监制度容易产生飞单现象外企业面着高收益率非正常业务操作产生财务风险法律风险
富房置换项业务理方面投入较精力制定相严密业务流程设置相业务分散执行权力制衡理机构配合相应报酬体系定程度防止飞单产生企业收益提高
目前存问题：方面总部集中分店进行直接业务理理员财务员常面量事务性工作理力度实际削弱整体办事效率降低方面权证揭办理程财务理等业务关键点理够严密二手房合执行理方面存着较明显漏洞企业整体效益难程度保证尤现金流控制缺乏深度研究挖掘企业丧失量开源增效机会
2．2．4．2．3宗业务：
企业历史渊源背景关系富房宗业务方面开展较力宗业务部接项目效策划包装充分利企业部资源外部渠道推销出企业长远发展宗业务始终企业高利润增长区应积极利企业方资源开拓项业务目前宗业务方面存问题机构重复设置匮乏
部分业务涉较企业高级机密里作评
2．2．5力资源理
企业营中重宝贵资源房产中介业务终纪完成房产中介企业理核心问题纪理力资源理包括员招聘培训激励考核等方面制度安排渗透企业方面贯穿企业整营程
富房置换目前未设立专门力资源理部门员招聘日常考勤员档案理工作总理办公室负责员培训客户服务中心负责公司目前没建立完整考核激励制度零散业务紧密结合理规定代显然富房力资源理存较缺陷
2．2．6财务理监督
次调研财务部门解仅限财务部门业务部门衔接财务业务方面求理里财务理中涉业务理部分进行评述涉企业财务运营状况分析资构成分析
目前富房财务部分店发生财务事项进行直接理业务需目前分店收款权财务部门分店银行开立存折分店存入取出部分中介公司创立初种常规作法
目前财务理面问题信息传递畅造成财务业务严重脱节财务监法实现外财务员面日常量业务核算统计工作
2．2．7企业文化建设企业营销策划
企业文化建设富房营特色统企业形象设计已体现企业方面包括统色彩统标识统店面布置统业务语统公文形式等等企业领导层企业文化建设极重视规范化企业文化倡导企业文化建设力保障面日益成熟房产市场企业文化建设疑企业品牌推广重手段
应该企业文化建设非体现VI方面形象统企业文化表现方面真正企业文化渗透企业理毛孔中企业品质企业作风综合体现深入心形成惯企业文化企业成员传播角落会企业发展程变更加畅然
深层次企业文化建设长期程需精心设计逐步导入
企业文化建设力推动企业营销程目前富房缺乏市场整体营销概念实施策略没正式开展企业营销程真正市场营销行应建立企业市场情况准确握科学分析基础企业信息系统建立项工作应该够更加利开展
2．2．8营理综合评价
总体说富房置换营理存问题：
企业发展思路脉络够清晰业务重点够明确企业理缺乏条理性企业扩张没细致市场分析缺乏科学性计划性定程度影响营收益
二企业部理制度业务理制度够健全调整频繁企业营状况十分稳定受员素质约束较
三企业组织结构设计够合理企业办事效率高增加部矛盾理成
四薪酬体系复杂表面严密实际执行较困难定程度影响部分员工工作积极性
五机制尚建立引进培养考核流动带较意性企业长期发展影响较
六 乏完整企业岗位责制度考核监督缺乏明确
七业务流程安排理够严密缺乏高效信息理系统传递通道资源利率较低
八市场营销没整体思路企业宣传力度较弱难形成品牌较应
3．企业发展战略设计
3．1房产中介市场发展
3．1．1房产特性市场特征
房产房产产统称房屋土相应权属通称房产商品交易实物货币物质交换外时伴着权属转移
固定性差异性耐久性保值性房产独具特性房产产品涉然科学社会科学诸领域学科产品身复杂性生产销售程体现出周期长流程繁杂费高特点房产交易中房产商品具权权分离特征通常房产市场分三级市场土权交易象级市场房产开发营核心二级市场房产二次转出租核心三级市场
房产市场狭义广义两层面理解：狭义房产市场指房产产品市场广义房产市场指房产生产程中交换关系总仅包括房产产品市场包括房产生产程中涉土资金劳动力信息技术等素市场单商品市场营种商品市场体系房产产品身外涉生产资料市场消费资料市场金融市场劳动力市场等
劳动力市场
生产资料市场
房产市场
中介市场
二三级市场
中介市场
金融市场
消费资料市场
3．1．2房产中介特征
房产中介实质应称房产市场中介房产市场运作介质体系系列中介介引等活动集合系统
狭义房产中介单指房产纪行房产交易程中事居间纪代理等偿服务活动广义房产中介指房产咨询房产价格评估房产纪等活动总称国城市房产理法规定：房产中介服务机构应包括房产咨询机构房产价格评估机构房产纪机构等
广义房产市场分析出房产交易相关事务房产公证房产融资服务房产担保房产保险房产信托房产纠纷仲裁等活动属专职机构般财务公司典行拍卖行担保公司公证处保险公司律师融会资产评估事务等
房产中介作种专门行业身行活动机构运作等方面表现出明显行业特性
营象信息性房产中介企业运作象资信息者固化信息专业知识等信息房产企业生存根正房产交易程涉量信息传递专业知识传递房产中介行蓬勃发展久衰
二服务企业行核心容房产中介企业商品服务服务质量企业竞争力重衡量标准信息工具断开发新服务品种房产中介企业进行企业创新核心容
三目报酬性房产中介服务价值营利目服务
四范围广延性中介服务身作种居间活动具广泛适应性房产交易特性房产中介企业具广泛生存空间
五活动非连续性房产中介活动针某项交易发生项目结束意味着次中介活动终结中介企业必须面断开拓市场问题
3．1．3国房产中介行业发展现状发展趋势
作房产商品流通程重环节着国市场济断发展国房产中介企业促进房产市场发展提高专业水加速流通程起着越越重作
国房产中介企业发展二十世纪八十年代期现已初认规模企业行占位模式逐步发展规范市场运作品牌效应规模效应企业生存根市场竞争时代
现房产市场片景气房价节节攀升市场需求旺盛房产中介企业带巨发展空间时房产企业营理提出更高求表现方面：
第新技术新观念断涌现求房产中介企业开辟全方位信息渠道信息全面快速握时进行信息处理市场形势作出快速反应引领时尚握商机
第二消费者素质断提高消费心理越越成熟加信息通道较已改变中介服务质量求越越高已仅仅满足信息提供求更专业化服务增值服务原始中介服务手段法奏效某规模钻法律空子生中介公司已生存空间资金品牌背景支持新型中介企业开始迅速占领市场
第三市场规模扩求中介企业断扩规模增加门店数量保持市场占率公司规模扩原始理手段信息传递方式间存着严重突理模式信息技术应成制约企业扩规模重素
第四房产中介目前营方式企业发展分赖销售员力员流动常会造成客户流失工作性质决定部分业员素质高状况影响企业消费者心中形象规范理销售程监督销售员行成企业重工作容
第五房产二级市场持续升温三级市场国家相关政策法规够健全政府相关部门理手段落严重影响市场供量二手房市场直处蓄势发状态巨市场潜力见着国家房改制度进步贯彻执行中介企业必面巨商机种情况房产中介企业面着行业调整重新洗牌形势谁潮前作充分准备谁成新轮市场竞争赢家占领市场实行连琐营市场垄断成阶段中介企业竞争形式
3．2成市房产市场发展状况
3．2．1然特点
3．2．2文特征
3．2．3成房产中介市场概述
3．3企业发展战略目标制定
企业发展战略全局角度发展观点企业未进行全面规划具全局性长远性搞性纲领性等特征企业发展战略目标制定企业长期稳定发展起点根保证
3．3．1战略目标制定原
企业发展战略目标制定应该遵循原：
实际出发原企业制定战略目标应该首先身竞争优劣势清晰解握时透彻分析企业处宏观济环境微观市场环境
二系统性原战略目标应该站企业全面发展角度企业理中涉方面进行系统规划伴着企业整发展程企业理模式断改进企业理身完整系统牵发动全身制定战略目标时候考虑业务模式改进时必须考虑相适应理制度力安排整系统协调发展
三阶段性原企业发展战略应该分阶段进行应该长远目标期目标协调统市场发展程度企业成熟度相应战略应该阶段性战略应该具阶段适应性定程度前瞻性企业适宜目标驱动稳步提升
四开放性原企业发展战略目标应该充分适应环境变化具较强扩展性应根实际情况进行时修正
3．3．2企业发展长期战略目标：
企业应发展成国际型元化营跨国企业集团作企业发展终目标房产企业例外
富房置换作房产中介业务营业务容房产纪公司应发展成国际知名品牌房产纪公司作企业发展长期目标
提企业差异性服务特色营总体发展战略差异性非指业务范围品种差异带企业身文化特色增值性服务容竞争手法效仿实现性化服务创新核心思想设计企业阶段侧面阶段性战略专项战略
3．3．3企业发展阶段性战略目标：
企业长远目标企业发展高理想企业实现理想目标必须制定现实行阶段性发展目标根企业发展战略目标制定原房产市场分析里企业设计阶段性发展战略：
巩固方市场逐步提高方市场占率力争达方性垄断营
二巩固强势业务逐步拓展相关业务领域力发展高利润率区业务
三逐步进行企业元化发展业务领域扩贸易文化金融等领域
里企业阶段性发展战略进行定性描述富房根身情况进行进步定量目标设计战略目标量化设计利企业身发展作出清晰科学评价改进
3．4企业发展战略实施
企业发展战略目标象幅设计蓝图张图纸真正变成摩天厦需砖瓦累积需企业根阶段战略目标制定相应分策略采取效行动措施项策略贯彻
3．4．1战略实施原
企业发展战略实施应遵循：先整体局部先计划行动先制度推广贯彻坚决时检验时调整原
3．4．2战略实施步骤
分析战略素－制定战略目标－明确战略重点－分解战略环节－设计战略程－完善基理体系－选聘合适－计划执行－行动检验－信息反馈
3．5企业发展战略容
企业发展战略包括：业务拓展战略部组织结构模式设计战略市场战略资运营战略等
3．5．1业务拓展战略
企业业务拓展战略企业发展战略规划起点企业必须根市场情况作出正确市场定位发现企业竞争优势盈利点业务创新企业生存发展基础没市场前景企业战略空谈时业务战略需相应方面战略作保障真正实现
面已房产市场房产中介市场特性进行分析根差异性服务总体战略目标富房业务拓展战略设计：
全程核心力营销模式房产交易涉整程企业身组成部分充分结合组成部分全部培育成企业独特核心竞争力营销服务时营销企业核心力卖服务卖企业
3．5．1．1．业务拓展战略设计思路
面盒状图产生房产中介业务点列出：
政府事务
金融事务
法律事务
家居品
材料设备
建筑装修
建筑施工
建筑设计
相关
部门
房产
产品
商业物业
消费者
开发商
办公物业
业
居住物业
二次转
房产租赁
商品房销售
建筑施工
土交易
交易
体
流通
程
注：1业里指产房产者
2房产产品中列出流动性较强交易较三种类型应包括：工业物业行政物业文化物业等类型
图示中介业务作种居间业务发生盒状线节点会产生资产评估项目投资策划营销策划代理销售权证代办置业担保…直贸易代理文化传播等业务领域领域中产品象客户群体产生企业定位层次专门办公物业服务象居住物业服务象档次服务容
中介企业两基生存基础：掌握量信息资源专业性中介企业覆盖全部业务领域企业必须根身情况确定相较擅长专业营领域核心外逐渐拓展
3．5．1．2．业务拓展战略容
根富房置换实际情况里设计阶段性业务拓展模式：
第阶段：现业务领域巩固新业务品种挖掘
富房目前涉业务领域集中普通居住物业租赁买卖代理阶段企业需前营业务流程设计更加严密科学具较强适应市场变化力开放性特点建立建全相关业务理制度具较强移植性便企业规模化发展提高市场占率
原业务独立稳运行首先考虑该业务领域业务品种创新业务深发展
阶段需特注意两问题：
租售业务衡发展问题问题型企业发展程中没良解决企业长远发展两项业务容应该紧密关联租赁代理中介业务中稳业务容企业带长期稳定收入会着企业存发展断增长租赁市场状况买卖交易晴雨表房产市场发展趋势预测基判断买卖交易中介业务中容易获高利润业务交易稳定性较差风险性较高
二业务层面策略问题层面中介业务客户群体交易象间存较差异性企业运营理方式求高档物业包括高档公寓墅写字楼等业员专业性素质求较高求较高服务质量中低档物业更强调公司实力服务实性
阶段企业目标应该市场拓展稳固企业应分店数量量增加
第二阶段新业务领域开发
常规业务步入正常发展轨道企业应逐步拓展新业务领域更涉猎商品房项目代理投资项目策划整盘代租代售甚考虑涉足物业理领域文化传播领域
阶段需企业领导者积极拓展社会关系具足够商业眼光够捕捉切商业机会
阶段需注意问题企业储备资金储备问题业务领域拓展需量具专业素质商业计划付诸现实非专业业务领域开拓初期需足够资金支持市场导入程
第三阶段企业异市场拓展
阶段企业部理规范化前提异拓展前必须明确市场目标清晰理模式时深厚企业文化积累作盾异市场理企业身理模式移植程果身理模式够先进理制度够健全强行进入异市场供血足早衰
外异市场拓展必须建立深入市场调查基础没数支持市场定位象没航船会企业面较营风险极易造成前期投入进退两难境
第四阶段企业资运作
资运作作企业发展种手段应企业发展阶段资运作企业级运作企业身发展程度操作求相较高企业领导者没充分准备前项运作法真正进行早进行资运作处幼年期企业说会剂猛药事愿违
