世联咨字[2003]GW06号
关东莞市石龙镇裕兴路房产开发项目
行性研究报告
东莞市四方集团限公司：
承蒙信非常荣幸提交公司——世联产顾问（深圳）限公司东莞市石龙镇裕兴路房产开发项目行性研究方面意见供贵司投资决策时参考
方案基目前东莞市石龙镇房产市场情况结合十年专业实践项目周围相关物业认真细致调查研究完成时间资料限制未必项目实际情况全面考虑希通努力贵公司提供价值建议
谢谢
世联产顾问（深圳）限公司
2002年6月20日
目 录
报告摘 7
11 开发企业 7
12 项目简介 7
13 项目济效益指标 7
14 结风险建议 8
二项目概况 9
21项目综述 9
211项目位置 9
22项目 11
221面积 11
222块形状 11
223块现状 12
224项目济技术指标 13
23项目发展状况 13
231项目发展单位简介 13
232项目法律手续 14
三项目投资环境 15
31宏观济分析 15
311全国整体济环境 15
312东莞济环境 18
32石龙镇济环境 21
321石龙镇概况 21
322石龙镇济 22
323石龙镇城镇规划 25
四石龙镇房产市场分析 27
41市场总体特征 27
42市场供分析 28
421住宅供 28
422商业供 32
43市场需求分析 35
431住宅需求 35
432商业需求 36
五项目发展定位 37
51项目SWOT分析 37
52发展战略 38
53形象定位 38
54产品定位 39
55户型定位 40
56客户定位 41
六项目开发建设营组织实施计划 42
61 关工程计划说明 42
62 施工进度表 42
七项目总投资估算资金筹措计划投资计划 43
71 项目总投资估算 43
72 资金筹措计划 45
73 项目投资计划 46
八项目济效益财务分析 47
81项目济效益估算 47
811销售收入 47
812销售回款计划 48
813销售利润 48
82项目财务分析 48
83项目确定性分析 49
九结风险建议 51
十附表
附表1：施工进度表
附表2：项目总投资估算表
附表3：项目开发成估算表
附表4：投资计划表
附表5：项目销售回款表
附表6：现金流量表
附表7：项目损益表
附表8：资金源运表
附表9：贷款偿期测算表
附表10：敏感性分析表
十附件
报告摘
11 开发企业
东莞市四方集团限公司家民营企业事物业租赁酒店投资商业营注册资民币5500万元企业营状况良具较发展潜力
12 项目简介
项目位东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧红线面积5425384方米建筑红线面积5180885方米容积率2建筑高度控制8层
13 项目济效益指标
项目总投资：211816962元
项目销售收入：309548886元（墅住宅销售率：95商业销售率：100）
税利润：54114992元
成利润率：2555
财务部收益率（FIRR）：3427
财务净现值（FNPV）：45560272元
动态投资回收期：187年
贷款偿期：2年
14 结风险建议
结
项目开发商已合法取项目土权项建设手续正申办中方面分析测算中假定项目土取立项开发建设销售等方面均遵国家东莞市房产项目开发程序规定
根测算预计销售价格销售率条件项目具备良行性
风险建议
石龙镇房产市场规模属封闭型市场需切实考虑市场容量市场销售节奏块土成较高需严格控制工程成理成
充分利块位置优势景观资源知名专业设计公司中介顾问公司合作强强联合造区品牌企业品牌制定合理市场营销方案扩媒体宣传注重营销推广保证销售资金回款
二项目概况
21项目综述
211项目位置
项目位东莞市石龙镇新城区东裕兴路聚龙湾花园南金沙湾花园西侧北侧金沙湾公园
项目
图2：四—东裕兴路聚龙湾花园
图3：四—南金沙湾花园
图4：四—西金沙湾公园
图5：四—北金沙湾公园
22项目
221面积
红线面积5425384方米建筑红线面积5180885方米容积率2建筑高度控制8层
222块形状
块呈四边形整体形状较规
图6：块红线图
223块现状
项目势坦五通具备建设条件东北角现时停车场
图7：块现状
图8：块现状二
224项目济技术指标
根委托方提供资料项目项济技术指标表示：
项 目
规划指标
面积（卖红线）
5425384㎡
面积（建筑红线）
5180885㎡
性质
商住
土年限
70年
建筑容积率
≤20
建筑高度
≤8层
建筑覆盖率
绿化率
23项目发展状况
231项目发展单位简介
东莞市四方集团限公司
成立日期：2002年12月18日注册号：4419002012369编号：NO 0001615住：东莞市石龙镇红棉路1号法定代表：彭柏铭注册资：5500万元（股东四货币形式出资1375万元）企业类型：限责公司营范围：牧业租赁酒店投资国商业物资供销业（含国家专控专营项目）（涉许证项目许证营）营业期限：2002年12月18日2007年12月18日
根东莞市委市政府确立东莞建设成国际制造业名城特色现代化中心城市战略目标民营济战略实施中起十分重性作四方集团股东审时度势决定走强强联合发展道路已购买批土开发社会需项目
四方集团土储备情况：
n 西湖商住5269方米
n 石龙黄洲工业12900方米
n 石龙黄洲新二中面8460方米
n 茶山横岗理区26100方米
n 寮步镇工业60000方米（中12000方米厂房层办公室员工宿舍6000方米）
232项目法律手续
根委托方提供资料目前项目正办理石龙新城区土偿合书土转方东莞市石龙镇房产公司受方东莞市四方集团限公司土补偿费民币90000000元
工程报建手续正办理中
项目土取立项开发建设等方面均遵国家东莞市房产项目开发程序规定
三项目投资环境
31宏观济分析
311全国整体济环境
(1) 2002年国民济良发展势头
全年国生产总值102398亿元价格计算年增长8中第产业增加值14883亿元增长29第二产业增加值52982亿元增长99第三产业增加值34533亿元增长73
(2) 全国房产市场状况
房产市场继续保持增长势头2002年国济持续快速发展城市化进程加快居民收入水提高政府启动需政策房产业发展注入新活力诸利素驱动房产市场继续保持高位运行状态
预计2003年房产市场发展题结构调整规范线市场体系进步完善供求两旺行业继续保持增长势头
房产投资继续增长增幅会逐渐回落
2003年房产投资增长明显放慢房产企业效益降幅较企业间差异产品结构调整步伐加快新型建材高科技广泛应外资进入加速房产企业加强联盟海外资金加速进入时国房产企业会加强联盟适应发展求应方面挑战
房价域分化明显价格走势温回落
国家计委济研究北京新华线联合推出中国行业景气分析报告指出2003年房价呈温回落态势房产业明两年进入回落盘整阶段房改相关政策效应前年相充分释放正趋明显递减购买继续成市场流区域发展衡房价发展趋势呈现较差异性高速发展中西部区价格保持增长势头发展成熟东部海区房价出现调整回落
品牌化成时尚行业竞争走深入
品牌核心重组企业配置资源重机制房产开发市场中初露端倪出现批万科样营造品牌较成功企业受市场追捧2003年房产业秉承品牌化发展趋势性化品牌化继续成时尚成房产企业竞争中制胜重策略
停止出墅调整房产开发结构
切实保护士资源维护士利总体规划城市规划严肃性规范土市场秩序防止楼市动荡造成风险2003年2月18日国土资源部清理类园区加强土供应调控关问题发出紧急通知严格控制土供应总量特住宅写字楼供应量优化土供应布局结构防止楼市动荡带风险停止墅类土供应量供应方认真进行清理普通住宅价格涨快方适增加居民购买居住普通住宅土供应握市场吸纳力严格控制总量
进步加强房产信贷业务理
2003年6月5日中国民银行发关进步加强房产信贷业务理通知通知求：加强房产开发贷款理引导规范贷款投 房产开发贷款象应具备房产开发资质信等级较高没拖欠工程款房产开发企业贷款应重点支持符合中低收入家庭购买力住宅项目户型面积高档商品房墅等项目应适限制房产开发企业申请银行贷款资金（指者权益）应低开发项目总投资30％土储备机构发放贷款抵押贷款贷款额度超收购土评估价值70％贷款期限长超2年减轻款必利息负担商业银行购买体结构已封顶住房发放住房贷款款申请住房贷款购买第套住住房首付款例执行20％规定购买第二套（含第二套）住房应适提高首付款例款申请商业房贷款抵超60％贷款期限长超10年购商业房竣工验收房屋款商住两房名义申请银行贷款商业银行律商业房贷款理规定执行
