某住宅区
项目行性研究报告
建设单位：xxxx房产开发限责公司
二○○九年二月
目 录
第章 总 2
1项目建设背景 2
2项目概况 3
3行性研究报告编制 4
4研究结建议 4
5济技术指标 5
第二章 区域房产市场分析 7
1前某市房产市场现状 7
2某市商品房供需情况分析 12
3房产市场发展情况预测 13
第三章 市场研究项目定位 16
1某市房产发展背景分析 16
2项目区域房产市场分析 17
3某住宅区住宅项目市场定位 18
第四章 项目选址建设条件 21
1项目选址 21
2建设条件 21
第五章 项目建设规模功标准 23
1 建筑面积容 23
2 功设施标准 23
3工程项目览表 25
第六章 建设方案 26
1建设场环境 26
2总体规划布局 26
3建筑方案设计 29
4结构设计 30
5公设施方案 31
6消防 32
第七章 项目环境保护劳动保护 33
1污染源状况 33
2污染物排放控制标准 33
3劳动安全保护 33
4建筑节 33
第八章 项目实施进度安排 34
第九章 投资估算资金筹措 35
1投资估算 35
2资金筹措 36
第十章 风险分析策 37
1市场风险分析 37
2营理风险分析 37
3敏感性分析 37
第十章 社会效益分析 39
第章 总
1项目建设背景
着xx治区济建设速度加快某作治区首府发展速度明显快区房产行业作济建设龙头首府济发展中起举足轻重作着国民生活水提高民众居住品质求日益增高满足广群众居住品质迫切求仅政府部门长期重课题房产企业社会责
2007年112月某市房产开发投资金额总计9671亿元年期相增长9282环增长607巨居住投资需求带动房产行业快速发展时某现代型市化城市建设做出贡献根某房局提供数字表明：房产投资高速增长2007年12月房产投资达80宏观调控作某市房屋销售总体需求热势头降效挤压房产投资素然房屋销售量呈继续降趋势部分投资热点部分优质项目销售量呈幅升趋势预见：房产价格稳中升态势会改变
项目位某市新城区城市规划中核心带该宗4４亩中需通征拆迁面积74亩部分建设缺乏总体规划老旧危房屋居住条件恶劣环境脏乱差周边现代化市容市貌住宅环境极相宜拓展新城区发展空间彻底改变
该区老旧差面貌项目着建设高品质住宅营造新城区商业氛围理念努力该项目建设成新城区房产旗帜营造出整新城区发展相融合国际化文舒适充满活力社区居住环境
2项目概况
21项目名称：
某住宅区建设项目
22建设点四范围：
项目位某新城区中心位置具体四范围：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx**
23建设单位：
xx********房产开发限责公司
（简称***公司）
24企业法：
******
25企业性质：
限责公司
26营范围：
房产开发销售商品房
27工程概况：
项目拟建设6栋楼中块西侧写字楼商务酒店2栋商品房楼层325层建设工程计划2009年3月份开工2010年7月入住项目商品楼住宅分两类型精致高层塔楼样化高层酒店式公寓
28资金源：
公司资金公司销售资金回笼补充部分流动资金
3行性研究报告编制
（1）项目投资方案
（2）国家某市颁布相关法律法规政策
（3）xx治区某市国民济社会发展十五规划纲
（4）某市城市总体规划（1996—2010年）
（5）房产开发机构发布工程建设方面标准规范定额
（6）某市项目周边区市场调研现场勘察资料
（7）关资料企业提供资料
4研究结建议
项目建设符合国家产业政策某市济发展方适应某城市规划房产发展需配合政府加城区改造政策区位条件优越市政配套生活配套较完善市场定位清晰具良升值潜力发展前景
加房产开发建设采取环保控制效措施保证周边环境会造成污染项目土建公工程建设具生态建设利条件注重环保建筑节项目前景
项目财务部收益率高行业基准收益率投资回收期低行业基准投资回收期项目具定抗风险力等
综合分析项目建设具强行性
5济技术指标
项目济技术指标见表11
表11 济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总面积
㎡
30682
2
总建筑面积
㎡
140000
3
建筑面积
㎡
128000
中：住宅建筑面积
㎡
82000
公建建筑面积
㎡
46000
4
建筑面积
㎡
12000
5
容积率
4600
6
绿化率
30
7
总停车数
辆
900
中：停车数
辆
100
停车数
辆
800
8
户均居住数
户
28
9
居住户数
户
1422
10
居住数
3981
11
建设投资
万元
4327541
12
方米建设投资
元
1700
13
投资利润率
33
14
全部投资投资回收期（税前）
年
2
第二章 区域房产市场分析
1前某市房产市场现状
11房产开发投资基情况
年某房产开发投资处高速增长时期2007年某市房产开发投资完成9671亿元年期相增长9282环增长607完成投资占年度计划投资91中商品房建设投资额728亿元增长8479土开发投资额293亿元降182途分：商品住宅开发投资7214亿元增长120中墅高档公寓投资492亿降2871办公楼投资361亿元增加106商业营业房投资1593亿元增长6308
2007年房屋建筑施工面积135897万方米增长10882中住宅施工面积10126万米增长12874住宅施工面积中墅高档公寓8827万方米增长1996办公楼施工面积8551万方米降681商业营业房施工面积18984万方米增长537房施工面积7103万方米增长11071
2008年14月某市房产完成投资775亿元年期相增长962占年计划总投资额294投资构成增长幅度商品住宅投资63500万元年增长95济适住房投资11100万元增长33倍90方米投资17800万元140方米4300万元墅高档公寓投资3600万元增长14办公楼投资2500万元增长18409商业营业房投资9500万元升3599投资2000万元降5872完成投资中商品住宅占完成投资8194
图21 历年房产开发投资情况
单位：亿元
图22 2007年新开工房屋构成
单位：
12房产市场销售基情况
2007年房屋竣工面积32085万方米增长16107中住宅竣工面积24203万米增长18022办公楼竣工面积2197万方米增长32495商业营业房竣工面积
4749万方米增长9656房竣工936万方米增长3018
2007年商品房实际登记销售面积8761万方米降3893中住宅销售面积7521万方米降366中实际登记预售面积2429万方米增长474月环增长119中住宅预售面积2246万方米增长978月环增长1276实际登记现售面积6332万方米降474月环增长1572中住宅现售面积5275万方米降463月环增长1637户均销售面积9682方米2007年112月住宅月末累计售套数26227套登记销售套数7282套产销率2777