资运作成熟企业迅速扩张企业集团化国际化发展必路阶段需企业领导者具超前营意识宽广胸怀够舍利成事
3．5．1．3业务拓展战略实施计划制定执行
业务拓展战略容确定企业应根身实际情况制定相应战略实施计划般业务拓展战略实施计划包括部分容：
实施目标业务拓展战备容进行分解量化明确行动目
二务容标准罗列实现阶段行动目标需完成具体工作容完成标准
三实施步骤分析务间关系理清实施方法步骤作条紊
四实施条件资源配备考虑实施计划阶段出现问题相应防范措施时理清计划实施需资源准备包括员资金市场等方面协调准备
五计划执行检验战略实施计划中应列明相应组织机构理监督办法检查周期标准计划较贯彻执行会陷教条
计划贯彻执行需企业建立套效保障体系企业领导者应成计划执行负责战略意图够灌输应开辟方便信息传递反馈通道便计划执行情况时检查异常情况时发现
3．5．2组织结构模式设计
企业部组织结构模式设计企业发展战略重组成部分企业建立初始必须解决问题然行业运作模式理思想相基权力安排力安排组织结构模式基形式
里发展阶段企业组织结构模式优缺点列出
3．5．2．1．直线制
早出现企业组织结构形式产品导完成工作务目标种组织结构种形式特点权力集中责分明命令统控制严密缺点层次较灵活性较差整体运作效率较低仅适企业组织外部环境没更交流劳动密集型企业般企业初创时期业务品种发展单情况较适目前更应企业部理单元日常理中
3．5．2．2．直线职制
直线制基础设立职参谋机构职机构权业务范围级单位达命令指示优点定程度提高企业运作效率种结构形式存明显缺点头指挥实行种组织结构关键职部门职责权限明确划分目前数中型企业应种组织结构
3．5．2．3．事业部制
总公司领导设立事业部事业部独立初级产品市场实行独立核算营原集中决策分散营公司具定规模事行业时考虑实行事业部制优点组织高层摆脱具体日常理事务提高理灵活性适应性缺点机构重复员臃肿独立营政重视局部利益忽视整体利益
实行种组织模式应注意问题量避免位义机构重叠
3．5．2．4．知阵制
称规划－目标结构职划分部门产品（项目服务等）划分部门结合起员工原职部门保持组织业务联系参加产品项目组工作项目组设负责组织高直接领导优点：加强职部门横联系具较机动性适应性实现集权分权优化结合利发挥专业员潜力利类培养缺点：横双重领导极易产生意见分歧造成工作扯皮理矛盾时组织关系较复杂项目负责求较高种组织具时性特点种模式适合企业业务试探性拓展阶段规模项目实施
3．5．2．5．网络结构
着市场技术进步发展企业生产营中知识含量逐渐加企业技术权力逐渐第线基层转移样企业逐渐演变作业点作决策单元现代电子技术催化种演变趋势更加明显形成电子计算机联接作业点终端网络组织结构
网络组织结构前提进行环境适应性战略充分理解特征战略资源决定企业发展方核心稀缺资源决定企业组织结构形式信息化特征知识济时代网络结构企业必须面种组织结构战略选择
网络组织结构强调协调职位权威逐渐渡知识权威序列活动逐渐渡步活动交流逐渐渡横交流团队成员严格等级制度中信服渡信诚实理边界精确严格渡模糊柔软网络组织结构强调建立学型组织强调团队协作知识力虚拟务
3．5．2．6．虚拟客户式网络组织结构模式
虚拟客户式网络组织结构模式：企业部部门视方客户样部门间服务客户方式服务方部门间职关系发展成互客户式服务关系理思想重突破
六种组织结构模式企业组织结构设计基模型企业根身实际情况业务理需选择中适合种模式种模式形成组合模式目标企业信息够程度企业理者掌握快作出决策企业理者作出决策够程度执行企业理效率更高具较快市场反应力
企业组织生命周期容易老化市场环境企业身业务发展状况相匹配组织模式成企业发展催化剂企业确定业务发展方根业务发展需原组织结构模式进行相应优化调整
（插入组织结构模式示意图）
3．5．3战略
企业发展灵魂企业发展战略制定实施需相应执行吸引选拔留住正确力资发挥效应企业必须断研究课题服务核心产品房产中介企业理核心容纪理
3．5．3．1．战略基出发点
企业战略基原：尊重性换位思考利益享
尊重性企业理基前提换位思考理者设计理模式易推行理制度更易接受利益享前两项原具体体现物质性根体现
利益享单指财务分享方面含义：
财富分享：员工工资奖金股份分红获企业创造财富
二福利分享：员工办理医疗养老等保险提供免费午餐住宿补贴私车补贴通讯补贴等项福利员工获企业创造财富
三荣誉分享：企业品牌形象提升员工具荣誉感员工获企业创造形财富
四精神分享：社会需企业员工需良团队环境优良团队精神员工获极精神财富企业文化作
五知识分享：员工企业创造新知识企业运作成功验中获企业创造知识财富
六成功分享：员工企业迅速发展中分享提供发展空间机会
3．5．3．2．战略基容
3．5．3．2．1建立科学合理报酬体系
报酬包括员工基工资奖金分红福利等报酬体系企业员理基础核心设计应量理者理者更加关注工作业绩非报酬身报酬建立贡献基础
企业报酬体系应相清晰稳定复杂易变报酬体系理者理者必须时准备耗心智应付种报酬体系身确定素理者疲应付理者会慢慢失企业信心
房产中介企业报酬体系应该包含两方面容薪资标准业务提成制度
里建议企业实行单薪考评制度薪酬体系报酬职位等级标准应实现基础固定职位固定考评体系员工变动薪金变动变动薪金变动标准员工业绩考评结果职位等级提升
职位等级确定涉两方面容：职务考评等级面表格企业薪酬计算标准目然
薪酬计算标准表
职位
等级
总理
副总理
部门理
业务员
文秘
级
二级
三级
…
房产中介公司报酬体系中项容重业务提成制度（commission system）薪资标准样业务提成制度必须明确相固定利业务理连续性业务员稳定性薪资标准方实际体现种企业激励机制员工实际工作业绩紧密联系
提成计提方式般种：
定额提成：业务量计算提成涉成交额种提成办法适合难度发生较频繁业务单纯信息提供简单代办行等
二定例提成业务发生额固定例计算提成提成例变绝数额增加
三变动例提成：提成例着业务发生额度相应变化提成办法
目前数中介企业采变动例提成办法藉刺激业务增长提高成效益衡业务关系种提成方式缺点增加理成心理暗示作会业务员忽视例较低业务影响企业整体收益
企业根业务发生特点采取提成计算办法提成例制定业务难度参贡献（里参指企业身参业务程员）部门员变动改变提成制度相稳定具公性公开性协调集体协作英雄义关系发挥企业团队效应规模效应会滋养业务员怠惰心理产生吃锅饭现象
采面表格确定提成计算标准
手续代办
信息提供
租赁业务
买卖业务
定额
定额
例
例
例
例
例
例
例
非专职
专职
收入
收入
收入
收入
收入
收入
业务员
业务
业务理
业务总监
员
――
――
――
――
――
――
3．5．3．2．2资深职位制
企业理常会陷入样两难困境：够提供员工晋升位置少希晋升数导致理矛盾理承担晋升期晋升实际均衡产生耗风险常规理事走选择唯升迁路径员工业绩肯定提高薪金外采升职办法种做法会量技术升理岗位法胜工作造成力资源极浪费形成升职黑洞房产中介企业理中样矛盾更突出业务强手具备相应理力提职时反会降低员工作热情造成企业资源浪费
资深职位制度种职位升迁制度里职位单指行政职位包括专业技评定标准技术职位――专业资深职位专业资深职位设定技术专业领域职权（业务建议权业务决策否决权）利提升工作业绩
制度建立基础企业具完善岗位职责考核体系
岗位职责考核体系包括四部分容：
职务说明书职务说明书工作岗位具体描述包括岗位描述工作容行政关系员素质求等项容会企业理者轻松完成员招聘培训等工作
二岗位职责标准岗位员执行状况评价标准工作完成程度
三岗位考证标准企业定期间岗位员工工作成果程评价信息反馈办法企业员工进行考核直接制定基础职务说明书岗位职责标准建立
四利益分享标准企业奖惩标准
3．5．3．2．3激励机制
企业应该设计出整套位员工激励机制种机制固定制度框架种制度稳定性企业保持活力基条件现代企业理中普遍流行理激励方法：
－目标理（MBO）核心强调组织群体参制定具体完成够客观衡量效果目标四方面素构成：目标具体化决策参限期完成绩效反馈
－组织行矫正法（OB MOD）尊重性出发点改变组织行方式领导赞赏事认激发员工工作积极性动性
－参理（PM）属实际分享级决策权
－绩效薪金制（PBC）报酬绩效相结合
－弹性福利制（FB）指允许员工种福利方案中实际需进行选择
－双轨薪金制（TTPS）指样容工作新员工薪水远低老员工
－弹性工作制（AWS）指固定工作时间长度前提灵活选择工作具体时间方式
－职业生涯计划（JD）员工发展种动设计程
显然企业激励机制项单理制度种理思想体现企业制度综合体现
3．5．3．2．4稳定机制
企业员稳定企业稳定基础前提尤企业理员稳定企业良性发展起着关重作企业理员特中高层理员选拔机制相应利益分配体系决定着企业发展道路发展前途
企业理者应充分发挥员工性创造良企业部创业环境员工翁意识
建立相互信基础企业稳定机制积极推动企业前稳步发展
3．5．3．2．5员流动机制
员流动企业吸收新生力量保持创新活力重前提员合理流动理必手段企业创新基础
员流动机制建立企业稳定机制基础包括企业员更新员提升员调动等方面方法制度
企业应常分析员流动状况画出员流动曲线图分析企业发展稳定程度效果员流动分析利企业制定相应力资源计划实施计划员招募培养利防止企业力短缺者浪费
中高层理岗位适采关键岗位轮换制度培养理员全面素质防止关键岗位断档
3．5．4营销战略
营销企业理活跃领域企业理战场现代市场营销产品服务竞争更种文化理念竞争营销项综合性活动实施营销策略程中必须充分考虑道天法目标时机环境力方式等素综合利方面资源成功营销关键
前面提全程核心力营销概念企业营销战略核心思想
营销战略实施基础市场细分目标市场确定营销定位正谓谋定动市场细分客户需求特点进行深入分析找出市场机会点市场细分基础企业根身特点外部环境进行市场定位市场定位务集中身优势市场中显著起营销定位指企业确定市场定位选取什样营销策略实现市场目标
企业营销战略包括进攻战略防御战略营销组合战略等
3．5．4．1进攻战略
进攻战略行业第二号第三号企业市场领导企业发起挑战型战略分侧翼进攻正面进攻游击进攻种
正面进攻战略实施求企业足够强抵抗持久拉锯战实力智慧较量样战略企业必须较强创新力资金储备适合企业稳定发展时期
侧翼进攻战略市场中新意战略方式包括：低价侧翼战高价侧翼战产品侧翼战品牌侧翼战捆绑侧翼战等定推出众新产品必须创新独处潜顾客会入新产品系统中实施关键战略高度保密性实施坚持性
游击进攻战略相较公司采种公司市场获分份额战略实施方法市场中寻找块足防御市场份额种理意义数量般公司忽视法顾方目标确定集中发挥公司优势集中精英力建立快速反应机制快速决策程种战略意图旦方发现市场引起重视准备撤退游击战类型：域游击战顾客游击战行业游击战建立盟军等
3．5．4．2防御战略
防御战略巩固已市场占率市场挑战者必须进行防御措施防御战略实施原首先清醒认识进攻者进攻战略提出整体防御战略防御战略断更新动防御前应该首先考虑攻击断引入新营理念业务品种
旦企业陷入竞争中然通竞争活动守住阵度竞争行动会带资源浪费企业造成必损失防御中注意发挥身规模优势减少零散出击盲目应导致精力分散弱势竞争
3．5．4．3营销组合战略
里提出6PS营销组合战略6PS
4PS＋2PS＝（产品＋价格＋促销＋区域）＋（公关系＋政府帮助）
价 格
标 价
折 扣
折
付款方式
信条件
公关系
企业形象
危机处理
部协调
互惠互利
特殊渠道
促 销
广 告
员推销
销售促进
公关宣传
产 品
质 量
特 色
品 种
包 装
品 牌
服 务
保 证
效 率
营销组合
区域
渠道
覆盖
位置
传输
便利
政府帮助
政 策
税 收
特市场
产品营销营销思想贯穿产品设计试验推广售全程两重含义指产品设计符合市场需求方面指产品设计销售售程身包装宣传市场调查市场调查产品（服务）设计基础市场调查程中会涉相关目标客户带营销目市场调查会起倍加实施效果
区域营销市场目标营销策略设计针性目性确定市场覆盖率市场占率新产品市率断开拓新渠道种传播方式
促销策略仅限形媒体广告硬广告注意企业形象贯性新闻点开发员推销客户范围相确定成交金额较较专业业务容说更效公关宣传更企业品牌种事半功倍效宣传方式
公关系营销核心企业品牌目标企业品牌目标企业战略重方面企业特形象设计构成品牌价值优质品牌企业创造良形象企业迅速养形成强竞争力中介企业中品牌企业文化种体现
3．5．5资运营战略
资运营战略企业合理运控制余资游资进行企业级运营扩张性战略包括金融活动股权重组企业购等形式
企业资运营促进企业发展效手段企业走规模化发展路单身资积累法实现资运营战略企业发展战略中高形式双刃剑企业迅速发展状企业陷入危机资运营模式研究应该企业领导者项重工作容