312东莞济环境
GDP增长
2002年东莞市实现国生产总值6723亿元年增长184总量排名全省第四增幅排名珠三角市首位均GDP民币约41000元（约4900美元）固定资产投资总额1901亿元增长515社会消费品零售总额225亿元增长147方财政收入553亿元增长429年末金融机构外币项存款余额19024亿元年初增长215占全国104中城乡居民币储蓄存款余额10017亿元增长253占全国115城镇居民年均支配收入16949元增长37农村居民均纯收入7823元增长 62济结构继续优化2002年三产业例达4855240
房产市场
（1）东莞商品房施工竣工面积
2001年竣工面积达1148万方米原1999年市场利行情刺激结果1999年开工面积增长三年增量会增加根统计东莞市商品房历年竣工面积远远施工面积市场潜供存相数量
（2）房产投资增长
东莞房产开发投资占全社会固定投资例较表
1999
2000
2001
全社会固定资产投资（亿元）
8832
10289
12549
房产业投资（亿元）
1044
1125
1485
房产业投资社会固定资产投资
010
011
012
东莞房产开发投资占固定资产投资例逐年升升幅仅1百分点
东莞房产投资额呈逐年升趋势1998年开始投资增长率维持5中2001年增长率达32预计12年投资增长率会进入调整期
（3）商品房销售面积空置面积
（2）东莞商品房销售面积空置率
房产销售面积1998年受外销市场影响余年断增长
2001年达70万方米着市政建设全面铺开预计市场需求会扩
空置面积断扩销售面积增长率远竣工面积增长率说明东莞消费需求增长速度供速度空置率呈逐年减少趋势
（4）房产区域发展特点
东莞市房产发展较早区域城区常樟木头虎门直城区优势十分明显
两三年城区房产成力量常樟木头虎门市场保持原水时2001年城区销售房产面积约占东莞市2001年总销售面积77％城区成东莞房产战场
32石龙镇济环境
321石龙镇概况
石龙镇位东莞市东北部北增城博罗两镇南茶山石排两镇西石碣镇全镇总面积128方公里中陆面积1036方公里处东江游北干流南支流分叉口东江然分割四部分呈工字形石龙镇八百年历史广州佛山陈村称广东四名镇2001年底全镇总口1326万（户籍口外口例约1：1）海外华侨港澳台胞2万分布世界
石龙镇莞城车程约20分钟距莞深高速公路约57公里距广汕公路约13公里相邻城市深圳广州惠州联系紧密
322石龙镇济
（1）GDP社会商品零售总额
石龙镇济总体保持快速发展GDP年增长率2777％社会商品零售总额年均递增率761％社会购买力逐步提高2001年均GDP约2192美元（全镇总口计）
2002年全镇城乡居民储蓄存款余额43亿元均储蓄存款约32万元2002年城镇职工工资水12328元农村居民纯收入8118元
（2）全社会固定资产投资总额
2001~2002年全社会固定资产投资呈现快速增长
（3）利外资额
利外资额2000年开始迅速增长
（4）产业结构城市化水
2001年石龙镇第二三产业产值分150万元125658万元114529万元产业结构例006：523：477第二第三产业占导位第产业占重较低呈逐年降趋势说明石龙城市化水高农民已转务工商
（5）支柱产业著名企业
石龙镇现企业逾千家规模较工厂200家已初步形成光学制品电子电器食品饮料五金机械建材化工医药通讯设备等产业基础中电子电脑医药食品石龙镇重点发展支柱性产业三资企业数量企业规模技术水高已成石龙镇工业组成部分石龙镇外商投资企业100家十家日企业落户石龙京瓷公司年产值达10亿港元日美达生产复印机激光印机年产量达50万台北方正三协精机华南药业龙基电子津威饮料康美臣食品规模较企业
（6）口数量质量
2001年底全镇总口1326万外口户籍口例接1：1外口增长快分布劳动密集型工厂里事技术流水线工作部分事服务行业均口密度10065方公里处东莞镇游水
全镇80％口初中学文化程度口总体素质低现状口文化结构显然利技术水理水提高利济发展利产业升级换代
（7）石龙镇镇济较
济指标
虎门
常
石龙
樟木头
石碣
茶山
石排
GDP（万元）
363000
330176
203061
1312663
103889
79100
82389
工业总产值（万元）
704802
430412
309556
213709
168569
150500
135171
财政收入（万元）
26863
16234
17318
23800
7711
6233
社会消费品零售总额（万元）
387000
169025
125711
51826
40805
35950
46919
土面积（K㎡）
170
108
128
666
36
5663
56
石龙然域狭综合实力较强仅次虎门常厚街塘夏周边区域远高石碣石排茶山等城镇成区域中心城镇
323石龙镇城镇规划
（1）城镇性质
东莞市东北部重中心城镇珠三角水铁联运中心高新技术产业支柱第三产业发达环境优美现代化滨江城镇
（2）规划结构
四组团
老城组团——占25K㎡规划575万日消费型商业区托
新城组团——占41K㎡规划547万城市行政科技信息文化中心
西湖组团——占31K㎡规划328万高新技术园区批发商业区托
红海组团——占07K㎡规划物流园
四条发展轴线
镇连结老城区新城区西湖区四条道路
条蓝带
东江石龙镇分割江三埠石龙镇重水运航道景观资源
图9：石龙镇规划结构图
（3）城镇规划关指标
规划指标
2000年
2005年
2010年
2020年
(实际)
建设规模（K㎡）
731
802
1036
均建设（㎡）
566
60
715
总口（万）
129
1382
139
145
户籍口（万）
668
702
763
856
暂住口（万）
622
68
627
594
四石龙镇房产市场分析
41市场总体特征
发展历程
20世纪90年代初前石龙镇房产市场尚末形成19931994年着全国房产建设高潮石龙镇土开始量出众市政工程项目完工投入房产项目断推出90年代中期着宏观调控石龙镇房产市场陷入低弥期间建设旧式规模层住宅
2001年着正龙豪园聚龙湾项目推出石龙房产市场突然升温
发展阶段
国际城市发展验知房产发展阶段均GDP数值着密切关系年石龙济稳定发展进步带动房产市场发展2002年石龙镇均GDP2192美元结合石龙目前房产市供需特征石龙房产已进入稳发展阶段
图1：国际通行房产发展阶段均GDP数值关系图 单位美元
发展时期
启动期
稳发展期
快速增长期
发展速度放缓直停滞前
均GDP
1000~3000
3000~4000
4000~8000
8000
总体特征
n 石龙镇土已基出征体制原石龙镇房产公司控制着该镇建设土市场化程度低
n 开发体开发商石龙镇房产开发公司占垄断位
n 房产中介机构数量极少仅少量型中介铺形式进行二手楼租售业务二级市场般开发商售外品牌中介已进入市场（香港怡高深圳爱时代）
n 老城区西湖区现旧式层住宅居住环境较差新开发楼盘集中新城区
n 老城区商业传统消费型住宅底层街铺数量较商业气氛旺西湖区商业型批发综合性商业新城区商业面积供较销售情况良商业气氛清淡
n 写字楼市场建市场需求旺
42市场供分析
421住宅供
（1）区域分布价格区间
老城区——集中分布旧式层住宅村宅少量高层价格区间10001800元㎡
西湖区——集中分布旧式层住宅村宅新项目价格10001600元㎡
新城区——期开发项目全部集中区住宅质素较高价格区间：普通住宅12002700元㎡墅300010558元㎡
（2）住宅楼盘
项目
名称
规模
户型面积
（㎡）
销售价格
(元㎡)
销售率
正龙豪园
占105万㎡建筑面积478万㎡期31栋独立墅二期135栋独立墅叠加墅
1期346~587
2期
独立墅301~568
叠加墅166308
1期8033~9786
2期3000~10558
1期55
2期45
聚龙湾
123期总建筑面积1876万㎡1期5栋层2期11栋12层高层3期3栋高层
2房8752~9861
3房11140~18522
4房21548~22186
复式16069~27148
1期均价2400
2期均价2500
3期均价2700
1期约90套销售100
2期约434套销售90
3期约510套销售50
龙升市场
