房产开发项目行性研究报告（纲）
总
1．项目建设背景
2．项目概况
（1）项目名称：___________________________
（2）建设点：___________________________
（3）建设单位：___________________________
（4）企业性质：___________________________
（5）营范围：___________________________
（6）公司类：___________________________
（7）资质等级：___________________________
（8）企业概况：___________________________
（9）工程概况：___________________________
（10）资金源：__________________________
3．行性研究报告编制
4．行性研究报告研究范围
5．研究结建议
6．济技术指标
项目济技术指标见表1
表1 项目济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占面积
方米
2
总建筑面积
方米
3
建筑容积率
4
区绿化率
％
5
户均面积 层住宅
方米／户
联排低层住宅
方米／户
6
停车库车位
方米／车位
7
综合售价 层住宅
元／方米
联排低层住宅
元／方米
8
停车库
元／位
9
建设投资
万元
10
方米建设投资
元
11
投资利润率
％
12
全部投资财务部收益率(税前)
％
13
全部投资财务净现值(税前)
万元
14
全部投资投资回收期(税前)
年
二住宅市场分析营销战略
1．前住宅市场现状
2．商品房市场现状市场需求
3．商品房市场需求发展
4．前住宅市场面矛盾问题
5．营销战略
三项目选址建设条件
1．项目选址
2．建设条件
2．1 位置优越
2．2 交通方便
2．3 建设场区五通条件具备
供水：____________________________
供电：____________________________
煤气：____________________________
通讯：____________________________
场：____________________________
2．4 住宅区商业文化教育配套设施齐全
2．5 土征情况
四建设规模功
1．建筑面积容
2．功设施标准
2．1 建筑功
2．2 设施标准
（1）住宅装饰设施标准
（2）区配套设施
2．3 住宅户型规划
3．工程项目览表
初步规划方案工程项目见表2
表2 工程量览表
序号
项目名称
说明
1
土建工程
建筑面积 O
1．1
1．2
1．3
层住宅
联排低层高档住宅
停车库
建筑面积 O
建筑面积 O
建筑面积 O
2
排水工程
水箱水池水泵机房
3
普通消防系统
住宅区
4
变配电工程(强电)
配电房变配电设备
5
明工程
区明
6
通讯工程
普通电话配线(端子接单元口)
7
火灾报警安全监视 公场火灾报警视防盗门
8
通风工程
停车库通风
9
闭路电视
住宅区
10
室外工程
室外绿化部分道路场
五建设方案
1．建设场环境
1．1 形
1．2 场然条件
（1）貌：____________________
（2）水文质：________________
（3）震裂度：________________
（4）基土工程质评价：
2．总体规划布局
2．1 片区规划
2．2 区整体规划设计原
2．3 总面布局
2．4 交通组织
2．5 规划指标
根项目初步方案建设规模规划指标见表3
表3 项目建筑技术济指标
序号
项目
指标
1
总面积
方米
2
总建筑面积
方米
3
建筑面积(停车场)
方米
4
建筑面积
方米
中：层住宅
方米
联排低层高档住宅
方米
5
建筑层数
层
层
6
建筑总高
米
7
建筑层高
米
米
8
建筑容积率
9
绿率
％
10
停车
停车
辆
3．建筑方案设计
3．1 建筑方案总体构思
3．2 面设计
（1）住宅住宅济技术指标见表4
表4 项目住宅济技术指标
序号
指标名称
单位
指标
1
套面积
方米／套
2
住宅标准层总面积
方米
3
住宅标准层总建筑面积
方米
4
住宅标准层系数
％
5
套建筑面积
方米
5．1
5．2
5．3
层住宅 a型
层住宅 b型
联排低层高档住宅 c型
方米／套
方米／套
方米／套
6
户均居住数
／户
7
居住户数
户
8
居住数
（2）公建筑
3．3 立面设计
4．结构设计
4．1 基础造型处理
4．2 部结构
5．公设施方案
5．1 供水排水
5．2 供电
（1）供配电系统
（2）明电力设备
5．3 供气
5．4 中央空调
5．5 弱电设计
6．消防
7．环境保护
六项目实施进度安排
项目计划左右时间建成建设进度计划：
______年______月______日：项目建议书批复
______年______月______日――______年______月______日：编制行性研究报告报批
______年______月______日――______年______月______日：建筑方案设计
______年______月______日：综合网设计
______年______月――______年______月：施工图设计
______年______月：报建领取建设规划许证
______年______月______日：工程开工
______年______月：完成投资25开始预售
______年______月：体工程断水
______年______月――______年______月：单体工程验收
______年______月――______年______月：分项工程验收
______年______月：正式入住
七投资估算资金筹措