资运营基础企业身产权关系清晰现代企业制度建立资运营求企业理者具开阔胸怀先进思想意识足够知识积累魄力
4．企业部理建设
企业发展战略企业长期发展指导性建议千里行始足企业发展首先着眼现状改善企业部理建设必须符合企业长远目标阶段性目标求发展角度进行制度健全优化
4．1适宜业务领域营模式建立
中介企业两种基营模式种机构营销模式种店铺式营模式
4．1．1机构营销模式
机构营销模式进行营房产中介企业营领域般房产级市场二级市场客体象般土房产开发项目者高档物业客户定位开发商投资商型企业机构
种中介企业般员较少业务领域单部理较简单必设较理层次理员业务员业务员例般占企业员总数90甚企业理者身业务员
目前数投资咨询公司策划公司销售代理公司半采种理模式
建议富房涉足相应业务领域初采种理模式效节约成迅速入市场
4．1．2店铺式营模式
房产三级市场营领域客户定位广体消费者中介企业般采店铺式营模式种营模式门店理方式分直营式店铺营模式特许营模式
直营式店铺营模式指中介企业完全身份直接营门店业务理模式
特许营模式指中介企业采品牌输出方式进行门店建设门店权全部部分转出资收取固定加盟费种营模式质说已中介业务身营转化资运营模式企业品牌资源理资源信息资源成企业营资效转移植重组
两种营模式优缺点：
直营营模式优势利企业门店直接控制门店充分发挥规模效应营业收入完全企业掌握便进行规模资运作时相事理制度企业服务质量相保障缺点企业初期投入较发展速度慢发展规模受企业实力理水限制利异市场业务领域拓展
特许营模式更利企业规模化发展门店控制力受企业实力品牌形象限制外资金流动性较差
企业发展客观规律中介企业发展趋势特许营营模式中介企业长期发展必路实现基础企业市场形象建立完善部理般企业业务发展较成熟阶段推广开
特许营模式企业文化建设求较高求企业套完善培训售服务体系广泛客户源渠道
特许营加盟店费收取两种基方式种固定费种营业额分成两种方式母体身说营模式会产生较差固定加盟费中介企业收入加盟店收入关身营更简单精力放身品牌营造营业额分成中介公司加盟店身营理更加深入理难度更尤业务程理监控更加严格
4．2组织结构优化
前面已介绍种组织结构模式相应特点富房根组织结构设计原理结合时期市场企业状况身组织结构进行相应调整优化
里建议目前组织结构进行优化：
调整职部门结构根业务容重新划分部门责权
1．合常规业务理部门业务理部分店（未区域中心店）唯行政部门常规业务相关房屋银行部理二部房源科加盟店建设部中加盟店业务理部分统划业务理部
2．理二部改权证理中心负责合理相关权证办理银行揭手续办理工作
3．设立事业发展部代原加盟店建设部负责加盟店开设加盟理模式研究企业营销策划
4．设立市场研究中心取代原发展研究部负责企业业务状况分析房产市场调研新业务品种开发房产开发项目策划工作企业部门提供发展营销计划数支持
5．合原宗业务部二部部门集中负责宗业务市场开发项目执行
6．保留客户服务中心负责服务质量监督处理投诉业务员考核工作客户服务中心应负责客户档案理客户资源挖掘工作
7．总理办公室改综合行政部全面负责企业力资源理企业制度建设行政事务理企业文化建设
二原分店基础逐步发展区域分中心建立三级业务理模式区域分中心理业务副总直接领导界时业务理部分店日常业务理起指导作
区域分中心具签约结算职
区域分中心理辖区域分店进行直接理分店设置建议权否决权分店理免终决定权
区域分中心数量宜超五根区域市场状况定
三区域分中心建立基础分店职变单纯信息介绍业务洽谈执行
四加盟店日常理纳入公司统理体系中运行统信息理业务流程理员提成办法加盟店体系区财务理财务部设专理加盟店财务发生情况
建议先期采定额加盟费办法放水养鱼加盟店发生权证办理业务银行揭业务固定外收费标准计提收入
调整组织机构图：
总理
副总理
副总理
网络资源部
客户服务中心
权证理中心
业务理部
事业发展部
宗业务部
行政综合部
财务部
市场研究心
区域分中心
区域分中心
直营店
加盟店
直营店
直营店
加盟店
加盟店
直营店
加盟店
五分店（包括直营店加盟店）区域分中心组织形式
（）分店采店长负责制方式店设店长全部业务员店长店日常业务行政事务进行理直接进行业务踪进行业务辅助支持合洽谈合必须店长审核签署分店业务员工作更集中信息发掘业务执行
（二）区域分中心区域分中心理类似生产车间兼分店业务职外项重作签约程现金收支集中理中设两辅助中心理进行业务理负责信息整理合理财务理
4．3业务流程优化设计
业务流程优化设计利企业制定明确效业务理规定业务序进行基础断发展利企业发掘潜力增加实际收益
4．3．1业务流程优化设计出发点
4．3．1．1．信息资源化利
业务流程设计利信息资源发开发利提高单项信息效率房产交易中客户信息房源信息转换功角色二次次利
房产梯级消费示意图
需求升级
商品房
客户需求
出售
求购
二手房
客户需求
求租
出售
出租房源
客户需求
出租
图显示出客户信息（包括需求客户信息业信息）机会点显然客户信息需长期保留深层次踪服务
客户产生业务范围业务范围产品层次需求租赁公寓客户时需租赁办公楼商铺租赁办公楼客户需购买商品房等等需企业掌握量广泛房源信息
商铺
租赁需求
写字楼
住宅
客户
商铺
写字楼
购买需求
住宅
信息资源充分利求企业部甚企业企业间实现信息资源程度享
信息资源享保证企业业务收益分配制度合理化时企业员培训企业文化建设影响信息享实现程度制度保证外断业务员灌输团队意识宣传团队优势员工动服动求
4．3．1．2．业务操作畅完成
业务操作流程否合理衡量标准业务流程设计客户方便快捷周服务业务操作流程设计业务员间够利完成业务程交接业务执行周期缩减短企业资金迅速周转
4．3．1．3．程度减少飞单
业务流程设计量形成业务员间发监督制衡关系业务流程进行细致分解业务完成程分派业务部门者业务员分完成
种业务流程分节理存问题业务执行效率问题业务交接程手续复杂造成客户损失部成员间磨擦进行流程设计时候充分协调收入损失办事效率关系量减少必分解避免复杂流程造成客户损失
飞单控制制度约束方面企业应该通市场宣传策略消费者进行消费观念培养通企业文化建设提高企业核心凝聚力员工企业忠诚度企业品牌形象越高员工企业赖程度越高
飞单会相然减少
4．3．1．4．程度节约成
业务流程设计注意企业营成节约量减少必业务执行产生理费财务费开源时作效节流
成节约途径减少纸介质文件传递减少业务员返理部门交通费加快业务执行速度时催缴应收帐款等
4．3．2业务流程优化
4．3．2．1信息记录发布
信息源企业业务员企业市场营销反馈相关员间关系传递信息源样化方面求开辟畅通信息收集渠道信息量进行企业信息理系统方面求企业信息进行统加工处理便查找应
里建议进行两层信息理程度开放初级信息录入权限信息系统员掌握新信息进入系统时设置新登信息理功系统理员新录入信息进行二次加工删重复效录入
信息录入相关员获知信息发布应该层次员进入层级信息范围容相
体信息发布分三层级：
第级公众性告知信息企业需广泛告知信息般信息容较简单涉关键字段容物业详细址客户姓名联系方式等样信息仅企业部公开发布公众互联网发布供客户直接查询
第二级部完全享信息级信息需企业员工通密码检查进入信息包含更详细象描述容般公开关键性字段信息录入者具更高权限理者更完整容
第三级企业保密级信息类信息关系企业生存资源问题具定权限企业理者防问
般系统设计初确定系统信息层级发布容权限员防问级
目前数中介企业理业务员级员赋予第二级权限关键客户信息店长级
企业保密级信息公开层级越少防问员数量越少越利信息资源保护店长级员客户联系方式信息流失通级传递出方面减少信息传播渠道方面信息掌握者出发展前途考虑会动减少信息资源流失
4．3．2．2业务洽谈
店长协助业务员约单成功业务员需独立完成客户踪洽谈工作程中店长予时促成业务成交技巧培训指导
业务理员客户服务部门员工理部门应断积累总结谈判验常发性问题总结成业务员工作手册新员工培训基础业务验积累应该业务集团智慧总结企业宝贵财富企业部应该常创造验交流机会提高均业务水
4．3．2．3合理
类合均应实行编号理涉企业切身利益需动企业备资金合更进行统理
合统理包括：统编号体系统发放申领办法统合审核办法统合签署理统存档理
合必须设专进行保建立合情况登记制度交接登记制度
信息系统建立合编号申领审核系统完成建立合情况登记薄（合存档理）合交接登记薄（合流转传递）记录合物理传递程负责避免合丢失企业带法律风险资源流失
4．3．2．4权证办理
二手房买卖交易中项重容产权户手续代办银行揭贷款手续办理企业理者通权证理中心容易解业务实际发生情况设立高层理者直接理独立权证中心较利企业高层业务发展状况监控
权证办理程涉相关费代支代缴企业财务部门应该熟悉相应理规定收费标准权证代办实行事前申领事审核报销理制度财务方面实现业务流程监
揭手续办理带较变动性复杂性日常手续办理程企业领导者应该积极通金融通道家商业银行建立广泛业务联系形成战略联盟加快企业资金回收周转
4．3．2．5信息反馈
信息反馈包括：
业务部门业务员完成项务时业务进展状况时沟通反馈
二权证理中心财务部门合执行情况时反馈业务员明确工作进展利业务员客户应收款催缴督促权证理员提高办事效率
三服务质量企业办事效率反馈客户中心设立统客户咨询投诉电话业务员服务态度服务质量进行踪相关业务理部门业务员业务水工作态度进行时反馈时进行相关培训员调整
四企业部门企业发展新策略实行情况时反馈开辟相应会议渠道交流机会交流渠道广开言路企业员工企业理制度发展策略提出广泛意见建议利企业理者作出符合实际决策
4．3．3业务理
业务理指业务操作规范报表制度业务流程畅进行制度保证行规范
企业业务理员应该根业务验业务发展实际状况制度编制业务操作规范项业务信息理直物业交割业务全程中涉操作细节作出清晰描述求业务员较快进入角色创造效益时业务员服务质量考核业绩考核提供标准
报表制度业务理项重容报表单指业务员业务理者间级级工作汇总性报表应包括业务部门相关职部分市场研究中心财务部横业务信息传递业务员方便工作理工作日记性表客户踪表等完整报表体系
企业套完整清晰效报表体系利业务员效理身工作提高工作效率时更企业理者业务发生发展情况目然市场研究部门根报表分析较清晰准确握市场发展企业发展动财务部门根报表效调配资金财务理变更序报表企业费发生起定预算节约作
报表体系建立关键贯彻执行企业理者身熟知表格功传递流程基础相关理员业务员进行相应培训思想灌输必时应该制度相应奖惩措施进行强制执行
4．4部理制度完善
企业部理制度建立健全企业利发展基础企业扩张战略计划必须套完整企业部理体系作支撑科学规范理制度正式理体系核心容
企业部理制度包括企业岗位职务说明书力资源理制度业务理制度行政理制度财务理制度考核奖惩制度等容
4．4．1职务说明书
职务说明书企业部理制度建立基础企业员理业务理基般包括项容：
职位名称
二工作目标
三工作容工作程序说明
四考核标准考核办法
五行政隶属业务关系
六职位素质求
七 聘解聘程序
通职务说明书编制企业员工清楚解工作容快速进入工作角色企业培训工作简单明工作业绩考核法更容易判断员调动调整方企业理工作变规序员工身条件确定发展方目标工作更加动积极
职务说明书非成变应该根业务发展企业部结构调整情况进行时修改
职务说明书制定复杂程法制度编制者全部完成需部门理员根业务实际需进行编制整理修改
然编制长期艰难程作规模化营目标中介企业说职务说明书编制企业规范化理起点基础进行规模连琐营必须坚决职务说明书编制完成
4．4．2力资源理制度
力资源理制度企业理制度重容建立完善直接影响员工工作热情工作成果
般包括员招聘制度员工培训制度薪金制度福利制度等
企业员理必须具较强专业水专理员负责项长期重理容中介企业必须培养稳定中层理员储备充足低层业务员
力资源制度制定应该遵循尊重性原信基础充分激发员动性建立学型企业组织团队利益核心企业文化
4．4．3考核奖惩制度
项制度建立职务说明书事理制度员工激励制度考核制度必须着公公正等原明确考核标准基础制度相应奖惩办法
企业奖惩办法般包括行政处罚职务调动财务处罚等办法
考核奖惩制度关键制度制度推行程企业理者必须作令出必行令行止领导风格引起员工充分重视觉遵守
4．4．4业务理制度
前面已业务理制度作定义般完整业务理制度包括业务流程规定业务统计报表业务提成办法合理规定业务员岗位服务标准业绩判定标准业务技评定考核办法等容业务理项规定完整体系里赘述
4．4．5财务理制度
财务理制度企业日常理中涉财务发生事项作规定般包括营业收入理成费理财务报销制度财务报表制度现金理制度应收应付款理财务分析等制度