总建筑面积79万㎡340户17栋7层住宅
3房9602~11228
复式14683~16901
1596~2241
50
金沙湾花园
占约82万㎡目前规划147块卖建方式开发(独立墅)
350~500
块价格170~200万元
(块面积约280~300㎡)
新世纪丽江豪园(茶山镇)
占670亩总建筑面积40万㎡产品高层独立墅
洋房971~148
复式246~259
墅318~561
洋房均价3000
墅均价5000
洋房1期100
墅
1期50套100
2期100套70
华毅花园
新城区层
70~90
均价1500
100
伟安花园
新城区旧式层
80~110
均价1200
100
信诺新村
新城区旧式层
100
均价1500
100
永新村
新城区旧式层
80~120
均价1200
100
联合广场
新城区旧式层
70~120
均价1200
100
华南花园
老城区高层
113~130
均价1700
60
君清居
新城区旧式层
80~120
均价1600
70
富林厦
老城区高层
90~120
均价1800
100
目前市场正龙豪园聚龙湾龙升市场三新楼盘外楼盘均早期住宅楼设计理念较落市场价格较低石龙镇南侧毗邻茶山镇
新世纪丽江豪园距石龙镇较客户群中较例石龙镇
（3）未竞争
根市场调查未2~3年石龙房产市场出现新供：
项目名称
项目概况
正龙豪园三期
正规划中产品预计层
聚龙湾四期
占约31万㎡总建筑面积16万㎡2003年5月开工产品高层少量层
石龙房产公司项目
占约43万㎡总建筑面积约16万㎡预计2003年7月开工产品中高层
新世纪丽江豪园
三四期
花园洋房（高层）独立墅
（4）市场销售反馈
素
面积独立墅
中面积独立墅联排墅
叠拼墅
复式
层高层高层
客户
企业
生意
港
企业
生意
港
企业
生意
政府高层
企事业单位高层
企业
生意
政府高层
企事业单位高层
生意
企事业中高理层
高级技术员
外
体户
总价
300~500万元
100~300万元
50~100万元
40~80万元
15~30万元
年均推出量
10800㎡
（约27套）
44460㎡
（约117套）
6636㎡
（28套）
14200㎡
（约71套）
37500㎡
（约375套）
年均消化量
4000㎡
（约10套）
14820㎡
（约39套）
6636㎡
（28套2月）
10000㎡
（约50套）
27300㎡
（约273套）
消化量推出量
37
33
100
70
73
结：
422商业供
（1）商业街
道路名称
物业类型
业态
营品种
租金
（元㎡·月）
出租率
绿化路
街住宅底层
街铺8~60㎡
服装服饰鞋袜珠宝化妆品医药餐饮
通讯银行
100~200
100
兴龙路
街住宅底层
街铺8~60㎡
服装化妆品医药家私灯饰五金
80~200
95
裕兴路
高层住宅裙楼 街住宅底层
街铺18~500
便利店设计公司装饰材料五金车行
30
60
（2）型商业物业
商场名称
位置
规模
功分布
租金
（元㎡·月）
出租率
富昇百货
新桥路
占1万㎡
建筑面积36万㎡
1F：化妆品超市
2~3F：服装鞋
4F：家电文化品
3~4F（部分）：影剧院
5~6F：仓库办公
90
华广场
红棉路
总高6层
建筑面积18万 ㎡
1F：精品店化妆品麦劳肯德基
2F：服装鞋
3F：电子游戏厅
4F：美容美发
5F：沐足阁西餐厅
6F：办公
1F：100150
90
金沙湾购物广场
西湖三路
总高4层
建筑面积6万 ㎡
1F：服装鞋类皮具化妆品金饰
2F：超市家电
3F：品牌电器灯饰
4F：童娱乐城美食广场
90
龙升市场
龙升路
12F：17193㎡
1F：农副产品肉菜市场
2F：商场停车场
街铺：15
柜台：150200
1层售价：8550元㎡
30
（3）未商业供
商场名称
位置
规模
功分布
价格
（元㎡）
租金
（元㎡·月）
出租率
华名店城
红棉路
总高3层
1F：服饰钟表眼镜皮具男装
2F：品牌女装
3F：西餐厅酒吧休闲装运动装
1F：1500024000
1F：150
汇联商业步行街
新桥路
占15万 ㎡
建筑面积2万 ㎡
分区营：男装女装童装精品店鞋金银珠宝音制品电器通讯书城眼镜特色食品
1~2F：90
（4）项目周边商业供分析
项目
位置
规模
间隔
价格
（元㎡）
租金
（元㎡·月）
租售情况
聚龙湾三期裙楼
裕兴路
裙楼3层第3层办公第12层约2万㎡外销售招商
1层铺位约182间面积12~128㎡12~37㎡
2层8000㎡整体外招商
1层街铺：20000
1层铺：15000
（未定）
2002年年中1层推出约80间铺已售出60间2003年年中计划推出1层铺目前尚未营
聚龙湾期裙楼
裕兴路
28间街铺约3920㎡
开间7m×进深20m
10000
≤30
已全部售完80营（装饰设计餐饮美容等）少量铺位转租
金沙湾花园街铺
裕兴路
裕兴路79间街铺约3550㎡
开间3m×进深15m
9000~10000
≤30
已全部售完60营（装饰材料施行社建材售楼处产中介食杂店）铺面较二手转
华毅花园街铺
裕兴路
7间街铺约3885㎡
开间15m×进深37m
早期5000
期
9000~10000
≤30
早期低价已全部售完面积较进深期二手转困难营理想
结：
n 老城区商业传统商业满足日常生活消费住宅底层街铺量存时年出现华广场富昇百货等型商业
n 西湖区商业批发商业流通形式存西湖服装批发市场五金电子批发市场金沙湾购物广场等
n 新城区目前商业面积供较充足销售情况较商业气氛浓裕兴路龙升市场龙城路等生意清淡
n 购物行完成区域外购物例较低
n 餐饮业发达餐饮休闲娱乐场较少
n 繁华区域（老城区）商铺投资意识强
n 集中购物餐饮娱乐休闲体综合性商场易消费者认
n
43市场需求分析
431住宅需求
n 客户——消化中高档客户集中生意企业企事业单位中高层官员少量港周边村镇客户
n 置业驱动素——居住环境价格配套设施物业理
n 户型面积求——3房4房（110~150㎡）2房：80~90 ㎡复式：160~220 ㎡ （3房4房）叠拼：160~300 ㎡
n 承受价位——单价：2500元㎡中高档普通置业者接受2000元㎡
总价：面住宅35万元
复式30~50万元
叠拼50~100万元
独立墅300万元
n 喜欢楼盘规模——中规模社区良物业理
n 区配套需求——会运动设施教育商业
n 距工作时间——30分钟
432商业需求
n 购买商铺外出租获取稳定收益投资者
n 购买求租商铺营体商户
n 购买求租面积商铺营型商家
五项目发展定位
51项目SWOT分析
S（优势）：
l 项目处新城区城镇发展方开发建设热点具区位优势
l 块南侧西侧东江金沙公园景观资源优势突出
l 裕兴路连接东桥南二桥交通便捷
W（劣势）：
l 项目土成较高
l 项目块容积率2规划限制
l 目前周边生活配套设施足
O（机会）：
l 石龙镇济发展迅速
l 石龙镇均存款32万元市场需求具备增长条件
l 新城区目前房产开发热点区域发展前景
l 石龙镇房产市场初步形成低密度中高档产品供少销售快
T（威胁）：
l 石龙镇均GDP低效购买足
l 石龙房产市场属封闭型需求
l 石龙镇规划口总量少增长慢市场难产生突变
l 周边延续开发中规模楼盘中高档产品竞争激烈
l 单产品年消化量较低
l 毗邻镇吸引分流部分高端客户
l 新城区商业面积供较
52发展战略
项目发展总战略——差异化产品泛客户定位
分战略：
战略1——限度利公园东江景观项目优势形成顶级江景园林社区
战略2——走差异化竞争发挥低密度住宅产品特色优势提高素质提高性价
战略3——控制单产品开发量通丰富产品类型降低开发风险
控制商业供街铺形式开发
战略4——中高档客户泛定位
53形象定位
项目形象定位——代表城镇发展区域形象顶级低密度江景园林社区
54产品定位
根市场分析项目发展战略项目产品组合方式进行开发仅避免开发单产品市场容量限量销售周期长风险实现更高利润利润率
项目开发方案
项目
建筑面积
（㎡）
销售均价
（元㎡）
联排墅
6326
8000
叠拼墅
15000
4500
层住宅
40000
3200
商 业
6300
中：公园
3750
10000
裕兴路
2550
15000
会
2000
总建筑面积
69626
项目建筑红线面积
5180885
综合容积率