2008年14月某市新建商品房实际登记销售面积2785万方米年升209中商品住房实际登记销售面积2334万方米年增长1325批准预（销）售房屋面积883万方米降58环增长幅度1676批准预（销）售住房面积471万方米降727环增长100商品房实际销售面积占售面积627期商品住房实际销售面积占售面积例1013
13房产市场价格基情况
根某房局数显示2007年12月商品房均销售价格3835元方米增长47环增长018商品住房均销售价格2875元方米增长46环增长024
2008年某房屋销售价格指数呈幅升趋势截止2008年4月末商品房均售价3840元方米年增长237月环增长013
图23 2007年价位商品房供求结构
14建设项目资金源基情况
2007年某市房产开发位资金10897亿元增长5881资金源情况分析国贷款929亿元占位资金852利外资3200万元占位资金029企业筹资金606亿元占位资金5561资金3876亿元占位资金3557年期较分增长4792067441311586
2008年14月位资金534000万元中年节余151600万元年位382400万元中国贷款61300万元元占资金总额1148银行贷款47000万元占资金总额88非金融机构贷款200万元占资金总额004企业筹资金241200元占资金总额4517资金源79900万元占资金总额1496年期较位资金总额增长15879中年节余增长18603年位资金增长14859国贷款增长19172企业筹资金增长182资金增长7087
图24 20062008年资金源构成
单位：
2某市商品房供需情况分析
21 市场供求分析
2007年商品房开发结构较调整结构性矛盾然存济适房90方米商品住宅占重显偏低需进步贯彻国六条政策加90方米商品住宅建设力度某市住宅商品房房屋实际登记销售面积连续降两年情况
2008年3月开始回升4月涨幅超20特商品住房两年首次增长涨幅超13说明住宅商品房需求然旺盛
某房局统计数字表明：2008年4月办公楼商业营业房房屋竣工率分1095777两者销售分降05096百分点房屋空置率较高点位浮动办公楼商业营业房销售情况乐观表明开发企业市场调研足市场缺少消费者需求产品
22 区位供需分析：
2007年新开盘面世项目赛罕区新城区种局面2008年呼市房产市场继续新城区位呼市东北部理条件优越硬件设施完善拥数量众楼盘价格相区域较贵年中新城区回民区作政策扶持重点发展区成某市场新盘萌发
3房产市场发展情况预测
31房产价格稳中升发展态势会改变
呼市2007年全年购置土面积22695万方米降3875完成开发土面积24871万方米增长878开发土面积38578万方米增长3582007年市场放量相较前年增加开发土面积增加2007年数难出2008
2009年呼市房产项目放量较年2008年14月购置土面积进步降1374万方米降761完成开发土面积4247方米增长17471开发土面积2591方米增长33632008年14月住宅新开工面积609万方米增长28496截3月某市商品房买卖价格涨38远远低全国70城市价格涨幅价格涨幅趋缓原商品房供应量增加重原宏观调控作原处全国城市居前列房产增幅回落
然两方面原制约着呼市商品房价格价格稳中升趋势会改变房屋土成建筑材料成劳动力成住房供求关系左右着房价走势二居民住房消费支撑动需求城市房屋拆迁带动需求强市场需求推动放价涨三价涨前房价涨中重素土储备招（标）拍（卖）挂（牌）制度实施增加土出透明度避免寻租发挥重作回避招拍挂制度存定缺陷短期容易推动价涨四新建住宅成升导致房价涨原里说成升单指建材等价格涨带成增加五房产供结构变动推动房价涨目前房产市场供求总量阶段性失衡直接影响房产价格变动中低价位商品住房供应量偏少高档商品房供应增加商品房均价格扬前房产市场结构性矛盾吻合六种住房需求旺盛推动房价升消费需求外前房产
市场中存量投资需求首府周边盟市投资相重投呼市房产推动呼市房价升原宏观调控政策开发周期延搁房价断走高现确定增长幅度频率已
32城区住宅供需均日益凸显
某市高速增长济发展速度带动城市化进程整城市正中型城市蜕变特型城市城区住宅连片开发老百姓够更加便捷享受城市生活然年某市加两开发区居住建设力度相关配套尚位宜居水较低某市正处城市建设中期民众城市化生活追逐心理居高位相言城区商业教育卫生医疗等服务设施较郊区呼市民众更吸引力着城市开发进度加快核心城区开发土日益减少客观事实呼市区商品房价格差异明显民众中心城区需求会更加旺盛城区住宅供需均矛盾会日趋明显凸显出
33积极效城市建设带动呼市房产行业发展
十五期间某市中心区拉开城市框架拓展城市空间通城市干道提高城市品位实现城市五化’(美化亮化硬化绿化净化)2000年某城市建设进入快车道仅开始史规模
拆危拆违拆工程建成批功齐全环境优雅具特色精品住宅区生态花园区智区目前某市均建筑面积达225方米居民生活环境生活质量极改善市区两级政办公楼外迁更拉城市框架拓展发展空间时房产行业发展带更运作空间
第三章 市场研究项目定位
1某市房产发展背景分析
11 十五发展规划
某市国民济社会发展第十五年规划纲中明确指出：十五时期加快某市城市化进程构建谐某关键时期某市十五规划明确指出加快城镇化进程提升首府辐射带动力城市建设水加快首府城市圈建设序扩张中心城区规模造首府城市建设新形象
全力实施44331工程完善中心城区功提升首府城市建设品位谓44331工程四区四中心三带三园批简称更加详指出某市城市建设计划决心年中某市仅建设批20万方米精品住宅区建设10四星五星级酒店宾馆
12某城市规划
治区委政府提出首府城市建设三年变化五年中变化七年变化三步走总体求治区城市发展围绕成立60周年庆历史时机某建设成具较高现代化水层次品位具浓郁民族文化草原特色具良环境质量适宜居具较高综合服务功辐射带动力草原市基实现基础设施城市形象居环境变化
13 年某房产投资情况（表31）：
年度
2005
2006
2007
200814
投资额
（亿元）
3485
5016
9671
775
表知某市房产产业正处高速发展期着城市化进程进步加快房产投资增速明显2005年房产涨幅居国城市首位2007年宏观调控政策楼市投资产生影响呼市房产投资处高位运行
2项目区域房产市场分析
21区域房产市场概况
新城区位呼市东北部理条件优越硬件设施完善治区某济文体卫生科教中心新城区房产开发较早拥数量众楼盘品质较高价格相区域较贵目前区域房产售楼盘30余家2008年14月售套数分5044481552935811套4月均价格3512元方米区域4000元米左右楼盘包括琦琳北辰金天帝广场华门世家润宇国际公寓首府观邸财富铭座等区域户型中户型精致户型区域尚未形成气候