企业财务理必须严密规范财务理手段实现业务执行程效监控财务报表编制企业理者解企业营动态具极重作企业高层理者定常研究财务报表分析企业发展状况科学决策
财务理制度中项重容成费理企业应实行财务预算制度效控制企业费开支费事前预算事审核程利企业进行成效益分析改善理结构提高工作效率成效益
中介企业财务理中财务发生情况业务进展情况密切相关业务流程设计合理企业金融机构间办事程序理极易导致企业财务危机财务员必须建立严密应收应付理制度企业现金流量进行控制防止出现现金集中挤兑
4．4．6行政办公理
包括考勤制度会议制度办公设备品理办法员工手册企业文化建设等中重容企业文化建设涉企业品牌形象推广企业核心竞争力形成
里需强调会议制度企业必实行分级分范围企业例会制度会议企业理者间企业理者员工间进行直接交流重场常会议制度企业信息反馈重途径较时发现问题解决问题
会议召开应该题容结果三者缺少项会会议成企业理效动作企业次会议应该较详细记录会议决策应该定期检查反馈执行情况
4．4信息系统应
应信息系统进行企业部理提升企业核心竞争力重手段项目方面专题报告形成文部分作详细说明
需次强调信息系统需企业制度保障企业建立高理核心系统实施级理者应身示范
时必须认识信息系统万企业理毕竟理信息系统建立影响企业部间交流取代具法律效力纸介质印鉴
信息系统设计需根企业部理调整情况企业发展情况进行时修改升级
4．5考核监督机制
考核包括员工工作业绩考核员工力考核部门工作绩效考核特殊考核等容企业员流动根般考核级部门级部门级理者辖工作员工作状况考查活动现代企业中常规考核外倡导级级考核——理员分制级员级领导理风格工作效果力等作出评价
监督指企业员日常行业务执行情况种规制活动企业日常营活动监察督导时发现制止企业员违规行降低企业损害
考核监督紧密相关考核带监督意义监督考核部分种检查式考核
企业考核监督机制建立前提职务说明书完善
般考核监督机制包括容：
制度规定编制实行考核监督需法行没明确制度规定考核监督没执行基础服众制度制定符合情业务实际情况相稳定
二设立专门部门员赋予相应权利够效行权力推行制度
三企业领导者身体力行表视出项工作容重视帮助执行员
四考核监督制度执行贯彻尊重事实公公正公开原予考核者申诉权力防止出现特权物影响制度执行效果
4．6激励机制
考核监督机制相呼应企业激励机制考核没考核结果相应激励办法考核监督会显仓白力前面策略中已提激励机制单纯利益奖惩应性全面需求出发职位提升团体认社会生活等方面制定相应办法满足现代性成感社会认度追求
效激励机制增加员工心力提高企业凝聚力企业更发挥团队优势规模优势提高员工忠诚度员工忠诚度提高会积极影响业绩提高增加客户忠诚度建立企业品牌形象企业文化重体现企业发展影响较
4．7财务理资金监
特强调财务理资金监房产中介企业业务中存着量现金交易较简单业务容成交周期较短业务执行难度常会出现业务员直接进行现金收付情况成交额较租赁业务二手房买方预付定金手续代办费等
财务理财务制度建立健全外求财务员业务程较深入解够针业务特点制定相应财务手续交接现金理办法财务理规定影响业务执行效率充分保证企业资金安全收益
常规租赁业务求企业较快反应速度财务理相放开应该求现金收付程店长场监督业务方面予店长相应权力时加强店业绩考核店长考核监督降低财务理难度时提高业绩
二手房业务额定金收入外量集中进行款项收付工作培养客户保护意识配合企业财务理坚决杜绝交易全款店行流转现象（加盟店外）
代办业务应该实行确定代理关系先代办收费企业负责垫付办证费杜绝业务员直接收款直接执行情况
资金监现金理外重点应收应付款理企业应该深入研究银行揭贷款程贷款划拨程量加强方面公关力度企业够通揭手续代办获相稳定现金流
4．8企业文化外宣传
企业文化指企业运转发展程中形成营思想营作风价值标准行规范规章制度传统惯综合反映企业文化佳境界全体员工目标理目标致企业理优目标企业文化移植克隆创造新生命机体样断产生新机实质低成复制企业优秀理模式
企业文化包括：物质文化制度文化精神文化物质文化创建精神文化基石制度文化物质文化精神文化保障体系
企业物质文化包括产品文化形象文化广告文化公益文化等企业品牌形象种全面表现
企业文化重点企业精神文化企业精神文化包括企业价值取企业精神营哲学等容培养价值观精神文化核心精神文化建设树立英雄物举办团体活动建立文化传播网络等方式实现
企业制度文化表现企业种规章制度隐含制度文化领导者级求行准种成文规章制度种口头行工作惯强制性权威性领导意志转移企业理风格什常常带企业领导者特点原
企业制度文化建立首先求企业制度身科学合理具操作性次令必行强化执行制度反复常令夕改始终
企业外宣传指企业形象推广程企业文化宣扬传播移植程
企业外宣传首先企业形象设计理企业全面形象理包括树立企业外表形象实力形象产品形象营销形象服务形象文化形象社会形象员工形象领导形象
企业文化扩张首先树立重塑企业精神确立员工素质专业技参意识提出企业外部形象应达水调动员工积极性创造性文化氛围建设企业容貌类文化活动设施
企业利种通途径机会积极进行企业文化宣传扩张企业品牌企业文化融体根植消费者思维深处
企业资讯相关企业侧面文字宣传企业外宣传达更效果
4．9市场研究企业发展研究
信息行业专业性生存根中介企业必须保持市场贯熟知度权威性时求企业具较高市场敏感度市场机会握力够正确进行市场发展趋势预测断进行企业创新引领市场潮流显然企业发展战略研究应该基企业处市场环境充分研究
市场研究包括企业外部市场信息研究企业部业务信息研究部信息真实效信息部信息外部信息较分析结果确定企业市场竞争中处位便掌握竞争手战略意图发展情况时作出市场应策略
时企业市场数调查分析企业价值资源企业藉发展咨讯投资顾问业务业务新品种源市场研究正确结中
企业发展研究包括企业发展方发展策略实施步骤研究企业应该重视竞争手踪调研作知知彼时行业发展新动态行业成功案例研究利企业寻找正确发展方理方式取长补短迅速缩差距推进企业发展进程
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
成富力房屋置换限公司
企业理咨询报告
MLS科技（中国）公司
2001年12月
前言 4
1 项目概述 4
1．1项目容 4
1．2项目实施目方法程 4
1．2．1实施目 4
1．2．2实施方法 5
1．2．3调研程 5
1．3报告综述 5
1．3．1宗旨 5
1．3．2原 6
1．3．3方法 6
1．3．4容摘 6
1．3．5点说明 6
2 企业概述 6
2．1富房置换创立发展 6
2．1．1公司创立 7
2．1．2公司发展 7
2．2企业现状评价 7
2．2．1．综述 7
2．2．2理体制 8
2．2．3组织结构 8
2．2．4业务品种流程理 11
2．2．5力资源理 15
2．2．6财务理监督 16
2．2．7企业文化建设企业营销策划 16
2．2．8营理综合评价 17
3．企业发展战略设计 17
3．1房产中介市场发展 17
3．1．1房产特性市场特征 17
3．1．2房产中介特征 18
3．1．3国房产中介行业发展现状发展趋势 19
3．2成市房产市场发展状况 20
3．2．1然特点 20
3．2．2文特征 20
3．2．3成房产中介市场概述 20
3．3企业发展战略目标制定 20
3．3．1战略目标制定原 20
3．3．2企业发展长期战略目标： 21
3．3．3企业发展阶段性战略目标： 21
3．4企业发展战略实施 22
3．4．1战略实施原 22
3．4．2战略实施步骤 22
3．5企业发展战略容 22
3．5．1业务拓展战略 22
3．5．2组织结构模式设计 26
3．5．3战略 28
3．5．4营销战略 32
3．5．5资运营战略 35
4．企业部理建设 35
4．1适宜业务领域营模式建立 35
4．1．1机构营销模式 35
4．1．2店铺式营模式 36
4．2组织结构优化 37
4．3业务流程优化设计 39
4．3．1业务流程优化设计出发点 39
4．3．2业务流程优化 41
4．3．3业务理 43
4．4部理制度完善 44
4．4．1职务说明书 44
4．4．2力资源理制度 45
4．4．3考核奖惩制度 45
4．4．4业务理制度 46
4．4．5财务理制度 46
4．4．6行政办公理 46
4．4信息系统应 47
4．5考核监督机制 47
4．6激励机制 48
4．7财务理资金监 48
4．8企业文化外宣传 49
4．9市场研究企业发展研究 50
前言
着房产市场化进程加快国房产中介企业已规模作坊式体运营模式规模化品牌化型现代企业方发展发达区出现拥百家分店巨型房产中介企业国外牌房产纪公司开始纷纷抢滩中国市场作成市型房产中介龙头企业成富力房屋置换限公司（简称富房置换）面巨市场发展潜力激烈竞争态势抓住机遇应挑战？解决企业身迅速发展程出现问题？
MLS网络科技（中国）公司深入调查研究市场企业状况基础结合身积累量国际国房产纪企业发展研究验富房置换营状况作诊断富房置换企业理提出整套发展建设方案基础富房置换量身定作套具较强开放性扩展性企业信息理系统企业利发展全国性扩展提供基工具保障
1 项目概述
1．1项目容
项目包含容
1． 企业营理状况调查
2． 企业信息化需求调研
3． 企业营理状态分析
4． 企业理咨询信息化解决方案
5． 企业信息化系统建设
1．2项目实施目方法程
1．2．1实施目
分析富房置换营状况存问题根市场发展求行业验提出效发展策略实施办法企业实现信息化理提供稳定基础企业利实现信息化理提供保障加深合作双方彼间解增强企业间联系合作优势互补企业发展提供效帮助
1．2．2实施方法
项目整体实施采调研――分析――总结――实践――修改――正式运行实施思路企业调研采访谈法观察法较法类法分析程利综合分析法较分析法图表分析法等调研情况进行综合分析终形成理咨询报告信息化需求报告
富房置换企业信息化程提交根企业调整情况进行分步实施
1．2．3调研程
MLS科技（中国）公司富房项目组2001年11月6日11月13日成富丽房屋置换公司进行周时间走访调研富房总部职部门理包括营二部宗业务二部客户服务中心财务部发展研究部总理办公室房屋银行部加盟店理等十部门权证中心信贷科房源科等三二级业务理部门等公司中高层理者进行全面深入接触座谈走访三直营分店加盟店具体解分店营情况存细节问题周访谈富房置换特派协调员陈斌全体富房理成员力配合组成员利完成调研工作搜集量企业营理资料信息解企业业务流程基运营企业发展等问题富房置换高层理者达成识
1．3报告综述
1．3．1宗旨
报告旨理清企业营状况分析企业运营理机制企业制定适宜发展战略企业理提供建设性意见企业够快解决目前营中存问题走畅规模化发展道路
1．3．2原
报告着尊重现实严谨规范科学发展原理学基原理房产专业特性企业部调整改善治理结构提供方性建议操作模型仅供企业理层参考
企业理模式设计报告紧密结合方市场状况国市场发展趋势紧密结合企业实际情况理体系具操作性前瞻性完善性
1．3．3方法
报告说明列举图表等方法进行阐述
1．3．4容摘
报告正文分四部分第部分项目简说明第二部分企业营理状况进行概括描述评价提出目前企业营理中存问题第三部分战略角度企业发展提出建议设计企业发展战略模型第四部分战术角度企业营理方面提出具体建议设计企业阶段性理模式
1．3．5点说明
报告仅企业理提出战略指导性思想阐明企业理提升方法提供相现状改进原涉企业具体营员素质鉴定事安排建议等具体问题
二报告涉企业股构成分析设计企业投融资策略方面进行方性评述建议
三法解企业财务报表报告财务方面进行定性阐述法进行定量分析
2 企业概述
2．1富房置换创立发展
2．1．1公司创立
成富力房屋置换限公司原富力产业股份限公司属营部门1999年底开始开展二手房买卖房屋租赁等房产中介业务着业务量断增加市场形势发展2000年正式注册富力房屋置换限公司营容包括房屋租赁二手房买卖整盘包装策划代理等
2．1．2公司发展
富房置换成立短短年时间里仅家店公司发展成拥十四家直营门店四家加盟店业务涉二手房交易租赁商品房代理宗业务营品种门店区性中型房产中介企业目前企业拥员工 名中理员 名纪 名年营业额 万元位居成市场中介企业前列
业务迅猛发展市场占率提高然企业带较声誉效益发展快企业营理中存问题迅速暴露出着分店数量增加愈加明显表现：身信息化程度低信息系统建设滞企业信息处理传递理等方面满足业务需严重制约企业发展企业发展时间短发展速度快企业理层业务验理验准备够充分企业理没整体思路理制度建设极完善企业理者成救火者穷应付日常理问题法拔信息畅细节理企业市场反应速度减慢工作效率降低机构重复设置企业耗增加员工间部门间矛盾增加企业部理企业信息化建设程度严重制约着企业身发展