134
商业街铺
层
叠拼层
联排
会
图10：开发方案规划示意图
规划布局
n 联排墅江布置综合考虑江景（南）
n 叠拼墅层住宅呈坡度布置限度利景观
n 裕兴路公园方布置商业街铺
55户型定位
结合市场分析项目初步规划布局建筑面积初步确定项目户型面积：住宅总计398套层3房2厅4房2厅辅少量复式少量联排墅江布置提高物业价值景观资源利叠拼墅占较例符合市场需求商业街铺形式开发进深15米街面宽初步确定3~6米适合投资营
物业类型
户型面积
（m2）
套数（套）
占总户数
例
联排墅
250~300
22
55
叠拼墅
160~300
68
171
复式
180~200
30
75
4房2厅
130~150
110
277
3房2厅
110~130
168
422
计
398
100
商业街铺
3×156×15
56客户定位
核心客户
重客户
游离客户
联排叠拼
层
外
外
联排叠拼
层
商业
企事业单位高层
高级技术员
营者
联排叠拼
层
商业
企业
生意
政府高层
生意
企事业中高理层
投资者
六项目开发建设营组织实施计划
61 关工程计划说明
建设期
项目开发时间类建筑工程均合理开发时间预计包含具体特殊情况项目总建筑面积69626方米考虑施工进度预计建设期：前期6月施工期18月建设期2年
建设期安排
根项目规模资金位合理施工条件拟定
确定建设期：前期工作2003年7月2003年12月工程施工2004年1月开始2005年6月工程全部竣工
销售期
根类项目般销售期确定项目销售期预计15年体结构部分施工达预售条件（封顶）2004年7月初开始2005年12月底结束
62 施工进度表
详见附表1：施工进度表
七项目总投资估算资金筹措计划投资计划
71 项目总投资估算
项目总投资估算表
序号
项目名称
金额（元）
例
1
土成
90000000
4249
2
前期工程费
5570041
263
3
建安工程费
91728144
4331
4
预见费
4864909
230
5
理费
2918946
138
6
销售费
4643233
219
7
财务费
6588000
311
8
费
5503689
260
9
合 计
211816962
100
1土成
根委托方提供资料显示项目土补偿费民币90000000元
2前期工程费
前期工程费包括项目前期规划设计勘测费等费确定参考期东莞市建筑工程概预算区域类房产开发项目实际情况估算民币5570041元
3建筑安装工程费
参考东莞市建筑工程概预算区域类房产开发项目实际建造成取定估算民币91
728144元详见附表3：项目开发成估算表
4预见费
预见费第23项5计取估算民币4864909元
5理费
理费指房产开发企业理部门组织理房产项目开发营活动发生项费理员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房产税等东莞市类房产项目水项目具体情况理费第23项3计取估算民币2918946元
6销售费
包括广告代理费等参考目前东莞市石龙镇般房产开发项目标准取销售费销售额15估算民币4643233元
7财务费
指银行贷款利息假设项目贷款8000万元期限2年贷款年利率549计利息估算民币6588000元（具体分析详见72资金筹措计划附表9：贷款偿期测算表）
8费
指政府行政收费：包括村镇基础设施费（建安造价5）建筑工程质量监督费（02）建筑施工安全监督费（06）建筑工程质量监督服务费（02）等建设理部门发生费估算民币5503689元
9项目总投资
根分析测算项目总投资民币211816962元
72 资金筹措计划
项目投资资金源包括资金银行融资预收销售回款
根2003年6月5日中国民银行发关进步加强房产信贷业务理通知房产开发企业申请银行贷款资金应低开发项目总投资30％
项目总投资预计民币21亿元企业资金6500万元计结合项目投资计划资源源运分析（详见附表8：资金源运表）项目申请8000万元信贷额度期限2年第笔贷款4000万元贷款期15年（2003年7月~2004年12月）第二笔贷款4000万元贷款期15年（2004年1月~2005年6月）
1资金：6500万元
2银行融资：8000万元
3项目预计销售期（15年）销售回款：
2004年第34季度：152亿元
2005年：151亿元
2006年：640万元
73 项目投资计划
根项目开发实际付款情况工程进度合理计划资金投入量测算具体见附表4：投资计划表
八项目济效益财务分析
81项目济效益估算
811销售收入
住宅部分
联排墅叠拼墅层住宅建筑面积销售价格项目开发方案确定
根市场分析销售反馈预计项目联排墅叠拼墅销售期（15年）销售率达95层住宅销售率达95
商业部分
商业街铺形式开发建筑面积销售价格项目开发方案确定
根市场分析销售反馈预计项目商业街铺销售期（15年）销售率达100
销售收入
根述分析项目售建筑面积市场价值321854091元住宅销售率95商业销售率100计项目销售期实现销售收入309548886元余未售部分售会理房等均作企业留存资产考虑
812销售回款计划
根拟定销售期销售率测算销售回款额详见附表5：项目销售回款表
813销售利润
通项目计算期测算分析项目税利润54114992元成利润率2555详见附表7：项目损益表
82项目财务分析
财务部收益率（FIRR）
部收益率（FIRR）指项目整计算期年净现金流量现值累计等0时折现率反映项目资金盈利率考核项目盈利功动态指标FIRR基准收益率时认盈利力已满足低求
前表计算该项目设定条件部收益率：3427
财务净现值（FNPV）
净现值（FNPV）设定贴现率项目计算期年净现金流量折现建设期初现值考察项目计算期盈利力动态评价指标净现值等0项目接受
项目计算期累计净现值：45560272元
动态投资回收期
动态回收期指项目净收益抵偿全部投资需时间反映开发项目投资回收力重指标
该项目动态回收期：187年
详见附表6：现金流量表
贷款偿期
根项目资金源运分析资金筹措计划假设项目申请8000万元贷款额度贷款偿期限2年（笔4000万元贷款实际偿期15年）
详见附表8：资金源运附表9：贷款偿期测算表
83项目确定性分析
项目盈亏衡分析
假定项目投资变售价销售回款计划前设：
（1）保销售价格：
联排墅：4900元方米
叠拼墅：3000元方米
层住宅：3000元方米
商业：公园5000元方米
裕兴路：7000元方米
（2）保销售率：
联排叠拼墅：60
层住宅：75
商业：74
销售价格变化确定性分析
通销售价格变动分析（变化幅度±10）销售价格影响项目税利润素
工程成变化确定性分析
工程成变化（变化幅度±10）项目税利润较敏感控制工程成争取利润效手段
详见附表10：敏感性分析表
九结风险建议
项目市场条件
石龙镇房产市场初步形成市场消化区域特征明显新城区目前石龙镇房产开发热点区域城镇建设方项目具区位优势突出景观资源优势目前市场住宅产品供类型丰富价格两极分化面积高价位独立墅销售缓慢中高档联排墅叠拼墅供量少销售速度快未2~3年市场高层高层住宅竞争结合项目块规划指标项目推出层较强市场竞争力新城区商业面积供较项目利位置优势控制开发量开发适合投资营商业街铺迅速实现消化
济分析结
1根整项目进行济测算预计销售价格销售率条件项目济指标：
项目总投资：211816962元
项目销售收入：309548886元（墅住宅销售率：95商业销售率：100）
税利润：54114992元
成利润率：2555
财务部收益率（FIRR）：3427
财务净现值（FNPV）：45560272元
动态投资回收期：187年
贷款偿期：2年
项目5墅住宅作企业留存资产期根市场情况进行销售
2通敏感性分析销售收入工程成项目税利润影响较中销售收入影响更敏感
3假定销售价格销售率成立条件项目具备良行性
风险建议
石龙镇房产市场规模属封闭型市场需切实考虑市场容量市场销售节奏块土成较高需严格控制工程成理成
充分利块位置优势景观资源知名专业设计公司中介顾问公司合作强强联合造区品牌企业品牌制定合理市场营销方案扩媒体宣传注重营销推广保证销售资金回款
（附表中价格单位均民币元）
世联产（顾问）深圳限公司
2003年6月20日
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关东莞市石龙镇裕兴路房产开发项目