22项目周边楼盘调研分析
（1）项目周边楼盘概况表32：
项目
观府
蒙鑫国际名城
水岸世纪
总建筑面积（m2）
11000
12000
12000
销售均价（元m2）
4200
4500
4800
产品类型
高层板式
高层板式
高层板式
力户型
96145
90150
148190
（2）楼盘分析：
周边项目通低密度低容积率等优势特征突出身宜居性产品身层面未较突破项目销售价格阶段着较涨幅户型例中户型两居四居说明数楼盘购买象家庭单位户型产品相稀缺着区域价值提升房产市场逐步成熟高品质高舒适度中户型开始逐渐受区域目标客户追捧
3某住宅区住宅项目市场定位
31项目SWOT分析
Strength
a 理位置优越区域升值潜力巨
b 紧邻条公交线路交通便利
c 区域周边较成熟教育体系社会配套设施较完善
d 案周边未年形成成熟商业办公娱乐等配套
Weak
a 案价格预期较高前期市推广利
b 案处周边城市环境需改善
Opportunity
a 结合整体城市规划城市化进程逐渐加快
b 政府相关配套规划预示区域巨升值潜力
c 区域目标购房群体喜爱户型中青年前国家提倡户型商品房开发政策吻合
Threat
a 区域存价格品质相差产品
b 政府系列房产调控政策房产业发展项目操作限制
32目标客户定位
方面某市济发展迅猛乳产业济带动批产业群收入提高济实力较强老城区较强城市感情高品质住宅产品会较符合需求
方面某市十五规划中明确提出：加快城镇化进程提升首府辐射带动力城市建设水加快首府城市圈建设序扩张中心城区规模造首府城市建设新形象全力实施44331工程完善中心城区功提升首府城市建设品位
根某市整体变迁程该项目客户群中青年居民区城市移民
33项目产品定位
产品定位：具国际化文特色充满活力中高档公寓产品
第四章 项目选址建设条件
1项目选址
项目位某市*****中心带宗四范围：xxxxxxxxxx****
2建设条件
21位置优越
该区处理位置优越周边商业住宿医疗学校配套设施完善拥天独厚区域优势
21建设场区七通条件具备
项目块完成该宗前期开发（七通）工作满足项目投入关求具体标准：
a 道路：规划求实现出宗红线外周边市政道路
b 水光明街接入給水干线直径300mm支线直径200mm
c 雨水光明街排出雨水干线直径1000mm支线直径600mm
d 污水光明街排出污水干线直径600mm支线直径500mm
e 通讯电力燃气光明街接入
f 热力光明街接入直径DN350DN350支线直径DN300DN300
23住宅区商业文化教育配套设施齐全
项目处某市新城区治区呼市文化教育卫生济中心高素质劳动力资源十分丰富外区域流量巨火车站客运站商业房产开发提供项目周边成熟教育体系医疗卫生体系未发展空间巨
24土征情况
该建设项目总占面积44亩中土37亩已拥国土证余7亩土需通土收储交易中心竞拍取部分土建筑全部危旧住房希通项目进行旧城区改造开发够彻底改变里居住生活环境
第五章 项目建设规模功标准
1 建筑面积容
项目总建设面积30682方米总建筑面积140000方米中建筑面积128000方米
容积率：≤4600
建筑密度：≤50
绿率：≥30
建筑控制高度：≤70米部分居住公建建筑高度控制75米
建筑退距离：退规划边界距离5米
2 功设施标准
21建筑功
项目建筑功：商业住宅配套
22设施标准
（1）住宅装饰设施标准：
A商业房提供精装修标准：
a 厅道墙顶抹灰刷白面贴瓷砖
b 卫生间面墙面（15米高）贴瓷砖顶棚吊石膏顶安装坐便器面盆
c 设置明水污水排放燃气采暖等系统预埋电话线电视宽带网络系统线
B商品房部分设施标准：
a 供菜单式选择精装修方案方案设计融入in时尚元素
b 厨卫洁具均进口品牌产品
c 部分明厨明卫室错层格局空间更加立体化
d 简洁时尚外立面区域独树帜众
e 室见均品牌产品
f 智安防门禁系统高科技保证安全性化
g 24时热水24时电梯24时直接入户
h 区局域网卫星电视监控系统住户更放心
（2）区配套设施：
区配套设施包括6000方米商业日统运营招租确保区配套满足社区采购外部购买需求
23住宅户型规划
90米居三居占7090米中户型占30
3工程项目览表
初步规划方案工程项目见表51
表51 工程量览表
序号
项目名称
说明
1
土建工程
建筑面积140000㎡
11
12
13
14
15
高层住宅
停车库
商务酒店
写字楼
配套商业
建筑面积82000㎡
建筑面积12000㎡
建筑面积20000㎡
建筑面积20000㎡
建筑面积6000㎡
2
排水工程
水泵机房100㎡
3
普通消防系统
住宅区
4
变配电工程（强电）
变电站300㎡
5
明工程
区明
6
通讯工程
普通电话配线（端子接单元口）
7
火灾报警安全监视
公场火灾报警视防盗门
8
通风工程
停车库通风
9
闭路电视
线电视机房50㎡
10
室外工程
室外文化广场600㎡
第六章 建设方案
1建设场环境
11形貌
建设场东西长度米南北距离米整场成矩形状场规整势坦
12气象
某市属温带陆性季风气候春季干旱风冬季寒冷干燥夏季温热短促降水集中冷月气温127～201℃热月均气温17～229℃均年较差344～357℃均日较差l35～137℃霜期 113～150天：日年均3000时降水量：年均降水量3352～5346毫米
13质
质状况优良基岩埋深80～180米基岩面起伏衡断裂带建筑物抗震设计震烈度8级设防承载力(R)般
10～15吨方米水位16～45米表水腐蚀
2总体规划布局
21片区规划
项目块位流物流集中区域项目区域未成集商业办公居住娱乐会展文化交流居住等体城市功新型片区成铁路商圈商务区范围核心带
22区整体规划设计原
（1）合理布局高效利土业求城市功机结合三种效益完美体现
（2）分析现状交通周边区交通效组织流车流城市交通行悖
（3）利周边优越环境扩绿化范围重视生态追求性设计具持续性操作性着重处理环境关系建筑融合环境营造生态生机生动居住区
23总面布局
（1）艺术性规划布局基整体规划注重阳光需求传统直布局中引入变异元素应城市干道西南偏转垂直空间组织形成变化突出空间开阔致步移景异艺术氛围
（2）中庭带规划结构中庭：规划中设计中庭绿化景观南北伸绿化景观全区居民良选性享性避免景观死角带：南北绿化景观带东侧绿化带相交南北两轴机联系起
（3）样化布置原：西侧街商务酒店写字楼配合周边建筑物整区合拢形成整区域标志性建筑塔楼长短错列布置优化居住环境
（4）高低错落丰富天际线：区住宅采325层高度互相穿插错落致形成丰富建筑空间
24交通组织
（1）设置沟通性商业服务道路联系商业区城市区
（2）结合区域周边交通网络规划社区外交通社区外交通系统机结合业出行更加便利
25规划指标
根项目初步方案建设规模规划指标见表61：
表61 项目建筑技术济指标