1．投资估算
总投资造价见表5附表1
表5 项目投资估算
单 位：万元
序号
项目
开发产品
成
分期计划进度
1
2
3
4
1
土费
2
前期工程费
3
基础设施建设费
4
建筑安装工程费
5
公配套设施建设费
6
开发间接费
7
理费
8
销售费
9
开发期税费
10
费
11
预见费
合计
2．资金筹措
详见附表2
八济效益分析
1．住宅销售价格
2．销售进度付款计划
项目计划_____年完成销售年销售计划见表6
表6 类建筑销售计划表（）
项目
合计
1
2
3
层住宅
联排低层高档住宅
停车场
3．税费率
报告采种税费率见表7
表7 税费率表（）
税费项目
税费率
税费项目
税费率
营业税
土增值税
城市维护建设税
公益金
教育费附加费
法定盈余公积金
企业税
意盈余公积金
房产税(租金)
预见费
项目盈利力详见附表3~~附表7
表8 敏感性分析表
序号
项目
变动幅度
(％)
全部投资(税前)
部收益率
(％)
净现值
(万元)
投资回收期
(年)
0
基方案
1
开发产品投资
2
售房价格
3
预售款回笼进度
4
租房价格
5．清偿力分析
6．资金衡分析资产负债分析
资金衡分析详见附表38资产负债分析详见附表39
7．敏感性分析
开发产品投资售房价选择租房价格预售款回笼进度等素作确定性素进行敏感性分析分析结果表明开发产品投资售房价格两素项目效益敏感详见表8敏感性分析图（略）
8．界点分析
详见表9
表9 界点分析表
敏感素
基值
界点
全部投资税前部收益率
期值
开发产品投资(万元)
高值
售房价格(元／方米)
低值
土费(万元)
高值
售房面积(方米)
低值
9．济指标
项目济指标见表10
表 10 济指标表
序号
名称
单位
数
备注
1
1．1
1．2
建设规模
房产开发产品总建筑面积
商品房销售
中：层住宅
联排低层高档住宅
停车场
出租房
停车场
方米
方米
方米
方米
方米
方米
方米
1
2
3
4
5
6
7
8
9
济数
总投资
资金筹措
中：资金
预售房款
营收入
营税金附加
总成费
利润总额
税
税利润
土增值税
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
年均
年均
年均
年均
年均
年均
年均
1
2
3
4
5
6
7
8
财务评价指标
商品房投资利润率
商品房投资利税率
商品房资金净利润率
全部投资部收益率(税前)
全部投资投资回收期(税前)
全部投资部收益率(税)
全部投资投资回收期(税)
资金部收益率
％
％
％
％
年
％
年
％
九风险分析策
1．市场风险分析
2．营理风险分析
3．金融财务风险分析
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总
1．项目建设背景
2．项目概况
（1）项目名称：___________________________
（2）建设点：___________________________
（3）建设单位：___________________________
（4）企业性质：___________________________
（5）营范围：___________________________
（6）公司类：___________________________
（7）资质等级：___________________________
（8）企业概况：___________________________
（9）工程概况：___________________________
（10）资金源：__________________________
3．行性研究报告编制
4．行性研究报告研究范围
5．研究结建议
6．济技术指标
项目济技术指标见表1
表1 项目济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占面积
方米
2
总建筑面积
方米
3
建筑容积率
4
区绿化率
％
5
户均面积 层住宅
方米／户
联排低层住宅
方米／户
6
停车库车位
方米／车位
7
综合售价 层住宅
元／方米
联排低层住宅
元／方米
8
停车库
元／位
9
建设投资
万元
10
方米建设投资
元
11
投资利润率
％
12
全部投资财务部收益率(税前)
％
13
全部投资财务净现值(税前)
万元
14
全部投资投资回收期(税前)
年
二住宅市场分析营销战略
1．前住宅市场现状
2．商品房市场现状市场需求
3．商品房市场需求发展
4．前住宅市场面矛盾问题
5．营销战略
三项目选址建设条件
1．项目选址
2．建设条件
2．1 位置优越
2．2 交通方便
2．3 建设场区五通条件具备
供水：____________________________
供电：____________________________
煤气：____________________________
通讯：____________________________
场：____________________________
2．4 住宅区商业文化教育配套设施齐全
2．5 土征情况
四建设规模功
1．建筑面积容
2．功设施标准
2．1 建筑功
2．2 设施标准
（1）住宅装饰设施标准
（2）区配套设施
2．3 住宅户型规划
3．工程项目览表
初步规划方案工程项目见表2
表2 工程量览表
序号
项目名称
说明
1
土建工程
建筑面积 O
1．1
1．2
1．3
层住宅
联排低层高档住宅
停车库
建筑面积 O
建筑面积 O
建筑面积 O
2
排水工程
水箱水池水泵机房
3