行性研究报告
东莞市四方集团限公司：
承蒙信非常荣幸提交公司——世联产顾问（深圳）限公司东莞市石龙镇裕兴路房产开发项目行性研究方面意见供贵司投资决策时参考
方案基目前东莞市石龙镇房产市场情况结合十年专业实践项目周围相关物业认真细致调查研究完成时间资料限制未必项目实际情况全面考虑希通努力贵公司提供价值建议
谢谢
世联产顾问（深圳）限公司
2002年6月20日
目 录
报告摘 7
11 开发企业 7
12 项目简介 7
13 项目济效益指标 7
14 结风险建议 8
二项目概况 9
21项目综述 9
211项目位置 9
22项目 11
221面积 11
222块形状 11
223块现状 12
224项目济技术指标 13
23项目发展状况 13
231项目发展单位简介 13
232项目法律手续 14
三项目投资环境 15
31宏观济分析 15
311全国整体济环境 15
312东莞济环境 18
32石龙镇济环境 21
321石龙镇概况 21
322石龙镇济 22
323石龙镇城镇规划 25
四石龙镇房产市场分析 27
41市场总体特征 27
42市场供分析 28
421住宅供 28
422商业供 32
43市场需求分析 35
431住宅需求 35
432商业需求 36
五项目发展定位 37
51项目SWOT分析 37
52发展战略 38
53形象定位 38
54产品定位 39
55户型定位 40
56客户定位 41
六项目开发建设营组织实施计划 42
61 关工程计划说明 42
62 施工进度表 42
七项目总投资估算资金筹措计划投资计划 43
71 项目总投资估算 43
72 资金筹措计划 45
73 项目投资计划 46
八项目济效益财务分析 47
81项目济效益估算 47
811销售收入 47
812销售回款计划 48
813销售利润 48
82项目财务分析 48
83项目确定性分析 49
九结风险建议 51
十附表
附表1：施工进度表
附表2：项目总投资估算表
附表3：项目开发成估算表
附表4：投资计划表
附表5：项目销售回款表
附表6：现金流量表
附表7：项目损益表
附表8：资金源运表
附表9：贷款偿期测算表
附表10：敏感性分析表
十附件
报告摘
11 开发企业
东莞市四方集团限公司家民营企业事物业租赁酒店投资商业营注册资民币5500万元企业营状况良具较发展潜力
12 项目简介
项目位东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧红线面积5425384方米建筑红线面积5180885方米容积率2建筑高度控制8层
13 项目济效益指标
项目总投资：211816962元
项目销售收入：309548886元（墅住宅销售率：95商业销售率：100）
税利润：54114992元
成利润率：2555
财务部收益率（FIRR）：3427
财务净现值（FNPV）：45560272元
动态投资回收期：187年
贷款偿期：2年
14 结风险建议
结
项目开发商已合法取项目土权项建设手续正申办中方面分析测算中假定项目土取立项开发建设销售等方面均遵国家东莞市房产项目开发程序规定
根测算预计销售价格销售率条件项目具备良行性
风险建议
石龙镇房产市场规模属封闭型市场需切实考虑市场容量市场销售节奏块土成较高需严格控制工程成理成
充分利块位置优势景观资源知名专业设计公司中介顾问公司合作强强联合造区品牌企业品牌制定合理市场营销方案扩媒体宣传注重营销推广保证销售资金回款
二项目概况
21项目综述
211项目位置
项目位东莞市石龙镇新城区东裕兴路聚龙湾花园南金沙湾花园西侧北侧金沙湾公园
项目
图2：四—东裕兴路聚龙湾花园
图3：四—南金沙湾花园
图4：四—西金沙湾公园
图5：四—北金沙湾公园
22项目
221面积
红线面积5425384方米建筑红线面积5180885方米容积率2建筑高度控制8层
222块形状
块呈四边形整体形状较规
图6：块红线图
223块现状
项目势坦五通具备建设条件东北角现时停车场
图7：块现状
图8：块现状二
224项目济技术指标
根委托方提供资料项目项济技术指标表示：
项 目
规划指标
面积（卖红线）
5425384㎡
面积（建筑红线）
5180885㎡
性质
商住
土年限
70年
建筑容积率
≤20
建筑高度
≤8层
建筑覆盖率
绿化率
23项目发展状况
231项目发展单位简介
东莞市四方集团限公司
成立日期：2002年12月18日注册号：4419002012369编号：NO 0001615住：东莞市石龙镇红棉路1号法定代表：彭柏铭注册资：5500万元（股东四货币形式出资1375万元）企业类型：限责公司营范围：牧业租赁酒店投资国商业物资供销业（含国家专控专营项目）（涉许证项目许证营）营业期限：2002年12月18日2007年12月18日
根东莞市委市政府确立东莞建设成国际制造业名城特色现代化中心城市战略目标民营济战略实施中起十分重性作四方集团股东审时度势决定走强强联合发展道路已购买批土开发社会需项目
四方集团土储备情况：
n 西湖商住5269方米
n 石龙黄洲工业12900方米
n 石龙黄洲新二中面8460方米
n 茶山横岗理区26100方米
n 寮步镇工业60000方米（中12000方米厂房层办公室员工宿舍6000方米）
232项目法律手续
根委托方提供资料目前项目正办理石龙新城区土偿合书土转方东莞市石龙镇房产公司受方东莞市四方集团限公司土补偿费民币90000000元
工程报建手续正办理中
项目土取立项开发建设等方面均遵国家东莞市房产项目开发程序规定
三项目投资环境
31宏观济分析
311全国整体济环境
(1) 2002年国民济良发展势头
全年国生产总值102398亿元价格计算年增长8中第产业增加值14883亿元增长29第二产业增加值52982亿元增长99第三产业增加值34533亿元增长73
(2) 全国房产市场状况
房产市场继续保持增长势头2002年国济持续快速发展城市化进程加快居民收入水提高政府启动需政策房产业发展注入新活力诸利素驱动房产市场继续保持高位运行状态
预计2003年房产市场发展题结构调整规范线市场体系进步完善供求两旺行业继续保持增长势头
房产投资继续增长增幅会逐渐回落
2003年房产投资增长明显放慢房产企业效益降幅较企业间差异产品结构调整步伐加快新型建材高科技广泛应外资进入加速房产企业加强联盟海外资金加速进入时国房产企业会加强联盟适应发展求应方面挑战
房价域分化明显价格走势温回落
国家计委济研究北京新华线联合推出中国行业景气分析报告指出2003年房价呈温回落态势房产业明两年进入回落盘整阶段房改相关政策效应前年相充分释放正趋明显递减购买继续成市场流区域发展衡房价发展趋势呈现较差异性高速发展中西部区价格保持增长势头发展成熟东部海区房价出现调整回落
品牌化成时尚行业竞争走深入
品牌核心重组企业配置资源重机制房产开发市场中初露端倪出现批万科样营造品牌较成功企业受市场追捧2003年房产业秉承品牌化发展趋势性化品牌化继续成时尚成房产企业竞争中制胜重策略
停止出墅调整房产开发结构
切实保护士资源维护士利总体规划城市规划严肃性规范土市场秩序防止楼市动荡造成风险2003年2月18日国土资源部清理类园区加强土供应调控关问题发出紧急通知严格控制土供应总量特住宅写字楼供应量优化土供应布局结构防止楼市动荡带风险停止墅类土供应量供应方认真进行清理普通住宅价格涨快方适增加居民购买居住普通住宅土供应握市场吸纳力严格控制总量
进步加强房产信贷业务理
2003年6月5日中国民银行发关进步加强房产信贷业务理通知通知求：加强房产开发贷款理引导规范贷款投 房产开发贷款象应具备房产开发资质信等级较高没拖欠工程款房产开发企业贷款应重点支持符合中低收入家庭购买力住宅项目户型面积高档商品房墅等项目应适限制房产开发企业申请银行贷款资金（指者权益）应低开发项目总投资30％土储备机构发放贷款抵押贷款贷款额度超收购土评估价值70％贷款期限长超2年减轻款必利息负担商业银行购买体结构已封顶住房发放住房贷款款申请住房贷款购买第套住住房首付款例执行20％规定购买第二套（含第二套）住房应适提高首付款例款申请商业房贷款抵超60％贷款期限长超10年购商业房竣工验收房屋款商住两房名义申请银行贷款商业银行律商业房贷款理规定执行