序号
项目名称
指标
1
总面积
30682㎡
2
总建筑面积
140000㎡
3
建筑面积
128000㎡
4
建筑面积
12000㎡
5
建筑层数
325层
12层
6
建筑总高
8473米
7
建筑层高
28米
45米
8
建筑容积率
46
9
绿率
30
3建筑方案设计
31建筑方案总体构思
合理布局高效利土业求城市功机结合三种效益完美体现分析现状交通周边区交通效组织流车流城市交通行悖利周边优越环境扩绿化范围重视生态具持续性操作性着重处理环境关系建筑融合环境营造生态生机生动商务居住区
32面设计
（1）住宅
表62 项目住宅济技术指标
序号
指标名称
单位
指标
1
套面积
㎡套
3071613296
2
住宅标准层系数
7593
3
套建筑面积
㎡
3657143
31
层住宅 A型
㎡套
71489764
32
层住宅 B型
㎡套
11121430
33
层住宅 C型
㎡套
3656644815
4
户均居住数
户
28
5
居住户数
户
1422
6
居住数
3981
（2）商务酒店写字楼商业房
表63 商业济技术指标
序号
指标名称
单位
指标
1
商务酒店建筑面积
㎡
20000
2
写字楼建筑面积
㎡
20000
3
商业房建筑面积
㎡
6000
33立面设计
工程立面设计相关机构员审查设计院专业员计算出
4结构设计
41基础造型处理
工程基础设计形式筏板基础根部结构荷载求基持力层承载力较低满足承载力求采CFG桩复合基处理方案
42部结构
工程部结构形式全现浇钢筋混力土剪力墙结构框架剪力墙结构
5公设施方案
市政设施源头建设利区原设施
51供水排水
（1）供水：水厂引进光明街Φ400MM水线直接接入日供水量25万吨
（2）排水：实行雨污水道分流排放雨水光明街街道排出污水光明街排入综合防治污水处理厂
52供电
（1）供配电系统：高压供电10KV高压电源区总配电室分配两台1000KVA4台630KVA变压器总计4520KVA负荷4250KW
（2）明电力设备：
a 低压供配电设计：区动力明电源引区变电采电缆分引入层接线柜动力计量设动力总配电柜备明灯动力计量住宅单元层设户表箱消防设备电梯应急明负荷等级二级余三级
b 设备选型：住宅采口灯卫生间厨房采灯头非住宅部分采荧光灯（求COS￠>09）均选节型灯具区采安全型安装插座户卫生间洗衣机插座采防溅型
53供气
项目燃气光明街接入
54供暖供热
供热总规划力270蒸吨时直径DN350DN350支线直径DN300DN300
55弱电设计
（1）电话网络：层设电话交接间机房设回配线架台台电话数电缆引入网络光缆引入电话网络支线采五类八芯线配线架穿引楼层
（2）电视：层设电视前端箱电视干线路采SYV759轴电缆穿钢引楼层求户出口电68db+4db电视分器盒户采SYV755轴电缆穿钢
（3）楼宇讲系统：层入口设带电控锁防盗门讲机设门边墙层设视频分配器译码器225层设译码器户设讲分机层户设窗磁门磁
6消防
项目消防供水市政光明街接入2根200MM供水区建设消防泵
第七章 项目环境保护劳动保护
1污染源状况
项目污染源状况生活废水雨水化粪池厌氧处理排入城市污水网
2污染物排放控制标准
处理废水排放执行某市水污染物排入标准中规定相应标准
3劳动安全保护
建设施工中严格执行劳动部门颁发某市劳动保护监察条例级政府部门法规制定严格操作规程
4建筑节
项目严格实施节标准公建筑节设计标准求进行施工建设
建筑节基技术求高标准
第八章 项目实施进度安排
项目计划2年（24月）左右时间建成建设进度计划表81：
表81 项目实施进度表
年份
2009
20010
2011
月份
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
项目建议书批复
建筑方案设计
综合网设计
施工图设计
报建领许
工程开工
开始预售
体工程供水
单项工程验收
分项工程验收
正式入住
项目建议书2009年6月批复7月开始建筑方案设计9月进行综合网设计10月作施工图设计12月报建领取开工许证
2009年3月工程开工20010年10月开始预售2011年4月体工程供水2011年5月单项工程验收2010年6月分项工程验收2011年7月正式入住
第九章 投资估算资金筹措
1投资估算
总投资造价见表91： 单位：万元
序号
项目
开发产品成
（总投资）
计算说明
1
开发建设
4337541
11
土费
10000
土评估
12
建安工程费
21760
1700元m2
13
市政基础设施建设费
3840
300元m2
14
前期工程费
712
前13项2
15
费
534
前13项15
16
预见费
72624
前14项2
17
开发间接费
356
前13项1
18
理费
36317
前14项1
19
销售费
512
128000m2×4000元m21
110
开发期间税费
3072
128000m2×4000元m26
111
财务费
100
2
营资金
1300
3
项目总投资
4337541
31
开发产品成
4197541
33
营成
1400
2资金筹措
项目预计资金需求4337541万元全部公司筹解决计分两批次投入首批投入26500万元第二批投入余资金全部资金项目建设期投入资金足情况首期销售补齐
第十章 风险分析策
1市场风险分析
项目预计未营销售状况基目前某市房产供求态势该类楼盘市场需求情况作出预测时考虑定程度市场确定性变化果未房产市场出现抗力素消费者购房需求购房心理购买力发生重变化导致项目销售受严重阻碍直接影响项目收入
项目开发商保证工程质量时采取种效促销手段快回收资金消未市场确定素项目收入影响
2营理风险分析
建设工期影响：
项目计算开工时间2009年9月建设期2年工程时开工期竣工投入影响项目销售项目开发商建设期间时作开工准备合理安排工程进度保证项目利实施
3敏感性分析
根表判断：项目销售收入变化部收益率影响较说明房产价格影响济效益敏感素销售收入降低10时项目部收益率2194接基准收益率
表101 确定性素变化影响表
变化素
10
5
0
+5
+10
销售收入
2194
2628
302
378
436
营成
390
355
302
250
229
营成
销售收入
15
10
5
+5
+10
+15
部收益率
幅动系数
第十章 社会效益分析
项目开发建设契合某市城市发展规划城市户型建设起积极带动作通部分旧城区改造美化城市作出贡献够项目着极社会美誉度项目园林规划树帜环保节标准建设建成某市绿色节区首府区建设标准树立标杆形成项目建设方规划方济互相存互相促进互相增益步发展新局面
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某住宅区