普通消防系统
住宅区
4
变配电工程(强电)
配电房变配电设备
5
明工程
区明
6
通讯工程
普通电话配线(端子接单元口)
7
火灾报警安全监视 公场火灾报警视防盗门
8
通风工程
停车库通风
9
闭路电视
住宅区
10
室外工程
室外绿化部分道路场
五建设方案
1．建设场环境
1．1 形
1．2 场然条件
（1）貌：____________________
（2）水文质：________________
（3）震裂度：________________
（4）基土工程质评价：
2．总体规划布局
2．1 片区规划
2．2 区整体规划设计原
2．3 总面布局
2．4 交通组织
2．5 规划指标
根项目初步方案建设规模规划指标见表3
表3 项目建筑技术济指标
序号
项目
指标
1
总面积
方米
2
总建筑面积
方米
3
建筑面积(停车场)
方米
4
建筑面积
方米
中：层住宅
方米
联排低层高档住宅
方米
5
建筑层数
层
层
6
建筑总高
米
7
建筑层高
米
米
8
建筑容积率
9
绿率
％
10
停车
停车
辆
3．建筑方案设计
3．1 建筑方案总体构思
3．2 面设计
（1）住宅住宅济技术指标见表4
表4 项目住宅济技术指标
序号
指标名称
单位
指标
1
套面积
方米／套
2
住宅标准层总面积
方米
3
住宅标准层总建筑面积
方米
4
住宅标准层系数
％
5
套建筑面积
方米
5．1
5．2
5．3
层住宅 a型
层住宅 b型
联排低层高档住宅 c型
方米／套
方米／套
方米／套
6
户均居住数
／户
7
居住户数
户
8
居住数
（2）公建筑
3．3 立面设计
4．结构设计
4．1 基础造型处理
4．2 部结构
5．公设施方案
5．1 供水排水
5．2 供电
（1）供配电系统
（2）明电力设备
5．3 供气
5．4 中央空调
5．5 弱电设计
6．消防
7．环境保护
六项目实施进度安排
项目计划左右时间建成建设进度计划：
______年______月______日：项目建议书批复
______年______月______日――______年______月______日：编制行性研究报告报批
______年______月______日――______年______月______日：建筑方案设计
______年______月______日：综合网设计
______年______月――______年______月：施工图设计
______年______月：报建领取建设规划许证
______年______月______日：工程开工
______年______月：完成投资25开始预售
______年______月：体工程断水
______年______月――______年______月：单体工程验收
______年______月――______年______月：分项工程验收
______年______月：正式入住
七投资估算资金筹措
1．投资估算
总投资造价见表5附表1
表5 项目投资估算
单 位：万元
序号
项目
开发产品
成
分期计划进度
1
2
3
4
1
土费
2
前期工程费
3
基础设施建设费
4
建筑安装工程费
5
公配套设施建设费
6
开发间接费
7
理费
8
销售费
9
开发期税费
10
费
11
预见费
合计
2．资金筹措
详见附表2
八济效益分析
1．住宅销售价格
2．销售进度付款计划
项目计划_____年完成销售年销售计划见表6
表6 类建筑销售计划表（）
项目
合计
1
2
3
层住宅
联排低层高档住宅
停车场
3．税费率
报告采种税费率见表7
表7 税费率表（）
税费项目
税费率
税费项目
税费率
营业税
土增值税
城市维护建设税
公益金
教育费附加费
法定盈余公积金
企业税
意盈余公积金
房产税(租金)
预见费
项目盈利力详见附表3~~附表7
表8 敏感性分析表
序号
项目
变动幅度
(％)
全部投资(税前)
部收益率
(％)
净现值
(万元)
投资回收期
(年)
0
基方案
1
开发产品投资
2
售房价格
3
预售款回笼进度
4
租房价格
5．清偿力分析
6．资金衡分析资产负债分析
资金衡分析详见附表38资产负债分析详见附表39
7．敏感性分析
开发产品投资售房价选择租房价格预售款回笼进度等素作确定性素进行敏感性分析分析结果表明开发产品投资售房价格两素项目效益敏感详见表8敏感性分析图（略）
8．界点分析
详见表9
表9 界点分析表
敏感素
基值
界点
全部投资税前部收益率
期值
开发产品投资(万元)
高值
售房价格(元／方米)
低值
土费(万元)
高值
售房面积(方米)
低值
9．济指标
项目济指标见表10
表 10 济指标表
序号
名称
单位
数
备注
1
1．1
1．2
建设规模
房产开发产品总建筑面积
商品房销售
中：层住宅
联排低层高档住宅
停车场
出租房
停车场
方米
方米
方米
方米
方米
方米
方米
1
2
3
4
5
6
7
8
9
济数
总投资
资金筹措
中：资金
预售房款
营收入
营税金附加
总成费
利润总额
税
税利润
土增值税
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
年均
年均
年均
年均
年均
年均
年均
1
2
3
4
5
6
7
8
财务评价指标
商品房投资利润率
商品房投资利税率
商品房资金净利润率
全部投资部收益率(税前)
全部投资投资回收期(税前)
全部投资部收益率(税)
全部投资投资回收期(税)
资金部收益率
％
％
％
％
年
％
年
％
九风险分析策
1．市场风险分析
2．营理风险分析
3．金融财务风险分析
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