312东莞济环境
GDP增长
2002年东莞市实现国生产总值6723亿元年增长184总量排名全省第四增幅排名珠三角市首位均GDP民币约41000元（约4900美元）固定资产投资总额1901亿元增长515社会消费品零售总额225亿元增长147方财政收入553亿元增长429年末金融机构外币项存款余额19024亿元年初增长215占全国104中城乡居民币储蓄存款余额10017亿元增长253占全国115城镇居民年均支配收入16949元增长37农村居民均纯收入7823元增长 62济结构继续优化2002年三产业例达4855240
房产市场
（1）东莞商品房施工竣工面积
2001年竣工面积达1148万方米原1999年市场利行情刺激结果1999年开工面积增长三年增量会增加根统计东莞市商品房历年竣工面积远远施工面积市场潜供存相数量
（2）房产投资增长
东莞房产开发投资占全社会固定投资例较表
1999
2000
2001
全社会固定资产投资（亿元）
8832
10289
12549
房产业投资（亿元）
1044
1125
1485
房产业投资社会固定资产投资
010
011
012
东莞房产开发投资占固定资产投资例逐年升升幅仅1百分点
东莞房产投资额呈逐年升趋势1998年开始投资增长率维持5中2001年增长率达32预计12年投资增长率会进入调整期
（3）商品房销售面积空置面积
（2）东莞商品房销售面积空置率
房产销售面积1998年受外销市场影响余年断增长
2001年达70万方米着市政建设全面铺开预计市场需求会扩
空置面积断扩销售面积增长率远竣工面积增长率说明东莞消费需求增长速度供速度空置率呈逐年减少趋势
（4）房产区域发展特点
东莞市房产发展较早区域城区常樟木头虎门直城区优势十分明显
两三年城区房产成力量常樟木头虎门市场保持原水时2001年城区销售房产面积约占东莞市2001年总销售面积77％城区成东莞房产战场
32石龙镇济环境
321石龙镇概况
石龙镇位东莞市东北部北增城博罗两镇南茶山石排两镇西石碣镇全镇总面积128方公里中陆面积1036方公里处东江游北干流南支流分叉口东江然分割四部分呈工字形石龙镇八百年历史广州佛山陈村称广东四名镇2001年底全镇总口1326万（户籍口外口例约1：1）海外华侨港澳台胞2万分布世界
石龙镇莞城车程约20分钟距莞深高速公路约57公里距广汕公路约13公里相邻城市深圳广州惠州联系紧密
322石龙镇济
（1）GDP社会商品零售总额
石龙镇济总体保持快速发展GDP年增长率2777％社会商品零售总额年均递增率761％社会购买力逐步提高2001年均GDP约2192美元（全镇总口计）
2002年全镇城乡居民储蓄存款余额43亿元均储蓄存款约32万元2002年城镇职工工资水12328元农村居民纯收入8118元
（2）全社会固定资产投资总额
2001~2002年全社会固定资产投资呈现快速增长
（3）利外资额
利外资额2000年开始迅速增长
（4）产业结构城市化水
2001年石龙镇第二三产业产值分150万元125658万元114529万元产业结构例006：523：477第二第三产业占导位第产业占重较低呈逐年降趋势说明石龙城市化水高农民已转务工商
（5）支柱产业著名企业
石龙镇现企业逾千家规模较工厂200家已初步形成光学制品电子电器食品饮料五金机械建材化工医药通讯设备等产业基础中电子电脑医药食品石龙镇重点发展支柱性产业三资企业数量企业规模技术水高已成石龙镇工业组成部分石龙镇外商投资企业100家十家日企业落户石龙京瓷公司年产值达10亿港元日美达生产复印机激光印机年产量达50万台北方正三协精机华南药业龙基电子津威饮料康美臣食品规模较企业
（6）口数量质量
2001年底全镇总口1326万外口户籍口例接1：1外口增长快分布劳动密集型工厂里事技术流水线工作部分事服务行业均口密度10065方公里处东莞镇游水
全镇80％口初中学文化程度口总体素质低现状口文化结构显然利技术水理水提高利济发展利产业升级换代
（7）石龙镇镇济较
济指标
虎门
常
石龙
樟木头
石碣
茶山
石排
GDP（万元）
363000
330176
203061
1312663
103889
79100
82389
工业总产值（万元）
704802
430412
309556
213709
168569
150500
135171
财政收入（万元）
26863
16234
17318
23800
7711
6233
社会消费品零售总额（万元）
387000
169025
125711
51826
40805
35950
46919
土面积（K㎡）
170
108
128
666
36
5663
56
石龙然域狭综合实力较强仅次虎门常厚街塘夏周边区域远高石碣石排茶山等城镇成区域中心城镇
323石龙镇城镇规划
（1）城镇性质
东莞市东北部重中心城镇珠三角水铁联运中心高新技术产业支柱第三产业发达环境优美现代化滨江城镇
（2）规划结构
四组团
老城组团——占25K㎡规划575万日消费型商业区托
新城组团——占41K㎡规划547万城市行政科技信息文化中心
西湖组团——占31K㎡规划328万高新技术园区批发商业区托
红海组团——占07K㎡规划物流园
四条发展轴线
镇连结老城区新城区西湖区四条道路
条蓝带
东江石龙镇分割江三埠石龙镇重水运航道景观资源
图9：石龙镇规划结构图
（3）城镇规划关指标
规划指标
2000年
2005年
2010年
2020年
(实际)
建设规模（K㎡）
731
802
1036
均建设（㎡）
566
60
715
总口（万）
129
1382
139
145
户籍口（万）
668
702
763
856
暂住口（万）
622
68
627
594
四石龙镇房产市场分析
41市场总体特征
发展历程
20世纪90年代初前石龙镇房产市场尚末形成19931994年着全国房产建设高潮石龙镇土开始量出众市政工程项目完工投入房产项目断推出90年代中期着宏观调控石龙镇房产市场陷入低弥期间建设旧式规模层住宅
2001年着正龙豪园聚龙湾项目推出石龙房产市场突然升温
发展阶段
国际城市发展验知房产发展阶段均GDP数值着密切关系年石龙济稳定发展进步带动房产市场发展2002年石龙镇均GDP2192美元结合石龙目前房产市供需特征石龙房产已进入稳发展阶段
图1：国际通行房产发展阶段均GDP数值关系图 单位美元
发展时期
启动期
稳发展期
快速增长期
发展速度放缓直停滞前
均GDP
1000~3000
3000~4000
4000~8000
8000
总体特征
n 石龙镇土已基出征体制原石龙镇房产公司控制着该镇建设土市场化程度低
n 开发体开发商石龙镇房产开发公司占垄断位
n 房产中介机构数量极少仅少量型中介铺形式进行二手楼租售业务二级市场般开发商售外品牌中介已进入市场（香港怡高深圳爱时代）
n 老城区西湖区现旧式层住宅居住环境较差新开发楼盘集中新城区
n 老城区商业传统消费型住宅底层街铺数量较商业气氛旺西湖区商业型批发综合性商业新城区商业面积供较销售情况良商业气氛清淡
n 写字楼市场建市场需求旺
42市场供分析
421住宅供
（1）区域分布价格区间
老城区——集中分布旧式层住宅村宅少量高层价格区间10001800元㎡
西湖区——集中分布旧式层住宅村宅新项目价格10001600元㎡
新城区——期开发项目全部集中区住宅质素较高价格区间：普通住宅12002700元㎡墅300010558元㎡
（2）住宅楼盘
项目
名称
规模
户型面积
（㎡）
销售价格
(元㎡)
销售率
正龙豪园
占105万㎡建筑面积478万㎡期31栋独立墅二期135栋独立墅叠加墅
1期346~587
2期
独立墅301~568
叠加墅166308
1期8033~9786
2期3000~10558
1期55
2期45
聚龙湾
123期总建筑面积1876万㎡1期5栋层2期11栋12层高层3期3栋高层
2房8752~9861
3房11140~18522
4房21548~22186
复式16069~27148
1期均价2400
2期均价2500
3期均价2700
1期约90套销售100
2期约434套销售90
3期约510套销售50
龙升市场
总建筑面积79万㎡340户17栋7层住宅