项目行性研究报告
建设单位：xxxx房产开发限责公司
二○○九年二月
目 录
第章 总 2
1项目建设背景 2
2项目概况 3
3行性研究报告编制 4
4研究结建议 4
5济技术指标 5
第二章 区域房产市场分析 7
1前某市房产市场现状 7
2某市商品房供需情况分析 12
3房产市场发展情况预测 13
第三章 市场研究项目定位 16
1某市房产发展背景分析 16
2项目区域房产市场分析 17
3某住宅区住宅项目市场定位 18
第四章 项目选址建设条件 21
1项目选址 21
2建设条件 21
第五章 项目建设规模功标准 23
1 建筑面积容 23
2 功设施标准 23
3工程项目览表 25
第六章 建设方案 26
1建设场环境 26
2总体规划布局 26
3建筑方案设计 29
4结构设计 30
5公设施方案 31
6消防 32
第七章 项目环境保护劳动保护 33
1污染源状况 33
2污染物排放控制标准 33
3劳动安全保护 33
4建筑节 33
第八章 项目实施进度安排 34
第九章 投资估算资金筹措 35
1投资估算 35
2资金筹措 36
第十章 风险分析策 37
1市场风险分析 37
2营理风险分析 37
3敏感性分析 37
第十章 社会效益分析 39
第章 总
1项目建设背景
着xx治区济建设速度加快某作治区首府发展速度明显快区房产行业作济建设龙头首府济发展中起举足轻重作着国民生活水提高民众居住品质求日益增高满足广群众居住品质迫切求仅政府部门长期重课题房产企业社会责
2007年112月某市房产开发投资金额总计9671亿元年期相增长9282环增长607巨居住投资需求带动房产行业快速发展时某现代型市化城市建设做出贡献根某房局提供数字表明：房产投资高速增长2007年12月房产投资达80宏观调控作某市房屋销售总体需求热势头降效挤压房产投资素然房屋销售量呈继续降趋势部分投资热点部分优质项目销售量呈幅升趋势预见：房产价格稳中升态势会改变
项目位某市新城区城市规划中核心带该宗4４亩中需通征拆迁面积74亩部分建设缺乏总体规划老旧危房屋居住条件恶劣环境脏乱差周边现代化市容市貌住宅环境极相宜拓展新城区发展空间彻底改变
该区老旧差面貌项目着建设高品质住宅营造新城区商业氛围理念努力该项目建设成新城区房产旗帜营造出整新城区发展相融合国际化文舒适充满活力社区居住环境
2项目概况
21项目名称：
某住宅区建设项目
22建设点四范围：
项目位某新城区中心位置具体四范围：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx**
23建设单位：
xx********房产开发限责公司
（简称***公司）
24企业法：
******
25企业性质：
限责公司
26营范围：
房产开发销售商品房
27工程概况：
项目拟建设6栋楼中块西侧写字楼商务酒店2栋商品房楼层325层建设工程计划2009年3月份开工2010年7月入住项目商品楼住宅分两类型精致高层塔楼样化高层酒店式公寓
28资金源：
公司资金公司销售资金回笼补充部分流动资金
3行性研究报告编制
（1）项目投资方案
（2）国家某市颁布相关法律法规政策
（3）xx治区某市国民济社会发展十五规划纲
（4）某市城市总体规划（1996—2010年）
（5）房产开发机构发布工程建设方面标准规范定额
（6）某市项目周边区市场调研现场勘察资料
（7）关资料企业提供资料
4研究结建议
项目建设符合国家产业政策某市济发展方适应某城市规划房产发展需配合政府加城区改造政策区位条件优越市政配套生活配套较完善市场定位清晰具良升值潜力发展前景
加房产开发建设采取环保控制效措施保证周边环境会造成污染项目土建公工程建设具生态建设利条件注重环保建筑节项目前景
项目财务部收益率高行业基准收益率投资回收期低行业基准投资回收期项目具定抗风险力等
综合分析项目建设具强行性
5济技术指标
项目济技术指标见表11
表11 济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总面积
㎡
30682
2
总建筑面积
㎡
140000
3
建筑面积
㎡
128000
中：住宅建筑面积
㎡
82000
公建建筑面积
㎡
46000
4
建筑面积
㎡
12000
5
容积率
4600
6
绿化率
30
7
总停车数
辆
900
中：停车数
辆
100
停车数
辆
800
8
户均居住数
户
28
9
居住户数
户
1422
10
居住数
3981
11
建设投资
万元
4327541
12
方米建设投资
元
1700
13
投资利润率
33
14
全部投资投资回收期（税前）
年
2
第二章 区域房产市场分析
1前某市房产市场现状
11房产开发投资基情况
年某房产开发投资处高速增长时期2007年某市房产开发投资完成9671亿元年期相增长9282环增长607完成投资占年度计划投资91中商品房建设投资额728亿元增长8479土开发投资额293亿元降182途分：商品住宅开发投资7214亿元增长120中墅高档公寓投资492亿降2871办公楼投资361亿元增加106商业营业房投资1593亿元增长6308
2007年房屋建筑施工面积135897万方米增长10882中住宅施工面积10126万米增长12874住宅施工面积中墅高档公寓8827万方米增长1996办公楼施工面积8551万方米降681商业营业房施工面积18984万方米增长537房施工面积7103万方米增长11071
2008年14月某市房产完成投资775亿元年期相增长962占年计划总投资额294投资构成增长幅度商品住宅投资63500万元年增长95济适住房投资11100万元增长33倍90方米投资17800万元140方米4300万元墅高档公寓投资3600万元增长14办公楼投资2500万元增长18409商业营业房投资9500万元升3599投资2000万元降5872完成投资中商品住宅占完成投资8194
图21 历年房产开发投资情况
单位：亿元
图22 2007年新开工房屋构成
单位：
12房产市场销售基情况
2007年房屋竣工面积32085万方米增长16107中住宅竣工面积24203万米增长18022办公楼竣工面积2197万方米增长32495商业营业房竣工面积
4749万方米增长9656房竣工936万方米增长3018
2007年商品房实际登记销售面积8761万方米降3893中住宅销售面积7521万方米降366中实际登记预售面积2429万方米增长474月环增长119中住宅预售面积2246万方米增长978月环增长1276实际登记现售面积6332万方米降474月环增长1572中住宅现售面积5275万方米降463月环增长1637户均销售面积9682方米2007年112月住宅月末累计售套数26227套登记销售套数7282套产销率2777