2．2企业现状评价
2．2．1．综述
富房置换富力产业股份限公司部门发展独立运营限责制企业然成立时间较短企业建立初应现代企业理制度理念企业法治理结构安排较科学合理企业理起点较高理体制先进企业文化建设理队伍年青化程度高企业前期发展较畅
富房置换发展程中逐步探索适合企业身特点方市场特点营道路初步建立起整套业务理流程企业理组织架构建立相应业务行政理制度根市场发展作出次调整目前富房置换实行总理负责制两位副总理分部门协助总理完成企业全面理工作设营部营二部宗业务部宗业务二部房屋银行建设部加盟店建设部客户服务中心发展研究部网络部财务部总理办公室等十职部门分店采取两层理分部门指导理方式分理机制组织架构员理激励机制财务理等方面分进行企业营理作出整理评价
2．2．2理体制
理体制里指企业制度安排基企业权决策权营权监督权表现形式企业组织机构建设根出发点决定企业理模式发展前途关键点
目前富房置换实行董事会领导总理负责制总理负责公司全面理日常决策重决策总理提议董事会执行日常执行两位副总协总理完成营层决策基采民集中形式理层讨形成决议
次调研涉富房置换股结构股东构成法法治理结构进行更深入解分析解情况目前理体制基适应企业创立期发展初期情况长远发展方符合现代企业理求非科学非规范决策体系薄弱监督体系狭隘分配机制终成企业发展严重障碍
2．2．3组织结构
企业组织结构企业全体员工实现企业目标进行分工协作职务范围责权力方面形成结构体系表现形式说企业部门设置相互间理层级关系联系
2．2．3．1组织机构
富房置换目前组织结构图：
总理
副总理
副总理
总理办公室
财务部
宗业务部
房屋银行部
营二部
营部
加盟店建设
宗业务二部
客户服务中心
网络部
发展研究部
律师公证
房源科
信贷科
权证中心
连琐店
连琐店
中心市场建设
2．2．3．2部门职：
总理：负责企业全面理发展计划企业级拓展时直接领导宗业务部财务办公室三部门
副总理：两名副总理分负责八职部门时形成十七家分店理指导监督中吴总负责常规业务理孙总负责新业务品种开发业务拓展售服务等
营部：十四家直营分店常规业务理
营二部：设权证中心房源科信贷科三二级理部门分负责房源理权证办理揭手续办理业务相关事务性工作时分店中设置理员职位直接房源科部门理领导实现分店房源统理监督
加盟店建设：负责四家加盟店常规业务理加盟店拓展
房屋银行部：负责理全部分店中开展房屋银行业务目前工作容集中售统计宣传方面
发展研究部：企业策划房产项目策划市场研究营销策划等外负责业务统计合理
宗业务部：负责投资顾问宗业务手续代办等实施难度较专业性求较高业务
宗业务二部：负责宗业务开拓项目策划营销策划案盘销售代理等宗业务拓展执行
客户服务中心：刚刚成立负责员工培训服务质量检查等工作
总理办公室：负责行政办公事务员招聘企业文化建设企业资产理等工作
财务部：全面负责企业业务结算企业部财务理工作
2．2．3．3评价
组织结构图部门职描述中难出目前公司组织结构基属直线职制形式种组织结构形式定程度减轻级负担发挥部分权力制衡作种结构形式问题妨碍组织必集中领导统指挥容易形成头理造成定程度理混乱业务部门指导政出门理部门间存较耗营部营二部加盟店建设房屋银行工作性质致相理象基相理制度难推行业务执行困难重重
种组织结构设计初显然加强基层店控制减少理层次实施结果实际弱化分店业务理总体协调降低规模优势发挥
里根调查实际执行情况画出：
总理
副总理
副总理
总理办公室
财务部
宗业务部
房屋银行部
营二部
营部
加盟店建设
宗业务二部
客户服务中心
网络部
发展研究部
律师公证
房源科
信贷科
权证中心
连琐店
连琐店
2．2．4业务品种流程理
目前富房置换营业务包括：房产租赁二手房买卖宗业务代理
2．2．4．1业务品种
租赁业务中常规租赁业务外开展房屋银行业务二手房买卖中般代理权证代办包销（差价房）等业务容宗业务尾盘烂尾楼业整盘包装代销外宗业务涉部分土开发项目投资转策划代理执行等
2．2．4．2业务流程
里日常业务（包括宗业务）目前执行业务流程流程图形式表示：
2．2．4．2．1租赁业务
租赁业务（包括般租赁房屋银行）流程图
分店
银行开户
房屋租金划款授权书
定期支付房租
收款
定期交纳房租
银行开户
存房合
交接钥匙
房屋租赁合
房屋租赁合
出租授权委托确认书
承租委托书确认书
房记录
分店业务员
出租授权委托书
承租委托书
分店
理员
业
房源登记
物业需求
客户
房源信息传营二部房源科整理步
总部
房源科
房屋银行部定期应付应收情况报财务部执行
确认书合交发展研究部房屋银行财务部登记房源科撤单
发展研究部
房屋银行部
房源科
财务部
房屋银行部
财务部
租赁业务房产中介业务中产生早交易程清晰简单业务品种项业务日常理中关键解决问题三：企业资源独占性二防止客户私交易三业务员行理
受方市场状况企业发展时间较短影响富房目前未租赁业务作营重点营占整体营额例较低相理力度较弱
开展常规租赁业务基础富房积极引进房屋银行营模式企业营进行积极创新目前项业务开展够利源方面制约：
第市场成熟度高客户群体项业务认知度较低
第二企业营理验足业务员缺乏相关培训阻碍业务广泛拓展
第三分层次市场存供需衡供求情况业务生存空间较
第四信息源渠道畅信息部交流传递受严重制约法发挥规模效应
房屋银行业务理方面验足信息理瓶颈已造成理程序复杂表单冗长理员工作效率低财务监缺乏力度极影响相关员情绪业务拓展
2．2．4．2．2买卖业务
二手房买卖业务流程图
尾款支付
银行放款
银行放款
银行贷款承诺
权证办理
物业交割
尾款支付
财务审核
银行揭手续办理
揭
银行揭合
付款
次性付款
正式购买合
房屋购买委托确认书
定金
房屋出售授权委托确认书
房屋预定协议
房
房
房屋出售委托书
实勘
分店业务员
房屋购买委托书
分店理员
房源登记
物业需求
买方
卖方
房源信息传房源科进行录入步
财务部合执行情况手续办理情况进行财务结算
信贷科负责签定揭合办理相关手续权证中心负责办理户手续财务部作相应处理
确认书合交发展研究部财务部登记统计通知房源科撤单
房源科
房源科
发展研究部
财务部
信贷科
权证中心
财务部
财务部
二手房买卖交易国开始时间长国商品房市场起步较晚目前二手房交易涉较复杂产权关系问题目前二手房交易业务理重点业务员业务技培训企业政府相关理部门银行间关系理
新生交易品种存着较法规理空白较市场需求空间项业务已成型中介企业营重点交易程中产生量资金流相关代办业务产生附加价值已成中介企业营业收入重源
企业二手房买卖业务理难点企业营者交易程中细节问题甚解难制定效业务监制度容易产生飞单现象外企业面着高收益率非正常业务操作产生财务风险法律风险
富房置换项业务理方面投入较精力制定相严密业务流程设置相业务分散执行权力制衡理机构配合相应报酬体系定程度防止飞单产生企业收益提高
目前存问题：方面总部集中分店进行直接业务理理员财务员常面量事务性工作理力度实际削弱整体办事效率降低方面权证揭办理程财务理等业务关键点理够严密二手房合执行理方面存着较明显漏洞企业整体效益难程度保证尤现金流控制缺乏深度研究挖掘企业丧失量开源增效机会
2．2．4．2．3宗业务：
企业历史渊源背景关系富房宗业务方面开展较力宗业务部接项目效策划包装充分利企业部资源外部渠道推销出企业长远发展宗业务始终企业高利润增长区应积极利企业方资源开拓项业务目前宗业务方面存问题机构重复设置匮乏
部分业务涉较企业高级机密里作评
2．2．5力资源理
企业营中重宝贵资源房产中介业务终纪完成房产中介企业理核心问题纪理力资源理包括员招聘培训激励考核等方面制度安排渗透企业方面贯穿企业整营程
富房置换目前未设立专门力资源理部门员招聘日常考勤员档案理工作总理办公室负责员培训客户服务中心负责公司目前没建立完整考核激励制度零散业务紧密结合理规定代显然富房力资源理存较缺陷
2．2．6财务理监督
次调研财务部门解仅限财务部门业务部门衔接财务业务方面求理里财务理中涉业务理部分进行评述涉企业财务运营状况分析资构成分析
目前富房财务部分店发生财务事项进行直接理业务需目前分店收款权财务部门分店银行开立存折分店存入取出部分中介公司创立初种常规作法
目前财务理面问题信息传递畅造成财务业务严重脱节财务监法实现外财务员面日常量业务核算统计工作
2．2．7企业文化建设企业营销策划
企业文化建设富房营特色统企业形象设计已体现企业方面包括统色彩统标识统店面布置统业务语统公文形式等等企业领导层企业文化建设极重视规范化企业文化倡导企业文化建设力保障面日益成熟房产市场企业文化建设疑企业品牌推广重手段
应该企业文化建设非体现VI方面形象统企业文化表现方面真正企业文化渗透企业理毛孔中企业品质企业作风综合体现深入心形成惯企业文化企业成员传播角落会企业发展程变更加畅然
深层次企业文化建设长期程需精心设计逐步导入
企业文化建设力推动企业营销程目前富房缺乏市场整体营销概念实施策略没正式开展企业营销程真正市场营销行应建立企业市场情况准确握科学分析基础企业信息系统建立项工作应该够更加利开展
2．2．8营理综合评价
总体说富房置换营理存问题：
企业发展思路脉络够清晰业务重点够明确企业理缺乏条理性企业扩张没细致市场分析缺乏科学性计划性定程度影响营收益
二企业部理制度业务理制度够健全调整频繁企业营状况十分稳定受员素质约束较
三企业组织结构设计够合理企业办事效率高增加部矛盾理成
四薪酬体系复杂表面严密实际执行较困难定程度影响部分员工工作积极性
五机制尚建立引进培养考核流动带较意性企业长期发展影响较
六 乏完整企业岗位责制度考核监督缺乏明确
七业务流程安排理够严密缺乏高效信息理系统传递通道资源利率较低
八市场营销没整体思路企业宣传力度较弱难形成品牌较应
3．企业发展战略设计
3．1房产中介市场发展
3．1．1房产特性市场特征
房产房产产统称房屋土相应权属通称房产商品交易实物货币物质交换外时伴着权属转移
固定性差异性耐久性保值性房产独具特性房产产品涉然科学社会科学诸领域学科产品身复杂性生产销售程体现出周期长流程繁杂费高特点房产交易中房产商品具权权分离特征通常房产市场分三级市场土权交易象级市场房产开发营核心二级市场房产二次转出租核心三级市场
房产市场狭义广义两层面理解：狭义房产市场指房产产品市场广义房产市场指房产生产程中交换关系总仅包括房产产品市场包括房产生产程中涉土资金劳动力信息技术等素市场单商品市场营种商品市场体系房产产品身外涉生产资料市场消费资料市场金融市场劳动力市场等
劳动力市场
生产资料市场
房产市场
中介市场
二三级市场
中介市场
金融市场
消费资料市场
3．1．2房产中介特征
房产中介实质应称房产市场中介房产市场运作介质体系系列中介介引等活动集合系统
狭义房产中介单指房产纪行房产交易程中事居间纪代理等偿服务活动广义房产中介指房产咨询房产价格评估房产纪等活动总称国城市房产理法规定：房产中介服务机构应包括房产咨询机构房产价格评估机构房产纪机构等
广义房产市场分析出房产交易相关事务房产公证房产融资服务房产担保房产保险房产信托房产纠纷仲裁等活动属专职机构般财务公司典行拍卖行担保公司公证处保险公司律师融会资产评估事务等
房产中介作种专门行业身行活动机构运作等方面表现出明显行业特性
营象信息性房产中介企业运作象资信息者固化信息专业知识等信息房产企业生存根正房产交易程涉量信息传递专业知识传递房产中介行蓬勃发展久衰
二服务企业行核心容房产中介企业商品服务服务质量企业竞争力重衡量标准信息工具断开发新服务品种房产中介企业进行企业创新核心容
三目报酬性房产中介服务价值营利目服务
四范围广延性中介服务身作种居间活动具广泛适应性房产交易特性房产中介企业具广泛生存空间
五活动非连续性房产中介活动针某项交易发生项目结束意味着次中介活动终结中介企业必须面断开拓市场问题
3．1．3国房产中介行业发展现状发展趋势
作房产商品流通程重环节着国市场济断发展国房产中介企业促进房产市场发展提高专业水加速流通程起着越越重作
国房产中介企业发展二十世纪八十年代期现已初认规模企业行占位模式逐步发展规范市场运作品牌效应规模效应企业生存根市场竞争时代
现房产市场片景气房价节节攀升市场需求旺盛房产中介企业带巨发展空间时房产企业营理提出更高求表现方面：
第新技术新观念断涌现求房产中介企业开辟全方位信息渠道信息全面快速握时进行信息处理市场形势作出快速反应引领时尚握商机
第二消费者素质断提高消费心理越越成熟加信息通道较已改变中介服务质量求越越高已仅仅满足信息提供求更专业化服务增值服务原始中介服务手段法奏效某规模钻法律空子生中介公司已生存空间资金品牌背景支持新型中介企业开始迅速占领市场