3房9602~11228
复式14683~16901
1596~2241
50
金沙湾花园
占约82万㎡目前规划147块卖建方式开发(独立墅)
350~500
块价格170~200万元
(块面积约280~300㎡)
新世纪丽江豪园(茶山镇)
占670亩总建筑面积40万㎡产品高层独立墅
洋房971~148
复式246~259
墅318~561
洋房均价3000
墅均价5000
洋房1期100
墅
1期50套100
2期100套70
华毅花园
新城区层
70~90
均价1500
100
伟安花园
新城区旧式层
80~110
均价1200
100
信诺新村
新城区旧式层
100
均价1500
100
永新村
新城区旧式层
80~120
均价1200
100
联合广场
新城区旧式层
70~120
均价1200
100
华南花园
老城区高层
113~130
均价1700
60
君清居
新城区旧式层
80~120
均价1600
70
富林厦
老城区高层
90~120
均价1800
100
目前市场正龙豪园聚龙湾龙升市场三新楼盘外楼盘均早期住宅楼设计理念较落市场价格较低石龙镇南侧毗邻茶山镇
新世纪丽江豪园距石龙镇较客户群中较例石龙镇
（3）未竞争
根市场调查未2~3年石龙房产市场出现新供：
项目名称
项目概况
正龙豪园三期
正规划中产品预计层
聚龙湾四期
占约31万㎡总建筑面积16万㎡2003年5月开工产品高层少量层
石龙房产公司项目
占约43万㎡总建筑面积约16万㎡预计2003年7月开工产品中高层
新世纪丽江豪园
三四期
花园洋房（高层）独立墅
（4）市场销售反馈
素
面积独立墅
中面积独立墅联排墅
叠拼墅
复式
层高层高层
客户
企业
生意
港
企业
生意
港
企业
生意
政府高层
企事业单位高层
企业
生意
政府高层
企事业单位高层
生意
企事业中高理层
高级技术员
外
体户
总价
300~500万元
100~300万元
50~100万元
40~80万元
15~30万元
年均推出量
10800㎡
（约27套）
44460㎡
（约117套）
6636㎡
（28套）
14200㎡
（约71套）
37500㎡
（约375套）
年均消化量
4000㎡
（约10套）
14820㎡
（约39套）
6636㎡
（28套2月）
10000㎡
（约50套）
27300㎡
（约273套）
消化量推出量
37
33
100
70
73
结：
422商业供
（1）商业街
道路名称
物业类型
业态
营品种
租金
（元㎡·月）
出租率
绿化路
街住宅底层
街铺8~60㎡
服装服饰鞋袜珠宝化妆品医药餐饮
通讯银行
100~200
100
兴龙路
街住宅底层
街铺8~60㎡
服装化妆品医药家私灯饰五金
80~200
95
裕兴路
高层住宅裙楼 街住宅底层
街铺18~500
便利店设计公司装饰材料五金车行
30
60
（2）型商业物业
商场名称
位置
规模
功分布
租金
（元㎡·月）
出租率
富昇百货
新桥路
占1万㎡
建筑面积36万㎡
1F：化妆品超市
2~3F：服装鞋
4F：家电文化品
3~4F（部分）：影剧院
5~6F：仓库办公
90
华广场
红棉路
总高6层
建筑面积18万 ㎡
1F：精品店化妆品麦劳肯德基
2F：服装鞋
3F：电子游戏厅
4F：美容美发
5F：沐足阁西餐厅
6F：办公
1F：100150
90
金沙湾购物广场
西湖三路
总高4层
建筑面积6万 ㎡
1F：服装鞋类皮具化妆品金饰
2F：超市家电
3F：品牌电器灯饰
4F：童娱乐城美食广场
90
龙升市场
龙升路
12F：17193㎡
1F：农副产品肉菜市场
2F：商场停车场
街铺：15
柜台：150200
1层售价：8550元㎡
30
（3）未商业供
商场名称
位置
规模
功分布
价格
（元㎡）
租金
（元㎡·月）
出租率
华名店城
红棉路
总高3层
1F：服饰钟表眼镜皮具男装
2F：品牌女装
3F：西餐厅酒吧休闲装运动装
1F：1500024000
1F：150
汇联商业步行街
新桥路
占15万 ㎡
建筑面积2万 ㎡
分区营：男装女装童装精品店鞋金银珠宝音制品电器通讯书城眼镜特色食品
1~2F：90
（4）项目周边商业供分析
项目
位置
规模
间隔
价格
（元㎡）
租金
（元㎡·月）
租售情况
聚龙湾三期裙楼
裕兴路
裙楼3层第3层办公第12层约2万㎡外销售招商
1层铺位约182间面积12~128㎡12~37㎡
2层8000㎡整体外招商
1层街铺：20000
1层铺：15000
（未定）
2002年年中1层推出约80间铺已售出60间2003年年中计划推出1层铺目前尚未营
聚龙湾期裙楼
裕兴路
28间街铺约3920㎡
开间7m×进深20m
10000
≤30
已全部售完80营（装饰设计餐饮美容等）少量铺位转租
金沙湾花园街铺
裕兴路
裕兴路79间街铺约3550㎡
开间3m×进深15m
9000~10000
≤30
已全部售完60营（装饰材料施行社建材售楼处产中介食杂店）铺面较二手转
华毅花园街铺
裕兴路
7间街铺约3885㎡
开间15m×进深37m
早期5000
期
9000~10000
≤30
早期低价已全部售完面积较进深期二手转困难营理想
结：
n 老城区商业传统商业满足日常生活消费住宅底层街铺量存时年出现华广场富昇百货等型商业
n 西湖区商业批发商业流通形式存西湖服装批发市场五金电子批发市场金沙湾购物广场等
n 新城区目前商业面积供较充足销售情况较商业气氛浓裕兴路龙升市场龙城路等生意清淡
n 购物行完成区域外购物例较低
n 餐饮业发达餐饮休闲娱乐场较少
n 繁华区域（老城区）商铺投资意识强
n 集中购物餐饮娱乐休闲体综合性商场易消费者认
n
43市场需求分析
431住宅需求
n 客户——消化中高档客户集中生意企业企事业单位中高层官员少量港周边村镇客户
n 置业驱动素——居住环境价格配套设施物业理
n 户型面积求——3房4房（110~150㎡）2房：80~90 ㎡复式：160~220 ㎡ （3房4房）叠拼：160~300 ㎡
n 承受价位——单价：2500元㎡中高档普通置业者接受2000元㎡
总价：面住宅35万元
复式30~50万元
叠拼50~100万元
独立墅300万元
n 喜欢楼盘规模——中规模社区良物业理
n 区配套需求——会运动设施教育商业
n 距工作时间——30分钟
432商业需求
n 购买商铺外出租获取稳定收益投资者
n 购买求租商铺营体商户
n 购买求租面积商铺营型商家
五项目发展定位
51项目SWOT分析
S（优势）：
l 项目处新城区城镇发展方开发建设热点具区位优势
l 块南侧西侧东江金沙公园景观资源优势突出
l 裕兴路连接东桥南二桥交通便捷
W（劣势）：
l 项目土成较高
l 项目块容积率2规划限制
l 目前周边生活配套设施足
O（机会）：
l 石龙镇济发展迅速
l 石龙镇均存款32万元市场需求具备增长条件
l 新城区目前房产开发热点区域发展前景
l 石龙镇房产市场初步形成低密度中高档产品供少销售快
T（威胁）：
l 石龙镇均GDP低效购买足
l 石龙房产市场属封闭型需求
l 石龙镇规划口总量少增长慢市场难产生突变
l 周边延续开发中规模楼盘中高档产品竞争激烈
l 单产品年消化量较低
l 毗邻镇吸引分流部分高端客户
l 新城区商业面积供较
52发展战略
项目发展总战略——差异化产品泛客户定位
分战略：
战略1——限度利公园东江景观项目优势形成顶级江景园林社区
战略2——走差异化竞争发挥低密度住宅产品特色优势提高素质提高性价
战略3——控制单产品开发量通丰富产品类型降低开发风险
控制商业供街铺形式开发
战略4——中高档客户泛定位
53形象定位
项目形象定位——代表城镇发展区域形象顶级低密度江景园林社区
54产品定位
根市场分析项目发展战略项目产品组合方式进行开发仅避免开发单产品市场容量限量销售周期长风险实现更高利润利润率
项目开发方案
项目
建筑面积
（㎡）
销售均价
（元㎡）
联排墅
6326
8000
叠拼墅
15000
4500
层住宅
40000
3200
商 业
6300
中：公园
3750
10000
裕兴路
2550
15000
会
2000
总建筑面积
69626
项目建筑红线面积
5180885
综合容积率
134