2008年14月某市新建商品房实际登记销售面积2785万方米年升209中商品住房实际登记销售面积2334万方米年增长1325批准预（销）售房屋面积883万方米降58环增长幅度1676批准预（销）售住房面积471万方米降727环增长100商品房实际销售面积占售面积627期商品住房实际销售面积占售面积例1013
13房产市场价格基情况
根某房局数显示2007年12月商品房均销售价格3835元方米增长47环增长018商品住房均销售价格2875元方米增长46环增长024
2008年某房屋销售价格指数呈幅升趋势截止2008年4月末商品房均售价3840元方米年增长237月环增长013
图23 2007年价位商品房供求结构
14建设项目资金源基情况
2007年某市房产开发位资金10897亿元增长5881资金源情况分析国贷款929亿元占位资金852利外资3200万元占位资金029企业筹资金606亿元占位资金5561资金3876亿元占位资金3557年期较分增长4792067441311586
2008年14月位资金534000万元中年节余151600万元年位382400万元中国贷款61300万元元占资金总额1148银行贷款47000万元占资金总额88非金融机构贷款200万元占资金总额004企业筹资金241200元占资金总额4517资金源79900万元占资金总额1496年期较位资金总额增长15879中年节余增长18603年位资金增长14859国贷款增长19172企业筹资金增长182资金增长7087
图24 20062008年资金源构成
单位：
2某市商品房供需情况分析
21 市场供求分析
2007年商品房开发结构较调整结构性矛盾然存济适房90方米商品住宅占重显偏低需进步贯彻国六条政策加90方米商品住宅建设力度某市住宅商品房房屋实际登记销售面积连续降两年情况
2008年3月开始回升4月涨幅超20特商品住房两年首次增长涨幅超13说明住宅商品房需求然旺盛
某房局统计数字表明：2008年4月办公楼商业营业房房屋竣工率分1095777两者销售分降05096百分点房屋空置率较高点位浮动办公楼商业营业房销售情况乐观表明开发企业市场调研足市场缺少消费者需求产品
22 区位供需分析：
2007年新开盘面世项目赛罕区新城区种局面2008年呼市房产市场继续新城区位呼市东北部理条件优越硬件设施完善拥数量众楼盘价格相区域较贵年中新城区回民区作政策扶持重点发展区成某市场新盘萌发
3房产市场发展情况预测
31房产价格稳中升发展态势会改变
呼市2007年全年购置土面积22695万方米降3875完成开发土面积24871万方米增长878开发土面积38578万方米增长3582007年市场放量相较前年增加开发土面积增加2007年数难出2008
2009年呼市房产项目放量较年2008年14月购置土面积进步降1374万方米降761完成开发土面积4247方米增长17471开发土面积2591方米增长33632008年14月住宅新开工面积609万方米增长28496截3月某市商品房买卖价格涨38远远低全国70城市价格涨幅价格涨幅趋缓原商品房供应量增加重原宏观调控作原处全国城市居前列房产增幅回落
然两方面原制约着呼市商品房价格价格稳中升趋势会改变房屋土成建筑材料成劳动力成住房供求关系左右着房价走势二居民住房消费支撑动需求城市房屋拆迁带动需求强市场需求推动放价涨三价涨前房价涨中重素土储备招（标）拍（卖）挂（牌）制度实施增加土出透明度避免寻租发挥重作回避招拍挂制度存定缺陷短期容易推动价涨四新建住宅成升导致房价涨原里说成升单指建材等价格涨带成增加五房产供结构变动推动房价涨目前房产市场供求总量阶段性失衡直接影响房产价格变动中低价位商品住房供应量偏少高档商品房供应增加商品房均价格扬前房产市场结构性矛盾吻合六种住房需求旺盛推动房价升消费需求外前房产
市场中存量投资需求首府周边盟市投资相重投呼市房产推动呼市房价升原宏观调控政策开发周期延搁房价断走高现确定增长幅度频率已
32城区住宅供需均日益凸显
某市高速增长济发展速度带动城市化进程整城市正中型城市蜕变特型城市城区住宅连片开发老百姓够更加便捷享受城市生活然年某市加两开发区居住建设力度相关配套尚位宜居水较低某市正处城市建设中期民众城市化生活追逐心理居高位相言城区商业教育卫生医疗等服务设施较郊区呼市民众更吸引力着城市开发进度加快核心城区开发土日益减少客观事实呼市区商品房价格差异明显民众中心城区需求会更加旺盛城区住宅供需均矛盾会日趋明显凸显出
33积极效城市建设带动呼市房产行业发展
十五期间某市中心区拉开城市框架拓展城市空间通城市干道提高城市品位实现城市五化’(美化亮化硬化绿化净化)2000年某城市建设进入快车道仅开始史规模
拆危拆违拆工程建成批功齐全环境优雅具特色精品住宅区生态花园区智区目前某市均建筑面积达225方米居民生活环境生活质量极改善市区两级政办公楼外迁更拉城市框架拓展发展空间时房产行业发展带更运作空间
第三章 市场研究项目定位
1某市房产发展背景分析
11 十五发展规划
某市国民济社会发展第十五年规划纲中明确指出：十五时期加快某市城市化进程构建谐某关键时期某市十五规划明确指出加快城镇化进程提升首府辐射带动力城市建设水加快首府城市圈建设序扩张中心城区规模造首府城市建设新形象
全力实施44331工程完善中心城区功提升首府城市建设品位谓44331工程四区四中心三带三园批简称更加详指出某市城市建设计划决心年中某市仅建设批20万方米精品住宅区建设10四星五星级酒店宾馆
12某城市规划
治区委政府提出首府城市建设三年变化五年中变化七年变化三步走总体求治区城市发展围绕成立60周年庆历史时机某建设成具较高现代化水层次品位具浓郁民族文化草原特色具良环境质量适宜居具较高综合服务功辐射带动力草原市基实现基础设施城市形象居环境变化
13 年某房产投资情况（表31）：
年度
2005
2006
2007
200814
投资额
（亿元）
3485
5016
9671
775
表知某市房产产业正处高速发展期着城市化进程进步加快房产投资增速明显2005年房产涨幅居国城市首位2007年宏观调控政策楼市投资产生影响呼市房产投资处高位运行
2项目区域房产市场分析
21区域房产市场概况
新城区位呼市东北部理条件优越硬件设施完善治区某济文体卫生科教中心新城区房产开发较早拥数量众楼盘品质较高价格相区域较贵目前区域房产售楼盘30余家2008年14月售套数分5044481552935811套4月均价格3512元方米区域4000元米左右楼盘包括琦琳北辰金天帝广场华门世家润宇国际公寓首府观邸财富铭座等区域户型中户型精致户型区域尚未形成气候