第三市场规模扩求中介企业断扩规模增加门店数量保持市场占率公司规模扩原始理手段信息传递方式间存着严重突理模式信息技术应成制约企业扩规模重素
第四房产中介目前营方式企业发展分赖销售员力员流动常会造成客户流失工作性质决定部分业员素质高状况影响企业消费者心中形象规范理销售程监督销售员行成企业重工作容
第五房产二级市场持续升温三级市场国家相关政策法规够健全政府相关部门理手段落严重影响市场供量二手房市场直处蓄势发状态巨市场潜力见着国家房改制度进步贯彻执行中介企业必面巨商机种情况房产中介企业面着行业调整重新洗牌形势谁潮前作充分准备谁成新轮市场竞争赢家占领市场实行连琐营市场垄断成阶段中介企业竞争形式
3．2成市房产市场发展状况
3．2．1然特点
3．2．2文特征
3．2．3成房产中介市场概述
3．3企业发展战略目标制定
企业发展战略全局角度发展观点企业未进行全面规划具全局性长远性搞性纲领性等特征企业发展战略目标制定企业长期稳定发展起点根保证
3．3．1战略目标制定原
企业发展战略目标制定应该遵循原：
实际出发原企业制定战略目标应该首先身竞争优劣势清晰解握时透彻分析企业处宏观济环境微观市场环境
二系统性原战略目标应该站企业全面发展角度企业理中涉方面进行系统规划伴着企业整发展程企业理模式断改进企业理身完整系统牵发动全身制定战略目标时候考虑业务模式改进时必须考虑相适应理制度力安排整系统协调发展
三阶段性原企业发展战略应该分阶段进行应该长远目标期目标协调统市场发展程度企业成熟度相应战略应该阶段性战略应该具阶段适应性定程度前瞻性企业适宜目标驱动稳步提升
四开放性原企业发展战略目标应该充分适应环境变化具较强扩展性应根实际情况进行时修正
3．3．2企业发展长期战略目标：
企业应发展成国际型元化营跨国企业集团作企业发展终目标房产企业例外
富房置换作房产中介业务营业务容房产纪公司应发展成国际知名品牌房产纪公司作企业发展长期目标
提企业差异性服务特色营总体发展战略差异性非指业务范围品种差异带企业身文化特色增值性服务容竞争手法效仿实现性化服务创新核心思想设计企业阶段侧面阶段性战略专项战略
3．3．3企业发展阶段性战略目标：
企业长远目标企业发展高理想企业实现理想目标必须制定现实行阶段性发展目标根企业发展战略目标制定原房产市场分析里企业设计阶段性发展战略：
巩固方市场逐步提高方市场占率力争达方性垄断营
二巩固强势业务逐步拓展相关业务领域力发展高利润率区业务
三逐步进行企业元化发展业务领域扩贸易文化金融等领域
里企业阶段性发展战略进行定性描述富房根身情况进行进步定量目标设计战略目标量化设计利企业身发展作出清晰科学评价改进
3．4企业发展战略实施
企业发展战略目标象幅设计蓝图张图纸真正变成摩天厦需砖瓦累积需企业根阶段战略目标制定相应分策略采取效行动措施项策略贯彻
3．4．1战略实施原
企业发展战略实施应遵循：先整体局部先计划行动先制度推广贯彻坚决时检验时调整原
3．4．2战略实施步骤
分析战略素－制定战略目标－明确战略重点－分解战略环节－设计战略程－完善基理体系－选聘合适－计划执行－行动检验－信息反馈
3．5企业发展战略容
企业发展战略包括：业务拓展战略部组织结构模式设计战略市场战略资运营战略等
3．5．1业务拓展战略
企业业务拓展战略企业发展战略规划起点企业必须根市场情况作出正确市场定位发现企业竞争优势盈利点业务创新企业生存发展基础没市场前景企业战略空谈时业务战略需相应方面战略作保障真正实现
面已房产市场房产中介市场特性进行分析根差异性服务总体战略目标富房业务拓展战略设计：
全程核心力营销模式房产交易涉整程企业身组成部分充分结合组成部分全部培育成企业独特核心竞争力营销服务时营销企业核心力卖服务卖企业
3．5．1．1．业务拓展战略设计思路
面盒状图产生房产中介业务点列出：
政府事务
金融事务
法律事务
家居品
材料设备
建筑装修
建筑施工
建筑设计
相关
部门
房产
产品
商业物业
消费者
开发商
办公物业
业
居住物业
二次转
房产租赁
商品房销售
建筑施工
土交易
交易
体
流通
程
注：1业里指产房产者
2房产产品中列出流动性较强交易较三种类型应包括：工业物业行政物业文化物业等类型
图示中介业务作种居间业务发生盒状线节点会产生资产评估项目投资策划营销策划代理销售权证代办置业担保…直贸易代理文化传播等业务领域领域中产品象客户群体产生企业定位层次专门办公物业服务象居住物业服务象档次服务容
中介企业两基生存基础：掌握量信息资源专业性中介企业覆盖全部业务领域企业必须根身情况确定相较擅长专业营领域核心外逐渐拓展
3．5．1．2．业务拓展战略容
根富房置换实际情况里设计阶段性业务拓展模式：
第阶段：现业务领域巩固新业务品种挖掘
富房目前涉业务领域集中普通居住物业租赁买卖代理阶段企业需前营业务流程设计更加严密科学具较强适应市场变化力开放性特点建立建全相关业务理制度具较强移植性便企业规模化发展提高市场占率
原业务独立稳运行首先考虑该业务领域业务品种创新业务深发展
阶段需特注意两问题：
租售业务衡发展问题问题型企业发展程中没良解决企业长远发展两项业务容应该紧密关联租赁代理中介业务中稳业务容企业带长期稳定收入会着企业存发展断增长租赁市场状况买卖交易晴雨表房产市场发展趋势预测基判断买卖交易中介业务中容易获高利润业务交易稳定性较差风险性较高
二业务层面策略问题层面中介业务客户群体交易象间存较差异性企业运营理方式求高档物业包括高档公寓墅写字楼等业员专业性素质求较高求较高服务质量中低档物业更强调公司实力服务实性
阶段企业目标应该市场拓展稳固企业应分店数量量增加
第二阶段新业务领域开发
常规业务步入正常发展轨道企业应逐步拓展新业务领域更涉猎商品房项目代理投资项目策划整盘代租代售甚考虑涉足物业理领域文化传播领域
阶段需企业领导者积极拓展社会关系具足够商业眼光够捕捉切商业机会
阶段需注意问题企业储备资金储备问题业务领域拓展需量具专业素质商业计划付诸现实非专业业务领域开拓初期需足够资金支持市场导入程
第三阶段企业异市场拓展
阶段企业部理规范化前提异拓展前必须明确市场目标清晰理模式时深厚企业文化积累作盾异市场理企业身理模式移植程果身理模式够先进理制度够健全强行进入异市场供血足早衰
外异市场拓展必须建立深入市场调查基础没数支持市场定位象没航船会企业面较营风险极易造成前期投入进退两难境
第四阶段企业资运作
资运作作企业发展种手段应企业发展阶段资运作企业级运作企业身发展程度操作求相较高企业领导者没充分准备前项运作法真正进行早进行资运作处幼年期企业说会剂猛药事愿违
资运作成熟企业迅速扩张企业集团化国际化发展必路阶段需企业领导者具超前营意识宽广胸怀够舍利成事
3．5．1．3业务拓展战略实施计划制定执行
业务拓展战略容确定企业应根身实际情况制定相应战略实施计划般业务拓展战略实施计划包括部分容：
实施目标业务拓展战备容进行分解量化明确行动目
二务容标准罗列实现阶段行动目标需完成具体工作容完成标准
三实施步骤分析务间关系理清实施方法步骤作条紊
四实施条件资源配备考虑实施计划阶段出现问题相应防范措施时理清计划实施需资源准备包括员资金市场等方面协调准备
五计划执行检验战略实施计划中应列明相应组织机构理监督办法检查周期标准计划较贯彻执行会陷教条
计划贯彻执行需企业建立套效保障体系企业领导者应成计划执行负责战略意图够灌输应开辟方便信息传递反馈通道便计划执行情况时检查异常情况时发现
3．5．2组织结构模式设计
企业部组织结构模式设计企业发展战略重组成部分企业建立初始必须解决问题然行业运作模式理思想相基权力安排力安排组织结构模式基形式
里发展阶段企业组织结构模式优缺点列出
3．5．2．1．直线制
早出现企业组织结构形式产品导完成工作务目标种组织结构种形式特点权力集中责分明命令统控制严密缺点层次较灵活性较差整体运作效率较低仅适企业组织外部环境没更交流劳动密集型企业般企业初创时期业务品种发展单情况较适目前更应企业部理单元日常理中
3．5．2．2．直线职制
直线制基础设立职参谋机构职机构权业务范围级单位达命令指示优点定程度提高企业运作效率种结构形式存明显缺点头指挥实行种组织结构关键职部门职责权限明确划分目前数中型企业应种组织结构
3．5．2．3．事业部制
总公司领导设立事业部事业部独立初级产品市场实行独立核算营原集中决策分散营公司具定规模事行业时考虑实行事业部制优点组织高层摆脱具体日常理事务提高理灵活性适应性缺点机构重复员臃肿独立营政重视局部利益忽视整体利益
实行种组织模式应注意问题量避免位义机构重叠
3．5．2．4．知阵制
称规划－目标结构职划分部门产品（项目服务等）划分部门结合起员工原职部门保持组织业务联系参加产品项目组工作项目组设负责组织高直接领导优点：加强职部门横联系具较机动性适应性实现集权分权优化结合利发挥专业员潜力利类培养缺点：横双重领导极易产生意见分歧造成工作扯皮理矛盾时组织关系较复杂项目负责求较高种组织具时性特点种模式适合企业业务试探性拓展阶段规模项目实施
3．5．2．5．网络结构
着市场技术进步发展企业生产营中知识含量逐渐加企业技术权力逐渐第线基层转移样企业逐渐演变作业点作决策单元现代电子技术催化种演变趋势更加明显形成电子计算机联接作业点终端网络组织结构
网络组织结构前提进行环境适应性战略充分理解特征战略资源决定企业发展方核心稀缺资源决定企业组织结构形式信息化特征知识济时代网络结构企业必须面种组织结构战略选择
网络组织结构强调协调职位权威逐渐渡知识权威序列活动逐渐渡步活动交流逐渐渡横交流团队成员严格等级制度中信服渡信诚实理边界精确严格渡模糊柔软网络组织结构强调建立学型组织强调团队协作知识力虚拟务
3．5．2．6．虚拟客户式网络组织结构模式
虚拟客户式网络组织结构模式：企业部部门视方客户样部门间服务客户方式服务方部门间职关系发展成互客户式服务关系理思想重突破
六种组织结构模式企业组织结构设计基模型企业根身实际情况业务理需选择中适合种模式种模式形成组合模式目标企业信息够程度企业理者掌握快作出决策企业理者作出决策够程度执行企业理效率更高具较快市场反应力
企业组织生命周期容易老化市场环境企业身业务发展状况相匹配组织模式成企业发展催化剂企业确定业务发展方根业务发展需原组织结构模式进行相应优化调整
（插入组织结构模式示意图）
3．5．3战略
企业发展灵魂企业发展战略制定实施需相应执行吸引选拔留住正确力资发挥效应企业必须断研究课题服务核心产品房产中介企业理核心容纪理
3．5．3．1．战略基出发点
企业战略基原：尊重性换位思考利益享
尊重性企业理基前提换位思考理者设计理模式易推行理制度更易接受利益享前两项原具体体现物质性根体现
利益享单指财务分享方面含义：
财富分享：员工工资奖金股份分红获企业创造财富
二福利分享：员工办理医疗养老等保险提供免费午餐住宿补贴私车补贴通讯补贴等项福利员工获企业创造财富
三荣誉分享：企业品牌形象提升员工具荣誉感员工获企业创造形财富
四精神分享：社会需企业员工需良团队环境优良团队精神员工获极精神财富企业文化作
五知识分享：员工企业创造新知识企业运作成功验中获企业创造知识财富
六成功分享：员工企业迅速发展中分享提供发展空间机会
3．5．3．2．战略基容
3．5．3．2．1建立科学合理报酬体系
报酬包括员工基工资奖金分红福利等报酬体系企业员理基础核心设计应量理者理者更加关注工作业绩非报酬身报酬建立贡献基础
企业报酬体系应相清晰稳定复杂易变报酬体系理者理者必须时准备耗心智应付种报酬体系身确定素理者疲应付理者会慢慢失企业信心
房产中介企业报酬体系应该包含两方面容薪资标准业务提成制度
里建议企业实行单薪考评制度薪酬体系报酬职位等级标准应实现基础固定职位固定考评体系员工变动薪金变动变动薪金变动标准员工业绩考评结果职位等级提升
职位等级确定涉两方面容：职务考评等级面表格企业薪酬计算标准目然
薪酬计算标准表
职位
等级
总理
副总理
部门理
业务员
文秘
级
二级
三级
…
房产中介公司报酬体系中项容重业务提成制度（commission system）薪资标准样业务提成制度必须明确相固定利业务理连续性业务员稳定性薪资标准方实际体现种企业激励机制员工实际工作业绩紧密联系
提成计提方式般种：
定额提成：业务量计算提成涉成交额种提成办法适合难度发生较频繁业务单纯信息提供简单代办行等
二定例提成业务发生额固定例计算提成提成例变绝数额增加
三变动例提成：提成例着业务发生额度相应变化提成办法