商业街铺
层
叠拼层
联排
会
图10：开发方案规划示意图
规划布局
n 联排墅江布置综合考虑江景（南）
n 叠拼墅层住宅呈坡度布置限度利景观
n 裕兴路公园方布置商业街铺
55户型定位
结合市场分析项目初步规划布局建筑面积初步确定项目户型面积：住宅总计398套层3房2厅4房2厅辅少量复式少量联排墅江布置提高物业价值景观资源利叠拼墅占较例符合市场需求商业街铺形式开发进深15米街面宽初步确定3~6米适合投资营
物业类型
户型面积
（m2）
套数（套）
占总户数
例
联排墅
250~300
22
55
叠拼墅
160~300
68
171
复式
180~200
30
75
4房2厅
130~150
110
277
3房2厅
110~130
168
422
计
398
100
商业街铺
3×156×15
56客户定位
核心客户
重客户
游离客户
联排叠拼
层
外
外
联排叠拼
层
商业
企事业单位高层
高级技术员
营者
联排叠拼
层
商业
企业
生意
政府高层
生意
企事业中高理层
投资者
六项目开发建设营组织实施计划
61 关工程计划说明
建设期
项目开发时间类建筑工程均合理开发时间预计包含具体特殊情况项目总建筑面积69626方米考虑施工进度预计建设期：前期6月施工期18月建设期2年
建设期安排
根项目规模资金位合理施工条件拟定
确定建设期：前期工作2003年7月2003年12月工程施工2004年1月开始2005年6月工程全部竣工
销售期
根类项目般销售期确定项目销售期预计15年体结构部分施工达预售条件（封顶）2004年7月初开始2005年12月底结束
62 施工进度表
详见附表1：施工进度表
七项目总投资估算资金筹措计划投资计划
71 项目总投资估算
项目总投资估算表
序号
项目名称
金额（元）
例
1
土成
90000000
4249
2
前期工程费
5570041
263
3
建安工程费
91728144
4331
4
预见费
4864909
230
5
理费
2918946
138
6
销售费
4643233
219
7
财务费
6588000
311
8
费
5503689
260
9
合 计
211816962
100
1土成
根委托方提供资料显示项目土补偿费民币90000000元
2前期工程费
前期工程费包括项目前期规划设计勘测费等费确定参考期东莞市建筑工程概预算区域类房产开发项目实际情况估算民币5570041元
3建筑安装工程费
参考东莞市建筑工程概预算区域类房产开发项目实际建造成取定估算民币91
728144元详见附表3：项目开发成估算表
4预见费
预见费第23项5计取估算民币4864909元
5理费
理费指房产开发企业理部门组织理房产项目开发营活动发生项费理员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房产税等东莞市类房产项目水项目具体情况理费第23项3计取估算民币2918946元
6销售费
包括广告代理费等参考目前东莞市石龙镇般房产开发项目标准取销售费销售额15估算民币4643233元
7财务费
指银行贷款利息假设项目贷款8000万元期限2年贷款年利率549计利息估算民币6588000元（具体分析详见72资金筹措计划附表9：贷款偿期测算表）
8费
指政府行政收费：包括村镇基础设施费（建安造价5）建筑工程质量监督费（02）建筑施工安全监督费（06）建筑工程质量监督服务费（02）等建设理部门发生费估算民币5503689元
9项目总投资
根分析测算项目总投资民币211816962元
72 资金筹措计划
项目投资资金源包括资金银行融资预收销售回款
根2003年6月5日中国民银行发关进步加强房产信贷业务理通知房产开发企业申请银行贷款资金应低开发项目总投资30％
项目总投资预计民币21亿元企业资金6500万元计结合项目投资计划资源源运分析（详见附表8：资金源运表）项目申请8000万元信贷额度期限2年第笔贷款4000万元贷款期15年（2003年7月~2004年12月）第二笔贷款4000万元贷款期15年（2004年1月~2005年6月）
1资金：6500万元
2银行融资：8000万元
3项目预计销售期（15年）销售回款：
2004年第34季度：152亿元
2005年：151亿元
2006年：640万元
73 项目投资计划
根项目开发实际付款情况工程进度合理计划资金投入量测算具体见附表4：投资计划表
八项目济效益财务分析
81项目济效益估算
811销售收入
住宅部分
联排墅叠拼墅层住宅建筑面积销售价格项目开发方案确定
根市场分析销售反馈预计项目联排墅叠拼墅销售期（15年）销售率达95层住宅销售率达95
商业部分
商业街铺形式开发建筑面积销售价格项目开发方案确定
根市场分析销售反馈预计项目商业街铺销售期（15年）销售率达100
销售收入
根述分析项目售建筑面积市场价值321854091元住宅销售率95商业销售率100计项目销售期实现销售收入309548886元余未售部分售会理房等均作企业留存资产考虑
812销售回款计划
根拟定销售期销售率测算销售回款额详见附表5：项目销售回款表
813销售利润
通项目计算期测算分析项目税利润54114992元成利润率2555详见附表7：项目损益表
82项目财务分析
财务部收益率（FIRR）
部收益率（FIRR）指项目整计算期年净现金流量现值累计等0时折现率反映项目资金盈利率考核项目盈利功动态指标FIRR基准收益率时认盈利力已满足低求
前表计算该项目设定条件部收益率：3427
财务净现值（FNPV）
净现值（FNPV）设定贴现率项目计算期年净现金流量折现建设期初现值考察项目计算期盈利力动态评价指标净现值等0项目接受
项目计算期累计净现值：45560272元
动态投资回收期
动态回收期指项目净收益抵偿全部投资需时间反映开发项目投资回收力重指标
该项目动态回收期：187年
详见附表6：现金流量表
贷款偿期
根项目资金源运分析资金筹措计划假设项目申请8000万元贷款额度贷款偿期限2年（笔4000万元贷款实际偿期15年）
详见附表8：资金源运附表9：贷款偿期测算表
83项目确定性分析
项目盈亏衡分析
假定项目投资变售价销售回款计划前设：
（1）保销售价格：
联排墅：4900元方米
叠拼墅：3000元方米
层住宅：3000元方米
商业：公园5000元方米
裕兴路：7000元方米
（2）保销售率：
联排叠拼墅：60
层住宅：75
商业：74
销售价格变化确定性分析
通销售价格变动分析（变化幅度±10）销售价格影响项目税利润素
工程成变化确定性分析
工程成变化（变化幅度±10）项目税利润较敏感控制工程成争取利润效手段
详见附表10：敏感性分析表
九结风险建议
项目市场条件
石龙镇房产市场初步形成市场消化区域特征明显新城区目前石龙镇房产开发热点区域城镇建设方项目具区位优势突出景观资源优势目前市场住宅产品供类型丰富价格两极分化面积高价位独立墅销售缓慢中高档联排墅叠拼墅供量少销售速度快未2~3年市场高层高层住宅竞争结合项目块规划指标项目推出层较强市场竞争力新城区商业面积供较项目利位置优势控制开发量开发适合投资营商业街铺迅速实现消化
济分析结
1根整项目进行济测算预计销售价格销售率条件项目济指标：
项目总投资：211816962元
项目销售收入：309548886元（墅住宅销售率：95商业销售率：100）
税利润：54114992元
成利润率：2555
财务部收益率（FIRR）：3427
财务净现值（FNPV）：45560272元
动态投资回收期：187年
贷款偿期：2年
项目5墅住宅作企业留存资产期根市场情况进行销售
2通敏感性分析销售收入工程成项目税利润影响较中销售收入影响更敏感
3假定销售价格销售率成立条件项目具备良行性
风险建议
石龙镇房产市场规模属封闭型市场需切实考虑市场容量市场销售节奏块土成较高需严格控制工程成理成
充分利块位置优势景观资源知名专业设计公司中介顾问公司合作强强联合造区品牌企业品牌制定合理市场营销方案扩媒体宣传注重营销推广保证销售资金回款
（附表中价格单位均民币元）
世联产（顾问）深圳限公司
2003年6月20日
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