22项目周边楼盘调研分析
（1）项目周边楼盘概况表32：
项目
观府
蒙鑫国际名城
水岸世纪
总建筑面积（m2）
11000
12000
12000
销售均价（元m2）
4200
4500
4800
产品类型
高层板式
高层板式
高层板式
力户型
96145
90150
148190
（2）楼盘分析：
周边项目通低密度低容积率等优势特征突出身宜居性产品身层面未较突破项目销售价格阶段着较涨幅户型例中户型两居四居说明数楼盘购买象家庭单位户型产品相稀缺着区域价值提升房产市场逐步成熟高品质高舒适度中户型开始逐渐受区域目标客户追捧
3某住宅区住宅项目市场定位
31项目SWOT分析
Strength
a 理位置优越区域升值潜力巨
b 紧邻条公交线路交通便利
c 区域周边较成熟教育体系社会配套设施较完善
d 案周边未年形成成熟商业办公娱乐等配套
Weak
a 案价格预期较高前期市推广利
b 案处周边城市环境需改善
Opportunity
a 结合整体城市规划城市化进程逐渐加快
b 政府相关配套规划预示区域巨升值潜力
c 区域目标购房群体喜爱户型中青年前国家提倡户型商品房开发政策吻合
Threat
a 区域存价格品质相差产品
b 政府系列房产调控政策房产业发展项目操作限制
32目标客户定位
方面某市济发展迅猛乳产业济带动批产业群收入提高济实力较强老城区较强城市感情高品质住宅产品会较符合需求
方面某市十五规划中明确提出：加快城镇化进程提升首府辐射带动力城市建设水加快首府城市圈建设序扩张中心城区规模造首府城市建设新形象全力实施44331工程完善中心城区功提升首府城市建设品位
根某市整体变迁程该项目客户群中青年居民区城市移民
33项目产品定位
产品定位：具国际化文特色充满活力中高档公寓产品
第四章 项目选址建设条件
1项目选址
项目位某市*****中心带宗四范围：xxxxxxxxxx****
2建设条件
21位置优越
该区处理位置优越周边商业住宿医疗学校配套设施完善拥天独厚区域优势
21建设场区七通条件具备
项目块完成该宗前期开发（七通）工作满足项目投入关求具体标准：
a 道路：规划求实现出宗红线外周边市政道路
b 水光明街接入給水干线直径300mm支线直径200mm
c 雨水光明街排出雨水干线直径1000mm支线直径600mm
d 污水光明街排出污水干线直径600mm支线直径500mm
e 通讯电力燃气光明街接入
f 热力光明街接入直径DN350DN350支线直径DN300DN300
23住宅区商业文化教育配套设施齐全
项目处某市新城区治区呼市文化教育卫生济中心高素质劳动力资源十分丰富外区域流量巨火车站客运站商业房产开发提供项目周边成熟教育体系医疗卫生体系未发展空间巨
24土征情况
该建设项目总占面积44亩中土37亩已拥国土证余7亩土需通土收储交易中心竞拍取部分土建筑全部危旧住房希通项目进行旧城区改造开发够彻底改变里居住生活环境
第五章 项目建设规模功标准
1 建筑面积容
项目总建设面积30682方米总建筑面积140000方米中建筑面积128000方米
容积率：≤4600
建筑密度：≤50
绿率：≥30
建筑控制高度：≤70米部分居住公建建筑高度控制75米
建筑退距离：退规划边界距离5米
2 功设施标准
21建筑功
项目建筑功：商业住宅配套
22设施标准
（1）住宅装饰设施标准：
A商业房提供精装修标准：
a 厅道墙顶抹灰刷白面贴瓷砖
b 卫生间面墙面（15米高）贴瓷砖顶棚吊石膏顶安装坐便器面盆
c 设置明水污水排放燃气采暖等系统预埋电话线电视宽带网络系统线
B商品房部分设施标准：
a 供菜单式选择精装修方案方案设计融入in时尚元素
b 厨卫洁具均进口品牌产品
c 部分明厨明卫室错层格局空间更加立体化
d 简洁时尚外立面区域独树帜众
e 室见均品牌产品
f 智安防门禁系统高科技保证安全性化
g 24时热水24时电梯24时直接入户
h 区局域网卫星电视监控系统住户更放心
（2）区配套设施：
区配套设施包括6000方米商业日统运营招租确保区配套满足社区采购外部购买需求
23住宅户型规划
90米居三居占7090米中户型占30
3工程项目览表
初步规划方案工程项目见表51
表51 工程量览表
序号
项目名称
说明
1
土建工程
建筑面积140000㎡
11
12
13
14
15
高层住宅
停车库
商务酒店
写字楼
配套商业
建筑面积82000㎡
建筑面积12000㎡
建筑面积20000㎡
建筑面积20000㎡
建筑面积6000㎡
2
排水工程
水泵机房100㎡
3
普通消防系统
住宅区
4
变配电工程（强电）
变电站300㎡
5
明工程
区明
6
通讯工程
普通电话配线（端子接单元口）
7
火灾报警安全监视
公场火灾报警视防盗门
8
通风工程
停车库通风
9
闭路电视
线电视机房50㎡
10
室外工程
室外文化广场600㎡
第六章 建设方案
1建设场环境
11形貌
建设场东西长度米南北距离米整场成矩形状场规整势坦
12气象
某市属温带陆性季风气候春季干旱风冬季寒冷干燥夏季温热短促降水集中冷月气温127～201℃热月均气温17～229℃均年较差344～357℃均日较差l35～137℃霜期 113～150天：日年均3000时降水量：年均降水量3352～5346毫米
13质
质状况优良基岩埋深80～180米基岩面起伏衡断裂带建筑物抗震设计震烈度8级设防承载力(R)般
10～15吨方米水位16～45米表水腐蚀
2总体规划布局
21片区规划
项目块位流物流集中区域项目区域未成集商业办公居住娱乐会展文化交流居住等体城市功新型片区成铁路商圈商务区范围核心带
22区整体规划设计原
（1）合理布局高效利土业求城市功机结合三种效益完美体现
（2）分析现状交通周边区交通效组织流车流城市交通行悖
（3）利周边优越环境扩绿化范围重视生态追求性设计具持续性操作性着重处理环境关系建筑融合环境营造生态生机生动居住区
23总面布局
（1）艺术性规划布局基整体规划注重阳光需求传统直布局中引入变异元素应城市干道西南偏转垂直空间组织形成变化突出空间开阔致步移景异艺术氛围
（2）中庭带规划结构中庭：规划中设计中庭绿化景观南北伸绿化景观全区居民良选性享性避免景观死角带：南北绿化景观带东侧绿化带相交南北两轴机联系起
（3）样化布置原：西侧街商务酒店写字楼配合周边建筑物整区合拢形成整区域标志性建筑塔楼长短错列布置优化居住环境
（4）高低错落丰富天际线：区住宅采325层高度互相穿插错落致形成丰富建筑空间
24交通组织
（1）设置沟通性商业服务道路联系商业区城市区
（2）结合区域周边交通网络规划社区外交通社区外交通系统机结合业出行更加便利
25规划指标
根项目初步方案建设规模规划指标见表61：
表61 项目建筑技术济指标