目前数中介企业采变动例提成办法藉刺激业务增长提高成效益衡业务关系种提成方式缺点增加理成心理暗示作会业务员忽视例较低业务影响企业整体收益
企业根业务发生特点采取提成计算办法提成例制定业务难度参贡献（里参指企业身参业务程员）部门员变动改变提成制度相稳定具公性公开性协调集体协作英雄义关系发挥企业团队效应规模效应会滋养业务员怠惰心理产生吃锅饭现象
采面表格确定提成计算标准
手续代办
信息提供
租赁业务
买卖业务
定额
定额
例
例
例
例
例
例
例
非专职
专职
收入
收入
收入
收入
收入
收入
业务员
业务
业务理
业务总监
员
――
――
――
――
――
――
3．5．3．2．2资深职位制
企业理常会陷入样两难困境：够提供员工晋升位置少希晋升数导致理矛盾理承担晋升期晋升实际均衡产生耗风险常规理事走选择唯升迁路径员工业绩肯定提高薪金外采升职办法种做法会量技术升理岗位法胜工作造成力资源极浪费形成升职黑洞房产中介企业理中样矛盾更突出业务强手具备相应理力提职时反会降低员工作热情造成企业资源浪费
资深职位制度种职位升迁制度里职位单指行政职位包括专业技评定标准技术职位――专业资深职位专业资深职位设定技术专业领域职权（业务建议权业务决策否决权）利提升工作业绩
制度建立基础企业具完善岗位职责考核体系
岗位职责考核体系包括四部分容：
职务说明书职务说明书工作岗位具体描述包括岗位描述工作容行政关系员素质求等项容会企业理者轻松完成员招聘培训等工作
二岗位职责标准岗位员执行状况评价标准工作完成程度
三岗位考证标准企业定期间岗位员工工作成果程评价信息反馈办法企业员工进行考核直接制定基础职务说明书岗位职责标准建立
四利益分享标准企业奖惩标准
3．5．3．2．3激励机制
企业应该设计出整套位员工激励机制种机制固定制度框架种制度稳定性企业保持活力基条件现代企业理中普遍流行理激励方法：
－目标理（MBO）核心强调组织群体参制定具体完成够客观衡量效果目标四方面素构成：目标具体化决策参限期完成绩效反馈
－组织行矫正法（OB MOD）尊重性出发点改变组织行方式领导赞赏事认激发员工工作积极性动性
－参理（PM）属实际分享级决策权
－绩效薪金制（PBC）报酬绩效相结合
－弹性福利制（FB）指允许员工种福利方案中实际需进行选择
－双轨薪金制（TTPS）指样容工作新员工薪水远低老员工
－弹性工作制（AWS）指固定工作时间长度前提灵活选择工作具体时间方式
－职业生涯计划（JD）员工发展种动设计程
显然企业激励机制项单理制度种理思想体现企业制度综合体现
3．5．3．2．4稳定机制
企业员稳定企业稳定基础前提尤企业理员稳定企业良性发展起着关重作企业理员特中高层理员选拔机制相应利益分配体系决定着企业发展道路发展前途
企业理者应充分发挥员工性创造良企业部创业环境员工翁意识
建立相互信基础企业稳定机制积极推动企业前稳步发展
3．5．3．2．5员流动机制
员流动企业吸收新生力量保持创新活力重前提员合理流动理必手段企业创新基础
员流动机制建立企业稳定机制基础包括企业员更新员提升员调动等方面方法制度
企业应常分析员流动状况画出员流动曲线图分析企业发展稳定程度效果员流动分析利企业制定相应力资源计划实施计划员招募培养利防止企业力短缺者浪费
中高层理岗位适采关键岗位轮换制度培养理员全面素质防止关键岗位断档
3．5．4营销战略
营销企业理活跃领域企业理战场现代市场营销产品服务竞争更种文化理念竞争营销项综合性活动实施营销策略程中必须充分考虑道天法目标时机环境力方式等素综合利方面资源成功营销关键
前面提全程核心力营销概念企业营销战略核心思想
营销战略实施基础市场细分目标市场确定营销定位正谓谋定动市场细分客户需求特点进行深入分析找出市场机会点市场细分基础企业根身特点外部环境进行市场定位市场定位务集中身优势市场中显著起营销定位指企业确定市场定位选取什样营销策略实现市场目标
企业营销战略包括进攻战略防御战略营销组合战略等
3．5．4．1进攻战略
进攻战略行业第二号第三号企业市场领导企业发起挑战型战略分侧翼进攻正面进攻游击进攻种
正面进攻战略实施求企业足够强抵抗持久拉锯战实力智慧较量样战略企业必须较强创新力资金储备适合企业稳定发展时期
侧翼进攻战略市场中新意战略方式包括：低价侧翼战高价侧翼战产品侧翼战品牌侧翼战捆绑侧翼战等定推出众新产品必须创新独处潜顾客会入新产品系统中实施关键战略高度保密性实施坚持性
游击进攻战略相较公司采种公司市场获分份额战略实施方法市场中寻找块足防御市场份额种理意义数量般公司忽视法顾方目标确定集中发挥公司优势集中精英力建立快速反应机制快速决策程种战略意图旦方发现市场引起重视准备撤退游击战类型：域游击战顾客游击战行业游击战建立盟军等
3．5．4．2防御战略
防御战略巩固已市场占率市场挑战者必须进行防御措施防御战略实施原首先清醒认识进攻者进攻战略提出整体防御战略防御战略断更新动防御前应该首先考虑攻击断引入新营理念业务品种
旦企业陷入竞争中然通竞争活动守住阵度竞争行动会带资源浪费企业造成必损失防御中注意发挥身规模优势减少零散出击盲目应导致精力分散弱势竞争
3．5．4．3营销组合战略
里提出6PS营销组合战略6PS
4PS＋2PS＝（产品＋价格＋促销＋区域）＋（公关系＋政府帮助）
价 格
标 价
折 扣
折
付款方式
信条件
公关系
企业形象
危机处理
部协调
互惠互利
特殊渠道
促 销
广 告
员推销
销售促进
公关宣传
产 品
质 量
特 色
品 种
包 装
品 牌
服 务
保 证
效 率
营销组合
区域
渠道
覆盖
位置
传输
便利
政府帮助
政 策
税 收
特市场
产品营销营销思想贯穿产品设计试验推广售全程两重含义指产品设计符合市场需求方面指产品设计销售售程身包装宣传市场调查市场调查产品（服务）设计基础市场调查程中会涉相关目标客户带营销目市场调查会起倍加实施效果
区域营销市场目标营销策略设计针性目性确定市场覆盖率市场占率新产品市率断开拓新渠道种传播方式
促销策略仅限形媒体广告硬广告注意企业形象贯性新闻点开发员推销客户范围相确定成交金额较较专业业务容说更效公关宣传更企业品牌种事半功倍效宣传方式
公关系营销核心企业品牌目标企业品牌目标企业战略重方面企业特形象设计构成品牌价值优质品牌企业创造良形象企业迅速养形成强竞争力中介企业中品牌企业文化种体现
3．5．5资运营战略
资运营战略企业合理运控制余资游资进行企业级运营扩张性战略包括金融活动股权重组企业购等形式
企业资运营促进企业发展效手段企业走规模化发展路单身资积累法实现资运营战略企业发展战略中高形式双刃剑企业迅速发展状企业陷入危机资运营模式研究应该企业领导者项重工作容
资运营基础企业身产权关系清晰现代企业制度建立资运营求企业理者具开阔胸怀先进思想意识足够知识积累魄力
4．企业部理建设
企业发展战略企业长期发展指导性建议千里行始足企业发展首先着眼现状改善企业部理建设必须符合企业长远目标阶段性目标求发展角度进行制度健全优化
4．1适宜业务领域营模式建立
中介企业两种基营模式种机构营销模式种店铺式营模式
4．1．1机构营销模式
机构营销模式进行营房产中介企业营领域般房产级市场二级市场客体象般土房产开发项目者高档物业客户定位开发商投资商型企业机构
种中介企业般员较少业务领域单部理较简单必设较理层次理员业务员业务员例般占企业员总数90甚企业理者身业务员
目前数投资咨询公司策划公司销售代理公司半采种理模式
建议富房涉足相应业务领域初采种理模式效节约成迅速入市场
4．1．2店铺式营模式
房产三级市场营领域客户定位广体消费者中介企业般采店铺式营模式种营模式门店理方式分直营式店铺营模式特许营模式
直营式店铺营模式指中介企业完全身份直接营门店业务理模式
特许营模式指中介企业采品牌输出方式进行门店建设门店权全部部分转出资收取固定加盟费种营模式质说已中介业务身营转化资运营模式企业品牌资源理资源信息资源成企业营资效转移植重组
两种营模式优缺点：
直营营模式优势利企业门店直接控制门店充分发挥规模效应营业收入完全企业掌握便进行规模资运作时相事理制度企业服务质量相保障缺点企业初期投入较发展速度慢发展规模受企业实力理水限制利异市场业务领域拓展
特许营模式更利企业规模化发展门店控制力受企业实力品牌形象限制外资金流动性较差
企业发展客观规律中介企业发展趋势特许营营模式中介企业长期发展必路实现基础企业市场形象建立完善部理般企业业务发展较成熟阶段推广开
特许营模式企业文化建设求较高求企业套完善培训售服务体系广泛客户源渠道
特许营加盟店费收取两种基方式种固定费种营业额分成两种方式母体身说营模式会产生较差固定加盟费中介企业收入加盟店收入关身营更简单精力放身品牌营造营业额分成中介公司加盟店身营理更加深入理难度更尤业务程理监控更加严格
4．2组织结构优化
前面已介绍种组织结构模式相应特点富房根组织结构设计原理结合时期市场企业状况身组织结构进行相应调整优化
里建议目前组织结构进行优化：
调整职部门结构根业务容重新划分部门责权
1．合常规业务理部门业务理部分店（未区域中心店）唯行政部门常规业务相关房屋银行部理二部房源科加盟店建设部中加盟店业务理部分统划业务理部
2．理二部改权证理中心负责合理相关权证办理银行揭手续办理工作
3．设立事业发展部代原加盟店建设部负责加盟店开设加盟理模式研究企业营销策划
4．设立市场研究中心取代原发展研究部负责企业业务状况分析房产市场调研新业务品种开发房产开发项目策划工作企业部门提供发展营销计划数支持
5．合原宗业务部二部部门集中负责宗业务市场开发项目执行
6．保留客户服务中心负责服务质量监督处理投诉业务员考核工作客户服务中心应负责客户档案理客户资源挖掘工作
7．总理办公室改综合行政部全面负责企业力资源理企业制度建设行政事务理企业文化建设
二原分店基础逐步发展区域分中心建立三级业务理模式区域分中心理业务副总直接领导界时业务理部分店日常业务理起指导作
区域分中心具签约结算职
区域分中心理辖区域分店进行直接理分店设置建议权否决权分店理免终决定权
区域分中心数量宜超五根区域市场状况定
三区域分中心建立基础分店职变单纯信息介绍业务洽谈执行
四加盟店日常理纳入公司统理体系中运行统信息理业务流程理员提成办法加盟店体系区财务理财务部设专理加盟店财务发生情况
建议先期采定额加盟费办法放水养鱼加盟店发生权证办理业务银行揭业务固定外收费标准计提收入
调整组织机构图：
总理
副总理
副总理
网络资源部
客户服务中心
权证理中心
业务理部
事业发展部
宗业务部
行政综合部
财务部
市场研究心
区域分中心
区域分中心
直营店
加盟店
直营店
直营店
加盟店
加盟店
直营店
加盟店
五分店（包括直营店加盟店）区域分中心组织形式
（）分店采店长负责制方式店设店长全部业务员店长店日常业务行政事务进行理直接进行业务踪进行业务辅助支持合洽谈合必须店长审核签署分店业务员工作更集中信息发掘业务执行
（二）区域分中心区域分中心理类似生产车间兼分店业务职外项重作签约程现金收支集中理中设两辅助中心理进行业务理负责信息整理合理财务理
4．3业务流程优化设计
业务流程优化设计利企业制定明确效业务理规定业务序进行基础断发展利企业发掘潜力增加实际收益
4．3．1业务流程优化设计出发点
4．3．1．1．信息资源化利
业务流程设计利信息资源发开发利提高单项信息效率房产交易中客户信息房源信息转换功角色二次次利
房产梯级消费示意图
需求升级
商品房
客户需求
出售
求购
二手房
客户需求
求租
出售
出租房源
客户需求
出租
图显示出客户信息（包括需求客户信息业信息）机会点显然客户信息需长期保留深层次踪服务
客户产生业务范围业务范围产品层次需求租赁公寓客户时需租赁办公楼商铺租赁办公楼客户需购买商品房等等需企业掌握量广泛房源信息
商铺
租赁需求
写字楼
住宅
客户
商铺
写字楼
购买需求
住宅
信息资源充分利求企业部甚企业企业间实现信息资源程度享
信息资源享保证企业业务收益分配制度合理化时企业员培训企业文化建设影响信息享实现程度制度保证外断业务员灌输团队意识宣传团队优势员工动服动求
4．3．1．2．业务操作畅完成
业务操作流程否合理衡量标准业务流程设计客户方便快捷周服务业务操作流程设计业务员间够利完成业务程交接业务执行周期缩减短企业资金迅速周转
4．3．1．3．程度减少飞单
业务流程设计量形成业务员间发监督制衡关系业务流程进行细致分解业务完成程分派业务部门者业务员分完成
种业务流程分节理存问题业务执行效率问题业务交接程手续复杂造成客户损失部成员间磨擦进行流程设计时候充分协调收入损失办事效率关系量减少必分解避免复杂流程造成客户损失
飞单控制制度约束方面企业应该通市场宣传策略消费者进行消费观念培养通企业文化建设提高企业核心凝聚力员工企业忠诚度企业品牌形象越高员工企业赖程度越高
飞单会相然减少
4．3．1．4．程度节约成
业务流程设计注意企业营成节约量减少必业务执行产生理费财务费开源时作效节流
成节约途径减少纸介质文件传递减少业务员返理部门交通费加快业务执行速度时催缴应收帐款等
4．3．2业务流程优化
4．3．2．1信息记录发布
信息源企业业务员企业市场营销反馈相关员间关系传递信息源样化方面求开辟畅通信息收集渠道信息量进行企业信息理系统方面求企业信息进行统加工处理便查找应
里建议进行两层信息理程度开放初级信息录入权限信息系统员掌握新信息进入系统时设置新登信息理功系统理员新录入信息进行二次加工删重复效录入
信息录入相关员获知信息发布应该层次员进入层级信息范围容相
体信息发布分三层级：
第级公众性告知信息企业需广泛告知信息般信息容较简单涉关键字段容物业详细址客户姓名联系方式等样信息仅企业部公开发布公众互联网发布供客户直接查询
第二级部完全享信息级信息需企业员工通密码检查进入信息包含更详细象描述容般公开关键性字段信息录入者具更高权限理者更完整容
第三级企业保密级信息类信息关系企业生存资源问题具定权限企业理者防问
般系统设计初确定系统信息层级发布容权限员防问级
目前数中介企业理业务员级员赋予第二级权限关键客户信息店长级
企业保密级信息公开层级越少防问员数量越少越利信息资源保护店长级员客户联系方式信息流失通级传递出方面减少信息传播渠道方面信息掌握者出发展前途考虑会动减少信息资源流失
4．3．2．2业务洽谈
店长协助业务员约单成功业务员需独立完成客户踪洽谈工作程中店长予时促成业务成交技巧培训指导
业务理员客户服务部门员工理部门应断积累总结谈判验常发性问题总结成业务员工作手册新员工培训基础业务验积累应该业务集团智慧总结企业宝贵财富企业部应该常创造验交流机会提高均业务水
4．3．2．3合理
类合均应实行编号理涉企业切身利益需动企业备资金合更进行统理
合统理包括：统编号体系统发放申领办法统合审核办法统合签署理统存档理
合必须设专进行保建立合情况登记制度交接登记制度
信息系统建立合编号申领审核系统完成建立合情况登记薄（合存档理）合交接登记薄（合流转传递）记录合物理传递程负责避免合丢失企业带法律风险资源流失
4．3．2．4权证办理
二手房买卖交易中项重容产权户手续代办银行揭贷款手续办理企业理者通权证理中心容易解业务实际发生情况设立高层理者直接理独立权证中心较利企业高层业务发展状况监控
权证办理程涉相关费代支代缴企业财务部门应该熟悉相应理规定收费标准权证代办实行事前申领事审核报销理制度财务方面实现业务流程监
揭手续办理带较变动性复杂性日常手续办理程企业领导者应该积极通金融通道家商业银行建立广泛业务联系形成战略联盟加快企业资金回收周转
4．3．2．5信息反馈
信息反馈包括：
业务部门业务员完成项务时业务进展状况时沟通反馈
二权证理中心财务部门合执行情况时反馈业务员明确工作进展利业务员客户应收款催缴督促权证理员提高办事效率
三服务质量企业办事效率反馈客户中心设立统客户咨询投诉电话业务员服务态度服务质量进行踪相关业务理部门业务员业务水工作态度进行时反馈时进行相关培训员调整
四企业部门企业发展新策略实行情况时反馈开辟相应会议渠道交流机会交流渠道广开言路企业员工企业理制度发展策略提出广泛意见建议利企业理者作出符合实际决策
4．3．3业务理
业务理指业务操作规范报表制度业务流程畅进行制度保证行规范
企业业务理员应该根业务验业务发展实际状况制度编制业务操作规范项业务信息理直物业交割业务全程中涉操作细节作出清晰描述求业务员较快进入角色创造效益时业务员服务质量考核业绩考核提供标准
报表制度业务理项重容报表单指业务员业务理者间级级工作汇总性报表应包括业务部门相关职部分市场研究中心财务部横业务信息传递业务员方便工作理工作日记性表客户踪表等完整报表体系
企业套完整清晰效报表体系利业务员效理身工作提高工作效率时更企业理者业务发生发展情况目然市场研究部门根报表分析较清晰准确握市场发展企业发展动财务部门根报表效调配资金财务理变更序报表企业费发生起定预算节约作
报表体系建立关键贯彻执行企业理者身熟知表格功传递流程基础相关理员业务员进行相应培训思想灌输必时应该制度相应奖惩措施进行强制执行
4．4部理制度完善
企业部理制度建立健全企业利发展基础企业扩张战略计划必须套完整企业部理体系作支撑科学规范理制度正式理体系核心容
企业部理制度包括企业岗位职务说明书力资源理制度业务理制度行政理制度财务理制度考核奖惩制度等容
4．4．1职务说明书
职务说明书企业部理制度建立基础企业员理业务理基般包括项容：
职位名称
二工作目标
三工作容工作程序说明
四考核标准考核办法
五行政隶属业务关系
六职位素质求
七 聘解聘程序
通职务说明书编制企业员工清楚解工作容快速进入工作角色企业培训工作简单明工作业绩考核法更容易判断员调动调整方企业理工作变规序员工身条件确定发展方目标工作更加动积极
职务说明书非成变应该根业务发展企业部结构调整情况进行时修改
职务说明书制定复杂程法制度编制者全部完成需部门理员根业务实际需进行编制整理修改
然编制长期艰难程作规模化营目标中介企业说职务说明书编制企业规范化理起点基础进行规模连琐营必须坚决职务说明书编制完成
4．4．2力资源理制度
力资源理制度企业理制度重容建立完善直接影响员工工作热情工作成果
般包括员招聘制度员工培训制度薪金制度福利制度等
企业员理必须具较强专业水专理员负责项长期重理容中介企业必须培养稳定中层理员储备充足低层业务员
力资源制度制定应该遵循尊重性原信基础充分激发员动性建立学型企业组织团队利益核心企业文化
4．4．3考核奖惩制度
项制度建立职务说明书事理制度员工激励制度考核制度必须着公公正等原明确考核标准基础制度相应奖惩办法
企业奖惩办法般包括行政处罚职务调动财务处罚等办法
考核奖惩制度关键制度制度推行程企业理者必须作令出必行令行止领导风格引起员工充分重视觉遵守
4．4．4业务理制度
前面已业务理制度作定义般完整业务理制度包括业务流程规定业务统计报表业务提成办法合理规定业务员岗位服务标准业绩判定标准业务技评定考核办法等容业务理项规定完整体系里赘述
4．4．5财务理制度
财务理制度企业日常理中涉财务发生事项作规定般包括营业收入理成费理财务报销制度财务报表制度现金理制度应收应付款理财务分析等制度
企业财务理必须严密规范财务理手段实现业务执行程效监控财务报表编制企业理者解企业营动态具极重作企业高层理者定常研究财务报表分析企业发展状况科学决策
财务理制度中项重容成费理企业应实行财务预算制度效控制企业费开支费事前预算事审核程利企业进行成效益分析改善理结构提高工作效率成效益
中介企业财务理中财务发生情况业务进展情况密切相关业务流程设计合理企业金融机构间办事程序理极易导致企业财务危机财务员必须建立严密应收应付理制度企业现金流量进行控制防止出现现金集中挤兑
4．4．6行政办公理
包括考勤制度会议制度办公设备品理办法员工手册企业文化建设等中重容企业文化建设涉企业品牌形象推广企业核心竞争力形成
里需强调会议制度企业必实行分级分范围企业例会制度会议企业理者间企业理者员工间进行直接交流重场常会议制度企业信息反馈重途径较时发现问题解决问题
会议召开应该题容结果三者缺少项会会议成企业理效动作企业次会议应该较详细记录会议决策应该定期检查反馈执行情况
4．4信息系统应
应信息系统进行企业部理提升企业核心竞争力重手段项目方面专题报告形成文部分作详细说明
需次强调信息系统需企业制度保障企业建立高理核心系统实施级理者应身示范
时必须认识信息系统万企业理毕竟理信息系统建立影响企业部间交流取代具法律效力纸介质印鉴
信息系统设计需根企业部理调整情况企业发展情况进行时修改升级
4．5考核监督机制
考核包括员工工作业绩考核员工力考核部门工作绩效考核特殊考核等容企业员流动根般考核级部门级部门级理者辖工作员工作状况考查活动现代企业中常规考核外倡导级级考核——理员分制级员级领导理风格工作效果力等作出评价
监督指企业员日常行业务执行情况种规制活动企业日常营活动监察督导时发现制止企业员违规行降低企业损害
考核监督紧密相关考核带监督意义监督考核部分种检查式考核
企业考核监督机制建立前提职务说明书完善
般考核监督机制包括容：
制度规定编制实行考核监督需法行没明确制度规定考核监督没执行基础服众制度制定符合情业务实际情况相稳定
二设立专门部门员赋予相应权利够效行权力推行制度
三企业领导者身体力行表视出项工作容重视帮助执行员
四考核监督制度执行贯彻尊重事实公公正公开原予考核者申诉权力防止出现特权物影响制度执行效果
4．6激励机制
考核监督机制相呼应企业激励机制考核没考核结果相应激励办法考核监督会显仓白力前面策略中已提激励机制单纯利益奖惩应性全面需求出发职位提升团体认社会生活等方面制定相应办法满足现代性成感社会认度追求
效激励机制增加员工心力提高企业凝聚力企业更发挥团队优势规模优势提高员工忠诚度员工忠诚度提高会积极影响业绩提高增加客户忠诚度建立企业品牌形象企业文化重体现企业发展影响较
4．7财务理资金监
特强调财务理资金监房产中介企业业务中存着量现金交易较简单业务容成交周期较短业务执行难度常会出现业务员直接进行现金收付情况成交额较租赁业务二手房买方预付定金手续代办费等
财务理财务制度建立健全外求财务员业务程较深入解够针业务特点制定相应财务手续交接现金理办法财务理规定影响业务执行效率充分保证企业资金安全收益
常规租赁业务求企业较快反应速度财务理相放开应该求现金收付程店长场监督业务方面予店长相应权力时加强店业绩考核店长考核监督降低财务理难度时提高业绩
二手房业务额定金收入外量集中进行款项收付工作培养客户保护意识配合企业财务理坚决杜绝交易全款店行流转现象（加盟店外）
代办业务应该实行确定代理关系先代办收费企业负责垫付办证费杜绝业务员直接收款直接执行情况
资金监现金理外重点应收应付款理企业应该深入研究银行揭贷款程贷款划拨程量加强方面公关力度企业够通揭手续代办获相稳定现金流
4．8企业文化外宣传
企业文化指企业运转发展程中形成营思想营作风价值标准行规范规章制度传统惯综合反映企业文化佳境界全体员工目标理目标致企业理优目标企业文化移植克隆创造新生命机体样断产生新机实质低成复制企业优秀理模式
企业文化包括：物质文化制度文化精神文化物质文化创建精神文化基石制度文化物质文化精神文化保障体系
企业物质文化包括产品文化形象文化广告文化公益文化等企业品牌形象种全面表现
企业文化重点企业精神文化企业精神文化包括企业价值取企业精神营哲学等容培养价值观精神文化核心精神文化建设树立英雄物举办团体活动建立文化传播网络等方式实现
企业制度文化表现企业种规章制度隐含制度文化领导者级求行准种成文规章制度种口头行工作惯强制性权威性领导意志转移企业理风格什常常带企业领导者特点原
企业制度文化建立首先求企业制度身科学合理具操作性次令必行强化执行制度反复常令夕改始终
企业外宣传指企业形象推广程企业文化宣扬传播移植程
企业外宣传首先企业形象设计理企业全面形象理包括树立企业外表形象实力形象产品形象营销形象服务形象文化形象社会形象员工形象领导形象
企业文化扩张首先树立重塑企业精神确立员工素质专业技参意识提出企业外部形象应达水调动员工积极性创造性文化氛围建设企业容貌类文化活动设施
企业利种通途径机会积极进行企业文化宣传扩张企业品牌企业文化融体根植消费者思维深处
企业资讯相关企业侧面文字宣传企业外宣传达更效果
4．9市场研究企业发展研究
信息行业专业性生存根中介企业必须保持市场贯熟知度权威性时求企业具较高市场敏感度市场机会握力够正确进行市场发展趋势预测断进行企业创新引领市场潮流显然企业发展战略研究应该基企业处市场环境充分研究
市场研究包括企业外部市场信息研究企业部业务信息研究部信息真实效信息部信息外部信息较分析结果确定企业市场竞争中处位便掌握竞争手战略意图发展情况时作出市场应策略
时企业市场数调查分析企业价值资源企业藉发展咨讯投资顾问业务业务新品种源市场研究正确结中
企业发展研究包括企业发展方发展策略实施步骤研究企业应该重视竞争手踪调研作知知彼时行业发展新动态行业成功案例研究利企业寻找正确发展方理方式取长补短迅速缩差距推进企业发展进程
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