序号
项目名称
指标
1
总面积
30682㎡
2
总建筑面积
140000㎡
3
建筑面积
128000㎡
4
建筑面积
12000㎡
5
建筑层数
325层
12层
6
建筑总高
8473米
7
建筑层高
28米
45米
8
建筑容积率
46
9
绿率
30
3建筑方案设计
31建筑方案总体构思
合理布局高效利土业求城市功机结合三种效益完美体现分析现状交通周边区交通效组织流车流城市交通行悖利周边优越环境扩绿化范围重视生态具持续性操作性着重处理环境关系建筑融合环境营造生态生机生动商务居住区
32面设计
（1）住宅
表62 项目住宅济技术指标
序号
指标名称
单位
指标
1
套面积
㎡套
3071613296
2
住宅标准层系数
7593
3
套建筑面积
㎡
3657143
31
层住宅 A型
㎡套
71489764
32
层住宅 B型
㎡套
11121430
33
层住宅 C型
㎡套
3656644815
4
户均居住数
户
28
5
居住户数
户
1422
6
居住数
3981
（2）商务酒店写字楼商业房
表63 商业济技术指标
序号
指标名称
单位
指标
1
商务酒店建筑面积
㎡
20000
2
写字楼建筑面积
㎡
20000
3
商业房建筑面积
㎡
6000
33立面设计
工程立面设计相关机构员审查设计院专业员计算出
4结构设计
41基础造型处理
工程基础设计形式筏板基础根部结构荷载求基持力层承载力较低满足承载力求采CFG桩复合基处理方案
42部结构
工程部结构形式全现浇钢筋混力土剪力墙结构框架剪力墙结构
5公设施方案
市政设施源头建设利区原设施
51供水排水
（1）供水：水厂引进光明街Φ400MM水线直接接入日供水量25万吨
（2）排水：实行雨污水道分流排放雨水光明街街道排出污水光明街排入综合防治污水处理厂
52供电
（1）供配电系统：高压供电10KV高压电源区总配电室分配两台1000KVA4台630KVA变压器总计4520KVA负荷4250KW
（2）明电力设备：
a 低压供配电设计：区动力明电源引区变电采电缆分引入层接线柜动力计量设动力总配电柜备明灯动力计量住宅单元层设户表箱消防设备电梯应急明负荷等级二级余三级
b 设备选型：住宅采口灯卫生间厨房采灯头非住宅部分采荧光灯（求COS￠>09）均选节型灯具区采安全型安装插座户卫生间洗衣机插座采防溅型
53供气
项目燃气光明街接入
54供暖供热
供热总规划力270蒸吨时直径DN350DN350支线直径DN300DN300
55弱电设计
（1）电话网络：层设电话交接间机房设回配线架台台电话数电缆引入网络光缆引入电话网络支线采五类八芯线配线架穿引楼层
（2）电视：层设电视前端箱电视干线路采SYV759轴电缆穿钢引楼层求户出口电68db+4db电视分器盒户采SYV755轴电缆穿钢
（3）楼宇讲系统：层入口设带电控锁防盗门讲机设门边墙层设视频分配器译码器225层设译码器户设讲分机层户设窗磁门磁
6消防
项目消防供水市政光明街接入2根200MM供水区建设消防泵
第七章 项目环境保护劳动保护
1污染源状况
项目污染源状况生活废水雨水化粪池厌氧处理排入城市污水网
2污染物排放控制标准
处理废水排放执行某市水污染物排入标准中规定相应标准
3劳动安全保护
建设施工中严格执行劳动部门颁发某市劳动保护监察条例级政府部门法规制定严格操作规程
4建筑节
项目严格实施节标准公建筑节设计标准求进行施工建设
建筑节基技术求高标准
第八章 项目实施进度安排
项目计划2年（24月）左右时间建成建设进度计划表81：
表81 项目实施进度表
年份
2009
20010
2011
月份
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
项目建议书批复
建筑方案设计
综合网设计
施工图设计
报建领许
工程开工
开始预售
体工程供水
单项工程验收
分项工程验收
正式入住
项目建议书2009年6月批复7月开始建筑方案设计9月进行综合网设计10月作施工图设计12月报建领取开工许证
2009年3月工程开工20010年10月开始预售2011年4月体工程供水2011年5月单项工程验收2010年6月分项工程验收2011年7月正式入住
第九章 投资估算资金筹措
1投资估算
总投资造价见表91： 单位：万元
序号
项目
开发产品成
（总投资）
计算说明
1
开发建设
4337541
11
土费
10000
土评估
12
建安工程费
21760
1700元m2
13
市政基础设施建设费
3840
300元m2
14
前期工程费
712
前13项2
15
费
534
前13项15
16
预见费
72624
前14项2
17
开发间接费
356
前13项1
18
理费
36317
前14项1
19
销售费
512
128000m2×4000元m21
110
开发期间税费
3072
128000m2×4000元m26
111
财务费
100
2
营资金
1300
3
项目总投资
4337541
31
开发产品成
4197541
33
营成
1400
2资金筹措
项目预计资金需求4337541万元全部公司筹解决计分两批次投入首批投入26500万元第二批投入余资金全部资金项目建设期投入资金足情况首期销售补齐
第十章 风险分析策
1市场风险分析
项目预计未营销售状况基目前某市房产供求态势该类楼盘市场需求情况作出预测时考虑定程度市场确定性变化果未房产市场出现抗力素消费者购房需求购房心理购买力发生重变化导致项目销售受严重阻碍直接影响项目收入
项目开发商保证工程质量时采取种效促销手段快回收资金消未市场确定素项目收入影响
2营理风险分析
建设工期影响：
项目计算开工时间2009年9月建设期2年工程时开工期竣工投入影响项目销售项目开发商建设期间时作开工准备合理安排工程进度保证项目利实施
3敏感性分析
根表判断：项目销售收入变化部收益率影响较说明房产价格影响济效益敏感素销售收入降低10时项目部收益率2194接基准收益率
表101 确定性素变化影响表
变化素
10
5
0
+5
+10
销售收入
2194
2628
302
378
436
营成
390
355
302
250
229
营成
销售收入
15
10
5
+5
+10
+15
部收益率
幅动系数
第十章 社会效益分析
项目开发建设契合某市城市发展规划城市户型建设起积极带动作通部分旧城区改造美化城市作出贡献够项目着极社会美誉度项目园林规划树帜环保节标准建设建成某市绿色节区首府区建设标准树立标杆形成项目建设方规划方济互相存互相促进互相增益步发展新局面
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